Contractul de Credit Bancar

Contractul de credit bancar

Seciunea I

Sediul materiei

Principala reglementare a contractelor de credite o constituie O U G nr. 99/2006 privind instituiile de credit i adecvarea capitalului.

Acest act normativ reprezint legea cadru sau dreptul comun al contractelor de credit ct i al contractelor de depozit bancar.

n funcie de forma sau destinaia creditului de lege lata, exist mai multe acte normative i reglementri bancare incidente asupra contractelor de credit.

Avem n vedere Legea nr. 190/1999, privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare, Normele metodologice nr. 3/17.04.2000 de aplicare a Legii nr. 190/1999, emise de Banca Naional a Romniei i Comisia Naional a Valorilor Mobiliare, O.U.G. nr. 200 din 18 decembrie 2002 privind Societile de credit ipotecar, OUG nr. 28/2006 privind reglementarea unor msuri financiar-fiscale, Regulamentul nr. 3 din 12 03 2007 privind limitarea riscului de credit la creditele destinate persoanelor fizice, Norma nr. 3 din 26 februarie 2002 privind standardele de cunoatere a clientelei.

Seciunea a II-a

Noiune i caractere juridice

Subseciunea I

Noiunea contractului de credit

Reglementrile bancare mai-sus enunate nu definesc contractul de credit, ns conin suficiente elemente n acest sens.

Legea nr. 58/1998 privind activitatea bancar, definea creditul ca fiind orice angajament de punere la dispoziie sau acordarea unei sume de bani ori prelungirea scadenei unei datorii, n schimbul obligaiei debitorului la rambursarea sumei respective precum i la plata unei dobnzi sau a altor cheltuieli legate de aceast sum sau orice angajament de achiziionare a unui titlu care ncorporeaz o crean, ori a altui drept la ncasarea unei sume de bani.

OUG nr. 99/2006 privind instituiile de credit i adecvarea capitalului nu mai definete noiunea de credit, dar semnificaia acesteia a rmas neschimbat motiv pentru care, definim contractul de credit bancar ca fiind contractul n temeiul cruia, o banc sau o alt instituie de credit sau, o instituie financiar, denumit creditor sau mprumuttor se oblig s pun la dispoziia unei persoane, numit debitor sau mprumutat, o sum de bani sau s prelungeasc scadena unei datorii, cu obligaia debitorului la restituirea, n ntregime, a sumei mprumutate, a dobnzilor aferente i altor cheltuieli legate de aceast sum.

Subseciunea a II-a

Caracterele contractului de credit

Contractul de credit prezint urmtoarele caractere juridice: consensual, sinalagmatic, cu titlu oneros, este nsoit de garanii i constituie titlu executoriu.

A. Contractul de credit este un contract consensual

Caracterul consensual presupune valabilitatea contractului de credit prin simpla manifestare a consimmntului de ctre prile contractante, fr ca acesta s mbrace o anumit form. Nici mcar forma scris nu este cerut n mod expres de OUG nr. 99/2006, i nici de celelalte acte normative, incidente n diferitele tipuri de credit.

Totui, pentru determinarea elementelor eseniale ale contractului de credit bancar, n practic, acestea se ncheie n form scris, fiind materializate n modele de contract, ntocmite de fiecare instituie de credit, n parte, dup propriile norme de creditare.

Redactarea instrumentumului contractului de credit bancar poate avea loc pe suport de hrtie sau pe suport electronic i faciliteaz proba acestuia ntre prile contractante.

B. Contractul de credit este un contract sinalagmatic

Contractul de credit creeaz obligaii n sarcina ambelor pri.

Obligaia creditorului (mprumuttorului) const n punerea la dispoziia mprumutatului, a diferitelor fonduri bneti ce urmeaz a fi destinate scopurilor prevzute n contract. n schimbul primirii sumelor de bani, debitorul-mprumutat are obligaia restituirii n totalitate a sumelor primite, precum i de plat a dobnzilor aferente i a altor cheltuieli legate de executarea contractului.

Contractul de credit este sinalagmatic comutativ pentru c ambele pri cunosc ntinderea propriilor obligaii: mprumuttorul, cuantumul creditului i mprumutatul, suma ce trebuie s o ramburseze, dobnzile i cheltuielile.

Caracterul comutativ al contractului de credit bancar nu se verific ns, ntotdeauna, n privina ntinderii dobnzilor pe care mprumutatul le datoreaz creditului primit. Aceasta pentru c dobnda bancar este fluctuant n raport de indicele de inflaie, dobnda de referin, dobnda legal, etc., motiv pentru care, n majoritatea cazurilor, instituiile de credit i rezerv dreptul de a modifica dobnda pe parcursul derulrii contractului.

C. Contractul de credit este un contract cu titlu oneros

Caracterul oneros al contractului de credit bancar l difereniaz de contractul de mprumut din dreptul comun, care este, n principiu, un contract cu titlu gratuit. Chiar i mprumutul ce are ca obiect o sum de bani este cu titlu gratuit, n sensul c se vor plti dobnzi numai n mprejurarea n care contractul cuprinde o clauz expres cu aceast meniune. n schimb, contractul de credit bancar este un veritabil contract de mprumut cu titlu oneros, deoarece, aa cum rezult din definiia creditului, mprumutatul are obligaia att a restituirii sumei mprumutate, ct i a dobnzilor aferente.

Obligaia mprumutatului de a plti dobnzi mprumuttorului, pentru creditul primit, este prevzut n toate actele normative ce reglementeaz diferitele categorii de credite.

Aceast constatare ndreptete susinerea potrivit creia caracterul oneros, respectiv plata dobnzilor este de esena contractului de credit bancar i nu doar de natura acestuia. Cu alte cuvinte, de lege lata, nu exist posibilitatea instituiilor de credit, de a scuti pe debitorii creditai, de plata dobnzilor n temeiul unui contract de credit bancar, dect nclcnd regulile de pruden bancar.

D. Contractul de credit este nsoit de garanii

n acordarea creditelor bancare, instituiile de credit au obligaia s solicite mprumutailor constituirea unor garanii reale sau personale care s asigure certitudinea rambursrii sumei de bani primit cu titlu de mprumut.

Aceast obligaie era consacrat n mod expres, de art.44 din Legea nr.58/1998, ns nu a mai fost preluat de reglementrile OUG nr. 99/2006, dar rmne de actualitate pentru c ea se deduce din economia legislaiei din domeniul bancar, n special cea relativ la regulile de supraveghere i pruden financiar.

De pild, potrivit art.3 din Legea nr.190/1990 coroborat cu prevederile art. 2 pct. c., creditul ipotecar pentru investiii imobiliare va fi garantat prin ipoteci sau privilegii asupra imobilului, teren sau construcii, pentru care se solicit creditul.

Tot astfel, Regulamentul BNR nr. 3/2007 privind limitarea riscului de credit la creditele destinate persoanelor fizice, oblig instituiile de credit abilitate s exercite activitate de creditare s ntocmeasc reglementri interne care s conin modalitatea de organizare a activitii de acordare i derulare a creditelor destinate persoanelor fizice i, dup caz, condiiile de garantare pentru fiecare tip de credit.

Observm c, n conformitate cu actualele reglementri, contractul de credit bancar este nsoit, n mod obligatoriu, de un contract de garanie real sau personal, cu excepia anumitor contracte de credit de consum. Practica judiciar a statuat c acordarea creditelor fr garanii, chiar dac debitorii au pltit ratele i dobnzile, constituie abatere disciplinar a conductorului unitii teritoriale a bncii.

E. Contractul de credit bancar constituie titlu executoriu

Potrivit art.120 din OUG nr. 99/2006, contractele de credit, inclusiv contractele de garanie real sau personal, ncheiate de o instituie de credit constituie titluri executorii.

Calitatea de titlu executoriu, a contractului de credit bancar, confer mprumuttorului dreptul de a purcede la executarea silit, mpotriva debitorilor i a garanilor, fr s fie necesar parcurgerea unui litigiu ntre aceste pri.

Din textul art.120 rezult c, sunt titluri executorii, att contractele de credit bancar, ct i contractele de garanie, indiferent felul garaniilor reale sau personale.

Instana suprem a statuat c, creditorul din contractul de credit bancar trebuie ca mai nainte de nceperea executrii silite s investeasc contractul cu formul executorie. Aceasta nseamn c, pentru declanarea executrii silite mpotriva debitorului i a garanilor este necesar investirea cu formul executorie, att a contractului de credit propriu-zis, ct i a contractelor de garanie real sau personal, ncheiate n vederea garantrii rambursrii creditului.

Seciunea a III-a

Prile contractului de credit

Din economia reglementrilor bancare rezult c prile unui contract de credit sunt: instituiile de credit sau alte instituii financiare denumite creditori sau mprumuttori i persoanele fizice i juridice beneficiare ale creditului, care poart denumirea de mprumutai sau debitori.

a. Calitatea de mprumuttori a instituiilor de credit rezult din prevederile art.7 pct.10, din OUG nr.99/2006.

Astfel, art.7 pct. 10, dispune c instituia de credit nseamn o entitate a crei activitate const n atragerea de depozite sau de alte fonduri rambursabile de la public i n acordarea de credite n cont propriu, iar Legea nr. 190/1999 prevede c creditul ipotecar pentru investiii imobiliare poate fi acordat doar de instituii financiare autorizate.

Cu toate acestea, cnd am definit contractul de credit, am artat c i alte instituii financiare pot avea calitatea de mprumuttori, ntr-un contract de credit, este cazul creditelor ipotecare care pot fi acordate, pe lng instituiile de credit, i de ctre societile de credit ipotecar, reglementate de O.U.G. nr. 200/2002. Conform acestui act normativ, societile de credit ipotecar sunt societi financiare care se constituie ca societi comerciale pe aciuni i se organizeaz i funcioneaz potrivit legislaiei aplicabile acestora. Aadar, societile de credit ipotecar fac parte din categoria instituiilor financiare fr ns a putea fi calificate ca instituii de credit, dar ele pot ncheia contracte de credit ipotecar n condiiile prevzute de lege.

De asemenea prin reglementarea OG nr. 28/2006 s-a acordat posibilitatea exercitrii activitii de creditare i instituiilor financiare nebancare.

Rezult c mprumuttorul din contractul de credit este circumstaniat, fiind o instituie de credit, o instituie financiar autorizat sau o instituie financiar nebancar.

b. Debitor, n contractul de credit poate fi orice persoan fizic sau juridic, n funcie de destinaia sumelor mprumutate, care corespund cerinelor de bonitate ale mprumuttorului.

Persoanele fizice apar n calitate de beneficiari ai creditelor de consum i a contractelor de credit ipotecar pentru investiii imobiliare, iar persoanele juridice pot fi, n principiu, beneficiarii oricrui tip de credit, mai puin ai creditului de consum.

Seciunea a IV-a

Formele contractului de credit

n dreptul bancar pozitiv, exist dou categorii de contracte de credit: contractul de credit ipotecar privind investiiile imobiliare reglementat, n principal, de Legea nr.190/1999, privind creditul ipotecar pentru investiiile imobiliare, Normele metodologice nr.3/2000 de aplicare a Legii nr.190/1999 i O.U.G. nr.200/2002, privind societile de credit ipotecar i contractul de credit de consum consacrat Regulamentul nr. 3/2007 privind limitarea riscului de credit la creditul destinat persoanelor fizice.

n afar de cele dou tipuri de contracte de credit, OUG nr. 99/2006, n art.18, care se refer la activitile permise instituiilor de credit, face vorbire i despre finanarea tranzaciilor comerciale. Practic, aceast formulare are n vedere toate creditele comerciale care nu se nscriu n creditele ipotecare sau n creditele de consum. Sunt avute n vedere contractele de credit comercial ce poart asupra sumele de bani ce urmeaz a fi ntrebuinate de ctre comerciani n diferite activiti comerciale precum: aprovizionarea cu materii prime, finanarea n regim de leasing, retehnologizarea procesului de producie, achiziionarea de linii tehnologice, maini i utilaje performante, efectuarea diferitelor lucrri (autostrzi, poduri, hale de producie, etc.). De altfel, dac sunt ntrebuinate n scopuri comerciale, creditele ipotecare dobndesc, i ele, natur comercial.

Coninutul i forma contractelor de credit pentru diferitele operaiuni comerciale, difer n funcie de destinaia creditului i de condiiile de creditare, ale fiecrei instituii de credit n parte.

Seciunea a V-a

Contractul de deschidere de credit

n dreptul bancar se face distincie ntre contractul de credit care are coninutul i particularitile mai sus evocate i contractul de deschidere de credit. Acesta din urm este contractul prin care banca se oblig s pun la dispoziia clientului, pentru o perioad de timp determinat sau nedeterminat, un anumit credit de care beneficiarul va uza, fie investind fondurile, fie trgnd o cambie sau un cec asupra mprumuttorului.

Subseciunea I

Particularitile contractului de deschidere de credit

Nou ni se pare c contractul de deschidere de credit se confund cu contractul de credit propriu-zis, pentru c nu sunt de semnalat diferene eseniale care s justifice calificarea i tratarea lui ca i contract de sine stttor. De altfel, nici reglementrile legale nu conin reguli speciale referitoare la contractul de deschidere de credit.

Doctrina de specialitate susintoare a autonomiei contractului de deschidere de credit nu evoc particulariti deosebite ale acestui tip de contract, n afar de faptul c sumele se dau n trane i de caracterul unilateral al contractului.

De aceea n ce ne privete suntem de prere c contractul de deschidere de credit, sau deschiderea unei linii de credit cum mai este denumit n practic nu merit o tratare distinct de cea a contractului de credit propriu zis.

Seciunea a VI-a

Efectele contractului de credit

Precizri prealabile

Legislaia bancar consacr anumite obligaii, care incumb prilor, nainte de ncheierea contractului de credit i anumite obligaii care revin mprumuttorului i mprumutatului, ca efect a ncheierii contractului. Principalele obligaii ale instituiilor de credit, anterioare ncheierii contractului de credit, constau n obinerea (solicitarea) informaiilor privind identitatea clientului i bonitatea acestuia (mai ales posibilitile de rambursare a mprumutului) i destinaia creditului.

Clientul are datoria de a transmite documentele i informaiile solicitate de instituia de credit.

n cazul persoanelor fizice, se cer copii dup actele de identitate, veniturile salariale i obligaiile financiare ale solicitantului, iar pentru persoanele juridice, este necesar prezentarea actelor constitutive, inclusiv cele de modificare, copii dup situaiile financiare, referine privind destinaia creditului i posibilitile de rambursare.

Toate aceste obligaii sunt consacrate de Normele bancare nr.3 din 26.02.2002 privind standardele de cunoatere a clientelei.

Finalitatea obinerii informaiilor pentru cunoatere clientelei const n descoperirea i evitarea operaiunilor ce au drept scop splarea banilor sau desfurarea unor activiti de natur infracional prin intermediul instituiilor de credit.

De asemenea, mprumuttorii au obligaia ca nainte de ncheierea contractelor de credit s solicite clienilor documente i informaii care s asigure rambursarea creditelor acordate.

Subseciunea I

Obligaiile mprumuttorului (creditantului)

Contractul de credit d natere n sarcina creditantului obligaia de a pune la dispoziia mprumutatului mprumutul contractat i de a urmri respectarea de ctre creditat a destinaiei sumelor de bani i graficului de rambursare.

A. Obligaia de punere la dispoziia mprumutatului creditul contractatPunerea la dispoziia creditatului a sumelor de bani, aferente creditului contractat, reprezint principala obligaie a mprumuttorului deoarece neexecutarea ei va conduce la imposibilitatea derulrii contractului de credit.

Aceast obligaie rezult din nsi definiia noiunii de credit, fiind de esena contractului de credit.

Creditul poate fi acordat mprumutatului n mai multe trane sau n ntregime, dup cum prile au convenit prin contract.

B. mprumuttorul trebuie s urmreasc executarea obligaiilor contractuale de ctre mprumutat, n special respectarea destinaiei creditului i rambursarea acestuia

Aceast obligaie rezult att din economia OUG nr. 99/2006 privind instituiile de credit i adecvarea capitalului, ct i din reglementrile creditului ipotecar i ale creditului de consum. Potrivit normelor de pruden bancar, bncile trebuie s se ncadreze, n permanen, n indicele de solvabilitate stabilit de Banca Naional a Romniei, iar acest lucru nu este posibil dac mprumuttorii nu se preocup de respectarea destinaiei creditului de ctre mprumutai i rambursarea de ctre acetia a sumelor de bani mprumutate i a dobnzilor aferente.

Aa cum artam, obligaia urmririi respectrii executrii contractului de ctre mprumutai este consacrat att n reglementrile privind creditul ipotecar ct i n cele privind creditul de consum. Astfel, Normele metodologice nr. 3/2000 de aplicare a Legii nr. 190/1999, prevd, n art.11, c pe durata creditului ipotecar mprumuttorii au obligaia s urmreasc ndeplinirea condiiilor prevzute de contractul de credit, referitoare: la destinaia sumelor avansate, planul de finanare ntocmit n cazul creditelor acordate pentru construirea, reabilitarea, consolidarea i extinderea imobilelor i s se ngrijeasc de rambursarea la scaden a ratelor de credit i de plat a dobnzii aferente, precum i de bonitatea mprumutatului.

Subseciunea a II-a

Obligaiile mprumutatului

Principalele obligaii ale mprumutatului constau n rambursarea la scaden a creditului primit i plata dobnzilor aferente. A. Obligaia de rambursare a creditului primit

Aa cum se observ din definiia noiunii de credit, punerea la dispoziie sau acordarea unor sume de bani ori prelungirea scadenei unei datorii, are loc n schimbul obligaiei debitorului de a rambursa suma mprumutat.

Din coninutul normelor de creditare i de supraveghere prudenial, reiese c, indiferent de persoana beneficiarului creditului ori destinaia dat acestuia, mprumutatul are obligaia restituirii, n ntregime, a sumelor de bani la termenul prevzut n contract.

Obligaia mprumutatului de a restitui creditul primit explic caracterul oneros al contractului de credit.

Creditul trebuie rambursat n condiiile i la scadenele stabilite n contract. Prile pot conveni ca rambursarea creditului s se fac ealonat (lunar sau folosind o alt unitate de timp), ori n ntregime, de regul, ntr-o perioad de timp mai ndelungat (6 luni, 1 an, etc.). n practic s-a statuat c, neprecizarea n contractul de credit a scadenelor ci numai a termenului limit de restituire a ntregului mprumut determin neacordarea dobnzilor de ntrziere n aciunea formulat de creditor anterior datei de restituire integral a mprumutului

Restituirea ealonat a creditului se practic n cazul creditelor ipotecare pentru investiii imobiliare i a creditelor de consum, iar rambursarea integral o singur dat, este utilizat, n cazul creditelor specifice activitii comerciale.

Rambursarea anticipat a creditului poate fi fcut doar cu acordul instituiei de credit. n acest sens, n practic s-a decis c mprumutatul nu poate face o plat anticipat fr acordul prealabil al creditorului, care n acest fel i vede ameninat ctigul su cu titlu de dobnd.

Pentru nerambursarea la scaden a creditului acordat, mprumutatul va plti penaliti sau dobnzi, separat de dobnzile aferente creditului, pe fiecare zi de ntrziere sau pe alt fraciune de timp. Neplata la scaden a ratelor aferente creditului poate atrage i sanciunea rezilierii contractului de credit cu obligarea mprumutatului de a restitui ntreaga sum de bani acordat cu titlu de credit. Tot astfel s-a statuat i n practica judiciar care a stabilit c, ntruct debitorul prt nu a pltit la scaden ratele datorate din credit, potrivit clauzelor din convenia de credit, creditorul are dreptul s pretind n ntregime restul din creditul datorat, nainte de ajungere la scaden a ratelor.

De asemenea, mprumuttorul poate urmri silit bunurile mprumutatului i ale garanilor, n mprejurarea n care, creditul nu este restituit la scadenele convenite n contract, urmnd ca mprumutatul i garanii s suporte inclusiv cheltuielile de executare.

B. Plata dobnzilor i a cheltuielilor aferente creditului

Pe lng rambursarea sumelor acordate cu titlu de credit, mprumutaii au obligaia la plata unei dobnzi sau a altor cheltuieli legate de aceast sum.

Deci, pe lng restituirea creditului, mprumutatul are obligaia s plteasc mprumuttorului o dobnd pentru utilizarea sumelor de bani mprumutate i s suporte cheltuielile aferente.

Dobnda specific creditului va fi stabilit prin negocierea direct dintre instituiile de credit mprumuttoare i persoana creditat.

Dobnzile bancare nu se confund cu dobnda legal consacrat de O.G. nr. 9/2000, pentru c aceasta are, n principiu, caracter de daun moratorie i nici cu dobnda de referin stabilit de Banca Naional a Romniei. Dobnda de referin se calculeaz ca medie ponderat cu volumul tranzaciilor, ntre dobnda la depozitele atrase de Banca Naional a Romniei i vnzrile reversibile de titluri de stat efectuate de aceasta n luna anterioar celei pentru care se face anunul.

Cheltuielile aferente creditului, sunt comisioanele percepute de instituiile de credit pentru deschiderea creditului sau alte operaiuni specifice acestuia.

Obligaia creditatului de a plti dobnzi pentru creditele primite, difereniaz contractul de credit de contractul de mprumut de bani din dreptul comun, n temeiul cruia, n principiu, mprumutatul nu trebuie s plteasc dobnzi la sumele mprumutate.

n ncheiere reinem c, dobnda aferent creditului poate fi modificat n sensul majorrii sau reducerii acesteia de ctre mprumuttor.

n practic, mprumuttorii i rezerv dreptul de a modifica dobnda n funcie de evoluia ei pe piaa bancar.

Exist ns i situaii n care prile stabilesc o dobnd fix pe toat durata contractului de credit, i n atare condiii, dobnda nu mai poate fi modificat dect cu acordul de voin al ambelor pri.

Seciunea a VII-a

ncetarea contractului de credit

Contractul de credit nceteaz la expirarea termenului dac mprumutatul i execut obligaia de rambursare a creditului i a dobnzilor convenite.

Contractul nceteaz i prin reziliere ca urmare a nerestituirii creditului la scaden i a dobnzilor aferente.

Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare prevede expres, n art.20, c n cazul neplii n termenul de 30 de zile de la primirea notificrii privind ntrzierea la plat, beneficiarul nu-i execut obligaia, contractul de credit ipotecar se consider reziliat de plin drept.

Consecina rezilierii contractului de credit ca efect a nerestituirii creditului acordat, const n faptul c ntreaga sum a ratelor de credit, cu dobnzile aferente, devine exigibil. Prin urmare, dac mprumutatul nu pltete o rat la termenul stabilit n contract, ntreaga sum devine exigibil mpreun cu dobnzile aferente.

Seciunea a VIII-a

Contractul de credit ipotecar pentru investiii imobiliare

Precizri prealabile

De lege lata beneficiaz de reglementare legal detaliat doar contractul de credit ipotecar pentru investiii imobiliare. n cele ce urmeaz vom prezenta unele particulariti ale acestui contract de credit, din perspectiva Legii nr. 190/1999.Subseciunea I

Noiune i caracteristici

n concepia Legii nr. 190/1999, creditul ipotecar pentru investiii imobiliare desemneaz creditul acordat cu ndeplinirea cumulativ a urmtoarelor condiii:

1. este acordat n scopul efecturii de investiii imobiliare cu destinaie locativ sau cu alt destinaie dect cea locativ ori n scopul rambursrii unui credit ipotecar pentru investiii imobiliare contractat anterior;

2. acordarea creditului este garantat cel puin cu ipoteca asupra imobilului care face obiectul investiiei imobiliare pentru finanarea creia se acord creditul, respectiv cu ipoteca asupra imobilului obiect al investiiei imobiliare pentru finanarea creia a fost anterior acordat un credit ipotecar pentru investiii imobiliare, a crei rambursare urmeaz a fi astfel finanat (art.1).

Prin investiii imobiliare, n sensul Legii nr. 190/1999, se nelege investiiile avnd ca obiect dobndirea dreptului de proprietate asupra unui imobil prin acte juridice cu titlu oneros, amenajarea unui imobil, viabilizarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea acestuia, dar fr a se limita la acestea.

Fa de coninutul textului legal mai-sus enunat, definim contractul de credit ipotecar pentru investiii imobiliare ca fiind contractul n temeiul cruia o instituie financiar, n calitate de mprumuttor, se oblig s finaneze o investiie imobiliar cu destinaie locativ sau cu alt destinaie n beneficiul unei persoane denumit mprumutat sau beneficiar al creditului, cu obligaia acestuia din urm de a restitui sumele mprumutate i dobnzile aferente.

Creditul ipotecar pentru investiii imobiliare nu se confund cu creditul pentru care mprumutatul a constituit, n favoarea mprumuttorului, o ipotec asupra unui bun al su ori al garanilor.

n cazul creditului ipotecar pentru investiii imobiliare sumele mprumutate sunt utilizate exclusiv n operaiuni legate de imobile, pe cnd creditele care beneficiaz de ipoteci pot fi folosite n orice alt scop, civil sau comercial.

Beneficiari ai creditelor ipotecare pentru investiii imobiliare pot fi att persoane fizice ct i persoane juridice.

Calitatea de mprumuttori o pot avea, potrivit dispoziiilor art.1 din Legea nr. 190/1999, instituiile autorizate care, n concepia legii sunt: bncile universale i bncile de credit ipotecar, Agenia Naional pentru Locuine i alte instituii financiare abilitate prin lege.

Prin O.U.G. nr. 200/2002 privind societile de credit ipotecar, s-a reglementat posibilitatea acordrii creditelor ipotecare i de ctre societile de credit ipotecar.

Subseciunea a II-a

Durata contractului credit ipotecar pentru investiii imobiliare

nainte de modificarea Legii nr. 190/1999 prin Legea nr. 34/2006, creditul ipotecar pentru investiii imobiliare se acorda pe o perioad de minim 5 ani, pentru persoane juridice, i de minim 10 ani pentru persoane fizice. Aceast reglementare a fost abrogat de unde consecina c prile pot stabili durata contractului de credit ipotecar pentru investiii imobiliare potrivit propriilor interese.

De regul acest tip de credite face parte din categoria creditelor pe termen lung.

Subseciunea a III-a

Garaniile contractului de credit ipotecar pentru investiii imobiliare

Contractul de credit ipotecar pentru investiii imobiliare va fi nsoit de un contract de ipotec asupra imobilului, teren sau construcii pentru care se acord mprumutul.

Ipotecile i privilegiile constituite pentru garantarea mprumuturilor ipotecare se vor pstra pn la rambursarea integral a creditului pentru garantarea cruia au fost nfiinate, nefiind aplicabile dispoziiile art.1786 din Codul civil.

Ipoteca poate fi transferat asupra altui imobil ns numai cu acordul prilor.

Ipoteca poate purta i asupra unui drept de superficie, caz n care obiectul ipotecii va fi constituit din dreptul de folosin asupra terenului i din dreptul de proprietate asupra construciei pentru edificarea sau reabilitarea creia s-a contractat creditul.

Codul civil, n art. 1775, dispune c bunurile viitoare nu pot fi obiect al unei ipoteci. Legea nr. 190/1999, n art. 3, consacr o veritabil excepie de la aceast regul n sensul c exclude de la aplicare articolul 1775 din Codul civil n materia creditelor ipotecare pentru investiii imobiliare. n concret, Legea nr. 190/1999 prevede c ipoteca constituit asupra unui bun viitor se nscrie n cartea funciar dac, n prealabil a fost notat autorizaia de construcie. Aceasta nseamn c ipoteca unor bunuri viitoare se constituie pe msura ncorporrii materialelor pe terenul pe care se construiete. Rangul ipotecii va fi determinat de momentul nscrierii n cartea funciar.

Pn la rambursarea integral a creditului ipotecar pentru investiii imobiliare, imobilul ipotecat va putea fi nstrinat numai cu acordul prealabil, scris, al creditorului ipotecar, sub sanciunea nulitii absolute a contractului (art. 5).

Trebuie reinut c, potrivit Legii 190/1999, la nscrierea ipotecii aferente unui credit ipotecar pentru investiii imobiliare, Biroul de carte funciar are obligaia de a nota din oficiu interdicia de nstrinare a imobilului.

Subseciunea a IV-a

ncheierea contractului de credit ipotecar pentru investiii imobiliare

n cazul creditului ipotecar pentru investiii imobiliare, legea reglementeaz o procedur prealabil ncheierii contractului. Astfel, art. 8 din lege dispune c, nainte de semnarea contractului de credit ipotecar pentru investiii imobiliare, instituia autorizat va pune la dispoziie mprumutatului o ofert scris, care va cuprinde toate condiiile contractului i termenul de valabilitate a cesteia, care nu poate fi mai mic de 10 zile de la momentul primirii ofertei de ctre potenialul debitor.

Oferta scris reglementat de art.8 din lege va cuprinde informaii legate de:

- cuantumul sumelor acordate;

- condiiile i termenele de rambursare;

- clauzele de exigibilitate nainte de termen, precum i cazurile n care urmeaz s fie aplicabile aceste clauze;

- garaniile pe care va trebui s le constituie mprumutatul;

- durata contractului;

- cazurile de ncetare, reziliere, etc.

Textul de lege acrediteaz ideea c oferta de a contracta un credit ipotecar ar aparine ntotdeauna instituiei de credit. n practic, instituiile de credit i creeaz i menin o ofert general pentru fiecare tip de credit pe care l practic, ns, la modul concret potenialul cumprtor face o ofert de contractare n sensul dispoziiilor Codului comercial, prin cererea de creditare pe care o adreseaz bncii. Se observ c legiuitorul bancar este consecvent regulilor de ncheiere a contractelor din dreptul comun, instituind aceleai condiii pentru oferta de creditare cu ale ofertelor specifice obligaiilor civile n materie de contracte. Termenul de 10 zile de meninere a ofertei de creditare a instituiei de credit se nfieaz ca un termen minim, ceea ce nseamn cu nu poate fi redus, dar se nelege c, fiind n favoarea potenialului debitor, termenul poate fi prelungit. Fiind un termen ope legis, potenialul debitor are beneficiul termenului chiar dac acesta nu este trecut n condiiile de creditare ale instituiei de credit i indiferent de faptul c i se aduce sau nu la cunotina debitorului despre durata minim de meninere a ofertei. Nefiind ncheiat contractul de credit, nclcarea normelor ce guverneaz oferta de a contracta credite ipotecare pentru investiii imobiliare, atrage rspunderea delictual i nu rspunderea contractual a celui n cauz.

Efectele contractului credit ipotecar pentru investiii imobiliare

Contractul de credit ipotecar pentru investiii imobiliare creeaz obligaii specifice att n sarcina mprumuttorului ct i n sarcina mprumutatului.

1. Obligaiile mprumuttorului

Principalele obligaii ale mprumuttorului sunt:

- punerea la dispoziia beneficiarului de credit ipotecar a sumelor cu titlu de credit; - urmrirea ndeplinirii condiiilor prevzute n contractul de credit de ctre beneficiarul acestuia.

1.1. Punerea la dispoziia beneficiarului de credit ipotecar a sumelor de bani cu titlu de credit

Aceast obligaie este reglementat de art. 10 i 11 din Legea nr. 190/1999.

n concordan cu art. 10, suma de bani aferent creditului acordat poate fi pus la dispoziia beneficiarului n mod ealonat sau integral.

Legea nu prevede dar credem c, plata creditului se va putea face direct ctre vnztor, n cazul cumprrii unui imobil sau ctre constructor, n celelalte cazuri ce alctuiesc coninutul investiiei imobiliare.

Plata creditului poate fi fcut i direct beneficiarului mai ales n situaia n care, lucrrile pentru care s-a acordat mprumutul sunt executate n regie proprie. n acest caz, sumele de bani se vor pune la dispoziie beneficiarului pe baza unui plan de finanare i a unui grafic, stabilit n contract.

Moneda creditului poate fi n lei sau n valut.

Legea prevede c este interzis condiionarea acordrii unui credit ipotecar de obligaia beneficiarului de a cumpra sau de a subscrie valori mobiliare ale mprumuttorului indiferent sub ce form. Interdicia nu se aplic n cazul achiziionrii de titluri de participare ale fondurilor ipotecare.

1.2. Urmrirea ndeplinirii condiiilor prevzute n contractul de credit ipotecar de ctre beneficiar

Aceast obligaie este reglementat de art.11 din Normele metodologice nr. 3/2000 de aplicare Legii nr. 190/1999.

Principalele aspecte pe care trebuie s le urmreasc mprumuttorii n executarea contractului de credit ipotecar sunt referitoare la:

- destinaia sumelor avansate;

- planul de finanare ntocmit n cazul creditelor acordate pentru construirea, reabilitarea i extinderea imobilelor, rambursarea la scaden a ratelor de credit i de plat a dobnzilor aferente i

- bonitatea mprumutatului.

Bonitatea mprumutatului privete, n principal, situaia financiar a acestuia.

Reglementrile legale nu prevd o sanciune pentru nerespectarea destinaiei sumelor mprumutate, ceea ce nseamn c debitorul va suporta consecinele prevzute n contract pentru un astfel de delict. n practic se poate conveni ca nclcarea obligaiei de respectare a destinaiei creditului s atrag rezilierea contractului cu consecina exigibilitii ntregii sume mprumutate, dar o astfel de sanciune, pentru a fi operabil, trebuie inserat n contract.

2. Obligaiile mprumutatului

n esen, obligaiile creditatului sunt: restituirea creditului, plata dobnzilor i cheltuielilor aferente i ncheierea unei polie de asigurare bunurilor ipotecate.

2.1. Obligaia de restituire a creditului

mprumutatul trebuie s restituie creditul n condiiile i la termenele stabilite n contract.

Legea prevede c, n cazul n care mprumutatul ntrzie la plata ratelor scadente, mprumuttorul va trimite mprumutatului o notificare prin scrisoare recomandat, prin care i va pune n vedere consecinele nclcrii acestor obligaii contractuale.

n conformitate cu art.20 din Legea nr. 190/1999, n cazul n care, n termen de 30 de zile de la primirea notificrii beneficiarul creditului nu i execut obligaiile, contractul de credit ipotecar se consider reziliat de plin drept i ntreaga sum a ratelor de credit cu dobnzile aferente devine exigibil.

O alt consecin a rezilierii de plin drept a contractului de credit ipotecar const n evacuarea debitorului din imobilul pentru care s-a acordat creditul.

Pentru aceast situaie, evacuarea debitorului nu este condiionat de atribuirea unui alt spaiu de locuit. Totui, n situaii deosebite, instana de la locul executrii va putea acorda un termen de maxim 90 de zile, n care debitorul i va gsi o alt locuin (art.22 alin. 2 din Legea nr. 190/1999).

De aceast prevedere beneficiaz doar persoanele fizice, ceea ce nseamn c persoanele juridice vor fi evacuate necondiionat.

n ncheiere, trebuie reinut c, mprumutaii au dreptul s ramburseze anticipat creditul primit, n condiiile stabilite de pri, n contractul de credit ipotecar.

Dac mprumutaii ramburseaz creditul primit, nainte de scaden, acetia au dreptul la o recalculare a dobnzii aferente.

2.2. Plata dobnzilor i a cheltuielilor aferente creditului

Cheltuielile aferente creditului reprezint comisioanele percepute pentru deschiderea i derularea creditului ipotecar.

Articolul 15 din Legea nr. 190/1999 prevede c, n sarcina mprumutatului vor fi puse doar cheltuielile aferente ntocmirii dosarului de credit i constituirii ipotecii.

Dobnda se va plti n cuantumul i condiiile prevzute n contract i poate fi variabil sau fix.

Pentru situaia n care, prin contractul de credit, s-a stabilit ca rata dobnzii s fie variabil, se vor aplica regulile prevzute de art.14 din Legea nr. 190/1999.

Astfel, potrivit textului de lege menionat, variaia ratei dobnzii trebuie s fie legat de fluctuaiile unui indice de referin stabilit n contract.

Apoi, contractul poate s prevad c rata dobnzii nu variaz dect atunci cnd modificarea, n sens cresctor sau descresctor, nregistreaz, fa de rata iniial a dobnzii, o diferen minimal determinat.

n sfrit, modificarea ratei dobnzii va trebui comunicat cel mai trziu la data scadenei acesteia.

ntrzierea sau neplata ratelor aferente creditului ipotecar pentru investiii imobiliare atrage, potrivit art. 19 din Legea nr. 190/1999, rezilierea contractului i exigibilitatea creditului cu obligaia rambursrii acestuia n ntregime.

2.3. ncheierea unui contract de asigurare asupra bunurilor ipotecate

O alt obligaie a debitorului mprumutat, n temeiul contractului de credit pentru investiii imobiliare, este aceea a ncheierii unui contract de asigurare asupra imobilului ce constituie imobilul ipotecii. Potrivit legii, aceast obligaie revine debitorului doar n mprejurarea n care obiectul ipotecii l constituie o construcie. Din exprimarea legiuitorului, folosit n art.16 din Legea nr.190/1999, rezult c obiectul asigurrii va consta din riscurile ce planeaz asupra construciei ce face obiectul ipotecii. Aadar, n temeiul normei legale menionate, asigurarea nu va acoperi riscul de nerambursare a creditului i dobnzilor aferente de ctre debitorul mprumutat. nseamn c, pentru acoperirea riscului de nerambursare a creditului, va trebui ncheiat o nou asigurare, sau prevzut n mod expres acoperirea i a acestui risc, n polia de asigurare general a imobilului.

Nimic nu mpiedic, ns, prile, s convin ncheierea unui contract de asigurare i pentru situaiile n care obiectul ipotecii const din alte bunuri dect construciile.

Asigurarea construciei ce face obiectul ipotecii, va trebuie s acopere toate riscurile aferente acesteia, pe o durat egal cu durata de valabilitate a contractului de credit ipotecar pentru investiii imobiliare.

Legea prevede c, n cazul n care, prin creditul ipotecar pentru investiii imobiliare, se finaneaz construcia, reabilitarea, consolidarea, extinderea unor imobile, creditorul ipotecar poate solicita mprumutatului s ncheie un contract de asigurare pentru riscul nefinalizrii investiiei imobiliare pentru care s-a acordat creditul. Drepturile asiguratului derivnd din contractul de asigurare, vor fi cesionate n favoarea creditorului ipotecar.

Primele de asigurare vor fi achitate de ctre debitorul mprumutat, urmnd ca acesta s prezinte creditorului ipotecar dovada plii la datele convenite n contractul de credit. Deci, calitatea de asigurat a bunurilor ipotecate o va avea debitorul mprumutat, ns, potrivit art.16 alin.2 din Legea nr.190/1999, drepturile asiguratului derivnd din contractul de asigurare, vor fi cesionate n favoarea debitorului ipotecar pe toat perioada de valabilitate a contractului de credit ipotecar pentru investiii imobiliare.

Opozabilitatea cesiunii drepturilor derivnd din contractul de asigurare, se realizeaz n mod diferit. Fa de teri, opozabilitatea cesiunii se face prin nscrierea acesteia la arhiva electronic de garanii reale mobiliare, pe cheltuiala asiguratului. O posibilitate a cesiunii, fa de asigurator, se realizeaz prin notificarea acestuia prin scrisoare cu confirmare de primire, sau prin intermediul executorilor bancari ori judectoreti.

n caz de producere a riscului asigurat, n temeiul cesiunii legale a drepturilor derivnd din contractul de asigurare, despgubirile vor fi ncasate de creditorul ipotecar. Legea stabilete i imputaia plii pentru cazul ncasrii despgubirilor de la societatea de asigurare, n urmtoarea ordine: dobnzile scadente i neachitate aferente capitalului mprumutat, suma ratelor de credit rmase de achitat, alte sume datorate de mprumutat creditorului ipotecar, la data primirii despgubirii, n baza contractului de credit (art.16 alin.5). Legiuitorul are n vedere, evident, asigurarea ce acoper riscurile ce atrag pieirea total sau parial a bunului ipotecat. Aceasta nseamn c polia de asigurare va fi activat i, respectiv, rspunderea asiguratorului va fi operabil, doar n cazul n care are loc pieirea total sau parial a bunului i nu i n situaia n care debitorul nu ramburseaz ratele scadente ale creditului. Aa cum am artat mai sus pentru ca asiguratorul s poat fi obligat la despgubiri ca urmare a neplii ratelor scadente de ctre debitorul mprumutat, este necesar ncheierea unei asigurri asupra riscului de nerambursare. n temeiul acestei polie, asiguratorul va fi obligat la plata unei indemnizaii, n momentul n care debitorul nu ramburseaz ratele i dobnda aferente creditului ipotecar pentru investiii imobiliare, fr s prezinte vreo importan starea bunului ce constituie obiectul ipotecii.

Subseciunea a V-a

Cesiunea creanelor ipotecare

Prin creane ipotecare, n temeiul Legii nr. 190/1999, se nelege drepturile de crean rezultnd din contracte de credit ipotecar pentru investiii imobiliare, iar cesiunea creanelor ipotecare desemneaz operaiunea de investiii financiare care poate avea ca obiect transferul de creane ipotecare individuale sau de portofolii de creane ipotecare(art. 2).

Creanele ipotecare rezultate din contractele de credit ipotecar pentru investiii imobiliare pot fi cesionate n mod individul sau global a ntregului portofoliu al instituiei de credit n cauz. Cesiune creanelor ipotecare ale instituiilor autorizate se poate efectua doar ctre instituii de acelai tip ori altor entiti autorizate i reglementate n acest sens de legi speciale.

Pe lng dreptul de ipotec aferent creditului ipotecar pentru investiii imobiliare, cesionarul dobndete drepturile decurgnd din contractul de asigurare pentru bunul care face obiectul ipotecii, precum i celelalte garanii care nsoesc creana ipotecar transmis.

Pentru a se realiza opozabilitatea creanelor ipotecare trebuie ndeplinite anumite formaliti care difer n raport de calitatea terilor i cea a debitorului cedat. Cesiunea unei creane ipotecare, precum i a unui portofoliu de creane ipotecare devine opozabil fa de terii care nu au cunoscu-o pe alt cale, prin nscrierea cesiunii la Arhiva Electronic de Garanii Reale Mobiliare. Pentru debitorul cedat, cesiunea unei creane ipotecare devine opozabil prin notificarea adresat acestuia de ctre una din prile contractului de cesiune. Dac prile contractului de cesiune nu au convenit creia dintre ele i revine obligaia notificrii, atunci aceasta se va efectua de ctre cedent. Termenul n care trebuie fcut notificarea ctre debitorul cedat este de 10 zile de la data ncheierii contractului de cesiune.

Se nelege c acceptarea cesiunii de ctre debitorul cedat indiferent de forma n care a fost fcut scutete prile contractului de cesiune de obligaia notificrii. De altfel, i nscrierea n Arhiva Electronic de Garanii Reale Mobiliare este necesar doar pentru opozabilitatea fa de terii care nu au cunoscut-o pe alt cale.

Potrivit legii, notificarea se face prin scrisoare recomandat i va conine cel puin datele de identificare ale instituiei financiare ce va ncasa sumele de la debitor, precum i indicarea contului n care pot fi vrsate.

Dac prile contractului de cesiune nu stabilesc cine va ncasa sumele aferente creditului, legea prevedea c ele se vor plti cedentului, care acioneaz ca un mandatar al cesionarului. Dup ncasare, cedentul va transmite sumele de bani cesionarului ca titular al acestor creane n temeiul contractului de cesiune. ncasarea sumelor de la debitorul cedat i transmiterea lor ctre cesionar genereaz anumite cheltuieli pentru cedent, din care cauz legea i consacr dreptul de a i le reine, stipulnd c acestea vor fi suportate de ctre cesionar(art. 27).

Subseciunea a VI-a

Executarea creanelor ipotecare

Aa cum am precizat n cele de mai sus, restituirea sumelor mprumutate i a dobnzilor aferente contractului de credit ipotecar pentru investiii imobiliare, reprezint principala obligaie a debitorului mprumutat.

Pentru cazul n care debitorul ntrzie plata ratelor scadente, legea prevede unele norme speciale de executare a creanelor instituiilor care acord credite ipotecare pentru investiii imobiliare.

Astfel, prima msur pe care o va ntreprinde instituia financiar, const din trimiterea ctre mprumutat a unei notificri cu scopul de a-l preveni asupra consecinelor nclcrii contractului de credit ipotecar pentru investiii imobiliare.

Notificarea poate fi fcut prin scrisoare recomandat cu confirmare de primire sau prin executor judectoresc ori bancar, la ultima adres a mprumutatului comunicat instituiei debitoare. Dac notificarea se face prin scrisoare recomandat, aceasta se consider primit la data potei menionat pe confirmarea de primire. n cazul n care, n termen de 30 de zile de la data primirii notificrii, mprumutatul nu execut obligaiile asupra cruia a fost notificat, contractul de credit ipotecar pentru investiii imobiliare se consider reziliat de plin drept i ntreaga sum a debitului, cu dobnzile aferente, la data intervenirii rezilierii, devine exigibil. Observm c rezilierea contractului de credit ipotecar pentru investiii imobiliare, intervine pentru situaiile de mai sus, ope legis, fr s fie necesar inserarea unei cauze n acest sens n contractul de credit. Consecina rezilierii contractului de credit pentru investiii imobiliare, pentru neplata ratelor, const din exigibilitatea creditului i a dobnzilor aferente, n sensul c acestea pot fi valorificate pe calea executrii silite. n acest scop, art.21 din Legea nr.190/1999 prevede c contractul de credit ipotecar pentru investiii imobiliare, precum i garaniile reale i personale subsecvente, constituie titluri executorii, urmnd s fie investite cu formul executorie de ctre instana locului, unde este situat imobilul.

Prin urmare, instituia creditoare, n temeiul contractului de credit pentru investiii imobiliare, va purcede la executarea silit mpotriva debitorului mprumutat i a giranilor, valorificnd (executnd) garaniile instituite n favoarea ei.

n concret, instituia financiar titular a creanelor ipotecare pentru investiii imobiliare, va organiza, prin intermediului executorului judectoresc sau bancar, vnzarea bunurilor imobile asupra crora au fost constituite ipoteci pentru creditul acordat.

n temeiul reglementrilor cuprinde n O.G. nr.99/2006, instituiile mprumuttoare au posibilitatea adjudecrii imobilelor ipotecate, n contul creanelor mpotriva debitorului mprumutat. Evident c, prin operaiunea de executare silit, realizat, aa cum am artat, prin vnzarea bunurilor ipotecate sau adjudecarea de ctre instituia titular a creanei ipotecare, se creeaz o situaie deosebit de grav n persoana debitorului mprumutat, care const din evacuarea acestuia, n cazul n care locuiete n imobilul respectiv.

Regulile care guverneaz executarea creanelor instituiile care acord credite ipotecare pentru investiii imobiliare, prevd c executarea silit a obligaiilor de plat ale mprumutailor, se va face fr condiionarea de atribuire a unui alt spaiu de locuit. n situaii excepionale, instana de la locul executrii, va putea acorda un termen de maxim 90 de zile, n care debitorul i va putea cuta o alt locuin. Aceast prevedere se aplic numai mprumutailor persoane fizice (art.22 din lege).

Subseciunea a VII-a

ncetarea contractului de credit ipotecar pentru investiii imobiliare

Contractul de credit ipotecar pentru investiii imobiliare nceteaz la expirarea termenului pentru care a fost ncheiat, prin rambursarea integral a creditului i dobnzilor aferente, de ctre mprumutat.

Contractul de credit ipotecar poate nceta i anterior mplinirii scadenei, n situaia n care mprumutaii ramburseaz anticipat creditul primit, n condiiile art.13 din Legea nr. 190/1999.

De asemenea, contractul nceteaz prin reziliere, aa cum am vzut cnd ne-am ocupat de obligaiile mprumutatului, prin ntrzierea la plata ratelor de mprumut scadente.

Trebuie precizat c moartea mprumutatului nu este prevzut de reglementrile legale drept cauz de ncetare a contractului de credit ipotecar, fapt ce denot c acesta poate continua cu motenitorii mprumutatului.

M. Of. nr. 611 din 14 decembrie 1999.

M. Of. nr. 174 din 24 aprilie 2000.

M. Of. nr. 956 din 27 decembrie 2002.

M. Of. nr.154 din 04 martie 2002.

Abrogat prin OUG nr. 99/2006 privind instituiile de credit i adecvarea capitalului.

C.S.J.- S. Com., Dec.nr.329/31 ianuarie 2002.

C.S.J.- S. Com., Dec.nr.4520/23 octombrie 2001; C.S.J.- S. Com., Dec. nr.7568/ 12 decembrie 2001.

M.Of. nr.174 din 24 aprilie 2000.

A se vedea I. Turcu, op.cit., p. 296 i urm..

Idem, p. 296

Publicate n M. Of. al Romniei nr.154 din 04 martie 2002

Pentru delimitarea contractului de credit de alte contracte, vom folosi termenul de creditant, pentru mprumuttor i cel de creditat, pentru mprumutat.

C.S.J.- S.Com., Dec. nr. 2891/04 noiembrie 1997.

Curtea de Arbitraj Bucureti, Sentina nr.91 din 25 iulie 1997, n op.cit., p.119.

Curtea de Arbitraj Bucureti, Sentina nr.116 din 14 octombrie 1997 n op.cit., p.119.

PAGE 5