Contractul de vanzare cumpărare

Sediul materiei: art. 1650-1762/C.civ, dar şi alte acte normative, care conţin varietăţi de vanzare de bunuri sau produse (Ex: vanzarea locuinţelor proprietate de stat, vanzarea bunurilor/serviciilor supuse consumului)

Definitie: este contractul prin care: 1. vanzătorul transmite proprietatea asupra unui bun (art. 1650 alin 1 teza 1-a/C.civ) sau 2. Vanzătorul se obligă să transmită proprietatea unui bun (art. 1650 alin 1 teza a 2-a/C.civ), în ambele cazuri: în schimbul unui preţ plătit de cumpărător

Observatii:

1. Se poate transmite si un alt drept precum drept real, drept de creanta drept de proprietate intelectuală sau drepturi succesorale;

2. Dreptul trebuie să fie însa transmisibil;3. Vanzarea este un act de dispozitie1 întrucat presupune iesirea bunului din patrimoniul

vanzătorului;4. Se utilizeză şi termenul de cesiune, însa termenii nu sunt sinonimi întrucat cesiunea

presupune întotdeauna transmiterea unui drept incorpora l ;5. Nu se pot transmite prin vanzare drepturi personal nepatrimoniale, patrimoniale dar cu

caracter strict personal, şi nici cele constituite prin voinţa părţilor sau a legii, cu caracter intuitu personae; Ex: nu pot forma obiectul contractului de vanzare cumpărare dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor, dreptul de întreţinere, dreptul de pensie;

Caracterele juridice ale contractului:

a) Vanzarea este, (numai) în principiu, un contract consensual, astfel încat “contractul se încheie prin simplul acord al părţilor dacă legea nu impune o anumită formalitate pentru încheierea sa valabilă” (art. 1178/C.civ). Excepţie: transmiterea drepturilor reale asupra unor bunuri imobile, conform art 1174 alin 3/c.civ, presupune încheierea contractului în formă autentică iar dreptul se transmite/dobandeşte numai prin înscrierea în cartea funciară (forma solemnă);NOTA: In cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobandeste prin inscrierea in cartea funciara cu respectarea dispozitiilor art. 888 C.civ. Potrivit art. 1676/C.civ in materie de vanzare de imobile, stramutarea proprietatii de la vanzator la comparator este supusa dispozitiilor de carte funciara. Ca o consecinta, in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, dovada dreptului de proprietate se realizeaza prin extras de carte funciara, ce constituie proba veritabila atat intre parti cat si intre terti art. 565 C.civ. Ca atare un contract de vanzare incheiat in forma autentica ramane fara efectul sau firesc, atata timp cat nu este secondat de o inscriere a dreptului in cartea funciara. Potrivit art. 885 din noul C. civ, actele care pot sta la baza inscrierii sunt : actul autentic notarial, hotararea judecatoreasca definitiva sau un alt act in cazurile in care legea prevede aceasta

1 Actele de dispoziţie au ca rezultat ieşirea din patrimoniul vanzătorului a unui drept sau grevarea cu sarcini reale a unui bun. Clasificarea actelor juridice civile în acte de dispoziţie, acte de administrare şi acte de conservare se realizează după criteriul importanţei lor

1

b) Vanzarea este un contract sinalagmatic (după criteriul scopului urmărit) adică obligaţiile sunt reciproce şi interdependente (art 1171/C.civ) adică prestaţia uneia dintre părţi reprezintă cauza obligaţiei asumată de cealaltă parte. Legea poate interveni pentru asigurarea reciprocităţii şi interdependenţei obligaţiilor şi a unui echilibru semnificativ (ex: legea nr. 193/2000);NOTĂ: a) dacă ar fi cu titlu gratuit actul ar putea fi considerat donaţie; b) este aşadar un contract bileateral şi nu unilateral;

c) Vanzarea este un contract cu titlu oneros2, fiecare parte urmarind să îşi procure un avantaj (echivalent material) în schimbul obligaţiilor asumate (art 1172/C.civ);

d) Vanzarea este un contract comutativ, întrucat la momentul încheierii contractului existenţa drepturilor şi obligaţiilor părţilor este certă, iar întinderea acestora este determinată sau determinabilă (art 1173/C.civ); caracterul comutativ asigură diferenţa de contractele aleatorii; caracterul comutativ nu este absolut. Ex: vanzarea de drepturi litigioase;

e) Vanzarea este translativă de proprietate3, astfel încat transferul proprietăţii se produce de drept, prin acordul de voinţe indiferent de momentul în care se realizează transferul. “Proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă” (art. 1674/C.civ) Condiţii pentru ca transferul proprietăţii să opereze imediat: 1) vanzătorul - proprietarul lucrului; 2) obiectul contatractului-bun individual determinat; 3)lucrul să existe; 4) părţile să nu fi amănat transferul dreptului de proprietate

f) Dispoziţiile privind obligaţiile vanzătorului se aplică în mod corespunzător şi înstrăinătorului;

Condiţii de valabilitate specifice:

1. Regula: capacitatea; excepţia: incapacitatea

Persoanele fizice: Toate persoanele fizice se bucură de capacitatea de a vinde, fiind necesară (sub sancţiunea nulităţii relative) capacitate de exerciţiu deplină (întrucat v-c este act de dispoziţie, dar numai raportat la preţ şi lucru vandut).

“Pot cumpăra sau vinde toţi cei cărora nu le este interzis prin lege” (art. 1652/C.civ).

Sunt incapabili de a vinde minorii care nu au împlinit 14 ani şi interzişii judecătoreşti (art 43 alin 1/C.civ). Excepţie: minorii sub 14 ani pot încheia singuri anumite acte (de conservare şi acte de dispoziţie de mică valoare). Observaţie: excepţia este discutabilă. Se constată că în anumite situaţii minorul sub 14 ani are aceeaşi capacitate ca şi minorul peste 14 ani întrucat “persoana lipsită de capacitate de exerciţiu poate încheia singură acte anume prevăzute de lege, acte de conservare, precum şi acte de dispoziţie de mică valoare”. (art 43 alin.3/C.civ)

2 Actele juridice se subclasifică (după criteriul scopului urmărit) în I. Acte juridice cu titlu oneros : 1. Acte juridice comutative (ctr v-c, ctr locaţiune, ctr.

Antrepriză) b) acte juridice aleatorii (ctr de rentă viageră, ctr. De întreţinere, ctr de joc sau prinsoare, ctr de asigurare). Interesul distincţiei: leziunea ca viciu de consimţăamant poate exista doar în cz actelor comutative NU şi în cazul actelor aleatorii; II. Acte juridice cu titlu gratuit: a) acte dezinteresate (dispunîătorul procură cuiva un beneficiu fără micşorarea patrimoniului sau) şi b) liberalităţi (dispunătorul îşi micşorează patrimoniul cu folosul material procurat);3 Actele juridice se clasifică după criteriul efectelor în acte constitutive, acte translative şi acte declarative

2

Minorii între 14 şi 18 ani (capacitate de exerciţiu restransă) pot încheia vanzări personal, dar numai cu încuviinţarea părinţilor sau, după caz a tutorelui iar în toate cazurile prevăzute de lege şi cu autorizarea instanţei de tutelă. (art 41 alin2/C.civ).

NOTĂ: Semnalăm şi instituţia “Capacităţii de exercitiu anticipată – reglementată de art. 40 C.civ. potrivit căruia – “Pentru motive temeinice, instanţa de tutelă poate recunoaşte minorului care a împlinit vârsta de 16 ani capacitatea deplină de exerciţiu. În acest scop, vor fi ascultaţi şi părinţii sau tutorele minorului, luându-se, când este cazul, şi avizul consiliului de familie”

Persoanele juridice: au capacitatea de a avea orice drepturi şi obligaţii, de la data înregistrării, afară de cele care nu pot aparţine decat persoanelor fizice.

Sancţiunea nerespectării cerinţelor privind capacitatea persoanei juridice la contractare este nulitatea absolută.

Persoanele fizice şi juridice străine: sunt asimilaţi în condiţiile legii cu cetăţenii romani în ceea ce priveşte drepturile şi libertăţile lor civile (art. 27/N.C.Civ).

2. Incapacităţi speciale de a vinde şi a cumpăra:-sunt expres prevăzute de lege şi de strictă interpretare.

Incapacităţile sunt instituite în considerarea persoanei (incapacităţi: ale persoanelor)

Inalienabilităţile sunt constituite în considerarea bunului (inalienabilităţi: ale bunului);

A) Incapacităţi de a cumpăra:

“Judecătorii, procurorii, notarii, executorii, avocaţii, notarii publici, consilierii juridici şi practicienii în insolvenţă nu pot cumpăra, direct sau prin interpuşi, drepturi litigioase care sunt de competenţa instanţei judecătoreşti în a cărei circumscripţie îşi desfăşoară activitatea” (art. 1653 alin. 1/C.civ).

NOTĂ: Ce se intelege prin notiunea de profesionist ? De la intrarea in vigoare a noului Cod civil, notiunea de comerciant isi pierde continutul stabilit prin codul comercial. Astfel , NCC opereaza cu notiunea de profesionist art.3 definita prin art. 8 al Legii nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Noului Cod Civil, care statueaza la alin. 1: Art. 8. –(1) Notiunea prevazuta la art. 3 din Codul Civil include categoriile de comerciant, intreprinzator, operator economic, precum si orice persoane autorizate sa desfasoare activitati economice sau profesionale, astfel cum aceste notiuni sunt prevazute de lege , la data intrarii in vigoare a Codului Civil. In lumina noului Cod Civil, atat agentul economic care detine o agentie imobiliara, cat si avocatul sunt profesionisti. Ce intelegem prin drept litigios ? Drept litigios presupune proces început şi neterminat cu privire la existenţă/întindere. Definitia o regasim in art. 1653 alin.(3) ‘’un proces inceput si neterminat cu privire la existenta sau intinderea sa.’’ Procesul este inceput prin introducerea cererii de chemare in judecata si terminat prin pronuntarea unei hotarari judecatoresti. Din punctul nostru de vedere textul este imprecis, prin instanta judecatoresca se poate intelege multe. Incapacitatea se extinde la orice drept litigios, care in orice faza procesuala ar putea intra in sfera de solutionare a instantei in care sau pe langa care isi desfasoara activitatea. Sintagma “drepturi litigioase care sunt de competenţa instanţei judecătoreşti în a cărei circumscripţie îşi desfăşoară activitate” (art 1653 alin 1 teza fială) conduce la concluzia potrivit căreia judecatorii de la ICCJ si judecatorii de la CC sunt incapabili sa dobandeasca orice drept litigios pe intreg teritoriu Romaniei. Dovada dreptului litigios se face, dupa caz, prin cererea de chemare in judecata inregistrata la instanta si extras de pe portalul instantelor de judecata (portal.just.ro) sau prin certificatul de grefa din care sa rezulte obiectul cauzei (Indrumar notarial, vol. II, p. 14).Cererea de iesire din indiviziune/de evacuare, contestatia la executare dupa pronuntarea unei hotarari judecatoresti definitive, precum si orice alte cereri care nu privesc existenta si intinderea dreptului nu califica dreptul ca fiind

3

litigios (Indrumar notarial, vol. II, p. 14). In toate cazurile, in contractele de vanzare de drepturi litigioase partile vor declara pe proprie raspundere ca nu se afla in niciuna dintre situatiile prevazute de cod care sa determine incapacitatea de a vinde/cumpara (Indrumar notarial, vol. II, p. 14).

Sancţiunea nerespectării: nulitatea absolută

Exemple de aplicare ale interdicţiei prevăzută de dispoziţiile art 1653 alin 1/C.civ:

Situatie 1.: Judecatorul A are un statut financiar care –i permite sa-l imprumute pe B cu suma de 2000 lei. Creanta a ajuns la scadenta . C il da in judecata pe B legat de un anumit bun. B nu are cu ce sa restituie banii . Atunci ii propune lui A o dare in plata. Judecatorul poate accepta darea in plata ? Solutie : Exceptia art. 1653 alin (3) pct. b Situatie 2 : Notarul, care isi are sediul profesional in Bucureşti doreste sa cumpere un imobil asupra caruia mai multe persoane revendica un drept de proprietate, cazul fiind de competenta Tribunalul Bucureşti. In acest caz intervine interdictia prevazuta de art. 1653 alin. (1) NCC, notarul neputand dobandi dreptul de proprietate decat dupa finalizarea litigiului. Solutie : Interdictia priveste contractul de vanzare, insa nu si promisiunea de vanzare –cumparare a bunului care face obiectul litigiului. Astfel, ca incheierea unei promisiuni de vanzare –cumparare este valabila, urmand ca dreptul de proprietate sa fie transmis dupa finalizarea litigiului.Situatie 3 : Grefierul care lucreaza la Judecatoria sector 3 doreste sa cumpere un imobil asupra caruia se dezbate partajul succesoral in instanta , respectiv Judecătoria sector 3. Suntem in prezenta interdictiei prevazuta de art. 1653 alin. (1) NCC deoarece in circumscriptia fiecarui tribunal sunt cuprinse toate judecatoriile din judet . Solutie : Grefierul care doreste achizitionarea imobilului poate sa poarte o negociere cu toti mostenitorii, urmand ca partajul sa se stinga printr-o tranzactie, iar grefierul ulterior sa dobandeasca printr-un contract , dreptul de proprietate asupra imobilului respectiv.

Excepţii de la art 1653 alin 1/C.civ: (i) dacă sunt coproprietari şi comoştenitori şi cumpără drepturi succesorale, (ii) drepturi litigioase destinate îndestulării unei creanţe care s-a născut înainte ca dreptul să fi devenit litigios” (iii) drepturi litigioase destinate apărării altor drepturi ale persoanei ce stăpaneşte bunul;

NOTĂ: Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, Art. 124: Pentru cesiunile de drepturi litigioase încheiate înainte de intrarea în vigoare a Codului civil se păstrează aplicabilitatea dispoziţiile art. 1.402–1.404 din Codul civil din 1864. (Mona Maria Pivniceru, Noul Cod Civil şi reglementările anterioare. Prezentare comparativă: legea de punere în aplicare, legislaţia conexă, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2012)

Sunt incapabili de a cumpăra, în conformitate cu prevederile art. 1654 alin 1/C.civ):

a) mandatarii pentru bunurile pe care sunt însărcinaţi să le vandă, cu excepţia cazului în care au fost împuterniciţi expres în acest sens (art 1654 alin.1 lit a)-nulitate relativă; excepţia de la art 1304 alin 1/C.civ rămane aplicabilă (contractul cu sine însuşi şi dubla reprezentare4); NOTĂ: Potrivit exceptiei de la art 1304 alin 1, aceasta incapacitate nu se va aplica in cazul in care mandantul a consimtit expres ca mandatarul sa poata cumpara bunul si nici in cazul in care continutul

4 Contractul cu sine insusi si dubla reprezentare sunt cunoscute in doctrina sub denumirea comuna – nu tocmai fericit aleasa – de

autocontract, intrucat se considera ca contractul este incheiat „pentru doua parti diferite, de vointa unei singure persoane, care

actioneaza intr-o dubla calitate”. In cazul contractului cu sine insusi, reprezentantul este autorul unui cumul de calitati iar in cazul dublei

reprezentari, al unui cumul de reprezentari. Exemplele clasice intalnite in doctrina, sunt: in cazul contractului cu sine insusi – cel al reprezentantului

care cumpara pentru sine un bun cu vanzarea caruia a fost insarcinat de reprezentat; iar in cazul dublei reprezentari – cel al reprezentantului care incheie

un contract de locatiune, ca reprezentant atat al locatorului cat si al locatarului, sau cel al persoanei care incheie un contract de schimb, ca reprezentant

al ambilor copermutanti. Din punct de vedere practic, autocontractul este un pericol la adresa drepturilor reprezentatului – in cazul contractului cu sine

insusi – sau ale reprezentatilor – in cazul dublei reprezentari – care ar putea fi lezate. Si aceasta deoarece, intre reprezentat si reprezentant s-ar putea ivi

un conflict de interese, cel din urma putand fi tentat sa favorizeze propriile interese cand contracteaza cu sine insusi sau ale unuia sau celuilalt dintre cei

pe care ii reprezinta in cazul dublei reprezentari.

4

contractului de vanzare ce urma a fi incheiat in executarea manadatului a fost prevazut cu suficienta precizie, incat sa inlature posibilitatea prejudicierii mandantului.

b) părinţii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le reprezintă (art 1654 alin.1 lit b)-nulitate relativă;

c) funcţionarii publici, judecătorii sindici, practicienii în insolvenţă precum şi alte asemenea persoane, care ar putea influenţa condiţiile vănzării unor bunuri sau care are ca obiect bunurile pe care le administrează (art 1654 alin.1 lit c)-nulitatea absolută;

Sancţiunea nerespectării: nulitatea relativă pentru lit a şi b şi nulitatea absolută pentru lit c (art 1654 alin 2/C.civ)

B) Incapacităţi de a vinde:

Persoanele prevăzute la art 1654 alin.1 lit a-c/C.civ, respectiv: “Mandatarii, părinţii tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, funcţionarii, publici, judecătorii sindici, practicienii în insolvenţă, executorii precum şi alte asemenea persoane nu pot nici să vandă bunurile proprii pentru un preţ care constă într-o sumă de bani provenită din vanzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care îl administrează ori a cărui administrare o supraveghează” (art. 1655 alin 1/C.civ).

Interdicţia se aplică şi contractelor prestatoare de servicii în care, în schimbul unei prestaţii promise (de persoanele incapabile), cealaltă parte se obligă să plătească o sumă de bani (art. 1656/C.civ)

Acţiunea în anulare: Incapabilii să vindă sau să cumpere nu pot cere anularea vănzării nici în nume propriu nici în numele persoanei ocrotite. (“nimeni nu se poate prevala de propria culpă pentru a cere anularea unui act”).

Noutate faţă de veche reglementare: Vanzarea între soţi este valabila potrivit NCC.Fiecare soţ poate să încheie acte cu celălalt soţ.

Astfel, art 317/C.civ prevede independenţa patrimonială a soţilor, stipulandu-se că “dacă prin lege nu se prevede altfel, fiecare soţ poate să încheie orice acte juridice cu celălalt soţ sau cu terţe persoane” (art 317 alin 1/C.civ); prevederea diferă de reglementarea anterioară (art 1307/VCC) potrivit căreia “vanzarea între soţi este interzisă”);

Particularităţile consimţămantului în materia ctr.de v-c

Întalnirea ofertei cu acceptarea înseamnă formarea contractului (“Contractul de încheie prin negocierea lui de către părţi sau prin acceptarea fără rezerve a unei oferte de a contracta”-art. 1182 alin1/C.civ).

În general, momentul formării acordului de voinţe şi momentul formării contractului pot coincide. În opinia prof. Stanciulescu L.: formarea acordului de voinţe şi formarea

5

(încheierea) contractului sunt două momente cu semnificaţii diferite, întrucat formarea contractului este supusă şi îndeplinirii condiţiilor esenţiale de validitate.

Cele mai cunoscute manifestări ale consimţămantului în material vănzării-cumpărării sunt:

A) Antecontractul de vanzare-cumpărare (“precontract”, “ctr. preliminar”, “ctr. provizoriu”)

Definiţie: = promisiunea de a vinde sau/şi cumpăra (promisiune unilaterală=pact de opţiune; promisiune bilaterală = antecontract) , sau de a acorda preferinţă (=pactul de preferinţă), de a determina un terţ să intre în raportul juridic (=promisiunea de porte-fort), în general, de a intra în viitor într-un raport juridic contractual

Promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţilor nu ar putea executa promisiunea (art. 1279/C.civ)

Important: Dacă promitentul refuză să încheie contractul atunci instanţa poate pronunţa o hotarare care să ţină loc de contract, atunci cand natura contractului o permite iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite (cu excepţia promisiunii de a încheia un contract real-art. 1279 alin. 1 şi 3/C.civ).

NOTĂ: Raportat la actiunea in instanta, in jurisprudenta[1] instantelor s-a considerat ca pentru a se pronunta o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, condiţia esenţială este ca, la momentul judecăţii, partea din patrimoniul căreia urmează a fi transmis dreptul de proprietate (promitentul-vânzător) să aibă calitatea de proprietar exclusiv al lucrului vândut. Dacă bunul obiect al antecontractului nu se află în patrimoniul promitentului vanzator instanţa nu poate dispune transferul dreptului de proprietate către promitentul cumparator, deoarece nimeni nu poate da mai mult decât are. In concluzie, la data stabilita in antecontractul de vanzare cumparare ca si data de incheiere a contractului de vanzare cumparare in forma autentica promitentul vanzator este obligat sa se prezinte la notarul public in vedere incheierii contractului si transferului dreptului de proprietate asupra imobilului, in caz contrar se poate inainta de catre promitentul cumparator actiune in instanta. [1] I.C.C.J., secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 6242 din 11 noiembrie 2004

Promisiunea ce are ca obiect dreptul de proprietate asupra unui bun imobil se poate nota in CF (dacă promitentul = proprietar şi antecontractul prevede termenul de încheiere a ctr.)

NOTĂ: Potrivit art. 2386 pct. 2 din Noul Cod de Procedura civila promitentul cumparator beneficiaza de ipotecă legală pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia.

B) Pactul de opţiune: promisiunea unilaterală de vanzare

Pactul de opţiune: este un contract prin care o persoană (promitent) se obligă faţă de altă persoană (beneficiar) să vandă (sau să cumpere) un bun pentru un preţ (determinat sau determinabil), dacă acesta din urmă se va decide să îl cumpere (sau să îl vandă) într-un anumit termen.

Este un contract unilateral deoarece crează obligaţii numai pentru Promitent. Prin urmare, specificitatea pactului de opţiune este aceea că doar o singură parte se obligă să

6

vandă/cumpere, cealaltă îşi rezervă doar facultatea de a îşi manifesta ulterior consimţămantul de a încheia contractul de vanzare-cumpărare.

Pactul de opţiune se formează ca o promisiune de vanzare. Formarea vanzării presupune “exercitarea”/”ridicarea” opţiunii în sensul acceptării de către beneficiar a ofertei promitentului (art. 1278 alin 3 şi 4/C.civ).

Pactul de opţiune ce se referă la o vanzare a unui drept real asupra unui bun imobil se încheie în formă autentică (sub sancţiunea nulităţii absolute a contractului) şi se poate nota in CF (art 1244/C.civ).

Natura juridică a pactului de opţiune: are o natură juridică contractuală (aspect subliniat şi de minuta comisiei de unificare a practicii -2012- din cadrul CSM) fiind, pe fond, o promisiune unilaterală de vanzare-cumpărare, concluzie rezultată din coroborarea art. 1669 alin 3/C.civ, art. 1278/C.civ. şi art. 1279/C.civ

Pactul de opţiune poate privi şi o sumă de bani ca preţ al unei eventuale vanzări (în care promitentul face o ofertă de cumpărare iar beneficiarul proprietar al unui lucru are un drept de opţiune).

“Atunci cand părţile convin ca una dintre ele să rămană legată de propria declaraţie de voinţă, iar cealaltă să o poată accepta sau refuza, acea declaraţie se consideră o ofertă irevocabilă” (art. 1278/C.civ).

NOTĂ: Potrivit NCC, este instituită o inalienabilitate legală a bunului individual determinat care face obiectul unui pact de opțiune privind contractul de vânzare până la data exercitării opțiunii sau, după caz, aceea a expirării termenului de opțiune. Art. 1278 stipulează că pactul de opţiune reprezintă o “ofertă irevocabilă, care produce efectele prevăzute la art 1191/C.civ.” Potrivit art. 1191/C.civ, “oferta este irevocabilă deîndată ce autorul ei se obligă să o menţină un anumit termen…Declaraţia de revocare a unei oferte irevocabile nu produce nici un effect” (art. 1191 alin 2).

Din interpretarea coordonată a textelor art. 1278, art. 1279, art. 1668-1670, rezultă că pactul de opțiune este, în lumina Codului Civil, tot o promisiune unilaterală de vânzare, diferența dintre cele două instituții existând strict cu privire la efectele acestora. Astfel, în cazul promisiunii unilaterale de vânzare, este necesar, pentru încheierea contractului preconizat, existența unui nou acord de voințe, în urma căruia se perfectează contractul de vânzare. În situația pactului de opțiune, acesta reprezentând o ofertă, ce-i drept atipică deoarece nu aparține doar debitorului obligației, ci clauzele pactului au fost stipulate de ambele parți (promitent și beneficiar), pentru încheierea contractului preconizat nu este necesară un nou acord de voințe, ci doar o singură manifestare de voință – a beneficiarului, în sensul acceptării declarației de voință a celeilalte părți, în condițiile convenite prin pact.

C) Promisiunea bilaterală de vanzare cumpărare (antecontract)

7

Prin promisiunea bilaterală de vanzare cumpărare ambele părţi se obligă să încheie în viitor un contract de vanzare cumpărare.

Dacă promitentul vanzător nu îşi respectă obligaţia de a vinde promitentului-cumpărător şi vinde lucrul unei alte persoane (terţ):

Dacă bunul nu mai este la promitentul vanzator-Vanzarea cu terţul este valabilă dar promitentul vanzator poate fi obligat la daune-interese compensatorii;

Dacă bunul se mai află la promitentul vanzator-instanţa îl poate obliga pe promitentul vanzator să încheie contractul, la cererea promitentului cumpărător (să pronunţe o hotarare care să ţină loc de contract-art. 1669 alin 1/C.civ);

Specificul acestui precontract este reprezentat de obligațiile reciproce și interdependente ale părților. Astfel, promitentul vânzător se obligă să vândă un lucru promitentului cumpărător, care la rândul său se obligă față de cel dintâi să cumpere respectivul bun, la data și cu prețul stabilit în antecontract.

Se poate observa, că datorită obligațiilor corelative, fiecare dintre cele două părți ale promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare este când creditor, când debitor. Altfel spus, nu avem un promitent și un beneficiar, ci ambele părți sunt și promitent și beneficiar.

În practică se pot întâlni o mulțime de situații izvorâte dintr-o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare. Astfel, dacă oricare dintre promitenți refuză, nejustificat, perfectarea contractului de vânzare, cealaltă parte are posibilitatea de a solicita instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare cumpărare.(art. 1669 alin. 1 raportat la art. 1279 alin. 3 C.civ.)

Dreptul material la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.(1669 alin. 2)

NOTĂ: Predarea/punerea in posesie a bunului reprezinta o cauza de intrerupere a termenul de prescriptie privind executarea antecontractului (respectiv a dreptului material de actionare in instanta a promitentului vanzator in caz de neexecutare a obligatiilor din contract).

Promisiunea sinalagmatică de vânzare cumpărare dă naștere doar unui drept de creanță, acțiunea în instanță promovată în temeiul unei asemenea promisiuni fiind o acțiune personală imobiliară/mobiliară.

Acțiunea este personală atunci când se întemeiază pe un drept personal de creanță, acțiunea prin care se urmărește valorificarea unui drept de creanță, care poate fi mobiliară dacă dreptul de creanță pretins are ca obiect un bun mobil, respectiv imobiliară dacă dreptul de creanță pretins are ca obiect un bun imobil.

8

Astfel, dacă obiectul promisiunii este un bun imobil acțiunea promovată în instanță va fi una personală imobiliară, iar dacă lucrul respectiv este unul mobil, acțiunea va fi personală mobiliară.

În concluzie acțiunile ce au ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract au caracter personal, nu real.

D) Pactul de preferinţă

Pactul de preferinţă reprezintă promisiunea pe care şi-o asumă una dintre părţi (promitentul) ca, în cazul în care se va decide să încheie contractul avut în vedere de cealaltă parte, să acorde preferinţă acesteia din urmă (beneficiarului) la un preţ egal.

Caracteristici:

varietate a promisiunii unilaterale, cu precizarea că specificul său îl restrîng la ctr. de vanzare cumpărare şi locaţiune;

Promitentul (vanzător sau comparator) nu se obligă să contracteze pur şi simplu ci, numai dacă se va decide să contracteze atunci îl va prefera pe beneficiar. Ex: locaţiune, clauză de preferinţă în favoarea chiriaşului la vanzarea apartamentului;

Dreptul beneficiarului de a contracta cu preferinţă este în principiu transmisibil, dacă nu are caracter intuitu personae;

Pactul de preferinţă este o promisiune valabilă întrucat este afectată numai de o condiţie simplă potestativă (voinţa promitentului+împrejurări exterioare)

Aplicaţii în domeniul imobiliar sau dr. muncii;

Pactul de preferință poate avea (în practică) fie o existență de sine stătătoare, ca act principal, independent de existența aștui contract, fie combinat cu un alt contract, ca accesoriu al acestuia.

Există trei asemănări între pactul de preferință și pactul de opțiune (promisiunea unilaterală de vânzare), respectiv :

1. Ambele sunt contracte unilaterale, în care numai proprietarul se angajează (proprietarul este promitent)

2. În ambele convenții lucrul trebuie să fie determinat;3. În ambele cazuri, dreptul de preempțiune poate fi transferat, cesionat cu excepția

stipulației contrare, sau când acesta a fost stabilit intuitu personae

Ca și deosebiri, față de promisiunea unilaterală de vânzare, reținem că în cazul pactului de preferință, promitentul nu se obligă să contracteze, ci doar să acorde preferință beneficiarului (dacă se va decide să vândă), care la rândul său nu este obligat a cumpăra ci are doar prioritatea achiziționării bunului la același preț cu cel oferit de terțe persoane.

9

Efectul obligatoriu al pactului de preferință constă în faptul că promitentul va trebui să-i propună cu prioritate lucrul său, beneficiarului – dacă acesta nu-și manifestă interesul , promitentul își recapată libertatea de a propune bunul său unui terț, fară ca beneficiarul să mai poată ridica pretenții. În schimb, dacă beneficiarul își exercită opțiunea, conform condițiilor convenite, promitentul este obligat să încheie cu acesta contractul.

Dacă în schimb, promitentul va dona bunul, va lăsa pactul de preferință fără efecte juridice, deoarece beneficiarul nu se poate substitui donatarului. Același lucru se va întâmpla și dacă bunul ce formează obiectul pactului de preferință va fi adus ca aport la capitalul social al unei societăți comerciale.

Dacă pactul a fost încălcat de promitent, care a vândut unui terț bunul, beneficiarul ar putea formula acțiune în anularea vânzării, dacă sunt îndeplinite condițiile relei credințe comune (a promitentului și a terțului dobânditor).

Dacă beneficiarul nu poate proba reaua credință a terțului dobânditor, contractul încheiat în dauna beneficiarului nu se va anula, iar acesta din urma va avea un drept la acțiune, în răspundere contractuală împotriva promitentului ce nu și-a respectat pactul de preferință asumat.

Consider că pactul de preferință, notat în cartea funciară conform art. 902 C.civ., devine opozabil terților, iar aceștia nu ar putea beneficia de prezumția bunei credințe în cazul în care beneficiarul pactului ar formula acțiune în anularea contractului, din cauza nerespectării pactului de către promitent.

E) PROMISIUNEA FAPTEI ALTUIA (convenția porte-fort)

Este acea convenție prin care o persoană numită promitent, se obligă față de o altă persoană numită beneficiar, să convingă o terță persoană să încheie un act juridic civil sau să ratifice un act jurdic civil încheiat în contul lui de către promitent fără o prealabilă împuternicire.

Se mai numește și „promisiunea de a determina pe altul să ratifice una act”

Legiuitorul a definit promisiunea de porte fort în textul art 1283 alin. (1) protrivit căruia cel care se angajează la a determina un terţ să încheie sau să ratifice un act este ţinut să repare prejudiciul cauzat dacă terţul refuză să se oblige sau, atunci când s-a obligat şi ca fideiusor, dacă terţul nu execută prestaţia promisă.

Obligația promitentului deși la prima vedere ar părea una de diligență, în realitatea este una de rezultat, deoarece promitentul promite prorpia sa faptă – aceea de a-l determina pe terț să contracteze cu creditorul său – și nu fapta terțului care va fi obligat exclusiv ca urmare a consimțământului său de a se angaja într-o relație contractuală cu beneficiarul promisiunii.

10

Ca mod de existență, promisiunea faptei altuia poate fi reprezentată de o convenție principală, sau poate fi accesorie pe lângă un anumit contract.

Un exemplu, al convenției de porte fort, destul de des întâlnit în practică este cel al coproprietarului care înstrăinnează cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului indiviz, obligându-se totodată față de cumpărător, să determine și pe ceilalți coproprietari să înstrăineze către același dobânditor și cotele lor părți5

Efectele promisiunii faptei altuia diferă în funcție de atitudinea terțului al cărui consimțământ trebuie obținut, dar și în funcție de angajamentul asumat de către promitent.

Debitorul (promitentul) s-a obligat să determine un terț să încheie sau să ratifice un act juridic civil. Dacă terțul refuză să ratifice actul, sau, după caz, să îl încheie, promitentul și beneficiarul contractant își vor restitui ceea ce au executat în temeiul promisiunii, cu precizarea că promitentul va fi ținut răspunzător să repare prejudiciul cauzat beneficiarului, în condițiile art. 1283 C.civ.

Dacă promitentul s-a angajat ca în situația în care terțul va încheia contractul preconizat, să răspundă și pentru executarea obligațiilor terțului respectiv, promitentul va avea și calitatea de fideiusor.

....Promitentul nu răspunde dacă asigură executarea obligaţiei terţului, fără a se produce vreun prejudiciu creditorului art. 1283 alin. (2) c.civ.

Dacă actul preconizat va fi încheiat sau, după caz, ratificat, se consideră că debitorul și-a îndeplinit obligația contractuală.

F) Dreptul de preempţiune al cumpărătorului (art 1730 şi următ/c.civ)

a) Definiţie=conferă preferinţă unei persoane (preemptor) la cumpărarea unui bun, la preţ egal, atunci cand proprietarul îl va vinde.

Reprezintă un mecanism juridic cu valoare de “voinţă legală”.

Deşi afectează libertatea contractuală nu transformă vanzarea în una forţată deoarece nu este substituită voinţa vanzătorului de a înstrăina, ci exclusiv libertatea de a îşi alege persoana cumpărătorului.

b) exercitarea şi încetarea dreptului de preempţiune

Vanzătorul este obligat să notifice de îndată preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu un terţ (art. 1732/C.civ.)

5 Teoria Generală a Obligațiilor – Liviu Pop – UJ 2012 p . 203

11

Notificarea va conţine: nume, prenume vz., descriere bun, sarcini, termenii şi cond. vanzării precum şi locul situării bunului.

Preemptorul îşi poate exercita dreptul de preempţiune, o singură dată, (art.1730 alin 3) prin comunicarea de către vanzător a acordului său de semnare, însoţit de consemnarea preţului la dispoziţia vanzătorului, în termen de 10 zile de la data comunicării (ptr. bunuri mobile) şi 30 de zile (ptr. bunuri imobile). În concluzie, dacă refuză exercitarea nu mai poate exercita.

Oferta neeaceptată în termenele prevăzute de lege se consideră respinsă.

Efectele exercitării: 1. Încheierea ctr. de v-c; 2. Desfiinţarea ctr. încheiat cu terţul, cu obligaţia vanzătorului de a răspunde faţă de terţul de bună credinţă pentru evicţiunea ce rezultă din exercitarea preempţiunii.

În cazul pluralităţii de preemptori, art. 1734 alin 1/C.civ instituie ordinea lor de preferinţă, care este imperativă. Astfel, contractual se consider încheiat cu: (i) titularul dr. legal concurs cu titular dr. conventional; (ii) titularul dr. legal (ales de vanz.) concurs cu titular dr. legal; (iii) bun imobil, cu titularul dr. conventional înscris primul în CF, aflat în concurs cu alţi titular dr. conventional; (iv) bun mobil, cu titularul dr. conventional data certă mai veche, aflat în concurs cu alţi titular dr. conventional). Prevederile art. 1734/C.civ sunt aplicabile şi drepturilor de preempţiune izvorate din contracte încheiate înainte de intrarea în vigoare a noului cod civil.

Dreptul de preempţiune este indivizibil şi, numai în principiu, netransmisibil (art 1739 /C.civ). NOTĂ: Subzistă şi în cazul vanzării bunului în cadrul procedurii de executare silită (art 1738/C.civ) !

Atunci cand dreptul de preempţiune se exercită asupra unui bun (dintr-un lot vandut) vanzătorul poate pretinde de la preemptor numai o parte proportională din preţul convenit cu terţul. (art. 1735/C.civ).

În cazul în care s-au vandut şi alte bunuri decat acela supus preempţiunii, dar care nu puteau fi despărţite de acesta fară să îl fi păgubit pe vanzător, exercitarea dreptului de preempţiune se face doar dacă preemptorul consemnează preţul stabilit pentru toate bunurile vandute (art 1735 alin 2/C.civ)

Dacă bunul se vinde, vanzarea este valabilă numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune de către preemptor (art 1731/C.civ).

Stingerea dreptului de preempţiune: Dreptul conventional de preempţiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepţia situaţiei în care a fost constituit pe un anume termen.

Atunci cand moartea preemptorului a intervenit înainte de expirarea termenului pe care a fost constituit, dreptul de preempţiune operează şi după decesul titularului (fiind preluat de

12

succesorii săi în drepturi). În acest caz termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat un termen mai lung (art 1740/C.civ).

c) drept de preempţiune în legi special. Exemplificări:

Legea 10/2001: locatarii imobilelor restituite persoanelor îndreptăţite ocupate de instituţii (învăţămant, sanitare, asistenţă medicală, administraţii financiare, trezorerii, instituţii culturale, sedii partide) au drept prioritar la cumpărarea acestora (art 17).

Legea 33/1994: imobilul expropriate scos la vanzare de expropriatorul care nu a putut realiza lucrarea de utilitate publică pt care s-a făcut exproprierea, poate fi cumpărat de fostul proprietar pt cel mult despăgubirea primită (art.37);

Noul cod civil-art.1746: terenurile din fondul forestier aflate în proprietate private se pot vinde respectandu-se dreptul de preempţiune al titularilor, iar vecinii care sunt proprietari de fond forestier beneficiază de drept de preempţiune. Statul este titular de drept de preempţiune numai dacă are şi calitatea de vecin al terenurilor învecinate (celui care se vinde)

Situatie practică:. Proprietarul unui teren agricol care doreste sa vanda terenul si incheie un antecontract de vanzare-cumparare cu un tert, fara sa-l notifice pe titularul dreptului de preemptiune. Ulterior, promitentul –vanzator se razgandeste si nu mai vrea sa vanda terenul invocand faptul ca legea prevede un drept de preemptiune si preemptorul nu a fost notificat. Ce ar trebui sa faca in aceasta situatie promitentul-cumparator? Solutie : Antecontractul de vanzare-cumparare nu reprezinta decat o promisiune de vanzare, insa partile sunt tinute la indeplinirea obligatiilor ce decurg din acesta. Conform art. 1731 vanzarea bunului cu privire la care exista un drept de preemptiune legal sau conventional se poate face numai sub conditie suspensiva a neexercitarii dreptului de preemptiune de catre preemptor. Tertul, promitent –cumparator, poate consemna pretul si formula notificarea prevazuta de lege pentru titularul dreptului de preemptiune, respectand dispozitiile art. 1732. In cazul in care preemptorul nu–si exprima acordul, promitentul-cumparator va notifica pe promitentul-vanzator cu privire la obligativitatea incheierii contractului de vanzare-cumparare, comunicandu-i totodata data si biroul notarial unde se poate prezenta ca sa incheie actul. Refuzul nejustificat al promitentului vanzator ii da dreptul promitentului –cumparator sa solicite instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract, astfel cum prevede art. 1669 alin. 1 si 2 C. civ.

Sancţiunea nerespectării deptului de preempţiune: nulitatea relativă a contractului, care poate fi confirmată expres sau tacit de cei îndreptăţiţi, şi care va putea fi cerută doar de titularul dr. de preempţiune şi succesorii lui, nu şi de către vanzător sau terţ, aceştia nefiind protejaţii legii.

Acţiunea în anulare, poate fi introdusă în 3 ani şi poate fi promovată indiferent de buna sau reaua credinţă a cumpărătorului. După expirarea termenului de prescripţie, vanzarea se consolidează.

G. Manifestări ale consimţămantului în vanzarea de consumaţie

a) Obligaţii precontractuale ale vanzătorului-profesionist: sunt impuse contractual, de ordinea publică şi nu de voinţa părţilor exprimată în contract.

Obligaţia de informare: profesionistul trebuie să îl informeze pe consumator în legătură cu aspectele esenţiale ale contractului: identitatea, caracteristicile esenţiale ale

13

produsului/serviciului, preţul/tariful, chletuielile de livrare, modalităţi de plată de livrare sau de prestare, dreptul de denunţare unilaterală a contractului.

Informarea trebuie să fie completă, corectă, precisă, relevantă, uşor de înţeles şi bazată pe principiul bunei-credinţe

Sancţiunea nerespectării: nulitatea relativă şi nu absolută.

Obligaţia de consiliere: presupune ca vanzatorul profesionist să furnizeze consumatorilor şi alte elemente pentru ca decizia pe care o adoptă în vederea achiziţionării să corespundă nevoilor lor (art 5 lit c din Codul Consumului-Legea 96/2004).

Obligaţia de consiliere completează obligaţia de informare, fiind şi mai profundă. Consumatorul are nevoie şi de sfaturi/părerea profesionsitului şi implică o conduită permanentă din partea profesionistului, care trebuie să aibă o atitudine mai activă, după cum şi consumatorul trebuie să comunice aşteptările lui şi să fie deschis dialogului.

Comercianţii trebuie: să se asigure că produsele comercializate sunt sigure (art. 37 din Legea nr. 296/2004-Codul consumului) şi să informeze consumatorii asupra factorilor de risc (art. 36). Obligaţia de asigurare a securităţii produselor operează încă din momentul în care produsele sunt pe piaţă (art. 1 alin 1 din legea nr. 245/2004) şi este continuă.

b) Dreptul cumpărătorului consumator de denunţare unilaterală a contractului

Dreptul de denunţare unilateral (sau dreptul de dezicere) al cumpărătorului, reprezintă o excepţie de la principiul irevocabilităţii (art. 82 din Legea nr. 296/2004-Codul consumului) şi nu poate fi anulat sau restrins de nici o clauză contractuală sau de înţelegerea între părţi (art. 84 din Codul Consumului).

Reprezintă posibilitatea consumatorului de a se retrage de la semnarea contractului, dezicandu-se cu privire la consimţamantul dat anterior, la perfectarea acestuia, de retractare a consimaţamantului (drept legal şi gratuit)

Astfel, potrivit doctrinei, consimţamantul este perfectat doar provizoriu, urmand ca în termenul de dezicere, dacă consumatorul nu îşi exercită dreptul de retractare, consimţamantul să se maturizeze, iar contractul să se consolideze pană va fi pe deplin format.Indicarea “termenului de reflectare” constituie una dintre clauzele minimale obligatorii pe care contractul de achiziţionare şi servicii trebuie să le conţină (pct.1 lit g din anexa la lege).

H. Arvuna şi acontul

Arvuna reprezintă o garanţie într-un antecontract de vanzare cumpărare. Are rol dublu: rol confirmatoriu (consfinţand încheierea contractlui) şi rol de dezicere (permiţand denunţarea unilaterală a contractului). Practica judecătorească a apreciat că, în caz de neperfectare a antecontractului, daunele interese compensatorii se vor constitui în cuantumul arvunei.

14

Arvuna confirmatorie (art. 1544 alin 1 şi 2/C.civ) este suma de bani sau alte bunuri fungibile) pe care promitentul-compărator o dă promitentului-vanzator cu ocazia încheierii unui antecontract (de regulă, o parte din preţul contractului) şi care, în caz de neperfectare urmează să fie pierdută sau restituită dublu.

Arvuna penalizatoare este datorată în situaţia în care contractul prevede deptul uneia dintre părţi de a se denunţa contractual, caz în care cel care denunţă pierde arvuna sau trebuie să restituie dublul.

Arvuna se restituie cand contractul încetează din cauze ce nu atrag răspunderea vreuneia dintre părţi (art. 1546/C.civ)

Arvuna se aseamănă cu acontul cu precizarea că acontul reprezintă întotdeauna (şi nu ocazional) o parte din preţ.

Concluzie: Arvuna reprezintă un sistem de garantare apropiat ca regim unei clauze penalizatoare si reprezintă o suma de bani pe care o parte o plăteşte celeilalte pentru garantarea angajamentului său contractual, adică pentru garantarea asumării, iar uneori, şi a executării obligaţiilor negociate. În cazul nefinalizării contractului sau neexecutării sale din partea celui căruia arvuna i-a fost plătita, ea acţionează penalizator, obligând pe acesta la plata unei sume duble celei primite. Aşadar, instituţional, plata arvunei se face anterior încheierii contractului, în vederea garantării încheierii sau/şi executării sale, daca in acest caz părţile i-au dat aceasta semnificaţie.

Plata unui Avans are cel puţin două elemente distinctive în raport cu arvuna: presupune o convenţie deja încheiată şi reprezintă doar o structură de plată treptată a preţului.Aşadar, între arvună şi preţ există distincţii care nu permit de plano considerarea sinonimiei între ele. De aceea, in condiţiile in care potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, suma nu a fot concepută ca arvună, ci doar ca avans de preţ, acestei sume nu-i poate fi aplicat regimul juridic incident în cadrul arvunei.În aceste condiţii, rezoluţiunea atrage repetiţiunea prestaţiilor astfel că promitentul-cumpărator este îndreptăţit să primească preţul plătit ca avans la încheierea contractului. (Judecătoria Bistrița, Sentința civilă nr. 12726/2012)

NOTĂ: Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a hotărât că, în caz de neexecutare a contractului, clauza cu privire la nerestituirea avansului are atât o bază legală (art. 1298 C. civ., art. 1544 NCC), cât şi convenţională, iar o astfel de clauză inclusă în contractul de vânzare-cumpărare are autonomia unei clauze penale, accesorie vânzării, convenită de ambele părţi şi ea trebuie să-şi producă efectele în sensul neechivoc stabilit de acestea. În acest sens, prevederile art. 1298 C. civ. (1536 din NCC) reglementează limitativ cazurile în care arvuna, avansul, nu se reţine ci va fi restituit cumpărătorului, acestea vizând executarea vânzării ori o cauză care exclude culpa cumpărătorului. În speţă, părţile contractante au convenit ca, în cazul în care societatea vânzătoare nu va primi integral preţul bunului în termen de 120 zile de la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare, contractul să se considere desfiinţat de plin drept, fără somaţie şi fără punere în întârziere a cumpărătoarei, promitenta cumpărătoare urmând a pierde partea din preţ deja achitată. Înalta Curte a apreciat că, întrucât recurenta-pârâtă, în calitate de cumpărătoare, nu şi-a executat obligaţia de plată a diferenţei de preţ în termenul convenit, culpa sa contractuală fiind astfel prezumată, aşa încât, în mod corect, instanţa de apel a dat eficienţă pactului comisoriu de ultim grad şi clauzei de arvună. (Decizia nr. 1759 din 23 aprilie 2013,

15

pronunţată în recurs de Secţia a II-a civilă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie având ca obiect constatarea nulităţii absolute a clauzei privind nerestituirea avansului)

Obiectul contractului de vanzare cumpărare:

Obiectul contractului este operaţiunea juridică pe care părţile au înţeles să o realizeze (art 1225/C.civ) Ex: vanzare cumpărare, în care obiectul contractului = transferul proprietăţii.

Obiectul contractului este diferit de obiectul obligaţiei, care presupune prestaţia pe care contractantul se angajează să o execute. “Prestaţiile la care se angajează părţile nu înseamnă altceva decat acţiunile sau inacţiunile de care sunt ţinute acestea (conduita părţilor)”-G. Boroi, Carla Angelescu, “Curs de drept civil. Partea generală”.

Bunurile în sine nu constituie obiect al actului juridic civil ci numai un obiect derivat (exterior). Obiectul contractului de vanzare cumpărare este dublu: - Obligaţia vanzătorului de predare a bunului (Lucrul vandut) şi - Obligaţia cumpărătorului de plată a preţului (Preţul).

A. Lucrul vandut. Cerinţele lucrului vandut pentru valabilitatea vanzării:

a) Lucrul vandut trebuie să fie posibil;

Nimeni nu poate fi obligat la imposibil (“ad impossibilium, nulla obligatio”).

Imposibilitatea (materială sau juridică) se apreciază în raport de momentul încheierii actului. Pentru că, dacă la momentul încheierii obiectul era posibil şi ulterior devine imposibil (risc fortuit sau forţă majoră), se pune problema riscului contractului sau chiar a culpei părţii/-ilor, situaţie de natură a atrage răspunderea civilă.

Dacă la momentul încheierii contractului una dintre părţi se află în imposibilitate de a îşi executa obligaţia, contractul este valabil (art. 1227/c.civ) întrucat imposibilitatea executării obligaţiei nu semnifică inexistenţa/imposibilitatea obiectului obligaţiei

b) Lucrul vandut să existe sau să poată exista;

Bun pierit total: Dacă părţile au avut în vedere un lucru existent dar care a pierit la încheierea contractului, vanzarea cumpărarea este nulă absolut, întrucat obligaţia vanzătorului este lipsită de obiect, astfel încat nici cumpărătorul nu se mai poate angaja. Bun pierit în parte: Dacă bunul a pierit doar în parte, cumpărătorul, care nu cunoştea acest fapt în momentul vanzării, poate cere anularea vanzării sau o reducere a preţului (art 1659/C.civ). Bun viitor: Vanzarea este posibilă în cazul unui bun viitor (“res futura”), care nu exista la momentul încheierii contractului dar poate exista în viitor, cu precizarea că transferul proprietăţii are loc la momentul realizării bunului, adică atunci cand devine apt de a fi folosit potrivit destinaţiei în vederea căreia a fost încheiat contractul (art. 1658 alin.2/C.civ).

16

Dacă bunul nu se realizează, contractul este nul, iar dacă s-a realizat doar partial cumpărătorul poate alege între desfiinţarea vanzării sau reducerea corespunzătoare a preţului.

Nerealizarea bunului din culpa vanzătorului îndreptăţeşte cumpărătorul să ceară daune-interese (art. 1658 alin.2/c.civ).

Observaţie: Dacă cumpărătorul şi-a asumat riscul nerealizării bunului sau genului limitat, după caz, el rămane obligat la plata preţului.

c) Lucrul să fie în circuitul civil;

Numai bunurile care sunt în circuitul civil pot face obiectul unei prestaţii contractuale (art. 1229/C.civ). Pană la proba contrară toate lucrurile pot face obiectul unei prestaţii contractuale. Astfel: “Orice bun poate fi vandut în mod liber, dacă vanzarea nu este interzisă ori limitată prin lege, convenţie ori testament” (art. 1657/C.civ).

Bunurile aflate în circuitul civil sunt cele care pot fi dobandite sau înstrăinate prin acte juridice civile, însă nu pot forma obiectul contractului de v-c lucrurile care, potrivit legii, nu sunt în comerţ (extra commercium).

Sunt inalienabile: bunurile de interes national sau local, din domeniul public al statului (art. 859/C.civ)-care pot fi însă date în administrare sau concesionate prin licitaţie publică (art. 859/C.civ şi art.136 din constituţie) sau pot fi date în folosinţă gratuită, respectiv bunurile unităţilor adminstrativ-teritoriale.

În circuitul civil se află/sunt şi produsele (bunuri destinate consumului) care trebuie să fie însă sigure şi în conformitate cu contractul de vanzare cumpărare, beneficiind de o legislaţie specială.

d) Lucrul să fie determinat sau determinabil (art. 1225, art. 1179 alin.1 pct. 3, art. 1226 alin.2/c.civ);

Bunurile sunt determinate prin individualitatea lor.

Bunurile certe se determină prin prezentarea caracterelor individuale, respectiv a oricăror elemente de identificare.

Bunurile determinate generic (“res genera”), cerinţa este îndeplinită I. fie prin stabilirea precisă a cantităţii, calităţii, valorii (într-o astfel de situaţie se spune că obiectul este determinat) II. fie prin stabilirea unor criterii de determinare.

Determinarea obiectului se poate face şi de către un terţ însă aceasta (determinarea) trebuie să se facă “în mod corect, diligent şi echidistant”. În caz contrar, preţul sau elementul nederminat de către părţi va fi stabilit de instanţă (art. 1232/C.civ).

17

În cazul contractelor încheiate între profesionişti, lipsa preţului determină prezumţia că a fost avut în vedere preţul practicat în mod obişnuit în domeniul respectiv (art. 1233/C.civ).

Cerinţa trebuie respectată în toate cazurile sub sancţiunea nulităţii absolute a contractului (art. 1225 alin.2/C.civ).

e) Lucrul să fie licit sau moral;

Obiectul contractului trebuie să fie în concordanţă atat cu legea cat şi cu regulile de convieţuire morală (art. 1179 alin.1 pct 3/C.civ coroborat cu art. 1225 alin. 2 şi 3/C.civ).

Obiectul este ilicit atunci cand este prohibit de lege sau contravine ordinii publice sau bunelor moravuri (art. 1225 alin.3/c.civ)

Obiectul ilicit sau imoral al contractului determină sancţiunea nulităţii absolute a contractului.

f) Lucrul să fie proprietatea vanzătorului;

Vanzătorul trebuie să fie proprietarul bunului transmis, întrucat, per a contrario, dacă vanzătorul nu este proprietar, nu poate nici să transmită/vandă (“nemo dat quod non habet”).

Astfel, “nimeni nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi decat are el însuşi” (art. 17 alin.1/C.civ), ceea ce conduce la concluzia că (,) calitatea de proprietar al vanzătorului este o cerinţă pentru validitatea obiectului contractului.

Totuşi, potrivit dispoziţiilor art. 1683 alin.1/C.civ, “dacă la data încheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se află în proprietatea unui terţ, contractul este valabil”.

Se observă că dispoziţiile art. 17 alin 1/C.civ sunt, (aparent) contradictorii cu cele ale art. 1683 alin.1/C.civ. Se pune aşadar întrebarea: Vanzarea lucrului altuia: prohibită sau valabilă?

Dacă transferul de proprietate se produce de drept şi imediat, interdicţia vanzării lucrului altuia este justificată. Dar, dacă acest transfer se amană pentru o data ulterioară, prohibiţia îşi pierde oportunitatea.

În concluzie, calitatea de proprietar a vanzătorului nu mai este legată strict de momentul încheierii contractului fiind necesar ca această calitate (de proprietar) să fie întrunită la data transferului dreptului de proprietate. De altfel, nici în regimul juridic anterior nu se putea pronunţa nulitatea contractelor în cazul vanzării bunurilor viitoare, al vanzării bunurilor de gen, al vanzării la termen, etc.

Rezultă necesitatea de a distinge între 2 situaţii:

18

1) Transferul proprietăţii (şi al lucrului) se face imediat : dacă vanzătorul nu are calitatea de proprietar, contractul este nul, nulitatea operand diferit. Astfel:

dacă părţile sau cel puţin cumpărătorul au fost de bună-credinţă dar în eroare cu privire la calitatea de proprietar a vanzătorului, vanzarea este anulabilă (nulitate relativă) pentru eroare asupra calităţii esenţiale a vanzătorului, care nu era decat un proprietar aparent. Cine poate cere anularea vanzării? :Nulitatea relativă a vanzării poate fi cerută doar/exclusiv de cumparator pe cale de acţiune (dacă preţul a fost plătit) sau pe cale de excepţiune (dacă nu s-a achitat). Dacă vanzătorul a devenit între timp proprietar (respectiv după momentul încheierii ctr. de v-c), nici cumpărătorul nu mai poate cere anularea acestuia.Vănzătorul, chiar de bună credinţă, nu poate cere anularea contractului întrucat eroarea nu produce nulitate cand cade asupra persoanei cu care s-a contractat. Nici adevăratul proprietar nu poate cere anularea fiind terţ faţă de contract, dar poate intenta o acţiune în revendicare. În acest caz, neexercitarea acţiunii în revendicare poate fi interpretată ca o ratificare a vanzării (art. 1683 alin.2/C.civ).

Obligaţia de garanţie a vanzătorului pentru evicţiune subzistă şi în situaţia în care cumpărătorul nu a cerut sau, înainte de a fi cerut anularea, este evins de adevăratul proprietarDacă bunul face parte din proprietatea publică a statului contractual este nul absolut, si nulitatea poate fi invocată de orice persoană.

Cand părţile au fost de rea-credinţă, ştiind că bunul nu este proprietatea vanzătorului, vanzarea cumpărarea are caracter speculativ, este ilicită şi nulă absolut (art. 1236 alin.2 şi art. 1238 alin. 2/c.civ). Orice persoană poate invoca nulitatea, inclusiv adevăratul proprietar, chiar dacă nu a participat la încheierea convenţiei.

2) Transferul proprietăţii (şi al lucrului) este amanat la un moment ulterior încheierii contractului, dacă vanzătorul nu a devenit proprietarul lucrului între timp, contractul de vanzare este sancţionat cu rezoluţiunea (pentru neîndeplinirea obligaţiei de a dobandi lucrul şi a “asigura” astfel transferul dreptului de proprietate către comparator-art. 1683 alin.4/C.civ).În doctrina franceză se cere ca “cumpărătorul să fie supus evicţiunii de către adevăratul proprietar”. Iar dacă cumpărătorul este proprietarul aparent al bunului vazarea poate fi considerată valabilă cu 2 condiţii: 1) buna credinţă a cumpărătorului şi 2) eroarea comună. Dispoziţiile art 1683/C.civ. prevăd şi condiţia ratificării vanzării de către (terţul) proprietar.

3) Transferul unui bun aflat în indiviziune (sau în proprietate comună pe cote-părţi)

19

Nu se aplică regulile de la vazarea lucrului altuia ci reguli proprii sistării stării de indiviziune, astfel:

Înainte de partaj: orice acte juridice de dispoziţie se pot încheia numai cu acordul tuturor proprietarilor (art. 641 alin4/c.civ), cu consecinţa inopozabilităţii celui care nu a consimţit expres au tacit (art. 642 alin.1/c.civ). Coindivizarul vătămat are dreptul ca înainte de partaj să exercite acţiunile posesorii împotriva terţului posesor asupra bunului comun după încheierea actului;

După partaj, “actele încheiate în condiţiile legii (art 1179/C.civ) de un copropriretar cu privire la bunul comun răman valabile şi sunt opozabile celui căruia i-a fost atribuit bunul în urma partajului” (potrivit dispoziţiilor discutabile ale art 681 şi 1683/C.civ ref vanzarea lucrului altuia) NOTĂ: potrivit Deciziei ICCJ nr. 12/2015 pronunţată într-un recurs în interesul legii (RIL) : “În interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1073 şi art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 5 alin. (2) din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările şi completările ulterioare, art. 1.279 alin. (3) teza I şi art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, în situaţia în care promitentulvânzător a promis vânzarea întregului imobil, deşi nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari.”

B) Preţul, obiect al obligaţiei cumpărătorului

= element esential al contractului = suma de bani, obiectul prestaţiei cumpărătorului, care corespunde valorii lucrului vandut. Lipsa preţului atrage nulitatea absolută a vanzării pentru lipsa cauzei contractului.

Potrivit art. 1660 C.civ. (1) Preţul constă într-o sumă de bani. (2)Acesta trebuie să fie serios şi determinat sau cel puţin determinabil. Astfel, din cuprinsul acestui text de lege se extrag condițiile prețului, care trebuie să fie (i) stabilit în bani, (ii) să fie determinat sau determinabil, (iii) să fie sincer și serios.

Analiza cerinţelor/condiţiilor:

a) Preţul trebuie să fie exprimat în bani - de esenţa contractului de v-c (art 1660 alin1/C.civ), suma de bani trebuind să fie prestaţia principală a cumpărătorului, altfel ne-am afla în prezenţa unui contract de schimb sau de întreţinere. Vanzarea efectuată pe teritoriul Romaniei se face în lei însă stabilirea preţului în valută nu afectează valabilitatea contractului; dacă preţul nu este exprimat în bani contractul poate fi valabil ca şi contract de schimb, de întreţiinere, etc;

b) Preţul trebuie să fie determinat sau determinabil (art 1661 şi 1662/c.civ)

Preţul este determinat de părţi la încheierea contractului.

“Preţul este suficient determinat dacă poate fi stabilit potrivit împrejurărilor” (art 1664 alin 1/C.civ)

20

“Preţul este determinabil dacă părţile au convenit asupra unei modalităţi prin care preţul poate fi determinat ulterior, dar nu mai tarziu de data plăţii, modalitate care nu necesită un nou acord de voinţă al părţilor” (art. 1661/C.civ). Astfel, părțile contractului de vânzare, trebuie să insereze în act, (i) modalitatea de determinare a prețului6; (ii) determinarea prețului să intervină până cel târziu la data scadentă a plății; (iii) determinarea prețului trebuie să se producă fără a mai fi necesară exprimarea unui nou acord de voințe.

Preţ determinabil –terţul - ţinut de termenul de 6 luni – în caz contrar – instanţă – urgenţă -expert (art 1662 alin2/C.civ).

Preţul poate fi determinat şi de către un terţ, ulterior încheierii contractului (cf art 1662/c.civ), terţ care însă este obligat să acţioneze corect, diligent şi echidistant (art.1232 alin.1/C.civ). Dacă preţul nu a fost determinat în termen de un an de la încheierea contractului, vanzarea este nulă absolut.

Dacă contractul are ca obiect bunuri vandute în mod obişnuit de vanzător-preţul practicat în mod obişnuit de acesta, sau, dacă bunul este vandut pe o piată, preţul mediu din ziua contractului, practicat de piaţa cea mai apropiată de locul încheierii contractului (art 1664/c.civ).

Dacă, în cazul contractului încheiat între profesionişti, nu a fost stabilit preţul – se presupune că părţile au avut în vedere preţul practicat în mod obişnuit în domeniul respectiv pentru aceleaşi prestaţii realizate în condiţii comparabile sau, în lipsa unui asemenea preţ, un preţ rezonabil (art. 1237c.civ).

Este posibilă şi determinarea parţială a preţului, printr-o catime, urmand ca restul sa fie determinat, în viitor, pe parcusul derulării contractului, după anumite criterii ferme de determinare.

Dacă se prevede doar că preţul s-a plătit, fără a se arăta care a fost acela sau se făcea menţiunea unei părţi din preţ, fără a se stabili care a fost acesta în întregime, în condiţiile NCC (art 1662/C.civ) vanzarea poate fi considerată valabilă, chiar dacă în anterioritate aceasta era declarată nulă.

În mod exceptional, preţul este stabilit prin lege (ex: vanzare locuinţe din fondul statului)

c) Preţul trebuie să fie real şi serios;

Preţul real este preţul datorat pe care părţile l-au stabilit în scopul de a îl plăti în realitate. Preţul fictiv atrage anulabilitatea contractului.

Preţul serios este cel care nu este derizoriu, respectiv într-atat de disproporţionat faţă de valoarea bunului încat este evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vanzare. (art 1665

6 Deci nu doar să precizeze că prețul va fi ulterior determinat

21

alin.2/c.civ). Seriozitatea preţului este lăsată la aprecierea instanţei, legiuitorul neprecizând o limită sau anumite criterii peste care dacă s-ar trece să se poată considera că prețul este vădit disproporționat în raport cu valoarea bunului.

Preţul poate fi chiar inferior valorii reale cu condiţia să fie real şi serios, părţile fiind libere să îl determine sub valoarea lucrului, echivalenţa fiind relativă, întrucat este raportată atat la valoarea lucrului cat şi la subiectivismul părţilor.

C) Preţul lezionar şi vanzarea pe 1 euro (art. 1222/C.civ-referitoare la “leziune”);

Practic prețul neserios este unul lezionar, motiv pentru care consider că s-ar putea avea în vedere la stabilirea existenței seriozității sau neseriozității prețului situația prevăzută de art. 1222 alin. (2) c.civ.

Dacă prestaţia uneia dintre părţi este considerabil mai mare faţă de a celeilalte părţi, fără însă ca preţul să fie neserios, atunci se poate vorbi de un preţ lezionar, adică de o disproporţie vădită între valoarea de circulaţie şi preţul efectiv (“vilitatea preţului”)

“Există leziune atunci cand una din părţi, profitand de starea de nevoie, de lipsa de experienţă ori de lipsa de cunoştinţe a celeilalte părţi, stipulează în favoarea sa ori a unei alte persoane o prestaţie de o valoare considerabil mai mare la data încheierii contractului, decat valoarea propriei prestaţii” (art.1221 alin 1 şi 2/c.civ).

Leziunea este un viciu de consimţamant sau, potrivit doctrinei franceze, o “prezumţie de viciu de consimţamant” şi, deci, nu ar privi “obiectul contractului”.

Sancţiuni: Leziunea poate conduce la: 1. Nulitatea relativă a contractului şi 2. Reducţiunea/mărirea unei prestaţii.

Astfel, potrivit art. 1222 alin 1/c.civ, “partea al cărei consimţamant a fost viciat prin leziune poate cere, la alegerea sa, anularea contractului sau reducerea obligaţiilor sale cu valoarea daunelor-interese la care ar fi îndreptăţită”.

Condiţii de intentare a acţiunii anulare : “Acţiunea în anulare este admisibilă numai dacă leziunea depăşeşte ½ din valoarea pe care o avea, la momentul încheierii contractului, prestaţia promisă sau executată de partea lezată. Disproporţia trebuie să existe la data cererii în anulare”. (art 1222 alin.2/c.civ). “În toate cazurile instanţa poate să menţină contractul dacă cealaltă parte oferă, în mod echitabil, o reducere a propriei creanţe sau, după caz, o majorare a propriei obligaţii”. (art. 1222 alin3/C.civ)

Prescripţie: Dreptul la acţiunea în anulare sau la reducerea obligaţiilor pentru leziune se prescrie într-un an de la data încheierii contractului.

22

Vanzarea pe un preţ simbolic de 1 eur, deşi neserioasă şi anulabilă, poate fi considerată donaţie dacă a existat animus donandi şi dacă sunt întrunite condiţiile pentru validitatea unei liberalităţi inter vivos.

Dacă însă vanzarea priveşte un patrimoniu (drepturi şi obligaţii luate împreună), spre ex.: vanzarea u+nei societăţi comerciale aflată în dificultate financiară, vanzarea pe un euro poate fi valabilă. Idem în cazul vanzării unui teren împreună cu datoriile sale.

Cauza: o simplă justificare de a vinde sau cumpăra?

Cauza este motivul care determină fiecare persoană să încheie contractul, cauza trebuie să existe, să fie licită și morală.

Astfel, pentru determinarea cauzei, în materia contractului de vânzare, trebuie să avem în vedere corelația dintre obiect și cauză, respectiv ce au vrut părțile la încheierea contractului de vânzare și pentru ce au dorit să contracteze.

Pentru a ne da seama cu ușurință de scopul părților la încheierea unei vânzări, trebuie să răspundem la următoarele întrebări :

- De ce vinde o persoană un bun? – evident pentru a încasa un preț – element obiectiv ce se regăsește la orice vânzare

- De ce a dorit respectivul vânzător să-și procure lichidități ? – pentru a achita o datorie, pentru a reinvesti etc7

De reținut că valabilitatea cauzei este prezumată, până la proba contrară.

Evident, cauza contractului de vânzare trebuie să respecte condițiile impuse în textele art. 1235-1239 C.civ .

Cauza reprezintă aşadar:

1. O condiţie de validitate a contractului (conform art. 1179 alin 2 pct 4/c.civ, “cauza licită şi morală reprezintă o condiţie de validitate a contractului”), dar şi

2. Motivul încheierii contractului (conform art. 1235/C.civ, “cauza este motivul care determină fiecare parte să încheie contractul”) sau “scopul” (cf art. 1266 alin 2/C.civ);

Pe de altă parte, în anumite dispoziţii legale se utilizează noţiunea de “scop” al contractului. Ex., în art. 1266 alin 2/C.civ, “la stabilirea voinţei concordante, se va tine seama de scopul contractului”.

Teoria modernă a elaborat un nou concept în materia vanzării, în care raportul dintre cauza obiectivă (scopul) şi cauza subiectivă (motivul) devine relevant doar prin oferirea unor

7 A se vedea L.Stănciulescu op.cit.p.143

23

răspunsuri la anumite întrebări. Răspunsurile relevă că pentru fiecare parte raţiunile pot fi mai apropiate (causa remota) sau mai îndepărtate (causa proxima)

Condiţii de valabilitate a cauzei: (i) să existe, (ii) să fie licită şi morală (art. 1235 alin.1/C.civ)

Cauza este ilicită cand este contrară legii şi ordinii publice; Cauza este imorală cand este contrară bunelor moravuri; Cauza ilicită sau imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună,

ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia să o cunoască (art 1238 alin.2/C.civ);

Existenţa valabilă a cauzei se prezumă pană la dovada contrară. Lipsa cauzei atrage nulitatea relativă a contractului. (art 1238 alin 1/C.civ) Excepţie: posibilitatea recalificării;

Cauza neprevăzută expres nu condiţionează valabilitatea contractului;

Forma “ad validitatem” şi “ad probationem”

Forma ad validitatem: Vanzarea este numai în principiu consensuală întrucat, în raport de prevederile art. 885 şi 888/C.civ, drepturile reale asupra imobilelor se dobandesc prin înscrierea în C.F., pe baza actului autentic notarial, iar în conformitate cu prevederile art. 1242 alin.1/c.civ., sancţiunea nerespectării formei autentice la încheierea contractului de v-c ce are ca obiect terenuri imobile este nulitatea absolută a actului juridic (sub rezerva art. 1242 alin2., dacă părţile nu au convenit altfel).

Forma ad probationem (a se vedea art 309 alin 4/C.pr.civ): este cerută forma scrisă în toate cazurile cand bunul are o valoare mai mare de 250 bani. Nerespectare-sancţiunea imposibilităţii probării existenţei contractului şi a clauzelor acestuia.

Proba cu martori este inadmisibilă întotdeauna cand pentru dovedirea unui act juridic legea cerer forma scrisă. Excepţii: imposibilitate materială de procurare a unui înscris; există un început de dovadă scrisă; înscris doveditor pierdut din caz fortuit sau forţă majoră; părţile convin să folosească această probă; actul juridic este atacat pentru fraudă, eroare, dol; se cere lămurirea clauzelor actului juridic.

Proba cu martori nu se admite niciodată în contra sau peste ceea ce cuprinde un înscris şi nici despre ceea ce s-ar fi putut pretinde că s-ar fi zis înainte, în timpul sau în urma întocmirii lui, chiar dacă legea nu cerer forma scrisă pentru dovedirea actului juridic respective, cu excepţiile de mai sus.

Contractele care se încheie prin mijloace electornice sunt supuse condiţiilor de fond şi formă prevăzute de legea special (art 1245/c.civ. A se vedea şi legea nr. 455/2001 privind semnătra electronică).

Publicitatea imobiliară

24

Cunoaşterea contractului-premiză a opozabilităţii. Publicitatea organizează opozabilitatea.

Reprezintă o măsură de protejare.

Drepturile reale asupra imobilelor se dobandesc atat între părţi cat şi faţă de terţi prin înscrierea lor în cartea funciară (art 885/C.civ.-amanat pană la definitivarea cărţilor funciare). Excepţie: cand provin din moştenire (art. 887 alin1/C.civ).

Aşadar intabularea are rol dublu: asigură transferul proprietăţii şi publicitatea imobiliară. Vanzarea imobiliară este supusă condiţiei suspensive a înscrierii dreptului în cartea funciară.

Efectele intabulării: efect declarativ, efect extinctiv, efect achizitiv şi efect de opozabilitate.

În principiu, transmiterea bunurilor mobile nu este supusă unor măsuri de publicitate.

Interpretarea şi calificarea vanzării (art. 1266 şi următ/C.civ)

Interpretarea diferă de calificare.

Operaţiunea de calificare trebuie să cuprindă toate elementele cu valoare de calificare.

Conform art 1266 alin 1 contractul se intrepretează după voinţa părţilor şi nu după sensul literal al termenilor.

Ca regulă generală, dacă după aplicarea regulilor de interpretare, clauzele contractuale răman neclare, acestea se intrepretează în favoarea celui care se obligă (art 1269 alin.1/C.civ)

Ca regulă specială a vanzării, clauzele contractuale îndoielnice sau neclare se intrepretează în contra vanzătorului atat cu privire la propriile obligaţii cat şi cele referitoare la obligaţiile cumpărătorului. Idem în materia consumului (art. 77 din Codul consumului-ctr se intreprtează în favoarea cumpărătorului consumator).

Un contract se califică drept vanzare cumpărare, de regulă, cand una dintre părţi a dorit înstrăinarea lucrului pentru o sumă de bani iar cealaltă a dorit să dobandească proprietatea.

Efectele contractului de vanzare cumpărare:

Efectele se impart în efecte legale (de drept) sau efecte personale.

În esenţă se produc următoarele efecte: 1. Transferul dreptului de proprietate şi 2. Crearea de obligaţii (în sarcina părţilor)-obligaţiile părţilor

1. Transferul dreptului de proprietate: întotdeauna de drept

A. Strămutarea proprietăţii: de drept

25

Precizarea potrivit căreia transferul proprietăţii este întotdeauna de drept este necesară din perspectiva diferenţelor de abordare/conţinut a trei texte legale:

“Vanzătorul transmite” sau “se obligă să transmită proprietatea” (a se înţelege că transferul proprietăţii este o obligaţie personală a vanzătorului)-art. 1650 alin.1/C.civ vs. “Proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului”-art.1674/C.civ. sau “Proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul dobandirii bunului de către vanzător”-art. 1683 alin.3/C.civ.

Doctrina reprezentantivă este unanimă în a aprecia că strămutarea proprietăţii se produce de drept (automatic, abstract şi instantanee), “prin efectul contractului”, transmiterea dreptului de proprietate realizandu-se “automat şi ex lege”, instantaneu, chiar dacă părţile amană transferul proprietăţii la o data ulterioară momentului încheierii contractului, situaţie în care transferul proprietăţii se produce tot de drept.

Transferul proprietăţii se produce de drept, chiar dacă s-a convenit ca momentul transferului să fie amanat (art.1683 alin.3/C.civ). Odată ce contractual a fost încheiat transferul dreptului NU mai depinde de voinţa vanzătorului.

În concluzie, diferenţa dintre transferul proprietăţii şi obligaţiile părţilor este diferenţa dintre obigaţiile de a da şi de a face, strămutarea proprietăţii este un efect legal al contractului iar vanzătorul are două obligaţii (personale) principale: predarea lucrului şi garantarea cumpărătorului.

B. Momentul transferului dreptului de proprietate:

a). La momentul încheierii contractului - transfer imediat. În acest sens: art 1674. “proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă” Condiţii: 1. Vanzătorul să fie proprietar; 2. Să nu se fi amanat transferul dr de proprietate; 3. Bunul există şi este individual determinat;

b). Ulterior momentului încheierii contractului, la o data ulterioară vanzării, fie prin efectul legii, fie prin voinţa părţilor.

Diferenţiat: (i) în cazul vanzării de bunuri viitoare, transferul proprietăţii operează numai din momentul în care acestea au fost executate; (ii) în cazul vanzării de bunurilor dintr-un gen limitat, proprietatea se transferă cumpărătorului la data individualizării acestora prin predare; (iii) din momentul dobandirii bunului, dacă transferul proprietăţii are loc ulterior (art 1683 alin.3/C.civ); (iv) la data achitării ultimei rate de preţ, în cazul vanzării în rate (art. 1684 şi 1755/C.civ); (v) din momentul înscrierii în cartea funciară, în cazul drepturilor reale

C. Transferul riscurilor. Riscul pieirii fortuite a lucrului vandut

26

Sarcina riscurilor este strâns legată de proprietate, regulă desprinsă din textul art. 558 C.civ. – potrivit căruia Proprietarul suportă riscul pieirii bunului, dacă acesta n-a fost asumat de o altă persoană sau dacă prin lege nu se dispune altfel.

Prin acest text legal se instituie principiul res perit domino, dar după cum se poate observa textul nu este unul imperativ, legea sau părțile putând modifica regula generală.

În acest sens, al modificării regulii generale, art. 1274 C.civ. prevede că În lipsă de stipulaţie contrară, cât timp bunul nu este predat, riscul contractului rămâne în sarcina debitorului obligaţiei de predare, chiar dacă proprietatea a fost transferată dobânditorului. În cazul pieirii fortuite a bunului, debitorul obligaţiei de predare pierde dreptul la contraprestaţie, iar dacă a primit-o, este obligat să o restituie.(2) Cu toate acestea, creditorul pus în întârziere preia riscul pieirii fortuite a bunului. El nu se poate libera chiar dacă ar dovedi că bunul ar fi pierit şi dacă obligaţia de predare ar fi fost executată la timp.

Astfel, dacă, în ipoteza unui contract de vânzare, a fost amânată predarea lucrului după momentul încheierii contractului, bunul aflându-se în continuare în posesia vânzătorului, acesta suportă riscul contractului, în calitatea sa de debitor al obligației de predare ce a devenit imposibil de executat – neavând relevanță dacă dreptul de proprietate a fost transferat cumpărătorului.

O altă excepție de la regulă, este cea prevăzută de art. 1755 C.civ., de această dată cumpărătorul fiind cel ce își asumă riscul pieirii bunului vândut, deși în situația prevăzută de art. 1755 C.civ. transferul proprietății operează abia la data plății ultimei rate de preț.

„În concluzie, prin dispozițiile Noului Cod Civil, riscul în contractele translative de proprietate a suferit mutații importante (în raport cu reglementarea anterioară), în sensul ca rolul principiului „res perit domino” a fost diminuat în favoarea lui „res perit debitori”.8

Regula generală: res perit domino - “proprietarul suportă riscul pieirii bunului, dacă acesta nu a fost asumat de altă persoană sau dacă prin lege nu se dispune altfel”; (art. 558/C.civ)

Regulă specială în ctr. V-C: “cat timp bunul nu a fost predate riscul contractului ramane în sarcina debitorului obligaţiei de predare” (art. 1274 alin1/C.civ).

În cazul pieirii fortuite a bunului debitorul obligaţiei de predare pierde dreptul la contraprestaţie, iar dacă a primit-o, este obligat să o restituie (art. 1274 alin1/c.civ).

Excepţie de la regula specială: “creditorul pus în întarziere va prelua riscul pieirii fortuite a bunului şi nu se poate elibera chiar dacă ar dovedi că bunul ar fi pierit şi dacă obligaţia de predare ar fi fost executată la timp”.(art 1274 alin2/C.civ).

Obligaţiile părţilor:

8 L.Stănciulescu op.cit. p. 161

27

Obligaţiile vanzătorului: obligaţia de predare a lucrului şi obligaţia de garanţie (vicii şi evicţiune).

A. Obligaţia de predare a bunului (art 1685 şi următ/c.civ):

a) Semnificaţia materială a obligaţiei de predare := punerea efectivă a bunului la dispoziţia cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări, pentru exercitarea neîngrădită a posesiei” (art. 1685/C.civ); Importanţa predării : proprietarul poate să îşi exercite posesia de fapt a

bunului/detenţia bunului + are loc transferul riscului pieirii bunului; Se diferenţiază de obligaţia de transfer a dreptului de proprietate sau chiar a posesiei; Obligaţia de predare se referă şi la accesoriile bunului, precum şi la titlurile şi

documentele privitoare la proprietatea sau folosinţa bunului; cuprinde şi obligaţia (accesorie) de conservare a bunului pană la predare (art. 1483 şi 1485/C.civ).

Fructele: Dacă nu s-a convenit altfel fructele se convin cumpărătorului din ziua dobandirii proprietăţii (art 1692/C.civ.);

Cand are loc : Predarea se face la momentul încheierii contractului, la termenul convenit de părţi, sau, în lipsa unui termen, “de îndată ce preţul este plătit” (art.1693/C.civ); cumpărătorul nu poate cere predarea decat dacă şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului; Vanzătorul beneficiază de un drept de ipotecă legală asupra bunului imobil vandut, pentru preţul datorat (art. 1530/C.civ);

Ce presupune predarea : Predarea presupune fie o atitudine activă fie una pasivă, sau a unor fapte pozitive;

Cum trebuie predate bunul : Lucrul vandut trebuie predat în starea în care se afla la momentul încheierii contractului; cumpărătorul are obligaţia verificării stării bunului şi să reclame eventuale vici aparente; în lipsă, se prezumă predare conformă (art 1690/C.civ); Contestarea calităţii sau stării bunului se poate face la judecătoria locului obligaţiei de predare-se desemnează un expert-se poate dispune sechestrarea sau depozitarea bunului (art. 1691) şi chiar vanzarea pe cheltuiala proprietarului dacă depozitarea ar putea aduce pagube însemnate;

Cheltuielile de predare-vanzător, cele de ridicare-cumpărător; Recepţia poate fi făcută şi ulterior predării; Predarea bunului imobil se face prin punerea la dispoziţia cumpărătorului, “liber de

orice bunuri ale vanzătorului” (art. 1687/C.civ); Predarea bunului mobil se face prin remiterea materială, remiterea titlului

reprezentativ ori a altui document sau lucru care îi permite cumpărătorului preluarea;Predarea portabilă/cherabilă; cazuri:

Predarea lucrului individual determinat se face la locul unde bunul se afla în momentul încheierii contractului (ar 1689/C.civ)-rezultă că predarea bunului este portabilă;

28

Dacă lucrul vandut nu poate fi localizat predarea trebuie să se facă la domiciliul debitorului vanzător-rezultă că predarea bunului este cherabilă;

b) Sancţiunea nepredării lucrului :

Cumpărătorul poate, la alegere, să invoce:1. Excepţia de neexecutare a contractului (exception non adimplenti contractus);2. Executarea în natură a contractului (art. 1527 alin 1/C.civ): “creditorul poate cere întotdeauna ca debitorul să fie constrans să execute obligaţia în natură”; obligaţia de predare cuprinde şi dreptul la repararea sau înlocuirea bunului;3. Rezoluţiunea vanzării sau, după caz, rezilierea contractului precum şi daune-interese (art 1530/C.civ);4. Suspendarea obligaţiei de predare/refuzul obligaţiei de predare: cat timp cumpărătorul nu acordă garanţii îndestulătoare că îi va plăti la termenul stabilit (art 1694 alin.1 şi alin 2/C.civ);

c) Particularităţile predării terenurilor vandute-art 1741-1744/C.civ;

Imobil determinat, fără indicarea suprafeţei-nu se poate cere rezoluţiunea ori modificarea preţului pe motiv că suprafaţa este mai mica sau mai mare decat au crezut (art 1741/C.civ);

Suprafaţă dintr-un teren mai mare, a cărui întindere sau amplasare nu este determinate, cumpărătorul poate cere strămutarea proprietăţii numai după delimitare si măsurarea suprafeţei (art 1742/C.civ);

Dacă, în vanzarea unui imobil cu indicarea suprafeţei şi a preţului pe unitatea de măsura, suprafaţa reală este mai mica decat cea indicată în contract, cumpărătorul poate cere vanzătorului să îi dea suprafaţa convenită (art 1743 alin1/C.civ);

cumpărătorul poate obţine fie reducerea corespunzătoare a preţului fie rezoluţiunea contractului dacă, din cauza diferenţei de suprafaţă, bunul nu mai poate fi folosit în scopul pentru care a fost cumpărat; dacă suprafaţa este mai mare, peste 20%, cumpărătorul poate fi obligat la plata diferenţei de preţ sau va putea obţine rezoluţiune contractului;

se poate face şi compensaţia preţului, dacă s-au vandut 2 terenuri, unul mai mare şi unul mai mic decat suprafeţele precizate;

termenul de intentare a acţiunii în reducerea/suplimentarea preţului sau în rezoluţiunea vanzării este de 1 an de la momentul încheierii contractului sau de la data măsurării imobilului;

d) Obligaţia de conformitate, aferentă obligaţiei de predare/livrare a bunului:

Sediul materiei : Directiva 1999/44/CE şi Legea nr. 449/2003 privind vanzarea produselor şi garanţiilor asociate acestora;

29

Definiţie : reprezintă deplina concordanţă între identitatea/caracteristicile şi condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească bunul vandut;

Esenţial : Vanzătorul este obligat să livreze cumpărătorului produse care sunt în conformitate cu contractul de vanzare-cumpărare; (art.5 din lege);

Criterii ale conformităţii : Conformitatea se defineşte conform următoarelor 2 criterii: - criteriul “corespondenţei” şi - criteriul “aşteptării rezonabile, legitime”;

Condiţii ale conformităţii : Nu orice neconformitate atrage răspunderea profesionistului. Neconformitatea trebuie să îndeplinească 3 condiţii: să fi existat la momentul livrării; să fie ascunsă în momentul cumpărării; să fie gravă;

B. Obligaţia de garanţie contra evicţiunii

“Vanzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumparator împotriva evicţiunii care l-ar împiedica total sau partial în stăpanirea netulburată a bunului vandut” (art.1695 alin1/c.civ).

Aşadar, vanzătorul trebuie/este obligat să garanteze cumpărătorului exercitarea deplină a dreptului dobandit, garantandu-i acestuia stăpanirea liniştita (posesia liniştită-garanţia pentru evidţiune) şi folosinţă utila a lucrului-garanţia pentru vicii.

Vănzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumparator de evicţiune, dar şi de sarcinile care nu au fost declarate la încheierea contractului.

Garanţia pentru evicţiune subzistă şi faţă de subdobanditori/orice dobanditori subsecvenţi ai lucrului (art. 1706/c.civ).

Evicţiunea constă: fie în pierderea proprietăţii lucrului (în total sau în parte) fie în tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor sale de proprietar.

În cazul pluralităţii de vanzători obligaţia de garanţie contra evicţiunii este indivizibilă (art 1697/C.civ).

Potrivit art. 849 alin1/C.civ, în cazul adjudecării la licitaţie publică a imobilului, orice cerere de evicţiune totală sau partial privind imobilul adjudecat este stinsă.

Evicţiunea poate proveni din fapta vanzătorului însuşi sau din fapta unui terţ.

a) Garanţia contra evicţiunii provenind de la vanzător (art 1695 alin 3/C.civ)

Potrivit art 1695 alin.3/C.civ, garanţia contra evicţiunii este datorată şi atunci cand “provine din fapte imputabile vanzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vanzării”.

30

Condiţii: 1. Evicţiunea poate proveni dintr-un fapt sau dintr-un act, care poate fi anterior sau ulterior vănzării, cu condiţia 2. să fi fost tăinuit de către vanzător sau succesorii săi universali sau cu titlu universal, 3. să fie de natură a-l tulbura pe cumparator în liniştita folosinţă a lucrului.

Obligaţia de garanţie pentru evicţiune este atrasă de tulburările de drept şi de fapt ale vanzătorului.

În acest caz cumpărătorul se poate apăra invocand “excepţia de garanţie” potrivit căreia “cel care este obigat să garanteze nu poate să evingă”. (art 1696/c.civ).

Vănzătorul nu poate să evingă nici dacă a dobandit o nouă calitate după momentul încheierii contractului de vanzare-cumpărare.

!! Părţile îl pot exonera de răspundere pe vanzător de orice garanţie contra evicţiunii (art. 1698/C.civ) însă nu poate fi înlăturată convenţional obligaţia de garanţie pentru evicţiunea provenită din fapt personal al vanzătorului sau din cauze cunoscute şi ascunse de vanzător la momentul contractului.

b) Garanţia contra evicţiunii rezultand din fapta terţului

Vanzătorul este obligat să îl apere pe cumpărator pentru evicţiunea rezultată din fapta unui terţ, iar dacă nu reuşeşte să îl apere va suporta consecinţele evicţiunii.

Art. 1695 alin. 2/C.civ instituie condiţiile în care este atrasă răspundere vanzătorului pt evicţiune:

(i) Să fie vorba de o tulburare de drept; vănzătorul răspunde numai pt. tulburările de drept (ex: drept de proprietate, drept de uzufruct, drept de creeanţă);

(ii) Pretenţiile terţului să fie întemeiate pe un drept/cauză de evicţiune născut/-ă anterior încheierii vanzării şi care nu a fost adus la cunoştinţa cumpărătorului;

(iii) Cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător; altfel se consideră că acesta şi-a asumat riscul; Vanzătorului îi incumbă sarcina probei cunoaşterii cauzei evicţiunii de către comparator;

c) Efectele obligaţiei de garanţie contra evicţiunii:

I. Evicţiune totală:

Cumpărătorul are dreptul să ceară rezoluţiunea vanzării şi daune interese (art.1700/C.civ) dacă evicţiunea este întreagă sau însemnată.

Vănzătorul are următoarele obligaţii:

- să restituie preţul primit în întregime, indiferent de descreşterea valorii bunului iar în cazul înregistrării unui spor de valoare, are obligaţia să plătească şi sporul de valoare (art. 1701 alin3/c.civ);

31

- să plătească cumpărătorului valoarea fructelor pe care a fost obligat să le înapoieze terţului evingător (art 1702 lit a/C.civ), respectiv fructele pe care cumpărătorul le-a perceput după ce a devenit de rea-credinţă;

- să achite cumpărătorului cheltuielile de judecată ocazionate de procesul cu terţul evingător, precum şi cheltuielile determinate de încheierea şi executarea contractului (art 1702 lit b şi c);

- să plătească sporul de valoare dobandit de lucru între momentul încheierii contractului şi producerea evicţiuni, precum şi caştigurile nerealizate de către cumpărător din cauza evicţiunii;

- nu vor fi restituite cheltuielile voluptuarii făcute de cumparator decat dacă vanzătorul a fost de rea-credinţă (a cunoscut cauza evicţiunii la data încheierii contractului);

II. Evicţiunea parţială-constă în pierderea parţială a dreptului de proprietate asupra lucrului vandut sau restrangerea dreptului de folosinţă asupra lucrului.

Cumpărătorul are dreptul fie să ceară rezoluţiunea vănzării fie să menţină contractul încheiat, cu despăgubiri pentru pierderea suferită.

Rezoluţiunea vanzării poate fi cerută doar dacă demonstrează că “pierderea suferită este îndeajuns de însemnată încat, dacă ar fi cunoscut evicţiunea el nu ar mai fi încheiat contractul” (art 1700 alin1/c.civ). Caz în care cumpărătorul poate cere restituirea preţului şi daune interese.

Dacă vanzarea este menţinută, cumpărătorul are dreptul la o despăgubire echivalentă cu o parte din preţ proportional cu valoarea părţii de care a fost evins şi, dacă este cazul, să plătească daune-interese. (art 1703/c.civ)

Prescripţia: Acţiunea în garanţie pentru evicţiune a cumpărătorului împotriva vanzătorului se prescrie în termenul general de prescripţie care curge de la data producerii evicţiunii.

d) Garanţia convenţională şi limitele sale. Modificarea sau înlăturarea obligaţiei de garanţie pentru evicţiune (art 1698 şi a1699/C.civ)

Părţile pot micşora, completa/adăuga sau chiar înlătura obligaţia de garanţie pentru evicţiune (art 1698 alin.1/C.civ), fără însă a se putea depăşi anumite limite.

De ex, chiar dacă s-a prevăzut că vanzătorul nu va datora nici o garanţie, el răspunde totuşi de evicţiunea cauzată ulterior vanzării prin faptul său personal ori de cea provenită din cauze pe care, cunoscandu-le în momentul vanzării, le-a ascuns cumpărătorului (orice stipulaţie contrară, în acest caz este considerată nescrisă)-art 1698 şi art 1699 alin 2/c.civ

În caz de evicţiune consumată, vanzătorul trebuie să restituie preţul primit, chiar dacă, prin convenţia părţilor obligaţia sa de garanţie contra evicţiunii a fost înlăturată. (art. 1698 alin2/C.civ). În privinţa clauzelor de agravare legea nu prevede limitări.

Înlăturarea obligaţiei de garanţie contra evicţiunii. Atunci cand cumpărătorul a despăgubit terţul evingător pentru a păstra bunul, vanzătorul este eliberat de obligaţia de garanţie doar dacă

32

rambursează cumpărătorului suma plătită + dobanda sau plăteşte valoarea bunului dat (precum şi, în ambele cazuri toate cheltuielile efectuate).

Chemarea în judecată a vanzătorului: Procedural, cumpărătorul trebuie să îl cheme pe vanzător în garanţie, altfel pierde dreptul să invoce ulterior beneficiul garanţiei (art. 1705/C.civ) dacă Vanzătorul dovedeşte că există motive suficiente pentru a se respinge cererea.

Dacă nu există hotărare judecătorească, cumpărătorul care a recunoscut dreptul terţului pierde dreptul de garanţie afară de cazul în care dovedeşte că nu existau motive suficiente pentru a împiedica evicţiunea (art.1705 alin.2/C.civ)

C. Obligaţia de garanţie contra viciilor lucrului vandut

Dacă după vanzare sunt descoperite defecte, vanzătorul răspunde (art 1707 alin1/c.civ).

În esenţă, vanzătorul trebuie să asigure şi folosinţa obişnuită a lucrului a.î bunul să aibă calităţile necesare pentru a fi folosit normal, potrivit naturii sale sau destinaţiei date de părţi.

Idem (aceeaşi obligaţie) şi în cazul produselor livrate de profesionişti. Vanzătorul este răspunzător faţă de consumator pentru orice lipsă de conformitate a produsului.

Vanzătorul răspunde dacă bunul este impropriu întrebuinţării la care este destinat sau care îi micşorează în asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea, încat, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic (art. 1707 alin.1/C.civ).

Excepţie: vanzările silite-nu există garanţie contra viciilor ascunse ale bunurilor vandute în procedura execuţioanlă (art 847 alin. 1 şi 2/C.civ).

Situaţia lucrului afectat de vicii prezintă asemănări cu eroarea esenţială (viciu de consimţamant) care poartă asupra substanţei obiectului contractului (art 1207 alin.2 pct 1/C.civ), cu următoarele deosebiri existente:

În cazul erorii asupra substanţei (arror in substantiam”) bunului afectat de vicii ascunse cumpărătorul nu a putut cumpăra lucrul dorit, în substanţa lui, astfel încat poate cere anularea contractului;

În cazul lucrului afectat de vicii, cumpărătorul a cumpărat lucrul voit însă acesta este afectat de vicii care îl fac impropriu întrebuinţării sau îi micşorează valoarea. Cumpărătorul nu poate cere anularea ci are o acţiune în garanţie contra vanzătorului (action redhibitoria); cumpărătorul are de ales între rezoluţiunea contractului şi acţiunea în micşorarea preţului (actio estimatoria);

a) Condiţiile garanţiei contra viciilor:

33

Viciul trebuie să fie ascuns, aceasta însemnand că nu a fost adus la cunoştinţa cumpărătorului şi nu putea fi descoperit fără asistenţă de specialitate de către un comparator prudent şi diligent (art 1707 alin.2/C.civ.).

Vanzătorul nu răspunde: (i) pentru viciul pe care dovedeşte că l-a adus la cunoştinţa cumpărătorului în momentul încheierii contractului (ii) pentru viciile aparente. (art 1704 alin 4/c.civ)

Viciile să fi existat în momentul predării lucrului (art. 1707 alin.3/C.civ), inclusiv în sensul ca (,) viciul îsi are cauza producerii (sau doar un început) anterior acestui moment.

Viciile intervenite ulterior predării vor fi suportate de cumpărător.

Viciul să fie grav adică lucrul să devină impropriu întrebuinţării la care este destinat după natura sa sau să micşoreze într-atăt valoarea de întrebuinţare încat cumpărătorul nu ar fi contractat sau ar fi achitat un preţ mai mic. Gravitatea viciului urmează să fie apreciată de instanţă.

b) Efectele răspunderii pentru vicii. (art 1710 şi următ/C.civ)

Conform art 1710 alin1/C.civ, cumpărătorul poate cere instanţei următoarele: (i) înlăturarea viciilor de către vanzător sau pe cheltuiala acestuia; (ii) înlocuirea bunului vandut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii; (iii) reducerea corespunzătoare a preţului; (iv) rezoluţiunea vanzării; (v) o altă măsură decat cele de mai sus (ce va fi dispusă de instanţă);

Cumpărătorul poate opta pentru una din variantele prevăzute de art 1710/C.civ şi în caz de deteriorare a bunului (chiar prin forţă majoră).

Instanţa poate dispune şi rezoluţiunea partială vanzării dacă contractul este divizibil (art 1711 alin.1/C.civ)

Cand viciile privesc obiectul principal al vanzării, rezoluţiunea afectează întreg contractul (şi în ce priveşte bunul accesoriu)-art. 1711 alin.2/C.civ.

Întinderea obligaţiei de garanţie /art 1712/c.civ): Vanzătorul de bună credinţă este obligat să restituie doar preţul şi cheltuielile făcute cu prilejul vanzării (în cz. în care s-a produs reducerea preţului sau rezoluţiunea vănzării).

Vanzătorul de rea-credinţă (cunoştea viciile) va fi obligat si la plata de daune-interese, în toate cazurile (art. 1712/C.civ)

c) Prescripţia dreptului la acţiune pentru viciile ascunse (art 1709/C.civ)

Noul cod civil instituie procedura prelabilă a aducerii la cunoştinţa vanzătorului a viciilor ascunse, obligatorie, care atrage decăderea în caz de nerespectare.

34

Termen de remediere: Dacă cumpărătorul nu este profesionist-termen rezonabil; atunci cand cumpărătorul este profesionist termenul este de 2 zile. Termenele curg de la data descoperirii viciilor.

Dacă nu sunt remediate viciile ascunse, cumpărătorul are de ales între rezoluţiunea vanzării (acţiunea redhibitorie) şi acţiunea estimatorie (quanti minoris), ambele acţiuni fiind supuse prescripţiei extinctive, respectiv termenului general de 3 ani.

În cazul viciilor aparente prescripţia începe să curgă de la data predării sau recepţiei finale a bunului sau de la data stabilită prin procesul verbal.

În cazul viciilor ascunse prescripţia începe să curgă de la împlinirea unui an de la data predării în afara cazului în care viciul a fost descoperit mai devreme, cand prescripţia va începe să curgă de la data descoperirii. (art. 2531 alin1 lit. a/C.civ)

Cele 2 acţiuni nu pot fi exercitate concomitent.

d) Garanţii convenţionale

Vanzătorul garantează pentru vicii ascunse chiar dacă le-a cunoscut (art 1708 alin1/C.civ). Totuşi, obligaţia are caracter supletiv putand fi limitată sau înlăturată, ori dimpotrivă agravată.

Dovada cunoaşterii viciilor de către vanzător trebuie făcută de cumpărător (sunt admisibile orice mijloace de probă), întrucat vanzătorul este prezumat a fi de bună-credinţă.

Limitarea garanţiei se poate face şi prin scurtarea termenului de prescripţie de 3 ani.

În materia consumului, clauzele de nerăspundere sau limitare a răspunderii sunt nule de drept.

Dacă vanzătorul este de rea-credinţă, clauza care înlătură sau agravează răspunderea pentru vicii este nulă “în privinţa viciilor pe care vanzătorul le-a cunoscut sau trebuia să le cunoască la data încheierii contractului”(art 1708 alin.2/C.civ).

Clauza de agravare a răspunderii nu comport limitări, cu precizarea că stipularea unui termen mai scurt decat cel prevăzut pentru descoperirea viciilor, nu încetează garanţia pentru vicii dacă termenul pentru descoperirea acestora nu a expirat.

e) Răspunderea profesionistului pentru neconformitatea produsului vandut (art.1716-1718/C.civ)-Garanţia pentru bună funcţionare

Numită şi “garanţia pentru bună funcţionare”, aceasta este specifică domeniului consumaţiei.

Prevederile noului cod civil (art 1716-1718/C.civ) sunt completate de cele ale legii nr. 449/2003 privind vanzarea produselor şi garanţiile asociate acestora şi ale Legii nr. 240/2004 privind răspunderea producătorilor pentru pagubele generate de produsele cu defecte.

35

Potrivit NCC: Vanzătorul este obligat să repare pe cheltuiala sa orice defecţiune a bunului ivită înăuntrul termenului de garanţie sau a oricăror lipsuri calitative sau cantitative.

Dacă reparaţia este imposibilă sau durata depăşeşte timpul stabilit conventional sau legal (15 zile de la solicitarea de reparare), vanzătorul este obligat să înlocuiască bunul iar dacă nu îl înlocuieşte, să restituie preţul primit şi să primească înapoi bunul (art. 1716 alin 3/C.civ).

Vanzătorul nu datorează garanţie pentru buna funcţionare a produsului dacă dovedeşte că defecţiunea s-a produs datorită modului nepotrivit în care cumpărătorul a folosit sau păstrat bunul, apreciere care se face şi în raport de “instrucţiunile de folosire” communicate de vanzător (ar 1717/c.civ). Numai în aceste condiţii poate beneficia de garanţie.

Dacă comportamentul cumpărătorului care produce defecţiunea bunului se produce după intrarea in vigoare a NCC, art 1717/C.civ ref la defecţiunea imputabilă cumpărătorului se aplică şi contractelor încheiate înainte de data intrării în vigoare a NCC.

Cumpărărătorul trebuie să comunice defecţiunea în termenul de garanţie sub sancţiunea decăderii din garanţie.

Dacă , totuşi, din motive obiective nu s-a putut comunica defecţiunea, cumpărătorul are obligaţia să comunice defecţiunea într-un termen rezonabil de la data expirării termenului de garanţie (art. 1718 alin.1/C.civ)

Potrivit legii 449/2003: vanzătorul răspunde pentru orice lipsă a conformităţii existentă la momentul livrării.

Consumatorul are dreptul să i se aducă produsul la conformitate, fără plată, sau să beneficieze de reducerea corespunzătoare a preţului ori de rezoluţiunea contractului. Întai poate solicita repararea produsului, apoi înlocuirea, ambele fără plată şi într-o perioadă rezonabilă de timp.

În cazul produselor neconforme consumatorul poate solicita fie reducerea corespunzătoare a preţului, fie rezoluţiunea contractului însă, în următoarele condiţii: (i) nu beneficiază nici de reparare şi nici de înlocuire; (ii) vanzătorul nu a reparat produsul într-un termen rezonabil (iii) lipsa conformităţii este majoră (art.14 din lege).

Vanzătorul are acţiune în regres împotriva producătorului sau altui operator economic din lanţul contractual. Raspunderea vanzătorului este angajată dacă lipsa de conformitate apare în termen de 2 ani de la data livrării produsului;

În situaţia lipsei de conformitate apărută în termen de 6 luni de la livrare se prezumă că aceasta exista la data livrării.

Garanţia profesionistului trebuie să cuprindă menţiuni cu privire la drepturile conferite consumatorului şi să ateste în mod clar că aceste drepturi nu îi sunt afectate prin garanţia oferită.

36

Garanţia trebuie să precizeze elementele de identificare a produsului, termenul de garanţie, durata medie de utilizare, modalităţile de asigurare a garanţiei-întreţinere, reparare, înlocuire şi termenul de realizare a acestora, inclusiv denumirea şi adresa vanzătorului şi al eunităţii specializate de service.

Sunt nule de drept clauzele contractuale care prevăd limitarea sau înlăturarea drepturilor consumatorilor prevăzute de Legea nr. 449/2003.

Potrivit legii nr. 240/2004: se reglementează raporturile dintre producători şi persoanele vătămate ori prejudiciate de produsele cu defecte puse în circulaţie, răspunderea civilă pentru pagube generate de aceste produse, precum şi dreptul la acţiune pentru repararea pagubei.

Răspunderea civilă este antrenată între cele două părţi: producator şi consumator.

Producătorul răspunde pentru prejudiciul (actual şi viitor) cauzat de defectul produsului său, cu condiţia ca persoana prejudiciată să facă dovada pagubei, a defectului şi a raportului de cauzalitate între pagubă şi defect.

Producătorul este exonerat de răspundere dacă dovedeşte unul din următoarele aspecte: (i) nu el este cel care a pus în circulaţie produsul, (ii) defectul care a generat paguba nu a existat la data la care produsul a fost pus în circulaţie (iii) produsul nu a fost fabricat pentru a fi comercializat (iv) defectul se datorează nerespectării de către consumator a instrucţiunilor de utilizare.

Dacă paguba este cauzată atat de defectul produsului cat şi de culpa persoanei vătămată sau prejudiciată instanţa poate înlătura sau limita răspunderea.

Societăţile de asigurare au drept de regres împotriva producătorului pentru sumele plătite persoanelor prejudiciate.

Orice clauze contractuale de limitare sau înlăturare a răspunderii sunt nule absolut.

Dreptul la acţiune pentru repararea pagubelor se prescrie în 3 ani de la data la care reclamantul a avut cunoştinţă sau trebuia să aibă cunoştinţă de existenţa pagubei, a defectului şi a identităţii producătorului, iar acţiunea în repararea pagubei nu poate fi introdusă după împlinirea a 10 ani de la data la care producătorul a pus produsul respectiv în circulaţie. Acţiunea se introduce la instanţa sediului/domiciliului paratului.

Concluzia prof. Stănciulescu L.: cele de mai sus reprezintă particularităţi ale obligaţiei de garanţie contra viciilor şi, deci, nu se poate vorbi de o “a treia obligaţie de garanţie”

Obligaţiile cumpărătorului (art 1719/C.civ)

A) Obligaţia de plată a preţului

a) Locul plăţii preţului.

37

Este locul în care se afla bunul la data încheierii contractului şi de îndată ce proprietatea este transmisă (art. 1720 alin1/C.civ), prin derogare de la regula generală, rezultă că plata este portabilă.

Plata se face la momentul transmiterii proprietăţii asupra lucrului (art. 1720/C.civ).

În vanzările imobiliare cumpărătorul este obligat să plătească preţul în momentul intabulării.

Se poate suspenda plata preţului dacă cumpărătorul se teme de vreo evicţiune (art. 1722 alin 1/C.civ). Excepţie: cand a cunoscut pericolul evicţiunii nu poate suspenda plata preţului, sau dacă în contract s-a prevăzut că plata se va face chiar şi în caz de tulburare (art. 1722 alin.1/C.civ).

Plata se face integral sau în rate.

Dacă plata se face în rate, dacă obligaţia de plată este garantată cu rezerva dreptului de proprietate, cumpărătorul dobandeşte dreptul de proprietate la data achitării ultimei rate din preţ iar riscul este transferat de la vanzător la cumpărător la momentul predării acestuia (art. 1755/C.civ).

b) Dobanda preţului vanzării

Cumpărătorul este ţinut să plătească dobanzi (ca daune interese moratorii) dacă întarzie plata preţului (art. 1721/C.civ), după cum urmează: (i) din ziua dobandirii proprietăţii, dacă bunul produce fructe civile sau naturale; (ii) din ziua predării, dacă bunul nu produce fructe, însă îi procură alte foloase;

Cuantumul dobanzii poate fi convenit de părţi (sub formă de penalităţi) sau de instanţa de judecată (care se va raporta la O.G. nr. 13/2011 privind dobanda legală remuneratorie şi penalizatoare).

c) Sancţiunea neplăţii preţului (art. 1722 şi 1724/C.civ)

Cumpărătorul are următoarele posibilităţi, în cazul neplăţii preţului:

a) să invoce excepţia de neexecutare a contractului;

b) să ceară executarea silită a obligaţiei de plată (întotdeauna posibilă întrucat are ca obiect o sumă de bani); acţiunea în plata preţului-caracter personal, prescripţie 3 ani;

c) să ceară rezoluţinea potrivit regulilor generale, precum şi daune-interese (art 1549/C.civ)

d) să suspende plata preţului

În cazul vanzării unui bun mobil, cumpărătorul este de drept în întarziere cu privire la îndeplinirea obligaţiilor sale, dacă, la scadenţă, nici nu a plătit preţul şi nici nu a preluat bunul (art 1725 alin1/C.civ).

38

Dacă bunul este imobil, şi s-a stipulat că, dacă cumpărătorul nu plăteşte preţul, este de drept în întarziere, acesta poate să plătească preţul şi după expirarea termenului, cat timp nu a primit declaraţia de rezoluţiune din partea vanzătorului (art. 1552 şi 1728/C.civ).

Cand vanzarea a fost rezoluţionată pentru neplata preţului vanzătorul este ţinut să restituie toate sumele primite, dar este îndreptăţit să reţină, pe langă alte daune-interese, o compensaţie echitabilă pentru folosirea bunului de către cumpărător” (art. 1757 alin.1/C.civ).

d) Simulaţia preţului

Dacă părţile declară un preţ mai mic, doctrina şi jurisprudenţa au statuat că preţul datorat este cel realmente convenit şi nu cel simulat, declarat în actul autentic, soluţia întemeindu-se pe principiile simulaţiei potrivit cărora actul simulat este valabil (dar produce efecte numai între părţile contractante nu şi faţă de terţi).

B. Obligaţia de a prelua lucrul vandut (art 1719, 1726, 1727/C.civ)

Cumpărătorul este obligat să preia bunul la termenul stipulat în contract (art. 1719 lit a/C.civ)

În cazul bunului mobil (supus deteriorării rapide sauschimbării de valoare), cand bunul nu a fost preluat la termenul stabilit, cumpărătorul este de drept în întarziere în privinţa preluării, chiar dacă preţul nu a fost plătit, sau, atunci cand a solicitat predarea, fără să fi plătit preţul. (art 1725/C.civ).

Dacă nu există un termen de plată iar cumpărătorul nu a plătit preţul, vanzătorul poate ca în termen de 15 zile de la data predării să declare rezoluţiunea fără punere în întarziere şi să ceară restituirea bunului mobil vandut, cat timp bunul este încă în posesia cumpărătorului şi nu a suferit transformări (art 1727 alin1/C.civ).

NCC introduce şi o procedură de “executare silită” a bunului mobil nepreluat, constand în facultatea vanzătorului de a depune lucrul vandut într-un deposit la dispoziţia şi pe cheltuiala cumpărătorului, sau de a-l vinde (art. 1726 alin.1/c.civ). Cumpărătorul are însă dreptul de a pretinde diferenţa dintre suma ce reprezintă cheltuielile achiziţionării bunurilor şi preţul convenit cu vanzătorul, precum şi la daune-interese, dacă este cazul (art. 1726 alin.4/C.civ)

C. Obligaţia de a suporta cheltuielile vanzării. (art 1666/C.civ)

Cheltuielile pentru încheierea vanzării sunt în sarcina cumpărătorului (art 1666 alin.1/C.civ).

Măsurarea, cantărirea şi cheltuielile de predare a bunului sunt în sarcina vanzătorului. Cheltuielile de preluare şi transport sunt în sarcina cumpărătorului, dacă nu s-a convenit altfel.

Cheltuiele aferente operaţiunilor de plată a preţului sunt în sarcina cumpărătorului.Regulile sunt supletive, sunt carmuite de voinţa părţilor şi numai în lipsa de stipulaţie contrară le suportă “C.”

39

40