contrato de arrendamiento en el perú

CONTRATO DE ARRENDAMIEN

TODOCENTE:Dr. Javier Rolando Peralta Andía

EXPOSITORES:- Elvis Rubén Huallpa

Arocutipa- Hayde Yessica Ramos

Huichi

Existió el contrato locatio-conductio venia de dos voces: LOCARE: colocar, poner a disposición, una cosa entregada a otra persona; y, CONDUCERE: llevar consigo, utilizar. ☼ Fue considerado como la cosa colocada y llevada.☼ Era un contrato general, parecido al de Compraventa.☼ Englobaba diversas prestaciones que los romanos no diferenciaron.☼ Se pueden precisar tres tipos de locatio-conductio: a) Locatio - conductio rei, arrendamiento propiamente

dicho o arrendamiento de cosas;b) Locatio - conductio operarum, hoy locación de servicio,

contrato de trabajo; y, c) locatio - conductio operis faciendi, hoy contrato de

locación de obra.☼ La contraprestación se denominó «merces» si la locatio conductio era determinada para el disfrute temporalmente de una cosa.☼ No tuvo un notable desarrollo, aparece como efecto de su expansión y conquista, desarrollo del comercio y aumento de la población.☼ Incorporación de extranjeros en las urbes y la emancipación de los esclavos

En la Roma Antigua

ANTECEDENTES

• El contrato de arrendamiento se celebró sobre fincas urbanas y rusticas, cumpliendo una función de vivienda y explotación agrícola.

• Se trataba de un derecho real perpetuo.

En la Época Medioeval

• Queda prohibida la perpetuidad del arrendamiento de servicios, por temor que ocurra lo mismo que en la edad medioeval.

• Se da el Arrendamiento propio, aparcería, forestal, ganadería, buques u otros.

En la Época Moderna

• Se produce el Arrendamiento de Casa-Habitación, de departamentos, de locales comerciales, industriales y profesionales.

• También se produce el arrendamiento de aeronaves, de derechos, arrendamiento financiero o leasing u otros más.

En la Época Contemporánea

ANTECEDENTES

EL CÓDIGO CIVIL FRANCÉSEl Art. 1708° estableció la existencia de contratos de arrendamiento: el de cosas y el de las obras.El Art. 1709° del Code señala que: “El arrendamiento de cosas es un contrato por el cual una de las partes se obliga a poner a la otra en el disfrute de una cosa durante un cierto tiempo y mediante un cierto precio que esta se obliga a pagarle”.

EL CÓDIGO CIVIL ESPAÑOL (1899)El Art. 1789° estableció que el arrendamiento podía ser de cosas, obras o servicios.El Art. 1790° del Código señala que: “En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto”.

EN OTRAS LEGISLACIONES

EL CÓDIGO CIVIL ITALIANO (1865)El Art. 1568° estableció el contrato de locación tiene por objeto las cosas u obras.El Art. 1569° del Código señala que: “La locación de cosas es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa por un determinado tiempo y mediante un determinado precio que ésta se obliga a pagarle”.

EL CÓDIGO CIVIL PERUANO DE 1984El Art. 1666° señala lo siguiente: “Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”.

EL CÓDIGO CIVIL PERUANO DE 1936El Art. 1490° señaló: “Por la locación-conducción una persona cede a otra el uso de alguna cosa, o se obliga a prestarle su servicio o trabajo personal, durante un plazo y por cierta renta convenida”.

EL CÓDIGO CIVIL PERUANO DE 1852El Art. 1541° del CC 1852 señalo que “La locación de bienes inmuebles se llama en general arrendamiento: La de casas de habitación y la de muebles destinados al uso y ornato urbano, se llama con más especialidad alquiler”.

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EL CÓDIGO CIVIL DE LA CONFEDERACIÓN PERÚ BOLIVIANA DE 1836

El Título IX. Arts. 1128 a 1178°.

El arrendamiento de cosas es un contrato en virtud del cual una persona, llamada arrendador, se compromete a procurar a otra persona, llamada arrendatario, el goce temporal de una cosa mediante un precio (alquiler o renta) que el arrendatario se compromete a pagarle.

Josserand

Hay locación de cosas cuando una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosas durante un cierto tiempo a otra (locatario), que a su vez se obliga a pagar el precio en dinero.

Borda

El contrato de arrendamiento es el contrato por el cual una persona llamada arrendador cede temporalmente el uso de un bien a otra persona llamada arrendatario a cambio de una renta convenida.

NOS

CONCEPTO Y DEFINICIÓN

Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.

C.C. 1984

DOCTRINA

JURÍDICA:

Respecto al Derecho del Arrendatario:

► Derecho Personal:- Sostiene que es un derecho exclusivamente personal del arrendatario.- El arrendatario tiene derecho a:

Solicitar al arrendador, en caso de incumplimiento, la entrega del bien y sus accesorios en ejecución del contrato,

Exigirle una prestación de hacer consistente en que lo mantenga en el uso del bien.

No ser perturbado por el arrendador en el uso y goce pacífico del bien.- El dueño o el arrendador puede en cualquier momento:

Demandar el desalojo del arrendatario, aun cuando no haya vencido el contrato ,

El arrendatario no puede invocar ningún derecho contra el tercer adquiriente del bien, por lo que el nuevo dueño puede desalojar al arrendatario sin requerimiento alguno.

El arrendatario no tiene medios de defensa contra terceros que perturben el uso y goce de la cosa, por lo que debe recurrir al arrendador para que éste pueda salir a su defensa.

DOCTRINA

JURÍDICA:


► Derecho Real:- Sostienen que genera a favor del arrendatario un poder directo sobre el bien

arrendado, permitiéndole obtener toda la utilidad que produce o parte de ella, con exclusión de las demás personas,

- Su finalidad es proteger al arrendatario como usuario del bien alquilado,- Se funda en los siguientes fundamentos:

El contrato de arrendamiento subsiste en caso de venta de bien arrendado, porque crea una situación que debe ser respetada no sólo por el enajenante sino también por el adquiriente ajeno al contrato de arrendamiento.

El arrendatario tiene a su disposición las acciones posesorias contra cualquier tercero que perturbe su posesión y aún puede dirigirla contra el propietario del bien, por lo que no es necesario que el arrendador asuma su defensa.

La regla, ciertamente, no es de carácter general y sólo aplicable al caso de arrendamiento de inmuebles.

DOCTRINA

JURÍDICA:


► Doctrina Intermedia:- Es cuestión debatida si el arrendamiento es un derecho personal o real,

cuando el objeto del contrato se refiere de bienes inmuebles,- Los autores se han dividido en tres grupos:

El que afirma el carácter real del arrendamiento inmobiliario por la similitud con el usufructo, se está en presencia de una categoría jurídica intermedia.

El que distingue entre arrendamientos inscritos y no inscritos, atribuyendo solamente a los primeros el carácter de derecho real más o menos limitado,

El grupo que sostiene que el arrendamiento de inmuebles sigue siendo un derecho personal, pero que produce algunos efectos reales.

Nuestro Código Civil adopta el Sistema Intermedio. Art. 1980 y 1708

ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO

A. LOS SUJETOS: • Arrendador• Arrendatario

PERSONAS FACULTADAS PARA ARRENDAR: • El propietario del bien (dominus),• El administrador judicial del bien o persona encargada de

una administración con facultades generales y especiales del mandato (CC 1667 y 1790).

• Los menores capacitados por matrimonio o por obtener título oficial que los autorice para ejercer una profesión u oficio (CC 46).

• Los padres que ejerzan la patria potestad de sus hijos (CC 448 – 1688 – 533)

• Los tutores necesitan la autorización judicial concedida previa audiencia del consejo de familia (CC 532 – 1688)

• El curador de bienes (CC 1667).

…ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO

PERSONAS IMPEDIDAS PARA TOMAR EN ARRENDAMIENTO: • El administrador respecto de los bienes que administra.• Las personas que están impedidas por ley (CC 1366).

EN CASO DE CONCURRENCIA DE VARIOS ARRENDATARIOS: • El Artículo 1670, nos señala el orden de preferencia el cual

es el siguiente:

El contrato celebrado por escritura pública e inscrito en los Registros Públicos.

En su defecto, será aquel arrendatario que hubiese empezado a poseerlo.

Si ninguno ha empezado a poseerlo, será preferido el arrendatario cuyo título sea de fecha anterior, salvo que el de alguno conste de documento de fecha cierta.


FORMALIDAD:

La importancia de que el contrato de arrendamiento conste en escritura pública no sólo se da en la preferencia frente a otros contratos, sino también cuando el arrendador vende el bien objeto del contrato, en cuyo caso el Art. 1708 del C.C. establece los siguientes derechos:

a) Si el contrato de arrendamiento consta de escritura pública y se encuentra inscrito en los Registros. el comprador está obligado a respetar el plazo y las demás condiciones del contrato.

b) Si el contrato consta de documento privado, el comprador puede darlo por concluido, salvo y por excepción, que expresamente se haya obligado a respetar el contrato de arrendamiento.

ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO

B. OBJETO DE LA PRESTACIÓN:

• Se pueden alquilar bienes muebles o inmuebles que se encuentren en el comercio y que no sean consumibles, salvo las siguientes: Cuando los bienes fungibles o consumibles son

accesorios del bien arrendado, en cuyo cayo, dichos bienes quedan comprendidos en el arrendamiento formando parte de su objeto.

Cuando los bienes fungibles o consumibles son arrendados para su exhibición o lucimiento.

• Que sea permitido por la ley,• Nuestro Código no niega el arrendamiento de bienes futuros,

por lo que no existiría inconveniente que el objeto de la prestación trate de bienes futuros, que quedaría a la condición suspensiva,

• Arrendamiento de bienes ajenos: Si el arrendatario no sabía que el bien era ajeno. Si el arrendatario sabía que el bien era ajeno.


C. RENTA CONVENIDA:• La renta debe consistir en una determinada suma

de dinero, ya sea en moneda nacional o extranjera sujeta a índices de reajuste automático,

• La renta debe ser cierta,• La renta debe ser seria, no debe ser ficticia,

irrisoria o vil.• Pago realizado por el arrendatario por períodos

que pueden ser mensuales, trimestrales, semestrales, anuales o en otros plazos, en forma adelantada o al vencimiento del periodo, si no se ha estipulado serán por periodos vencidos

DURACIÓN:► De Duración Determinada:- El plazo del arrendamiento de duración determinada no puede

exceder de diez años.- Cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas o a

incapaces el plazo no puede ser mayor de seis años.- Todo plazo o prórroga que exceda de los términos señalados se

entiende reducido a dichos plazos.- Se presume que el arrendamiento es de duración determinada

en los siguientes casos: Cuando el arrendamiento tenga una finalidad específica, se

entiende pactado por el tiempo necesario para llevarla a cabo.

Si se trata de predios ubicados en lugares de temporada, el plazo de arrendamiento será el de una temporada.

► De Duración Indeterminada:- El arrendamiento de duración indeterminada se reputa por meses u otro período, según se pague la renta.

► Contrato de Arrendamiento por Periodos Forzosos y Voluntarios:- El arrendamiento puede ser celebrado por períodos forzosos y períodos voluntarios, pudiendo ser éstos en favor de una o ambas partes.

CARACTERES JURIDICOS• Es un contrato típico,• Es un contrato principal,• Es un contrato oneroso • Es un contrato con

prestaciones reciprocas,• Es un contrato

conmutativo,• Es un contrato de Tracto

Sucesivo,• Es un contrato consensual,• Es un contrato sujeto a la

libertad de Forma.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:

Obligación de entregar el bienArtículo 1678.- «El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos.Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse inmediatamente donde se celebró, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o época».

Presunción de buen estadoArtículo 1679.- «Entregado el bien al arrendatario, se presume que se halla en estado de servir y con todo lo necesario para su uso».

Obligaciones adicionales al arrendadorArtículo 1680.- «También está obligado el arrendador:1. A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a

conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento.2. A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo

pacto distinto».

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO:Artículo 1681.- El arrendatario está obligado:

1.- A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.

2.- A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio.

3.- A pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio del bien, con sujeción a las normas que los regulan.

5.- A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete días.

6.- A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO:

8.- A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador.

9.- A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.

10.- A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.

11.- A cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato.

7.- A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las buenas costumbres.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO:Artículo 1682.- Reparación por arrendatarioEl arrendatario está obligado a dar aviso inmediato al arrendador de las reparaciones que haya que efectuar, bajo responsabilidad por los daños y perjuicios resultantes.Si se trata de reparaciones urgentes, el arrendatario debe realizarlas directamente con derecho a reembolso, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador.En los demás casos, los gastos de conservación y de mantenimiento ordinario son de cargo del arrendatario, salvo pacto distinto.

Artículo 1683.- Responsabilidad por pérdida y deterioro del bienEl arrendatario es responsable por la pérdida y el deterioro del bien que ocurran en el curso del arrendamiento, aun cuando deriven de incendio, si no prueba que han ocurrido por causa no imputable a él.Es también responsable por la pérdida y el deterioro ocasionados por causas imputables a las personas que ha admitido, aunque sea temporalmente, al uso del bien.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO:Artículo 1684.- Pérdida y deterioro de bienes aseguradosSi el bien destruido o deteriorado por incendio había sido asegurado por el arrendador o por cuenta de éste, la responsabilidad del arrendatario frente al arrendador se limita a la diferencia entre la indemnización abonada o por abonar por el asegurador y el daño efectivo.Si se trata del bien valorizado y el seguro se ha fijado en una cantidad igual a la tasación, no hay responsabilidad del arrendatario frente al arrendador, si éste es indemnizado por el asegurador.Quedan a salvo, en todo caso, las normas concernientes al derecho de subrogación del asegurador.Artículo 1685.- Pérdida y deterioro en pluralidad de arrendatariosSi son varios los arrendatarios, todos son responsables por la pérdida o deterioro del bien en proporción al valor de la parte que ocupan, salvo que se pruebe que el siniestro comenzó en la habitación o parte del inmueble arrendado a uno de ellos, quien, en tal caso, será el único responsable.Artículo 1686.- Responsabilidad del arrendador ocupanteSi el arrendador ocupa alguna parte del predio, será considerado como arrendatario, respecto a la responsabilidad a que se refiere el artículo 1685.

SUBARRENDAMIENTO

“El subarriendo es la manifestación más antigua y de mayor interés practico de lo que modernamente se llama subcontratación es, en esencia, la cesión del uso y disfrute de la cosa verificada por el arrendatario a favor de la otra persona (subarrendatario) a cambio de un precio o merced (sub renta), sin perjuicio de la subsistencia del contrato de arriendo y de las obligaciones del arrendatario del mismo derivadas”

SANTO BRIZ

Se obliga a ceder temporalmente a un tercero el uso total o parcial del bien arrendado a cambio de una renta con el asentimiento del acreedor.

NATURALEZA JURÍDICA:

Un sector de la doctrina preconiza que el subarrendamiento no es más que una cesión de subarrendamiento.

sostiene que el subarrendamiento constituye un nuevo contrato distinto e independiente del contrato originario de arrendamiento.

Dos sectores

CARACTERÍSTICAS SEGÚN

MARIO CASTILLO FREYRE.

•En cuanto al nombre.

•En cuanto a su regulación

•En cuanto a su estructura

•En cuanto a su contenido o área.

•En cuanto a su autonomía

•En cuanto a su formación

•En cuanto al tiempo.

•En cuanto a su negociación.

•En cuanto al rol económico.

•En cuanto a su función

•En cuanto a los sujetos a quienes obliga.

•En cuanto a la prestación

•En cuanto a la valoración

•En cuanto al riesgo.

. en cuanto a sus efectos

La autorización escrita del arrendador.

•El arrendatario debe abstenerse se subarrendar el bien sin el asentimiento escrito del arrendador

•Permitir el subarrendamiento, sin restricción alguno

•Permitir el subarrendamiento, salvo pacto en contrario, tal como lo establecía el artículo 1523” del Código civil 1936

•Prohibir el subarrendamiento, sin admitirse pacto en contrario

•Permitir el subarrendamiento, si el subarrendatario propuesto ofreciese las calidades de solvencia moral y económica.

LA RESPONSABILIDAD SOLIDARIA COMO CONSECUENCIA DEL SUBARRENDAMIENTO

Pese a que la norma señala expresamente que la responsabilidad del subarrendatario es solidaria, existe en la doctrina nacional quienes entienden que dicha solidaridad, en realidad, concede al arrendador una acción directa para exigir al subarrendatario, la obligación incumplida por su arrendatario (subarrendador), pero sólo hasta el límite de lo que se hubiere establecido en el contrato de subarrendamiento. Entre aquellos que entienden que nuestro Código Civil ha optado por la acción directa para el caso del subarrendamiento- se encuentran Osterling y Castillo, quienes indican que: “Respecto al Código Civil Peruano […] podemos citar, como casos de acción directa […] (a) El previsto por el artículo 1693, cuando prescribe que tanto el subarrendatario como el arrendatario están obligados solidariamente ante el arrendador por la renta[

Es decir, la única forma de que el arrendatario (o el subarrendatario) pueda liberarse de la referida responsabilidad, será acreditando que la pérdida o deterioro del bien arrendado se debió a cualquier causa no imputable.

¿LA RESPONSABILIDAD SOLIDARIA DEL SUBARRENDAMIENTO IMPLICA DEJAR DE APLICAR

EL ARTÍCULO 1683 DEL CÓDIGO CIVIL?

En el caso de las normas especiales del contrato de arrendamiento, estas disposiciones se orientan en similar sentido pues, como hemos anotado, se hace responsable al arrendatario, y también al subarrendatario, por la pérdida y el deterioro del bien, si es que no se prueba que han ocurrido por causa no imputable al arrendatario (o de ser el caso del subarrendatario).

CESION DE ARRENDAMIENTO

Artículo 1696.- La cesión del arrendamiento constituye la trasmisión de los derechos y obligaciones del arrendatario en favor de un tercero que lo sustituye y se rige por las reglas de la cesión de posición contractual.

La antigua doctrina francesa diferenciaba la cesión del arrendamiento del subarrendamiento atendiendo al alcance del contrato y no a su naturaleza: la cesión era total; el subarrendamiento, parcial.

El Código Civil establece, en algunos contratos típicos, determinadas disposiciones que rigen de manera dispositiva (no imperativa) la resolución contractual, como en el caso del contrato de arrendamiento en su artículo 1697 donde existe cinco causales:

Resolución por falta de pago de la renta:1.- Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos.

Resolución por incumplimiento previo proceso judicial.2.- En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesitó que hubiese contra él sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.

Resolución por cambio distinto o acto contrario a las buenas costumbres o al orden público.Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquél para el que se le concedió expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.

Subarrendar sin consentimiento expreso o contra pacto.Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.

Incumplimiento de cualquier obligación derivada.Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones.

El arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento.

CONCLUSION DEL ARRENDAMIENTO

CONCLUSION DEL ARRENDAMIENTO QUE INLUYA

PERIODOS FORZOSO Y VOLUNTARIOS

En el arrendamiento cuya duración se pacta por períodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opción de una de ellas, los períodos voluntarios se irán convirtiendo uno a uno en forzosos si la parte a la que se concedió la opción no avisa a la otra que el arrendamiento concluirá al finalizar los períodos forzosos o cada uno de los voluntarios.El aviso a que se refiere el párrafo anterior debe cursarse con no menos de dos meses de anticipación al día del vencimiento del respectivo período, si se trata de inmuebles, y de no menos de un mes, en el caso de los demás bienes.

• Períodos voluntarios para ambas partesSi en el contrato se establece que los períodos sean voluntarios para ambas partes, basta que cualquiera de ellas dé a la otra el aviso prescrito en el artículo 1701 para que el arrendamiento concluya al finalizar los períodos forzosos.

• Fin del arrendamiento de duración indeterminadaSe pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.

• Exigibilidad de devolución del bien y cobro de penalidadVencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importará la continuación del arrendamiento.

• Causales de conclusión extrajudicialAdemás concluye el arrendamiento, sin necesidad de declaración judicial, en los siguientes casos:1. Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que

tenía.2. Si es preciso para la conservación del bien que el arrendatario lo

devuelva con el fin de repararlo.3. Por la destrucción total o pérdida del bien arrendado.4. En caso de expropiación.5. Si dentro de los noventa días de la muerte del arrendatario, sus

herederos que usan el bien, comunican al arrendador que no continuarán el contrato.

• Consignación del bien arrendadoEn todo caso de conclusión del arrendamiento o teniendo el arrendatario derecho para resolverlo, si pone el bien a disposición del arrendador y éste no puede o no quiere recibirlo, aquél podrá consignarlo.

Extinción de responsabilidad por consignaciónDesde el día en que el arrendatario efectúe la consignación se extingue su responsabilidad por la renta, salvo que la impugnación a la consignación fuese declarada fundada.

Enajenación del bien arrendadoEn caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo:1. Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá

respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador.

2. Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.

3. Tratándose de bienes muebles, el adquirente no está obligado a respetar el contrato si recibió su posesión de buena fe.

Responsabilidad por bien enajenadoCuando concluya el arrendamiento por enajenación del bien arrendado, el arrendador queda obligado al pago de los daños y perjuicios irrogados al arrendatario.

• Continuación del arrendamiento con herederos del arrendatarioSi dos o más herederos del arrendatario usan el bien, y la mitad o el mayor número de ellos no manifiesta su voluntad de extinguirlo, continúa el contrato para éstos, sin ninguna responsabilidad de los otros.En tal caso, no subsisten las garantías que estaban constituidas en favor del arrendador. Este tiene, sin embargo, el derecho de exigir nuevas garantías; si no se le otorgan dentro de quince días, concluye el contrato.

• Autorización para desocupar bien arrendadoPara desocupar el bien el arrendatario debe previamente recabar autorización escrita del arrendador o, en su defecto, de la autoridad respectiva.Si el arrendatario desocupa el bien sin alguna de esas autorizaciones, será responsable:1. De la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que se devenguen después

de la desocupación hasta que el arrendador tome posesión del bien.2. De los daños y perjuicios correspondientes.3. De que un tercero se introduzca en él.

• Arrendamiento especialLos contratos de arrendamiento regulados por leyes especiales se rigen supletoriamente por las normas de este título.

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