convegno 020307 fiscalita societa immobiliari...
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STUDIO MISCALI
I riflessi del nuovo assetto normativo sulla pianificazione delle scelte imprenditoriali finalizzate all’individuzione delle soluzioni organizzative fiscalmente più efficienti.
MARIO MISCALI
Prof. Straord. di Diritto Tributario
Università Carlo Cattaneo – LIUC
Avvocato in Milano e Genova
STUDIO MISCALI
aree di attività:
costruzione di immobili
immobili patrimonio
immobili merce
realtà a confronto:
società immobiliari
società semplice
persona fisica
trust
fondo immobiliare
s.i.i.q.
STUDIO MISCALI
Le novità fiscali:
Riforma Bersani -Visco : operazioni di rivendita immobiliare in esenzione IVA, limitata imponibilità ai primi quattro anni per le imprese costruttrici, presunzioni nei confronti delle società di godimento, aggravio delle imposte sostitutive per i privati;Finanziaria 2007 : scioglimento agevolato per società di godimento, presunzioni nei Trust, previsione di norme per le S.i.i.q.
STUDIO MISCALI
Domanda: quale realtà è più conveniente?
Scarsa attrattiva fiscale
Fiscalmente conveniente
Benefici fiscali limitati
Società
P.fisica Trust Immobiliari s.s. / comodo sgr:fondi s.i.i.q
Altre societàPatrimoni
Imposte su locazioni
Imposte su plusvalenza
Imposte su locazioni
Imposte su acquisto
Dire
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STUDIO MISCALI
IMMOBILE MERCE: COSTRUZIONESocietà immobiliare/Persona fisica
• Detrazioni d’imposta in caso di ristrutturazione
• Plusvalenza tassabile con imposta sostitutiva, in caso di vendita infraquinquennale
• Ravvisabile esercizio d’impresa
• La cessione genera ricavi e non plusvalenze.
• Gli immobili posseduti hanno natura di rimanenze di magazzino e sono valutati in base ai costi specifici
STUDIO MISCALI
IMMOBILE MERCE: COSTRUZIONE Società immobiliare/Trust
• La cessione genera ricavi e non plusvalenze.
• Gli immobili posseduti hanno natura di rimanenze di magazzino e sono valutati in base ai costi specifici
• Il trustee deve essere incaricato a priori dell’attività di costruzione
• Plusvalenza sottostà a IRES / Irpef a seconda del tipo di trust
STUDIO MISCALI
IMMOBILE MERCE: COSTRUZIONE Società immobiliare/Società semplice
• La cessione genera ricavi e non plusvalenze.
• Gli immobili posseduti hanno natura di rimanenze di magazzino e sono valutati in base ai costi specifici
• Ravvisabile esercizio d’impresa
• Tassazione sulla plusvalenza in regime di trasparenza
STUDIO MISCALI
IMMOBILE MERCE: COSTRUZIONE Società immobiliare / Fondo immobiliare
• La cessione genera ricavi e non plusvalenze.
• Gli immobili posseduti hanno natura di rimanenze di magazzino e sono valutati in base ai costi specifici
• Attività diversa dall’oggetto sociale, non svolta direttamente dalla società di gestione del risparmio
STUDIO MISCALI
IMMOBILE MERCE: COSTRUZIONE Società immobiliare / Siiq
• Attività non svolta direttamente, se svolta direttamente, problema di inerenza dei costi
• La cessione genera ricavi e non plusvalenze.
• Gli immobili posseduti hanno natura di rimanenze di magazzino e sono valutati in base ai costi specifici
STUDIO MISCALI
IMMOBILI MERCE: TRADINGSocietà immobiliare/Persona fisica
• In alcune ipotesi, indetraibilità Iva assolta a monte
• Limitate possibilità di locare il bene in attesa della vendita
• Plusvalenze tassate dal 33 % (soc. cap.) sino al 43 % (soc. pers.)
• Iva, quando dovuta, è un costo che limita possibilità di investimento
• Non imponibile la plusvalenza derivante da cessione di immobile “tenuto” per più di cinque anni, imposte sui trasferimenti agevolate
• Ravvisabile facilmente attività imprenditoriale in caso di IMMOBILI MERCE
STUDIO MISCALI
IMMOBILI MERCE: TRADINGSocietà immobiliare/Trust
• Onerosità economica delle operazioni di conferimento in trust
• Indetraibile l’Iva assolta a monte
• Imposte sui trasferimenti superiori al 3%
• In alcune ipotesi, indetraibilità Iva assolta a monte
• Limitate possibilità di locare il bene in attesa della vendita
• Plusvalenze tassate dal 33 % (soc. cap.) sino al 43 % (soc. pers.)
STUDIO MISCALI
IMMOBILI MERCE: TRADINGSocietà immobiliare/Società semplice
• Iva, quando assolta, èun costo che limita possibilità di investimento
• Onerosità fiscale dei conferimenti
• Ravvisabile facilmente attività imprenditoriale in caso di trading
• In alcune ipotesi, indetraibilità Iva assolta a monte
• Limitate possibilità di locare il bene in attesa della vendita
• Plusvalenze tassate dal 33 % (soc. cap.) sino al 43 % (soc. pers.)
STUDIO MISCALI
IMMOBILI MERCE: TRADINGSocietà immobiliare/Fondo immobiliare
• Durante il periodo di vita del fondo, piena disponibilità per la SGR di controllo nelle vendite e negli acquisti
• Imposte di trasferimento fisse nei confronti di soggetti IVA
• Plusvalenze tassate in capo ai sottoscrittori con ritenuta e saldo a seconda della natura giuridica
• In alcune ipotesi, indetraibilità Iva assolta a monte
• Limitate possibilità di locare il bene in attesa della vendita
• Plusvalenze tassate dal 33 % (soc. cap.) sino al 43 % (soc. pers.)
STUDIO MISCALI
IMMOBILI MERCE: TRADINGSocietà immobiliare/Siiq
• Attività di trading limitata alla realizzazione del 20 % del reddito raffrontato al restante 80 % da ottenersi tramite canoni di locazione
• Obbligo di avere l’80% del patrimonio in immobili in conduzione
• In alcune ipotesi, indetraibilità Iva assolta a monte
• Limitate possibilità di locare il bene in attesa della vendita
• Plusvalenze tassate dal 33 % (soc. cap.) sino al 43 % (soc. pers.)
STUDIO MISCALI
IMMOBILI PATRIMONIOSocietà immobiliare / Persona fisica
• Non vi èammortamento
• Indeducibili i costi di gestione
• Abolizione deduzione forfetaria del 15 % Plusvalenza imponibile
•• IVA per acquisti da
traders indetraibile, salvo pro rata in caso di locazione a terzi
• Non vi è ammortamento all’acquisto
• Deduzione forfetaria del 15 per cento del canone di locazione
• Non imponibile la plusvalenza derivante da cessione di immobile “tenuto” per più di cinque anni
STUDIO MISCALI
IMMOBILI PATRIMONIOSocietà immobiliare/ Trust immobiliare
• Non vi è ammortamento
• Indeducibili i costi di gestione
• Abolizione deduzione forfetaria del 15 % Plusvalenza imponibile
• IVA per acquisti da traders indetraibile, salvo pro rata in caso di locazione a terzi
• Presunzione di residenza, relativa per i Paesi in“white list”, a fini IRES
• Tassazione dei beneficiari come redditi da capitali
• Imposte sui trasferimenti ridotte
• Importanti costi di costituzione e gestione
STUDIO MISCALI
IMMOBILI PATRIMONIOSocietà immobiliare/Società semplice
• Non vi è ammortamento
• Indeducibili i costi di • Gestione
• Abolizione deduzione forfetaria del 15 %
• Plusvalenza imponibile
• IVA per acquisti da tradersindetraibile, salvo pro rata in caso di locazione a terzi
• Reddito della societàtassato per trasparenza in capo al socio indipendentemente dall’effettiva percezione
• Aliquote applicabili:
• fino a 15.000 euro 23%- 15.000 -28.000 euro 27%- 28.000 -55.000 euro 38%- 55.000-75.000 euro 41%- oltre 75.000 euro 43%
STUDIO MISCALI
IMMOBILI PATRIMONIOSocietà immobiliare/Fondo immobiliare
• Non vi è ammortamento
• Indeducibili i costi di gestione
• Abolizione deduzione forfetaria del 15 % Plusvalenza imponibile
• IVA per acquisti da tradersindetraibile, salvo pro rata in caso di locazione a terzi
• Durata della gestione predeterminata dalla durata del fondo
• Redditi d’impresa
• Redditi tassati per trasparenza con imposta sostitutiva sui dividendi
STUDIO MISCALI
IMMOBILI PATRIMONIOSocietà immobiliare/SIIQ
• Non vi è ammortamento
• Indeducibili i costi di gestione
• Abolizione deduzione forfetaria del 15 % Plusvalenza imponibile
• IVA per acquisti da traders indetraibile, salvo pro rata in caso di locazione a terzi
• L’attività di gestione deve costituire l’80% dei redditi
• Esenzione IRAP/IRES
• Esenti IVA i conferimenti derivanti da spin off
• Redditi tassati con imposta sostitutiva sui dividendi
STUDIO MISCALI
Quale realtà è fiscalmente conveniente?
Scarsa attrattiva fiscale
Fiscalmente conveniente
Benefici fiscali limitati
Imposte su locazioni
Imposte su plusvalenza
Imposte su locazioni
Imposte su acquistoIndi
rette
Dire
tte
Società P.fisica Trust Immobiliari s.s. / comodo sgr:fondi s.i.i.q
Altre societàPatrimoni