crowd funding 14

ESTUDIO INMOBILIARIO SOBRE EL PRIMER CROWDFUNDING INMOBILIARIO ________________________________________________________________________________

ESTUDIO INMOBILIARIO SOBRE EL PRIMER

CROWDFUNDING INMOBILIARIO Y FACILITY RENTING

CORP HABITACIONAL EN CHILE

INVIERTA EN APART HOTEL CON LA MXIMA RENTABILIDAD

WWW.FACILITYRENT.COM

CHILE - PER - COLOMBIA


INTRODUCCIN: El objetivo del presente estudio

inmobiliario, desarrollado por FACILITYRENT.COM,

perteneciente al COLEGIO FACILITY MANAGEMENT

(Colegiofm.com), tiene como misin identificar un nuevo

instrumento financiero de gestin de activos inmobiliarios

nico en el mercado nacional, siendo ms eficiente,

ordenado y rentable, que presenta el primer

CROWDFUNDING INMOBILIARIO Y FACILITY RENTING

CORP HABITACIONAL EN CHILE, donde detallaremos los

conceptos de Crowdfunding, Asset Management,

Desarrollo de la primera cadena de apart hotel Facility

Management en Chile.

Antes de leer este estudio inmobiliario, recomendamos que comience a leer el ESTUDIO

INMOBILIARIO SOBRE EL PROBLEMA DEL RETING O ARRIENDO HABITACIONAL MENSUAL DE

DEPARTAMENTOS, para que entienda la actual tendencia que operan los diferentes actores

nacionales del mercado de inversiones inmobiliarias, la importancia y cambio de paradigmas que

desarrolla esta innovadora herramienta de agrupacin de inversionistas hormigas y por otro lado,

el gran aporte que ofrece una mayor eficiencia y eficacia en aumentar los ratios de ventas por

parte de las inmobiliarias que se enfocan a vender edificios a este nicho de mercado, cuya

innovacin se llama CROWDFUNDING INMOBILIARIO, implementado formalmente por el Colegio

Facility Management de Chile.

Se destaca que conceptos como asset management, facility management, sern muy reiterativos

en este nuevo modelo inmobiliario, por otro lado, se abre una nueva oportunidad, una vez

operativo el edificio apart hotel, de vender el edificio a un fondo de inversin privado,

rentabilizando mayormente la inversin inicial, considerando que el activo se paga en cinco aos

en promedio, dada la mayor recaudacin mensual, con el concepto de adquirir una habitacin en

la primera red de apart hotel.

GONZALO JIMNEZ COCQ

VICEPRESIDENTE COLEGIO FACILITY MANAGEMENT DE CHILE

DIRECTOR ACADMICO DPA FACILITY MANAGEMENT, UST

FACILITY MANAGEMENT UNIVERSIDAD ADOLFO IBEZ

DIRECTOR INMOBILIARIO FACILITYRENT.COM

1.- CONCEPTO DE CROWDFUNDING INMOBILIARIO:


Complementariamente, entendemos que con esta nueva arquitectura de servicios inmobiliarios,

orientados al facility management, que complementan la estructura arquitectnica de un edificio,

dar pie, para que personas de tercera edad o profesionales jvenes, prefieran comprar estos

activos, para habitar en ellos, evitando el problema de limpieza diaria, producto que cada da, las

asesoras del hogar son un recurso humano escaso y caro, ya que estos activos inmobiliarios vienen

complementado con servicios de mucamas, lavado y planchado de ropa, desayunos, almuerzos y

cenas, junto con servicios de spa en su mismo hogar, darn una mayor calidad de vida,

minimizando los actuales problemas que conllevan este tipo de personas, que actualmente

habitan en un departamento tradicional.

A modo de simplificar el entendimiento ante los inversionistas hormigas, para que puedan

comprender con este paper, que hoy existe una nueva plataforma de gestin de inversin

inmobiliaria en Chile, la cual, comenzaremos a definir el CROWDFUNDING, que es una

metodologa que opera fuertemente en pases europeos y en EEUU, que permite democratiza y

acceder a cualquier persona natural, que tenga una pequea capacidad de ahorro, traspasarlo en

24 meses, a una inversin inicial, para ingresar al mercado de inversiones inmobiliarias

corporativas, a modo de comprar con varios inversionistas hormigas, edificios completos como

apart hotel, dado que anteriormente, el mercado chileno estaba fuertemente dividido en:

I.- FONDOS DE INVERSIN INMOBILIARIOS O COMPAIAS DE SEGUROS: Este nicho, posee el

alcance inmediato de adquirir edificios completos, con una alta capacidad de invertir grandes

cantidades de dineros, a modo de rentabilizar su inversin a travs del Asset Management.

II.- INVERSIONISTAS HORMIGAS: Este grupo de compradores, accedan al mercado de las

inversiones, en forma muy limitada y marginal, dada la baja capacidad de inversin que posee este

actor, donde hasta este perodo, solo acceda a comprar activos inmobiliarios (departamentos)

individuales, en forma separada en un edificio habitacional, mezclada con la compra de personas

que compran departamentos para vivienda, sin el conocimiento del modelo comercial del renting,

que en la mayora de los casos, chocan con los intereses individualizados y a su vez, los que

optaban por operar como apart hotel, en un escenario irregular, exponindose inminentemente a

multas y cierres, quedndose con departamentos solo con el modelo tradicional de arriendo

mensual, cuyo margen de utilidad es negativo, entre el diferencial del arriendo, el dividendo

bancario y los elementos negativos de egresos que se identificaron en el estudio del mercado del

problema que presenta el renting tradicional, que esta publicado como ESTUDIO INMOBILIARIO

SOBRE EL PROBLEMA DEL RETING O ARRIENDO HABITACIONAL MENSUAL DE

DEPARTAMENTOS.


El modelo crowdfunding inicial, que proponemos en forma innovadora en Chile, se basa en

generar valor mayor a un departamento habitacional para arriendo mensual.

Es importante destacar que el crowdfunding en bienes races, tiene participantes claves:

1) FACILITYRENT.COM empresa promotora inmobiliaria, que identifica una oportunidad para los

inversionistas hormigas. A este actor lo llamamos el Developer.

Es importante destacar que el proyecto inmobiliario est en una etapa transparente, que es la

anterior a la etapa en blanco, donde el diseo completo del edificio, es para iniciar formalmente

un apart hotel, cumpliendo todos los requerimientos arquitectnicos y legales

2) Un grupo de individuos o inversionistas hormigas, a quienes les gusta el proyecto y desean

invertir en l. A estos individuos los llamamos el Crowd.

En esta etapa, los inversionistas hormigas firman las compraventa directamente con la inmobiliaria

que est vendiendo su proyecto, con nuestra metodologa facility management, cuyo plazo de

pago de pie, puede llegar hasta 24 meses, con la correspondiente pliza de seguro en compra en

verde, que indica la ley chilena.

3) Greenbildingmanager.com, se encarga de la administracin comercial y del property mensual

de la inversin, lo cual incluye la contabilidad completa y los reportes financieros. En general, trae

un nivel adicional de transparencia a la transaccin. A esta compaa la llamamos la Fiduciaria.

En esta etapa, pasamos a la concepcin principal de nuestro modelo, identificando el Asset

Management, donde las actuales empresas que ofrecen inversin en departamentos, a travs de

una administracin simple de arriendos, que generalmente es desarrollado por corredores de

propiedades, no manejan e interactan con el Facility Management, dado que no es de

conocimiento masivo, ya que conlleva altos conocimientos financieros, operacionales, direccin

estratgica, direccin del RRHH, y clienting


El concepto de Asset Management, bajo el presente modelo de FACILITYRENT.COM, considera la

gestin de los activos inmobiliarios, identificados como bienes races, cuyo objetivo de la gestin

de activos est presente en el manejo de la cartera de inversiones de los clientes teniendo la

consideracin de su situacin de riesgo.

En resumen, hoy existen edificios de oficinas que generan grandes utilidades a sus inversionistas

corporativos, inalcanzables para los inversionistas hormigas, ya que era impensable comprar

edificios completos, mayor a 200 unidades de departamentos, cuyo valor total en algunos casos

superan los US$ 12.000.000 dlares, hoy el proceso de inversin de este tipo de edificios es

bastante sencillo con FACILITYRENT.COM, a travs de reunir a inversionistas hormigas, a modo

que su utilidad sea hasta tres veces ms alta que la compra de un tradicional departamento, en un

edificio habitacional, y que garantice una operacin legal completa, basados en cumplir la nueva

reforma tributaria y los correspondientes permisos municipales y de salud.

Debemos destacar que este modelo en Chile, es altamente utilizado en los edificios corporativos

de oficinas, donde existen fondos de inversin que compran edificios corporativos, y que a su vez,

existen operadores inmobiliarios que se focalizan en la colocacin y administracin de arriendos

de oficinas, con el fin de optimizar los flujos financieros mensuales de estos activos inmobiliarios, a

modo de ofrecer este edificio completo a fondos de inversin inmobiliarios nacionales e

internacionales o compaas de seguros, a modo de adquirir un buen calce entre los compromisos

que tiene la compaa de largo plazo en UF y los ingresos que la compaa se genera con esa

inversin.


A modo de establecer con un ejemplo real del Asset Managment en Chile, que hasta el primer

semestre del ao 2014 estaba enfocado para inversionistas corporativos, la primera inquietud es:

Por qu este mercado de edificios con Asset Management seduce a los fondos de inversin

inmobiliario? .

La respuesta directa es cuando le aseguras a un flujo futuro con un arriendo a largo plazo, a cinco

o 10 aos, con rentabilidades mayores de UF+10%, no hay nada que pueda competir en este

minuto, dado que hay mucha liquidez en el mercado financiero y a los fondos le permite tener

otra alternativa de inversin. En el caso de las compaas de seguro, el hecho de tomar posiciones

en inversiones inmobiliarias para la renta, responde a una tendencia mundial, la razn es que "si

se compra un bien raz para renta, genera una renta mensual muy estable", por lo que se produce

un "buen calce" entre los compromisos que tiene la compaa de largo plazo en UF y los ingresos

que la compaa se genera con esa inversin. Esto los lleva a participar activamente en el mercado

inmobiliario.

Para los fondos, les resulta muy atractivo, pues la rentabilidad "flucta entre UF+10% y UF+14% al

ao, ms las eventuales plusvalas que se pueden generar con el activo inmobiliario".

Dada la diferenciacin que existe entre un modelo tradicional de arriendo versus nuestro

innovador modelo de inversin en rentas, que est basado fuertemente en el Facility

Management, y que no es un modelo que puede ser desarrollado por las actuales corredoras de

propiedades existentes, ingresa el Colegio Facility Management (Colegiofm.com), que agrupa a los

mejores profesionales del mercado chileno en gestin de activos inmobiliarios, donde ya han

desarrollado este modelo Asset Management en edificios corporativos, que han sido vendidos a

fondos de inversin inmobiliarios extranjeros.

Complementariamente, la base para ser evaluados positivamente un edificio en un proceso de

DUE DILLIGENCE, es el correcto funcionamiento de las maquinarias que componen el edificio,

tales como ascensores, sistema de calefaccin, bombas, grupo electrgenos, corrientes dbiles y

estado de las habitaciones que componen el presente edificio, a modo de maximizar la futura

venta a una compaa de seguros o fondos de inversin nacional o internacional.

3.- APORTE Y RESPALDO ANTE EL COLEGIO FACILITY MANAGEMENT:

2.- COMO OPERAN LOS FONDOS DE INVERSIN INMOBILIARIOS:


FACILITYRENT.COM, ofrece a los inversionistas hormigas adquirir en forma innovadora en Chile, la

compra de HABITACIONES HOTELERAS, en la primera cadena de apart hotel en Chile, cuya

rentabilidad es mucho mayor que un departamento habitacional, como se explica en el paper

ESTUDIO INMOBILIARIO SOBRE EL PROBLEMA DEL RETING O ARRIENDO HABITACIONAL

MENSUAL DE DEPARTAMENTOS, donde en este nuevo escenario ofrecido, la valorizacin del

activo crece rpidamente, caso contrario con lo que se aplica en los departamentos

habitacionales, complementado con un mayor ingreso mensual por el pago diario que genera una

habitacin, superando ampliamente el 7% a 8% que aplica el arriendo mensual.

Incluso, supera la rentabilidad que se identifica en los edificios de oficinas, debido que la oferta de

edificios corporativos es muy alta y la demanda de arriendo de oficinas es menor a la actual oferta.

Complementariamente, la oferta de edificios apart hotel, es una nueva tendencia, y debido a la

poca oferta su rentabilidad financiera ser mayor, y es un activo muy atractivo para los fondos de

inversiones inmobiliarias nacionales e internacionales.

Como foco diferenciador y posicionarse como el primer player inmobiliario, FACILITYRENT.COM,

permite masivamente, el acceso de un inversionista hormiga adquirir un edificio ntegramente

como apart hotel, ya que antes era impensable, ya que solo podan acceder los grandes grupos

econmicos o fondos de inversin, obteniendo grandes rentabilidades, recuperando rpidamente

la inversin total del activo adquirido, dado los grandes flujo mensuales que desarrolla este

modelo, con respecto a un arriendo tradicional mensual.

Por otro lado, iniciativas de habitaciones para personas que habiten los 365 das en este tipos de

edificios, estaba solo limitado a un exclusivo grupo de personas, con un alto poder adquisitivos,

cuyos activos inmobiliarios desde 1 dormitorio, ubicados en el Hotel Marriott y Hotel W, cuyos

precios superan las 10.000 UF, llegando hasta 36.000 UF.

Nuestro modelo, se establece en una primera etapa en Chile y posteriormente, expandiremos el

modelo de inversin a Per y Colombia, para que nuestros clientes inversionistas hormigas puedan

aplicar inversiones inmobiliarias en el exterior, y referente a los valores de ventas, se estima que

los valores de las habitaciones fluctuarn en habitaciones One Piece, desde las 1.200 UF; valores

acordes a la nueva reforma tributaria chilena.

4.- GENERACIN DE PRIMERA RED DE APART HOTEL EN CHILE:

5.- DEMOCRATIZACIN DE ACCEDER A NEGOCIO HOTELERO:


Lamentablemente, producto de una falta de oferta de players inmobiliarios en Chile, que ofrezcan

servicios profesionales de crowdfunding a empresas inmobiliarias e inversionistas hormigas, solo

se han identificado corredores de propiedades o administradores de edificios, orientados a

gestiona cuentas corrientes, por otro lado, estn saliendo inmobiliarias que han vendido edificios

habitacionales a fondos de inversin, exclusivos para el negocio de renta inmobiliaria, pero sin

aplicar servicios de hoteles, replicando los mismos errores del modelo de arriendo de

departamentos.

UNO DE LOS PRIMEROS EDIFICIOS HABITACIONALES VENDIDO A UNA COMPAA DE SEGURO EN CHILE, SIN ESTNDAR FM.

A su vez, se Identifican los siguientes errores:

Colocar lienzos de arriendos en el exterior del edificio.

Cortinas de colores, afectando las fachadas externas del edificio.

Se identifican bicicletas en las terrazas, afectando las fachadas externas del edificio.

No aplican contabilidad completa.

No renen ntegramente a inversionistas hormigas.

Producto de la falta de profesionales Facility Management, no aplican una metodologa

integral y que se explica en el siguiente punto de este documento, donde se diferencia del

modelo tradicional de arriendo, versus FACILITYRENT.COM.

6.- CASOS ERRONEOS DE ASSET QUE SE HAN IDENTIFICADO EN CHILE:


Como expertos en Facility Management en Chile, nos orientamos en trabajar uno de la grandes

puntos de diferenciacin que tiene el modelo de los edificios FACILITYRENT.COM, asumiendo una

tasa de ocupacin promedio mensual de un apart hotel en Santiago, que es de un 50%, cuyo valor

promedio es de $30.000 diario, para una habitacin de un dormitorio, en comparacin de un valor

promedio mensual en un arriendo oscila en $200.000 mensuales, pero por otro lado, este nuevo

modelo desarrolla la autogeneracin de ingresos mensuales, que no genera un edificio que posee

departamentos para arriendo mensual, a modo de cancelar los costos de funcionamiento mensual

del apart hotel completo, reduciendo los gastos que generalmente un edificio habitacional

gestiona, aplicando una mayor eficiencia financiera el activo inmobiliario y por consiguiente una

mayor rentabilidad.

Destacamos que los ingresos, pueden representar un importante porcentaje, que vienen

generados por ventas en restaurant, lavado, planchado, cafetera, bar, servicio a la habitacin y

comunicacin.

Estos ingresos son mensuales, y descuenta el valor en los costos de mantenimientos de las

maquinarias, consumos elctricos, gas y agua, por otro lado, para aplicar mayor eficiencia, el costo

de los consumos baja an ms, dado que en todos los edificios FACILITYRENT.COM, opera con

empresas ESCO, a modo de aplicar las eficiencias energticas, y bajar un 60% en electricidad y 30%

en gas.

7.- GENERACIN INGRESOS QUE BAJAN COSTOS DE OPERACIN:


Con el objetivo de identificar las diferencias del nuevo modelo Asset Management habitacional,

que operan los edificios de la cadena FACILITYENT.COM, versus el modelo tradicional renting que

opera comercialmente por corredores de propiedades, a travs de administraciones de arriendos,

MODELO FACILITYRENT.COM: MODELO TRADICIONAL RENTING: Orientado a comprar un edificio completo. Orientado a comprar departamentos.

Edificio 100% apart hotel. Edificio habitacional con restriccin legal.

Modelo enfocado al Facility Management. Modelo enfocado al corretaje de propiedades tradicional.

Respaldo Colegio Facility Management de Chile. Empresas corredoras de propiedades.

Modelo exclusivo de compra de activos. Modelo tradicional de compra de activos.

Modelo de compra para personas naturales. Modelo de compra para personas naturales.

Opcin inmediata para aumentar jubilacin o renta mensual.

Opcin a largo plazo para aumentar la jubilacin mensual.

100% activo inmobiliario heredable. 100% activo inmobiliario heredable.

Canal de ventas para inmobiliarias, que legaliza los apart hotel, a modo de atraer inversionistas hormigas.

Canal de ventas para inmobiliarias, orientado solo para arriendo convencional.

Venta en transparente (proyecto) y blanco. Venta en blanco y verde.

Inversionista hormiga hace la compraventa directamente con una inmobiliaria.

Inversionista hormiga hace la compraventa directamente con una inmobiliaria.

Pie 10%, pagadero en 24 meses. Pie 10% segn fecha entrega.

Se tramita el crdito hipotecario. Se tramita el crdito hipotecario.

Modelo ms eficiente ante la nueva reforma tributaria. Modelo tradicional.

Se adquiere una habitacin de hotel. Se adquiere un departamento.

Arriendo diario. Arriendo mensual.

Recuperacin valor activo 5 aos. Recuperacin valor activo 15 a 20 aos

Se rentabiliza hasta un 300% versus un arriendo mensual, generando una importante utilidad mensual.

Ingreso por arriendo cancela el dividendo y se ajusta casi cero la utilidad mensual.

Ganancia inicial del valor del activo, es hasta un 30% ante entrega de la habitacin.

Ganancia inicial del valo del activo, es hasta un 15% ante entrega del departamento.

Incluye servicio de recepcin inicial de la habitacin ante garantas de postventa.

No incluye o es opcional.

Incluye servicio de administracin postventa mensual de la habitacin ante ley 20.016.

No incluye.

Activo con caractersticas constructiva de habitacin de hotel.

Activo departamento tradicional constructivo.

Espacios comunes de hotel. Espacios comunes convencionales.

Opera con el property oficial del Colegio Facility Management en Chile.

Opera con un administrador de edificios tradicional.

Servicios de mucamas. No incluye.

Servicio de lavado y planchado de ropa. No incluye.

Servicio de spa a residentes. No incluye.

Servicio de Catering a la habitacin o comedor principal. No incluye.

PAC automtico de cuentas de consumos. Riesgo de morosidad por no pago arrendatario.

PAC automtico de gastos comunes. Riesgo de morosidad por no pago arrendatario.

Permite adquirir habitaciones en varios edificios de la cadena apart hotel en Chile y prximamente fuera del pas.

No ya que solo se adquiere un departamento.

8.- DIFERENCIAS ENTRE UN ASSET MANAGEMENT V/S RENTIG:


Asignacin de una ejecutiva de cuentas. No incluye o es opcional.

Contabilidad completa por inversionista. No incluye.

Opcional asesora tributaria. No incluye.

Administracin edificio profesional facility management. Administracin tradicional.

Sistema web administracin habitacin. No incluye.

Sistema web transparencia gastos comunes. No incluye.

Sistema web transparencia postventa habitacin. No incluye.

Sistema web transparencia postventa espacios comunes. No incluye.

Sistema web transparencia mantencin de maquinarias espacios comunes.

No incluye.

Mantencin de espacios comunes como hotel Baja mantencin espacios comunes, alto deterioro.

Implementacin de empresas ESCO, para bajar los consumos electicos y de gas.

No incluye.

Auto generacin de ingresos para bajar los gastos comunes

No incluye.

Mayor valor venta, dado que se vende una habitacin con un mayor flujo mensual.

Venta tradicional como departamento, expuesto a margen de contribucin casi cero.

Directorio enfocado a rentabilizar el valor del edificio completo.

Expuesto a comit de administracin que bajen la calidad de mantencin del edificio.

Una vez operativo el apart hotel, este ser ofrecido a un fondo de inversin o compaa de seguro, rentabilizando mayormente la inversin.

Venta a personas naturales.

crowd funding 14

Documents