1

I Noiune, caractere i opozabilitate

1. Noiune

1. Pornind de la definiia dat de art. 1650 Cod civil, vnzarea este un contract prin care o

parte numit vnztor, transmite sau se oblig s transmit celeilalte pri numite cumprtor,

dreptul de proprietate asupra unui bun pentru care cumprtorul se oblig s plteasc n schimb

un pre. Potrivit al. 2 din acelai articol, obiect al vnzrii l poate forma i un dezmembrmnt al

dreptului de proprietate precum i orice alt drept.

Formeaz aadar obiect al vnzrii, pe lng proprietate, i drepturi precum:

- drepturile reale principale: dreptul de superficie poate fi vndut de titularul su

independent de proprietatea terenului afectat superficiei sau de acordul proprietarului terenului1;

uzufructul, spre deosebire de vechea reglementare care permitea numai nstrinarea

emolumentului, devine cu totul un drept transmisibil inter vivos pe care titularul su l poate

nstrina valabil prin vnzare, fr acordul nudului proprietar, n condiiile n care n actul

constitutiv nu s-a prevzut o clauz contrar (art. 714 Cod civil); spre deosebire de uzufruct,

dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt drepturi strict personale, astfel c nu pot fi transmise prin

intermediul unui contract de vnzare; dreptul de servitute se transmite numai odat cu fondul

dominant, exceptnd posibilitatea rscumprrii servituii de trecere de ctre proprietarul

fondului aservit.

- drepturile de crean n genere pot fi transmise prin vnzare. Nu pot forma obiect al

vnzrii creanele declarate netransmisibile de ctre lege sau de ctre pri.

- drepturi din domeniul proprietii intelectuale, precum latura patrimonial a dreptului

de autor (cesiunea dreptului de exploatare a operei, cesiunea dreptului asupra brevetului de

invenie etc).

- dreptul asupra unei universaliti juridice de drepturi i obligaii dobndit pe cale

succesoral (vnzarea unei moteniri).

- drepturi litigioase.

1 Potrivit art. 695 al. 4 Cod civil, titularul poate dispune n mod liber de dreptul su....

2

Nu pot forma obiect al acestui contract drepturile personale nepatrimoniale, acestea fiind

inalienabile.

2. Caracterele juridice ale contractului de vnzare

Din definiia acestui contract se desprind urmtoarele caractere juridice:

2. contract sinalagmatic. Vnzarea este un contract sinalagmatic (bilateral) deoarece d

natere la obligaii reciproce i interdependente ntre prile contractante (fiecare obligaie a

prii i are cauza juridic n obligaia celeilalte pri): vnztorul are obligaia de a preda lucrul

vndut i de a-l garanta pe cumprtor, pe cnd cumprtorul are obligaia de a plti preul i de

a lua n primire bunul vndut. ntruct este un contract sinalagmatic, vnzarea va fi supus

efectelor specifice acestor contracte: excepia de neexecutare a contractului, rezoluiunea

contractului (n cazul neexecutrii culpabile a obligaiilor de ctre una din pri), riscul

contractului (cu anumite particulariti).

3. contract cu titlu oneros ntruct fiecare parte urmrete realizarea unui interes

patrimonial ca echivalent al prestaiei sale: vnztorul s primeasc preul, iar cumprtorul s

primeasc bunul.

4. contract comutativ. n contractul de vnzare-cumprare, prile cunosc existena i

ntinderea obligaiilor lor chiar din momentul ncheierii contractului, fr ca aceste obligaii s

fie n vreun fel afectate de elementul alea (hazard). n mod excepional, contractul de vnzare-

cumprare poate avea i un caracter aleatoriu; n acest caz, existena sau ntinderea obligaiilor

prilor sau numai ale unei pri nu sunt cunoscute de acestea la ncheierea contractului, ci

depind de un eveniment viitor incert, de hazard, prile (sau numai una dintre ele) asumndu-i

riscul de ctig sau pierdere2.

5. contract consensual. n Noul Cod Civil, legiuitorul nu precizeaz nimic n legtur cu

forma acestui contract; n lipsa unei dispoziii speciale care s impun o anumit condiie de

form pentru valabilitatea acestui contract, rmn aplicabile dispoziiile generale care

reglementeaz principiul libertii formei prevzut de art. 1178 i reiterat n art. 1273 n privina

2 De exemplu, cumprtorul i asum riscul nerealizrii bunului viitor.

3

drepturilor reale3, principiu care menine regula consensualismului n ceea ce privete ncheierea

contractelor, excepiile de la acest principiu fiind prevzute expres de lege i fiind de strict

interpretare. Astfel, contractul de vnzare se ncheie prin simplul acord de voin al prilor, fr

a fi necesar ndeplinirea vreunei alte formaliti i nici predarea bunului sau plata preului.

Dovada contractului. Dei vnzarea este un contract consensual, ncheiat valabil prin

simplul acord de voin, voina putnd fi exprimat verbal sau n scris, pentru a putea fi dovedit

n raporturile dintre pri, trebuie ncheiat n form scris, nscrisul care constat ncheierea

contractului putnd fi un nscris sub semntur privat sau un nscris autentic, cu fora probant

determinat de lege (art. 1241 Noul Cod Civil).

Terii pot dovedi existena contractului, a obligaiilor la care a dat natere ct i a

ntinderii acestora, prin orice mijloc de prob, ntruct fa de acetia, contractul este un simplu

fapt juridic.

Excepii de la principiul consensualismului. n materia vnzrii, principiul

consensualismului comport urmtoarele excepii: 1. Contractul de vnzare care strmut sau

constituie drepturi reale care urmeaz a fi nscrise n cartea funciar, trebuie ncheiat numai n

form autentic, sub sanciunea nulitii absolute, potrivit art. 1244 NCC. Condiia formei

autentice este cerut pentru nsi valabilitatea actului. Avnd n vedere i dispoziiile art. 876 i

urm. NCC, rezult c orice contract de vnzare prin care se transfer sau se constituie drepturi

reale cu privire la imobile, trebuie ncheiat n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute.

Aadar, nu numai transferul dreptului de proprietate, dar i transferul sau constituirea oricrui alt

drept real cu privire la un imobil, urmeaz a fi supus formei autentice, sub sanciunea nulitii

absolute. 2. potrivit art. 1245 NCC, contractele electronice (ncheiate prin mijloace electronice)

trebuie s ndeplineasc, ad validitatem, condiia de form impus de actul normativ ce

reglementeaz contractul respectiv; 3. contractul de vnzare a unei moteniri se ncheie, sub

sanciunea nulitii absolute, n form autentic, n temeiul art. 1747 NCC.

Caracterul consensual al contractului de vnzare nu mpiedic prile ca, n temeiul

libertii lor contractuale, s convin ncheierea contractului ntr-o anumit form (act sub

semntur privat sau act autentic), caz n care contractul nu i pierde caracterul consensual,

3 Potrivit art. 1273 alin. 1 NCC, Drepturile reale se constituie i se transmit prin acordul de voin al prilor, chiar

dac bunurile nu au fost predate, dac acest acord poart asupra unor bunuri determinate......

4

astfel c dac contractul nu se ncheie n forma convenit de pri, el rmne valabil (art. 1242

alin. 1 NCC).

Vnzarea-cumprarea de autovehicule folosite. Acest contract a fost i este n continuare

un contract consensual. Potrivit legislaiei n vigoare pn n anul 1992, contractul de vnzare-

cumprare a unui autovehicul folosit trebuia ncheiat n form autentic pentru a se putea radia

autovehiculul de pe numele vnztorului i nscrie n circulaie pe numele cumprtorului;

condiia formei autentice nu era o condiie de validitate a contractului, ci numai o condiie

administrativ solicitat de organele de poliie i cele financiare n vederea efecturii

formalitilor necesare nmatriculrii autoturismului pe numele cumprtorului.

Prin HG nr. 610/1992 privind cartea de identitate a vehiculului i Instruciunile de

aplicare nr. 290/2802/1189/1993 ale ministerului de interne, finanelor i transporturilor, radierea

autovehiculului de pe numele vnztorului i nmatricularea acestuia n circulaie pe numele

cumprtorului de ctre organele de poliie i cele financiare se realizeaz pe baza unui contract

tip de vnzare-cumprare sub semntur privat ncheiat la organele de poliie. Aceast cerin

nu este prevzut pentru nsi valabilitatea contractului, care i pstreaz caracterul consensual

(fiind ncheiat valabil prin simplul acord de voin al prilor4), numai c lipsa ei atrage

imposibilitatea organelor de poliie i a celor financiare de a efectua formalitile necesare

nscrierii autovehiculului n circulaie pe numele cumprtorului.

Dac prile au ncheiat vnzarea prin act sub semntur privat i ulterior una dintre ele

refuz s se prezinte la organele de poliie n vederea ncheierii actului n forma contractului tip,

cealalt parte are posibilitatea introducerii unei aciuni n constatarea transmiterii proprietii de

la vnztor la cumprtor. Instana de judecat pronun o hotrre care va nlocui contractul tip

ce trebuia ncheiat la organele de poliie i n baza acestei hotrri, organele de poliie i cele

financiare vor efectua radierea de pe numele vnztorului i nmatricularea pe numele

cumprtorului. n cazul n care prile au ncheiat vnzarea prin act sub semntur privat i

ulterior au ncheiat contractul tip ce conine clauze diferite, contractul iniial este valabil,

4 CSJ, dec. nr. 42/1992 n complet de 7 judectori i dec.s. com. nr. 92/1992, n Deciziile CSJ 1990-1992, p. 500-

503: ncheierea valabil a contractului nu este condiionat nici de plata n totalitate a preului.

5

cuprinznd acordul de voin real al prilor, fiind deschis calea unei aciuni n declararea

simulaiei5.

6. contract translativ de proprietate din momentul realizrii acordului de voin al

prilor. Art. 1674 NCC dispune c, exceptnd cazurile prevzute de lege sau voina contrar a

prilor, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului,

chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc. Cum momentul ncheierii

contractului este, ca regul statuat de art. 1178, momentul realizrii acordului de voin al

prilor, rezult c transferul de proprietate n materia vnzrii opereaz la data realizrii

acordului de voin al prilor, exceptnd cazurile prevzute expres de lege i voina contrar a

prilor, fr a fi necesar predarea lucrului sau plata preului.

n vechiul Cod Civil, transmiterea dreptului de proprietate avea drept consecin i

transmiterea riscului pieirii fortuite a lucrului vndut la cumprtor. Art. 971 C. civ. coninea

regula res perit domino 6(riscul aparine proprietarului): n contractele ce au de obiect translaia

proprietii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul

consimmntului prilor, i lucrul rmne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar cnd nu i s-a

fcut tradiiunea lucrului. Cumprtorul, n calitate de proprietar, suporta riscul pieirii fortuite a

bunului, din momentul realizrii consimmntului prilor, chiar dac lucrul nu i-a fost predat.

Astfel, cumprtorul era obligat s achite vnztorului preul vnzrii, dei acesta se afla n

imposibilitatea de a preda bunul.

Noul Cod Civil conine o regul distinct n materia riscului pieirii fortuite a bunului

conform creia riscul pieirii fortuite a bunului (ct timp bunul nu este predat) este suportat de

debitorul obligaiei de predare, chiar dac proprietatea a fost strmutat la dobnditor.

Vnztorul suport astfel riscul pieirii fortuite a bunului vndut atta timp ct este debitor al

obligaiei de predare a bunului, chiar dac cumprtorul a dobndit deja proprietatea; dac bunul

piere fortuit pn la predare, vnztorul nu mai are dreptul la plata preului, iar dac a primit deja

preul vnzrii este obligat la restituirea acestuia.

5 n sprijinul aceleiai opinii, vezi Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed.Universul Juridic,

Bucureti, 2001, p.14; C. Toader, Manual de contracte civile speciale, vol. I, Ed. Beck, 2000, p. 7-8.

6 Principiul res perit domino a reprezentat o particularitate a contractelor translative de proprietate asupra bunurilor

certe, individual determinate, care a derogat de la regula general n materia riscului contractului riscul aparine

debitorului obligaiei imposibil de realizat.

6

Predarea bunului are drept efect transferul riscului pieirii fortuite a bunului ctre

cumprtor; dac ns cumprtorul este pus n ntrziere cu privire la ndeplinirea propriilor

obligaii (obligaia de a-i lua n primire bunul sau plata preului) care mpiedic predarea la

termen a bunului, punerea n ntrziere are drept efect transferul riscului pieirii fortuite a bunului

ctre cumprtor; acesta din urm va suporta riscul pieirii fortuite chiar dac dovedete c bunul

ar fi pierit i dac obligaia de predare ar fi fost executat la timp. Regula n materia riscului

contractului este supletiv i poate fi modificat de pri prin acordul lor de voin, o asemenea

clauz fiind expres; prile pot s prevad de exemplu ca riscul s fie suportat de cumprtor din

momentul dobndirii proprietii chiar dac nu i s-a predat bunul.

Condiii pentru a opera transferul imediat al proprietii. Transferul dreptului de

proprietate din momentul realizrii acordului de voin opereaz dac sunt ndeplinite cumulativ

urmtoarele condiii:

a) contractul de vnzare-cumprare s fie valabil ncheiat, iar vnztorul s fie

proprietarul lucrului vndut n momentul contractrii. n cazul vnzrii de imobile, transferul

proprietii opereaz la data nregistrrii cererii de nscriere n cartea funciar7. Vom prezenta

separat cazul contractului n care vnztorul nu este proprietarul lucrului vndut (vnzarea

lucrului altuia); n acest caz, dei contractul este admis de lege n anumite condiii, transferul de

proprietate ctre cumprtor nu opereaz la ncheierea contractului deoarece vnztorul nu poate

transmite un drept pe care nu l are nemo dat quod non habet.

b) vnzarea s aib ca obiect bunuri individual determinate (certe). Numai aceste bunuri

sunt individualizate n momentul ncheierii contractului.

c) lucrul vndut trebuie s existe. Bunurile viitoare pot forma obiectul vnzrii, dar

transferul proprietii va opera la o dat ulterioar ncheierii contractului.

d) prile s nu fi amnat transferul proprietii la o dat ulterioar ncheierii contractului.

Clauza prin care s-ar conveni transmiterea proprietii ulterior este valabil cu condiia s fie

stipulat expres n contract.

Astfel, prile pot conveni ca transmiterea proprietii s fie afectat de un termen

suspensiv sau de o condiie suspensiv, caz n care proprietatea se va transmite cumprtorului

nu la data perfectrii contractului, ci la data mplinirii termenului (de ex.: prile pot conveni ca

proprietatea s fie strmutat dup 6 luni de la ncheierea contractului) sau, dup caz, la data

7 Art. 1676 coroborat cu art. 885 si urm. din Noul Cod Civil.

7

realizrii condiiei (de ex.: prile convin c proprietatea se va transfera la cumprtor dac

acesta pltete preul n 20 zile de la ncheierea contractului). Dac n ceea ce privete condiia,

ca modalitate a actului juridic, aceasta privete chiar eficacitatea obligaiei de a transfera

proprietatea, termenul nu afecteaz existena obligaiei vnztorului de a transfera proprietatea,

ci numai momentul la care aceasta obligaie trebuie ndeplinit, devenind scadent.

ndeplinirea condiiei suspensive produce efect retroactiv pn la momentul ncheierii

contractului, dac din voina prilor nu rezult contrariul; cumprtorul este considerat

proprietar de la data ncheierii vnzrii; nendeplinirea condiiei suspensive conduce la

desfiinarea retroactiv a contractului, prile fiind obligate la restituirea tuturor prestaiilor

executate n temeiul unui act considerat a nu fi existat niciodat. Dac lucrul piere pn la

mplinirea termenului (pendente termine) sau a condiiei suspensive (pendente conditione), riscul

va fi suportat de vnztor, n calitate de proprietar sub condiie rezolutorie. Dac contractul este

afectat de o condiie rezolutorie, dreptul de proprietate se va transmite la data ncheierii

contractului, ca un drept pur i simplu; nendeplinirea condiiei rezolutorii conduce la

consolidarea retroactiv a dreptului transmis, pe cnd ndeplinirea condiiei conduce la pierderea

cu efect retroactiv a dreptului cumprtorului. Dac bunul piere pendente conditione (pn la

ndeplinirea condiiei sau pn se cunoate cu certitudine c nu se va ndeplini condiia), riscul va

fi suportat de cumprtor, ca proprietar sub condiie; dac bunul piere dup ndeplinirea

condiiei, riscul va fi suportat de vnztor ca proprietar al bunului.

3. Transferul dreptului de proprietate n cazul altor bunuri.

Opozabilitatea vnzrii

7. Bunurile imobile. Dac vnzarea are ca obiect dreptul de proprietate sau un alt drept

real asupra unui bun imobil, dreptul de proprietate sau dreptul real vndut nu se transmite la

cumprtor n momentul ncheierii contractului. O asemenea vnzare derog de la caracterul

consensual al contractului de vnzare, ntruct contractul trebuie ncheiat, sub sanciunea nulitii

absolute, n form autentic, form cerut ad validitatem (art.1244 NCC). Art. 885 NCC

instituie efectul constitutiv sau translativ de drepturi reale imobiliare al nscrierii actului de

vnzare n Cartea funciar, data nregistrrii cererii de nscriere n CF fiind data transferului

8

dreptului real imobiliar; principiul instituit de art. 885 NCC privete orice drept real imobiliar, nu

numai dreptul de proprietate, cu privire la orice bun imobil, astfel cum acesta este definit chiar de

normele din materia Crii funciare. Cum vnzarea este un contract translativ, orice contract ce

are drept obiect un drept real imobiliar va transfera proprietatea la cumprtor n momentul

nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n CF. Art. 56 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 pentru

punerea n aplicare a noului Cod Civil statueaz c nscrierea n CF a drepturilor reale imobiliare

va avea efect translativ sau constitutiv de drepturi (devenind aplicabil art. 885 NCC) abia dup

finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorial i deschiderea

crilor funciare pentru imobilele respective la cerere sau din oficiu; rmn astfel aplicabile n

prezent pn la momentul preconizat dispoziiile legale care precizeaz c transferul de

proprietate imobiliar se realizeaz n momentul exprimrii consimmintelor prilor n forma

autentic impus ad validitatem, iar intabularea se realizeaz numai pentru opozabilitate fa de

teri.

8. Bunurile de gen. Cnd vnzarea are ca obiect lucruri de gen, inclusiv bunuri dintr-un

gen limitat, transferul proprietii nu poate opera prin simplul consimmnt al prilor deoarece

nu se cunosc bunurile care vor fi predate cumprtorului8). Numai n momentul individualizrii

acestor bunuri, cumprtorul devine proprietarul lor (art. 1678 NCC). Individualizarea se face

prin cntrire, numrare sau msurare, sau orice alt mod convenit sau impus de natura bunului,

operaiuni care se realizeaz de regul, ns nu obligatoriu, n momentul predrii lucrurilor. Dac

individualizarea bunurilor are loc la predare, atunci predarea bunului va conduce att la

transferul de proprietate ctre cumprtor ct i la transferul riscului pieirii fortuite.

9. Lucrurile viitoare. Cum am precizat anterior, contractul de vnzare poate avea ca

obiect i lucruri viitoare, care nu exist la data ncheierii contractului (de ex.: un imobil care se

va construi, o recolt viitoare etc.). Transferul dreptului de proprietate va opera la momente

diferite dup cum este vorba de lucruri certe sau lucruri de gen; n cazul unui lucru cert, conform

art. 1658 al. 1 NCC, proprietatea va fi transferat la cumprtor n momentul n care bunul s-a

realizat, adic a devenit apt de a fi utilizat de cumprtor conform destinaiei n vederea creia s-

ncheiat contractul (art.1658 al. 5 NCC), exceptnd cazul construciei, cnd proprietatea se

transfer la cumprtor la data nscrierii n CF; dac vnzarea are ca obiect bunuri de gen,

8 De ex. se vnd 100 kg porumb dintr-un depozit ce cuprinde circa 1000 kg.

9

cumprtorul devine proprietar dup realizarea acestora, la momentul individualizrii lor.

Aceeai este soluia i n cazul vnzrii unor lucruri ce urmeaz a fi fabricate, confecionate etc.

10. Vnzarea n bloc a bunurilor. Dac mai multe bunuri de gen sunt vndute n bloc,

adic n mod global9, pe un pre unic i global, proprietatea se strmut cumprtorului la

momentul ncheierii contractului, deoarece obiectul vnzrii este individualizat chiar prin masa

lui fr a fi necesar individualizarea fiecrui bun de gen n parte. O asemenea vnzare se

comport ca o vnzare a unui bun cert, determinat. Dac ns bunurile care se vnd n bloc, sunt

bunuri viitoare, care nu exist la data ncheierii contractului (de ex. o recolt viitoare), transferul

proprietii va opera la data realizrii bunurilor ce compun blocul care se vinde (ex. la data

realizrii recoltei). Per a contrario, dac vnzarea bunurilor din bloc se face pe un pre stabilit pe

unitate de msur (de ex. 50 lei pe Kg gru), transferul de proprietate va opera fie la data

individualizrii bunurilor, dac sunt bunuri de gen prezente, fie dup ce acestea sunt realizate, tot

n momentul individualizrii, n cazul bunurilor de gen viitoare.

11. Vnzarea dup mostr sau model opereaz transferul dreptului de proprietate la data

predrii bunului ctre cumprtor. Aceasta este o vnzare n care acordul de voin al prilor

este n sensul nstrinrii bunului ce corespunde mostrei sau modelului ce a fost ncercat de

cumprtor. Bunul vndut trebuie s fie conform mostrei sau modelului oferit anterior

cumprtorului, iar dovada conformitii trebuie fcut de vnztor. Dac bunul nu corespunde

din punct de vedere calitativ mostrei sau modelului, cumprtorul poate refuza primirea lui.

Momentul predrii bunului conform mostrei sau modelului este momentul transmiterii

proprietii i al prelurii riscului pieirii fortuite. n cazul acestei vnzri, vnztorul are o

obligaie de garanie i cu privire la calitile bunului care trebuie s fie aceleai cu cele ale

modelului sau mostrei oferite cumprtorului. n doctrin s-a exprimat opinia conform creia

cumprtorul, n cazul acestei vnzri, nu mai beneficiaz de dreptul la garanie contra viciilor

ascunse, de vreme ce marfa predat este conform mostrei10; nu putem mprti aceast opinie

ntruct garania pentru vicii ascunse nu privete numai calitile pe care cumprtorul le

constat la predarea bunului, ci i orice defect ascuns care mpiedic normala ntrebuinare a

bunului.

9 De exemplu, grul cules de vnztor de pe cele 5 ha de pmnt ale sale se vinde cu 5000 lei.

10 Florin Moiu, Contractele speciale n Noul Cod Civil, Ed. Wolters Kluwer, Bucureti, 2010, p. 99.

10

12. Vnzarea pe ncercate este o vnzare realizat sub condiia suspensiv a conformitii

bunului cu criteriile stabilite n contract sau cu destinaia bunului, conformitate stabilit n urma

ncercrii bunului de ctre cumprtor. Contractul se ncheie n momentul realizrii acordului de

voin al prilor, ns este afectat de un termen de ncercare a bunului de ctre cumprtor, iar

transferul de proprietate este supus condiiei ca, prin ncercarea bunului, cumprtorul s

stabileasc c acesta corespunde destinaiei avut n vedere la contractare. De regul, termenul

de ncercare a bunului se stabilete de ctre pri n contract; potrivit art. 1681 al. 2 NCC, dac

prile nu au determinat durata ncercrii, aceasta se determin potrivit uzanelor; dac durata de

ncercare a bunului de ctre cumprtor nu poate fi determinat nici prin uzane, atunci termenul

de ncercare este de 30 de zile. Dac termenul de 30 de zile s-a mplinit, fr ca cumprtorul s

declare bunul nesatisfctor, se prezum conformitatea bunului cu criteriile din contract i

condiia suspensiv se socotete ndeplinit, efectul fiind transferul retroactiv al dreptului de

proprietate i al riscurilor, predarea situndu-se n acest caz anterior transferului de proprietate.

Dac n interiorul termenului de 30 zile sau al termenului convenit de pri n acest sens,

cumprtorul declar c bunul nu corespunde destinaiei avut n vedere la ncheierea

contractului, determinat n contract, suntem n prezena nendeplinirii condiiei suspensive i

contractul se desfiineaz cu efect retroactiv; n caz de nenelegere ntre pri n ceea ce privete

conformitatea bunului cu destinaia creia i este afectat, aceasta din urm urmeaz a fi stabilit

printr-o expertiz de specialitate. Dac prile au ncheiat o vnzare n care au convenit c bunul

vndut urmeaz a fi ncercat de cumprtor, art. 1681 alin. 3 prezum acest contract ca fiind o

vnzare pe ncercate, supus regulilor prescrise de art. 1681.

13. Vnzarea pe gustate este, potrivit art. 1682 NCC, vnzarea care se ncheie sub

rezerva ca bunul s corespund gusturilor cumprtorului. Acest tip de vnzare are ca obiect

bunuri alimentare, n care cumprtorul, n urma gustrii bunului, decide ncheierea sau nu a

contractului, dup bunul su plac. Decizia sa, fie pozitiv, fie negativ, nu trebuie motivat i nu

poate fi cenzurat de vnztor. Contractul nu este o vnzare afectat de o condiie suspensiv,

deoarece decizia aparinnd n totalitate cumprtorului, condiia ar fi pur potestativ, iar

contractul nul absolut. Termenul pentru gustarea bunului este cel convenit de pri, n caz contrar

de uzane, iar n lipsa acestora, cumprtorul urmeaz a-i exprima acordul n 30 de zile de la

predarea bunului. Exprimarea acordului n vederea dobndirii bunului echivaleaz cu ncheierea

contractului de vnzare; cum de cele mai multe ori o asemenea vnzare are ca obiect bunuri de

11

gen, transferul proprietii va opera numai la individualizarea bunurilor care se vnd, iar dac

individualizarea are loc la predare, acesta va fi i momentul transferului riscului pieirii lucrului.

Dac bunul a fost predat cumprtorului i acesta nu i-a manifestat n nici un fel opiunea n

interiorul termenului, contractul se consider ncheiat la mplinirea termenului. Rspunsul

negativ al cumprtorului mpiedic ncheierea contractului, fr ca vnztorul s se poat

opune.

14. Vnzarea alternativ. Art. 1296 al. 2 vechiul C. civ. a reglementat expres acest tip de

vnzare, dispunnd c vinderea poate avea ca obiect dou sau mai multe lucruri alternative. Ca

i vnzarea pur i simpl sau cea sub condiie, vnzarea alternativ era guvernat de regulile

generale ale conveniilor (art. 1296 al. 3 vechiul C. civ.). Vnzarea alternativ are ca obiect dou

sau mai multe lucruri dintre care numai unul sau anumite lucruri vor fi vndute (i cumprate)

efectiv, individualizarea lucrurilor care se vnd fcndu-se prin alegere de ctre una din pri11.

Potrivit art. 1462 alin. 1 NCC, alegerea prestaiei prin care se va stinge obligaia revine

debitorului, cu excepia cazului n care este acordat n mod expres creditorului, iar potrivit alin.

2 dac partea creia i aparine alegerea prestaiei nu i exprim opiunea n termenul care i

este acordat n acest scop, alegerea prestaiei va aparine celeilalte pri. Vnztorul nu se poate

libera de obligaie, forndu-l pe cumprtor s primeasc o fraciune dintr-un lucru i o fraciune

dintr-un alt lucru, iar pe de alt parte nici nu poate fi constrns de cumprtor s execute o parte

dintr-o prestaie i o parte din cealalt prestaie.

n cazul vnzrii alternative, dac lucrurile prevzute alternativ sunt lucruri individual

determinate, transferul proprietii are loc n momentul alegerii12, n acest moment contractul

cptnd un obiect determinat; dac lucrurile prevzute alternativ sunt lucruri de gen, pentru

transferul proprietii este necesar nu numai alegerea lucrurilor, dar i individualizarea acestora

prin predare, cntrire, numrare sau msurare. Dac unul din lucrurile prevzute alternativ

piere fortuit, vnztorul va transmite cumprtorului cellalt lucru prevzut alternativ; dac un

11 De exemplu: Vnd lui X dou din cele 5 tablouri expuse de mine n 2005, cele dou tablouri vndute urmnd s

fie alese de X.

12 C. Toader, op. cit., p. 10; Fr. Deak, op. cit., p. 16; D. Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex,

Bucureti, 1998, p. 13-14; coordonator Ion Dogaru, op. cit., p.17; C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu,

Tratat de drept civil romn, vol. II, Bucureti 1929, p. 685; M. B. Cantacuzino, Curs de drept civil, Ed. Ramuri,

Craiova, p. 649.

12

lucru piere fortuit, iar cellalt lucru piere din culpa vnztorului, vnztorul este obligat la plata

valorii lucrului pierit din culpa sa. Dac alegerea a fost lsat cumprtorului i unul dintre

lucruri piere fortuit, cumprtorul este obligat s primeasc cellalt lucru; dac pieirea unui lucru

se datoreaz culpei vnztorului, cumprtorul poate alege ntre a cere despgubiri sau a cere

lucrul care a rmas; dac pieirea unui lucru se datoreaz culpei cumprtorului, acesta din urm

poate cere cellalt lucru i poate fi obligat la plata despgubirilor pentru prejudiciul cauzat

vnztorului, fie poate renuna la cellalt lucru; dac ambele lucruri pier din culpa vnztorului,

cumprtorul poate cere despgubiri pentru oricare dintre acestea (i bineneles restituirea

preului vnzrii, dac l-a pltit). Dac ambele lucruri prevzute alternativ pier fortuit, obligaia

vnztorului este stins13, acesta nemaifiind obligat la predarea bunului i la plata daunelor-

interese, atta vreme ct pieirea s-a situat anterior punerii sale n ntrziere.

15. Vnzarea ce conine o obligaie facultativ a vnztorului este contractul n care

vnztorul transmite cumprtorului proprietatea asupra unui lucru determinat, cu facultatea

pentru el de a se libera, transmind proprietatea asupra unui alt lucru determinat14. Contractul

are, de fapt, ca obiect un singur lucru i o pluralitate de alte lucruri ca posibiliti pentru vnztor

de a-i ndeplini obligaiile; cumprtorul nu poate cere dect lucrul ce constituie obiectul

contractului. Transferul proprietii opereaz, conform regulilor generale, la data ncheierii

contractului. Astfel, dac lucrul ce constituie obiectul contractului piere fortuit dup transmiterea

proprietii, obligaia de predare a vnztorului este stins deoarece acesta era obligat numai cu

privire la acest lucru15.

4. Opozabilitatea contractului de vnzare fa de teri.

16. Vnzarea de bunuri mobile. Dac vnzarea are ca obiect bunuri mobile, contractul

devine opozabil terilor prin simpla posesie a bunului (art. 936 NCC). Dac vnztorul a vndut

13 Art. 1466 Noul Cod Civil:Obligaia se stinge dac toate prestaiile devin imposibil de executat fr culpa

debitorului i nainte ca acesta s fi fost pus n ntrziere.

14 De exemplu: Vnd lui X 500 kg gru din recolta viitoare, iar dac nu am gru, i vnd 500 kg porumb.

15 Art. 1468 al. 2 Noul C. Civ.: Debitorul este liberat dac, fr culpa sa, prestaia principal devine imposibil de

executat. n acest sens i C. Sttescu, C. Brsan, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Ed. All Beck,

Bucureti, 2002, p. 416-417.

13

succesiv acelai lucru la doi cumprtori, preferat va fi cumprtorul care a dobndit cu bun-

credin16 posesia efectiv a bunului, chiar dac contractul su este cu dat posterioar (aplicaie

a principiului qui prior tempore potior iure); dac niciunul dintre cumprtori nu a intrat n

posesia bunului mobil corporal, iar obligaia de predare a devenit scadent pentru ambele

contracte, titular al dreptului dobndit prin vnzare va fi cel care a sesizat primul instana de

judecat (art. 1275 al. 3 NCC).

Dac vnzarea privete un drept de crean (cesiunea de crean), efectele sale fa de

debitor se produc din momentul acceptrii cesiunii de ctre debitor prin nscris cu dat cert sau

din momentul n care debitorul primete o comunicare scris a cesiunii, pe suport hrtie sau n

format electronic17; fa de teri, opozabilitatea cesiunii se realizeaz prin ndeplinirea

formalitilor de publicitate, respectiv nscrierea cesiunii n Arhiva Electronic de Garanii Reale

Mobiliare. Dac vnzarea privete o universalitate de creane prezente sau viitoare, art. 1579

NCC prevede c opozabilitatea fa de teri se produce numai de la data nscrierii cesiunii n

Arhiva Electronic de Garanii Reale Mobiliare i fa de debitori numai de la data comunicrii

cesiunii. n conformitate cu art. 1583 alin. 2 din NCC, n conflictul dintre mai muli cesionari

succesivi crora cedentul le-a nstrinat aceeai crean, va fi preferat cel care i-a nscris primul

cesiunea n Arhiva Electronic de Garanii Reale Mobiliare, indiferent de data cesiunii sau de

data comunicrii cesiunii ctre debitor.

17. Vnzarea de bunuri imobile. Cum prevd dispoziiile art 557 al. 4 i ale art. 885, 888

NCC, vnzarea de bunuri imobile produce efecte ntre pri ct i fa de teri numai prin

nscrierea dreptului real imobiliar n Cartea Funciar. Potrivit art. 890 alin. 1, dac prin lege nu

se prevede altfel, nscrierile n cartea funciar i vor produce efectele de la data nregistrrii

cererilor, inndu-se ns cont de data, ora i minutul nregistrrii acestora, n acele situaii n

care cererea este depus personal sau prin mandatar sau notar public sau prin alte mijloace

(electronice, telefax etc) care asigur transmiterea textului i confirmarea primirii cererii de

16 Potrivit art. 1275 alin. 2 NCC., este de bun-credin dobnditorul care, la data intrrii n posesie, nu a cunoscut i

nici nu putea s cunoasc obligaia asumat anterior de nstrintor.

17 Art. 1578 alin. 1 NCC prevede: Debitorul este inut s plteasc cesionarului din momentul n care: a) accept

cesiunea printr-un nscris cu dat cert; b) primete o comunicare scris a cesiunii, pe suport hrtie sau n format

electronic, n care se arat identitatea cesionarului, se identific n mod rezonabil creana cedat i se solicit

debitorului s plteasc cesionarului. n cazul unei cesiuni pariale, trebuie indicat i ntinderea cesiunii.

14

nscriere; n caz contrar, cnd mai multe cereri de nscriere a aceluiai drept n favoarea unor

persoane diferite au fost primite n acelai timp prin pot sau curier sau n situaia n care o

cerere a fost depus sau comunicat n condiiile art. 1890 alin.1 i o cerere a fost depus prin

post sau curier, aceste cereri vor primi provizoriu un rang egal de nscriere, urmnd ca instana

de judecat s se pronune asupra rangului nscrierii i, dac este cazul, asupra radierii nscrierii

nevalabile (art. 1890 alin. 4 NCC).

Dac vnztorul a nstrinat acelai imobil la mai muli cumprtori succesivi, n

conflictul dintre acetia, va avea prioritate i va fi proprietar cel care i-a nscris primul dreptul n

cartea funciar, chiar dac actul su are o dat posterioar actului altui cumprtor (principiul

prioritii guvernat de regula qui prior tempore potior iure). Principiul prioritii nscrierii

comport, n materia vnzrii i excepii:

Situaia terului dobnditor de rea-credin (art. 892 NCC). Dreptul dobndit de un

cumprtor, chiar nenscris n cartea funciar, este opozabil altui cumprtor care i-a nscris

dreptul n cartea funciar, dac sunt ndeplinite cumulativ urmtoarele condiii: a) contractul de

vnzare invocat de cumprtorul care nu i-a nscris dreptul, s fie valabil ncheiat; b) contractul

de vnzare invocat de cumprtorul care nu i-a nscris dreptul s fie ncheiat anterior

contractului n baza cruia cellalt cumprtor a procedat la nscriere; c) ambele contracte de

vnzare trebuie s fie ncheiate cu aceeai persoan, n calitate de vnztor; d)nscrierea dreptului

primului cumprtor s fi fost mpiedicat prin violen sau viclenie de ctre cellalt cumprtor

subsecvent sau de ctre o alt persoan, n folosul i cu cunoaterea acestuia din urm.

Cumprtorul subsecvent nu are calitatea de ter dac, la data ncheierii actului su, a fost de rea-

credin, avnd cunotin de transmisiunea dreptului ctre primul cumprtor i deci nu poate

invoca lipsa nscrierii dreptului18.

Potrivit art. 897 alin. 1 NCC, aciunea n prestaie tabular se va putea ndrepta i

mpotriva terului dobnditor nscris anterior n cartea funciar dac actul juridic invocat de

reclamant este anterior celui n temeiul cruia a fost nscris dreptul terului dobnditor, iar acesta

a fost de rea-credin la data ncheierii actului, n termenul de prescripie de 3 ani de la data

18 Dobnditorul anterior are la ndemn aciunea n prestaie tabular mpotriva terului subdobnditor nscris n

cartea funciar care a fost de rea-credin la data ncheierii actului. A se vedea i M. Nicolae, Publicitatea

imobiliar i noile cri funciare, Ed. Press Mihaela SRL, Bucureti 2000, p. 402-404.

15

nscrierii dreptului de ctre terul de rea-credin n folosul su, exceptnd cazul n care dreptul la

aciune al cumprtorului reclamant mpotriva antecesorului tabular s-a prescris mai nainte.

n consecin, are calitatea de ter, oricare alt persoan care, ncrezndu-se n cuprinsul

crii funciare, a dobndit cu bun-credin i cu titlu oneros un drept real imobiliar pe care l-a

nscris n cartea funciar i pe care l poate opune oricrui dobnditor anterior19.

19 Art. 901 NCC i a se vedea i Fr. Deak, op. cit., p. 20

16

II. Convenii premergtoare contractului de vnzare

1. Promisiunea unilateral de vnzare

18. Justificare i reglementare. n prezent, de multe ori, prile nu recurg direct la

ncheierea contractului de vnzare; sunt diverse motive care determin prile s convin mai

nti asupra unor convenii care s precead ncheierea vnzrii, convenii prin care numai una

sau ambele pri promit ncheierea ulterioar a vnzrii. Aceste convenii, sub imperiul vechii

reglementri, au fost pentru mult timp creaia doctrinei i a jurisprudenei n domeniu, fr a

beneficia de o reglementare expres, creaie determinat de necesitatea practic de a conferi

eficien juridic numeroaselor convenii ncheiate de pri n vederea vnzrii. Prin apariia

Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniul proprietii i justiiei, promisiunea bilateral de

vnzare-cumprare a fost indirect reglementat de legiuitor care a prevzut pentru promitentul

care i-a ndeplinit obligaiile contractuale, posibilitatea obinerii unei realizri silite, cu

concursul instanei de judecat, a obligaiilor pe care cellalt promitent nu le-a ndeplinit

benevol.

Noua reglementare, urmrind soluiile adoptate de-a lungul timpului de doctrin i

jurispruden n materia promisiunilor de vnzare, ofer o normare expres a acestora, att n

partea general a contractelor care reglementeaz n genere promisiunea de a contracta (n Cartea

a V-a Despre obligaii, Titlul II, Seciunea a 6-a, art. 1279) ct i n mod special, n materia

vnzrii, n art. 1669-1670.

19. Noiune. Promisiunea unilateral de vnzare este contractul prin care o parte numit

promitent se oblig fa de cealalt parte numit beneficiar s-i vnd un anumit bun al su

pentru un pre determinat sau determinabil atunci cnd acesta din urm va dori s-l cumpere.

Potrivit art. 1279 alin. 1 NCC., promisiunea de a contracta trebuie s conin toate acele clauze

ale contractului promis, n lipsa crora promisiunea nu ar putea fi executat.

Promisiunea unilateral de vnzare este un contract i nu se confund cu o ofert de

vnzare deoarece reprezint un acord de voine ntre promitentul care promite s vnd i

beneficiarul care accept aceast promisiune; acest contract conine nu numai promisiunea

proprietarului de a vinde acel bun, dar i acceptarea acestei promisiuni de ctre beneficiar;

acceptarea promisiunii de ctre beneficiar nu trebuie s se confunde cu manifestarea voinei

17

acestuia n sensul cumprrii bunului; acceptarea promisiunii titularului dreptului conduce la un

acord de voine pentru ncheierea promisiunii, fr a nate ns vreo obligaie pentru beneficiar.

Beneficiarul nu se oblig s cumpere, ci are posibilitatea de a alege ntre a cumpra sau nu acel

bun; de regul, promisiunea este afectat de un termen n care cumprtorul i poate manifesta

consimmntul de a cumpra bunul. (de ex. proprietarul unui autoturism se oblig s-l vnd, la

un anumit pre, dac beneficiarul va dori s-l cumpere n 30 de zile). Dac i cumprtorul s-ar

obliga s cumpere bunul respectiv n viitor, am avea de-a face cu o promisiune bilateral de

vnzare-cumprare care nate obligaia ambelor pri de a ncheia n viitor contractul de vnzare.

O asemenea promisiune poate veni i din partea unei persoane care dorete s cumpere un

anumit bun, aceasta devenind promitent, iar proprietarul bunului dorit de promitent va deveni

beneficiar, iar contractul o promisiune unilateral de cumprare .

Fie c este de vnzare, fie c este de cumprare20, promisiunea unilateral de vnzare (sau

de cumprare) nu se confund cu oferta de vnzare sau de cumprare. Deosebirile sunt evidente:

oferta de a contracta reprezint manifestarea unei singure voine n vederea ncheierii unui

contract, pe cnd promisiunea unilateral de vnzare constituie un veritabil contract, coninnd

un acord de voine ntre promitent i beneficiar; ofertantul poate retrage oferta sa dac retragerea

ajunge la destinatar anterior sau concomitent cu oferta sau o poate revoca21 ct vreme contractul

nu s-a ncheiat22, pe cnd promitentul nu i poate revoca promisiunea ct vreme beneficiarul nu

i-a manifestat opiunea n termenul fixat n contract. Promisiunea unilateral de vnzare nu se

confund nici cu vnzarea afectat de un termen sau condiie. Dei ambele sunt contracte, n

timp ce prima reprezint un contract unilateral care d natere la obligaii numai n sarcina

promitentului, cea de-a doua este un contract bilateral ce nate obligaii reciproce i

interdependente n sarcina prilor; prima d natere unei obligaii de a face, pe cnd a doua d

natere unei obligaii de a da23.

20 Regimul juridic este acelai att pentru promisiunea unilateral de vnzare ct i pentru promisiunea unilateral de

cumprare.

21 Potrivit art. 1191 NCC., n cazul ofertei irevocabile, ofertantul este obligat s o menin pe toat durata ofertei,

fr a avea posibilitatea de a o retrage n interiorul acestui termen.

22 Conform art. 1193 alin. 3 NCC, ofertantul rspunde pentru prejudiciul cauzat prin revocarea ofertei naintea

expirrii termenului rezonabil, dup mprejurri.

23 D. Chiric, op. cit., p. 18-19

18

20. Dreptul beneficiarului. Prin ncheierea promisiunii, beneficiarul nu i asum nici o

obligaie; el urmeaz, n funcie de propriul interes i de compatibilitatea bunului cu nevoile sale,

s decid dac dorete sau nu s cumpere bunul promis. Nu are ns nici un drept asupra bunului,

are doar un drept de opiune n privina ncheierii contractului; prin interpretarea art. 1279 alin. 2

NCC, acesta este un drept de crean. Avnd n vedere dispoziiile care normeaz clauza de

inalienabilitate, putem afirma c o asemenea clauz subzist n toate promisiunile, inclusiv n cea

unilateral de vnzare. n doctrin s-a exprimat opinia c vnzarea ncheiat de promitent cu o

ter persoan n interiorul termenului de opiune al beneficiarului este o vnzare a lucrului

altuia24. Avem rezerve fa de aceast opinie deoarece prin ncheierea promisiunii, promitentul

nu a transferat proprietatea. Dac promitentul a nstrinat bunul ctre o ter persoan, iar la acea

dat promisiunea era opozabil, n temeiul regimului juridic al clauzei de inalienabilitate,

beneficiarul poate cere anularea contractului ncheiat cu terul. De asemenea, poate opta i pentru

daune-interese pentru nerespectarea obligaiei promitentului de a ncheia contractul promis. Dac

promisiunea unilateral de vnzare are ca obiect dreptul de proprietate asupra unui bun imobil

sau un alt drept tabular, potrivit art. 906 NCC, aceasta poate fi notat n Cartea funciar, dac

sunt ndeplinite cumulativ dou condiii: promitentul este nscris n cartea funciar ca fiind

titularul dreptului ce face obiectul promisiunii, iar promisiunea este afectat de un termen pentru

ncheierea contractului de vnzare. n aceste condiii, prin notarea promisiunii, dreptul

beneficiarului devine opozabil terilor de la data notrii, ceea ce va conduce la indisponibilizarea

bunului, singurul care ar avea interes s dobndeasc un asemenea bun fiind adjudecatarul n

cazul unei vnzri silite, care nu va rspunde n nici un fel pentru obligaiile promitentului (art.

906 alin. 3 NCC). n cazul contrar, n care promisiunea nu ndeplinete condiiile pentru a fi

notat n cartea funciar, dreptul beneficiarului, ca i n cazul bunurilor mobile, nu este opozabil

dect promitentului.

21. Forma promisiunii. Promisiunea unilateral este un contract care se supune regulilor

generale n privina formei, fiind deci un contract consensual, care ia natere valabil prin simplul

acord de voin al prilor n conformitate cu art. 1178 NCC, fr a fi necesar ndeplinirea

vreunei formaliti. Dovada promisiunii se va face potrivit regulilor generale n materie de probe.

Dac ns promisiunea trebuie notat n cartea funciar, ea va mbrca forma autentic.

24 Rzvan Dinc, Contracte civile speciale n Noul Cod Civil. Note de curs, Universul Juridic, Bucureti, 2013, p.

54.

19

22. Preul promisiunii. Promisiunea unilateral de vnzare este un contract unilateral,

ntruct nate obligaii numai n sarcina promitentului; prile pot ns stipula n contract i

obligaia beneficiarului de a plti un pre pentru dreptul su de opiune25 , pre numit n doctrin

indemnizaie de imobilizare26 (mai ales n cazul n care va opta pentru a nu cumpra) ntruct pe

durata dreptului de opiune, promitentul imobilizeaz bunul n favoarea beneficiarului. n acest

caz, contractul capt un caracter oneros, ns promisiunea continu s fie unilateral deoarece

numai una din pri (titularul dreptului) s-a obligat la perfectarea vnzrii. Ct privete natura

juridic a acestei indemnizaii, dreptul francez a cunoscut preri diferite, unii autori considernd

c obligaia de a plti o sum de bani este lipsit de cauz din moment ce cumprtorul nu s-a

obligat s cumpere, iar practica a fost n sensul c o asemenea obligaie i gsete cauza n

imobilizarea bunului de ctre promitent la dispoziia beneficiarului pe perioada termenului de

opiune, cu alte cuvinte, preul exclusivitii consimite beneficiarului27. Beneficiarul este obligat

s plteasc preul promisiunii la data prevzut n contract, indiferent de modul n care nelege

s-i exercite opiunea, fie cumpr, fie refuz cumprarea bunului; dac refuz cumprarea

bunului promis, acest refuz nu produce nici un efect asupra preului promisiunii pe care l-a pltit

promitentului i care rmne ctigat acestuia, sau pe care urmeaz s l plteasc, rmnnd

debitor al acestei obligaii (n cazul n care nu l-a pltit nc). Dac i manifest opiunea n

sensul cumprrii bunului i ntre pri se ncheie contractul de vnzare, preul promisiunii

devine o parte din preul vnzrii, fiind socotit avans, conform art. 1670 NCC.

23. Efecte. Promisiunea unilateral de vnzare d natere unei obligaii de a face numai n

sarcina promitentului: de a vinde bunul beneficiarului dac acesta se decide s-l cumpere, n

condiiile precizate n promisiune.

Legiuitorul nu precizeaz nimic n legtur cu termenul n care beneficiarul poate s-i

exprime opiunea, de unde concluzia c acesta poate fi determinat, cnd este fixat de pri prin

contract, sau poate fi nedeterminat i atunci se pune problema prescripiei acestei obligaii, a

duratei n care promitentul este inut la executarea obligaiei din promisiune. Dac prile au fixat

un termen n care beneficiarul s-i manifeste opiunea, promisiunea aproape c se confund cu

25 Fr. Deak, op. cit., p. 24

26 D. Chiric, op.cit., 149.

27 B. Boccara, De la notion de promesse unilaterale, JCP G, 1970, I. 2357 bis, PH. Malaurie, op. cIt., p. 76, nr. 122.

20

pactul de opiune, deosebirea esenial constnd n natura dreptului beneficiarului i odat cu

aceasta efectul manifestrii dreptului de opiune.

24. Efectele promisiunii afectate de un termen de opiune. Dac prile au convenit un

termen nluntrul cruia se exercit dreptul de opiune al beneficiarului, iar beneficiarul i

manifest intenia de a cumpra bunul n interiorul acestui termen28, problema care s-a ridicat n

doctrin a fost a contractului intervenit ntre pri n acel moment. Reglementnd dreptul la

daune-interese sau la exerciiul unei aciuni n realizarea dreptului, n cazul unei neexecutri a

promisiunii, att n partea general a contractelor ct i n partea dedicat vnzrii, rezult

intenia legiuitorului de a nate ntre pri n momentul exprimrii voinei beneficiarului de a

cumpra, o promisiune bilateral de vnzare-cumprare, cu obligaii pentru ambele pri de a

ncheia n viitor contractul de vnzare i nu nsui contractul de vnzare. Este ceea ce rezult cu

prisosin din dispoziiile legale prevzute de art. 1279 alin 2 i 3 i art. 1669 alin. 1 i 3 NCC,

care dispun c, n cazul n care una din pri refuz ncheierea contractului promis, cealalt parte

poate introduce o aciune n justiie care s in loc de contract de vnzare, aceast aciune fiind

una n realizarea dreptului n temeiul unei obligaii de a face (de a ncheia vnzarea) i nu o

aciune n constatarea vnzrii care ar fi intervenit n momentul exprimrii voinei de a cumpra.

Astfel, dac vnztorul nu i respect obligaia asumat i nstrineaz sau greveaz

bunul unei alte persoane anterior manifestrii opiunii de ctre beneficiar, acesta din urm, titular

al unui drept de crean, are dreptul la daune-interese n msura prejudiciului care i-a fost cauzat

ct i la restituirea preului promisiunii, n cazul promisiunii oneroase. Aceeai va fi soluia i n

cazul n care, ulterior manifestrii dorinei de a cumpra, promitentul a nstrinat sau a grevat

bunul n favoarea unei alte persoane. Titular al unui drept de crean, beneficiarul nu a dobndit

proprietatea bunului n momentul n care a decis s cumpere (promitentul asumndu-i numai

obligaia de a vinde n viitor, nu de a transmite proprietatea), astfel c pe temeiul clauzei de

inalienabilitate subneleas, poate solicita anularea contractului ncheiat cu terul cu condiia ca

promisiunea s fi fost opozabil terului la momentul ncheierii contractului. De asemenea, n

temeiul aciunii pauliene prevzute de art. 1562 alin. 1 i 2 NCC, dac terul dobnditor a fost de

rea-credin sau dac a dobndit cu titlu gratuit bunul, indiferent c a fost de bun sau de rea-

credin, beneficiarul promisiunii poate solicita instanei s constate inopozabilitatea fa de el a

28 Termenul uzitat n litaeratura francez pentru manifestarea opiunii beneficiarului n sensul cumprrii bunului

este de ridicarea opiunii.

21

contractului de nstrinare sau de grevare ncheiat de promitent cu terul, prin care promitentul i-

a mrit starea de insolvabilitate punndu-se n imposibilitatea de a-i executa obligaiile29.

Dac ns promitentul refuz ncheierea vnzrii dup ce beneficiarul a optat pentru

cumprare i bunul se afl nc n patrimoniul promitentului, n temeiul promisiunii bilaterale

nscute prin opiunea beneficiarului, acesta poate solicita instanei de judecat pronunarea unei

hotrri judectoreti care s in loc de contract de vnzare n temeiul art. 1669 alin. 1 NCC. O

asemenea aciune este supus unui termen special de prescripie de 6 luni care curge de la data la

care contractul de vnzare trebuia ncheiat; dac prile nu au prevzut un termen pentru

ncheierea vnzrii, termenul de 6 luni curge de la data exprimrii voinei beneficiarului de a

cumpra care marcheaz momentul ncheierii promisiunii bilaterale i naterii dreptului la

aciune pentru beneficiar n executarea obligaiei de a ncheia vnzarea.

Dac beneficiarul nu i exprim opiunea n interiorul termenului convenit sau decide s

nu cumpere, obligaia promitentului se stinge, acesta putnd nstrina bunul oricrei alte

persoane. Manifestarea opiunii de a cumpra dup mplinirea termenului de opiune, nu mai

produce nici un efect deoarece oferta promitentului a devenit caduc prin mplinirea termenului,

exceptnd cazul n care promitentul renun la termen i accept ncheierea contractului.

25. Efectele promisiunii fr termen de opiune. Tcerea legiuitorului n aceast privin

trimite la dispoziiile din materia regimului general al contractelor, regim care, potrivit art. 1277

NCC, confer oricrei pri dreptul de denunare unilateral a contractului ncheiat pe o durat

nedeterminat, cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz. n cazul promisiunii unilaterale,

promitentul este cel care va putea exercita dreptul de denunare unilateral a contractului,

obligaia sa fiind prevzut pe o durat nedeterminat, ns va fi obligat s acorde beneficiarului

un termen de preaviz n care acesta poate s-i manifeste opiunea de a cumpra; dac

promitentul nu i exercit dreptul de denunare unilateral a promisiunii, obligaia sa, fiind o

obligaie patrimonial de a face, prescriptibil n 3 ani de la ncheierea promisiunii, se stinge la

mplinirea termenului de prescripie care ncepe s curg de la data ncheierii promisiunii30. De

precizat c o promisiune care nu prevede un termen de opiune nu poate fi notat n Cartea

funciar.

29 D. Chiric, op. cit., p. 182, nr. 182.

30 n acest sens, a se vedea art. 2524 alin. 1 Noul C. civ.

22

26. Transmisiunea drepturilor i a obligaiilor nscute din promisiune. Promisiunea

unilateral nate pentru promitent obligaia de a vinde bunul, obligaie patrimonial, de a face

care, n cazul decesului promitentului, se va transmite pe cale succesoral propriilor si

motenitori. Dreptul de crean care se nate pentru beneficiar din acest contract poate fi

nstrinat att prin acte ntre vii (calea cesiunii de crean cu titlu gratuit sau cu titlu oneros) ct i

prin acte mortis causa, fiind un drept patrimonial care se transmite motenitorilor beneficiarului

pe cale succesoral, exceptnd cazul cnd promisiunea a fost fcut n considerarea persoanei

beneficiarului i atunci dreptul beneficiarului nu mai poate fi transmis. De asemenea, dac

promisiunea conine o clauz de inalienabilitate31 a dreptului beneficiarului, cesiunea nu produce

efecte fa de promitent, dect n cazurile de excepie prevzute de art. 1570 alin. 1 NCC.

Nu numai vnztorul i poate asuma promisiunea de vnzare, ci i cumprtorul;

promisiunea unilateral de cumprare are acelai regim juridic cu promisiunea unilateral de

vnzare. Potrivit art. 1669 alin. 3 NCC, n cazul promisiunii unilaterale de cumprare ce are ca

obiect un bun individual determinat, dac mai nainte de executarea promisiunii, beneficiarul

nstrineaz bunul sau constituie un drept real asupra acestuia, aceasta echivaleaz cu refuzul su

tacit de a vinde bunul promitentului, astfel c obligaia promitentului se stinge.

2. Promisiunea bilateral de vnzare

27. Noiune. Promisiunea bilateral de vnzare este contractul n care ambele pri se

oblig s ncheie n viitor contractul de vnzare pentru un obiect determinat i un pre determinat

sau determinabil. La fel ca i promisiunea unilateral, promisiunea bilateral trebuie s conin

toate clauzele contractului promis. Numit i antecontract de vnzare, aceast convenie a primit

o reglementare formal n Noul Cod Civil, att n partea general a obligaiilor ct i n materia

vnzrii. Anterior intrrii n vigoare a Noului Cod Civil, promisiunea bilateral de vnzare-

31 Potrivit art. 1570 alin. 1 Noul C. civ., cesiunea care este interzis sau limitat prin convenia cedentului cu

debitorul nu produce efecte n privina debitorului dect dac......

23

cumprare a fost normat prin art.5 al. 2 titlul X (Circulaia juridic a terenurilor) din Legea nr.

247/2005 privind reforma n domeniul proprietii i justiiei32.

28. Deosebiri de alte contracte. Antecontractul de vnzare-cumprare d natere unor

obligaii de a face n sarcina prilor, i anume de a ncheia n viitor contractul de vnzare-

cumprare, spre deosebire de contractul de vnzare care d natere unei obligaii de a da, de a

transmite dreptul real. Aceast convenie nu se confund nici cu promisiunea unilateral de

vnzare ntruct la aceasta din urm beneficiarul nu se oblig s ncheie contractul n viitor, ci

accept numai obligaia celelilate pri, urmnd s opteze dac dorete sau nu s cumpere. Dei

prezint asemnnri cu vnzarea condiional, se deosebete esenial de aceasta prin natura

dreptului transmis: promisiunea confer fiecrei pri un drept de crean, fiind nevoie de un nou

consimmnt pentru formarea vnzrii i dobndirea dreptului de proprietate, pe cnd vnzarea

condiional presupune un acord unic de voine, ns transferul dreptului depinde de un

eveniment viitor i incert a crui realizare nu depinde n exclusivitate de voina prii; deosebirea

este mult mai evident fa de vnzarea afectat de un termen extinctiv deoarece n acest ultim

caz dobndirea propritii de ctre cumprtor este sigur, nemaifiind nevoie de o nou

manifestare de voin, fiind ns amnat pn la mplinirea termenului.

29. Condiiile de valabilitate ale contractului. Fiind un contract, promisiunea bilateral

trebuie s ndeplineasc condiiile generale de valabilitate prevzute pentru orice contract n art.

1179 NCC: capacitatea de a contracta, consimmntul prilor, un obiect determinat i licit i o

cauz licit i moral. Ct privete forma n care urmeaz a fi ncheiat acest contract pentru a fi

valabil, legiuitorul nu l excepteaz de la principiul consensualismului. Pentru a se putea face

dovada acestui contract, el trebuie s mbrace forma scris, fie a actului sub semntur privat,

fie a nscrisului autentic. Se ncheie valabil sub forma actului sub semntur privat inclusiv

promisiunea bilateral avnd ca obiect dreptul de proprietate asupra unui imobil, ns pentru a fi

supus notrii n cartea funcir trebuie ncheiat n form autentic. Nu putem mprti opinia

exprimat n doctrin potrivit creia antecontractul de vnzare-cumprare ad validitatem trebuie

supus formei cerut de lege pentru valabilitatea nsi a contractului de vnzare deoarece n acest

32 Potrivit acestui text legal, n situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau

fr construcii, una dintre pri refuz ulterior s ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate

sesiza instana competent care poate pronuna o hotrre care s in loc de contract.

24

caz nu s-ar mai realiza finalitatea unui asemenea contract. Este adevrat c noua lege civil

impune promisiunii cerina de a conine aceleai clauze contractuale ca i vnzarea nsi, ns

nu precizeaz c ar avea nevoie i de aceleai condiii de valabilitate (de fond i de form), iar

dac avem n vedere i textul art. 1278 alin. 5 NCC, rezult n mod clar intenia legiuitorului de a

impune condiia de form specific vnzrii numai pactului de opiune, nu i celorlalte tipuri de

promisiune. Problema se pune mai ales n cazul promisiunii cu privire la bunuri imobile. n cazul

n care se urmrete pronunarea unei hotrri care s in loc de antecontract, trebuie ndeplinite

toate condiiile de validitate cu privire la contractul respectiv. Astfel, s-a subliniat n doctrin i

practic c necesitatea ndeplinirii condiiilor de validitate (form i fond) nu este o exigen

general pentru ncheierea promisiunii de vnzare i/sau cumprare, ci se face exclusiv acolo

unde legea recunoate dreptul creditorului de a obine o hotrre care s in loc de contract de

vnzare-cumprare. Un antecontract ncheiat sub forma unui nscris sub semntur privat

rmne valabil, ns dac se urmrete obinerea unei hotrri care s in loc de contract de

vnzare-cumprare, este necesar ca antecontractul s fi fost ncheiat n form autentic. Practic,

forma autentic nu este o cerin de validitate pentru antecontract, ci o cerin care, dac e

ndeplinit, permite s se ajung la pronunarea hotrrii care s in loc de contract de vnzare-

cumprare i de asemenea la notarea n Cartea funciar.

30. Notarea promisiunii n cartea funciar. n conformitate cu art. 902 i 906 NCC,

antecontractul de vnzare avnd ca obiect un drept real imobiliar devine opozabil terilor prin

notarea n cartea funciar; notarea n cartea funciar se poate face numai dac promitentul-

vnztor este nscris n cartea funciar ca titular al dreptului promis, iar antecontractul prevede

un termen pentru perfectarea vnzrii. Notarea promisiunii se va face la cererea uneia din pri.

Mai mult, se recunoate cumprtorului-promitent un drept de ipotec asupra bunului imobil care

permite acestuia urmrirea bunului pentru realizarea creanei avnd ca obiect suma de bani

pltit promitentului-vnztor n temeiul promisiunii, pentru cazul n care contractul de vnzare

nu se va mai perfecta. i aceast ipotec legal se nscrie n CF tot la cererea promitentului-

cumprtor.

31. Efectele promisiunii bilaterale de vnzare. Obligaiile promitentului-vnztor.

Principala obligaie care revine fiecrei pri din promisiune este executarea promisiunii, adic

ncheierea contractului de vnzare n termenul stipulat. Pentru promitentul vnztor, obligaia de

a executa promisiunea, implic cumulativ o serie de alte obligaii:

25

a) obligaia de a ndeplini tot ceea ce este necesar n vederea perfectrii vnzrii n

condiiile i termenul convenite n antecontract. Aceast obligaie poate fi o obligaie de rezultat,

atunci cnd ndeplinirea ei depinde n exclusivitate de voina promitentului sau poate fi o

obligaie de diligen, atunci cnd ndeplinirea ei nu depinde numai de voina promitentului i

implic o atitudine comisiv ori de cte ori este obligat s efectueze anumite acte sau fapte

convenite prin antecontract care s fac posibil realizarea vnzrii; astfel, va achita toate

cheltuielile de ntreinere ale imobilului scadente pn la data perfectrii vnzrii, va atribui

bunului anumite caracteristici sau caliti care au fost convenite de pri n promisiune (de ex. va

face demersurile necesare pentru trecerea terenului din extravilan n intravilan, va obine

autorizaie de construire, va efectua anumite reparaii ale bunului promis etc). S-ar putea spune

c n acest caz promisiunea este de fapt o vnzare sub condiie, ns prin promisiune prile nu au

convenit transferul dreptului, ci este necesar un nou consimmnt care s opereze transferul

proprietii. Avem de-a face cu o promisiune afectat de condiia suspensiv a ndeplinirii unor

obligaii de ctre promitentul-vnztor.

b) obligaia de a se abine de la orice act sau fapt prin care ar mpiedica perfectarea

vnzrii. n ipoteza n care prile au convenit ncheierea contractului de vnzare, avnd n

vedere starea bunului din momentul ncheierii promisiunii, iar vnztorul deine toate actele

necesare perfectrii vnzrii, atunci singura lui obligaie este una de abstinen, o obligaie

negativ de a nu face vreun act sau fapt prin care ar putea mpiedica sau zdrnici perfectarea

contractului. Astfel, n perioada premergtoare perfectrii vnzrii, vnztorul nu trebuie s

ncheie cu terii acte juridice de nstrinare sau de constituire a unor drepturi asupra bunului n

favoarea acestora ntruct prin ncheierea acestor acte, el nu va mai putea s-i ndeplineasc

obligaia asumat prin promisiune, aceea de a ncheia contractul de vnzare. Interdicia de

nstrinare sau de grevare a bunului, n mod surprinztor, nu este prevzut expres de legiuitor,

dar ea rezult implicit din natura obligaiei asumate prin promisiune ct i din reglementarea

clauzei de inalienabilitate subneleas n acest contract. Dac promisiunea este notat n cartea

funciar, opozabilitatea fa de teri este asigurat, iar terul dobnditor nu mai poate invoca n

favoarea sa prezumia de bun-credin. Nimic nu mpiedic prile s prevad expres n

promisiune obligaia promitentului vnztor de a nu nstrina sau greva bunul pn la perfectarea

vnzrii. De asemenea, vnztorul trebuie s se abin i de la orice fapt care ar putea deteriora

sau restrnge n vreun fel calitile bunului promis, caz n care cumprtorul ar putea refuza

26

perfectarea vnzrii. n calitate de proprietar, vnztorul suport riscul pieirii fortuite a bunului

promis, n lipsa unei convenii contrare.

Nendeplinirea culpabil a oricreia dintre cele dou obligaii sau refuzul de a ncheia

contractul de vnzare va conduce la nendeplinirea obligaiei de a executa promisiunea i de a

ncheia contractul de vnzare, caz n care promitentul-cumprtor, pentru repararea prejudiciului

cauzat, are la ndemn:

O prim posibilitate este ca, n temeiul art. 1549 i urm. NCC, s solicite rezoluiunea

conveniei sinalagmatice cu daune-interese n msura prejudiciului suferit, urmnd ca prile s

fie repuse n situaia anterioar contractrii prin restituirea prestaiilor efectuate; dac prile au

convenit n promisiune i rezoluiunea unilateral, atunci rezoluiunea se poate produce prin

declaraia de rezoluiune a creditorului-promitent, realizat n termenul de prescripie a aciunii

n rezoluiune33. Dac n temeiul antecontractului avnd ca obiect un imobil nscris n cartea

funciar, promitentul-cumprtor a pltit o parte sau integral preul vnzrii, rezoluiunea va avea

drept efect obligaia promitentului-vnztor la restituirea integral a sumei de bani primite n

contul vnzrii, n temeiul art. 2386 pct. 2 NCC promitentul-cumprtor beneficiind de o ipotec

legal asupra bunului imobil n vederea recuperrii preului integral sau parial pltit. Aceast

soluie poate fi mbriat de promitentul-cumprtor att n ipoteza n care promitentul-

vnztor nu a nstrinat sau grevat bunul n folosul unor teri, ns refuz perfectarea vnzrii i

nici promitentul-cumprtor nu opteaz pentru executarea silit pe cale judectoreasc a

obligaiei de a executa contractul, ct i n ipoteza n care promitentul-vnztor a nstrinat sau

grevat bunul n folosul unor tere persoane , ct i n ipoteza n care, n termenul convenit prin

promisiune, vnztorul nu a ndeplinit n mod culpabil obligaiile asumate prin promisiune care

pregteau ncheierea ulterioar a vnzrii (spre ex. nu a efectuat reparaiile bunului astfel cum s-a

obligat prin antecontract, nu a realizat demersuri n vederea obinerii autorizaiei de construire

etc). Dac ns promitentul-cumprtor a ncheiat promisiunea n considerarea unei caliti a

bunului pe care acesta urma s o dobndeasc pn la perfectarea vnzrii prin diligena

proprietarului su, nedobndirea acestei caliti, cu toat diligena promitentului-vnztor ceea ce

reprezint nendeplinirea condiiei suspensive, poate conduce la desfiinarea promisiunii, prile

fiind repuse n situaia anterioar, fr ns ca promitentul-vnztor s poat fi obligat la plata

33 n acest sens, art. 1552 NCC.

27

daunelor-interese (cazul promisiunii afectate de condiia suspensiv a atribuirii unei caliti

bunului).

Dac ns bunul ce a format obiectul promisiunii se afl nc n patrimoniul

promitentului-vnztor, o alt posibilitate normat expres este ca partea care i-a executat

propriile obligaii contractuale sau se declar gata s le execute, s obin o executare silit, n

natur, a obligaiei celeilate pri de a ncheia contractul de vnzare (obligaie de a face). O

asemenea aciune i are temeiul n art. 1669 alin. 1 NCC, i are ca obiect pronunarea unei

hotrri judectoreti care s in loc de contract de vnzare, cu condiia ca antecontractul s fie

valabil ncheiat. Soluia edictat de legiuitor confer reglementare legal opiniei adoptate de

majoritatea doctrinei i a practicii judiciare pe trmul vechiului Cod Civil care nu cunotea

instituia promisiunii, opinie potrivit creia suplinirea consimmntului prii care refuz

ncheierea vnzrii se poate face de ctre instana de judecat pe calea unei aciuni n realizare

pentru pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de contract de vnzare34. O

asemenea aciune i gsete temei juridic i n dispoziiile art. 1527 NCC care permit executarea

n natur a obligaiei de a face i repararea n natur a prejudiciului cauzat.

Fiind o aciune n realizare prin care se urmrete executarea silit a unei obligaii de a

face, aciunea n pronunarea unei hotrri care s in loc de contract de vnzare este o aciune

prescriptibil n termenul special de 6 luni prevzut de art. 1669 alin. 3 NCC. Aceste termen

ncepe s curg de la data la care trebuia ncheiat contractul (n acest moment se nate dreptul la

aciune). Dac prile nu au prevzut un termen pentru ncheierea vnzrii, termenul de 6 luni

curge de la data ncheierii promisiunii. Dei nu exist o dispoziie legal expres n acest sens,

practica a statuat c dac n temeiul promisiunii, bunul a fost predat cumprtorului i se afl n

posesia sa, termenul special de prescripie de 6 luni n care acesta poate solicita pronunarea unei

hotrri judectoreti care s in loc de contract, este ntrerupt n temeiul art. 2537 pct. 1 i 2538

NCC, ntruct posesia bunului implic recunoaterea tacit a dreptului su, atta timp ct

promitentul-vnztor nu neag dreptul promitentului-cumprtor printr-o aciune personal sau

real. n cazul promisiunii avnd ca obiect un bun imobil, notat n Cartea funciar, art. 906 alin.

2 i 3 NCC dispun c promisiunea se radiaz din cartea funciar dac cel ndreptit nu a cerut

34 D. Chiric, op. cit., p. 30; Fr. Deak, op. cit., p. 26; C. Toader, op. cit., p. 12; CSJ, s. civ., dec. nr. 2614/1991 n

Dreptul nr. 8/1992, p. 80; dec. nr. 879/1993; dec. nr. 1533/1993; dec. nr. 879/ 15 aprilie 1993.

28

instanei pronunarea unei hotrri care s in loc de contract n termen de 6 luni de la trecerea

termenului fixat pentru ncheierea lui precum i n cazul n care imobilul a fost definitiv

adjudecat n cadrul vnzrii silite de ctre un ter care nu este inut s rspund pentru obligaiile

promitentului. n aceste cazuri, dac n termenul prevzut anterior sau n cazul vnzrii silite,

nici o parte nu a cerut radierea promisiunii, aceasta se va radia din oficiu, exceptnd cazul n care

n acest termen, o parte a solicitat notarea aciunii n justiie pentru pronunarea unei hotrri care

s in loc de contract; prin radierea notrii din cartea funciar nu este afectat valabilitatea

promisiunii sau ntreruperea prescripiei termenului de 6 luni, ci numai opozabilitatea

promisiunii.

Pentru ca o asemenea aciune n justiie s fie admisibil, se cer ndeplinite cumulativ

urmtoarele condiii:

a) antecontractul de vnzare-cumprare s fie valabil ncheiat. Fiind un contract, trebuie

s ndeplineasc condiiile generale de validitate ale contractului prevzute de art. 1178-1245

NCC, iar dac promisiunea privete un drept real imobiliar, aceasta trebuie s mbrace forma

autentic.: un consimmnt valabil exprimat, capacitatea, un obiect determinat i licit, o cauz

licit i moral.

b) refuzul uneia din pri de a ncheia contractul de vnzare;

c) partea care introduce aciunea i-a executat propriile obligaii rezultate din

antecontract. Fiind un contract sinalagmatic, n cazul n care partea care solicit executarea

obligaiilor contractuale de ctre cealalt parte, nu i-a executat propriile sale obligaii sau nu

ofer executarea obligaiilor sale, risc s-i fie opus excepia de neexecutare a contractului.

Potrivit art. 1517 NCC, o parte nu poate invoca neexecutarea obligaiilor celeilalte pri, dac

neexecutarea este cauzat de propria sa aciune sau omisiune.

Astfel cum a artat practica judiciar, refuzul promitentului-vnztor de a primi preul nu

reprezint o neexecutare a obligaiei promitentului-cumprtor de plat a preului, aciunea fiind

admisibil dac preul este pltit n timpul procesului35. Nu aceeai va fi soluia dac

promitentul-cumprtor nu a pltit preul la termenele de plat stabilite prin antecontract din

culpa sa, iar aceste termene erau eseniale pentru promitentul-vnztor sau dac prile au

prevzut c neplata preului la termenul stabilit conduce la rezoluiunea de drept a contractului,

35 C. Apel Bacu, dec. civ. nr. 160/26.02.2004 n Culegere de practic judiciar, semestrul I 2004, Ed. Lumina

Lex, Buc. 2005, p. 39-40.

29

fr punere n ntrziere i fr intervenia instanei de judecat (pact comisoriu expres de ultim

grad)36. n aceste cazuri, dac neplata preului se datoreaz culpei promitentului-cumprtor,

promitentul vnztor poate solicita rezoluiunea antecontractului cu daune-interese;

d) promitentul-vnztor s fie proprietarul bunului vndut. Numai n aceste condiii,

instana poate pronuna o hotrre care s in loc de contract de vnzare-cumprare, n caz

contrar, aciunea fiind inadmisibil;

e) ambele pri s aib capacitatea de a ncheia contractul de vnzare-cumprare,

capacitate apreciat n raport de data pronunrii hotrrii judectoreti. Dei regula este

capacitatea, n materia vnzrii exist anumite incapaciti expres prevzute de lege care

mpiedic ncheierea valabil a vnzrii i deci i pronunarea unei hotrri judectoreti care s

in loc unui contract de vnzare.

Dac sunt ndeplinite aceste condiii, aciunea care urmrete transformarea obligaiei de

a face ntr-o obligaie de a da specific vnzrii, prin suplinirea consimmntului prii care a

refuzat ncheierea actului devine admisibil. Drept urmare, hotrrea care va ine loc contractului

de vnzare are un efect constitutiv de drepturi, astfel c transferul dreptului de la vnztor la

cumprtor va opera la data rmnerii definitive a acestei hotrri judectoreti. Condiia sine

qua non pentru promovarea aciunii este ca nelegerea prilor s fie cuprins ntr-un nscris sub

semntur privat care s ndeplineasc elementele eseniale ale unei convenii (capacitate,

consimmnt, pre, obiect determinat) i, totodat, ca bunul s se afle n patrimoniul

promitentului37.

Dac prile au prevzut n antecontract o clauz de dezicere (de rzgndire) n

favoarea uneia sau a ambelor pri, acordul de voin al prilor poate fi revocat unilateral i

instana nu mai poate pronuna o hotrre care s in loc de contract38.

31. Este posibil ca prile, prin acordul lor de voin, s stabileasc o clauz de

dezicere (rzgndire), care d fiecrei pri facultatea de a se rzgndi n privina ncheierii

contractului, caz n care instana de judecat nu mai poate pronuna o hotrre care s in loc de

contract de vnzare-cumprare. Clauza de dezicere, ca i clauz de revocare unilateral a

36 Trib. Suprem, s. civ., dec. nr. 1944/1974 n Culegere de decizii ale Trib. Suprem pe anul 1974, p. 94-97

37 Curtea de Apel Iai, dec. civ. nr. 342/2004, Curtea de Apel Bacu, dec. civ. nr. 160/2004 n Culegere de practic

judiciar, semestrul I 2004, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 2005, p.36.

38 Fr. Deak, op. cit., p. 27 i practica citat.

30

contractului, este valabil atta timp ct nu mbrac forma abuzului de drept i nu constituie o

condiie pur potestativ din partea celui care se oblig39.

Clauza de dezicere i gsete fundament n dispoziiile art. 1545 NCC care

reglementeaz arvuna penalizatoare. Deosebindu-se de avans sau acont care constituie o parte

din preul vnzrii (urmnd a fi restituit n cazul neperfectrii vnzrii), arvuna este o convenie

accesorie pe care prile o ncheie n vederea pefectrii vnzrii40, prile stipulnd prin liberul

lor consimmnt c suma de bani pltit cu acest titlu se pierde (n cazul promitentului-

cumprtor) sau se restituie ndoit (n cazul promitentului-vnztor) de partea care este n culp

pentru nerealizarea contractului, dac cealalt parte nu solicit executarea silit (arvuna

confirmatorie) sau dac una din pri exercit dreptul de a revoca unilateral contractul, caz n

care cealalt parte nu mai poate solicita executarea silit (arvuna penalizatoare). ntruct

dispoziiile care reglementeaz arvuna nu au un caracter imperativ, prile pot stipula ca, n caz

de neperfectare a vnzrii datorit culpei uneia din pri, arvuna s se restituie ntreit sau de patru

ori etc, prile stabilind astfel cuantumul daunelor-interese la care au dreptul n caz de

neexecutare culpabil a obligaiilor contractuale. Dac contractul de vnzare-cumprare se

perfecteaz, arvuna este nul, iar suma de bani pltit cu acest titlu reprezint o parte din preul

vnzrii (1544 alin. 1 NCC).

Arvuna este de asemenea nul, urmnd ca ea s fie restituit sau cuprins n prestaiile

reciproce ale prilor i n urmtoarele cazuri: dac antecontractul de vnzare-cumprare este nul,

dac contractul nu se mai realizeaz prin consimmntul comun al ambelor pri, dac realizarea

vnzrii a devenit imposibil fr culpa uneia din pri. Astfel cum s-a precizat n practica

judectoreasc, nu orice sum de bani pltit cu ocazia perfectrii contractului are caracter de

arvun41, ci o astfel de sum poate reprezenta i un avans, un acont din preul vnzrii, adic un

nceput de executare a contractului.

39 C. Toader, Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Buc. 2003, p.28; Fr. Deak, op. cit., p. 27; a se vedea i

D. Chiric, Denunarea unilateral a promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare n temeiul unei clauze de

dezicere sau al unei clauze rezolutorii, n Dreptul nr. 3/2001, p27 .

40 Trib. Supr., s. civ., dec. nr. 2604/1989 citat din C. Turianu, Contracte speciale. Practic juridic adnotat, Ed.

Fundaiei Romnia de Mine, Bucureti, 1999, p. 57-58.

41 Trib. Supr., s. civ., dec. nr.528/1969 n RRD nr. 8/1969, p. 184; dec. nr. 432/1966, CD, p. 98 citat din C. Turianu,

op. cit., p. 58.

31

32. Obligaiile promitentului-cumprtor. Ca i promitentul-vnztor, principala

obligaie ce incumb promitentului-cumprtor este aceea de a executa promisiunea, adic de a

ncheia la data convenit contractul de vnzare. Dac promisiunea a fost afectat de condiia

suspensiv a ndeplinirii unor acte sau fapte de ctre promitentul-cumprtor n vederea

perfectrii vnzrii, atunci acesta din urm este obligat la ndeplinirea acestora. Astfel,

promitentul-cumprtor este obligat s plteasc o parte sau integral preul vnzrii, dac prin

promisiune s-a obligat la aceasta pn la perfectarea vnzrii. Ca i n cazul obligaiei

promitentului-vnztor, dac promitentul-cumprtor refuz perfectarea vnzrii, promitentul-

vnztor va avea la ndemn pentru realizarea drepturilor nscute din promisiune fie

rezoluiunea contractului cu daune-interese pentru prejudiciul cauzat, fie executarea silit n

natur a obligaiei de a ncheia vnzarea, dispoziiile art. 1669 i art. 1527 alin. 1 NCC fiind

deopotriv aplicabile.

33. Transmisiunea drepturilor i a obligaiilor nscute din promisiune. Drepturile i

obligaiile derivnd dintr-un antecontract de vnzare sunt, cu siguran, patrimoniale, ceea ce le

face transmisibile pe cale succesoral, n cazul decesului unui promitent; dac ns drepturile i

obligaiile s-au nscut pentru un promitent n considerarea persoanei sale, atunci acestea devin

intuitu personae, iar transmiterea lor nu mai poate opera nici mortis causa, nici ntre vii. Ct

privete transmiterea prin acte ntre vii a drepturilor i obligaiilor nscute din promisiune,

apreciem c aceasta se poate realiza pe calea cesiunii contractului n conformitate cu art. 1315-

1320 NCC. Cesiunea se poate realiza numai dac prestaiile nscute din promisiune nu au fost

integral executate, iar cealalt parte cocontractant consimte la cesiune. De asemenea, dreptul de

crean al promitentului-cumprtor poate fi transmis i pe calea cesiunii de crean n

conformitate cu art.1566 i urm. NCC; dac prile au stipulat n mod expres n antecontract

clauza de inalienabilitate a drepturilor i obligaiilor nscute din promisiune, cesiunea de crean

produce efecte fa de promitentul-vnztor numai dac acesta din urm a consimit la cesiune,

mprejurare care ns nu nltur rspunderea cedentului-promitent fa de promitentul cedat

pentru nclcarea obligaiei contractuale.

32

3. Pactul de opiune

34. Noiune i reglementare. Pactul de opiune este tot un contract ce precede formarea

vnzrii care conine un acord de voine prin care prile convin ca titularul unui anumit drept s

vnd acel drept pentru un pre determinat sau determinabil, iar beneficiarul s opteze pentru

cumprarea sau nu a dreptului respectiv ntr-un anumit termen care, de regul, este stabilit n

contract. Pactul de opiune este reglementat n partea general a obligaiilor n art. 1278 ct i n

partea destinat contractului de vnzare n art. 1668 NCC.

35. Natura juridic a pactului. Potrivit art. 1278 alin. 1 NCC, declaraia de voin a

titularului dreptului constituie o veritabil ofert irevocabil i va urma regimul juridic al

acesteia. Astfel, titularul dreptului nu i poate retrage declaraia de voin n termenul stabilit

prin convenie, orice declaraie de revocare a ofertei de vnzare fiind nul. Contractul conine

oferta de vnzare a vnztorului care, n cazul n care este acceptat de beneficiar, va conduce la

perfectarea contractului de vnzare, fr a fi necesar un nou acord de voine al prilor. Aceasta

confer beneficiarului un drept potestativ: vnzarea se perfecteaz dac acesta dorete,

ncheierea vnzrii depinznd exclusiv de voina sa. Este ceea ce deosebete esenial pactul de

opiune de promisiunile unilaterale i bilaterale de vnzare. Nu nelegem ns utilitatea

reglementrii att a pactului de opiune ct i a promisiunii unilaterale ca instituii distincte, cu

efecte diferite, n condiiile n care ambele convenii au acelai coninut42: obligaia unilateral a

titularului dreptului de a vinde i dreptul beneficiarului de a opta. Reglementarea distinct a unor

convenii care au practic un coninut identic, dar efecte diferite, va da natere la numeroase

dificulti n opera de interpretare i aplicare a dreptului de ctre judector care este chemat s

extrag intenia comun a prilor i s califice convenia lor. Pactul de opiune este totui un

contract, ceea ce presupune c el conine nu numai voina promitentului dar i voina

beneficiarului, numai c cele dou voine difer substanial: voina promitentului este att voina

de a vinde ct i voina pentru perfectarea acestei convenii, pe cnd voina beneficiarului este

numai pentru perfectarea acestei convenii, el nemanifestndu-i voina de a cumpra bunul; prin

acest pact, beneficiarul este de acord s reflecte asupra ofertei vnztorului i s decid dac

dorete sau nu s cumpere acel bun. Ca i n cazul promisiunii unilaterale de vnzare,

42 n dreptul francez, promisiunea unilateral i pactul de opiune reprezint acelai lucru, iar efectul produs prin

ncheierea unui asemenea contract este cel dat de legiuitorul nostru pactului de opiune.

33

beneficiarul nu i asum nici o obligaie. Dac i manifest voina pentru cumprarea bunului,

ntruct vnztorul i-a exprimat deja voina pentru vnzare, avem de-a face cu o ofert acceptat

care conduce la perfectarea vnzrii n condiiile art. 1186 i urm. NCC.

36. Deosebiri de alte contracte. Dei conine o ofert irevocabil din partea titularului

dreptului, pactul de opiune nu se confund totui cu oferta de vnzare. Oferta de vnzare

reprezint un act de voin unilateral fcut de proprietarul unui bun prin care i exprim intenia

de a vinde acel bun; oferta nu conine nici o manifestare de voin din partea destinatarului ei.

Pactul de opiune este rezultatul unui acord de voine ntre promitent i beneficiar. El nu se

confund nici cu promisiunea unilateral de vnzare ntruct, dei n ambele se recunote

beneficiarului un drept de opiune, exprimarea opiunii n sensul cumprrii bunului produce

efecte diferite: la pactul de opiune d natere chiar contractului de vnzare, iar la promisiune d

natere unei promisiuni bilaterale prin care prile se oblig s ncheie n viitor vnzarea. Pe de

alt parte, n cazul pactului de opiune cu privire la un bun individual determinat, legiuitorul

prevede expres indisponibilizarea bunului pe durata termenului de opiune, pe cnd n cazul

promisiunii, legiuitorul subnelege o clauz de inalienabilitate. Cele dou contracte difer i n

ceea ce privete condiia de form cerut pentru valabilitatea lor: pactul de opiune va trebui s

ndeplineasc condiia de form cerut de lege pentru valabilitatea vnzrii, pe cnd promisiunea

unilateral este un contract consensual, ncheiat valabil prin simplul acord de voin al prilor.

37. Forma pactului de opiune. ntruct pactul conine manifestarea de voin a

vnztorului de ncheiere a vnzrii, el trebuie s mbrace condiia de form cerut de lege pentru

ncheierea valabil a contractului de vnzare. Manifestarea de voin a beneficiarului de a

cumpra, reprezentnd acceptarea ofertei de vnzare, trebuie s respecte de asemenea condiia de

form impus valabilitii contractului de vnzare43. n cazul n care cumprtorul decide s

cumpere, contractul de vnzare se consider ncheiat prin declaraia de acceptare a

beneficiarului; contractul de vnzare, n acest caz, este format din pactul de opiune i declaraia

de acceptare, astfel c aceste elemente ale sale trebuie s respecte condiia de form necesar

validitii vnzrii. Astfel, dac legea impune forma solemn vnzrii, i pactul de opiune i

declaraia de acceptare trebuie s mbrace forma solemn, sub sanciunea nulitii absolute.

Dac, dimpotriv, contractul de vnzare este consensual, ntruct declaraia de acceptare nu este

43 Art. 1278 alin. 5 Noul C. civ. prevede: Att pactul de opiune ct i declaraia de acceptare trebuie ncheiate n

f