Cap. 5 ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI

Relaiile dintre comportamentul economic i evaluare sunt evidente clare pe pieele imobiliare. Cunoasterea i nelegerea comportamentului pieei sunt eseniale pentru conceptul "cea mai bun utilizare". Cnd scopul unei evaluri este estimarea valorii de pia, analiza celei mai bune utilizri identific cea mai profitabil utilizare competitiv n care poate fi pus proprietatea.

Prin urmare, "cea mai bun utilizare" este un concept fundamentat de piaa imobiliar.

5.1 Definiii

Cea mai bun utilizare este definit astfel:

"Utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care este fizic posibil, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare."

Pentru a clasifica diferena ntre cea mai bun utilizare a unui teren liber i a unui teren construit, considerm o cas de locuit pentru o familie. Dac proprietatea este amplasat ntr-o zon comercial, productivitatea maxim a terenului considerat liber ar putea fi obinut prin utilizare comercial. Totusi dac nivelul competitiv al cererii este suficient pentru utilizare rezidenial atunci aceasta va fi considerat ca fiind cea mai bun utilizare. Dac valoarea terenului liber e mai mare dect valoarea terenului construit, cea mai bun utilizare este terenul liber.

Cea mai bun utilizare a unui anumit lot de teren nu este determinat printr-o analiz subiectiv de ctre proprietar, promotor sau evaluator; cea mai bun utilizare este conturat de forele competitive pe pia care fundamenteaz i valoarea de pia.

Cnd potenialii cumprtori doresc s achiziioneze o proprietate pentru folosin personal, motivaia lor principal o reprezint beneficiile obinute prin obinerea satisfaciei dorite, prestigiu i intimitate. Cumprtorii investitori sunt motivai de profitul net sau acumularea de capital i chiar de unele faciliti fiscale. Investitorii sunt interesai direct de fezabilitate ca o indicaie c un proiect ar putea satisface obiectivele explicite, cum ar fi: grad de ocupare, cost redus al exploatrii i o crestere potenial a valorii.

Tradiional, analiza celei mai bune utilizri a fost asociat cu analiza rezidual a terenului ce este cuprins n economia clasic. n aceast analiz, valoarea este dat de venitul ce rmne dup ce a fost amortizat construcia.

n timp ce cldirile se pot schimba, nu acelasi lucru se poate spune despre caracteristicile eseniale ale amplasamentului. Prin urmare, valoarea terenului este elementul conductor i valoarea proprietii imobiliare este n funcie de venitul adus de teren.

5.1.1 Cea mai bun utilizare a terenului liber

Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber presupune c terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construciilor. n aceast ipotez, pot fi identificate utilizri care creaz valoare i evaluatorul poate ncepe selecia de proprieti comparabile i apoi s estimeze valoarea terenului.

Dac o prognoz a celei mai bune utilizri indic o schimbare n viitor, cea mai bun utilizare actual este considerat ca o utilizare interimar. De exemplu, o ferm la marginea orasului poate fi o utilizare interimar dac orasul se va dezvolta i terenul poate fi parcelat n perspectiva construirii de locuine. n unele cazuri, cea mai bun utilizare este ca terenul s rmn liber pn cnd piaa va fi pregtit pentru dezvoltare imobiliar.

Dac cea mai bun utilizare implic realizarea unor construcii, atunci evaluatorul trebuie s determine tipul i caracteristicile construciei (de exemplu: magazin, hotel, birouri); cte etaje, ce dimensiuni i utiliti; care va fi chiria i nivelul cheltuielilor de exploatare; ct va costa construcia.

5.1.2 Cea mai bun utilizare a terenului construit

Cea mai bun utilizare a terenului construit este legat de utilizarea ce ar trebui dat unei proprieti imobiliare prin construciile ce-i aparin. De exemplu: un hotel vechi de 30 ani, trebuie meninut asa cum este el sau ar trebui renovat, extins sau demolat parial, sau nlocuit cu un alt tip de construcie cu un alt grad de utilizare al terenului.

Utilizarea care maximizeaz valoarea unei proprieti n funcie de rata de fructificare pe termen lung i riscul asociat este cea mai bun utilizare a terenului construit.

n analiza celei mai bune utilizri a proprietilor ocupate de proprietar, evaluatorul trebuie s considere orice modernizare ce este n concordan cu preferinele pieei. De exemplu, cea mai bun utilizare la o cas de lux trebuie s reflecte toate modernizrile ce sunt necesare pentru a obine o maxim satisfacie.

5.2 Scopul analizei celei mai bune utilizri

Evaluatorul trebuie s fac deosebirea ntre analiza considernd terenul liber i analiza considernd terenul construit i raportul de evaluare trebuie s identifice, explice i justifice cu claritate scopul i concluziile aferente fiecrei utilizri,

5.2.1 Cea mai bun utilizare a terenului liber

Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber trebuie s in cont de utilizarea actual i toate utilizrile poteniale.

Valoarea terenului este determinat de utilizarea poteniala i nu de utilizarea actual. Aproape orice cldire poate fi demolat ( excepie pot fi cele din patrimoniu) i aceasta se face cnd ea nu mai adaug valoare terenului.

Reglementrile referitoare la construciile din patrimoniu fac uneori imposibil demolarea i prin urmare un regim fiscal special poate duce la cresterea valorii lor, pstrnd utilizarea actual ca fiind cea mai bun utilizare.

Exist dou moduri pentru a identifica cea mai bun utilizare a terenului considerat liber, i anume:

- estimarea valorii separate a terenului;

- identificarea tranzaciilor comparabile cu terenuri libere

5.2.2 Cea mai bun utilizare a terenului construit

aici exist dou motive:

- identificarea utilizrii proprietii care va asigura cea mai nalt fructificare a capitalului investit (de exemplu: transformarea unui bloc de apartamente n hotel);

- identificarea proprietilor comparabile (de exemplu: ar fi incorect s folosesti o proprietate comparabil ce are cea mai bun utilizare ca birouri, n evaluarea unei proprieti ce are cea mai bun utilizare ca hotel)

5.3 Criteriile analizei celei mai bune utilizari

Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii. Ea trebuie s fie permisibil legal, posibil fizic, fezabil financiar i maximum productiv. Posibilitatea fizic i legalitatea trebuie considerate mai nti.

5.3.1 Permisibil legal

n toate cazurile, evaluatorul trebuie s determine care utilizri sunt permise de lege. El trebuie s analizeze reglementrile privind zonarea, restriciile de construire, normativele de construcii, restriciile privind construciile din patrimoniu i siturile istorice, impactul asupra mediului.

nchirierea pe termen lung poate afecta cea mai bun utilizare a proprietii din cauza unor clauze n contractul de nchiriere.

Dac nu exist restricii cu caracter privat, atunci utilizrile admise de certificatul de urbanism determin alternativele avute n vedere pentru cea mai bun utilizare. Evaluatorul poate avea n vedere - cu riscurile aferente - i eventualele modificri ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate n raportul de evaluare. Normativele de construcii i condiiile de impact asupra mediului, pot avea influene asupra fezabilitii utilizrii, dac nu o scot n afara legii.

5.3.2 Posibil fizic

Dimensiunile, forma, suprafaa, structura geologic a terenului i accesibilitatea unui lot de teren i riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaii) afecteaz utilizrile unei anumite proprieti imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bun utilizare numai ca fcnd parte dintr-un ansamblu. n acest caz, evaluatorul va analiza i fezabilitatea ansamblului.

Evaluatorul va considera capacitatea i disponibilitatea utilitilor publice (canalizare, ap, linie de transport energie electric, gaze, agent termic, etc.)

Structura geologic a terenului poate mpiedica (sau face foarte scump) anumite utilizri ale proprietii, cum ar fi: cldiri cu regim mare de nlime, subsoluri multiple, etc.

Condiiile fizice influeneaz i costurile de conversie ale utilizrii actuale n alt utilizare considerat mai bun.

5.3.3 Fezabil financiar

Utilizrile care au ndeplinit criteriile de permisibile legal i posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dac ele ar produce un venit care s acopere cheltuielile de exploatare, obligaiile financiare i amortizarea capitalului. Toate utilizrile din care rezult fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar.

Pentru a determina fezabilitatea financiar, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scdea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultnd profitul et. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu i dac aceasta este mai mare sau egal cu cea asteptat de investitori pe pia, atunci utilizarea este fezabil.

5.3.4 Maximum productiv

Dintre utilizrile fezabile financiar, cea mai bun utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare rezidual a terenului, n concordam cu rata de fructificare a capitalului cerut de pia pentru acea utilizare.

Valoarea rezidual a terenului poate fi gsit estimnd valoarea utilizrii propuse (teren i construcii) i scznd costul materialelor, manoperei, regiei i al capitalului, necesare realizrii construciei. Valoarea terenului poate fi estimat i prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului.

Venitul datorat terenului este venitul rmas dup scderea cheltuielilor de exploatare i a recuperrilor capitalului investit n construciile alocate n proporiile determinate pe piaa imobiliar.

Cea mai bun utilizare potenial a terenului este de obicei utilizare pe termen lung i se presupune c va rmne aceeasi pe durata de via economic sau util a construciilor.

5.4 Situaii speciale

Ipotezele analizei cele mai bune utilizri sunt fundamentale pentru toate studiile referitoare la utilizrile proprietilor imobiliare. n identificarea celor mai bune utilizri, sunt totusi necesare consideraii speciale n cazurile utilizrilor singulare, interimare, neconforme legal, utilizri ce nu sunt cele mai bune, utilizri multiple, cu destinaie special, speculative i teren liber n exces.

5.4.1 Utilizri singulare

Cele mai bune utilizri sunt, n general, conforme sau similare cu utilizrile din vecintatea nconjurtoare. De exemplu: o cas de locuit nu este adecvat n apropierea unei mari fabrici. Totusi, cea mai bun utilizare poate fi neobisnuit sau chiar unic. De exemplu: o cldire mare de birouri este cerut de pia, dar este suficient una singur pentru localitatea respectiv.

5.4.2 Utilizrile interimare

n multe cazuri, cea mai bun utilizare poate s se schimbe n viitorul previzibil. n asemenea situaii, dezvoltarea imediat a proprietii sau conversia ei pentru o cea mai bun utilizare n viitor este, de obicei, nefezabil financiar n prezent.

Deci, utilizarea interimar este cea mai bun utilizare dar care s-ar putea schimba n timp relativ scurt. Ferme, parcaje, cldiri vechi sau construcii provizorii, reprezint utilizri interimare.

Multe din construciile demodate nu ndeplinesc criteriile de cea mai bun utilizare, dar ele totusigenereaz valoare peste valoarea terenului considerat liber. De fapt, piaa recunoaste c n timpul tranziiei ctre o nou utilizare, vechile construcii pot face o proprietate mai valoroas dect terenul liber.

Cnd se face comparaia cu alte proprieti, trebuie luate n considerare diferenele ntre utilizrile interimare chiar dac cele mai bune utilizri n viitor sunt identice.

Dac pentru dou utilizri actuale, costurile de demolare sunt diferite, acest lucru trebuie luat n considerare i trebuie fcut o corecie.

5.4.3 Utilizri neconforme legal

O utilizare neconform legal este o utilizare ce a fost stabilit i meninut legal, dar nu mai este conform cu noile reglementri legale ale zonei n care este amplasat. De obicei, aceste noi reglementri permit existena n continuare a vechilor utilizri, dar interzic extinderea sau modificrile importante care s continue utilizarea neconform. Cnd o utilizare neconform nceteaz, de obicei ea nu mai poate fi reluat.

Uneori o utilizare neconform legal poate produce un venit mai mare i deci va avea o valoare mai mare dect o utilizare conform. Deci pentru a estima valoarea unei proprieti cu utilizare neconform legal, prin comparaie cu proprieti competitive similare, trebuie s se efectueze acele corecii care reflect utilizarea mai intens dar neconform legal. De obicei, orice surplus ce rezult dintr-o utilizare neconform legal este legat direct de construcia existent i prin urmare venitul suplimentar ar trebui capitalizat pe durata de via economic a construciei.

5.4.4 Utilizri care nu sunt cele mai bune

Multe construcii existente nu reprezint cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare cu toate c, n general, cea mai bun utilizare este n aceeasi categorie cu utilizarea existent (locuin, bloc de apartamente, cldire administrativ). Prin urmare, n aceste cazuri nu apare o depreciere din cauza condiiilor externe.

n unele cazuri categoria proprietii existente este diferit de cea a celei mai bune utilizri i deci apare o depreciere din cauza condiiilor externe. Pentru a nelege importana coerent n evaluarea terenului i a construciilor, s examinm un caz.

Un bloc de locuine este amplasat ntr-o zon industrial care reprezint cea mai bun utilizare a terenului. Terenul considerat liber are valoare de 20.000 euro, care este mult mai mare dect dac ar fi utilizat pentru locuine. Blocul de locuine existent are valoare 100.000 euro, valoare ce reflect o diminuare din cauza amplasrii ntr-o zon industrial (zgomot, poluare, etc.) Aceeasi construcie ar avea valoarea de 150.000 euro dac ar fi fost amplasat ntr-un cartier de locuine.

Prin urmare, evaluatorul va considera valoarea cldirii la 100.000 euro i a terenului la 20.000 euro, adic total 120.000 euro. Nu este corect ca s se considere valoarea construciei de 150.000 euro i a terenului de 15000 euro(utilizare pentru locuine ntr-o zon industrial), deci n total 165.000 euro.

5.4.5 Utilizri multiple

Deseori cea mai bun utilizare pentru un lot de teren implic mai multe tipuri de utilizri. De exemplu: pe un teren s-ar putea construi n fa (la strad), un complex comercial cu case n spate sau blocuri n jurul unui teren de golf i case pe terenul rmas. Dac terenul este n zona industrial, atunci n fa se vor amplasa magazine i n spate depozite i/sau mici ateliere/fabrici.

Evaluatorul va estima contribuia la valoare a fiecrei utilizri, dar trebuie s se asigure c suma valorilor utilizrilor separate nu depseste valoarea total a proprietii.

5.4.6 Utilizri speciale

Deoarece proprietile cu destinaie special sunt adecvate numai pentru o singur utilizare sau pentru un numr foarte limitat de utilizri, evaluatorul va ntmpina dificulti n specificarea cele mai bune utilizri. De fapt, cea mai bun utilizare este continuarea utilizrii actuale dac se dovedeste viabil.

Dac utilizarea curent este depreciat fizic sau funcional i alte utilizri alternative nu sunt fezabile, atunci cea mai bun utilizare este demolarea i casarea construciei. Uneori aceste proprieti se analizeaz pe baza a dou utilizri:

- continuarea utilizrii speciale existente;

- conversia la o utilizare alternativ.

5.4.7 Utilizri speculative

Terenul pstrat pentru vnzare ulterioar poate fi considerat ca o investiie speculativ. Cumprtorul sau proprietarul poate crede c valoarea terenului va creste, dar exist un ris considerabil c nu va aprea cresterea asteptat ct timp speculatorul deine terenul. Cu toate acestea, valoarea actual a terenului este o funcie de cea mai bun utilizare a sa n viitor i deci evaluatorul trebuie s ia n discuie cea mai bun utilizare potenial n viitor.

5.4.8 Teren n exces

Unele loturi de teren sunt prea mari pentru principala lor cea mai bun utilizare. Unele proprieti construite au terenuri n exces care nu sunt necesare construciilor existente. n unele cazuri, cea mai bun utilizare a terenului n exces este s rmn liber. n alte situaii, poate fi o extindere n viitor a construciilor existente sau dezvoltri viitoare ca o entitate separat. Terenul de parcare, sau terenul de joac nu este teren n exces.1