cynllun datblygu lleol sir fynw canllawiau cynllunio atodol ......cynllun datblygu lleol o 2011-2021...

Cynllun Datblygu Lleol Sir Fynw Canllawiau Cynllunio Atodol

Tai Fforddiadwy Gorffennaf 2019

Cyngor Sir Fynwy Cynllun Datblygu Lleol Mabwysiedig 2011-2021

Tai Fforddiadwy Canllawiau Cynllunio

Atodol

Gorffennaf 2019

Polisi Cynllunio

Cyngor Sir Fynwy Neuadd y Sir, Rhadyr, Brynbuga, Sir Fynwy

NP15 1GA Ffôn 01633 644429

E-bost: [email protected]

CYNNWYS

Tudalen

1. Cyflwyniad 1

2. Tai Fforddiadwy 1

3. Yr Angen am Dai Fforddiadwy yn Sir Fynwy 4

4. Polisïau Cynllunio Sir Fynwy ar Dai Fforddiadwy 4

5. Opsiynau ar gyfer Cyflenwi Tai Fforddiadwy 18

6. Y Broses Cais Cynllunio ac Adran 106 22

7. Monitro a Thargedau 25

Cysylltiadau

Atodiadau

1. Arwynebedd Llawr Canllawiau ar Gostau Fforddiadwy 2. Enghraifft o Gytundebau Adran 106 Safonol ar gyfer Cyfraniadau

Ariannol Tai Fforddiadwy 3. Sut i Gyfrif Cyfraniadau Ariannol ar gyfer Tai Fforddiadwy 4. Rhestr Wirio ar gyfer Asesu Gofynion Tai Fforddiadwy

Cynllun Datblygu Lleol Sir Fynwy Canllawiau Cynllunio Tai Atodol Tai Fforddiadwy Gorffennaf 2019

1

1. CYFLWYNIAD 1.1 Mae’r nodyn hwn yn un o gyfres o nodiadau Canllawiau Cynllunio Atodol (‘y

Canllawiau’) a baratowyd i roi gwybodaeth a chyngor cefnogi ar weithredu polisïau cynllun datblygu y Cyngor. Bwriedir i’r Canllawiau hyn roi arweiniad clir ar y prif ystyriaethau y bydd y Cyngor yn eu pwyso a’u mesur wrth ddod i benderfyniadau ar geisiadau cynllunio ac yn yr achos hwn sut y caiff polisi cynllunio ar dai fforddiadwy ei gyflenwi yn ymarferol.

1.2 Diwygiwyd y canllawiau er mwyn diweddaru data tai yn Adrannau 2 a 3 ac i roi

symleiddiad ac eglurdeb yng nghyswllt nifer o feysydd eraill, er enghraifft Adrannau 4A, 4B a 4C2. Diwygiwyd Adran 4B1 yn dilyn newid y dull ar gyfer cyfrif cyfraniadau ariannol at dai fforddiadwy. Caiff y newidiadau hyn eu llywio gan brofiad a thystiolaeth o hyfywedd .

1.3 Statws

1.3.1 Cafodd y Canllawiau hyn eu paratoi yng nghyd-destun Cynllun Datblygu Lleol

Mabwysiedig Cyngor Sir Fynwy, Chwefror 2014. 1.3.2 Mae’r Canllawiau yn atodi cynllun datblygu y Cyngor, gyda dim ond y polisïau a

gynhwysir yn y cynllun datblygu â’r statws arbennig a roddwyd gan Adran 38(6) Deddf Cynllunio a Phrynu Gorfodol 2004. Fodd bynnag, mae Llywodraeth Cymru yn dweud y gellir rhoi ystyriaeth i’r Canllawiau fel ystyriaeth berthnasol wrth benderfynu ceisiadau cynllunio ac apeliadau.

1.3.3 Cafodd y Canllawiau hyn eu mabwysiadu yn dilyn ymgynghoriad cyhoeddus.

Mae’n ffurfio ystyriaeth berthnasol y dylid roi pwysau iddi mewn penderfyniadau cynllunio.

2 TAI FFORDDIADWY

2.1 Mae’r ffaith fod prisiau tai yn uchel yng nghyswllt enillion yn broblem sylweddol

i Sir Fynwy, fel bod angen tai fforddiadwy ychwanegol yn y sir ar gyfer ardaloedd trefol a hefyd ardaloedd gwledig, yn neilltuol ar gyfer y rhai sy’n byw ac yn gweithio yma.

2.2 Mae fforddiadwyedd tai yn gonsyrn ledled Cymru. Ym mis Hydref 2018 roedd

pris cyfartalog tai yng Nghymru yn £186,256 a’r gymhareb prisiau tai i enillion yn 6:1. O gymharu, yn Sir Fynwy roedd pris cyfartalog tai yn £307,600, gyda’r gymhareb prisiau tai i enillion chwartel isaf yn 9:1 (Ffynhonnell: Hometrack 30/10/2018).

2.3 Mae’r ffigurau hyn yn dangos pa mor anodd yw hi i bobl leol brynu eu cartref

cyntaf neu symud i gartref mwy yn y sir pan mae eu hamgylchiadau teuluol yn newid. Yn 2018, roedd y cyflog wythnosol crynswth llawn-amser ar gyfer preswylwyr Sir Fynwy yn £638.50 (Dynion £690.90 a Menywod £567.50), o gymharu gyda chyflog wythnosol cyfartalog Cymru o £518.60 (Dynion £551.90 a Menywod £474.10). Fodd bynnag, mae’r cyflog wythnosol crynswth llawn-

2 Cynllun Datblygu Lleol Sir Fynwy Canllawiau Cynllunio Tai Atodol Tai Fforddiadwy Gorffennaf 2019

amser yn ôl gweithe yn rhoi darlun gwahanol gyda phobl yn gweithio yn y Sir ond yn ennill £537.80 yr wythnos (Dynion £578.90 a Menywod £469.30), o gymharu â ffigurau Cymru o £509.00 yr wythnos (Dynion £541.60 a Menywod £469.50) (Ffynhonnell: NOMIS 3/10/18). Mewn geiriau eraill, mae gan Sir Fynwy economi ddeuol. Mae cymwysterau, sgiliau ac enillion y preswylwyr yn uwch na’r cyfartalog rhanbarthol a chenedlaethol, fodd bynnag ar gyfer y rhai sy’n gweithio yn yr ardal mae enillion yn is a’r gyflogaeth yn gymharol llai sgilgar.

2.4 Yn hanesyddol bu twf poblogaeth net oherwydd mewnfudo: byddai poblogaeth y Sir yn gostwng fel arall oherwydd bod mwy o farwolaethau na genedigaethau. Mae gan y Sir boblogaeth anghytbwys yn ddemograffig gyda chyfran gynyddol o bobl dros 65 a thros 85 oed, a chyfran isel o bobl 20-40 oed. Gydag oedan cymedrig o 48 a phoblogaeth economaidd weithgar fach, mae sylfaen economaidd y Sir yn wan ar hyn o bryd. Mae marchnad tai y Sir yn parhau i berfformio’n gryf gyda thai ar werth yn sicrhau cyfran uchel o’r pris gofyn, a thai'n cael eu gwerthu'n gyflym. Mae tai yn Sir Fynwy, ar gyfartaledd, yn cymryd 4.6 wythnos i’w gwerthu o gymharu gyda chyfartaledd Cymru o 10.2 wythnos. Bydd tai hefyd yn sicrhau, ar gyfartaledd, 95% o’r pris gofyn. Felly bydd prisiau tai yn parhau ar lefel sylweddol uwch na’r hyn y gall pobl leol ei fforddio. (Ffynhonnell: Hometrack Housing Intelligence, Medi 2018).

2.5 Mae’r system cynllunio yn ddull cynyddol bwysig o wella’r cyflenwad o dai

fforddiadwy ar gyfer pobl leol. Mae Cyngor Sir Fynwy yn cydnabod hyn ac yn awyddus i sicrhau fod gan ddatblygwyr a phobl leol gyfarwyddyd clir ar sut y bydd polisïau ei gynllun datblygu a phenderfyniadau ar geisiadau cynllunio yn gweithredu ac felly gyfrannu at un o’r canlyniadau a ddymunir yng Nghynllun Busnes Corfforaethol y Cyngor 2017-2022. Un o’r materion allweddol yn y Cynllun Busnes yw ‘darparu tai ansawdd uchel, yn cynnwys tai fforddiadwy, i ddiwallu anghenion ein cymunedau ac i fynd i’r afael ag anghenion ein demograffiaeth newidiol’. Mae’r cysylltiad rhwng tai ac iechyd wedi hen ennill ei blwyf. Mae ansawdd y cartref yn cael effaith sylweddol ar iechyd; mae cartref cynnes, sych a diogel yn gysylltiedig gyda gwell iechyd. Yn ogystal â gofynion tai sylfaenol, mae ffactorau eraill sy’n helpu i wella llesiant yn cynnwys y gymdogaeth, sicrwydd daliadaeth ac addasiadau ar gyfer rhai gydag anableddau. Caiff y manteision i iechyd, dysgu a ffyniant hefyd eu hadlewyrchu ar dudalen 42 Polisi Cynllunio Cymru Rhifyn 10, Medi 2018. Mae Cynllun Llesiant Sir Fynwy, Ebrill 2018, yn adnabod yr ‘angen i edrych eto ar y cyflenwad a’r gymysgedd o stoc tai i sicrhau fod tai addas a fforddiadwy ar gael i bob grŵp demograffig’.

2.6 Cafodd y Canllawiau Cynllunio Atodol yma eu paratoi yng nghyd-destun polisi

cynllunio diweddaraf Llywodraeth Cymru ar dai fforddiadwy a gynhwysir yn Polisi Cynllunio Cymru Rhifyn 10, Rhagfyr 2018 a Nodyn Cyngor Technegol 2 Cynllunio a Thai Fforddiadwy, Mehefin 2006.


3

2.7 Polisi Cynllunio Cymru Rhifyn 10, Rhagfyr 2018

2.7.1 Mae Polisi Cynllunio Cymru yn rhoi canllawiau strategol cenedlaethol cynhwysfawr yng nghyswllt materion cynllunio defnydd tir yng Nghymru. Mae paragraff 4.2.1 yn dweud yn rhannol y dylai ‘datblygiadau tai newydd mewn ardaloedd trefol a gwledig gynnwys cymysgedd o fathau, deiliadaeth a meintiau tai'r farchnad agored a fforddiadwy i ddiwallu'r amrywiaeth o anghenion tai dynodedig a chyfrannu at ddatblygu cymunedau cynaliadwy a chydlynus'.

2.7.2 Mae paragraff 4.2.2 Polisi Cynllunio Cymru 10 yn dweud fod yn rhaid i’r system cynllunio:

'nodi cyflenwad o dir i helpu i fodloni’r gofyniad tai a diwallu anghenion

gwahanol cymunedau ledled pob deiliadaeth; sicrhau bod modd darparu amrywiaeth o dai’r farchnad agored a thai

fforddiadwy sydd wedi’u dylunio’n dda, yn effeithlon o ran ynni ac o ansawdd da a fydd yn helpu i greu lleoedd cynaliadwy; a

canolbwyntio ar fodloni’r gofyniad a’r cyflenwad tir cysylltiedig'. 2.7.3 Yng nghyswllt angen, mae paragraff 4.2.25 yn dweud: 'Mae angen y gymuned

am dai fforddiadwy yn ystyriaeth gynllunio berthnasol wrth lunio polisïau cynlluniau datblygu a phenderfynu ceisiadau cynllunio perthnasol.'

2.8 Diffiniadau o Dai Fforddiadwy

2.8.1 Mae paragraff 4.2.25 Polisi Cynllunio Cymru 10 yn diffinio tai fforddiadwy:

'Ystyr tai fforddiadwy at ddibenion y system cynllunio defnydd tir yw tai y mae mecanweithiau diogel yn berthnasol iddynt er mwyn sicrhau eu bod ar gael i’r rhai na allant fforddio tai ar y farchnad agored, gan gynnwys y meddiannydd cyntaf a phob meddiannydd dilynol.'

2.8.2 Mae paragraff 4.2.26 yn ymestyn y diffiniad hwn ymhellach gan nodi:

'Mae tai fforddiadwy yn cynnwys tai cymdeithasol ar rent sy’n eiddo i awdurdodau lleol a landlordiaid cymdeithasol cofrestredig a thai canolradd lle mae’r prisiau neu’r rhenti yn uwch na rhent tai cymdeithasol ond yn is na’r prisiau neu’r rhenti ar y farchnad agored.'

Mae’r diffiniadau hyn o dai fforddiadwy yn gwrthgyferbynu gyda’r diffiniad ym mharagraff 4.2.26 am dai marchnad cyffredinol:

'Cyfeirir at bob math arall o dai fel ‘tai ar y farchnad agored’, hynny yw tai preifat ar werth neu ar rent lle mae’r pris yn cael ei bennu yn y farchnad agored a lle nad yw’r awdurdod lleol yn rheoli pwy sy’n byw ynddynt'.


Aiff paragraff 4.2.26 ymlaen i ddweud:

'Sylweddolir y gall rhai cynlluniau ddarparu ffyrdd cam-wrth-gam o gyrraedd perchenogaeth lawn ac os felly rhaid cael trefniadau diogel i sicrhau bod y derbyniadau cyfalaf yn cael eu hailgylchu i ddarparu tai fforddiadwy yn eu lle'.

2.9 Fforddiadwyedd

2.9.1 Mae angen diffinio ‘fforddiadwyedd’. Mae canllawiau Llywodraeth Cymru yn diffinio hyn fel: 'gallu aelwydydd neu ddarpar aelwydydd i brynu neu i rentu eiddo sy’n diwallu anghenion yr aelwyd heb unrhyw gymhorthdal' (Llywodraeth Cymru TAN 2, para 4.1).

Mae’r cymhorthdal y cyfeirir ato yn y dyfyniad uchod yn gymhorthdal ar yr annedd ei hun, sy’n helpu ei gwneud yn fwy fforddiadwy. Mae gwahanol lefelau o gymhorthdal yn dibynnu ar y gwahanol fathau o ddaliadaeth, felly yn creu ystod eang o opsiynau fforddiadwy.

2.9.2 Dylai hyn cael ei benderfynu yn ardal pob marchnad tai leol mewn ardal

Awdurdod a byddai’n seiliedig ar ffactorau tebyg i’r gymhareb o incwm aelwyd i bris annedd.

3. YR ANGEN AM DAI FFORDDIADWY YN SIR FYNWY

3.1 Fe wnaeth yr Asesiad o’r Farchnad Tai Leol a gomisiynwyd gan y Cyngor ym

Mehefin 2010, helpu i lywio’r targed o 960 cartref fforddiadwy dros gyfnod y Cynllun Datblygu Lleol o 2011-2021 a nodir ym Mholisi S4. Mae’r Asesiad o’r Farchnad Tai Leol diweddar (Medi 2018) yn dangos diffyg blynyddol o 468 o dai fforddiadwy. Fodd bynnag ni ddylid cymryd y ffigur hwn fel targed blynyddol ar gyfer darparu tai fforddiadwy gan nad cartrefi adeilad newydd yw’r datrysiad cyflawn i’r cyflenwad o dai fforddiadwy yn y Sir. Mae targed y Cynllun Datblygu Lleol o 960 dros gyfnod cynllun 2011-2021 yn parhau i fod y targed tai fforddiadwy.

4. POLISÏAU CYNLLUNIO SIR FYNWY AR DAI FFORDDIADWY

4.1 Polisi S4 Cynllun Datblygu Lleol Mabwysiedig Sir Fynwy yw’r prif ddull o gyflawni’r

targed tai fforddiadwy y cyfeirir ato yn yr ail baragraff. Mae Polisi S4 yn nodi’r trothwyon lle mae’n rhaid darparu tai fforddiadwy a’r canran o dai fforddiadwy fydd ei angen ym mhob achos, yn dibynnu ar leoliad y safle datblygu.


5

Polisi A4 – Darpariaeth Tai Fforddiadwy

Bydd darpariaeth yn y Cynllun Datblygu Lleol Cyfnod 2011-2021 ar gyfer tua 960 o gartrefi fforddiadwy. I gyflawni’r targed hwn disgwylir: Yn y Prif Drefi a’r Aneddiadau Eilaidd Gwledig a ddynodir ym Mholisi S1

bydd safleoedd datblygu gyda chapasiti ar gyfer 5 annedd neu fwy yn gwneud darpariaeth (yn amodol ar asesiad hyfywedd priodol) ar gyfer 35% o gyfanswm nifer yr anheddau ar y safle i fod yn fforddiadwy.

Yn aneddiadau Glannau Hafren a ddynodir ym Mholisi S1 bydd safleoedd datblygu gyda chapasiti ar gyfer 5 annedd neu fwy yn gwneud darpariaeth (yn amodol ar asesiad priodol o hyfywedd) i 25% o gyfanswm nifer yr anheddau ar y safle fod yn fforddiadwy.

Yn y Prif Bentrefi a ddynodir ym Mholisi A1: o Bydd safleoedd datblygu gyda chapasiti ar gyfer 3 annedd neu fwy

yn gwneud darpariaeth i o leiaf 60% o gyfanswm nifer yr anheddau ar y safle i fod yn fforddiadwy.

Yn y Mân Bentrefi a ddynodir ym Mholisi A1 lle mae cydymffurfiaeth gyda Pholisi H3:

o Bydd safleoedd datblygu gyda chapasiti ar gyfer 4 annedd yn gwneud darpariaeth i 3 annedd fod yn fforddiadwy.

o Bydd safleoedd datblygu gyda chapasiti ar gyfer 3 annedd yn gwneud darpariaeth i 2 annedd fod yn fforddiadwy.

Mewn cefn gwlad agored bydd datblygiadau'n cynnwys àddasu adeiladau presennol neu is-rannu anheddau presennol i ddarparu 3 neu fwy o anheddau ychwanegol yn gwneud darpariaeth (yn amodol ar asesiad hyfywedd priodol) i 35% o gyfanswm nifer yr anheddau fod yn fforddiadwy.

Bydd safleoedd datblygu gyda llai o gapasiti na’r trothwy a nodir uchod yn gwneud cyfraniad ariannol tuag at ddarpariaeth tai fforddiadwy yn ardal yr awdurdod cynllunio lleol.

Heblaw mewn Prif Bentrefi, wrth benderfynu faint o dai fforddiadwy y dylid eu darparu ar safle datblygu, caiff y ffigur sy’n ganlyniad i weithredu’r gyfran sydd ei angen i gyfanswm nifer yr anheddau ei dalgrynnu i’r rhif cyfan agosaf (lle mae hanner yn talgrynnu). Bydd capasiti’r safle datblygu yn seiliedig ar ddwysedd tybiedig y gellir ei gyflawni o 30 annedd fesul hectar.


4.2 Caiff yr hierarchaeth aneddiadau y cyfeirir atynt ym Mholisi 4 ei nodi ym Mholisi S1 y Cynllun Datblygu lleol, sef:

Prif Drefi: Y Fenni, Cas-gwent a Threfynwy Aneddiadau Glannau Hafren: Caerwent, Cil-y-coed, Gwndy, Magwyr, Porthysgewin, Rogiet a Sudbrook. Aneddiadau Eilaidd Gwledig: Brynbuga, Llan-ffwyst, Rhaglan a Phenperllenni. Prif Bentrefi: Cross Ash, Devauden, Dingestow, Drenewydd Gelllifarch/ Mynyddbach, Felinfach, Grysmwnt, Llandewi Rhydderch, Llandogo, Llanelen, Llangybi, Llanisien, Llanfair Cilgedin, Matharn, Penallt, Pwllmeurig, St Arvans, Tryleg, Werngifford/Pandy Mân Bentrefi: Betws Newydd, Broadstone/Catbrook, Brynygwenyn, Coed-y-Paen, Crug, Cuckoo’s Row, Great Oak, Gwehelog, Llanarth, Llandegfedd, Llandeilo Gresynni, Llandenni, Llanfair Discoed, Llangwm, Llanofer, Llansoi, Llantrisant, Llanfable, Llanfihangel Troddi, Penpergwm, Tyndyrn, Tredynog, Y Bryn, Y Narth. Cefn Gwlad Agored

4.3 Mae pum math o ddatblygiadau preswyl a nodir yn A-E a allai godi wrth

ddarparu tai fforddiadwy dan Bolisi S4 sydd angen eu hystyried ymhellach:

A) Datblygiadau o 5 annedd neu fwy yn y Prif Drefi, Aneddiadau Eilaidd Gwledig ac Aneddiadau Glannau Hafren.

B) Datblygiadau 1-4 annedd yn y Prif Drefi, Aneddiadau Eilaidd Gwledig ac Aneddiadau Glannau Hafren.

C) Datblygiadau mewn Prif Bentrefi D) Datblygiadau mewn Mân Bentrefi. E) Datblygiadau mewn cefn gwlad agored.

4.4 Rhoddir canllawiau penodol ar y materion hyn yn y dalenni gwybodaeth dilynol

a’r rhestri gwirio yn Atodiad 4.


7

A. DATBLYGIADAU 5 ANNEDD NEU FWY YN Y PRIF DREFI, ANEDDIADAU EILAIDD GWLEDIG AC ANEDDIADAU GLANNAU HAFREN.

Lle derbynnir cais am ddatblygiad preswyl yn yr aneddiadau hyn, y cam cyntaf yn ei asesiad fydd:

A.1 Sefydlu arwynebedd net y safle a chyfrif capasiti’r safle yn seiliedig ar y

dwysedd tybiedig y gellir ei gyflawni o 30 annedd fesul hectar.

i. Mae’n ofyniad o faen prawf DES1 Polisi Cynllun Datblygu Lleol i) er mwyn gwneud y defnydd mwyaf effeithiol o dir, y dylai’r isafswm dwysedd net ar gyfer datblygiadau preswyl fod yn 30 annedd fesul hectar. Caiff yr arwynebedd net y gellir ei ddatblygu ei diffinio fel bod yn eithrio arwynebedd a gymerir ar gyfer defnyddiau eraill megis cyflogaeth neu na fedrir eu datblygu am un rheswm neu’r llall, yn cynnwys ffyrdd mynediad mewnol a gofod agored sy’n digwydd bod rhwng tai, ardaloedd chwarae ac yn y blaen. Dylid cadw ystyriaethau tebyg mewn cof wrth gyfrif capasiti’r safle yng nghyswllt Polisi S4.

ii. Caiff capasiti’r safle ei gyfrif fel ffigur ‘net’ gyda’r nifer o unrhyw anheddau

presennol ar safle sydd i gael eu dychwel, is-rannu neu eu cadw yn cael eu tynnu o’r cyfanswm capasiti i roi ffigur capasiti terfynol ar gyfer dibenion Polisi S4.

A.2 Os yw capasiti’r safle yn 5 neu fwy o anheddau yna caiff y gofyniad tai

fforddiadwy i gael ei ddarparu ar y safle ei gyfrif fel 35% yn y Prif Drefi ac Aneddiadau Eilaidd Gwledig a 25% yn Aneddiadau Glannau Hafren, yn amodol ar a) a b) islaw.

A.2.a) Os nad yw’r datblygiad hwnnw yn cyflawni 30 annedd fesul hectar ac yr ystyrir

nad oes diffyg cydymffurfiaeth sylweddol gyda Pholisi DES1 i) yna dylid cyfrif y gofyniad tai fforddiadwy ar gapasiti a gytunwyd ar gyfer y safle (yn hytrach na’r capasiti ‘damcaniaethol’ o 30 annedd fesul hectar).

A.2.b) Wrth benderfynu faint o dai fforddiadwy ddylai gael eu darparu ar safle datblygu,

caiff y ffigur a geir o weithredu’r gyfran sydd ei hangen i gyfanswm nifer yr anheddau ei dalgrynnu i’r rhif cyfan agosaf (lle mae hanner yn talgrynnu).

A.3 Os yw capasiti'r safle datblygu yn is na’r trothwy o 5 annedd yna bydd

angen cyfraniad ariannol tuag at dai fforddiadwy yn ardal yr awdurdod cynllunio lleol (gweler B).

A.4 Lle caiff y trothwy ar gyfer tai fforddiadwy ei gyrraedd, rhoddir ystyriaeth i’r

ffactorau dilynol wrth weithredu Polisi S4:

i. Dylai’r cymysgedd o fathau, meintiau a daliadaethau tai adlewyrchu anghenion lleol. (Mae’n rhaid sefydlu hyn o adran Gwasanaethau Tai y Cyngor ar sail safle unigol yn unol ag anghenion neilltuol y gymuned lle mae’r safle).


ii. Caiff darpariaeth ar gyfer tai fforddiadwy ei sicrhau drwy Gytundebau Adran 106.

iii. Dylid darparu tai fforddiadwy ar y safle (os nad oes amgylchiadau eithriadol sy’n cyfiawnhau darpariaeth oddi ar y safle, fel y’u hystyrir ym mharagraff 5.10 y Canllawiau Cynllunio Atodol hyn) a dylai adlewyrchu nodweddion yr ardal neu weddill y safle.

iv. Gellir dileu hawliau datblygu a ganiateir i ddeiliaid tai fel y gellir gweithredu rheolaeth dros ymestyn neu addasu anheddau mewn ffyrdd fyddai’n newid eu fforddiadwyedd i ddefnyddwyr y dyfodol.

v. Wrth geisio negodi elfen o dai fforddiadwy ar safle bydd y Cyngor yn rhoi ystyriaeth i faint safle, addasrwydd ac economeg darpariaeth; p’un ai a fydd costau neilltuol yn gysylltiedig gyda datblygu’r safle; a ph'un a fyddai darparu tai fforddiadwy yn ei gwneud yn anos gwireddu amcanion cynllunio eraill sydd angen blaenoriaeth wrth ddatblygu’r safle.

vi. Bydd rhwymedigaethau cynllunio a thai fforddiadwy yn cael effaith ar werthoedd tir a disgwyliadau perchnogion tir. Disgwylir i ymgeiswyr fod wedi ystyried yn llawn gyfanswm cost datblygu, yn cynnwys y rhwymedigaethau cynllunio gofynnol seiliedig ar bolisi ac unrhyw gostau annormal rhesymol y gwyddys amdanynt, wrth negodi prynu’r tir. Caiff asesiadau hyfywedd eu cyfyngu i safleoedd lle mae amgylchiadau eithriadol na chafodd eu rhagweld y tu allan i gwmpas risg marchnad arferol, er enghraifft lle mae dirwasgiad neu newidiadau economaidd sylweddol tebyg wedi digwydd ers i’r cynllun gael ei fabwysiadu neu lle mae budd adfywio yn drech wrth ddatblygu’r safle.

vii. Ble mae’r safle’n dal dan opsiwn gan ddatblygydd, disgwylir bob amser y gellir cyflawni’r gofynion polisi, cyn belled nad yw'r cynllun yn annormal o gostus neu’n annormal dan werth ar gyfer yr ardal. Mae’n rhaid i’r costau hyn gael eu hadlewyrchu yn y pris mae’r datblygydd yn prynu’r safle amdano gan sicrhau fod y safle datblygu arfaethedig yn economaidd hyfyw i gyflawni gofynion tai fforddiadwy y Cyngor. Os oes unrhyw amheuaeth am hyfywedd ar safle neilltuol, bydd y datblygwr yn gyfrifol am gynnig pris is i’r tirfeddiannwr am y safle neu i gynyddu’r gymysgedd o unedau marchnad ar y safle i gyflawni’r polisi tai fforddiadwy.

viii. Lle dyfernir bod angen asesiad hyfywedd, bydd y Cyngor yn ei gwneud yn ofynnol i ymgeiswyr roi gwybodaeth fanwl a thystiolaeth gefnogi. Bydd lefel y dystiolaeth gefnogi sydd ei hangen yn dibynnu ar i ba raddau mae’r mewnbynnau hyfywedd yn gwyro o baramedrau derbyniol yn seiliedig ar normau diwydiant. Rhaid esbonio unrhyw ‘dybiaethau’ yn glir a'u cyfiawnhau. Mae angen dull ‘llyfr agored’, Caiff unrhyw dystiolaeth yn ymwneud â’r asesiad hyfywedd wedyn ei hasesu’n annibynnol gan y Prisiwr Ardal, a bydd y datblygwr yn talu am y gost. Caiff yr holl werthusiadau hyfywedd eu cyhoeddi yn y parth cyhoeddus.

ix. Gofynion cyffredinol:


9

Gofynion polisi’r Cyngor ddylai fod y man cychwyn ar gyfer ymgeiswyr a dylai gwerthusiadsau hyfywedd yn ddilynol weithio’n ôl o hyn. Bydd y Cyngor yn disgwyl i drafodion tir adlewyrchu polisi yn hytrach na’r ffordd arall o gwmpas.

Dylid rhoi tystiolaeth i ddangos pa ystyriaeth a roddwyd i ddewisiadau eraill er mwyn gwella hyfywedd. Gall mesurau o’r fath cynnwys newid dwysedd, cynllun a chymysgedd anheddau marchnad datblygiad.

A.6 Cynllun a Dyluniad

Mae’r Cyngor angen dull ‘pot pupur’ ar gyfer tai fforddiadwy yn hytrach na darparu mewn cilfachau. Dylai anheddau ar gyfer tai fforddiadwy fod mewn clystyrau o ddim mwy na 6-15 uned, yn dibynnu ar gyfanswm maint y datblygiad. Dylai dyluniad a deunyddiau anheddau a adeiladwyd i gydymffurfio gyda pholisïau tai fforddiadwy fod yn debyg i’r rhai yn y tai marchnad cyfagos.


B. DATBLYGIADAU 1-4 ANNEDD MEWN PRIF DREFI, ANEDDIADAU EILAIDD GWLEDIG AC ANEDDIADAU GLANNAU HAFREN.

Mae’n egwyddor sylfaenol ym Mholisi S4 y dylai pob datblygiad preswyl (yn cynnwys ar raddfa annedd sengl) gyfrannu at ddarparu tai fforddiadwy yn ardal yr awdurdod cynllunio lleol, p’un ai yw maint y datblygiad yn is na’r trothwy ar gyfer darpariaeth ar y safle ai peidio. Fodd bynnag, mae’r eithriadau dilynol yn weithredol yng nghyswllt addasu adeiladau preswyl.

Addasu Adeiladau Preswyl

Caiff Addasu Ysguboriau Unigol eu heithrio rhag talu cyfraniad ariannol oherwydd hyfywedd. Fodd bynnag, lle mae cynnydd o 2-4 annedd fel canlyniad i drosi ysgubor neu nifer o ysguboriau cyfagos, ceisir cyfraniad ariannol yn defnyddio’r cyfrifiad islaw ac yn Atodiad 3.

Caiff adeiladau masnachol a gaiff eu haddasu megis fflatiau uwchben siopau neu swyddfeydd yn cynnwys cynigion am 1-4 annedd eu heithrio rhag gwneud cyfraniad ariannol tuag at dai fforddiadwy.

Caiff addasu Adeiladau Rhestredig ar gyfer 1-4 annedd hefyd eu heithrio rhag talu cyfraniad ariannol.

B.1 Os yw capasiti’r safle yn is na’r trothwy (1-4 uned) lle mae angen tai fforddiadwy, cyn cael caniatâd cynllunio bydd angen i’r ymgeisydd ymrwymo i gytundeb A106 i dalu cyfraniad ariannol tuag at dai fforddiadwy yn y sector marchnad lle mae’r safle Caiff enghreifftiau o gytundebau Adran 106 a ddefnyddir ar gyfer y diben eu nodi yn Atodiad 2. Bydd angen talu cyfraniad tai fforddiadwy ar gwblhau a chyn meddiannu pob annedd y mae’r taliad yn cyfeirio ato.

i Bydd cyfraniad ariannol tuag at dai fforddiadwy yn cael effaith ar

werthoedd tir a disgwyliadau tirfeddianwyr, felly bydd y Cyngor yn disgwyl y bydd ymgeiswyr wedi rhoi ystyriaeth lawn i gyfanswm cost y datblygiad, yn cynnwys y cyfraniad ariannol gofynnol tuag at dai fforddiadwy, ac unrhyw gostau annormal, wrth negodi prynu tir.

ii Caiff y cyfraniad ariannol gofynnol ei gyfrif yn defnyddio’r gyfradd Swm

Cyfnewid (CS) ar gyfer pob ardal yn Sir Fynwy a gofod llawr mewnol yr annedd/anheddau mewn m2. Dylid nodi y byddai garejys cyfannol, fel rhan o unrhyw gynllun, yn cael eu cyfrif o fewn y gofod mewnol. Y ffigur o 58% yw’r gyfran y byddai’r tirfeddiannwr/datblygydd yn ei gyllido pa darperid yr unedau ar y safle.

Fformiwla: Cyfraniad Ariannol = Arwynebedd Llawr Mewnol (m2) x Cyfradd CS x 58%


11

iii Gellir cael y cyfrifiad gan Swyddog Cynllunio’r Cyngor. Caiff y cyfraniad ei osod ar gyfwerth 35% y capasiti a gytunwyd ar gyfer y safle (25% yng Nglannau Hafren).

Rhoddir cyfraddau Symiau Trawsnewid ac enghraifft o gyfrifiadau yn Atodiad 3.

Caiff cyfraniadau ariannol a gasglwyd gan y Cyngor eu defnyddio i ddarparu tai fforddiadwy yn yr Ardal Marchnad Tai y cânt eu casglu ohonynt. Gall y Cyngor gyfuno cyfraniadau ariannol o wahanol safleoedd os yn briodol a bydd yn gwario cyfraniadau yn y ffordd orau i gyflawni blaenoriaethau’r Cyngor ar gyfer tai fforddiadwy, a allai gynnwys adeiladau newydd, prynu cartref presennol, addasu adeiladau presennol neu ddod â chartref gwag yn ôl i ddefnydd. Gall nifer yr unedau a geir o wariant fod yn fwy neu lai na’r unedau a ddefnyddiwyd i gyfrif y cyfraniad gan y bydd mathau annedd, deiliadaeth, manylebion ac agweddau eraill yn amrywio rhwng cynlluniau.

Mae’r map islaw’n dangos y tair Ardal Marchnad Tai yn Sir Fynwy (Ffynhonnell: Asesiad Marchnad Tai Leol Sir Fynwy 2018).

B.2 Nid yw’r Cyngor yn dymuno llesteirio cyflenwad anheddau gan hunan-adeiladwyr

a allai fod yn adeiladu i ddiwallu eu hanghenion eu hunain. Felly, ni fydd angen i hunan-adeiladwyr y mae eu datblygiadau’n is na’r trothwy wneud cyfraniad ariannol. Mae hyn yn gydnaws gyda’r dull gweithredu a nodir yn Rheoliadau yr Ardoll Seilwaith Cymunedol a defnyddir yr un diffiniad o ‘hunan-adeiladu’ fel a nodir yn Rheoliadau Ardoll Seilwaith Cymunedol 54A, 54B, 54C a 54D fel y'u rhoddwyd yn Rheoliadau 2014 (gweler yr enghreifftiau o gytundebau safonol Adran 106 yn Atodiad 2).


i. Os yw datblygwr yn dymuno hawlio eithriad dan y ddarpariaeth hunan-adeiladu yna mae’n rhaid cyflwyno ffurflen1 cyn cwblhau pob annedd y mae'r taliad yn cyfeirio ato yn cadarnhau y bwriedir i’r annedd gael ei defnyddio gan berchennog y tir.

ii. O fewn 6 mis o feddiannu, mae’n rhaid cyflwyno ffurflen arall yn rhoi tystiolaeth o feddiannu gan y perchennog. Ar y pwynt hwn bydd y Cyngor yn cytuno gohirio'r taliad am gyfnod o ddwy flynedd a hanner o’r hysbysiad hwnnw.

iii. Gweithredir mecanwaith 'adfachu' ar unrhyw eithriad o’r fath fel os na chydymffurfir gyda’r meini prawf ar gyfer statws hunan-adeiladu o fewn cyfnod o dair blynedd o feddiannu’r annedd, yna caiff y gofyniad am gyfraniad tai fforddiadwy ei ailosod. Os bydd cydymffurfiaeth gyda’r cyfnod tair blynedd bydd y Cyngor, drwy amrywio’r Cytundeb Adran 106, yn cadarnhau na fydd angen unrhyw daliad ar yr annedd benodol honno.

1 Mae’r ffurflen eithriad ar gael yn Atodiad C o’r cytundeb Adran 106 safonol.


13

C. DATBLYGU YN Y PRIF DREFI. C.1 Safleoedd a ddyranwyd mewn prif bentrefi dan Bolisi SAH11 y Cynllun

Datblygu Lleol gyda’r diben penodol o ddarparu 60% tai fforddiadwy.

Mae problem benodol yn y Sir yn gysylltiedig â darpariaeth tai fforddiadwy mewn ardaloedd gwledig oherwydd gallu cyfyngedig preswylwyr presennol yng nghefn gwlad, yn neilltuol bobl ifanc, i fforddio tai, sy’n cyfyngu eu gallu i aros o fewn eu cymunedau presennol os ydynt angen cartref. Er mwyn sicrhau darpariaeth tai fforddiadwy hanfodol mewn ardaloedd gwledig, a gan gydnabod mai anaml y gwelir 100% o safleoedd eithriad gwledig tai gwledig, dyrannwyd nifer o safleoedd tai mewn Prif Bentrefi dan Bolisi SAH11 y Cynllun Datblygu Lleol gyda’r nod benodol o ddarparu tai fforddiadwy ar gyfer pobl leol.

Mae angen y safleoedd hyn dan Bolisi S4 i ddarparu isafswm o 60% tai fforddiadwy:

i. Bydd y gymysgedd a daliadaeth 60% tai fforddiadwy yn seiliedig ar

anghenion tai lleol a gellir cael yr wybodaeth hon gan Swyddog Strategaeth Tai y Cyngor ar sail safle unigol yn unol ag anghenion neilltuol y gymuned lle mae’r safle.

ii. Yn wahanol i safleoedd tai cyffredinol, felly lle nad yw’r ffigur a geir o

weithredu’r gyfran o dai fforddiadwy sydd ei angen i gyfanswm nifer yr anheddau yn rhif cyfan, dim ond ar i fyny y caiff y ffigur ei dalgrynnu.

iii. Mae Polisi SAH11 yn gosod uchafswm maint datblygiad ar 15 annedd er

mwyn sicrhau fod unrhyw ddatblygiad o ‘raddfa pentref’ yn unol â chymeriad yr aneddiadau. Gall y nifer yma fod yn llai mewn rhai pentrefi, fel y nodir ym Mholisi SAH11, sy’n rhoi maint y datblygiad a ystyrir yn dderbyniol gan roi ystyriaeth i nodweddion y pentref a’r safle neilltuol. Mae’n annhebyg y bydd yn dderbyniol mynd yn uwch na’r capasiti safle is yma os na fedrir dangos yn glir nad oes unrhyw effaith niweidiol ar ffurf a chymeriad pentref a’r tirwedd o amgylch.

iv. Cadarnhaodd Astudiaeth Hyfywedd Tai Fforddiadwy y Cynllun Datblygu

Lleol y bydd gofyniad am 60% tai fforddiadwy ar safleoedd gwledig yn galluogi cyfraniadau datblygydd tuag at gost darparu tai fforddiadwy gan y byddai gwerthoedd marchnad uchel ar gyfer tai mewn ardaloedd gwledig yn dal i roi gwerthoedd tir gweddilliol sy’n llawer uwch na gwerthoedd presennol tir amaethyddol a ddylai fod yn gymhelliant digonol i ddod â thir yn ei flaen ar gyfer datblygu. Rhaid cydnabod mai’r unig ddiben ar gyfer dyrannu’r safleoedd hyn yw darparu tai fforddiadwy ar gyfer pobl leol mewn ardaloedd gwledig. Heb y ddarpariaeth o 60% o dai fforddiadwy nid oes unrhyw gyfiawnhad dros ryddhau’r safleoedd hyn a dylai gwerthoedd tir disgwyliedig adlewyrchu hyn.

v. Bwriedir i'r tai fforddiadwy hyn gael eu cyflwyno yn defnyddio’r dulliau a


nodir yn adran 5 islaw. Mae’r Cyngor yn sylweddoli y gall weithiau fod costau annormal sy’n cyfyngu gallu datblygiad i roi’r cymhorthdal ariannol i gyflawni gofynion tai fforddiadwy. I ddechrau, fodd bynnag, nid oes unrhyw fwriad i ddefnyddio cymhorthdal ariannol i gefnogi safleoedd 60% tai fforddiadwy.

vi. Oherwydd amgylchiadau neilltuol y safleoedd 60% tai fforddiadwy hyn, ni

fydd y Cyngor yn gweithredu ei bolisi arferol o fod angen dyrannu tai fforddiadwy mewn dull ‘pot pupur’ ledled datblygiad. Sylweddolir mai’r ffordd orau o ddatblygu’r safleoedd hyn a galluogi’r tai marchnad i gyflawni ei botensial llawn ar gyfer cyflawni cymhrothdal ariannol ar gyfer yr elfen tai fforddiadwy yw caniatáu grwpio’r anheddau marchnad gyda’i gilydd.

vii. Bydd yr holl dai fforddiadwy a sicrheir ar safleoedd Cynllun Datblygu Lleol

mewn Prif Bentrefi yn rhoi blaenoriaeth i breswylwyr lleol drwy Bolisi Dyraniadau Gwledig y Cyngor.

C.2 Safleoedd Eraill mewn Prif Bentrefi

Mae cwmpas ar gyfer datblygiad mewnlenwi o fewn Ffin Datblygu Pentref a ddynodir yn y Cynllun Datblygu Lleol. Ar gyfer safleoedd eraill o fewn ffiniau datblygu Prif Bentrefi (h.y. ac eithrio’r safleoedd 60/40 a ddyranwyd) bydd angen darparu 35% o dai fforddiadwy ar safle ar gyfer datblygiadau adeilad newydd ac addasu adeiladau. Fodd bynnag, mae’r eithriadau dilynol yn weithredol yng nghyswllt addasiadau preswyl.

Addasiadau Preswyl

Caiff Addasiadau Ysguboriau Unigol mewn Prif Bentrefi eu heithrio rhag talu cyfraniad ariannol oherwydd hyfywedd. Fodd bynnag, lle mae cynnydd o 2-4 annedd fel canlyniad i addasu ysgubor neu nifer o ysguboriau cyfagos, ceisir cyfraniad ariannol yn defnyddio’r dull a nodir yn Adran 4 B1 ac Atodiad 3.

Caiff addasiadau masnachol megis fflatiau uwchben siopau neu swyddfeydd yn cynnwys cynigion ar gyfer 1-4 annedd eu heithrio rhag gwneud cyfraniad ariannol tuag at dai fforddiadwy, er y sylweddolir mai ychydig o gyfleoedd fydd ar gyfer addasu adeiladau o’r fath o fewn Prif Bentrefi.

Caiff addasu Adeiladau Rhestredig i 1 neu 4 annedd hefyd eu heithrio rhag talu cyfraniad ariannol.


15

D. DATBLYGU MEWN MÂN BENTREFI D.1 Mae Polisi S1 yn dynodi Mân Bentrefi lle caniateir datblygu graddfa fach yn yr

amgylchiadau a nodir ym Mholisi H3 y Cynllun Datblygu Lleol. Mân Bentrefi yw aneddiadau sydd (yn amodol ar fanylion) yn addas ar gyfer mewnlenwi mân o ddim mwy na 1 neu 2 annedd yn ganlyniad llenwi bwlch bach rhwng anheddau presennol. Dylai ceisiadau’n cyfeirio at ddatblygiadau mewnlenwi hefyd gyfeirio at Ganllawiau Cynlluniol Atodol Datblygiadau Mewnlenwi.

Bydd datblygiadau mewnlenwi mewn Mân Bentrefi, yn cynnwys 1 neu 2 annedd, yn gwneud cyfraniad ariannol tuag at dai fforddiadwy yn ardal yr awdurdod cynllunio lleol. Caiff hyn ei osod ar gyfwerth 35% nifer yr anheddau a gynigir yn y datblygiad. Fodd bynnag, mae’r eithriadau dilynol yn weithredol yng nghyswllt addasiadau preswyl mewn Mân Bentrefi.

Addasiadau Preswyl

Bydd Addasiadau Ysgubor Unigol mewn Mân Bentrefi yn cael eu heithrio rhag talu cyfraniad ariannol oherwydd hyfywedd. Fodd bynnag, lle mae cynnydd o 2-4 annedd yn ganlyniad addasu ysgubor neu nifer o ysguboriau cyfagos, ceisir cyfraniad ariannol yn defnyddio’r dull a nodir yn Adran 4B1 ac Atodiad 3.

Bydd addasiadau masnachol megis fflatiau uwchben siopau neu swyddfeydd yn cynnwys cynigion ar gyfer 1-4 annedd yn cael eu heithrio rhag gwneud cyfraniad ariannol tuag at dai fforddiadwy, er y cydnabyddir mai ychydig o gyfleoedd fydd ar gyfer addasiadau o’r fath o fewn Mân Bentrefi.

Caiff addasiadau Adeiladau Rhestredig i 1 i 4 annedd hefyd eu heithrio rhag talu cyfraniad ariannol.

D.2 Mae Polisi H3 yn cynnwys eithriad sy’n galluogi rhoi caniatâd cynllunio ar gyfer

hyd at 4 annedd ar safle mewnlenwi sy’n amlwg yn gydnaws gyda ffurf pentref (yn cynnwys heb fod yn arwain at golli gofodau agored sy’n ffurfio bwlch neu ardal agored pwysig) ac nad yw’n amlwg yn y tirlun. Gan fod cynigion o’r fath yn ‘eithriadol’ gan eu bod yn mynd tu hwnt i’r diffiniad arferol o ‘fân manlenwi’, ystyriwyd ei bod yn addas ceisio cyfran uwch o dai fforddiadwy na fyddai eu hangen fel arfer. Mae Polisi S4, felly, yn ei gwneud yn ofynnol yn y Mân Bentrefi a ddynodir ym Mholisi S1 lle mae cydymffurfiaeth gyda Pholisi H3:

D.2.a) Bydd safleoedd datblygu gyda chapasiti ar gyfer 4 annedd yn gwneud

darpariaeth i 3 annedd fod yn fforddiadwy. D.2.b) Bydd safleoedd datblygu gyda chapasiti ar gyfer 3 annedd yn gwneud

darpariaeth i 2 annedd fod yn fforddiadwy. i. Mewn achosion o’r fath, disgwylid y bydd yr annedd unigol marchnad

agored yn rhoi traws-gymhorthdal tuag at ddarpariaeth ar-safle tai fforddiadwy. Cynhelir asesiad hyfywedd ar bob safle fydd yn penderfynu swm y traws-gymhorthdal sydd ei angen.


E. DATBLYGIAD MEWN CEFN GWLAD AGORED E.1 Addasiau ac is-rannu

Mae Polisi S4 yn ei gwneud yn ofynnol i ddatblygiadau mewn cefn gwlad agored sy’n cynnwys addasu adeiladau presennol neu is-rannu anheddau presennol i ddarparu 3 neu fwy o anheddau ychwanegol wneud darpariaeth i 35% o gyfanswm nifer yr anheddau i fod yn fforddiadwy. Ystyrir mai hyn bob amser ddylai fod y nod wrth ddelio gyda cheisiadau o’r math hwn. Serch hynny, cydnabyddir nad yw bob amser yn ymarferol mewn sefyllfaoedd o’r fath i ddarparu tai fforddiadwy ar y safle. Mae hefyd yn anos amcangyfrif capasiti cynnig datblygu yn cynnwys adeiladau presennol o gymharu gyda chyfrif arwynebedd syml.

Bydd y Cyngor felly yn defnyddio dull mwy hyblyg mewn sefyllfaoedd o’r fath er yn gyffredinol bydd yn dal i fod angen cyfraniad ariannol tuag at dai fforddiadwy yn ardal yr awdurdod cynllunio lleol. Caiff hyn ei osod ar gyfwerth â 35% capasiti a gytunwyd ar gyfer y safle ac yn defnyddio'r Cyfrifydd Cyfraniad Ariannol Tai Fforddiadwy (a nodir yn Adran 4B ac Atodiad 3) ond rhoddir ystyriaeth ofalus i hyfywedd a goblygiadau ymarferol ceisiadau addasu ac is-rannu wrth asesu lefel y cyfraniad ariannol sydd ei angen. Fodd bynnag, mae’r eithriadau dilynol yn weithredol yng nghyswllt addasiadau preswyl.

Addasiadau Preswyl

Caiff Addasiadau Ysguboriau Unigol eu heithrio rhag talu cyfraniad ariannol

oherwydd hyfywedd. Fodd bynnag, lle mae cynnydd o 2-4 annedd yn ganlyniad addasu ysgubor neu nifer o ysguboriau cyfagos, ceisir cyfraniad ariannol yn defnyddio’r dull a nodir yn Adran 4 B1 ac Atodiad 3.

Caiff addasiadau Adeiladau Rhestredig o 1 i 4 annedd hefyd eu heithrio rhag talu cyfraniad ariannol.

E.2 Ceisiadau gwyro tu hwnt i ffiniau aneddiadau

Yn unol â phenderfyniad y Cyngor Llawn ar 21 Chwefror 2019 mae’n ofynnol i geisiadau gwyro ar safleoedd heb eu dyrannu ddarparu 35% o dai fforddiadwy ac ni chaniateir unrhyw negodiad.

E.3 Polisi Eithriadau Gwledig

Mae Polisi H7 y Cynllun Datblygu Lleol Mabwysiedig yn darparu dull polisi cynllunio pellach ar gyfer darparu tai fforddiadwy mewn ardaloedd gwledig o Sir Fynwy. Mae’n gwneud darpariaeth ar gyfer lleoli safleoedd tai fforddiadwy bach yn neu mewn pentrefi cyfagos ar dir na fyddai fel arall yn cael eu rhyddhau ar gyfer datblygu preswyl. Mewn amgylchiadau o’r fath dylid darparu tai fforddiadwy ar y safle ar gyfradd o 100%. Caiff polisi H7 ei nodi islaw:


17

i. Wrth geisio dynodi safleoedd o'r fath mae angen cydnabod ei bod yn annhebyg y bydd safleoedd ynysig mewn cefn gwlad agored neu’r rhai gyda grwpiau bach ac ysbeidiol o anheddau yn dderbyniol. Mae Polisi H7 yn cyfeirio’n benodol at safleoedd yn cydffinio ag Aneddiadau Eilaidd Gwledig, Prif Bentrefi a Mân Bentrefi. Byddai unrhyw gynigion ar gyfer lleoliadau heblaw’r rhain yn cael eu trin fel ceisiadau ‘Gwyro’ a bydd angen cyfiawnhad arbennig. Ystyriaeth bwysig arall yw’r cydbwysedd ym mhatrwm yr aneddiadau yn y gymuned.

ii. Bydd hefyd angen ddangos y byddai’r cynllun yn diwallu angen lleol gwirioneddol. Fel arfer byddai’r angen lleol hwn yn cyfeirio at rannau gwledig ardal y cyngor cymuned lle mae’r safle. Gellir sefydlu tystiolaeth o angen leol drwy nifer o wahanol ddulliau, yn cynnwys arolygon lleol, digwyddiadau ymgynghori lleol, dulliau eraill o dystiolaeth sylfaenol a data cofrestr tai. Fel gyda’r safleoedd tai fforddiadwy yn y Prif Bentrefi, bydd Polisi Dyraniadau Gwledig y Cyngor yn weithredol.

E.4 Polisi Adeiladu Eich Cartref Fforddiadwy Eich Hun

Mae Cyngor Sir Fynwy yn rhoi anogaeth gadarnhaol i bobl leol adeiladu eu cartref fforddiadwy i ddiwallu eu hanghenion tai eu hunain drwy’r polisi eithriadau gwledig. Dim ond gyda chyfyngiadau y caniateir safleoedd eithriad llain sengl a bydd y polisi ‘Adeiladu Eich Cartref Fforddiadwy Eich Hun’ ar gael ar y wefan. (Cynhwysir y ddolen yn y Canllawiau Cynllunio Atodol terfynol).

Polisi H7 – Eithriadau Gwledig Tai Fforddiadwy Rhoddir ystyriaeth ffafriol i leoli safleoedd tai fforddiadwy bach mewn ardaloedd gwledig yn cydffinio â’r Aneddiadau Eilaidd Gwledig, Prif Bentrefi a Mân Bentrefi a ddynodir ym Mholisi S1 na fyddai fel arall yn cael eu rhyddhau ar gyfer datblygiad preswyl ar yr amod y caiff yr holl feini prawf dilynol eu cyflawni:

a) Byddai’r cynllun yn diwallu angen lleol dilys (a ddangosir gan arolwg a gynhaliwyd yn briodol neu drwy gyfeirio at ddata angen tai amgen) na fedrai fel arall gael ei gyflawni yn yr ardal (is-ardal anghenion tai);

b) Lle nad oes landlord cymdeithasol cofrestredig yn gysylltiedig, mae trefniadau clir a digonol i sicrhau y caiff manteision tai fforddiadwy eu sicrhau ar gyfer y meddianwyr cyntaf a'r rhai dilynol;

c) Ni fyddai’r cynnig yn cael unrhyw effaith niweidiol sylweddol ar ffurf a chymeriad pentref a’r tirlun o amgylch na’n creu problemau traffig neu fynediad ychwanegol.


5. OPSIYNAU AR GYFER DARPARU TAI FFORDDIADWY 5.1 Mae'r Cyngor yn ei gwneud yn ofynnol i dai fforddiadwy gael eu rheoli gan

Landlord Cymdeithasol Cofrestredig (LCC) y dynodwyd parth datblygu iddynt yn Sir Fynwy gan Lywodraeth Cymru, gan fod gweithdrefnau eisoes yn eu lle i sicrhau fod anheddau yn parhau'n fforddiadwy am byth bythoedd.

5.2 Mathau o dai fforddiadwy.

Bydd y Cyngor yn defnyddio'r diffiniadau dilynol o dai fforddiadwy

Caiff tai rhent cymdeithasol eu gosod gan LCC i aelwydydd o gofrestr tai y Cyngor sy'n gymwys am dai rhent cymdeithasol. Caiff rhenti eu gosod ar lefelau meincnod Llywodraeth Cymru.

Mae cartrefi canolraddol yn gartrefi ar werth ac i'w rhentu ar gost uwch na rhent cymdeithasol ond is na lefelau marchnad. Gall y rhain gynnwys rhannu ecwiti a rhent canolraddol. Caiff y cyfan eu darparu drwy landlord LCC.

Daliadaeth niwtral yw lle na chaiff daliadaeth tai ei benderfynu ymlaen llaw ond a all amrywio yn ôl anghenion, modd a dewisiadau aelwydydd y cânt eu cynnig iddynt. Mae hyn yn cynnwys y daliadaethau a ddisgrifir uchod. Mae'r trefniant hwn yn rhoi hyblygrwydd gan ei fod yn galluogi math daliadaeth annedd i newid rhwng meddianwyr, neu hyd yn oed gyda'r un meddiannwr. Felly, er enghraifft, ar y feddiannaeth gyntaf gallai tŷ fod ar rent cymdeithasol, ond pan fydd y meddiannwr hwnnw yn gadael yr annedd gall y meddiannwr nesaf ddewis yr opsiwn Cymorth Prynu. Mewn achosion eraill, gallai annedd fod ar rent i ddechrau ond os yw amgylchiadau economaidd y meddiannwr yn gwella, gallent ddewis newid i Cymorth Prynu. Daliadaeth niwtral yw'r opsiwn darpariaeth a ffafrir gan Gyngor Sir Fynwy.

Gall pobl gyda gofynion llety penodol na fyddai efallai yn cael eu diwallu fel arall a lle dynodwyd angen geisio tai fforddiadwy arbenigol. Gall hyn gynnwys tai ymddeoliad cysgodol, tai wedi eu haddasu ar gyfer aelwydydd gydag anabledd corfforol a thai â chymorth, er enghraifft ar gyfer pobl digartref ifanc neu bobl gydag anawsterau dysgu.

5.3 Y dull a ffafrir gan y Cyngor ar gyfer sicrhau tai fforddiadwy drwy Gytundebau

Adran 106 yw i ddatblygwyr adeiladu tai i'w trosglwyddo i LCC. Bydd y dull hwn yn sicrhau cymunedau cymysg lle mae'r dull pot pupur o unedau tai fforddiadwy yn sicrhau cynllun lle na fedrir gwahaniaethu unedau fforddiadwy fel arall o'r tai perchen-feddiannwr.

5.4 Cyn cyflwyno cais cynllunio disgwylir i ddatblygwyr gydlynu gyda'r Cyngor i gytuno

ar y gymysgedd o unedau sydd eu hangen i ddiwallu angen tai. 5.5 Mae'n rhaid i'r holl unedau tai fforddiadwy, heblaw am dai canolraddol a ddarperir

dan Bolisi SAH11, gael eu hadeiladu i Ofynion Ansawdd Datblygu Llywodraeth Cymru, sy'n cynnwys Cartrefi Gydol Oes neu gynllun olynol gan Lywodraeth Cymru. Caiff mathau tai cydymffurfio â Gofynion Ansawdd Datblygu datblygwyr


19

eu gwirio i sicrhau eu bod yn cyflawni'r safonau gofynnol. (Gweler Atodiad 1 ar gyfer arweiniad).

5.6 Mae gan y Cyngor bartneriaeth comisiynu hirdymor gyda landlordiaid

cymdeithasol cofrestredig i sicrhau darpariaeth strategol pob math o anheddau. Mae hyn yn cynnwys isafswm safonau gwasanaeth mewn termau rheolaeth, dyrannu Grant Tai Cymdeithasol, arbenigeddau cymdeithasau tai a dyraniad hirdymor safleoedd tai. Ffafriaeth y Cyngor yw i ddatblygwyr weithio gyda LCC a gafodd eu parthu gan Lywodraeth Cymru ar gyfer datblygu yn Sir Fynwy ar sail capasiti datblygu yr LCC, anheddau eraill yn yr ardal, lefelau rhent a materion eraill perthnasol. Os oes angen tai arbenigol/pwrpasol i'r anabl, er enghraifft, a bod angen elfen o grant tai cymdeithasol, dim ond i LCC wedi ei barthu y gallai'r Cyngor ddyrannu grant.

5.7 Caiff y trefniadau ariannol ar gyfer trosglwyddo unedau tai fforddiadwy wedi eu

cwblhau gan y datblygydd i'r LCC eu cyfrif yn defnyddio'r cyfraddau Canllawiau Cost Derbyniol cyfredol a gyhoeddwyd gan Gyfarwyddiaeth Tai Llywodraeth Cymru. Y canran y gall yr LCC fforddio ei dalu, yn seiliedig ar yr incwm rhent y byddent yn ei derbyn ar gyfer yr anheddau, yw 42% o'r Canllawiau Cost Derbyniol. Mae hyn yn gadael y tirfeddiannwr/datblygwr i gyllido'r 58% a fyddai yn y gorffennol wedi ei dalu gan y Grant Tai Cymdeithasol. Bydd angen wedyn i'r datblygwr werthu'r anheddau i'r LCC ar y gyfradd canran yma. (Nid yw'r gyfradd canran yn weithredol i unedau a ddarparwyd dan Bolisi SAH11).

5.8 Wrth negodi cytundebau opsiwn i gaffael tir ar gyfer datblygiad preswyl, dylai

datblygwyr roi ystyriaeth i ofynion tai fforddiadwy. Mae swm y Grant Tai Cymdeithasol (SHG) sydd ar gael i'r Cyngor yn gyfyngedig iawn ac nid yw ar gael fel arfer ar gyfer darpariaeth safleoedd Adran 106. Cafodd y trefniadau ariannol a ffafrir gan y Cyngor ar gyfer darpariaeth tai fforddiadwy, fel y'u hamlinellir ym mharagraff 5.7, eu cytuno yn dilyn ymgynghoriad gyda'r LCC i sicrhau dull gweithredu cyson a theg sydd hefyd yn rhoi sicrwydd i ddatblygwyr pan maent yn paratoi eu cynigion.

5.9 Caiff tir tai fforddiadwy neu anheddau a drosglwyddir i LCC eu defnyddio i

ddarparu tai fforddiadwy ar sail daliadaeth niwtral i bersonau cymwys o Gofrestr Tai y Cyngor.

5.10 Mae'r Cyngor yn anelu i ddarparu tai fforddiadwy ar y safle i gyflawni'r nod o

ddatblygu cymunedau cymysg a chytbwys. Dim ond mewn amgylchiadau eithriadol y caiff darpariaeth oddi ar y safle ei ystyried. Gallai hyn ddigwydd, er enghraifft, mewn sefyllfaoedd lle na ellir sicrhau rheolaeth y tai fforddiadwy yn effeithlon (megis mewn cynlluniau tai ymddeol cysgodol). Mewn achosion o'r fath, gall fod yn bosibl adeiladu tai newydd oddi ar y safle neu adnewyddu/addasu anheddau presennol i roi amgen boddhaol sy'n diwallu anghenion y gymuned leol. Byddai cynlluniau o'r fath yn amodol ar y trefniadau ariannol a amlinellir ym mharagraff 5.7. Mewn amgylchiadau eithriadol lle na chaiff darpariaeth ar y safle ei ystyried yn briodol ac na fedrir darparu unedau oddi ar y safle gan nad oes safle arall ar gael, bydd y Cyngor yn ystyried derbyn taliad tai fforddiadwy yn lle darpariaeth tai fforddiadwy ar y safle. Gweler Adran 4 B.1 i gael gwybodaeth ar y fethodoleg ar gyfer cyfrif y cyfraniad ariannol hwn ac Atodiad 3 ar gyfer enghreifftiau o gyfrifiadau.


5.11 Cydnabyddir y gall fod yn anodd darparu rhai cynlluniau tai arbenigol, megis tai

gwarchod, a byddai unrhyw gyfraniad tai fforddiadwy yn amodol ar hyfywedd. Os bydd angen, bydd y Cyngor yn comisiynu asesiad hyfywedd annibynnol, a chaiff cost hynny ei dalu gan y datblygwr. Caiff pob asesiad hyfywedd ei gyhoeddi yn y parth cyhoeddus.

5.12 Mae nifer o bobl yn byw yn ardal y Cyngor Sir sydd â gofynion tai penodol fel

canlyniad i anableddau dysgu/corfforol a/neu gyflyrau meddygol. Mewn amgylchiadau o'r fath, lle na fedrir diwallu anghenon tai neilltuol drwy ddefnyddio'r stoc tai fforddiadwy presennol, gall fod angen unedau anghenion arbennig pwrpasol newydd. Lle mae tystiolaeth o angen, a bod y Cyngor yn ystyried hynny'n addas, gellir darparu tai anghenion arbennig fel rhan o'r cyfraniad tai fforddiadwy drwy ymgyfraniad LCC i sicrhau fod yr unedau hyn yn parhau'n fforddiadwy am byth bythoedd.

5.13 Cydnabyddir y gall costau datblygu darparu tai fforddiadwy anghenion penodol

fod yn uwch na thai fforddiadwy anghenion cyffredinol ac felly gall fod yn dderbyniol darparu cyfran is o unedau fforddiadwy, yn amodol ar asesiad hyfywedd, neu ddarpariaeth grant i dalu'r costau ychwanegol hynny.

5.14 Tai fforddiadwy a ddarperir dan Bolisi SAH11

5.14.1 Bydd tai fforddiadwy a ddarperir dan bolisi SAH11 yn gymysgedd o unedau rhent cymdeithasol a thai canolraddol yn dibynnu ar yr angen lleol a ddynodwyd gan y Cyngor. Caiff pob uned ar gyfer rhent cymdeithasol eu hadeiladu i Ofynion Ansawdd Datblygu Llywodraeth Cymru, sy'n cynnwys Cartrefi Gydol Oes. Caiff tai canolraddol eu hadeiladu i safon a gytunir gan y Cyngor a'r LCC sy'n bartner iddynt.

5.14.2 Caiff tai fforddiadwy a ddarperir dan Bolisi SAH11 eu trosglwyddo i'r LCC a ffafrir

gan y Cyngor ar 38% o Ganllawiau Cost Derbyniol Llywodraeth Cymru ar gyfer unedau rhent cymdeithasol, 50% o Ganllawiau Cost Derbyniol ar gyfer unedau perchnogaeth tai cost isel a 60% o ACG ar gyfer unedau rhent canolraddol.

5.15 Tâl Gwasanaeth a Rhenti Daear

5.15.1 Caiff rhenti neu bris prynu eu gweld fel arfer fel y prif fesurau fforddiadwyedd, ond gallai cyfanswm cost meddiannaeth fod yn sylweddol uwch lle mae taliadau gwasanaeth a/neu renti daear hefyd yn daladwy, er enghraifft mewn bloc o fflatiau. Lle mae taliadau gwasanaeth a/neu rent daear, yna dylai'r rhain hefyd gael eu gosod ar lefel fforddiadwy os yw anheddau o'r fath i gael eu dosbarthu fel rhai fforddiadwy. Gweithredir amod addas neu gymal cytundeb adran 106 os nad yw'r tâl gwasanaeth neu rent daear yn hysbys adeg penderfynu cais cynllunio.

5.15.2 Lle mae'r datblygwr yn bwriadu penodi cwmni rheoli fydd yn gyfrifol am gynnal a chadw gofodau agored, tirlunio a/neu briffyrdd heb eu mabwysiadu, a gaiff eu dalu drwy dâl a gesglir gan breswylwyr, ni fyddai'r tâl hwn yn daladwy yng


21

nghyswllt unrhyw rai o'r unedau tai fforddiadwy (heb ystyried daliadaeth fforddiadwy), naill ai gan yr LCC a enwebwyd neu feddianwyr dilynol y cartrefi fforddiadwy.

5.16 Ar hyn o bryd mae tri Landlord Cymdeithasol Cofrestredig wedi eu parthu gan

Lywodraeth Cymru i weithredu o fewn Sir Fynwy, sef:

Cartrefi Melin Cymdeithas Tai Sir Fynwy Grŵp Pobl

Er mai dyma partneriaid LCC parth presennol yn Sir Fynwy, dylid nodi y gallai newid mewn amgylchiadau arwain at i'r Cyngor feithrin gwahanol gysylltiadau partneriaeth yn y dyfodol a cheisio cymeradwyaeth gan Lywodraeth Cymru.


6. Y BROSES CYNLLUNIO A PHROSES ADRAN 106 6.1 Math o Gais Cynllunio

6.1.1 Lle mae cartrefi newydd neu ychwanegol i gael eu darparu fel rhan o gais cynllunio ar safleoedd sy'n uwch na'r trothwy polisi, ceisir tai fforddiadwy yn unol â Pholisi S4 y Cynllun Datblygu Lleol Mabwysiedig. Byddai hyn yn weithredol ar gyfer y mathau dilynol o geisiadau cynllunio:

Pob cais amlinellol neu lawn (yn cynnwys ceisiadau newid defnydd,

heblaw'r eithriadau hynny a restrir yn Adran 4 h.y. addasu ysguboriau unigol, addasiadau masnachol ar gyfer 1 i 4 annedd ac addasu adeiladau rhestredig i ddarparu 1-4 annedd)

Pob cais adnewyddu, yn cynnwys lle na fu unrhyw rwymedigaeth tai fforddiadwy blaenorol

6.1.2 Bydd angen tai fforddiadwy ar safleoedd is na'r trothwy os yw'r Cyngor yn ystyried

y bu ymgais fwriadol i is-rannu'r safle neu wneud y datblygiad cyfan mewn camau mewn ymgais i osgoi'r trothwy. Mae hyn yn cynnwys addasu safleoedd ysguboriau.

6.2 Y Broses Negodi a Chais

6.2.1 Mae darparu tai fforddiadwy yn un yn unig o nifer o faterion y dylid eu hystyried mewn ceisiadau ar gyfer datblygiadau preswyl. Bydd angen hefyd i drafodaethau a negodiadau manwl gynnwys materion fel dylunio, cynllun, dwysedd, tirlunio, gofod agored a darpariaeth hamdden, addysg, mynediad a chyfraniadau ariannol eraill y gall fod eu hangen. Dylai datblygwyr atgyfeirio at bolisïau eraill y Cynllun Datblygu Lleol a'r Canllawiau Cynllunio Atodol yn y cyswllt hwn.

6.2.2 Wrth weithredu polisïau tai fforddiadwy y cynllun datblygu a fabwysiadwyd, bydd

y Cyngor yn anelu i sicrhau bod ymgynghoriad agos rhwng swyddogion cynllunio, tai a chyfreithiol sy'n ymwneud â gweithredu'r polisïau hyn, yn ogystal ag asiantaethau allanol eraill, yn cynnwys datblygwyr a landlordiaid cymdeithasol cofrestredig. Er mwyn sicrhau y caiff negodiadau ar ddarpariaeth tai fforddiadwy eu cynnal mor effeithlon ag sydd modd, bydd y Cyngor yn disgwyl i bob parti cysylltiedig ddilyn y gweithdrefnau a amlinellir:


23

Trafodaethau Cyn Gwneud Cais

Gyda Swyddogion Cynllunio a Tai i sefydlu'r elfen o dai fforddiadwy sydd eu hangen. Mae gwasanaeth ffurfiol cyn gwneud cais sydd ar gael am dâl ac a all gynnwys

swyddogion eraill y Cyngor o adrannau fel Priffyrdd a Bioamrywiaeth, yn dibynnu ar lefel y gwasanaeth sydd ei angen. Mae mwy o wybodaeth ar gael ar wefan y Cyngor yn

defnyddio'r ddolen ddilynol:

Cyflwyno Cais Cynllunio

Dylai'r cynnig hwn gynnwys elfen o dai fforddiadwy sy'n diwallu'r anghenion tai a ddynodwyd gan Swyddogion Tai, gan ddynodi'n glir sut y cynigir diwallu'r gofynion tai

fforddiadwy, yn cynnwys y gymysgedd briodol, nifer, math a lleoliad anheddau. (Cydnabyddir efallai nad yw'r wybodaeth hon ar gael yn rhwydd os yw'r cais yn un

amlinellol)

Trafodaethau Manwl Pellach lle mae angen

Yr Adran Cynllunio mewn ymgynghoriad gyda'r Adran Tai yn ystyried yr angen lleol am dai fforddiadwy (nifer a math)

Mae partneriaeth effeithlon a chynnar rhwng datblygydd,LCC a'r Cyngor yn hanfodol. Bydd adroddiad y Swyddog angen gwybodaeth ar y dulliau ar gyfer darparu tai fforddiadwy. Dylai hyn gynnwys fod y datblygwr yn adeiladu ac yn trosglwyddo i LCC, sef yr hyn y mae'r

cyngor yn ei ffafrio. Er mwyn trosglwyddo i LCC byddai angen cadarnhau bod cynlluniau manwl o'r anheddau yn diwallu eu gofynion

Ystyriaeth gan Banel Dirprwyo/Pwyllgor Cynllunio y Cyngor fel sy'n briodol

Os derbynnir yr argymhelliad i gymeradwyo, y Cyngor yn penderfynu rhoi caniatâd cynllunio gydag amodau cynllunio a llofnodi Cytundeb Adran 106, yn

cynnwys Cynllun Tai Fforddiadwy a gytunwyd.Cyfreithiwr y Cyngor yn paratoi Cytundeb Adran 106 gyda'r Datblygydd, gan ymgynghori

gyda'r LCC lle bo angen. Pob parti yn llofnodi cytundeb cyfreithiol.

Y Cyngor yn cyhoeddi penderfyniad ar y cais cynllunio.


6.3 Cytundebau Adran 106

6.3.1 Bydd union ffurf y Cytundeb Adran 106 yn dibynnu ar amgylchiadau achosion unigol yn cynnwys perchnogaeth y safle a thelerau unrhyw rwymedigaeth neu gytundeb rhwng y perchennog ac LCC. Fodd bynnag, fel arfer bydd cytundebau cyfreithiol Adran 106 yn cynnwys cymalau yn gosod gofynion yng nghyswllt y materion dilynol:

Y gymysgedd o fathau a meintiau tai fforddiadwy a geisir fel rhan o'r

datblygiad Lleoliad a dosbarthiad tai fforddiadwy o fewn y safle datblygu Y safonau dylunio gofynnol ar gyfer yr unedau tai fforddiadwy Amseriad adeiladu a defnydd tai fforddiadwy yng nghyswllt datblygiad yr holl

safle, yn cynnwys cyfyngiadau priodol ar ddefnydd tai marchnad cyffredinol Pris, amseru ac amodau ar gyfer trosglwyddo'r tir neu dai fforddiadwy i LCC Y trefniadau am fforddiadwyedd, rheolaeth a pherchnogaeth tai fforddiadwy

yn y dyfodol Gyda cheisiadau amlinellol (lle nad yw'r nifer a gynigir o anheddau yn

hysbys ond lle mae tebygrwydd y bydd yn uwch na throthwy'r safle) bydd y Cytundeb yn sicrhau y bydd y gyfran briodol o dai newydd yn fforddiadwy.

6.3.2 Bydd angen i'r Cytundeb Adran 106 gynnwys trefniadau defnydd hirdymor

priodol. Bydd y Cyngor angen hawliau enwebu llawn a gaiff eu gweithredu yn unol â pholisi dyraniadau'r Cyngor sy'n weithredol ar y pryd. Y gofyniad allweddol yw y dylai unrhyw dai a gaiff eu darparu fel rhai fforddiadwy aros yn y stoc tai fforddiadwy bob tro mae newid meddiannwr.

6.3.3 Mae'r siart llif uchod yn annhebygol o fod yn weithredol ar gyfer datblygiadau

graddfa fach sy'n is na'r trothwyon tai fforddiadwy a nodir ym Mholisi S4 ac sydd, felly, angen cyfraniad ariannol. Cafodd enghraifft o gytundeb safonol Adran 106 ei baratoi ar gyfer amgylchiadau o'r fath i sicrhau nad oes oedi gormodol wrth benderfynu ar y cais (Atodiad 2). Gall ymgymeriad unochrog hefyd fod yn opsiwn os mai dim ond cyfraniad ariannol sydd ei angen. Mae hon yn fersiwn symlach o gytundeb cynllunio, sy'n gymharol cyflym a diffwdan i'w lenwi, a chaiff ei wneud gan y tirfeddiannwr ac unrhyw barti arall sydd â buddiant cyfreithiol yn y safle datblygu.


25

7. MONITRO A THARGEDAU 7.1 Fel y cyfeirir ato yn Adran 3 uchod, y targed tai fforddiadwy ar gyfer Cynllun

Datblygu Lleol Sir Fynwy yw 960 o anheddau fforddiadwy dros gyfnod y cynllun 2011-2021. Roedd hyn yn seiliedig ar ganfyddiadau Diweddariad 2020 i'r Asesiad o'r Farchnad Tai Leol a gynhaliwyd yn 2006.

7.2 Amcangyfrifodd y Cynllun Datblygu Lleol fod y ddarpariaeth tai fforddiadwy posibl

os yw pob safle yn cyflawni eu huchafswm gofyniad fel sy'n dilyn:

35% ar safleoedd newydd mewn Prif Drefi ac Aneddiadau Gwledig Eilaidd

446

25% ar safleoedd newydd mewn aneddiadau Glannau Hafren 242 60% ar ddyraniadau tai gwledig mewn Prif Bentrefi 120 20% ar hap-safleoedd mawr 68 20% ar ymrwymiadau cyfredol 108 Anheddau a gwblhawyd 2011 – 2013 127 Hap-safleoedd bach 74

Cyfanswm 1,185 7.3 Roedd gan y cyfnod ar gyfer yr amcangyfrif hwn ddyddiad sylfaen o 1 Ebrill 2013.

Mae Tabl 1 islaw'n dangos cyfanswm yr anheddau a gwblhawyd a chyfanswm tai fforddiadwy a gwblhawyd o'r dyddiad sylfaen hwn.

Tabl 1 –Tai a Gwblhawyd ers 1 Ebrill 2013

Blwyddyn Cyfanswm Tai a

Gwblhawyd Tai

Fforddiadwy a Gwblhawyd

2013/14 230 36 2014/15 205 17 2015/16 234 63 2016/17 238 47 2017/18 279 842018/19 443 131

Ffynhonnell: Cyd-astudiaethau Argaeledd Tir ar gyfer Tai Cyngor Sir Fynwy 2013-2019

7.4 Mae'n ofynnol i'r Cyngor baratoi Adroddiad Monitro Blynyddol ar gyfer y Cynllun Datblygu Lleol sy'n rhaid ei gyhoeddi bob mis Hydref ar gyfer y flwyddyn ariannol flaenorol. Mae fframwaith monitro'r Cynllun Datblygu Lleol yn cynnwys nifer o ddangosyddion yn cyfeirio at dai fforddiadwy. Mae'r Adroddiadau Monitro Blynyddol ar gael i'w gweld ar wefan y Cyngor.

26

Cysylltiadau

Cyngor Sir Fynwy:

Am ymholiadau cyffredinol ar bolisi cynllunio tai fforddiadwy cysylltwch â: Adran Polisi Cynllunio Rheolwr Polisi Cynllunio, Neuadd y Sir, Rhadyr, Brynbuga, Sir Fynwy, NP15 1GA Ffôn: 01633 644827. E-bost: [email protected]

Tai a Chymunedau Swyddog Strategaeth a Pholisi, Tai a Chymunedau, Neuadd y Sir, Rhadyr, Brynbuga, Sir Fynwy, NP15 1GA Ffôn: 01633 644474 E-bost: [email protected]

Dylai darpar ddatblygwyr gysylltu â'r Adran Rheoli Datblygu: Adran Rheoli Datblygu Rheolwr Gwasanaethau Datblygu, Neuadd y Sir, Rhadyr, Brynbuga, Sir Fynwy, NP15 1GA Ffôn: 01633 644800. E-bost: [email protected]

Landlordiaid Cymdeithasol Cofrestredig:

Cartrefi Melin Tŷ’r Efail, Lower Mill Field, Pont-y-pŵl, Torfaen. NP4 0XJ Ffôn: 08453 101102. E-bost: [email protected]

Cymdeithas Tai Sir Fynwy Tŷ Nant-y-Pia, Parc Technoleg Mamhilad, Mamhilad, Sir Fynwy, NP4 0JJ Ffôn: 01495 761112 E-bost: [email protected]

Grŵp Pobl Tŷ Cyfnewidfa, Hen Swyddfa'r Post, Stryd Fawr, Casnewydd, NP20 1AA Ffôn: 01633 679911 E-bost: [email protected]

David James Swyddog Galluogi Tai Gwledig Sir Fynwy D/o Cymdeithas Tai Sir Fynwy, Tŷ Nant-y-Pia, Parc Technoleg Mamhilad, Mamhilad, Sir Fynwy, NP4 0JJ Ffôn: 07736 098103 E-bost: [email protected]

27

ATODIAD 1 Canllawiau Cost Derbyniol Arwynebedd Llawr

Math Uned Arwynebedd Llawr (Metrau Sgwâr)

Tŷ 7 person 4 ystafell wely 114 Tŷ 6 person 4 ystafell wely 110 Tŷ 5 person 3 ystafell wely 94 Tŷ 4 person 3 ystafell wely 88 Tŷ 4 person 2 ystafell wely 83 Byngalo 3 person 2 ystafell wely 58 Fflat 3 person 2 ystafell wely (cerdded lan) 65 Fflat 3 person 3 ystafell wely (mynediad cyffredin) 59 Fflat 2 berson 1 ystafell wely (cerdded lan) 51 Fflat 2 berson 1 ystafell wely (mynediad cyffredin) 46 Byngalo 5 person 3 ystafell wely (cadair olwyn) 115 Byngalo 4 person 2 ystafell wely (cadair olwyn) 98 Byngalo 3 person 2 ystafell wely (cadair olwyn) 80

1. Rhoddir arwynebedd llawr tybiannol fel canllawiau ar yr arwynebedd llawr a

ddisgwylir a gyflawnid pe gweithredid Gofynion Ansawdd Datblygu yn llawn ar gyfer pob math o dŷ neu fflat a gaiff eu rhestru.

2. Nid yw'r arwynebedd llawr tybiannol yn isafswm maint gan mai'r prif faen prawf

yw bod pob dyluniad yn cydymffurfio gyda Gofynion Ansawdd Datblygu ac nid dim ond yn unig gyflawni arwynebedd llawr tybiannol. Gellir sicrhau dyluniadau tai neu fflat gyda chydymffurfiaeth llawn Gofynion Ansawdd Datblygu gydag arwynebedd llawr yn is na'r ffigurau tybiannol a bydd graddfa'r gostyngiad yn dibynnu ar effeithiolrwydd y siâp. Ni ystyrir y gallai fod yn bosibl i unrhyw beth gyda llai na 3/4 metr sgwâr yn llai gydymffurfio gyda'r Gofynion Ansawdd Datblygu.

Cyfrif yr Arwynebedd Llawr Tybiannol

1. Caiff arwynebedd llawr tybiannol (neu net) ei fesur i arwyneb gorffenedig mewnol

y prif waliau cynnwys ar bob llawr, yn cynnwys grisiau preifat, parwydydd mewnol, ffliwiau a doethelli; nid yw'n cynnwys llocau biniau sbwriel neu storfeydd allanol, unrhyw gyntedd sydd ar agor i'r aer neu'n amgaeedig.

2. Nid yw mesuriad arwynebedd llawr fflatiau gyda mynediad cyffredin yn cynnwys

arwynebedd y grisiau cymunol a gofod cylchredeg.

3. Mae mesuriad arwynebedd llawr fflatiau unigol llawr daear gyda mynediad allanol yn cynnwys yr arwynebedd a ddefnyddir gan y grisiau a'r neuadd gyntedd sydd eu hangen i gael mynediad i fflat ar y llawr cyntaf. Dylai arwynebeddau fflatiau llawr daear a llawr uchaf (cerdded lan) gael eu cyfartalu er mwyn cymharu gyda'r arwynebeddau llawr tybiannol a ddangosir uchod.

4. Caiff yr arwynebedd llawr mewn ystafelloedd lle mae uchder y nenfwd yn llai na

1.5m ei eithrio.

28

ATODIAD 2 Enghreifftiau o Gytundebau Safonol Adran 106 ar gyfer Cyfraniadau Ariannol Tai Fforddiadwy

29

ATODIAD 3 SUT I GYFRIF CYFRANIADAU ARIANNOL AR GYFER TAI FFORDDIADWY

Caiff cyfraniad ariannol gofynnol Symiau Cyfnewid eu cyfrif gan ddefnyddio'r cyfraddau islaw ar gyfer pob ardal o Sir Fynwy a gofod llawr mewnol yr annedd/anheddau mewn m2. Dylid nodi y caiff garejys mewnol, fel rhan o unrhyw gynllun eu cyfrif o fewn y gofnod mewnol. Y ffigur o 58% yw'r gyfran y byddai'r tirfeddiannwr/datblygwr yn ei gyllido pe byddai'r unedau i gael eu darparu ar y safle.

Fformiwla: Cyfraniad Ariannol = Arwynebedd Llawr Mewnol (m2) x Cyfradd Swm Cyfnewid x 58% Cyfraddau Swm Cyfnewid

Glannau Hafren - £80/m2 Trefynwy - £100/m2 Y Fenni - £120/m2 Cas-gwent - £120/m2 Gwledig - £120/m2

Y ffigur o 58% yn yr enghreifftiau islaw yw'r swm y byddai'r tirfeddiannwr/datblygwyr yn ei gyllido pe byddai'r unedau'n cael eu darparu ar y safle. Y Landlord Cymdeithasol Cofrestredig (Cymdeithas Tai) fyddai'n cyllido'r 42% gweddill.

ENGHREIFFTIAU O GYFRANIADAU TAI FFORDDIADWY

Enghraifft 1

Annedd yn mesur 98m2 mewn ardal wledig:

(£120/m2 x 98m2) x 58% = £6,821

Enghraifft 2 Dwy annedd (un yn 98m2 ac un yn 110m2) yng Nghas-gwent:

(98m2 + 110m2 = 208m2)

(£120/m2 x 208m2) x 58% = £14,476 Enghraifft 3

Tair annedd (un yn 78m2, un yn 83m2 ac un yn 94m2) yn Nhrefynwy:

(78m2 + 83m2 + 94m2 = 255m2)

(£100/m2 x 255m2) x 58% = £14,790

ATODIAD 4 Rhestr Wirio ar gyfer Asesu Gofynion Tai Fforddiadwy

A. Polisi S4: Rhestr wirio ar gyfer asesu gofynion tai fforddiadwy mewn Prif Drefi, Anheddiadau Gwledig Eilaidd ac Aneddiadau Glannau Hafren

A1. Sefydlu yr arwynebedd safle net a chyfrif capasiti net y safle yn seiliedig ar ddwysedd cyflawnadwy tybiedig o 30 annedd fesul hectar.

A2. CAPASITI'R SAFLE YN CYRRAEDD Y TROTHWY O 5 NEU FWY OANHEDDAU. Dylai tai fforddiadwy gael eu darparu ar safle ar gyfradd o 35% mewn Prif Drefi ac Aneddiadau Gwledig Eilaidd a25% mewn Aneddiadau Glannau Hafren, yn amodol ar A.2.a) acA.2.b) islaw.

A3. NID YW CAPASITI'R SAFLE YN CYRRAEDD Y TROTHWY O 5 NEU FWY O ANHEDDAU. Bydd angen cyfraniad ariannol tuag at dai fforddiadwy yn y farchnad tai lle mae'r safle wedi'i leoli. (Gweler Adran B).

A.2.a) A yw'r datblygiad yn cyflawni 30 annedd fesul hectar?

A.2.b) A yw gweithredu'r gyfran o dai fforddiadwy sydd eu hangen i gyfanswm nifer yr anheddau yn rhoi rhif cyfan?

YDI Bydd canran y tai fforddiadwy sydd eu hangen yn seiliedig ar y nifer o anheddau a gynigir yn y cais cynllunio.

NA (ac nad oes diffyg cydymffurfiaeth sylweddol gyda Pholisi DES1 i), sydd fel arfer angen dwysedd o 30 annedd fesul hectar Bydd y canran o dai fforddiadwy sydd ei angen yn seiliedig ar y capasitii a gyflwynwyd ar gyfer y safle yn hytrach na chapasiti damcaniaethol o 30 annedd f l h

NA

Caiff y ffigur ei dalgrynnu i'r rhif cyfan agosaf (lle mae hanner yn talgrynnu).

B. Polisi S4: Rhestr wirio ar gyfer darparu cyfraniad ariannol lle na chaiff y trothwy tai fforddiadwy ei gyflawni.

B.1. A yw capasiti'r safle yn is na'r trothwy lle mae angen tai fforddiadwy? h.y. 1‐ 4 annedd mewn Prif Drefi, Aneddiadau Eilaidd Gwledig ac Aneddiadau Glannau Hafren Yn amodol ar yr eithriadau a restrir1: 3 neu fwy o anheddau mewn Prif neu Fân Bentrefi neu gynlluniau Addasu mewn Cefn Gwlad Agored.

YDI Cyn cael caniatâd cynllunioi bydd angen i'r ymgeisydd ymrwymo i gytundeb A106 (gweler Atodiad 2 am enghraifft o gytundeb safonol) i dalu cyfraniad ariannol at dai fforddiadwy yn y farchnad tai lle mae'r safle (amodol ar B.2 islaw). Caiff y cyfraniad gofynnol ei sefydlu drwy ddefnyddio fformiwla 'Cyfraniad Ariannol ‐ Arwynebedd Llawr Mewnol (m2) x Cyfradd Ardoll Buddsoddiad Cymunedol x 58%' (gweler Atodiad 3 am fanylion pellach ac enghreifftiau o gyfrifiadau). Gellir cael y cyfrifiad gan Swyddog Cynllunio'r Cyngor. Caiff y cyfraniad ei osod fel arfer ar gyfewerth â 35% o gapasiti cytunedig y safle (25% yng Nglannau Hafren). Bydd y cyfraniad tai fforddiadwy yn atebol i'w dalu ar gwblhau a chyn meddiannu pob annedd y mae'r taliad yn cyfeirio ato.

B.2. A yw'r datblygiad i gael ei wneud gan 'hunan‐adeiladwr'? Gweler y diffiniad yn Atodiad 2.

YDI Bydd angen i'r datblygwr wneud cais cyn cwblhau a meddiannu'r annedd y mae'r taliad yn cyfeirio ato i ddiwygio cytundeb A106 i roi eithriad o'r cyfraniad tai fforddiadwy.

NA Bydd angen talu'r cyfraniad tai fforddiadwy ar gwblhau a chyn meddiannu pob annedd y mae'r taliad yn cyfeirio ato.

Addasu Ysgubor UnigolAddasu Adeiladau Masnachol yn cynnwys cynigion ar gyfer 1‐4 annedd Addasu Adeiladau Rhestredig ar gyfer 1‐4 annedd

NA Ewch i Adran A.

C. Polisi S4: Rhestr wirio ar gyfer asesu gofynion tai fforddiadwy mewn Prif Bentrefi

C.1. A gafodd y safle ei ddyrannu dan Bolisi SAH11 y Cynllun Datblygu Lleol gyda'r dibenion penodol o ddarparu tai fforddiadwy?

YDI. Mae'n rhaid darparu o leiaf 60% o dai fforddiadwy ar y safle. NA. C.2. Safleoedd eraill mewn Prif Bentrefi.

C.2. Ar gyfer safleoedd eraill o fewn ffiniau datblygu Prif Bentrefi (h.y. ac eithrio safleoedd dyraniad 60/40), bydd angen darparu 35% o dai fforddiadwy ar y safle ar gyfer datblygiadau adeiladu newydd a hefyd addasiadau yn amodol ar yr eithriadau ym Mlwch1.

Addasu Ysgubor UnigolAddasu Adeiladau Masnachol yn cynnwys cynigion ar gyfer 1‐4 annedd Addasu Adeiladau Rhestredig ar gyfer 1‐4 annedd.

D. Rhestr wirio ar gyfer asesu gofynion tai fforddiadwy mewn Mân Bentrefi

A yw'r cynnig yn cyfeirio at ddatblygiad mewn‐lenwi mewn Mân Bentref?

Ydi Na

D.1. Mân fewnlenwi 1 neu 2 annedd

Bydd angen cyfraniad ariannol tuag at dai fforddiadwy yn y farchnad tai lle mae'r safle i'w osod ar gyfwerth 35% y capasiti a gytunwyd ar gyfer y safle. (Gweler Adran B).

D.2. Safle mewnlenwi 'eithriadol' o 3 neu 4 annedd.

Dylid darparu tai fforddiadwy ar y safle.

Addasiadau Preswyl mewn Mân Bentrefi. Bydd angen cyfraniad ariannol at dai fforddiadwy yn amodol ar yr eithriadau a restrir ym Mlwch1.

D.2.a) Bydd safleoedd datblygu gyda chapasiti ar gyfer 4 annedd yn gwneud darpariaeth i 3 annedd fod yn fforddiadwy.

D.2.b) Bydd safleoedd datblygu gyda chapasiti ar gyfer 3 annedd yn gwneud darpariaeth i 2 annedd fod yn fforddiadwy.


E. Rhestr wirio ar gyfer asesu gofynion tai fforddiadwy mewn Cefn Gwlad Agored

E.1. Yn amodol ar yr eithriadau a restrir1: os yw'r cynnig yn cyfeirio at addasu adeiladau presennol neu is‐rannu anheddau presennol, a yw'n anymarferol darparu tai fforddiadwy o fewn y cynllun?

E.2. A yw'r cynnig mewn cefn gwlad agored ond yr ystyrir ei fod yn gais 'Gwyro' derbyniol?

YDI Bydd angen cyfraniad ariannol tuag at dai fforddiadwy yn ardal y farchnad tai lle mae'r safle, i'w osod ar gyfwerth 35% y capasiti a gytunwyd ar gyfer y safle, yn amodol ar yr eithriadau a restrir ym Mlwch1.

NA Dylid darparu tai fforddiadwy ar y safle ar gyfradd o 35% y capasiti a gytunwyd ar gyfer y safle yn amodol ar yr eithriadau a restrir ym Mlwch1.

YDI

Yn unol â phenderfyniad y Cyngor Llawn a wnaed ar 21 Chwefror 2019, mae'n ofynnol i geisiadau gwyro/safleoedd heb eu dyrannu ddarparu 35% o dai fforddiadwy ac ni fydd unrhyw drafodaethau.

YDI

Dylid darparu tai fforddiadwy ar y safle ar gyfradd o 100%.


E.3. A yw'r cynnig ar gyfer datblygiad sy'n cydymffurfio gyda Pholisi Eithriadau Gwledig H7, h.y. mewn lleoliad tu allan i anheddiad cydnabyddedig lle na chaniateid preswyl fel arfer.

cynllun datblygu lleol sir fynw canllawiau cynllunio atodol ......cynllun datblygu lleol o 2011-2021...

Documents