de nave industrial en la calle puerto de pozazal, …se valora una nave industrial terminada,...

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MEYLÁN ARQUITECTOS PERITOS JUDICIALES

C/ Colonia Santa María, 21

28023 Madrid

20 MAYO 2013

DICTAMEN PERICIAL

DE NAVE INDUSTRIAL

EN LA CALLE PUERTO DE POZAZAL, Nº 4, NAVE 23

DE MADRID.

SOLICITANTE: REGISTRO MERCANTIL DE MADRID

AUTOR: D. JUAN JOSÉ MEYLÁN MARTÍN

Arquitecto Superior

Agente de la Propiedad Inmobiliaria

Perito Tasador de Bienes

EXPEDIENTE Nº: D/0016/2013

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DICTAMEN PERICIAL DE NAVE INDUSTRIAL EN LA CALLE PUERTO DE POZAZAL, Nº 4, NAVE 23 DE MADRID

Arquitecto Superior: D. JUAN JOSÉ MEYLÁN MARTÍN

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ÍNDICE

I. SOLICITANTE

II. AUTOR DEL DICTAMEN

III. OBJETO DEL DICTAMEN

IV. DECLARACIÓN DE TACHAS

V. DECLARACIÓN DE RECUSACIÓN

VI. JURAMENTO

VII. IDENTIFICACIÓN DEL OBJETO DEL DICTAMEN

VIII. INFORME DE TASACIÓN

1. AUTOR DEL INFORME

2. SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD

3. OBJETO DEL INFORME

4. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

5. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

6. LOCALIDAD Y ENTORNO

7. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO

8. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN

9. DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

10. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

11. ANÁLISIS DE MERCADO

12. PRINCIPIOS VALORATIVOS

13. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS

14. VALORES DE TASACIÓN

15. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

16. OBSERVACIONES

IX. ANEXOS

FOTOGRAFÍA AÉREA

PLANO CATASTRAL

FICHAS CATASTRALES

PLANO DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA

FOTOGRAFÍAS DEL EDIFICIO

PLANO DEL INMUEBLE

ESCRITURAS

PUBLICIDAD DE OFERTAS DE MERCADO MILANUNCIOS.COM

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I. SOLICITANTE

El solicitante del presente Dictamen Pericial es el Registro Mercantil de Madrid a

instancia de la compañía INSTER INSTALACIONES, S.A. con domicilio social en

Madrid, calle Puerto de Pozazal, nº 4, nave nº 23 y provista de NIF A-78132024

sociedad inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, al tomo 1244, folio 198,

hoja M-14.792 inscripción 1ª.

II. AUTOR DEL DICTAMEN

El autor del dictamen es Juan José Meylán Martín, con DNI−58286803-V,

Arquitecto y Urbanista colegiado con el nº 7095 en el Colegio Oficial de

Arquitectos de Madrid (COAM), Agente de la Propiedad Inmobiliaria nº 1073,

Perito Tasador de todo tipo de bienes; pertenece a la Asociación Nacional de

Peritos Judiciales, a la Asociación de Peritos Judiciales de la Comunidad de

Madrid y a la Asociación de Peritos Judiciales de la Comunidad Valenciana;

Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias (MDI) por la

Universidad Politécnica de Madrid, Licenciado en Derecho y en Ciencias de la

Administración por la Universidad Complutense de Madrid.

III. OBJETO DEL DICTAMEN

La prueba pericial solicitada consiste en determinar el valor de tasación de una

nave industrial sita en la calle puerto de Pozazal, nº 4 nave 23, de Madrid.

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FOTOGRAFIA DE LA FACHADA DE LA NAVE

REFERENCIA CATASTRAL DEL INMUEBLE

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FOTOGRAFÍA AÉREA A ESCALA LEJANA

FOTOGRAFÍA AÉREA A ESCALA PRÓXIMA

INMUEBLE OBJETO

DE TASACIÓN

NAVE INDUSTRIAL

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PLANO DE LOCALIZACIÓN

PLANO CATASTRAL

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IV. DECLARACIÓN DE TACHAS. (Artº 343 L.E.C.)

El suscrito manifiesta:

1. No ser cónyuge o pariente por consanguinidad, dentro del cuarto grado

civil de una de las partes o de sus Abogados o Procuradores.

2. No tener interés directo o indirecto en el asunto o en otro semejante.

3. No estar o haber estado en situación de dependencia o de comunidad o

contraposición de intereses con alguna de las partes o con sus Abogados

o Procuradores.

4. No tener amistad íntima o enemistad con cualquiera de las partes o sus

Procuradores o Abogados.

5. No creer que exista ninguna otra circunstancia que le haga desmerecer

en el concepto profesional.

V. DECLARACIÓN DE RECUSACIÓN (ART. 124 L.E.C.)

El suscrito manifiesta:

1. No haber dado anteriormente sobre el mismo asunto dictamen contrario

a la parte recusante, ya sea dentro o para el proceso.

2. No haber prestado servicios como tal perito al litigante contrario o ser

dependiente o socio del mismo.

3. No tener participaciones en la sociedad, establecimiento o empresa que

sea parte del proceso.

VI. JURAMENTO

El perito declara bajo juramento de decir verdad, que ha actuado y, en su

caso, actuará con la mayor objetividad posible, tomando en consideración

tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio

a cualquiera de las partes y que conoce las sanciones penales en las que

podría incurrir si incumpliere su deber como perito.

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VII. IDENTIFICACIÓN DEL OBJETO DEL DICTAMEN

El bien inmueble objeto del estudio de valoración en el presente dictamen se

corresponden con la siguiente descripción y tipología:

NAVE INDUSTRIAL SITA EN LA CALLE PUERTO DE POZAZAL, Nº 4 NAVE 23, DE

MADRID

La descripción en la escritura pública de compraventa es la siguiente:

“Nave industrial nº 23, del complejo industrial situado en Madrid, con

fachada a la calle de Puerto de Pozazal nº 4. Está situada en la planta alta

sobre las naves industriales nº 20, 21 y 22 y se accede a ella a través de la

rampa existente con entrada por la calle interior izquierda del complejo,

con entrada por la calle de Puerto de Pozazal.

Dicha rampa es también común para el acceso a las posibles entreplantas

que se construyan en las naves industriales nº 20 y 27.

Consta de nave diáfana, con cuarto de ducha, lavado y WC.

Comprende una superficie aproximaa de mil sesenta metros cuadrados.

Linda: por su frente, al oeste, con la calle interior del complejo, con

entrada por la calle puerto de Pozazal; por la izquierda, al norte, con las

naves industriales 24 y 27; y por el fondo al este, con la carretera de

Villaverde a Vallecas y con la calle interior del complejo, que tiene su

entrada por esta carretera.

Tiene el derecho de uso de la zona de carga y descarga situada a la

derecha del comienzo de la rampa de acceso, así como la instalación de

montacargas en el hueco que existe para ello en dicha zona.

El piso o forjado de esta nave, tiene una resistencia de 1.150 kgs. por m2.

útiles, según así resulta del comunicado expedido por la entidad STEEL-

BETON ESPAÑOLA, S.A. de fecha 24 de Enero de 1990, con referencia

EAG/mra.

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PLANO DE PLANTA DE DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE

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VIII. INFORME DE TASACIÓN

Una vez estudiados todos los antecedentes, la documentación jurídica y

después de haber visitado y analizado exhaustivamente el inmueble objeto de

valoración; se emite el presente dictamen sobre el siguiente Extremo de Pericia:

DETERMINAR EL VALOR DE TASACIÓN DE UNA NAVE INDUSTRIAL SITA EN LA CALLE PUERTO

DE POZAZAL, Nº 4 NAVE Nº23, DE MADRID.

1. AUTOR DEL INFORME

D. Juan José Meylán Martín, con D.N.I. 58.286.803-V, Arquitecto y Urbanista,

colegiado con el nº 7095 en el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid

(COAM); Agente de la Propiedad Inmobiliaria nº 1073; Perito Judicial

perteneciente a la Asociación de Peritos Judiciales de la Comunidad de

Madrid, a la Asociación Nacional de Peritos Judiciales y Forenses; Miembro de

la Lista de Arquitectos Expertos en Asuntos Judiciales del Colegio Oficial de

Arquitectos de Madrid; Master en Dirección de Empresas Constructoras e

Inmobiliarias (MDI) por la Universidad Politécnica de Madrid y Licenciado en

Derecho y en Ciencias de la Administración por la Universidad Complutense de

Madrid.

2. SOLICITANTE DEL INFORME

Registro Mercantil de Madrid, a instancia de de la compañía INSTER

INSTALACIONES, S.A. con domicilio social en Madrid, calle Puerto de Pozazal, nº

4, nave nº 23 y provisto de NIF A-78132024 sociedad inscrita en el Registro

Mercantil de Madrid, al tomo 1244, folio 198, hoja M-14.792 inscripción 1ª.

3. OBJETO DEL INFORME

Determinar el valor de mercado para la ampliación de capital con aportación

no dineraria de la sociedad mercantil INSTER INSTALACIONES, S.A., de una nave

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industrial sita en la calle Puerto de Pozazal, 4, Nave 23 en planta alta, del

Polígono Industrial de Vallecas de la ciudad de Madrid.

Para la elaboración del presente informe se han seguido los criterios y métodos

establecidos en la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de

valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas

finalidades financieras, publicada en el B.O.E. del 9 de Abril de 2003. Revisada

por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de Octubre, publicada en el B.O.E. del 17 de

Octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28 de Febrero, publicada en el B.O.E. de 5

de Marzo de 2008.

4. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

Se valora una nave industrial terminada, ubicada en la calle Puerto de Pozazal,

nº 4, Nave nº 23 en planta alta, del Polígono Industrial de Vallecas en el Término

Municipal de Madrid, Código Postal 28031.

Datos Registrales: Registro de la Propiedad de Madrid, nº 19, al Libro 326, Folio

157, Finca registral 31.906.

Linderos registrales: por su frente, al oeste, linda con la calle interior del

complejo, con entrada por la calle Puerto de Pozazal; por la derecha entrando,

al sur, linda con la calle Puerto de Pozazal; por la izquierda, al norte, linda con

las naves industriales números veinticuatro y veintisiete; y por el fondo, al este,

linda con la carretera de Villaverde a Vallecas y con la calle interior del

complejo, que tiene su entrada por esta carretera.

Referencia catastral 6703211VK4760D0033EP.

5. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

Se ha dispuesto de escrito de solicitud de experto independiente remitido al

Registro Mercantil de Madrid, de fecha 26 de abril de 2013,

Ficha catastral obtenida de la Oficina Virtual del Catastro (OVC),

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Escritura de compraventa otorgada por

Ficha urbanística del Area de Planeamiento Incorporado API 18.2

Se ha realizado visita al inmueble, el día 13 de Mayo de 2013.

6. LOCALIDAD Y ENTORNO

Madrid es la capital de España y de la Comunidad de Madrid.

Como capital del Estado, Madrid alberga las sedes del Gobierno, Cortes

Generales, Ministerios, Instituciones y Organismos asociados, así como de la

residencia oficial de los Reyes de España.

La nave industrial objeto de tasación se encuentran en el Polígono Industrial de

Vallecas, dentro del distrito "Villa de Vallecas".

Polígono de gran superficie y alto grado de consolidación, situado en el distrito

de Villa de Vallecas, en el sureste madrileño. Al área se accede directamente

en autobús aunque existen tanto una estación de Metro (línea-1) como de tren

de Cercanías (Estación de Vallecas) bastante próximas. Su límite norte discurre

paralelo a las vías del tren. Cuenta con un enlace directo con el anillo formado

por la M-40, lo que le proporciona una buena conectividad con el resto de la

ciudad. La carretera nacional más próxima es la N-III (Madrid-Valencia) que

entra en Madrid por su tramo urbano, conocido como la Avenida del

Mediterráneo, conectando con Atocha. Cuenta con algunos espacios para el

estacionamiento de vehículos en sus calles interiores.

El nivel de consolidación y el grado de desarrollo del entorno es medio-alto.

La población se ocupa mayoritariamente en las labores propias de la actividad

del núcleo.

El nivel de renta de los residentes en este entorno puede considerarse medio.

De los sectores económicos de la ciudad, el más importante es el terciario o

sector servicios, que representa ya un 85,09% de la economía de la ciudad.

Dentro de este sector destacan los servicios financieros (31,91% del PIB total) y

las actividades comerciales (31,84% del PIB total). El resto del PIB lo aporta la

industria (8,96% del PIB total), el sector de la construcción (5,93% del PIB total).

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La agricultura tiene un carácter residual, de manera que apenas aporta un

0,03% del total.

Según el padrón del Instituto Nacional de Estadística del 2012 la población es

de 3.233.527 habitantes, con una densidad de 5.337,88 habitantes por km2. La

evolución del padrón de la población respecto al padrón del año 2005 es

creciente.

Dispone de todas las infraestructuras necesarias de abastecimiento de agua,

pavimentación, alumbrado público, red de saneamiento, gas canalizado, red

telefónica y suministro eléctrico.

La conservación de la infraestructura existente es adecuada y los suministros

generales se realizan adecuadamente.

Los accesos principales de este distrito suroriental son las autovías A-3 y M-45,

que permiten la conexión directa con Santa Eugenia y al centro de Villa de

Vallecas respectivamente. No obstante, el casco histórico de Vallecas se

encuentra comunicado principalmente por la Avenida de la Albufera, que

conecta a éste con la M-40, la M-30 y la Almendra Central. Las vías

mencionadas tienen gran capacidad, con más de dos carriles por sentido. En

cuanto al transporte público, la comunicación de Villa de Vallecas se sitúa en

unos niveles aceptables.

Pese a contar únicamente con 3 paradas de Metro y 11 accesos para todo el

distrito, es posible acceder con cierta facilidad al resto de la ciudad, al menos

desde los barrios residenciales del distrito. Esta función vendría apoyada por las

estaciones de Cercanías de Santa Eugenia y Vallecas (estación esta última que

a su vez permite la conexión con la red de Metro), y a través de las cuales es

posible acceder a los municipios del este de la Región.

7. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO

El complejo donde se ubica la nave tiene una superficie de terreno catastral de

11.727 m2, ocupando la nave propiamente dicha una superficie de 1.060 m2.

La nave se sitúa en planta alta

SUPERFICIES MEDICIÓN CATASTRAL REGISTRAL PROYECTO ADOPTADA

m² 11.727 m² m² - - - 1.060 m²

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8. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN

Conjunto de edificación industrial de naves en altura. La nave objeto de

tasación se encuentra en la planta alta del edificio, teniendo acceso a ella a

través de rampa existente con entrada por la calle interior izquierda del

complejo, con acceso por la calle Puerto de Pozazal.

Dispone de una buena accesibilidad para vehículos a pesar de encontrarse en

altura. La edificación posee una comunicación interior mediante rampas para

acceso de vehículos donde dispone del derecho de uso de la zona de carga y

descarga situada a la derecha del comienzo de la rampa de acceso, así como

la instalación de montacargas en el hueco que existe para ello en dicha zona.

La Nave se configura en dos grandes zonas: la industrial para talleres y la de

oficinas con distintas dependencias aisladas para ingeniería, comercial,

administración, despachos y salas de juntas.

El piso o forjado de esta nave, tiene una resistencia de 1.150 Kgs/m2, según

comunicado expedido por la Entidad “STEEL-BETON ESPAÑOLA, S.A.” de fecha

24 de enero de 1990; por lo que la sobrecarga que admite es muy alta.

Se le asigna una cuota del 5,356 por ciento en el valor total del complejo, con

cuya cuota participará en los beneficios y cargas que se ocasionen.

Se adopta la superficie escriturada de 1.060 m2 superior a la catastral de 938

m2.

El edificio presenta fachada de ladrillo blanco cara vista con cámara de aire

trasdosado de ladrillo hueco doble. La coronación del mismo es mediante

chapa plegada.

La cubierta es metálica y con estructura compuesta por cerchas de acero

laminado formando “dientes de sierra”.

Las carpinterías exteriores son de aluminio anodizado.

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Las oficinas presentan un nivel de acabado de revestimientos muy alto; siendo

los suelos de tarima de roble y estando las paredes de todos los despachos

forradas y revestidas en madera de cerezo.

Posee cielorrasos bajo el forjado compuestos por techos “tipo Armstrong” con

las instalaciones eléctrica y luminarias empotradas en los mismos.

La nave industrial propiamente dicha tiene un suelo de hormigón pulido con la

estructura de cerchas vista, con paneles termoaislantes en techos inclinados.

Toda la estructura del edificio está formada por pórticos de acero laminado en

jácenas y pilares, quedando revestida por material ignífugo toda ella.

USO

CONSIDERADO

Parcela

Registral

Construida

Registral

Parcela

Catastral

Construida

Catastral Adoptada

Industrial Nave m2 1.060,00 m2 m2 938,00 m2 1.060,00

m2

Se adopta la antigüedad catastral.

ANTIGÜEDAD

USO CONSIDERADO

AÑO

CONSTRUCCIÓN

Uso Principal/

Vida útil

Industrial Nave 1.992* Industrial/35

*Antigüedad catastral

9. DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 lo cumple en su

totalidad.

El inmueble cumple con la normativa urbanística vigente, y con el

planeamiento de desarrollo, si bien, no se ha dispuesto de Licencia de

Actividad o Apertura.

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FICHA DE ÁREA DE PLANEAMIENTO INCORPORADO (API)

Código del Plan General: API.18.12

Nombre: POLÍGONO INDUSTRIAL DE VALLECAS

Figura de Ordenación: DE ORDENACIÓN ESPECÍFICA

Distrito: 18.VILLA DE VALLECAS

Hoja del Plan General: O-083/9

1.PLANEAMIENTO INCORPORADO

Planeamiento Básico del Área REFERENCIA

INFORMACIÓN

REFERENCIA

GERENCIA DENOMINACIÓN

FECHA

TRAMITACIÓN

APD.13/5 POLÍGONO INDUSTRIAL DE

VALLECAS 1985-03-07 AV

IDENTIFICACIÓN

Distrito: Villa de Vallecas

Barrio: Casco Histórico de Vallecas

Portal más cercano: CALLE DEL PUERTO DE POZAZAL 4

Distancia del punto seleccionado al portal: 4 metros

Distrito Postal: 28031

Sección Censal: 002

INFORMACIÓN URBANISTICA PGOUM 97

Ámbito de ordenación API.18.12 POLÍGONO INDUSTRIAL DE VALLECAS

Está dentro del APE.00.01 NO

Área de Reparto API.18.12-00

Hoja CBM2000 (Plan General): 559/6-6/8

Hoja CDM: VK4760S

Hoja PG: 084/8

Hoja Plano Ciudad 120-4C

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PLANO DE UBICACIÓN DE LAS ZONAS INDUSTRIALES DEL PLAN GENERAL DE

ORDENACIÓN URBANA DE MADRID

UBICACIÓN DEL

INMUEBLE

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10. REGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACION

INSTER INSTALACIONES, S.A., según consta en escrito de solicitud de experto

independiente remitido al Registro Mercantil de Madrid de fecha 12 de abril de

2013.

El inmueble está ocupado por la misma empresa, en el cual realiza su actividad

Existe constituida Hipoteca a favor de BANKIA, formalizada el día 3 de

noviembre de 2006 y con vencimiento el día 3 de noviembre de 2018, cuyo

capital pendiente, al día 3 de mayo de 2013, es de 321.668,17 euros.

No se han considerado en el presente informe las cargas hipotecarias y

gravámenes vigentes a la fecha de valoración, por lo que el valor dado lo es

libre de las posibles cargas mencionadas anteriormente.

11. ANÁLISIS DE MERCADO

La oferta de naves industriales es polígonos industriales es media-alta

La demanda de naves industriales en polígonos industriales es actualmente

baja.

La situación del mercado inmobiliario en los últimos años, se ha deteriorado

influenciado por diversos factores tales como la sequía crediticia, la disminución

de la actividad profesional e industrial, la recesión y el decrecimiento

económico en general con el consiguiente aumento de la tasa de paro; lo que

ha repercutido en la compra-venta de inmuebles. Se detecta una fuerte

ralentización del sector inmobiliario con significativa ampliación de los tiempos

de comercialización.

El mercado en el término municipal está sufriendo descensos generalizados de

valores.

No se contemplan expectativas de revalorización en el corto-medio plazo.

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12. PRINCIPIOS VALORATIVOS

PRINCIPIO DE FINALIDAD según el cual la finalidad de la valoración condiciona el

método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de

valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.

PRINCIPIO DE PROPORCIONALIDAD según el cual los informes de tasación se

elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y

uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.

PRINCIPIO DE PRUDENCIA según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de

elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor

valor de tasación.

PRINCIPIO DE TEMPORALIDAD según el cual el valor de un inmueble es variable a lo

largo del tiempo.

PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA según el cual el informe de valoración de un inmueble

deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil

comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizada.

PRINCIPIO DE VALOR RESIDUAL, según el cual el valor atribuible a cada uno de los

factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de

dicho activo y los valores atribuibles al resto de factores.

PRINCIPIO DEL MAYOR Y MEJOR USO, el valor del inmueble susceptible de ser

dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades

edificatorias será el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales

y físicas, al uso más probable y financieramente aconsejable, con la intensidad

que permita obtener el mayor valor.

“Mayor y mejor uso” es un término empleado por la ECU (Comité de Normas

Internacionales de Valoración) que se entiende y emplea ampliamente en

Estados Unidos. Es sinónimo de valor de mercado. La ECU define mayor y mejor

uso como:

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“El uso más probable, financieramente factible y adecuadamente justificado

que se hace de un bien dentro de las posibilidades físicas y legales y que da

como resultado el mayor valor del bien valorado”.

“Evidentemente, un uso que no sea física y legalmente posible no puede

considerarse un mayor y mejor uso. Un uso que sea tanto legal como

físicamente posible puede, sin embargo, necesitar una explicación

convincente para justificar la adopción de ese uso como razonablemente

probable o adecuadamente justificado. Un estudio de viabilidad puede hacer

válida esta conclusión, una vez que un análisis haya establecido que uno o

más usos son razonablemente probables. El uso que dé por resultado el mayor

valor sería el mayor y mejor uso, y sería análogo al valor de mercado”.

Su enunciado surge de la experiencia sobre el funcionamiento del mercado

inmobiliario, que nos muestra que el comprador que está dispuesto a pagar

más por un inmueble determinado es aquel que lo va a destinar al uso más

rentable, y que, en la mayor parte de los casos y cuando no median

circunstancias especiales en la venta, éste comprador potencial es el que

acaba materializando la compra definitiva, porque la mayor parte de los

vendedores pretenden obtener el valor máximo por la venta de sus

propiedades.

La aplicación en la práctica de este principio exige al tasador que establezca

las alternativas de uso del inmueble, o lo que es lo mismo, que identifique los

tipos posibles de comprador para el inmueble que valora.

Es importante advertir que la elección de los usos posibles en ningún caso es

arbitraria y que los usos a comparar deben cumplir los siguientes requisitos:

- Que sea razonable suponer que el inmueble pueda dedicarse a ese uso.

- Que sea razonable que ese uso sea necesitado por un posible comprador.

- Que sea legalmente posible, es decir que el uso está permitido por la

normativa urbanística y otras leyes de cualquier naturaleza.

- Que sea físicamente posible ubicar ese uso en el inmueble a valorar.

- Que la posible operación de cambio de uso sea financieramente

aconsejable.

La idea de mayor y mejor uso es inseparable de la definición de valor de

mercado.

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13. DATOS Y CÁLCULOS DE LOS VALORES TÉCNICOS

Por tratarse de una nave industrial no arrendada o susceptible de ser

arrendada y no sujeta a protección pública se valorará según los criterios del

VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO, a título informativo y del VALOR POR

COMPARACIÓN, siendo este último el adoptado como valor de tasación.

VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO (VRN): Para la obtención del valor de

reemplazamiento neto se aplicará el MÉTODO DE COSTE definido en el artículo 17

de la Orden ECO/805/2003.

EL MÉTODO DEL COSTE será aplicable en la valoración de toda clase de edificios

y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación o

terminados.

Mediante este método se calcula el valor técnico que se denominará valor de

reemplazamiento. Dicho valor podrá ser bruto o neto.

Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se sumarán las siguientes

inversiones:

El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a

rehabilitar.

El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación.

Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.

Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizará bien el

método de comparación, bien el método residual de acuerdo con lo previsto

en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.

El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación será el coste de la

construcción por contrata.

Se considerará como coste de la construcción por contrata, la suma de los

costes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el

beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho coste el de los

elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables

ni, excepto para los inmuebles ligados a una explotación económica, los costes

de los acabados e instalaciones no polivalentes.

En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, que no es el caso que

nos ocupa, se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos

de la edificación que le confieran ese carácter.

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Los gastos necesarios serán los medios del mercado según las características

del inmueble objeto de valoración, con independencia de quien pueda

acometer el reemplazamiento. Dichos gastos se calcularán con los precios

existentes en la fecha de valoración.

Se incluirán como gastos necesarios, entre otros, los siguientes:

Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de

la declaración de obra nueva del inmueble.

Los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros

necesarios.

Los costes de licencias y tasas de la construcción.

El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los

honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas.

Los gastos de administración del promotor.

Los debidos a otros estudios necesarios.

No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni

cualquier clase de gastos financieros o de comercialización.

En la determinación del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en

construcción o en rehabilitación, que no es el caso que nos ocupa, se

atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de valoración, sin

incluir acopios ni mobiliario.

Cuando se calcule el valor de reemplazamiento bruto de inmuebles en

proyecto, en construcción o en rehabilitación, para la hipótesis de edificio

terminado, los precios de las unidades de obra existentes en el momento de la

tasación podrán corregirse, en su caso, con la evolución del mercado hasta le

fecha de la actualización. La modificación del valor del suelo no podrá

realizarse hasta que la obra esté terminada y exigirá la actualización de la

tasación.

PARA CALCULAR EL VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO SE RESTARÁ DEL VALOR DE

REEMPLAZAMIENTO BRUTO LA DEPRECIACIÓN FÍSICA Y FUNCIONAL DEL EDIFICIO

TERMINADO.

La depreciación física de la edificación se calculará por alguno de estos tres

procedimientos:

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ATENDIENDO A LA VIDA ÚTIL TOTAL Y RESIDUAL estimadas por el técnico el cual

deberá justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha

estimación. En el caso de que atribuyera diferentes vidas útiles a las diferentes

instalaciones o elementos de la construcción de edificio la justificación

desglosará cada una de ellas.

MEDIANTE LA TÉCNICA DE AMORTIZACIÓN LINEAL, a cuyos efectos se multiplicará el

VRB, excluido el valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de

dividir la antigüedad del inmueble entre su vida útil total. Esta última será la

estimada por el técnico y, como máximo:

Para edificios de uso residencial: 100 años.

Para edificios de oficinas: 75 años.

Para edificios comerciales: 50 años.

Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación

económica: 35 años.

En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida útil máxima

se obtendrá ponderando los plazos máximos señalados anteriormente en

función de la superficie destinada a cada uno de los usos.

Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en

uno nuevo de similares características.

Los elementos de un edificio seguirán el régimen de depreciación

correspondiente al edificio en que se encuentren.

La depreciación funcional se calculará como el valor de los costes y gastos

necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para

corregir errores de diseño u obsolescencia.

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CALCULO DE REPERCUSION €/m²

CALCULO DE REPERCUSION DEL SUELO POR METODO RESIDUAL ESTATICO ABREVIADO

NORMATIVA

USO

CONSIDERADO

VALOR

MERCADO

A NUEVO

COSTE

CONSTRUCCIÓN

GASTOS

NECESARIOS

GASTOS

FINANCIEROS

GASTOS

PROMOTOR

BENEFICIO

PROMOTOR REPERCUSIÓN

Industrial Nave 1.665,65 422,00 92,84 15,45 33,31 27 652,32

CALCULO DEL VR €/m²

MÉTODO DEL COSTE

USO

CONSIDERADO REPERCUSIÓN

COSTE

CONSTRUCCIÓN.

GASTO

NECESARIO

ELEMENTOS

RECUPERABLES %Dfis %Dfu VRBf/VRN

Industrial Nave 652,32 422,0 92,84 --- 60,0 0,0 858,26

REQUISITOS PARA LA UTILIZACIÓN DEL MÉTODO DE COMPARACIÓN Y

PROCEDIMIENTO DE CÁLCULO DEL VALOR POR COMPARACIÓN

Para la utilización del método de comparación es necesario:

La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la

zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la

homogeneización de los comparables.

Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas

de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho

mercado. Entendiéndose por actual, la fecha a la que esté referida la

valoración.

Identificar y desechar aquellos comparables que incluyan elementos

especulativos.

Para el cálculo del valor por comparación se siguen las siguientes reglas

generales:

Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que

influyan en su valor. En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, para

establecer dichas cualidades y características, se tendrá en cuenta, además,

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el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese

carácter.

Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y,

basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas

firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales

de compraventa al contado de dichos inmuebles.

Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en el párrafo

anterior, una muestra representativa de los que corresponden a los

comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización

necesario.

Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes

y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.

Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en

función de los precios de homogeneización, previa deducción de las

servidumbres y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquél y que no

hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes.

Además de las reglas generales, se tendrán en cuenta, cuando proceda, las

siguientes reglas especiales:

En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se

determine el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado, se

utilizarán precios existentes en el mercado en la fecha de tasación para la

venta de inmuebles terminados similares. Ese valor se podrá corregir

razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo

previsto de terminación de la obra.

En el caso de valoración de fincas rústicas, que no es el caso que nos ocupa, al

utilizar el método de comparación, la homogeneización prevista en el mismo se

basará en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las

distintas clases de tierra, o tipo de cultivo y/o aprovechamiento.

LA HOMOGENEIZACIÓN es un procedimiento por el cual se analizan las

características del inmueble que se tasa en relación con otros comparables,

con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias,

un precio de compraventa o una renta homogeneizada para aquél.

El valor de mercado o venal de un inmueble (VM), es el precio al que podría

venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario

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y un comprador independiente en la fecha de tasación en el supuesto de que

el bien se hubiese ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones

del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se

dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble

para negociar la venta.

A tal efecto se considerará:

Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y

que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción

ajeno a la causa del contrato.

Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una

comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia

de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.

Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que

refleja en una estimación razonable del precio (más probable) que se

obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la

tasación.

Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de

comercialización.

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COMPARABLES DEL MÉTODO DE COMPARACIÓN (€/m²)

TESTIGOS

REFER

EN

CIA

DIR

EC

CIÓ

N

C..

PO

STA

L

TIP

OLO

GÍA

AN

TIG

ÜED

AD

O/T

m²

PR

EC

IO V

EN

TA

CO

EFIC

IEN

TE

VA

LOR

HO

MO

GEN

EIZ

AD

O

PESO

2506031 Villaverde-Vallecas, nº 265, Madrid 28031 Nave 18 O 1033 789,74 1,440 1.137,23 14,29

2506032 Cº de las Hormigueras, nº 122, Madrid 28031 Nave 21 O 400 926,25 1,235 1.143,92 14,29

2506033 Puerto de Pozazal, nº 4, Madrid 28031 Nave 21 O 320 1.128,13 0,98 1.105,57 14,29


2506035 Luis I, nº 55, Madrid 28031 Nave 18 O 250 874,00 1,320 1.153,68 14,29

2506036 Cº de las Hormigueras, nº 141, Madrid 28031 Nave 10 O 900 1.055,56 1,255 1.324,73 14,29


Valor homogeneizado por m², Industrial Nave . . . . 1.188,33 €

* ANT: Antigüedad corregida

CRITERIOS DE HOMOGENEIZACIÓN

CO

NC

EP

TO

2506

031

2506

032

2506

033

2506

034

2506

035

2506

036

2506

037

Superficie de la Parcela 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Entorno 1,10 1,10 1,00 1,00 1,00 1,15 1,00

Tipología 1,25 1,15 1,05 1,10 1,15 1,00 1,05

Caract. Constructivas 1,25 1,25 1,35 1,25 1,25 1,25 1,25

Antigüedad 0,99 1,00 1,00 1,01 0,99 0,99 0,99

Superficie 1,20 0,88 0,87 1,09 0,86 0,96 0,89

Identificabilidad 1,15 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Otros 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10

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OBSERVACIONES MÉTODO COMPARACIÓN Y PROCESO HOMOGENIZACIÓN.

Se ha detectado un mercado representativo de inmuebles comparables en el

entorno.

En base a ese mercado y al inmueble a valorar, se ha establecido las

cualidades y características que influyen en el valor expresadas como

conceptos adecuados para realizar la homogeneización de comparables.

Analizado el segmento inmobiliario de comparables se ha seleccionado una

muestra representativa de los mismos con precios actuales de compraventa al

contado, corregidos en su caso (excluidos los anormales y/o especulativos), a

los que se aplica el procedimiento de homogeneización con los criterios,

coeficientes y/o ponderaciones adecuados expresados.

Dicho proceso de homogeneización se basa en las diferencias observadas

entre el inmueble a valorar y los testigos de mercado comparables expuestos,

en función de los conceptos expresados (entorno, superficie, etc.) para

obtener el valor del inmueble por método de comparación neto de gastos de

comercialización y computando las posibles minusvalías producidas por las

servidumbres expresadas en su caso.

Por tanto, se ha aplicado a cada precio de venta de los comparables

seleccionados, el coeficiente de homogeneización indicado en el apartado

correspondiente resultante de la suma de los coeficientes expresados en los

conceptos de entorno, superficie, etc., obteniendo el valor unitario

homogeneizado de cada testigo.

Así, como media aritmética o ponderada de los valores homogeneizados de

los testigos comparables, se obtiene el valor unitario homogeneizado por m²

expresado del inmueble objeto de valoración (en inmuebles en construcción se

tiene en cuenta, en su caso, la tendencia previsible del mercado hasta la

finalización de las obras), según sus cualidades y características, al que se le

aplica, en su caso, los derechos reales, elementos recuperables y depreciación

funcional cuando proceda, obteniendo el valor unitario de mercado

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expresado (€/m²), que aplicado a la superficie adoptada, proporciona el valor

de mercado por método de comparación.

En el caso de valorarse varios inmuebles comparables, se aplica, en su caso, al

valor unitario homogeneizado expresado (€/m²) del inmueble tipo

seleccionado, el coeficiente de ponderación interna Ke, para obtener el valor

del resto de inmuebles.

A CONTINUACIÓN ADJUNTAMOS LAS CARACTERÍSTICAS DEL ESPACIO INDUSTRIAL

CONSOLIDADO DEL DISTRITO DE LA VILLA DE VALLECAS Y DE LAS CARACTERÍSTICAS

ECONÓMICAS DETERMINADAS POR LA SUBDIRECCIÓN GENERAL DEL PLAN DE

ORDENACIÓN URBANA DE MADRID.

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PLANO DEL ÁREA INDUSTRIAL DE VALLECAS DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN

URBANA DE MADRID

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VALOR DE MERCADO (€/m²)

MÉTODO DE COMPARACIÓN

USO CONSIDERADO VALOR

HOMOGENEIZADO. D.REALES

DEPRECIACIÓN

FUNCIONAL K V.MERCADO

Industrial Nave 1.188,33 - - - - - - 1,213 1.188,33

RESUMEN DE VALORES Y METODOS (€)

FINCA USO CONSIDERADO COSTE COMPARACIÓN SUELO

31.906 Industrial Nave 909.755,60 1.259.630,00 691.459,20

14. VALORES DE TASACIÓN

USO CONSIDERADO M SUPERF. V.ADOPTADO V.UNIDAD V.AGRUPACIÓN

Industrial Nave M 1.060,00 1.188,33 1.259.630,00 1.259.630,00

TOTAL 1.259.630,00

Asciende el valor de tasación a la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS

CINCUENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS TREINTA EUROS

15. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

CONDICIONANTES

No existen.

ADVERTENCIAS.

Existe discrepancia entre la dirección escriturada y adoptada y la catastral sin

que existan dudas sobre su correcta identificación.

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CERTIFICADO DE TASACIÓN

D. Juan José Meylán Martín, Arquitecto Superior colegiado con el nº 7095, en el

COAM, Agente de la Propiedad Inmobiliaria colegiado nº 1073, perteneciente a

la Asociación de Peritos Colaboradores con la Administración de Justicia de la

Comunidad de Madrid y miembro de la Asociación de Peritos de la Comunidad

Valenciana, ha realizado el Informe de Valoración solicitado a instancias del

Fondo de Garantía Salarial, cuya redacción ha seguido los criterios establecidos

en la normativa de valoración de bienes inmuebles según ORDEN ECO/805/2003,

de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de

determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el

B.O.E del 9 de Abril de 2003. Revisada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de

octubre, publicada en el B.O.E del 17 de octubre de 2007 y EHA/564/2008, de 28

de febrero, y obtenido el valor de tasación como resultado de aplicar el método

de coste establecido en dicha normativa de acuerdo a la finalidad prevista

como determinar el valor de tasación de nave industrial sita en la calle puerto de

Pozazal, nº 4 nave 23, de Madrid y que asciende a la cantidad de UN MILLON

DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS TREINTA EUROS (1.259.630,00€).

1.259.630,00 €

En Madrid a 20 de Mayo de 2013

Juan José Meylán Martín

Arquitecto

Agente de la Propiedad Inmobiliaria

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16. OBSERVACIONES

- La tasación se realiza sin llevarse a cabo, respecto de las edificaciones,

ensayos específicos para determinar el estado de conservación de la

estructura, elementos ocultos o instalaciones de los mismos, que a efectos de la

valoración se presumen en estado de uso normal, sin la existencia de defectos

o vicios ocultos.

- El inmueble se valora bajo el supuesto de que el mismo se encuentra

libre de cargas, gravámenes y limitaciones, así como al corriente de impuestos

y pagos debidos. Por lo tanto, deben deducirse del valor cuantas cargas o

pagos debidos pudieran recaer sobre los mismos.

- La documentación e información utilizada para el trabajo de valoración

se considera fidedigna y completa.

- Las técnicas constructivas y materiales se han estimado en base a los

más usuales en la zona y probables para el inmueble tasado. Todo ello se pone

de manifiesto sólo para que el lector pueda visualizar mejor el inmueble, ya que

los valores que se indican en la tasación se refieren a éste en su conjunto, y no

a partes aisladas del mismo.

- El desglose de valor entre edificación y terreno y en su caso anejos

inseparables, se manifiestan también a efectos meramente informativos, y no

pueden utilizarse los valores parciales, de manera indistinta y separada, salvo

que se indique expresamente otro criterio en el informe.

- Los valores se determinan en base a la superficie construida del

inmueble. En consecuencia no se asumen las alteraciones del valor motivadas

por discrepancias entre las superficies indicadas y la real, que no puedan ser

constatadas por una mera inspección ocular.

- Se presume que todas las licencias, certificados de ocupación u otras

autorizaciones de las autoridades administrativas locales, autonómicas o

estatales, o de cualquier entidad privada, han sido, o pueden ser, obtenidos y

pueden renovarse para el uso que se considera en la estimación de valores

contenidos en la tasación.

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El presente dictamen pericial consta de 62 páginas.

Este dictamen se ha realizado siguiendo los criterios generales definidos en la

norma UNE197001 sobre elaboración de informes y dictámenes periciales,

aplicándose los términos y definiciones incluidos en la Norma UNE-EN ISO9000.

Y para que así conste a los efectos oportunos, extiendo el presente dictamen

certificado, según mi leal saber y entender y a la práctica de la profesión,

sometiéndolo a otro mejor fundado pericialmente, en Madrid a 20 de Mayo de

2013.

Fdo. Juan José Meylán Martín

Arquitecto Colegiado nº 7095

Agente de la Propiedad Inmobiliaria nº1073

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IX. ANEXOS

- Fotografías aéreas.

- Fotografías

- Plano catastral.

- Ficha catastral

- Plano del Plan General de Ordenación Urbana

- Plano del Inmueble

- Escrituras

- Publicidad de ofertas de mercado "MILANUNCIOS.COM"

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FOTOGRAFÍAS AÉREAS

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FOTOGRAFÍAS

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PLANO CATASTRAL

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FICHA CATASTRAL

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ESCRITURAS

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de nave industrial en la calle puerto de pozazal, …se valora una nave industrial terminada,...

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