Le décret du 7 mai 2012 redéfinit les clauses du contrat d’entretien

et y apporte plusieurs nouveautés qui devraient aider les copropriétés

à mieux maîtriser la qualité de la maintenance et du contrôle

de leurs ascenseurs

L’entretien de l’ascenseur est un sujet sensible dans de nombreuses copro-priétés. Faut-il subir les coûts élevés, l’allongement des délais d’interven-tion, le manque de réactivité de l’as-censoriste actuel ? Peut-on prendre le risque de changer de prestataire ? Chacun aura à l’esprit les déboires d’une copropriété du voisinage qui a changé d’entreprise de maintenance et ne parvient pas à obtenir les infor-mations techniques ou les pièces de rechange…

Le décret du 7 mai 2012 apporte la réponse en imposant aux ascenso-ristes de nouvelles obligations afin de faciliter la mise en concurrence et d’améliorer l’entretien et le contrôle technique des ascenseurs. Parmi les principales nouveautés, une clause de résiliation du contrat d’entretien, une obligation de transmettre toutes les informations techniques et de four-nir les pièces de rechange, un carnet d’entretien pour chaque ascenseur… Le contrat de maintenance de l’as-censeur pourra enfin se négocier sur la base de la qualité de service au meilleur prix.

Un nouveau décret pour améliorer la maintenance des ascenseurs

é d i t o DE NOUVELLES RÈGLESPOUR MIEUX MAÎTRISER L’ENTRETIEN

ET LE CONTRÔLE DES ASCENSEURS

Une possibilité de résiliation anticipée

Une clause de résiliation doit figurer dans tous les contrats d’entretien si-gnés depuis le 1er juillet 2012 et intro-duite dans les contrats en cours lors de leur renouvellement et au plus tard le 1er janvier 2015. C’est une des mesures phares du décret. Elle permet au pro-priétaire de changer de prestataire de maintenance, moyennant un préavis de 3 mois, à l’occasion de travaux importants tels que la mise aux normes à réaliser sur l’appareil. La copropriété ne sera alors plus obligée de passer par l’ascensoriste en place, par exemple si elle choisit de confier les travaux à une autre entreprise. Elle pourra surtout choisir librement un prestataire lui offrant un meilleur rapport qualité/prix.

Une obligation d’information

Changer de prestataire est une chose, encore faut-il qu’il puisse assurer sa mis-sion dans les meilleures conditions. Le décret du 7 mai 2012 impose au fabricant ou installateur de fournir au propriétaire une documentation technique suffisam-ment explicite et tous les outils, notices,

codes d’accès nécessaires à l’entretien, au dépannage ou à la remise en service de l’installation.

Autre obligation importante pour éviter le « verrouillage technologique », les pièces de rechange devront être fournies par le fabricant à la demande de tout prestataire d’entretien dans des conditions de coûts et de délais compatibles avec les moyennes pratiquées.

Le carnet d’entretien de l’ascenseur est tenu à jour à chaque visite ou intervention. S’il est établi sous forme électronique, son contenu doit être annexé au rapport d’acti-vité remis chaque année au propriétaire.

L’optimisation du contrôle technique quinquennal

Les personnes qui effectuent les contrôles techniques tous les cinq ans peuvent demander la présence du technicien de l’entreprise d’entretien, afin qu’il puisse répondre à toute question concernant la technologie mise en œuvre et le fonction-nement des appareils.

inversement, le rapport d’inspection est transmis à l’entreprise de maintenance.

l e t t r e d ’ i n f o r m a t i o n - o C t o B r e 2 0 1 2

LETTRED’INfO

AdministrAteur de Biens syndic de copropriété

GérAnce locAtive locAtions immoBilières trAnsAction

un Groupe indépendAnt proche de ses clients

Rompteaux Cogefo CavenelI M M O B I L I E R

Suppression de la tVA sociale

donations et successions

La hausse de 1,6 % de la TVA au 1er octobre 2012 est supprimée. Votée le 14 mars, la TVA sociale devait financer la diminution des cotisations familiales dues par les entreprises. Mais en passant de 19,6 à 21,2 %, la TVA aurait augmenté d’autant les charges de la copropriété (hors travaux bénéficiant du taux réduit de 7 %).

L’abattement applicable aux successions et donations entre parents et enfants est réduit de 159 325 à 100 000 euros et les ba-rèmes ne seront plus indexés sur l’inflation.

Le délai entre deux donations (ou succes-sions) en franchise de droits est porté à quinze ans au lieu de dix ans. L’exonération des droits de succession est maintenue pour le conjoint survivant.

Parmi les grands chantiers annoncés figurent la réforme de la fiscalité du patrimoine et de ses revenus et une nouvelle modification du régime de taxation des plus-values immobilières.

A suivre également, les nouvelles obligations et mesures d’incitation qui pourraient résulter de la volonté d’accélérer la rénovation thermique des immeubles.

En ce qui concerne l’investissement locatif, l’encadrement des loyers est la première étape vers une grande loi sur le logement prévue pour 2013. Un nouveau système d’incitation devrait prendre la suite du dispositif Scellier, mais avec une très nette orientation sociale.

L’ENCADREMENT DES LOyERS EN PRATIqUE

depuis le 1er août 2012, et pour un an, l’évolution des loyers est encadrée dans trente-huit agglomérations qui enre-gistrent à la fois une évolution trop ra-pide des loyers et un loyer moyen trop élevé. Le décret publié au Journal officiel du 21 juillet 2012 ne concerne que les locations de logements non meublés à usage de résidence principale soumises à la loi du 6 juillet 1989. A l’entrée d’un nouveau locataire ou lors du renouvellement du bail, l’aug-mentation du loyer ne pourra pas être supérieure à l’inflation, sauf en cas de travaux d’amélioration ou si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage.

Vous louez à un nouveau locataire

Le loyer ne peut excéder le dernier loyer du locataire précédent, mais peut être révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (iRL). Le décret prévoit deux exceptions.• Si vous avez réalisé des travaux d’amélioration, dans le logement ou les

parties communes de l’immeuble, pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyers, la hausse du loyer annuel peut atteindre 15 % du coût réel ttC des travaux.

• Si le dernier loyer du précédent loca-taire est manifestement sous-évalué, la hausse du loyer pourra être calculée soit par rapport aux loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables, soit par rapport au montant des travaux réalisés.

Vous renouvelez le bail de votre locataire

La seule réévaluation possible du loyer résulte de la révision, aux dates et condi-tions prévues dans le contrat de location, dans les limites de la variation de l’iRL. toutefois, lorsque le loyer est manifeste-ment sous-évalué et si vous avez réalisé des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyers, vous pouvez majorer le loyer, soit par rapport aux références du voisinage, soit à hauteur de 15 % du coût des travaux

LES réForMES à SUiVrE

Rompteaux Cogefo CavenelI M M O B I L I E R

Rompteaux – Cogefo :

76, avenue Carnot

78500 SArTroUViLLE

Tél. : 01 30 86 68 68

Fax : 01 30 86 68 60

Cavenel :

60, avenue Jean-Jaurès

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39, avenue Victor Hugo

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