ĐỀ TÀI: LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ CAO TẦNG

LẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐÔ THỊLẬP VÀ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐÔ THỊ

NHÓM 1 :ĐỖ HUYỀN TRANGPHAN THỊ VỊNHNGUYỄN THỊ SENĐẶNG THỊ THÚYNGUYỄN THỊ THẮM

PHẦN I: LÝ THUYẾT CHUNG VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Các mối quan hệ

Kĩ năng nghề nghiệp

Trình độ chuyên môn nghề nghiệp

Sự nhạy bén công việc

Năng lực tài chính

Vị trí dự án

Chính sách kinh tếNhu cầu thị

trường

Chính sách

tài c

hính Sự cạnh tranh

Tiến bộ KHCNTình hình chính

trị

PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH SWOT

KẾT THÚC DỰ ÁN

THỰC HIỆN DỰ ÁN

Nghiên cứu khả thi

Nghiên cứu tiền khả thi

Nghiên cứu cơ hội đầu tư

Lập và phân tích dự án

Lựa chọn p/a khả thi:

1. Điều kiện KTXH

2. NC thị trường

3. NC kĩ thuật

4. Phân tích tài chính

5. Hiệu quả KTXH

1. BCĐT đc thông qua/ chủ trương

2. CĐT đủ năng lực tài chính

3. Đơn vị lập đủ năng lực chuyên môn

3 điều kiện

Nội dung thuyết minh

1. Sự cân thiết và mục tiêu

2. Qui mô dự án

3. Các giải pháp thiết kế

4. Đánh giá ĐTM

5. Tổng mức đầu tư

Thiết kế cơ sở

CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ

Trình tự lập dự án ĐTXD

1. Cử chủ nhiệmdự án

2. Lập nhóm soạn thảo

3. Chuẩn bị đề cương

4. Triển khai soạn thảo

5. Lập dự án khả thi

PHẦN II: VÍ DỤ CỤ THỂ

Tên dự án: Cụm nhà ở hỗn hợp chung cư kết hợp văn phòng dịch vụ lô đất NO5 - Khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng

Địa điểm: Trung Hòa - Cầu Giấy - Hà Nội

Chủ đầu tư: Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (VINACONEX)

Hình thức đầu tư: Xây dựng mới.

Quản lý Dự án: Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Nhà & Đô thị (VINAHUD)

Cơ quan lập Dự án: Công ty CP Tư vấn đầu tư xây dựng & Ứng dụng công nghệ mới (Vinaconex R&D)

Lập dự án

Qui mô dự án

Giải pháp kĩ thuật

Tổng mức đầu tư

ĐTM

Sự cần thiết và mục tiêu

Phân tích dự án

Phân tích Tài chính

Phân tích Hiệu quả

KTXH

Thực hiện dự án

Không thực hiện

Đạt

mụ

c t

iêu

Ko

đạ

t m

ục

tiêu

SỰ CẦN THIẾT – MỤC TIÊU DỰ ÁNSự cần thiết:

Nhu cầu căn hộ chung cư đang nóng, đối tượng là những người trẻ tuổi có thu nhập cao làm việc và sống ở Hà Nội. Đối tượng có số lượng lớn, có xu hướng mua chung cư thay vì đất đai và xây nhà.

Sau khi VN gia nhập WTO nhu cầu văn phòng cho thuê tăng cao.

Khu đất có vị trí thuận lợi giao thông, gần trung tâm. Khu vực có hạ tầng xã hội đầy đủ (gần chợ, trường học...)

Năm 2007 nhà đầu tư chuyển hướng sang kinh doanh BĐS do: ngân hàng có chính sách cho vay ưu đãi nhà, giá vàng và đôla ít biến động, đầu tư BĐS ít rủi ro hơn đầu tư chứng khoán.

Mục tiêu:

Tạo ra lợi nhuận kinh tế

Đáp ứng nhu cầu nhà ở. Tạo nên quần thể kiến trúc đẹp, văn minh hiện đại

QUI MÔ DỰ ÁN

Qui mô: Là tổ hợp 4 khối cao tầng: 2 khối 25 tầng và 2 khối 29 tầng

với diện tích lô đất: 29.680 m2

Nguồn vốn đầu tư xây dựng công trình:

Vốn vay ngân hàng ≈4.26%

Vốn tự có của chủ đầu tư ≈ 12%

Vốn huy động của chủ đầu tư ≈ 83.74%

Thời gian thực hiện: trong 3 năm (Từ Quý IV năm 2007 đến Quý IV

năm 2010)

GIẢI PHÁP THỰC HIỆN Giải pháp QH tổng mặt bằng

+ Mặt bằng xây dựng nhà: 6.862 m2

+ Mật độ xây dựng: 23%.

+ Tầng cao trung bình 26,6 tầng

+ Hệ số sử dụng đất: 6

Phương án kiến trúc:

+ Mỗi tòa nhà có 3 tầng hầm dùng

làm siêu thị và ga ra

+ Tầng 1: sinh hoạt cộng đồng và nhà trẻ

+ Tầng 2-6: văn phòng cho thuê, không gian phụ trợ

+ Tầng >7: nhà ở

+ Có 4 thang máy và 2 thang bộ

Hệ thống PCCC bao gồm:

Hệ thống báo cháy tự động:

Hệ thống cấp nước chữa cháy

tự động (lắp đặt ở tầng hầm)

Hệ thống bình ứng cứu nhanh

GIẢI PHÁP PCCC

 Đầu phát hiện cháy

ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG

Đánh giá chung Mức độ tác động

Thấp Trung bình Cao

Nước mặt x

Không khí x

Tiếng ồn x

Địa hình x

Cảnh quan x

Nước ngầm x

Động thực vật x

Dân cư x

TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

Nội dung

1. Chi phí xây dựng

2. Chi phí thiết bị

3. Chi phí khác

4. Chi phí dự phòng

5. Lãi vay

6. Chi phí SD đất

Tổng mức đầu tư: (1.842,3 tỷ đồng)

1.208,29 tỷ đồng

103,29 tỷ đồng

79,58 tỷ đồng

146,31 tỷ đồng

31,57 tỷ đồng

201,33 tỷ đồng

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

Doanh thu chi tiết của dự án 2008 2009 2010 2011 2012-2016 2017-2030

Công suất khai thác cho thuê 25% 90% 90% 95%

Doanh thu cho thuê 29.485 106.147 106.147 112.044

Tỷ lệ bán 28% 30% 32% 10%

Doanh thu bán hàng 477.522 511.663 545.773 170.554

Tổng doanh thu trước thuế 477.522 511.663 575.529 276.701 106.147 112.044

Lũy kế 477.522 989.214 1.564.473 1.841.174 2.371.911 3.940.531

Thuế VAT 10% ( Lũy kế) 47.744 98.921 156.447 184.117 237.191 394.053

Tổng doanh thu sau thuế 3.546.478

Nguồn thu của dự án Đơn vị Khối lượng Đơn giáThành tiền

(2007-2030)

Nguồn thu bán căn hộ m2 117.256 16,000 1.876.096

Doanh thu bán trước thuế 1.705.542

Nguồn thu cho thuê văn phòng m2 2.458.488

Tổng nguồn thu đến 2030 4.334.584

ĐV: triệu đồng

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNHĐV: triệu đồng

Lợi n

huận

BIỂU ĐỒ LỢI NHUẬN TỪ CHO THUÊ VĂN PHÒNG TỚI NĂM 2030

Tổng lợi nhuận cho thuê = 1.317.740

Dòng tiền

của Dự ánTổng 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

DÒNG RA

Trả tiền sử dụng đất 180.000 90.000 90.000

Chi phí đầu tư hệ thống kỹ thuật

21.333 10.666 10.666

Chi phí đầu tư xây dựng

1.647.402 34.917 363.640 410.590 541.403 226.841 70.011

Chi phí bán hàng 98.083 14.469 14.469 14.469 28.938

Duy tu bảo trì 50.352 25.176 25.176 25.176

Tổng dòng ra 1.997.170 90.000 124.917 378.109 425.059 566.538 266.445 95.187 25.176 25.176

DÒNG VÀO

Vốn vay ngân hàng 101.190 60.000 41.190

Vốn huy động 2.159.616 477.552 511.663 575.259 276.701 106.147 106.147 106.147

Vốn tự có 113.727 30.000 83.727

Tổng dòng vào 2.374.533 90.000 124.917 477.552 511.663 575.259 276.701 106.147 106.147 106.147

Dòng tiền cân đối 99.443 86.603 8.721 10.256 10.961 80.917 80.917

Trả nợ gốc + lãi vốn vay

132.761 99.443 33.318

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

KẾ HOẠCH TRẢ NỢ VỐN VAY

Trả nợ vốn vay ban đầu 2006 2007 2008 2009

Nợ đầu năm 61.800 115.349 29.748

Vay trong năm 60.000 41.190

Nguồn trả nợ ( Dòng tiền) 99.443 86.603

Trả gốc trong năm 99.443 29.748

Lãi trong năm ( 12%) 1.800 12.359 13.842 3.570

Nợ cuối năm 61.800 115.349 29.748

Tổng trả nợ ( gốc và lãi) 132.761 99.443 33.318

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

Gi¸ trÞ hiÖn t¹i rßng tÝnh ®Õn năm 2030

NPV: 111,227 tû (VĐT:113,727 tỷ)

SuÊt thu lîi néi t¹i cña Dù ¸n

IRR: 15,25 %. (Lãi suất 12%)

Thêi gian hoµn vèn ≈ 12,03 năm. (cã tÝnh ®Õn suÊt chiÕt khÊu 12 %/năm)

Đạt được mục Đạt được mục tiêu tài chínhtiêu tài chính

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

Phân tích các chỉ tiêu tài chính khác

PHÂN TÍCH TÍNH KHẢ THI DỰ ÁNCÁC YẾU TỐ Đánh giá Dự án

Sự phù hợp qui hoạch x Có QHCT 1/500

Nhu cầu sử dụng đất x Lô đất N05 đủ diện tích để thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất

Khả năng GPMB x MB sẵn có từ KĐT

Khả năng huy động vốn x

- Trong 2 năm đầu CĐT có đủ vốn tự có. Vốn vay ngân hàng-- Trong năm thứ 3 huy động được vốn từ khách hàng (do nhu cầu thị trường rất cao, dự án có ưu điểm hơn dự án khác vì có bố trí thêm hạ tầng xã hội: nhà trẻ, không gian sinh hoạt cộng đồng, giá bán thấp và tương đương các công trình gần kề)

Kinh nghiệm quản lý của CĐT x Vinaconex là đơn vị có uy tín và kinh nghiệm trong xây dựng

Khả năng hoàn trả vốn x Sau khi huy động được vốn sẽ có khả năng hoàn trả vốn cho ngân hàng và chủ đầu tư.

Giải pháp PCCC x Có hệ thống báo cháy, chữa cháy phù hợp các TC ngành

Thay đổi tài chính của dự án

Vật liệuThiết bị

Các qui định của chính phủ

Doanh thu thay đổi

Truyền thông kém

Thay đổi chế độ tiền lương

Thiên tai

PHÂN TÍCH TÍNH BẤT ĐỊNH

ĐÁNH GIÁ LỢI ÍCH CỦA DỰ ÁN

CĐTNhà nước Xã hội

Tạo lợi nhuận cho chủ đầu tư

Thu được thuế và phí sử dụng đất

Tạo việc làm và thu nhập NLĐ Tạo nhà ở, đảm bảo an sinh xã hội

www.themegallery.com