deĞerleme raporu 858 ada 2 parsel mall of istanbul avm ... · 858 ada 2 parsel üzerinde...

Rapor No: 2011/TGYO/10

1

Büyükdere Caddesi, No: 108, Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli / İstanbul

DEĞERLEME RAPORU

858 Ada 2 Parsel Mall of Istanbul AVM, Konut ve Ofis Projesi

İkitelli, İSTANBUL

31 Mart 2011



2


DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ

- Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

- Değerleme Süresi: 4 iş günü

- Sözleşme Tarihi ve No: 25.03.2011 / 2011/TGYO/10

- Değerlenen Mülkiyet Hakları: İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Ziya Gökalp Mahallesi, Süleyman Demirel Bulvarı üzerinde yer alan 858 Ada 2 no.lu parselin tamamıdır.

- Raporun Konusu: Değer tespiti

Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler:

- Adres: Ziya Gökalp Mahallesi, Süleyman Demirel Bulvarı, 858 Ada, 2 no.lu parsel, İkitelli – Başakşehir / İSTANBUL

- Sahibi: 858 Ada, 2 Parsel - Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş …Tam Mülkiyet

- Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı: Boş Arsa

- Tapudaki İncelemesi: Gayrimenkul üzerinde notlar mevcuttur (Bkz. Gayrimenkulün Tapu Kayıtları)

- İmar Durumu: (Bkz. İmar Durumu İncelemesi)

Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu:

Kullanılan Değerleme

Yöntemi TL USD EUR

858 Ada, 2 No.lu Parsel Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: 637.094.779 TL $411.480.190 € 292.030.977

TORUNLAR GYO A.Ş. Tam Hissesinin Toplam Değeri: 637.100.000 TL $411.480.000 € 292.030.000 Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5483-TL, 1,-Euro= 2,1816 olarak kabul edilmiştir.

Değerlemede Görev Alan Kişiler:

Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DEMİRÖZ – Lisans No: 401095

Değerleme Elemanı: Muammer EMANET – Lisans No: 401074


3


İÇİNDEKİLER SAYFA NO

DEĞERLEME RAPORU .......................................................................................................................................... 1

1 RAPOR BİLGİLERİ ................................................................................................................................................. 4

2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: ............................................................. 5

2.1 Değerleme Şirket Bilgileri: ......................................................................................................................................... 5

2.2 Müşteri Bilgileri: .......................................................................................................................................................... 5

3 DEĞER TESPİTİ ..................................................................................................................................................... 6

4 DEĞER TANIMI ..................................................................................................................................................... 6

5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER ................................................... 7

5.1 Gayrimenkulün Tanımı: ............................................................................................................................................. 7

5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu: ........................................................................................................................... 7

6 GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN

İNCELEMELER ....................................................................................................................................................... 7

6.1 Gayrimenkulün tapu kayıtları: .................................................................................................................................. 7

6.2 Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: ................................................. 8

6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: ....................................................................................................... 8

6.4 Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı

Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin

Görüş: ........................................................................................................................................................................... 9

6.5 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: ...................... 11

7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMU HAKKINDA BİLGİLER ....................................................... 12

7.1 Parselin Fiziksel Özellikleri: ................................................................................................................................... 12

7.2 Proje Hakkında Genel Bilgiler: .............................................................................................................................. 12

8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER ................................................ 13

8.1 İstanbul İli Hakkında Genel Bilgiler: .................................................................................................................... 13

8.2 Başakşehir İlçesi Hakkında Genel Bilgiler: .......................................................................................................... 14

8.3 Piyasa Araştırması: ................................................................................................................................................... 15

Konut Piyasası ............................................................................................................................................................ 16

Ofis Piyasası: ............................................................................................................................................................... 17

8.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler: .................................................................................................... 18

9 DEĞERLEME ........................................................................................................................................................ 18

9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: ................................................................................................................ 18

9.2 Değerleme Yaklaşımları: ......................................................................................................................................... 18

10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: ............................................................................... 20

10.1 858 Ada, 2 No.lu Parselin Değerinin Hesaplanması: ..................................................................................... 20

10.1.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi ................................................................. 21

11 SONUÇ ..................................................................................................................................................................... 23


4


1 RAPOR BİLGİLERİ Rapor Tarihi: 31.03.2011


Raporun Türü ve Amacı: İstanbul ili, Başakşehir İlçesi, İkitelli

Mahallesi’nde yer alan tam mülkiyeti Torunlar GYO A.Ş. ait olan 858 ada 2 no.lu parselin piyasa değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanan değerleme raporudur.

Raporu Hazırlayanlar : Muammer Emanet Değerleme Departmanı Müdürü Şehir Plancısı

Kontrol ve Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem Demiröz Genel Müdür İşletme

Değerleme Tarihi: 31.03.2011

Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama:

Rapor Torunlar GYO A.Ş. için düzenlenmiş olup kurul düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır.


5


2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:

2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:

- Şirket Ünvanı: Prim E Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

- Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul

- Telefon No: 0212 272 02 02

- Fax No: 0212 356 26 46

2.2 Müşteri Bilgileri:

- Şirket Ünvanı : Torunlar GYO A.Ş.

- Şirket Adresi: Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6, Kavacık - Beykoz / İSTANBUL

- Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa

Getirilen Sınırlamalar:

İstanbul ili, Başakşehir İlçesi, İkitelli Mahallesi’nde yer alan tam mülkiyeti Torunlar GYO A.Ş. ait olan 858 ada 2 no.lu parselin piyasa değerinin belirlenmesidir. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.


6


3 DEĞER TESPİTİ

Bilgimiz ve görüşümüze göre:

- Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur.

- Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan

varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif

profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir.

- Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel

herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve

olmamıştır.

- Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya

müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir

sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir.

4 DEĞER TANIMI

Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun

bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini

tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki

tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir.

Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el

değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır:

- Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir.

- Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır.

- Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir.

- Ödeme nakit olarak, uluslararası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır.


7


5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER

5.1 Gayrimenkulün Tanımı:

Değerlemeye konu gayrimenkul, İstanbul ili, Başakşehir İlçesi, İkitelli Semti, Ziya Gökalp Mahallesi,

Süleyman Demirel Bulvarı üzerinde yer alan 858 Ada 2 no.lu parseldeki Torunlar GYO A.Ş.’ye ait olan

tam hissedir.

5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu:

Gayrimenkul, TEM Otoyolu’nun Mahmutbey Kavşağı ile Mahmutbey Gişeleri arasındaki kısmı ile

Masko ve Demirciler Sitesi arasında kalan alanda yer almaktadırlar.

Gayrimenkulün yakınında Droglass Otocam, Masko Mobilyacılar Sitesi, Marmara Sanayi Sitesi,

İmsan Sanayi Sitesi, Bahariye Halı Fabrikası, Halkalı Toplu Konutları ve Avrupa Konutları ile Gryder Satış

Mağazası, İlke ve Denizbank Binaları, İETT Garajı, Halkalı Toplu Konutları 3. Etap Evleri ve 2 - 3 katlı

binalar bulunmaktadır. Bölge, Başakşehir Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır.

Gayrimenkulün bazı merkezlere olan yaklaşık uzaklıkları:

TEM Mahmutbey Gişeleri : 300 mAtatürk Havalimanı : 9.5 kmAtatürk Olimpiyat Stadı : 4 kmD-100 (E-5 Karayolu) : 8 kmBaşakşehir 4.Etap : 2,5 kmMecidiyeköy : 20 kmTopkapı : 13 km

6 GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN

İNCELEMELER

6.1 Gayrimenkulün tapu kayıtları: 858 Ada, 2 No.lu ParselSAHİBİ Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. İLİ İstanbul İLÇESİ Başakşehir MAHALLESİ İkitelli PAFTA --- ADA NO 858 PARSEL NO 2 ALANI (m²) 122.859,93 NİTELİĞİ Arsa ARSA PAYI Tamamı YEVMİYE NO 5898 CİLT NO 145 SAYFA NO 14277 TAPU TARİHİ 10.06.2010


8


6.2 Gayrimenkul ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:

Prime Değerleme olarak, 31 Mart 2011 tarihinde alınan TAKBİS belgesine göre 858 Ada 2 Parsel’de

yer alan gayrimenkul üzerinde aşağıda belirtilen notlar mevcuttur.

858 Ada, 2 No.lu Parsel üzerinde: Şerhler bölümü:

İstimlak şerhi. (13.02.1971 tarih ve 1112 yevmiye no ile)

İstimlak şerhi. (25.11.1971 tarih ve 11129 yevmiye no ile) 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri:

Başakşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde rapor konusu gayrimenkulün

28.08.2008 onay tarihli 1/1000 ölçekli “İkitelli Tepeüstü Mevkii 2453, 2769, 2858, 2859, 2860, 2881, 2882,

2883, 2958, 3149 Parsellere İlişkin Uygulama İmar Plan Değişikliği” paftasında;

858 Ada, 2 No.lu Parselin: “Ticaret ve Hizmet Alanı” olarak gösterilen bölge içerisinde kaldığı belirlenmiştir.

Plan notlarına göre yapılaşma şartları şöyledir:

Emsal (E) (*) : 2,0

Bina yüksekliği (hmax) : Serbest

28.08.2008 tasdik tarihli planın, plan notları ise şu şekildedir.

Planlama Alanı 2453 – 2769 – 2858 – 2859 – 2860 – 2881 – 2882 – 2883 – 2958 – 3149 parsellerini içermektedir.

Planlama alanında Ticaret + Hizmet, Eğitim, Sosyal – Kültürel Tesis Alanı, Yol Alanları ve Raylı Sistem Metro Hattı İstasyonu yer almaktadır.

Ticaret + Hizmet alanlarında, ticaret ve amaçlı yapılar, iş merkezleri, büro, çok katlı mağazalar, katlı otoparklar alışveriş merkezleri, otel, motel, vb. gibi konaklama tesisleri ile rezidans (konut yapıları), sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi kültürel tesisler, gazino, lokanta, restoran, banka ve finans kurumları, yönetim binaları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından görüş alınmak koşulu ile özel eğitim ve özel sağlık tesisleri yapılabilir.

Özel Sosyal – Kültürel Tesis Alanı’nda; sinema, tiyatro, eğlence merkezi, müze, kütüphane, açık ve kapalı sergi salonları, sanat atölyeleri, oditoryum, çok amaçlı kültürel tesis salonları, kapalı ve açık spor tesisleri yapılabilir.

Planlama alanı sınırları içerisinde mimari proje ille bütünlük ve süreklilik sağlamak amacıyla Ticaret + Hizmet Alanı ile Özel Sosyal – Kültürel Tesis Alanı arasında, yer altında ve / veya yer üstünde fiziki bağlantı yapılabilir. Gerekirse emsal ve fonksiyon dağılım oranları aynı kalmak koşulu ile bu fonksiyonlara ait yapılar birlikte tek bir parsel üzerinde projelendirilebilir. Her durumda toplam inşaat alanı emsal değerini aşamaz.

Onama sınırı içinde kalan parsellerdeki imar sınırları içerisinde kalmak koşulu ile tesis içi kullanımlara yönelik otopark giriş çıkışı ve bu otoparklar ile diğer alanların ihtiyacı olan servis yolları, yaya yolları, yaya – araç rampaları, yaya üstgeçitleri yapılabilir.

Belirtilen metro istasyonu ve güzergâhı hazırlanacak uygulama projesine göre uygulanacaktır. Metro istasyonuna yönelik olarak planlama alanı içerisindeki parsel alanları içerisinde yaya giriş

çıkışlarına yönelik düzenlemeler yapılabilir. Otoparklar ve diğer tesis yapıları ile metro istasyonu ve giriş çıkışları arasında yaya bağlantıları zemin altında veya üstünde oluşturulabilir.

Diğer hususlarda 13.02.2008 T.T’li 1/5000 ölçekli ve 1/1000 ölçekli Küçükçekmece İkitelli Ayazma Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı plan notları geçerlidir. (**)


9


858 ada 2 parsel üzerinde gerçekleştirilecek proje için Başakşehir Belediyesi tarafından 18.03.2011

tarih ve 102 sayılı yapı ruhsatı verilmiştir. Söz konusu ruhsatla birlikte 122.859,93 m² yüzölçüme sahip

parsel üzerinde bodrum katlar dahil toplam 656.528 m² kapalı alan yapılabilecektir. Bu alanların dağılımı

yapı ruhsatına göre şu şekildedir:

Alışveriş Merkezi, 346 Bağımsız Bölüm, Toplam 129.186 m² kapalı alan, Konut A Blok, 362 Bağımsız Bölüm, Toplam 24.425 m² kapalı alan, Konut B Blok, 362 Bağımsız Bölüm, Toplam 24.425 m² kapalı alan, Konut C Blok, 362 Bağımsız Bölüm, Toplam 24.425 m² kapalı alan, Konut D Blok, 362 Bağımsız Bölüm, Toplam 24.425 m² kapalı alan, Ofis, 28 Bağımsız Bölüm, Toplam 8.433 m² kapalı alan, Ortak Alan (Otopark ve diğer Ortak Alanlar), Toplam 421.209 m² kapalı alan, Toplam 1.822 bağımsız bölüm ve 656.528 m² kapalı alan.

(*) Emsal (E) : Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m’yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır.

(**) 13.02.2008 T.T’li 1/5000 ölçekli ve 1/1000 ölçekli Küçükçekmece İkitelli Ayazma Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı plan notları rapor ekinde sunulmuştur.

6.4 Gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına

Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş:

Tapu ve belediye incelemeleri neticesinde taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde

bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağını düşünmekteyiz.

Gayrimenkule ait 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planının onanmasına müteakip 3194 sayılı

İmar Kanunu’nun 18. maddesi gereğince gerekli terklerin yapıldığı ve bu terk işlemlerinin 11.06.2009 tarih

ve 5936 yevmiye numarası ile Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğü’nde tescil işleminin tamamlandığı

öğrenilmiştir. Gayrimenkulün üzerinde yer alan çeşitli şerhlerle ilgili olarak terk işlemlerinin tamamlanması

ile birlikte ilgili kurumlara şerhlerin kaldırılması işlemleri için gerekli başvuruların yapılması durumunda bu

şerhlerin kaldırılabileceği öğrenilmiştir.

Rapora konu Torunlar GYO A.Ş.’nin tam mülkiyetinde olan 858 ada 2 parsel için gerekli

başvuruların yapılarak TOKİ adına olan şerhlerin tapu kütüğünden fek edildiği görülmüştür.

858 ada 2 parsel üzerinde yer alan istimlak şerhleride yukarıda bahsedilen onanlı imar planı ve

gerekli olan tüm terklerin bu plana göre yapılmış olmasına bağlı olarak ilgili kuruma yapılacak başvuru ile

fek edilebilmektedir. Gayrimenkul üzerindeki istimlak şerhlerinin fek’i için 23.07.2010 tarih ve 16728 sayılı

dilekçe ile Torunlar GYO A.Ş. tarafından T.C. Ulaştırma Bakanlığı Karayolları 17. Bölge Müdürlüğü’ne

başvuruda bulunulmuş olup işlemler devam etmektedir. Aynı zamanda, 2942 sayılı Kamulaştırma

Kanunu’nun 7. maddesinde “İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10 uncu maddeye göre

kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak

belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.” belirtildiği


10


üzere ilgili tapu idaresinden ilgili kurumlar adına herhangi bir işlem gerçekleşmediği öğrenilmiş olup söz

konusu şerhlerin hükmünü yitirdiği kanaatine varılmıştır.

Değerleme konusu gayrimenkule komşu olan 858 ada 1 parsel üzerinde 122.071/240.000 hissesi

(Arsa Hissesi: 9.261,58 m²) bulunan S.S. Masko İstanbul Mobilya ve Ahşap Eşya İmalatçıları Site İşletme

Kooperatifi ile mevcutta 858 ada 1 parsel üzerinde 112.123/240.000 hissesi bulunan Torunlar GYO A.Ş.

arasında 14.12.2010 tarih ve 23517 yevmiye numarası ile Beyoğlu 39. Noterliği’nde düzenlenmiş

“Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi” imzalanmıştır. Söz konusu sözleşmeye

göre Masko’ya ait olan arsa payının Torunlar GYO A.Ş.’ye devredilmesi ile birlikte 858 ada 1 veya 2

parseller üzerinde geliştirilecek projede yer alacak ofis blok/bloklarının birinden toplam büyüklüğü 7.500

m² ile 8.000 m² arasında olacak şekilde 6 tam ofis katı şeklinde bağımsız bölümler verilecektir. Söz konusu

ofis katları sözleşmede yer alan Ek:3’de gösterilmiş olup 3. ve 8. ofis katlarında brüt minimum 1.250 m²

taban alanı olacak şekilde kesit ve plan olarak gösterilmiş olup herhangi bir yasal belgeye (ruhsat ve

eklerinden onaylı mimari projeye) dayanmamaktadır.

Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin “6-Devir ve Ferağ” başlığındaki “İş bu sözleşme; imza ile

noterden tesciline müteakip en geç 6 gün içerisinde ARSA SAHİBİ tarafından TORUNLAR’a arsa payları

devredilecektir.” şartının Masko’nun hisselerinin Torunlar GYO A.Ş.’ye devredilerek gerçekleştiği

görülmüştür. Bu işlem neticesinde Torunlar GYO A.Ş.’nin 858 ada 1 parseldeki hissesinin

234.194/240.000’e yükseldiği (rapor tarihi itibariyle Torunlar GYO A.Ş. hissesi 234.889/240.000’dir.) ve

bu hisse üzerine Masko lehine 26.01.2011 tarih ve 933 yevmiye numarası ile 12.000.000 TL ipotek

koyulduğu görülmüştür.

Fakat bu sözleşmenin “4-Paylaşım Esasları” başlığının 1. maddesinde “Taraflarca, taşınmazın

bulunduğu bölgeye ait 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarına göre

projelendirme alanı (858 ada 1 ve 2 parsel) bakımından mimari bütünlük ve süreklilik sağlamak amacıyla

858 ada 2 parseldeki ticaret alanı ile 858 ada 1 parseldeki özel ve sosyal kültürel tesis alanı arasında yer

altında ve/veya yer üstünde fiziki bağlantı yapılabileceği ve bu fonksiyonlara ait yapıların birlikte bu iki

parsel üzerinde tek bir parselmiş gibi projelendirilebileceği hususu taraflarca öngörülerek iş bu sözleşme

imzalanmıştır.” ve 2. maddesinde “Projeler için resmi tasdik işlemi yaptırılıp imar durumu belgesi ve inşaat

ruhsatı alınarak uygulamaya konulacaktır.” denilmektedir. Rapor tarihi itibari ile söz konusu parsellerden

sadece 2 parsel için ruhsat alındığından dolayı her iki parselin henüz tek bir parselmiş gibi

projelendirilmediği ve 1 parsel için resmi tasdik işlemi yaptırılarak herhangi bir inşaat ruhsatı alınmadığı

görülmektedir. Aynı zamanda, Masko’ya ait hisselerin Torunlar GYO A.Ş.’ye devri ile sadece 1 parsel

üzerine ipotek koyulmuş olup 2 parsel üzerinde herhangi bir kısıtlayıcı takyidat bulunmamaktadır.

Değerleme raporu tarihi itibari ile sözleşmenin “4.1 ve 4.2” başlıklı şartlarının gerçekleşmediği, 2

parsel üzerinde sözleşmeden doğan kısıtlayıcı herhangi bir takyidat bulunmadığı ve sözleşmenin ekinde yer

alan Ek:3’de gösterilmiş olan kesit ve planların herhangi bir yasal belgeye (ruhsat ve eklerinden onaylı

mimari projeye) dayanmadığı göz önünde bulundurularak halihazırda geçerliliğinin devam ettiği Torunlar

GYO A.Ş. tarafından tarafımıza bildirilmiş olan sözleşme, değerleme çalışmalarında göz ardı edilmiştir.


11


6.5 Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler:

Başakşehir Belediyesi Harita Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu 858 ada, 2

no.lu parselin 2759, 3149, 2453 ve 2883 no.lu parsellerin tevhidinden oluştuğu öğrenilmiştir.

İstanbul ili, Başakşehir ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu

gayrimenkulün Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı hissesi ile ilgili son üç yıllık dönemdeki mülkiyet

değişiklikleri aşağıdadır.

858 Ada, 2 No.lu Parsel:

T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’na ait olan 219859/240000 arsa payının

36193/40000’lik kısmı 29.06.2009 tarih ve 6967 yevmiye no ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım

Ortaklığı A.Ş.’ne satılmış ve Torunlar Gayrimenkul Yatırım A.Ş. ‘nin arsa payı 237299/240000

olmuştur.

T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’na ait olan 2701/240000 arsa payı 10.06.2010

tarih ve 5898 yevmiye no ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ne satılmış ve

Torunlar Gayrimenkul Yatırım A.Ş. tam mülkiyet sahibi olmuştur.

858 ada 2 parsel üzerinde gerçekleştirilecek proje için Başakşehir Belediyesi tarafından 18.03.2011

tarih ve 102 sayılı yapı ruhsatı verilmiştir. Başakşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde

değerlemeye konu gayrimenkule ait 23.03.2007 ve 28.08.2008 tasdik tarihli uygulama imar planları

bulunduğu öğrenilmiştir.

28.08.2008 tasdik tarihli planın, plan notları ise şu şekildedir.

Planlama Alanı 2453 – 2769 – 2858 – 2859 – 2860 – 2881 – 2882 – 2883 – 2958 – 3149 parsellerini içermektedir.

Planlama alanında Ticaret + Hizmet, Eğitim, Sosyal – Kültürel Tesis Alanı, Yol Alanları ve Raylı Sistem Metro Hattı İstasyonu yer almaktadır.

Ticaret + Hizmet alanlarında, ticaret ve amaçlı yapılar, iş merkezleri, büro, çok katlı mağazalar, katlı otoparklar alışveriş merkezleri, otel, motel, vb. gibi konaklama tesisleri ile rezidans (konut yapıları), sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi kültürel tesisler, gazino, lokanta, restoran, banka ve finans kurumları, yönetim binaları, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından görüş alınmak koşulu ile özel eğitim ve özel sağlık tesisleri yapılabilir.

Özel Sosyal – Kültürel Tesis Alanı’nda; sinema, tiyatro, eğlence merkezi, müze, kütüphane, açık ve kapalı sergi salonları, sanat atölyeleri, oditoryum, çok amaçlı kültürel tesis salonları, kapalı ve açık spor tesisleri yapılabilir.

Planlama alanı sınırları içerisinde mimari proje ile bütünlük ve süreklilik sağlamak amacıyla Ticaret + Hizmet Alanı ile Özel Sosyal – Kültürel Tesis Alanı arasında, yer altında ve / veya yer üstünde fiziki bağlantı yapılabilir. Gerekirse emsal ve fonksiyon dağılım oranları aynı kalmak koşulu ile bu fonksiyonlara ait yapılar birlikte tek bir parsel üzerinde projelendirilebilir. Her durumda toplam inşaat alanı emsal değerini aşamaz.

Onama sınırı içinde kalan parsellerdeki imar sınırları içerisinde kalmak koşulu ile tesis içi kullanımlara yönelik otopark giriş çıkışı ve bu otoparklar ile diğer alanların ihtiyacı olan servis yolları, yaya yolları, yaya – araç rampaları, yaya üstgeçitleri yapılabilir.

Belirtilen metro istasyonu ve güzergâhı hazırlanacak uygulama projesine göre uygulanacaktır. Metro istasyonuna yönelik olarak planlama alanı içerisindeki parsel alanları içerisinde yaya giriş

çıkışlarına yönelik düzenlemeler yapılabilir. Otoparklar ve diğer tesis yapıları ile metro istasyonu ve giriş çıkışları arasında yaya bağlantıları zemin altında veya üstünde oluşturulabilir.


12


Diğer hususlarda 13.02.2008 T.T’li 1/5000 ölçekli ve 1/1000 ölçekli Küçükçekmece İkitelli Ayazma Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı plan notları geçerlidir.

Gayrimenkulün bulunduğu Başakşehir ilçesi yeni kurulmuş bir belediyedir. Gayrimenkulün daha

önceki dönemde Küçükçekmece Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktaydılar.

7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMU HAKKINDA BİLGİLER

7.1 Parselin Fiziksel Özellikleri:

Değerlemeye konu gayrimenkul İstanbul ili, Başakşehir İlçesi, İkitelli Semti, Ziya Gökalp Mahallesi,

Süleyman Demirel Bulvarı üzerinde yer alan 858 Ada 2 no.lu parseldir. Parselin toplam yüzölçümü

122.859,93 m²’dir. Parselin tamamı Torunlar GYO A.Ş. mülkiyetindedir.

Parsel üzerinde geliştirilecek projeyle ilgili hafriyat çalışması yapılmaktadır.

7.2 Proje Hakkında Genel Bilgiler:

Parsel üzerinde Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı tarafından alışveriş merkezi, ofis ve konut

kullanımlarından oluşan ve bodrum katlarda yer alan ortak alanlarda dahil toplam 656.528 m² yapı alanına

sahip olacak karma kullanımlı bir proje geliştirilmektedir. Söz konusu projeye göre parsel üzerinde, 135.606

m² satılabilir alana sahip konut alanı, 10.433 m² satılabilir alana sahip ofis alanı ve 129.186 m² kiralanabilir

alana sahip alışveriş merkezi alanı geliştirilecektir.

Projenin inşaatına Mart 2011’de başlanılmış olup, rapor tarihi itibariyle hafriyat çalışması yapılmakta

ve bina olarak sadece satış ofisi inşa edilmektedir. Projenin tamamının inşaatının 3 sene süreceği

öngörülmektedir.

Projede satışa veya kiraya konu olan kullanım alanları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir:

Alışveriş Merkezi Alan (m²)

Hipermarket/Mobilya 8.360

DIY 7.730

Elektronik Market 5.790

Ana Mağaza (2500-3000) 8.560

Ana Mağaza(1250-1600) 12.572

Ana Mağaza(750-1250) 9.530

Orta Ölçekli Mağazalar(400-750) 10.052

Küçük Ölçekli Mağazalar (75-250) 28.670

Yeme İçme Alanları 11.030

Sinema-Bowling 6.249

Snowpark 4.018

Eğlence 11.583

Spor Merkezi 5.042

Toplam Kiralanabilir AVM Alanı 129.186

Toplam Satılabilir Konut Alanı 135.606

Brüt Satılabilir Ofis Alanı 10.433

Toplam 275.225


13


8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER

8.1 İstanbul İli Hakkında Genel Bilgiler:

Ülkenin finans merkezi olan İstanbul’un 2010 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine dayalı nüfusu

13.255.685 olup, bu rakam artmaya devam etmektedir. İkinci en büyük şehir olan Ankara’dan yaklaşık üç

kat fazla nüfusa sahip olan şehir, ülkenin kentleşme sürecinin de ana odağı olmuştur. Konut ihtiyacının en

belirgin olduğu şehir olan İstanbul yeterli ve kaliteli konut temininde ciddi sorunlar yaşamaktadır. Sonuç

olarak, kent dışında devlet ve özel yatırımcılar tarafından yeni toplu konutlar yapılmakta, şehrin Avrupa

yakasında gelişme şehir merkezinin batısından bu kent dışı alanlara doğru kaymaktadır.

Günümüzde, İstanbul’un Avrupa yakasının kuzey bölgelerine kayan merkezi iş alanları (MİA)

kurumsal faaliyetlerin çoğuna ev sahipliği yapmaya devam etmektedir. Asya yakası da zaman içinde

gayrimenkul kullanımı olarak önemli değişiklikler yaşamıştır. Başlangıçta şehrin bu kısmı esasen birincil

yerleşim alanı olarak kullanılmaktayken, şehir büyüdükçe MİA’lar Asya yakasında da gelişmeye başlamış ve

sonuçta bu bölgelerin halihazırdaki yapısını değiştirmiştir. Günümüzde İstanbul, gelişen yeni bölgelerle

birlikte şehrin Avrupa yakasında yer alan Zincirlikuyu-Levent aksının ana merkez olduğu, çok merkezli bir

şehir olarak ifade edilebilir.

Ulaşım bağlantıları ve yolların gelişmesi, daha büyük metropolitan bölgelerin gelişiminde aracı

konumundayken 1970’li yıllarda Boğaz kıyıları boyunca yapılan yollar şehirdeki yol çalışmalarının başlangıcı

olmuştur. Bu da şehrin her iki yakasının da kuzeye doğru gelişmesine yardımcı olmuştur. Ancak şehri

doğu-batı aksında ortadan kesen E5 otoyolunun yapımı, şehrin her iki yakasını Boğaziçi Köprüsü

vasıtasıyla birbirine bağlamış, aynı zamanda İstanbul’un Türkiye’nin diğer şehirleri ve Avrupa merkezleri ile

bağlantısını sağlamıştır. E5 otoyolundan başka, şehrin her iki yakasında da önemli arterleri birbirine

bağlayan TEM otoyolu da bulunmaktadır. Avrupa ve Asya yakalarını TEM otoyolu üzerinden birbirine

bağlayan Fatih Sultan Mehmet Köprüsü (FSM Köprüsü) Boğaziçi Köprüsü’nün kuzeyinde yer almaktadır.

Bu iki ana yolun ve köprünün yapımı şehrin büyümesini ve gelişimini önemli ölçüde etkilemiştir.

Şehir planlaması nüfusu fazla olan kentsel alanlarda, özellikle merkezi ve çekim alanı olmaya devam

eden eski şehirlerde önemli bir sorundur, bu açıdan İstanbul istisna değildir. Yerel belediyeler, özellikle

şehrin giderek eskiyen altyapısı, ruhsatsız ve çarpık yapılaşma ve hızlı göç nedeniyle şehrin doğru

planlanması konusunda büyük zorluklar yaşamaktadırlar. Şehrin birçok bölgesinde yeterli boş arsanın

olmamasından ve merkez bölgelerdeki sıkı belediye denetimleri dikkate alındığında, merkezden uzak

bölgelerde henüz önemli ölçüde hissedilmeyen kaçak yerleşimler oluşmaya başlamıştır. Halihazırda

İstanbul Büyükşehir Belediyesi şehrin yeni ana planını oluşturmuş olup ana planın en önemli

girişimlerinden biri terk edilmiş ve kaçak yapılaşmayla işgal edilmiş alanların, devlete ait boş arsa

parsellerinin üzerinde özel sektörün işbirliğiyle finanse edilebilir toplu konut projeleri geliştirilmesi yoluyla

kentsel dönüşüm modelinin uygulanmasıdır.


14


8.2 Başakşehir İlçesi Hakkında Genel Bilgiler:

Başakşehir İlçesi İstanbul İli’nde Avrupa yakasında yer almaktadır. Başakşehir, İstanbul'un

Küçükçekmece ilçesinin semtlerinden biriyken, 2008 yılında ilçe olmuştur. Dokuz mahalle ve bir köyden

oluşan Başakşehir İlçesi'nin toplam alanı 10.433,6 ha olup, Küçükçekmece İlçesinden katılan alan 6.730

ha'dır. İlçenin kuzeyinde ve kuzeybatısında Arnavutköy Belediyesi; kuzeydoğusunda Sultangazi Belediyesi;

güneyinde Avcılar Belediyesi, Küçükçekmece Belediyesi ve Bağcılar Belediyesi; doğusunda Esenler

Belediyesi; batısında ve güneybatısında ise Esenyurt Belediyesi yer almaktadır. İlçenin 2010 adrese dayalı

nüfus kayıt sistemine göre nüfusu 248.467’dir.

Bölgenin güneyinden geçen TEM karayolu ile ulaşılabilirliği yüksektir. Şehirlerarası ulaşımı sağlayan

ve Başakşehir İlçesi'nin güneyinden geçmekte olan TEM Otoyolu. 1. derecede önem arz etmektedir. 2.

boğaz köprüsünün uzantısı şeklinde devam eden TEM Otoyolu Edirne'ye doğru erişimi sınırlı olarak

devam etmekte olup, Mahmutbey kavşağından kuzeye doğru İkitelli'ye yol vermektedir. TEM'in yan yolları

ise yol hiyerarşisinde ikinci derecede öneme sahiptir. Bunların dışında, ilçede önemli ana arterler

bulunmakla birlikte, düzenli bir yol hiyerarşisi bulunmamaktadır. Küçükçekmece İlçesi'nde toplu taşıma

olarak otobüs ve minibüs hatları bulunmaktadır. Ancak, Sirkeciden başlayarak, ilçe sınırları içerisinde

kuzey-güney yönünde devam eden demiryolu, Halkalı'dan sonra şehirlerarası hizmet vermektedir. Bunlara

ek olarak projesi devam eden hafif metro ve projesi tamamlanmış olan metro hattı ve uygulaması devam

eden metro hattı bulunmaktadır.

Başakşehir İlçesindeki yerleşim alanları büyük ölçüde toplu konut şeklinde gelişme göstermektedir.

Bu alanlar:

Başakşehir Toplu Konut Alanı: Büyükşehir Belediyesi tarafından pilot bölge olarak seçilen İkitelli

bölgesinde yer alan Başakşehir 1., 2. ve 4. Etapta bu güne kadar toplam 14.000 konut yapılmıştır.

Onur Kent:20.07.1966 tarih 775 sayılı Gecekondu Önleme Kanununa dayanılarak, orta gelirli

aileleri konut sahibi yapabilmek amacıyla, Küçükçekmece Belediye Başkanlığının 1997 tarihinde başlattığı

bir toplu konut projesidir.

Oyak ve Tatarcık Öneri Toplu Konut Alanları: Başakşehir İlçesi'nin kuzeyinde bulunan Oyak

Toplu Konut Alanı ve kuzeybatısında bulunan Tatarcık Toplu Konut Alanı, ilçenin rezerv konut alanları

olup, bu alanlarda 1/1000 ölçekli uygulama imar planı çalışmaları tamamlanmıştır.

Kayabaşı Toplu Konut Alanı: Başakşehir İlçesi'nin kuzeyinde bulunan ve Başbakanlık Toplu

Konut İdaresi Başkanlığı'nca toplu konut alanı olarak ilan edilen Kayabaşı Toplu Konut Alanı, ilçenin

rezerv konut alanlarıdır. Bu alanlarda 1/1000 ölçekli uygulama imar plan çalışmaları Toplu Konut İdaresi

Başkanlığı'nca tamamlanmış olup projenin 2008 senesi sonunda inşaatına başlanılan 1.042 konutluk 1.

Etap’ı tamamlanmak üzeredir.

Başakşehir İlçesindeki diğer konut alanları, Kayabaşı Köyü ve İkitelli Köyü ile Altınşehir, Şahintepe

ve Güvercintepe Mahallelerini kapsayan alanlarda görülmektedir. Kayabaşı Köyü ve İkitelli Köyü, köy

merkezleri ile onun çevresinde dağınık şekilde gelişen bir yapıya sahiptir. Altınşehir, Şahintepe ve

Güvercintepe Mahallelerini kapsayan bölge ise, özellikle 90'lı yıllardan sonra hızla artan kaçak yapılaşmayla

birlikte gelişim gösteren bir yapıdadır.


15


Başakşehir İlçesi'nin İkitelli bölgesinde, Olimpiyat Parkı'nda kurulan ve Türkiye'nin en büyük

projesi olan Atatürk Olimpiyat Stadı 75.145 kişi kapasiteli olup; 2002 yılından beri faaliyetini

sürdürmektedir.

Başakşehir İlçesinde, mevcut durum ve bölgenin gelişme eğilimleri dikkate alındığında, ilçenin kent

merkezinin, nispeten boş olan ve toplu konut niteliğinde planlanmış olan Kayabaşı Mevkiinde oluşacağı

düşünülebilir. Kayabaşı Mevkiini kapsayan onaylı planlarda ayrılmış olan ticaret alanları, yönetim

merkezleri, eğitim tesisi alanları ve park alanları, konut alanlarının ve diğer aktivitelerin gerektirdiği ölçüler

içinde yerel ve çevre yerleşmelere hizmet verecek karakterli olacaktır. Ayrıca, kent bütününe yönelik

alışveriş merkezi gibi ticari kullanımlara imkân verilecek bir ticaret yoğunluğu üst ölçekli plan kararları

doğrultusunda alanın doğu kesiminde 3. köprü bağlantı yolu kavşağı yakın çevresinde olacaktır. Ticaret

alanları, yönetim merkezleri, eğitim tesisi alanları, vb. diğer donatı alanlarının yoğun olduğu ve yüksek

yoğunluklu konut alanları ile çevrelenen bu bölge, hemen doğusundaki alanda yapılması düşünülen ve

Sağlık Bakanlığınca çalışmaları devam eden üniversite hastanesi ile birlikte Başakşehir İlçesinin merkezi

olma niteliğindedir.

8.3 Piyasa Araştırması:

Alışveriş Merkezi Piyasası

Avrupa yakasındaki Tarihi Yarımada ile Asya yakasındaki Kadıköy, İstanbul’daki ilk perakende

alanlarıdır. Yıllar geçtikçe, nüfusun artması ve şehir merkezinin çok kalabalıklaşması sonucunda iş

merkezleri, alt merkezlere doğru kaymaya başlamıştır. Merkezi İş Alanı (MİA)’nın desantralizasyonu ile

birlikte, İstanbul’un alt merkezlerinde genellikle ana arterler ve yüksek yoğunluklu nüfusun olduğu

alanlarda alışveriş merkezleri geliştirilmiştir. Halihazırda İstanbul’da 81 adet alışveriş merkezi

bulunmaktadır ve toplam kiralanabilir alan 2.590.245 m²’dir.

Gayrimenkulün yakın çevresinde Deposite Outlet Center, Star City Outlet Center ve 212 İstanbul

Power Outlet bulunmaktadır.

Bölgedeki bazı alışveriş merkezlerine ait telaffuz edilen kira bilgileri aşağıdaki gibidir:

AVM Lokasyon Kiralanabilir

Alan (m²)

50 – 500 m² Arası Küçük ve Orta

Ölçekli Mağaza Kira Değerleri

(USD/m²)

Ortalama Yemek Bölümü Kira

Değerleri (USD/m²)

Beylicium Beylikdüzü 22.000 20-25 20-25 Carrefour Haramidere Büyükçekmece 17.831 30 40 İstanbul Outlet Park Büyükçekmece 18.960 25-30 25-30 212 İstanbul Bağcılar 70.000 35-60 60-75 Star City Yenibosna 46.000 - - Migros Beylikdüzü Beylikdüzü 33.000 25-35 50 Torium Esenyurt 95.300 25-35 50-60 Pelican Mall Avcılar 37.900 35-40 50-55


16


Konut Piyasası

Daha önceleri tarım arazilerinin yoğun olduğu bölge, hızlı şehirleşme ve göç alması nedeniyle, büyük

değişime uğramış ve kent dışı konut alanı haline gelmiştir. Artan ulaşım linkleriyle birlikte Başakşehir’de

konut stoku artmış, şehrin kentsel dokusuna entegre olmaya başlamıştır.

Aşağıda gayrimenkule emsal teşkil eden projelerin özellikleri sunulmuştur:

PROJE ADI LOKASYON GELİŞTİRİCİ ÜNİTE TİPİÜNİTE SAYISI

M² BİRİM DEĞERİ (USD/m²)

BİTİŞ TARİHİ

SATILAN ÜNİTE

SAYISI (%)

Astera Park Halkalı Genel İnşaat Apartman 112 $1.411-$1.759 Eylül, 2010 67% Avrupa Konutları

Ispartakule 1 Ispartakule Emlak Konut A.Ş. Apartman 385 $1.127-$1.377 Haziran,

2011 95%

Avrupa Konutları Ispartakule 2 Ispartakule Emlak Konut A.Ş. Apartman 330 $1.200-$1.410

Temmuz, 2011 %75

Avrupa Konutları TEM * Halkalı Emlak Konut A.Ş. Apartman 3.100 $2.009-$2.367 Kasım, 2009 100%

Avrupa Konutları * Halkalı Özsaya Inşaat ve Gün-er Inşaat

Apartman 1.368 $1.645-$1.869 Aralık, 2006 100%

Çınar Olimpia Park Bağcılar Metar Inşaat Limited Şirketi Apartman

312 $1.452-$1.546 * Aralık, 2008 100%

196 $968-$1.500 Aralık, 2011 -

Divan Residences Halkalı TOKI, Kuzu Grup Apartman 743 $1.737-$2.941 Nisan, 2010 89%

Güneş Park Halkalı Albayrak İnşaat Apartman 868 $1.777 Ağustos,

2008 99%

Ihlamur Evleri* Halkalı Özyazıcı-Turan Haznedaroğlu

Apartman 360 $1.606-$2.127 2007 100%

İkebana* Yenibosna Güneri Inşaat Apartman 307 $1.309-$1.657 2008 100%

KA Green* Halkalı KAYI Gayrimenkul

Yatırım Apartman +

Dubleks 340 $1.054-$1.639 2007 100%

Kemer Park Esenler Albayrak İnşaat Apartman 600 $1684-$1.855 Nisan, 2008 93% Lale Şehir Konakları

Halkalı Ak Yapı İnşaat Apartman + Dubleks

410 $1.340-$1.505 Nisan, 2009 99%

Misstanbul Evleri İkitelli Mehmet Çelik Şirketler Grubu

Apartman + Dubleks

936 $1362-$1.930 Ağustos, 2009

89%

Miyansera Evleri Bayrampaşa Ağaçkakan İnşaat Apartman +

Dubleks 125 $1.450-$1.584 Aralık, 2009 84%

Nish İstanbul Halkalı Torunlar, Özyazıcı Apartman 585 $1.776-$4.085 Temmuz, 2010

100%

Real İstanbul Merter Türköz Grup Apartman + Dubleks

410 $2.318-$2.876 Aralık, 2010 80%

Saklı Vadi Evleri* Merter C Holding Apartman 190 $1.450-$2.592 2007 100%

Soyak Olympiakent* Halkalı Soyak İnşaat ve TOKI

Apartman + Dubleks +Villa 3.600 $1.492-$2.475 2006 100%

Sinpaş Bosphorus City Halkalı Sinpaş GYO

Apartman + Dubleks + Villa 2.796 $1.781-$3.273

Kasım, 2010 (1. Etap)

Mayıs, 2011 (2. Etap)

96%

Ağaoğlu My World Europe Ayazma Ağaoğlu Şirketler Grubu

Apartman + Villa 3.100 $1.407-$2.058 Mayıs, 2013 81%

Soyak Park Aparts Halkalı Soyak İnşaat Apartman 1.121 $1.519-$2.103 Nisan, 2013 50%

İstanbul Lounge Halkalı Eroğlu Yapı Apartman + Dubleks

757 $1.474-$1.850 Ağustos, 2012

-

* İkinci el satışlar


17


Ofis Piyasası:

Türkiye’nin en büyük ofis piyasası yaklaşık 2.361.883 m2’lik modern ofis binaları ile İstanbul’da

bulunmaktadır. Detaylar aşağıda özetlenmiştir:

Ana Göstergeler

A Sınıfı B SınıfıMevcut Stok (m²) 1.747.765 614.118 Ortalama Boşluk Oranı (%) 12,38 7,57

İstanbul’daki ofis stoğunun bölgelere göre dağılımı aşağıdaki tabloda verilmiştir.

İstanbul A Sınıfı Ofis Stoğu (m²) (2010 4.Çeyrek)

Avrupa Yakası

Alt Toplam 1.305.481 Levent 275.056Etiler 71.405

Maslak 267.809Gayrettepe 103.962

Taksim-Haliç 47.500Beşiktaş 69.902Şişli 78.487

Havaalanı 391.360

Asya Yakası

Alt Toplam 442.284Altunizade 29.092Ümraniye 181.518

Kozyatağı – Kartal 158.742Kavacık 72.932

TOPLAM 1.747.765 2010’un son çeyreğinde, İstanbul’un farklı ofis bölgelerindeki toplam A sınıfı ofis stoku 1.747.765

m²’dir. Levent ve Maslak talep olmasına rağmen arzın sınırlı geliştiği bölgelerdir.

Önümüzdeki 2-3 yıl içerisinde planlanmakta olan arzın çoğu Şişli, Levent, Kozyatağı ve Ümraniye

bölgelerinde yer almaktadır. Mevcut koşulları düşünerek İstanbul’da 2010 yılında arza eklenecek toplam

ofis stokunun yaklaşık 230.000 m² olacağını tahmin ediyoruz. Ayrıca, ofis arzı göz önüne alındığında,

yukarıda bahsi geçen bölgelerin İstanbul’un en gözde iş merkezleri olarak kalacağına inanmaktayız.

2008 yılının son çeyreği ve 2009 yılının ilk çeyreğinde A sınıfı ofis kiralarında düşüş yaşanmıştır.

Fakat 2009 yılının 2. çeyreğinden sonra bazı bölgelerde kiralar tekrar artmaya başlarken, bazılarında ise

sadece fiyatlardaki düşüş yavaşlamıştır. Özellikle Altunizade, Ümraniye, Levent ve Beşiktaş bölgelerinde A

sınıfı ofis fiyatlarında artış gözlenmektedir. Bu bölgelerden Ümraniye, Levent ve Beşiktaş’taki A sınıfı ofis

binalarındaki boşluk oranlarının da azalmış olması bu bölgelerde A sınıfına olan talebin devam ettiğini ve

dolayısıyla istenen kira değerlerindeki artışla desteklendiği görülmektedir. 2009 yılının ikinci çeyreğinden

sonra İstanbul genelindeki toplam boşluk oranları düşüşe geçmeye başlamıştır. Son dönemde gerçekleşen

kiralama işlemi sayısındaki artış ve ofis piyasasındaki toparlanma dikkati çekmektedir. 2010 yılının son

çeyreğinde boşluk oranları A sınıfı ofis binalarında %12,38, B sınıfı ofis binalarında %7,57 olmuştur.

Havaalanı bölgesinde ise A sınıfı ofis binalarının kiraları 11,09 $/m² olarak gerçekleşmiştir.

Ortalama boşluk oranları A sınıfı için %15,33, B sınıfı için %13,75 civarındadır.


18


8.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:

Olumlu ve Olumsuz Faktörler:

Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler; TEM karayoluna cepheli olması, ulaşım

kolaylığı, alışveriş merkezinin reklam kabiliyeti, çevrenin yüksek ticaret potansiyeli ve bölgenin

tamamlanmış altyapısı olarak sıralanabilir.

9 DEĞERLEME

9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:

Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir

fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin

verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin,

fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir.

Gayrimenkul’ün, yasal iznine uygun olan ticari amaçlı olarak kullanılmasının, en iyi ve en doğru

kullanım olacağı görüşündeyiz. Yapmış olduğumuz gözlem ve hesaplamalar sonucunda söz konusu

gayrimenkulün rezidans, ofis ve alışveriş merkezi olarak kullanılmasının en iyi ve en doğru kullanım

olacağı düşüncesindeyiz.

9.2 Değerleme Yaklaşımları:

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı:

Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici

kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkule

benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki

farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini

bulmakta yardımcı olmaktadır.

Satılık Arsalar:

Emsal 1: Basın Ekspres yolunda, emsal: 2,00, Prestij+Hizmet Alanı (Ticari Kullanım

olabiliyor), 8350 m², 14.612.000,-USD (1.750 $/m²) İrtibat: 0532 431 49 64 Filiz Hanım


olabiliyor), brüt 10.800 m²-net 6.000 m², 12.000.000,-USD (2.000 $/m²)’ye satılmıştır. İrtibat: 0212

661 00 19


olabiliyor), 9.165 m², 12.000.000,-USD (1.310 $/m²) İrtibat: 0532 431 49 64 Filiz Hanım

Emsal 4: İkitelli’de, emsal: 2,00, Ticari imarlı, 2.962 m², 3.000.000,-TL (1.013 TL/m²)’ye

satılmıştır. İrtibat: 0212 485 16 62


19


Yukarıdaki emsallerden anlaşılacağı üzere gayrimenkulün bulunduğu bölgede “Ticaret+Hizmet

Alanı” imarına sahip olan 858 ada 2 parsele birebir emsal oluşturacak satılmış veya satışta olan emsal

bulunamamış olup yakın imar fonksiyonuna ve yapılaşma şartlarına (E=1,75 ve E=2,00 ) sahip parseller

bulunmuştur. Söz konusu parseller birçok açıdan ayrıcalığı olan değerleme konusu parsele emsal

oluşturmadığından raporda 858 ada 2 parsel için “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” kullanılmamıştır.

Diğer taraftan gayrimenkule yakın semtlerde geçmişte TOKI tarafından satılan veya ihaleye çıkarılan

ve yine çevresindeki emsallere göre ayrıcalıklı imar haklarına sahip olan arsalar bulunmaktadır. Bu arsalar

imar fonksiyonu olarak değerleme konusu parselle benzerlik gösterseler de konum olarak emsal teşkil

etmemektedirler. Bu parsellere ilişkin aşağıdaki tablo bilgi amaçlı olarak sunulmaktadır.

Gayrimenkul Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3

Lokasyon İkitelli Ataköy Zeytinburnu Zeytinburnu

Alan (m²) 122.859 56.980 73.000 15.550 Gerçekleşmiş Değer (USD)

$550.339.916 $253.803.820 $56.328.909

Değer (USD/m²) $9.658 $3.477 $3.622

KAKS 2,70 3,00 2,50 2,50

Emsal Düzeltmesi 8.692,63 3.754,91 3.912,23

İmar Durumu Ticari Ticari Ticari Ticari

Değer Düzeltmesi Nitelik Nitelik +/- $ Düzeltme

Nitelik +/- $ Düzeltme

Nitelik +/- $ Düzeltme

Altyapı Orta İyi -$500 Orta $0 Orta $0

Büyüklük Büyük Orta -$500 Orta -$250 Küçük -$500

Lokasyon Orta Çok İyi -$1.000 Orta $0 Orta $0

Ulaşılabilirlik Çok İyi Çok İyi $0 İyi $500 İyi $500 Net Düzeltmeler (USD/m²)

-$2.000 $250 $0

Düzeltilmiş Değer (USD/m²)

$4.870 $6.693 $4.005 $3.912

Toplam Düzeltme Oranı 23% 20% 26%

Yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosunda piyasa şartlarına bağlı olarak geçmişte gerçekleşen emsal

satışlarının ve gayrimenkullerin çeşitli özelliklerine göre yapılan düzeltmeler neticesinde değerleme konusu

gayrimenkulün birim m² piyasa satış değeri $4.870 USD/m² ve tüm arsa değeri için ise $598.327.860

USD olarak belirlenmiştir. Bu değer ise piyasa gerçeklerini yansıtmamaktadır. Sonuç olarak, yukarıdaki

tabloda belirtilen parseller birçok açıdan ayrıcalığı olan değerleme konusu 858 ada 2 parsele emsal

oluşturmadığından raporda 858 ada 2 parsel için “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” yerine “Gelir

Kapitalizasyonu Yöntemi” kullanılmıştır.

Maliyet Yaklaşımı:

Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir

arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği

öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin


20


toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı

aşağıdaki adımları izler:

1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi.

2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin

yeniden değerlemesi.

3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa

veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi,

4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi.

Söz konusu gayrimenkul üzerinde yapılaşma bulunmadığından dolayı maliyet yöntemi,

gayrimenkulün bugünkü değerini göstermekten uzaktır. Dolayısıyla gayrimenkulün bugünkü değerini

bulmak için bu yöntem kullanılmamıştır.

Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı:

Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği

kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının

gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve

operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar

gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün

bugünkü para değerinin toplamını oluşturur.

Değerleme konusu olan 858 ada 2 parsel üzerinde geçmişte TOKI’nin hissesi bulunmakla beraber

söz konusu hisselerin tamamının satışı Torunlar GYO A.Ş.’ye yapılmıştır. Bu satış işlemi sürecinde de

arsanın imar yapılaşma hakları 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonu ile arttırılmış olup imar

yapılaşma şartları bölgede yer alan benzer imar fonksiyonlu parsellerin imar yapılaşma şartlarından

farklılıklar göstermektedir. Bu farklılıklardan dolayı “Emsal Karşılaştırma Yöntemi” yerine “Gelir

Kapitalizasyonu Yöntemi” kullanılmıştır.

10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI:

10.1 858 Ada, 2 No.lu Parselin Değerinin Hesaplanması: Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veya

yapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyot

boyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Daha

sonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodunun

son yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenen

değer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünkü

değeri bulunmaktadır.

Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır.


21


Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen

kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldan

yıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiği

durumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır.

Gelir Kapitalizasyonu gayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranına

bölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakit

akışına uygulanabilir ve evrenseldir.

10.1.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi

İskonto Oranı

Riskleri Toplama Yaklaşımı

Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke

riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın

toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen

getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave

primler elde edilmektedir.

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır:

Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış)

+ Likidite risk primi

+ Operasyonel riskler

Risksiz Oran

Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond’ları baz alınmıştır Bu menkul

kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektedir.

Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli ABD Doları cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerin

ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi % 5,5 civarındadır.

Likidite Risk Primi

Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir

ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun

kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat

sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.

Gayrimenkulün konumu ve büyüklüğü göz önüne alındığında, gayrimenkulün orta vadede satılabilir olduğunu

düşünmekteyiz. Dolayısıyla söz konusu gayrimenkul için likidite risk primi perakende alanı için % 3 olarak kabul

edilmiştir.

Operasyonel Riskler

Gayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel)

riskler dikkate alınarak operasyonel risk oranı perakende alanı için % 2 olarak belirlenmiştir.


22


Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki şekilde

gerçekleşmiştir:

Perakende Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) %5,5 + Likidite risk primi %3 + Operasyonel Riskler %2 = Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranı %10,5

Konut ve ofis alanlarıyla ilgili olarak, konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki

faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan toplam gelirler üzerinden

%30 yatırım getirisi (Return on Investment) olacağı varsayılmıştır.

Kapitalizasyon Oranı:

İskontolu nakit akışı analizi, 10 yıllık süre boyunca elde edilen net işletme gelirini ve 10 yılsonunda

gayrimenkulün tahmini satış değerini gösterir. Tahmini satış değeri, son yılın tahmini net işletme gelirinin,

kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunan değerdir.

Bu çalışmada kapitalizasyon oranının belirlenmesinde çıkarma metodu kullanılmıştır. Bu teknik,

işletme geliriyle, satış rakamı arasındaki ilginin, oran olarak ifade edilmesini sağlar. Alışveriş merkezi için

kapitalizasyon oranı iskonto oranından büyüme oranının (%3) çıkarılmasından sonra gayrimenkulün

bulunduğu bölgedeki gayrimenkul piyasa şartlarına göre ayarlama yapılması yolu ile elde edilmiştir. 10. yıl

sonunda kapitalizasyon oranı perakende alanı için %7,0 olarak kabul edilmiştir.


23


11 SONUÇ

Gayrimenkulün farklı değerleme metotları kullanılarak bulunan piyasa değerlerinin analiz sonuçları aşağıda belirtilmiştir:

Mevcut Değer:


Yöntemi TL USD EUR

858 Ada, 2 No.lu Parsel Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: 637.094.779 TL $411.480.190 € 292.030.977

TORUNLAR GYO A.Ş. Tam Hissesinin Toplam Değeri: 637.100.000 TL $411.480.000 € 292.030.000 * Takdir edilen değer bu raporun eklerinde yer alan yapı ruhsatına ve eklerine göre belirlenmiş satılabilir/kiralanabilir alana göre hesaplanmıştır. Yapı ruhsatında ve eklerinde meydana gelebilecek değişiklikten kaynaklanabilecek satılabilir/kiralanabilir alan m² değişikliğinde takdir edilen nihai değerde değişecektir. Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5483-TL, 1,-Euro= 2,1816 olarak kabul edilmiştir.

Bitmiş Olması Durumunda Değer:


Yöntemi TL USD EUR

858 Ada, 2 No'lu Parsel Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: 1.270.756.674 TL $820.743.185 € 582.488.391

TORUNLAR GYO A.Ş. Tam Hissesinin Toplam Değeri: 1.270.760.000 TL $820.743.000 € 582.488.000 * Takdir edilen değer bu raporun eklerinde yer alan yapı ruhsatına ve eklerine göre belirlenmiş satılabilir/kiralanabilir alana göre hesaplanmıştır. Yapı ruhsatında ve eklerinde meydana gelebilecek değişiklikten kaynaklanabilecek satılabilir/kiralanabilir alan m² değişikliğinde takdir edilen nihai değerde değişecektir. Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5483-TL, 1,-Euro= 2,1816 olarak kabul edilmiştir.

Gayrimenkulün piyasa değeri analizinde hesaba katılan gelir getirisi; bölgede yer alan mevcut konut

projelerinin satış fiyatlarının, ünite tiplerinin, büyüklüklerinin ve satış performanslarının, mevcut alışveriş

merkezlerinin kiralarının, doluluk boşluk oranlarının, büyüklüklerinin, konseptlerinin ve ziyaretçi

sayılarının, mevcut ofislerin ise kiralarının, satış fiyatlarının, doluluk boşluk oranlarının ve ofis stoğunun

incelenmesi sonucu elde edilmiş olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:

Öngörülen Satılabilir / Kiralanabilir Alan (m²)

Öngörülen metrekare satış/kira geliri (USD/m²)

Öngörülen aylık kira geliri (USD/ay)

Öngörülen yıllık kira geliri (USD/yıl)

Konut (*) 135.606 $2.228 - -

Ofis (*) 10.433 $2.301 - -

Perakende (**) 129.186 $27,48 $3.550.538 $42.606.457 (*) Tablodaki veriler, konut ve ofis üniteleri için satış geliri getiren sırasıyla 4 ve 3 yıl için kullanılan verilerin aritmetik ortalamasıdır.

(**) Tablodaki veriler, gelir getiren 7,5 yıl için nakit akışında kullanılan verilerin aritmetik ortalamasıdır.

Emsal karşılaştırma yaklaşımı kısmında belirtildiği üzere bu yöntem ile 858 Ada 2 Parsel için

bulunan $598.327.860 USD arsa değeri, değerleme çalışmasında ihtiyatlı davranılarak göz ardı edilmiş ve

bu parsel için emsal karşılaştırma yöntemine %0 oranında ağırlık verilmiştir. 858 ada, 2 no.lu parselin

değeri hesaplanırken, gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır.


24


Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önüne

alınarak fikrimizce bu rapora konu olan gayrimenkulün Torunlar GYO A.Ş. hissesine düşen kısmının, 31

Mart 2011 tarihi itibarı ile toplam piyasa değeri şöyle belirlenmiştir:

637.100.000 TL

ALTI YÜZ OTUZ YEDİ MİLYON YÜZ BİN TÜRK LİRASI

KDV DAHİL DEĞER: 751.778.000 TL

İş bu rapor 3 orijinal olarak hazırlanmıştır.

Raporu Hazırlayan Raporu Kontrol Eden Muammer EMANET Cem DEMİRÖZ Şehir Plancısı İşletme Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı

Ekler :

Temel göstergeler tablosu Nakit akışı tablosu Bölge haritası Uydu görüntüsü Tapu sureti Tapu takyidat yazısı (858 ada 1 parsel ve 2 parsel) Fek için verilen dilekçe yazısı örneği İmar durumu İmar planı örneği 13.02.2008 T.T’li 1/5000 ölçekli ve 1/1000 ölçekli Küçükçekmece İkitelli Ayazma Gecekondu Dönüşüm ve

Kentsel Yenileme Alanı plan notları (5 sayfa) Yapı ruhsatı Fotoğraflar (1 sayfa) Masko ile imzalanmış olan “Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi” örneği (19 sayfa) Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler ve SPK lisans örnekleri Ana gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde hazırlanan raporlar


25


Temel göstergeler-Konut, Perakende, Ofis

Genel Bilgi Açıklama

Arsa Alanı 122.859,93 m² Toplam Konut İnşaat Alanı 135.606 m² Toplam Perkende İnşaat Alanı 228.317 m² Toplam Ofis İnşaat Alanı 10.433 m² Kapalı Otopark Alanı 269.836 m² Teknik Alanlar 12.336 m² Kapalı İnşaat Alanı 656.528 m² Toplam Konut İnşaat Alanı 179.346 m² Satılabilir Konut Alanı 135.606 m²

Konut Alanı 106.082 m² Ortak Alan 29.524 m²

Teknik Alan 3.740 m² Konut Kapalı Otopark Alanı 40.000 m² Toplam Perakende İnşaat Alanı 451.532 m² Brüt Perakende Alanı 228.317 m² Perakende Kiralanabilir Alanı 129.186 m² Teknik ve Dolaşım Alanları 99.131 m² Perakende Kapalı Otopark Alanı 223.215 m² Toplam Ofis İnşaat Alanı 25.650 m² Brüt Satılabilir Ofis Alanı 10.433 m²

Net Satılabilir Ofis Alanı 8.433 m² Ortak alan 2.000 m² Teknik Alan 8.596 m² Ofis Kapalı Otopark Alanı 6.621 m² Zamanlama Tahminleri Konut Konutların İnşaat Süresi 36 ay Konutların Pazarlama Süresi 48 ay Proje Nakit Akış Süresi 48 ay Perakende Perakende İnşaat Süresi 30 ay Perakende Pazarlama Süresi 30 ay

Proje Nakit Akış Süresi 10 yıl

Ofis

Ofis İnşaat Süresi 36 ay

Ofis Pazarlama Süresi 36 ay

Proje Nakit Akış Süresi 10 yıl Gider ve Maliyetler

Toplam Geliştirme Maliyeti $322.173.244 Konut Geliştirme Maliyetleri $109.491.524 Konut direkt inşaat maliyeti $95.563.000

Konut Alanı $74.257.400 $700/m² Ortak Alan $11.809.600 $400/m² Teknik Alan $1.496.000 $400/m² Konut Kapalı Otopark Alanı $8.000.000 $200 per sqm

Konut Dolaylı İnşaat Maliyeti $9.023.595 Tasarım ve Mühendislik maliyeti $1.433.445 Direkt inş. maliyetinin ~ %1,5'i olarak öngörülmüştür.

Yasal Giderler $36.000 Ayda $3,000 Pazarlama ve Reklam Giderleri $3.021.660 Toplam konut gelirlerinin %1'i Satış Komisyonları $4.532.490 Toplam konut gelirlerinin %1.5'i

Diğer maliyetler $4.832.930

Öngörülmeyen maliyetler $4.832.930 Toplam maliyetin %5'i Perakende Geliştirme Maliyetleri $212.681.719 Perakende Direkt İnşaat Maliyeti $180.130.450

Brüt Kiralanabilir Alan $71.052.300 $550/m² (Hafriyat çalışması tamamlanmıştır) Teknik ve Dolaşım Alanları $64.435.150 $650/m² Perakende Kapalı Otopark Alanı $44.643.000 $200/m²

Perakende Dolaylı İnşaat Maliyeti $22.423.568 Tasarım ve Mühendislik Maliyeti $2.701.957 Direkt inş. maliyetinin ~ %1,5'i olarak öngörülmüştür. Yasal Giderler $36.000 yıl Ayda $3,000 Pazarlama ve Reklam Giderleri $639.097 Toplam perakende gelirlerinin %1.5'u olarak öngörülmüştür. Kira Komisyonları $3.549.118 Toplam perakende gelirlerinin %8.33'u olarak öngörülmüştür. Bina Sigortası $450.326 yıl Direkt inşaat maliyetinin %0,25'i olarak öngörülmüştür. Bakım ve Yenileme Giderleri $852.129 yıl Toplam perakende gelirlerinin %2'si olarak öngörülmüştür. Emlak Vergisi $540.391 yıl Direkt inşaat maliyetinin %0,3'ü olarak öngörülmüştür.

Diğer maliyetler $10.127.701 Öngörülmeyen maliyetler $10.127.701 Toplam inşaat maliyetinin %5'i olarak öngörülmüştür. Ofis Geliştirme Maliyetleri $10.162.999 Ofis Direkt İnşaat Maliyeti $8.719.500

Brüt Kiralanabilir Alan $4.216.500 $500/m² Teknik ve Ortak Alanlar $3.178.800 $300/ m² Ofis Kapalı Otopark Alanı $1.324.200 $200/ m²

Ofis Dolaylı İnşaat Maliyeti $1.443.499 Pazarlama ve reklam maliyeti $360.377 Toplam ofis gelirlerin % 1,5'i Satış komisyonları $360.377 Toplam Ofis gelirinin % 1,5'i Tasarım ve mühendislik maliyeti $130.793 Direkt inş. maliyetinin ~ %1,5'i olarak öngörülmüştür. Yasal giderler $36.000 yıl Aylık 3000 $ Diğer maliyetler $483.952 Öngörülmeyen maliyetler $483.952 Toplam inşaat maliyetinin %5'i olarak öngörülmüştür.


26


Gelir Tahminleri Konut Toplam Ünite Sayısı 1.448 Toplam Konut Gelirleri $302.165.987 Perakende Perakende Kira Gelirleri $42.606.457 yıl AVM dönem sonu değeri $674.098.430 Kira Artışı 3,0% yıl Ofis Ofis Satış Gelirleri $24.025.151 Finansal Öngörüler

Konut Yatırımının Tahmini Getiri Oranı

ROI 30%

Ofis Yatırımının Tahmini Getiri Oranı

ROI 30%

Perakende İskonto Oranı 10,50%

Risksiz oran 5,50% 10 yıllık Eurobond faizi

Düşük likitide riski 3,00% Gayrimenkul likidite oranı

Operasyonel riskler 2,00% Operasyonel ve yönetim riski

Perakende kapitalizasyon oranı 7,00% 10.yıl sonunda


27


Nakit Akışı - Konut (.000 US$) GELİRLER 1Y/Yıl 1 2Y/Yıl 1 1Y/Yıl 2 2Y/Yıl 2 1Y/Yıl 2 2Y/Yıl 3 1Y/Yıl 4 2Y/Yıl4 Toplam

Konut satış gelirleri $31.122 $40.195 $48.769 $50.524 $45.584 $37.152 $28.526 $20.295 $302.166

TOPLAM GELİRLER $31.122 $40.195 $48.769 $50.524 $45.584 $37.152 $28.526 $20.295 $302.166

MALİYETLER

Direkt inşaat maliyeti $95.563

Konut Alanı $7.426 $22.277 $18.564 $11.139 $11.139 $3.713 $0 $0 $74.257

Ortak Alan $1.181 $3.543 $2.952 $1.771 $1.771 $590 $0 $0 $11.810

Teknik Alan $150 $449 $374 $224 $224 $75 $0 $0 $1.496

Konut Kapalı Otopark Alanı $2.400 $3.200 $1.200 $800 $400 $0 $0 $0 $8.000

Dolaylı inşaat maliyetleri $9.096

Tasarım ve Mühendislik maliyeti $717 $358 $143 $143 $72 $0 $0 $0 $1.433

Yasal Giderler $18 $18 $18 $18 $18 $18 $0 $0 $108

Pazarlama ve Reklam Giderleri $311 $402 $488 $505 $456 $372 $285 $203 $3.022

Satış Komisyonları $467 $603 $732 $758 $684 $557 $428 $304 $4.532

Diğer maliyetler $4.833

Öngörülmeyen maliyetler $513 $1.383 $1.164 $728 $718 $266 $36 $25 $4.833

TOPLAM GİDER&MALİYETLER $13.183 $32.233 $25.635 $16.087 $15.482 $5.591 $749 $533 $109.492

NAKİT AKIŞI $17.939 $7.962 $23.134 $34.438 $30.102 $31.560 $27.777 $19.763 $192.674

KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI $17.939 $25.901 $49.035 $83.473 $113.575 $145.135 $172.912 $192.674

NBD $122.944


28


Nakit Akışı- Perakende(.000 US$) Gelirler Yıl 1 Yıl 2 Yıl 3 Yıl 4 Yıl 5 Yıl 6 Yıl 7 Yıl 8 Yıl 9 Yıl 10 TOPLAM

AVM kira gelirleri $0 $0 $21.303 $42.606 $43.885 $45.201 $46.557 $47.954 $49.393 $50.874 $347.774

AVMdönem sonu değeri $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $674.098 $674.098

TOPLAM GELİRLER $0 $0 $21.303 $42.606 $43.885 $45.201 $46.557 $47.954 $49.393 $724.973 $1.021.872

MALİYETLER

Perakende Direkt İnşaat Maliyeti $180.130

Brüt Kiralanabilir Alan $24.868 $31.974 $14.210 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $71.052

Teknik ve Dolaşım Alanları $22.552 $28.996 $12.887 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $64.435

Perakende Kapalı Otopark Alanı $31.250 $8.929 $4.464 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $44.643

Perakende Dolaylı İnşaat Maliyeti $22.424

Tasarım ve Mühendislik Maliyeti $1.180 $1.048 $473 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $2.702

Yasal Giderler $36 $36 $36 $36 $36 $36 $36 $36 $36 $36 $360

Pazarlama ve Reklam Giderleri $256 $256 $128 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $639

Kira Komisyonları $1.420 $1.420 $710 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $3.549

Bina Sigortası $450 $450 $450 $450 $450 $450 $450 $450 $450 $450 $4.503

Bakım ve Yenileme Giderleri $0 $0 $0 $852 $878 $904 $931 $959 $988 $1.017 $6.529

Emlak Vergisi $0 $0 $0 $540 $557 $573 $591 $608 $626 $645 $4.141


Öngörülmeyen maliyetler $4.101 $3.655 $1.668 $94 $96 $98 $100 $103 $105 $107 $10.128

TOPLAM GİDER&MALİYETLER $86.113 $76.763 $35.027 $1.973 $2.017 $2.062 $2.108 $2.156 $2.206 $2.257 $212.682

NAKİT AKIŞI -$86.113 -$76.763 -$13.724 $40.634 $41.868 $43.139 $44.449 $45.798 $47.187 $722.716 $809.190

KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI -$86.113 -$162.876 -$176.600 -$135.967 -$94.099 -$50.959 -$6.510 $39.287 $86.474 $809.190

NBD $280.218


29


Nakit Akışı-Ofis(.000 US$) GELİRLER 1Y/Yıl 1 2Y/Yıl 1 1Y/Yıl 2 2Y/Yıl 2 1Y/Yıl 2 2Y/Yıl 3 TOPLAM

Toplam Satış Gelirleri $4.196 $5.035 $5.186 $4.322 $3.231 $2.056 $24.025

TOPLAM GELİRLER $4.196 $5.035 $5.186 $4.322 $3.231 $2.056 $24.025

GİDERLER

Proje inşaat maliyetleri $8.720

Ofis alanı inşaat maliyeti (Ortak Alan Dahil) $422 $1.265 $1.054 $632 $632 $211 $4.217 Sığınak, teknik ve mekanik alan inşaat maliyeti $795 $795 $636 $477 $318 $159 $3.179

Kapalı otopark alanı $397 $530 $199 $132 $66 $0 $1.324


Pazarlama ve reklam maliyeti $60 $60 $60 $60 $60 $60 $360

Satış komisyonları $60 $60 $60 $60 $60 $60 $360

Tasarım ve mühendislik maliyeti $39 $33 $20 $13 $13 $13 $131

Yasal giderler $18 $18 $18 $18 $18 $18 $108

Öngörülmeyen maliyetler $90 $138 $102 $70 $58 $26 $484

TOPLAM GİDERLER $1.881 $2.898 $2.149 $1.463 $1.226 $547 $10.163

CASH FLOW $2.315 $2.137 $3.037 $2.859 $2.005 $1.509 $13.862

CUMULATIVE CASH FLOW $2.315 $4.452 $7.490 $10.349 $12.353 $13.862

Değer $8.318

ROI 30%

deĞerleme raporu 858 ada 2 parsel mall of istanbul avm ... · 858 ada 2 parsel üzerinde...

Documents