desenvolvimento urbano

Programa Parcial de Desarrollo Urbano “NUEVO VALLARTA Y FLAMINGOS” DOCUMENTO TÉCNICO

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Programa Parcial de Desarrollo Urbano

“NUEVO VALLARTA Y FLAMINGOS”

ÍNDICE

PAGINA I ANTECEDENTES 3 I.1. INTRODUCCIÓN 3 I.2. MOTIVACIÓN 4 I.3 DENOMINACIÓN DEL PLAN 5 I.4. ANÁLISIS METODOLÓGICO 5 I.5. ÁMBITO DEL ÁREA DE ESTUDIO 6 I.6. ÁMBITO DEL ÁREA DE APLICACIÓN DEL PLAN 8 I.7. FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA 10 I.8. REFERENCIA AL PLAN DEL CUAL SE DESPRENDE EL PLAN PARCIAL 11 I.9 DIAGNOSTICO-PRONOSTICO 11 I.10 MEDIO FÍSICO NATURAL 11 I.11 MEDIO FÍSICO TRANSFORMADO 25 I.12 ASPECTOS SOCIOECONÓMICOS 39 I.13 SÍNTESIS DEL DIAGNOSTICO-PRONOSTICO 51 II NIVEL NORMATIVO 60 II.1 OBJETIVOS GENERALES 60 II.2 OBJETIVOS PARTICULARES 60 II.3 OBJETIVOS PARA EL ORDENAMIENTO ECOLÓGICO 61 II.4 CONDICIONANTES DE OTROS NIVELES DE PLANEACION 63 II.5 NORMAS DE CONTROL PARA LOS DESARROLLOS TURÍSTICOS 65 II.6 NORMAS DE DISEÑO URBANO Y CONSTRUCCIÓN 68 III NIVEL ESTRATÉGICO 93 III.1 ÁREA DE APLICACIÓN DEL PLAN (Plano E-1) 93 A) ESCENARIOS DE DESARROLLO B) SELECCIÓN DE DESARROLLO C) ÁREAS DE DESARROLLO POR ETAPAS D) ESTRATEGIA FUNCIONAL DEL CENTRO TURÍSTICO III.2 POLÍTICAS DE DESARROLLO URBANO (Plano E-2) 100 A) CONSERVACIÓN B) MEJORAMIENTO C) CRECIMIENTO III.3 ZONIFICACIÓN PRIMARIA (Plano E-3) 104 A) ÁREA URBANA TURÍSTICA ACTUAL (AT) B) ÁREAS DE RESERVA URBANA TURÍSTICA (RT) C) ÁREAS NATURALES DE PRESERVACIÓN ECOLÓGICA (Anp) D) ÁREAS DE PROTECCIÓN (AP) III.4 ZONIFICACIÓN SECUNDARIA (Plano E-4) 108 A) ESTRUCTURA URBANA

B) USOS DEL SUELO: (Habitacional Turístico, Uso Comercial y de Servicios, Uso Mixto, Uso Industrial, Uso de Servicios Regionales)

C) DESTINOS DEL SUELO D) MODALIDADES DE UTILIZACIÓN DE SUELO E) COMPATIBILIDAD DE USOS DE SUELO

F) CONCEPTOS BÁSICOS DEL DISEÑO ARQUITECTÓNICO Y LA CONSTRUCCIÓN

IV NIVEL PROGRAMÁTICO 125 IV.1 PROGRAMAS Y CORRESPONSABILIDAD SECTORIAL 125 V NIVEL INSTRUMENTAL 131 V.1 INSTRUMENTOS ADMINISTRATIVOS 131 V.2 INSTRUMENTOS FINANCIEROS 133 V.3 INSTRUMENTOS JURÍDICOS 136


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BIBLIOGRAFÍA 140 ANEXO GRAFICO D.- PLANOS DE DIAGNOSTICO-PRONOSTICO • Plano L-1 Localización • Plano D-1 Área de Estudio y Aplicación del Plan • Plano D-2 Síntesis del Medio Físico Natural • Plano D-3 Tenencia de la Tierra • Plano D-4 Infraestructura • Plano D-5 Estructura Urbana Vialidad y Transporte • Plano D-6 Crecimiento Histórico Vivienda y Habitacional Turística • Plano D-7 Equipamiento Urbano • Plano D-8 Imagen Urbana Plano D-9 Medio Ambiente Plano D-10 Análisis de Riesgo Plano D-11 Análisis de Congruencia con PMDU E.- PLANOS ESTRATÉGICOS • Plano E-1 Zonificación Primaria • Plano E-2 Zonificación Secundaria ANEXO ESTADÍSTICO


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I. Antecedentes I.1 Introducción

El patrimonio principal del municipio de Bahía de Banderas es sin duda el medio natural y el paisaje, sin embargo la mayoría de las localidades con vocación turística, han crecido masiva y desordenadamente, al márgen de la planeación urbana y de la adecuada reglamentación del aprovechamiento de los recursos naturales en detrimento del propio potencial turístico de los destinos.

El H. IV Ayuntamiento Constitucional de Bahía de Banderas, con el apoyo del Gobierno del Estado por conducto de la Secretaría de Obras Públicas y el auxilio de las directivas de los desarrollos de Nueva Vallarta y Flamingos, ha elaborado el presente plan parcial de Desarrollo Urbano, el cual define los usos y destinos del suelo, las directrices urbanas, y las políticas de desarrollo que permitan la sustentabilidad de los fraccionamientos turísticos y sus áreas inmediatas de influencia y crecimiento.

La actualización de los “Planes Maestros” de Nuevo Vallarta y Flamingos, requirió la elaboración de una serie de estudios específicos que pretenden solventar las debilidades encontradas y fortalecer el diseño, construcción y promoción del mercado inmobiliario de los desarrollos turísticos.

La estructura del documento obedece a los términos de referencia de las entidades normativas y presenta 5 capítulos o niveles de estudio. (1)

El primer capítulo titulado como Antecedentes, atiende los aspectos relativos a la motivación del plan, su metodología, identifica la zona de estudio y el área de aplicación del plan, analiza los niveles superiores de planeación y el marco jurídico que sustenta al plan parcial; el apartado más amplio se refiere al Diagnóstico del medio natural y transformado que evalúa las condicionantes del desarrollo urbano, la aptitud del suelo y también atiende los aspectos socioeconómicos que interactúan de manera predominante en el sitio, este capítulo concluye en un Pronóstico, referido a lo que sucedería si no se actúa, describiendo las debilidades y fortalezas encontradas. El segundo capítulo, se define como Nivel Normativo, en el cual se analizan los criterios de ordenamiento urbano, se establecen los objetivos generales y particulares del plan y sus metas, también se refieren las condicionantes de los otros niveles de planeación, las políticas para el ordenamiento del territorio y fundamentalmente a las normas de control, diseño y construcción de los desarrollos turísticos. (1) SEDESOL: “GUIA METODOLOGICA PARA LA ELABORACIÓN DE PLANES PARCIALES”.


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El tercer capítulo está representado por el Nivel Estratégico; seleccionado la mejor alternativa de desarrollo, las políticas de desarrollo urbano y concluye con la definición de zonas, por usos, destinos y reservas del suelo, estableciendo las modalidades de ocupación y utilización del suelo; la compatibilidad de los usos del suelo así como los parámetros básicos de construcción. El cuarto capítulo denominado Nivel Programático, señala los programas y acciones a efectuar; los organismos o instituciones corresponsables y las prioridades que se establecen para su ejecución. El último capítulo titulado Nivel Instrumental, se refiere a los instrumentos de la planificación, administrativos, financieros, jurídicos, de capacitación y difusión, recomendando los mecanismos de gestión gubernamental, de concertación y coordinación que hacen posible la puesta en marcha del plan. I.2 Motivación

La obsolescencia de la normatividad urbana que por ley aún rige los proyectos turísticos de Bahía de Banderas, en contraposición con el potencial para incentivar el desarrollo socioeconómico de la región, motivo al gobierno municipal y estatal para llevar al cabo el plan parcial de desarrollo urbano de los destinos turísticos de Nuevo Vallarta y Flamingos. La coordinación de esfuerzos entre los sectores público y privado de Bahía de Banderas pretende mediante el plan parcial impulsar el desarrollo turístico de las áreas de reserva y la construcción de un sin número de lotes con vocación turística de Nuevo Vallarta y Flamingos, que cuentan con infraestructura y urbanización de primera calidad o en su defecto promover su comercialización. La necesidad de contar con estudios técnicos que permitan un control adecuado de la edificación y que contribuyan a maximizar las inversiones en un marco de sustentabilidad ecológica es, sin duda, la motivación más fuerte que subyace en las autoridades del municipio, los empresarios y residentes de los desarrollos turísticos. Las cuantiosas inversiones de la zona, los megaproyectos existentes, los inmuebles en proceso de construcción y los proyectos en trámite, representan un capital amenazado por las condicionantes y modalidades normativas de los planes de desarrollo urbano vigentes, lo que obliga a su actualización, revisión y reforma a fin de revertir ésta controvertida tendencia.


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I.3 Denom inación del Plan

El plan se denomina como “Plan Parcial de Desarrollo Urbano de Nuevo Vallarta y Flamingos”. La denominación de “Plan Parcial de Desarrollo Urbano” obedece al artículo 36 del tercer capítulo I, de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit, decreto 8181, que establece que la ordenación y regulación del ordenamiento territorial de los asentamientos humanos y del desarrollo urbano de los centros de población en el Estado se llevará a cabo a través de “Los Planes Parciales de Desarrollo Urbano”. (2) La denominación se sustenta también en los artículos 98 y 99 del capítulo II relativo a la zonificación los cuales exigen que las zonas de reserva urbana “deben mantenerse inalterables, en tanto no se expidan las normas de planificación urbana correspondientes”, y que, “cuando se haga necesaria la utilización parcial o total de la reserva, se expedirá un “Plan Parcial de Desarrollo Urbano”. La denominación de Nuevo Vallarta y Flamingos se refiere a los nombres turísticos de los fraccionamientos ya que efectivamente se tratará de dos fraccionamientos tal y como los define el artículo 146, como “toda división de un terreno en manzanas y lotes, que requieren la apertura de una o más vías públicas, así como la ejecución de obras de urbanización...”. I.4 Análisis Metodológico

Método, según Beauregard González, se define “como un procedimiento o conjunto de procedimientos que sirven de instrumento para alcanzar los fines de la investigación... “siendo”... un procedimiento general basado en principios lógicos que pueden ser comunes a varias ciencias”. El método general que se utilizará para la realización del Plan Parcial de Desarrollo Urbano y el Reglamento para Nuevo Vallarta, será el MÉTODO CIENTÍFICO INDUCTIVO – DEDUCTIVO, que se caracteriza por el estudio de casos individuales para llegar a una generalización, conclusión o norma general; enseguida se deducen las normas individuales. (2) PERIÓDICO OFICIAL.: Órgano del Gobierno Del Estado de Nayarit Decreto Nº 8181. 19 de mayo de 1999


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Los métodos particulares; el ESTADÍSTICO y el de OBSERVACIÓN serán utilizados en la fase de investigación inherente al Plan Parcial de Desarrollo Urbano que se efectuará bajo las características y requisitos planteados por dichos métodos, generando datos de valor indiscutible para la toma de decisiones en la realización del plan. (3) Método estadístico: Este método será utilizado para recopilar, elaborar e interpretar datos numéricos por medio de la búsqueda de los mismos y de su posterior organización, análisis e interpretación. Método de Observación: Se utilizará en los trabajos de campo con el objeto de asimilar en detalle la naturaleza investigada, su conjunto de datos, hechos y fenómenos, así como la conducta de los residentes y visitantes de los desarrollos. Modelo Formal: Como modelo de organización del espacio urbano adoptaremos un modelo normativo o prospectivo (como el de E. Howard), en virtud de que puede ser lo mejor para la sociedad que ocupa un desarrollo turístico residencial, desechando los modelos descriptivos o morfológicos (trabajos de Buress y Hoyt) y los modelos explicativos por ser modelos analíticos, probabilísticos y de simulación (como los de Park y Hurd). I.5 Ám bito del Área de Estudio

El área de estudio como zona ecológica se encuentra inscrita en la unidad ambiental denominada trópico seco, definida para el territorio nacional por el I.N.E., a largo de la costa del Pacífico desde el estado de Sinaloa hasta el de Oaxaca, a su vez pertenece a la provincia ecológica Nº 65 que se extiende por la costa del Pacífico desde la localidad de Lo de Marcos hasta el puerto de Manzanillo. Como sistema terrestre pertenece a la llanura Ixtapa (sistema terrestre 65-3) y concretamente a la llanura aluvial del río Ameca con paisajes terrestres de llanura costera baja en el litoral de la Bahía de Banderas entre la cruz de Huanacaxtle y la desembocadura del río Ameca. (4) El área de estudio comprende una parte del Valle de Banderas desde su límite Norte, hasta el límite oriente a la altura del puente que divide los estados de Nayarit con Jalisco, así como los municipios de Bahía de Banderas y Puerto Vallarta; abarca la llanura costera desde la desembocadura del río Ameca al Sur-poniente hasta el área urbana de Bucerias al Norponiente.

(3) MC. LOUGHLIN J. BRIAN.: “Planificación Urbana y regional”. Instituto de Estudios de Administración Local. Madrid 1971. 2ª edición.

(4) INEGI. “Cuaderno ESTADÍSTICO MUNICIPAL”. Bahía de Banderas Estado de Nayarit, edición 1999.


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La intuición sugiere que la influencia de los desarrollos turísticos de Nuevo Vallarta y Flamingos se integra en el campo del polo de atracción turística de Puerto Vallarta, un segundo supuesto nos dice que el campo de influencia de los desarrollos crece con la importancia turística que con el tiempo y el aumento de las inversiones se produce en este polo de desarrollo. Como una primera imagen de la fuerza de influencia de Puerto Vallarta sobre los desarrollos podemos adoptar la ley de Reilly y su modelo “Gravitacional o Gravitatorio”, en el cual “dos ciudades atraen compradores al detalle ( turistas), en razón directa a la población de las dos, y en razón inversa al cuadrado de su distancia del lugar considerado, o sea:

Va = Pa ( Db ) 2

Vb Pb Da

Para entender éste análisis a la manera de John Quincy Stewart habría que considerar los fenómenos de orden sociocultural y demográfico y como lo recomienda Georges Kingsley Zipf, analizar también los fenómenos relacionados con el transporte, las comunicaciones telefónicas, la difusión publicitaria, etc.

El concepto de “Armazón urbano” que se refiere al conjunto de poblaciones de un área geográfica y, particularmente a las relaciones que éstas poblaciones tienen entre sí, con las zonas rurales que las rodean y como en éste caso con la cuidad de Puerto Vallarta. Es evidente entonces que deben definirse varias categorías de áreas óptimas de referencia al respecto de la planificación de la zona. El concepto dual de geografía física y humana nos orienta a establecer dos campos de estudio; el territorial definido por los límites geopolíticos administrativos, de propiedad y de rasgos naturales y el humano descrito por su movimiento dinámico, por el fluido de la comunicación y por la atracción turística del sitio.

De este modo el área de estudio comparte una visión territorial estática (el territorio predeterminado) y una visión dinámica (el hombre que interactúa en ese territorio).

Con el objeto de definir el área de estudio se optó por penetrar en él a través del estudio del movimiento que genera el emplazamiento, conceptuado como “destino turístico”. Se introdujo también la noción de difusión “propaganda comercial turística”, como prolongación lógica del movimiento en el tiempo y como intento de conocer los alcances de la atracción que ejercen los desarrollos turísticos al exterior.


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El lado poniente de la zona de estudio está definido por la costa de la playa y el oriente por la carretera, sin embargo ésta definición exige la evaluación de los usos del suelo colindantes a la misma así como de las localidades ubicadas en el valle que tienen una fuerte vinculación con los desarrollos turísticos en materia de empleo, servicios y administración municipal; al lado sur se presenta la localidad rural de la Jarretadera y el inobjetable límite natural, político administrativo estatal y municipal del río Ameca, contra la conurbación también indiscutible con la ciudad de Puerto Vallarta y sus servicios. El límite norte de la zona de estudio presenta también problemas de definición pues se traslapa con la influencia territorial de otros destinos turísticos tales como Bucerias, la Cruz de Huanacaxtle, Punta de Mita y San Francisco, optando por limitar el área con la localidad de Bucerias en razón de que las localidades referidas cuentan con su propio plan de desarrollo urbano, que también requieren ser actualizados. Se concluyen así cuatro categorías de análisis o estudio a saber:

• La primera que incluye los desarrollos turísticos de Nuevo Vallarta y Flamingos que requiere de un análisis profundo y detallado.

• La segunda que atiende a las localidades inmediatas vecinas a los

desarrollos, la Jarretadera, Bucerias, Mezcales y Mezcalitos, que estudiará las relaciones urbanas más sobresalientes.

• La tercera que cubre la micro región municipal y la conurbación con

Puerto Vallarta que serán estudiadas como componentes de la “Armazon Urbana”, profundizando en los aspectos relativos a la actividad turística, al mercado inmobiliario.

• La cuarta categoría de análisis se refiere a los alcances de la atracción

turística del polo de desarrollo en marcos conceptuales, el nacional y el internacional

I.6 Ám bito del Área de Aplicación del Plan

El área de aplicación del plan parcial necesariamente debe cubrir las 1007 has. que representan las propiedades de los dos desarrollos turísticos, sin embargo se consideró necesario integrar en esa superficie 966 hectáreas que corresponden a las áreas que reciben la mayor presión para el crecimiento así como los primeros 300.00 m colindantes a la carretera con el fin de regular los usos y destinos del suelo de tan importante franja urbana ocupando así 1,973 has.


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Se excluyen del área de aplicación del plan parcial las superficies que ocupan las localidades de Bucerías, Jarretadera, Mezcales y Mezcalitos en virtud de que cuentan con su plan de desarrollo de urbano, pese a lo anterior, el plan modifica los planes mencionados en los terrenos que hacen contacto con Nuevo Vallarta y Flamingos, fundamentalmente las áreas de reserva turística que el plan de desarrollo urbano del centro de población de la Jarretadera definió entre los dos accesos vehiculares de Nuevo Vallarta. (Ver Plano D-1) La poligonal resultante de la definición del ámbito espacial de aplicación del plan parcial de desarrollo urbano de Nuevo Vallarta y Flamingos está conformada a partir de las coordenadas U.T.M. (Universal Transversal Mercator) con el objeto de precisar geográficamente las coordenadas que unen los límites, los cuales se detallan en el Apartado III.1 de este plan.

ESTRUCTURA TERRITORIAL

La constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos señala en su Art. 27 párrafo tercero, la obligación de cumplimiento a todos los propietarios o poseedores del suelo que queden afectos a las determinaciones de provisiones, usos y destinos de los Planes de Desarrollo Urbano, de igual forma lo disponen las Leyes de Asentamientos Humanos Federal y Estatal. El Plan Parcial de Desarrollo Urbano de Nuevo Vallarta y Flamingos establece la zonificación, las políticas de conservación, mejoramiento y crecimiento del centro turístico, los usos destinos y reservas del suelo en congruencia con el Plan Municipal de Desarrollo Urbano. De igual forma precisa las modalidades del uso del suelo para las áreas urbanizadas y por urbanizar con base en las leyes y normas de la materia ya que:

I. Asigna los usos y destinos compatibles.

II. Señala las acciones, obras y servicios. III. Señala la corresponsabilidad sectorial.

IV. Define el destino de los inmuebles.

V. Promueve el uso del suelo regularizado.

VI. Señala los requerimientos de infraestructura y equipamiento para el centro

turístico VII. Establece las zonas de preservación ecológica y la protección y

mejoramiento de áreas naturales inmersas en las zonas urbanas y por urbanizar.


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I.7 Fundam entación Jurídica

Los Planes de Desarrollo Urbano se expiden para dar cumplimiento al mandato

del párrafo tercero del artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

El Congreso de la Unión, en ejercicio de la facultad que le otorga el artículo 73,

fracción XXIX-C, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, expidió la Ley General de Asentamientos Humanos, con objeto de cumplir los fines previstos en el párrafo tercero del artículo 27 de la Constitución. Esta ley ha sido reformada en dos ocasiones, la última de ellas el 21 de julio de 1993 (DOF).

La primera Ley Estatal de Asentamientos Humanos, decreto 5914, se publicó

el 27 de julio de 1985, fué revisada, actualizada y publicada en el Periódico Oficial el 19 de mayo de 1999, decreto N° 8181.

Los planes municipales de desarrollo urbano, y los planes parciales se

establecen de los artículos 36 al 62. • El contenido, en los artículos 37 y 41 en sus fracciones I a XVIII. • La participación ciudadana, en el Título Sexto, Art. 142 y Art. 143, Fracc.

IV. • Las instancias de consulta y dictamen, en el Título Segundo, artículos 10 al

35.

El proceso de autorización de los planes en el Capítulo II, artículos 46 a 53.

La publicación y registro de los planes en el artículo 55, la vigencia, en los artículos 58 y 59, el proceso de revisión, en el artículo 60, el carácter de obligatorio, en los artículos 1, 56, 144, 146 y 197, las sanciones en el Título Once, Capítulo II y las obligaciones de los notarios públicos, en el artículo séptimo transitorio.

La Ley Orgánica para la Administración Municipal del Estado de Nayarit decreto número 7295, publicado el 15 de septiembre de 1990 establece en el artículo 34, como dependencias de la estructura orgánica del gobierno municipal, a la Dirección de Planeación y Desarrollo, la Dirección de Desarrollo Urbano y Ecología y a la Dirección de Obras y Servicios Públicos, para atender los asuntos que son de su competencia y en las fracciones VII y VIII del artículo 48 se definen las facultades y obligaciones del Ayuntamiento en materia de desarrollo urbano y ecología.


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Ley orgánica del poder ejecutivo del estado de Nayarit decreto número 7331 de fecha 3 de octubre de 1990, en el artículo 22, se mencionan las atribuciones de la Secretaría de Planeación y Desarrollo y en el artículo 30, las atribuciones de la Secretaría de Obras y Servicios Públicos.

I.8 Referencia al Plan de Desarrollo Urbano del cual se Desprende el Plan Parcial.

El Plan Municipal de Desarrollo Urbano y su Programa de Desarrollo Urbano Ecológico y Turístico de Bahía de Banderas elaborado en 1990, es el nivel de planeación inmediato superior al plan parcial en referencia, el cual establece 3 etapas para la ocupación de las reservas previstas hasta el año 2010, igualmente para los usos y destinos del suelo, señala las normas de densidad de población y los coeficientes de construcción, además de todos los aspectos inherentes a un plan municipal de desarrollo urbano, el Plan es vigente, sin embargo no ha sido sujeto a revisión ni actualización durante 11 años.

Por su parte el Plan Parcial se deriva de las acciones de crecimiento y construcción de los predios y las reservas urbanas turísticas tipificada como RT por el Plan Municipal de Desarrollo Urbano. I.9 Diagnostico-Pronóstico

I.10 Medio Físico Natural

a) Ubicación El terreno en cuestión se ubica en la franja costera que parte desde el río Ameca, hasta el límite del área urbana de la localidad de Bucerías, ocupando un promedio de casi 3 km. de ancho por 7 km. de largo en el municipio de Bahía de Banderas, Nayarit, México. La superficie está dividida en dos secciones, la primera conocida como “Club de Golf Flamingos” comprende una extensión superficial de 527 has. y la segunda conocida como Nuevo Vallarta con 480 has. que representan un total de 1007 has. b) Clima

Climatología de acuerdo con la clasificación de Copen modificada por E. García, el área de estudio, presenta un clima del tipo A(wI) que corresponde a climas cálidos subhúmedos, con temperaturas medias anuales superiores a 26°C y en el mes más frío de 18°C con un cociente P/T entre 43,2 y 55,3. Se caracteriza por presentar lluvias abundantes en el verano.


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Pero también la región es susceptible durante el verano a la incidencia presente de presiones tropicales que, en el mejor de los casos solo descargan su caudal de agua. El más reciente huracán que azotó la región fue “Rosa” (categoría 2: vientos máximos de 182 km/h) del 8 al 15 de octubre de 1994. Temperaturas Conforme a la información reportada en la estación climatológica Puerto Vallarta, en un período de registros de 20 años, la temperatura promedio anual en la zona es de 26°C los meses más calurosos son de mayo a septiembre donde la temperatura se mantiene casi constante alrededor de los 28°C, mientras que el más frío, febrero, con temperaturas de hasta 23°C según los datos climatológicos registrados, la temperatura media mensual en la región varía a lo largo del año 5°C. Precipitaciones De acuerdo con los registros de precipitación de la estación Puerto Vallarta, la precipitación media anual es de 1447.3 mm, siendo los meses de junio a septiembre en los que se presenta la mayor concentración de lluvias, con un valor de 1222.3, es decir, con un porcentaje del 85.8% con respecto al total anual. La temporada de estiaje en la zona es muy marcada, abarcando los meses de febrero a mayo, con apenas un 1.8% del total anual de lluvias. Vientos Los vientos dominantes en la región se encuentran distribuidos de la siguiente manera: (5)

1.Período Noviembre-Abril Estación más cercana “La desembocadura” 25% de frecuencia con Dirección W-E 50% de frecuencia con Dirección E-W 36% de calmas.

2. Período de Noviembre –Abril

Estación más cercana 14.045 “Puerto Vallarta” 75% de Frecuencia con Dirección SW- NE 25% de Frecuencia con Dirección W-E 12.5% de frecuencia con Dirección S-N

(5) INEGI. “Cuaderno ESTADÍSTICO Municipal”. Bahía de Banderas Estado de Nayarit. Edición 1999.


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En un período de 22 años, en el estado de Jalisco se registraron 11 ciclones cerca de su costa o que tocaron tierra durante dicho período, la mayoría de ellos en su límite con el estado de Colima. Sin embargo, es importante mencionar que según la clasificación de Lloyd´s, en la área de estudio incluyendo la de Bahía de Banderas esta clasificada como de tipo “AAA” que corresponde a poca probabilidad de huracanes. c) Vegetación Para este cuerpo costero se establecieron cinco tipos de vegetación: manglar, majahual, vegetación de dunas costeras, bosque espinoso y vegetación secundaria, además, se tienen sucesiones de éstos elementos por actividades antrópicas. El manglar, es el tipo de vegetación dominante de la región. Se presenta una especie de mangle distribuidos de forma perpendicular a los canales del río Ameca, en las islas de la “Boca de Tomates” se definieron dos formas de manglar, una en estado joven, la cual se localiza cercana al Océano Pacífico y la otra en el estado adulto, la cual se localiza en las áreas más adentro de las islas, en ésta zona es posible encontrar organismos de phitecellobiun lanceollatum, prosopis fuliflora y paullina clavijera. Con lo que respecta al Majahual, ésta se localiza en la región donde el contacto con el agua marina es mínimo y se encuentra dominada por Hibiscus pernambucensis. Las especies vegetales, Pithecellobium dulce, Cacia Hindis y A. Macreantha, A. Farnesiana, Prosopis Juliflora y Momosa Pigra, son representantes del bosque espinoso, el cual forma un espacio de transición entre la vegetación de dunas costeras y el manglar. La vegetación de dunas costeras, comunidad vegetal predominantemente de herbáceas y arbustivo, establecida en las playas arenosas. Las plantas que habitan éstos ambientes están adaptadas a las condiciones particulares de la orilla del mar: alta salinidad, baja capacidad de retención de agua por parte del substrato, movimiento del substrato arenoso. Cerca de la línea de marea alta se establecen manchones de especies herbáceas y rastreras. Entre las principales tenemos Canavalia marítima y Cenchrus echinatus.


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Posterior a ellas se establece una vegetación de matorral bajo, que forma una barrera protectora para la selva costera. Está formada principalmente por arbustos los cuales muestran claramente el efecto del viento cargado de salinidad, ya que la parte superior de sus ramas está dañada y recortada. La vegetación riparia, comprenden 7 especies, distribuidas principalmente a la orilla del espejo de agua del río Ameca, las especies que lo representa son: Thypa domingensis, Saliz humboldtiana, Leucaena leucocephala, y Sarcostemma ciausum características del tulas y bosque de galería. Además se observan grandes fracciones dominadas por Mimosa Pigra. Por último, un tipo de vegetación que resulta del desmonte de la vegetación natural, la cual ocupa la superficie mayoritaria y está representada por aproximadamente 25 especies, entre las familias que sobresalen están: las solanáceas, y las fabáceas. (6) d) Fauna El grupo de fauna mejor representado en la zona corresponde al de las aves, los estudios realizados en la zona han logrado determinar 79 especies, agrupadas en 29 familias, tanto de hábitos acuáticos como terrestres. La presencia y abundancia de éstas especies a lo largo del año, es variable. Es importante resaltar la presencia de otros grupos animales en la zona, con cierto nivel de vulnerabilidad y otros con potencial para su aprovechamiento. (6) Entre los reptiles, se tiene a la iguana verde (iguana iguana), el garrobo (Ctenosaura pectinata) y el cocodrilo del río (crocodylus acutus). El mapache (procyon lotor) y la zarigüeya (Didelphys virginiana) que han sido los mamíferos observados en el manglar. En la marisma y el manglar se encuentran abundantes poblaciones de cangrejo violinista (uca crenulata) y del cajo o cangrejo moro (cardisoma crassum). e) Geología La descripción y evolución de las provincias fisiográficas que aparecen en la zona, será realizada conjuntamente con el tipo de material litológico correspondiente, para así obtener una imagen más clara del conjunto estudiado.

(6) H. IV AYUNTAMIENTO BAHÍA DE BANDERAS. “Zona Sujeta a Conservación Ecológica Desembocadura Del Río

Ameca. IPPA. Arq. Francisco Díaz Rivas, Biólogos Angel López y Carlos


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El Eje Neovolcánico es considerado como una región morfoestructural. Si se traza una línea imaginaria desde el volcán de Sangangüey, en Nayarit, hasta el Volcán del Cofre de Perote, en Veracruz y desde el Nevado de Colima, Jalisco, hasta el Pico de Orizaba, en Puebla – Veracruz, queda delimitada hacia el Norte y hacia el Sur una franja del territorio mexicano en el cual, con muy pocas excepciones, existe un predominio absoluto de rocas volcánicas. De ahí la denominación de Franja Volcánica Transmexicana con que Mooser la distinguió. Aunque está más generalizado el nombre de Eje Neovolcánico, cuyos límites orientales están dados por el borde de un cordón montañoso, en el cual las calizas mesozoicas alternan con los derrames lávicos y volcanes modernos y el límite occidental por el borde oriental de la Sierra de Cacoma en la cual los bloques plutónicos-metamórficos alternan con derrames lávicos antiguos. El Eje Neovolcánico por su composición litológica y por sus estructuras Volcánicas, constituye una región morfoestructural o una provincia geológica. Se diferencia netamente de las regiones morfoestructurales circundantes por sus caracteres litológicos, por su evolución geológica y por sus estilos tectónicos. Estos deben ser precisamente los criterios que se deben adoptar para establecer una regionalización geológica y morfoestructural. En el sector meridional de la Franja Volcánica Transmexicana, los límites con el sistema de la Sierra Madre del Sur no son tan nítidos como el Norte, mantos de lava, cuerpos intrusivos y paquetes sedimentarios marinos se mezclan entre Nayarit y Jalisco y más al Oriente entre Jalisco y Colima, para formar una verdadera zona de transición y de cabalgamiento de ambas regiones morfoestructurales, tal como sucede en las Sierras del Tigre, de Mazamitla y de Jilotlán de los Dolores. El territorio de Jalisco abarca, en casi toda su extensión, el sector occidental de ésta amplia Franja Volcánica Transmexicana a excepción del sistema de la Sierra Madre del Sur. En efecto, el Poniente de Jalisco y el Sur-Poniente, de Nayarit, es el dominio de los bloques plutónico-metamórficos que identifican a la Sierra Madre del Sur, pero éstos se encuentra sepultados por grandes mantos andesíticos y riolíticos que enmascaran su estilo tectónico primitivo. El sistema de la Sierra Madre del Sur, incluye toda la región montañosa al Sur del Eje Neovolcánico hasta el Istmo de Tehuantepec. Es la parte más compleja de México, consiste principalmente en metasedimentos con muchas cuencas parcialmente cubiertas por sedimentos marinos mesozoicos y terciarios continentales. Hay pocos volcanes, pero amplias áreas que están cubiertas por materiales piroclásticos.


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Las características litológicas del área de estudio son las tocas plutónico-metamórficas (Gr. E.). Forman ésta entidad rocosa los granitos y los esquistos de la Sierra Vallejo. Los granitos corresponden a cuerpos intrusivos o plutónicos que intruyen a los esquistos y que son producto de procesos corticales prerogénicos del Cretácico Superior. Estos granitos forman parte del batolito de Bahía de Banderas, similares a los grandes batolitos y troncos intrusivos como los de Chiapas, Mixtequita (noroeste de Oaxaca), Sierra Madre del Sur (Jalisco), entre otros. Sus caracteres físicos principales son su gran dureza y resistencia, por lo que es usado a veces en construcción. Su densidad varía entre 2.5 y 2.7. En regiones húmedas bajo un prolongado intemperismo se disgrega y los feldespatos y micas se transforman en minerales arcillosos y el cuarzo en arenas. En la industria de la construcción son apreciadas por su belleza, resistencia al desgaste y gran dureza. Además son las rocas de mayor dificultad en cuanto a la determinación de posibilidades de explotación con fines de extracción de agua. El papel de la meteorización en este tipo de rocas juega un particular interés ya que su influencia contribuye a darles un gran valor desde el punto de vista hidrogeológico fomentando su porosidad y permeabilidad gracias a los procesos físicos y químicos que alteran la roca. La fracturación de éstas rocas son de diverso tipo y génesis, aumentando particularmente la permeabilidad; sin embargo, los lugares intensamente diaclasados o fallados no siempre deben considerarse buenos lugares para el emplazamiento de pozos, ya que dependiendo del tipo de clima y la naturaleza de la roca puede suceder que esas aberturas estén rellenas de material de erosión que se comporte como impermeable (arcillas). Aluvial.- Están constituidos por conglomerados pleistocénicos con una matriz compacta, arena arcillosa. Son sitios poco permeables favoreciendo el escurrimiento superficial que se manifiesta en forma de erosión laminar y conchabamiento (aspecto digitado de las lomas). Es una unidad penestable que hay que proteger contra los efectos adversos de la erosión, sobre todo en áreas urbanas que generalmente se edificaron sobre ellas. En particular, hay que prever medidas de protección y conservación de la parte Sur-occidental de la loma de Mezcales, cuyos escurrimientos llegan a la llanura lagunar (Laguna El Quelele), a fin de evitar la contaminación y su azolve. Es un plano inclinado recto, formando una ruptura de pendiente clara con la sierra situada arriba. Su parte superior se endereza, contra la vertiente de la sierra presentando una pendiente suave. Corresponde a áreas de abanicos aluviales de pequeñas dimensiones por acción de las corrientes que llegan a la Sierra. Es un área donde predomina la infiltración sobre el escurrimiento, cobrando importancia éstas áreas como recarga del acuífero.


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Este tipo de suelos son aptos para ser urbanizados, dado que no son expansibles ni colapsables, por lo que no fué necesario implementar medidas de seguridad en la cimentación de las construcciones, sIn embargo, debido a su textura arcillosa y a que presentan eluviación máxima (pérdida de sus componentes elevadas en forma soluble en agua) se recomienda introducir una adecuada pavimentación en las calles (empedrado) que contribuya a disminuir este último factor, además de favorecer la infiltración. (7) f) Edafología

Factores formadores: la roca madre o material originario, el clima, los organismos vivos, la geomorfología y el tiempo; su acción determina la dirección, velocidad y duración de los procesos formadores. La formación de un suelo es el resultado de la acción combinada de muchos procesos, integrados por una serie de reacciones y redistribuciones de materia. Los procesos edafogenéticos que dan lugar a un suelo concreto son aquellos que resultan compatibles con los factores formadores que prevalecen en un lugar y momento determinados y se prolongan a lo largo del tiempo. Condicionan tanto el tipo de procesos, como la velocidad de cada uno de ellos. Un suelo con una cubierta vegetal con poca intervención humana queda protegido de la acción directa de la lluvia y del viento. Al eliminar la vegetación se altera el equilibrio natural, la superficie queda desprotegida, la superficie del suelo recibe menos aportes de materia orgánica por parte de las plantas cultivadas. Las nuevas condiciones suelen ser menos favorables para el mantenimiento de la capa superficial, lo que lo hace más vulnerable a la erosión. Se usó para la clasificación de los suelos, el sistema de clasificación taxonómica FAO/UNESCO, habiéndose identificado en el área de estudio seis unidades de suelo, descritas a continuación:

(7) INEGI. Carta Geológica: 1:250 000. P.D.U.C.P. Mezcales. Mayo 2001.

UNIDAD CLASE Feozem háplico Hh Feozem lúvico. Hl Cambisol vértico. Bv Cambisol éutrico. Be Fluvisol éutrico. Je Solonchak gléyico. Zg-n


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Feozem Háplico y lúvico – Son aquellos que contienen una capa rica en materia orgánica y nutrientes. Dichos suelos toleran el exceso de agua, con drenaje, son de fertilidad moderada. En el caso que nos ocupa, por presentarse éstos suelos sobre laderas y pendientes fuertes, además de las fases anteriormente mencionadas dan como resultado suelos de muy bajo rendimiento y muy erosionables. Fluvisol Éutrico – Son aquellos granulados sueltos, generalmente arenosos, donde la presencia de un flujo de agua puede transportar las partículas del suelo, causando huecos y, consecuentemente, pueden provocar daños estructurales a las instalaciones subterráneas. Solonchak gléyico – Son suelos corrosivos que pueden afectar tuberías y algunos materiales de construcción. (8) g) Hidrología Nuestro interés se centra en dos regiones hidrológicas; la Huicicila (RH13) en la cuenca del Río Huicicila – San Blas y la Subcuenca del Río Huicicila que incluye los escurrimientos de las laderas al Nor-poniente; la otra región es la de Ameca (R14), siendo ésta la más importante de la zona Pacífico – Centro. Dicha región esta dividida en cuencas, de ésta surge la cuenca baja Río Ameca – Ixtapa, que incluye las subcuencas de los Ríos Talpa, Mascota y Ameca – Ixtapa. El Río Talpa, proveniente de la vertiente Noroeste de la Sierra Cascoma y Oeste de la Sierra Arratradero, es afluente del Río Mascota, la cual procede de la Sierra El Comalito y concluye con el Río Ameca, mismo que desemboca en la Bahía de Banderas. El municipio de Bahía de Banderas, (Estado de Nayarit) está delimitado por el Río Ameca, colindando con el municipio de Puerto Vallarta, (Estado de Jalisco), localizando al Poniente del municipio; éste río es alimentado por los arroyos Gustitán, San Miguel, Las Mesas y Las Truchas de manera directa; también inciden los arroyos Frío, El Indio, Palmarejo y Galván con menor intensidad, al igual que los escurrimientos de primer orden provenientes de la Sierra Vallejo de la que pertenecen los cerros El Tepetate, Carbonera, El Cora y La Bandera, que dan origen a una red hidrológica subparalela, debido a que la pendiente es considerable y a los cambios litológicos de la zona. Su caudal específico depende de la estación climática (temporal de lluvias), por lo que ésta situación representa un factor restrictivo a la urbanización, por posibles inundaciones, acumulación de material o arrastre del mismo si no se toman las medidas adecuadas. Así pues, se deberá considerar un área de amortiguamiento entre el cauce del río y los asentamientos humanos, misma que se denomina “Ribera o Zona Federal” según la Ley de Aguas Nacionales.

(8) INEGI. Carta Edafológica. 1: 250 000. P.D.U.C.P. Mezcales. Mayo 2001.


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La Subcuenca del Río Ameca – Ixtapa es la que mayor extensión ocupa, razón por la cual este sistema fluvial es el de mayor desarrollo en el área. El Río Ameca cuenta con la Presa “Esteban Baca Calderón” con una avenida de diseño de 4000 m³/seg., que permite controlar y aprovechar el agua para el sistema de riego. El área de estudio se encuentra en dos regiones hidrológicas La Huicicila, la cual drena sus aguas directamente al mar; y la región de Ameca, compuesta por la cuenca del Río Ameca y sus respectivos afluentes, es la de mayor importancia por la cantidad de agua que recolecta, parte de la cual es retenida por la presa el Colomo (Esteban Baca Calderón) siendo destinada al riego agrícola del Valle de Banderas mediante un sistema de canales que se extiende por toda la superficie de dicho valle, dichos canales forma parte de un sistema de desalojo de las aguas provenientes de la Sierra Vallejo y principalmente, de la presa el Colomo, que en temporales fuertes se ve obligada a desaguar por este medio. Es importante recalcar que éstos canales o drenes artificiales son potencialmente inundables, sobre todo cuando no se realizan sus correspondientes obras de mantenimiento (desasolve), afectando las poblaciones y áreas de cultivos que albergan el valle. En cuanto a los recursos de agua subterráneas, el valle es una unidad con posibilidades altas, tiene importantes acuíferos libres con niveles estáticos de apenas 10 metros de profundidad aproximadamente. Los aprovechamientos son en general por pozos y norias que extraen cantidades apreciables de agua dulce. (9) h) Estratigrafía La estratigrafía predominante está constituida por arenas de grano grueso, poco limosas de color café claro, sin embargo es frecuente encontrar rellenos de arena limosa con gravas producto de las obras de urbanización del fraccionamiento de Nuevo Vallarta.

(9) INEGI. “Carta Hidrológica”. 1: 250 000. P.D.U.C.P. Mezcales. Mayo 2001


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La práctica de sondeos de mecánica de suelos permite establecer la capacidad de carga, y es natural que el nivel de aguas friáticas que se reporte varíe según la época del año y el flujo y reflujo de la marea al momento de practicar los sondeos, sin embargo los estudios de mecánica consultados obedecen a un rango de profundidad de 3.00 m a 6.50 m; requiriendo que la profundidad de desplante adecuada para la cimentación aparezca a partir de los 3.00 m medidos del nivel superficial del terreno. Además de los estudios de mecánica de suelos, es recomendable practicar sondeos de verificación de la compactación del subsuelo mediante exploraciones llevadas cuando menos a una profundidad de 4 a 5 metros para edificaciones de 1 a 4 niveles, y de 10 o más metros para edificaciones de 5 a 7 niveles en virtud de que la urbanización de Nuevo Vallarta ha estado sujeta a movimientos de tierras y rellenos. Para el diseño estructural debe considerarse que Nuevo Vallarta y Flamingos se localizan dentro una zona de alta sismicidad, por lo que deberán aplicarse los factores correspondientes en las fórmulas de cálculo. (10) i) Paisaje Natural.

El medio físico correspondiente al área de estudio del Plan Parcial de Desarrollo Urbano, es prácticamente un medio natural, lo que provoca que predomine la vegetación propia de las costas del pacífico, la cual integra el paisaje. Sin embargo, el aspecto más sobresaliente lo conforma la Sierra Vallejo y el océano Pacífico, que funcionan como telón de fondo para la zona, constituyéndose en elementos de interés visual y paisajístico, ya que cuentan con una vegetación destacada, puesta de sol, la belleza del mar, los canales, esteros y sistemas lagunares que proporcionan un marco de esplendor natural a los desarrollos turísticos. (Ver Anexo Fotográfico). Las superficies de menor inclinación se localizan en las zonas del Valle de Banderas y la Franja costera, siendo éstas del orden del 0 al 3%, por lo que nos da como resultado que la pendiente media sea menor o igual al 1.5%.

(10) PRECIADO MORALES, Pedro. Ing.: Estudios de Mecánica de Suelos en Nuevo Vallarta. Proyectos, Exploraciones y Estudio de Ingeniería, S.A. de C.V. Marzo 2001.


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j) Síntesis de los Factores Naturales. En este apartado se incluyen los resultados obtenidos del estudio de los diferentes aspectos mencionados en los puntos anteriores, por lo tanto, el mismo debe considerarse para la realización de obras de urbanización, sin que ésto implique que sean condicionantes a la misma; incluso, es posible partir del conocimiento de las aptitudes del medio físico que pueden ser aprovechadas para el asentamiento humano. Es conveniente considerar como factores restrictivos o favorables para las acciones urbanísticas los siguientes: Es adecuado considerar que el clima del área de estudio, permite el desarrollo de los asentamientos humanos que actualmente alberga, ya que a pesar de que en ciertas épocas la temperatura llega a ser extremosa, sobre todo en la estación primavera-verano, en el resto del año se puede considerar dentro de un nivel adecuado de confort, aunque la estación otoño-invierno el clima es cálido, presenta un invierno benigno sin estación invernal definida. Con respecto a la Topografía del terreno, se obtuvo una pendiente del 1.5% aproximadamente lo que la hace apta para la urbanización. A partir del análisis topográfico y dado que la pendiente va en dirección Norponiente a Sur-oriente; se definieron dos factores determinantes como lo son: el porcentaje de la pendiente y la dirección de la misma; factores que contribuyen y determinan la factibilidad de la urbanización. Con respecto a riesgos por inundaciones básicamente se consideran como zonas propensas a inundación las siguientes: zonas inmediatas al Río Ameca, debido a que la pendiente del área de estudio es muy suave; zona de la localidad de Mezcales, se ubica en una parte un poco más alta, pero aún así es propensa a la inundación. Si bien la amenaza de inundación depende de un fenómeno hidrometeoro lógico incontrolable por el hombre, si la relacionamos con lluvias de alta intensidad, existen circunstancias inducidas por los criterios de uso y tipo de suelo, que crean las condiciones propicias para las inundaciones. Desde el punto de vista litológico, el área de estudio se constituye por la acumulación de material arenoso (aluvial) proveniente de la intemperización de las rocas metamórficas que conforman a la Sierra Vallejo. Los cuales han sido transportados hacia las partes bajas y planas circundantes, dando lugar a la formación del Valle de Banderas.


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Por lo tanto, como resultado de dichos fenómenos, es que en el Valle, el material más predominante que encontramos son las arenas, característica que da origen a suelos poco consolidados de una profundidad variable. Por lo que, dadas las características edafológicas y litológicas del área de estudio, el tipo de suelos que se tienen son aptos para ser urbanizados, dado que no son expansibles ni colapsables, a la vez que son fáciles de perforar y excavar lo que da como resultado la introducción de los servicios públicos como el agua potable y el drenaje a un bajo costo, sin embargo, debido a que presentan aluviación máxima y pérdida de sus componentes elevada en forma soluble en agua, se recomienda introducir una adecuada cimentación en las construcciones que contribuya a disminuir este último factor. En cuanto a la geología, no se obtuvo ningún dato que indique la existencia de fenómenos condicionantes como fracturas o fallas que torne peligrosa la edificación en éstas áreas, (carta geológica INEGI, 1970 actualizada en 1990) en cuánto a la posibilidad de presentarse desplazamientos o movimientos en masa que no se puedan prever en el área de aplicación. El área de estudio se localiza en un borde tectónico, ésto origina que el área de aplicación sea una zona altamente sísmica, por lo que se recomienda efectuar un estudio geotécnico para determinar las capacidades de carga del terreno e identificar las zonas inestables y de ésta manera realizar un diseño antisísmico de las construcciones que se pretenda edificar. k) Áreas Naturales Protegidas ZONAS PROTEGIDAS EN NAYARIT PARQUE NACIONAL “ISLA ISABEL” Publicado en el Diario Oficial del Gobierno Constitucional de los Estados Unidos Mexicanos, con fecha 8 de Diciembre de 1980, aparece publicado el Decreto que declara a la isla Isabel como Parque Nacional, considerándose de interés público la conservación y aprovechamiento de sus valores naturales para fines recreativos, culturales y de investigación científica. Se encuentra en el extremo meridional de las llanuras que forman la plataforma continental del Océano Pacífico, frente a las costas del Estado de Nayarit, localizada con las coordenadas 21° 52’ latitud norte y a los 105° 54’ de longitud oeste a una distancia aproximada de 74 Km. del Puerto de San Blas, tiene una superficie de 194.17 hectáreas. Su distancia al litoral más cercano es el pueblo costero de Mallorquín en el Municipio de Santiago Ixcuintla a una distancia de 35 Km.


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RESERVA ESTATAL DE CONSERVACIÓN Y EQUILIBRIO ECOLÓGICO CERRO DE SAN JUAN El cerro de San Juan por su ubicación constituye una barrera natural que modifica notablemente el clima del Valle de Matatipac, ya que los vientos cálidos del oeste que vienen frescos del noroeste que son los predominantes en el valle, además representa una fuente de recarga de los mantos acuíferos que abastecen la cuidad de Tepic. Para preservar el equilibrio ecológico y mejorar el medio ambiente por decreto del Poder Ejecutivo del Estado de fecha 27 de octubre de 1987, se declara el área que ocupa la sierra de San Juan, reserva de conservación y equilibrio ecológico y regeneración del medio ambiente del Estado de Nayarit, protegiendo una superficie de 30,000-00-00 hectáreas. La Comisión Nacional para el Conocimiento y uso de la Biodiversidad, determinó en el apartado de Regiones terrestres prioritarias de México, a la región SIERRA VALLEJO-RÍO AMECA (RTP-62). El límite de ésta región toma la línea de costa al oeste bordeando la Bahía de Banderas; sube al norte hasta la cota de los 800 msnm y continúa por el Este hasta cruzar el río Ameca y subir a la cota de los 1,800 msnm, baja nuevamente a la curva de los 1,000 msnm de donde continúa hasta el Río Cuale, el límite continúa por el cauce de este río hasta la cota de los 200 msnm y sigue por ésta cota hasta la Sierra Vallejo, en donde desciende a la línea de costa. Esta región incluye vegetación predominante de selvas medianas que son a su vez las más extensas de la costa de Pacífico. Estas selvas medianas son del tipo subcaducifolio y caducifolio, en el norte y sur se incluyeron pequeñas porciones de pino y encino. Al noroeste se encuentra la Sierra de Vallejo que conforma la cuenca baja del río Ameca, en su desembocadura en la Bahía de Banderas. Como se puede apreciar, dentro del municipio de Bahía de Banderas, existen varias zonas, que por sus características ecológicas, pueden ser decretadas como Zonas Naturales Protegidas. En el caso de la Desembocadura del Río Ameca (conocida también como “Boca de Tomates”), la cual se propone declararla como Zona Sujeta a Conservación Ecológica forma parte del delta del Río Ameca, en el que se encuentran los tres cuerpos costeros más grandes y representativos de la Bahía de Banderas: el estero “El Salado”, la laguna “El Quelele” y el sistema “Boca de Tomates”, los cuales están bajo presión humana y sin la evaluación de su potencial biológico. (6)

(6) H. IV AYUNTAMIENTO BAHÍA DE BANDERAS. “Zona Sujeta a Conservación Ecológica Desembocadura Del Río Ameca. IPPA. Arq. Francisco Díaz Rivas, Biólogos Angel López y Carlos


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Tanto el estero “El Salado”, la laguna “El Quelele”, El Estero “El Chino” y la desembocadura de río Ameca (sistema Boca de Tomates) agrupan alrededor de 250 hectáreas de manglar, dentro del cual se distribuyen tres especies de mangle. Los cuerpos costeros como la laguna “El Quelele”, el sistema “Boca de Tomates” y el estero “El Salado”, están documentados como eslabones del “Corredor del Pacífico” de aves migratorias, quienes lo emplean como descansaderos y áreas de alimentación. Por tal motivo de acuerdo al Programa de Ordenamiento ecológico, urbano y turístico en 1994 el Gobierno del Estado de Nayarit, propone las dos islas que se encuentran en la desembocadura del Río Ameca, que se contemplen para declararlas como área natural protegida. l) Problemática Ambiental Derivado del diagnóstico ambiental de amenazas aplicado por Gómez-Graciano (1999), y desarrollado por TNC (1997), donde se define el concepto de amenaza “como aquel o aquellos eventos antropogénicos o naturales” (documentados totalmente, observados ocasionalmente o con probabilidad de que sucedan) que causen daño significativo a los recursos del área, se identificaron y validaron las amenazas que se presentan para la integridad y conservación de ésta unidad natural que para su estudio práctico, se describió en cinco unidades ambientales: manglar, majahual, dunas costeras, bosque espinoso, y cauce del río Ameca; siendo cinco los problemas ambientales básicos, a saber:

1.- Disminución de la cobertura vegetal 2.- Reducción de la calidad del paisaje 3.- Contaminación orgánica e inorgánica 4.- Perturbación a la fauna silvestre 5.- Afectación del sistema debido al pastoreo de ganado vacuno.

La disminución de la cobertura vegetal es la mayor amenaza en el área de estudio debido al desmonte de manglar y majahual, para la extracción de madera y leña, además del pastoreo, los usos agrícolas y fundamentalmente la urbanización. (11) La reducción de la calidad del paisaje, es un efecto directo de las actividades antrópicas en el área, particularmente por la eliminación de la cobertura vegetal, acumulación de desechos orgánicos e inorgánicos en el área de playas y dentro del manglar.

(11) MORENO CASASOLA, Patricia. Dra.: Estudio de Ordenamiento Ecológico, Urbano y Turístico de Bahía de

Banderas. H. Ayuntamiento de B. de B. Gob. del Edo. Nay. SEDESOL. Bufete de Ejecución de Desarrollos integrales, S.A. de C.V. Dic. 1990


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La perturbación a la fauna silvestre se dá mayormente por la captura y caza de especies como cangrejos, iguanas, cocodrilos y mapaches, así como por la pesca de escama por parte de pescadores artesanales.

En síntesis ha sido el pastoreo, el cambio de uso del suelo, la extracción de recursos, y la acumulación de desechos, los que han provocado un proceso contrario a lo que es el desarrollo sustentable, conduciéndolo a su degradación ambiental, acentuada por la combinación de todos y cada uno de los agentes identificados que la provocan. De continuar ésta situación, el impacto sobre ésta zona será muy adverso en poco tiempo. (11)

I.11 Medio Físico Transform ado

a) Antecedentes de la propiedad Los terrenos que ocupan los desarrollos turísticos de Nuevo Vallarta y Flamingos fueron expropiados por el Gobierno del Estado a los ejidos de Bucerias y la Jarretadera, el 10 de noviembre de 1970 y el 18 de Julio de 1972 respectivamente, y entregados como capital constitutivo al FIDEICOMISO de Bahía de Banderas. (12) Para obtener el suelo del desarrollo de Nuevo Vallarta se afectó a 61 ejidatarios de la Jarretadera que ostentaban la posesión de una superficie parcelada de 263-20-00 has., que sumada a 118-80-00 de superficie común, totalizaron 382-00-00 has., la operación se efectuó acreditando un valor de $ 4,151.02 pesos por hectárea, por lo que el valor de la operación significó $ 1’585,689.64 pesos mexicanos.

En el caso del ejido de Bucerias para el desarrollo de Flamingos se afectó a 67 posesionarios de 413-00-00 has., anexando además 127-00-00 has., de uso común para alcanzar una superficie total de 540-00-00 has., el precio pactado por hectárea fue de $ 5,193.00 pesos mexicanos, representando un valor total de operación de $ 2’804,490.00 pesos mexicanos.

(11) MORENO CASASOLA, Patricia. Dra.: Estudio de Ordenamiento Ecológico, Urbano y Turístico de Bahía de

Banderas. H. Ayuntamiento de B. de B. Gob. del Edo. Nay. SEDESOL. Bufete de Ejecución de Desarrollos integrales, S.A. de C.V. Dic. 1990

(12) FIBBA. Información de Archivo confrontada en campo. Junio 2001.


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AFECTACIONES POR LA EXPROPIACIÓN HECHA POR EL FIBBA

FECHA DE EXPROPIACIÓN: 10/ NOVIEMBRE DE 1970 18/ JULIO DE 1972

EJIDO EJIDATARIOS AFECTADOS

SUPERFICIE PARCELADA

SUPERFICIE DE USO COMÚN

(Has.)

SUPERFICIE TOTAL (Has.)

PRECIO POR HECTÁREA

IMPORTE TOTAL

BUCERIAS 67 413-00-00 127-00-00 540-00-00 5,193.5 2’804,490.00

LA JARRETADERA 61 263-20-00 118-80-00 382-00-00 4,151.02 1’585,689.64

b) Estructura Urbana y Suelo

La forma y los límites de las poblaciones varían incesantemente cuando son espontáneas o difusas, sin embargo el caso que nos ocupa, muestra una urbanización controlada en su tejido por los límites de su propiedad, concebida por un planificador que utilizó como modelo una red de tipo arborescente sujeta a un eje lineal, aunque eficiente corre el riesgo de llegar a sobrecargarse si permitimos una densificación importante de los predios que se sirven del eje principal. El desarrollo turístico en análisis, organiza el suelo en un esquema que interpreta los valores del suelo de mayor a menor a partir de su cercanía con el mar, dejando los lotes más costosos y grandes con vista al océano, luego franjas intermedias organizadas en villas para uso condominal y unifamiliar con lotes más pequeños y económicos con acceso vehicular al frente y acceso marino por los canales al fondo de las propiedades, finalmente en una tercera categoría económica lotes con acceso vehicular, de tipo unifamiliar sin acceso al mar, ni a los canales marinos. El modelo urbano es lógico, sin embargo su evolución tiende a constituir un desarrollo polinuclear que impacta el esquema de valores del suelo original, agregando valor a los predios baldíos, fomentando la especulación y no su construcción. (13) El desarrollo polinuclear promovido por las inversiones en los puntos extremos del desarrollo “Mayan Palace” y “Paradise Village” a uno y Flamingos en el otro, requieren la proximidad de zonas habitacionales para los empleados con condiciones adecuadas de accesibilidad, transporte y costo, pero descentralizadas en razón del elevado precio de los terrenos con vocación turística. El precio de los terrenos debe seguir sensiblemente la misma ley que las densidades urbanas y éstas deben estar sujetas a la sustentabilidad ecológica y a la capacidad de la infraestructura instalada.

(13) TERAN FERNÁNDEZ, Gabriela. Arq.: Información de campo y de inmobiliarias de Puerto Vallarta, Jal. Junio 2001.


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c) Valores del Suelo La investigación efectuada en el registro público de la propiedad cruzada con la consulta de promotores inmobiliarios de la región, nos revela una aceleración del alza desde su construcción en 1978 a la fecha, el aumento real de los precios de los terrenos no ha sido nunca inferior a tres veces el valor de venta original. Se puede explicar naturalmente que la rentabilidad del suelo está sujeta a las leyes no escritas del mercado inmobiliario oferta y demanda, sin embargo el precio de un terreno se fija entre dos límites máximo y mínimo, la transacción puede efectuarse a partir de que un precio máximo ofrecido por el comprador que sobrepase el precio mínimo pretendido por un vendedor, pero la determinación técnica exacta se convierte en una imposibilidad teórica frente al esquema del “Monopolio Bilateral” que prevalece en el mundo capitalista. Sin embargo, como punto de partida se pueden señalar las siguientes características del mercado de suelo: 1º. Es primeramente un mercado de imperfección en la competencia, porque los bienes territoriales no son bienes fungibles, porque las operaciones son a menudo ocultas y el mercado no es transparente. Las transacciones no son siempre muy numerosas, la rotación del patrimonio es lenta y la cerrazón del mercado impide conocer todas las transacciones. Por un lado la oferta es inflexible, en razón a la tardanza de las operaciones administrativas y por el otro la demanda es rígida y parte fundamentalmente de particulares deseosos de construir para venta o renta de espacios. Lo anterior explica que un mercado territorial poco claro y doblemente imperfecto, promueva precios generalmente orientados a la alza. 2º. El mercado de suelo es también un mercado de especulación, los propietarios practican la retención de los terrenos, que reservan en espera de futuras alzas al parecer inevitables. Los márgenes a menudo excesivos, que descuentan los agentes inmobiliarios, alientan a éstos últimos a especular por su propia cuenta y no solo a fungir como intermediarios; la opacidad y clandestinidad del mercado favorecen la especulación. 3º. El mercado de suelo es, en fin, un mercado complementario del mercado de la construcción, en la medida que los constructores-promotores fijan generalmente su precio de oferta en función del precio de reventa probable de las construcciones nuevas.


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Dicho de otro modo “El precio elevado de los terrenos no es lo que ocasiona el elevado precio de los alojamientos... la relación es exactamente inversa” por lo tanto, los desequilibrios del mercado de alojamiento se transmiten al mercado de los suelos, sucediendo que ambos mercados están en estrecha conjunción. (13) 4º. Los tres caracteres señalados del mercado territorial: imperfección, especulación, conjunción con el mercado de la construcción, producen otro aspecto, el cuarto, un mercado fuertemente orientado al alza. Com ponentes del precio del suelo

Los elementos en el precio de un terreno son:

1º. Valor agrícola del suelo. Constituye el límite inferior, y se establecen 7 categorías de suelo según su uso potencial agrícola, siendo las de primera, segunda y tercera normalmente preservadas para ese uso.

2º. El costo de la urbanización. Comprende todos los costos de

habilitación para su uso urbano; infraestructura, pavimentos, mobiliario urbano y equipamiento según su tipo y calidad constructiva.

3º. Finalmente diversos elementos propios de la plusvalía:

emplazamiento, forma, situación, superficie, rentabilidad y fundamentalmente la accesibilidad urbana que tiene que ver con su condición general de comunicación con los servicios más importantes y su condición de accesibilidad particular enfocada al destino que tendrá el predio.

(13) TERAN FERNÁNDEZ, Gabriela. Arq.: Información de campo y de inmobiliarias de Puerto Vallarta, Jal. Junio 2001.


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VALORES DE VENTA EN EL MERCADO ABIERTO DE SUELO URBANO CON VOCACIÓN TURÍSTICA EN NUEVO VALLARTA Y FLAMINGOS

UBICACIÓN RANGOS DE PRECIO POR m² EN DOLARES US $ OBSERVACIONES

NUEVO VALLARTA

VILLA 1VILLA 1VILLA 1VILLA 1 55.00 A 100.00 USO HABITACIONAL TURÍSTICOUSO HABITACIONAL TURÍSTICOUSO HABITACIONAL TURÍSTICOUSO HABITACIONAL TURÍSTICO VILLA 2 75.00 A 120.00 USO HABITACIONAL TURÍSTICO

VILLA 3 60.00 A 100.00 USO HABITACIONAL TURÍSTICO

VILLA 4 168.75 A 220.00 LOS LOTES EN ISLA O PENÍNSULA TIENEN MAS VALOR

VILLA 5 130.00 A 150.00 FRENTE AL MUELLE SUBE A US $ 180.00

VILLA 8 135.00 A 150.00 SU VALOR VARIA CON LA SUPERFICIE

VILLA 8 280.10 A 300.00 MENORES A 1 Ha FRENTE AL MAR

FLAMINGOS

SOLO 2 LOTES

90.00 A 130.00 CONDOMINAL, HOTELEROS O RESIDENCIAL FRENTE AL MARCONDOMINAL, HOTELEROS O RESIDENCIAL FRENTE AL MARCONDOMINAL, HOTELEROS O RESIDENCIAL FRENTE AL MARCONDOMINAL, HOTELEROS O RESIDENCIAL FRENTE AL MAR

FUENTE: Investigación de campo c/inmobiliarias.

FORTALEZAS Y DEBILIDADES EN LA PROMOCIÓN DE VENTA DE LOTES EN NUEVO

VALLARTA Y FLAMINGOS

FORTALEZAS DEBILIDADES

1. DESARROLLOS BIEN PROYECTADOS 1. REGLAMENTO OBSOLETO

2. ZANCUDO Y COCODRILOS. 2. DENSIDAD BAJA EN COMPARACIÓN A PUERTO VALLARTA 3. FALTA MANTENIMIENTO Y LIMPIEZA

3. MUCHA VEGETACIÓN

4. CANALES DE NAVEGACIÓN

5. CLIMA (MICROCLIMA)

4. PENALIZACIONES POR NO ESCRITURAR, CONSTRUIR O ADEUDAR CUOTAS

6. VIGILANCIA Y SEGURIDAD

7. SERVICIOS AL PIE DEL LOTE

8. CERCANÍA A VALLARTA, AEROPUERTO

d) Infraestructura (Ver Plano D-4)

Nuevo Vallarta cuenta con las siguiente infraestructura y servicios: (14)

Dos plantas Potabilizadoras de Agua. Electrificación Drenaje Pluvial Alumbrado Público Drenaje Sanitario Central Telefónica Cárcamos de bombeo Vialidades Planta de Tratamiento de aguas Negras Vialidad Marina Emisor Submarino Marina Campos de Golf (en construcción) Escolleras y Espigones

(14) NUVASA. Información de Archivo confrontada en campo. Junio 2001.


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DESCRIPCIÓN: Plantas potabilizadoras de agua.- Dos en operación que se surten de 4 pozos (2 en operación, con equipo automático moderno, lleva a cabo la precloración (tanque de almacenamiento) y postcloración (líneas de distribución para prevenir la contaminación bacteriológica). La distribución del agua potable se hace a través de una red que a base de bombeo y por medio de tubería instalada en zanjas (con diámetros variables) llega a las conexiones domiciliarias. Drenaje Pluvial.- Instalado a base de un sistema superficial cuyo objetivo es recolectar y desalojar el agua proveniente de lluvias, conduciéndolas a través de vialidades y posteriormente a boca de tormenta y alcantarillas rectangulares de concreto reforzado que drenan hacia los canales. Drenaje Sanitario.- Sistema separado de aguas negras, con eliminación por gravedad y bombeo a través de catorce cárcamos entre mayores y menores totalmente equipados, los cuales por medio de tubería depositan los desechos en una planta de tratamiento de aguas negras con capacidad total de 270 L.P.S. en tratamiento secundario, existiendo un convenio para que el 100% de éstas últimas aguas sean enviadas a los 2 campos de golf en proceso, para ser utilizadas en el riego. Cárcamos.- Se cuenta con nueve cárcamos mayores, con cuatro bombas cada una, capacidad promedio de veinte H.P., con subestación y plantas de emergencia cada uno que los hace autónomos, mas cinco cárcamos menores y dos sin equipar. Planta de tratamiento de aguas negras.- En ésta planta se lleva a cabo el tratamiento primario y secundario de aguas residuales contando con las unidades de pretratamiento (rejilla manual y automática, desarenador) tanques sedimentadores y para el tratamiento de lodos se cuenta con las unidades de tanques espesadores, cárcamos de bombeo de lodos espesados y centrifugados y reactor biológico. Cuenta con una planta de emergencia con generador Diesel Roll Royce con equipo de transferencia automática. Esta planta tiene una capacidad total de 270 L.P.S. tratamiento secundario considerando las dos etapas. Actualmente tiene capacidad para 67 L.P.S. tratamiento primario y 137 L.P.S. tratamiento secundario.


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Emisor Submarino.- Para evitar la contaminación del mar y de los canales, se llevan las aguas negras a la planta de tratamiento, en la cual se clorifican, y se bombean a través de un emisor, que tiene una longitud aproximada de 1,300 m en su porción terrestre y de 2,600 m en la porción marina y con una profundidad de 15 m descargando las aguas tratadas en el medio marino sin que provoque contaminación, debido a la dispersión que se produce por las corrientes marinas. Electrificación.- Se cuenta para el servicio del desarrollo con una subestación reductora de 115,000 V/13,200 V. con capacidad instalada actualmente de 40 MVA, con la cual se satisfacerá la totalidad de requerimientos de energía eléctrica a futuro. A través de la subestación eléctrica se alimenta al desarrollo con cuatro alimentadores aéreos en existencia, previéndose otros cuatro. Dentro del desarrollo todas las instalaciones son ocultas (subterráneas) proporcionando acometidas en baja tensión (115v.) a lotes unifamiliares y en alta tensión (13200 v) a lotes condominales y hoteleros; todas las instalaciones están actualmente recibidas y operadas por la C.F.E. Alumbrado Público.- Se cuenta con 583 luminarias de las cuales 52 (de 400 Watts) están en las vialidades de acceso, el resto están distribuidas en el fraccionamiento, son a base de arbotante formado por poste cónico circular de lámina calibre once, de once metros de altura y brazo de 2.4, con luminaria de 250 W vapor sodio alta tensión 220 Volts. Actualmente se cubre 100% del desarrollo dividido en 42 circuitos. Teléfono.- Red subterránea oculta, alojada en zanja, con canalización de ducto de cuatro vías, registros de lámina galvanizada para acometida a cada lote. Se encuentra en operación la Central Telefónica con disposición inmediata de 1,000 líneas y con capacidad de ampliación a 10,000 líneas. Además de contar actualmente con 25 casetas telefónicas públicas, distribuidas en puntos estratégicos del desarrollo. Vialidades.- Boulevares principales con doble arroyo de 7 m de ancho cada uno y camellón al centro, jardinado con árboles y plantas de ornato de 6 m de ancho; calles secundarios de 10 m de ancho, seis puentes vehiculares con gábildo (altura) de 6 m (dos de ellos), 4.50 (1) y 3.10 (3), con respecto a la pleamar media. Vialidad Marítima.- Más de 9 kms. de canales navegables, con una ancho de veinte metros de plantilla (parte profunda del canal), teniendo taludes laterales con pendiente de 2.4.1. El canal de acceso tiene 40 m de plantilla y taludes de 5.1.


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La profundidad de los canales en el acceso y zona de muelles (marina) es de 4 m en los canales interiores de 3 m, y en canales secundarios es 2.5 m la variación diaria de la marea en los canales es de 1 m de pleamar a bajamar media. La variación máxima de pleamar a bajamar registrada es de 2 m. Escolleras.- Con el objeto de proporcionar un área de agua interior tranquila en la marina, para una permanencia y maniobra segura de los yates, se hizo necesario construir obras exteriores de protección, consistentes en dos escolleras localizadas en el ingreso a la marina, con una longitud de la escollera norte de 225 m y de la escollera sur de 205 m. Espigones.- Con el fin de proteger la playa de la erosión provocada por el acarreo litoral que estaba atacando fuertemente la playa sur del desarrollo, fueron construidos ocho espigones con una longitud de 60 m aproximadamente. En los últimos años se ha visto la necesidad de construir marinas a todo lo largo del litoral mexicano del Pacífico, para dar servicio adecuado a la demanda de embarcaciones comerciales y turísticas, de la costa del pacífico de Estados Unidos y Canadá, demanda que se ha venido incrementando año con año. Marina.- El desarrollo Nuevo Vallarta cuenta con una marina con capacidad para 324 embarcaciones, en siete atracaderos flotantes de tipo peine, formados por pasarelas y un muelle fijo (de servicios) con una longitud de 152 m en este se encuentra la capitanía de puerto, además de la estación de servicio, que cuenta con tres dispensarios para el suministro de combustible (uno para gasolina y dos para diesel, actualmente sin funcionar). Frente a éstos atracaderos se cuenta con una capacidad aproximada para 120 embarcaciones y 100 más en proyecto. Otros servicios con que cuenta la marina de nuevo Vallarta son: suministro de agua potable y energía eléctrica en cada uno de los peines, equipo de emergencia contra incendios en las pasarelas principales, señalamientos marítimos visibles como faros, balizas y boyas, que permiten una navegación segura durante las 24 horas del día. Cabe mencionar que estas instalaciones sufren actualmente un marcado deterioro. La superficie del espejo de agua en la marina es de 81,700 m²., asimismo se cuenta con seis embarcaderos públicos, de los cuales cuatro tienen botadero y dos por construir. Campo de Golf.- Actualmente se encuentran en construcción dos campos de golf, uno por la empresa Paradise Village y otro por la empresa Mayan Palace. (14)

(14) NUVASA. Información de Archivo confrontada en campo. Junio 2001.


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El condominio Maestro “Flamingos Nayarta” cuenta con la siguiente infraestructura y servicios: Vialidades.- La vialidad de los boulevares acamellonados es de 8.15 m de arroyo, siendo 7.55 m de área de rodamiento pavimentada y 0.60 m de guarnición tipo pecho de paloma, existiendo 92,672 m de vialidades base hidráulica con carpeta asfáltica en frío de 4 centímetros, riego de sello tipo 3-A con 38 bocas de tormenta y 27 pozos de absorción, así también existen 16,585 m de banquetas de concreto con 23 rampas para minusválidos. Red Sanitaria.- Es a base de tubería de concreto y P.V.C., 70 pozos de visita, 37 descargas sanitarias para lotes y 493 m de tubería de asbesto cemento de 8” para la línea a presión, incluyendo una caja rompedora de presión. Red Hidráulica.- Actualmente cuenta con dos pozos frente al Campo de Golf, en el lugar conocido como “Tondoroque” que tienen una capacidad de 40 lts/sg. cada uno, que surten independientemente al Desarrollo “Flamingos” y Campo de Golf, interconectados a su llegada cuando así lo requiera. Cuenta con un sistema hidroneumático, tres cisternas de una capacidad de 585 m³ cada una y una red de distribución con líneas de conducción de 6, 8 y 12” de diámetro con derivaciones de 3” a todos los predios a base de tubería de asbesto cemento, 16 cajas de válvulas, 34 registros de 40x60 cm. para cruce de la red de riego, lo anterior equipado con dos bombas con motores de 75 hp. y un tanque elevado de 20 m lineales de altura con estructura de acero, con forma de pelota de golf con capacidad útil de 71 m³, 2 equipos de cloración gas/cloro marca Guayanés & Tiernan con tres equipos de bombeo del mismo. Energía Eléctrica.- El desarrollo Flamingos cuenta con su propia subestación eléctrica con capacidad 115/13.8 kv. así como toda línea de distribución para el desarrollo en forma subterránea, la cual se distribuye por ducto de 9x6” para cable subterráneo de 115 kv, 750 MCM, aislamiento XLPE. Alumbrado Público.- A base de arbotante de 11 m de altura con luminaria sperctra VIII de 200 W. Infraestructura de Telecomunicaciones.- Red telefónica oculta para su distribución subterránea de tubo PVC, 29 registros de paso; se encuentra en operación central telefónica por fibra óptica.


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Planta de Tratamiento de aguas residuales.- Existen tres plantas de tratamiento; las dos primeras se ubican en el Campo de Golf y la tercera en el Condominio específico “Flamingos Nayarta” en éstas plantas se lleva a cabo el tratamiento primario y secundario de aguas residuales contando con las unidades de pretratamiento (rejilla manual automática, desarenador) tanques sedimentadores y para el tratamiento de lodos se cuenta con las unidades de tanques espesadores, cárcamos de bombeo de lodos espesados, centrifugados y reactor biológico.

e) Equipamiento Urbano (Ver Plano D-7)

Los colonos organizados de Nuevo Vallarta , obtuvieron información jurídica en el archivo del Ayuntamiento de Compostela que permitió saber que el Plan Maestro aprobado para Nuevo Vallarta, incluía como equipamiento urbano un jardín de niños con una superficie de 0.058 has., una escuela primaria con 0.63 has., un vivero para conservación de áreas públicas de 2.44 has. en la villa 2; un área de reparación y mantenimiento de embarcaciones de 0.76 has; una terminal de transporte público (sin superficie); un área de servicios públicos de policía, bomberos y salvamento de 0.21 has. en la villa 4; una capilla de 0.15 has. en la villa 5, un centro de convenciones de 2.80 has. en la villa 9. (*) Sin embargo se ignora cuales predios tienen o tuvieron los destinos señalados, ya que la información y los planos obtenida de esa fecha no los señala. En razón de lo anterior el FIBBA convino con los colonos y el Ayuntamiento la nueva determinación de superficies para capilla, jardín de niños y una hectárea para equipamiento municipal. El plan parcial propone la determinación de dos áreas, una para equipamiento regional y otra para equipamiento institucional denominado centro de distrito en las cuales se resuelven ampliamente los requerimientos de equipamiento para los desarrollos turísticos actuales futuros en las áreas de expansión propuestas. (15)

En la actualidad los megaproyectos turísticos cuentan solo con el equipamiento propio para la infraestructura; dos subestaciones eléctricas, una central telefónica, 15 cárcamos de bombeo, un tanque elevado, cisternas, plantas de tratamiento y otros equipos menores, así como algunos de servicio turístico como los 3 embarcaderos y las ventanas al mar.

(*) COLONOS DE NUEVO VALLARTA A.C. ,. Consulta Registro Públic de la Propiedad de COMPOSTELA,

NAYARIT. ESCRITURA PUBLICA Nº 1869 De Fecha 27 De MAYO De 1982 (15) La Ley de Asentamientos Humanos de 1985, decreto Nº 5914, y la actual Ley de Asentamientos Humanos y

desarrollo urbano para el estado decreto Nº 8181. No previene en su tipología de fraccionamientos, a los turísticos, por lo tanto no existen obligaciones específicas ni normativa estatal para los mismos.


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En virtud de lo anterior el equipamiento con que cuentan los desarrollos turísticos es privado y se identifica con 4 casetas de información turística y vigilancia, una plaza de usos públicos, un centro comercial privado y 2 clubs de playa.

El equipamiento relativo a la educación, la salud, el abasto, el deporte, la administración pública y el transporte se localiza fuera de los límites de propiedad de los fraccionamientos y en las localidades inmediatas de Jarretaderas, Mezcales y Bucerias. (Ver plano D-7). f) Imagen Urbana Con el objeto de describir la imagen urbana de los desarrollos turísticos se inicia por los trayectos o “sendas”; la senda regional más importante es la carretera federal Nº 200, que con su reciente ampliación nos muestra un paisaje horizontal, desprovisto de áreas verdes significativas y con imágenes urbanas predominantes de construcciones populares de uso comercial, al transitar por las localidades de Bucerias y Mezcales; la imagen de los trayectos por ésos poblados no es conveniente para el desarrollo turístico, pues se presenta abigarrada por los anuncios comerciales, sin carácter arquitectónico sin identidad, heterogénea y sucia. Como remates visuales de ésta senda se identifican los pasos a desnivel en los ingresos a Flamingos, Nuevo Vallarta y Jarretaderas; dos bordes predominan en el trayecto de Bucerias frente a Flamingos que se aplana hasta el acceso a Tondoroque, y la segunda una depresión importante al lado oriente de la “senda” en el trayecto de Mezcales hasta el puente del Río Ameca, provocado por la elevación del nivel de construcción de la carretera; la primera se nos presenta como un paredón con algunas construcciones sin interés en su parte superior, la segunda permite una ampliación de las visuales hacia el valle agrícola que nos muestra la vegetación natural destaca el desarrollo habitacional valle dorado porque muestra las azoteas de las viviendas con un sin número de tinacos que no favorecen la imagen de la zona, un yunque de partes usadas de vehículos es el acento visual más negativo de éste trayecto en contraparte con la imagen agradable que ofrece el campamento del koa.


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La siguiente senda corresponde al acceso Nº 1 a Nuevo Vallarta que ofrece arbolados importantes y vegetación natural a ambos lados, las copas de los árboles parecen juntarse en la perspectiva conformado imágenes de túnel que le acreditan interés al trayecto, sin embargo la superficie de rodamiento vehicular acusa deterioro y falta de definición en sus límites lo que desmerece la imagen del trayecto que concluye en una glorieta donde se encuentra el símbolo del fraccionamiento que se erige como remate visual; las vías de acceso a Flamingos y la circulación primaria de ambos desarrollos constituyen sendas secundarias cuyo principal atractivo visual se encuentra en el arbolado de sus camellones y en los macizos verdes conformados por las plantas de ornato que sirven de basamento a los tallos de palmeras y árboles de distintas especies vegetales, en las sendas predominan las sombras y semisombras que hacen confortables los trayectos, en contraste el gran número de lotes baldíos enmontados, el abandono o ausencia de banquetas y el deterioro de algunos tramos de los arrollos, demerita la imagen general del conjunto. Las construcciones en sus distintos géneros ofrecen en lo general una imagen de calidad visual en vías de consolidar su identidad urbana, cada hotel tiene su propio carácter y son muestra inequívoca de la asistencia profesional del diseño arquitectónico, las residencias por su parte han atendido mayoritariamente a las directrices del reglamento de construcción lo que promueve la calidad estética y visual del medio ambiente urbano. Como bordes secundarios se identifican los límites de Flamingos con el estero y la laguna “El Quelele”, la delimitación del canal pluvial en la porción norte de Nuevo Vallarta y el Río Ameca en el extremo sur-oriente, el primero y el tercero de carácter natural con indiscutibles visuales de interés y el canal con potencial para desarrollar una nueva senda. Las visuales escénicas más importantes de los desarrollos se localizan en las playas que permiten contemplar el océano Pacífico cuya belleza no requiere descripción, se tienen también visuales de interés en la marina y sus canales de aguas tranquilas limitadas por la vegetación natural que ofrece una variedad cromática de colores verdes, cafés y pardos propios de los esteros y la presencia de aves de distintas especies, remata el conjunto la laguna “El Quelele” y su sistema lagunar cuyo potencial turístico es indiscutible así como su valor ecológico y paisajístico. Durante los recorridos se encuentran puntos visuales que permiten identificar el sitio y orientar al observador, de éstos se pueden distinguir los siguientes; el tanque elevado en forma de pelota de golf, el letrero de ingreso a Nuevo Vallarta y su logotipo en la glorieta principal de distribución, así como los motivos de ingreso a los megaproyectos de Mayan Palace y Pueblito Paraíso que se encuentran en vías de consolidar su identidad. (Ver Plano D-8).


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g) Densidad Los estudios urbanos en general distan mucho de ser homogéneos en lo referente a su densidad; ciudades americanas con rascacielos, europeas con inmuebles tradicionales, pequeñas poblaciones de 2-3 pisos, arrabales de bloques uniformes. Sin embargo es evidente, que en los centros de población la densidad parece crecer con el tamaño de la ciudad y decrecer en función de la distancia al centro urbano de las localidades.

Por su parte los desarrollos turísticos planificados obedecen a planes maestros que regulan el uso del suelo y a condiciones contractuales que exigen la construcción de los lotes y penalizan la falta de cuotas de mantenimiento, así la densidad de población queda sujeta a la promoción del desarrollo a su administración y correcta planificación.

El Plan Municipal de Desarrollo Urbano, en su anexo relativo a la estratégia de desarrollo turístico elaborado en diciembre de 1990, señala con respecto a la densidad que “la capacidad total de Flamingos equivale aproximadamente a más de 9,000 unidades turísticas”, y también que “la capacidad total de Nuevo Vallarta es de más de 8,000 unidades” . (16) Lo que significaría un total de 17,000 unidades turísticas.

En otro apartado (17) reitera que “Nuevo Vallarta y Flamingos cuya capacidad de proyecto está por encima de 15,000 unidades. Lo cual arroja una densidad de más de 25 u/ha. Está última consideración es errónea porque al efectuar las operaciones aritméticas resultarían 17 u/ha., para Flamingos y 16.66 u/ha. para Nuevo Vallarta. En cuanto a las expectativas de crecimiento de la demanda, aclara “que no existen mecanismos para cuantificar la oferta no tradicional como el tiempo compartido, y si existe, no se tiene la posibilidad de usarse o aplicarse a causa de un malentendido monopolio de información”, sin embargo...“estima una demanda insatisfecha que oscilaría aproximadamente entre 666 y 887 cuartos anuales en el período 1990-2010.”, para Bahía de Banderas, señalando como metas (18) para el año 2010 la implementación de 4,635 unidades de hospedaje para Nuevo Vallarta y 3,900 para Flamingos., las cifras anteriores parecen contradecir lo que había señalado porque no aclara que se refieren a una situación de posible ocupación parcial de los desarrollos.

(16) Capitulo 2. Inciso 2.3 c) y d) Pág. 12. (17) Capitulo 5. Inciso 5.08 Pág. 28. (18) Capitulo 5. Inciso 5.2 Pág. 27 tabla VI metas de implementación. (18) Capitulo 5. Inciso 5.08 Pág. 28.


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Aclara el documento (19) que “por tanto se han establecido algunas normas indicativas de densidades para las cuatro zonas, sin embargo, la aplicación deberá hacerse caso por caso, en función de objetivos globales por zona basados en cuidadosas revisiones de proyecto.” continua aclarando que “la única zona con recomendaciones específicas del uso del suelo sería la de Bucerias-La Cruz (20)”, concluye que “es necesario que a nivel instrumental, se establezcan mecanismos de seguimiento para corregir, aumentar o modificar las metas propuestas delineadas en este documento.” (21).

El programa de ordenamiento ecológico, urbano y turístico de Bahía de Banderas expresado en el plano estratégico de zonas de desarrollo turístico define cuatro zonas costeras y establece su normativa general, de la cual se extrae el siguiente cuadro.

TABLA DE NORMAS PARA LAS ZONAS TURÍSTICAS DE FLAMINGOS Y NUEVO VALLARTA 1990 (VIGENTE)

La consulta a la tabla anterior nos plantea las siguientes preguntas y conclusiones. 1.- Si la proyección de la capacidad total de los desarrollos es de 17,000 unidades. ¿Por qué establece una norma de 40 cts/ha? Cuando la resultante de la división de unidades entre superficie resulta de 16.89 unidades promedio por hectárea? 2.- ¿Por qué propone solo la construcción de 8,535 unidades para los próximos 20 años, es decir al 2010, alcanzando solo 8.4 unidades promedio por hectárea?

(19) Capitulo 5. Inciso 5.08 Pág. 28. (20) Capitulo 5. Inciso 5.09 Pág. 28. (21) Capitulo 5. inciso 5.12 pags. 29 y 30.

ZONA Km. PLAYA

Sup. Has.

CAPACIDAD UNIDADES TIPO DENSIDAD

MÁXIMA

Nº DE UNIDADES

AL 2010 ACTIVIDADES

FLAMINGOS 3.00 527 9,000 4, 5, G.T. 40 Ctos/Ha 3,900 Ctos. GOLF, TENIS

NUEVO VALLARTA 4.00 480 8,000 4, 5, G.T. 40 Ctos/Ha 4,635 Ctos. GOLF, NÁUTICAS

Y PESCA

TOTAL 7.00 1,007 17,000 4, 5, G.T. 40 Ctos/Ha 8,535 Ctos. GOLF, TENIS, NÁUTICAS Y PESCA

NOTA: FUENTE DE INFORMACIÓN PLANO DE ZONAS DE DESARROLLO TURÍSTICO ELABORADO EN 1990 POR CONTRATACIÓN DEL GOBIERNO DEL ESTADO DE NAYARIT AL BUFETE DE EJECUCIÓN DE DESARROLLOS INTEGRALES, S.A. DE C.V.


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TABLA DE METAS DE IMPLEMENTACIÓN DE UNIDADES DE HOSPEDAJE 1993 – 2010, SEGÚN LA ESTRATEGIA DE DESARROLLO TURÍSTICO DE 1990 Y SU

REPRESENTATIVIDAD POBLACIONAL

EXISTENTE EN 1990

META 1993 P.D.U.

META 2000 P.D.U.

EXISTENTE EN 2000

META 2010 P.D.U. DESARROLLO

U.H. POB. U.H. POB. U.H. POB. U.H. POB. U.H. POB.

FLAMINGOSFLAMINGOSFLAMINGOSFLAMINGOS − − 500 1,750 1,612 5,642 − − 3,900 13,650

NUEVO VALLARTA 947 3,314 700 2,450 1,935 6,772 3,116 10,906 4,365 16,222

TOTALES 947 3,314 1,200 4,200 3,547 12,414 − − 8,535 29,872

I.12 Aspectos Socioeconóm icos

a) Demografía De acuerdo al Conteo de Población y Vivienda de 1995, el municipio contaba con una población de 47,077 habitantes. Durante el período 1990-1995, la tasa media de crecimiento anual de la población en el estado fue de 1.49% en tanto que a nivel municipal ascendió a 3.00%; es decir el ritmo de crecimiento de la población de Bahía de Banderas duplica al ritmo promedio de la entidad. Lo anterior provoca que el peso relativo de su población se haya incrementado, ya que de representar el 4.8% de la población estatal en 1990, en 1995 fué el 5.3%; y de mantenerse la tendencia en 2000 representaría más del 5.6% de la población nayarita, con aproximadamente 43,854 habitantes, sin embargo hoy, se tiene conocimiento que el censo 2000 de INEGI, arrojó 50,808 habitantes, lo que supera la tasa proyectada o tendencial.


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POBLACIÓN DE LAS PRINCIPALES LOCALIDADES 1980-1990-1995-1999

POBLACIÓN NOMBRE DE LA

LOCALIDAD 1980 (1) 1990(2) 1995(3) T.M.C. 90-95 1999(4)

1.- Valle de Banderas 3,617 4,376 5,053 2.58 5,595

2.- San Juan de Abajo 6,715 7,339 8,159 1.89 8,794

3.- Bucerías 1,678 4,019 5,711 6.42 7,325

4.- San José del Valle 3,088 4,438 5,188 2.80 5,794

5.- San Vicente 1,767 2,873 3,543 3.78 4,110

6.- Jarretaderas 1,255 3,110 3,426 1.73 3,669

7.- Mezcales 328 1,402 2,079 7.22 2,748

8.- El Porvenir 786 1,248 1,894 7.66 2,544

9.- Cruz de Huanacaxtle 833 1,293 1,748 5.48 2,164

10.- El Colomo 944 1,338 1,200 1.91 1,111

Sub Total 21,061 31,436 38,001 − 43,854

% de la población mpal. Que representan las principales localidades

n.d. 78.9 80.7 − 82.8

Total Municipio n.d. 39,831 47,077 3.00 52,986

% de la población estatal que representa el municipio 4.8 5.3 − 5.6

Total Estado 726,120 824,643 896,702 1.49 951,493

(1) 1980 IX de Población y Vivienda. INEGI

(2) 1990 X Censo de Población y Vivienda. INEGI

(3) 1995 X Conteo de Población y Vivienda. INEGI

FUENTE:

(4) 1999 Proyecciones de la Coordinación General de Fortalecimiento Municipal (1997)

Los habitantes se encuentran asentados en 130 localidades de diversos tamaños, destacando que en las 12 localidades más importantes vive el 85.63% de la población. Asimismo, sobresale el hecho de que existen 104 localidades con un número de habitantes inferior a 99 personas que representan tan solo el 2.12% de la población municipal.

POBLACIÓN Y LOCALIDADES SEGÚN TAMAÑO 1995

Rango Núm de

localidades % Población %

Total 130 100.00 47,077 100.00

01-99 104 80.00 996 2.12

100-999 14 10.77 5,768 12.25

1000-9999 12 9.23 40,313 85.63 FUENTE: Resultado Definitivos del Conteo de Población y Vivienda, 1995. INEGI


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La alta tasa de crecimiento de la población se explica por la dinámica económica del municipio, que ha generado importantes oportunidades de empleo, constituyéndose en un polo de atracción de fuerza de trabajo. En Nayarit, éste municipio es el que más población de otras entidades atrae; en 1990 se registró que las personas no nativas de la entidad que residían en el municipio representaron el 40.7% de los habitantes, en tanto que a nivel estado el porcentaje correspondiente ascendía a solo el 15.2%. En 1995 la población no nativa de la entidad representó el 17.6% de la población a nivel de estatal, estimándose que para el municipio el indicador correspondiente creció más que proporcionalmente. Los inmigrantes del municipio provienen principalmente de los estados de Jalisco, Zacatecas, Michoacán, Distrito Federal, e inclusive de otros países. Al observar los registros poblacionales de 1990-1995, de acuerdo a grupos de edades, se observa lo siguiente:

GRUPOS DE EDAD Y PORCENTAJE QUE REPRESENTAN 1990-1995

HABITANTES PORCENTAJE % GRUPOS DE EDAD

1990 1995 1990 1995

0 a 4 5,546 5,750 13.92 12.21

5 a 9 5,520 6,181 13.86 13.12

10 a 14 5,365 5,920 13.47 12.58

15 a 19 4,827 5,407 12.12 11.49

20 a 24 3,765 4,592 9.45 9.75

25 a 29 2,993 3,713 7.51 7.89

30 a 34 2,371 3,319 5.95 7.05

35 a 39 1,981 2,826 4.97 6.00

40 a 44 1,551 2,042 3.89 4.34

45 a 49 1,336 1,740 3.35 3.70

50 a 54 1,082 1,400 2.72 2.97

55 a 59 891 1,111 2.24 2.36

60 a 64 723 898 1.82 1.91

65 a 69 567 671 1.42 1.43

70 a 74 447 527 1.12 1.12

75 a 79 312 372 0.78 0.79

80 a 84 178 217 0.45 0.46

85 y más 169 217 0.42 0.46

No. Esp. 207 174 0.52 0.37

TOTAL 39,831 47,077 100.00 100.00

FUENTE: 1990. Nayarit Resultado definitivos tabulados básicos. XI Censo General de Población y Vivienda 1990. 1995 Nayarit Resultados definitivos tabulados básicos. Conteo de Población y Vivienda 1995. INEGI


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La población menor a 30 años disminuye en términos relativos, al representar el 70.33% en 1990 y en 1995 solo el 67.05%. El proceso de inmigración impacta en los rangos de edad de 30-34 años a 45-49 mostrando importantes crecimientos en términos absolutos y relativos. En la proporción en que disminuye el peso relativo de la gente joven, aumenta el peso relativo de la población de mayor edad, derivado también de mejores niveles de asistencia médica y social. La población aumenta la media de 18 años en 1990, a 20 años en 1995. Incluso los rangos de población de 65 años y más representaron 4.20% de los habitantes en 1990 pasando a ser el 4.26% en 1995. El Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Informática (INEGI) registró en 1990 como localidad 0059 a Nuevo Vallarta, para esa fecha censó una población de 180 habitantes, en el conteo de 1995 registró 154 habitantes y para esos mismos años registró 54 y 34 viviendas particulares habitadas.

LOCALIDAD POBLACIÓN 1990

POBLACIÓN 1995

POBLACIÓN 2000

No. DE VIV. 1990

No. DE VIV. OC. 1995

TASA DE CRECIMIENTO

020 BAHÍA DE BANDERAS

42,275 47,077 50,808 8,114 10,511 5.3

0059 NUEVO VALLARTA 180 154 170 54 34 0.0

% REPRESENTATIVO 0.425% 0.327% 0.335% 0.666% .323 0.0

Atendiendo las cifras anteriores, Nuevo Vallarta presentó un decrecimiento poblacional de 26 habitantes y una desocupación de 20 viviendas particulares de 1990 a 1995, muestra inequívoca del desaliento que sufre el rubro habitacional del sitio. En tanto que el municipio promedió una tasa de crecimiento poblacional de 3.00%, muy superior a la media estatal de 1.49% y nacional de 1.50%, en sus principales localidades. En la investigación de campo efectuada en el mes de julio de 2001, los representantes de los residentes manifestaron como principales inconformidades, irregularidades en la dotación del agua potable, apagones y problemas de drenaje, mal estado de los pavimentos, la falta de un templo, de escuelas, de jardines públicos y fundamentalmente su negativa a efectuar cualquier modificación al Plan Maestro original. (22)

(22) Minutas de las Reuniones Efectuadas en el Proceso de Elaboración del Plan Parcial.


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Los promotores inmobiliarios por su parte acreditan el desaliento en la venta de lotes habitacionales y la construcción de viviendas al adeudo de los propietarios por concepto de la acumulación de cuotas de mantenimiento a NUVASA, a la presencia de mosquitos y cocodrilos en los esteros, a las restricciones en las densidades de construcción, a la confusión de su estructura vial y a la falta de mantenimiento del Desarrollo Turístico en general. (23) En contraparte a lo que sucede con la población establecida, la población flotante que asiste en calidad de turistas a los desarrollos de Nuevo Vallarta y Flamingos presenta un compartimiento histórico de crecimiento sostenido y significativo que promedia 500,000 visitantes por año, con una permanencia media de 5.59 días. (24)

Tendencias Demográficas: El Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas planteó 3 hipótesis de crecimiento demográfico, sustentadas en las metas del desarrollo turístico a lograr en tres etapas, concluyendo el largo plazo en el año 2010. La hipótesis “A”, fue elegida por ser la más alta, a efecto de cubrir el caso extremo de demanda y así poder atender la situación más crítica, tratando de evitar hacer ajustes radicales a la estratégia. La hipótesis elegida supone que para el año 2010, existirán 11,500 nuevas unidades de alojamiento turístico repartidas en las 4 zonas costeras, considerando los coeficientes de generación de empleos directos e indirectos, estima que para el año 2000 representarían una población total municipal de 49,218 habitantes y para el año 2010, alcanzarían los 121,240 pobladores. (25) En el cuadro siguiente se plantean las metas para el desarrollo turístico de Nuevo Vallarta y Flamingos que estimó el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas en 1990.

(23) Encuestas de Campo Efectuada Para el Plan Parcial. Mayo 2001. (24) Gobierno del Estado de Nayarit.: “Indicadores Estadísticos de la zona de Bahía de Banderas 2001”. Secretaría de

Desarrollo Económico. Tepic, Nay. Mayo 2001. (25) P.M.D.U. de Bahía de Banderas “IV.1.3 Tendencias Demográficas” pag. 124.


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1993 2000 2010 TOTAL ZONA 1. CTOS POB. CTOS POB. CTOS POB. CTOS POB.

NUEVO VALLARTA (14)* 700 9,800 607 8,498 − − 1,307 18,298

(6)* − − 1,328 7,968 2,000 12,000 3,328 19,968

SUMA 700 9,800 1,935 16,466 2,000 12,000 4,635 38,266

1993 2000 2010 TOTAL ZONA 2.

CTOS POB. CTOS POB. CTOS POB. CTOS POB.

FLAMINGOS (14)* − − 1,260 17,640 1,788 25,032 3,048 42,672

(6)* 500 3,000 352 2,112 − − 852 5,112

SUMA 500 3,000 1,612 19,952 1,788 25,032 3,900 47,784

De acuerdo con el censo de INEGI para el año 2000, Bahía de Banderas registró 50,808 habitantes, ésto indica que las proyecciones de población elaboradas por el Plan tuvieron una diferencia de 1,641 personas que representan solo el 3.22%, por lo que la hipótesis resulta válida y el método utilizado correcto y confiable. Perfil de la Actividad Económ ica Municipal Sector agropecuario:

De las 77,334 Hectáreas dedicadas a la actividad agropecuaria en el municipio de Bahía de Banderas, el 26%, es decir 20,132 hectáreas son de uso agrícola, 32,583 hectáreas que representan el 42% tienen aptitud para uso pecuario, el 29%, o sea 22,069 hectáreas son de uso forestal y el resto 2,550 hectáreas (3%) están registradas como de otros usos del sector. El municipio cosecha poco menos del 10% del total de la producción estatal con una superficie cercana al 6% de la superficie agrícola del estado, en razón de que el 83% de los terrenos agrícolas cuentan con canales de riego, los campesinos utilizan adecuadas tecnologías de producción y sobre todo saben aprovechar la calidad del suelo y el clima de la región. De los cultivos cíclicos se observa que del otoño al invierno se cultivan aproximadamente 8,000 hectáreas y en el ciclo de primavera a verano solo 3,000 hectáreas, las 11,000 hectáreas que promedian se han mantenido en los últimos 10 años, predominando los cultivos de: maíz, tabaco, frijol y sorgo grano, sorgo forrajero y sandía.

Gracias a la radiación solar del ciclo otoño-invierno es posible aumentar el rendimiento del cultivo del maíz, cuya semilla es reconocida y exportada exitosamente.

(*) Coeficientes de generación de empleos, incluyendo su población dependiente. Cuadro del P.O.E.T. de Bahía de Banderas pag. 124.


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La producción de sandía representa el 45% del total estatal, convirtiéndolo en uno de los más relevantes.

A diferencia de los cultivos cíclicos, los cultivos perennes han incrementado significativamente su superficie de producción en los últimos 4 años, siendo la especie más sobresaliente la del mango porque accede a los mercados nacional e internacional, le siguen la guanábana, la papaya, el coco de aceite y el tamarindo, sin embargo éstos últimos solo responden a la dinámica económica de la región.

Ganadería.

A diferencia de la agricultura, la ganadería muestra un escaso desarrollo, ya que el 73% se destina al autoconsumo y solo el 27% se oferta en el mercado regional, sin embargo el ganado ovino y caprino, logra representar el 16% y 8.5% respectivamente, de las existencias del estado. En los últimos años se observa la incipiente explotación comercial de la avestruz, la cual se ha adaptado a las condiciones climatológicas de la región y ofrece perspectivas interesantes para acceder al mercado regional y posteriormente al internacional.

La producción ganadera municipal no accede a la demanda del sector turístico, porque no cuenta con ganado de registro ni las instalaciones de un rastro TIF que se lo permita.

En virtud de lo anterior, los desarrollos turísticos del municipio adquieren todos los productos cárnicos de otros estados de la república.

Silvicultura.

Esta actividad prácticamente está dirigida al autoconsumo, pues a pesar del gran potencial solo se explotan en cantidades mínimas algunas maderas preciosas y tropicales corrientes.

De los no maderables destaca la producción de palapa que se utiliza en la construcción de cubiertas y ramadas típicas de las regiones costeras.

Hace algunos años un grupo de silvicultores de la región iniciaron el proyecto de plantación del árbol conocido como “Teca”, muy apreciada por los constructores de navíos de Asia y Europa, a la fecha se tienen 153 hectáreas plantadas en 10 localidades del municipio, los silvicultores representan un grupo de 44 ejidatarios organizados y asociados para exportar el producto y con el apoyo del sector público pretender crear viveros de producción de semilla de teca.


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Pesca.

El 65% de la producción pesquera se destina al mercado local y estatal, y presenta un promedio anual de 1,000 toneladas, el 35% restante se envía a los mercados de Jalisco y Colima.

La actividad pesquera se centra en 2 muelles construidos en la Cruz de Huanacaxtle, donde arriban 50 embarcaciones menores y una embarcación mayor, ocupa a 300 pescadores y opera con 20 permisionarios.

Las especies principales que se capturan son el Huachinango, Pargo, Tiburón, Mojarra, Cazón, Lisa y Langostino.

Sector Industrial

Manufacturas.

La industria manufacturera del municipio está representada por establecimientos familiares con un bajo nivel de capitalización, sin embargo presentaron de 1988 a 1993 tasas de crecimiento del 25%, muy superiores a la media estatal que solo alcanzó el 3.4%, hecho atribuible a la importancia de la actividad turística de la región que estimula el crecimiento de la industria manufacturera.

Construcción.

Los megaproyectos turísticos impactan esta rama de la actividad económica rebasando ampliamente la oferta de materiales y mano de obra de la localidad, lo cual se ve cubierto por proveedores y constructores de otras entidades.

El Ayuntamiento expidió 884 licencias de construcción de 1993 a 1999 que ampararon un total de 930,758 m², hecho importante si se considera que el mayor porcentaje de la población que construye (60%), lo hace sin permisos.

Población Económ icam ente Activa.

La población económicamente activa (PEA) en el municipio representó en 1990 un 31% de total de los habitantes, porcentaje ligeramente superior al mostrado a nivel estatal que fue del 29%. En relación con los habitantes de 12 años o más, alcanza un porcentaje del 47%, en tanto que a nivel de la entidad el mismo indicador fué del 43%. Estas diferencias se explican por la inmigración de personas en edad productiva y la existencias de mayores y mejores oportunidades de empleo en la región.


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En lo que corresponde a la PEA desocupada, la tasa estatal se ubicó en el 2.13%, en tanto que a nivel municipal fue tan sólo del 1.82%. Los datos anteriores reflejan el crecimiento económico que está experimentando el municipio. Com paración de la Población Ocupada

En 1990, el municipio registró que el 44.71% de la población ocupada se ubicó en el sector terciario, en tanto que a nivel estatal el mismo sector absorbía solo el 39.97%. Ello da testimonio de la predominancia del sector terciario en el municipio, casi 5 puntos porcentuales más que en el resto de la entidad. Destaca en dicho año, que el subsector de restaurantes y hoteles a nivel estatal empleó sólo el 4.05% de los ocupados, mientras que a nivel municipal dio cabida al 14.52% de la población ocupada. Es importante señalar que en 1995, el sector terciario, acorde con la dinámica económica, como por la ubicación de la ocupación no especificada, a nivel municipal, también se registró dicho impulso, en virtud de que la ocupación no especificada representó un porcentaje superior con respecto al mismo indicador a nivel estatal en el censo de 1990. En contrapartida el porcentaje de ocupación de la población en las actividades primarias ha disminuido significativamente. Por otra parte, la participación de la mujer en la población ocupada en 1990, es muy similar al comportamiento del municipio al estado, ya que el mismo se situó alrededor del 21%. Para 1995, la participación de la mujer se incrementó, particularmente en el sector terciario ya que los subsectores de restaurantes, hoteles, y comercio, incorporaron personal femenino en una proporción cercana al 50%. La dinámica económica, también ha traído como consecuencia que la población ocupada del municipio alcance ingresos significativamente superiores a los obtenidos por la población ocupada a nivel estatal. Así, la población ocupada que no percibe ingresos a nivel estatal representó en 1990, el 8.5%, en tanto que en el municipio fue sólo del 6.8%. Si acumulamos el porcentaje de población ocupada que recibe ingresos de cero hasta dos salarios mínimos, a nivel del estado es de 53.6%, mientras que en el ámbito municipal es de 37.6%.


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En sentido inverso, quienes perciben más de dos salarios mínimos en adelante, a nivel estado representan el 46.4% y a nivel municipal se ubican en el 62.4%. Lo anterior nos indica que el municipio de Bahía de Banderas presenta un circulo virtuoso en su actividad económica, y en el poder adquisitivo de su mercado, el cual debe encauzarse a fin de lograr un crecimiento sostenido a largo plazo, procurando un mayor equilibrio entre los distintos sectores, a fin de atenuar las fluctuaciones estacionales de la actividad turística. (26)

b) Perfil del Desarrollo Turístico

Para 1998 en Nayarit existían 274 hoteles con 9,230 cuartos de hospedaje, de éstos, 60 hoteles y 3,498 cuartos corresponden al municipio de Bahía de Banderas representando el 22% y el 38% respectivamente.

En cuanto a su categoría en el estado existían 8 hoteles de cinco estrellas, gran turismo o clase especial de los cuales 6 se ubican en Bahía de Banderas.

De cuatro estrellas se registraron 21 hoteles, de tres 48, de dos 65 y de una estrella 38; en cuanto a la representatividad del municipio de Bahía de Banderas, correspondieron 7 hoteles de cuatro estrellas, 8 de tres, 13 de dos y 10 de una .

Los hoteles de clase económica y los denominados casas rodantes o trailer park representaron un total de 94 establecimientos en el estado, correspondiendo 16 al municipio de Bahía de Banderas y se registran dos para efecto del Censo del INEGI como “otros”.

La representatividad en cuanto al número de establecimientos del municipio con respecto al estado casi se duplica al confrontar el número de cuartos y adquiere una mayor importancia al conocer la categoría con respecto al total estatal.

En el análisis del comportamiento histórico de la producción de cuartos de hospedaje de 1992 a 1998, se observa el significativo aumento en todas las categorías, destacando la construcción de 7 de los 9 hoteles de cuatro estrellas construidos en el lapso de esos años y el considerable aumento porcentual en las categorías de tres, dos y una estrella.

En relación a la construcción el número de cuartos de 1992 a 1998 aumentó el 40.39% en Bahía de Banderas es decir 6.73 puntos de promedio anual, en tanto que el resto del estado creció el 16.18% que representan 2.69 puntos promedio anual. (27)

(26) GOBIERNO DEL ESTADO.: “PERFIL DE BAHÍA DE BANDERAS”, cuaderno Nº 4. (27) GOBIERNO DEL ESTADO DE NAYARIT.: “Indicadores Estadísticos de la zona de Bahía de Banderas”.

Secretaría de Desarrollo Económico, Tepic, Nay. Mayo 2001.


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Las características naturales de Bahía de Banderas relativas a su lejanía con las 2 regiones matrices de huracanes del país, la presencia de la Sierra de Vallejo que dá abrigo natural a la Bahía, los más de 220 días con sol por año, superiores a Acapulco y Cancún, su belleza paisajística y su riqueza ecológica, constituyen una región atractiva para el turismo internacional que proviene de países fríos o con inviernos y veranos muy bien definidos y una alternativa muy importante para el turismo nacional.

A ésta situación natural se suman las cuantiosas inversiones de los megaproyectos turísticos, la colindancia y conurbación con Puerto Vallarta, su prestigio, infraestructura y la calidad de los servicios complementarios, lo que hace incuestionable el alto potencial con que cuenta y las magníficas condiciones para el desarrollo turístico del sector.

La capacidad de hospedaje de Puerto Vallarta, aumentó aceleradamente de 1975 en que contaba con 2687 cuartos disponibles a 8,263 en 1988, significando un 207.5% de incremento para ese período.

En ése período el mejor porcentaje de ocupación fué del 68.7% para el año 1987, y el más bajo de 54.6% para 1988. A pesar de ésto la estancia promedio llegó a representar hasta 10 días en 1980.

Los hoteles de cuatro y cinco estrellas y gran turismo presentaron los porcentajes más altos de ocupación, dando la pauta para que Nuevo Vallarta se enfocara a ese sector del mercado, con 4 establecimientos y 941 habitaciones, atendiendo a visitantes provenientes principalmente de Canadá en paquetes estructurados como charters, obteniendo así porcentajes de ocupación muy superiores a los de Puerto Vallarta.

La revisión de la estadística turística del municipio nos permite definir un promedio anual de 500,000 visitantes, de los cuales el 60% son extranjeros y el 40% restante, del país. La afluencia turística de Nuevo Vallarta presentó un crecimiento sostenido y significativo de 1990 a 1996, decayendo en 1997, 99 y 2000; el número de turistas nacionales ha presentado un comportamiento variable, siendo 1996 el mejor año con 514,275 censados y 1999 el año con menor afluencia representando solamente 94,876; por su parte el turismo extranjero reporta un comportamiento de crecimiento mejor sostenido; los tiempos promedio de estadía del turismo han crecido de 3.43 días en 1990 a 5.59 días en 1997, permaneciendo así hasta el año 2000.

La ocupación hotelera presentó porcentajes de aumento importantes de 1993 al año 2001, cubriendo el 64% y 85.16% respectivamente.


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La oferta hotelera en Nuevo Vallarta para el año 2001, está constituida por 8 hoteles y 10 desarrollos en la modalidad de condominios; el número total de cuartos de oferta representa 3116 unidades, de los cuales 2545 (82%), corresponden a los 8 hoteles y 575, (18%), a los condominios.

PROYECCIONES DE CUARTOS DE HOSPEDAJE DE 1998 AL 2020

AÑOS 1998 2002 2005 2020

CUARTOS 2,196 3,501 4,968 28,572

INCREMENTO 272 433 615 3,534

De 1998 al 2001 el número de cuartos aumentó a 385 unidades, que representó un total de 3,116, por lo anterior puede decirse que el ritmo de producción de cuartos de hospedaje fue de 12.87%. De continuar esa tendencia para el corto plazo ó 2002 se tendría 3,501 cuartos, para el mediano plazo o sea al 2005 alcanzarían 4,968, y para el largo plazo planteado al año 2020, totalizarían 28,572 cuartos de hospedaje.

c) Perfil del Desarrollo Social

Nuevo Vallarta y Flamingos constituyen sin duda un “Polo de Desarrollo Social” en virtud de ser una zona de colonización que posee una capacidad potencial elevada para organizarse a si misma con el fin de lograr un crecimiento económico continuado.

Su capacidad para el desarrollo social incluye todos los procesos endógenos de la región que contribuyen y conducen a aumentos en la producción y productividad de empleos, y una habilidad creciente para percibir y aprovechar las oportunidades económicas ofrecidas por el medio, para movilizar recursos, para diagnosticar correctamente los problemas comunes, para organizar con éxito y llevar a cabo programas que se encaminen hacia una “mejora” del ambiente físico y de un modo más general, para experimentar con nuevas ideas, nuevos enfoques y nuevas formas de organización que se ocupen de las tareas a la mano. El desarrollo social de la región tendrá lugar según el grado en que las localidades consoliden un sistema de ciudades y se unan entre sí al polo de desarrollo, de acuerdo con la presente hipótesis deberán entenderse cinco variables.


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1) Conciencia de región, o sea, el deseo y voluntad de las poblaciones para

promover el crecimiento económico de su zona; se trata de una imagen de crecimiento económico enfocada hacia los grupos.

2) El traslado de la información, ésto es, la apertura de los sectores dirigentes de la población a la información objetiva de la región, y su capacidad para reinterpretar dicha información de tal modo que la hagan apropiada para el crecimiento local.

3) Autonomía, la habilidad de las poblaciones locales para tomar decisiones efectivas relacionadas significativamente con el crecimiento de la zona.

4) Propensión innovadora del sistema social, o lo que es lo mismo, la afinidad de la dirección local con patrones de organización social conducentes a una actividad innovadora continuada.

5) Capacidad organizativa, que equivale a la habilidad de las poblaciones sociales para organizarse efectivamente por sí mismas en vista a la solución de tareas comunes relacionadas con el crecimiento económico.

I.13 Síntesis del Diagnóstico-Pronóstico

Fortalezas y Debilidades del Desarrollo. Estratégia General

El plan municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas, elaborado en 1990, junto con su programa y una serie de documentos constituyen un sistema de ordenamientos convergentes e instrumentos de interdependencia y condicionamiento a la aplicación del plan, son por tanto vigentes a la luz del derecho, tal y como lo establece la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit en su capítulo III Art. 60, 61 y 62 así como los demás de la materia. El documento titulado como “Estratégia de Desarrollo Turístico” forma parte del sistema de planeación mencionado y, por lo tanto, se analiza con el objeto de conocer su pertinencia, actualidad y condición, resumiendo los siguientes puntos:


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• La expansión mundial del turismo depende del comportamiento de otros sectores productivos y de múltiples actores tales como el de las reglamentaciones laborales de cada país y el mejoramiento de los medios de comunicación y de transporte, aclara que por tanto es una actividad muy vulnerable.

• Desde 1970 la actividad turística de nuestro país está contribuyendo

efectivamente al desarrollo económico, partiendo fundamentalmente de 3 centros vacacionales costeros, Acapulco, Cancún y Puerto Vallarta.

• La costa del Estado de Nayarit cuenta con un extenso litoral que

paradójicamente presenta el menor grado de desarrollo turístico de México.

• El documento en referencia menciona que la crisis del sector en 1990 se

atribuía al desequilibrio entre las fuerzas de oferta y demanda del mercado turístico mexicano por considerarse como una actividad aislada, es decir por la ausencia de una visión integradora del sector turismo.

• Los factores principales del diagnóstico los sustenta en 5 apartados, que

a la luz de éstas fechas se analizan.

I. “La estacionalidad de los destinos provoca saturación en invierno

y capacidad excedida en verano”, para éstas fechas la tendencia referida, se a revertido en virtud, de promediar porcentajes de ocupación muy aceptables en el período de invierno en la zona de estudio.

II. “La oferta hotelera de playa se ha orientado excesivamente hacia

las categorías altas , dando más importancia a la tarifa que a la ocupación”, en la actualidad ésta situación prevalece en la zona, sin embargo las tarifas sí se reducen en temporadas bajas, para aumentar la ocupación.

III. “La promoción y la publicidad de los destinos ha sido

subestimada en costos e importancia y las responsabilidades no han sido compartidas entre todos los beneficiados por la actividad turística”, ésta situación sigue prevaleciendo, sin embargo se observa que la preocupación de los empresarios hoteleros de hoy está enfocada a la calidad y contenido de la promoción turística y a la


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coordinación de los promotores, situación que nos indica que se ha iniciado una contra tendencia.

IV. “El estancamiento y rutinización del servicio demerita los

destinos haciéndolos presa fácil de la competencia nacional o extranjera”, los empresarios hoteleros de Nuevo Vallarta y Flamingos tienen conocida esa situación y hoy pugnan por la diversificación de los servicios turísticos, estableciendo en sus hoteles programas atractivos de “Turismo Ecológico”, recreación y tours.

V. “La inversión pública en infraestructura, equipamiento y

servicios no está al nivel ni de los montos ni de los calendarios de las inversiones privadas en los destinos, lo que ocasiona rezagos e improvisaciones cuya consecuencia es el deterioro de la imagen”, puede decirse que este diagnóstico tiene hoy una validez relativa porque se ve atenuada por las recientes inversiones en materia de infraestructura carretera que resolvieron el flujo directo entre los destinos principales de playa del municipio de Bahía de Banderas con la ciudad de Puerto Vallarta.

En la actualidad los nuevos conceptos de desarrollos turísticos o “Mega Proyectos” como los de Ixtapa, Bahías de Huatulco y los Cabos, promueven la venta de terrenos para usos habitacionales-turísticos con el objeto de asegurar las inversiones en hotelería, este concepto es utilizado también en Nuevo Vallarta y Flamingos vinculados también a la oferta de recreación náutica y campos de golf; ésta situación apunta perspectivas promisorias para el futuro, por lo que se debe cuidar y evitar las amenazas que existen sobre los recursos naturales que constituyen los activos más importantes de la actividad turística. (28)

• La apertura del Nuevo Gobierno y su política de apoyo a la inversión puede ser un detonador fundamental para la promoción del sector, sin embargo, la iniciativa privada sigue estando obligada a absorber prácticamente todos los riesgos, inclusive invirtiendo en la infraestructura y equipamiento que requieren los grupos de población que son atraídos o colindan con los desarrollos turísticos.

(28) DEDESTUR-CUC., CEED-CUCSH.: “BAHÍA DE BANDERAS A FUTURO 2000-2025” U. de G. ASOCIACIÓN DE EMPRESARIOS DE B. DE B. A.C., Pto. Vallarta. Marzo 2001. 45 pags.


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• Para obtener un aumento considerable en la demanda turística de Nuevo Vallarta y Flamingos es necesario promover nuevos conceptos originales, poco explotados en el mercado internacional, integrar expertos y equipos multidisciplinarios que logren coordinar todas las fases de la implementación de cualquier proyecto turístico.

• La problemática urbana, ecológica, turística y social de Puerto Vallarta

repercute en los desarrollos de Nuevo Vallarta y Flamingos, pero a su vez dá a conocer los indicadores que permiten prevenir y en su caso evitar su impacto directo en Nayarit, pese a ésto, la zona de estudio requiere de la infraestructura turística de Puerto Vallarta, tales como el aeropuerto, el servicio eléctrico, telefónico, las zonas comerciales, de recreación nocturna y la carretera, entre otras. Por tanto, los inversionistas de la zona deben participar en las soluciones que reduzcan su congestionamiento, sobreutilización o uso intensivo.

Es obvio que los desarrollos turísticos en estudio no pueden competir cuantitativamente con Puerto Vallarta, pero sí cualitativamente, fomentando la construcción de servicios de apoyo con calidad competitiva y buscar nichos de mercado turístico más eficientes, redefiniendo sus productos y servicios por ofrecer. La estratégia de Desarrollo Turístico de 1990 recomendó el diseño de recorridos turísticos a los poblados agrícolas del valle, particularmente a la localidad de Valle de Banderas, hoy se observa en ésta y otras localidades del municipio la asistencia diaria de turistas organizados en tours, pese a ésto las poblaciones no han podido configurar una imagen atractiva para el turismo, los Badebences parecen soslayar el potencial de desarrollo que puede representar la visita de los turistas extranjeros, por tanto es fundamental promover la renovación de poblados, la instalación de servicios turísticos de apoyo, la industria artesanal y el fomento a la dotación de infraestructura, equipamiento y servicios municipales en las localidades. A finales de los años 80´s, floreció en Puerto Vallarta la modalidad de “Tiempos Compartidos”, modificando su imagen ante el mercado turístico internacional, la hotelería tradicional atendió la demanda de servicios que ésta modalidad exigió con relativo éxito hasta 1985 en que su expansión masiva generó una amplia oferta de hospedaje paralelo, hasta el punto de saturar el espacio, y agotar la capacidad de los servicios básicos de infraestructura y servicios; tales como vialidad interna, drenaje sanitario, tratamiento de aguas servidas, recolección de basura, vigilancia, etc.; en los últimos 10 años ésta situación tuvo que ser atendida como emergencia urbana, puesto que ha sido necesario invertir grandes sumas para solventar, atenuar o diferir los problemas descritos.


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Los desarrollos turísticos de Nuevo Vallarta y Flamingos deben capitalizar ésta experiencia y no rebasar la capacidad de la infraestructura instalada y proyectada, cuidando la expansión sin control de los “Tiempos Compartidos” y la sustentabilidad ecológica. La diversidad desregulada y la amplitud de la oferta de hospedaje de Puerto Vallarta debilitó a la hotelería tradicional, evidenciando la falta de capacitación del personal turístico, lo que promovió la inseguridad y fue asociada con narcotráfico y drogadicción. Para los 90’s el panorama de Puerto Vallarta enfrentaba un futuro ambiguo y de alto riesgo para los inversionistas, que si bien a la fecha a logrado revertir ese pronóstico, no está exento de nuevos desequilibrios. Para el caso que nos ocupa es indispensable por tanto, seleccionar y capacitar con oportunidad al personal turístico, invertir en seguridad pública y participar con el gobierno en los programas antinarcóticos y de prevención a la drogadicción.

• Para revertir las tendencias que se presentaban en Puerto Vallarta hace

10 años, los empresarios hoteleros decidieron reducir sus tarifas para capturar a otros segmentos sociales del mercado nacional, ésta medida unilateral no condujo a afianzar el mercado, solo lo reactivó ficticiamente puesto que el turista requiere mucho más que una tarifa razonable, exige también un conjunto de servicios que son proporcionados por instancias gubernamentales y prestadores de servicios turísticos.

• Capitalizando lo anterior resulta indispensable que las políticas

empresariales se articulen con el sector público y el resto de prestadores de servicios turísticos con el fin de incentivar el retorno de visitantes y evitar el desplazamiento de sus flujos a otros destinos turísticos.

• Sin duda alguna Puerto Vallarta es el centro de la actividad turística de

la Bahía de Banderas, por tanto incide fundamentalmente en cualquier expectativa de desarrollo que pretendan Nuevo Vallarta y Flamingos, por tal motivo debe persistir un enfoque integral de los problemas de la región que no se desvincule al polo turístico original ni niegue la problemática que padece, se debe competir con estratégias de promoción y publicidad propias y productos turísticos novedosos, y al mismo tiempo conocer, concertar y coadyuvar en las acciones que permitan revertir las tendencias negativas, solventar las debilidades y redimir las amenazas a las que se enfrenta la actividad turística de la bahía.


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SÍNTESIS DE FORTALEZAS Y DEBILIDADES

OPORTUNIDADES AMENAZAS

Desarrollo de:

• Congresos y convenciones • Cultura • Ecoturismo • Agro turismo • Golf • Primer hogar de retiro • Segundo hogar • Aventura y deportes acuáticos • Consolidación de corredores especializados

• Reducción del turismo masivo de sol y playa • Incapacidad de reconvertir infraestructura obsoleta • Deterioro ambiental evidente • Publicidad negativa asociada al narcotráfico • Pérdida de identidad y valores culturales • Inseguridad • Posicionamiento como destino Gay o de sexo

FUERZAS DEBILIDADES

• Atractivos naturales excepcionales • Identidad cultura propia • Grandes áreas para expansión • Amplia oferta hotelera y bienes raíces • Cercanía a centros de importancia económica y

poblacional

• Bajo índice de retorno • Alto costo de adquisición de predios • Abandono de la zona • Altas tarifas hoteleras • Orientación excesiva a categorías altas • Rutinización y estancamiento de los servicios • Bajo nivel de inversión publica en infraestructura,

equipamiento y servicios.

ESTRATEGIA DE DESARROLLO TURÍSTICO

La estratégia turística propuesta por el programa de ordenamiento ecológico, urbano y turístico de Bahía de Banderas en 1990 se sintetiza en 7 apartados que son revisados a la luz de las nuevas circunstancias y sus tendencias. I. NIVEL ECONÓMICO: “Promover un desarrollo independiente de Puerto

Vallarta, caracterizado por derramar los beneficios en territorio Nayarita", en términos de:

• Creación de empleo. • Fomento de actividades relacionadas con el turismo. • Minimización del impacto negativo en las actividades productivas

actuales que generan alzas en el costo de la vida del lugar.

La creación de empleos para los Nayaritas es resultado en la actualidad –casi en todos los casos- de situaciones que tienen que ver más con la “conveniencia de los patrones” que con la “la convicción”; por lo que puede decirse que no han existido acciones de fomento institucional permanentes ni programadas en ésta materia, en cuanto a la minimización del impacto negativo en las actividades productivas, se aprecia que éste si ha generado alzas en el costo de la vida de las localidades costeras, pero sin repercusiones visibles en las localidades del valle y la sierra del municipio de Bahía de Banderas.


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II. NIVEL ECOLÓGICO; Se busca coordinar todas las actividades derivadas

de los desarrollos turísticos hacia el uso adecuado, la preservación, mejoramiento y conservación de los ambientes naturales.

Con referencia a lo anterior puede decirse que la falta de aplicación del programa de ordenamiento ecológico, urbano y turístico del municipio y las condiciones económicas del país, de 1994 a la fecha generaron un estancamiento y desviación del rumbo original del programa que, a poco más de 10 años de distancia nos presenta, por un lado situaciones de sorprendente actualidad y por otro obsolencias que exigen su revisión y actualización, puede concluirse por tanto que a pesar de la falta de coordinación institucional y empresarial en materia ambiental y del buen número de impactos negativos que ha recibido el medio ambiente y los ecosistemas costeros del municipio, la restauración ambiental se percibe como reversible, pero con carácter emergente. (29)

III. NIVEL URBANO; “Se aspira a equiparar las inversiones en hotelería y

servicios de apoyo, con las inversiones públicas requeridas en infraestructura, equipamiento y servicios, mediante compromisos de inversión establecidos lo más claramente posible”.

Al igual que el párrafo anterior, la falta de aplicación de los planes de desarrollo urbano de los 12 centros de población estratégicos previstos, así como de políticas de desarrollo integral para el resto de las localidades dejó a este punto como una aspiración poco realista y desarticulada de los planes de desarrollo federal, estatal y municipal. Por lo que para hoy los contrastes y asimetrías en la calidad de vida de unas y otras localidades son evidentes y representan el mayor reto para el gobierno municipal. Es indispensable por tanto actualizar y aplicar todos los instrumentos de planeación de los asentamientos humanos con que cuenta el ayuntamiento con el fin de acceder a los programas federales y estatales que permitan revertir las tendencias urbanas negativas que hoy parecen indisolubles, y en paralelo, buscar otras vías alternativas de recursos financieros.

(29) P.M.D.U. “ESTRATEGIA DE DESARROLLO TURÍSTICO”. Bufete de Ejecución de Desarrollos Integrales S.A. de C.V. ANEXO TÉCNICO. 40 pags.


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IV. NIVEL FÍSICO-AMBIENTAL; “Se pretende crear un ambiente arquitectónico urbano uniforme de carácter propio que se armonice con el medio ambiente natural, mediante leyes, reglamentos y ordenanzas que coadyuven al logro de una imagen atractiva, ordenada y estimulante”.

La pretensión anterior no ha sido atendida por la falta de aplicación y elaboración de los reglamentos mencionados y principalmente por el crecimiento acelerado de las principales localidades del municipio que tomó por sorpresa a un gobierno municipal nuevo, sin estructura, ni presupuesto, sujeto a los intereses de los grupos políticos de la región a la demanda insatisfecha de la sociedad y a la presión de inversionistas nacionales y extranjeros.

V. NIVEL SOCIAL; “Los impactos negativos del desarrollo turístico deben

ser reducidos al mínimo costo social posible, ésto implica proveer de los satisfactores básicos de educación, tierra – vivienda, salud, capacitación, etc., con la participación social requerida para que la población forme parte y se beneficie ampliamente del desarrollo turístico”.

Es un hecho que de 1990 a la fecha el municipio de Bahía de Banderas ha logrado superar prácticamente todos los niveles promedio estatales de servicios hasta colocarse en el 2º municipio con el mejor nivel de vida en el estado, a pesar de la dispersión, magnitud y condición de sus principales centros de población.

Fue un hecho también que los ingresos municipales aumentaron de 1992 a 1997 el 250%, y las participaciones federales aumentaron en ese mismo período de 19.7% al 36.8% es decir 17 puntos. (30) A pesar de lo anterior, los beneficios del desarrollo turístico aún no se observan en la imagen urbana de las localidades del valle y están muy lejos de reflejarse en la calidad de vida de las poblaciones serranas.

VI. NIVEL INSTITUCIONAL; “La diversa intervención de sectores y niveles de

gobierno, exige la creación de un sistema “Management” ligero, ágil y desregulado, que pueda hacer frente a las demandas y toma de decisiones oportunas que planteará el desarrollo turístico”.

El sistema mencionado en el párrafo anterior no se ha instrumentado, resultando que en los últimos 8 meses las políticas de aprobación de proyectos de las entidades normativas por el contrario se han “endurecido”.

Por tal motivo es fundamental retomar la propuesta estratégica original y revertir las tendencias que se registran.

(30) GOBIERNO DEL ESTADO DE NAYARIT.: “PERFIL DE BAHÍA DE BANDERAS”, CUADERNO Nº 4. Coordinación de Fortalecimiento Municipal. Tepic, Nay. 1997.


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VII. NIVEL DE PROMOCIÓN; “El mecanismo, monto y niveles de promoción son fundamentales para asegurar el cumplimiento de las metas establecidas”.

Es claro que el documento referido no ha formado parte de las estratégias de desarrollo turístico del municipio, las cuales seguramente solo atendieron a los documentos producidos para cada proyecto particular, a los planes de desarrollo municipal y a la intuición de cada responsable de las políticas de planeación estratégica turística, resulta por tanto recomendable atender en éste tiempo las estratégias concertadas que produzca este documento.

LÍNEAS ESTRATÉGICAS Y PROYECTOS

LÍNEAS ESTRATÉGICAS PROYECTOS

NIVEL ECONÓMICO • Promover un desarrollo independiente de Puerto

Vallarta

• Creación de empleo • Fomento de actividades relacionadas con el turismo • Minimización del impacto negativo en las actividades

productivas actuales que generan alzas en el costo de la vida del lugar

NIVEL ECOLÓGICO • Preservación, mejoramiento y conservación de los

ambientes naturales

• Promoción de desarrollos suaves en áreas de impacto ecológico.

• Coordinación ambiental de empresas e instituciones • Restauración ambiental • Aplicación del programa de ordenamiento ecológico,

urbano y turístico del municipio

NIVEL URBANO • Inversión publica en infraestructura, equipamiento y

servicios

• Establecimiento de compromisos de inversión • Aplicación de los planes de desarrollo urbano • Aplicación de las políticas de desarrollo integral • Actualización y ampliación de los instrumentos de

planeación • Reversión de las tendencias urbanas negativas • Búsqueda de vías alternas de financiamiento

NIVEL FÍSICO-AMBIENTAL • Creación de ambiente arquitectónico urbano uniforme

• Armonizar el ambiente arquitectónico con el medio ambiente natural

• Aplicación de leyes, reglamentos y ordenanzas • Lograr una imagen atractiva, ordenada y estimulante

NIVEL SOCIAL • Reducción de los impactos negativos del desarrollo

turístico al mínimo costo social

• Promoción de satisfactores básicos de educación, tierra-vivienda, salud, capacitación

• Fomentar la participación social en el desarrollo turístico

• Mejoramiento de la imagen urbana • Mejoramiento de la calidad de vida

NIVEL INSTITUCIONAL • Intervención de sectores y niveles de gobierno

• CREACIÓN DE UN SISTEMA “Management” ligero, ágil y desregulado

• Toma de decisiones oportunas que plantee el desarrollo turístico

• Aprobación de proyectos

NIVEL DE PROMOCIÓN • Asegurar el cumplimiento de las metas establecidas

• Mejoramiento del mecanismo de promoción • Aumentar el monto y los niveles de promoción • Utilización de manera correcta y efectiva del

presupuesto para dicho rubro.


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II. Nivel Normativo II.1 Objetivos Generales

1. Lograr un desarrollo sustentable. 2. Coordinar el sistema de transporte. 3. Posicionar turísticamente a este destino. 4. Unificar criterios de apoyo al desarrollo costero, con la capitanía del

puerto de la bahía. 5. Eficientar los servicios públicos de los desarrollos turísticos. 6. Crear un consejo de administración de colonos de Nuevo Vallarta y

Flamingos. 7. Consolidar los desarrollos turísticos de Nuevo Vallarta y Flamingos. 8. Ampliar la cobertura y eficiencia de la administración de los servicios

turísticos de la zona. II.2 Objetivos Particulares

1.a Promoción de tecnologías blandas o ecotécnicas. 1.b Crear un sistema de información geográfica. 1.c Crear un organismo privado de certificación ambiental. 1.d Crear un modelo sustentable de manejo de los recursos naturales. 2.a Unificar horarios, tarifas y calidad de los servicios. 2.b Unificar características de las unidades. 2.c Establecer centros de verificación vehicular. 3.a Impulsar la reciente creación del organismo único de promoción

turística, en las tareas de coordinación de promoción. 4.a Definir un padrón único de embarcaciones. 4.b Establecer un servicio de salvamiento permanente en la bahía. 4.c Vigilar, definir y controlar el uso, ocupación y concesión de la

Z.F.M.T. 4.d Clarificar la situación, uso y beneficios de las ventanas al mar. 5.a Consolidar el organismo de administración, inspección, control y

verificación de los servicios de agua potable, alcantarillado (sanitario y pluvial) y recolección de desechos sólidos.

5.b Eficientar el sistema de dotación de agua potable, tratamiento de aguas negras y manejo ecológico de la basura.

5.c Establecer tarifas de costo y mantenimiento reales, rentables y accesibles en la dotación de los servicios concesionados.

5.d Planificar la dotación de los servicios al corto, mediano y largo plazo.


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6.a Administrar los servicios públicos mediante concesiones claras y transparentes que garanticen la calidad, oportunidad y costo adecuado de los mismos.

6.b Asesoramiento y validación de los proyectos de inversión de la zona. 6.c Aplicar las normas urbanas, reglamentos, leyes y disposiciones

administrativas en coordinación con el Ayuntamiento. 6.d Establecer los lineamientos y procedimientos más ágiles que

permitan resolver lo solicitado. 7.a Diversificar la oferta turística. 7.b Promoción unificada del destino. 8.a Generación de instrumentos, jurídicos, administrativos y de

participación social de alcance regional que promuevan el uso racional de los recursos naturales, la eficiencia, competitividad y calidad total de los servicios turísticos.

8.b Generar nuevas fórmulas de organización gestión y financiamiento entre los diferentes niveles de gobierno, los empresarios y la sociedad civil. (31)

II.3 Objetivos Para el Ordenamiento Ecológico

1.- Restaurar, conservar y proteger los esteros de la zona, ya que contienen una comunidad importante de aves, mamíferos, reptiles, anfibios, peces, crustáceos e insectos, así como vegetación de dunas costeras y bosque espinoso; propios de este tipo de ecosistemas costeros.

2.- Proteger el valor escénico, con el objeto de proporcionar y facilitar condiciones y medios para el desarrollo de actividades de educación ambiental recreación y turismo. 3.- Desarrollar investigación y monitoreo básico sobre las condiciones ambientales la dinámica del sistema y su área de influencia en forma permanente.

4.- Utilizar en forma sustentable las áreas de uso público, a través de programas de educación ambiental y recreación.

REQUERIMIENTOS PARA CUBRIR LOS OBJETIVOS ECOLÓGICOS.

a).- Determinar las características físicas y biológicas del área b).- Determinar los usos y destinos del suelo a través del Plan Parcial.

(31) ENCUESTA DE OPINIÓN.”Objetivos Del Plan Parcial de Desarrollo Urbano de Nuevo Vallarta y Flamingos”.

Presentación de Avances. Junio 2001.


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c).- Definir las actividades que se puedan realizar, en base a la zonificación o Plan de Manejo del área.

d).- Desarrollar actividades de difusión del área de aplicación del plan. e).- Establecer una plantilla de personal base para la administración y

vigilancia. f).- Elaborar una estratégia de educación ambiental para los visitantes

nacionales y extranjeros. g).- Elaborar un programa de capacitación ambiental para los residentes

locales , nacionales e internacionales.

ZONA DE CONSERVACIÓN (Áreas Naturales)

Objetivos:

• El objetivo general de manejo de las zonas de conservación es de mantener identificados los espacios que permitan el monitoreo de las actividades que pudieran presentar cambios en la estabilidad del sistema.

• Conservar los remanentes de manglar y comunidades vegetales afines de la zona.

• Facilitar la oportunidad de investigación y educación científica.

• Conservar la diversidad genética con fines de proporcionar germoplasma para actividades de reforestación en otras áreas.

El uso de ésta zona es restringido a la actividad intensiva, sólo se permitirá la investigación científica y actividades que garanticen la conservación del sistema quedando excluída toda actividad que transforme o modifique los recursos, tales como extracción, cacería, tala, introducción de especies exóticas, uso del fuego u otra actividad que impacte las condiciones naturales del sitio.

Definición.- área medianamente alterada donde se podrá desarrollar investigación y estudios que apoyen los programas de monitoreo del área protegida, tales como el estero “El Quelele”, el estero “El Chino”, la delta del Río Ameca, y las venas de los canales que alimentan los esteros.


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ZONAS DE USO PÚBLICO

Objetivos:

- El aspecto fundamental de este tipo de zonas es el de ofrecer servicios de educación ambiental e interpretación de la naturaleza de los sistemas lagunares y estuarinos costeros. - Ofrecer espacios ambientalmente equipados para apoyar actividades de recreación para los habitantes de la zona y extranjeros. II.4 Condicionantes de otros niveles de Planeación El nivel programático del Plan Municipal de Desarrollo Urbano establece las siguientes condicionantes programáticas para la zona: - En el Capítulo VII.1. De Programación y Corresponsabilidad sectorial del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas, relativo a las obras, servicios y acciones de Ordenamiento Ecológico, establece como acción prioritaria para el estero de “El Quelele”, la elaboración al corto plazo (1990-1993) de un plan de administración, protección, difusión y extensión así como de manejo de los recursos naturales, acreditando la responsabilidad a las autoridades municipales, estatal y la extinta SEDUE; como segunda prioridad, la elaboración de un plan para el uso público del estero y como tercera prioridad, un plan de Investigación y monitoreo que para todos los casos beneficiaría a 60,170 habitantes.

- En el Capítulo VII.2. De Obras, Servicios y Acciones de Desarrollo Urbano, del Plan referido, establece en su programa 02, subprograma suelo, la acción de constituir reservas territoriales para las localidades de La Jarretadera, Mezcales y Bucerias en el mediano plazo (1994-2000), que según las proyecciones de población se requieren 35.86 has., para La Jarretadera al noreste y sureste de la misma; para la periferia de Mezcales 48.33 has., y para la zona este de la localidad de Bucerias 41.90 Ha., acredita la responsabilidad al municipio, el estado, la SEDUE, la S.R.A. y al Sector Social .

- En el programa 03 relativo a la Infraestructura, incluye a las localidades de Bucerias, la Jarretadera, Mezcales y Mezcalitos para la dotación de Agua Potable, Drenaje Sanitario, Electrificación y Alumbrado Público, señala un buen número de acciones, desde los estudios de factibilidad y proyectos ejecutivos hasta la ampliación y mejoramiento de redes al corto plazo (1990-1993), proponiendo para el mediano plazo (1994-2000) la Urbanización Integral de las Poblaciones, incluyendo la construcción de la infraestructura y el sistema vial primario y secundario en las áreas de reserva, acredita la responsabilidad prácticamente total al municipio, señalando a la C.F.E en sus áreas de competencia, al sector privado y social en el caso del Drenaje Sanitario y a todos los sectores, C.F.E y BANOBRAS para efectuar la urbanización de las áreas de crecimiento.


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- En el programa 04 relativo a las acciones de Vialidad, señala como primera prioridad la continuidad vial entre Nuevo Vallarta y Flamingos, registrando una cantidad de 200 m señala también como segunda prioridad la reconstrucción de la vialidad de Flamingos y como tercera el mejoramiento del diseño vial para Nuevo Vallarta, en ésta tabla destaca la acción registrada como “Adecuación de Carretera como Boulevard en el tramo Bucerias-Jarretadera” anotando 9.7 km como cantidad a construir en el corto plazo por las entidades del sector público y privado, en tanto que, las otras acciones se acreditan exclusivamente al sector privado. - En el programa 05 referido al Transporte, registra para todo el municipio como primera prioridad la dotación de 18 autobuses al corto plazo, 44 al mediano y 45 más para el largo plazo sumando así 107 unidades; señala la Dotación de combis como segunda prioridad, estimando 120 unidades para el corto plazo, 340 para el mediano y 800 para el largo plazo. - El programa 07, engloba al subprograma Equipamiento con cada uno de sus componentes; educación, cultura, salud, comercio, abasto, comunicaciones, recreación, deporte, servicios urbanos y administración pública, considera en todos los casos a las localidades de la Jarretadera, Mezcales y Bucerías, acreditándoles la construcción del equipamiento faltante contra norma de SEDESOL en el corto plazo y la prevención del mismo para el mediano y largo plazo; en este apartado se señalan también los corresponsables para ejecutar cada acción, las unidades a construir y la población beneficiada, sin mencionar en ningún apartado a los desarrollos turísticos de Flamingos y Nuevo Vallarta, entendiendo su carácter de desarrollos privados y dejando la responsabilidad total del caso a los promotores. - El programa 08, relativo al mejoramiento de la imagen urbana, registra como acciones con tercera prioridad a las localidades de Mezcales y Bucerías con 41.21 has. y 11.20 has., respectivamente, acreditando la responsabilidad del programa al sector público y privado. - El capítulo VII.3 del nivel Programático del Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas, relativo a las obras, servicios y acciones de Desarrollo Turístico, señala en su programa de suelo la constitución al corto plazo de 150 has. de reservas territoriales para uso turístico entre Bucerías y la Cruz de Huanacaxtle y de 80 y 70 has. para el mediano y largo plazo respectivamente. También señala la ocupación en el mismo plazo (1990–1993) de 70 has. para cada uno de los desarrollos turísticos de Nuevo Vallarta y Flamingos, previene en este apartado la ocupación de 200 has. en el mediano plazo y de otras 210 has. en el largo plazo para Nuevo Vallarta, acreditando la ocupación de las áreas de reserva del Desarrollo Turístico Flamingos con 200 has. al mediano plazo y 240 has. para el largo plazo.


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- El capítulo VII.4 del Nivel Programático del Plan Municipal del Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas, relativo a las obras, servicios y acciones de la Zona Federal Marítimo Terrestre, señala para el corto plazo como acciones a efectuar, el deslinde de 16.5 km. que corresponden a los canales de Nuevo Vallarta, de 8.3 km. para la Z.F.M.T. del estero el Quelele y 12.0 km. desde Punta Litigú hasta la desembocadura del Río Ameca, acredita a la S.C.T. como entidad federal responsable de la ejecución de los trabajos. En este capítulo establece para Bucerías y La Jarretadera tres programas de acción junto con otras 6 localidades costeras, el primero se refiere a la elaboración de un proyecto ejecutivo de equipamiento público en la playa, el segundo señala la construcción de áreas de playa y el tercero la construcción de accesos viales y peatonales a las áreas de playa, hace corresponsables de los trabajos al Gobierno Municipal, Estatal y Federal por conducto de la S.C.T., y previene su ejecución al corto plazo. (1990–1993), señala también dos acciones más relacionadas con la Z.F.M.T., la actualización del censo de ocupantes y la inspección y vigilancia de los mismos, desde Punta Litigú hasta la desembocadura del Río Ameca, ambas al corto plazo y como corresponsables el Ayuntamiento y la S.C.T. II.5 Normas de control para los Desarrollos Turísticos Alcance de las Norm as Públicas

Del campo de estudios de las normas públicas para el control del desarrollo urbano en México, aun no surge una terminología común, por lo que la aplicación de las mismas, queda en la mayoría de los casos, sujeta a la interpretación de los urbanistas, de los técnicos en la materia, de los servidores públicos y de los políticos, en cada uno de los procesos de evaluación de proyectos para su autorización.

Algunos especialistas en el análisis de las normas insisten en diferenciar el desarrollo regional del urbano o correlacionarlos con las instituciones federales, estatales y municipales involucradas en las tareas de desarrollo urbano, sin embargo tanto conceptual como prácticamente, no existe una razón suficiente para distinguir entre los dos tipos de planeamiento de normas, con excepción de la escala de los fenómenos a tratar.

Desde hace 25 años, el sistema nacional de planeación del desarrollo urbano se preocupa fundamentalmente por la organización y distribución de las actividades productivas en el espacio territorial o “zonificación” generando una serie de paradigmas de difícil resolución al confrontarse con las nuevas tendencias ecológicas que producen planes de ordenamiento territorial que se sustentan en la preservación del equilibrio ecológico.


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Por tanto, puede decirse que las normas públicas del desarrollo urbano, la urbanización y del equilibrio ecológico se encuentran en un proceso de ajustes, conformación y reconceptualización permanente que carece del consenso de todos los actores que se encuentran en éste debate. Las normas públicas de carácter ecológico en nuestro país se multiplican con rapidéz gracias al avance científico y tecnológico mundial, en tanto que las relativas al desarrollo urbano y la urbanización se basan en tradiciones profesionales, académicas o intuitivas que obedecieran a diferentes condiciones socioeconómicas y que a veces parecen asaltar la razón y la lógica de las inversiones. Objetivo de las Norm as Públicas

Las prescripciones de normas para el desarrollo urbano, la urbanización y edificación varían de acuerdo a una serie de variables contextuales, que tienen que ver con la información disponible, con el nivel de desarrollo del país, sus regiones y ciudades, con las prioridades nacionales, sus planes y programas y con la distribución de responsabilidades en las instituciones.

a) La primera variable contextual relativa a la información, puede

simplificarse recomendando que no hay que ordenar o normar, aquello que no contemple sus consecuencias, es decir si no existe información confiable de lo que sucedería con la aplicación de una nueva norma, pero se estima que puede traer beneficios es mejor dejarla a nivel de “recomendación” para los proyectistas, más aún, si los resultados no pueden ser predecibles, impedir la recomendación; en conclusión, solo debe normarse aquello de lo cual se conozca el mayor número de variables predominantes y se clarifiquen las consecuencias de su aplicación.

b) La segunda variable contextual que tiene que ver con el nivel de desarrollo del sitio que se pretende normar es, sin duda, la más compleja de las variables, sin embargo, es decisiva para formar la verdadera naturaleza del objetivo de las normas. Para el caso que nos ocupa, puede decirse que Bahía de Banderas se encuentra en la primera fase de la industrialización turística, por lo que las normas de desarrollo urbano deben promover la integración espacial, disminuir las desigualdades urbanas y preocuparse por la calidad ambiental, en ese orden de ideas.


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c) La tercer variable contextual, se refiere a las prioridades políticas del desarrollo urbano; requiere la aclaración, de que si las normas propuestas no se ajustan a éste requisito fracasarán, deben obedecer por tanto al consenso político que impera en el momento de su prescripción y a los planes y programas vigentes, sin embargo la nueva situación política que vive nuestro país, aunque proclive al cambio; pareciera estar más que en un ejercicio democrático, estar en un proceso de “regateo” entre los sectores de la población poderosamente organizados, por lo que las normas tendrán que ser resultado de las interacciones de los participantes en el proceso de planeamiento a partir del establecimiento de objetivos previos al establecimiento de las normas solidamente consensadas.

d) La cuarta variable contextual atiende a la distribución de

responsabilidades de las instituciones tanto normativas como ejecutoras; es común creer que la formulación de normas públicas es principalmente cuestión de exponer los objetivos convenientes para la acción gubernamental. Sin embargo, la mayoría de las normas de la materia fueron determinadas centralmente y no son el resultado de interacciones de los participantes en los procesos de planeación, por lo que muchas no son aplicables y carecen de sentido.

Con la modificación al Art.. 115 y las políticas del federalismo, los estados y municipios hoy tienen una mayor responsabilidad y campo de autoridad, pese a lo anterior, en la mayoría de las entidades y los municipios no se destinan recursos a la revisión y/o actualización de los instrumentos normativos del desarrollo urbano y las delegaciones de la federación en los estados, actúan en función de las directrices del centro. (32)

En los últimos meses, Nayarit y el municipio de Bahía de Banderas, promovieron el “Reglamento de Zonificación para el Estado de Nayarit” y la actualización del “Plan municipal de Desarrollo Urbano”, ambos concluirán su trabajo en fechas posteriores al presente plan parcial y por ser “conceptuados” como niveles superiores de planeación deberán ser congruentes entre si.

Para lograr lo anterior será necesario evaluar y en su caso reencausar las decisiones que puedan desvirtuar los objetivos del plan parcial.

El segundo paso se refirió al establecimiento de estratégias que permitan revertir los problemas decisivos.

El tercer paso aborda el análisis de los proyectos construidos, en proceso de autorización, rechazados y aprobados evaluando las cifras resultantes contra las cifras objetivo.

(32) MICHEL ROMO, Luis Felipe.: “Objetivos de las Normas Públicas”. Tepic. Feb. 2001..


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II.6 Normas de Diseño Urbano y Construcción 1.- Vivienda unifam iliar:

De los tres grupos de clasificación normados por las directrices de construcción ó reglamento interno vigente de Nuevo Vallarta se compactaron a uno solo. Se aumentó el C.U.S. del 0.70 a 0.80 para las viviendas ubicadas frente a canales e interiores; para los lotes frente al mar se modificó el C.O.S. de 0.30 a 0.40 y el C.U.S. de 0.60 a 0.80 quedando como norma única para todas las viviendas unifamiliares C.O.S.= 0.40 y C.U.S.= 0.80 y dos pisos de altura máxima, más sus respectivas restricciones y tolerancias. Además se establece como norma un mínimo 2 cajones de estacionamiento por cada vivienda. 2.- Condom inios Horizontales:

Los seis grupos de clasificación que registra el reglamento interno vigente, se compactaron en uno solo: CH = lotes interiores, con frente a canales y a campos de golf. Quedando como norma única para todos los condominios horizontales C.O.S.=0.40 y C.U.S.= 1.10, modificando así el número de unidades recomendadas de 1 apto. por cada 570 m² a 1 apto. por cada 200 m² de terreno. En todos los casos se redujo su altura de 4 a 3 pisos, además se estableció como mínimo 1.2 cajones de estacionamiento por cada condominio. 3.- Condom inios Verticales:

Los dos grupos de clasificación (CVM y CVY) de las directrices del reglamento interno, lotes frente al mar y lotes interiores se simplificó a una clave (CV) válida para ambos casos, se amplió el C.O.S. de 0.30 a 0.40 y el C.U.S. de 0.60 a 1.50, modificando así en número de unidades, de 1 apartamento por cada 265 m² de terreno a, 1 apartamento por cada 88 m² ó 1 suite por cada 43 m² de terreno en condotel, reafirmando que el número de pisos será de 6 sin contabilizar sótanos no medios niveles. Se incorporan dos grupos de condominios verticales, el primero denominando (LA) o condominios en terrenos “Atípicos” por tratarse de lotes pequeños en comparación con los de su genero frente al mar de lotes, acreditándoles un C.O.S de 0.60 y un C.U.S. de 4.80 en 8 pisos. Y el segundo denominado (PN) lotes ubicados en la zona conocida como Pueblo Náutico, acreditándoles un C.O.S de 0.60 y un C.U.S. de 2.40 en 4 pisos., más las tolerancias respectivas. En este apartado también se ampliaron las compatibilidades de uso de suelo, agregando los usos relativos al comercio y servicios turísticos, restaurantes, bares, discotecas, salones de juegos, centro de convenciones y servicios de salud.


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4.- Hoteles de Gran Turism o 4 y 5 Estrellas:

Para el caso de los lotes hoteleros se aumentó el C.O.S. del 0.30 al 0.45 y el C.U.S. 0.60 al 2.00, aumentando el número de pisos permitidos de 6 a 10, proponiendo como número de unidades 1 cuarto p/c 43 m² de terreno en vez de 1 cuarto por cada 130 m² de terreno, además se exigen cajones de estacionamiento para taxis, así como para autobús turístico de acuerdo al número de cuartos. (33) 5.- Reserva Turística

Para las áreas de Reserva Turística, se previno una ampliación de la compatibilidad entre los diferentes conceptos, pero cada uno de ellos regido por las modalidades del suelo correspondientes a su tipo, sin embargo no podrán representar un volumen total de construcción superior al 10% de la superficie total de los terrenos de su Plan Maestro, en razón a que las áreas de Reserva Turística se encuentran en “zonas de amortiguamiento”, predeterminadas y normadas por el Plan Municipal y precisadas aquí, por el Plan Parcial. Tabla de m odalidades del uso del suelo E-5:

La tabla de modalidades de uso de suelo, además de simplificar, ajustar y modificar las directrices de construcción de los reglamentos internos de colonos de Nuevo Vallarta y Flamingos, se incorpora en el presente Plan Parcial como instrumento jurídico de control normativo, obligatorio para las autoridades municipales, estatales y federales en el otorgamiento de licencias de acuerdo a sus campos de competencia. La tabla se divide horizontalmente en 6 usos predominantes del suelo (VU, CH, CV, H y RT) y verticalmente en 9 apartados dedicados a; su clave y descripción genérica de la misma, los usos compatibles, la superficie mínima del lote tipo y su frente mínimo, la densidad recomendada para utilizar en los proyectos que debe aplicarse a la superficie neta de cada terreno, los coeficientes de ocupación del suelo C.O.S., los coeficientes de utilización del suelo C.U.S., el n número de pisos máximo, el número de cajones de estacionamiento, las restricciones a los predios y por último con carácter de recomendación las tolerancias que pueden facilitar la toma de decisiones al autorizar, limitar o prohibir las construcciones. (Ver Tabla siguiente E-5).

(33) Para definir el Nº de pisos permisibles se efectuaron estudios de asoleamiento median el método de monteas solares, con modelos de simulación para 6 y 10 pisos. Para modificar los C.O.S. y C.U.S. se evaluaron los inmuebles existentes, se revisaron proyectos y se promediaron diferencias., confrontando con la infraestructura disponible


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TOLERANCIAS:

LOTES FRENTE AL MAR,INTERIORES Y CANALES

LOTES INTERIORES YCON FRENTE A CAMPOSDE GOLF Y CANALES

VU

CH

CLAVE

DESCRIPCION

TOLERANCIAS:

LOTES FRENTE AL MAR

H

TOLERANCIAS:

LOTES CON FRENTE AMALECON E INTERIORES

LA

TOLERANCIAS:

LOTES CON FRENTE AINTERIORES Y CANALES

CV

LOTES ATIPICOS

RESERVA TURISTICA

RT

PN

TABLA DE MODALIDADES DEL USO DE SUELO E-5NUEVO VALLARTA Y FLAMINGOS

USO PREDOMINANTE DEL SUELO: VU = VIVIENDA UNIFAMILIARFRENTE A CALLE : 6.00 m

FONDO CON Z.F.M.T. 20.00 mLATERAL FRENTE MAR: 3.50 mFRENTE A CANAL 5.00 m.

USO PREDOMINANTE DEL SUELO: CH CONDOMINIOS HORIZONTALES

USO PREDOMINANTE DEL SUELO: CV = CONDOMINIOS VERTICALES

SALONES DE JUEGO LATERAL 6.00 ml.FRENTE A CANALES 6.00 ml.FRENTE: 5.00 mLATERALES: 2.00 m

FRENTE A PLAYA 10.00 ml.

SERV. DE SALUD

NO SE ACEPTAN SUBDIVISIONES DE PREDIOS

USO PREDOMINATE DEL SUELO: H = HOTELES DE GRAN TURISMO 4 Y 5 ESTRELLASCONDOTELES

RESERVA TURISTICA

VIVIENDA UNIFAMILIARCONDOMINIOS HORIZONTALESCONDOMINIOS VERTICALES

HOTELES

MODALIDADES DEL USO DE SUELO PARA EL DESARROLLO TURISTICO FLAMINGOS

LAS MODALIDADES DEL USO DEL SUELO COMO SON; USOS COMPATIBLES, FRENTES MINIMOS, DENSIDADES, COEFICIENTES DE OCUPACION Y UTILIZACION DELSUELO (COS Y CUS), EL NUMERO DE PISOS, NUMERO DE CAJONES DE ESTACIONAMIENTO Y LAS RESTRICCIONES A LA CONSTRUCCION SE AJUSTARAN A LOESTABLECIDO EN SU REGLAMENTO INTERNO UNA VEZ APROBADO POR EL H. AYUNTAMIENTO.

VIVIENDA UNIFAMILIAR

RESTRICCIONES

0.40

USOS COMPATIBLES

10 PISOS0.45 2.00

SUP. MINIMA DE LOTE Y

FRENTE MINIMO

DENSIDAD RECOMENDADAAPLICABLE A LA SUPERFICIE

NETA DEL TERRENO C.O

.S.

500 m² C/FRENTE MINIMO DE 15.00 m A

CAMPOS DE GOLF 12.00 m.

2,000 m² C/ FRENTEMINIMO 45.00 m

PUEDE UTILIZARSE UN 5% DEL C.U.S. EN UN TERCER PISO. ADEMAS SE ADMITE QUE LOS ELEMENTOS DE ORNATO(TORRETAS, CUPULAS, CHIMENEAS LINTERNILLAS ETC.) TENGAN UNA ALTURA DE 3.00 m.SOBRE EL CERRAMIENTO DEL SEGUNDO PISO; PUEDEN UTILIZARCE LOS 6 m DE FRENTE PARA ESTACIONAMIENTO CON CUBIERTA HASTA PARA 4 AUTOS.

2 CAJON DE ESTACIONAMIENTO1 VIV / LOTE

20 Viv / Ha

0.60

40 CONDOMINIOS / Ha0.40 1.10

(8 PISOS)

0.80

1.2 CAJON P/C CONDOMINIO

Nº DE CAJONES DE ESTACIONAMIENTOC

.U.S

.

2.00 Ha DE SUP.MINIMA C/FRENTEMINIMO 100 m

SE PERMITE LA CONSTRUCCION DE APEADEROS DE CORTECIA EN LA SERVIDUMBRE FRONTAL, Y CASETAS DE CONTROL O SERVICIOS NO SUPERIORES A LOS 15 m² DE SUP. LOS SOTANOS Y MEDIOS SOTANOSNO SE CONSIDERAN EN EL NUMERO TOTAL DE NIVELES, NI LOS ESPACIOS NO HABITABLES DE LA AZOTEA. LA RESTRICCION A LA Z.F.M.T. ADMITE LA CONSTRUCCION DE UN PISO EN EL 30% DE LA MISMA.

ACCESO CALLE: 10.00 m120 C0ND./Ha

TIEMPO COMPARTIDOZ.F.M.T. DE 20.00 m

HOTEL 30% DEL TOTAL DE CUARTOS MAS EL NUM. QUE SE REQUIERAN POR LOS SERVICIOS TURISTICOS, POR CADA 50 CTOS. UN CAJON PARA TAXI Y POR CADA 120 CTOS. UN CAJON PARA AUTOBUS DE TURISMO.

LATERALES: 3.00 m

APTOS. EN CONDOMINIOVERTICAL Y HORIZONTAL

COND. VERT. 1.2 CAJONES POR CONDOMINIO

1 CTO. P/C 43 m² DE TERRENOLATERALES: 30% DE LA ALTURA DEL PARAMENTOINMEDIATO

COND. VERT. 1.2 CAJONES POR CONDOMINIO

FRENTE A MALECON NO HAY RETIRO

SERVICIOS PROPIOS DEHOTELERIA

LOS LOTES ATIPICOS LA-1 SOLAMENTE SERANCOMPATIBLES CON CONDOMINIO HORIZONTAL Y SEREGIRAN COMO TAL

1 CTO. O SUITE P/C 43 m² DETERRENO

400 m² Y FRENTEMINIMO DE 20.00 m

LOS SOTANOS Y MEDIOS SOTANOS NO SE CONSIDERAN EN EL Nº TOTAL DE NIVELES POR AUTORIZAR. LA CONSTRUCCION INMEDIATA A LA Z.F.M.T. ADMITE CONSTRUCCIONES DE UN PISO EN EL 30% DE SUP.LOS CUARTOS DE MAQUINAS DE LOS ELEVADORES, LOS TINACOS, CUARTO DE UTILERIA, SERVICIOS, CUPULAS O CUBIERTAS DE ESCALERA NO SE CONSIDERAN COMO OTRO PISO, NI EN LA ALTURA TOTAL YPUEDEN REPRESENTAR HASTA 3.00 m

FRENTE A CALLE 4.00 ml.COMERCIO Y SERVICIOS 1 CAJON POR CADA 40 M2. DE CONSTRUCCION

(4 PISOS)

1 CONDOMINIO. P/C 200 m² DE TERRENO FRENTE A CALLE 6.00 ml. LATERALES

DE 3.50 ml. FRENTE A CANALES NO HAY RESTRICCION EN LOS CAMPOS DE GOLF, SE REGIRAN BAJO SUS PROPIOS REGLAMENTOS.

VIVIENDA UNIFAMILIAR

SE ADMITE QUE LOS ELEMENTOS DE ORNATO (TORRETAS, CUPULAS, CHIMENEAS LINTERNILLAS ETC.) TENGAN UNA ALTURA DE 3.00 m. SOBRE EL CERRAMIENTO DEL ULTIMO NIVEL.

FRENTE A CALLE 6.00 ml.HOTEL, CONDOMINIOHORIZONTAL 5,000 m² C/ FRENTE

MINIMO 100.00 m0.40 1.50

COND. VERT. 120 COND/HA.

CENTRO DE CONVENCIONES

SERVICIOS NAUTICOSCOMERCIO Y SERVICIOSTURISTICOS

HOTEL 30% DEL TOTAL DE CUARTOSMAS EL NUM. QUE SE REQUIERAN PORLOS SERV. TURIST. COMERCIO YSERVICIOS

1 CAJON POR CADA 60 M2. DECONSTRUCCION

COND. VERTICAL COMERCIO Y SERVICIOS TURISTICOS

1 CONDOMINIO. P/C 88 m² DETERRENOS

HOTEL 1 CTO. POR CADA 60 M2. DE TERRENO

4.80

2.400.60

CONDOMINIO HORIZONTAL

DEFINIDA

1 CTO. O SUITE P/C 43 m² DETERRENO

SE REGIRAN BAJO LA MODALIDAD CORRESPONDIENTE DEL USO PREDOMINANTE

Nº DE

PISOS

(2 PISOS)

(3PISOS)

(6 PISOS)COND. VERT. 1.2 CAJONES PORCONDOMINIO


71

COMPATIBILIDAD DE LOS USOS, DESTINOS Y RESERVAS DEL SUELO

Los criterios de compatibilidad entre los usos, los destino y las reservas del suelo se sustentan en las tablas normativas de la SEDESOL confrontadas con el modelo de desarrollo seleccionado y la tabla de modalidades de uso del suelo propuesta por el Plan Parcial. (Lam. E-5). El modelo de zonificación de usos, destinos y reservas del suelo establece 8 usos genéricos del suelo, 10 clasificaciones de destino y 2 tipos de reservas para el crecimiento de los desarrollos turísticos. Para calificar la compatibilidad de los usos, destinos y reservas del suelo se utilizaron 4 determinaciones a saber; predominante, compatible, incompatible, y condicionado. Predominante.- Es para calificar un uso, destino o reserva urbana previsto como “común denominador” para una zona, predio o terreno. Compatible.- Es para calificar uso, destino o reserva urbana que admite la colindancia inmediata y por tanto la coexistencia de otro distinto. Incompatible.- Es para calificar, un uso, destino o reserva urbana que no admite la colindancia inmediata de otro distinto porque se generan problemas de diversa índole para el desarrollo urbano. Condicionado.- Es para calificar, un uso, destino o reserva urbana que puede admitir la vecindad de otro, siempre y cuando se resuelvan, atenúen o modifiquen algunas características urbanas, ecológicas o de operación de los mismos. Para calificar la compatibilidad o permisibilidad de la ocupación del suelo, se elaboran hipótesis de operación de las edificaciones en la estructura urbana del modelo de desarrollo, para todos y cada uno de los usos, destinos o reservas señalados en la zonificación que se traducen a una tabla que los confronta, ponderando las determinaciones.


72

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73

ESTUDIO DE PERMISIBILIDAD DEL USO DEL SUELO

Para definir la permisibilidad de la ocupación del Área de Aplicación del Plan Parcial, se ponderaron 400 combinaciones de usos, destinos y reservas del suelo confrontando 20 variables con los criterios básicos del ordenamiento urbano que resultaron de la consulta a las normas de la SEDESOL y de la evaluación de los Planes Maestros de Nuevo Vallarta y Flamingos. La ponderación de las 400 combinaciones concluye definiendo 200 variaciones para 3 determinaciones ampliando el universo a 600 posibilidades, el ejercicio concluye con la confirmación de las 200 variaciones en una tabla de ponderación simple. En la tabla de Permisibilidad de Usos, Destinos y Reservas del Suelo, resultaron compatibles 207 (51.75%), incompatibles 124 (31%) y condicionados 69 (17.25%)


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FICHA DE PERMISIBILIDAD (01) USO PREDOMINANTE (VU) : Vivienda Unifamiliar Turística Usos Compatibles : CG, ANM Destinos Compatibles : AP, VIU, VC Reservas Compatibles : RT Usos Incompatibles : CV, H, PN, CSP, LA Destinos Incompatibles : ANP, EQ, CD, CB, VE Reserva Incompatible : RU Usos Condicionados : CH Destinos Condicionados : - Reservas Condicionadas : - DESCRIPCIÓN:

El uso del suelo para Vivienda Unifamiliar Turística es compatible con los

campos de golf, áreas naturales de amortiguamiento y las áreas de protección colindantes, también lo es con los destinos de vialidad interurbana, con la primaria y con las reservas turísticas.

La Vivienda Unifamiliar Turística es incompatible en las áreas naturales de preservación, junto al equipamiento público, los centros de distrito o de barrio, y en la vialidad interestatal.

Se condiciona su construcción colindante a condominios horizontales.


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FICHA DE PERMISIBILIDAD (02) USO PREDOMINANTE (CH) : Condominio Horizontal Multifamiliar Turístico Usos Compatibles : CV, H, CG, ANM Destinos Compatibles : AP, VIU, VC, VS Reservas Compatibles : RT Usos Incompatibles : CSP Destinos Incompatibles : EQ, ANP, CD, CB, VE Reserva Incompatible : Usos Condicionados : VU, PN Destinos Condicionados : - Reservas Condicionadas : - DESCRIPCIÓN:

El uso del suelo para Condominio Horizontal es compatible con los

condominios verticales, los Hoteles (condo-hoteles) y los campos de golf. Se permite su construcción en las áreas de amortiguamiento y pueden colindar con las áreas de protección. Su acceso más conveniente será por vialidades interurbanas, primarias y secundarias. Se previene su ocupación en las áreas de Reserva Turística.

Son incompatibles con el comercio y los servicios periféricos, así como con las áreas naturales de preservación, los centros de distrito, de barrio, y también con la vialidad regional, sin que exista otro uso o destino intermedio.

Se condiciona su construcción cuando pretenda colindar con vivienda

unifamiliar turística, y construirse en el Pueblo Náutico, por lo que estará sujeta a lo que determine el Comité Técnico del Consejo de Colonos y el Ayuntamiento, así como al cumplimiento de las modalidades del uso del suelo previstas en la tabla E–5.


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FICHA DE PERMISIBILIDAD (03) USO PREDOMINANTE (CV) : Condominio Vertical Multifamiliar Turístico Usos Compatibles : CH, H, LA, PN, CG Destinos Compatibles : AP, VIU, VC, VS Reservas Compatibles : RT Usos Incompatibles : VU, CSP,ANm Destinos Incompatibles : EQ, ANP, VE Reserva Incompatible : RU Usos Condicionados : - Destinos Condicionados : CD, CB Reservas Condicionadas : - DESCRIPCIÓN:

El uso del suelo para Condominio Vertical Multifamiliar Turístico es

compatible con los condominios Horizontales, Hoteles, los lotes atípicos, el Pueblo Náutico, y los campos de golf. Pueden construirse colindando con las áreas de Protección, y acceder por vías interurbanas, primarias, o secundarias. Se previene su ocupación en las Áreas de Reserva Turística.

Es incompatible con la vivienda unifamiliar y el comercio de los servicios periféricos, con el equipamiento público, las áreas naturales de preservación, las áreas naturales de amortiguamiento y la vialidad regional, sin que exista otro uso o destino intermedio compatible.

Se condiciona su construcción colindante a los centros de barrio y de distrito a la presencia de una vialidad interurbana o primaria entre ambos usos y a lo que determine el consejo administrativo de colonos y el Ayuntamiento en estricto apego a la tabla de modalidades del suelo propuestas en la tabla E-5.


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FICHA DE PERMISIBILIDAD (04) USO PREDOMINANTE (H) : Hotel –Condo-hotel multifamiliar (4, 5 y G.T.) Usos Compatibles : CH, CV, LA Destinos Compatibles : AP, VIU, VC Reservas Compatibles : RT Usos Incompatibles : VU, PN, ANM Destinos Incompatibles : EQ, ANP, CD, CB, VE Reserva Incompatible : RU Usos Condicionados : CG Destinos Condicionados : VS Reservas Condicionadas : - DESCRIPCIÓN:

El uso del suelo para Hotel, Condo-hotel de cuatro, cinco estrellas y Gran

Turismo, es compatible con los condominios Horizontales (villas), los verticales y los lotes atípicos; pueden construirse en las áreas de protección y acceder a ellos por vías interurbanas o colectoras primarias; se previenen en las Áreas de Reserva Turística.

Es incompatible en colindancia con la vivienda unifamiliar y no deben construirse en las áreas naturales de amortiguamiento y en el Pueblo Náutico. No se autorizan en las áreas naturales de preservación, ni junto al equipamiento público, los centros de distrito o de barrio, ni con frente a una vialidad regional.

Se condiciona su construcción colindante a los campos de golf, a la presencia de un Área de Protección o de otro uso compatible intermedio; también se condicionan cuando su acceso pretenda ser por una vía secundaria, debiendo satisfacer los posibles conflictos de tránsito mediante un estudio específico que apruebe el Consejo de Colonos y el Ayuntamiento.


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FICHA DE PERMISIBILIDAD (05) USO PREDOMINANTE (LA) : Lotes Atípicos.

Condominio Vertical Multi-familiar Usos Compatibles : CV, PN Destinos Compatibles : CD, CB, VC, VS, EQ Reservas Compatibles : - Usos Incompatibles : CG, CSP Destinos Incompatibles : ANP, VE, VIU Reserva Incompatible : RT Usos Condicionados : VU, CH Destinos Condicionados : - Reservas Condicionadas : - DESCRIPCIÓN:

El uso del suelo para Lotes Atípicos está previsto para Condominios Multifamiliares Turísticos, son compatibles con los usos del Pueblo Náutico; el comercio, por tanto también con el equipamiento, el centro de distrito y los de barrio, su frente puede colindar con la vialidad primaria o secundaria.

Es incompatible en los campos de golf, los servicios del comercio periférico en las áreas naturales de preservación ecológica con la vialidad regional y la interurbana; no se admiten el en la reserva turística.

La amplitud de sus posibilidades exige a su vez los más estrictos condicionamientos en razón de su condición, por tanto, aunque se permite su cambio de uso a vivienda unifamiliar o condominio Horizontal y puede colindar con Hoteles, y tener el acceso de una vialidad primaria o secundaria.


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FICHA DE PERMISIBILIDAD (06) USO PREDOMINANTE (PN) : Pueblo Náutico, Condominio Vertical y Comercio Usos Compatibles : CV, LA Destinos Compatibles : EQ, AP, CD, CB, VIU, VC, VS Reservas Compatibles : RT Usos Incompatibles : VU, H, CG, CSP Destinos Incompatibles : VE Reserva Incompatible : RU Usos Condicionados : CH Destinos Condicionados : ANP Reservas Condicionadas : - DESCRIPCIÓN:

El uso del suelo para el “Pueblo Náutico” se determina para condominio

vertical y comercio, compatible con los lotes atípicos, el equipamiento, como centro de distrito o de barrio, accesible por vía interurbana, primaria y secundaria, puede proyectarse otro en la reserva turística.

Es incompatible con la vivienda unifamiliar, los Hoteles, campo de golf y el comercio de los servicios periféricos, la vialidad regional.

Se condiciona su construcción colindante a condominios Horizontales.

NOTA: La compatibilidad establecida para el Pueblo Náutico se refiere al existente en Nuevo Vallarta; para el proyecto de Pueblo Náutico en Flamingos puede ser compatible con el uso de vivienda unifamiliar y condominio horizontal si lo define y previene el proyecto con las normas propuestas para éstos usos.


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FICHA DE PERMISIBILIDAD (07) USO PREDOMINANTE (CG) : Campo de Golf Usos Compatibles : VU, CH, CV, ANM Destinos Compatibles : ANP, AP, VIU, VC, VS Reservas Compatibles : RT Usos Incompatibles : LA, PN, CSP Destinos Incompatibles : EQ, CD, CB Reserva Incompatible : - Usos Condicionados : H Destinos Condicionados : VE Reservas Condicionadas : - DESCRIPCIÓN:

El uso de suelo para Campo de Golf es compatible con los usos de vivienda

unifamiliar, amortiguamiento, condominio Horizontal y Vertical; con los destinos del suelo relativos a las áreas naturales de preservación y áreas de protección, se permite se acceso por vías interurbanas, primarias y secundarias, debiendo construirse en las áreas de Reserva Turística.

Los campos de golf no admiten lotes atípicos, no tienen relación con el Pueblo Náutico, no son compatibles con el equipamiento, los centros de distrito o de barrio.

Se condiciona la construcción colindante de Hoteles; para éste efecto deben existir áreas intermedias de protección o amortiguamiento que suavicen el impacto; si colindan con una vialidad regional, requieren del auxilio de una vía interurbana o lateral que facilite el acceso vehicular.


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FICHA DE PERMISIBILIDAD (08) USO PREDOMINANTE (CSP) : Uso Comercial y de Servicios Periféricos Usos Compatibles : USO MIXTO Destinos Compatibles : EQ, AP, VE Reservas Compatibles : RT Usos Incompatibles : VU, CH, CV, H, LA, PN, CG Destinos Incompatibles : ANP, CB, VC, VS Reserva Incompatible : - Usos Condicionados : Destinos Condicionados : CD, VIU Reservas Condicionadas : - DESCRIPCIÓN:

El uso de suelo para Uso Comercial y de Servicios Periféricos es compatible con los lotes atípicos a efecto de fomentar los usos mixtos a manera de corredor urbano, por tanto es compatible con el equipamiento público, las franjas de protección y la vialidad regional, pueden ocupar los límites de un Área de Reserva Turística. Es incompatible en colindancia con la vivienda unifamiliar turística, los condominios horizontal y vertical, los Hoteles de cuatro, cinco estrellas y Gran Turismo, los lotes tipo no tiene vinculación con el Pueblo Náutico, ni es compatible con los campos de golf; no se permite su ubicación en áreas naturales de preservación, centros de barrio o vialidades primarias y secundarias. Se condiciona su construcción colindante a un centro de distrito o con frente a una vialidad interurbana, pues sus usos específicos son muy variados y como cualquier uso condicionado requiere la aprobación al detalle del Consejo Administrativo de Colonos y la Autoridad Municipal correspondiente.


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FICHA DE PERMISIBILIDAD (09) USO PREDOMINANTE (EQ) : Equipamiento Público Usos Compatibles : LA, PN, CSP Destinos Compatibles : AP, CD, CB, VE, VIU, VC, Reservas Compatibles : - Usos Incompatibles : VU, CH, CV, H, CG Destinos Incompatibles : ANP Reserva Incompatible : - Usos Condicionados : Destinos Condicionados : VS Reservas Condicionadas : RT DESCRIPCIÓN:

El destino del suelo para equipamiento es compatible con los lotes atípicos (con las consideraciones descritas en la ficha 05) con el Pueblo Náutico, el comercio y los servicios periféricos; es compatible con otros destinos del suelo tales como las áreas de protección, centros de distrito y de barrio, con casi todos los tipos de vialidad, y preferentemente se le ubica en las áreas de. Es incompatible con la Habitación Turística, sea unifamiliar o condominal, con los hoteles y campos de golf y las áreas naturales de preservación. Se condiciona su construcción colindante con frente a una vialidad secundaria, pues es indispensable conocer el tipo de equipamiento público que se pretende construir, para este efecto se consultarán las normas particulares de la SEDESOL en cuanto a la ubicación del Equipamiento Público.


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FICHA DE PERMISIBILIDAD (10) USO PREDOMINANTE (ANP) : Área Natural de Preservación Usos Compatibles : ANM Destinos Compatibles : AP Reservas Compatibles : - Usos Incompatibles : VU, CH, CV, H, LA, CSP Destinos Incompatibles : EQ, CD, CB, VE, VIU, VC Reserva Incompatible : RT – RU Usos Condicionados : CG Destinos Condicionados : VS Reservas Condicionadas : - DESCRIPCIÓN:

El destino del suelo como Área Natural de Preservación es compatible con los usos del Área Natural de Amortiguamiento respetando las áreas de Protección Federal. Es incompatible con los usos habitacionales en cualquier modalidad, con el equipamiento público, los centros de distrito y de barrio, la vialidad regional, interurbana y primaria; no pueden formar parte o ser reservas urbanas por tratarse de áreas Ecológicas sujetas a conservación. Se condiciona su ocupación sólo para usos recreativos, campos de golf, de investigación o visitas turísticas, pueden existir vías secundarias de acceso y concesiones para el emplazamiento de campamentos ecológicos si se atiende cabalmente lo que establezca la SEMARNAT y las Autoridades correlacionadas.


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FICHA DE PERMISIBILIDAD (11) USO PREDOMINANTE (ANM) : Área Natural de Amortiguamiento Usos Compatibles : VU, CH, CG Destinos Compatibles : ANP, AP, VIU, VC, VS Reservas Compatibles : Usos Incompatibles : PN, LA, CV, H, CSP, Destinos Incompatibles : VE, EQ, CB, CD Reserva Incompatible : - Usos Condicionados : Destinos Condicionados : Reservas Condicionadas : DESCRIPCIÓN:

El uso del suelo para Área Natural de Amortiguamiento admite desarrollos turísticos “suaves” es decir de baja densidad, máximo 10 cuartos/ha, por tanto, es compatible con la vivienda turística, con los condominios horizontal y los campos de golf, apegándose a las modalidades del uso del suelo de la tabla E-5; es compatible con los destinos de Área Natural de Preservación, y con áreas de protección, la vialidad interurbana, secundaria y local, siempre que se observen criterios ecológicos o ecotécnicas en su diseño y puede convertirse en Área de Reserva Turística. Es incompatible – porque no está vinculado – con el Pueblo Náutico, los lotes atípicos y con la vialidad regional, con los Condominios verticales, hoteles y los comercios y servicios periféricos.


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FICHA DE PERMISIBILIDAD (12) USO PREDOMINANTE (AP) : Área de Protección y Derecho de Paso Usos Compatibles : Todos hasta sus Límites Oficiales Destinos Compatibles : Todos hasta sus Límites Oficiales Reservas Compatibles : RT Usos Incompatibles : - Destinos Incompatibles : - Reserva Incompatible : - Usos Condicionados : - Destinos Condicionados : - Reservas Condicionadas : - DESCRIPCIÓN:

El destino del suelo como Área de Protección y/o Derecho de Paso tiene por objeto salvaguardar un área natural de preservación, tales como la playa, los esteros, la Laguna del Quelele y las islas de Boca de Tomates, también protege el paso de vialidades federales o estatales, el paso de líneas eléctricas, telefónicas, telegráficas o gasoductos. El fin público de este destino está regulado fundamentalmente por dependencias federales y cada una define tanto la sección como la permisibilidad o condiciones para la concesión, por tal motivo quien se interese por usar, ocupar o acceder a través de alguna de ellas, deberá acudir a la dependencia responsable de su normativa y efectuar los trámites correspondientes.


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FICHA DE PERMISIBILIDAD (13) USO PREDOMINANTE (CD) : Centro de Distrito Usos Compatibles : CV Destinos Compatibles : EQ, AP, VIU, VC Reservas Compatibles : RT Usos Incompatibles : LA, PN, VU, CH, H, CG Destinos Incompatibles : ANP, CB Reserva Incompatible : - Usos Condicionados : CV, CSP Destinos Condicionados : VE, VS Reservas Condicionadas : - DESCRIPCIÓN:

El destino del suelo para Centro de Distrito es compatible con los condominios verticales, y la mezcla de los propios del Pueblo Náutico; en cuanto a los destinos es compatible con el equipamiento, las áreas de protección, la vialidad interurbana y la colectora primaria, su ubicación preferente se previene en las Reservas turísticas. Un Centro de Distrito es incompatible con los lotes atípicos, el pueblo náutico, la vivienda turística, los condominios horizontales, hoteles y campo de golf, también lo es con las destinadas como áreas naturales de Preservación y los Centros de Barrio. Se condiciona su construcción en áreas con frente a vialidades regionales o secundarias, a la existencia intermedia de usos compatibles; de igual modo si se desea emplazar comercio y servicios periféricos; en virtud de que se proyecta en el área de reserva turística es necesario que se delimite por vías interurbanas o colectoras primarias.


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FICHA DE PERMISIBILIDAD (14) USO PREDOMINANTE (CB) : Centro de Barrio Usos Compatibles : PN, CV, CH Destinos Compatibles : EQ, AP, VC, VS Reservas Compatibles : RT Usos Incompatibles : VU, CH, H, CG, CSP Destinos Incompatibles : ANP, CD, VE Reserva Incompatible : - Usos Condicionados : CV Destinos Condicionados : VIU Reservas Condicionadas : - DESCRIPCIÓN:

El destino del suelo para Centro de Barrio es compatible con y la mezcla de los propios del Pueblo Náutico, en cuanto a los destinos es compatible con el equipamiento, y las áreas de protección; la vialidad primaria, secundaria y las Zonas de Reserva turísticas. Es incompatible con la vivienda unifamiliar turística, los condominios horizontales, hoteles, campo de golf y el comercio y servicios periféricos; es incompatible con el destino para la preservación, los Centros de Distrito y la vialidad regional. Se condiciona la construcción colindante a su emplazamiento para los condominios verticales y las vialidades interurbanas, será necesario un uso o destino intermedio que amortigüe su colindancia, su construcción en el área de reserva turística está condicionada a la presencia de vialidades secundarias o primarias que lo delimiten.


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FICHA DE PERMISIBILIDAD (15) USO PREDOMINANTE (VE) : Vialidad Interestatal (Carretera No. 200) Usos Compatibles : CSP Destinos Compatibles : EQ, VIU Reservas Compatibles : - Usos Incompatibles : VU, CH, CV, H, PN Destinos Incompatibles : ANP, CB, VS Reserva Incompatible : RT Usos Condicionados : CG Destinos Condicionados : CD, VC Reservas Condicionadas : - DESCRIPCIÓN:

El destino del suelo para la Vialidad Interestatal es compatible con el comercio y servicios periféricos; los destinos compatibles con esta vialidad son el equipamiento y la vialidad interurbana. Son incompatibles los usos habitacionales turísticos, las áreas de preservación, los centros de barrio y la vialidad secundaria y las Reservas Turísticas. Se consideran usos condicionados el campo de golf, y los destinos referidos al centro de distrito y la vialidad secundaria, así como su condicionamiento para acceder por vías interurbanas a las áreas de reserva turística.


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FICHA DE PERMISIBILIDAD (16) USO PREDOMINANTE (VIU) : Vialidad Interurbana (35m de sección) Usos Compatibles : VU, CH, CV, H, LA, PN, CG, ANM Destinos Compatibles : EQ, AP, CD, VE, VC Reservas Compatibles : RT Usos Incompatibles : - Destinos Incompatibles : ANP Reserva Incompatible : - Usos Condicionados : CSP Destinos Condicionados : CB Reservas Condicionadas : - DESCRIPCIÓN:

El destino del suelo para la Vialidad Interurbana es sin duda la vía más compatible, pues permite el acceso directo a todos los usos, destinos y reservas urbanas. No existen usos incompatibles y sólo lo es con las áreas naturales de preservación. Sin embargo es importante condicionar la ubicación del comercio vinculado con los servicios carreteros o periféricos y promover los centros de barrio en vialidades primarias o secundarias, sólo que esto no sea posible se permitirá su ubicación inmediata a dicha vialidad.


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FICHA DE PERMISIBILIDAD (17) USO PREDOMINANTE (VC) : Vialidad Colectora Primaria Usos Compatibles : VU, CH, CV, H, LA, PN, CG, ANM Destinos Compatibles : EQ, AP, CD, CB, VIU, VS Reservas Compatibles : RT Usos Incompatibles : CSP Destinos Incompatibles : ANP Reserva Incompatible : - Usos Condicionados : - Destinos Condicionados : VE Reservas Condicionadas : - DESCRIPCIÓN:

El destino del suelo para una Vialidad Colectora tiene por objeto habilitar los usos, destinos y reservas, en tal virtud es compatible con todos, exceptuando las áreas dedicadas a la preservación ecológica, y los usos comerciales propios de las carreteras. Se condiciona la vinculación directa de esta vialidad con la carretera o vialidad regional al hecho de que no exista otra alternativa.


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FICHA DE PERMISIBILIDAD (18) USO PREDOMINANTE (VS) : Vialidad Secundaria Usos Compatibles : VU, CH, CV, PN, CG, ANM Destinos Compatibles : AP, CB, VC Reservas Compatibles : RT Usos Incompatibles : CSP Destinos Incompatibles : VE Reserva Incompatible : - Usos Condicionados : H, LA Destinos Condicionados : EQ, ANP, CD, VIU Reservas Condicionadas : - DESCRIPCIÓN:

El destino del suelo para vialidad secundaria admite por ser su sección la más compatible y adecuada para las viviendas turísticas, los condominios horizontales y verticales, el Pueblo Náutico y los campos de golf, las áreas de amortiguamiento, en cuanto a los destinos es compatible con las áreas de protección, los centros de barrio y la vialidad primaria; es compatible también con reserva turística del suelo. Se considera importante condicionar los usos hoteleros y los lotes atípicos porque su sección pudiera no resolver los destinos de equipamiento, centro de distrito y vialidad interurbana, es importante destacar que pueden ser las vías de penetración a las áreas naturales de preservación para efectuar recorridos turísticos, investigación, mantenimiento o aprovechamientos autorizados.


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FICHA DE PERMISIBILIDAD (19) USO PREDOMINANTE (RT) : Reserva Turística Usos Compatibles : VU, CH, CV, H, PN, CG, ANM Destinos Compatibles : AP, VIU, VC, VS Reservas Compatibles : - Usos Incompatibles : - Destinos Incompatibles : ANP Reserva Incompatible : - Usos Condicionados : CSP Destinos Condicionados : EQ, CD, CB, VE Reservas Condicionadas : - DESCRIPCIÓN:

Las Reservas Turísticas del suelo son compatibles con los usos habitacionales turísticos, sus servicios y áreas de esparcimiento como los campos de golf, los embarcaderos y las áreas de amortiguamiento, en cuanto a los destinos son compatibles con las áreas de protección y con las vialidades interurbanas, primarias y colectoras. Son incompatibles con las áreas naturales de preservación. Se condiciona su ocupación con usos comerciales de servicios periféricos y al equipamiento, los centro de barrio y distrito, así como a la vialidad regional, los condicionamientos tienen que ver con su correcta ubicación, densidad y funcionamiento.


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III. Nivel Estratégico III.1 Área de Aplicación del Plan Parcial (Ver Plano E-1) El área de aplicación del plan necesariamente debe cubrir las 1007 has. que representan las propiedades de los dos desarrollos turísticos, sin embargo se consideró necesario ampliar 966 hectáreas que corresponden a las áreas de reserva urbana para el crecimiento así como los primeros 300.00 m colindantes a la carretera con el fin de regular los usos y destinos del suelo de tan importantes superficies, ocupando así 1,973 has., aproximadamente. Se excluyen del área de aplicación del plan parcial las superficies que ocupan las localidades de Bucerías, Jarretadera, Mezcales y Mezcalitos en virtud de que cuentan con su plan de desarrollo de urbano de centro de población. El área de aplicación del Plan Parcial de Desarrollo Urbano de Nuevo Vallarta y Flamingos tiene una superficie de 1844-25-71 hectáreas, la cual se define tomando como referencia el Sistema Geográfico Nacional INEGI – UTM, quedando delimitada por 44 vértices, que se simplifican por orientación geográfica de la siguiente manera: Límite Norte, a partir del vértice No 30, en las coordenadas UTM de x = 465,918.34, y = 2’294,016.36, en el límite de la zona urbana del poblado de Bucerias con la Zona Federal Marítima Terrestre del Océano Pacífico, en la bahía de Banderas, con una línea quebrada de 947.79 m hasta tocar el vértice No 33, con coordenadas x = 466,104.96, y = 2’294,710.06, situado a 20 m, medidos perpendicularmente en el límite sur de la zona federal de la carretera 200 Tepic – Vallarta, continuando paralelamente, mediante una línea quebrada, en el límite norte de la zona federal de la vialidad mencionada, en 4,541.60 m hasta tocar el vértice No 36, con coordenadas x = 470,136.54, y = 2’292,820.79, en el límite norte del área de reserva urbana de Mezcales. Límite Oriente, partiendo del vértice No 36, con una línea quebrada de 5,413.54 m, pasando por los límites entre los ejidos de Bucerias y Valle de Banderas, bordeando el área urbana poniente del poblado de Mezcales, tocando con los puntos 39,40 y 41 el extremo oriente de la zona correspondiente a la laguna del Quelele, (de acuerdo a la información tomada de los planos parcelarios del ejido de Bucerias elaborado por el Registro Agrario Nacional), de éste último punto, se lleva una perpendicular hacia el lindero entre los ejidos de Bucerias y Jarretaderas, tocando el punto No 42, dando vuelta hacia el sureste, bordeando ambos ejidos hasta el punto No 43, continuando con una paralela a 200 m de la zona federal del acceso a Nuevo Vallarta, hasta tocar el vértice No 1, ubicado en la intersección de la paralela anterior y el límite oriente de la zona federal de la carretera Tepic – Vallarta, continuando sobre éste mismo límite hacia el sur-sureste, hasta llegar al vértice No 2, ubicado en las coordenadas x = 471,666.43, y = 2’289,038.52, cruzando los ejidos de Bucerias y Jarretaderas.


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Límite Sur, a partir del vértice No 2, con una línea quebrada de 4,465.88 m, cruzando por los límites del área urbana del centro de población de Jarretaderas, limites de zonas de amortiguamiento del P.D.U de Jarretaderas, áreas de equipamiento urbano, límites del fraccionamiento Nuevo Vallarta, y la zona de protección de Boca de Tomates, llegando a los límites de los estados de Nayarit y Jalisco, hasta tocar el vértice No 15, localizado en las coordenadas x = 471,136.74, y = 2’285,789.72, en el límite de la zona federal marítima terrestre. Límite Poniente, desde el vértice No 15, con una línea quebrada de 10,064.68 m, sobre el límite de la Z.F.M.T con el Océano Pacífico, en la bahía de Banderas, hasta el vértice No 30, con coordenadas x = 465,918.34, y = 2’294,016.36, en el límite de la zona urbana del poblado de Bucerías con la Z.F.M.T, finalizando en éste punto el recorrido de la delimitación total de la poligonal del área de aplicación del plan , referenciado al iniciar la relación del límite Norte. ESCENARIOS DE DESARROLLO

PERCEPCIÓN GENERAL DEL PROBLEMA:

Como primer actor se observa un grupo social insatisfecho con los resultados de su inversión inmobiliaria, - los residentes de los desarrollos – que reportan problemas en la calidad y oportunidad de dotación de los servicios, la falta de equipamiento básico y el deterioro que presenta la urbanización existente. El reducido grupo representa en realidad a un grupo mayoritario constituido por los propietarios de los lotes que en su anonimato evaden (en lo general) sus compromisos de aportación para el mantenimiento de la urbanización, -inconformes también – porque no pueden vender sus lotes sin liquidar los adeudos, ni desean construirlos por los problemas que prevalecen en los fraccionamientos. Por su parte como segundo actor, el FIBBA y NUVASA en su papel como administrativos de los desarrollos, se encuentran limitados económicamente en razón a que los lotes fueron vendidos prácticamente en su totalidad desde hace algunos años, los residentes y propietarios de inmuebles incumplen con sus cuotas y el ayuntamiento no tiene los recursos humanos, técnicos ni económicos para recibir los fraccionamientos y administrarlos. Como tercer actor, los empresarios hoteleros que han invertido extraordinarios capitales en los desarrollos, y que si bien han, obtenido los dividendos correspondientes al éxito turístico de los desarrollos, ven amenazado su capital por los problemas de operación de los fraccionamientos y sobre todo sus posibilidades de expansión y crecimiento. El Gobierno Estatal y Federal en su papel de rectores y normativos del desarrollo, requieren el cumplimiento de las leyes y corresponsablemente promover el desarrollo sustentable para beneficio de las mayorías, pero no cuentan con las herramientas idóneas de planeación, ordenamiento y control del desarrollo urbano.


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En suma se conforma un círculo vicioso que inhibe, condiciona y amenaza el desarrollo equilibrado del centro turístico, que afecta en mayor o menor medida a todos los actores que lo componen. ESCENARIO “A” (Correctivo)

Im agen Objetivo

• Resolver los problemas de los residentes y propietarios de lotes, y

reiniciando los compromisos de acuerdo al contrato original, sin modificar los usos y destinos del suelo establecido en los planes maestros originales.

• Plantear nuevas directrices internas de construcción que no contravengan

el reglamento municipal de desarrollo urbano.

• Municipalizar los servicios hasta el momento en que el ayuntamiento tenga la capacidad instalada para recibirlos.

• No aperturar áreas nuevas de reserva turística, sujetándose a los límites de

los desarrollos existentes, para no modificar el Plan Municipal de Desarrollo ni los Planes de Desarrollo Urbano de los centros de población vecinos.

ESCENARIO “B” (Definitorio)

Im agen Objetivo

• Exigir el cumplimiento irrestricto de los contratos de compraventa a los

residentes y propietarios de lotes, asumiendo los conflictos jurídicos que se generen y replantear integralmente los planes maestros de los desarrollos.

• Aplicar el reglamento de construcción municipal y la normativa estatal y

federal correspondientes, anulando las directrices internas de construcción.

• Establecer un programa de municipalización de los servicios al corto plazo mediante convenio con el Gobierno Municipal y Estatal.

• Prevenir nuevas áreas de reserva turística inmediatas a los desarrollos,

promoviendo la actualización parcial del Plan Municipal de Desarrollo Urbano, sin intervenir en los de centros de población.


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ESCENARIO “C” (De Prom oción)

OBJETIVOS:

• Valorar la situación de cada uno de los residentes y propietarios de los inmuebles, estableciendo nuevos términos de contrato por cada grupo homogéneo, replanteando los usos y destinos del suelo que no afecten directamente los intereses de los residentes.

• Establecer directrices de construcción únicas, tanto oficiales como internas

con el fin de evitar cualquier problema de interpretación en las autorizaciones de nuevos desarrollos.

• Municipalizar solo aquellos servicios en los cuales el ayuntamiento pueda

garantizar su calidad de dotación y concesionar los restantes a las empresas idóneas.

• Ampliar la cobertura del Plan Parcial hasta los límites de las zonas urbanas

colindantes, previendo las áreas de reserva turística, habitacional urbana, de preservación ecológica y equipamiento que correspondan, promoviendo la revisión y actualización parcial del Plan Municipal de Desarrollo Urbano y de los planes de centros de población que resulten necesarios.

SELECCIÓN DEL ESCENARIO DE DESARROLLO

El escenario “A”, tiene un carácter correctivo, tolerante y cuidadoso, el escenario “B”, presenta posturas estrictas, definitivas y concluyentes, el escenario “C” media las posturas de “A” y “B” y propone acciones más ambiciosas y trascendentes que exigen una mayor conciliación de intereses, sin embargo el Plan Parcial se enfoca hacia esa última alternativa en razón de que cubre las expectativas de desarrollo turístico con mayor amplitud y visión de largo plazo. Los escenarios A) correctivo y B) definitorio, son opuestos y parecen radicalizar las políticas de administración del suelo urbano, sin embargo coinciden en la aparente mejoría del corto plazo y en que en ambos se soslaya el futuro, por lo que pierden sustentabilidad y sostenibilidad. En la primera se fomenta la construcción de vivienda residencial y se desalienta la inversión de la iniciativa privada, en la segunda se invierte radicalmente el concepto, sin embargo ambas provocan al mediano y largo plazo la pérdida de potencial para el desarrollo turístico.


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El escenario c) de promoción, aunque más complejo, pretende equilibrar los escenarios A y B así como las tendencias de crecimiento para toda la zona, plantea la necesidad de una nueva organización del destino turístico que sea más funcional que dinamice las inversiones y promueva la construcción de los lotes baldíos con uso habitacional por tanto requiere de una profunda reforma administrativa; además admite la posibilidad de situaciones inesperadas de crecimiento turístico y/o de inversiones importantes, responde mejor a las características físicas del área y por tanto al modelo de ordenamiento ecológico del destino turístico derivado del diagnóstico, por éstos motivos se seleccionó ésta imagen objetivo del centro de población. ÁREAS DE DESARROLLO POR ETAPAS

El Plan Municipal de Desarrollo Urbano y su Programa de Desarrollo Urbano Ecológico y Turístico de Bahía de Banderas elaborado en 1990, es el nivel de planeación inmediato superior al Plan Parcial en referencia, el cual establece 3 etapas para la ocupación de las reservas previstas hasta el año 2010, igualmente para los usos y destinos del suelo, señala las normas de densidad de población y todos los aspectos inherentes a un plan de desarrollo urbano, el plan es vigente, sin embargo no ha sido sujeto a revisión ni actualización durante 11 años. Por tanto se proponen etapas particulares de desarrollo para Nuevo Vallarta y Flamingos que auxilien el cumplimiento del escenario de desarrollo seleccionado, se describen a continuación los lineamientos generales del ordenamiento territorial, definiendo así la función de las áreas en los tres plazos del plan; por principio se deberá mantener el uso predominante vocacionado al turismo en las zonas que actualmente se dedican a ello, promoviendo la cancelación paulatina de los usos agropecuarios en los terrenos colindantes y tomando para el desarrollo urbano turístico solo aquellas parcelas inmediatas que han reducido su productividad, que puedan representar un riesgo para la población por el uso de insecticidas, pesticidas o químicos y que ya no tengan facilidades para las maniobras de siembra y cosecha. Del mismo modo, instrumentar los mecanismos que permitan aplicar medidas de restauración del equilibrio ecológico en las áreas deterioradas por las actividades humanas, particularmente en la laguna de “El Quelele” y su sistema lagunar, en el estero y canales de “El Chino” y en la delta del Río Ameca en la zona conocida como “Boca de Tomates”, así como también medidas de protección a los demás escurrimientos que cruzan la zona; durante los tres plazos, preservar de manera integral las áreas que por su valor ecológico deben mantener sus condiciones naturales, tales como los macizos arbolados, riveras de lagunas, la vegetación natural y la fauna propia del lugar.


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En cuanto a las metas para el desarrollo urbano, se propone lograr un esquema de control del crecimiento que oriente las tendencias naturales hacia las zonas más convenientes por su aptitud, evitando el uso de aquellas que lesionen al corto, mediano o largo plazo la organización funcional de Nuevo Vallarta y Flamingos. Impulsar la tendencia natural de densificación urbana, con el objeto de evitar el despilfarro inmobiliario, maximizar la infraestructura, el equipamiento, los servicios y fundamentalmente evitar la especulación del suelo urbano turístico, en los tres plazos. AL CORTO PLAZO (2001 – septiem bre 2002)

Consolidar el desarrollo de las reservas y lotes existentes con servicios, resolviendo la problemática en la operación de la infraestructura e incentivar el desarrollo turístico, institucional y privado anexo al mismo, lo que significa la promoción y en su caso, ocupación de 112-24-70 has. al Nor-oriente de Flamingos colindantes a Mezcales y la laguna de “El Quelele” incorporadas al uso urbano turístico. El área natural de amortiguamiento designada con la clave AN 8 m en el Plan Municipal de Desarrollo Urbano y en el listado del Decreto del mismo es sin duda la superficie sujeta a las mayores presiones del crecimiento urbano. El área natural de amortiguamiento (AN 8), bordea el área núcleo de la Laguna del Quelele (Anp) con una superficie total de 100 m y corresponden a los frentes de Flamingos, área de amortiguamiento (AN 8m) y el frente de los dos ingresos a Nuevo Vallarta. El uso de esta franja quedará sujeto a la factibilidad de servicios públicos, a la compatibilidad específica entre unos y otros y al conocimiento en detalle de los giros comerciales solicitados, por tanto podrán presentarse en las tres etapas de desarrollo. Paralelamente incentivar la construcción de vivienda residencial en los baldíos de las islas, canales y lotes interiores menos densificados, así como de condominios horizontales para los empleados de mejores ingresos que laboran en los hoteles y promoción de las reservas urbanas para habitación unifamiliar de media densidad en los puntos extremos de ambos desarrollos. En la misma etapa acelerar los trabajos de reposición de líneas de servicios de agua y drenaje, con el objeto de reducir los conflictos con los residentes.


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AL MEDIANO PLAZO 2002 –2005

Conducir el desarrollo al Sur-Oriente de Flamingos, y promover la construcción de desarrollos ecológicos de tipo residencial con una densidad baja de 180 hab./ha. ó 40 un/ha. y un coeficiente de ocupación total bruta del 0.10 (C.O.S.) de la superficie a desarrollar. Continuar con los trabajos de densificación, y promoción del desarrollo inmobiliario turístico en los lotes residenciales. En total deberán incorporarse al desarrollo urbano turístico 62-00-42 has. en éste plazo. Con la consideración de que si se presentan proyectos turísticos en las zonas de reserva al largo plazo, puedan ser incorporadas en el que se menciona, siempre y cuando se apeguen al resto de la normatividad. AL LARGO PLAZO 2005 – 2020

El desarrollo urbano turístico será inducido sobre las áreas inmediatas colindantes a los ingresos a Nuevo Vallarta. Al igual que en las etapas anteriores, continuar impulsando la edificación de los lotes baldíos a efecto de promover la densificación urbana, principalmente en las áreas residenciales que ya cuenten con los servicios de infraestructura y equipamiento. En este plazo se incorporarán al desarrollo turístico un total de 255-66-33 has. sumando un total de 545-12-03 has. aproximadamente. ESTRATEGIA FUNCIONAL DEL CENTRO TURÍSTICO

El esquema de desarrollo propuesto, deberá estar directamente vinculado a las etapas y metas del desarrollo urbano, turístico y ecológico. De ahí que se procure que la estratégia funcional del centro turístico se relacione lo mejor posible con la dinámica del desarrollo sustentable, en virtud de sus funciones como destinos turísticos de baja densidad así como de las condiciones naturales de su ubicación en el territorio. Tal medida tiene la intención de desarrollar de la mejor forma posible el sector servicios de Bahía de Banderas y dinamizar las actividades de los otros sectores. Paralelamente, las estratégias de desarrollo urbano responden a la conveniencia de no sobrecargar la vialidad existente con el crecimiento poblacional de las tres etapas, estableciendo vialidades alternas que faciliten y jerarquicen las necesidades de tráfico y transporte.


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Por otro lado la estratégia de desarrollo urbano, ecológico y turístico debe adecuarse a las condiciones reales en que se dé el desarrollo socioeconómico de la entidad. Es decir, si las estimaciones y metas previstas se modifican, la estratégia urbana deberá también modificarse bajo los criterios y objetivos propuestos. III.2 POLÍTICAS DE DESARROLLO URBANO (Plano E-2) En apego a lo dispuesto en el título cuarto, capítulo I de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit, que establece los lineamientos de acción que se definen como las políticas de desarrollo urbano; la conservación, el mejoramiento y el crecimiento de los centros de población, se concluye en lo siguiente: A) CONSERVACIÓN

En observancia a los Art. 83 y 84 de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit, se dispone lo siguiente: ÁREA NATURAL PROTEGIDA (ANp)

Se refiere a las áreas que deben ser conservadas en su estado natural o por el uso o destino que actualmente se les da. La preservación tiene por objeto mantener el equilibrio ambiental del contexto del centro turístico y proteger las fuentes de recursos naturales, indispensables para la vida animal y vegetal de la región ecológica. Tiene como propósito fundamental el que se aprovechen los ecosistemas y sus elementos de manera que se asegure una productividad óptima y sostenida, compatible con su equilibrio y se preserve para futuras generaciones. Sociedad y gobierno en sus diferentes instancias deben asumir coordinadamente la responsabilidad de la protección del ambiente, a efecto de prevenir las causas que generen sus desequilibrios. Ejercer las atribuciones que las leyes y reglamentos le confieran para regular, promover, restringir, prohibir, orientar y sancionar y, en general, inducir las acciones de los particulares, para preservar y restaurar el equilibrio del medio ambiente, estableciendo las medidas de control y la seguridad necesaria para garantizar el cumplimiento y aplicación de éstas leyes y normas. La política de conservación se aplica a: la laguna de “El Quelele”, a la “Boca de Tomates” a los esteros y sistemas lagunares del área, a la playa y zonas de vegetación endémica que por sus características bióticas deben ser conservadas.


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PROTECCIÓN DE CAUCES Y CUERPOS DE AGUA

Se refiere a las áreas necesarias para la regulación y control de los escurrimientos, mar, ríos y canales, que por ley son jurisdicción federal; para este efecto la ley establece una servidumbre mínima de paso de 20 metros a partir del borde de su máxima carga hidráulica a ambos lados del cuerpo de agua, (lo cual exige proyectos específicos de protección del cauce a su paso por áreas urbanas elaborados por la C.N.A. Comisión Nacional del Agua cuya última demarcación se efectuó en 1999). Esta política se aplica a los escurrimientos pluviales que alimentan la laguna de “El Quelele” y sus límites y al borde de los esteros, así como también a los 9 km. de playa, por tal motivo deberán rescatarse del uso urbano y protegerlos con franjas de amortiguamiento con vegetación y arbolados de acuerdo a la normativa ecológica que posibilite la ejecución de proyectos específicos para cada caso. Esta política también se aplica a los escurrimientos pluviales y lagunas ubicadas al Sur-Poniente sobre el acceso Nº 2 a Nuevo Vallarta, que deben ser protegidos de la acción del hombre para su propio beneficio. CONSERVACIÓN DEL PATRIMONIO URBANO

Se refiere a la conservación, renovación y protección en general del patrimonio arquitectónico y urbano. Esta política se aplica a los motivos de ingreso a Nuevo Vallarta (letrero y flor), y al tanque de agua en forma de pelota de golf, porque constituyen los símbolos urbanos que identifican a Nuevo Vallarta y Flamingos respectivamente, los motivos de ingreso a los megaproyectos están en vías de obtener una identidad con el sitio por lo que cualquier modificación debe ser evaluada convenientemente. B) MEJORAMIENTO

MEJORAMIENTO URBANO

Se aplica a las áreas urbanas existentes que por sus carencias requieren de programas integrales de mejoramiento en la dotación de infraestructura, equipamiento, servicios y a la calidad constructiva de las vialidades interurbanas, a las edificaciones del pueblo náutico, a las oficinas de NUVASA, a los botaderos y “ventanas al mar”. Esta política se aplicará también a las viviendas urbanas ubicadas en el ingreso Nº 1 que forman parte de la imagen de recepción al desarrollo de Nuevo Vallarta.


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En cuanto a la dotación de infraestructura, implementar acciones de desasolve, reposición y limpieza de las tuberías que dan servicio a las unidades residenciales y condominales. Del mismo modo, como parte de ésta política, se instrumentará un programa de pavimentación, arborización homogénea y reparación ó construcción de machuelos y banquetas para todas las áreas urbanas de Nuevo Vallarta y Flamingos. SANEAMIENTO

Se refiere a problemas de contaminación ambiental y a usos de suelo incompatibles para la salud y/o para la seguridad, a los que se aplicarán los siguientes instrumentos: Promover atención y voluntad política del gobierno para establecer y hacer cumplir lo que determinen las leyes y los dictámenes técnicos que se practiquen para el efecto. Aplicar las facultades del municipio para la prevención, control y preservación del medio ambiente así como las medidas de control inmediato a los generadores de contaminación y riesgos graves. Para la evaluación general del impacto ambiental en el destino turístico se requiere:

a) Registro, clasificación y zonificación de las fuentes generadoras de contaminantes.

b) Análisis cualitativo y cuantitativo de la contaminación, que permita conocer

los niveles de contaminación y el grado admisible respecto a las normas oficiales mexicanas.

c) Recabar la información con otros organismos y dependencias que permita

conocer cuántos generadores están controlados, cuántos se están regulando, cuáles son los compromisos y los resultados alcanzados, en materia de:

• Ordenamiento ecológico y plan de manejo así como estudios y

dictámenes de riesgos, de informes preventivos y de manifestación de impactos ambientales efectuados en la zona.

• Recopilación de normas y controles normativos que permitan

completar, adecuar y fundamentar la legislación ambiental vigente.

• Educación ambiental, por proyectos y programas de concientización ciudadana y difusión de obligaciones y compromisos normativos.


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• Documentar y construir los indicadores de sustentabilidad ambiental importantes como son índices de contaminación de agua, de suelo, y del aire; índices de reforestación y causas por zona; índice de pérdida de suelo y algunos indicadores de vulnerabilidad ambiental.

• Gestionar y orientar recursos económicos para investigación,

asimilar tecnología y fomentar la práctica de la planeación y ordenamiento ecológico.

• Seguimiento de las dependencias gubernamentales, respecto a las

medidas preventivas y de mitigación, así como el cumplimiento de convenios y disposiciones emitidos en los dictámenes de impactos ambientales.

• Fomentar con el Gobierno Municipal políticas ecológicas para que los Planes de Desarrollo que se promuevan sean sustentables.

• Promover incentivos a los comercios, hoteles y condominios que

cumplan y se ajusten a la normatividad ecológica. C) CRECIMIENTO

Con apego a las determinaciones de los artículos 87 y 88 de la Ley Agraria, así como a lo establecido en las Leyes Federal y Estatal de Asentamientos Humanos, relativas a la determinación de las áreas de expansión futura, se define lo siguiente: IMPULSO

Este lineamiento de las políticas de desarrollo está implícito para todo el estado en el Programa Nacional de Desarrollo Urbano 1995–2000 y en los Planes Estatal y Municipal de Desarrollo Urbano elaborados en 1980 y 1990 respectivamente, razón por la que el presente plan retoma ésta política y la aplica como instrumento fundamental para el logro de los objetivos de desarrollo urbano, ecológico y turístico de Nuevo Vallarta y Flamingos. Esta política se refiere a las áreas de reserva que deban ser abiertas al desarrollo urbano y a aquellas de recién apertura e incipiente ocupación, en las que se debe canalizar el apoyo y promoción para su sano desarrollo y se aplican a: Las grandes áreas vacantes dentro del perímetro urbanizado y los predios para los que se han autorizado parcialmente su construcción ó fraccionamiento y aún no se han realizado, a pesar de ser áreas con aptitud para el uso urbano turístico.


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Por lo tanto, ésta política será aplicada a todos y cada uno de los lotes con servicios y a las áreas de reserva urbana de acuerdo a las etapas de desarrollo previstas por el Plan y a los requerimientos del sector turismo. CONSOLIDACIÓN

Se refiere fundamentalmente a los lotes baldíos de las villas y zonas hotelera y condominal cuya densidad es aún baja a pesar de contar con todos los servicios básicos, y que por lo tanto es conveniente densificar. Su crecimiento tenderá a optimizar el uso previsto dentro de los límites del soporte ecológico y sujeto a las características físicas de la infraestructura del área. Este lineamiento, es el principal componente de la política de crecimiento que se pretende para el destino turístico en virtud de su trascendente significado para el buen logro de los objetivos y metas del Plan de Desarrollo Urbano, por tanto deberá aplicarse a toda la superficie urbana actual. CONTROL

Se refiere a las áreas que con su ocupación presenten inconvenientes o condicionamientos severos y moderados de aptitud para el desarrollo urbano. Esta política se aplica a las 545-23-70 has. que se pretende ocupar resolviendo con estudios técnicos las áreas que presenten condicionamientos ecológicos, topografía inconveniente, suelos con restricciones geológicas, edafológicas y/o hidráulicas. III.3 ZONIFICACIÓN PRIMARIA (Ver Plano E-3) Para el ordenamiento y regulación del centro de población la Ley de Asentamientos Humanos establece la siguiente clasificación de áreas: Áreas Urbanas (en adelante, Áreas Urbanas Turísticas) = AT Áreas Urbanizables (en adelante, Áreas de Reserva Urbana Turística) = RT Áreas Urbanizables (en adelante, Áreas de Reserva Urbana Habitacional) = RU Áreas no Urbanizables (en adelante, Áreas Naturales de preservación) = ANp A) ÁREA URBANA TURÍSTICA ACTUAL (AT).

Las áreas urbanizadas representan 1007 has., que comprenden el territorio ocupado por los desarrollos de Nuevo Vallarta y Flamingos en los cuales se efectúan actividades urbanas, entendiéndose como tales las de: habitación, comercio, y servicios diversos con una densidad de proyecto de 60 hab./ha. o su equivalente en lotes urbanizados aunque no estén ocupados, el área urbana turística actual incluyendo sus canales y lagunas artificiales determina una superficie total de 1025-33-02 has., y representa el 55.6 % del área total de aplicación del plan.


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AT-1 Corresponde al área urbanizada turística del desarrollo de Flamingos y cubre una superficie total de 443-70-57 has. AT-2 Corresponde al área urbanizada turística del desarrollo náutico de Nuevo Vallarta y cubre una superficie total de 581-62-45 has. B) ÁREAS DE RESERVA URBANA TURÍSTICA (RT).

Son las áreas previstas para el futuro asentamiento de actividades urbanas con vocación turística, bajo las especificaciones de usos y destinos; se entiende por usos los fines privados de ocupación del suelo como la habitación turística y el comercio; y por destinos los fines públicos de la ocupación del suelo, como la vialidad, el equipamiento público y la infraestructura. El área de reserva urbana turística se extiende sobre una superficie total de 495-68-54 has. y representa el 25.10 % del área total de aplicación del plan y se desglosan como sigue: ÁREAS DE RESERVA URBANA TURÍSTICA

RT-1a Al Nor-Poniente del área de aplicación, colinda al norte, Sur, Oriente y Poniente con propiedad del desarrollo turístico de Flamingos y al Sur-Poniente se extiende irregularmente sobre el sistema lagunar de “El Quelele” cubriendo una superficie de 22-76-94 has., del ejido de Bucerias, programada para su ocupación al largo plazo. RT-1b Al Norte del área de aplicación y al Poniente de la laguna “El Quelele” correspondiendo a las penínsulas que forman el sistema lagunar, con una superficie de 62-00-42 has., de las cuales se programa la ocupación a mediano plazo de 31-63-74 has., y a centro de distrito 30-36-68 has. RT-1c Al Norte del área de aplicación colindante con el área de amortiguamiento (M-2) de la carretera Federal Nº 200; al Sur con el área de protección de la laguna “El Quelele”; al Poniente con el área urbanizada turística de Flamingos (AT-1) y al Sur-Oriente con el área urbana (AU) de Mezcales; cubre una superficie de 50-46-21 has., para su ocupación a mediano plazo en el ejido de Jarretaderas. RT-1d Ocupa la parte central del área de aplicación, colinda al Norte con el área de protección de la laguna “El Quelele”, al Poniente con estero “El Chino”; al Sur con propiedad de Nuevo Vallarta; al Oriente con las áreas agrícolas (AA) entre Mezcales y Mezcalitos; abarca una superfice de 95-13-21 has. para su ocupación a largo plazo en el ejido de Jarretaderas.


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RT-1e Ocupa la parte central del área de aplicación; colinda al Norte con áreas agrícolas (AA) de Mezcalitos, y la reserva turística (RT-1d), al Sur con el acceso carretero Nº 1; al Poniente con el área urbanizada turística (AT-2) de Nuevo Vallarta y al Oriente con el área de amortiguamiento (M-3) de la carretera Nº 200; cubre una superficie de 46-05-86 has. para su ocupación a largo plazo en el ejido de Jarretaderas. RT-1f Ocupa la parte central Oriente del área de aplicación; colinda al Norte con el acceso Nº 1 a Nuevo Vallarta, al Sur con el campo de Golf de Pueblito Paraíso, al Poniente con áreas urbanizadas turísticas (AT-1) de Nuevo Vallarta y al Oriente con áreas de amortiguamiento (M-3) de la carretera Nº 200; con una superficie de 20-78-49 has. para su ocupación a corto plazo en el ejido de Jarretaderas. AN 8 m Cubre una superficie de 204-68-34 has. para su ocupación a corto plazo en el ejido de Valle de Banderas y Bucerias ÁREAS DE APROVECHAMIENTO AGRÍCOLA (AA)

Son las tierras agrícolas inmediatas al Oriente de la carretera Nº 200 que aparecen en el plan municipal de desarrollo urbano como (AA) y que el presente no modifica con la definición como áreas de reserva turística (RT) por tal motivo solo aparecen fuera del área de aplicación del plan. C) ÁREAS NATURALES DE PRESERVACIÓN ECOLÓGICA (ANp)

Son las áreas que por sus características serán preservadas en su estado natural, con objeto de mantener el equilibrio ambiental y por lo tanto deberá evitarse la urbanización, representando 218-26-65 has., que significan el 11.83 % del área total de aplicación. Las áreas que se localizan en el polígono de aplicación del Plan son: La laguna “El Quelele” y su sistema lagunar, las islas de “Boca de Tomates” los Esteros y canales de “El Chino” y la pequeña laguna en el acceso Nº 2 de Nuevo Vallarta. ANp-1 Corresponde a la laguna de “El Quelele” y su sistema lagunar al Norte del área de aplicación, representa 167-39-85 has., aproximadamente y su protección es indispensable dadas las afectaciones antrópicas que ha recibido. ANp-2 Esta área natural de preservación se ubica en el extremo Sur-Oriente del área de aplicación del plan, y corresponde a las islas que forman el delta de Río Ameca, conocidas como “Boca de Tomates” y cubren una superficie de 82-71-60 has. ANp-3 Esta área natural de preservación colinda con el acceso Nº 2 a Nuevo Vallarta y corresponde a una pequeña laguna de 3-96-97 has., que por sus características ecológicas requiere de protección.


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D) ÁREAS DE AMORTIGUAMIENTO (M)

Son las que fungen como separadoras entre las áreas rurales y urbanas, en éste caso inmediatas a la carretera Federal Nº 200, para este efecto se previene una franja de 100 m al lado Poniente, dicha franja parte del límite de 20.00 m de restricción para la vialidad y se permite su uso para comercio y servicios periféricos (CSP). En el plano E-3 de zonificación primaria cubren una superficie total de 27-03-44 has. y representa el 7.8 % del área total de aplicación del Plan Parcial. M-1 Área de amortiguamiento de 300.00 mts. de ancho; se ubica frente al desarrollo turístico de Flamingos, desde los límites del área urbana de Bucerias hasta Tondoroque, representa 14-81-28 has., para uso comercial y de servicios periféricos (CSP). M-2 Área de amortiguamiento de 100.00 mts. de ancho al lado Poniente de la carretera Nº 200, desde el límite de propiedad de Flamingos hasta el límite del área urbana de Mezcales, representa 1-93-86 has., para uso comercial y de servicios periféricos (CSP). M-3 Área de amortiguamiento de 100.00 mts. de ancho del lado Poniente de la carretera Nº 200 entre los accesos Nº 1 y Nº 2 a Nuevo Vallarta, representa 8-11-23 has., para uso comercial y de servicios turísticos. M-4 Área de amortiguamiento de 2-17-07 has., ubicada al Sur-Oriente del área de aplicación, colinda al Norte con el acceso carretero Nº 2; al Poniente con área natural de preservación (ANp-1), al Oriente con reserva urbana habitacional (RU-2), y al Sur con áreas de crecimiento urbano de la Jarretadera, para uso comercial y de servicios. E) ÁREAS DE PROTECCIÓN (AP)

Son las áreas requeridas para la regulación y control de los cauces y escurrimientos naturales de ríos y arroyos, normadas por la Comisión Nacional del Agua C.N.A., las áreas de derecho de paso de carreteras de la Secretaría de Comunicaciones y Transportes S.C.T., las áreas de protección a las líneas de electricidad, teléfono y telégrafos que pasan y/o suministran al centro turístico y a los poblados así como los derechos de paso de caminos y brechas a las zonas de aprovechamiento agrícola, pecuario y otros. En el área de aplicación del Plan confluyen prácticamente todos los derechos de paso mencionados, por tanto requieren áreas de protección a ambos lados, los derechos varían en su sección de acuerdo a su tipo, sin embargo para efectos de presentación de la zonificación primaria, se consideró una sección total de 100 m. y en el caso del lado poniente de la carretera interestatal una sección de 300 m. que predefine este Plan Parcial.


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III.4 ZONIFICACIÓN SECUNDARIA ( Ver Plano E-4) A) ESTRUCTURA URBANA

El adecuado ordenamiento de la estructura urbana parte de la necesidad de reforzar la organización de la trama vial existente y del esquema de zonificación propuesto, a fin de asegurar un flujo vehicular ágil y seguro, así como la adecuada vinculación de las áreas urbanas actuales con las de futuro crecimiento del centro turístico. El esquema de ordenamiento urbano está organizado en grandes unidades territoriales jerarquizadas de acuerdo a los movimientos conocidos del mercado inmobiliario. Dichas unidades territoriales deberán ser servidas por núcleos de equipamiento, comercio y servicios sujetos a los proyectos turísticos futuros, que adicionalmente provocarán la concentración de nuevos flujos vehiculares que exigen ser normados y previstos. El dimensionamiento de éstas unidades territoriales estará sustentado por los proyectos urbanísticos o planes maestros de inversión con la adecuación a las características de la estructura urbana de Nuevo Vallarta y Flamingos. Sin embargo se proponen 4 unidades barriales (CB) para atender a 5,000 hab. c/u y con un centro de distrito, las unidades que componen este sistema de ordenamiento, el número de habitantes que las conforman y los núcleos de equipamiento correspondientes parten de las normas de la SEDESOL que cruzadas con la información de los requerimientos turísticos recabados en campo, permitió establecer un criterio de dotación. CB Centro Barrial “1”. Se localiza en el acceso principal a Flamingos el área que reconoce a dicho Centro Barrial es de 4-92-39 has., y sirve de equipamiento para los turistas y residentes de Flamingos. CB Centro Barrial “2”. Se localiza al ingreso del hotel Pueblito Paraíso. El área que reconoce a dicho Centro Comercial es de 28 hectáreas y sirve de equipamiento para los turistas y residentes de Nuevo Vallarta. CB Centro Barrial “3”. Se localiza en el ingreso al desarrollo Mayan Palace, el área prevista es de 5-20-53 has y servirá de equipamiento para los turistas y residentes del desarrollo. UNIDADES TERRITORIALES, CON POBLACIÓN SERVIDA SEGÚN SEDESOL. CU= Centro de Población de 678,591 hab.(ciudad) - No se requiere SU= Subcentro urbano de 125,000 hab. c/u. - No se requiere CD= Centro de Distrito de 25,000 hab. c/u. = 1 para 50,000 hab. CB= Unidades barriales de 5,000 hab. c/u. = 3 centros barriales


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B) USOS DEL SUELO HABITACIONAL TURÍSTICO

Es el uso señalado para las actividades que son propias y complementarias a dicha función como, por ejemplo, la recreación, el comercio diario y los servicios turísticos de primera necesidad. Por su tipo se dividen en: Vivienda Unifamiliar Turística. (VU) Habitación en Condominio Horizontal. (CH) Habitación en Condominio Vertical. (CV) Hotel y Cond-hoteles de Gran Turismo, 5 o 4 estrellas. (H) USO SERVICIOS PERIFÉRICOS (CSP)

Los usos comerciales y de servicios periféricos (CSP) se ubican inmediatos a la carretera Federal Nº 200 en una franja de 100 m y corresponden a los frentes de Flamingos, área de amortiguamiento (AN 8 m) y el frente de los dos ingresos a Nuevo Vallarta. Los usos comerciales permitidos serán todos aquellos cuyos productos sean de uso deméstico, artículos propios de la recreación turística, alimentos y bebidas. El uso de servicios periféricos se refiere a los locales propios para reparación, limpieza y acondicionamiento de vehículos. En esta franja se admiten los servicios turísticos como restaurantes, bares, cafés, salones de belleza, boutiques, tiendas de artesanías, etc., también admiten servicios profesionales tales como oficinas, despachos, consultorios, clínicas, etc. La imagen urbana de las construcciones deberá ajustarse a las normas que establece el presente plan parcial. En virtud de que no existe un reglamento de anuncios para el municipio de Bahía de Banderas, se propone admitir los ejecutables solo dentro de las propiedades a distancias no menores de 50 m uno del otro; para los denominativos restringir su tamaño a 2 m² de superficie máxima y limitar su número a uno por negocio, prohibir los anuncios indicativos y fijos en la vía pública así como los electónicos y la propaganda que se pretenda instalar en los árboles y el mobiliario urbano. El uso de ésta franja quedará sujeto a la factibilidad de servicios públicos, a la compatibilidad específica entre unos y otros al conocimiento en detalle de los giros comerciales solicitados, por tanto podrán presentarse en las tres etapas de desarrollo.


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USO MIXTO

Es aquel en que el uso habitacional coexiste con otros usos que le son compatibles de acuerdo con los criterios de Desarrollo Urbano mencionados en el apartado de compatibilidad de uso de suelo, los cuales establecen los criterios normativos para la distribución de usos del suelo por zonas, y localización; servirá por tanto para las autorizaciones de cambio de uso del suelo para toda el área de aplicación del plan. Las áreas previstas para éstos usos son las áreas urbanas (AU), la vialidad interestatal, y en particular el centro de distrito (CD), los 3 centros de barrio propuestos (CB), en el área de equipamiento regional EQ-R y las áreas previstas para comercio y servicios periféricos (CSP). USO INDUSTRIAL

Es el uso señalado para las instalaciones dedicadas a la transformación de materias primas y elaboración de productos. Las áreas ratificadas para éstos fines son: las bloqueras ubicadas en el ingreso Nº 1 a Flamingos y en el ingreso Nº 2 de Nuevo Vallarta y los propios de la industria de la construcción que tienen un carácter temporal en los desarrollos y continuo en los “Megaproyectos” éstas últimas no se expresan gráficamente en el plano E-4 para no confundirlas con su uso predominante. USO DE EQUIPAMIENTO REGIONAL (EQ-R)

Al corto plazo se previene un área de 8-13-38 has. Inmediata al acceso Nº 1 de Nuevo Vallarta para uso de equipamiento regional (EQ-R). El equipamiento regional propuesto se refiere a la construcción de una terminal de transporte público y taxis a la construcción de una pequeña terminal de carga y transporte equipada con una abarrotera que tenga por objeto cubrir las demandas de los desarrollos turísticos. Este uso se refiere a las instalaciones privadas dedicadas al almacenamiento de grandes cantidades de productos que requieren condiciones urbanas especiales que faciliten su carga, descarga y transporte, así como todos los servicios carreteros inherentes al transporte de mercancías, previstos para la localidad de Mezcales en su Plan de Desarrollo. A este uso corresponde también las terminales de autobuses foráneas y los mercados de abastos, la primera está propuesta en los terrenos Norte del acceso Nº 1 a Nuevo Vallarta y la carretera Nº 200 y dispone un área de reserva urbana para cubrir la demanda de los habitantes y empleados de los desarrollos, ya que presenta las condiciones requeridas por la normatividad de la SEDESOL que para este efecto propone una superficie mínima de 10-10-00 has.


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C) DESTINOS DEL SUELO VIALIDAD INTERESTATAL (VE)

Se define como la vía carretera que llega o sale de otros sitios de la región o estados que permite el enlace entre las distintas localidades, para el caso que nos ocupa la representa la carretera Nº 200 Tepic-Puerto Vallarta. La reciente ampliación de la carretera Nº 200 en su tramo Cruz de Huanacaxtle puente del Río Ameca y que termina en Puerto Vallarta, reporta amplios beneficios para los transportistas y especialmente para los habitantes y turistas de Bahía de Banderas, los efectos positivos son evidentes y resultaban necesarios para el mejor funcionamiento de la vialidad y el transporte interno y fundamentales para el desarrollo turístico de la población. VIALIDADES INTERURBANAS PROPUESTAS (VIUP)

Esta vialidad está propuesta a partir de las vías de penetración actuales a Nuevo Vallarta y a las brechas existentes en las áreas rústicas su objetivo es el de acceder y delimitar las áreas de reserva urbana turísticas. VIUP-1.- Esta vía parte del acceso Nº 1 de Nuevo Vallarta (VIU-1) termina en la vialidad principal que une a Nuevo Vallarta con Flamingos (VC-1); tiene una sección propuesta de 35.00 m correspondiendo a 2 arroyos vehiculares de 9.80 m cada uno, un camellon central para infraestructura de 8.40 m y banquetas de 4.00 m, dejando 1.00 m para el paso de infraestructura y áreas verdes y 3.00 m para el paso peatonal con una longitud de proyecto de 2,750 km.,en su extremo Nor-poniente se requiere un puente vehicular (PU-1) a efecto de cruzar el estero y comunicarse con la vía colectora (VC-1), que conecta los desarrollos turísticos. VIUP-2.- Esta vía parte de Mezcales en dirección Norte-Sur conectándose con el acceso Nº 1 a Nuevo Vallarta (VIU-1) cruzando la VIUP-1, por ser interurbana tiene una sección de 35.00 m con las especificaciones descritas y longitud de proyecto de 2,017 m. VIUP-3.- La tercera vía interurbana propuesta vincula los campos de golf de Flamingos y Nuevo Vallarta con una sección de 35.00 m y una longitud de proyecto de 2,550 m su dirección Norponiente-Suroriente la hace paralela a la vía principal actual (VC-1) que une los dos desarrollos turísticos, aliviando su tráfico, su trazo corresponderá a los límites de propiedad ejidal y privada entre los ejidos de Bucerias y Jarretaderas que colindan con los desarrollos de Nuevo Vallarta y Flamingos.


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IN TERURBAN A

BANQUETA JARDIN JARDIN

VIUP

BANQUETA

Las tres vialidades interurbanas están a su vez interconectadas con la vialidad primaria lo que permite la comunicación de cualquier punto de destino con los puntos de origen en las zonas habitacionales turísticas. V IALIDADES COLECTORAS PRIMARIAS PROPUESTAS (VCP)

La vialidad primaria es aquella que se interconecta con la interurbana y permite el acceso a las villas, cotos, centro de distrito y de barrio donde se ubicarán el comercio semanal, diario y los servicios inmediatos. VCP-1.- Esta vía colectora parte del acceso Nº 1 a Nuevo Vallarta y con dirección Norponiente-Sur-oriente se vincula con el acceso Nº 2 de Nuevo Vallarta, corriendo paralelamente a la carretera Nº 200, se plantea sobre el camino de terraceria existente y tiene la posibilidad de vincular Jarretadera con Mezcalitos e inclusive continuarse hasta Mezcales; está propuesta con una sección total de 27.00 m, correspondiendo a dos arroyos vehiculares de 7.00 m c/u, un camellon central de 6.00 m para infraestructura, y banquetas de 3.50 m c/u dejando 2.00 m para áreas verdes y 1.50 m para paso peatonal; su longitud total de proyecto alcanza 1,360 m que, de continuarse cruzará los accesos 1 y 2 de Nuevo Vallarta. VCP-3.- Para resolver las áreas de reserva turística deberán establecerse vías primarias de 27.00 m, y locales tipo “A” ó “B”, correspondiendo a la primera una sección total de 16.00 m con un arroyo de 9.00 m y banquetas de 3.50 m, dejando 2.00 m para áreas verdes y 1.50 m para el paso peatonal; en el caso de las vías locales tipo “B”, tendrán una sección total de 11.00 m, dejando 7.00 m de arroyo y 2.00 m de banquetas de acuerdo al proyecto.


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JARDINBAN QUETA

LOCAL " A "

JARDIN BAN QUETA

De la vialidad secundaria depende la vialidad local que es aquella que permite el acceso a los inmuebles, y que por tanto representa los tramos más pequeños en sección y distancia. Todas las vialidades llevarán machuelo integral de concreto, con superficies de rodamiento preferentemente adoquinadas, infraestructura subterránea, vegetación propia de la zona y el mismo modelo de nomenclatura utilizada en Nuevo Vallarta.

BAN Q U ETA JARD IN

V IALID AD CO LECTO RA PRIM ARIAV CP

JARD IN BAN Q U ETA


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INFRAESTRUCTURA

(DRENAJE, ALUMBRADO, ELECTRICIDAD, TELEFONÍA Y PAVIMENTOS) AGUA POTABLE

Para abatir los déficits de servicios y la protesta de los residentes por este rubro, son detectables como zonas prioritarias de atención por mayoría de población, las villas de Nuevo Vallarta y Flamingos con ocupación permanente y los hoteles y condominios en operación. En el caso de las áreas de reserva urbana turística son prioritarias las previstas al corto plazo que requieren los proyectos ejecutivos y permisos correspondientes para la construcción de fuentes de abastecimiento y líneas de conducción. Las áreas de reserva al mediano y largo plazo tienen un carácter secundario acorde a las etapas de desarrollo previstas, sin embargo pueden modificar su prioridad si se presentan promotores que tengan garantizadas las inversiones en dichas zonas y que por lo tanto requieren la construcción de su sistema de agua potable. DRENAJE

De acuerdo con el diagnóstico resultante de la investigación de campo es muy importante vigilar la operación de los cárcamos de bombeo del sistema de alcantarillado sanitario e instalar las líneas nuevas que se requieran para cubrir con calidad el 100% del servicio. Si proyectamos al año 2020 ésta misma tendencia resulta que la mayoría de las líneas de conducción presentarán problemas de operación por su edad y que tendrían que reponerse con carácter de urgencia; por lo anterior, se recomienda programar su reposición oportuna y atender cumplidamente las tareas de mantenimiento a fin de evitar acumular un rezago histórico que sea inaccesible para la administración de NUVASA.

BANQUETA

LOCAL " B "


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El déficit de calidad de suministro general contra el déficit de calidad del servicio al detalle, es decir por número de usuarios presenta diferencias, evidenciando el hecho de que el servicio de alcantarillado sanitario no sigue un patrón de dotación uniforme sino discontinuo como producto de las temporadas y afluencia turística, para este efecto es indispensable aplicar políticas más completas y criterios de dotación más ambiciosos así como establecer un programa de mejoramiento del servicio que abata los déficits dispersos que se presentan. ELECTRIFICACIÓN

Proyectando los requerimientos para al año 2020, se requiere dotar del servicio eléctrico a más de 41,000 cuartos que representan aproximadamente a 82,000 usuarios en Nuevo Vallarta y Flamingos y para las áreas de reserva será requerida la dotación para 39,500 cuartos que significan 79,000 usuarios. Los análisis en el diagnóstico nos muestran que la C.F.E. otorga servicio a todos los inmuebles con visión de largo plazo lo que establece la garantía de dotación a los nuevos desarrollos con la misma eficiencia y calidad. Esta tendencia de calidad nacional ha sido adoptada con éxito en los centros turísticos que han observado los planes de desarrollo, por lo que resulta adecuado solo recomendar a la C.F.E. la prevención de suministro para las áreas de reserva urbana y el apego al presente Plan de Desarrollo Urbano. ALUMBRADO PUBLICO

La situación descrita en el diagnóstico del alumbrado público que reporta un tipo de luminarias con tendencia a fallar por su edad, exigirá la reposición de focos o mantenimiento oportuno, que eviten los problemas de alumbrado no cubiertos, por lo que es indispensable instrumentar acciones inmediatas que permitan la adquisición y dotación de focos, balastros, fotoceldas y otras piezas eléctricas que haga posible evitar el déficit acumulativo por edad de luminarias. Para otorgar un servicio acorde a la demanda creciente de la población turística, al número de luminarias y el tamaño de los desarrollos, es necesario establecer un programa integral de alumbrado público que incorpore tecnológica cibernética a la administración y control del sistema; y paralelamente capacitar al personal en las labores de gabinete y campo para operar el programa.


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PAVIMENTOS

Las deficiencias observadas en el diagnóstico con respecto a los sistemas de agua potable y alcantarillado tienen un claro reflejo en las condiciones físicas de los pavimentos de los desarrollos, por otro lado, la falta de planeación estratégica en la pavimentación, revestimientos y bacheo detectada, exige la puesta en marcha de programas de pavimentación debidamente concertados entre el estado, el municipio, y la iniciativa privada que compartan los mismos objetivos y fundamentalmente que se ajusten a las especificaciones técnicas y proyectos de construcción más adecuadas a las características del suelo y subsuelo; de capital importancia es el hecho de que los programas normales de pavimentación se apeguen al Plan de Desarrollo Urbano con el fin de impulsar la estructuración de la vialidad propuesta y posibilitar un sistema vial que permita prevenir las demandas del tráfico urbano en beneficio de los desarrollos turísticos. Para este efecto, es necesario instrumentar un programa de pavimentación integral que resuelva los problemas de la infraestructura subyacente, que sea acorde a la jerarquía vial y a su volumen y tipo de tráfico. De los datos obtenidos del diagnóstico, se infiere que aproximadamente se requiere repavimentar el 30% de la vialidad existente considerada como vialidad deficitaria por su superficie de rodamiento. TELEFONÍA

Al igual que el servicio de electrificación, Teléfonos de México tiene un superávit en el área urbana actual y planes de ampliación hasta 10,000 líneas, por lo que solo se recomienda también la previsión de proyectar las áreas de reserva turística con el fin de cubrir la demanda de 17,760 usuarios que ocuparán las 545-23-70 has., de reserva urbana en el transcurso de los próximos 20 años, lo que puede traducirse en un promedio de 3,500 usuarios potenciales. EQUIPAMIENTO URBANO

En el diagnóstico se confrontó el equipamiento existente contra las normas establecidas por la SEDESOL y los criterios propios de los desarrollos turísticos, obteniendo tanto los déficits y superávits actuales, como los requerimientos para los próximos 20 años. Del resumen de este estudio se estima que el centro turístico deberá contar con 6-99-24 has. de suelo urbano con servicios para abatir los déficits existentes y cubrir la demanda de suelo para equipamiento al año 2002 (corto plazo); que para el año 2005, (mediano plazo) requiere en total de 9-92-14 has., y que para el año 2020 (Largo Plazo) se completará un total de 57-05-98 has., en total; ésta prevención será para cubrir los requerimientos de suelo destinado a la construcción de inmuebles para la Educación, Cultura, Salud, Asistencia Social, Comercio, Abasto, Comunicaciones, Transporte, Recreación, Deporte, Administración Pública y Servicios Urbanos.


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De los componentes mencionados el relativo a las áreas de Equipamiento para Recreación Pública representa, aproximadamente 22-98-65 has., por lo que el proyecto del Parque Urbano en el acceso Nº 2 y la prevención de 17-60-56 has., para éste destino, adquiere relevancia. A continuación en forma de tabla se presentan los requerimientos de suelo para el centro turístico.

NUEVO VALLARTA Y FLAMINGOS Cuantificaciones

ZONIFICACIÓN SECUNDARIA EQ-1 44400 m² Flamingos EQ-2 16358 m² Flamingos EQ-3 9720 m² Flamingos EQ-4 25035 m² Nuevo Vallarta EQ-5 50751 m² Jarretaderas EQ-6 125305 m² Jarretaderas EQ-7 70482 m² Mezcalitos 342051 m² CD 228547 m² 570598 m²

MEDIO AMBIENTE CAUCES DE ESTEROS Y/O CUERPOS DE AGUA

Con respecto a los cauces de los esteros y cuerpos de agua en la zona, además de las políticas de conservación y protección, el plan propone el desasolve del tramo de Nuevo Vallarta que representa un promedio de 3.5 a 4 kms., según el proyecto específico que se realice para el efecto. Para el mismo tramo y la laguna de”El Quelele”, es indispensable efectuar acciones de limpieza, saneamiento y control de la contaminación bajo un programa de mantenimiento de sus márgenes. También resulta importante reforzar sus funciones recreativas y su calidad paisajística mediante la promoción de paseos y recorridos turísticos. Con respecto a las zonas inundables que corresponden al delta del Río Ameca (Boca de Tomates) y sus márgenes inmediatos, los cuales se encuentran colindando al desarrollo turístico del Mayan Palace, el plan propone la vigilancia de la construcción y el rescate de las áreas sin vocación constructiva para traducirlas en zonas de preservación, para este efecto deberá aprobarse y aplicar el Plan de Ordenamiento Ecológico de Boca de Tomates.


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Con relación al canal que cruza el límite de Nuevo Vallarta de Sur-Poniente a Nor−Oriente para incorporarse al sistema lagunar del Quelele, se observó en el diagnóstico que se han adoptado diferentes soluciones en su trayecto, pasando de corriente libre a encauzamiento entubado, canalización y paso superficial. En virtud de lo anterior es indispensable efectuar un estudio integral del canal que además recibe a su paso aportaciones pluviales importantes que modifican su caudal. En el caso del sistema lagunar “El Quelele”, que se localiza al Poniente de Flamingos, sujeto a la aplicación de políticas de conservación y protección, se propone un programa integral de rescate ecológico de las lagunas, en virtud de su indiscutible función hidrológica y del indiscriminado mal uso que la población ha hecho de las mismas. El programa en cuestión debe considerar primero un estudio de acciones inmediatas a realizar para evitar el riesgo de su extinción, de forma paralela iniciar la revisión jurídica de las “Propiedades colindantes al suelo federal”, los criterios de usos del suelo en las concesiones, el plan de manejo ecológico y fundamentalmente la revisión y cambios en las corresponsabilidades sectoriales que favorezcan la reversión de las tendencias negativas que se manifiestan. En relación a los escurrimientos pluviales de la sierra de Vallejo que alimentan a la laguna de”El Quelele deberán realizarse los proyectos ejecutivos de canalización, dando preferencia a los dos que modificaron su cauce natural por la construcción de la carretera Nº 200 y que hoy representan un asunto por atender al detalle. DENSIDADES DE POBLACIÓN POR ETAPAS DE DESARROLLO

El modelo de densidad de población por etapas de desarrollo esta ajustado a los períodos del gobierno municipal y estatal y partió de un hecho consumado; Nuevo Vallarta y Flamingos tienen hoy una superficie de 1007 has. y de la propuesta de incorporar 866 has. más del área de aplicación, redondeando en 1973 has. CORTO PLAZO

Del establecimiento de políticas de promoción de suelo urbano para el desarrollo turístico resulta que al corto plazo, es decir para el año 2002. habrá en Nuevo Vallarta y Flamingos. 22,141 habitantes* lo que determina una densidad bruta de 15 hab.* / ha. (*) Suma de: Habitantes Residentes (43%) con población visitante (57%).


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MEDIANO PLAZO

Con las mismas bases del Plan Municipal de Desarrollo Urbano y manteniendo la tasa anual de crecimiento promedio fija del año 2002 se tendrían para el año 2005 un total de 31,416 habitantes para una superficie total de 1,007has., obteniendo así una densidad bruta de 31 hab. /ha. LARGO PLAZO

El modelo matemático de incrementos poblacionales y las políticas de crecimiento y densificación mencionadas , nos arrojaría para el año 2020 un total de 354,000 habitantes* contra una superficie urbana bruta de 1,973 has., a fin de obtener los 40 unidades / ha. y cumplir así la meta de densidad de población prevista por el plan, que en total alcanzarían los 180 hab/ha. de densidad bruta. D) MODALIDADES DE UTILIZACIÓN DE SUELO

Para el uso habitacional turístico se estableció como parte de las modalidades de utilización del suelo, las claves y tipo de densidad siguientes:

CLAVE TIPO DENSIDAD VU Vivienda Unifamiliar Unifamiliar densidad muy baja CH Condominio Horizontal Multifamiliar densidad baja CV Condominio Vertical Multifamiliar densidad media H Hotel Condotel Multifamiliar densidad alta

PN Pueblo Náutico Multifamiliar densidad alta LA Lotes Atípicos Multifamiliar densidad muy alta RT Reserva Turística Densidad muy baja

DENSIDAD

Las densidades netas ó máximas de vivienda, cuarto (sencillo, doble, suite, junior suite y master suite) o condominio (horizontal, vertical) son: (34) VU Vivienda Unifamiliar 20 (viv/ha.) CH Condominio Horizontal 40 (Cond/Ha.) CV Condominio Vertical 120 (Cond/Ha.) H Hotel, Condotel 1 Cuarto p/c 43 m² de terreno ó 120 cond./ha. LA Lotes Atípicos 1 Cuarto. o suite p/c 43 m² de terreno PN Pueblo Náutico 1 condominio p/c 88 m² de terreno (Comercio) PN Pueblo Náutico 1 Cuarto o suite p/c 43 m² de terreno (cond. Vert.) RT Uso Mixto Habitacional Turístico 40 (un/ha)

(*) Suma de: Habitantes Residentes (43%) con población visitante (57%). (34) CON EL OBJETO DE CLARIFICAR EL USO INDISTINTO QUE EL PLAN MUNICIPAL HACE DE LOS

CONCEPTOS, VIVIENDA, CUARTO Y UNIDAD SE ESPECIFICARON SUS VARIABLES EN LAS DENSIDADES NETAS, DEJANDO DEFINIDA COMO NORMA DE DENSIDAD BRUTA 40 UNIDADES POR HECTÁREA (UN/HA).


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COEFICIENTE DE OCUPACIÓN Y UTILIZACIÓN DEL SUELO

Los coeficientes de ocupación y utilización máximos del suelo son:

CLAVE USO HABITACIONAL TURÍSTICO C.O.S . C.U.S. VU Vivienda Unifamiliar = 0.40 = 0.80 CH Condominio Horizontal = 0.40 = 1.10 CV Condominio Vertical = 0.40 = 1.50 LA Lotes Atípicos = 0.60 = 4.80 PN Pueblo Náutico = 0.60 = 2.40 H Hotel, Condotel = 0.45 = 2.00 RT Reserva Turística = 0.10 = 0.40 E) COMPATIBILIDAD DE USOS DEL SUELO

La evaluación de la compatibilidad de los usos del suelo está traducida a tablas de consulta que fueron incluidas en nivel normativo de éste documento son resultado del análisis de las establecidas por el Plan Municipal de Desarrollo Urbano confrontadas con las de la SEDESOL para efecto de establecer un criterio uniforme en los dictámenes de compatibilidad urbanística del suelo y la base técnica en el otorgamiento de constancias y licencias de uso del suelo. El plan propone la definición de franjas de amortiguamiento entre los usos incompatibles existentes, que preferentemente serán dedicados a la forestación o a otros usos que mitiguen los contrastes de los usos incompatibles.

UBICACIÓN USO

HA

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UB

LIC

O

Desarrollo Flamingos AT C P I I I I

Desarrollo Nuevo Vallarta –costa- AT C P I I I C

Desarrollo Nuevo Vallarta –canales- AT P C I I I I

Estero El Quelele AP I I I I P I

Reserva Turística RT P C I C C C

Area de Amortiguamiento AM C I I C C I

RT= Reserva Turística AT= Área Turística P= Predominante C= Compatible I= Incompatible


121

El concepto de zonificación se ha desarrollado para resolver los conflictos generados en el manejo del suelo, ya que diversos sectores productivos requieren del suelo para sus proyectos pero con objetivos diferentes.

Se tomaron cinco criterios para zonificar las áreas:

a) Áreas con eliminación total de la vegetación natural por actividades

antrópicas, que puedan tener aptitud para el uso urbano y por tanto admiten desarrollos “duros” o de alta densidad.

b) Áreas con menor impacto antropogénico que admiten desarrollos

“blandos” o de media densidad.

c) Áreas con manglar, majahual y vegetación riparia en buen estado de conservación

d) Uso potencial del área y,

e) Usos deseables en el sitio

Se estudiaron las dimensiones del área a proteger, sus características y objetivos de manejo, que aunado a los criterios de zonificación, permitieron subdividir su superficie en tres tipos de zonas: de conservación, de uso público y de reserva urbana con acciones de restauración del medio ambiente. F) CONCEPTOS BÁSICOS DEL DISEÑO ARQUITECTÓNICO Y LA

CONSTRUCCIÓN

Se entiende que la estructura urbana en su sentido más general, es el soporte material de todas las actividades del hombre y que cada uno de sus elementos puede identificarse por la función que le corresponde, la calle, la plaza, la casa, el jardín, etc. Corresponde en este apartado establecer los conceptos básicos de diseño arquitectónico y construcción de los inmuebles como extensión y manifestación concreta de la estructura urbana y su imagen, éstos conceptos son resultado de la investigación de campo efectuada a las construcciones existentes en los desarrollos y a la revisión de los reglamentos internos de los mismos. En apego a los arts. 196, 197, 198 de la Ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit se dispone los siguiente:


122

• El primer concepto lo constituye la necesidad de que los proyectos arquitectónicos sean resultado de un cuidadoso estudio de pertinencia, es decir de identidad con el sitio, para este efecto deberán utilizarse formas y espacios característicos de la arquitectura mexicana integradas al paisaje natural y a las condiciones físicas de los terrenos.

• El segundo concepto se refiere a la congruencia, es decir al uso preferente

de los materiales naturales de la región y también al uso preferente de los procedimientos y sistemas constructivos de la misma.

• El tercer concepto se enfoca a la calidad del diseño y la construcción, si

bien es cierto que la imitación “garantiza” la homogeneidad y es ineludible cuando se construye bajo las mismas reglas, éstas no pretenden anular la creatividad sino servir de pauta para fortalecer las raíces culturales de la arquitectura mexicana en el sitio que nos ocupa.

• En cuanto a la tipología de la construcción, en los muros deberán

predominar los macizos sobre los vanos, las texturas rústicas, los abultados y enmarcados de puertas y ventanas, el color blanco como regente con colores armonizados y contrastados en los tonos que admite la teoría del color y sus combinaciones.

• Con respecto a la construcción de las cubiertas de inmuebles hasta con 4

pisos de altura, deberán predominar los techos inclinados en el 70% de las superficies; las cubiertas serán terminadas con teja roja y las planas llevarán pretiles con remates o repizones que eviten el deterioro de los muros por humedad.

En el caso de edificios mayores de 4 pisos se buscará la incorporación de volados o aleros con pendientes propias de las cubiertas inclinadas que predominen en las fachadas, así como la construcción de cubiertas inclinadas sobre las terrazas con el fin de evitar que una sola línea horizontal corone la superficie total de los muros de las fachadas.

• En el caso de la tipología de la construcción de los pisos, se buscarán diseños geométricos y ornamentales que presenten la combinación de diferentes materiales, texturas y colores, buscando la predominancia del barro natural y la piedra en las áreas recreativas, terrazas y de tránsito al aire libre. Los pisos interiores además de corresponder al uso del espacio al que estén destinados, deberán armonizar con los anteriores, principalmente en las superficies donde hagan contacto. (35)

(35) PARA DETERMINAR LAS CARACTERÍSTICAS del Diseño y la Construcción se efectúo un “LEVANTAMIENTO”

FOTOGRÁFICO de todas las construcciones de la zona, definiendo su tipología predominante. (Documento Anexo al Plan).


123

• Se recomienda el uso de patios y/o jardines interiores que faciliten la ventilación cruzada de las habitaciones así como el énfasis en el diseño de escaleras pórticos de acceso, bóvedas y cúpulas en razón también a que son espacios característicos de la arquitectura mexicana, de igual manera se recomienda el diseño de espacios semicubiertos, aportalados o pergolados que además de tener funciones de distribución, recreación o estancia, promueven espacios sombreados y frescos muy propios a las características climatológicas del sitio.

• Para la siembra de los inmuebles es obligatorio respetar los cauces y

escurrimientos naturales que se presenten en los terrenos, el uso de especies vegetales nativas de la región y la adecuación al entorno y relieve natural.

• Se aplicarán las restricciones siguientes a las construcciones: (36)

1. Queda prohibido utilizar en las fachadas materiales reflejantes como

el “vidrio espejo”. 2. Dejar instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas y especiales

visibles desde el punto de vista de los peatones que hagan uso de las áreas públicas tales como calles, plazas, andadores, canales, playa, marina, etc. deberán por tanto, estar integradas y ocultas en las construcciones.

3. No se permite el uso de pinturas de aceite en los muros de las

fachadas, ni acabados falsos de piedra, ladrillos o similares cuya imitación sea obvia o burda a simple vista.

4. En el diseño de las instalaciones se buscará la adopción de

ecotécnicas que permitan el aprovechamiento de la energía solar, el reciclaje de las agua servidas y el ahorro del agua.

5. Se recomienda la instalación de llaves ahorradoras de agua para las

regaderas, lavamanos y grifos así como la instalación de inodoros con capacidad de 6 lts.; la construcción de pozos de absorción de las aguas pluviales y líneas para el riego de las áreas verdes para el caso de las demasías de los pozos.

6. No es recomendable el uso de aluminio natural (gris), acrílico y

plásticos en fachadas o áreas expuestas al interperismo.

7. Los reglamentos internos de colonos no podrán contravenir éstas disposiciones generales, las cuales entrarán en vigor el mismo día que el Plan Parcial.

(36) Las restricciones coinciden con los Reglamentos internos de Nuevo Vallarta y Flamingos vigente y en proyecto

respectivamente.


124

8. Los reglamentos internos deberán particularizar las limitaciones de dominio, servidumbres y características especiales de arquitectura y ornato de los desarrollos turísticos.

9. Los reglamentos internos deberán establecer las obligaciones de los

propietarios de inmuebles en materia de urbanidad y convivencia social.

10. Los reglamentos internos deberán establecer la estructura de la

organización de colonos, las obligaciones y derechos de sus miembros, así como los procedimientos, sanciones y recursos que acuerden, en estricto apego a la legislación mexicana. (37)

11. Los anuncios espectaculares solo se permiten dentro de las

propiedades y a no menos de 50 m de otro sobre la vialidad regional.

12. Los anuncios denominativos solo se permiten en el predio o fachada principal con una superficie máxima de 5 m².

13. Los anuncios electrónicos quedan prohibidos así como los que se

instalen en árboles o mobiliario urbano.

(37) EL REGLAMENTO INTERNO DE NUEVO VALLARTA, FUE ELABORADO SIMULTÁNEAMENTE AL PRESENTE PLAN Y CONFRONTADO CON EL PROYECTO DE REGLAMENTO INTERNO DE FLAMINGOS, POR LO QUE, DE APROBARSE SON CONGRUENTES ENTRE SÍ Y CON EL PLAN PARCIAL.


125

IV. Nivel Programático Este apartado registra los proyectos, obras, servicios y acciones que resultaron durante el análisis de los capítulos anteriores. Dichas propuestas se presentan en forma de tablas, las cuales contienen el nombre del subprograma y la acción a realizar, las prioridades se establecen con las letras A, B o C, según la importancia de las mismas, así como los organismos responsables de llevarlas al cabo. Su elaboración se sustenta en la hipótesis del crecimiento poblacional; como resultado de la promoción de ambos desarrollos. 01.- PLANEACION

MATRIZ PROGRAMÁTICA Y DE CORRESPONSABILIDAD SECTORIAL

RESPONSABLE

Nº

CO

NS

EC

. PROGRAMA URBANO SUBPROGRAMA URBANO

ACCION

PR

IOR

IDA

D

MP

IO.

ED

O.

FE

D.

DE

C.

PR

IV.

SO

C.

1 REVISIÓN Y APROBACIÓN DEL PLAN DE DESARROLLO URBANO DE MEZCALES.

A X X X X

2 REVISIÓN Y ACTUALIZACIÓN DEL PLAN DE DESARROLLO URBANO DE “LAS JARRETADERAS”

A X X X X

3 REVISIÓN Y APROBACIÓN DEL PLAN DE MANEJO ECOLÓGICO DE LA LAGUNA “EL QUELELE”

A X X X

4 DICTAMEN TÉCNICO DA CAPACIDAD DE SERVICIO DE INFRAESTRUCTURA

A X X X X X

5 ESTUDIO DE PROTECCIÓN CIVIL Y PREVENCIÓN DE RIESGOS POR FENÓMENOS SANITARIOS Y SOCIO-ORGANIZATIVOS EN NUEVO VALLARTA

A X X X X

6 APROBACIÓN Y APLICACIÓN DEL PLAN DE ORDENAMIENTO ECOLÓGICO DE “BOCA DE TOMATES”

B X X X

7 PROMOCIÓN DE PLANES PARCIALES DE URBANIZACIÓN DE LA RESERVA TURÍSTICA

C X X X X

02.- SUELO

8 DOTACIÓN DE SUELO URBANO PARA VIVIENDA MEDIA EN LA LOCALIDAD DE BUCERIAS

A X X X

9 DOTACIÓN DE SUELO PARA VIALIDAD EN LAS AREAS DE RESERVA TURISTICA

A X X X X X X

10 DOTACIÓN DE SUELO PARA EQUIPAMIENTO EN EL ÁREA DE RESERVA TURÍSTICA

A X X X X

11 DOTACIÓN DE SUELO PARA EQUIPAMIENTO EN EL ÁREA TURÍSTICA ACTUAL

B X x x X

12 DOTACIÓN DE SUELO PARA EQUIPAMIENTO EN EL ÁREA DE RESERVA TURÍSTICA

C X X x X X


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RESPONSABLE

Nº

CO

NS

EC


ACCION

PR

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IDA

D

MP

IO.

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O.

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D.

DE

C.

PR

IV.

SO

C.

03.- INFRAESTRUCTURA

AG UA PO TABLE

13 MEJORAMIENTO DE LA RED A X X

14 LIMPIEZA, AFORO Y PROTECCIÓN DE POZOS A X X

15 INCREMENTO DE CAPACIDAD EN LOS TANQUES C X X

16 INDEPENDIZACIÓN DE INFRAESTRUCTURA MEGAPROYECTO PARADISE VILLAGE

C X X X

17 INDEPENDIZACIÓN DE INFRAESTRUCTURA MEGAPROYECTO MAYAN PALACE

C X X X

18 AMPLIACIÓN DE REDES EN AREAS NUEVAS C X X X X X

19 CONTROL DE CONEXIONES CLANDESTINAS C X X X ALCANTARILLADO SANITARIO

20 MEJORAMIENTO DE LA RED A X X

21 REHABILITACIÓN DE CARCAMOS DE BOMBEO A X X

22 MEDIDAS CORRECTIVAS DE OPERACIÓN EN LA PLANTA DE TRATAMIENTO

A X X X X

23 INSTALACIÓN DE TRAMPAS DE GRASA EN LOS DESARROLLOS INMOBILIARIOS

A X X X X

24 CONSERVACIÓN Y MEJORAMIENTO DE LA INFRAESTRUCTURA EXISTENTE

A X X X X X

25 INSTALACIÓN Y CONEXIÓN DE NUEVAS DESCARGAS C X X

26 MANTENIMIENTO Y MEJORAMIENTO DE PLANTAS DE TRATAMIENTO

C X X X

27 INDEPENDIZACIÓN DE INFRAESTRUCTURA MEGAPROYECTO PARADISE VILLAGE

C X X X

28 INDEPENDIZACIÓN DE INFRAESTRUCTURA MEGAPROYECTO MAYAN PALACE

C X X X

29 AMPLIACIÓN DE REDES EN AREAS NUEVAS C X X X X X

30 CONTROL DE CONEXIONES CLANDESTINAS C X X X ALCANTARILLADO PLUVIAL

31 CONTROL DE CONEXIONES PLUVIALES CLANDESTINAS CON DRENAJE SANITARIO

A X X X X

32 MEJORAMIENTO Y MANTENIMIENTO DE LA RED A X X

33 ESTUDIO DE FACTIBILIDAD EN ZONAS INUNDABLES Y/O SIN ALCANTARILLADO PLUVIAL

B X X


127


RESPONSABLE

Nº

CO

NS

EC


ACCION

PR

IOR

IDA

D

MP

IO.

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O.

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D.

DE

C.

PR

IV.

SO

C.

ELECTRIFICACIO N

34 AMPLIACIÓN DE LA RED EN AREAS NUEVAS C X X X

ALUM BRADO PUBLICO

35 MEJORAMIENTO Y MANTENIMIENTO DE LUMINARIAS B X X

36 AMPLIACIÓN DE POSTES Y LUMINARIAS EN AREAS NUEVAS

C X X X X

04.- VIALIDAD

37 REPARACIÓN O CONSTRUCCIÓN DE MACHUELOS Y BANQUETAS DE LA VIALIDAD INTERURBANA

A X X X

38 MEJORAMIENTO Y/O REPAVIMENTACIÓN DE LA VIALIDAD INTERURBANA EXISTENTE

A X X X

39 SEMAFORIZACIÓN DE INGRESO NORTE A NUEVO VALLARTA

A X X X

40 REPARACIÓN O CONSTRUCCIÓN DE MACHUELOS Y BANQUETAS DE VIALIDAD COLECTORA PRIMARIA

A X X

41 MEJORAMIENTO Y/O REPAVIMENTACIÓN DE LA VIALIDAD PRIMARIA EXISTENTE

A X X

42 REPARACIÓN O CONSTRUCCIÓN DE MACHUELOS Y BAQUETAS EN VIALIDAD SECUNDARIA

A X X

43 MEJORAMIENTO Y/O REPAVIMENTACIÓN A X X

44 REPARACIÓN O CONSTRUCCIÓN DE MACHUELOS Y BANQUETAS EN VIALIDAD LOCAL

A X X

45 MEJORAMIENTO Y/O REPAVIMENTACIÓN DE VILLAS A X X

46 MEJORAMIENTO Y/O REPARACIÓN DE LA VIALIDAD PEATONAL (PUEBLITO NÁUTICO)

A X X

47 CONSTRUCCIÓN DE VIALIDAD INTERURBANA PONIENTE-ORIENTE AL LIMITE EJIDAL NORTE DE LA JARRETADERA (VIUP-1)

B X X X X

48 CONSTRUCCIÓN DE VIALIDAD INTERURBANA NUEVO VALLARTA-FLAMINGOS POR EL LIMITE ORIENTE NUEVO VALLARTA AL MARGEN DEL CANAL PLUVIAL (VIUP-3)

B X X X X

49 CONSTRUCCIÓN DE VIALIDAD COLECTORA PRIMARIA AL SUR DE MEZCALES CON VIALIDAD INTERURBANA MEZCALES-NUEVO VALLARTA (VCP-2)

B X X X

50 CONSTRUCCIÓN DE VIALIDAD COLECTORA PRIMARIA AL NORTE DE MEZCALES CON VIALIDAD INTERURBANA MEZCALES-NUEVO VALLARTA (VCP-3)

B X X X


128


RESPONSABLE

Nº

CO

NS

EC


ACCION

PR

IOR

IDA

D

MP

IO.

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O.

FE

D.

DE

C.

PR

IV.

SO

C.

51 PUENTE VEHICULAR SOBRE CANAL NAVEGABLE EN VIALIDAD INTERURBANA PONIENTE-ORIENTE AL LIMITE EJIDAL NORTE DE LA JARRETADERA (PV-1)

B X X X X

52 CONSTRUCCIÓN DE VIALIDAD INTERURBANA MEZCALES-NUEVO VALLARTA (VIUP-2)

C X X X X

53 CONSTRUCCIÓN DE VIALIDAD COLECTORA PRIMARIA MEZCALES-MEZCALITOS-JARRETADERAS (VCP-1)

C X X X X

05.- TRANSPORTE

54 PROYECTO Y CONSTRUCCIÓN DE TERMINAL DE AUTOBUSES URBANOS

A X X X X

55 ORDENAR, CONDICIONAR Y RESTRINGIR EL TRANSPORTE PESADO EN LAS VIALIDADES DE LOS DESARROLLO TURÍSTICOS

A X X X X

56 INSTRUMENTAR RUTAS INTERNAS TIPO “COMBI” B X X X

57 MODIFICACIÓN DE RUTAS URBANAS B X X X

06.- VIVIENDA

58 PROMOCIÓN DE VIVIENDA MEDIA Y POPULAR PARA EMPLEADOS DE LOS DESARROLLOS TURÍSTICOS

B X X X X X

59 MEJORAMIENTO DE VIVIENDA IRREGULAR EN EL INGRESO NORTE A NUEVO VALLARTA

B X X X

07.- EQUIPAMIENTO EDUCACIÓ N, CULTURA, AS ISTENCIA SO CIAL, CO M ERCIO , ABASTO , CO M UNICACIO NES, TRANSPO RTE, RECREACIÓ N, DEPO RTE, ADM INISTRACIÓ N PUBLICA Y SERVIC IO S URBANO S

60 CONSTRUCCIÓN DE MUSEO DE OCCIDENTE A X X X X X X

61 PROMOCIÓN DE CLÍNICA-HOSPITAL PRIVADA A X X X X X

62 CONSTRUCCIÓN DE ESCUELA PARTICULAR KINDER-PRIMARIA EN CENTRO DE BARRIO (4 UNIDADES)

B X X X X X

63 CONSTRUCCIÓN CENTRO DE CONVENCIONES EN NUEVO VALLARTA

B X X X X

64 ADQUISICIÓN DE FLOTILLA DE COMBIS B X X X

65 CONSTRUCCIÓN DE ABARROTERA REGIONAL C X X X

66 CONSTRUCCIÓN DE BODEGA REGIONAL C X X X

67 UNIDAD REMOTA DE LÍNEAS TELMEX –RESERVA TURÍSTICA-

C X X X X


129


RESPONSABLE

Nº

CO

NS

EC


ACCION

PR

IOR

IDA

D

MP

IO.

ED

O.

FE

D.

DE

C.

PR

IV.

SO

C.

68 CONSTRUCCIÓN DE DELEGACIÓN MUNICIPAL EN CENTRO DE DISTRITO

A X X X

69 CONSTRUCCION DE DEPARTAMENTOS DE POLICIA, BOMBEROS Y SALVAMENTO (CD)

A X X X

70 CONSTRUCCION DE CAPILLA A X X X X

71 CONSTRUCCION DE PLAZA CIVICA (CD) A X X X X

72 PARQUE URBANO (ACCESO SUR A NUEVO VALLARTA) B X X X X X

73 EQUIPAMIENTO DE OFICINAS EN DELEGACIÓN MUNICIPAL CD

B X X X

74 CONSTRUCCION OFICINAS DE CORREOS (CD) B X X X X

75 ZONA DE JUEGOS INFANTILES (CB) B X X X X

76 CANCHA DE USOS MÚLTIPLES EN PARQUE URBANO CD

C X X X

08.- IMAGEN URBANA

77 REHABILITACIÓN DE INMUEBLES EN PUEBLO NÁUTICO AREA DE PEINES, CAPITANIA DE PUERTO

A X X

78 PROGRAMA INTEGRAL DE REMOZAMIENTO EN EL ÁREA URBANA

A X X

79 MEJORAMIENTO DE OFICINAS NUVASA A X X

80 PRESERVAR Y REFORESTAR LAS ZONAS DE PROTECCIÓN DE CUERPOS DE AGUA Y VIALIDADES

A X X X X X X

09.- MEDIO AMBIENTE

81 CONSTRUCCIÓN DE PLANTA DE AGUAS NEGRAS PARA LA LOCALIDAD DE LA JARRETADERA

A X X X X X

82 CONSTRUCCIÓN DE PLANTA DE TRATAMIENTO DE AGUAS NEGRAS PARA LA LOCALIDAD DE MEZCALES

A X X X X X

83 DIFUSIÓN DE LA CULTURA ECOLÓGICA A X X X X X X

84 CAPACITACIÓN MUNICIPAL EN MATERIA DE DESARROLLO URBANO E IMPACTO AMBIENTAL

A X X X

85 PROTECCIÓN A ESCURRIMIENTOS NATURALES QUE ALIMENTAN LOS SISTEMAS LAGUNARES Y CANALES

A X X X X

86 CANALIZACIÓN A ESCURRIMIENTOS PLUVIALES DE LA SIERRA DE VALLEJO AL SISTEMA LAGUNAR DEL QUELELE

A X X X X

87 DESASOLVE Y DE CANALES NAVEGABLES A X X X X X

88 MANTENIMIENTO DE CANALES Y SUS MÁRGENES A X X X X

89 PROYECTO Y CONSTRUCCIÓN DE PLANTA DE TRATAMIENTO REGIONAL PARA LOS SÓLIDOS PELIGROSOS Y TÓXICOS

B X X X X X


130


RESPONSABLE

Nº

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NS

EC


ACCION

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IO.

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O.

FE

D.

DE

C.

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SO

C.

10.- ADMINISTRACIÓN DEL DESARROLLO URBANO

90 AJUSTE A LAS TARIFAS DE SERVICIOS A X X X

91 CRÉDITO Y FINANCIAMIENTO PARA EL DESARROLLO TURÍSTICO

A X X X X X

92 PROMOCIÓN DE PASEOS Y RECORRIDOS TURÍSTICOS

A X X X X X X

93 MUNICIPALIZACIÓN DE LOS DESARROLLOS B X X X X X

94 CONCESIÓN DE SERVICIOS MUNICIPALES C X X X X X X

95 ADMINISTRACIÓN DE LOS SERVICIOS MUNICIPALES C X X X

* El lo correspondiente a la responsabilidad del Municipio en cuanto al programa y subprograma urbano y acciones en el suelo, infraestructura, vialidad, transporte, vivienda, equipamiento, imagen urbana, medio ambiente y administración del desarrollo urbano el Ayuntamiento se hará cargo hasta recibir de conformidad como lo marca la ley los desarrollos turísticos de Nuevo Vallarta y Flamingos. El Sistema Nacional de Planeación establece 10 programas básicos o componentes del Desarrollo Urbano que se desglosan en subprogramas y acciones. Del Nivel Programático y Corresponsabilidad Sectorial del Plan Parcial define 95 proyectos, obras, servicios ó acciones de los cuales 50 ocupan la prioridad “A”; con prioridad “B” se señalan 22 y los 23 restantes con la prioridad “C”. Las acciones señaladas con prioridad “A” atienden fundamentalmente a los programas de planeación, mantenimiento de la vialidad mejoramiento de la imagen urbana el medio ambiente, la prevención del suelo para vialidad así como al equipamiento de atracción turística. Las acciones con prioridad “B” se enfocan a los programas de equipamiento, transporte, vivienda para empleados, a la segunda etapa de vialidad y a la municipalización de los desarrollos turísticos. Como prioridades “C” se registraron las acciones dirigidas a la independización de la infraestructura de los megaproyectos, equipamiento, continuidad de los programas señalados, concesión de servicios municipales y administración de los mismos. Con la priorización propuesta los consejos directivos de los desarrollos en coordinación con el ayuntamiento podrán elaborar sus programas operativos


131

anuales (P.O.A.), efectuar los proyectos ejecutivos, obtener los recursos financieros y poner en marcha el Plan Parcial. V. Nivel Instrumental En este nivel se concilian los instrumentos que permiten la puesta en marcha del Plan Parcial, aquí se registran los instrumentos jurídicos, administrativos y financieros que en su conjunto pueden promover el cumplimiento de los programas, objetivos y metas del Plan. El Ayuntamiento como entidad promotora del Desarrollo turístico en el municipio, es la entidad responsable de coordinar los esfuerzos entre los sectores público, privado y social, en las tareas previstas en los niveles de corresponsabilidad sectorial y estratégico. Los beneficiarios directos, por su parte coadyuvaron en la generación de acciones y vigilaran la planificación oportuna de los programas apoyándose en los instrumentos que de manera genérica o específica constituyen el plan. A partir de que el Plan Parcial se decrete, adquiere el carácter de interés público y por tanto es obligatorio para todos los propietarios o poseedores del suelo que determina el área de aplicación del Plan y de igual forma para las autoridades municipales, estatales y federales en sus ámbitos de competencia. Las consideraciones anteriores permiten concluir que no solo se requiere ejercer acciones normativas y de control del desarrollo urbano, sino también de promoción e instrumentación de nuevos proyectos, manteniendo un proceso continuo de planeación y estableciendo un sistema de evaluación permanente de los avances obtenidos. V.1 Instrumentos Administrativos Instrumentos de control, seguimiento y evaluación de acciones: El primer instrumento administrativo lo constituye el propio Plan Parcial, que permite al Ayuntamiento la elaboración de dictámenes técnicos, el otorgamiento de certificados de compatibilidad urbanística, de licencias de uso de suelo y construcción en estricto apego las leyes y reglamentos concomitantes. El Plan como instrumento administrativo permite a los colonos, empresarios y promotores encauzará las inversiones en los futuros proyectos inmobiliarios, así como también aprobar, validar, redirigir y cuestionar los proyectos inmobiliarios, con la certidumbre que otorga el conocimiento de las normas, restricciones y tolerancias que señala el documento.


132

Los reglamentos de colonos de Nuevo Vallarta y Flamingos son instrumentos administrativos complementarios al Plan Parcial que articulan las políticas de planeación y sustentan las disposiciones administrativas de las autoridades. El Plan debe estar sujeto a un proceso continuo de evaluación que permita corregir desviaciones, centrando las acciones en función de los objetivos; para lograrlo la Ley establece que los planes deben revisarse cada 6 meses y actualizarse cada 2 años por ley con objeto de adecuarlos a los indicadores de cambios. Para definir el sistema de evaluación es importante distinguir lo siguiente: 1.- La evaluación y en su caso actualización del Plan se refiere fundamentalmente a la pertinencia y actualidad de sus objetivos, políticas y metas; los planes solo podrán ser modificadas (38) cuando se observe una variación sustancial en las condiciones que le dieron origen; cuando se produzcan cambios en el aspecto financiero que los convierta en irrealizables o incosteables; cuando surjan técnicas diferentes que permitan una realización más económica y satisfactoria y/o cuando sobrevenga una causa que impida su ejecución. La ley aclara que “en ningún caso se deberá cancelar un plan de Desarrollo Urbano, sin que se apruebe, publique o registre uno nuevo”. 2.- Para contar con una identificación oportuna de las tendencias socioeconómicas del sector turístico en la región se debe dar seguimiento a la evaluación del mercado inmobiliario, con objeto de adecuar el plan de manera que se garantice el cumplimiento de sus objetivos y metas. 3.- El mecanismo de evaluación debe controlar el cumplimiento oportuno de las acciones propuestas tanto para las instituciones como para los ciudadanos. Los instrumentos de evaluación que se proponen para dar seguimiento al Plan Parcial de Desarrollo Urbano de Nuevo Vallarta y Flamingos son:

1.- Los consejos directivos de los colonos deben elaborar un programa operativo anual (P.O.A.), que integre las acciones y proyectos del sector público previstas en el Plan con el objeto de promover su cumplimiento.

2.- Los Comités Técnicos deben registrar los avances de los proyectos emprendidos en los desarrollos y participar con las autoridades en las visitas de inspección y control de la edificación.

3.- Cumplir y hacer cumplir lo establecido en los reglamentos internos y, en su caso promover los cambios que permitan consolidar su aplicación en las asambleas de colonos.


133

(38) Art. 60. del cap. III. De la evaluación, modificación y cancelación de los planes de desarrollo urbano de la L.A.H.D.U.E.N.

La asamblea de colonos de cada desarrollo y sus reglamentos internos constituyen sin duda los mejores instrumentos de participación ciudadana y de control, seguimiento y evaluación de las acciones a realizar. V.2 Instrumentos Financieros

El Estado y el municipio celebrarán convenios con la federación que fomenten la coordinación y la concertación de acciones e inversiones, mediante instrumentos financieros que influyan en el desarrollo regional y urbano, encauzados a la dotación dotando de infraestructura y equipamiento para las localidades de la zona, que permitan abatir el conflicto que existe en la definición de las prioridades de aplicación (por ejemplo, el caso de los recursos producidos por el impuesto al hospedaje). El fortalecimiento económico de la administración municipal es indispensable para instrumentar proyectos, “entendidos como propuestas de acción que implican la utilización de un conjunto determinado de recursos para el logro de resultados” tales como la posibilidad del municipalizar los servicios públicos de los desarrollos turísticos de Nuevo Vallarta y Flamingos, sin correr el riesgo de demeritar la calidad de los mismos. México ya no está en condiciones de que decisiones de inversión pública se tomen en función de quién o qué puede ejercer más presión, de quién lo solicite, de qué es lo que parece o se supone más adecuado o de qué es lo que resulta más barato o la más visible. Determinar la realización de obras, acciones y programas públicos a partir de cualquiera de éstos criterios, con un alto grado de subjetividad, implica que se ha elegido el camino de la improvisación, de la duplicidad de esfuerzos y, con ello, de un uso incorrecto de buena parte de los limitados recursos que se tienen. En sí, significa desaprovechar la oportunidad de avanzar hacia un desarrollo sustentado. Un marco estratégico de planeación, permite identificar hacia qué proyectos conviene asignar la inversión pública de manera prioritaria, por tanto se señalan los siguientes criterios de instrumentación financiera:

b) En materia de infraestructura y de servicios públicos, los proyectos no tienen como objetivo la construcción de la obra física en si misma, sino la solución de un problema que enfrenta la población, previamente definido y dimensionado, dicha solución, y no solo la construcción, hará que se generen beneficios sociales y económicos para los afectados.


134

c) Un proyecto solo debe ejecutarse cuando los resultados de los estudios hayan sido positivos, es decir cuando los beneficios superen a los costos.

d) Las técnicas de evaluación de proyectos pueden aportar elementos

sustanciales para que la administración pública cuente con mecanismos de información que le permitan alcanzar sus escasos recursos hacia los mejores proyectos.

e) Las técnicas de evaluación social de proyectos son útiles no sólo para a obras de infraestructura, sino también para elaborar normas y leyes, pues todas las disposiciones oficiales son fuente de costos y beneficios para la sociedad.

f) Los planes “Maestros” o “Integrales” deben desglosarse, para fines

de evaluación, en proyectos independientes, a efecto de no esconder proyectos malos en los buenos, o de realizar solo los que son rentables que en la mayoría de los casos, no alcanzan a compensar los costos de los que no lo son.

BANOBRAS, a través del Fideicomiso Centro de Estudios para la Preparación y Evaluación Socioeconómica de Proyectos (CEPEP), clasifica los proyectos de la siguiente manera: (39) 1.- Proyectos Independientes: Un proyecto es independiente de otro en el caso de que sus beneficios y costos no se modifican al ejecutarse o rechazarse un segundo proyecto. 2.- Proyectos Dependientes: Si al analizar dos proyectos los beneficios y costos del primero se ven influidos por la realización del segundo, éstos a su vez se pueden clasificar de la siguiente manera:

a) Complementarios: Como por ejemplo, una planta de tratamiento de aguas residuales y en una línea de conducción que permita “vender” el agua tratada para industria o “usarla” (evitar el gasto) para riego.

b) Sustitutos: Por ejemplo, para una misma ruta de

transporte se invierte en autobuses y taxis.

c) Proyectos mutuamente excluyentes: Por ejemplo, la construcción en un mismo terreno de un hotel o un hospital.


135

(39) FEDERALISMO Y DESARROLLO.: Evaluación de Proyectos de Inversión. BANOBRAS. AÑO 13 NUM. 70 OCT-

NOV-DIC. 2000.

En la actualidad los “mega proyectos” sean de inversión pública o privada normalmente obedecen a programas muy generales que no llegan a definir los proyectos individuales, escondiendo así proyectos malos o con rentabilidad negativa, detrás de los buenos o con rentabilidad positiva, por tanto ya es común que los valuadores de proyectos los separen a efecto de evitar los que no sean rentables. Los valuadores de proyectos de inversión operan en función de dos reglas básicas:

a) “Un beneficio no puede ser mayor al costo de obtenerlo por una vía alternativa”.

b) “El valor de un costo no puede ser mayor al costo de evitarlo

por una vía alternativa”. Seguramente casi nadie duda de la conveniencia de aplicar los criterios de la evaluación privada o financiera cuando hablamos de proyectos de las empresas privadas; sin embargo, cuando se trata de los recursos públicos constituye un severo error aplicar los mismos criterios. Esto es así porque al hablar de los recursos públicos lo cuestión de fondo es que se trata de alcanzar un mejoramiento de la riqueza o bienestar de la sociedad mexicana en su conjunto. En éste sentido, la única forma de disminuir el grado de incertidumbre respecto al resultado de invertir o no en un proyecto público, es a través de la aplicación de los principios de la evaluación social de proyectos. El procedimiento para hacer una correcta evaluación social de un proyecto consiste en identificar todas las actividades que serían afectadas por la ejecución del mismo y que generan efectos reales, siendo necesario cuantificarlos para saber si hay una ganancia o pérdida neta para los habitantes de la región del proyecto. Se considera que existen cuatro diferencias principales entre la evaluación privada y social de un proyecto: precios, efectos indirectos, externalidades y efectos tangibles. En términos generales la instrumentación, financiera del Plan (proyecto) tendrá efectos redistributivos de la riqueza de la comunidad en la región, debido a que se producirán excedentes de riqueza que tienen que parar en los bolsillos de alguien. Cuando se tiene un proyecto socialmente rentable, que redistribuye la riqueza a favor de los más pobres, no parece haber problemas en la decisión de ejecutarlos; lo mismo ocurre cuando un proyecto no rentable socialmente, favorece a la población económica y socialmente más fuerte.


136

Las controversias aparecen cuando un proyecto socialmente rentable beneficia directamente a los grupos más fuertes o poderosos dentro de una estructura social. Y es aún más complejo cuando un proyecto tiene poca rentabilidad social y beneficia directamente a un grupo marginal o pobre. Para concluir puede decirse sin duda, que los criterios con los que se decide el proyecto a realizar en las condiciones mencionadas son totalmente subjetivos; no obstante, es conveniente aclarar que la evaluación social de proyectos no hace distinción entre éstos grupos. V.3 Instrumentos Jurídicos

• Proyecto de Instrumentación de la Consulta Pública Una vez formulado el Plan Parcial de Desarrollo Urbano, el Consejo Consultivo Municipal, colaborará con el Ayuntamiento en la sección de Cabildo para acordar ser sometido a la consulta pública (Art. 52 inc. II LAHDUEN). El Consejo Consultivo coordinará el proceso de audiencias públicas, a fin de promover la participación ciudadana (Art. 52 inc. III LAHDUEN), el Consejo Consultivo contará con 20 días naturales para emitir sus observaciones, críticas y proposiciones; los ciudadanos, asociaciones y organizaciones contarán con 30 días a partir de la fecha de publicación en los estrados de la Presidencia Municipal (Art. 52 inc. IV LAHDUEN). De ser necesario, se practicarán las correcciones y se enviará a la Secretaria de Obras y Servicios Públicos; para que emita su dictamen de congruencia, remitiéndolo al Ayuntamiento y éste con la aprobación del Cabildo, lo turnará al Congreso para que se ordene su registro, publicación, inscripción y surta sus efectos de ley (Art. 52,53,55 y 56 LAHDUEN). El Art. 52 de la ley de Asentamientos Humanos y Desarrollo Urbano para el Estado de Nayarit establece que... “Para elaborar y aprobar los planes municipales de desarrollo urbano, de centros de población y los que de éstos se deriven... (refiriéndose entonces a los planes parciales)... se seguirá el procedimiento siguiente”. El procedimiento al que de la ley refiere se sintetiza en 8 pasos, y ha sido cuidadosamente estudiado por la Secretaria de Obras y Servicios Públicos del Estado, quien recomienda atender los siguientes esquemas: (40)

(40) EL DOCUMENTO TÉCNICO DEL PLAN PARCIAL PRESENTA DOS ESQUEMAS QUE DETALLAN EL PROCEDIMIENTO SIMPLIFICADO POR LA SOP.


137

a) Esquema general del procedimiento de elaboración y aprobación de un plan parcial.

AYUNTAMIENTO

SESION CABILDO

SOLICITUD INTERESADO

AYUNTAMIENTO

SESION CABILDO

ACUERDO

ORDENADO POR CABILDO

CONSULTA

AYUNTAMIENTO

SESION CABILDO

RESOLUCION

DEFINITIVA

AYUNTAMIENTO

SESION CABILDO

APROBACION

INTERESADO PROYECTO

SECRETARIA

DICTAMEN

CONGRUENCIA

CONGRESO APROBACION

PLAN PARCIAL

1

4

5

8

2

3

6

7

SI NO

SI NO

INICIO

AYUNTAMIENTO

SESION CABILDO


AYUNTAMIENTO

SESION CABILDO

ACUERDO


CONSULTA

AYUNTAMIENTO

SESION CABILDO

RESOLUCION

DEFINITIVA

AYUNTAMIENTO

SESION CABILDO

APROBACION

INTERESADO PROYECTO

SECRETARIA

DICTAMEN

CONGRUENCIA

CONGRESO APROBACION

PLAN PARCIAL

1

4

5

8

2

3

6

7

SI NO

SI NO

AYUNTAMIENTO

SESION CABILDO


AYUNTAMIENTO

SESION CABILDO

ACUERDO


CONSULTA

AYUNTAMIENTO

SESION CABILDO

RESOLUCION

DEFINITIVA

AYUNTAMIENTO

SESION CABILDO

APROBACION

INTERESADO PROYECTO

SECRETARIA

DICTAMEN

CONGRUENCIA

CONGRESO APROBACION

PUBLICA E INSCRIBE PLAN PARCIAL

1

4

5

8

2

3

6

7

SI NO

SI NO

INICIO


138

b) Esquema particular del procedimiento de elaboración y aprobación del plan parcial

MUNICIPIO (SESION DE CABILDO)

DEPENDENCIA DONDE SE TRAMITA:

SOLICITUD ESCRITA DEBIDAMENTE FUNDADA Y MOTIVADA

ART. 51 LAHDUN

SOLICITUD PARA ELABORAR EL SOLICITUD PARA ELABORAR EL PLANPLAN


DEPENDENCIA DONDE SE TRAMITA

RESOLUCION PR EVIA PARA ELABORAR EL PLAN PARCIAL

ART. 52 LAHDUN

ACUERDO DE ELABORACIONACUERDO DE ELABORACION

SI EXISTEN MODIFICACIONES COMO RESULTADO DE OBSERVACIONES O,

INCONVENIENTES PARA SU PUBLICACION

SI NO EXISTEN MODIFICACIONES COMO

RESULTADO DE OBSERVACIONES PARA SU APROBACION ENTONCES:

EL CONSEJO CONSULTICO MUNICIPAL, EN 20 DIAS NATURALES, EMITIRA SU OPINIONF. APROBACION

AL PUNTO D, NO INDICA TIEMPOE. MODIFICACIONES O

ADECUACIONES

POR ESCRITO DE LOS CIUDADANOS, ASOCIACIONES Y ORGANIZACIONES DE

VECINOS, EN UN PLAZO DE 30 DIAS A PARTIR DE LA PUBLIC ACION DEL DOCUMENTO, ANTE

EL AYUNTAMIENTO Y LA EMPR ESA PROMOVENTE

D. OBSERVACIONES, CRITICAS Y PROPOSICION ES

AUDIENCIAS PU BLICAS, SE CUMPLE CON LA PUBLICACION, DE 2 O 3 VECES MINIMO EN EL

TERMINO DE 7 DIAS DESCRIBIENDO EL PROYECTO

C. FORMULAR Y DESAHOGAR

PRESIDENCIA MUNICIPAL, PARA CON SULTA AL PUBLICO

B. EXHIBIR

VERSION ABREVIADA DEL PLANA. PUBLICAR


COORDINACION (MUNICIPIO) CONSEJO CONSULTIVO MUNICIPAL DE DESARROLLO URBANO Y RURAL

DEPENDENCIA MUNICIPAL EN MATERIA DE DESARROLLO URBANO

EL INTERESADO EN VIA COPIAS DEL PROYECTO D E LA ELABOR ACION A:

ART. 52 LAHDUN

CONSULTACONSULTA

PE3CLASIFICACION D E AREAS

ZONIFICACION SECUNDARIA

DETERMINA USOS Y DESTINOS DEL PROYECTO JUSTIFICACION

TECNICA Y JURIDICA PARA LA ELABORACION

E2

PE4

E1CLASIFICACION D E AREAS


DETERMINACION DE USOS Y DESTINOS ESPECIFICOS ACTUALES D EL AREA DE

APLICACIÓN

D3MEDIO FISICO

TRANSFORMADO

D2MEDIO FISICO NATURALANALISIS Y SISNTESIS D E LOS ELEMENTOS CONDICION ANTES

PARA LA PROPUESTA

D1DELIMITACION DEL AREA DE

APLICACIONDELIMITACION DEL AREA DE

APLICACIÓN Y AR EA DE ESTUDIO

D0PLANO DE LOCALIZACION

OBJETIVOS GENER ALES Y PARTICULARES

REFERENCIA DEL PLAN DE DESARROLLO URBANO D EL CENTO

DE POBLACION DEL CUAL SE DERIVA

FUNDAMENTACION JURIDICA DE LA ELABORACION DEL PROYECTO

PLANOS MINIMOS PROPUESTOS PLANOS MINIMOS PROPUESTOS VERSION ABREVIADAVERSION ABREVIADA

ENUNCIADO Y DATOS GENERALES DEL PROYECTO

ClaveNombre del pl ano

PLANOS DEL DOCUMENTO TECNICO DE UN PLA PARCIAL DE URBANIZACIONCONTENIDO DEL DOCUMENTO

PARA LA ELABORACION DE PLAN PARCIAL

CONTENIDO BASICO DEL PROYECTO

EL INTERESADO REALIZAR A SU PROYECTO DE ELABORACION Y SE FUNDAMENTA TECNICAMENTE Y NORMATIVAMENTE

PROYECTO DE ELABORACIONPROYECTO DE ELABORACION

AYUNTAMIENTO


EL AYUNTAMIENTO EMITE UNA RESOLUCION D EFINITIVA D EL PROYECTO DE ELABORACION

RESOLUCION DEFINITIVARESOLUCION DEFINITIVA

S.O.S.P.


LA SOSP EMITE UN DICTAMEN TECNICO Y DE CONGRUENCIA DEL PROYECTO:POSITIVO / NEGATIVO

DICTAMEN TECNICO DE CONGRUENCIADICTAMEN TECNICO DE CONGRUENCIA

AYUNTAMIENTO


EMITE LA APROBACION DEL PROYECTO

APROBACIONAPROBACION

SI NO SE APRUEBA SE REGRESA AL AYUNTAMIENTO CON LAS OBSERVACIONES

SI SE APRUEBA SU PUBLIC A Y SE INSCRIBE EN EL REGISTRO

PUBLICO DE LA PROPIEDAD

EL CONGRESO DEL ESTADO


EL MUNICIPIO ENVIA AL CONGR ESO LA ELABORACION

APROBACION PUBLICACION Y REGISTRO DE LA APROBACION PUBLICACION Y REGISTRO DE LA ELABORACIONELABORACION

11

44

55

88

22

33

66

77

INICIOINICIO


DEPENDENCIA DONDE SE TRAMITA:

SOLICITUD ESCRITA DEBIDAMENTE FUNDADA Y MOTIVADA

ART. 51 LAHDUN

SOLICITUD PARA ELABORAR EL SOLICITUD PARA ELABORAR EL PLANPLAN



RESOLUCION PR EVIA PARA ELABORAR EL PLAN PARCIAL

ART. 52 LAHDUN

ACUERDO DE ELABORACIONACUERDO DE ELABORACION

SI EXISTEN MODIFICACIONES COMO RESULTADO DE OBSERVACIONES O,

INCONVENIENTES PARA SU PUBLICACION

SI NO EXISTEN MODIFICACIONES COMO

RESULTADO DE OBSERVACIONES PARA SU APROBACION ENTONCES:

EL CONSEJO CONSULTICO MUNICIPAL, EN 20 DIAS NATURALES, EMITIRA SU OPINIONF. APROBACION

AL PUNTO D, NO INDICA TIEMPOE. MODIFICACIONES O

ADECUACIONES

POR ESCRITO DE LOS CIUDADANOS, ASOCIACIONES Y ORGANIZACIONES DE

VECINOS, EN UN PLAZO DE 30 DIAS A PARTIR DE LA PUBLIC ACION DEL DOCUMENTO, ANTE

EL AYUNTAMIENTO Y LA EMPR ESA PROMOVENTE

D. OBSERVACIONES, CRITICAS Y PROPOSICION ES

AUDIENCIAS PU BLICAS, SE CUMPLE CON LA PUBLICACION, DE 2 O 3 VECES MINIMO EN EL

TERMINO DE 7 DIAS DESCRIBIENDO EL PROYECTO

C. FORMULAR Y DESAHOGAR

PRESIDENCIA MUNICIPAL, PARA CON SULTA AL PUBLICO

B. EXHIBIR

VERSION ABREVIADA DEL PLANA. PUBLICAR


COORDINACION (MUNICIPIO) CONSEJO CONSULTIVO MUNICIPAL DE DESARROLLO URBANO Y RURAL

DEPENDENCIA MUNICIPAL EN MATERIA DE DESARROLLO URBANO

EL INTERESADO EN VIA COPIAS DEL PROYECTO D E LA ELABOR ACION A:

ART. 52 LAHDUN

CONSULTACONSULTA

PE3CLASIFICACION D E AREAS


DETERMINA USOS Y DESTINOS DEL PROYECTO JUSTIFICACION

TECNICA Y JURIDICA PARA LA ELABORACION

E2

PE4

E1CLASIFICACION D E AREAS


DETERMINACION DE USOS Y DESTINOS ESPECIFICOS ACTUALES D EL AREA DE

APLICACIÓN

D3MEDIO FISICO

TRANSFORMADO

D2MEDIO FISICO NATURALANALISIS Y SISNTESIS D E LOS ELEMENTOS CONDICION ANTES

PARA LA PROPUESTA

D1DELIMITACION DEL AREA DE

APLICACIONDELIMITACION DEL AREA DE

APLICACIÓN Y AR EA DE ESTUDIO

D0PLANO DE LOCALIZACION

OBJETIVOS GENER ALES Y PARTICULARES

REFERENCIA DEL PLAN DE DESARROLLO URBANO D EL CENTO

DE POBLACION DEL CUAL SE DERIVA

FUNDAMENTACION JURIDICA DE LA ELABORACION DEL PROYECTO

PLANOS MINIMOS PROPUESTOS PLANOS MINIMOS PROPUESTOS VERSION ABREVIADAVERSION ABREVIADA

ENUNCIADO Y DATOS GENERALES DEL PROYECTO

ClaveNombre del pl ano

PLANOS DEL DOCUMENTO TECNICO DE UN PLA PARCIAL DE URBANIZACIONCONTENIDO DEL DOCUMENTO

PARA LA ELABORACION DE PLAN PARCIAL

CONTENIDO BASICO DEL PROYECTO

EL INTERESADO REALIZAR A SU PROYECTO DE ELABORACION Y SE FUNDAMENTA TECNICAMENTE Y NORMATIVAMENTE

PROYECTO DE ELABORACIONPROYECTO DE ELABORACION

AYUNTAMIENTO


EL AYUNTAMIENTO EMITE UNA RESOLUCION D EFINITIVA D EL PROYECTO DE ELABORACION

RESOLUCION DEFINITIVARESOLUCION DEFINITIVA

S.O.S.P.


LA SOSP EMITE UN DICTAMEN TECNICO Y DE CONGRUENCIA DEL PROYECTO:POSITIVO / NEGATIVO

DICTAMEN TECNICO DE CONGRUENCIADICTAMEN TECNICO DE CONGRUENCIA

AYUNTAMIENTO


EMITE LA APROBACION DEL PROYECTO

APROBACIONAPROBACION

SI NO SE APRUEBA SE REGRESA AL AYUNTAMIENTO CON LAS OBSERVACIONES

SI SE APRUEBA SU PUBLIC A Y SE INSCRIBE EN EL REGISTRO

PUBLICO DE LA PROPIEDAD

EL CONGRESO DEL ESTADO


EL MUNICIPIO ENVIA AL CONGR ESO LA ELABORACION

APROBACION PUBLICACION Y REGISTRO DE LA APROBACION PUBLICACION Y REGISTRO DE LA ELABORACIONELABORACION

11

44

55

88

22

33

66

77

INICIOINICIO


139

c) De igual modo la Secretaria de Obras y Servicios Públicos del Estado de Nayarit, sugiere como entidad normativa; atender la consulta pública mediante 6 puntos los cuales se presentan a continuación:

CONSULTA PUBLICACONSULTA PUBLICACONSULTA PUBLICACONSULTA PUBLICA

AAAA PUBLICAR: VERSIÓN ABREVIADA DEL PLAN, EN EL

PERIODICO DE MAYOR CIRCULACIÓN

BBBB EXHIBIR: PRESIDENCIA MUNICIPAL, PARA LA CONSULTA PUBLICA

CCCC AUDIENCIAS PUBLICAS: SE CUMPLE CON LA PUBLICACIÓN, DE 2 O 3 VECES EL MÍNIMO EN EL TERMINO DE 7 DÍAS, DESCRIBIENDO EL PROYECTO, INVITANDO AL PUBLICO EMITA SUS OBSERVACIONES ANTE EL AYUNTAMIENTO Y LA EMPRESA PROMOVENTE

DDDD OBSERVACIONES Y CRITICAS PROPOSICIONES:

POR ESCRITO DE LOS CIUDADANOS, ASOCIACIONES Y ORGANIZACIONES DE VECINOS, EN UN PLAZO DE 30 DÍAS A PARTIR DE LA PUBLICACIÓN DEL DOCUMENTO

EEEE MODIFICACIONES O ADECUACIONES:

SE HARÁ EN EL PLAZO DE 5 DÍAS NATURALES.

FFFF APROBACIÓN: CONSEJO CONSULTIVO EMITIRÁ OPINIÓN EN EL PLAZO DE 5 DÍAS NATURALES, SI ES NEGATIVA SE REGRESARA AL INTERESADO, SI ES POSITIVA SESIONARA EL CABILDO PARA LA RESOLUCIÓN DEFINITIVA


140

BIBLIOGRAFÍA GOBIERNO DE LA REPUBLICA Programa Nacional de Desarrollo Urbano 1995-2000 H. AYUNTAMIENTO DE BAHÍA DE BANDERAS GOBIERNO DEL ESTADO SECRETARIA DE DESARROLLO URBANO Y ECOLOGÍA Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Bahía de Banderas, Nay., Diciembre 1990 SOCIEDAD COUSTEU Análisis de energía y opciones de política pública y guias de desarrollo para zona costera de Nayarit. Reporte al Gobierno del Estado septiembre 1992 SOCIEDAD COUSTEU Plan de administración de la zona costera y guías de desarrollo. Reporte al Gobierno del Estado septiembre 1992 H. AYUNTAMIENTO DE BAHÍA DE BANDERAS GOBIERNO DEL ESTADO SECRETARIA DE DESARROLLO URBANO Y ECOLOGÍA Estudio de ordenamiento ecológico H. AYUNTAMIENTO DE BAHÍA DE BANDERAS GOBIERNO DEL ESTADO SECRETARIA DE DESARROLLO URBANO Y ECOLOGÍA Estudio para el manejo del área natural protegida estero de el Quelele. UNIVERSIDAD DE GUADALAJARA Cuaderno estadístico municipal Bahía de Banderas – edic. 1999 UNIVERSIDAD DE GUADALAJARA Proyecto de Bahía de Banderas a futuro 2000-2025 H. AYUNTAMIENTO DE BAHÍA DE BANDERAS Plan de desarrollo urbano de Mezcales H. AYUNTAMIENTO DE BAHÍA DE BANDERAS Plan de desarrollo urbano de Jarretaderas H. AYUNTAMIENTO DE BAHÍA DE BANDERAS Plan de desarrollo urbano de Bucerias H. AYUNTAMIENTO DE BAHÍA DE BANDERAS Proyecto de conservación y educación ambiental de “Boca de Tomates” – IPPA – H. AYUNTAMIENTO DE BAHÍA DE BANDERAS Zona sujeta a conservación ecológica “Desembocadura del Río Ameca” H. AYUNTAMIENTO DE BAHÍA DE BANDERAS GOBIERNO DEL ESTADO DE NAYARIT Reglamento de desarrollo urbano const.. H. AYUNTAMIENTO DE BAHÍA DE BANDERAS Plan maestro de la zona federal marítimo terrestre H. AYUNTAMIENTO DE BAHÍA DE BANDERAS Estrategia de desarrollo turístico. RELACION DE PLANOS CONSULTADOS H. AYUNTAMIENTO DE BAHÍA DE BANDERAS “Plan municipal de Bahía de Banderas” D9 Sintesis aptitud urbana D7 Geología aptitud urbana D pendientes aptitud urbana D3 Tenencia de la tierra D8 Uso del suelo aptitud urbana D1 Regionalización ecológica


141

D6 Edafología E1 Modelo de ordenamiento ecológico E2 Usos, reservas y destinos E3 Usos, reservas y destinos “Planos de por Villas de Nuevo Vallarta” Villa 1 lotificación Villa 2 lotificación Villa 3 lotificación Villa 4 lotificación A1-A2 Villa 5 lotificación Villa 6,7 y 9 Sup. Reales de lotificación y loc. Servicios Villa 8 lotificación “Flamingos” Alumbrado Público (todo desarrollo) Luminarias calles D1 y D2 Red Hidráulica Av. Central Red Hidráulica Calle D2 (1ª etapa) Red Hidráulica Av. Costera Red Sanitaria Línea de conducción Av. Costera Planta de tratamiento: juego de planos

desenvolvimento urbano

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