diagnostic plh les coteaux de seine
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Programme Local de l’HabitatCommunauté de Communes des Coteaux de Seine
Diagnostic21 Septembre 2009
1PLH de la CC des Coteaux de Seine - Diagnostic
2PLH de la CCCS - Diagnostic
Rappel de la méthodologie
d’élaboration du PLH
L’élaboration du PLH : une démarche en 3 temps pour élaborer un projet…
Phase 1 : Diagnostic
Phase 2 : Orientations stratégiques et objectifs
Phase 3 :Programme d’actions
Avril / Octobre 2009
Mars 2010
Décembre 2009
3PLH de la CCCS - Diagnostic
Points-clefs du diagnostic : Les caractéristiques partagées par les 3 communes, la CCCS par rapport à son environnement
Un territoire disposant d’un cadre de vie préservé, mais comptant de nombreuses contraintes en termes de développement de l’habitat
Une forte présence de la fonction résidentielle, préjudiciable au développement équilibré et durable du territoire
Un potentiel foncier limité, reposant essentiellement sur la mobilisation et la réhabilitation du tissu urbain existant
Une structure démographique globalement stable, mais des évolutions à anticiper
◦ Stabilité de la population et du profil des ménages, vieillissement des habitants.
◦ Mais des signes d’inflexion : ralentissement de la perte d’habitants depuis 1999 et de nouveaux résidents plus « familiaux »
PLH de la CCCS - Diagnostic 4
Points-clefs du diagnostic : les caractéristiques partagées par les 3 communes, la CCCS par rapport à leur environnement Structure de l’offre de logements
◦ Une offre de logement marquée par les constructions des années 50 à 70 : formes d’habitat (résidences), taille des logements, faible niveau d’habitat dégradé à l’échelle de la CCCS
◦ Une diversité des statuts d’occupation avec 43% d’offre locative mais, malgré une offre de logements à vocation sociale non négligeable (domaine de Beauregard à la Celle Saint – Cloud qui concentre 1/3 de la population locale) :
Seulement 7,8%des résidences principales sont conventionnées et comptabilisées à l’article 55 de la loi SRU (Inventaire SRU au 1er /01/2008)
Les difficultés à répondre aux besoins locaux
◦ Un marché immobilier tendu , avec une forte homogénéité des biens et des prix proposés : une offre moins accessible à des primo-accédants
◦ Des capacités de réponse limitées du parc locatif social actuel aux besoins connus
Les publics fragilisés du territoire :
◦ Des réponses existantes en matière de logement et d’hébergement mais des offres spécifiques à développer (Ex: hébergement d’urgence, CHRS, CADA, ALT, Maisons relais en réponse aux
obligations légales) PLH de la CCCS - Diagnostic 5
Un territoire disposant d’un
cadre de vie préservé mais
confronté à de nombreuses
contraintes en termes de
développement de l’habitat
6PLH de la CCCS - Diagnostic
7PLH de la CCCS - Diagnostic
Un cadre de vie préservé…
Un cadre résidentiel attractif Un territoire :
◦ En prise directe avec la petitecouronne Parisienne, biendesservi en transports encommun, à proximité desprincipales zones d’emploi(liaison ferroviaires à la Défense,Versailles…)
◦ Laissant une large place auxespaces naturels (400 ha de boisclassés), et présentant unerichesse patrimoniale nonnégligeable (Châteaux : comme ledomaine du Ministère desAffaires Etrangères à la CelleSaint-Cloud, Colline desImpressionnistes à Bougival etLouveciennes) PLH de la CCCS - Diagnostic 8
9PLH de la CCCS - Diagnostic
… présentant de fortes
contraintes naturelles et
patrimoniales à l’urbanisation
Des contraintes naturelles
PLH de la CCCS - Diagnostic 10
Espaces boisés protégés
Zone de prévention des
risques d’inondation :
constructibilité limitée
Zone à vocation
agricole
Des contraintes liées à la protection du patrimoine culturel et historique : Bougival
PLH de la CCCS - Diagnostic 11
Des contraintes liées à la protection du patrimoine culturel et historique : La Celle Saint-Cloud
PLH de la CCCS - Diagnostic 12
Des contraintes liées à la protection du patrimoine culturel et historique : Louveciennes
PLH de la CCCS - Diagnostic 13
Une forte présence de la
fonction résidentielle
préjudiciable au
développement équilibré et
durable du territoire
14PLH de la CCCS - Diagnostic
Un faible nombre d’emplois par actif Un nombre d’emplois par actif, considéré à l’échelle communautaire,
plutôt faible par rapport au département : 0,46 emploi par actif résident
PLH de la CCCS - Diagnostic 15
Source INSEE 2006
Nombre
d'emplois
Nombre
d'actifs
Nombre
d'emplois
par actif
Bougival 1724 4247 0,41
La Celle - Saint-Cloud 4155 9830 0,42
Louveciennes 2072 3032 0,68
CCCS 7951 17109 0,46
Yvelines 544499 694547 0,78
Hauts-de-Seine 900036 803224 1,12
2006
Un handicap pour le développement des communes : la faiblesse de l’activité économique
PLH de la CCCS - Diagnostic 16
2008Base nette de la
taxe
professionnelle
Base nette de la
taxe d'habitation
Rapport
TP/TH
Bougival 8 612 187 € 21 063 807 € 0,41
La Celle Saint-Cloud 11 188 771 € 49 488 660 € 0,23
Louveciennes 5 475 925 € 19 208 435 € 0,29
CCCS 25 276 883 € 89 760 902 € 0,28
Yvelines 2 971 089 245 € 2 302 031 146 € 1,29
Hauts-de-Seine 4 859 066 784 € 2 874 992 245 € 1,69
La part de l’activité économique sur le territoire (mesurée à travers le rapport TP/TH) est très inférieure au ratio départemental : une forte vocation résidentielle du territoire.
L’importance des mobilités domicile / travail des résidents de la CCCS
En 2005, plus de 85% des salariés privés résidant dans la CCCS n’y travaillent pas.
Par rapport à 1999, une relative stabilité dans la distribution géographique:
◦ Progression du poids de la zone d’emploi de Versailles, recul de celui de CCCS et de Paris.
Un impact non négligeable en termes de déplacements alternants
17PLH de la CCCS - Diagnostic
Un potentiel foncier limité
reposant essentiellement sur
la mobilisation et la
réhabilitation du tissu urbain
existant
18PLH de la CCCS - Diagnostic
Mode d’occupation du sol de la CCCS en 2003 : Au sein de l’espace urbanisé, une place prépondérante de l’habitat
• Sur un total d’environ 1400
ha :
• environ 625 ha
d’espaces urbains
construits dont 460 ha
d’habitat (1/3 du total).
19PLH de la CCCS – Diagnostic
La densité résidentielle, 3 approches
• Des ordres de grandeur proches pour
La Celle Saint-Cloud et Bougival:
• Le poids des zones des espaces boisés
et les formes d’habitat dominantes
(habitat individuel) distingue
Louveciennes.
• Une densité résidentielle déjà non
négligeable : 34 logts/ha (espace occupé
par de l’habitat)
En logts/haEn logts/ha
En logts/ha
20PLH de la CCCS - Diagnostic
Formes d’habitat en 2006 : une forte présence de logements collectifs moins consommateurs de foncier
PLH de la CCCS - Diagnostic 21
Entre 2000 et 2007, une construction neuve faible sur le territoire…
Entre 2001 et 2007, une moyenne de 50 logements commencés par an sur le territoire communautaire
La faiblesse du foncier disponible a limité les capacités de production
22PLH de la CCCS - Diagnostic
… et une prédominance de l’habitat collectif limitant la consommation foncière sur la période récente
• Globalement, une proportion d’habitat collectif intermédiaire entre les Hauts-de-
Seine et les Yvelines dans la construction neuve entre 2000 et 2007.
23PLH de la CCCS - Diagnostic
Au regard des documents d’urbanisme actuels : des potentiels fonciers restreints
Hors zones inconstructibles, les zones de protection patrimoniales limitent le potentiel de densification (ex : colline des impressionnistes).
Une volonté de préservation de la dimension village des centre – bourg infléchissant les formes d ’habitat sur ces espaces : Bougival et Louveciennes
Un patrimoine éducatif conséquent à la Celle Saint-Cloud (3 lycées et 2 collèges)
Une spécificité du territoire limitant les marges de manœuvre des communes : ◦ L’importance des grands domaines privés (résidences, copropriétés
horizontales…) correspondant à des grandes parcelles difficilement mutables. (Ex : Celle Saint-Cloud, La Chataigneraie : ASA )
PLH de la CCCS - Diagnostic24
PLH de la CCCS - Diagnostic 25
Une structure démographique
globalement stable mais des
évolutions à anticiper
26PLH de la CCCS - Diagnostic
Une population
globalement stable
La poursuite d’une stabilité démographique sur la période récente…
27PLH de la CCCS - Diagnostic
Malgré une stabilité de la population, une progression du nombre de ménages, plus marquée dans les communes de la Celle Saint-Cloud et de Louveciennes
D’après le recensement
de l’INSEE 2006, un
rythme d’évolution du
nombre de ménages sur
le territoire de la CCCS
depuis 1999 qui a été
inférieur à l’évolution
départementale.
28PLH de la CCCS - Diagnostic
Une poursuite de la diminution de la taille moyenne des ménages depuis 1999 …
• Le nombre de
personnes par ménage
a diminué de 4% sur la
période récente,
passant de 2,55 en
1999 à 2,45 en 2006.
• Une tendance
concernant les trois
communes, à des
degrés divers.
• Une taille de ménage
devenue comparable à
la moyenne
départementale.
29PLH de la CCCS - Diagnostic
2,00
2,10
2,20
2,30
2,40
2,50
2,60
2,70
2,80
2,90
3,00
1982 1990 1999 2006
Evolution de la taille des ménages depuis 1982
Bougival
La Celle-Saint-Cloud
Louveciennes
CCCS
Yvelines
Hauts de Seine
Sources : INSEE 82, 90, 99, 2006
… Corrélé à un vieillissement de la population qui ne s’est pas encore infléchi
30PLH de la CCCS - Diagnostic
Une diminution de l’indice de jeunesse (population de moins de 15
ans/population de plus de 60 ans) depuis 1990 passant de 1,22 en 1990 à
0,96 en 2006, sur une tendance stable et comparable à l’évolution
départementale.
0,60
0,80
1,00
1,20
1,40
1,60
1,80
1990 1999 2006
Evolution de l'indice de jeunesse entre 1990 et 2006
Bougival
La Celle-Saint-Cloud
Louveciennes
CCCS
Yvelines
Hauts de Seine
Sources : INSEE 90, 99, 2006
Vieillissement de la population : les communes de Louveciennes et la Celle Saint - Cloud davantage concernées par le phénomène
31PLH de la CCCS - Diagnostic
Plus de la moitié des ménages dont la personne de référence a moins de 55 ans
A l’échelle de la CCCS :
◦ 55 % de ménages dont la personne de référence a moins de 55 ans
◦ Mais, une proportion non négligeable de plus de 55 ans au regard des références départementales aussi bien pour le « 3ème » âge que pour le « 4ème » âge : ceci peut être un facteur de renouvellement de la population dans les prochaines années.
PLH de la CCCS - Diagnostic 32
2006Moins de 20
ans20 à 24 ans 25 à 39 ans 40 à 54 ans 55 à 64 ans 65 à 79 ans
80 ans ou
plusEnsemble
Bougival 0% 2% 28% 30% 17% 17% 6% 3420
La Celle-Saint-Cloud 0% 2% 20% 32% 18% 20% 8% 8654
Louveciennes 0% 2% 19% 30% 18% 22% 9% 2783
CCCS 0% 2% 22% 31% 18% 20% 8% 14857
Département des Yvelines 0% 3% 27% 31% 17% 15% 6% 539352Département des Hauts-de-
Seine 1% 4% 32% 28% 15% 14% 7% 679456
Une forte stabilité des ménages résidant sur le territoire;Au sein des nouveaux résidants, une fonction d’accueil des ménages provenant d’autres départements de l’IDF
75% de la population réside dans la même commune depuis 5 ans
Parmi les 25% de nouveaux installés dans les communes, une caractéristique : une forte proportion (près de la moitié) résidaient auparavant dans l’Ile-de-France hors Yvelines.
PLH de la CCCS - Diagnostic 33
Source : INSEE 2006
Même
communeDont
même
logement
Autre
commune
Bougival 71% 90% 29%
La Celle-Saint-
Cloud76% 87% 24%
Louveciennes 75% 87% 25%
CCCS 75% 88% 25%
Yvelines 74% 86% 26%
Hauts - de - Seine 73% 84% 27%
Le profil socio-économique de la population.
• En 2007, environ 1 foyer fiscal sur 4 n’est pas imposé sur la CC des Coteaux de
Seine.
34PLH de la CCCS - Diagnostic
De nouveaux arrivants au profil socio-économique comparable à celui de la population en place : cadres et professions intellectuelles Parmi les habitants de la CCCS résidant 5 ans auparavant dans une autre
commune, 27% de cadres.
Louveciennes se démarque des autres communes avec 10 % de retraités
La part d’employés et d’ouvriers faisant partie de ces nouveaux résidents (17%)est inférieure à celle des Yvelines et des Hauts-de-Seine (24 et 22%)
PLH de la CCCS - Diagnostic 35
Source : INSEE 2006
Artisans,
commerçants,
chefs entreprise
Cadres,
professions
intellectuelles
supérieures
Professions
intermédiaires
Employés
et
ouvriers
Retraités
Autres sans
activité
professionnelle
Ensemble de la
population de
plus de 5 ans
résidant dans
une autre
commune il y a
5 ans
Bougival 4% 29% 20% 16% 5% 26% 2228
La Celle-Saint-Cloud 2% 27% 16% 19% 4% 33% 4730
Louveciennes 4% 26% 14% 15% 10% 31% 1642
CCCS 3% 27% 17% 17% 5% 31% 8599
Yvelines 2% 21% 19% 24% 5% 29% 338010
Hauts - de - Seine 2% 29% 19% 22% 4% 24% 389981
36PLH de la CCCS - Diagnostic
Des signes d’inflexions de
cette forte stabilité du profil
des habitants du territoire
Depuis 1999, un ralentissement de la perte d’habitant par rapport à la période 1990/1999
Un ralentissement de la perte démographique du territoire depuis 1999,principalement grâce à une diminution du déficit migratoire : de -1,3%/an entre 90-99à -0,8% /an entre 99 et 2006.
Source INSEE
37PLH de la CCCS - Diagnostic
-1,5%
-1,0%
-0,5%
0,0%
0,5%
1,0%1990/1999 1999/2006
Evolution annuelle Evolution naturelle annuelle Evolution migratoire annuelle
Sources : INSEE 90, 99, 2006
• Bougival : une stabilité de population avec un excédent naturel compensant un déficit migratoire fort.• La Celle Saint Cloud : une perte démographique nette due à un déficit migratoire non compensé par le solde naturel de sa population• Louveciennes : une faible augmentation de la population grâce à un excédent migratoire positif sur la période 99/2006
38PLH de la CCCS - Diagnostic
Un déficit migratoire en décroissance
Evolution
naturelle annuelle
90/99
Evolution
naturelle annuelle
99/2006
Evolution
migratoire
annuelle 90/99
Evolution
migratoire
annuelle 99/2006
Bougival 1,0% 1,2% -1,1% -1,2%
La Celle Saint cloud 0,8% 0,7% -1,5% -1,0%
Louveciennes 0,2% 0,1% -0,7% 0,2%
CCCS 0,7% 0,7% -1,3% -0,8%
Département des
Yvelines0,9% 0,8% -0,5% -0,4%
Département des
Hauts-de-Seine0,8% 1,0% -0,5% 0,1%
Région IDF 0,8% 0,9% -0,5% -0,2%
Sources : INSEE 90 - 2006
Parmi les nouveaux résidents, relativement aux territoires de référence, l’arrivée perceptible de familles avec de jeunes enfants… Par rapport aux territoires de références, une population « arrivante » plus jeune
: 19% de moins de 15 ans contre 16% pour les Yvelines et 11 % pour les Hauts de Seine : une attractivité du territoire pour les familles accompagnées de jeunes enfants
Louveciennes se démarque des autres communes : la part des plus de 55 ans récemment installés sur la commune y est plus forte (18% contre 8% pour Bougival et la Celle Saint-Cloud) .
PLH de la CCCS - Diagnostic 39
Source : INSEE 2006Moins de
15 ans
15 à 24
ans
25 à 54
ans
55 ans
ou plus
Ensemble de la
population résidant
dans une autre
commune il y a 5 ans
Bougival 16% 11% 66% 8% 2256
La Celle-Saint-
Cloud21% 10% 61% 8% 4731
Louveciennes 17% 11% 55% 18% 1689
CCCS 19% 10% 61% 10% 8676
Yvelines 16% 14% 61% 8% 338211
Hauts - de - Seine 11% 16% 66% 7% 389935
Une dimension essentielle à anticiper pour les prochaines années : le renouvellement générationnel des occupants vieillissant du parc des années 60/70
Qualitativement, la perception d’un phénomène de libération de logement par les occupants vieillissants du parc constitué dans l’après guerre (50 – 70) : orientation vers des petits logements et des structures médicalisées
Une libération de logements à vocation familiale qui s’amorce et qui ne peut que se développer dans les années à venir
PLH de la CCCS - Diagnostic 40
Eléments de cadrage sur la
structure de l’offre de
logements du territoire
41PLH de la CCCS - Diagnostic
L’importance du parc
construit entre 1949 et 1974
qui oriente fortement la
structure de l’offre globale
de logements
42PLH de la CCCS - Diagnostic
Un parc essentiellement constitué entre 1949 et 1974 : le poids des grandes résidences privées et publiques
PLH de la CCCS - Diagnostic 43
Une forme d’habitat dominante : la résidence
44
Domaine de
Beauregard
Résidences
Elysée I et II
Les Clos
Bel Ebat
Etang sec
Petit Beauregard
Un poids important des logements collectifs
PLH de la CCCS - Diagnostic 45
• 71% de logements
collectifs sur le
territoire contre 55%
pour le département
des Yvelines.
Une part importante de grands logements au sein du parc : 60% de résidences principales de 4 pièces et plus
Une proportion de grands logements au sein du parc équivalente à celle des Yvelines.
PLH de la CCCS - Diagnostic 46
Nombre de
résidences
principales
en 2006
1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces5 pièces
et plus
En
moyenne,
nombre de
pièce par
RP en 2006
En moyenne
nombre de
pièces par
RP en 1999
Bougival 3420 5% 10% 28% 26% 31% 4,0 3,9
La Celle-Saint-Cloud 8654 5% 8% 26% 27% 33% 4,1 4,0
Louveciennes 2783 7% 9% 19% 19% 46% 4,5 4,4
CCCS 14857 6% 9% 25% 25% 35% 4,1 4,1
Yvelines 539352 6% 12% 23% 24% 35% 4,0 4,3
Hauts-de-seine 679456 13% 24% 29% 20% 15% 3,1 3,2
IDF 4370334 12% 21% 26% 21% 20% 3,3 3,4
Nombre de
résidences
principales
en 2006
1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces5 pièces
et plus
En
moyenne,
nombre de
pièce par
RP en 2006
En moyenne
nombre de
pièces par
RP en 1999
Bougival 3420 5% 10% 28% 26% 31% 4,0 3,9
La Celle-Saint-Cloud 8654 5% 8% 26% 27% 33% 4,1 4,0
Louveciennes 2783 7% 9% 19% 19% 46% 4,5 4,4
CCCS 14857 6% 9% 25% 25% 35% 4,1 4,1
Yvelines 539352 6% 12% 23% 24% 35% 4,0 4,3
Hauts-de-seine 679456 13% 24% 29% 20% 15% 3,1 3,2
IDF 4370334 12% 21% 26% 21% 20% 3,3 3,4
Source : INSEE 2006
Un parc privé potentiellement indigne faible 1,6% des résidences principales sont potentiellement indignes soit
176 logements
Des disparités importantes entre les communes : Bougival contient un parc privé à risque plus important (environ 100 logements en 2005).
PLH de la CCCS - Diagnostic 47
Nombre de
résidences
principales du
parc privé
Nombre de
logements du
parc privé
potentiellement
indigne
% du parc privé
potentiellement
indigne
Nombre de
résidences
principales du
parc privé
Nombre de
logements du
parc privé
potentiellement
indigne
% du parc privé
potentiellement
indigne
Bougival 3101 128 4,1% 3118 101 3,2%La Celle-Saint-Cloud 5667 46 0,8% 5677 46 0,8%Louveciennes 2423 41 1,7% 2431 29 1,2%
CCCS 11191 215 1,9% 11226 176 1,6%
Yvelines 424027 12297 2,9% 432541 11250 2,6%
2
0
0
3
2
0
0
5
Source : INSEE 2006
Des situations d’habitat dégradé très localisées, une ampleur variable selon les communes
A la Celle Saint-Cloud : depuis 2005, une dizaine de logements repérés par la commune relevant de différents motifs: insalubrité, sur-occupation de logements dans certaines copropriétés (Orangerie, Caravelle, Elysée 2…).
A Louveciennes: repérage d’une maison en arrêté de péril, problématiques des chambres de bonne dans des résidences privées.
48PLH de la CCCS - Diagnostic
Sur la période 2006 – 2008, très peu de logements ont bénéficié des aides à l’amélioration de l’habitat sur le territoire de la CCCS (en moyenne 8 logements par an )
Des interventions aidées d’amélioration du parc existant limitées
49PLH de la CCCS - Diagnostic
Dont logements
conventionnés
très sociaux
Dont
logements
conventionnés
Dont
logements à
loyer
intermédiaire
totaldont propriétaires
occupants
dont propriétaires
bailleurs
Bougival 15 2 13 4
La Celle-Saint-Cloud 9 7 2 1
Louveciennes 4 4 1 3
CCCS 28 9 19 1 8
Marly-le-Roi 93 79 69
Le Port-Marly 2 2 2
Source : DDEA, ANAH 2006, 2007 et 2008
2006 - 2008
Nombre de logements du parc privé ayant bénéficié
d'une aide à l'amélioration de l'habitat de l'ANAH
Des interventions aidées d’amélioration du parc existant limitées… Des interventions concernant prioritairement le parc locatif
à loyer libre :◦ 2/3 des interventions financées par l’ANAH sur les 3 dernières années
◦ Un seul conventionnement de logement.
Cette situation s’explique notamment par :◦ La structure des revenus des ménages du territoire, une bonne partie
n’étant pas éligibles aux aides de l’ANAH.
◦ L’absence de dispositifs opérationnels permettant d’accélérer le repérage et le traitement de l’habitat dégradé ces dernières années.
◦ Les conditions de marché locatif privé (et le caractère peu incitatif des niveaux de loyers plafonds pour entrer dans le conventionnement).
50PLH de la CCCS - Diagnostic
Un enjeu pour valoriser le cadre de vie résidentiel: l’amélioration de la performance énergétique et la réhabilitation des logements
PLH de la CCCS - Diagnostic 51
Un enjeu d’amélioration de la performance énergétique du parc de logements existants, que l’on peut situer selon 3 critères-clefs déterminant la consommation énergétique: ◦ L’ancienneté du parc : 83% de logements d’avant 1974 dont l’essentiel a été
constitué entre 1949 et 1974 (selon les données nationales, une consommation environ 4 fois supérieures aux normes visées à horizon 2050).
◦ Les formes d’habitat : 22% d’habitat individuel (selon les estimations nationales, considéré comme deux fois plus consommateur en énergie qu’un logement collectif équivalent).
◦ Les mode de chauffage: 60 % du parc chauffé au gaz en 2006 (considéré comme environ 20% plus performant que le chauffage électrique).
Le statut d’occupation des résidences principales : un curseur pour estimer le niveau de performance énergétique ◦ un propriétaire occupant aura tendance à apporter des améliorations
substantielles de son logement pour réaliser des économies d’énergies : 57% de propriétaires occupants
Un équilibre des statuts
d’occupation
52PLH de la CCCS - Diagnostic
Une majorité de propriétaires occupants mais un poids de l’offre locative très significatif
57% de propriétaires occupants : une proportion légèrement inférieure au département des Yvelines mais plus importante que pour les Hauts-de-Seine
PLH de la CCCS - Diagnostic 53
Parmi les nouveaux résidents, un certain équilibre des statuts d’occupation…
Un quasi équilibre entre les statuts d’occupation des nouveaux résidents :
◦ 42% de locataires et 45 % de propriétaires occupants
Les ménages ayant récemment emménagé sur le territoire:
◦ occupent davantage le parc locatif privé comparé aux ménages présents depuis 4 ans et plus (32% contre 13%)
◦ occupent dans des proportions comparables le parc HLM : 18% contre 22% pour les ménages présents depuis 4 ans et plus.
PLH de la CCCS - Diagnostic 54
Source : INSEE 2006Propriétaire
Locataire du
parc privé
Locataire d'un
logement vide
HLM
Locataire d'un
logement loué
meublé
Logé
gratuitement
Ensemble
ménages ayant
emménagés
depuis moins
de 4 ans
Bougival 47% 37% 12% 2% 3% 1138
La Celle-Saint-Cloud 45% 29% 21% 2% 3% 2378
Louveciennes 44% 32% 17% 3% 5% 793
CCCS 45% 32% 18% 2% 3% 4308
Yvelines 42% 32% 20% 2% 4% 178076
Hauts - de - Seine 30% 42% 19% 5% 4% 247994
NB : Le recensement INSEE 2006 inclu dans les logements vides HLM les logements de la SIEMP
Un parc locatif
conventionné encore
inférieur à l’objectif de la loi
SRU
55PLH de la CCCS - Diagnostic
L’offre locative sociale : les logements comptabilisées au titre de l’article 55 de la loi SRU
Remarque : Les 2468 logements à vocation sociale de la SIEMP à la Celle Saint-Cloud ne sont pas comptabilisés au titre de la loi SRU.
L’inventaire SRU au 1er Janvier 2009 sera disponible en Décembre56PLH de la CCCS - Diagnostic
Source : PAC de l’Etat
Nombre de
résidences
principales au
01/01/08
Inventaire SRU au
01/01/08
Part de logements
sociaux au
01/01/08
Bougival 3595 499 13,9%
La Celle-Saint-Cloud 8406 320 3,8%
Louveciennes 2860 344 12,0%
CCCS 14861 1163 7,8%
Les difficultés de réponse
aux besoins locaux
57PLH de la CCCS - Diagnostic
Un marché immobilier tendu
à l’image de l’ensemble de
l’Ouest Parisien
58PLH de la CCCS - Diagnostic
En 2008: une inflexion du marché, sensible dans la baisse des transactions immobilières réalisées
0
20
40
60
80
100
120
140
160
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Volume des transactions : maisons anciennes (plus de 5 ans)
Bougival
La Celle-Saint-Cloud
Louveciennes
CCCS
Source : Base BIEN, Notaires de Paris, IDF
59PLH de la CCCS - Diagnostic
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Volume des transactions : appartements anciens (plus de 5 ans)
Bougival
La Celle-Saint-Cloud
Louveciennes
CCCS
Un territoire recherché, visible dans l’évolution des prix du marché immobilier depuis 2000.
Source : Base BIEN, Notaires de Paris, IDF
60PLH de la CCCS - Diagnostic
Avant la crise immobilière des prix moyens de transaction en augmentation continue, atteignant des niveaux de prix moyens relativement élevés.
Des prix moyens de transaction restant plus élevés comparés à la moyenne francilienne :
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Prix moyens observés entre 2000 et 2008 pour les appartements anciens
0
200000
400000
600000
800000
1000000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Prix moyens observés entre 2000 et 2008 pour les maisons anciennes
0 €
50 000 €
100 000 €
150 000 €
200 000 €
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Prix moyens observés entre 2000 et 2008 pour les maisons anciennes en IDF
Une tension sur les prix dépassant le cadre communautaire
61PLH de la CCCS - Diagnostic
Saint -
Germain
en Laye
Versailles
Louvecienne
s
Bougival
La Celle Saint-Cloud
Des prix sensiblement inférieurs à ceux pratiqués dans les grandes communes voisines : Rueil - Malmaison , St Germain en Laye et Versailles : entre 5000 et 7000€/m² contre 3500 et 4000€/m² sur la CCCS
Dans le contexte du marché immobilier de l’Ouest parisien, la primo-accession reste limitée : distribution des prix au m² (appartements anciens) dans la CCCS, en mai 2009.
Bougival
La Celle Saint Cloud
Louveciennes
Source : données notariales
62PLH de la CCCS - Diagnostic
• Une forte homogénéité des biens qui se traduit par une distribution des prix peu contrastée
• Au regard de la fourchette des prix/m² des transactions, peu d’offres à moins de 2500/3000 €/m² (correspondant à des produits traditionnels en primo-accession).
Parc locatif privé : des niveaux de loyers plutôt élevés mais restant attractifs vis-à-vis de Paris et de la proche couronne
Des niveaux de loyers comparables aux communes limitrophes des Hauts-de-Seine entre 15 et 17€/m² soit près de 1,5 fois moins élevés que dans les arrondissements de l’Ouest parisien. 63PLH de la CCCS - Diagnostic
Des niveaux de loyers plus conséquents pour les studios (niveaux de loyers observés par le réseau Foncia, 2009)
64PLH de la CCCS - Diagnostic
Studio 2 pièces 3 pièces 4 pièces et
plusmaison
Tendance par
rapport à
l'année
précédante
La Celle-Saint-
Cloud
Elysée II
20-25 14 -16,5 13 - 15 .12 - 14 stable
Bougival 20-25 14 -16,5 13 - 15 .12 - 14 stable
Louveciennes 16-20 .12 - 16 .12 - 16 12 - 15 entre 15 et 20 stable
Prix au m² à la location (hors charges)Source :
Observatoire
Foncia
Une quasi-absence d’une offre neuve de logements issue de la promotion privée
Des transactions quasi-inexistantes dans le neuf faute d’une production privée suffisante sur le territoire
L’impact du retournement du marché immobilier en 2008 : des programmes de promotion privée récupérés par la Foncière Logement notamment à Bougival.
PLH de la CCCS - Diagnostic 65
Un taux de vacance faible en 2006, globalement orienté à la baisse depuis 1999 Une concordance dans le taux de vacance affiché par les sources
statistiques INSEE 2006 et FILOCOM 2007 à l’échelle communautaire : environ 5,7% du total des logements.
A l’échelle de la CCCS, le taux de logements vacants a baissé passant de 6,7% en 1999 à 5,7% des logements.
Une tendance que l’on retrouve à l’échelle des communes à l’exception de Louveciennes .
PLH de la CCCS - Diagnostic 66
INSEE Nombre de
logements
Nombre de
logements
vacants
taux de
logements
vacants
Nombre de
logements
Nombre de
logements
vacants
taux de
logements
vacants
Variation
1999 - 2006
Bougival 3722 285 7,7% 3787 282 7,4% -1%
La Celle-Saint-Cloud 9107 591 6,5% 9148 407 4,5% -31%
Louveciennes 2936 174 5,9% 3058 227 7,4% 30%
CCCS 15765 1050 6,7% 15993 916 5,7% -13%
Yvelines 551730 34143 6,2% 578669 27883 4,8% -18%
Hauts-de-Seine 702458 59337 8,4% 744957 47878 6,4% -19%
1
9
9
9
2
0
0
6
Les capacités de réponse
limitées du parc locatif social
actuel aux besoins locaux
connus
67PLH de la CCCS - Diagnostic
Une faible mobilité dans le parc public existant D’après EPLS (comprenant le patrimoine de la SIEMP), un taux de
mobilité dans le parc locatif public faible (entre 5% et 7% par an)
PLH de la CCCS - Diagnostic 68
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
9,0%
2003 2004 2005 2006 2007 2008
Taux de mobilité dans le parc locatif social
CC des Coteaux de seine Yvelines Hauts de Seine
Production locative sociale par type de financement
PLH de la CCCS - Diagnostic 69
32
82
146
0
20
40
60
80
100
120
140
160
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Financement PLUS entre 2001 et 2008
Nombre de logements financés en PLUS Cumul
196 Conventionnement
SIEMP0
64
279
0
50
100
150
200
250
300
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Financement PLS entre 2001 et 2008
Nombre de logements financés en PLS Cumul
5
12
25
0
5
10
15
20
25
30
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Financement PLA - I entre 2001 et 2008
Nombre de logements financés en PLAI Cumul
Mode de production locative sociale Une production locative sociale marquée par l’acquisition- amélioration
de logement sur l’ensemble de la période
En 2007 et 2008, le conventionnement du patrimoine de la SIEMP à la Celle Saint-Cloud représente l’essentiel de la production locative sociale.
PLH de la CCCS - Diagnostic 70
0
50
100
150
200
250
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Mode de production de logements sociaux entre 2001 et 2008
Acquisition - Amélioration Neuf Conventionnement sans travaux
Une demande locative sociale exprimée relativement faible… Une demande exprimée auprès des
communes relativement limitée en volume:
◦ Et relativement stable dans le temps, notamment par rapport aux estimations réalisées par l’IAURIF en 2006 à partir des fichiers préfectoraux.
Mais des capacités d’attributions sur le contingent communal très restreintes.
◦ Pour les 3 communes, une forte pression locative par rapport aux capacités de réponse du parc existant.
◦ Pour Bougival, l’extinction de la garantie d’emprunt a fortement réduit la capacité d’attribution de logements dans le parc conventionné de la commune.
71PLH de la CCCS - Diagnostic
NB : Louveciennes,
seule commune lieu d’enregistrement du
numéro unique de la demande
NB : S’agissant du patrimoine de la
SIEMP, pas de contingent communal mais
appui aux demandeurs Cellois auprès de
la SIEMP .
Au 31/12/2008 : 56 demandes SIEMP
référencées et appuyées, des attributions
de logement dans ce parc à 3 Cellois
Demandes
sociales
inscrites en
mairie depuis
2009
Nombre de
logements
sociaux par an
(en moyenne) :
contingent
communal
Bougival 77 2
La Celle Saint Cloud
Parc conventionné169 5
Louveciennes 171 10 à 15
… mais une demande potentielle non négligeable en intégrant les ménages financièrement éligibles au PLS
• A l’échelle de la CCCS, des
proportions de ménages
financièrement éligibles au
locatif social plus faibles que
les moyennes
départementales, pour les
PLA-I et les PLUS.
• En revanche, une
proportion de ménages
compris entre les plafonds
PLUS et PLS équivalente à
la moyenne départementale
(environ 16%).
72PLH de la CCCS - Diagnostic
Un décalage entre structure du parc social et demande sociale exprimée
73PLH de la CCCS - Diagnostic
Une prédominance de logements de 3 et 4 pièces dans le parc social…
..Une demande sociale plutôt axée sur les logements de 1 à 3 pièces:
Pour la Celle-Saint-Cloud, les logements de la SIEMP ne sont pas exclus
Nombre de logements
locatifs sociaux au 1er
Janvier 2008 (EPLS)
1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces5 pièces et
plus
Bougival 486 2% 13% 47% 34% 4%La Celle-Saint-Cloud 2691 3% 13% 36% 37% 11%
Louveciennes 322 8% 25% 33% 26% 7%
CCCS 3499 3% 14% 37% 35% 10%
Nombre de logements
locatifs sociaux au 1er
Janvier 2008 (EPLS)
1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces5 pièces et
plus
Bougival 486 2% 13% 47% 34% 4%La Celle-Saint-Cloud 2691 3% 13% 36% 37% 11%
Louveciennes 322 8% 25% 33% 26% 7%
CCCS 3499 3% 14% 37% 35% 10%
T1 T2 T3 T4 T5 et plus
Bougival 18% 35% 33% 14% -
La Celle - Saint-Cloud 10% 34% 39% 16% 7%
Louveciennes 26% 29% 27% 16% 1%
Répartition de la demande sociale enregistrée par les communes par type de logement
Une croissance de la proportion de ménages financièrement éligibles au logement locatif social
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
2001 2003 2005 2007
Evolution de la part des ménages de la CCCS éligibles au logement locatif social
Part des ménages de la CCCS éligibles au PLAI
Part des ménages de la CCCS éligibles au PLUS
Part des ménages de la CCCS éligibles au PLS
• Conformément aux tendances observées au niveau national, et du fait notamment de l’évolution des plafonds de ressources, le nombre de ménages financièrement éligibles au logement locatif social a progressé depuis 2001
Source FiILOCOM 2001, 2003, 2005 et 2007
74PLH de la CCCS - Diagnostic
75PLH de la CCCS - Diagnostic
Publics fragilisés : quelles
réponses en matière de
d’hébergement et de
logement?
Le repérage des offres de logement et hébergement spécifiques: les personnes âgées et handicapées
Une offre à destination des personnes âgées inégale sur la totalité du territoire de la CCCS insuffisamment adaptée à la diversité des besoins.
76PLH de la CCCS - Diagnostic
Structurenombre de
places
dont
conventionnéespublic cible
Résidence
MontBuisson71 0
Résidence
Clairefontaine102 0
Résidence St
Joseph87 87
Rue de l'Etang 6 6
Logements
autonomes,
personnes
handicapées
Renaissance 62 62
personnes
âgées
autonomes
Villa epidaure 87 0
Projet d'extension
de la villa Epidaure4 0
Foyer
d'hébergement
ARIMC - IDF
Domaine du Petit
Beauregard
(Pavillon 17 Est et
Ouest)
10
Adultes
handicapés
moteurs
cérébraux et
troubles
associés
CCCS 429 155
EHPAD
personnes
âgées
dépendantes
personnes
âgées
dépendantes
Louveciennes
La Celle-Saint-
Cloud
Un potentiel d’adaptation des logements des personnes âgées encore peu exploité
77PLH de la CCCS - Diagnostic
PO Locataire PO Locataire PO Locataire
Bougival 1
La Celle-Saint-Cloud 3 4 2 3 2
Louveciennes 1 1
CCCS 3 5 3 4 0 2
2006 2007 2008
Nombre de logements adaptés avec les aides des
caisses de retraite, aides adaptation du CG 78, de la
MDPH et bailleurs sociaux (pour les locataires)Données
PACT ARIM 78
NB : PO = Propriétaire occupant
Le logement des jeunes
Un potentiel de décohabitation non négligeable : 49% des 20 – 29 ans du territoire vivent au domicile parental. Cette tranche d’âge représente 10 % de la population des ménages de la CCCS.
Un potentiel légèrement plus élevé qu’à l’échelle du département
78PLH de la CCCS - Diagnostic
Part des 20 - 29 ans
vivant au domicile
parental
Part des 20 - 29 ans
autonomes (vivant seuls
ou en couple, avec ou
sans enfants)
Part des 20 - 29 ans
vivant dans une autre
situation
(colocation…)
Total des
20 - 29 ans
Part des 20 -
29 ans dans
la population
totale des
ménages
Bougival 39% 51% 10% 992 12%
La Celle - Saint - Cloud 54% 40% 6% 1966 9%
Louveciennes 51% 43% 6% 583 8%
CCCS 49% 44% 7% 3541 10%
Yvelines 42% 51% 7% 168686 12%
Hauts-de-Seine 30% 61% 9% 220901 15%
Logement des jeunes : le manque d’une offre spécifique.
La mission locale intercommunale de la Celle Saint-Cloud dédiée à l’accompagnement des jeunes de 16 – 25 ans fait état d’un manque d’offre accessible aux jeunes décohabitants contraints de s’installer hors du territoire
Des jeunes modestes orientés vers les FJT Marcel Calot (Versailles), le FJT la Clairière (Le Chesnay) et ADOMA (Versailles) à défaut d’offres suffisantes
Sur la Celle Saint-Cloud, des sollicitations fréquentes pour la réalisation d’une résidence étudiante : un projet à envisager du fait de la proximité géographique du territoire avec les centres de formation universitaires (St Quentin, Versailles…)
79PLH de la CCCS - Diagnostic
Le repérage des offres de logement et hébergement spécifiques: les publics précaires
En complément des offres recensées:
◦ La Mission Locale dispose de 2 chambres d’une durée d’occupation de 3 mois et un studio (maximum de 6 mois) pour des jeunes en emploi, la plupart des demandeurs étant orientés vers ADOMA et les FJT de Versailles et Le Chesnay.
80PLH de la CCCS - Diagnostic
Nombre de
placesPublic cible Observation
Bougival 1 insertion SNLY
Louveciennes
(existant)2 insertion SNLY
Louveciennes
(projet)3 insertion SNLY
2 insertion SNLY
1 insertion logement passerelle
2
insertion/
adultes
handicapés
Au sein de la résidence
Renaissance, association
VPLA
La Celle-Saint -Cloud
(projet)1 insertion 1 avenue Mesureur
La Celle-Saint -Cloud
(existant)
Des obligations en matière de création de places d’ hébergement
PLH de la CCCS - Diagnostic 81
Depuis la Loi MOLLE : une obligation intercommunale de disposer d’une place d’hébergement (hébergement d’urgence, CHRS, CADA…) par tranche de 1000 habitants◦ Soit, pour la CCCS, une obligation de créer 36 places .
Dans le cadre de la nouvelle loi, des formules d’hébergement plus souples (types de publics, formes d’accompagnement…) peuvent contribuer à l’atteinte de ces objectifs.
Le respect des obligations du schéma départemental d’accueil des gens du voyage
Les communes de Marly-le-Roi, Louveciennes, Bougival et la Celle Saint-Cloud sont inscrites au SDAGDV 78. Sur ce secteur, 10 places de séjour sont à créer.
Une parcelle identifiée sur le territoire de la Celle Saint-Cloud pour le projet d’aire d’accueil : Zone ND du POS, situé en bordure de la RN 186.
82PLH de la CCCS - Diagnostic
Points-clefs du diagnostic : Les spécificités de chacune des communes dans l’optique du PLH
BOUGIVAL
La CELLE SAINT – CLOUD
LOUVECIENNES
Bougival
84PLH de la CCCS - Diagnostic
La lutte contre l’habitat dégradé : un enjeu fort
PLH de la CCCS - Diagnostic 85
Rue du Général
Leclerc
Rue J.Kelner
Quai George
Clémenceau
Secteur à
risque
identifié
Potentiel
Au-delà des objectifs d’éradication de l’indignité dans l’habitat, un enjeu important pour le développement de l’offre locative sociale
La lutte contre l’habitat indigne dans le parc privé, peut également constituer un vecteur pour la production de logements locatifs conventionnés (conventionnement ANAH/acquisition amélioration/renouvellement urbain)
Des objectifs et une action mis en œuvre à travers un fonds communal:
PLH de la CCCS - Diagnostic 86
minimum maximum
5 10 5
Objectifs annuel réhabilitation
sur 5 ansdont
conventionnementAmélioration du
parc privé existant
Bougival : le renouvellement urbain levier du développement de l’offre d’habitat
PLH de la CCCS - Diagnostic 87
Des potentiels identifiés
dans le secteur à risque
important d’habitat
dégradé.
Opportunité de 2800m² SHON difficile à
mobiliser : propriété privée avec des situations
successorales complexes
Rue Yvan Tourgueniev :
potentiel de 0,85 ha, friche
Mercedes
Vocation possible : activités
commerciales et habitat
Les 2 secteurs ont une constructibilité limitée : hauteur de
construction, règles de co-visibilité (zones ABF)
La Celle Saint - Cloud
88PLH de la CCCS - Diagnostic
Quatre préoccupations majeures: La nécessité d’un développement équilibré du territoire : réservation
du foncier pour le développement de l’activité économique et des aménagements d’intérêt général (cimetière).
Le poids des institutions publiques dans l‘espace urbain : État (Affaires Étrangères, 11,3 ha), Région (Trois Lycées, 29,7 ha), Département (Deux collèges, 1,7 ha), Ville de Paris (Domaine de Beauregard, 96 ha)
L’existence historique d’un parc public non conventionné à vocation sociale : Le domaine de Beauregard (patrimoine de la Société Immobilière d’Economie Mixte de la ville de Paris : SIEMP)
◦ Il renvoie à différents enjeux (développement de l’offre locative conventionnée, maîtrise des attributions, nécessité de mener à bien un programme de réhabilitation, diversification de l’offre sur la résidence par de nouvelles opérations…) : un horizon allant au-delà du PLH.
Une zone dont l’aménagement reste à achever : la requalification du centre administratif
PLH de la CCCS - Diagnostic 89
90
Le poids des institutions publiques dans l‘espace urbain
État :
Château du Ministère des Affaires Étrangères: 11,3 ha
Région:
Trois Lycées: 29,7 ha
Département :
Deux collèges: 1,7 ha
Ville de Paris : Domaine de Beauregard: 96 ha
PLH de la CCCS - Diagnostic
Le Domaine de Beauregard :Un cas particulier en Île de France
Un seul domaine, propriété de la ville de Paris, concentre à lui seul 16,5 % du territoire et 1/3 des logements et de la population de La Celle Saint-Cloud, (96 ha, 2468 logements, 6500 habitants)
Un domaine à vocation sociale (dont les logements sont comptabilisés
dans les données EPLS)...mais non reconnu au titre de la loi SRU
Des attributions de logement qui obéissent aux seuls besoins de la ville de Paris et ne répondent pas aux besoins de la population locale.
PLH de la CCCS - Diagnostic 91
Redéfinition du quartier du centre:Réaménagement urbain du centre administratif
Objectifs de l’étude:o Permettre la création d’un véritable
« Quartier centre », au carrefour des lieux de vie de la ville,
o Proposer une offre de logements neufs
o Concilier aménagement urbain, implantation de commerces, préservation du paysage et amélioration des différents usages
Calendrier:o Démarrage de l’étude : Novembre 2009
o Durée prévue : 1 an
PLH de la CCCS - Diagnostic 92
Les potentiels fonciers identifiés par la commune
PLH de la CCCS - Diagnostic 93
Potentiel de 0,65 ha identifié pour une
structure médicalisée d’accueil des
personnes âgées
Zone soumise à 2
périmètres de
protection ABF :
implantation
d’activités
économiques
Terrain de propriété communale : étude
de requalification de cet espace en
cours
PLH de la CCCS - Diagnostic
Louveciennes
94PLH de la CCCS - Diagnostic
Une volonté forte de développement de la commune
Par rapport aux 2 autres communes, des opportunités de développement résidentiel relativement plus importantes
Un niveau d’équipement public (notamment scolaire) permettant d’envisager un développement de la population
Un développement de la commune passant par une mobilisation équilibrée du potentiel foncier entre habitat et développement économique : réservation de la Plaine de Villevert à cette destination
PLH de la CCCS - Diagnostic 95
Les potentiels fonciers identifiés par la commune
PLH de la CCCS - Diagnostic 96
Stade Plains Champs
Potentiel de
densification
identifié
Friche Bull : dédiée à
l’activité économique
-Parcelles issues du domaine public : stade des plains champs,
terrains de la haute barre, parcelles des arches,
- Parcelles privées : possibilités d'extension de propriétés
existantes et de création de logements supplémentaires en
habitat diffus .
97PLH de la CCCS - Diagnostic
Suite de la démarche
d’élaboration du PLH
La préparation des orientations stratégiques et des objectifs du PLH
Réunions de travail en comité restreint avec le Conseil Général 78 et la DDEA 78
Réunion du bureau communautaire pour valider le choix du scénario préférentiel de développement de l’habitat sur le territoire et les objectifs
Réunion du Comité partenarial
PLH de la CCCS - Diagnostic 98