8/27/2014 Doctrina Probleme de drept tranzitoriu. Legea aplicabil nulitii actului juridic civil (II)

http://idrept.ro/DocumentView.aspx?DocumentId=11011773&Info=RG9jSWQ9NTYyOCZJbmRleD1EJTNhJTJmJTVmY2FiaW5ldCUyZnJldmlzdGUlMmZpbm 1/18

Probleme de drept tranzitoriu. Legea aplicabil nulitii actului juridic civil (II)1)

1 ) Partea I a s tud iu lu i a fos t publ icat n RRDP nr. 6 /2007, pp. 94-129.

MARIAN NICOLAE

Conf. univ. dr. Facultatea de Drept, Universitatea din Bucureti

Rsum

Problemes de droit transitoire. Loi applicable a la nullit de lacte juridique civile

Larticle 1 du Code civile prvoit, dune maniere catgorique, que la loi civile ne dispose que pour lavenir; elle na pas de pouvoir rtroactif, en consacrant ce que lon

connat dans la doctrine et dans la jurisprudence en tant que principe de la non-rtroactivit de la loi nouvelle.

En 1991, la nouvelle Constitution a accord le statut de principe constitutionnel a la regle de la non-rtroactivit de la nouvelle loi, qui a t maintenue meme apres la

rvision de 2003 de la loi fondamentale (art. 15 alina 2: La loi ne dispose que pour lavenir, a lexception de la loi pnale ou contraventionnelle plus favorable), ce qui a

engendr plus de difficults dans ltablissement de leffet rtroactif ou non-rtroactif dune nouvelle disposition lgale, car, outre les controverses dja connues sur

les criteres selon lesquels la loi nouvelle agit dans le pass, le fait que le lgislateur ordinaire ne respecte pas le principe de la non- rtroactivit de la loi civile nouvelle

peut etre censur par la Cour Constitutionnelle qui se voit, parfois, confronte a des questions dlicates qui doivent etre rsolues, parmi lesquelles la loi applicable a la

nullit de lacte juridique.

Lun des problemes controverss du droit civile roumain est celui de la loi applicable a la nullit de lacte juridique: ou la loi ancienne, en vertu de la regle tempus regit

actum, conformment a la thorie classique, ou bien la loi nouvelle, sur la base du principe de lapplication immdiate de la loi nouvelle dans des situations juridiques

en cours de rsolution (facta pendentia), en conformit avec la thorie de Paul Roubier sur lapplication immdiate de la nouvelle loi et sur les situations juridiques en

cours de constitution, ralisation ou rsolution a la date dentre en vigueur de telle loi.

Cette tude est principalement consacre a lanalyse des deux theses majeures, lauteur adhrant, sans rserves, a lopinion, largement soutenue en droit compar

aussi, selon laquelle la nullit de lacte juridique civil est exclusivement rgie par la loi en vigueur au moment ou tel acte est conclu. Par consquent, une loi ultrieure,

qui crerait, modifierait ou supprimerait les causes de nullit modifierait le rgime juridique applicable a la nullit (le cercle des personnes protges et intresses a

invoquer la nullit, la prescriptibilit ou limprescriptibilit du droit a laction en nullit, la possibilit de couvrir la sanction par confirmation ou autrement) ou elle

modifierait les effets juridiques de la nullit ou, enfin, elle supprimerait la sanction de la nullit meme, en vertu dune loi confirmative, mais elle ne pourrait le faire que

si elle tait rtroactive, et, par consquent, inconstitutionnelle.

La solution de la rtroactivit de la loi nouvelle en matiere de nullit simpose, pourtant de lege ferenda aussi, pour les memes raisons. De ce point de vue, le Projet du

Nouveau Code Civil (adopt par le Snat de la Roumanie le 13 septembre 2004) prvoit in terminis que les actes juridiques atteints de nullit a la date dentre en

vigueur de la loi nouvelle sont toujours rgis par la loi ancienne, meme sils taient valables selon la loi nouvelle. (art. 4 alina 2, concernant la non- rtroactivit de la loi

civile).

Etant donn les dimensions plutt considrables de ltude, elle a t divise en deux parties qui seront publis dans deux numros distincts de la revue. Ainsi, la

premiere partie couvrira la lgislation rgissant la nullit de lacte juridique civile, en vertu des regles de droit transitoire incidentes dans le droit civil roumain (voir

RRDP no. 6/2007), tandis que la deuxieme partie portera sur lanalyse concrete du rgime de la nullit du point de vue des regles de droit transitoire applicables et en

tenant compte des diffrents cas parus dans la pratique judiciaire.

Abstract

Transitory Law Issues. Law Governing the Nullity of Civil Legal Documents

Article 1 of the Civil Code categorically states that civil law will only apply in the future; it does not have a retroactive power, thereby officially instating what the

doctrine and the jurisprudence refer to as the principle of the non-retroactivity of new civil laws.

In 1991, the new Constitution instated the non-retroactivity of new laws as a constitutional principle which was maintained even after the 2003 review of the fundamental

law (art. 15 par. 2: The Law will only apply in the future, except for the more favorable penal or contraventional law), which has led to increased difficulty in established

whether a new legal provision has a retroactive effect because, aside from the already known controversies on the criteria based on which it is decided how the new

law will be applied w ith respect to past actions, the ordinary lawmakers failure to observe the principle of the non-retroactivity of the new civil law can be also be

condemned by the Constitutional Court, which is sometimes confronted to delicate matters, such as that of the law under which a legal document is declared null.

One of the controversial issues in the Romanian civil law is that of the law governing the nullity of civil legal documents: is it the old law, by virtue of the tempus regit

actum rule, according to the classic theory, or the new law, based on the principle of the immediate application of the new law in pending legal situations (facta

pendentia), according to the doctrine inspired from the theory of Paul Roubier on the immediate application of the new law and on legal situations in the process of

being established, pending settlement or settled at the time such new law becomes effective.

This study is mainly dedicated to the analysis of the two major theses, and the author advocates, w ithout any reserve, the opinion according to which a civil legal

document w ill be declared null exclusively under the law in force at the date the respective document was concluded, an opinion widely supported in comparative law

as well. Consequently, a subsequent law which would create, modify or suppress the grounds for nullity, would change the legal regime applicable to nullity (the range

of persons who are protected and interested in invoking the nullity, prescriptibility or imprescriptibility of the right to file a nullity action, the possibility of covering the

sanction by confirmation or otherwise) or it would modify the legal effects of nullity or, finally, it would suppress the nullity sanction itself, which would not be possible

under a confirming law, but only under a retroactive one, which would therefore be unconstitutional.

However, the solution of the non-retroactivity of the new law in the domain of nullity is necessary de lege ferenda as well, due to the same reasons. From this point of

view, the Draft of the New Civil Code (adopted by the Romanian Senate on September 13, 2004) sets forth in terminis that Legal documents that are null at the date the

new law becomes effective w ill remain governed by the old law, even if they would be valid according to the new law. (art. 4 par. 2, concerning the non- retroactivity of

civil laws).

Due to its relatively large extent, the study has been divided into two parts which w ill be published in two separate issues. Thus, the first part w ill refer to the

establishment of the law governing the nullity of civil legal documents, based on the transitory law rules applicable in Romanian law (see RRDP nr. 6/2007), whereas the

second part w ill consist of a concrete analysis of the regime of nullity in the light of the applicable transitory law rules and considering various practical cases.

III. APLICABILITATEA PRINCIPIULUI NERETROACTIVITII N MATERIA NULITII ACTULUI JURIDIC CIVIL

15. Precizri prealabile. Dup cum am vzut2), nulitatea este guvernat de legea n vigoare la data ncheierii actului viciat, astfelnct cauzele de nulitate incidente, regimul juridic al nulitii aplicabile (nulitatea absolut sau/i relativ), modul n care aceasta aoperat (ipso iure, n temeiul hotrrii instanei ori al voinei prilor), efectele propriu-zise i modalitile de restituire a prestaiilorvor fi determinate, n principiu, tot n lumina i n considerarea dispoziiilor legale existente la acea dat.

2 ) I b idem .

Totui, este posibil, ca dup ncheierea actului lovit de nulitate, s survin evenimente juridice ori materiale care s pun ndiscuie soarta i, mai ales, consecinele juridice ale unui asemenea act.

Astfel, dac actul, dei nul, a fost executat, n tot sau n parte, se va pune ntre pri problema nu att a ntinderii efectului

retroactiv3) al nulitii, ct mai ales a restituirii prestaiilor, n natur, iar dac aceasta nu este fizic sau juridic posibil (a pierit bunulcare a fcut obiectul vnzrii, serviciul prestat este ireversibil, bunul a fost dobndit de un ter care nu este inut la restituire), prinechivalent. Dac debitorul obligaiei de restituire este de bun-credin, nu va fi inut s restituie fructele dobndite, iar dac ntretimp a uzucapat bunul supus restituirii, se va putea opune cu succes la restituire (n acest caz, uzucapiunea va putea fi guvernatde legea n vigoare de la data cnd aceasta a operat, n mod efectiv, iar nu de legea n vigoare de la data cnd este opusreclamantului, fiind, desigur, posibil ca pn la data mplinirii termenului de prescripie achizitiv, s intervin o lege nou care smodifice regimul acesteia ori chiar s-o suprime; n orice caz, legea aplicabil uzucapiunii nu trebuie confundat cu legea aplicabil

8/27/2014 Doctrina Probleme de drept tranzitoriu. Legea aplicabil nulitii actului juridic civil (II)

http://idrept.ro/DocumentView.aspx?DocumentId=11011773&Info=RG9jSWQ9NTYyOCZJbmRleD1EJTNhJTJmJTVmY2FiaW5ldCUyZnJldmlzdGUlMmZpbm 2/18

nulitii actului n baza cruia uzucapantul a intrat n posesia bunului). De asemenea, dac dreptul la aciunea n restituireaprestaiilor este supus prescripiei extinctive, debitorul obligaiei de restituire va putea opune excepia de prescripie a aciunii n

restituirea prestaiei (caz n care legea aplicabil prescripiei dreptului la aciunea n restituire a prestaiilor4) este distinct i nutrebuie confundat cu legea aplicabil nulitii actului juridic).

3 ) n princip iu , nu l i ta tea opereaz cu efect re troactiv, res pectiv actu l nu l es te des fi in a t a t t pentru trecut (ex tunc), ct i pentru vi i tor (ex

nunc), fi ind reputat a nu fi fos t ncheiat n iciodat, deoarece a l tfe l s anciunea nul i t i i ar fi i luzorie i s uperflu, iar res tab i l i rea legal i t i i ar

fi pur form al. De la e fectu l re troactiv a l nu l i t i i , ca s anciune jurid ic, exis t excepi i , res pectiv cazuri n care actu l , de i nu l , es te

cons iderat a fi va lab i l , n to t s au n parte , fi ind des fi in a t doar pentru vi i tor. As em enea excepi i , n truct derog de la princip iu l norm al i

natura l a l re troactivi t i i nu l i t i i , ar trebui s fie expres prevzute de lege (cf. art. 23 a l in . 1 C. fam . n privin a cs torie i putative).

4 ) Pentru am nunte cu privi re la legea apl icabi l pres crip ie i extinctive, v. M. Nico lae, Prescrip ia extinctiv , Ed. Ros etti , Bucure ti , 2004,

nr. 64 i urm ., pp. 146-152.

De asemenea, ct privete efectele fa de teri a restituirii prestaiilor, fcute n baza unui act nul, acetia pot opunecreditorului sau, dup caz, adevratului proprietar, anumite excepii, cum sunt dobndirea proprietii bunului prin efectul posesieide bun-credin (art. 1909 C. civ.), al publicitii materiale a crii funciare (art. 31 din Legea nr. 7/1996, republicat), aluzucapiunii (art. 1837 i urm. C. civ.) ori al principiului ocrotirii credinei legitime (art. 20 alin. 2 din Decretul nr. 31/1954) etc. nasemenea cazuri, aprrile terilor i afl temeiuri n alte reguli dect n cele care sancioneaz cu nulitatea actul fcut de autorii lornemijlocii, astfel nct legea aplicabil acestor excepii nu trebuie confundat cu legea aplicabil nulitii nsei.

nainte ns de a analiza diferitele implicaii ale legii noi asupra nulitii unui act ncheiat sub imperiul legii vechi, mai trebuie fcuto ultim meniune legat de chestiunea incidenei legii noi asupra aciunilor n nulitate aflate n curs de judecat. ntruct nulitateaeste supus, cum am vzut, legii n vigoare la dat svririi actului civil, fiind un factum praeteritum, legea nou nu poate, nprincipiu, avea, fr a fi socotit retroactiv i, deci, neconstituional, nici un efect asupra nulitii i, aceasta, indiferent, dacnulitatea este sau nu judiciar, ori aciunea n nulitate se afl ori nu n curs de judecat.

De altfel, n prezent, chiar n absena interdiciei constituionale a adoptrii unor norme civile retroactive, existena unei legiconfirmative survenite n cursul unor procese pendinte nu s-ar putea aplica, n aceste cazuri, fr a nclca principiul dreptului la unproces echitabil, stabilit de art. 6 alin. 1 din Convenia european pentru aprarea drepturilor omului i a libertilorfundamentale i consacrat acum i de art. 21 alin. 3 din Constituie, n virtutea cruia prile au dreptul de a fi judecate de untribunal imparial i independent i n baza unei legislaii clare i previzibile, aa cum exista ea la data declanrii procesului, iar nu n

baza unor dispoziii legale adoptate pe parcursul procesului i care ar favoriza o parte n detrimentul celeilalte5), respectiv principiulseparaiei puterilor n stat, care interzice orice imixtiune a legiuitorului n cadrul unor procese pendinte, prin adoptarea unor normemateriale de natur a modifica soluia instanei, ntemeiat pe dispoziiile n vigoare la data nvestirii sale. Prin urmare, ncontinuare, ntruct existena sau nu a unui proces n curs nu are nici o importan juridic n determinarea legii aplicabile nulitiiactului juridic, analiza noastr va face abstracie de acest lucru i ne vom referi exclusiv la coninutul normelor aflate n discuie.

5 ) V., pentru am nunte, C. Brs an, Convenia european a drepturi lor om ulu i . Com entari i pe artico le , vo l . I, Drepturi i l ib ert i , Ed. C.H.

Beck, Bucure ti , 2005, n s pecia l nr. 258 i 259, pp. 478-480 i juris prudena acolo ci ta t .

Cu aceste precizri prealabile, urmeaz s vedem, n continuare, care este impactul modificrii sau suprimrii de ctre legiuitora dispoziiilor legale care reglementeaz nulitatea unui act juridic civil din punct de vedere a dreptului tranzitoriu. n acest sens,vom trece la analiza succesiv a urmtoarelor aspecte legate de existena sanciunii nulitii privite n succesiunea logic idinamica lor fireasc: crearea, modificarea sau nlturarea unei cauze de nulitate (i), consacrarea cazurilor de nulitate tacit (ii),modificarea regimului nulitii (iii), modificarea efectelor nulitii (iv), modul de operare a nulitii (v), suprimarea nulitii (vi),inclusiv problema nlturrii sau paralizrii regulii quod nullum est, nullum producit effectum (vii), pentru a ncheia cu scurte concluziii propuneri de lege ferenda (viii).

16. Crearea, modificarea sau suprimarea unei cauze de nulitate. a) Precizri prealabile. n materie de nulitate, concepialegiuitorului despre aceast sanciune i, implicit, despre cerinele de validitate a actelor juridice nu este imuabil, ci ea estedeterminat de concepia politic general asupra funciei i importanei acestor cerine ntr-o epoc dat, de intereseleparticulare, de grup ori generale pe care trebuie s le serveasc normele juridice edictate pentru ncheierea valabil a actelorjuridice. Prin urmare, odat cu schimbarea politicii legislative ori cu evoluiile sau prefacerile intervenite n viaa social-economic oripolitic a societii, se poate modifica i concepia despre nulitatea actului juridic. Sub acest aspect, este posibil ca legiuitorul,pentru protejarea unor interese noi, s instituie noi cerine de valabilitate (a se vedea, de ex., legislaia privind proteciaconsumatorului), s modifice unele cerine de valabilitate, n vederea adaptrii acestora la realitile sociale, ori chiar s suprimeunele cauze de nulitate, care nu mai corespund acestor realiti (a se vedea, de ex., suprimarea, n anii 1990, a cerineiautorizaiei administrative la nstrinarea de terenuri cu sau fr construcii, prin acte ntre vii, prevzut de fostul art. 11 alDecretului nr. 144/1958 privind reglementarea eliberrii autorizaiilor de construire, reparare i desfiinarea construciilor, precum

i a celor referitoare la nstrinrile i mprelile terenurilor cu sau fr construcii6), respectiv de fostele art. 31 i 32 din Legea nr.

58/1974 privind sistematizarea teritoriului i localitilor urbane i rurale7), care au extins cerina autorizaiei administrative lanivelul ntregii ri).

6 ) Publ icat n B. Of. nr. 15 d in 29 m artie 1958 i abrogat prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executri i cons truci i lo r i unele m s uri

pentru rea l izarea locu ine lor (M. Of. nr. 163 d in 7 augus t 1991). Potrivi t art. 11 d in Decretu l nr. 144/1958 : ns tr inarea s au m prea la, prin

acte n tre vi i , a terenuri lor cu s au fr cons truci i , proprie ta te particu lar, de pe teri toriu l ora elor, com unelor re edine de ra ioane,

loca l i t i lor ba lneo-cl im atice i com unelor declarate centre m unci tore ti , precum i a com unelor n care s e vor dezvol ta s ta iun i ba lneo-

cl im atice i centre m unci tore ti , s e vor putea face num ai cu autorizaia prealab i l dat, n condi iun i le prezentu lu i decret, de ctre

com i tete le executive a le s fa turi lor populare.

Acte le de ns tr inare s au m prea la terenuri lor de m ai s us s e vor face num ai n form autentic.

ns tr inri le s au m pre l i le terenuri lor prevzute n aces t artico l , fcute fr res pectarea cerin e lor prezentu lu i decret, s unt nu le de drept.

Nul i ta tea poate fi invocat de procuratur, de com i te te le executive a le s fa turi lor populare i de orice pers oan in teres at (s .n . M.N.).

7 ) Publ icat n B. Of. nr. 105 d in 4 octom brie 1974 i abrogat prin Decretu l -lege nr. 1/1989 (M. Of. nr. 4 d in 27 decem brie 1989). Conform

art. 31 d in Legea nr. 58/1974 , m prea la n tre m o teni tori a terenuri lor, precum i ns tr inarea cons truci i lo r prevzute la art. 30 (d in

loca l i t i le urbane i rura le a le ri i n .n.), s e vor putea face num ai prin ns cris autentic pe baza autoriz ri i date, dup caz, de ctre

com i tete le executive a le cons i l i i lo r populare com unale, or ene ti s au m unicipa le , cu res pectarea norm elor de s is tem atizare (s .n .

M.N.), art. 32 prevznd c orice ns tr inare s au m prea l fcut cu nc lcarea prevederi lor art. 30 i 31 es te nu l de drept.

b) Coninut i delimitare. Prin crearea unei cauze de nulitate nelegem cazul n care legiuitorul prescrie o nou cerin de

valabilitate, sub sanciunea nulitii (de ex., dispune scoaterea din comer a unor bunuri proprietate privat8), fixeaz regimul

8/27/2014 Doctrina Probleme de drept tranzitoriu. Legea aplicabil nulitii actului juridic civil (II)

http://idrept.ro/DocumentView.aspx?DocumentId=11011773&Info=RG9jSWQ9NTYyOCZJbmRleD1EJTNhJTJmJTVmY2FiaW5ldCUyZnJldmlzdGUlMmZpbm 3/18

special de administrare sau circulaie al altor bunuri9) ori instituie cerina de form ad validitatem pentru o anumit operaiunejuridic) sau, dup caz, schimb natura cauzei de ineficacitate, nlocuind sanciunea iniial cu sanciunea nulitii (de ex., dispune

nlocuirea inopozabilitii cu sanciunea nulitii10)) care, de regul, este mai sever.8 ) A s e vedea, m ai recent, s pre exem plu:

Legea nr. 9/1990 privind in terzicerea tem porar a ns tr inri i terenuri lor prin acte n tre vi i (M. Of. nr. 95 d in 1 augus t 1990), n prezent

abrogat (prin L . nr. 18/1991 ); potrivi t art. 1 : Pn la adoptarea unei no i reg lem entri legale privind reg im ul fondulu i funciar s e in terzice

ns tr inarea, prin acte n tre vi i , a terenuri lor de orice fe l , s i tuate nuntru l s au n afara loca l i t i lor.

De la prevederi le a l in . 1 s e excepteaz terenuri le a ferente cons truci i lo r care s e ns tr ineaz inclus iv curtea , n s uprafa de ce l m ul t

1 .000 m etri ptra i .; art. 3 d in aceea i lege prevznd i s anciunea neres pectri i aces te i in terd ici i legale: ns tr inri le de terenuri de

orice fe l , cu excepia ce lor prevzute la art. 1 a l in . 2 , fcute prin acte n tre vi i , dup in trarea n vigoare a prezente i leg i s unt nu le de drept.

(s .n . M.N.);

art. 32 d in Legea fondulu i funciar nr. 18/1991 , republ icat (M. Of. nr. 1 d in 5 ianuarie 1998), cu m odi ficri le u l terioare: (1) Terenul

atribu i t conform art. 19 a l in . 1 , art. 21 i art. 43 nu poate fi ns tr inat prin acte n tre vi i tim p de 10 ani , s ocoti i de la nceputu l anulu i

urm tor ce lu i n care a fos t fcut ns crierea proprie t i i (n reg is tre le de publ ici ta te im obi l iar n.n., M.N.), s ub s anciunea nul i t i i

abs olute a actu lu i de ns tr inare.

(2) Cons tatarea nul i t i i poate fi cerut n jus ti ie de ctre prim rie , prefectur, procuror, precum i de orice pers oan in teres at. (s .n .

M.N.):

art. 9 a l in . u l tim d in Legea nr. 112/1995 pentru reg lem entarea s i tuaie i jurid ice a unor im obi le cu des tinaia de locu ine, trecute n

proprie ta tea s tatu lu i (M. Of. nr. 279 d in 29 noiem brie 1995), cu m odi ficri le u l terioare: Apartam ente le dobndi te n condi i i le a l in . 1 (de

ctre fo ti i ch i ria i , ti tu lari a i contracte lor de nch i riere n.n., M.N.) nu pot fi ns tr inate 10 ani de la data cum prri i . (s .n . M.N.); textu l

trebuie ns ci ti t n lum ina art. 43 a l in . 1 i 2 d in Legea nr. 10/2001 , republ icat, cu m odi ficri le u l terioare: (1) Chi ria i i crora, n

tem eiu l prevederi lor art. 9 a l in . 1-4 d in Legea nr. 112/1995 , l i s -au vndut, cu res pectarea prevederi lor aces te i leg i , apartam ente le n care

locuiau au dreptu l s le ns tr ineze s ub orice form na inte de m pl in i rea term enulu i de 10 ani de la data cum prri i num ai pers oanei

ndrepti te , fos t proprie tar a l ace le i locu ine.

(2) Sub s anciunea nul i t i i abs olute, es te in terzis ns tr inarea n orice m od a im obi le lor dobndi te n baza Legi i nr. 112/1995 , cu

m odi ficri le i com pletri le u l terioare, pn la s o lu ionarea defin i tiv i i revocabi l a aciun i lor form ulate de pers oanele ndrepti te fo ti

proprie tari s au, dup caz, m o teni tori a i aces tora, potrivi t art. 45. (s .n . M.N.);

art. 15 d in Legea nr. 54/1998 privind ci rcu la ia jurid ic a terenuri lor (M. Of. nr. 102 d in 4 m artie 1998), n prezent abrogat (prin L . nr.

247/2005 ): (1) Sunt in terzis e ns tr inri le , s ub orice form , a terenuri lor cu privi re la ti tlu l crora exis t l i tig i i la ins tane le judectore ti ,

pe to t tim pul s o lu ionri i aces tor l i tig i i .

(2) ns tr inri le ncheiate cu nc lcarea prevederi lor a l in . 1 s unt nu le. Nul i ta tea va fi cons tatat de ctre ins tana judectoreas c la

cererea oricre i pers oane in teres ate i a procuroru lu i .

(3) Servici i le de trans crip iun i i ins crip iun i , precum i b i rouri le de carte funciar a le judectori i lo r vor evidenia n reg is tre le de

publ ici ta te , opozi i i le la ns tr inare form ulate de partea in teres at i , n aces te cazuri , vor re fuza e l iberarea certi ficate lor de s arcin i

neces are autenti ficri i ns tr inri lor, s o l ici ta te de pers oanele care vor s ns tr ineze.; in terd icia prevzut de art. 15 d in Legea nr.

54/1998 a fos t res trns n prezent num ai la cazul l i tig i i lo r privind recons ti tu i rea dreptu lu i de proprie ta te privat conform leg i lor fondulu i

funciar, prin Legea ci rcu la ie i jurid ice a terenuri lor d in 2005 (ti tlu l X d in L. nr. 247/2005 ); v., n aces t s ens , art. 4 d in noua lege a ci rcu la ie i

jurid ice a terenuri lor, preci ta t : Cu excepia l i tig i i lo r privind recons ti tu i rea dreptu lu i de proprie ta te privat i legal i ta tea ti tlu lu i de

proprie ta te, conform leg i lor fondulu i funciar, exis tena unui l i tig iu privi tor la un teren cu s au fr cons truci i nu m piedic ns tr inarea

aces tu ia i n ici cons ti tu i rea a l tor drepturi rea le s au de crean, dup caz. (s .n . M.N.);

art. 44 d in O.U.G. nr. 40/1999 privind protecia ch i ria i lor i s tab i l i rea ch i rie i pentru s pai i le cu des tinaie de locu ine (M. Of. nr. 148 d in 8

apri l ie 1999), cu m odi ficri le u l terioare: Sunt in terzis e s ub s anciunea nul i t i i abs olute ns tr inarea s ub orice form , conces ionarea,

ipotecarea, contractu l de leas ing, precum i orice nch i riere s au s ubnchi riere n beneficiu l unui nou ch i ria , a bunuri lor im obi le terenuri

i cons truci i cu des tinaie de locu in , care fac ob iectu l unei ncuno tin ri s cris e, noti ficri s au cereri n cons tatarea s au rezi l ierea

dreptu lu i de proprie ta te d in partea pers oanelor fizice s au jurid ice depos edate de aces te bunuri ; v., cu privi re la condi i i le de invocare a

aces te i s anciun i , art. III d in ti tlu l I a l Legi i nr. 247/2005 privind re form a n dom eni i le proprie t i i i jus ti ie i , precum i unele m s uri

ad iacente (M. Of. nr. 653 d in 22 iu l ie 2005) i in fra , nota 36;

art. 21 a l in 5 d in Legea nr. 10/2001 privind reg im ul jurid ic a l unor im obi le pre luate n m od abuziv n perioada 6 m artie 1945-22

decem brie 1989, republ icat n M. Of. nr. 798 d in 2 s eptem brie 2005, cu m odi ficri le u l terioare: Sub s anciunea nul i t i i abs olute, pn la

s o luionarea proceduri lor adm in is tra tive i , dup caz, jud iciare, generate de prezenta lege, es te in terzis ns tr inarea, conces ionarea,

locaia de ges tiune, as ocierea n participaiune, ipotecarea, locaiunea, precum i orice nch i riere s au s ubnchi riere n beneficiu l unui nou

chi ria , s ch im barea des tinaie i , grevarea s ub orice form a bunuri lor im obi le terenuri i /s au cons truci i noti ficate potrivi t prevederi lor

prezente i leg i .; textu l ci ta t es te paria l d i feri t de art. 44 d in O.U.G. nr. 40/1999 , care rm ne apl icabi l ori de cte ori nu es te vorba de

im obi le le s upus e Legi i nr. 10/2001 ;

art. 13 a l in . 2 d in Legea nr. 422/2001 privind prote jarea m onum ente lor is torice (M. Of. nr. 407 d in 24 iu l ie 2001), cu m odi ficri le

u l terioare: De la data com unicri i ctre proprie tar s au ctre ti tu laru l a l tor drepturi rea le a declan ri i proceduri i de clas are i pn la

publ icarea ord inu lu i de clas are s au pn la em i terea ord inu lu i de neclas are, dup caz, bunulu i im obi l n cauz i s e ap l ic reg im ul jurid ic

a l m onum ente lor is torice, potrivi t d is pozi i i lo r prezente i leg i .

Precizm , n fina l , c, s ub im periu l Cons ti tu ie i actua le, in terd icia de ns tr inare a unui bun proprie ta te privat nu poate fi dect

tem porar ( i ), fcut cu respectarea princip iu lu i proporional i t i i restrngeri i exerci iu lu i drepturi lor fundam enta le ( i i ) i num ai dac es te

dispus prin lege organic ( i i i ). Cf. CC, dec. nr. 6 /1992 cu privi re la cons ti tu ional i ta tea unor prevederi a le Legi i privind m s uri

prem ergtoare reg lem entri i s i tuaie i jurid ice a unor im obi le trecute n proprie ta tea s tatu lu i dup 23 augus t 1944, publ icat n M. Of. nr.

48 d in 4 m artie 1993. Art. 41 (actua lm ente art. 44 n.n., M.N.) d in Constituie , zice ins tana cons ti tu ional n decizia ci ta t , garanteaz

dreptu l de proprie ta te cu toate dezm em brm inte le s a le . Pentru aces t m otiv, reg im ul genera l a l proprie t i i es te de dom eniu l leg i i

organice, potrivi t art. 72 l i t. k) d in Constituie [n prezent, art. 73 a l in . 3 l i t. m ) n.n., M.N.], fi ind un drept fundam enta l n tr-un s ta t de drept.

Pe ca le de cons ecin, in terd icia de ns tr inare a unor bunuri , ch iar pe durat l im i ta t , prevzut de a l in . 1 a l art. 2 , n l turnd dreptu l de

dis pozi ie a l proprie taru lu i , nu poate fi ins ti tu i t dect to t prin lege organic, n truct aces t drept es te de es ena reg im ulu i genera l a l

proprie t i i . Es te de princip iu c o derogare cum es te in terd icia de ns tr inare, ce reprezin t o derogare de la un atribut fundam enta l a l

dreptu lu i de proprie ta te poate fi s tab i l i t num ai prin tr-o lege de aceea i natur cu aceea a leg i i de la care s e derog. Al tm interi , ns u i

reg im ul jurid ic d i feri t, cu caracter im perativ, ins ti tu i t de Constituie , pentru leg i le cons ti tu ionale, organice i ord inare, precum i garania

cons ti tu ional pe care aces t reg im l as igur, ar fi nc lcate. (...) Fa de ce le artate, rezu l t c in terd icia de ns tr inare prevzut la art.

2 a l in . 1 (pn la data adoptri i leg i i privind reg lem entarea s i tuaie i jurid ice a unor im obi le , s e in terzice ns tr inarea, ca active a le

ageni lor econom ici n orice a l t m od i cu orice ti tlu , a im obi le lor res pective, precum i dem olarea s au s chim barea des tinaie i lor

econom ice n.n., M.N.), este neconsti tu ional , fi ind ins ti tu i t prin tr-o lege ord inar. (...) n ce prive te prevederi le art. 49 (actua lm ente,

art. 53 n.n., M.N.) d in Constituie , e le nu s unt ap l icabi le , n truct in terd icia nstr inri i insti tu i t de art. 2 a l in . 1 este afectat de un

term en incert pn cnd s e va adopta legea m enionat de art. 1 , Parlam entu l neputnd fi ob l igat prin lege s adopte o anum i t

reglem entare. Dac, ipotetic, nu ar adopta aceas t reg lem entare, ar ns em na c in terd icia res pectiv es te defin i tiv. Or, aceas ta es te

8/27/2014 Doctrina Probleme de drept tranzitoriu. Legea aplicabil nulitii actului juridic civil (II)

http://idrept.ro/DocumentView.aspx?DocumentId=11011773&Info=RG9jSWQ9NTYyOCZJbmRleD1EJTNhJTJmJTVmY2FiaW5ldCUyZnJldmlzdGUlMmZpbm 4/18

contrar prevederi lor art. 49 (art. 53, n prezent n.n., M.N.), fi ind nc lcat a t t princip iu l proporional i t i i res trngeri i exerci iu lu i unor

drepturi , prevzut de a l in . 2 a l art. 49 (art. 53 dup republ icare n.n., M.N.), ct i reg im ul dreptu lu i de proprie ta te, prevzut de art. 41 i

135 d in Constituie (n prezent, art. 44 i 136 n.n., M.N.), ndeos ebi a l ineatu l u l tim a l art. 135, potrivi t cru ia proprie ta tea es te

invio lab i l . (s .n . M.N.).

9 ) V., de ex., in terd ici i le de vnzare a unor bunuri a fla te n dom eniu l privat a l s ta tu lu i ori a l un i t i lor adm in is tra tiv-teri toria le , dup caz,

cum s unt:

in terd icia vnzri i locu ine lor de in tervenie i a locu ine lor de s erviciu d in m ediu l rura l , cons tru i te d in fonduri le s ta tu lu i s au d in

fonduri le un i t i lor econom ice s au bugetare de s tat (art. 1 a l in . 3 i art. 7 a l in . 1 i 8 d in Legea nr. 85/1992 privind vnzarea de locu ine i

s pai i cu a l t des tinaie cons tru i te d in fonduri le s ta tu lu i i un i t i lor econom ice s au bugetare de s tat, republ icat n M. Of. nr. 260 d in 15

s eptem brie 1994); cu privi re la neretroactivi ta tea art. 7 , a l in . in fine (locu ine le de s erviciu d in m ediu l rura l , des tinate pers onalu lu i

m edica l , d idactic, a l tor s pecia l i ti s au pers onalu lu i Min is teru lu i de In terne nu s e vnd), d in Legea nr. 85/1992 , republ icat, v. C. Ap.

Bucure ti , s . a IV-a civ., dec. nr. 350/1999, n Culegere de practic jud iciar n m aterie civi l 1999, nr. 36, pp. 84-87 (n truct contractu l de

vnzare-cum prare privind un im obi l cons tru i t d in fondul de inves ti i i a l com unei i avnd des tinaia de locu in pentru s pecia l i ti i d in

m ediu l rura l a fos t ncheiat n anul 1990, n baza D.L. nr. 61/1990, aces ta es te va lab i l , neputndu-i -s e ap l ica d is pozi i i le Legi i nr. 85/1992

privind in terd icia ns tr inri i locu ine lor de s erviciu , fr nc lcarea princip iu lu i neretroactivi t i i leg i i civi le , cons acrat n Cons ti tu ia

Rom nie i i n art. 1 C. civ.);

in terd icia vnzri i apartam ente lor care au dotri s pecia le (p is cin, s aun, s er, cram , bar, vinotec, cam er fr igori fic etc.), precum i

a locu ine lor care au avut des tinaia de cas e de oas pei , de protocol ori fo los i te ca re edine pentru fo ti i i actua l i i dem ni tari (art. 10 d in

Legea nr. 112/1995 pentru reg lem entarea s i tuaie i jurid ice a unor im obi le cu des tinaia de locu ine, trecute n proprie ta tea s tatu lu i ,

publ icat n M. Of. nr. 279 d in 29 noiem brie 1995, cu m odi ficri le u l terioare);

in terd icia vnz ri i locu ine lor socia le , a locu ine lor de in tervenie i a ce lor de necesi ta te (art. 47, 54 a l in . 3 i art. 55 d in Legea

locuine i nr. 114/1996 , cu m odi ficri le u l terioare).

1 0 ) V., de ex., n m ateria fa l im entu lu i , unde n prezent, s pre deos ebi re de Codul com ercia l , care declara drept inopozabi le m as ei credale i

s upus e aciun i i revocatori i s au paul iene acte le s vr i te de fa l i t n a a-num i ta perioad s us pect, deoarece legea le prezum a ca fi indfcute n frauda credi tori lor, as em enea acte s unt, d im potriv, anulab i le (cf. fos te le art. 39 i urm . d in Legea nr. 64/1995 privind

procedura reorganizri i i l i ch idri i jud iciare i , res pectiv, art. 79 i urm . d in Legea nr. 85/2006 privind procedura ins o lvene i , n vigoare).

n schimb, atunci cnd sunt modificate numai condiiile sau elementele care determin o cauz de nulitate (i.e. fie ipoteza, fieconinutul normei sancionatoare), prin suprimarea unor elemente, redimensionarea celor deja existente ori prin adugarea unor

condiii suplimentare, se modific ipoteza normei juridice care instituia sau fundamenta11) cauza de nulitate ori, dup caz, seschimb nsi natura nulitii, fiind vorba n aceste cazuri de o cauz de nulitate schimbat ori modificat, o cauz de nulitatepractic nou, deoarece ea nu mai este identic, din cauza schimbrilor intervenite, cu vechea cauz de nulitate. Spre exemplu,dac iniial buna sau reaua-credin a prilor este indiferent, prin modificarea adus se sancioneaz cu nulitatea numai reaua-

credin a prii, sau se lrgete (ori restrnge), prin legea nou, sfera persoanelor care pot ncheia un act juridic12), ori pe planul

efectului juridic al normei sancionatorii, nulitatea absolut este nlocuit cu una relativ ori invers13). Totui, n plan teoretic,ntruct cauza de nulitate subzista ntr-o alt form i anterior, noua cauz de nulitate schimb doar n parte condiiile formare aactului, fr a se putea vorbi de o veritabil nou cerin de validitate, creat exclusiv de legea nou.

1 1 ) Atunci cnd nu e vorba de o nu l i ta te expres , ci doar de una vi rtua l dedus d in caracteru l im perativ a l norm ei a fla te n d is cuie .

1 2 ) V., pentru un caz m ai recent, n legtur cu lrg i rea s fere i noiun i i de fam i l ie n s ens ul O.U.G. nr. 40/1999 privind protecia ch i ria i lor

i s tab i l i rea ch i rie i pentru s pai i le cu des tinaie de locu ine (M. Of. nr. 148 d in 8 apri l ie 1999), cu m odi ficri le u l terioare, C. Ap. Bucure ti ,

s . a IV-a, dec. nr. 1383/2003, n Practic jud iciar civi l 2003-2004 , nr. 68, pp. 221-223 (n s pe, s -a re inut c includerea n fi a locativ

a apartam entu lu i nch i ria t a g inere lu i , m am ei i nepoate i ti tu laru lu i contractu lu i de nch i riere, u l terior res ti tu i r i i im obi lu lu i ctre fo ti i

proprie tari prin tr-o hotrre judectoreas c, es te ne legal, n truct aces te pers oane nu fceau parte d in categoria m em bri lor de fam i l ie ,

conform art. 15 a l in . 2 d in Legea nr. 5/1973 i art. 17 d in Legea nr. 114/1996 i , ca atare, e le nu puteau dobndi drepturi locative propri i ,

ch iar dac d is pozi i i le art. 321 d in O.U.G. nr. 40/1999 , in trodus prin Legea nr. 241/2001 , ar perm i te , n prezent, aces t lucru, fi ind, deci , m ai

favorabi le , deoarece Legea nr. 241/2001 nu re troactiveaz).

1 3 ) V., pentru o ipotez foarte recent, cazul prevzut de art. 15 d in O.U.G. nr. 74/2007 privind as igurarea fondulu i de locu ine s ocia le

des tinate ch i ria i lor evacuai s au care urm eaz a fi evacuai d in locu ine le re trocedate fo ti lor proprie tari (M. Of. nr. 444 d in 29 iu l ie 2007),

potrivi t crora: (1) Sunt in terzis e, s ub s anciunea nul i t i i abs olute, contracte le de nch i riere ncheiate cu pers oane fizice pentru locu ine le

d in fondul cons ti tu i t potrivi t art. 1 a l in . 2 , cu neres pectarea condi i i lo r, des tinai i lo r i a ord in i i de priori ta te prevzute prin prezenta

ordonan de urgen (i .e . art. 1 a l in . 3 d in aceas t ordonan n.n., M.N.).

(2) Sub incidena prevederi lor a l in . 1 in tr i cazuri le de s ch im bare perm is , dar ne jus ti ficat, a des tinaie i locu ine lor, n s i tuai i le

prevzute prin prezenta ordonan de urgen.

(3) Depis tarea cazuri lor prevzute la a l in . 1 i 2 i s es izarea ins tane lor judectore ti pentru cons tatarea nul i t i i i res tab i l i rea s i tuaie i

anterioare s e fac prin gri ja prefeci lor. (s .n . M.N.).

Textu l ci ta t creeaz, prim a faciae, un nou caz de nul i ta te abs olut n vederea protecie i pers oanelor fizice evacuate d in im obi le le res ti tu i te

ori re trocedate fo ti lor s au adevrai lor proprie tari . Num ai c potrivi t art. 15 a l in . 1-3 d in O.U.G. nr. 40/1999 privind protecia ch i ria i lor i

s tab i l i rea ch i rie i pentru s pai i le cu des tinaie de locu ine, cu m odi ficri le u l terioare, era de ja ins ti tu i t o s anciune as em ntoare, n

urm tori i term eni : (1) n cazul ch i ria i lor care au prim i t noti ficarea pentru m otive le prevzute la art. 14 a l in . 2 l i t. a) i b), cons i l i i le loca le

s unt ob l igate s le pun la d is pozi ie , cu priori ta te , o locu in d in fondul des tinat nch i rieri i , inclus iv d in fondul de locu ine s ocia le , n

term en de un an de la data cereri i ch i ria u lu i ; locu ine le s e pun la d is pozi ie num ai ce lor care ndepl ines c cri teri i le de acces s tab i l i te n

conform i ta te cu prevederi le Legi i locu ine i nr. 114/1996 , republ icat, cu m odi ficri le i com pletri le u l terioare (cf. art. 7-8, 42, 43 i 48 d in

L. nr. 114/1996 n .n., M.N.).

(2) Chi ria u l es te ob l igat s nreg is treze cererea de locu in la cons i l iu l loca l n term en de 30 de zi le de la data noti ficri i .

(3) Sunt in terzis e, s ub s anciunea nul i t i i abs olute, contracte le de nch i riere pentru s uprafee le cu des tinaie de locu in, ncheiate de

cons i l i i le loca le cu pers oane fizice s au jurid ice cu neres pectarea ord in i i de priori ta te prevzute la a l in . 1 .

Din coroborarea ce lor dou reg lem entri rezu l t c ce le dou cazuri de nu l i ta te nu s unt identice, ce l puin n ce prive te condi i i le de

exis ten, n truct s fera pers oanelor ndrepti te d i fer, paria l , n ce le dou cazuri (art. 8 , 42 i 48 d in Legea nr. 114/1996 , la care tr im i te

art. 15 d in O.U.G. nr. 49/1999 , res pectiv art. 1 a l in . 3 d in recenta O.U.G. nr. 74/2007 ), legea nou prevznd condi i i s up l im entare [ce l

evacuat nu in tr s ub incidena prevederi lor art. 14 a l in . 2 l i t. c) i d) d in O.U.G nr. 40/1999 i n ici nu a beneficia t i /s au nu beneficiaz

de s pri j inu l s ta tu lu i n cred i te i execuie pentru rea l izarea unei locu ine; v., n aces t s ens , art. 1 a l in . 3 l i t. b) i e) d in O.U.G. nr. 74/2007 ]

s au, dup caz, recons iderate [ce l evacuat nu deine n proprie ta te o a l t locu in, inclus iv cas de vacan i , de as em enea, nu deine,

n ca l i ta te de ch i ria , o a l t locu in d in fondul locativ de s ta t art. 1 a l in . 3 l i t. c) i f); s .n ., M.N.]. n cons ecin, m odi ficri le in trodus e delegea nou nu s e pot ap l ica, fr a fi re troactive, contracte lor de nch i riere de ja ncheiate n condi i i le O.U.G. nr. 40/1999 , ch iar dac,

8/27/2014 Doctrina Probleme de drept tranzitoriu. Legea aplicabil nulitii actului juridic civil (II)

http://idrept.ro/DocumentView.aspx?DocumentId=11011773&Info=RG9jSWQ9NTYyOCZJbmRleD1EJTNhJTJmJTVmY2FiaW5ldCUyZnJldmlzdGUlMmZpbm 5/18

potrivi t no i i reg lem entri , pers oanele care au dobndi t ca l i ta tea de ch i ria i s ub im periu l leg i i vechi nu ar m ai n trun i condi i i le de acces la

o locu in prevzute de legea nou.

Rm ne n d is cuie ches tiunea dac, la data in trri i n vigoare a leg i i no i , contracte le de nch i riere fi ind n curs de form are, iar potrivi t leg i i

no i pers oanele in i ia l ndrepti te , n lum ina vechi i leg i , nu ar m ai n trun i condi i i le cerute de legea nou, s e va ine s eam a de prevederi le

leg i i vechi s au de ce le a le leg i i no i? ! n d is cuie s unt, n prim ul rnd, incidena s au neincidena prevederi lor ar. 14 a l in . 3 l i t. c) i d) d in

O.U.G. nr. 40/1999 (ch i ria u l nu a achi ta t ch i ria ce l puin 3 lun i cons ecutive n executarea contractu lu i de nch i riere, a nes ocoti t ob l igai i le

contractua le ori fi ind rezident n s tr intate i fr a fi deta at nu a m ai fo los i t locu ina m ai m ul t de un an fr n trerupere), res pectiv

s i tuaia ce lu i care a beneficia t i /s au nu beneficiaz de s pri j inu l s ta tu lu i n cred i te i execuie pentru rea l izarea unei locu ine (art. 1 a l in . 3

l i t. e d in O.U.G. nr. 74/2007 ), condi i i no i , care, dac ar fi ap l icabi le , ar m piedica pe ce l evacuat d in locu ina re trocedat fos tu lu i proprie tar

s obin o locu in d in fondul locativ prevzut de lege. Credem c, fi ind vorba de condi i i no i n raport de care s e determ in dreptu l la

locu in i , deci , ca l i ta tea de ch i ria , e le nu pot fi ap l icate n cazul cereri lor de nch i riere de ja form ulate, care trebuie rezolvate n lum ina

leg i i n vigoare la data cnd aces tea au fos t fcute. n caz contrar, ce l care a form ulat cererea ar fi privat de un drept de ja ns cut (prin

nsui e fectu l form ulri i e i ), res pectiv de dreptu l de a obine o locu in cu ti tlu de ch i ria d in fondul locativ s pecia l prevzut de lege.

Cri teri i le no i care determ in acces ul la aces te locu ine ar reprezenta o veri tab i l s anciune pentru pers oana res pectiv, nc lcndu-s e

s trvechiu l princip iu nul la poena sine lege , cci , n im eni nu poate fi s ancionat pentru fapte anterior s vr i te cu a l te s anciun i ori pedeps e

dect ce le exis tente la data s vr i ri i aces tora (n s pe, re fuzul de nch i riere es te o veri tab i l s anciune pentru o fapt trecut, iar nu

actual).

n sfrit, ct privete suprimarea cauzei de nulitate, aceasta intervine atunci cnd legea nou nu mai prevede sanciuneanulitii pentru nerespectarea unei cerine de valabilitate ori, dup caz, elimin, n mod total, o cerin de validitate care eraanterior necesar pentru ncheierea unui anumit act juridic. De ex., este suprimat cerina formei autentice, cum s-a ntmplat, e

drept, doar pentru scurt timp14), n materia actelor de nstrinare ntre vii a terenurilor agricole ori a terenurile cu sau frconstrucii din localitile care nu intrau sub incidena Decretului nr. 144/1958 prin efectul abrogrii n decembrie 1989 a Legii nr.58/1974 privind sistematizarea terenurilor i localitilor urbane i rurale, respectiv a art. 44-50 din Legea nr. 59/1974 cu

privire la fondul funciar15); sau este eliminat cerina autorizaiei administrative n materie de nstrinare prin acte ntre vii aterenurilor din localitile cuprinse n fostul Decret nr. 144/1958, ca urmare a abrogrii, n anul 1991, a Decretului nr. 144/1958

prin Legea nr. 50/199116); ori, n sfrit, este nlturat o alt cauz de nulitate, cum este cazul unei incapaciti civile17) sau a

cerinei respectrii dreptului de preempiune recunoscut unor categorii de persoane expres prevzute de lege18).1 4 ) Spunem pentru s curt tim p, n truct prin noua Lege a fondulu i funciar nr. 18/1991 (M. Of. nr. 37 d in 19 februarie 1991) s -a re in trodus

cerin a form ei autentice pentru ns tr inarea prin acte jurid ice n tre vi i a terenuri lor de orice fe l , cu s au fr cons truci i , ind i ferent de locu l

s i turi i lo r (cf. art. 46 a l in . 1 , ab orig ine: Terenuri le s i tuate n in travi lan i extravi lan pot fi ns tr inate, ind i ferent de n tinderea s uprafee i ,

prin acte jurid ice n tre vi i , ncheiate n form autentic.). Neces i ta tea form ei autentice a fos t ps tra t i de Legea nr. 54/1998 privind

ci rcu la ia jurid ic a terenuri lor (cf. art. 2 a l in . 1 : Terenuri le s i tuate n in travi lan i extravi lan pot fi ns tr inate i dobndi te prin acte jurid ice

ntre vi i , ncheiate n form autentic.), pentru ca n prezent noua Lege privind ci rcu la ia jurid ic a terenuri lor (Ti tlu l X d in Legea nr.

247/2005 , publ icat n M. Of. nr. 653 d in 22 iu l ie 2005) s extind cerin a form ei autentice i la acte le cons ti tu tive de drepturi rea le l im i ta te

(a a-num i te le dezm em brm inte) as upra terenuri lor a l tu ia . V., n aces t s ens , art. 2 d in Legea ci rcu la ie i jurid ice a terenuri lor: (1)

Terenuri le cu s au fr cons truci i , s i tuate n in travi lan i extravi lan, ind i ferent de des tinaia s au de n tinderea lor, pot fi ns tr inate i

dobndi te prin acte jurid ice n tre vi i , ncheiate n form autentic, s ub s anciunea nul i t i i abs olute.

(2) n cazul n care prin acte jurid ice n tre vi i s e cons ti tu ie un drept rea l as upra unui teren cu s au fr cons trucie , ind i ferent de des tinaia

s au n tinderea aces tora, d is pozi i i le a l in . 1 s e ap l ic n m od cores punztor.

Textu l ci ta t (art. 2 d in noua Lege a ci rcu la ie i jurid ice a terenuri lor) es te ns defici tar, pentru c las des chis problem a form ei autentice

n cazul ns tr inri i s eparate num ai a cons truci i lo r a fla te pe teren, res pectiv a proprie t i i s uperficiare. n aces t caz, actu l trebuie s au nu

s res pecte cerin a form ei autentice? Prim a faciae, n truct textu l vorbe te doar de ns tr inarea terenuri lor cu s au fr cons truci i , a

contrario , ar rezu l ta c ns tr inarea num ai a cons truci i lo r, cum ar fi vnzarea apartam ente lor d in b locuri le cu m ai m ul te locu ine afla te n

proprie ta te exclus iv a d i feri te lor pers oane poate fi fcut i prin acte s ub s em ntur privat. Totu i , la o anal iz m ai a tent, nu excludem

nici in terpretarea, bazat pe anal iza s is tem atic a art. 2 , preci ta t, potrivi t cre ia n m s ura n care form a autentic es te neces ar nu num ai

pentru ns tr inarea proprie t i i funciare, ci i pentru cons ti tu i rea unor drepturi rea le as upra aces te ia , ns em neaz c dac cerin a form ei

autentice es te neces ar pentru cons ti tu i rea dreptu lu i de s uperficie , a fortiori ea ar fi neces ar i n cazul ces iun i i unui as tfe l de drept,

care cuprinde, n concepia curent (v. V. Sto ica, Drept civi l . Drepturi le rea le principa le, vo l . I, Ed. Hum ani tas , Bucure ti , 2004, nr. 232, p .

554) a tt dreptu l de proprie ta te as upra cons trucie i , ct i dreptu l de fo los in as upra terenulu i grevat.

Rezul t c, de lege la ta , a t t ns tr inarea, ct i cons ti tu i rea drepturi lor rea le pe terenuri le a l tu ia prin acte jurid ice n tre vi i s unt s upus e

cerin e i form ei autentice ad va l id i ta tem , ceea ce nu poate, des igur, a fecta acte le cons ti tu tive de drepturi rea le ncheiate, prin ns cris uris ub s em ntur privat, na in te de 25 iu l ie 2005, cnd cerin a form ei autentice era res trns doar la acte le de ns tr inare propriu-zis a

proprie t i i funciare (n aces t s ens , M. Nico lae, Legea nr. 54/1998 privind ci rcu la ia jurid ic a terenuri lor , n Dreptu l nr. 8 /1998, pp. 9-10; V.

Sto ica, op. ci t., nr. 235 A, p . 561; contra L . Pop, Dreptu l de proprie ta te i dez m em b rm inte le sa le , Ed. Lum ina Lex, Bucure ti , 1996, pp.

124-125).

1 5 ) De a ici i apriga controvers privind efectu l confi rm ativ s au nu a l nu l i t i i pentru l ips a form ei autentice a l leg i i abrogatori i , ca urm are a

dis pari ie i cauzei de nu l i ta te i reveni rea la princip iu l cons ens ual is m ulu i n reg iun i le de trans crip iun i i ins crip iun i im obi l iare s upus e

Codului c ivil (art. 971 i 1295). V., pentru am nunte, I. C. Vurdea (I); C. Brs an, V. Sto ica (II), Evoluia leg isla ie i privind ci rcu la ia

im ob i le lor , n Dreptu l nr. 6 /1990, pp. 38-52.

1 6 ) Practic, ncepnd cu 7 augus t 1991 ns tr inri le de terenuri cu s au fr cons truci i , proprie ta te privat, ind i ferent de locu l s i turi i lo r ori

de n tinderea aces tora, nu m ai s unt s upus e contro lu lu i autori t i lor adm in is tra ie i publ ice loca le. n s ch im b, ns tr inri le anterioare fcute

fr autorizaia adm in is tra tiv prevzut de lege s unt i rm n s upus e leg i i n vigoare la data ncheieri i lo r, deoarece Legea nr. 50/1991

nu le-a va l idat, de i ar fi putut-o face, deoarece art. 1 C. civ. nu oprea i l lo tem pore as em enea m s uri re troactive. V., n acela i s ens ,

C. Ap. Bucure ti , s . a III-a civ., dec. nr. 2592/2001, n Practic jud iciar civi l 2001-2002, nr. 101, p . 269: Potrivi t d is pozi i i lo r art. 50 d in

Legea nr. 7/1996 , judectoru l are ob l igaia de a veri fica dac ns cris u l , cerut a fi in tabulat, ndepl ine te condi i i le de va lab i l i ta te a le actu lu i

jurid ic.

Fi ind vorba des pre un ns cris s ub s em ntur privat, in ti tu la t ch i tan de vnzare-cum prare, prin care C.G. i C.P. au ns tr inat un

im obi l com pus d in cons trucie i teren n s uprafa de 95 m p, ins tana, fa de d is pozi i i le art. 59 d in Legea nr. 7/1996 , a veri ficat

va lab i l i ta tea actu lu i jurid ic, potrivi t reg im ulu i jurid ic exis tent la data ncheieri i lu i , 17.07.1973.

Actu l s ub s em ntur privat a fos t ncheiat s ub im periu l d is pozi i i lo r Decretu lu i nr. 144/1958 privind reg lem entarea e l iberri i autorizai i lo r

de cons tru i re , reparare i des fi in area cons truci i lo r, precum i a ce lor re feri toare la ns tr inri le i m pre l i le terenuri lor cu s au fr

cons truci i . Potrivi t d is pozi i i lo r art. 11 a l in . 2 d in aces t act norm ativ, acte le de ns tr inare a terenuri lor s e fac num ai n form autentic.

Fa de d is pozi i i le legale n vigoare la data ncheieri i ns cris u lu i s ub s em ntur privat, corect ins tane le au aprecia t c aces ta nu es te

valab i l ncheiat, res p ingnd n cons ecin cererea de ns criere n cartea funciar. (Ream intim c potrivi t art. 57 fos t art. 59 d in L. nr.

7/1996 , republ icat, actu l jurid ic privind cons ti tu i rea s au trans m i terea unui drept rea l im obi l iar, valab i l ncheiat anterior in trri i n vigoare

a prez ente i leg i , netrans cris n reg is tru l de trans crip iun i ori , dup caz, nens cris n cartea funciar, i produce efecte le la data ns crieri i

n cartea funciar, potrivi t reg im ulu i jurid ic ap l icab i l la data ncheieri i lu i . Actu l sub sem ntur privat, va lab i l ncheiat, va fi luat n

considerare, dac are data cert anterioar in trri i n vigoare a Legi i fondulu i funciar nr. 18/1991 s .n ., M.N.).

8/27/2014 Doctrina Probleme de drept tranzitoriu. Legea aplicabil nulitii actului juridic civil (II)

http://idrept.ro/DocumentView.aspx?DocumentId=11011773&Info=RG9jSWQ9NTYyOCZJbmRleD1EJTNhJTJmJTVmY2FiaW5ldCUyZnJldmlzdGUlMmZpbm 6/18

1 7 ) V., de ex., fos te le a l in . 2 i 3 a le art. 2 d in Legea nr. 54/1998 privind ci rcu la ia jurid ic a terenuri lor (n prezent abrogat): (2) n cazul

dobndi ri i prin acte jurid ice n tre vi i , proprie ta tea funciar a dobndi toru lu i nu poate dep i 200 ha teren agrico l n echiva lent arab i l , de

fam i l ie . n s ens ul prezente i leg i , prin noiunea d fam i l ie s e n e lege s oi i i copi i i necs tori i , dac gos podres c m preun cu prin i i lo r.

(3) nc lcarea prevederi lor a l in . 2 s e s ancioneaz cu reduciunea actu lu i jurid ic pn la l im i ta s uprafee i legale. Noua lege privind

ci rcu la ia jurid ic a terenuri lor (Ti tlu l X d in Legea nr. 247/2005 ) n-a m ai re inut aceas t res tricie as tfe l nct n prezent nu m ai exis t n ici o

l im i t privind dobndi rea n proprie ta te ind ividuala a terenuri lor agrico le . Cu privi re la reduciunea prevzut de fos tu l art. 2 d in Legea nr.

54/1998 , un veri tab i l caz de nul i ta te abs olut paria l , v. M. Nico lae, Legea nr. 54/1998 privind ci rcu la ia jurid ic a terenuri lor , ci t. supra ,

pp. 15-16.

1 8 ) V. fos te le art. 5-11 a le Legi i nr. 54/1998 privind ci rcu la ia jurid ic a terenuri lor (M. Of. nr. 102 d in 4 m artie 1998) privind ns tr inarea,

prin vnzare, a terenuri lor agrico le s i tuate n extravi lan cu res pectarea dreptu lu i de preem piune a l coproprie tari lor, a l vecin i lor ori a l

arenda i lor, s ub s anciunea nul i t i i re la tive a actu lu i de ns tr inare, d is pozi i i care n-au m ai fos t ps tra te de noua lege a ci rcu la ie i

jurid ice a terenuri lor (Ti tlu l X d in Legea nr. 247/2005 ), ap l icabi l d in 25 iu l ie 2005, de unde i urm toarea problem : s uprim area dreptu lu i

de preem piune de ctre legea nou va putea produce efecte num ai pentru vi i tor s au va putea fi invocat i de ctre vnztori i s au

cum prtori i anteriori a i unor terenuri agrico le extravi lane care au fos t dobndi te fr res pectarea dreptu lu i de preem piune, precum i de

ctre dobndi tori i aces tora care au nes ocoti t term enul de 45 de zi le de exerci tare a oferte i de vnzare, term en ce s -a m pl in i t dup in trarea

n vigoare a no i i leg i? !

Dup s us intori i teze i potrivi t cre ia nu l i ta tea es te o s i tuaie jurid ic n curs de rea l izare (s tingere) ar trebui s adm i tem c preem ptori i

nu m ai pot a taca actu l de vnzare, deoarece legea nou nu m ai recunoa te un as tfe l de drept, d is prnd cauza de nul i ta te . n s ch im b,

dac am adm i te c legea nou nu s e apl ic condi i i lo r de va l id i ta te a acte lor anterior ncheiate, a tunci preem ptori i ar putea ataca acte le

ncheiate cu vio larea dreptu lu i lor, ch iar dac legea nou nu m ai recunoa te un as tfe l de drept.

n s i tuaia s pecia l n care actu l de vnzare ar fi fos t ncheiat dup in trarea n vigoare a leg i i no i , dar na in te de expi rarea ce lor 45 de zi le

n care preem ptoru l putea exerci ta dreptu l de preem piune, ches tiunea es te m ai de l icat: conform leg i i vechi , o ferta de vnzare trebuiam eninut 45 de zi le , term en n care trebuia depus la prim rie i o ferta de cum prare a preem ptoru lu i , iar potrivi t leg i i no i terenul s e

putea vinde l iber na in te de m pl in i rea ce lor 45 de zi le (de ex., dup dou s ptm ni , cnd legea nou a in tra t n vigoare). Ce lege s e va

apl ica vnzri i fcute fr res pectarea aces tu i term en i a o ferte i de cum prare, fcut pos terior vnzri i , dar nreg is tra t nuntru l lu i?

Legea veche care recuno tea dreptu l de preem piune i s anciona cu nul i ta tea re la tiv vnzarea fcut cu nc lcarea e i s au legea nou

care perm i tea vnzarea l iber a terenulu i res pectiv?! Dup prerea noas tr, legea nou nu poate s l ips eas c, n m od taci t, de efecte

jurid ice fapte le s vr i te s ub im periu l leg i i vechi , as tfe l nct, n exem plu l dat, preem ptoru l va putea ataca vnzarea fcut n frauda

interes elor s a le , ch iar dac oferta s a de cum prare a fos t nreg is tra t dup in trarea n vigoare a leg i i no i . Aceas ta, deoarece prin

nregis trarea oferte i de vnzare a proprie taru lu i , s -a ns cut dreptu l de opiune a l preem ptoru lu i , drept care putea fi exerci ta t n term en de

45 de zi le . Dac legea nou s uprim dreptu l de preem piune n genera l (ca pos ib i l i ta te jurid ic abs tract) ea nu poate s uprim a i

drepturi le de preem piune ns cute la data in trri i n vigoare a leg i i no i , fr a l ips i de efecte ns i o ferta de vnzare a proprie taru lu i de ja

fcut, care practic, prin e fectu l leg i i no i , ar fi cons iderat ca inexis tent, de vrem e ce autoru l e i ar putea s vnd l iber terenul , fr a ine

s eam a de oferta ti tu laru lu i dreptu lu i de preem piune (s e poate s us ine i faptu l c prin e fectu l leg i i no i dreptu l de preem piune es te

s uprim at ex nunc, deci , am fi n prezena efectu lu i im ediat a l leg i i no i , num ai c term enul de exerci tare fi ind de es ena aces tu i drept,

neres pectarea lu i , dup in trarea n vigoare a leg i i no i , ech iva leaz cu s tingerea dreptu lu i ns u i , dar i cu l ips i rea de efecte a oferte i de

vnzare, care, ex post facto , devine inuti l s au caduc; n orice caz, ce l in teres at s e va putea p lnge de vio larea unui drept legalm ente

dobndi t dreptu l de preem piune i de nc lcarea, fr ra iun i grave de ord ine publ ic, a princip iu lu i a teptri lor leg i tim e ns cute n

baza leg i i vechi ).

c) Aplicaii. Dintre exemplele care pot fi luate pentru a analiza problema crerii, modificrii ori suprimrii unei cauze de nulitate,ne mrginim la dou, datorit importanei lor practice evidente.

Avem n vedere, mai nti, situaia crerii sau suprimrii unei cauze de nulitate, respectiv dispoziiile art. 45 alin. 2 i 3 ale Legiinr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1989-22 decembrie 1989,

republicat19), cu modificrile ulterioare, amplu dezbtute n doctrin i jurispruden, potrivit crora: (2) Actele juridice denstrinare, inclusiv cele fcute n cadrul procesului de privatizare, avnd ca obiect imobile preluate fr titlu valabil, sunt lovite denulitate absolut, n afar de cazul n care actul a fost ncheiat cu bun-credin.

1 9 ) n M. Of. nr. 798 d in 2 s eptem brie 2005.

(3) Actele juridice de nstrinare, inclusiv cele fcute n cadrul procesului de privatizare, avnd ca obiect imobilele prevzute laart. 2 alin. 1 lit. b), sunt lovite de nulitate absolut, buna-credin neputnd fi invocat n aceste cazuri.

Dup cum am artat i cu alt ocazie20), n cazul nulitii actelor prevzute la art. 45 alin. 2 i 3 din Legea nr. 10/2001 priviten lumina dispoziiilor art. 15 alin. 2 din Constituie trebuie observat, mai nti, c este vorba de dou categorii de imobile preluaten mod abuziv i care au fcut obiectul unor acte de nstrinare pn la data intrrii n vigoare a Legii nr. 10/2001 (14 februarie2001), iar nu dup aceast dat, fiind n prezena, aadar, a unui caz tipic de conflict de legi n timp. n al doilea rnd, ct privetesanciunea aplicabil, legiuitorul face o distincie net ntre actele juridice de nstrinare avnd ca obiect asemenea imobile inndseama de modul n care au fost preluate de stat i anume:

2 0 ) A s e vedea M. Nico lae, Considerai i genera le , n Legea nr. 10/2001 com entat i adnotat de Fl . A. Baias , B. Dum i trache i M.

Nico lae, vo l . I, ed. a II-a , Ed. Ros etti , Bucure ti , 2002, nr. 224, pp. 274-275.

actele juridice de nstrinare, inclusiv cele fcute n cadrul procesului de privatizare, avnd ca obiect imobile preluate fr titluvalabil, sunt considerate lovite de nulitate absolut, afar de cazul n care actul a fost ncheiat cu buncredin (art. 45 alin. 2);deci, simpla buncredin a prilor sau cel puin a (sub)achizitorului este suficient pentru a nltura sanciunea nulitii absolute ia valida actul de nstrinare paraliznd, astfel, orice aciune n anulare sau n revendicare a adevratului proprietar (verusdominus). Este de reinut c aceast dispoziie este de drept nou necunoscnduse pn la aceast dat mcar vreun singur cazn care simpla buncredin, adic credina eronat c nstrintorul era proprietarul bunului, este suficient pentru a se menine nfiin actul de nstrinare, deoarece att n materie mobiliar (art. 1909 alin. 1 C. civ.), ct i n materie imobiliar (art. 18951899C. civ.), pentru a conduce la dobndirea dreptului de proprietate asupra bunului altuia, bunacredin trebuie unit cu luarea nposesie a bunului mobil sau, dup caz, cu posedarea util a bunului imobil n tot timpul cerut de lege (uzucapiunea prescurtat de1020 ani);

actele juridice de nstrinare, inclusiv cele fcute n cadrul procesului de privatizare avnd ca obiect imobilele prevzute la art.2 alin. 1 lit. b) sunt considerate ca lovite de nulitate absolut, bunacredin neputnd fi invocat n aceste cazuri (art. 45 alin. 3);rezult c n cazul acestor imobile i.e., cele preluate prin confiscarea averii, deci cu titlu, ca urmare a unei hotrri judectoretide condamnare pentru infraciuni de natur politic, prevzute de legislaia penal, svrite ca manifestare a opoziiei fa desistemul totalitar comunist actele de nstrinare avnd ca obiect asemenea bunuri sunt i rmn lovite de nulitate absolut frca (sub)achizitorul s mai poat invoca bunacredin. De data aceasta, tot printr-o dispoziie de drept nou, legiuitorul, pentruraiuni numai de el tiute, refuz dobnditorilor de buncredin dreptul de a invoca validarea actului ca efect al bunei lor credine,declarnd nule absolut acte deplin valabile la momentul ncheierii lor. ntradevr, cum imobilele prevzute la art. 2 alin. 1 lit. b) au

8/27/2014 Doctrina Probleme de drept tranzitoriu. Legea aplicabil nulitii actului juridic civil (II)

http://idrept.ro/DocumentView.aspx?DocumentId=11011773&Info=RG9jSWQ9NTYyOCZJbmRleD1EJTNhJTJmJTVmY2FiaW5ldCUyZnJldmlzdGUlMmZpbm 7/18

fost dobndite de stat cu titlu, fiind preluate n mod valabil prin confiscarea averii, ca pedeaps penal complementar statulavea dreptul s le nstrineze oricnd, inclusiv n temeiul Legii nr. 112/1995, neexistnd la cunotina noastr nici un text de lege

care s fi interzis nstrinarea unor astfel de imobile pn la intrarea n vigoare a Legii nr. 10/2001 (14 februarie 2001)21).2 1 ) n s ens ul c prevederi le art. 45 (fos t art. 46) a l in . 3 , preci ta te , s unt inapl icabi le pentru ns tr inri le d ina intea adoptri i Legi i nr.

10/2001 , n truct, dac s -ar ap l ica s anciunea nul i t i i abs olute prevzut de text, s -ar nc lca princip iu l cons ti tu ional a l neretroactivi t i i

Legi i (art. 15 a l in . 2 d in Constituie ), cunos cut fi ind faptu l c, anterior leg i i m enionate, n ici un text de lege s au princip iu de drept nu

s anciona cu nul i ta tea abs olut ns tr inri le fcute n favoarea unor dobndi tori de bun-credin, ch iar dac ar fi avut ca ob iect bunuri de

natura ce lor la care s e re fer art. 46 a l in . 3 d in Legea nr. 10/2001 ., v. i D. Chi ric, Regim ul jurid ic a l revendicri i im ob i le lor pre luate de

stat fr ti tlu de la sub dob ndi tori i care se prevaleaz de b una lor cred in la data cum prri i , n Dreptu l nr. 1 /2002, pp. 59-60.

Aadar, dac n cazul prevzut de art. 45 alin. 2 Legea nr. 10/2001 socotete drept valabile actele de nstrinare fcutenainte de 14 februarie 2001 avnd ca obiect imobile preluate fr titlu valabil, dac au fost ncheiate cu buncredin, dimpotriv,n cazul prevzut de art. 45 alin. 3, aceeai lege declar nule absolut actele de nstrinare fcute nainte de 14 februarie 2001avnd ca obiect imobile preluate cu titlu valabil chiar dac au fost ncheiate cu buncredin. Or, ntrebarea care se pune este daclegea nou poate, fr retroactivitate, s declare drept valabile acte lovite de nulitate, potrivit legii vechi, instituind un caz nou denlturare a nulitii i de validare a acestor acte? i tot astfel, dac legea nou poate, fr retroactivitate, s declare nule actedeplin valabile, potrivit legii vechi, introducnd cauze noi de nevaliditate necunoscute la data cnd acestea au fost ncheiate?

Rspunsul nostru, n ambele cazuri, este, fr dubii sau rezerve, negativ. Prin urmare, dispoziiile art. 45 alin. 2, teza final(afar de cazul n care actul a fost ncheiat cu buncredin), i ale art. 45 alin. 3 avnd un caracter vdit retroactiv sunt

neconstituionale, deoarece contravin principiului neretroactivitii legii noi prevzut de art. 15 alin. 2 din Constituie22).2 2 ) Dup cum s e tie Curtea Cons ti tu ional a in fi rm at punctu l nos tru de vedere, ct prive te cons ti tu ional i ta tea d is pozi i i lo r a l in . 2 a l art.

45 (art. 46 ab orig ine) a l Legi i nr. 10/2001 , republ icat, dar l -a confi rm at, n s ch im b, pe ce l n privin a necons ti tu ional i t i i a l in . 3 a l

acelu ia i artico l (CC, dec. nr. 98/2002, publ icat n M. Of. nr. 301 d in 8 m ai 2002), dar care, foarte curios , nu a fos t fizic e l im inat d in

cuprins u l leg i i , m ai a les n condi i i le n care aceas ta a s uferi t u l terior m ai m ul te m odi ficri i dou republ icri .

Ct prive te ns problem a cons ti tu ional i t i i art. 45 a l in . 2 , prin dec. nr. 191/2002 (M. Of. nr. 567 d in 1 augus t 2002) Curtea

Cons ti tu ional, dnd dovad de l ips de cura j i de o incons ecven profund regretab i le , a res pins , cu m ajori ta te de voturi , excepia de

necons ti tu ional i ta te a aces tor prevederi , s ub pretextu l c textu l cri ticat nu ar avea un caracter novator, ci , d im potriv, e l nu face dect s

cons acre n m od form al , in term in is i pe ca le legal, cum s pune Curtea, princip iu l ocroti r i i bunei -cred ine, n tr-un dom eniu particu lar,

dar de in teres s ocia l m ajor, ace la a l reg im ulu i jurid ic a l im obi le lor pre luate n m od abuziv de s tat n perioada 6 m artie 194522 decem brie

1989. Cons acrarea unei as tfe l de s o lu i i leg is la tive a fos t im pus leg iu i toru lu i i de m pre jurarea c n aceas t m aterie eroarea com un

cu privi re la concordana d in tre aparen i rea l i ta te ia avut s uportu l n cadru l leg is la tiv n vigoare la acel m om ent, care confi rm a, cu fora

unei prezum i i iuris e t de iure, c proprie taru l aparent, s ta tu l , es te adevratu l proprie tar. O atare m pre jurare jus ti fic pe depl in opiunea

leg iu i toru lu i de a conferi buneicred ine o eficien s im i lar ce le i d in dreptu l com un. Nu putem m prt i s o lu ia Curi i Cons ti tu ionale,

deoarece ea s e bazeaz pe o grav i neperm is confuzie n tre princip iu l ocroti r i i buneicred ine i a a-num i tu l princip iu a l va l id i t i i

aparene i n drept, a cru i es en es te exprim at n adagiu l error com m unis faci t ius . n tradevr, dac princip iu l error com m unis faci t ius

jus ti fic i exp l ic s acri ficarea, n trun caz dat, a drepturi lor adevratu lu i proprie tar n fo los u l teru lu i dobndi tor n s copul s a lvgardri i

s ecuri t i i ci rcu i tu lu i civi l i a s tab i l i t i i raporturi lor jurid ice, princip iu l ocroti r i i buneicred ine, are, prin ipotez, e fecte m ul t m ai l im i ta te i ,

de regul, s tab i l i te n m od expres de lege. Or, n ic ieri pn la apari ia Legi i nr. 10/2001 , s im pla buncredin (nu eroarea com un i

invincib i l) nu a fos t s uficient pentru ca teru l dobndi tor a l unui bun im obi l de la un non dom inus s fie s ocoti t ips o facto proprie tar a l

bunulu i n detrim entu l adevratu lu i proprie tar. D in aces t m otiv textu l legal cri ticat cons acrnd in term in is princip iu l ocroti r i i buneicred ine

(nu princip iu l error com m unis faci t ius ), d in m om ent ce nu s e vorbe te n im ic i des pre cerin a exis tene i unei erori com une i invincib i le ,

a l turi de s im pla bun-credin a teru lu i dobndi tor, nu are un s im plu efect declarativ, pur form al , cum s e s trduie te Curtea s

dem ons treze, ci un veri tab i l e fect cons ti tu tiv de drepturi , deci novator, care, nu s e poate produce, fr re troactivi ta te .

De a l tfe l , es te de obs ervat c, s ub aces t d in urm as pect, m otivarea Curi i es te contrad ictorie , fcnd ca decizia pronunat s fie extrem

de ubred. As tfe l , pe de o parte , s e s us ine c s inguru l e lem ent novator adus de textu l dedus contro lu lu i l cons ti tu ie cons acrarea in

term in is , pe ca le legal a princip iu lu i buneicred ine, n trun dom eniu particu lar, dar de in teres s ocia l m ajor, ace la a l reg im ulu i jurid ic a l

im obi le lor pre luate n m od abuziv de s tat n perioada 6 m artie 194522 decem brie 1989 (s n e legem oare c pn la acea dat

princip iu l ocroti r i i buneicred ine nu avea o cons acrare legal, ci , eventual , juris prudenia l !?), iar pe de a l t parte , s e afi rm c o

as em enea s o luie leg is la tiv a fos t im pus leg iu i toru lu i i de m pre jurarea c n aceas t m aterie eroarea com un cu privi re laconcordana d in tre aparen i rea l i ta te ia avut s uportu l n cadru l leg is la tiv n vigoare la acel m om ent (care m om ent?, p .n . M.N.), care

confi rm a, cu fora unei prezum i i iuris e t de iure, c proprie taru l aparent, s ta tu l , es te adevratu l proprie tar. O atare m pre jurare jus ti fic pe

depl in opiunea leg iu i toru lu i de a conferi buneicred ine o eficien jurid ic s im i lar ce le i d in dreptu l com un. Din dou una: s au

cons acrarea aces te i s o lu i i leg is la tive es te im pus de eroarea com un i invincib i l , caz n care es te inuti l i , n orice caz, defici tar,

trebuind s fie dedus num ai prin tr-o in terpretare creatoare, vecin cu m odi ficarea pe ca le pretorian a textu lu i legal , s au, d im potriv,

opiunea leg iu i toru lu i a fos t de a conferi buneicred ine o eficien jurid ic s im i lar ce le i d in dreptu l com un care ns , prin ipotez, nu

prevede as tfe l de efecte n m aterie im obi l iar, ci doar n cazul pos es ie i de bun-credin a bunuri lor m obi le (s .n .)!?

Fr a rezolva aceas t d i lem , ins tana cons ti tu ional vine ns , dup num ai do i an i , cu o in terpretare s upl im entar to ta l

s urprinztoare, de natur, cu lm ea, s para l izeze, dac ins tane le de judecat ar lua-o n s erios , ns i ap l icabi l i ta tea textu lu i ci ta t, in trnd

ntr-o nou d i lem greu de nvins : de i art. 45 a l in . 2 , teza a doua, recunoa te va l id i ta tea ti tlu lu i de proprie ta te a l dobn-d i toru lu i de bun-

credin, s pune Curtea Cons ti tu ional, ti tlu l aces tu ia d in urm nu prevaleaz as upra proprie taru lu i in i ia l . Es te oare adevrat i , deci ,

pos ib i l o as em enea as eriune?! Pentru no i , n iciodat, fi ind o contrad ictio in ad iecto m ani fes t, dar pentru onorata Curte , da! n tr-adevr,

ce s e m ai poate s pune cnd, reanal iznd necons ti tu ional i ta tea art. 45 a l in . 2 d in Legea nr. 10/2001 n raport cu prevederi le art. 44 d in

Constituie (garantarea i ocroti rea n m od egal a proprie t i i private), Curtea Cons ti tu ional afi rm , in term in is , i cu o non alan

dezarm ant c: prin cons acrarea bunei -cred ine ca o cauz de as anare a nu l i t i i abs olute a acte lor de ns tr inare a im obi le lor pre luate

fr ti tlu va lab i l , leg iu i toru l nu a n e les s -i confere aces te ia s em ni ficaia jurid ic a unui fine de neprim i re a cereri i n revendicare a

proprie taru lu i in i ia l , ipotez n care s -ar putea reine c, n tr-adevr, art. 46 a l in . 2 teza a doua d in Legea nr. 10/2001 contravine

prevederi lor art. 44 d in Cons ti tu ia , republ icat (s .n . M.N.).

In terpretarea textu lu i legal n s ens ul artat es te s us inut de m ai m ul te argum ente. n condi i i le recunoa teri i exis tene i dreptu lu i de

proprie ta te a l proprie taru lu i in i ia l a l im obi lu lu i pre luat fr ti tlu va lab i l , a cons idera c, prin textu l dedus contro lu lu i , s -a ins ti tu i t un fine

de neprim i re a cereri i n revendicare a aces tu ia , ar ns em na a l ips i de eficien art. 2 a l in . 2 d in lege, nc lcndu-s e as tfe l un princip iu

fundam enta l de in terpretare, actus in terpretandus es t potius ut va leat quam ut pereat, potrivi t cru ia un act jurid ic trebuie in terpretat n

s ens ul produceri i de efecte jurid ice i nu n acela a l l ips i r i i lu i de orice efect.

Recunos cnd va l id i ta tea acte lor de vnzare a im obi le lor pre luate fr ti tlu va lab i l , n ici art. 46 a l in . 2 teza a doua d in lege i n ici legea n

ans am blu nu conin d is pozi i i n raport cu care s s e poat s us ine prevalena dreptu lu i de proprie ta te, m ai nou cons ti tu i t, a l

dobndi toru lu i de bun-credin, n concurs cu dreptu l de proprie ta te a l proprie taru lu i in i ia l , n egal m s ur recunos cut (s .n . M.N.) (...)

n cons iderarea argum ente lor prezentate, Curtea cons ider c art. 46 a l in . 2 teza a doua d in Legea nr. 10/2001 , recunos cnd va l id i ta tea

ti tlu lu i de proprie ta te a l dobndi toru lu i de bun-credin, nu a n e les ns s cons acre i prevalena aces tu ia fa de ti tlu l proprie taru lu i

in i ia l , care, potrivi t ace le ia i leg i , nu a ncetat n ici un m om ent s exis te .

Textu l de lege cri ticat nu tran eaz (s .n . M.N.), a adar, confl ictu l de in teres e leg i tim e n tre proprie taru l in i ia l i dobndi toru l de bun-

credin a l im obi lu lu i , n favoarea aces tu ia d in urm , ci determ in exclus iv prem is e le l i tig iu lu i d in tre proprie taru l in i ia l i dobndi toru l de

8/27/2014 Doctrina Probleme de drept tranzitoriu. Legea aplicabil nulitii actului juridic civil (II)

http://idrept.ro/DocumentView.aspx?DocumentId=11011773&Info=RG9jSWQ9NTYyOCZJbmRleD1EJTNhJTJmJTVmY2FiaW5ldCUyZnJldmlzdGUlMmZpbm 8/18

bun-credin a l bunulu i s u, prin e fectu l ns tr inri i cons im i te de o a l t pers oan, l i tig iu care cons t n coexis tena a dou ti tluri deproprie ta te avnd acela i ob iect, deci contrad ictori i i excluzndu-s e reciproc.

Departe de a nes ocoti dreptu l proprie taru lu i in i ia l i , prin aceas ta, de a contraveni prevederi lor art. 44 d in Constituie , republ icat, a a

cum cons ider autori i excepie i , art. 46 a l in . 2 teza a doua d in Legea nr. 10/2001 i confer dobndi toru lu i de bun-credin, n

cons iderarea pozi ie i s a le s ubiective ones te o ans s upl im entar (s ic!) n l i tig iu l cu proprie taru l in i ia l , dnd expres ie princip iu lu i

egal i t i i de arm e, unanim cons acrat de leg is la ia in ternaional, ca o prem iz s ine qua non a dreptu lu i la un proces echi tab i l . (CC, dec.

nr. 145/2004 referi toare la excepia de necons ti tu ional i ta te a d is pozi i i lo r art. 46 (n prezent, art. 45) a l in . 2 d in Legea nr. 10/2001 privind

regim ul jurid ic a l unor im obi le pre luate n m od abuziv n perioada 6 m artie 1945-22 decem brie 1989, publ icat n M. Of. nr. 377 d in 29

apri l ie 2004; idem , dec. nr. 235/2007 referi toare la excepia de necons ti tu ional i ta te a d is pozi i i lo r art. 46 a l in . 1 i 2 d in Legea nr. 10/2001

privind reg im ul jurid ic a l unor im obi le pre luate n m od abuziv n perioada 6 m artie 1945-22 decem brie 1989, publ icat n M. Of. nr. 276 d in

25 apri l ie 2007 art. 45 a l in . 2 recunoa te va l id i ta tea ti tlu lu i de proprie ta te a l dobndi toru lu i de bun-credin a l unui im obi l pre luat de

s tat fr ti tlu va lab i l , ns nu cons acr prevalena aces tu ia fa de ti tlu l proprie taru lu i in i ia l , ti tlu a cru i exis ten es te recunos cut n

m od s im i lar de leg iu i tor, potrivi t prevederi lor art. 2 a l in . 2 d in acela i act norm ativ. (s .n . M.N.).

Dar dac es te a a ns em neaz c art. 45 a l in . 2 es te com plet inuti l , confl ictu l d in tre pri rezo lvndu-s e potrivi t dreptu lu i com un apl icabi l

aciun i i n revendicare im obi l iar. Quod erat dem ons trandum !

n a l do i lea rnd, s em nalm c, a idom a in terpretri i antinom ice a d is pozi i i lo r art. 2 a l in . 2 i art. 45 a l in . 2 d in Legea nr. 10/2001 date de

Curtea Cons ti tu ional, practica ins tane lor judectore ti , inclus iv a ins tane i s uprem e, departe de a fi clar i un ivoc, es te, d im potriv,

confuz i os ci lant, rem arcndu-s e dou tendine d iam etra l opus e: una, n s ens ul c textu l art. 45 a l in . 2 ar cons acra un m od de

dobndi re a proprie t i i prin e fectu l s im ple i bune-credine, caz n care textu l , cum deja am artat, ar fi vd i t re troactiv, iar a l ta , n s ens ul c

acela i text, neavnd efect novator, ar fi o s im pl ap l icaie a teorie i aparene i , res pectiv a princip iu lu i error com m unis faci t ius , ceea ce,

dac ar fi exact, textu l ar fi i es te, n m od clar, defici tar, fi ind com pl in i t prin in terpretarea juris prudenia l care reclam , a l turi de s im plabun-credina, i condi ia erori i com une i invincib i le (in terpretare care ns es te vdi t i legal, fi indc judectoru l nu are dreptu l s

m odi fice s au s com pleteze textu l legal , ci doar s acopere lacunele leg is la tive; cf. art. 3 C. civ.). Fi ind vorba de 2 orientri cu im pl icai i

teoretice, dar m ai a les practice ind is cutabi le , cteva exem ple d in juris pruden m eri t a fi evocate, neputnd ns , d in l ips de s paiu , s

facem i un exam en cri tic a l aces tora. As tfe l :

i ) Prim ul curent: art. 45 a l in . 2 m od de dobndi re a dreptu lu i de proprie ta te as upra im obi le lor s upus e Legi i nr. 10/2001 care au fos t

ns tr inate ctre achizi tori i de bun-credin. Conform aces te i op in i i , art. 45 a l in . 2 d in Legea nr. 10/2001 , republ icat, ar cons acra, n

rea l i ta te , un m od de cons ol idare a ti tlu lu i de proprie ta te dobndi t cu bun-credin, s im i lar cu efecte le produs e de apl icarea princip iu lu i

error com m unis faci t ius . V., n aces t s ens , de ex., C. Ap. Bucure ti , s . a IV-a civ., dec. nr. 1876/2003, n Practic jud iciar civi l 2003-

2004, nr. 11, p . 52: Legea nr. 10/2001 , prin d is pozi i i le art. 46 a l in . 2 , coroborate cu d is pozi i i le art. 18 l i t. d), reg lem enteaz pentru prim a

dat un cri teriu expres de preferin i un adevrat m od de cons ol idare a ti tlu lu i de proprie ta te dobndi t de fo ti i ch i ria i , n condi i i le

Legi i nr. 112/1995 i cu bun-credin. Pn la apari ia Legi i nr. 10/2001 , buna-credin cons ti tu ia num ai o excepie de la ap l icarea

princip iu lu i res o luto iure dantis res olvi tur ius accip ientis , ns n actua la reg lem entare leg iu i toru l a n e les s confere bunei -cred ine a

pri lor contractante efecte s im i lare ce lor produs e de apl icarea princip iu lu i error com m unis faci t ius .

n caz contrar, in troducerea art. 46 a l in . 2 d in actu l norm ativ nu ar fi avut n ici un s ens , deoarece ar fi vizat inuti l o problem de drept de ja

cons acrat.

Concluzia ce s e des prinde d in in terpretarea norm elor leg i i s pecia le es te aceea c leg iu i toru l a s ta tuat c acte le jurid ice ncheiate n

condi i i le m enionate nu num ai c s unt pe depl in va lab i le , dar exam inate ca ti tlu ri de proprie ta te s unt i preferabi le ti tlu lu i anterior, opus

de proprie taru l a l cru i im obi l a fos t pre luat abuziv de ctre s ta t. (s .n . M.N.); idem , dec. nr. 1138/2005, n Culegere de practic jud iciar

n m aterie civi l 2005, nr. 7 , p . 42; cf. Cas ., s . civ. propr. in t., dec. nr. 4740/2005, n Buletinu l juris prudene i . Culegere de decizi i pe anul

2005, nr. 143, p . 331 Artico lu l 46 (n prezent, art. 45) d in Legea nr. 10/2001 , invocat i de reclam ant n aciune, cons acr n a l in . 2 un

caz de va l idare a contractu lu i de vnzare-cum prare a l unui im obi l pre luat fr ti tlu va lab i l . Artico lu l 46 (n prezent, art. 45) a l in . 2 d in lege

dis pune Acte le de ns tr inare, inclus iv ce le fcute n cadru l proces ulu i de privatizare, avnd ca obiect im obi le pre luate fr ti tlu va lab i l ,

s unt lovi te de nul i ta te abs olut, n a far de cazul n care actu l a fos t ncheiat cu bun-credin. Potrivi t textu lu i ci ta t, dreptu l

s ubdobndi toru lu i de bun-credin a l unui im obi l pre luat de s ta t fr ti tlu va lab i l i ns tr inat rm ne defin i tiv dobndi t, ch iar dac

provine de la un non dom inus . (s .n . M.N.). Adde Cas ., Com pletu l de 9 judectori , dec. nr. 199/2004, n Buletinu l juris prudene i .

Culegere de decizi i pe anul 2004, nr. 63, pp. 110-116 [prin aceas t decizie , re levant pentru concepia ins tane i s uprem e as upra ro lu lu i

bunei -cred ine n m ateria achizi i i lo r im obi l iare, s -a concluzionat c buna-credin a ch i ria u lu i la ncheierea contractu lu i prin care s ta tu l i -

a vndut locu ina, cu res pectarea d is pozi i i lo r Legi i nr. 112/1995 , exclude s anciunea nul i t i i contractu lu i i face im pos ib i l revendicarea

s ol ici ta t de pers oana d in patrim oniu l cre ia s ta tu l a pre luat n m od abuziv bunul , ct vrem e nu poate fi des fi in a t ti tlu l jurid ic n baza

cru ia ch i ria u l a deveni t proprie tar a l im obi lu lu i , deoarece art. 45 a l in . 2 d in L. nr. 10/2001 a pre luat princip i i de drept cons ol idate d in

Codul civil, prin Legea nr. 10/2001 fi ind ins ti tu i te d is pozi i i cu privi re la va loarea i e fecte le jurid ice a le bunei -cred ine n m aterie de

revendicare, dar o atare d is tincie nu a fos t prevzut pentru prim a dat de aceas t lege s pecia l , buna-credin, creaie a juris prudene i

(s ic!), fi ind reg lem entat nc d in anul 1865, n Codul civil, prin a le cru i d is pozi i i a fos t defin i t i s -au s tab i l i t condi i i le n care produce

efecte jurid ice (ib idem , p. 115) s .n ., as tfe l nct fa de apl icabi l i ta tea n cauz a princip iu lu i m enionat, care cons ti tu ie o excepie de la

princip iu l res o luto jure dantis res olvi tur jus accip ientis , actu l jurid ic de vnzare-cum prare, ncheiat cu bun-credin (...), nu es te

s us ceptib i l de a fi lovi t de nu l i ta te ch iar dac ti tlu l de proprie ta te a l vnztoru lu i ar fi des fi in a t ( ib idem , p. 116)].

i i ) Al do i lea curent: art. 45 a l in . 2 m od de cons acrare (ap l icare) a princip iu lu i error com m unis faci t ius n m ateria im obi le lor s upus e Legi i

nr. 10/2001 care au fos t ns tr inate ctre dobndi tori i de bun-credin. Potrivi t aces te i op in i i , art. 45 a l in . 2 d in Legea nr. 10/2001 ,

republ icat, ar cons acra nu un m od de dobndi re ex lege a proprie t i i de ctre dobndi toru l de bun-credin ci , d im potriv, o s im pl

apl icaie a teorie aparene i , a cre i es en es te dat de adagiu l error com m unis faci t ius . V., n aces t s ens , exem pl i gratia (cu m otivri

paria l d i feri te , uneori d i fici l de conci l ia t):

C. Ap. Bucure ti , s . a IX-a civ. i de propr. in t., dec. nr. 232 R/2005, n Culegere de practic n m aterie civi l 2005, nr. 58, pp. 194-202 [n

s pecia l pp. 199 i 202: dac locu ina vndut ch i ria i lor, n condi i i le art. 9 d in Legea nr. 112/1995 a fos t pre luat fr ti tlu , contractu l de

vnzare es te nu l abs olut pentru nc lcarea prevederi lor art. 1 d in Legea nr. 112/1995 (cauza de nul i ta te abs olut a fraudei la lege). Dat

fi ind, n s i tuaia s pecia l a aces tor im obi le , i neces i ta tea reg lem entri i reg im ulu i jurid ic a l aces tora prin lege s pecia l de reparaie

pentru pre luarea abuziv de ctre s ta t n perioada 1945-1989, art. 50 (actua lm ente art. 45) a l in . 2 d in Legea nr. 10/2001 a cons acrat, cu

ti tlu de excepie de la e fecte le nu l i t i i abs olute pentru fraud la lege, princip iu l de drept com un a l e ficaci t i i aparene i n drept, pentru

ipoteza vnzri i bunulu i a l tu ia ; locu ina vndut ch i ria i lor fi ind pre luat fr ti tlu , vnzarea es te una a bunulu i a l tu ia , nu l abs olut, pentru

cauz i l ici t s au n cons iderarea regul i i fraus om nia corrum pi t (ce abs oarbe, n aces t caz, cauza de nul i ta te abs olut a nc lcri i

prevederi lor legale im perative). n aceas t ipotez, vnzarea es te va lab i l dac, la m om entu l ncheieri i contractu lu i , cum prtoru l a fos t

de bun-credin ... ( i ) n cadru l aciun i i n revendicare, cum prtoru l va ps tra bunul exclus iv n tem eiu l princip iu lu i error com m unis faci t

jus , ce cons ti tu ie o excepie de la e fectu l nu l i t i i abs olute, quod nul lum es t, nu l lum produci t e ffectum , nepunndu-s e problem a

com parri i de ti tlu ri .];

CSJ, s . civ., dec. nr. 2685/2003, n Buletinu l juris prudene i . Culegere de decizi i pe anul 2003, nr. 50, pp. 113-114: n s pe, n anal iza,

pe care a fcut-o prim a ins tan a fo los i t, pentru com paraie , cri teriu l legal i t i i ti tlu lu i , apreci ind c dreptu l de proprie ta te a in tra t n m od

legal n patrim oniu l autoru lu i i s -a trans m is pe ca le s ucces ora l la reclam ant. n s ch im b, s e s us ine n ins tan, prta a dobndi t de la

un neproprie tar, iar princip iu l aparene i nu are n ici o inciden. Ins tana de apel , d im potriv, a dat e ficien princip iu lu i aparene i n drept,

care a fos t ap l icat n favoarea prte i -pos es oare care a dobndi t cu ti tlu oneros , un bun ind ividual determ inat, de la un neproprie tar

aparent, fi ind de bun-credin i m prt ind o eroare com un i invincib i l cu privi re la ca l i ta tea de proprie tar a l ns tr intoru lu i .

Procednd n aces t m od, prin ap l icarea teorie i proprie taru lu i aparent, proprie s o lu ionri i aciun i i n revendicare, ins tana de apel nu a

8/27/2014 Doctrina Probleme de drept tranzitoriu. Legea aplicabil nulitii actului juridic civil (II)

http://idrept.ro/DocumentView.aspx?DocumentId=11011773&Info=RG9jSWQ9NTYyOCZJbmRleD1EJTNhJTJmJTVmY2FiaW5ldCUyZnJldmlzdGUlMmZpbm 9/18

s chim bat natura jurid ic a ob iectu lu i dedus judeci i , cum s e s us ine n m otive le de recurs . n tr-adevr (...), ins tana de apel , pentru a- i

n tri argum entarea, a fo los i t cons iderai i a le Curi i Cons ti tu ionale, care,