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dott. ing. Stefano Di Tullio

Viale dei Campioni, 16 - 00144 Roma tel. 06/5401806 fax 06/5412626 [email protected] P.I. 06608281009 –

Oggetto: TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA

GIUDICE DOTT. GIUSEPPE DI SALVO FALL. 1088/2014

DI & C. s.a.s. -

CURATORE DOTT. CLAUDIO SANTINI VIA ANITE DI TEGEA, 3 – ROMA (RM) - PIANO S1 e S2, POSTI AUTO

PERIZIA TECNICA DI STIMA DEL VALORE COMMERCIALE

1. Premessa

Il sottoscritto Ing. Stefano Di Tullio, iscritto all'ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma al

n. 21706, con studio in Roma al Viale dei Campioni 16, per incarico ricevuto dal Dott. Claudio

Santini, giusta autorizzazione del Giudice Delegato Dott. Giuseppe Di Salvo, in data 20 marzo

2015, come perito estimatore dei beni immobiliari di proprietà della di

& C. s.a.s. nonché in proprio del socio , nell’ambito del

Fallimento n. 1088/2014, redige la presente perizia allo scopo di quantificare il valore

commerciale allo stato attuale dei posti auto ubicati ai piani primo e secondo interrato del

complesso immobiliare sito in Roma (RM) con accesso alla Via Anite di Tegea, 3.

2. Dati anagrafici degli intestatari delle unità immobiliari.

Dall’indagine telematica effettuata in data 17 giugno 2015 presso il catasto della Provincia di

Roma risulta che i beni oggetto di stima sono intestati a:

(1) Proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni

Tabella 01

I beni risultano pervenuti al Sig. in virtù dell’atto pubblico di compravendita

del 17 febbraio 2006 repertorio: 389514 a firma del Notaio Vitagliano Domenico in Roma.

3. Ubicazione del bene e descrizione catastale.

Le unità immobiliari oggetto di valutazione sono ubicate nel Quartiere Axa del Comune di

Roma, ai piani primo e secondo interrato del complesso immobiliare compreso tra le vie

Euripide, via Terpando, via Aristarco di Samotracia e via Anite di Tegea dalla quale in

corrispondenza del civico 3 si accede ai beni di interesse. L’area, semiperiferica del Comune

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Via Anite di Tegea 3 - Posti Auto 2/48

di Roma, si caratterizza per la presenza di edifici residenziali di tipologia a palazzina o villino e

di vaste zone di verde non ancora oggetto di edificazione.

L’area, ben urbanizzata e dotata di tutti i servizi necessari, dista circa 11 km dal quartiere

E.U.R. della Città di Roma e circa 9 km dal litorale di Ostia, ai quali è collegata da un lato dalla

via Cristoforo Colombo e dall'altro dalla via'Ostiense e dalla via del Mare.

L’area ricadente all’interno del nel Municipio X (ex XIII), è identificata all’interno degli elaborati

prescrittivi del piano regolatore vigente – sistemi e regole 1:10.000 al foglio 24 – come segue:

città consolidata T3, tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia libera “Sono

Tessuti di espansione novecentesca a tipologia edilizia libera i tessuti formati da edifici definiti

da parametri quantitativi secondo le prescrizioni del PRG del 1962, come densità ab/Ha, indici

di fabbricabilità territoriale e fondiaria; quindi a tipologia non definita dalle norme di piano, ma

derivata dalle scelte degli operatori pubblici e privati, come nel caso dei Piani di zona, delle

lottizzazioni convenzionate o delle zone F1 del PRG del 1962.”

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Le unità immobiliari oggetto della presente risultano censite al Catasto Fabbricati della

Provincia di Roma come di seguito elencato:

Foglio Part. Sub. z.c. Categ. cl Vani Sup. Cat. Rendita

1133 1419 39 6 C/6 15 - 6 mq 38,42 €

1133 1419 45 6 C/6 15 - 9 mq 57,64 €

1133 1419 48 6 C/6 15 - 5 mq 32,02 €

1133 1419 49 6 C/6 15 - 6 mq 38,42 €

1133 1419 53 6 C/6 15 - 11 mq 70,44 €

1133 1419 94 6 C/6 15 - 5 mq 32,02 €

1133 1419 95 6 C/6 15 - 4 mq 25,62 €

1133 1419 96 6 C/6 15 - 5 mq 32,02 €

Tabella 02

4. Parametri di stima

Va osservato che attualmente il mercato immobiliare ha assunto un carattere di forte

instabilità conferendo ai valori immobiliari oscillazioni consistenti dettate non solo da un

normale rapporto di domanda / offerta ma anche dalla forte crisi che negli ultimi anni ha

investito il mercato immobiliare nazionale e che solo negli ultime mesi presenta una

modestissima ripresa.

Sulla base di tali considerazioni si è provveduto a ricercare dei dati economici che avessero

un'origine certa ed attinente alle attività di settore, onde ridurre il più possibile l'alea

d'incertezza attorno alla valutazione dei beni oggetto della presente perizia.

Per la determinazione dei valori di riferimento sono stati utilizzati i dati riferiti al II semestre

2015, riportati dall’Osservatorio immobiliare dell'Agenzia del Territorio (OMI) per la provincia di

Roma comune di Roma con riferimento alla sottozona d’interesse: Suburbana/AXA (VIA

ARISTOFANE); codice di zona: E84. Inoltre sono state utilizzate le quotazioni della Borsa

Immobiliare di Roma riferite al primo semestre 2015 con riferimento alla zona ACILIA SUD -

Z33. I prezzi desunti dai valori OMI e dalla Borsa Immobiliare di Roma, sono stati

successivamente verificati e confrontati con le risultanze ottenute con il metodo sintetico

comparativo, basato su di un'indagine di mercato relativa alle offerte proposte per immobili

con caratteristiche simili nella zona di ubicazione dei beni di interesse, in base al quale si è

stabilito il valore economico al metro quadro da utilizzare ai fini della presente stima.

Si riportano di seguito i valori ottenuti:

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VALORE DESUNTO DALL'OSSERVATORIO IMMOBILIARE Valore di mercato (€/mq) Min Max Medio A) Agenzia del Territorio Banca dati delle quotazioni Immobiliari Anno 2015 – Secondo semestre A.1) Suburbana / AXA (VIA ARISTOFANE); E84 Tipologia: posti auto coperti Stato conservativo: Normale Superficie: Lorda Uffici € 1.150,00 € 1.500,00 € 1.325,00

VALORE DESUNTO DALLABORSA IMMOBILIERE DI ROMA Valore di mercato (€/mq) B) Borsa Immobiliare di Roma II numero 2015 – primo semestre 2015 Provincia di Roma B.1) Zona ACILIA SUD - Z33 Quotazione : Box e posti auto € 1.550,00 Prezzo medio di riferimento da osservatori € 1.437,50

VALORE DESUNTO CON METODO SINTETICO COMPARATIVO Superficie Prezzo Costo al mq C) Immobiliare.it C.1) Agenzia: -

Roma (RM) Riferimento Offerta: 21901048-30 Via Euripide, Roma 18,00 mq € 25.000,00 € 1.388,89 C.2) Agenzia: l

– Roma (RM) Riferimento Offerta: B2006 Axa – Terrazze del presidente, Roma 21,00 mq € 24.000,00 € 1.142,86 C.3) Agenzia: o

) Riferimento Offerta: 411-03P (1471740) Via Senofane, Roma 12,00 mq € 17.900,00 € 1.491,67 C.4) Agenzia: Riferimento Offerta: A/09 (1447978) Via Amedeo Bocchi, Roma 17,00 mq € 20.000,00 € 1.176,47

Prezzo medio di riferimento di mercato

€ 1.299,97

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VALORE UNITARIO Prezzo medio generale € 1.368,74

Valore unitario di calcolo

€ 1.370,00 Tabella 03

5. Composizione e descrizione del bene

I beni oggetto delle presente valutazione sono siti al primo piano interrato di un complesso

residenziale composto da due palazzine multipiano a pianta rettangolare con accessi separati

sulle viabilità già citate in precedenza unite da una costruzione ad un solo livello a

destinazione prettamente commerciale come il piano terreno delle palazzine suddette. Solo i

due piani interrati del complesso sono caratterizzati da unico accesso, posto al civico 3 di via

Anite di Tegea, tramite una rampa condominiale.

I posti auto indentificati dai subalterni 94, 95 e 96 sono siti al piano primo seminterrato della

porzione rettangolare lunga posta alla sinistra del cancello di ingresso e avente affaccio su Via

Terpandro. L’ingresso all’autorimessa condominiale avviene dal cancello automatico

scorrevole di colore blue, posto a metà della rampa di ingresso, al suo interno la superficie è

suddivisa in diversi posti auto e corsie di manovra, nell'ambiente viste le dimensioni sono

presenti ai fini antincendio un impianto di areazione ed alcuni estintori. I posti auto oggetto di

valutazione sono identificati dai numeri 7, 8, e 9 e si trovano in prossimità dell’ingresso

dell’autorimessa.

I restanti posti auto sono tuti ubicati nella seconda autorimessa condominiale che si trova al di

sotto dell'edificio con affaccio su via Aristarco di Samotracia, alla fine della rampa di ingresso.

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Anche per tale autorimessa l'ingrasso è garantito per mezzo di cancello automatico scorrevole

e il suo interno è suddiviso in posti auto , anche qui sono presenti un impianto di areazione e

alcuni estintori. I posti auto sono identificati dai numeri 2, 8, 11, 12, 16 e sono di diversa

tipologia e metratura come si evince dalle foto allegate alla presente perizia.

Nel corso del sopralluogo effettuato in data 20 giugno 2015, lo scrivente ha constatato che le

autorimesse sono in un buono stato di conservazione, essendo entrambe attualmente

utilizzate dai condomini e funzionati. Inoltre è stato possibile verificare che i beni sono conformi

alle planimetrie catastali agli atti.

6. Verifica Urbanistica

A seguito delle verifiche effettuate, lo scrivente ha constato che il complesso residenziale in cui

i beni oggetto della presente perizia sono inseriti, è stato realizzato in virtù della licenza edilizia

rilascia dal Comune di Roma il 30 dicembre 1972 con il numero 2163. Inoltre al fine di

verificare la conformità urbanistica dei beni, lo scrivente ha ritenuto opportuno effettuare un

accesso agli atti presso l’archivio progetti del Comune di Roma al fine di acquisire i progetti

allegati alla licenza edilizia sopra citata.

A seguito di una analisi della documentazione reperita lo scrivente può affermare che la

destinazione d’uso delle due autorimesse risulta essere corretta pur rilevando delle difformità

rispetto alla loro suddivisione in ambienti, di fatto nel progetto approvato le autorimesse

occupano un unico spazio privo di suddivisioni coincidente con l'ingombro dei fabbricati

sovrastanti. Le suddivisioni rilevate sono probabilmente riconducibili a prescrizioni normative

legate ai certificati di prevenzione incendi.

7. Stima del valore venale

Per la stima del valore venale del bene sono stati utilizzati i dati ottenuti come descritto al

precedente paragrafo 4 e riportato nella tabella 3. Al prezzo unitario calcolato, sono stati

applicati dei coefficienti moltiplicativi per tener conto dello stato di conservazione del bene e

per le difformità riscontrate a seguito delle verifiche effettuate di cui al punto 6. I coefficienti

adottati per tener conto delle peculiarità descritte sono rispettivamente pari a 0,98 (per le

difformità riscontrate). Per il calcolo della superficie ragguagliata inoltre si è fatto riferimento ai

coefficienti indicati dal DPR 138/98 ottimizzando l’analisi secondo le peculiarità del bene da

stimare.

Prezzo applicato per la stima

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€/mq 1.370,00 x 0,98 = €/mq 1.342,60

CALCOLO SUPERFICIE Foglio Particella Sub Superficie rilevata Valore 1133 1419 39 6,00 mq € 8.055,60 1133 1419 45 9,50 mq € 12.754,70 1133 1419 48 5,00 mq € 6.713,00 1133 1419 49 6,00 mq € 8.055,00 1133 1419 53 11,40 mq € 15.305,64 1133 1419 94 5,00 mq € 6.713,00 1133 1419 95 4,00 mq € 5.370,40 1133 1419 96 4,30 mq € 5.773,18 Totale € 68.560,52

Valore di stima totale pari a € 68.560,52

8. Conclusioni

Con riferimento a quanto sopra riportato, lo scrivente può concludere la presente perizia

dichiarando che sulla base dell'indagine effettuata il valore venale totale dei beni descritti è di

euro 68.560.52 (sessantottomilacinquecentosessanta/52)

* * *

Roma, 06 luglio 2016

Il tecnico Ing. Stefano Di Tullio

Allegati

- All. A n° 14 fotografie; - All. B Visure catastali storiche; - All. C Planimetrie catastali; - All. D Estratto di mappa; - All. E Licenza edilizia; - All. F Agibilità; - All. G Atto di compravendita; - All. H Progetto allegato alla licenza edilizia.

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Allegato A

Foto n°1 – Ingresso Via Anite di Tegea 3

Foto n°2 – Rampa condominaile

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Foto n°3 – Ingresso prima autorimessa

Foto n°4 – Interno prima autorimessa

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Foto n°5 – posto auto sub 96

Foto n°6 – Poto auto sub 95

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Foto n°7 – Posto auto sub 94

Foto n°8 – Rampa condominiale

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Foto n°9 – Rampa condominiale


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Allegato B Visura catastale storica sub 39

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Visura catastale storica sub 45

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Allegato C Planimetria catastale 39

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Planimetria catastale 45

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Allegato D Estratto di mappa

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Allegato E Licenza edilizia

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Allegato F Agibilità

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Allegato G Atto di compravendita

DI & C. s.a.s FALL. 1088/2014


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