dott. piero paglicci reattelli - astebusiness
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STUDIO TECNICO Dott. Piero PAGLICCI REATTELLI
AGRONOMO - GEOMETRA
Via delle Streghe n. 13 - tel. 075 – 5730615-fax 075.3745079
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TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA
CONSULENZA TECNICA
Nel Fallimento n. 103/2003
- Soc. RI.WAL. Confezioni s.n.c.
Curatore Fallimentare
Dott. Antonio SCAMPOLI
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Ill.mo Sig. Giudice Delegato
Il sottoscritto Dott. Geom. Piero PAGLICCI REATTELLI
confermato C.T.U. stimatore dalla S.V. nella procedura fallimentare
in oggetto, dopo aver accettato l'incarico proponeva di rispondere
con relazione scritta al seguente quesito:
“Provveda il C.T.U., esperiti gli opportuni accertamenti, ad una
revisione dei prezzi di stima degli immobili di compendio della
procedura, ritenuti non più attuali, anche alla luce delle odierne
dinamiche del mercato immobiliare. In particolare per l’opificio
industriale, valuti il CTU il bene considerando il vincolo di affitto
dell’azienda sino alla data di prossima scadenza, fissata per il
31.12.2016. Per il fabbricato rurale, valuti il CTU il bene
considerando il vincolo di affitto di fondo rustico sino alla data
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della prossima scadenza fissata per il 08.11.2020.”
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Accettato l’incarico lo scrivente, premesso di ben conoscere gli
immobili attratti al fallimento a seguito di una precedente loro
valutazione nella medesima procedura fallimentare con deposito
della relativa consulenza nel mese di agosto dell’anno 2008, a seguito
di un aggiornamento delle visure ipocatastali presso l’Ufficio del
Territorio (ex UTE) e presso la conservatoria dei RR di Perugia in
data 20 marzo 2013 procedeva ad un nuovo accesso presso il
capannone in Assisi – Fraz. Petrignano – Via Stradetta n. 26 e quindi
presso l’agriturismo posto in comune di Valfabbrica Voc. Il Monte;
in tale circostanza lo scrivente dava lettura del nuovo quesito al
Sig. presente, e quindi procedeva ad una nuova
ricognizione dello stato dei luoghi al fine di accertare le attuali
condizioni di manutenzione e conservazione dei beni da valutare.
A questo primo accesso ne seguirono numerosi altri, sul luogo,
per un attento rilievo delle caratteristiche, tipologie costruttive e
consistenza degli immobili da valutare oltre che presso l’Ufficio
Urbanistico dei Comuni di Assisi e Valfabbrica per verificare
eventuali modifiche e/o varianti alla destinazione urbanistica dei
terreni rispetto a quanto accertato in sede di prima valutazione.
Esperite accurate ricerche estimative presso operatori del settore
immobiliare, per conoscere il reale attuale valore di mercato dei beni
oggetto di valutazione;
tenuto altresì conto di quanto emerso sul luogo nel corso delle
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indagini, in riferimento ai termini ed alle specifiche richieste dal
quesito formulato dalla S.V.;
fatte infine le opportune considerazioni conclusive di carattere
estimativo su quanto indagato e reperito, anche a seguito di
particolari ed approfondite indagini;
lo scrivente si ritiene ora in grado di riassumere qui di seguito, la
procedura valutativa di beni attratti al fallimento nella seguente:
RELAZIONE PERITALE
la quale, per una maggiore chiarezza espositiva, si ritiene
articolare nei seguenti capitoli:
1) PREMESSA
2) DESCRIZIONE DEI BENI IMMOBILI
3) DESCRIZIONE DEI BENI MOBILI
4) CRITERI DI VALUTAZIONE E VALUTAZIONE DEI
BENI IMMOBILI E MOBILI
5) STUDIO E FORMAZIONE DEI LOTTI
6) CONCLUSIONI
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come qui di seguito:
1) PREMESSA
Forma oggetto della presente Consulenza Tecnica, un
aggiornamento dei valori di stima degli immobili attratti al
fallimento rappresentati da:
- Capannone artigianale/industriale ubicato nella nuova zona
di espansione produttiva della frazione di Petrignano di
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Assisi in Comune di Assisi Via Stradetta n. 26;
- Agriturismo (ex fabbricato rurale ristrutturato) con vasto
appezzamento di terreno agricolo collinare in comune di
Valfabbrica frazione Casacastalda Voc. Il Monte;
***************
Esaurito questo argomento, nel capitolo che segue:
2) DESCRIZIONE DEI BENI IMMOBILI
Lo scrivente, come richiesto dal quesito, andrà in primo luogo a
descrivere brevemente le attuali caratteristiche dei due complessi
immobiliari attratti al fallimento come accertate nel corso del nuovo
accesso rispetto a quanto già descritto nell’elaborato peritale del
04.08.2008, e precisamente:
a) capannone di tipo artigianale in Assisi – Fraz. Petrignano di
Assisi – Via Stradetta n. 26 (all. n. 1 e n. 2)
si rileva che nel corso dell’accesso è emerso che il capannone non
risulta aver subito modifiche nella consistenza, destinazione,
prospetti, etc. rispetto alla situazione rilevata in occasione dei
sopralluoghi di cui alla consulenza dell’anno 2008; lo scrivente, ai fini
di una sinteticità espositiva, ritiene pertanto qui di seguito trascrivere
in corsivo quanto già indicato nel precedente proprio elaborato :
“ il capannone è rappresentato da una costruzione di tipo
prefabbricato, posto in comune di Assisi, Frazione Petrignano posto
lungo ed adiacente la strada di lottizzazione Via Stradetta al civico n. 26
con la quale presenta un fronte di circa ml. 30 e dalla quale si accede
direttamente al piazzale antistante l’immobile; il complesso presenta
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buona ubicazione, facilmente e comodamente raggiungibile ed
identificabile risultando distare solo km 2 circa dal centro abitato di
Petrignano d’Assisi, km 5-6 circa dall’uscita di Petrignano della S.S. 318
e km. 3 circa dall’aeroporto della città di Perugia.
Si accede al compendio direttamente dalla detta strada di
lottizzazione a mezzo di un ampio e comodo ingresso sia pedonale che
carrabile entrambi provvisti di cancello in ferro di cui quello carrabile del
tipo a scorrere con apertura motorizzata con comando a distanza ed
impianto citofonico (foto dalla n. 1 alla n. 4).
Il complesso immobiliare oggetto di valutazione è costituito da un
lotto di terreno di forma rettangolare con entrostante edificio artigianale
di tipo prefabbricato elevantesi su due piani con destinazione ad uffici,
appartamento e laboratorio/magazzino edificato nei primi anni ‘90 con
impiego di materiali di buona qualità e con una normale dotazione di
impianti anche se questi ultimi da revisionare e taluni da ripristinare ed
aggiornare nel loro funzionamento;
in particolare oltrepassato il cancello d’ingresso si rileva:
- un piazzale (foto dalla n. 1 alla n. 4) che si sviluppa
perimetralmente tutt’intorno all’edificio, con fondo bitumato,
destinato al transito e parcheggio sia per i clienti che dipendenti
oltre che l’eventuale stoccaggio di prodotti non deperibili con
presenza di alcune aiuole;
all’interno del piazzale, nel retro dell’edificio, si rileva la presenza
di :
- una pensilina per il posteggio delle auto realizzata con struttura
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in profilati metallici zincati e copertura con rete ombreggiante in
grado di ricoverare circa n. 6/8 autovetture presentando una
lunghezza complessiva di circa ml. 20,00 (foto n. 5);
- una piccola rata di terreno della superficie di circa mq. 300
incolta posta tra la pensilina ed il confine di proprietà;
- un locale in aderenza all’edificio principale, ad un piano, della
superficie di circa mq. 35,00 ospitante la CT, l’impianto di aria
compressa ed altri impianti, accessibile direttamente dal piazzale
a mezzo di porta pedonale (foto n. 6 e n. 7);
- una tendostruttura realizzata con struttura metallica e copertura
e tamponatura in materiale plastico tipo PVC, appoggiata al
pavimento del piazzale, utilizzata come magazzino per merce
non deperibile della superficie di circa mq. 25,00 (foto n. 8);
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Per quanto riguarda l’edificio insistente all’interno del lotto trattasi
del classico capannone di tipo artigianale elevantesi su due piani,
realizzato nei primi anni ’90 con struttura prefabbricata costituita da
colonne e travi in csa, tamponature con pannelli prefabbricati provvisto
nei 4 lati di doppia vetratura continua (a piano terra e primo), con infissi
metallici e vetro del tipo “a nastro”, illuminante il piano terra ed il piano
primo
………(foto n. 3 e dalla n. 9 alla n. 11);
La distribuzione dei locali nei due piani è risultata la seguente:
a) piano terra (all. n. 3)
al quale si accede dal piazzale antistante l’ingresso da un portico
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coperto sul quale si aprono n. 3 ingressi, pedonali, si compone, con
riferimento alla planimetria catastale che non risulta aggiornata nella
distribuzione degli spazi dell’ex negozio oggi trasformato in parte in uffici
e parte in magazzino, di
- un ampio ufficio operativo (sulla destra del portico) diviso da
pareti in cartongesso comunicante con il vano scala; in origine
questo locale risultava destinato a negozio e punto vendita
- ingresso (al centro del portico) dal quale ha origine il vano
scale di accesso all’appartamento ed agli uffici del piano primo e
dal quale si accede anche alla reception/ufficio operativo
predetto;
- corridoio ingresso (sulla sinistra del portico) dal quale si
accede ancora al vano scala e quindi n. 2 uffici operativi, sulla
sinistra del corridoio e da questo separati da pareti divisorie
mobili in metallo e vetro, che infine, nella parete di fondo, ai locali
produttivi;
- locali produttivi presenti a questo piano sono costituiti da :
- ampio ambiente a forma di “L” attualmente ad uso
laboratorio/magazzino comunicante con i predetti uffici; nella
parte terminale del locale sono presenti n. 2 servizi
igienici/spogliatoi (divisi per uomini e donne) per il personale del
piano terra normalmente accessoriati, altro piccolo servizio si
rileva nella zona nord del locale (un tempo destinato a servizio
del negozio); sulla destra di questo ambiente e con esso
comunicante si rileva un (foto n. 12 alla n. 13):
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- secondo locale attualmente adibito a magazzino e
deposito di forma rettangolare (foto n. 14)
e quindi nella parte terminale del capannone, a tutta larghezza, si
rileva un terzo ed ultimo
- locale adibito a zona spedizione ospitante un gruppo di
servizi igienici, il secondo vano scale collegante il piano terra al
piano primo, il montacarichi/ascensore per la movimentazione
delle merci e quindi un piccolo box in struttura leggera in pannelli
e vetro ad uso piccolo ufficio; si ritiene darsi atto che su questo
ambiente si apre l’unico ingresso carrabile alla struttura (foto n.
15).
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Il tutto per una superficie coperta dei locali al piano terra, filo muro
esterno, compresi i due vani scala, di complessivi mq. 500,00 circa dei
quali:
- mq. 105,00 attualmente costituiti dagli uffici (compreso il
vano scala principale) nel prospetto principale;
- mq. 23,00 circa il portico antistante gli uffici;
- mq. 372,00 destinati a locali produttivi ad uso magazzino,
laboratorio e locali di servizio;
oltre al locale CT, posto all’esterno del fabbricato in aderenza alla
parete est, della superficie di circa mq. 35,00, la tendostruttura della
superficie di circa mq. 25,00 ed infine la pensilina per il ricovero di auto
della superficie di circa mq. 80/100.
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b) il Piano primo (all. n. 3 e n. 4)
al quale si accede dai predetti n. 2 vani scala interni (il primo
presente nel prospetto principale ed il secondo nel retro dove si rileva la
resenza anche del detto montacarichi, si compone partendo dalla destra
del vano scale principale, di:
- un piccolo appartamento progettato per ospitare la famiglia
del titolare/custode ed oggi interamente utilizzato come uffici
costituito da corridoio che disimpegna un locale (ex cucina),
n. 2 ambienti (ex camere), n. 1 bagno, ripostigli oltre ad un
balcone con affaccio nel piazzale ospitante l’ingresso alla
struttura. I locali, come detto, alla data dei sopralluoghi
venivano interamente utilizzati come uffici a servizio
dell’attività esercitata all’interno della struttura (foto dalla n.
16 alla n. 18);
- sulla sinistra del vano scala si rilevano n. 2 uffici (anch’essi
con pareti mobili in pannelli e vetro) disimpegnati da un breve
corridoio comunicante, nella parete di fondo, con l’area
produttiva rappresentata da:
- un unico ampio luminoso locale destinato a laboratorio (zona
taglio, stireria etc.) ospitante, nella parete di fondo (nella
verticale di quelli del piano terra), i bagni a servizio di questo
piano costituiti da antibagno con lavatoio comune per uomini
e donne e quindi n. 3 water mentre un attiguo 4º locale
bagno è stato smontato per essere adibito a piccolo punto di
ristoro per il personale. Si ritiene infine darsi atto che nella
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parete di fondo sono presenti le scale ed il montacarichi
aventi origine dal piano terra dell’edificio e già indicati (foto n.
19).
La superficie coperta complessiva di questo piano primo, compreso il
vano scale e quindi similmente a quanto rilevato per il piano terra, è
risultata di circa mq. 500,00 dei quali :
- mq. 140,00 circa rappresentati dall’ex appartamento e dagli
uffici presenti a questo piano (compreso il vano scala);
- balcone (fronte strada) per una superficie di circa mq. 12,00;
- locali ad uso produttivo laboratorio/magazzino per ulteriori
mq. 348,00 circa.
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Per quanto riguarda le finiture interne dei locali e la dotazione di
impianti lo scrivente nel corso del sopralluogo ha accertato che
nessuna modifica significativa risulta essere stata apportata ai locali
rispetto a quanto accertato e descritto nella consulenza dell’anno
2008 risultando presente :
- pavimento dei locali produttivi in battuto di cemento con
trattamento superficiale al quarzo. Le condizioni di
conservazione attuali sono sensibilmente peggiorate
rispetto a quanto accertato e descritto nella precedente
consulenza a seguito del transito e dell’uso fatto nel
periodo unitamente a mancata manutenzione dell’opera
(foto dalla n. 20 alla n. 23)
- pavimento degli uffici al piano terra ed al piano primo in
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mattonelle monocottura in buono stato di manutenzione
senza apprezzabili modifiche dello stato di conservazione
e manutenzione rispetto a quanto già accertato all’anno
2008 (foto dalla n. 20 alla n. 23);
- copertura dell’edificio in lastre di ondulato in eternit (non
bonificate e pertanto intervento questo da prevedere nel
breve-medio periodo salvo verifica del rilascio o meno
delle fibre di amianto del materiale a termine di legge) con
presenza di controsoffitto in lastre piane; alla data
dell’accesso lo scrivente ha accertato la presenza di
numerose infiltrazioni di acqua dalla copertura all’interno
dei locali del piano primo, ed in taluni casi con
interessamento anche degli ambienti del piano terra, a
seguito della rottura di alcune lastre/mancata
manutenzione, con sensibile aggravio e peggioramento
rispetto alla situazione rilevata all’anno 2008. Si ritiene
infine evidenziare che la mancata manutenzione alla
copertura dell’edificio è causa di percolamenti di acqua
piovana nelle facciate dell’edificio con conseguenti
presenza di macchie o “scolature” di colore scuro (non
presenti o presenti in minima consistenza all’anno 2008)
(foto dalla n. 24 alla n. 29);
- nell’edificio sono presenti n. 3 gruppi di servizi
igienici/spogliatoi divisi per uomini e donne presenti ai
piani terra e primo dei locali produttivi oltre ad un quarto
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servizio igienico presente all’interno degli uffici al piano
primo, alla data del sopralluogo presentavano uguali
caratteristiche e stato di conservazione rispetto a quanto
accertato all’anno 2008, con parziale maiolicatura delle
pareti e normale dotazione di sanitari in relazione alla loro
destinazione (foto n. 30 e n. 31);
- il capannone risulta inoltre provvisto, per quanto rilevato
anche all’anno 2008, di impianto d’allarme, centralino
telefonico con derivazione nei vari ambienti, impianto di
riscaldamento e raffrescamento con fancoils a parete ed a
soffitto su parte degli uffici e solo su alcuni locali
produttivi, impianto idrico, impianto di aria compressa (in
alcuni locali), montacarichi collegante il piano terra al
piano primo per la movimentazione delle merci nel retro,
allacci alle varie utenze, etc.; si da atto che la dotazione
degli impianti del capannone non risulta mutata rispetto a
quanto accertato all’anno 2008, che gli stessi non
presentano modifiche di rilievo e nel corso del tempo
risultando essere state eseguite sole le minime
manutenzioni necessarie per il loro funzionamento. Tutti
gli impianti seppur funzionanti, anche per quanto già
riferito nella precedente trattazione, necessitano di un
controllo generale e di revisione (foto n. 9 alla n. 11);
- gli uffici al piano terra e primo, con le stesse finiture
rilevate all’anno 2008 (“finiture di tipo economico e datate in
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quanto risalenti, con ogni probabilità, alla data di costruzione
dell’edificio e da allora non più aggiornate”), presentavano lo
stesso stato di manutenzione e conservazione accertato
all’anno 2008 salvo l’usura dovuta al passare del tempo ed
alla presenza di nuove infiltrazioni di acqua dalla
copertura (già dette)
************
Infine si ritiene darsi atto che nel corso del sopralluogo lo
scrivente ha accertato un generalizzato peggioramento dello stato di
conservazione e manutenzione dell’intero complesso sia per quanto
riguarda gli spazi esterni (piazzali non manutenuti con presenza di
avvallamenti e di inerbimento spontaneo, aiuole non curate, etc.) che
dell’immobile il quale, per quanto in precedenza riferito, risulta
interessato da infiltrazioni di acqua sia all’interno dei locali del piano
primo e terra che da “scolature” nelle facciate a seguito della
mancata manutenzione alla copertura.
** ** ** **
c) Il lotto di terreno (all. n. 2)
non variato nella forma, superficie e destinazione rispetto a
quanto accertato all’anno 2008 (“di forma rettangolare regolare, della
superficie catastale complessiva di mq. 3.380 (compresa l’area occupata
dal sedime), interamente recintato nei confini con ringhiera in ferro su
muretto nel lato fronte strada e nel rimanente perimetro con vecchia
rete metallica sorretta da paletti in ferro su muretto continuo; il lotto,
che presenta giacitura pianeggiante, risulta occupato dal sedime del
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fabbricato e delle relative pertinenze (pensilina, piazzali, corsie di
transito, parcheggi, etc.), ed in parte destinato a giardino con presenza
di aiuole con irradicate alcune piante ad alto fusto ornamentali - nell’area
prospiciente la via pubblica – ed in parte destinato a verde incolto nel
lato nord-ovest.”) presentando comunque l’area, come l’intera
proprietà, evidente mancata manutenzione sia alle piante ed aiuole
che alla strada di accesso e relativi piazzali.
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SITUAZIONE CATASTALE
Il complesso immobiliare in precedenza descritto nel C.F. del
comune di Assisi risulta censito al (all. n. 5):
Foglio n. 47
Part.lla n. 284 sub 1; via Stradetta n. 26; senza classe e reddito;
Part.lla n. 284 sub 2; via Stradetta n. 26; P.T. 1; cat. D/8; rendita €. 3.351,81
Part.lla n. 284 sub 3; via Stradetta n. 26; P.2, cat. A/3; cl. 1°; cons. 4 vani; rendita €.
227,24,00
Il terreno risulta censito nel C.T. del detto Comune al (all. n. 6):
Foglio n. 47
Part.lla n. 284; area di Ente Urbano; di ha. 0.33.80; senza reddito
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SITUAZIONE URBANISTICA
a) Autorizzazioni edilizie
per il piccolo complesso immobiliare, a seguito delle indagini
esperite presso l’ufficio Urbanistico del comune di Assisi, non
risultano essere state presentate ulteriori pratiche edilizie e/o
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richieste di concessioni edilizie rispetto a quanto già indicato nella
consulenza dell’anno 2008 e precisamente:
(“Il complesso immobiliare oggetto della presente valutazione è
stato edificato a seguito del rilascio, da parte del Sig. Sindaco del
Comune di Assisi dei seguenti permessi a costruire:
a) C. E. n. 357 del 13 Luglio 1991 per la costruzione di un edifico
artigianale su due livelli con annessa abitazione, uffici e negozio
aziendale (all. n. 7);
b) C. E. n. 471 del 10 Settembre 1994 (in variante alla C. E. di cui
sopra) per la costruzione della centrale termica, modifiche interne
con variazioni nella distribuzioni dei locali e realizzazione della
recinzione (all. n. 8).
La destinazione attuale dei locali ex negozio non è conforme all’ultima
C.E. come la distribuzione interna dei locali non risulta conforme a quella
indicata nelle planimetrie catastali che sono pertanto da aggiornare.
** ** ** **
b) Agibilità/abitabilità
Per il complesso edilizio risulta essere stato rilasciato dal Sig.
Sindaco del Comune di Assisi il certificato di agibilità in data 02.05.2002
prot. n. 135/95 di Reg. (all. n. 8/bis).
** ** ** **
c) Destinazione urbanistica del terreno
la destinazione urbanistica del terreno non risulta variata rispetto
a quella accertata in sede di prima valutazione risultante dal CDU
allegato e precisamente :
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(“Il terreno oggetto di valutazione, nel vigente PRG del Comune di
Assisi, risulta insistere, come meglio in dettaglio indicato nel CDU che in
originale si allega (all. n. 9), in :
- parte in zona “D 1” ovvero “zona di completamento per
attività produttive di interesse territoriale”;
- parte in zona “Viabilità”;
- ricompressa nel P.P.E. dell’Aeroporto di S. Egidio.
Si ritiene infine darsi atto che il lotto di terreno, in base all’attuale
destinazione urbanistica, presenta potenzialità edificatoria residua per
l’ampliamento dell’edificio esistente per ulteriori mq. 1.000 circa
(complessivi) copribili (sul solo piano terra) anche se per la
conformazione del lotto ed in particolare per la posizione centrale
dell’edificio già realizzato e quindi per la presenza di vincoli e zone di
rispetto stabilite dal regolamento comunale, si ritiene che detta
edificabilità possa essere difficilmente sfruttata nell’intera sua
consistenza con la salvaguardia dell’esistente.)”
***********
PROVENIENZA
Il terreno sul quale è stato edificato il capannone oggetto di
valutazione risulta pervenuto alla fallita Soc. Riwal Confezioni di
Pierelli e Fratellini Snc per atto a rogito notaio Dott. Mario Briganti
rep. n. 134.112 racc. n. 15.017 del 31.03.1988.
****************
DISPONIBILITA’ DEL BENE
Per quanto attiene alla disponibilità del bene nel corso delle
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indagini esperite in loco è risultata la seguente situazione:
- il complesso oggetto di valutazione risulta affittato alla
soc. Dual Band Tricot Srl con contratto di affitto di ramo
d’azienda stipulato a rogito notaio dott. Mario Briganti in
data 6 dicembre 2001 rep. n. 209.022 racc. n. 32.707 della
durata di anni 9 con decorrenza dal 01.01.2002 e scadenza
il 31.12.2010, salvo disdetta da inviarsi almeno 6 mesi
prima della scadenza, ad un canone annuo fisso di €.
8.000,00 oltre IVA come per legge (all. n. 10);
- il contratto di affitto di ramo d’azienda risulta essere stato
oggetto di integrazione per atto stipulato a rogito notaio
Dott. Paolo Maria Pettinacci del 09.11.2002 rep. n. 192.325
racc. n. 31.152 con il quale le parti stabilirono una nuova
decorrenza dal giorno 9 novembre 2002 per un periodo di
anni 9 e quindi con naturale scadenza il giorno 08.11.2011,
rinnovato di anni 9 in caso di mancata disdetta da inviarsi
almeno 6 mesi prima della scadenza, ad un canone annuo
aggiornato di €. 12.000,00 oltre IVA come per legge, fisso
non essendo stata prevista rivalutazione ISTAT (all. n. 11);
- Il curatore fallimentare ha comunicato che la scadenza del
contratto di affitto è fissata alla data del 31.12.2016.
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B) compendio agricolo costituito da agriturismo (ex fabbricato
rurale) e terreno agrario in Valfabbrica – fraz. Casacastalda
Vocabolo Monte
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Trattasi dell’ex fabbricato rurale trasformato, a seguito di
intervento di profonda e radicale ristrutturazione, per attività
ricettiva (agriturismo) il quale non risulta aver subito modifiche nella
consistenza e destinazione rispetto alla situazione rilevata all’anno
2008; anche in questo caso lo scrivente, al fine di maggiore sinteticità
espositiva, ritiene qui di seguito riportare (in corsivo) la descrizione
della consistenza e distribuzione degli spazi del complesso
immobiliare di cui alla precedente consulenza:
(“Trattasi di un predio agricolo, accorpato, posto nelle campagne
della piccola frazione di Casacastalda in comune di Valfabbrica al quale si
accede deviando dalla SS 318, all’altezza della frazione di Casacastalda,
su strada comunale per circa km. 3-4 e quindi svoltando sulla strada
vicinale di Farneto con fondo in massicciata che conduce, dopo un breve
tratto di circa ml. 700, dinnanzi al all’ex fabbricato rurale oggi
trasformato in agriturismo (all. n. 12).
Il complesso risulta costituito dal classico ex podere mezzadrile
umbro costituito da terreni collinari di varia natura ed un ex fabbricato
rurale di recente trasformato ed ampliato per essere destinato ad
agriturismo oltre ad una stalla per cavalli di nuova costruzione, beni che
nell’ordine andremo brevemente a descrivere nelle loro caratteristiche
essenziali :
1) Agriturismo (ex fabbricato rurale)
Trattasi del classico fabbricato rurale delle campagne umbre,
elevantesi su due piani fuori terra dei quali il piano terra ospitante un
tempo le stalle, cantina, erbaio, etc. ed il piano primo l’abitazione
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colonica oltre ad un annesso distaccato dal corpo centrale, complesso
che è stato oggetto di un recente profondo e radicale intervento di
ristrutturazione ed ampliamento per essere destinato ad agriturismo;
al complesso immobiliare si accede, deviando dalla strada
Provinciale sulla vicinale di Farneto per ml. 700 circa, con fondo in
massicciata naturale, che conduce dinnanzi ai n. 2 ingressi, entrambi con
cancello in ferro, dei quali il primo immette nel piazzale antistante
l’edificio principale ed il secondo nel piazzale posto a quota inferiore
antistante i locali al piano seminterrato ad uso rimessa del corpo di
fabbrica distaccato. In particolare (foto n. 32) (all. n. 13):
a) Piano terra catastale (piano seminterrato) (all. n. 14)
trattasi di un edificio isolato posto ad una distanza di circa 5 metri
dall’edificio principale al cui marciapiede risulta collegato da scala
esterna di nuova costruzione in quanto realizzato al momento della
ristrutturazione; lo stesso risulta costituito da n. 2 ambienti attualmente
adibiti a garage e locali di servizio e pertinenziali all’agriturismo ai quali
si accede:
- dal piazzale a quota inferiore a mezzo di n. 2 porte carrabili e
quindi da una terza porta nel prospetto ovest prospiciente una scala
esterna, scoperta, collegate i due piazzali;
- dal piazzale/giardino antistante l’edificio principale (a quota più
elevata) a mezzo di una scala scoperta con arrivo e sbarco all’interno dei
locali medesimi (foto n. 33);
Per quanto riguarda le caratteristiche dei locali lo scrivente, nel corso
dei sopralluoghi, accertava che:
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- il primo locale, posto nel lato est della costruzione, risultava
destinato a garage e rimessa di piccoli mezzi meccanici in quanto
provvisto di n. 2 accessi carrabili con serrande avvolgibili in metallo ad
apertura automatizzata (foto n. 34 e n. 35);
- il secondo locale, provvisto di n. 2 piccole finestre con affaccio
sulla prospiciente corte, risultava liberamente comunicare con il primo
ambiente ed era accessibile sia dalla corte esterna a mezzo di una porta
presente nel prospetto ovest provvista di serranda avvolgibile in metallo
ad apertura automatizzata; lo stesso, alla data dei sopralluoghi, risultava
destinato ad uso magazzino e rimessa di piccoli attrezzi (foto n. 36).
Entrambi i locali, che presentano altezza interna di m. 3,50 circa e
superficie coperta filo muro esterno di circa mq. 105,00, di recente
costruzione in muratura in elevazione in csa, pavimento in battuto di cls
e copertura in piano a formare un ampio terrazzo praticabile a livello del
piazzale dell’agriturismo; all’interno si rileva impianto elettrico
sopratraccia oltre che impianto idrico non risultando presente impianto di
riscaldamento nè servizi igienici;
l’area antistante questo edificio risultava destinata a piazzale e
parcheggio per auto con fondo in massicciata.
*************
b) Piano primo catastale (piano terra effettivo) (all. n. 14)
è rappresentato dal piano terra dell’ex abitazione colonica
trasformato in agriturismo a seguito di recenti radicali lavori di completa
ristrutturazione e trasformazione al quale si accede dalla corte
circostante l’edificio a mezzo di n. 3 ingressi, dei quali i primi due posti
21
nel prospetto ovest dell’edificio ed il terzo nel prospetto sud oltre che da
numerose porte-finestre presenti nei vari ambienti.
Detto piano, alla data dei sopralluoghi, risultava ospitare :
- una sala da pranzo, accessibile dal piazzale ed attraversando il
piccolo portico prospiciente il prospetto ovest ed a mezzo di n. 2 porte-
finestre, costituita da ampio locale provvisto di un caratteristico camino;
questo primo locale risulta comunicare, nella parete di fondo, con altro
ambiente ad uso bar/ristorante (foto n. 37 e n. 38) e quindi, sulla destra,
con:
- la cucina, normalmente accessoriata per la sua destinazione oltre
che provvista di due piccole dispense ed un servizio igienico per il
personale; dalla cucina è possibile accedere, per mezzo di una porta
pedonale, ad un caratteristico locale elevantesi sul solo piano terra,
aggettato rispetto all’edificio principale con copertura a falda unica
inclinata in travi in legno e laterizi ospitante, al suo interno, un forno per
pizze, un lavandino ed un barbecue a servizio dei clienti della struttura
(foto n. 39 e n. 40);
Sulla destra della seconda sala da pranzo sono presenti:
- servizi igienici di pertinenza della sala ristorante, completi di
bagno ed antibagno, separati per uomini e donne (foto n. 41);
dalla parete terminale di questo secondo locale si accede:
- ad un “ingresso-atrio a servizio dell’intera struttura
ricettiva” accessibile anche direttamente dalla corte esterna a mezzo
del terzo predetto ingresso nel cui pianerottolo posto alla base della
scala è stata realizzata ed era presente un modesto “bancone” reception
22
(foto n. 42);
- n. 2 camere da letto, entrambe con bagno in camera
normalmente accessoriati con doccia, entrambe comunicanti con la corte
a mezzo di altrettante porte-finestre (foto n. 43).
La superficie coperta complessiva di questo piano, filo muro esterno
e compreso il vano scala, è risultata di complessivi mq. 260,00 oltre ai
due portici presenti nei prospetti nord e sud dell’edificio ed un terzo
piccolo porticato nel prospetto ovest, già indicati (tutti con colonne in
muratura di mattoni f.a.v. e tetto in legno e laterizi), della superficie
complessiva di circa mq. 90,00 ed al locale aperto tettoia di ulteriori mq.
10,00 (foto n. 32 e n. 33 - foto n. 44).
**********
c) Piano secondo catastale (piano primo effettivo) (all. n. 14)
al quale si accede dal piano terra sia a mezzo del detto vano scale
interno già detto che a mezzo di scala esterna che termina in una
loggetta coperta tipica dei fabbricati rurali della zona è costituito dall’ex
abitazione colonica oggi ampliata e trasformata con realizzazione di n. 4
appartamenti, autonomi, così costituiti:
a) n. 2 appartamenti con accesso dalla scala interna, entrambi
composti da:
- soggiorno con angolo cottura, entrando, normalmente accessoriato;
- camera da letto matrimoniale;
- bagno con finestra, normalmente accessoriato con box doccia e una
lavatrice (foto n. 45 alla n. 47).
b) n. 2 appartamenti con accesso indipendente dalla loggia
23
esterna, anch’essi costituiti da:
- soggiorno con angolo cottura, entrando;
- camera da letto matrimoniale;
- bagno con finestra, normalmente accessoriato con box doccia e
lavatrice.
il tutto per una superficie complessiva coperta del piano primo, filo
muro esterno e compreso il vano scala interno, di complessivi mq. -
200,00 circa oltre alla loggia coperta per una ulteriore superficie di circa
mq. 25,00
d) Piano delle soffitte (all. n. 14)
fa parte dell’edificio oggetto di valutazione anche una soffitta morta
presente sulla sola porzione ovest dell’edificio, con altezza interna ridotta
di ml. 0.80 circa in gronda e circa ml. 2,00 al colmo ispezionabile ma
non praticabile.”)
**********
Il fabbricato, in precedenza brevemente descritto, come detto è
costituito da ex fabbricato rurale realizzato in tempi remoti in
muratura tradizionale in pietra del luogo e laterizi legati da malta
con lavorazione f.a.v. e stilature dei giunti a cemento e calce, solai in
piano in legno con pianelle, tetto con struttura primaria e secondaria
in legno, pianelle e manto di laterizi.
A seguito del profondo e radicale intervento di ristrutturazione
della metà degli anni ‘90 la destinazione dell’edificio è stata variata
da abitativo colonico a ricettivo con realizzazione di ampio locale al
piano terra ad uso ristorante/sala comune e relative cucine oltre a
24
camere da letto/miniappartamenti nella restante superficie del piano
terra e nell’intero piano primo.
Dall’esame dello stato dei luoghi risulta che nel corso dei lavori
di ristrutturazione dell’edificio le pareti perimetrali risultano essere
state consolidate con stuccatura delle pietre nella faccia esterna ed
intonaco tinteggiato internamente, riconsolidati/sostituiti le strutture
in legno dei solai e relative pianelle, tramezzature interne di nuova
realizzazione intonacate e tinteggiate, pavimenti tutti di nuova
fattura in mattonelle come sono state poste in opera porte in legno di
nuova fattura di tipo antidato e quindi infissi di finestra in legno
provvisti di doppi vetri e persiane esterne;
gli impianti sono interamente di nuova realizzazione al momento
dei lavori di ristrutturazione risultando completi per l’attuale
destinazione del complesso edilizio, efficienti ed aggiornati con
presente nuovo impianto idrico, impianto elettrico e di forza motrice
di nuova fattura sezionato per i vari locali, impianto di riscaldamento
anch’esso modulare per i vari ambienti/appartamenti alimentato da
n. 3 CT a gas GPL (bombolone interrato in giardino), impianto di
aerazione ed aspirazione dei fumi nella cucina risultando tuttavia
non presente impianto di condizionamento.
Le finiture interne dei locali sono di buon livello e qualità in linea
con le attuali tendenze e con la tipologia costruttiva dell’edificio (ex
fabbricato rurale trasformato in agriturismo) che ben si integra nel
contesto della campagne umbre ed in particolare, come documentato
dalle fotografie allegate, bagni provvisti di piastrelle di tipo
25
aggiornato, sanitari in porcellana bianca e rubinetteria di nuova
fattura, docce con cabine, ringhiere delle scale in ferro battuto,
loggetta esterna con parapetto in muratura e copertura in travi e
travetti in legno e laterizi, etc.
Lo stato di manutenzione e conservazione del complesso risulta
buono/ottimo, pulito e ben ordinato anche a seguito delle cure e
degli interventi di manutenzione che si ritiene essere eseguiti dal
conduttore nel corso del tempo.
*********
2) Corte esterna e giardino
E’ di pertinenza dell’immobile precedentemente descritto una
ampia corte esterna con entrostante piscina, ed annesso di nuova
costruzione attualmente ad uso magazzino/garage con copertura in
piano a livello del giardino a formare un ampio terrazzo panoramico
sulla sottostante vallata.
La consistenza della corte e dei manufatti in essa presenti non
risulta variata rispetto a quanto accertato di cui alla consulenza
dell’anno 2008 ritenendo lo scrivente per i già detti motivi, come per
i precedenti beni, trascrivere qui di seguito, con carattere corsivo,
quanto già descritto ed indicato:
“…. Corte di forma quadrangolare irregolare, della superficie stimata
di oltre mq. 5.000 (in quanto liberamente comunicante con la restante
proprietà ad uso agricola), in parte recintata con rete metallica sorretta
da paletti in legno ed in parte, fronte strada vicinale di Farneto, con
ringhiera in ferro zincato su muro sulla quale si aprono i due accessi
26
carrabili sorretti da colonne in muratura, già indicati.
Il terreno circostante l’edificio risulta destinato a giardino con
presenza di vialetti lastricati, aiuole e prato con irradicate piante
ornamentali arboree ad alto fusto, con illuminazione notturna sia a terra
che su palo (foto dalla n. 48 alla n. 50); all’interno del giardino, oltre alla
presenza di tavoli e panchine in legno per i frequentatori della struttura,
si è rilevata la presenza di:
- piscina scoperta, nel lato est del fabbricato, con vasca delle
dimensioni di circa ml. 6 x ml. 12 provvista di marciapiede
perimetrale con pavimento in cotto nell’intero perimetro; la piscina
risulta provvista di impianto di depurazione installato su apposito
vano interrato (foto n. 51);
- panoramico terrazzo costituente la copertura dei locali ad uso
rimessa (al piano terra catastale) lastricato, illuminato e con
ringhiera in ferro battuto (foto n. 33).
Alla data dei sopralluoghi la corte, il giardino, la piscina,
recinzione, cancello d’ingresso, etc. vertevano in buono stato di
manutenzione e conservazione ben tenuti, con eseguite le ordinarie
operazioni di manutenzione alle opere murarie, al prato ed alle
piante oltre che agli impianti ed alla piscina (questa ultima coperta
con telo in pvc per il periodo invernale).
************
3) Stalla per cavalli (all. n. 15)
Tipica stalla per cavalli di nuova costruzione nella vallata
antistante e sottostante l’edificio sopra descritto concepita e costruita
27
per essere adibita in parte a stalla per cavalli ed in parte a locale ad
uso magazzino per l’alimentazione degli animali/deposito di mezzi
agricoli.
La stalla, per quanto accertato nel corso del sopralluogo, risulta
nella stessa consistenza e stato di quanto accertato nell’anno 2008 e
pertanto si ritiene trascrivere, come per gli altri cespiti, la descrizione
già riportata nella precedente consulenza:
“…… trattasi di un manufatto in muratura a pianta rettangolare delle
dimensioni di circa ml. 22,00 x ml. 10,00 e quindi per una superficie
coperta di circa mq. 220,00, isolata, di nuova costruzione nelle vicinanze
dell’ex fabbricato rurale dal quale dista un centinaio di metri circa;
questo edificio è stato realizzato con struttura portante in ferro (colonne
e tralicci del tetto), tetto a capanna a due falde e manto in laterizi,
tamponature in muratura intonacata nelle due facce ed esternamente
anche tinteggiata, pavimento in battuto di cls.
All’interno della stalla, a partire dall’ingresso principale presente nel
lato ovest, è presente sulla sinistra:
- uno spogliatoio comunicante con n. 2 servizi igienici normalmente
accessoriati per la loro destinazione;
sulla destra dell’ingresso :
- locale rettangolare da utilizzare nell’ambito della destinazione della
stalla come ad esempio magazzino, sala di lettura, ristoro etc. (locale
pluriuso);
oltrepassato un secondo disimpegno si accede alla stalla vera e propria
costituita da un ampio locale con corsia centrale di alimentazione e
28
transito degli animali nei cui lati sono presenti, complessivamente, n. 8
box singoli per cavalli (n. 4 box a lato contrapposti), tutti con finestra
esterna; nella parte terminale della corsia è presente, infine, un altro
ampio locale, a tutta larghezza, destinato sia al ricovero di mezzi agricoli
che per il magazzinaggio di fieno, paglia e mangime. Quest’ultimo
ambiente comunica con il piazzale esterno a mezzo dell’unica porta
carrabile (foto dalla n. 52 alla n. 53) presente nella struttura.”
La stalla nel suo complesso verte in buono stato di
manutenzione e conservazione anche perchè di nuova costruzione e
mai utilizzata per la stabulazione di animali risultando utilizzata
come magazzino di merce varia e riparo di piccoli mezzi agricoli
(internamente non sono presenti le porte dei box per gli animali).
il piccolo edificio risulta completo degli impianti normalmente
presenti per la specifica destinazione rappresentati da impianto
idrico per l’abbeveraggio degli animali e per i servizi, impianto
elettrico di illuminazione con plafoniere al neon e di forza motrice,
infissi di porta e finestra dei locali servizi in alluminio e vetro, porta
carrabile e delle stalle in ferro.
Si da atto che alla data dei sopralluoghi l’intonaco del muro di
tamponatura, nelle facciate esterne/interne, evidenziava la presenza
di diffuse lesioni e filature in corrispondenza del perimetro dei
blocchi utilizzati per la tamponatura.
************
4) Terreno agricolo
Terreni agricoli di pertinenza e circostanti e confinanti con l’ex
29
fabbricato rappresentati “…. da un appezzamento accorpato di terreno
collinare della superficie catastale complessiva di ha. 17.70.30,
compresa la corte dei fabbricati e l’area occupata dai sedimi,
catastalmente costituito da boschi per ha. 6.92.40 circa, seminativi
collinari per ha. 10.42.66 circa, corti per ha. 0.35.24 circa.
Il terreno, che si articola ad una altezza media di circa m. 500/600
s.l.m., presenta andamento collinare, in parte boschivo, in parte
occupato da scarpate ed incolti ed in parte costituito da seminativo
quest’ultimo con pendenze talvolta accentuate tali da rendere di difficile
meccanizzazione alcune operazioni colturali (all. n. 13, n. 15/bis).
Il terreno seminativo, con vocazione per colture di cereali in
asciutto, prati e prati-pascoli, presenta suolo ricco di scheletro di
modesta pezzatura, superficiale e lo stesso è da ritenere, ai fini
agronomici di media/scarsa fertilità (foto n. 54; foto n. 57).”
** ** ** **
SITUAZIONE CATASTALE
Il fabbricato ad uso agrituristico in precedenza descritto nel C.F.
del comune di Valfabbrica risulta censito al (all. n. 16)
Foglio n. 37
Part.lla n. 35; sub 1; loc. Monte – fraz. Casacastalda; bene comune non censibile
Part.lla n. 35; sub 2; loc. Monte – fraz. Casacastalda; bene comune non censibile
Part.lla n. 35; sub 3; loc. Monte – fraz. Casacastalda; piano T; cat. C/2; cl. 1; cons.
86 mq.; rendita €. 88,83
Part.lla n. 35; sub 4; loc. Monte – fraz. Casacastalda; piano: 1-2-3; cat. A/7; cl. 1;
cons. 11 vani; rendita €. 965,77
30
Part.lla n. 35; sub 5; loc. Monte – fraz. Casacastalda; piano 1-2; cat. D/10; rendita
€. 3.542,89
Part.lla n. 35; sub 6; soppressa ed ha originato i seguenti immobili: part. n. 35
sub. n. 7
Part.lla n. 35; sub 7; Vocabolo il Monte snc; bene comune non censibile
La stalla in precedenza descritta nel C.F. del comune di
Valfabbrica risulta censita, come in precedenza, al (all. n. 17)
Foglio n. 37
Part.lla n. 509; loc. Monte – fraz. Casacastalda; piano: T; cat. C/6; cl. 1; cons. 204
mq; rendita €. 295,00.
Il terreno oggetto di valutazione risulta censito nel C.T. del detto
Comune al (all. n. 18)
Foglio n. 37
Part.lla n. 7; porz. A; seminativo; cl. 4; ha 2.00.90; R.D. €. 31,13; R.A. €. 77,82
Part.lla n. 7; porz. B; bosco alto; cl. 3; ha 0.59.70; R.D. €. 5,55; R.A. €. 1,23
Part.lla n. 7; porz. C; seminativo; cl. 4; ha 0.73.00; R.D. €. 11,31; R.A. €. 28,28
Part.lla n. 7; porz. D; bosco alto; cl. 3; ha 0.58.70; R.D. €. 5,46; R.A. €. 1,21
Part.lla n. 14; bosco misto; cl. 2; ha 2.10.80; R.D. €. 15,24; R.A. €. 4,35
Part.lla n. 22; semin. arb.; cl. 3; ha 0.49.20; R.D. €. 10,16; R.A. €. 20,33
Part.lla n. 35; area di ente Urbano; di ha 0.30.72; senza reddito
Part.lla n. 63; porz. AA; pascolo arb.; cl. 2; ha 2.05.56; R.D. €. 0,49; R.A. €. 0,20
Part.lla n. 63; porz. AB; bosco misto; cl. 2; ha 0.59.04; R.D. €. 3,69; R.A. €. 1,05
Part.lla n. 116; bosco mosto; cl. 2; ha 0.39.60; R.D. €. 2,865; R.A. €. 0,82
Part.lla n. 118; porz. AA; pascolo arb.; cl. 2; ha 0.22.26; R.D. €. 1,95; R.A. €. 0,80
Part.lla n. 118; porz. AB; bosco ceduo; cl. 2; ha 0.01.74; R.D. €. 0,11; R.A. €. 0,05
31
Part.lla n. 119; porz. A; seminativo; cl. 4; ha 2.65.30; R.D. €. 41,10; R.A. €. 102,76
Part.lla n. 119; porz. B; bosco ceduo; cl. 2; ha 0.12.60; R.D. €. 0,78; R.A. €. 0,39
Part.lla n. 121; porz. AA; seminativo; cl. 2; ha 0.46.00; R.D. €. 7,13; R.A. €. 17,82
Part.lla n. 121; porz. AB; uliveto; cl. 2; ha 2.00.00; R.D. €. 51,56; R.A. €. 46,48
Part.lla n. 122; porz. AA; seminativo; cl. 4; ha 0.09.08; R.D. €. 1,41; R.A. €. 3,52
Part.lla n. 122; porz. AB; bosco misto; cl. 2; ha 0.36.32; R.D. €. 2,63; R.A. €. 0,75
Part.lla n. 508; semin. arbor.; cl. 3; ha 0.69.86; R.D. €. 14,43; R.A. €. 28,86
Part.lla n. 509; area di ente Urbano; di ha. 0.02.34; senza reddito
Part.lla n. 510; semin. arbor.; cl. 3; ha 0.35.10; R.D. €. 7,25; R.A. €. 14,50
Part.lla n. 547; seminativo; cl. 4; ha 2.87.51; R.D. €. 44,55; R.A. €. 111,36
Part.lla n. 548; area di ente Urbano; di ha. 0.02.97; senza reddito
N.B. (all. n. 18/bis)
La part.lla n. 23 è stata soppressa con formazione delle part.lle n. 547 e n. 548
La part.lla n. 117 è stata soppressa con formazione delle part.lle n. 510 e n. 511
La part.lla n. 123 è stata soppressa con formazione delle part.lle n. 508 e n. 509
La part.lla n. 511 è stata soppressa ed accorpata alla part.lla n. 35
La part.lla n. 549 è stata soppressa ed accorpata alla part.lla n. 548
**********
SITUAZIONE URBANISTICA
a) Autorizzazioni edilizie
per la ristrutturazione del piccolo complesso immobiliare, a seguito
delle indagini esperite presso l’ufficio Urbanistico del comune di
Valfabbrica, non risultano essere state presentate ulteriori pratiche
edilizie e/o richieste di concessioni edilizie rispetto a quanto già
32
indicato nella consulenza dell’anno 2008 e precisamente:
“…. l’edificio ad uso agrituristico risulta di antica costruzione,
sicuramente prima dell’entrata in vigore della vigente normativa
urbanistica;
- i lavori i ristrutturazione ed ampliamento eseguiti negli anni ’90 sono
stati autorizzati con le seguenti autorizzazioni amministrative:
1) pratica edilizia n. 4474 (non rintracciata presso l’archivio comunale);
2) pratica edilizia n. 4458 del 12.11.1997 (anch’essa non rintracciata
presso l’archivio comunale);
3) pratica edilizia n. 4832 del 02.11.2000 in variante alla pratica n. 4458
per l’ampliamento di un fabbricato in zona rurale (all. n. 19);
4) pratica edilizia n. 4681 del 05.04.2000 per la costruzione di stalla per
ricovero cavalli e di una concimaia (all. n. 20);
5) pratica edilizia n. 4924 del 25.05.2000 per la costruzione di una
strada forestale (all. n. 21);
6) pratica edilizia n. 5062 del 21.02.2001 per variante in corso d’opera
alla concessione edilizia n. 4681 relativa alla costruzione di una stalla per
ricovero cavalli e di una concimaia (all. n. 22);
7) pratica edilizia n. 5093 del 21.09.2000 per variante in corso d’opera
alla concessione n. 4924 del 25.05.2000 per la costruzione di una strada
forestale (all. n. 23);
8) pratica edilizia n. 5167 del 04.06.2001 per cambio di destinazione
d’uso da abitazione ad agriturismo su parte di fabbricato, in variante alla
concessione n. 4832 del 02.11.2000 a sua volta in variante alla pratica
n. 4458 per l’ampliamento di un fabbricato in zona rurale (all. n. 24);
33
9) pratica edilizia n. 5168 del 11.12.2001 per costruzione di stalla per
ricovero di cavalli e di una concimaia in variante alla concessione n. 5062
del 21.02.2001 in sanatoria (all. n. 25);
10) pratica edilizia n. 5563 del 17.11.2003 per installazione di insegne
direzionali (all. n. 26);
Si dà atto che l’immobile alla data dei sopralluoghi risultava
interamente destinato ad attività agrituristica mentre le C.E. rilasciate
autorizzavano destinazione parte per agriturismo e parte ad uso
abitativo.
**************
b) Agibilità/abitabilità
dalle stesse indagini esperite presso il Comune di Valfabbrica è risultato
che il sig. Sindaco del suddetto Comune, per i fabbricati attratti al
fallimento, ha rilasciato:
- certificato di abitabilità n. 111 del 06.02.2002 per il fabbricato
ad uso agrituristico (all. n. 27);
- certificato di abitabilità n. 194 del 08.07.2004 per la stalla per
ricovero cavalli (all. n. 28).
********
c) Destinazione urbanistica del terreno
come risulta dal certificato di Destinazione Urbanistica che in
originale si allega (all. n. 29) il terreno di proprietà dei falliti nel vigente
PDF del Comune di Valfabbrica risulta così classificato:
- zona omogenea EB agricola di media collina foglio n. 37
part.lle n. 7/rata, 22, 23/rata, 35, 63, 118, 119/rata, 121,
34
122, 508, 509, 510;
- zona omogenea EC agricola di alta collina e boscata foglio n.
37 part.lle n. 7/rata,14, 23/rata, 116, 119/rata. “
***********
PROVENIENZA
Il compendio agricolo oggetto di valutazione è stato acquistato dai
sig.ri e per atto a rogito notaio Dott. Enzo
Sergiacomi del 21.05.1988 rep. n. 85128/15913.
*************
DISPONIBILITA’ DEL BENE
L’edificio ad uso ricettivo e relative pertinenze, la stalla per
cavalli ed il terreno agricolo oggetto di valutazione risultano affittati
al Sig. con contratto di affitto di fondo rustico
stipulato in data 01.07.1997 con decorrenza dal 01.03.1997 per una
durata di anni 15 e quindi con scadenza il 28.02.2012 ad un canone
annuo iniziale di lire 3.500.000 (oggi corrispondenti ad €. 1.807,59
circa) (all. n. 30);
in data 4 dicembre 2001 detto contratto venne integrato e
modificato con modifica del canone con decorrenza 01.01.2002 di €.
1.810,00 oltre al 5% del valore dell’incasso dalla attività esercitata da
rivalutarsi annualmente in base ai coefficienti ISTAT a partire dal
01.01.2003 (all. n. 31).
Il curatore fallimentare ha comunicato che la scadenza del
contratto di affitto è fissata alla data del 08.11.2020.
************
35
Il conduttore nel corso delle operazioni peritali
dell’anno 2008 ha prodotto copia delle fatture dei costi per la
ristrutturazione dell’edificio ex rurale e per la costruzione della stalla
sostenuti nel periodo 2002/2008 le quali, per completezza di
esposizione, si allegano alla presente consulenza in ordine di data
crescente da quella di prima emissione (la più vecchia) a quella più
recente (all. n. 32).
**********
Esaurito questo argomento, nel capitolo che segue:
3) CRITERI DI VALUTAZIONE E VALUTAZIONE DEI BENI
IMMOBILI
a) valutazione beni immobili
Lo scrivente, come richiesto nei precisi termini del quesito
formulato, andrà qui di seguito ad illustrare il procedimento di stima
adottato per la determinazione del più probabile attuale valore di
mercato dei n. 2 cespiti attratti al fallimento della Soc. RI.WAL.
Confezioni s.n.c. in precedenza meglio individuati e descritti.
Il più probabile valore di mercato degli immobili, nella
consistenza e nelle dimensioni rilevate nel corso del sopralluogo, è
stato determinato applicando un procedimento di stima sintetico
comparativo per valori tipici adottando, in questa circostanza, come
parametro tecnico di riferimento per i fabbricati la superficie
commerciale espressa in metri quadrati (mq) e la superficie catastale
espressa parimenti in metri quadri (mq) per i terreni.
Tale modo di operare, a giudizio dello scrivente, si ritiene il più
36
adatto allo scopo ed al quesito ricevuto in quanto consiste di
esprimere un giudizio di stima sulla base di riferimenti
effettivamente oggettivi.
Il criterio di stima
La formulazione di un giudizio di stima comporta la previsione
di quello che potrebbe essere il valore di un certo bene se offerto sul
mercato in occasione di libera contrattazione mentre il prezzo
consiste in una certa quantità di moneta che è stata scambiata e/o
pagata per acquistare quel determinato bene e pertanto implica la
cognizione di un dato certo ed inconfutabile, sempre relativo a
posteriori ed a transazione avvenuta.
Il giudizio di stima, come già detto, comporta invece una
previsione del prezzo che potrebbe avere quel determinato bene in
occasione di una ipotetica compravendita e pertanto è incerto oltre
che probabilistico.
Le stime pertanto possono essere eseguite in base a vari “criteri
di stima” e si ritiene, a giudizio dello scrivente, che nel caso in esame
il criterio più rispondente al quesito formulato sia quello del “più
probabile valore di mercato” seppur con tutte le difficoltà del caso e
di cui diremo in seguito.
Procedimenti e metodi di stima
Sono molteplici e tutti in funzione dello scopo specifico della
stima di volta in volta richiesta ed in questo caso lo scrivente ha
ritenuto opportuno, per ragioni di opportunità, adottare quale
procedimento di stima “quello sintetico comparativo per valori
37
tipici”.
Tale modo di operare consente infatti di formulare un giudizio di
stima sulla base ed in diretto riferimento a parametri certi ed
oggettivi rappresentati da valori di mercato già praticati ed applicati
in occasioni di recenti compravendite di beni similari a quelli oggetto
di valutazione.
Per l’applicazione di questo metodo risulta necessaria
preliminare analisi ed un dettagliato studio volto ad individuare
tutta una serie di valori e prezzi storici di mercato già applicati e
sperimentati nel libero mercato in occasioni di recenti vendite di beni
similari a quelli da stimare.
Nel caso in esame, per poter applicare questo metodo di stima, lo
scrivente ha dovuto eseguire, preliminarmente, tutta una serie di
indagini ed in particolare:
- scelta dei parametri tecnici di riferimento come in precedenza
già indicato;
- indagini di mercato per conoscere i correnti prezzi medi unitari
per beni similari a quelli oggetto di valutazione, possibilmente
già applicati in occasione di recenti compravendite;
- successiva individuazione del prezzo unitario al parametro
tecnico di riferimento prescelto apportando le opportune
aggiunte e/o detrazioni ai prezzi unitari rilevati sulla base
delle effettive reali caratteristiche possedute dagli immobili
oggetto di stima;
- individuazione delle superfici dei fabbricati (espresse in metri
38
quadri) e della superficie catastale dei terreni;
- definizione del valore di stima di ogni singolo cespite.
Ciò è stato possibile sia per i fabbricati che per i terreni in quanto
per tali categorie di beni nella zona di Valfabbrica e nella piana di
Assisi - e zone limitrofe – esiste, anche in questo periodo di
stagnazione del mercato immobiliare, richiesta con scambi e quindi,
con possibilità di reperire numerose ed attendibili informazioni circa
il reale valore di mercato di ciascun bene.
In particolare per quanto riguarda la valutazione dei n. 2
complessi immobiliari lo scrivente ha tenuto conto di molteplici
fattori ritenuti influenti e determinanti ai fini della determinazione
del valore di mercato e precisamente:
a) Cespite n. 1 - capannone di tipo artigianale in Assisi – Fraz.
Petrignano
- ubicazione
buona in quanto l’immobile oggetto di stima risulta di
immediata individuazione dalla viabilità pubblica distando pochi
chilometri dalla uscita di Petrignano della SS 318; il piazzale risulta
prospiciente la viabilità pubblica dalla quale ha accesso diretto,
presentando superficie esterna sufficiente sia per il parcheggio di
autovetture che per il transito e manovra anche di autocarri;
- accesso
facile, agevole e comodo accesso al compendio dalla viabilità
ordinaria a mezzo di ampio cancello carrabile anche a mezzi pesanti;
- piazzali e spazi circostanti
39
piazzale antistante il compendio immobiliare, bitumato, in
medio stato di conservazione con aree scoperte per la sosta e
manovra di mezzi da ritenere sufficiente in relazione alla struttura;
buona dotazione dell’ingresso, provvisto di cancello in ferro,
recinzione della proprietà, etc.; cubatura disponibile nel lotto ancora
da edificare di difficile realizzazione e sfruttamento per l’intero;
- condizioni di conservazione e manutenzione dei complessi
immobiliari
il complesso immobiliare risulta, per quanto descritto nella
trattazione che precede, in generale mediocre stato di manutenzione
e conservazione non risultando essere state eseguite, almeno
nell’ultimo periodo, le necessarie manutenzioni ordinarie e piccole
operazioni di manutenzione oltre a rilevare che la copertura in
eternit del capannone, salvo verifica del rilascio delle fibre, in tempi
medio-brevi dovrà essere smaltita a norma di legge.
L’area esterna del capannone, piazzali ed area a verde
necessitano anch’esse di manutenzioni sia al piano viario che alle
alberature zone a verde.
b) Cespite n. 2 - ex fabbricato rurale (agriturismo) in
Valfabbrica – fraz. Casacastalda loc. Monte
- ubicazione
Di non immediata individuazione in quanto l’immobile oggetto
di stima dista circa km. 3-4 dal centro abitato della piccola frazione di
Casacastalda ed è raggiungibile a mezzo di una strada di collina
asfaltata e quindi percorrendo breve tratto di strada vicinale con
40
fondo in massicciata; la corte/giardino, prospiciente la strada
vicinale dalla quale ha accesso diretto, presenta dimensioni più che
sufficienti sia per il parcheggio di autovetture che per il transito e
manovra di automezzi;
- accesso
facile, agevole e comodo accesso al compendio dalla strada
vicinale a mezzo di n. 2 ampi cancelli;
- piazzali e spazi circostanti
piazzale antistante il compendio immobiliare, in massicciata
naturale, in buono stato con aree scoperte per la sosta e manovra di
mezzi;
n. 2 ingressi, provvisti di cancelli in ferro zincato, parziale
recinzione della proprietà, etc.;
ampia disponibilità d spazi verdi ed attrezzati per i
frequentatori della struttura;
- condizioni di conservazione e manutenzione dei complessi
immobiliari
il complesso immobiliare, piazzale e giardino circostanti
risultano tutti in generale buono stato di manutenzione e
conservazione, in relazione alla destinazione d’uso, con eseguite le
normali ed ordinarie operazioni di manutenzione agli immobili.
La stalla per cavalli, di nuova costruzione ed ancora non
utilizzata per l’allevamento ed utilizzata come magazzino, verte in
normale stato di manutenzione, priva di alcune dotazioni interne con
presenza di diffuse lesioni all’intonaco delle pareti di tamponatura.
41
*******************
In ultimo, per quanto concerne le fonti di informazioni e le
indagini di mercato svolte per la raccolta dei dati ed informazioni
necessarie per la definizione dei prezzi storici unitari di beni
paragonabili per posizione, giacitura, vocazione, ubicazione, stato di
conservazione, destinazione, etc., agli immobili oggetto di stima, lo
scrivente riferisce di aver eseguito particolari e personali
approfondite indagini conoscitive sia presso studi notarili, qualificate
agenzie ed agenti immobiliari, studi tecnici, mediatori, imprese edili,
etc.
Successivamente i valori così reperiti sono stati confrontati e
paragonati a valori certi riportati su documenti di trasferimento di
immobili simili a quelli in esame ed in particolare ai valori indicati
negli atti di mutuo ipotecario dei maggiori Istituti di Credito
operanti sul territorio, vendite di Enti Pubblici, Valori medi fondiari
reperiti presso le Pubblicazioni oltre che, infine, essere stati
raffrontati ai valori medi, indicativi, pubblicati nel bollettino ufficiale
della Borsa Merci Immobiliare pubblicato dalla locale Camera di
Commercio di Perugia.
I dati così raccolti sono stati quindi, a seguito di ulteriore e
scrupolosa indagine, selezionati in base alla realtà dei beni oggetto di
stima, ed alle realtà storiche del momento di riferimento della
presente valutazione al fine di giungere alla determinazione di valori
certi ed attendibili sui quali basare il presente giudizio di stima
tenendo conto delle aggiunte/detrazioni ai valori unitari per le
42
particolari condizioni dei n. 2 complessi oggetto di valutazione e
precisamente:
a) Cespite n. 1 – capannone in Petrignano di Assisi
nella valutazione ha inciso positivamente la:
- buona posizione ed ubicazione del capannone;
- buone caratteristiche costruttive dello stesso;
- disponibilità di terreno e spazi circostanti o scoperti adeguata
con ottima disponibilità di aree destinate a parcheggio e
piazzale;
- vicinanza allo svincolo del raccordo autostradale;
- agevole accesso e facile individuabilità del capannone;
- sufficiente disponibilità di piazzali per il transito e manovra di
autocarri ed autoarticolati;
- possibilità di ampliamento;
di contro ha influito negativamente:
- gli interventi di bonifica del manto di copertura in lastre di
eternit prevedibile nel breve-medio periodo che presenta,
peraltro, diffuse infiltrazioni;
- interventi di ordinaria e manutenzione da eseguire alle opere
edificate, agli infissi, agli impianti anche per la loro messa a
norma e revisione;
- momentanea indisponibilità del bene per la presenza di
contratto di affitto di ramo d’azienda di cui diremo in seguito;
- difficoltà di sfruttare appieno la cubatura residua se non
compromettendo funzionalità dei piazzali riducendo, nel
43
contempo, la viabilità interna;
b) Cespite n. 2 – agriturismo e terreno in Valfabbrica frazione
Casacastalda
nella valutazione del bene ha inciso positivamente la:
- posizione panoramica e dominante sulla sottostante vallata;
- la corte esterna di dimensioni più che sufficienti sia per il
parcheggio di autovetture che per il transito e manovra di
automezzi;
- buone caratteristiche e qualità costruttiva del complesso;
- buona disponibilità di terreno e spazi circostanti per lo
svolgimento di attività ricreative;
- presenza di piscina e stalla per cavalli;
- buono stato manutentivo dell’intera struttura sia per quanto
riguarda i fabbricati che le aree esterne;
di contro ha influito negativamente:
- ubicazione in quanto l’immobile non risulta di immediata
individuazione dalla viabilità pubblica principale;
- distanza dal centro abitato;
- momentanea indisponibilità del bene per la presenza di
contratto di affitto di cui diremo in seguito;
Conseguentemente sulla base dei principi estimativi in
precedenza esposti ai beni attratti al fallimento, alla data odierna, è
stato attribuito il seguente più probabile valore di comune
commercio:
COMPLESSO IMMOBILIARE DI PROPRIETA’ SOC.
44
RI.WAL. CONFEZIONI S.n.c. IN ASSISI – Fraz. PETRIGNANO
VALUTAZIONE ALL’ATTUALITA’
Piano Terra
Locali ad uso ufficio
mq. 105,00 x €. 550,00 €. 57.750,00
Locali ad uso laboratorio/magazzino
mq. 372,00 x €. 350,00 €. 130.200,00
Portico esterno
mq. 23,00 x €. 100,00 €. 2.300,00
Centrale Termica
mq. 35,00 x €. 250,00 €. 8.750,00
Piano primo
Locali ad uso ufficio (ex appartamento)
mq. 140,00 x €. 750,00 €. 105.000,00
Locali ad uso laboratorio/magazzino
mq. 348,00 x €. 300,00 €. 104.400,00
Balcone
mq. 12,00 x €. 100,00 €. 1.200,00
addizione per presenza di piazzali, sistemazioni
esterne, accessori, (tettoia, tendostruttura, etc.)
compreso il valore della edificabilità residua
mq. 3.380,00 x €. 20,00 €. 67.600,00
Valore complessivo del compendio €. 477.200,00
Pertanto, in conclusione, al complesso immobiliare artigianale
attratto al fallimento della soc. RI.WAL è stato attribuito, nell’attuale
45
stato di manutenzione e conservazione (se considerato libero dal
vincolo rappresentato dal contratto di affitto), il più probabile valore
di comune commercio di €. 477.200,00 che si arrotondano, in cifra
tonda, ad €. 477.000,00 (diconsi euro quattrocentosettantaset-
temila/00).
In questo specifico caso rilevato che:
a) il capannone è affittato con contratto di affitto di ramo
d’azienda con prossima scadenza il 31.12.2016 ad un
canone fisso annuo di €. 12.000,00;
b) il canone pattuito è da ritenere inferiore a quello medio di
mercato corrente per affitti di beni similari della zona
avuto riguardo alla consistenza, posizione, destinazione
dei beni medesimi;
c) tenuto conto del vincolo di indisponibilità temporanea del
capannone per la presenza del detto contratto di affitto
lo scrivente per quanto riguarda la valutazione del bene
ritiene doversi precisare che :
- in caso di vendita immediata, trattandosi di immobile ad uso
produttivo affittato con scadenza del contratto di affitto alla
data del 08.11.2011 ad un canone annuo di €. 12.000,00;
- avuto riguardo alla durata residua del contratto;
- avuto riguardo alle pattuizioni contrattuali;
- considerata la presenza del contratto di affitto che si traduce, di
fatto, in un vincolo di indisponibilità momentanea del bene per
i prossimi 2/3 anni circa;
46
- considerate le tasse ed imposte oltre alle spese di
manutenzione straordinaria che nel periodo in esame
comunque graveranno in capo al proprietario del complesso
si ritiene che la presenza del contratto di affitto, come di
norma ed ordinariamente praticato nel mercato immobiliare in caso
di canone inferiore a quello corrente di mercato, determini una
riduzione del valore del cespite (se libero) per una percentuale che
ordinariamente e di norma oscilla, sulla base di quanto esposto nella
trattazione che precede, tra un minimo del 15% ed un massimo del
20% del valore di mercato attuale del bene (se libero);
ne consegue, ritenendo corretto e congruo applicare una
riduzione del valore pari alla percentuale media del 17,50% (per la
buona posizione ed esposizione del cespite) che il più probabile
valore di comune commercio del bene, in pendenza del contratto di
affitto, possa essere così determinato:
€. 477.000,00 x – 17,50%= €. 393.525,00
fatte salve, ovviamente, tutte le eventuali ragioni di danno
all’immobile delle quali il conduttore si renda responsabile nel tempo
residuo della locazione ancora in corso.
***********
COMPLESSO IMMOBILIARE DI PROPRIETA’ DEI SIG.RI
PIERELLI VALTER E FRATELLINI RITA IN VALFABBRICA
– Fraz. CASACASTALDA VOCABOLO IL MONTE -
(compreso il valore delle corti - superficie catastale)
Piano Terra catastale (piano seminterrato)
47
Locali ad uso magazzino
mq. 105,00 x €. 230,00 €. 24.150,00
Piano terra ex fabbricato ad uso agrituristico
(piano primo catastale)
mq. 260,00 x €. 1.000,00 €. 260.000,00
portici coperti
mq. 90,00 x €. 150,00 €. 13.500,00
tettoia aperta (barbecue)
mq. 10,00 x €. 200,00 €. 2.000,00
Piano primo ex fabbricato ad uso agrituristico
(piano secondo catastale)
n. 4 mini appartamenti (sup. complessiva)
mq. 200,00 x €. 1.000,00 €. 200.000,00
Loggetta coperta
mq. 25,00 x €. 200,00 €. 5.000,00
Corte, piscina e sistemazioni esterne per mq. 5.000
Come da analisi a parte €. 40.000,00
Stalla per cavalli
mq. 220,00 x €. 200,00 €. 44.000,00
Terreno agricolo
a) seminativi (superficie catastale - Valore medio)
ha. 10.42.66 x €. 5.000,00 €. 52.133,00
b) Boschi (superficie catastale - Valore medio)
ha. 6.92.40 x €. 2.500,00 €. 17.310,00
c) Corti – valutate unitamente agli immobili €. - .
48
Valore complessivo del compendio €. 658.093,00
Pertanto al complesso immobiliare posto in frazione
Casacastalda del comune di Valfabbrica costituito da un fabbricato
ad uso agrituristico (ex fabbricato rurale), stalla per cavalli di nuova
realizzazione ed appezzamento di terreno agricolo della superficie
complessiva di ha. 17.70.30, alla data odierna e nell’attuale stato di
manutenzione e conservazione, se libero da vincolo rappresentato
dal contratto di affitto, è stato attribuito il più probabile valore di
comune commercio di €. 658.093,00 che si arrotondano, in cifra
tonda, ad €. 658.000,00 (diconsi euro seicentocinquattottomila/00).
*************
Anche in questo caso rilevato che:
a) Il complesso immobiliare è affittato con contratto di affitto di
fondo rustico stipulato in deroga alla legge 203/82 con
l’assistenza delle organizzazioni sindacali con prossima
scadenza il 08.11.2020 ad un canone annuo di €. 1.810,00 oltre
il 5% del ricavato dall’attività;
b) La naturale scadenza del contratto di affitto, come
comunicato dal curatore fallimentare, risulta essere quella del
08.11.2020;
c) il canone pattuito risulta di modesta entità (pur
comprendendo la maggiorazione contrattuale) rispetto al
valore del bene, ai canoni di mercato di affitti di beni similari
praticati nel mercato immobiliare della zona avuto riguardo
alla consistenza, posizione, destinazione, ubicazione dei beni
49
medesimi;
rilevato che la scadenza del contratto di affitto è fissata alla
data del 08.11.2020;
considerata l’entità del canone pattuito di €. 1.810,00/anno
oltre al 5% dei ricavi lordi conseguiti dall’affittuaria
considerato altresì che tutte le spese per tasse ed imposte,
manutenzioni straordinarie, assicurazioni, etc. che nel periodo in
esame comunque graveranno in capo al proprietario
si ritiene, come di norma ed ordinariamente praticato nel
mercato immobiliare, che per la presenza del vincolo di
indisponibilità momentanea del bene affittato fino all’anno 2020
(oltre 7 anni) l’attuale valore del cespite debba essere ridotto – tenuto
conto dell’entità del canone di affitto pattuito - di una percentuale
che ordinariamente può essere indicata all’interno di una forbice di
valori compresi tra un minimo del 40% ed un massimo del 50%;
nel caso specifico per la particolarità del bene, per le sue
condizioni e quindi per il fatto di essere stato interamente
radicalmente ristrutturato pochi anni orsono (e quindi con previsione
di modeste spese per manutenzioni in carico del proprietario) si
ritiene corretto applicare la percentuale di riduzione media del 45%
del valore attuale di mercato del complesso immobiliare (se libero) e
quindi per un valore del bene da porre in vendita affittato di:
€. 658.000,00 x – 45% = €. 361.900
€. 361.900,00
Ovviamente anche in questo caso fatte salve tutte le eventuali
50
ragioni di danno all’immobile delle quali il conduttore si renda
responsabile nel tempo residuo della locazione in corso.
***********
Esaurito anche questo argomento, nel capitolo che segue:
5) STUDIO E FORMAZIONE DEI LOTTI
A seguito delle particolari indagini esperite per verificare la
comoda divisibilità dei beni oggetto di valutazione in uno o più lotti,
per il migliore realizzo nel corso della vendita al pubblico incanto,
per quanto in precedenza riferito:
rilevato che trattasi sostanzialmente di n. 2 distinti e separati
cespiti aventi ciascuno una propria specifica vocazione produttiva in
quanto il primo costituito da un piccolo complesso artigianale
studiato, progettato e realizzato per ospitare una sola attività
artigianale/commerciale e comunque una unica attività produttiva
ed economica risultando il bene costituito da locali ad uso ufficio,
abitativo e laboratori con ampio spazio circostante per la
movimentazione e sosta sia delle merci che di automezzi e quindi, di
conseguenza, dotato di impianti unici per l’intero complesso;
rilevato che il secondo complesso è rappresentato da un ex
podere mezzadrie il cui fabbricato rurale è stato ampliato e
trasformato per attività agrituristica concepita per la gestione di
un'unica attività economica per ristorazione al piano terra e camere e
mini appartamenti al piano terra e primo con ampia corte e terreni
circostanti con le normali e richieste comodità rappresentate da stalla
per cavalli, percorsi a piedi, piscina, etc.;
51
rilevato altresì che il frazionamento sia del primo complesso e,
soprattutto, del secondo costituirebbe sicuramente pregiudizio
economico con conseguente maggiori difficoltà di collocazione nel
mercato in occasione della vendita per incanto;
per tutto quanto detto lo scrivente, a proprio giudizio, ritiene che
i beni attratti al fallimento, al fine di garantire il massimo realizzo e
massima appetibilità e commerciabilità, debbano essere proposti alla
pubblica asta in un n. 2 lotti così concepiti e formulati:
LOTTO N. 1
Diritti di piena proprietà in Comune Assisi, frazione Petrignano
di Assisi - via Stradetta civico n. 26 di capannone di tipo
prefabbricato della superficie coperta (in pianta) di mq. 500,00 circa a
piano elevatesi su piano terra ad uso uffici, negozio (ora trasformato
in uffici e magazzini), laboratorio e magazzini ed al piano primo
uffici, appartamento (oggi trasformato in uffici) e locali ad uso
laboratorio con circostante lotto di terreno della superficie catastale
complessiva di ha 0.33.80 con edificabilità residua (di difficile
appieno sfruttamento) sulla quale insiste tettoia ed un piccolo locale
ospitante la CT. Il complesso risulta affittato con contratto di affitto
di ramo d’azienda stipulato in data 6 dicembre 2001 della durata di
anni 9 con decorrenza dal 01.01.2002 e scadenza il 31.12.2010 ad
canone annuo di €. 8.000,00 oltre IVA e quindi con contratto
integrativo del data 9 novembre 2002 con nuova decorrenza dal
giorno 9 novembre 2002 per un periodo di anni 9 e quindi con
scadenza il giorno 08.11.2011 ad un canone annuo fisso di €. 12.000,00
52
oltre IVA come per legge; prossima naturale scadenza del contratto
di affitto alla data del 31.12.2016. Il tutto censito nel C.F. del comune
di Assisi nel Foglio n. 47 Part.lla n. 284 sub 1; via Stradetta n. 26;
Part.lla n. 284 sub 2; via Stradetta n. 26; cat. D/8; z.c. n. 2, rendita €.
3.351,81; Part.lla n. 284 sub 3; via Stradetta n. 26; cat. A/3; z.c. 2, cl. 1,
cons. 4 vani; rendita €. 227,24; la corte ed il terreno circostante sono
censiti nel C.T. del detto Comune al Foglio n. 47 Part.lla n. 284; area
di Ente Urbano; di ha. 0.33.80; senza reddito;
a confine con strada pubblica su solo lato fronte strada, s. s. a.
Valore del lotto (affittato) €. 393.525,00
***********
LOTTO N. 2
Diritti di piena proprietà in Comune di Valfabbrica frazione
Casacastalda Vocabolo il Monte complesso agrituristico costituito da
ex fabbricato rurale elevatesi su piano terra catastale (primo
seminterrato) ospitante n. 2 locali ad uso rimessa, piano primo
catastale (piano terra) ospitante sala ristorante, cucine, servizi
igienici, locali accessori e n. 2 camere con bagno interno, piano
secondo catastale (piano primo) n. 4 piccoli appartamenti ciascuno
composto da soggiorno con angolo cottura, camera matrimoniale e
bagno, corte circostante con piscina, stalla per allevamento cavalli
(della superficie coperta di circa mq. 200) di nuova costruzione ed
appezzamento di terreno agricolo circostante, collinare, parte
boschivo, parte seminativo ed incolto e tare per una superficie
catastale dell’intera proprietà (comprese le corti ed il terreno
53
occupato dai sedimi) di complessivi ha. 17.70.30. L’intero complesso
immobiliare è affittato con contratto di affitto di fondo rustico
stipulato in deroga nella legge 2003/82 con assistenza delle
organizzazioni sindacali con prossima naturale scadenza il 08.11.2020
ad un canone annuo iniziale di €. 1.810,00 maggiorato del 5% dei
ricavi lordi dell’affittuaria.
Il tutto censito nel C.F. del comune di Valfabbrica al Foglio n. 37
Part.lla n. 35; sub 1; loc. Monte – fraz. Casacastalda; bene comune non censibile;
Part.lla n. 35; sub 2; loc. Monte – fraz. Casacastalda; bene comune non censibile;
Part.lla n. 35; sub 3; loc. Monte – fraz. Casacastalda; piano T; cat. C/2; cl. 1; cons. 86
mq.; rendita €. 88,83; Part.lla n. 35; sub 4; loc. Monte – fraz. Casacastalda; piano: 1-
2-3; cat. A/7; cl. 1; cons. 11 vani; rendita €. 965,77; Part.lla n. 35; sub 5; loc. Monte –
fraz. Casacastalda; piano 1-2; cat. D/10; rendita €. 3.542,89; Part.lla n. 35; sub 6;
soppressa ed ha originato i seguenti immobili: part. n. 35 sub. n. 7; Part.lla n. 35;
sub 7; Vocabolo il Monte snc; bene comune non censibile;
La stalla nel C.F. del comune di Valfabbrica risulta censita Foglio
n. 37 Part.lla n. 509; loc. Monte – fraz. Casacastalda; piano: T; cat. C/6; cl. 1; cons.
204 mq; rendita €. 295,00;
Il terreno oggetto di valutazione risulta censito nel C.T. del detto
Comune al Foglio n. 37 Part.lla n. 7; porz. A; seminativo; cl. 4; ha 2.00.90; R.D. €.
31,13; R.A. €. 77,82; Part.lla n. 7; porz. B; bosco alto; cl. 3; ha 0.59.70; R.D. €. 5,55;
R.A. €. 1,23; Part.lla n. 7; porz. C; seminativo; cl. 4; ha 0.73.00; R.D. €. 11,31; R.A. €.
28,28; Part.lla n. 7; porz. D; bosco alto; cl. 3; ha 0.58.70; R.D. €. 5,46; R.A. €. 1,21;
Part.lla n. 14; bosco misto; cl. 2; ha 2.10.80; R.D. €. 15,24; R.A. €. 4,35; Part.lla n. 22;
semin. arb.; cl. 3; ha 0.49.20; R.D. €. 10,16; R.A. €. 20,33; Part.lla n. 35; area di ente
54
Urbano; di ha 0.30.72; senza reddito; Part.lla n. 63; porz. AA; pascolo arb.; cl. 2; ha
2.05.56; R.D. €. 0,49; R.A. €. 0,20; Part.lla n. 63; porz. AB; bosco misto; cl. 2; ha
0.59.04; R.D. €. 3,69; R.A. €. 1,05; Part.lla n. 116; bosco mosto; cl. 2; ha 0.39.60; R.D.
€. 2,865; R.A. €. 0,82; Part.lla n. 118; porz. AA; pascolo arb.; cl. 2; ha 0.22.26; R.D. €.
1,95; R.A. €. 0,80; Part.lla n. 118; porz. AB; bosco ceduo; cl. 2; ha 0.01.74; R.D. €.
0,11; R.A. €. 0,05; Part.lla n. 119; porz. A; seminativo; cl. 4; ha 2.65.30; R.D. €. 41,10;
R.A. €. 102,76; Part.lla n. 119; porz. B; bosco ceduo; cl. 2; ha 0.12.60; R.D. €. 0,78;
R.A. €. 0,39; Part.lla n. 121; porz. AA; seminativo; cl. 2; ha 0.46.00; R.D. €. 7,13; R.A.
€. 17,82; Part.lla n. 121; porz. AB; uliveto; cl. 2; ha 2.00.00; R.D. €. 51,56; R.A. €.
46,48; Part.lla n. 122; porz. AA; seminativo; cl. 4; ha 0.09.08; R.D. €. 1,41; R.A. €.
3,52; Part.lla n. 122; porz. AB; bosco misto; cl. 2; ha 0.36.32; R.D. €. 2,63; R.A. €. 0,75;
Part.lla n. 508; semin. arbor.; cl. 3; ha 0.69.86; R.D. €. 14,43; R.A. €. 28,86; Part.lla n.
509; area di ente Urbano; di ha. 0.02.34; senza reddito; Part.lla n. 510; semin. arbor.;
cl. 3; ha 0.35.10; R.D. €. 7,25; R.A. €. 14,50; Part.lla n. 547; seminativo; cl. 4; ha
2.87.51; R.D. €. 44,55; R.A. €. 111,36; Part.lla n. 548; area di ente Urbano; di ha.
0.02.97; senza reddito;
a confine con altre proprietà su tutti i lati, s. s. a.
Valore del lotto (affittato) €. 361.900,00
****************
Esaurito anche questo argomento, nel capitolo che segue:
6) CONCLUSIONI
Lo scrivente in ultimo ritiene opportuno andare brevemente a
replicare che:
1) al fallimento della Soc. Riwal Confezioni Snc. di Pierelli
Valter e Fratellini Rita risultano essere stati attratti i seguenti
55
complessi immobiliari:
a) capannone di tipo prefabbricato e lotto di terreno
circostante, in Assisi loc. Petrignano via Stradetta civico
n. 26, affittato con prossima scadenza del contratto alla
data del 31.12.2016
b) ex fabbricato rurale ristrutturato e trasformato per
attività ricettiva (agriturismo), stalla per cavalli di nuova
costruzione e terreno agrario collinare (parte seminativo
e parte bosco) per una superficie complessiva di ha.
17.70.30;
2) ai beni attratti al fallimento, alla data odierna nello stato di
fatto e di diritto in cui si trovano, sono stati attribuiti i
seguenti più probabili valori di mercato:
a) capannone in Assisi loc. Petrignano via Stradetta civico
n. 26, affittato con prossima scadenza del contratto alla
data del 31.12.2016 (fatte salve tutte le eventuali ragioni
di danno all’immobile delle quali il conduttore si renda
responsabile nel tempo residuo della locazione in corso)
€. 393.525,00
b) ex fabbricato rurale ristrutturato e trasformato per
attività ricettiva (agriturismo), stalla per cavalli di nuova
costruzione e terreno agrario collinare per complessivi
ha. 17.70.30 affittato con prossima scadenza del contratto
alla data del 08.11.2020 (fatte salve tutte le eventuali
ragioni di danno all’immobile delle quali il conduttore si
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renda responsabile nel tempo residuo della locazione in
corso)
€. 361.900,00
3) per la vendita al pubblico incanto, per i motivi in precedenza
esposti, lo scrivente ha ritenuto formulare due lotti,
autonomi, come meglio in precedenza descritti ed indicati;
4) Per tutte le altre notizie ed informazioni lo scrivente si
riporta a quanto esposto nella trattazione che precede.
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Tanto il sottoscritto doveva riferire in evasione al mandato
ricevuto dalla S.V. rimanendo a disposizione per ulteriori
incombenze e/o chiarimenti se ritenuti necessari.
Letto, confermato e sottoscritto.
Il C.T.U.
Dott. Geom. Piero Paglicci Reattelli
Perugia lì 21 ottobre 2013
Allegati : come nel testo