download nhieu hon tai dethinonglam.wordpress · 2014-04-18 · tr ấn là không quá n ăm n...

Mục lục

Trang

I Giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thu hồi ñất, trưng dụng ñất 4 II ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất ñai 7

III Quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản 18 IV Chế ñộ sử dụng ñất nông nghiệp 21 V Chế ñộ sử dụng ñất phi nông nghiệp 24 VI Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất 26 VII Thủ tục hành chính áp dụng chung khi người sử dụng ñất thực hiện các quyền và

nghĩa vụ 37

VIII Trình tự, thủ tục hành chính trong quản lý ñất ñai 39 IX Trình tự, thủ tục hành chính trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng

ñất 47

X Bồi thường ñất 57 XI Bồi thường tài sản 61 XII Chính sách hỗ trợ 67

HỎI ðÁP PHÁP LUẬT VỀ ðẤT ðAI

I. GIAO ðẤT, CHO THUÊ ðẤT, CHUYỂN MỤC ðÍCH SỬ DỤNG ðẤT, THU HỒI ðẤT, TRƯNG DỤNG ðẤT

Câu 1. Hộ gia ñình tôi muốn thuê ñất của Nhà nước ñể làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh. Xin hỏi trong trường hợp này, thẩm quyền quyết ñịnh cho thuê ñất thuộc cơ quan nào?

ðiều 37 Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh thẩm quyền giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất như sau:

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất ñối với tổ chức; giao ñất ñối với cơ sở tôn giáo; giao ñất, cho thuê ñất ñối với người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài; cho thuê ñất ñối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.

- Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân; giao ñất ñối với cộng ñồng dân cư.

- Ủy ban nhân dân xã, phường thị trấn cho thuê ñất thuộc quỹ ñất nông nghiệp sử dụng vào mục ñích công ích của xã, phường, thị trấn.

Download nhieu hon tai dethinonglam.wordpress.com

Ủy ban nhân dân các cấp không ñược ủy quyền trong việc quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất.

Như vậy, trong trường hợp trên thẩm quyền quyết ñịnh cho hộ gia ñình thuê ñất ñể làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất – kinh doanh thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có ñất.

Câu 2. Thời hạn sử dụng ñất do Nhà nước giao, cho thuê ñược quy ñịnh như thế nào? Khi hết thời hạn giao ñất, cho thuê ñất, nếu người sử dụng ñất có nhu cầu tiếp tục sử dụng ñất thì có ñược Nhà nước gia hạn sử dụng ñất hay không?

ðiều 67 Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh thời hạn sử dụng ñất ñược Nhà nước giao, cho thuê như sau:

1. Thời hạn giao ñất trồng cây hàng năm, ñất nuôi trồng thuỷ sản, ñất làm muối cho hộ gia ñình, cá nhân là hai mươi năm; thời hạn giao ñất trồng cây lâu năm, ñất rừng sản xuất cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng là năm mươi năm.

- Thời hạn cho thuê ñất trồng cây hàng năm, ñất nuôi trồng thuỷ sản, ñất làm muối cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng là không quá hai mươi năm; thời hạn cho thuê ñất trồng cây lâu năm, ñất rừng sản xuất cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm.

Thời hạn giao ñất, cho thuê ñất ñược tính từ ngày có quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; trường hợp ñất ñược Nhà nước giao, cho thuê trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thời hạn giao ñất, cho thuê ñất ñược tính từ ngày 15 tháng 10 năm 1993.

Khi hết thời hạn, người sử dụng ñất ñược Nhà nước tiếp tục giao ñất, cho thuê ñất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành ñúng pháp luật về ñất ñai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng ñất ñó phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt;

2. Thời hạn sử dụng ñối với diện tích ñất nông nghiệp vượt hạn mức do ñược giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 bằng một phần hai thời hạn quy ñịnh tại khoản 1 ðiều này, sau ñó phải chuyển sang thuê ñất;


3. Thời hạn giao ñất, cho thuê ñất ñối với tổ chức kinh tế ñể sử dụng vào mục ñích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân ñể sử dụng ñất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế ñể thực hiện các dự án ñầu tư; người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài ñể thực hiện các dự án ñầu tư tại Việt Nam ñược xem xét, quyết ñịnh trên cơ sở dự án ñầu tư hoặc ñơn xin giao ñất, thuê ñất nhưng không quá năm mươi năm; ñối với dự án có vốn ñầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án ñầu tư vào ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội ñặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao ñất, cho thuê ñất là không quá bảy mươi năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng ñất ñược Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng ñất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành ñúng pháp luật về ñất ñai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng ñất ñó phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt.

4. Thời hạn cho thuê ñất ñể xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá chín mươi chín năm. Khi hết thời hạn, tổ chức ñó có thể ñược Nhà nước Việt Nam xem xét gia hạn hoặc cho thuê ñất khác nếu có nhu cầu sử dụng ñất;

5. Thời hạn cho thuê ñất thuộc quỹ ñất nông nghiệp sử dụng vào mục ñích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá năm năm; trường hợp cho thuê ñất trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 thì thời hạn thuê ñất ñược xác ñịnh theo hợp ñồng thuê ñất.

Câu 3. Công ty A ñược tỉnh H giao ñất ñể ñầu tư xây dựng khu công nghiệp. Nhưng ñã hơn 1 năm nay kể từ ngày nhận bàn giao ñất trên thực ñịa, dự án vẫn chưa ñược tiến hành. Ủy ban nhân dân tỉnh H ñã ra quyết ñịnh thu hồi diện tích ñất ñã giao cho công ty A. Quyết ñịnh trên của Ủy ban nhân dân tỉnh H có ñúng quy ñịnh của pháp luật không. Theo quy ñịnh của pháp luật thì Nhà nước thu hồi ñất trong các trường hợp nào?

Theo quy ñịnh tại ðiều 38 Luật ðất ñai năm 2003 thì Nhà nước thu hồi ñất trong các trường hợp sau ñây:

1. Nhà nước sử dụng ñất vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;


2. Tổ chức ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê ñất thu tiền thuê ñất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển ñi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng ñất;

3. Sử dụng ñất không ñúng mục ñích, sử dụng ñất không có hiệu quả;

4. Người sử dụng ñất cố ý hủy hoại ñất;

5. ðất ñược giao không ñúng ñối tượng hoặc không ñúng thẩm quyền;

6. ðất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau ñây:

a) ðất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;

b) ðất không ñược chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003 mà người sử dụng ñất do thiếu trách nhiệm ñể bị lấn, chiếm;

7. Cá nhân sử dụng ñất chết mà không có người thừa kế;

8. Người sử dụng ñất tự nguyện trả lại ñất;

9. Người sử dụng ñất cố ý không thực hiện nghĩa vụ ñối với Nhà nước;

10. ðất ñược Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không ñược gia hạn khi hết thời hạn;

11. ðất trồng cây hàng năm không ñược sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; ñất trồng cây lâu năm không ñược sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; ñất trồng rừng không ñược sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;


12. ðất ñược Nhà nước giao, cho thuê ñể thực hiện dự án ñầu tư mà không ñược sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến ñộ sử dụng ñất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến ñộ ghi trong dự án ñầu tư, kể từ khi nhận bàn giao ñất trên thực ñịa mà không ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất ñó cho phép.

Công ty A ñược giao ñất ñể xây dựng khu công nghiệp nhưng ñã không ñược sử dụng ñất trong thời hạn hơn 12 tháng liền. Vậy theo quy ñịnh tại ñiểm 12 trên thì việc Uỷ ban nhân dân tỉnh H ra quyết ñịnh thu hồi ñất trong trường hợp này là ñúng.

II. ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT, LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ðỊA CHÍNH, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT, THỐNG KÊ, KIỂM KÊ ðẤT ðAI

Câu 4. Gia ñình tôi ñược nhà nước giao 2 héc ta ñất trồng cây hàng năm. Nhưng vừa qua diện tích ñất trên bị thu hẹp do sạt lở tự nhiên. Hỏi trong trường hợp này tôi có phải ñăng ký lại quyền sử dụng ñất không? Xin hỏi việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện trong những trường hợp nào và ñược thực hiện ở ñâu?

* Theo quy ñịnh tại ðiều 46 Luật ðất ñai năm 2003 và ðiều 38 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai thì việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thành lập thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh; do Uỷ ban nhân dân cấp huyện thành lập thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.

* ðăng ký quyền sử dụng ñất gồm ñăng ký quyền sử dụng ñất lần ñầu và ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất.

1. ðăng ký quyền sử dụng ñất lần ñầu ñược thực hiện trong các trường hợp sau:

a) ðược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñể sử dụng;

b) Người ñang sử dụng ñất mà thửa ñất ñó chưa ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.


2. ðăng ký biến ñộng về sử dụng ñất ñược thực hiện ñối với người sử dụng thửa ñất ñã ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mà có thay ñổi về việc sử dụng ñất trong các trường hợp sau:

a) Người sử dụng ñất thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất;

b) Người sử dụng ñất ñược phép ñổi tên;

c) Có thay ñổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa ñất;

d) Chuyển mục ñích sử dụng ñất;

ñ) Có thay ñổi thời hạn sử dụng ñất;

e) Chuyển ñổi từ hình thức Nhà nước cho thuê ñất sang hình thức Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất;

g) Có thay ñổi về những hạn chế quyền của người sử dụng ñất;

h) Nhà nước thu hồi ñất.

Như vậy, trong trường hợp diện tích ñất nông nghiệp của gia ñình bạn bị thu hẹp do sạt lở tự nhiên tức là có sự thay ñổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa ñất nên bạn cần phải thực hiện ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất.

Câu 5. Ông K nhận khoán 2 ha ñất của nông trường chè X. Khi ông K ñến Ủy ban nhân dân xã nộp ñơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì cán bộ ñịa chính của xã trả lời rằng trong trường hợp này ông K không ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Cán bộ ñịa chính xã nói như vậy có ñúng không?


Cán bộ ñịa chính xã trả lời ông K như vậy là ñúng. Vì theo quy ñịnh tại Khoản 2 ðiều 41 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai thì Nhà nước không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho những trường hợp sau:

a) ðất do Nhà nước giao ñể quản lý quy ñịnh tại ðiều 3 của Nghị ñịnh này;

b) ðất nông nghiệp thuộc quỹ ñất công ích do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý sử dụng;

c) Người sử dụng ñất do thuê, thuê lại của người khác mà không phải là ñất thuê hoặc thuê lại trong khu công nghiệp quy ñịnh tại ñiểm d khoản 5 ðiều này;

d) Người ñang sử dụng ñất mà không ñủ ñiều kiện ñể ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh tại ðiều 50 và ðiều 51 của Luật ðất ñai;

ñ) Người nhận khoán ñất trong các nông trường, lâm trường.

Câu 6. Những trường hợp nào cần phải ñược cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất?

Theo quy ñịnh tại Khoản 5 ðiều 41 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai thì trong quá trình sử dụng ñất, những trường hợp sau ñây phải ñược cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất:

a) Tạo thửa ñất mới do ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất;

b) Tạo thửa ñất mới do hợp nhiều thửa ñất thành một thửa;

c) Tạo thửa ñất mới trong trường hợp chuyển quyền một phần thửa ñất, chuyển mục ñích sử dụng một phần thửa ñất, Nhà nước thu hồi một phần thửa ñất, người sử dụng ñất ñề nghị tách thửa ñất thành nhiều thửa mà pháp luật cho phép;


d) Khi người sử dụng ñất cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất trong khu công nghiệp; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất ñã có hoặc ñể xây dựng nhà xưởng, cơ sở dịch vụ công nghệ cao và sản xuất, kinh doanh sản phẩm công nghệ cao trong khu công nghệ cao; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất trong khu phi thuế quan và khu công nghiệp, khu giải trí ñặc biệt, khu du lịch trong khu thuế quan của khu kinh tế (gọi là cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất trong khu công nghiệp);

ñ) Ranh giới thửa ñất bị thay ñổi khi thực hiện kết quả hòa giải thành về tranh chấp ñất ñai ñược Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thực hiện quyết ñịnh của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức; thực hiện văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật; thực hiện việc xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp ñồng thế chấp, bảo lãnh; thực hiện quyết ñịnh hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về ñất ñai, thực hiện bản án hoặc quyết ñịnh của Tòa án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án; thực hiện văn bản công nhận kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất phù hợp pháp luật; thực hiện việc chia tách quyền sử dụng ñất theo văn bản phù hợp với pháp luật ñối với hộ gia ñình hoặc nhóm người có quyền sử dụng ñất chung;

e) Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất bị ố, nhòe, rách, hư hại hoặc bị mất.

Câu 7. Diện tích ñất mà gia ñình ông bà C sử dụng là 80 m2, nhưng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cấp cho hộ gia ñình ông bà C lại ghi nhầm là 68 m2. Trong trường hợp này thì cơ quan nào có trách nhiệm ñính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình ông bà C.

Theo quy ñịnh tại ðiều 42 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai thì khi phát hiện nội dung ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất có sai sót thì Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ñính chính ñối với giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp; Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ñính chính ñối với giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất do Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp.

Như vậy trong trường hợp trên, cơ quan nhà nước có trách nhiệm ñính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình ông bà C là Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh ñã cấp giấy chứng nhận ñó.

ðể thực hiện việc ñính chính nội dung ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của mình, ông bà C cần phải làm ñơn gửi tới Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã,


thành phố thuộc tỉnh ñã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñó, trong ñơn ghi rõ những sai sót về nội dung ñã ghi trên giấy, có ý kiến thẩm ñịnh bằng văn bản của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất nơi có ñất hoặc biên bản kiểm tra của tổ kiểm tra do cơ quan tài nguyên và môi trường có thẩm quyền ñính chính thành lập.

Câu 8. Việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã cấp ñược thực hiện như thế nào?

Trả lời:

Theo quy ñịnh tại ðiều 42 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai thì việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã cấp ñược thực hiện theo quy ñịnh sau:

a) Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trong trường hợp cấp ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; sạt lở tự nhiên ñối với cả thửa ñất; có thay ñổi ranh giới thửa ñất mà phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất;

b) Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trong trường hợp thu hồi ñất theo quy ñịnh tại ðiều 38 của Luật ðất ñai;

c) Trường hợp không thu hồi ñược giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì thông báo cho Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có ñất;

d) Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thuộc thẩm quyền cấp giấy của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thuộc thẩm quyền cấp giấy của Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh ñối với trường hợp quy ñịnh tại ñiểm a và ñiểm b khoản này.

Trường hợp ñã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho người ñang sử dụng ñất ổn ñịnh ñược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất thì việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất chỉ ñược thực hiện khi có bản án hoặc quyết ñịnh của tòa án nhân dân ñã ñược thi hành trừ các trường hợp quy ñịnh trên.


Câu 9. Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cấp cho hộ gia ñình anh A chỉ ghi họ, tên anh A với lý do vợ anh A là người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài. Vợ chồng A cho rằng quyền sử dụng ñất là tài sản chung của cả vợ và chồng nên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cấp cho hộ gia ñình anh A cần phải ghi họ, tên của cả hai vợ chồng anh. Xin hỏi pháp luật quy ñịnh về vấn ñề này như thế nào?

ðiều 43 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh về việc ghi tên người sử dụng ñất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất như sau:

1. ðối với tổ chức, tổ chức nước ngoài sử dụng ñất thì ghi tên tổ chức theo quyết ñịnh thành lập, giấy ñăng ký kinh doanh, giấy phép ñầu tư.

ðối với ñơn vị vũ trang nhân dân sử dụng ñất vào mục ñích quốc phòng, an ninh thì ghi tên ñơn vị sử dụng ñất quy ñịnh tại khoản 3 ðiều 83 của Nghị ñịnh này.

2. ðối với cơ sở tôn giáo sử dụng ñất thì ghi tên cơ sở tôn giáo ñó.

3. ðối với hộ gia ñình sử dụng ñất ñược thực hiện theo quy ñịnh sau:

a) Trường hợp hộ gia ñình sử dụng ñất nông nghiệp ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất hoặc quyền sử dụng ñất là tài sản chung của cả vợ và chồng thì ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng; trường hợp hộ gia ñình ñề nghị chỉ ghi họ, tên vợ hoặc họ, tên chồng thì phải có văn bản thoả thuận của vợ và chồng có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

b) Trường hợp hộ gia ñình sử dụng ñất là tài sản chung của cả hộ gia ñình không thuộc trường hợp quy ñịnh tại ñiểm a khoản này thì ghi họ, tên chủ hộ.

c) Trường hợp hộ gia ñình sử dụng ñất mà vợ hoặc chồng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài không thuộc trường hợp quy ñịnh tại ðiều 121 của Luật ðất ñai thì chỉ ghi họ, tên vợ hoặc họ, tên chồng là cá nhân trong nước.


ðối với hộ gia ñình sử dụng ñất mà vợ hoặc chồng là người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy ñịnh tại ðiều 121 của Luật ðất ñai thì việc ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược thực hiện theo quy ñịnh tại ñiểm a và ñiểm b khoản này.

4. ðối với cộng ñồng dân cư sử dụng ñất thì ghi tên cộng ñồng dân cư ñó.

5. ðối với cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng ñất thì ghi họ, tên cá nhân ñó.

6. ðối với trường hợp nhiều người sử dụng ñất có quyền sử dụng chung thửa ñất thì ghi tên tất cả những người sử dụng ñất ñó, trừ trường hợp nhà chung cư.

ðối với nhà chung cư thì việc ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược thực hiện theo quy ñịnh tại ðiều 46 của Nghị ñịnh này.

7. Trường hợp người sử dụng ñất ñã ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà việc ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất không phù hợp với quy ñịnh tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 ðiều này, nếu có nhu cầu thì làm thủ tục chỉnh lý trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã cấp.

Như vậy, trong trường hợp trên, nếu vợ anh A là người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài không thuộc trường hợp quy ñịnh tại ðiều 121 Luật ðất ñai năm 2003 (cụ thể là các trường hợp như: người về ñầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian ñầu tư tại Việt Nam; người có công ñóng góp với ñất nước; những nhà hoạt ñộng văn hóa, hoạt ñộng khoa học có nhu cầu về hoạt ñộng thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng ñất nước; người có nhu cầu về sống ổn ñịnh tại Việt Nam) thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình anh A chỉ ghi họ, tên anh A. Nếu vợ anh A thuộc các trường hợp quy ñịnh tại ðiều 121 của Luật ðất ñai thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình anh A ghi cả họ, tên anh A và họ, tên vợ anh A.

Câu 10. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở cho hộ gia ñình, cá nhân trong trường hợp thửa ñất ở có vườn, ao ñược thực hiện như thế nào?


Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở cho hộ gia ñình, cá nhân trong trường hợp thửa ñất có vườn, ao ñược quy ñịnh tại ðiều 45 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai như sau:

1. Diện tích ñất ở ñối với hộ gia ñình, cá nhân ñã ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trước ngày Nghị ñịnh này có hiệu lực thi hành ñược xác ñịnh theo quy ñịnh sau:

a) Diện tích ñất ở là diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã cấp;

b) Trường hợp người sử dụng ñất có nhu cầu chuyển mục ñích sử dụng ñất từ ñất vườn, ao sang ñất ở thì diện tích ñất ở ñược xác ñịnh lại theo quy ñịnh tại các khoản 2, 3 và 4 ðiều 87 của Luật ðất ñai, khoản 2 và khoản 3 ðiều 80 của Nghị ñịnh này; hộ gia ñình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng ñất ñối với phần diện tích chênh lệch giữa diện tích ñất ở ñược xác ñịnh lại và diện tích ñất ở ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất;

c) Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế thì diện tích ñất ở ñược xác ñịnh lại theo quy ñịnh tại ñiểm b khoản này và người bị thu hồi ñất ñược bồi thường theo giá ñất ở ñối với diện tích ñất ở ñã ñược xác ñịnh lại.

2. Trường hợp ñất ở có vườn, ao trong cùng thửa ñất có nhà ở thuộc khu dân cư ñược sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà trong hồ sơ ñịa chính hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai có ghi nhận rõ ranh giới thửa ñất ở (hoặc thổ cư) thì toàn bộ diện tích ñất ñó ñược xác ñịnh là ñất ở theo quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 87 của Luật ðất ñai; trường hợp ranh giới thửa ñất chưa ñược xác ñịnh trong hồ sơ ñịa chính hoặc trên các giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai thì diện tích ñất ở ñược xác ñịnh không quá năm (05) lần hạn mức diện tích giao ñất ở của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 83 và khoản 5 ðiều 84 của Luật ðất ñai nhưng tổng diện tích không vượt quá diện tích ñất mà hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng; phần diện tích ñất còn lại sau khi ñã xác ñịnh thửa ñất ở thì ñược xác ñịnh theo hiện trạng sử dụng ñất.

3. Trường hợp ñất ở có vườn, ao trong cùng thửa ñất có nhà ở thuộc khu dân cư ñược sử dụng từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 ñến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì diện tích ñất ở ñược xác ñịnh theo quy ñịnh tại các khoản 3, 4 và 5 ðiều 87 của Luật ðất ñai.


Câu 11. Anh T mua một căn hộ chung cư, nhưng chưa ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất xây dựng nhà chung cư. Xin hỏi trong trường hợp này anh T có ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất không?

Theo quy ñịnh tại ðiều 46 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai thì ñấtxây dựng nhà chung cư và các công trình trực tiếp phục vụ nhà chung cư thuộc chế ñộ ñồng quyền sử dụng của những người sở hữu căn hộ chung cư; trường hợp nhà chung cư và các công trình trực tiếp phục vụ nhà chung cư cho thuê thì quyền sử dụng ñất thuộc chủ sở hữu nhà chung cư.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho nhà chung cư theo quy ñịnh sau:

a) Chủ ñầu tư sử dụng ñất ñể thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà chung cư ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất;

b) Trường hợp toàn bộ nhà chung cư thuộc quyền sở hữu của một chủ sở hữu hoặc nhóm các chủ sở hữu là tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược cấp mới hoặc chỉnh lý ñể giao cho chủ sở hữu hoặc nhóm chủ sở hữu nhà chung cư ñó;

c) Trường hợp chủ ñầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư bán căn hộ của nhà chung cư thì người mua căn hộ của nhà chung cư ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất với hình thức sử dụng ñất là sử dụng chung; giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã cấp cho chủ ñầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư ñược chỉnh lý cho phù hợp với hình thức sử dụng ñất là sử dụng chung.

Như vậy, anh T ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất với hình thức sử dụng ñất là sử dụng chung.

Câu 12. Ba anh em M sở hữu chung một ngôi nhà do bố mẹ họ ñể lại. Xin hỏi trong trường hợp này giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược cấp chung cho ba anh em M hay ñược cấp riêng cho từng người?

Theo quy ñịnh tại ðiều 47 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai thì nếu ba anh em M tự thoả thuận phân chia toàn bộ diện tích ñất thành từng thửa ñất sử dụng riêng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược cấp theo từng thửa ñất ñó.


Trong trường hợp ba anh em M tự thoả thuận phân chia phần diện tích ñất sử dụng riêng và có phần diện tích sử dụng chung thì giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cấp cho từng người; trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất phải ghi phần diện tích ñất sử dụng chung và phần diện tích ñất sử dụng riêng.

Trong trường hợp ba anh em M không tự thoả thuận phân chia diện tích ñất sử dụng riêng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cấp cho từng người; trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất phải ghi diện tích ñất là sử dụng chung.

Câu 13. Gia ñình ông K ñang sử dụng hơn 200 m2 ñất nông nghiệp nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng ñất. Hỏi gia ñình ông K có ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với thửa ñất ñó không?

Theo quy ñịnh tại ðiều 48 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai thì gia ñình ông K ñang sử dụng 200m2 mà toàn bộ thửa ñất ñó không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với thửa ñất ñó khi có ñủ các ñiều kiện sau:

a) ðất không có tranh chấp;

b) ðất ñã ñược sử dụng trước thời ñiểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng ñô thị hoặc quy hoạch xây dựng ñiểm dân cư nông thôn ñược xét duyệt; trường hợp ñất ñược sử dụng sau thời ñiểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng ñô thị hoặc quy hoạch xây dựng ñiểm dân cư nông thôn ñược xét duyệt thì phải phù hợp với quy hoạch hoặc kế hoạch ñó. Thời ñiểm sử dụng ñất do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có ñất xác nhận;

c) Trường hợp sử dụng ñất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 ñến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải nộp tiền sử dụng ñất theo quy ñịnh của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất.

Câu 14. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất sử dụng cho kinh tế trang trại ñược pháp luật quy ñịnh như thế nào?


ðiều 50 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất sử dụng cho kinh tế trang trại như sau:

1. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn rà soát hiện trạng sử dụng ñất và báo cáo Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh ñối với ñất sử dụng cho kinh tế trang trại mà chưa ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo nội dung sau:

a) Hiện trạng sử dụng ñất so với hồ sơ ñịa chính và quy hoạch sử dụng ñất chi tiết ñã ñược xét duyệt;

b) Kết quả ñầu tư sản xuất, kinh doanh và dịch vụ phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối của trang trại;

c) Diện tích ñất ñược Nhà nước giao, cho thuê; nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, ñược tặng cho, nhận góp vốn của hộ gia ñình, cá nhân khác; nhận khoán của tổ chức.

2. Trên cơ sở báo cáo của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và quy hoạch sử dụng ñất chi tiết ñã ñược xét duyệt, Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết ñịnh xử lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh sau:

a) Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất nông nghiệp cho kinh tế trang trại mà sử dụng ñất không ñúng mục ñích; tự ý xây dựng nhà ở, công trình sử dụng vào mục ñích kinh doanh phi nông nghiệp, các công trình kiến trúc khác thì phải tự khắc phục, tháo dỡ công trình ñể sử dụng ñất ñúng mục ñích ñã ñược xác ñịnh; trường hợp không tự khắc phục, tháo dỡ thì Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện biện pháp cưỡng chế hoặc thu hồi ñất;

b) Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối ñược Nhà nước giao ñất mà ñã sử dụng ñể làm kinh tế trang trại thì ñược tiếp tục sử dụng trong thời hạn còn lại ñối với diện tích ñất không vượt quá hạn mức quy ñịnh tại ðiều 70 của Luật ðất ñai; ñối với diện tích ñất vượt hạn mức thì xử lý theo quy ñịnh tại ðiều 67 của Luật ðất ñai;

c) Hộ gia ñình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối ñược Nhà nước giao ñất mà ñã sử dụng ñể làm kinh tế trang trại thì phải chuyển sang thuê ñất; thời hạn thuê ñất là thời hạn còn lại của thời hạn giao ñất;


d) Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất ñể làm kinh tế trang trại do ñược Nhà nước cho thuê ñất hoặc do nhận khoán của tổ chức, nhận góp vốn của hộ gia ñình, cá nhân khác thì ñược tiếp tục sử dụng theo hợp ñồng ñã ký kết;

ñ) Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất ñể làm kinh tế trang trại do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, ñược tặng cho thì xử lý theo quy ñịnh tại khoản 3 ðiều 71 của Luật ðất ñai.

3. Diện tích ñất quy ñịnh tại các ñiểm b, c, d và ñ khoản 2 ðiều này (trừ trường hợp nhận khoán của tổ chức) mà có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn là không có tranh chấp thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.

III. QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN

Câu 15. Tôi ñược biết hiện nay Nhà nước ñã cho phép quyền sử dụng ñất tham gia thị trường bất ñộng sản. Vậy xin hỏi những loại ñất nào thì ñược tham gia vào thị trường này?

ðiều 59 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh ñất ñược tham gia thị trường bất ñộng sản bao gồm:

1. ðất mà tài sản gắn liền với ñất và quyền sử dụng ñất ñược tham gia thị trường bất ñộng sản bao gồm:

a) ðất sản xuất nông nghiệp, ñất rừng sản xuất không phải là rừng tự nhiên ñược Nhà nước giao không thu tiền sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân;

b) ðất nông nghiệp do hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ổn ñịnh vào mục ñích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối ñã ñược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất;

c) ðất nông nghiệp ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất ñối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài;


d) ðất nông nghiệp ñược Nhà nước cho thuê trả tiền thuê ñất một lần cho cả thời gian thuê ñối với người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

ñ) ðất ở ñược Nhà nước giao cho hộ gia ñình, cá nhân ñể làm nhà ở; ñất ở ñược Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñể ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; ñất ở ñược Nhà nước cho thuê trả tiền thuê ñất một lần cho cả thời gian thuê ñối với người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài ñể ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở;

e) ðất ở do hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng vào mục ñích làm nhà ở ñã ñược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất;

g) ðất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, ñất sử dụng vào mục ñích công cộng có mục ñích kinh doanh ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất ñối với tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài;

h) ðất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, ñất sử dụng vào mục ñích công cộng có mục ñích kinh doanh ñược Nhà nước cho thuê trả tiền thuê ñất một lần cho cả thời gian thuê ñối với người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

i) ðất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, ñất sử dụng vào mục ñích công cộng có mục ñích kinh doanh do hộ gia ñình, cá nhân, tổ chức kinh tế ñang sử dụng ñã ñược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất.

2. ðất thuê của Nhà nước trả tiền thuê ñất hàng năm mà tài sản gắn liền với ñất ñược tham gia thị trường bất ñộng sản bao gồm:

a) ðất trồng cây lâu năm có vườn cây, ñất rừng sản xuất có rừng, ñất làm muối và ñất nuôi trồng thuỷ sản ñã ñầu tư hạ tầng;

b) ðất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, ñất sử dụng vào mục ñích công cộng có mục ñích kinh doanh mà ñã ñầu tư hạ tầng hoặc có công trình gắn liền với ñất.


3. Người nhận tài sản gắn liền với ñất thuộc trường hợp quy ñịnh tại khoản 2 ðiều này ñược Nhà nước tiếp tục cho thuê ñất trong thời hạn còn lại của hợp ñồng thuê ñất ñã ký kết.

4. Khi hết thời hạn sử dụng ñất, người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất, công nhận quyền sử dụng ñất; người nhận quyền sử dụng ñất từ người khác quy ñịnh tại khoản 1 ðiều này; người nhận tài sản gắn liền với ñất thuê của Nhà nước từ người khác quy ñịnh tại khoản 2 ðiều này nếu có nhu cầu gia hạn sử dụng ñất thì ñều ñược xem xét gia hạn theo quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 34 của Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP.

Câu 16. ðấu giá quyền sử dụng ñất ñược áp dụng trong trường hợp nào? Trường hợp nào thì không ñấu giá quyền sử dụng ñất?

ðiều 61 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh:

1. ðấu giá quyền sử dụng ñất ñược áp dụng khi Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan ñến quyền sử dụng ñất, trừ các trường hợp quy ñịnh tại khoản 2 ñiều này.

2. Không ñấu giá quyền sử dụng ñất ñược áp dụng khi Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan ñến quyền sử dụng ñất trong các trường hợp sau:

a) Các trường hợp sử dụng ñất vào mục ñích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, ñịa bàn ưu ñãi ñầu tư; sử dụng ñất ñể xây dựng công trình công cộng có mục ñích kinh doanh; thực hiện chính sách nhà ở, ñất ở ñối với người có công với cách mạng, hộ gia ñình nghèo, ñồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có ñiều kiện kinh tế - xã hội ñặc biệt khó khăn; nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch; sử dụng ñất ñể xây dựng nhà chung cư cho công nhân các khu công nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai;

b) Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê ñất sang giao ñất có thu tiền sử dụng ñất;


c) Trường hợp người sử dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất;

d) Trường hợp ñất ñưa ra ñấu giá mà không có người tham gia hoặc ñấu giá không thành.

Câu 17. ðăng ký giao dịch bảo ñảm về quyền sử dụng ñất gồm các trường hợp nào? ñược thực hiện tại cơ quan nào?

Theo quy ñịnh tại ðiều 64Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai thì ñăng ký giao dịch bảo ñảm về quyền sử dụng ñất gồm các trường hợp sau:

a) ðăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất;

b) ðăng ký thay ñổi nội dung ñã ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất;

c) ðăng ký sửa chữa sai sót trong nội dung ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất;

d) ðăng ký huỷ hoặc xoá kết quả ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất;

ñ) ðăng ký kết quả về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất.

Cơ quan thực hiện ñăng ký giao dịch bảo ñảm về quyền sử dụng ñất là Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất.

IV. CHẾ ðỘ SỬ DỤNG ðẤT NÔNG NGHIỆP

Câu 18. Vừa qua gia ñình nhà ông H ñược giao 20 héc ta ñất trồng cây lâu năm. Theo quy ñịnh của pháp luật thì việc giao ñất cho gia ñình ông H có vượt hạn mức cho phép không? Pháp luật quy ñịnh như thế nào về hạn mức giao ñất nông nghiệp?


ðiều 70 Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh về hạn mức giao ñất nông nghiêp như sau:

- Hạn mức giao ñất trồng cây hàng năm, ñất nuôi trồng thuỷ sản, ñất làm muối cho mỗi hộ gia ñình, cá nhân không quá 3 héc ta ñối với mỗi loại ñất.

- Hạn mức giao ñất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia ñình, cá nhân không quá 10 héc ta ñối với các xã, phường, thị trấn ở ñồng bằng; không quá 30 héc ta ñối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

- Hạn mức giao ñất rừng phòng hộ, ñất rừng sản xuất cho mỗi hộ gia ñình, cá nhân không quá 30 héc ta ñối với mỗi loại ñất.

- Trường hợp hộ gia ñình, cá nhân ñược giao nhiều loại ñất bao gồm ñất trồng cây hàng năm, ñất nuôi trồng thuỷ sản, ñất làm muối thì tổng hạn mức giao ñất không quá 5 héc ta.

- Trường hợp hộ gia ñình, cá nhân ñược giao thêm ñất trồng cây lâu năm thì hạn mức ñất trồng cây lâu năm là không quá 5 héc ta ñối với xã, phường, thị trấn ở ñồng bằng; không quá 25 héc ta ñối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Trường hợp hộ gia ñình, cá nhân ñược giao thêm ñất rừng sản xuất thì tổng hạn mức giao ñất rừng sản xuất là không quá 25 héc ta.

- Hạn mức giao ñất trống, ñồi núi trọc, ñất có mặt nước thuộc nhóm ñất chưa sử dụng cho hộ gia ñình, cá nhân ñưa vào sử dụng theo quy hoạch ñể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối không quá hạn mức giao ñất (không quá 3 héc ta ñối với mỗi loại ñất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; không quá 10 héc ta ñất trồng cây lâu năm ñối với các xã, phường, thị trấn ở ñồng bằng; không quá 30 héc ta ñất trồng cây lâu năm ñối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi) và không tính vào hạn mức giao ñất nông nghiệp cho hộ gia ñình, cá nhân có hạn mức giao ñất trồng cây hàng năm, ñất nuôi trồng thuỷ sản, ñất làm muối, trồng cây lâu năm, ñất rừng phòng hộ, ñất rừng sản xuất trên.


Như vậy, nếu hộ gia ñình ông H ở xã, phường, thị trấn ở ñồng bằng thì việc giao 20 héc ta ñất trồng cây lâu năm cho hộ gia ñình ông H là vượt hạn mức giao ñất theo quy ñịnh của pháp luật (trường hợp này pháp luật quy ñịnh hạn mức là không quá 10 héc ta); nếu hộ gia ñình ông H ở xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi thì việc giao ñất nói trên phù hợp với quy ñịnh của pháp luật về hạn mức giao ñất nông nghiệp (trường hợp này pháp luật quy ñịnh hạn mức là không quá 30 héc ta).

Câu 19. Hộ gia ñình ông C ñã ñược giao 15 ha ñất trồng cây lâu năm. Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003 thì hộ gia ñình ông C có diện tích ñất trồng cây lâu năm vượt hạn mức 5 ha. Trường hợp của hộ gia ñình ông C ñược giải quyết như thế nào?

Theo quy ñịnh tại ðiều 71 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai thì trong trường hợp hộ gia ñình ông C sử dụng diện tích ñất trên trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 thì ñược tiếp tục sử dụng theo thời hạn bằng một phần hai thời hạn giao ñất quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 67 của Luật ðất ñai (tức là 25 năm), sau ñó chuyển sang thuê ñất.

Nếu hộ gia ñình ông C sử dụng diện tích ñất trên từ ngày 01 tháng 01 năm 1999 ñến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 ñã chuyển sang thuê ñất thì ñược tiếp tục thuê ñất theo thời hạn còn lại của thời hạn thuê ñất ghi trong hợp ñồng thuê ñất; trường hợp chưa chuyển sang thuê ñất thì phải chuyển sang thuê ñất từ ngày 01 tháng 7 năm 2004, thời hạn thuê ñất là thời hạn còn lại của thời hạn giao ñất ñó.

Câu 20. Trước ñây, gia ñình tôi làm nghề thủ công nhưng nay không có việc làm, nay gia ñình tôi muốn xin ñược giao ñất ñể sản xuất nông nghiệp. Xin hỏi gia ñình tôi có thuộc ñối tượng ñược giao ñất ñể sản xuất nông nghiệp không?

Theo ðiều70 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai thì việc giao ñất ñể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối cho hộ gia ñình, cá nhân ñược quy ñịnh như sau:

1. Hộ gia ñình, cá nhân ñã ñược Nhà nước giao ñất nông nghiệp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì ñược tiếp tục sử dụng theo thời hạn giao ñất còn lại.

2. Những ñịa phương chưa thực hiện việc giao ñất ñể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối cho hộ gia ñình, cá nhân theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có ñất lập phương án ñề nghị Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc


tỉnh giao ñất nông nghiệp cho nhân khẩu có nguồn sống chính bằng sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối thường trú tại ñịa phương kể cả những người ñang làm nghĩa vụ quân sự.

Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xem xét, ñưa vào phương án giao ñất cho hộ gia ñình, cá nhân có nhu cầu sử dụng ñất nông nghiệp ñể sản xuất thuộc các ñối tượng sau:

a) Những người có nguồn sống chính bằng sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối ñược Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là cư trú lâu dài tại ñịa phương nhưng chưa có hộ khẩu thường trú;

b) Những hộ gia ñình, cá nhân trước ñây hoạt ñộng trong các ngành nghề phi nông nghiệp và có hộ khẩu thường trú tại ñịa phương nay không có việc làm;

c) Cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, công nhân và bộ ñội nghỉ mất sức hoặc nghỉ việc do sắp xếp lại sản xuất, tinh giản biên chế hưởng trợ cấp một lần hoặc hưởng trợ cấp một số năm về sống thường trú tại ñịa phương;

d) Con của cán bộ, công chức, viên chức, công nhân sống tại ñịa phương ñến tuổi lao ñộng nhưng chưa có việc làm.

Như vậy, nếu gia ñình bạn trước ñây làm nghề thủ công nay không có việc làm, có hộ khẩu thường trú tại ñịa phương, hiện có nhu cầu sử dụng ñất nông nghiệp ñể sản xuất thì thuộc ñối tượng ñược xem xét, giao ñất nông nghiệp.

Câu 21. ðất sử dụng cho kinh tế trang trại bao gồm những loại ñất nào?

ðiều 75 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh:

ðất sử dụng cho kinh tế trang trại của hộ gia ñình, cá nhân bao gồm:


a) ðất trồng cây hàng năm, ñất trồng cây lâu năm, ñất rừng sản xuất, ñất nuôi trồng thuỷ sản, ñất làm muối, ñất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại ñộng vật khác ñược pháp luật cho phép; ñất xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục ñích trồng trọt kể cả hình thức trồng trọt không trực tiếp trên ñất; ñất ươm cây giống, nuôi con giống;

b) ðất làm ñường ñi, kênh mương trong nội bộ trang trại;

c) ðất xây dựng các cơ sở chế biến thức ăn chăn nuôi, chế biến sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, diêm nghiệp; ñất làm sân phơi, làm nhà kho; ñất xây dựng cơ sở dịch vụ phục vụ trực tiếp cho sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; ñất xây dựng nhà ñể nghỉ cho người lao ñộng và người bảo vệ trang trại.

Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất nông nghiệp cho kinh tế trang trại phải sử dụng ñất ñúng mục ñích ñã ñược xác ñịnh; trường hợp chuyển ñổi mục ñích sử dụng các loại ñất thì phải lập phương án sản xuất, kinh doanh gắn với việc sử dụng ñất trình Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt, phải ñăng ký chuyển mục ñích sử dụng ñất và nộp tiền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật.

V. CHẾ ðỘ SỬ DỤNG ðẤT PHI NÔNG NGHIỆP

Câu 22. Công ty B có dự án thuê ñất ñể làm nhà kính trồng hoa xuất khẩu. Xin hỏi thời hạn tối ña mà công ty B có thể thuê ñất là bao lâu?

Theo quy ñịnh tại ðiều 78 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai thì thời hạn giao ñất, thuê ñất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao ñộng tại trang trại ở nông thôn; ñất ñể xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục ñích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên ñất, xây dựng chuồng, trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại ñộng vật khác ñược pháp luật cho phép, xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản, xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống, xây dựng kho, nhà ñể chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất thuộc khu vực ñô thị mà không phải là ñất Nhà nước giao cho các ñơn vị sự nghiệp công ñược xem xét, quyết ñịnh trên cơ sở dự án ñầu tư hoặc ñơn xin giao ñất, thuê ñất nhưng không quá 50 năm; ñối với dự án có vốn ñầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án ñầu tư vào ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội ñặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao ñất, cho thuê ñất là không quá 70 năm.


Như vậy, trong trường hợp này, thời hạn thuê ñất ñối với công ty B ñược xem xét, quyết ñịnh trên cơ sở dự án ñầu tư nhưng không quá 50 năm; trường hợp dự án ñầu tư vào ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội ñặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao ñất, cho thuê ñất là không quá 70 năm.

Câu 23. Hạn mức giao ñất ở cho hộ gia ñình, cá nhân ñược quy ñịnh như thế nào?

ðất ở của hộ gia ñình, cá nhân tại nông thôn bao gồm ñất ñể xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ ñời sống, vườn, ao trong cùng một thửa ñất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng ñiểm dân cư nông thôn ñã ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Căn cứ vào quỹ ñất của ñịa phương và quy hoạch phát triển nông thôn ñã ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ưong quy ñịnh hạn mức ñất giao cho mỗi hộ gia ñình, cá nhân ñể làm nhà ở tại nông thôn phù hợp với ñiều kiện và tập quán tại ñịa phương (khoản 1 và 2 ðiều 83 Luật ðất ñai năm 2003).

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào quy hoạch xây dựng ñô thị và quỹ ñất của ñịa phương quy ñịnh hạn mức ñất ở giao cho mỗi hộ gia ñình, cá nhân tự xây dựng nhà ở ñối với trường hợp chưa ñủ ñiều kiện ñể giao ñất theo dự án ñầu tư xây dựng nhà ở (khoản 5 ðiều 84 Luật ðất ñai năm 2003).

Câu 24. Gia ñình tôi muốn sử dụng ñiện tích nông nghiệp ñược giao có vườn trong khu dân cư ñể làm nhà ở. Trong trường hợp này, gia ñình tôi có phải xin phép chuyển mục ñích sử dụng ñất không?

Theo quy ñịnh tại ðiều 80 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai thìcăn cứ vào quy hoạch xây dựng ñô thị ñã ñược xét duyệt, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh tỷ lệ diện tích ñược xây dựng nhà ở trên thửa ñất ở có vườn, ao phù hợp với cảnh quan ñô thị.

Người sử dụng ñất nông nghiệp có vườn, ao ñể làm nhà ở thì phải xin phép chuyển mục ñích sử dụng ñất và phải nộp tiền sử dụng ñất.


Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào quy hoạch xây dựng ñô thị hoặc quy hoạch xây dựng ñiểm dân cư nông thôn, tỷ lệ diện tích ñược xây dựng nhà ở theo quy ñịnh tại khoản này và nhu cầu thực tế của người sử dụng ñất ñể xem xét, quyết ñịnh cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất.

Như vậy, theo quy ñịnh của pháp luật thì bạn phải làm thủ tục xin chuyển mục ñích sử dụng ñất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có ñất.

VI. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ðẤT

Câu 25: Ông A trúng ñấu giá 100m2 quyền sử dụng ñất ở tại phiên ñấu giá do Uỷ ban nhân dân thị xã B tổ chức. Ông A ñã chuyển nhượng lô ñất ñó cho ông X và trong hợp ñồng có thoả thuận ông X phải có nghĩa vụ nộp ñủ tiền sử dụng ñất theo kết quả ñấu giá. Xin hỏi việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất của ông A trong trường hợp nêu trên có ñúng pháp luật hay không?

Theo khoản 1 ðiều 98 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh thì thời ñiểm người sử dụng ñất ñược thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai ñối với ñất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê, cho phép chuyển mục ñích sử dụng phải nộp tiền sử dụng ñất ñược xác ñịnh như sau:

a- Trường hợp người sử dụng ñất không ñược phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không ñược ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ ñược thực hiện các quyền của người sử dụng ñất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy ñịnh của pháp luật;

b- Trường hợp người sử dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết ñịnh cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì ñược thực hiện các quyền của người sử dụng ñất kể từ khi có quyết ñịnh ñó;

c- Trường hợp người sử dụng ñất ñược chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc ñược ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy ñịnh của pháp luật thì ñược thực hiện các quyền của người sử dụng ñất kể từ khi có quyết ñịnh giao ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất, ký hợp ñồng thuê ñất.

Như vậy, việc ông A chuyển nhượng 100m2 quyền sử dụng ñất ở cho ông B trong khi ông chưa nộp tiền sử dụng ñất theo kết quả ñấu giá trong trường hợp nêu trên ñã vi phạm quy ñịnh tại ñiểm a khoản 1 ðiều


98 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP, mặc dù trong hợp ñồng ông A có thoả thuận ông X nộp tiền sử dụng ñất theo kết quả ñấu giá.

Câu 26: Doanh nghiệp tư nhân A muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất nông nghiệp của một số hộ gia ñình và cá nhân tại xã X ñể thực hiện phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp ñã ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt thì phải có các ñiều kiện gì?

Căn cứ vào khoản 1 ðiều 100 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh về ñiều kiện ñối với tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân ñược nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất nông nghiệp ñể thực hiện dự án ñầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp ñã ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt thìDoanh nghiệp tư nhân A muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất nông nghiệp của một số hộ gia ñình và cá nhân tại xã X ñể thực hiện phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp phải có các ñiều kiện sau ñây:

- Mục ñích sử dụng diện tích ñất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñã ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

- ðược Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất, xác ñịnh thời hạn sử dụng ñất ñồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng ñất theo những căn cứ quy ñịnh tại ðiều 30 của Nghị ñịnh này;

- Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính ñối với việc chuyển mục ñích sử dụng ñất theo quy ñịnh tại ðiều 36 của Luật ðất ñai và quy ñịnh của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất.

Câu 27: Công ty Z trúng thầu dự án sử dụng ñất xây dựng khu chung cư tại thị xã B ñã chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng ñất và cơ sở hạ tầng cho Công ty H ñể tiếp tục thực hiện dự án sau khi ñã nộp ñủ tiền sử dụng ñất và hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Vậy trong trường hợp nêu trên, Công ty Z có thực hiện ñúng với quy ñịnh của pháp luật hiện hành không?

Theo quy ñịnh tại ñiểm a khoản 1 ðiều 101 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai (ñã ñược sửa ñổi, bổ sung theo Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27/01/2006), ñối với các thành phố, thị xã, các khu ñô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc các khu ñô thị mới ñược quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã, chủ ñầu tư ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất cho tổ chức kinh tế ñối với diện tích ñã hoàn thành việc ñầu tư xây dựng ñồng bộ hạ tầng theo dự án ñược xét duyệt hoặc theo dự án thành phần của dự án ñầu tư ñã ñược xét duyệt; tổ chức kinh tế


nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất phải sử dụng ñúng mục ñích, ñúng nội dung xây dựng và tiến ñộ ghi trong dự án ñó.

Như vậy, khi Công ty Z sử dụng ñất xây dựng khu chung cư tại thị xã B mà ñã nộp ñủ tiền sử dụng ñất và hoàn thiện cơ sở hạ tầng theo dự án ñược xét duyệt thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất cho tổ chức kinh tế khác. Do ñó, việc chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng ñất và cơ sở hạ tầng cho Công ty H ñể tiếp tục thực hiện dự án của Công ty Z ñược coi là ñúng pháp luật.

Câu 28: Ông A ở xã Q, ông B ở xã S có ñất nông nghiệp giáp ranh nhau, nay muốn dồn ñiền ñổi thửa cho thuận tiện việc canh tác thì họ có ñược quyền thực hiện việc chuyển ñổi hay không?

Tại khoản 2 ðiều 113 Luật ðất ñai và ðiều 102 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất nông nghiệp do ñược Nhà nước giao ñất hoặc do chuyển ñổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, ñược tặng cho quyền sử dụng ñất hợp pháp từ người khác thì ñược chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông nghiệp ñó cho hộ gia ñình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn ñể thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.

Hộ gia ñình, cá nhân chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông nghiệp theo chủ trương chung về ''dồn ñiền ñổi thửa'' thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng ñất, lệ phí trước bạ, lệ phí ñịa chính.

Như vậy căn cứ vào quy ñịnh nêu trên, trong trường hợp ông A và ông B ở xã khác nhau thì họ sẽ không ñược quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông nghiệp cho nhau, mặc dù họ có ñất nông nghiệp giáp ranh nhau và có nhu cầu dồn ñiền ñổi thửa cho thuận tiện việc canh tác.

Câu 29: Công ty A ñã nhận chuyển nhượng 5 héc ta ñất rừng ñể sản xuất của gia ñình ông T. Có ý kiến cho rằng Công ty A không có quyền ñược nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất rừng ñể sản xuất. Vậy theo quy ñịnh của pháp luật ý kiến nêu trên có ñúng quy ñịnh pháp luật hay không?

Theo quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 103 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai, thì tổ chức kinh tế không ñược nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất chuyên trồng lúa nước, ñất rừng phòng hộ, ñất rừng ñặc dụng, trừ trường hợp ñược chuyển mục ñích sử dụng ñất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt.


Quy ñịnh nêu trên không cấm tổ chức kinh tế ñược nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất rừng ñể sản xuất. Cho nên, Công ty A cũng có quyền ñược nhận chuyển nhượng 5 hec ta ñất rừng ñể sản xuất của hộ gia ñình ông T. Như vậy, ý kiến cho rằng Công ty A không có quyền ñược nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất rừng ñể sản xuất là không ñúng quy ñịnh của pháp luật hiện hành.

Câu 30: Khi ông T chết có ñể lại thừa kế 1.000m2 ñất trồng lúa do Nhà nước giao trong thời hạn 10 năm và cho anh B và chị C là người thừa kế theo pháp luật. Nhưng chị C cho rằng anh B là công chức nhà nước, không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên không ñược quyền thừa kế 1.000m2 quyền sử dụng ñất ñó. Vậy ý kiến trên của chị C có ñúng với quy ñịnh của pháp luật hiện hành hay không?

Tại khoản 3 ðiều 103 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh hộ gia ñình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không ñược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng ñất chuyên trồng lúa nước.

Quy ñịnh trên chỉ không cho phép hộ gia ñình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng ñất chuyên trồng lúa nước, mà không cấm quyền nhận thừa kế. Vì vậy, mặc dù anh B là công chức nhà nước, không trực tiếp sản xuất nông nghiệp những vẫn có quyền nhận thừa kế ñất trồng lúa cho ông T là bố anh ñể lại. Do ñó ý kiến của chị C cho rằng anh B là công chức nhà nước, không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nên không ñược thừa kế quyền sử dụng ñất là không ñúng pháp luật hiện hành.

Câu 31: Gia ñình ông X sống tại phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng ñặc dụng ñã chuyển nhượng một phần ñất ở cho ông B hiện cũng ñang sinh sống ở khu vực ñó, nhưng không ñược Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền chấp thuận. Trong trường hợp này, việc làm của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền trong trường hợp nêu trên có bị coi là vi phạm quy ñịnh về quyền chuyển nhượng của người sử dụng ñất hay không?

Tại khoản 4 ðiều 103 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh hộ gia ñình, cá nhân không ñược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng ñất ở, ñất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng ñặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng ñặc dụng, rừng phòng hộ ñó.

Như vậy, ông B sẽ không ñược quyền nhận quyền sử dụng ñất tại phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng ñặc dụng mặc dù ông B cũng ñang sinh sống ở khu vực ñó. Do vậy việc không chấp nhận việc chuyển quyền sử dụng ñất ở giữa ông X và ông B của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền trong trường hợp nêu trên không bị coi là vi phạm quy ñịnh về quyền chuyển nhượng của người sử dụng ñất.


Câu 32: Trước ñây ông T ñã chuyển nhượng toàn bộ diện tích ñất trồng lúa ñã ñược Nhà nước giao cho người khác. Nhưng sau ñó gia ñình ông T lại ñược Nhà nước giao 5.000m2 ñất rừng ñể sản xuất. Vậy nay muốn chuyển ñến nơi khác ñể làm ăn thì ông T có ñược tiếp tục quyền chuyển nhượng 5.000m2 ñất rừng ñể sản xuất ñó cho người khác hay không?

Tại khoản 1 ðiều 104 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh hộ gia ñình, cá nhân ñã ñược Nhà nước giao ñất lần ñầu ñối với ñất nông nghiệp không thu tiền sử dụng ñất, ñất ở ñược miễn tiền sử dụng ñất mà ñã chuyển nhượng và không còn ñất sản xuất, không còn ñất ở, nếu ñược Nhà nước giao ñất lần thứ hai ñối với ñất nông nghiệp không thu tiền sử dụng ñất, ñất ở ñược miễn tiền sử dụng ñất thì không ñược chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng ñất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày ñược giao ñất lần thứ hai.

ðối chiếu với quy ñịnh nêu trên, hộ gia ñình ông T sẽ ñược chuyển nhượng 5.000m2 ñất rừng ñể sản xuất cho người khác nếu khi nhận ñất rừng sản xuất hộ gia ñình ông T có nộp tiền sử dụng ñất. Trong trường hợp khi ñược giao ñất, hộ gia ñình ông T không nộp tiền sử dụng ñất thì hộ gia ñình ông T không ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày ñược giao ñất lần thứ hai. Nếu không nộp tiền sử dụng ñất và thời gian nhận ñất ñã ñủ 10 năm trở lên thì gia ñình ông T cũng có quyền chuyển nhượng 5.000m2 ñó cho cho người khác.

Câu 33: Hộ gia ñình ông A ñược giao 5 hecta ñất nuôi trồng thuỷ sản trong phân khu bảo vệ phục vụ mục ñích quốc phòng. Năm 2005 ông A ñã quyết ñịnh chuyển nhượng 5 hec ta cho ông H hiện cũng ñang sống tại ñó, nhưng không ñược cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Vậy việc cơ quan có thẩm quyền không chấp nhận sự chuyển nhượng quyền sử dụng ñất của ông A cho ông H có ñúng với quy ñịnh của pháp luật hiện hành hay không?

Theo quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 104 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai, thì hộ gia ñình, cá nhân ñang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng ñặc dụng nhưng chưa có ñiều kiện chuyển ra khỏi phân khu ñó thì chỉ ñược chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng ñất ở, ñất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia ñình, cá nhân sinh sống trong phân khu ñó.

ðối chiếu với quy ñịnh nêu trên, hộ gia ñình ông ñược quyền chuyển nhượng 5 hec ta ñất nuôi trồng thuỷ sản trong phân khu bảo vệ phục vụ mục ñích quốc phòng khi người nhận chuyển nhượng là H hiện cũng ñang sống tại ñó. Do ñó việc cơ quan có thẩm quyền không chấp nhận sự chuyển nhượng quyền sử dụng ñất của ông cho ông H là không ñúng với quy ñịnh của pháp luật hiện hành.


Câu 34: Hộ gia ñình ông X ñược giao 1 hec ta ñất nông nghiệp xen kẽ trong khu vực rừng phòng hộ tại huyện Y tỉnh K. Do không có nhu cầu sử dụng nên gia ñình ông ñã quyết ñịnh chuyển nhượng cho anh T sống tại thành phố M. Vậy hợp ñồng chuyển nhượng quyền sử dụng ñất nông nghiệp giữa hộ gia ñình ông X và anh T có ñược cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hay không?

Tại khoản 3 ðiều 104 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất ở, ñất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ ñược chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng ñất ở, ñất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia ñình, cá nhân ñang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ ñó.

ðối chiếu với quy ñịnh nêu trên, khi ñược giao 1 hec ta ñất nông nghiệp xen kẽ trong khu vực rừng phòng hộ tại huyện Y tỉnh K thì hộ gia ñình ông X chỉ ñược quyền chuyển nhượng ñất ñó cho hộ gia ñình, cá nhân ñang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ ñó. Trong trường hợp nêu trên, do không có nhu cầu sử dụng nên gia ñình ông ñã quyết ñịnh chuyển nhượng cho anh T hiện sống tại thành phố M thì việc chuyển nhượng ñó sẽ không ñược cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Câu 35: Theo quy ñịnh của pháp luật hiện hành, khi hợp tác xã bị giải thể hoặc phá sản thì quyền sử dụng ñất sẽ ñược xử lý như thế nào?

Theo quy ñịnh tại ðiều 109 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai thì khi hợp tác xã bị giải thể hoặc phá sản thì quyền sử dụng ñất của hợp tác xã ñược xử lý như sau:

- ðối với ñất ñược Nhà nước giao không thu tiền sử dụng ñất; ñược Nhà nước cho thuê; ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất, mua tài sản gắn liền với quyền sử dụng ñất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng ñất, tiền mua tài sản, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì Nhà nước thu hồi ñất ñó;

- ðối với ñất ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất, mua tài sản gắn liền với quyền sử dụng ñất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất hợp pháp từ người khác mà tiền sử dụng ñất, tiền mua tài sản, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; ñất do xã viên góp quyền sử dụng vào hợp tác xã thì Nhà nước không thu hồi ñất ñó, quyền sử dụng ñất là tài sản của hợp tác xã và ñược xử lý theo ðiều lệ của hợp tác xã hoặc Nghị quyết của ðại hội xã viên.


Câu 36: Công ty A ñược giao 3 hecta ñất ñể thực hiện dự án xây dựng nhà chung cư bán cho người có thu nhất thấp. Vậy theo quy ñịnh của pháp luật hiện hành, Công ty A sẽ có các quyền gì khi sử dụng ñất ñể xây dựng nhà chung cư ñó?

Theo quy ñịnh tại khoản 1 và khoản 2 ðiều 110 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai, Công ty A có các quyền sau ñây ñối với 3 hecta ñất ñược giao ñể thực hiện dự án xây dựng nhà chung cư bán cho người có thu nhất thấp:

- Nếu Công ty A ñược Nhà nước giao không thu tiền sử dụng ñất hoặc ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất, do nhận chuyển quyền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất, tiền ñã trả cho việc nhận quyền sử dụng ñất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước ñể ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà chung cư theo dự án ñã ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt có các quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại ðiều 105 và ðiều 107 của Luật ðất ñai; bán, tặng cho, cho thuê căn hộ của nhà chung cư; thế chấp, bảo lãnh bằng các căn hộ của nhà chung cư; giá trị quyền sử dụng ñất xây dựng nhà chung cư không ñược tính vào giá căn hộ của nhà chung cư khi bán, cho thuê; quyền sử dụng ñất không ñược sử dụng ñể thế chấp, bảo lãnh, góp vốn.

- Nếu Công ty A ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất, tiền ñã trả cho việc nhận quyền sử dụng ñất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại ðiều 105 và ðiều 107 của Luật ðất ñai; quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 110 của Luật ðất ñai; giá trị quyền sử dụng ñất xây dựng nhà chung cư ñược tính vào giá căn hộ của nhà chung cư khi bán, cho thuê.

Câu 37 : Hộ gia ñình ông H và cá nhân trong hộ gia ñình ñó cùng bỏ tiền ra nhận chuyển nhượng 50 m2 ñất ở tại thị xã X tỉnh Y xây dựng nhà ñể ở. Vậy pháp luật quy ñịnh trong trường hợp trên hộ gia ñình ông H và cá nhân trong hộ gia ñình ñó có các quyền và nghĩa vụ gì?

ðiểm a khoản 1 ðiều 111 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh các thành viên của nhóm người sử dụng ñất gồm hộ gia ñình, cá nhân mà quyền sử dụng ñất là tài sản chung thì nhóm người sử dụng ñất ñó có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia ñình, cá nhân quy ñịnh tại ðiều 113 của Luật ðất ñai. Cụ thể, nhóm người sử dụng ñất ñó có quyền và nghĩa vụ sau ñây:

- Các quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại ðiều 105 và ðiều 107 của Luật ðất ñai;


- Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, trừ trường hợp chuyển nhượng có ñiều kiện theo quy ñịnh của Chính phủ;

- Cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng ñất;

- Cá nhân có quyền ñể thừa kế quyền sử dụng ñất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật;

- Hộ gia ñình ñược Nhà nước giao ñất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng ñất của thành viên ñó ñược ñể thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật;

- Tặng cho quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh tại ñiểm c khoản 2 ðiều 110 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân hoặc người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài thuộc ñối tượng quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 121 của Luật này;

- Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất tại tổ chức tín dụng ñược phép hoạt ñộng tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân ñể vay vốn sản xuất, kinh doanh;

- Góp vốn bằng quyền sử dụng ñất với tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñể hợp tác sản xuất, kinh doanh.

Câu 38: Quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng ñất gồm nhiều thành viên là tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân mà quyền sử dụng ñất là tài sản chung ñược xác ñịnh như thế nào?

Khoản 2 ðiều 111 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng ñất gồm hộ gia ñình, cá nhân, tổ chức kinh tế ñược quy ñịnh như sau:

a- Trường hợp quyền sử dụng ñất của nhóm mà phân chia ñược theo phần thì từng thành viên của nhóm ñược thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình ñối với phần diện tích ñất thuộc quyền sử dụng;


b- Trường hợp quyền sử dụng ñất của nhóm mà không chia ñược theo phần thì do người ñại diện của nhóm thực hiện quyền và nghĩa vụ.

Từng thành viên của nhóm ñược uỷ nhiệm cho người ñại diện của nhóm ñể thực hiện quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại ñiểm a khoản này theo quy ñịnh của pháp luật về dân sự;

c- Khi thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm quy ñịnh tại ñiểm b khoản này, người ñại diện phải có văn bản ñồng ý của tất cả các thành viên của nhóm kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã cấp cho các thành viên của nhóm.

Câu 39: Hộ gia ñình, cá nhân có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết việc ñòi lại ñất ñã cho mượn, cho thuê trong trường hợp nào?

Theo quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 113 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai, hộ gia ñình, cá nhân có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết việc ñòi lại ñất ñã cho mượn, cho thuê trong các trường hợp sau ñây:

- Quyền sử dụng ñất là tài sản của người cho mượn, cho thuê ñất;

- Nhà xưởng sản xuất, kinh doanh gắn liền với ñất là tài sản của người cho mượn, cho thuê nhà xưởng;

- Quyền sử dụng ñất; nhà xưởng sản xuất, kinh doanh gắn liền với ñất; nhà ở gắn liền với ñất không thuộc danh sách các trường hợp ñã thực hiện các chính sách cải tạo của Nhà nước về ñất ñai, nhà ở, nhà xưởng;

- Việc giải quyết ñối với quyền sử dụng ñất, nhà xưởng sản xuất, kinh doanh gắn liền với ñất ñược thực hiện như ñối với nhà ở gắn liền với ñất quy ñịnh tại Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở ñược xác lập trước ngày 01/7/1991.

Câu 40: Ông A cho bà B mượn 100m2 ñất ñể làm nhà ở. Sau 20 năm, bà B muốn trả lại ñất cho ông A ñể chuyển sang tỉnh khác ở. Vậy trong trường hợp khi ông Acho bà B mượn không có hợp ñồng và ñất cho mượn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì ông A có quyền nhận lại ñất cho mượn hay không?


Khoản 3 ðiều 113 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh trường hợp hộ gia ñình, cá nhân mượn ñất, thuê ñất của hộ gia ñình, cá nhân khác mà không có văn bản thoả thuận về việc mượn ñất, thuê ñất quy ñịnh tại ñiểm b khoản 1 ðiều này, nay tự nguyện trả lại ñất ñã mượn, ñã thuê thì việc trả lại ñất phải ñược Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết ñịnh công nhận.

ðối chiếu với quy ñịnh nêu trên, khi bà B muốn trả lại ñất ñã mượn 20 năm cho ông A mà khi mượn không có hợp ñồng và ñất cho mượn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì ông A muốn nhận lại ñất ñã cho mượn thì phải ñược Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết ñịnh công nhận.

Câu 41: Theo quy ñịnh của pháp luật hiện hành, những người nào ñược coi là người ñại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất?

Theo quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 115 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai, người ñại diện thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất là những người sau ñây:

- Người ñứng ñầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài ñối với việc sử dụng ñất của tổ chức mình.

- Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn ñối với việc sử dụng ñất nông nghiệp vào mục ñích công ích; ñất phi nông nghiệp ñã giao cho Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn ñể sử dụng vào mục ñích xây dựng trụ sở Uỷ ban nhân dân và các công trình công cộng phục vụ hoạt ñộng văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa ñịa và các công trình công cộng khác của ñịa phương.

- Người ñại diện cho cộng ñồng dân cư ñối với việc sử dụng ñất ñã giao cho cộng ñồng dân cư.

- Người ñứng ñầu cơ sở tôn giáo ñối với việc sử dụng ñất ñã giao cho cơ sở tôn giáo.

- Chủ hộ gia ñình ñối với việc sử dụng ñất của hộ gia ñình.


- Cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài ñối với việc sử dụng ñất của mình.

- Người ñại diện cho những người sử dụng ñất mà có quyền sử dụng chung thửa ñất ñối với việc sử dụng ñất ñó.

VII- THỦ TỤC HÀNH CHÍNH ÁP DỤNG CHUNG KHI NGƯỜI SỬ DỤNG ðẤT THỰC HIỆN CÁC QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ

Câu 42: Công ty S thuê 3.000m2 ñất tại Khu công nghiệp M ñể làm mặt bằng sản xuất, sau ñó ñã cho Công ty K thuê lại. Hợp ñồng cho thuê lại giữa hai Công ty chỉ ñược Ban quản lý khu công nghiệp xác nhận mà không ñược công chứng hoặc chứng thực. Vậy theo quy ñịnh của pháp luật hiện hành, hợp ñồng cho thuê lại ñất giữa công ty S với Công ty K trong trường hợp nêu trên ñược coi là có hiệu lực hay không ?

Theo quy ñịnh tại ñiểm a khoản 1 ðiều 119 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai (ñã ñược sửa ñổi, bổ sung theo Nghị ñịnh số 17/2006/ Nð-CP ngày 27/1/2006) thì hợp ñồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng ñất thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao. Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì phải có chứng nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.

ðối chiếu với quy ñịnh nêu trên, khi Công ty S cho Công ty K thuê lại 3.000m2 ñất tại Khu công nghiệp M thì hợp ñồng cho thuê lại giữa hai doanh nghiệp bắt buộc phải có xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp M mới có hiệu lực pháp luật. Do ñó, trong trường hợp trên hợp ñồng cho thuê lại quyền sử dụng ñất giữa Công ty S và Công ty K ñã ñược Ban quản lý khu công nghiệp M xác nhận ñược coi là có hiệu lực.

Câu 43: Khi ông B chuyển nhượng 300m2 ñất ở cho Công ty M ñã ñến Uỷ ban nhân dân xã nơi có ñất làm thủ tục chứng thực hợp ñồng. Nhưng Uỷ ban nhân dân xã ñã từ chối với lý do hợp ñồng chuyển nhượng quyền sử dụng ñất giữa cá nhân với cho tổ chức kinh tế thì phải ñược công chứng. Vậy việc Uỷ


ban nhân dân xã từ chối yêu cầu của ông B và Công ty M với lý trên có ñược coi là ñúng với quy ñịnh của pháp luật hiện hành hay không?

Tại ñiểm b khoản 1 ðiều 119 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai (ñã ñược sửa ñổi, bổ sung theo Nghị ñịnh số 17/2006/ Nð-CP ngày 27/1/2006) quy ñịnh hợp ñồng hoặc giấy tờ khi người sử dụng ñất thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hoặc xác nhận của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao. Trường hợp không thuộc quy ñịnh tại ñiểm a khoản 1 ðiều này thì phải có chứng nhận của công chứng nhà nước ñối với tổ chức, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân; phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có ñất cho bên tham gia là hộ gia ñình và bên còn lại là tổ chức, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.

Trường hợp ông B chuyển nhượng 300m2 ñất ở cho Công ty M không thuộc diện chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao. Cho nên, ông B và Công ty M có thể lựa chọn việc chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có ñất ñối với hợp ñồng ñó. Vì vậy, việc Uỷ ban nhân dân xã X chối yêu cầu chứng thực hợp ñồng giữa ông B và Công ty M với lý do hợp ñồng chuyển nhượng quyền sử dụng ñất giữa cá nhân với cho tổ chức kinh tế bắt buộc phải công chứng là không ñúng với quy ñịnh của pháp luật hiện hành.

Câu 44: Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng ñất trong khi thực hiện trình tự, thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng ñất ñai ñược pháp luật hiện hành quy ñịnh như thế nào?

Theo quy ñịnh tại ðiều 120 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng ñất trong khi thực hiện trình tự, thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng ñất ñai ñược quy ñịnh như sau:

- Nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, các loại thuế có liên quan ñến ñất do cơ quan thuế xác ñịnh căn cứ vào số liệu ñịa chính của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cung cấp. Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận ñược số liệu ñịa chính do Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất gửi ñến, cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo cho Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất về mức nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng ñất phải thực hiện; Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñấtcó trách nhiệm thông báo mức nghĩa vụ tài chính trực tiếp cho người phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc thông qua cơ quan tài nguyên và môi trường ñối với trường hợp hồ sơ nộp tại cơ quan tài nguyên và môi trường


hoặc thông qua Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có ñất ñối với trường hợp hồ sơ nộp tại Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn. Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận ñược thông báo về nghĩa vụ tài chính, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất, cơ quan tài nguyên và môi trường, Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho người phải thực hiện nghĩa vụ tài chính ñể nộp tiền vào kho bạc nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật.

- Phí và lệ phí có liên quan ñến quản lý, sử dụng ñất ñai mà người sử dụng ñất phải nộp khi thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng ñất do Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất xác ñịnh theo quy ñịnh của pháp luật, thông báo và hướng dẫn người sử dụng ñất nộp trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính.

VIII- TRÌNH TỰ THỦ TỤC HÀNH CHÍNH TRONG QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Câu 45: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở cho hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất tại xã, thị trấn ñược thực hiện như thế nào?

Theo quy ñịnh tại khoản 1 và khoản 2 ðiều 135 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở cho hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất tại xã, thị trấn ñược thực hiện theo trình tự, thủ tục sau ñây:

- Hộ gia ñình, cá nhân nộp tại Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có ñất 01 bộ hồ sơ gồm có: ñơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai (nếu có); văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (nếu có).

- Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào ñơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất về tình trạng tranh chấp ñất ñai ñối với thửa ñất; trường hợp người ñang sử dụng ñất không có giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai thì thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời ñiểm sử dụng ñất, tình trạng tranh chấp ñất ñai ñối với thửa ñất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp ñủ ñiều kiện và không ñủ ñiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tại trụ sở Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn trong thời gian 15 ngày; xem xét các ý kiến ñóng góp ñối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; gửi hồ sơ ñến Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;


- Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận vào ñơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với trường hợp ñủ ñiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và ghi ý kiến ñối với trường hợp không ñủ ñiều kiện; trường hợp ñủ ñiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì làm trích lục bản ñồ ñịa chính hoặc trích ño ñịa chính thửa ñất ñối với nơi chưa có bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính; gửi số liệu ñịa chính ñến cơ quan thuế ñể xác ñịnh nghĩa vụ tài chính ñối với trường hợp người sử dụng ñất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy ñịnh của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp ñủ ñiều kiện và không ñủ ñiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất kèm theo trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính ñến Phòng Tài nguyên và Môi trường;

- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết ñịnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; ký hợp ñồng thuê ñất ñối với trường hợp ñược Nhà nước cho thuê ñất;

Thời gian thực hiện các công việc trên không quá 55 ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và thời gian người sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nhận ñủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng ñất nhận ñược giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.

Câu 46: Bà B hiện ñang sử dụng 50m2 ñất ở, ñất không có tranh chấp, nay bà muốn Uỷ ban nhân dân quận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñó thì phải làm những thủ tục gì? Khi có yêu cầu của bà B, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành giải quyết theo trình tự, thủ tục như thế nào?

Căn cứ ðiều 136 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004, thì bà B phải thực hiện các thủ tục sau: nộp 01 bộ hồ sơ gồm có ñơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai (nếu có).

Khi nhận ñược hồ sơ của bà B, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực ñịa khi cần thiết; lấy ý kiến xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường về tình trạng tranh chấp ñất ñai ñối với thửa ñất mà bà B có yêu cầu cấp giấy chứng nhận; trường hợp bà B không có giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai thì lấy ý kiến của Uỷ ban nhân dân phường về nguồn gốc và thời ñiểm sử dụng ñất, tình trạng tranh chấp ñất ñai ñối với thửa ñất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt; công bố công khai việc bà B ñủ ñiều kiện và không ñủ ñiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong thời gian 15 ngày; xem xét các ý kiến ñóng góp ñối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của bà B; xác nhận vào ñơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trong trường hợp bà B ñủ ñiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và ghi ý kiến ñối với trường hợp bà B không ñủ ñiều kiện; trường hợp bà B ñủ ñiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì làm trích lục bản ñồ ñịa chính


hoặc trích ño ñịa chính thửa ñất ñối với nơi chưa có bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính; gửi số liệu ñịa chính ñến cơ quan thuế ñể xác ñịnh nghĩa vụ tài chính ñối với trường hợp bà B phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy ñịnh của pháp luật; gửi hồ sơ ñối với trường hợp ñủ ñiều kiện và không ñủ ñiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất kèm theo trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính ñến Phòng Tài nguyên và Môi trường;

Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết ñịnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho bà B nếu ñủ ñiều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng.

Thời gian thực hiện các công việc nêu trên không quá 55 ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và thời gian người sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất nhận ñủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày bà B nhận ñược giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.

Câu 47: Ông Q tham gia ñấu giá và ñã trúng thầu một lô ñất ở có diện tích là 65m2. Vậy ông Q phải tiến hành làm những thủ tục gì ñể ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất?

Theo quy ñịnh tại ðiều 139 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai, khi ông Q tham gia ñấu giá và ñã trúng thầu một lô ñất ở có diện tích là 65m2 thì ông Q không phải trực tiếp tiến hành làm thủ tục ñể ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mà tổ chức ñã thực hiện việc ñấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất có trách nhiệm nộp thay người trúng ñấu giá, ñấu thầu 01 bộ hồ sơ gồm có: Văn bản công nhận kết quả trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất, trúng ñấu thầu dự án có sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất; trích lục bản ñồ ñịa chính hoặc trích ño ñịa chính khu ñất ñối với nơi chưa có bản ñồ ñịa chính; chứng từ ñã thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; làm trích lục bản ñồ ñịa chính hoặc trích ño ñịa chính thửa ñất ñối với nơi chưa có bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính và gửi kèm theo hồ sơ ñến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp. Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận ñược hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo uỷ quyền; Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp ký giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; cơ quan tài nguyên và môi trường gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã ký cho Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trực thuộc ñể trao cho ông Q.


Câu 48: Tổ chức là pháp nhân mới ñược hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết ñịnh của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật ñược nhận quyền sử dụng ñất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập sẽ phải tiến hành làm những thủ tục, trình tự gì ñể ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất?

Theo quy ñịnh tại ðiều 140 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức là pháp nhân mới ñược hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết ñịnh của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật ñược nhận quyền sử dụng ñất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập sẽ phải tiến hành làm những thủ tục, trình tự như sau:

- Pháp nhân nhận quyền sử dụng ñất nộp tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có ñất 01 bộ hồ sơ gồm có chứng từ ñã thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có) và quyết ñịnh của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức; văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật.

Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích lục bản ñồ ñịa chính hoặc trích ño ñịa chính thửa ñất ñối với nơi chưa có bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính và gửi kèm theo hồ sơ ñến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp. Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận ñược hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo uỷ quyền.

Câu 49: Gia ñình ông A thuê 5 hec ta ñất ñể sản xuất trong thời hạn 10 năm. Do hoạt ñộng kinh doanh có hiệu quả, nên khi gần hết thời hạn thuê, gia ñình ông A có nguyện vọng muốn ñược thuê tiếp 5 hec ta ñất ñó. Vậy gia ñình ông A phải làm các thủ tục gì ñể thực hiện việc gia hạn hợp ñồng thuê ñất?

Theo quy ñịnh tại ðiều 141 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai, thì gia ñình ông A phải làm các thủ tục sau ñây ñể thực hiện việc gia hạn hợp ñồng thuê ñất: Trước khi hết hạn sử dụng ñất 6 tháng, hộ gia ñình ông A nộp 01 bộ hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có ñất. Hồ sơ gồm có ñơn xin gia hạn sử dụng ñất và dự án bổ sung về sản xuất, kinh doanh ñã ñược xét duyệt.

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác ñịnh nhu cầu sử dụng ñất phù hợp với ñơn xin gia hạn hoặc dự án bổ sung về sản xuất, kinh doanh ñã ñược xét duyệt; trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết ñịnh gia hạn; chỉ ñạo Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trực thuộc làm trích sao hồ


sơ ñịa chính. Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ ñịa chính gửi cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp và gửi số liệu ñịa chính cho cơ quan thuế ñể xác ñịnh nghĩa vụ tài chính. Hộ gia ñình ông A có trách nhiệm nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã hết hạn, nộp chứng từ ñã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính cho cơ quan tài nguyên và môi trường. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉnh lý thời hạn sử dụng ñất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với trường hợp ñược gia hạn sử dụng ñất;

Thời gian thực hiện các công việc trên không quá 20 ngày làm việc (không kể thời gian người sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày cơ quan tài nguyên và môi trường nhận ñủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày hộ gia ñình ông A nhận ñược giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.

Trong trường hợp hộ gia ñình ông A không ñủ ñiều kiện ñược gia hạn sử dụng ñất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện việc thu hồi ñất theo quy ñịnh tại khoản 3 ðiều 132 của Nghị ñịnh này.

Câu 50: Trong trường hợp người sử dụng ñất ñổi tên hoặc do giảm diện tích thửa ñất do sạt lở tự nhiên, thay ñổi về quyền, thay ñổi về nghĩa vụ tài chính thì có phải ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất với cơ quan có thẩm quyền hay không?

Khi người sử dụng ñất ñổi tên hoặc do giảm diện tích thửa ñất do sạt lở tự nhiên, thay ñổi về quyền, thay ñổi về nghĩa vụ tài chính thì người sử dụng ñất phải ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo quy ñịnh tại ðiều 143 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai thì khi có biến ñộng về sử dụng ñất do ñổi tên, giảm diện tích thửa ñất do sạt lở tự nhiên, thay ñổi về quyền, thay ñổi về nghĩa vụ tài chính, thì người sử dụng ñất phải tiến hành ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất với cơ quan có thẩm quyền. Trình tự, thủ tục ñăng ký như sau:

Người sử dụng ñất có nhu cầu ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất nộp 01 bộ hồ sơ gồm có ñơn xin ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất và giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai (nếu có) và các giấy tờ pháp lý khác có liên quan ñến việc ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất.

Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào ñơn xin ñăng ký biến ñộng; làm trích ño ñịa chính thửa ñất ñối với trường hợp có thay ñổi về diện tích thửa ñất do sạt lở tự nhiên thì phải thực hiện trích ño ñịa chính thửa ñất, trích sao hồ sơ ñịa chính và gửi kèm theo hồ sơ xin ñăng ký biến ñộng ñến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp;


Trong thời hạn không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận ñược hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.

Câu 51: Anh A bị mất giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở, nay muốn cơ quan có thẩm quyền cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở cho mình thì phải làm các thủ tục gì?

Tại ðiều 144 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh trình tự, thủ tục cấp lại, cấp ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất như sau: Người sử dụng ñất có nhu cầu cấp lại, cấp ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất nộp 01 bộ hồ sơ gồm có: ñơn ñề nghị cấp lại, cấp ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất trong trường hợp cấp ñổi.

Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; làm trích lục bản ñồ ñịa chính hoặc trích ño ñịa chính thửa ñất ñối với nơi chưa có bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính; xác nhận vào ñơn xin cấp lại, cấp ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; gửi trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính kèm theo hồ sơ xin cấp lại, cấp ñổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo uỷ quyền; Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp ký giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất;

Thời gian thực hiện các công việc trên không quá 28 ngày làm việc kể từ ngày Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất nhận ñủ hồ sơ hợp lệ cho ñến ngày người sử dụng ñất nhận ñược giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.

Trường hợp xin cấp lại do mất giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thêm thời gian không quá 40 ngày làm việc, trong ñó 10 ngày ñể thẩm tra nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã bị mất và 30 ngày ñể niêm yết thông báo về giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã mất tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất và tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có ñất.

Như vậy, khi anh A muốn cơ quan có thẩm quyền cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì phải có ñơn ñề nghị cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất gửi cho cơ quan có thẩm quyền. Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất nơi có ñất thực hiện việc niêm yết thông báo về giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã mất, thẩm tra, trích lục bản ñồ ñịa chính, xác nhận vào ñơn xin cấp lại và gửi toàn bộ những giấy tờ ñó


ñến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp ñể cơ quan này trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp ký giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho anh A.

Câu 52: A và B cùng góp tiền mua chung 150m2 ñất ở, sau ñó họ có thoả thuận tách làm ñôi. Vậy khi tách thửa ñất mua chung làm ñôi thì A và B phải làm các thủ tục gì?

Khi muốn tách thửa ñất mua chung làm ñôi thì A và B phải làm các thủ tục quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 145 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai. Theo ñó, A và B phải lập hồ sơ tách thửa. Hồ sơ tách thửa gồm có:

- ðơn xin tách thửa;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai (nếu có).

Trong thời hạn không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trực thuộc ñể chuẩn bị hồ sơ ñịa chính. Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận ñược hồ sơ, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm làm trích lục bản ñồ ñịa chính hoặc trích ño ñịa chính ñối với nơi chưa có bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính và gửi ñến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp. Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận ñược trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai, trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp xem xét và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho thửa ñất mới.

Câu 53: Ông M nhận chuyển nhượng 100m2 ñất ở của gia ñình ông T ở bên cạnh thửa ñất nhà mình. ðể tiện cho việc sử dụng và quản lý ông M có nguyện vọng hợp nhất hai thửa ñất ñó làm một. Vậy theo quy ñịnh của pháp luật thì ông M phải tiến hành theo trình tự, thủ tục nào?

Theo quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 145 Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai thì trình tự, thủ tục hợp thửa theo nhu cầu của ông M là người sử dụng ñất ñược thực hiện như sau: Ông M lập 01 bộ hồ sơ hợp thửa tại Phòng Tài nguyên và Môi trường ñối với hộ gia ñình, cá nhân. Hồ sơ hợp thửa gồm có ñơn hợp thửa và giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc một


trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai (nếu có).

Trong thời hạn không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trực thuộc ñể chuẩn bị hồ sơ ñịa chính. Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận ñược hồ sơ, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm làm trích lục bản ñồ ñịa chính hoặc trích ño ñịa chính ñối với nơi chưa có bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính và gửi ñến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp. Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận ñược trích lục bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã cấp hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai, trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp xem xét và ký giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho thửa ñất mới.

IX. TRÌNH TỰ THỦ TỤC HÀNH CHÍNH TRONG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ðẤT

Câu 54: Theo quy ñịnh của pháp luật ðất ñai, trình tự, thủ tục chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông nghiệp của hộ gia ñình, cá nhân ñược thực hiện như thế nào?

ðiều 147 Nghị ñịnh số 181 ñã quy ñịnh cụ thể về trình tự, thủ tục chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông nghiệp của hộ gia ñình, cá nhân. Theo ñó, pháp luật chia thành các trường hợp chuyển ñổi theo chủ trương chung về “dồn ñiền ñổi thửa” và chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông nghiệp giữa hai hộ gia ñình, cá nhân. Cụ thể như sau:

1. ðối với trường hợp chuyển ñổi theo chủ trương chung về “dồn ñiền ñổi thửa”:

a) Các hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất nông nghiệp tự thoả thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông nghiệp; nộp văn bản thoả thuận kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai (nếu có);

b) Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến ñộ thời gian thực hiện chuyển ñổi) và gửi phương án ñến Phòng Tài nguyên và Môi trường;

c) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án và chỉ ñạo Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trực thuộc ñể chuẩn bị hồ sơ ñịa chính;

d) Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm làm trích lục bản ñồ ñịa chính hoặc trích ño ñịa chính khu ñất ñối với nơi chưa có bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính và gửi ñến Phòng Tài nguyên và Môi trường;


ñ) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết ñịnh;

e) Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với các thửa ñất chuyển ñổi và gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.

2. ðối với trường hợp chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông nghiệp giữa hai hộ gia ñình, cá nhân ñược thực hiện như sau:

a) Hộ gia ñình, cá nhân có nhu cầu chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông nghiệp nộp một (01) bộ hồ sơ gồm hợp ñồng chuyển ñổi quyền sử dụng ñất, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai (nếu có);

b) Trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;

c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ ñịa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Câu 55: ðể thuận tiện cho việc sinh hoạt, học tập của con cái, vợ chồng tôi quyết ñịnh mua ngôi nhà của ông bà H. Ngôi nhà này ñược xây dựng trên ñất thổ cư ñã ñược cấp sổ ñỏ. Sau khi thống nhất giá cả, tôi ñề nghị ông H cùng vợ chồng tôi ra UBND phường làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng ñất. Tôi rất băn khoăn không biết ñể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo ñúng quy ñịnh của pháp luật, tôi phải thực hiện theo trình tự, thủ tục như thế nào?

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñược cụ thể hoá tại ðiều 148, Nghị ñịnh số 181 như sau:

1. Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Hợp ñồng chuyển nhượng quyền sử dụng ñất;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai (nếu có).

2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñược thực hiện như sau:

a) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ ñịa chính; gửi số liệu ñịa chính ñến cơ quan thuế ñể xác ñịnh nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

b) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñược thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính;


c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có ñất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất.

Câu 56: Pháp Luật ðất ñai quy ñịnh việc ñăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất ñược thực hiện theo trình tự, thủ tục như thế nào?

Trình tự, thủ tục ñăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất quy ñịnh cụ thể tại ðiều 149, Nghị ñịnh số 181 như sau:

1. Bên cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Hợp ñồng thuê, thuê lại quyền sử dụng ñất;


2. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm thực hiện thủ tục ñăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất vào hồ sơ ñịa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

3. Trình tự, thủ tục cho thuê, cho thuê lại ñất quy ñịnh tại ðiều này không áp dụng ñối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại ñất trong khu công nghiệp.

Câu 57: ðể cải thiện ñời sống của cán bộ công nhân viên, công ty chúng tôi ñã ký hợp ñồng cho thuê lại quyền sử dụng 60m2 ñất mặt ñường (thuộc khuôn viên của công ty) ñể làm trụ sở giao dịch với doanh nghiệp tư nhân VT với thời hạn là 5 năm. Nay thời hạn cho thuê lại ñất ñã hết, công ty chúng tôi cũng có nhu cầu tiếp tục sản xuất kinh doanh trên diện tích ñất ñã cho thuê, chúng tôi cần tiến hành thủ tục gì ñể xoá ñăng ký cho thuê lại quyền sử dụng ñất?

Theo ðiều 150, Nghị ñịnh số 181, việc xoá ñăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất ñược thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

1. Sau khi hợp ñồng thuê, thuê lại quyền sử dụng ñất hết hiệu lực, người ñã cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Xác nhận thanh lý hợp ñồng thuê ñất trong Hợp ñồng thuê ñất ñã ký kết hoặc bản thanh lý hợp ñồng thuê ñất;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.

2. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm thực hiện xoá ñăng ký cho thuê, cho thuê lại trong hồ sơ ñịa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.

Câu 58: Tôi có hai người anh cùng cha nhưng khác mẹ. Các anh tôi ñều ñã có gia ñình riêng, nhà cửa, công ăn việc làm ổn ñịnh và thu nhập cao. 5 năm trước, khi tôi còn ít tuổi bố tôi vì trọng bệnh qua ñời ñã


ñể lại di chúc cho tôi hưởng thừa kế căn nhà gắn liền với quyền sử dụng ñất của ông (di chúc có xác nhận của UBND xã). Nay tôi ñã ñến tuổi trưởng thành (18 tuổi), tôi muốn làm các thủ tục ñể chính thức nhận thừa kế theo di chúc của bố. ðề nghị cho tôi biết trình tự, thủ tục ñể tôi thực hiện?

ðể ñược hưởng thừa kế quyền sử dụng ñất, pháp Luật ðất ñai (ðiều 151, Nghị ñịnh số 181) quy ñịnh người nhận thừa kế phải thực hiện các thủ tục như sau:

1. Người nhận thừa kế nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Di chúc; biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng ñất của Toà án nhân dân ñã có hiệu lực pháp luật; ñơn ñề nghị của người nhận thừa kế ñối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất;


2. Việc ñăng ký thừa kế ñược thực hiện như sau:

a) Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ ñịa chính; gửi số liệu ñịa chính cho cơ quan thuế ñể xác ñịnh nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

b) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñược thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có ñất có trách nhiệm thông báo cho bên nhận thừa kế quyền sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy ñịnh của pháp luật;

c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận thừa kế quyền sử dụng ñất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có ñất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.

Câu 59: Vợ chồng chúng tôi hiếm muộn chưa có con nhưng ñược thừa hưởng tài sản hơn 200 m2 ñất do ông bà ñể lại. Chúng tôi sống với người cháu ruột và muốn tặng cho cháu mình một nửa diện tích ñất gắn với quyền sử dụng ñất trên ñể xây nhà ở. ðề nghị cho chúng tôi biết ñể làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng ñất, chúng tôi cần có những giấy tờ gì và chúng tôi phải ñến ñâu ñể thực hiện việc này?

Nghị ñịnh số 181 tại ðiều 152 ñã quy ñịnh về trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng ñất. Theo ñó, bên ñược tặng cho quyền sử dụng ñất nộp một (01) bộ hồ sơ lên Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất, gồm có:

a) Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp ñồng tặng cho hoặc quyết ñịnh tặng cho quyền sử dụng ñất của tổ chức;



Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ ñịa chính; gửi số liệu ñịa chính ñến cơ quan thuế ñể xác ñịnh nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận;

Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñược thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có ñất có trách nhiệm thông báo cho bên ñược tặng cho quyền sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính;

Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên ñược tặng cho thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất hoặc Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.

Câu 60: Pháp luật ðất ñai quy ñịnh như thế nào về trình tự, thủ tục ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất?

ðể thực hiện việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, ðiều 153 Nghị ñịnh số 181 ñã quy ñịnh cụ thể như sau;

1. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp ñồng tín dụng, các bên tham gia thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất phải nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Hợp ñồng thế chấp, hợp ñồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất;


2. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thực hiện ñăng ký thế chấp, ñăng ký bảo lãnh vào hồ sơ ñịa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

3. Việc ñăng ký thay ñổi nội dung ñã ñăng ký thế chấp, ñã ñăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất; sửa chữa sai sót trong nội dung ñăng ký thế chấp, ñăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất ñược thực hiện theo trình tự, thủ tục ñối với việc ñăng ký thế chấp, ñăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại khoản 2 ðiều này.

Câu 61: Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ, bên ñã thế chấp, bảo lãnh sẽ thực hiện việc ñăng ký xoá thế chấp, bảo lãnh như thế nào?

ðể thực hiện việc ñăng ký xoá thế chấp, bảo lãnh sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ, bên ñã thế chấp, bên ñã bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất nộp một (01) bộ hồ sơ lên Văn phòng ñăng ký thế chấp quyền sử dụng ñất gồm có:

a) Xác nhận của bên nhận thế chấp, bảo lãnh về việc ñã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ trong hợp ñồng thế chấp, hợp ñồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất hoặc bản xác nhận của bên nhận thế chấp, bảo lãnh về việc ñã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ;



Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của người xin xoá ñăng ký thế chấp, xoá ñăng ký bảo lãnh; thực hiện việc xoá ñăng ký thế chấp, xoá ñăng ký bảo lãnh trong hồ sơ ñịa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.

Trình tự, thủ tục ñối với việc ñăng ký huỷ ñăng ký thế chấp, ñăng ký huỷ ñăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất; ñăng ký kết quả về việc xử lý tài sản thế chấp bằng quyền sử dụng ñất, ñăng ký kết quả về việc xử lý tài sản bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất ñược thực hiện theo trình tự, thủ tục ñối với việc xoá ñăng ký thế chấp, xoá ñăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại khoản 1 và khoản 2 ðiều này.

Câu 62: Năm 2003 qua giới thiệu của bạn bè tôi ñã mua ñược mảnh ñất ñồi rộng gần 2 hecta ñể làm trang trại. Gần ñây, tôi quyết ñịnh góp vốn bằng quyền sử dụng mảnh ñất trên cùng một số người bạn ñể thành lập công ty chuyên sản xuất giấy bao bì nhằm tận dụng lao ñộng tại ñịa phương. ðể ñăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng ñất, tôi ñã chuẩn bị hồ sơ và nộp lên Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất. Tuy nhiên, ñã gần 20 ngày nhưng tôi vẫn chưa thực hiện ñược việc ñăng ký của mình. ðề nghị cho tôi biết pháp luật quy ñịnh trong thời hạn bao lâu thì việc ñăng ký của tôi sẽ ñược giải quyết?

ðể thực hiện việc ñăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng ñất, bên góp vốn bằng quyền sử dụng ñất sau khi ñã chuẩn bị ñủ 01 bộ hồ sơ và nộp lên Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất, thì trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện ñăng ký góp vốn vào hồ sơ ñịa chính, chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Hồ sơ hợp lệ bao gồm:

- Hợp ñồng góp vốn bằng quyền sử dụng ñất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai (nếu có);

Trong trường hợp trên, bạn nên kiểm tra hồ sơ thực hiện việc ñăng ký của mình. Nếu thấy hồ sơ ñã hợp lệ, bạn có thể khiếu nại việc chậm trễ giải quyết hồ sơ của bạn tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất, Phòng ñịa chính huyện hoặc UBND huyện nơi bạn tiến hành các thủ tục ñăng ký.

Câu 63: Trình tự, thủ tục xoá ñăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng ñất ñược pháp luật quy ñịnh cụ thể như thế nào?

Theo quy ñịnh tại ðiều 156, Nghị ñịnh số 181, ñể thực hiện việc xoá ñăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng ñất, bên ñã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng ñất hoặc cả hai bên nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Hợp ñồng chấm dứt góp vốn;



Trường hợp xoá ñăng ký góp vốn mà trước ñây khi góp vốn chỉ chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (do không thay ñổi thửa ñất) thì trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xoá ñăng ký góp vốn trong hồ sơ ñịa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.

Trường hợp xoá ñăng ký góp vốn mà trước ñây khi góp vốn ñã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho pháp nhân mới (do có thay ñổi thửa ñất) thì thực hiện như sau:

a) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ ñịa chính và gửi kèm theo hồ sơ ñến Sở Tài nguyên và Môi trường;

b) Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñược hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với trường hợp không thay ñổi thửa ñất hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã cấp cho pháp nhân mới ñối với trường hợp có thay ñổi thửa ñất; trường hợp bên góp vốn là tổ chức kinh tế, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài mà thời hạn sử dụng ñất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì ký giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñể cấp cho bên ñã góp vốn và gửi cho Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trực thuộc; trường hợp bên góp vốn là hộ gia ñình, cá nhân mà thời hạn sử dụng ñất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã thu hồi của pháp nhân mới cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có ñất;

c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñược hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết ñịnh cấp giấy nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân ñã góp vốn mà thời hạn sử dụng ñất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn;

d) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñược tờ trình, Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.

Trường hợp thời hạn sử dụng ñất kết thúc cùng lúc với chấm dứt góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng ñất thì lập thủ tục xin gia hạn sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không ñược gia hạn sử dụng ñất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện thủ tục thu hồi ñất theo quy ñịnh của pháp luật.

Câu 64: ðể thực hiện việc ñăng ký nhận quyền sử dụng ñất do xử lý hợp ñồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, kê biên bán ñấu giá quyền sử dụng ñất, pháp luật ðất ñai quy ñịnh trình tự, thủ tục gì?

Theo ðiều 157 Nghị ñịnh số 181, ñể thực hiện việc ñăng ký nhận quyền sử dụng ñất do xử lý hợp ñồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, kê biên bán ñấu giá quyền sử dụng ñất thì tổ chức ñã thực hiện việc xử lý quyền sử dụng ñất ñã thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất hoặc kê biên bán ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể thi hành án theo quy ñịnh của pháp luật có trách nhiệm nộp thay người ñược nhận quyền sử dụng ñất một (01) bộ hồ sơ gồm có:

a) Hợp ñồng thế chấp, hợp ñồng bảo lãnh, hợp ñồng góp vốn bằng quyền sử dụng ñất hoặc quyết ñịnh kê biên bán ñấu giá quyền sử dụng ñất của cơ quan thi hành án;


b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai (nếu có);

c) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có);

d) Văn bản về kết quả ñấu giá trong trường hợp ñấu giá quyền sử dụng ñất.

Sau khi ñã chuẩn bị ñủ hồ sơ hợp lệ, việc ñăng ký nhận quyền sử dụng ñất ñược thực hiện như sau:

a) Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, làm trích lục bản ñồ ñịa chính hoặc trích ño ñịa chính thửa ñất ñối với nơi chưa có bản ñồ ñịa chính, trích sao hồ sơ ñịa chính và gửi kèm theo hồ sơ ñến cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp;

b) Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận ñược hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Câu 65: Trình tự, thủ tục mua bán, cho thuê, thừa kế, tặng cho tài sản gắn liền với ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản gắn liền với ñất ñược pháp luật quy ñịnh như thế nào?

Trình tự thủ tục mua bán, cho thuê, thừa kế, tặng cho nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm thuộc sở hữu của người sử dụng ñất gắn liền với ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm thuộc sở hữu của người sử dụng ñất gắn liền với ñất ñược thực hiện theo trình tự chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các ðiều 148, 149, 151, 152, 153 và 155 của Nghị ñịnh số 181.

Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường và các Bộ, ngành có liên quan hướng dẫn cụ thể việc thực hiện các quyền mua bán, cho thuê, thừa kế, tặng cho tài sản gắn liền với ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản gắn liền với ñất.

X- BỒI THƯỜNG ðẤT

Câu 66: Việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñối với tổ chức, cá nhân, hộ gia ñình dựa trên nguyên tắc nào?

Theo quy ñịnh tại ðiều 6 Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, Nhà nước thực hiện việc bồi thường khi thu hồi ñất của tổ chức, cá nhân, hộ gia ñình dựa trên nguyên tắc sau ñây:

- Người bị Nhà nước thu hồi ñất có ñủ ñiều kiện quy ñịnh tại ðiều 8 của Nghị ñịnh này thì ñược bồi thường; trường hợp không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét ñể hỗ trợ.


- Người bị thu hồi ñất ñang sử dụng vào mục ñích nào thì ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục ñích sử dụng, nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao ñất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch ñó ñược thực hiện thanh toán bằng tiền.

- Trường hợp người sử dụng ñất ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về ñất ñai ñối với nhà nước theo quy ñịnh của pháp luật thì phải trừ ñi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền ñược bồi thường, hỗ trợ ñể hoàn trả ngân sách nhà nước.

Câu 67: Trong những trường hợp nào thì Nhà nước thực hiện việc thu hồi ñất mà không phải bồi thường?

Theo quy ñịnh tại ðiều 43 Luật ðất ñai và ðiều 7 Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất, trong những trường hợp sau ñây Nhà nước thu hồi ñất mà không thực hiện việc bồi thường cho người bị thu hồi:

1- Người sử dụng ñất không ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh tại ðiều 8 của Nghị ñịnh này.

2- Tổ chức ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; ñược Nhà nước cho thuê ñất thu tiền thuê ñất hàng năm; ñất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

3- ðất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp sau ñây: Tổ chức ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê ñất thu tiền thuê ñất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển ñi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng ñất; sử dụng ñất không ñúng mục ñích, sử dụng ñất không có hiệu quả; người sử dụng ñất cố ý hủy hoại ñất; ñất ñược giao không ñúng ñối tượng hoặc không ñúng thẩm quyền; ñất bị lấn, chiếm trong các trường hợp ñất chưa sử dụng bị lấn, chiếm và trường hợp ñất không ñược chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của Luật ðất ñai mà người sử dụng ñất do thiếu trách nhiệm ñể bị lấn, chiếm; cá nhân sử dụng ñất chết mà không có người thừa kế; người sử dụng ñất tự nguyện trả lại ñất; người sử dụng ñất cố ý không thực hiện nghĩa vụ ñối với Nhà nước; ñất ñược Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không ñược gia hạn khi hết thời hạn; ñất trồng cây hàng năm không ñược sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; ñất trồng cây lâu năm không ñược sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; ñất trồng rừng không ñược sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền; ñất


ñược Nhà nước giao, cho thuê ñể thực hiện dự án ñầu tư mà không ñược sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến ñộ sử dụng ñất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến ñộ ghi trong dự án ñầu tư, kể từ khi nhận bàn giao ñất trên thực ñịa mà không ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất ñó cho phép.

4- ðất nông nghiệp do cộng ñồng dân cư sử dụng.

5- ðất nông nghiệp sử dụng vào mục ñích công ích của xã, phường, thị trấn.

6- Người bị Nhà nước thu hồi ñất có một trong các ñiều kiện quy ñịnh tại ðiều 8 của Nghị ñịnh này nhưng thuộc một trong các trường hợp quy ñịnh tại khoản 1, 2, 3, 4 và 5 ðiều này.

Câu 68: Ông H không có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở, nhưng lại có quyết ñịnh giao ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai. Vậy khi Nhà nước thu hồi ñất ñó thì ông H có ñược bồi thường thiệt hại hay không?

Khoản 2 ðiều 8 Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh người bị Nhà nước thu hồi ñất mà có quyết ñịnh giao ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai sẽ ñược Nhà nước bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất.

ðối chiếu với quy ñịnh nêu trên, khi bị thu hồi ñất mà ñất ñó có quyết ñịnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao ñất theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai, thì ông H ñược Nhà nước bồi thường thiệt hại.

Câu 69: Khi không có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và quyết ñịnh giao ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai thì người sử dụng ñất phải có các giấy tờ nào mới ñược Nhà nước bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất?

Theo quy ñịnh tại khoản 3 ðiều 8 Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất thì ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và quyết ñịnh giao ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai, hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất ổn ñịnh, ñược Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có


tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau ñây cũng ñược Nhà nước bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất:

- Những giấy tờ về quyền ñược sử dụng ñất ñai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách ñất ñai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất tạm thời ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ ñăng ký ruộng ñất, sổ ñịa chính;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng ñất hoặc tài sản gắn liền với ñất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với ñất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, mua bán nhà ở gắn liền với ñất ở trước ngày 15/10/1993, nay ñược Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là ñất sử dụng trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với ñất ở theo quy ñịnh của pháp luật;

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế ñộ cũ cấp cho người sử dụng ñất.

Câu 70: Ông H sử dụng ñất do nhận chuyển nhượng từ ông T, có hợp ñồng và Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mang tên ông T, nhưng hiện chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng ñất. Vậy ông T hay ông H sẽ là người ñược hưởng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñó ñể sử dụng vào mục ñích công cộng?

Theo quy ñịnh tại khoản 4 ðiều 8 Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất, ñối với hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có một trong các loại giấy tờ quy ñịnh tại khoản 3 ðiều này mà trên giấy tờ ñó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng ñến thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật, nay ñược Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là ñất không có tranh chấp cũng ñược bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñó.


ðối chiếu với quy ñịnh nêu trên, khi ông H bị Nhà nước thu hồi ñối với ñất nhận chuyển nhượng từ ông T, nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng ñất thì ông H là người ñược hưởng bồi thường. Tuy nhiên, ông H chỉ ñược hưởng quyền này khi ñược Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là ñất không có tranh chấp.

Câu 71: Ông A thừa kế 500 m2 ñất nông nghiệp, nhưng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Vậy khi Nhà nước thu hồi ñể sử dụng vào mục ñích công ích thì ông A có ñược bồi thường hay không?

Theo quy ñịnh tại khoản 5 ðiều 8 Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất, hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất có hộ khẩu thường trú tại ñịa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải ñảo, nay ñược Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có ñất xác nhận là người ñã sử dụng ñất ổn ñịnh, không có tranh chấp sẽ ñược bồi thường theo quy ñịnh của pháp luật khi bị thu hồi ñất.

ðối chiếu với quy ñịnh nêu trên, khi ông A thừa kế 500 m2 ñất nông nghiệp, mà không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì khi bị Nhà nước thu hồi ñể sử dụng vào mục ñích công ích, ông A sẽ không ñược bồi thường.

XI. BỒI THƯỜNG TÀI SẢN

Câu 72: Gia ñình tôi ñầu tư xây dựng và ñưa vào hoạt ñộng phân xưởng cán thép từ nhiều năm nay trên thửa ñất của gia ñình. Gần ñây theo quy hoạch mới của UBND huyện, thửa ñất này sẽ bị thu hồi ñể giải phóng mặt bằng phục vụ dự án mở ñường của huyện. ðược biết chúng tôi sẽ ñược bồi thường toàn bộ tài sản gắn liền với ñất ñang sử dụng. Nhưng ñối với hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất cán thép có thể tháo dời và di chuyển ñược thì sẽ ñược bồi thường ra sao? ðề nghị cho chúng tôi biết Nhà nước chủ trương thực hiện bồi thường tài sản khi thu hồi ñất theo nguyên tắc như thế nào?

ðể ñảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của nhân dân khi bị nhà nước thu hồi ñất, Luật ðất ñai, Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP và Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197 ñã quy ñịnh cụ thể về việc bồi thường tài sản. ðối với trường hợp trên cũng sẽ thực hiện theo các nguyên tắc bồi thường tài sản như sau:

1. Chủ sở hữu tài sản gắn liền với ñất khi Nhà nước thu hồi ñất mà bị thiệt hại, thì ñược bồi thường. Trong ñó, tài sản gắn liền với ñất bao gồm: nhà, công trình xây dựng ñơn chiếc; nhà, công trình xây dựng theo hệ thống trong một khuôn viên ñất (sau ñây gọi chung là nhà, công trình), cây trồng trên ñất.


2. Chủ sở hữu tài sản gắn liền với ñất khi Nhà nước thu hồi ñất mà ñất ñó thuộc ñối tượng không ñược bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể ñược bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản.

3. Nhà, công trình khác gắn liền với ñất ñược xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất công bố mà không ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không ñược bồi thường.

4. Nhà, công trình khác gắn liền với ñất ñược xây dựng sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà tại thời ñiểm xây dựng ñã trái với mục ñích sử dụng ñất ñã ñược xác ñịnh trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược xét duyệt thì không ñược bồi thường.

5. Tài sản gắn liền với ñất ñược tạo lập sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñược công bố thì không ñược bồi thường, bao gồm cả cây trồng trên ñất.

6. Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển ñược, thì chỉ ñược bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp ñặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp ñặt; mức bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở ñịa phương.

Câu 73: Vợ chồng tôi làm nhà và sinh sống trên thửa ñất của cha ông ñể lại ñã hơn 10 năm. Thực hiện chủ trương của tỉnh về phát triển khu công nghiệp tại ñịa phương, gia ñình chúng tôi phải di dời và ñược hỗ trợ tái ñịnh cư tại ñịa ñiểm khác. Tuy nhiên, do ñiều kiện kinh tế khó khăn, chúng tôi rất lo lắng không biết sẽ xoay sở như thế nào ñể ñủ tiền xây dựng nhà trên thửa ñất mới, liệu chúng tôi có ñược nhà nước bồi thường giá trị xây dựng căn nhà ñang ở hay không? ðề nghị cho chúng tôi rõ về vấn ñề này.

Khi thực hiện bồi thường ñất ñai, pháp luật cũng quy ñịnh việc bồi thường nhà, công trình xây dựng trên ñất với mục ñích tạo ñiều kiện thuận lợi tối ña cho người dân. Theo ðiều 19, Nghị ñịnh số 197 của Chính phủ, việc bồi thường này sẽ ñược thực hiện như sau:

1. ðối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia ñình, cá nhân, ñược bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương ñương do Bộ Xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình ñược tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với ñơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ.

2. ðối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc ñối tượng quy ñịnh tại khoản 1 ðiều này ñược bồi thường theo mức sau:

Mức bồi thường nhà, công trình = Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại + Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại ñược xác ñịnh bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình ñó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương ñương do Bộ Xây dựng ban hành.

Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh, nhưng mức bồi thường tối ña không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương ñương với nhà, công trình bị thiệt hại;


ðối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, mức bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương ñương do Bộ Xây dựng ban hành; nếu công trình không còn sử dụng thì không ñược bồi thường.

Việc phá dỡ nhà, công trình xây dựng làm ảnh hưởng ñến công trình khác mà những công trình này không thể sử dụng ñược theo thiết kế, quy hoạch xây dựng ban ñầu hoặc phải phá dỡ thì ñược bồi thường;

Việc xác ñịnh tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà, công trình bị thiệt hại do cơ quan ñược giao thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư thực hiện với sự tham gia của các cơ quan chuyên ngành. Tỷ lệ % chất lượng còn lại của nhà, công trình ñược xác ñịnh theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành có liên quan;

ðối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật mà không còn sử dụng ñược hoặc thực tế không sử dụng, thì khi Nhà nước thu hồi ñất không ñược bồi thường.

3. ðối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng ñược thì ñược bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng ñược phần còn lại thì ñược bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí ñể sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương ñương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.

4. Tài sản gắn liền với ñất thuộc một trong các trường hợp quy ñịnh tại các khoản 4, 6, 7 và 10 ðiều 38 Luật ðất ñai 2003 thì không ñược bồi thường, cụ thể là: Người sử dụng ñất cố ý hủy hoại ñất; ðất bị lấn, chiếm trong các trường hợp: ñất chưa sử dụng bị lấn, chiếm và ñất không ñược chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của Luật này mà người sử dụng ñất do thiếu trách nhiệm ñể bị lấn, chiếm; Cá nhân sử dụng ñất chết mà không có người thừa kế; ðất ñược Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không ñược gia hạn khi hết thời hạn.

Câu 74: Theo quy ñịnh của pháp luật về ñất ñai, Nhà nước xử lý các trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể về nhà, công trình như thế nào?

Theo quy ñịnh tại ðiều 20, Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP, Nhà nước tiến hành xử lý các trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể về nhà, công trình như sau:

1. Nhà, công trình khác ñược phép xây dựng trên ñất có ñủ ñiều kiện bồi thường theo quy ñịnh của pháp luật (ðiều 8, Nghị ñịnh 197) thì ñược bồi thường như cách thức bồi thường của nhà, công trình xây dựng trên ñất.

2. Nhà, công trình khác không ñược phép xây dựng thì tùy theo mức ñộ, tính chất hợp pháp của ñất, nhà và công trình ñược bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy ñịnh sau:

a) Nhà, công trình xây dựng khác không ñược phép xây dựng nhưng xây dựng trên ñất có ñủ ñiều kiện ñược bồi thường ñất theo quy ñịnh của pháp luật, xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì ñược bồi thường như cách thức bồi thường của nhà, công trình xây dựng trên ñất; nếu xây dựng từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 về sau, xây dựng không ñúng với mục ñích sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật thì không ñược bồi thường. Trong trường hợp ñặc biệt Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ từng trường hợp cụ thể cho phù hợp với thực tế tại ñịa phương.


b) Nhà, công trình khác xây dựng trên ñất không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường theo quy ñịnh của pháp luật nhưng tại thời ñiểm xây dựng mà chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược cấp có thẩm quyền công bố hoặc xây dựng phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, không vi phạm hành lang bảo vệ công trình thì ñược hỗ trợ tối ña bằng 80% mức bồi thường của nhà, công trình xây dựng trên ñất ở trên;

c) Nhà, công trình khác ñược xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 trên ñất không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường theo quy ñịnh của pháp luật mà khi xây dựng vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñã ñược công bố và cắm mốc hoặc vi phạm hành lang bảo vệ công trình ñã ñược cắm mốc thì không ñược bồi thường; trường hợp ñặc biệt, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ cho từng trường hợp cụ thể.

3. Nhà, công trình khác xây dựng trên ñất không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường theo quy ñịnh của pháp luật mà khi xây dựng ñã ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo không ñược phép xây dựng thì không ñược bồi thường, không ñược hỗ trợ; người có công trình xây dựng trái phép ñó buộc phải tự phá dỡ và tự chịu chi phí phá dỡ trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền thực hiện phá dỡ.

Câu 75: Năm 1995, vợ chồng tôi ñược cơ quan giao cho ở căn hộ cấp 4 có diện tích 60 m2 thuộc khu tập thể cơ quan (hàng tháng có trả tiền thuê). Một thời gian sau, vì các con tôi ñã lớn, diện tích nhà chật hẹp nên không ñáp ứng nhu cầu sinh hoạt của gia ñình, ñược phép của cơ quan, chúng tôi quyết ñịnh cải tạo, nâng cấp xây thêm tầng nhà trên nền móng cũ. Tuy nhiên, vừa qua cơ quan tôi quyết ñịnh lấy lại diện tích nhà trên ñể xây dựng thêm trụ sở mới. Tôi rất băn khoăn vì không biết gia ñình mình có ñược bồi thường chi phí ñã ñầu tư cải tạo nhà trước kia hay không?

Bạn ñang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nên việc giải quyết bồi thường nhà, công trình ñược quy ñịnh cụ thể tại ðiều 21, Nghị ñịnh số 197 như sau:

ðối với người ñang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tự quản) nằm trong phạm vi thu hồi ñất phải phá dỡ, thì người ñang thuê nhà không ñược bồi thường ñối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích cơi nới trái phép, nhưng ñược bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; mức bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh. Phần diện tích nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp ñược coi là hợp pháp khi ñược cơ quan ra quyết ñịnh phân nhà hoặc cơ quan quản lý nhà ñất thuộc sở hữu nhà nước tại ñịa phương cho phép.

Bên cạnh ñó, người ñang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ ñược thuê nhà ở tại nơi tái ñịnh cư; diện tích thuê mới tại nơi tái ñịnh cư tương ñương với diện tích thuê cũ; giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; nhà thuê tại nơi tái ñịnh cư ñược Nhà nước bán cho người ñang thuê theo quy ñịnh của Chính phủ về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người ñang thuê; trường hợp ñặc biệt không có nhà tái ñịnh cư ñể bố trí thì ñược hỗ trợ bằng tiền ñể tự lo chỗ ở mới; mức hỗ bằng 60% giá trị ñất và 60% giá trị nhà ñang thuê. Trường hợp có nhà tái ñịnh cư ñể bố trí nhưng người ñang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước không thuê thì không ñược hỗ trợ bằng tiền.

Câu 76: Việc di chuyển mồ mả trong trường hợp Nhà nước thu hồi ñất ñược bồi thường như thế nào?

Bồi thường về di chuyển mồ mả ñược cụ thể hoá tại ðiều 22, Nghị ñịnh số 197. Theo ñó, ñối với việc di chuyển mồ mả, mức tiền bồi thường ñược tính cho chi phí về ñất ñai, ñào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với tập quán và thực tế tại ñịa phương.


Câu 77: Tôi là xã viên hợp tác xã nông nghiệp. 5 năm trước, tôi ñược Nhà nước giao cho gần 1,5 hecta ñất nông nghiệp ñể trồng cây hàng năm. Nay thực hiện chủ trương chuyển ñổi ñất nông nghiệp ñể phát triển công nghiệp và thủ công nghiệp của huyện, tôi phải giao lại diện tích ñất ñang canh tác của mình. Xin hỏi tôi sẽ ñược bồi thường như thế nào ñối với cây trồng ñang ñến mùa thu hoạch của mình? Ở xã tôi cũng còn nhiều hộ gia ñình có diện tích trồng cây lâu năm, diện tích nuôi trồng thuỷ sản nhưng ñều nằm trong diện quy hoạch của huyện. Vậy những hộ ñó có ñược ñền bù ñối với giá trị cây trồng, vật nuôi thuỷ sản hay không, mức ñền bù như thế nào?

Vấn ñề bồi thường ñối với cây trồng, vật nuôi cũng ñược Nhà nước chú trọng, quan tâm khi thu hồi ñất. ðiều 24 Nghị ñịnh số 197 cũng ñã quy ñịnh cụ thể vấn ñề này. Theo ñó, Nhà nước sẽ thực hiện chính sách bồi thường với từng loại cây, con cụ thể.

ðối với cây hàng năm, mức bồi thường ñược tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch của một vụ thu hoạch ñó. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch ñược tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính tại ñịa phương và theo thời giá trung bình của nông sản cùng loại ở ñịa phương tại thời ñiểm thu hồi ñất.

ðối với cây lâu năm (bao gồm cây công nghiệp, cây ăn quả, cây lấy gỗ, lấy lá, cây rừng quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 2 Nghị ñịnh số 74/CP ngày 25 tháng 10 năm 1993 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết thi hành Luật thuế sử dụng ñất nông nghiệp), khi Nhà nước thu hồi ñược bồi thường theo giá trị hiện có của vườn cây (không bao hàm giá trị quyền sử dụng ñất). Giá trị hiện có của vườn cây lâu năm ñể tính bồi thường ñược xác ñịnh như sau:

a) Cây trồng ñang ở chu kỳ ñầu tư hoặc ñang ở thời gian xây dựng cơ bản, thì giá trị hiện có của vườn cây là toàn bộ chi phí ñầu tư ban ñầu và chi phí chăm sóc ñến thời ñiểm thu hồi ñất tính thành tiền theo thời giá tại thị trường ñịa phương;

b) Cây lâu năm là loại thu hoạch một lần (cây lấy gỗ) ñang ở trong thời kỳ thu hoạch thì giá trị hiện có của vườn cây ñược tính bồi thường bằng (=) số lượng từng loại cây trồng nhân với (x) giá bán 1 cây tương ứng cùng loại, cùng ñộ tuổi, cùng kích thước hoặc có cùng khả năng cho sản phẩm ở thị trường ñịa phương tại thời ñiểm bồi thường trừ ñi (-) giá trị thu hồi (nếu có);

c) Cây lâu năm là loại thu hoạch nhiều lần (cây ăn quả, cây lấy dầu, nhựa...) ñang ở trong thời kỳ thu hoạch, thì giá trị hiện có của vườn cây ñược tính bồi thường là giá bán vườn cây ở thị trường ñịa phương tại thời ñiểm bồi thường trừ ñi (-) giá trị thu hồi (nếu có);

d) Cây lâu năm ñã ñến thời hạn thanh lý, thì chỉ bồi thường chi phí chặt hạ cho chủ sở hữu vườn cây.

Chi phí ñầu tư ban ñầu, chi phí chăm sóc, chi phí chặt hạ nói tại mục này ñược tính thành tiền theo mức chi phí trung bình tại ñịa phương do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh cụ thể ñối với từng loại cây.

ðối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển ñến ñịa ñiểm khác thì ñược bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại.

Cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho các tổ chức, hộ gia ñình trồng, quản lý chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường ñược phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy ñịnh của pháp luật về bảo vệ và phát triển


rừng. ðối với cây trồng và lâm sản phụ trồng trên diện tích ñất lâm nghiệp do Nhà nước giao cho hộ gia ñình, cá nhân ñể trồng, khoanh nuôi, bảo vệ, tái sinh rừng, mà khi giao là ñất trống, ñồi núi trọc, hộ gia ñình, cá nhân tự bỏ vốn ñầu tư trồng rừng, thì ñược bồi thường theo giá bán cây rừng chặt hạ tại cửa rừng cùng loại ở ñịa phương tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất, trừ ñi giá trị thu hồi (nếu có).

ðối với vật nuôi (nuôi trồng thủy sản) ñược bồi thường theo quy ñịnh sau:

a) ðối với vật nuôi mà tại thời ñiểm thu hồi ñất ñã ñến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường;

b) ðối với vật nuôi mà tại thời ñiểm thu hồi ñất chưa ñến thời kỳ thu hoạch thì ñược bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển ñược thì ñược bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh cho phù hợp với thực tế.

XII. CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ

Câu 78: Thực hiện kế hoạch giải phóng mặt bằng ñể làm ñường của UBND thành phố, gia ñình tôi thuộc diện phải chuyển tái ñịnh cư tại một quận mới. ðược biết Nhà nước có chính sách hỗ trợ di dời ñối với những trường hợp như gia ñình chúng tôi. Vấn ñề này ñược quy ñịnh như thế nào?

Hỗ trợ di chuyển là một trong những chính sách ưu tiên hàng ñầu ñược Nhà nước áp dụng cho những hộ gia ñình bị thu hồi ñất nay phải chuyển ñến nơi ở mới. Theo ðiều 27, Nghị ñịnh số 197, vấn ñề này ñược quy ñịnh như sau:

1. ðối với hộ gia ñình khi Nhà nước thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, thành phố ñược hỗ trợ mỗi hộ cao nhất 3.000.000 ñồng; di chuyển sang tỉnh khác ñược hỗ trợ cao nhất 5.000.000 ñồng; mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh.

2. ðối với tổ chức có ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thiệt hại ñất và tài sản khi bị thu hồi mà phải di chuyển cơ sở, ñược hỗ trợ toàn bộ chi phí thực tế về di chuyển, tháo dỡ và lắp ñặt.

3. Trường hợp người bị thu hồi ñất ở, không còn chỗ ở khác; trong thời gian chờ tạo lập lại chỗ ở mới (bố trí tái ñịnh cư), ñược bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở; thời gian và mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh phù hợp với thực tế tại ñịa phương.

Câu 79: Khi thu hồi ñất, Nhà nước có những chính sách cụ thể như thế nào ñể hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và ổn ñịnh sản xuất cho cá nhân, tổ chức?

Trả lời:

ðể khắc phục khó khăn bước ñầu về ñời sống và sản xuất của bà con, tổ chức, doanh nghiệp khi Nhà nước thực hiện thu hồi ñất, pháp luật ñã quy ñịnh những chính sách cụ thể ñể hỗ trợ ổn ñịnh như sau:

1. Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi trên 30% diện tích ñất nông nghiệp ñược giao, ñược hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống trong thời gian 3 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 6 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển ñến các ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có ñiều kiện kinh tế - xã hội ñặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối


ña là 12 tháng. Mức hỗ trợ bằng tiền cho 01 nhân khẩu/01tháng tương ñương 30 kg gạo tính theo thời giá trung bình tại ñịa phương.

2. Khi Nhà nước thu hồi ñất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có ñăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất kinh doanh, thì ñược hỗ trợ cao nhất bằng 30% 1 năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 3 năm liền kề trước ñó ñược cơ quan thuế xác nhận. Thu nhập sau thuế ñược xác ñịnh căn cứ vào báo cáo tài chính ñược cơ quan thuế chấp thuận; trường hợp chưa ñược cơ quan thuế chấp thuận thì việc xác ñịnh thu nhập sau thuế ñược căn cứ vào thu nhập sau thuế do ñơn vị kê khai tại báo cáo tài chính, báo cáo kết quả hoạt ñộng sản xuất kinh doanh cuối mỗi năm ñã gửi cơ quan thuế. Mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh cho phù hợp với thực tế ở ñịa phương.

Câu 80: Vừa qua, ñịa phương tôi thực hiện dự án mở rộng, phát triển khu du lịch sinh thái biển. Theo dự án này, gia ñình tôi là một trong số nhiều hộ nông dân sẽ phải giao lại diện tích ñất nông nghiệp ñang nuôi trồng thuỷ sản cho Nhà nước. Chúng tôi rất lo lắng vì chưa biết mình sẽ làm gì trong tương lai, Nhà nước có hỗ trợ gì không ñể chúng tôi có việc làm, ñảm bảo ñời sống ổn ñịnh trong thời gian tới?

Hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm là một trong mối quan tâm của nhiều bà con khi bị thu hồi ñất nông nghiệp. Nhà nước cũng ñã ban hành những chính sách cụ thể như sau:

ðối với hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi trên 30% diện tích ñất sản xuất nông nghiệp thì ñược hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp cho người trong ñộ tuổi lao ñộng. Việc hỗ trợ chuyển ñổi nghề cho số lao ñộng trong ñộ tuổi lao ñộng của các hộ gia ñình bị thu hồi ñất sản xuất nông nghiệp ñược thực hiện bằng hình thức hỗ trợ một phần chi phí học nghề tại các cơ sở dạy nghề ở ñịa phương. Mức hỗ trợ và số lao ñộng cụ thể ñược hỗ trợ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh cho phù hợp với thực tế ở ñịa phương.

Việc hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề nghiệp ñược thực hiện chủ yếu bằng hình thức cho ñi học nghề tại các cơ sở dạy nghề. Trường hợp ở ñịa phương chưa tổ chức ñược việc ñào tạo chuyển ñổi nghề và chủ dự án sử dụng ñất thu hồi không thể tổ chức ñược ñào tạo nghề hoặc người ñược hưởng hỗ trợ ñào tạo nghề không muốn tham gia ñào tạo nghề thì thực hiện hỗ trợ bằng tiền; mức hỗ trợ bằng tiền cụ thể do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết ñịnh cho phù hợp với thực tế tại ñịa phương.

Câu 81: Vì ñiều kiện khó khăn nên vợ chồng tôi vẫn ñang phải thuê nhà ở của gia ñình bà T. với thời hạn hợp ñồng là 5 năm. Nay theo quy hoạch của thành phố ñể phát triển khu ñô thị mới, Nhà nước sẽ thực hiện thu hồi diện tích nhà ñất mà chúng tôi ñang thuê, nên gia ñình tôi phải di chuyển ñến nơi khác. Trong trường hợp này, liệu chúng tôi có ñược hưởng chính sách hỗ trợ nào của Nhà nước không?

Bạn ñang thuê nhà không phải thuộc sở hữu Nhà nước. Tuy nhiên, trường hợp của bạn cũng sẽ ñược Nhà nước quan tâm hỗ trợ một phần. ðiều 30 Nghị ñịnh số 197 ñã quy ñịnh cụ thể như sau:

1. Hộ gia ñình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại ñịa phương ñang thuê nhà ở không phải là nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước khi Nhà nước thu hồi ñất phải phá dỡ nhà ở, phải di chuyển chỗ ở thì ñược hỗ trợ chi phí di chuyển (bằng mức hỗ trợ ñối với những gia ñình bị thu hồi ñất phải chuyển ñến nơi ở mới).

2. Căn cứ vào thực tế ở ñịa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy ñịnh hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và ổn ñịnh sản xuất cho hộ gia ñình, cá nhân.


Câu 82: Người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở có những quyền và nghĩa vụ như thế nào theo qui ñịnh của pháp luật?

Theo qui ñịnh tại ðiều 37 Nghị ñịnh số 197, người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở có các quyền như sau:

- ðăng ký ñến ở nơi tái ñịnh cư bằng văn bản;

- ðược ưu tiên ñăng ký hộ khẩu cho bản thân, các thành viên khác trong gia ñình về nơi ở mới và ñược ưu tiên chuyển trường cho các thành viên trong gia ñình trong ñộ tuổi ñi học;

- ðược từ chối vào khu tái ñịnh cư nếu khu tái ñịnh cư không ñảm bảo các ñiều kiện như ñã thông báo và niêm yết công khai;

- ðược cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí.

ðồng thời, họ cũng phải thực hiện những nghĩa vụ sau:

- Thực hiện di chuyển vào khu tái ñịnh cư theo ñúng thời gian theo quy ñịnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Xây dựng nhà, công trình theo ñúng quy hoạch và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy ñịnh của pháp luật;

- Nộp tiền mua nhà ở hoặc tiền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật.


download nhieu hon tai dethinonglam.wordpress · 2014-04-18 · tr ấn là không quá n ăm n...

Documents