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부동산의 운영 및 관리( 부동산 자산관리 )
생활자원 관리학과
오윤환2300449
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개 요II
자산관리 실무IIII
INDEX
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자산관리투자과정 전반에서 발생되는 사항을 전략적으로 접근 투자수익 극대화
자산관리투자과정 전반에서 발생되는 사항을 전략적으로 접근 투자수익 극대화
1) 자산관리의 개념
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부동산 관리부동산 관리 보유와 관련하여 통상적으로
발생하는 서비스 제공
부동산 관리부동산 관리 보유와 관련하여 통상적으로
발생하는 서비스 제공
1) 자산관리의 개념
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시설 관리시설사용자 , 기업 내 타 부문의 요구에
단순히 부응하는 정도의 소극적 관리
시설 관리시설사용자 , 기업 내 타 부문의 요구에
단순히 부응하는 정도의 소극적 관리
1) 자산관리의 개념
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1) 자산관리의 개념
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1) 자산관리의 개념
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1) 자산관리의 개념
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2) 단계별 주요내용
매각처분
자산취득
시장분석
가치극대화
자산관리
부동산 서비스 기능이 복합 작용함으로써 가치 극대화
종국적으로 실현된 가치 증대 분을 시장에 처분 -> 배당가능 부가가치 확보
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2) 단계별 주요내용
구분 자산관리 전 자산관리 후 변화 (%)
유효조소득 (EGI) 100,000 115,000 +15%
운영비용
(Operating Expenses)40.000 36,000 -10%
순소득 (NOI) 60,000 79,000 +32%
환원 이율 15% 15% -
수익가치 (VO) 400,000 527,000 +32%
수익 가치 = 순 소득 / 환원이율
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현장관리자 , 임대 대리인 , 기타 부동산
전문가들에 대하여 효과적인 통제
통제 기능
자산의 경쟁력 증대 ,수익극대화를 위한 마케팅 , 입주계약의 갱신 , 신규 유치 , 재개발 등을 통해 자산 가치를 상승
가치상승 기능
자산관리사
2) 단계별 주요내용
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자산관리 단계별 주요 내용
총괄 관리 총괄 관리
부동산 매입 시부동산 매입 시
부동산 관리 시부동산 관리 시
부동산 매각 시 부동산 매각 시 부동산 임대 차시부동산 임대 차시
2) 단계별 주요내용
- 관련 법률 , 조세 , 보험의 검토 및 이의 신청
- 회계 , 재무분석 , 현금흐름 , 리스트 관리
- 투자대상 물건의 탐색 ,- 현장조사 , 권리분석 , 지역구 ,건축규제사항 조사- 가격조사 및 사업성 분석- 소유권 이전 , 관리인수
- 관리자 선정 , 관리업무 위탁- 부동산관리자의 감독- 비용계획승인- 자본적 지출 계획 /실행- 현지 시장상황 관찰
- 임대전략 수립- 임대계약의 검토 및 승인- 테넌트 , 고객관계관리- 공실 최소화를 위한 추진계획 수립
- 부동산의 임대 /매각 양 측면 검토- 부동산 싸이클을 감안한 매각 최적시기 관찰- 시장상황을 감안한 매각방안 및 부동산 마케팅
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(1) 자산관리 계획수립
나 . 자산관리 실무
자산 실사자산 실사
자 산에 대한 현 재 운 영 상 태 , 임 대 상 황 , 물 리 적 상 태에 대한 정 기 적 인 검토
투자전략 수립투자전략 수립
시 장 분 석 을 통 한 향 후 자산관리 환 경 을 예 측 하여 이를 토 대 로 자 산 실 사 결과와 대비
실행계획 수립실행계획 수립
통제 , 가치상승 기 능 은 모 든 종 류 의 부동산 유 형 에 적 용 되 며 각 유 형 별 전 문 화된 자산 관 리 자에 따라 세 부 적 활 동 차이
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(2) 시설관리
관리체제 구축
시설물은 설비가 유기적으로 결합되어 있으나 ,
관리 주체는 각 분야별 특화되어 있어 분화된
각 부 문 을 유 기 적 으 로 묶 는 작 업 이 관리이다 .
흔히 자본적 지출이 많은 관리부분은 직영관리 ,
비용적 지출이 많은 부분은 아웃소싱 관리체제
를 도입하는 경향이 있다 .
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(2) 시설관리
관리회사와 용역계약
ㆍ 관리목표의 설정
ㆍ 관리대상 업무의 평가
ㆍ 계약범위 확정 ( 문서화 )
ㆍ 공급업체 후보자 선정
ㆍ 공급업체 제안의 평가
ㆍ 최종선정
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(2) 시설관리
용역 계약의 고려사항
ㆍ 서비스 제공업체에 지출되는 비용대비 습득효과
에 대한 고려가 있어야 한다 .
ㆍ 서비스 제공업체는 경쟁입찰로 선정한다 .
ㆍ 서비스 제공업체의 역량에 대한 평가기준이 마
련되어야 한다 .
ㆍ 아웃소싱 결과에 대한 명확한 평가기준을 마련
하고 , 향후 서비스 제공업체 선정 및 계약 과정
에 반영한다
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(3) 임대관리 ( 임대기준설정 )
Segmentation
Targeting
Positioning
동질적인 여러 소비자 집단동질적인 여러 소비자 집단
가장 자신 있는 시장 찾기가장 자신 있는 시장 찾기
자사 제품이 가장 적합자사 제품이 가장 적합
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핵 심 입 주 자 (Key Tenant)
장 기 입 주 자 (Anchor Tenant)
주요 입주자 설정
임 대 관 리 의 목 표 인 높 은 수익의
안정적 유지를 적절히 결합
업종별 , 기간별 , 면적별 중장기적
관점
입주자 혼합
(3) 임대관리 ( 임대 마케팅 프로그램 )
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(5) 가치제고 방안
수익률 극대화수익률 극대화
시장여건에 따라 환경 , 도시계획 등 제한조건에 맞춘
확장전략
포트폴리오가 경쟁부동산에 대해경쟁력 확보
환경문제 , 부동산 가치에 대한 영향분석과 환경테스트
임대수입의 극대화를 위한 입주자 혼합
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(6) 성과분석
시장 조사
성과분석의 기본적 기능은 다양한 정보를 흡수하고 일 관 된 시 작 에 의 한 조 사 결 과 의 산 출 에 있 다 . 자산관리자는 부동산이 위치한 지역과 입지에 대한 모니터를 통해 지속적 보완을 하고 , 투자팀의 협조를 얻어 부동산 시장에 대한 조사를 실시 할 수 있다 .
재무분석 및 감사
부동산 포트폴리오에 대한 재무분석을 통해 성과분석을 하 게 된 다 . 현 재 시 장 조 건 에 따 라 향 후 의 현금흐름분석 , 포트폴리오에 적용할 투자전략의 검토를 위한 기초사항 등을 토대로 최종적으로 개별 부동산 자산별로 보유내지 매각 여부를 결정하게 된다 . 뿐만 아니라 가격평가도 중요한 요소가 된다 .
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(7) 자산의 매각
부동산 판매의 개념
자 산 은 운 용 과 정 에 서 의 수 익 뿐 아 니 라 매각시의 자본이득도 중요하다 . 매각시의 부동산 판매는 단순히 계약서를 작성하기 위한 행위가 아닌 변화하는 소비자에 대한 끊임없는 관찰과 분석 그리고 이를 바탕으로 한 소비자욕구의 정확한 추출과 상품의 전달 , 고객만족에 대한 확인 등 종합적이고 전반적인 과정을 의미한다 .
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상품( 기존 , 개발상품 )
소비자
판매자
(7) 자산의 매각 ( 구성요소 )
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(7) 자산의 매각
부동산 판매의 절차
소비자들이 있는 시장을 일정한 기준에 따라 분석하여 세분화 시킨다 . 종전에는 개발과정에 국한되어 있어서 시장조사와 병행하거나 그 전에 이미 상품을 결정해 놓고 형식적으로 진 행 하 다 가 광 고 만 낸 후 판 매 계 약 으 로 넘어갔다 . 그러나 분명한 것은 소비자에 의해 상품의 최종 결정이 이루어져야 한다는 점이다 . 따라서 분양 담당자나 중개사는 이제 단순 대행이나 알선이 아니라 시장에서 요구하는 상품을 찾아내고 , 이를 절충시켜야 한다 . 또한 자 산 관 리 자 도 이 러 한 과 정 의 이 해 를 통 해 총체적인 협력이 이루어져야 할 것이다 .
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