Even voorstellen
CeDuBo: promotie duurzaam bouwen sinds 2001CDG : Centrum duurzaam gebouwbeheerNieuw initiatief, gelanceerd 2015Ondersteuning gebouwbeheerderswww.gebouwbeheerder.be
Centrum Duurzaam Gebouwbeheer Kennisplatform
•Werkgroepen•Website •Onderzoeksprojecten
Opleidingen•Platforms
•Inventarisatie•Dagopleidingen
•Brandveilig houden van gebouwen•Onderhoud van daken•Pathologie•Management van gebouwen
•Afternoon sessions•Oplevering en commissioning
Vlisog (Vlaams initiatief voor systematisch onderhoud van gebouwen)
Cluster van bedrijven, actief in onderhoud van gebouwenOpstart: gesteund door Vlaamse overheid, agentschap innoveren
en ondernemenOpstart: gesteund door Vlaamse overheid, agentschap innoveren
Ontstaan
Schoot Vlisog (Vlaams initiatief systematisch onderhoud van gebouwen): Cluster (bedrijven)Schoot CeDuBo: CDG (Centrum duurzaam
gebouwbeheer), platform gebouwbeheerders
Integraal beheer van huisvesting
Tevredenheid Veiligheid &
Gezondheid Betaalbaarheid
Architectonisch Ruimtelijk Functioneel Technisch
.
Financiën
Direct rendement Indirect rendement
GebruikerVastgoed
Taken gebouwbeheerder-facility manager Leiding geven aan diverse teams (activiteiten), zoals technische dienst,
beveiliging …; Algemene ondersteuning van dagdagelijkse taken, zoals de vervanging van
defecte badges, problemen met verlichting of sanitair, …; Werkplekinrichting met inbegrip van verhuizen; Algemene contractbeheer, zowel voor leveringen als voor werken of
onderhoud; Strategische optimalisatie van de afdeling, in functie van de
bedrijfsdoelstellingen. Onderhoudsbeleid en -organisatie
Bron: P.Bockstaele, Technisch gebouwbeheer
Aandachtsgebieden gebouwbeheerder
• Bruikbaar houden van het gebouw• Waardebehoud: borgen van gevraagde kwaliteit gedurende een
bepaalde periode • Reductie van onzekerheid, verkleinen van risico's!• Verlaging/beheersen huisvestingskosten• Plannen van de uitvoering van activiteiten/Inkoop
onderhoudsdiensten• (Interne) communicatie
Onderhoudsconcept
BasisregelsVoorafgaande analyse assetsBedrijfskritischOnderhoud: budgetbeslagBelang in opdracht/visie van organisatieBelang inventaris en as built plannen
Onderhoudsstrategie
Beheer & Onderhoud
Correctief onderhoud
Preventief onderhoud
Calamiteit
Klacht
Storing
TIJD of GEBRUIK gebaseerd
CONDITIE gebaseerd
Onderhoudsconcept 1 2 3
Kosten van onderhoud op basis van klacht
Kosten van planmatigonderhoud
Totale Kostenaan onderhoud
€ 0,--
€ x,--
Efficiënt gebouwenonderhoud
= Mix van onderhoud op klacht versus planmatig preventief onderhoud
MeerJaren(onderhouds)Plan (MJP)
goed
Slechtt1
Feitelijke kwaliteit
Gewenste kwaliteitOnderhoud correctiefObject op het gewenste kwaliteitsniveau brengen
Planmatig onderhoudObject op het gewenste kwaliteitsniveau houden
PvE
0 tntijdas
Onderhoud basis, onderhoudscontracten en klachten onderhouden onderhoud nodig om gevaarlijke situaties te voorkomen
Sturing preventief onderhoud
Tijds- of gebruikgebaseerdGarantievoorwaardenOnderhoudscontractenWettelijke verplichtingenDraaiuren …Conditiegebaseerd
Ingrepen
Conditie gebaseerd onderhoud
Kennis medewerkersDocumenteringObjectiveringSystematische InspectiesTraditioneelNEN2767
Conditiegebaseerde sturing
• Probleem:• De “mening” en “specialismen” van de
inspecteur leiden tot een subjectieve weergavevan de werkelijkheid.
• Oplossing:• persoonsonafhankelijke, objectieve en
transparante registratie van de technische kwaliteit. transparante registratie van de technische kwaliteit.
Vervangen
Niets doen
Repareren
Een oplossing ………
Conditiemeting volgens NEN 2767
NEN 2767-1:2011+C1:2013 nl, Conditiemeting van bouw- eninstallatiedelen Deel 1: Methodiek.NEN 2767-2:2008 nl, Conditiemeting van bouw- eninstallatiedelen Deel 2: Gebrekenlijsten.NEN 2767-4: Conditiemeting van Infrastructuur.
NEN 2767
Gestandaardiseerde manier van in kaart brengen van conditie van gebouwenGoed reproduceerbaarEenvormigInitiatief rijksgebouwendienst
Focus op techniek
• NEN 2767 kent nadrukkelijk een technische invalshoek.Bij het ondersteunen van vastgoedbeheer en -beleid is het van belang te onderkennen dat de technische kwaliteit één van de invloedsfactoren is die een rol spelen in de afwegingen.
• Aspecten als gebruikskwaliteit, maatschappelijke kwaliteit, locatie, flexibiliteit e.d. kunnen eveneens een belangrijke rol spelen.
• De conditiemeting is dus één van de relevante (objectief vast te stellen) hulpmiddelen in het organisatiebeleid. Het organisatiebeleid bepaalt de randvoorwaarden waarin de resultaten van de conditiemeting worden vertaald in toepassingen
Consistente management informatie: Inzicht in (technische)kwaliteit van object/installaties; Inzicht in onderhoudsbehoefte;Risico’s bij uitstel van maatregelen; Inzicht in onderhoudskosten: meerjarenplanning.
Resultaat NEN 2767 inspectie
Waaruit bestaat een conditiemeting?
Inventarisatie Gebouwdelen Terreinen Bouw- en installatiedelen Inspectie Gebreken vastleggen Intensiteit en omvang
gebreken bepalen Risico’s bij uitstellen
verhelpen gebreken bepalen
Optioneel Bepalen herstelactiviteiten Plannen onderhoud
Welke onderdelen (assets) meten we?
Relevante bouw- en installatiedelen:BedrijfskritischOnderhoud: budgetbeslagBelang in opdracht/visie van organisatie
Conditiemeting
NEN2767Eenvoudige en objectieve meetmethodeStaat van bouwelementGenormaliseerd hoe te scoren3 parameters: ernst, intensiteit en omvangVerouderingscurve
Visuele inspectie…..
……..Met hulp van alle zintuigen en “eenvoudige” meetmiddelen wordt een representatieve steekproef genomen.
Conditiescores
Conditie Omschrijving Toelichting
1 zeer goed (nieuwbouw) Incidenteel geringe gebreken
2 Goede conditie Incidenteel beginnende veroudering
3 Redelijke conditiePlaatselijk zichtbare veroudering Functievervulling van bouw- en installatiedelen niet in gevaar
4 Matige conditie Functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel in gevaar
5 Slechte conditie De veroudering is onomkeerbaar
6 Zeer slechte conditie Niet meer te classificeren onder conditie 5
Functievervulling van bouw- en installatiedelen niet in gevaar3
4
Conditie afhankelijk van:
Gebrekenbeeld:Type gebrekOntwikkelingsstadium gebrekOmvang gebrekTotale gebrekenbeeldTheoretische veroudering (installaties)
Ernstgraad: Ernstige gebreken Werking primair: gebreken waardoor het bouwdeel- of installatiedeel niet functioneert. Constructief primair: gebreken die de stabiliteit en vormvastheid van het bouw- of installatiedeel beïnvloeden. Materiaalintrinsiek: gebreken die te maken hebben met degradatie van het materiaal waarvan het bouw- of
installatiedeel gemaakt is. Basiskwaliteit: onjuiste ontwerp- en materiaalkeuzen beïnvloeden de werking, of de toegepaste
materialen of middelen voldoen niet aan de van toepassing zijnde wettelijke voorschriften.
Serieuze gebreken Werking secundair: gebreken waardoor het bouw- of installatiedeel niet voldoende functioneert. Constructief secundair: gebreken die de stabiliteit en vormvastheid van het bouw- of installatiedeel beïnvloeden,
zonder het functioneren ervan direct aan te tasten. Materiaaloppervlak: gebreken aan het oppervlak van de materialen van het bouw- of installatiedeel. Basiskwaliteit en veroudering onderdelen: gebreken aan onderdelen van het bouw- of installatiedeel die de functionaliteit van het
bouw- of installatiedeel niet direct aantasten.
Geringe gebreken Onderhoud: werkzaamheden voor het op lange termijn operationeel houden van het bouw- en
installatiedeel zijn niet uitgevoerd. Afwerking: gebreken die de uitstraling van het bouw- of installatiedeel beïnvloeden, Basiskwaliteit en veroudering subonderdelen: gebreken aan subonderdelen van het bouw- of installatiedeel die geen afbreuk doen aan
het functioneren van het bouw- of installatiedeel. Verval: conditiemeting op basis van theoretische levensduur.
Intensiteitscore
Indicator die aangeeft in welk stadium het gebrek zich bevindtDe conditiemeting gaat uit van een onderverdeling van de
intensiteit in drie klassen
ConditiescoresErnstige gebreken
1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen
Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)
1. Laag (beginstadium) 1 1 2 3 42. Midden (gevorderd stadium) 1 2 3 4 53. Hoog (eindstadium) 2 3 4 5 6
Serieuze gebreken1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen
Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)
1. Laag (beginstadium) 1 1 1 2 32. Midden (gevorderd stadium) 1 1 2 3 43. Hoog (eindstadium) 1 2 3 4 5
Geringe gebreken1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen
Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)
1. Laag (beginstadium) 1 1 1 1 22. Midden (gevorderd stadium) 1 1 1 2 33. Hoog (eindstadium) 1 1 2 3 4
Omvang
Omvang
Omvang
23
Totale gebrekenbeeld
Bij meerdere gebreken op het element wordt een samengestelde conditiescore berekend, waarbij individuele gebreken die leiden tot een slechtere conditie zwaarder meewegen.
Vangnetconstructie: bepalen conditie op basis van ouderdom
Let op: Alleen in specifieke gevallen te gebruiken:
Nen 2767-2: alleen bij de elementen waarbij dit expliciet is vermeld door vermelding van technische levensduur icm het gebrek “verval”.
Condtiemeting volgens NEN2767
VoordelenObjectiefBreed toegepastEenvoudigGoed overzichtBeperkingenEnkel conditiestaatSoms meer detail nodig
Factor “risico” Bepaling door bestuur ElementenBelevingswaardeEstheticaGebruik Binnenmilieu – Binnenluchtkwaliteit,vocht, rookgassen of …Veiligheid Constructieve veiligheid, Gevaar op letsel Vervolgschade, Toename Storingsonderhoud, …, Milieu/Duurzaamheid, …etc.
Risicomanagement
• Bij toepassing van de conditiemeting worden naast de kenmerken van gebreken organisatie specifieke risico’s van gebreken geschat. Hiermee worden de mogelijke gevolgen van het eventueel niet oplossen van het gebrek aangegeven.
Laag Hoog
9 8 7 6 5 4 3 2 1
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) Gering effect (2) Matig effect (3) Sterk effect
PrioriteitRisico aspect
Veiligheid/gezondheid
Cultuurhistorische waarde
Gebruik en bedrijfsproces
Technische vervolgschade
Toename klachtenonderhoudBeleving, esthetica
Kaderstellingen NEN 2767
Conditie Omschrijving
1 zeer goed (nieuwbouw)
2 Goede conditie
3 Redelijke conditie
4 Matige conditie
5 Slechte conditie
6 Zeer slechte conditie
Laag Hoog
9 8 7 6 5 4 3 2 1
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
PrioriteitRisico aspect
Veiligheid/gezondheid
Cultuurhistorische waarde
Gebruik en bedrijfsproces
Technische vervolgschade
Toename klachtenonderhoudBeleving, esthetica
Exploitatieduur: X jaar
Elementen risico Beleid Knel punt
cond Beleid
Knelpunt
Gevelafwerkingmetselafwerking 4 3 4 3
Gevelbekleding staal 2 3 6 3
Hemelwaterafvoer PVC 5 3 5 3
Beglazing enkel 4 3 3 3
Plafondafwerking pleisterwerk 5 3 1 3
Knelpuntenlijst
Output een overzicht van aanwezige bouwdelen , hoeveelheden geconstateerde gebreken met hun kenmerken, voorzien van foto’s
of tekeningen van de locatie en de gebreken ter toelichting) conditiescores; directe onderhoudsbehoefte onderhoudsbehoefte en kosten voor een nader vast te stellen
termijn
Output
samenvattende managementrapportages over de verschillende onderdelen van het rapport, presentatie van de rapportages aan een nader vast te stellen groep
belanghebbenden van de opdrachtgever, bijvoorbeeld de beheerder(s) van het object, het managementteam, of aan huurders of investeerders. conditie vergeleken met gehanteerde kwaliteitsbeleid; onderhoudsbegroting met toepassing gehanteerde kwaliteitsbeleid;
Instrument prestatiecontracten
Conditie- en risicoscores o.b.v. NEN 2767 Functionele eisen -> Kritische Prestatie Indicatoren (KPI);
Kwaliteitseisen die buiten de conditiemeting vallen Storingsgedrag, responstijden en maximaal aantal storingen Uitvoeringseisen en –kwaliteit Aanvullende eisen zoals; aanleveren rapportages, keuringen,
tijdstippen van onderhoud en maximale duur van onderhoud
Meerjarenbudget
OnderhoudscontractenUnidisciplinairMultidisciplinair Kleinschalige werkenVervangingsopdrachten (einde levensduur)Dienstverlening (keuringen, audits)Marge voor calamiteiten
Van conditiemeting naar meerjarenonderhoudsplanning
Inventarisatie bouwelementen
Conditie
Meerjarenonderhoudsbehoefte
Meerjarenbegroting
Planning en uitvoering
Meerjarenonderhoudsbehoefte
Meerjarenbegroting
Planning en uitvoering
Conditiemeting en risicobeoordeling
Beleidskeuzen
Bepaling verwerking incl Kostprijzen
Periodiciteit
Elementen, restlevensduur, risico
Element 1 Element 2 Element 3 Element 4 Element 5 Element 6 Element 7 Element 8 Element 9 Element 10 Element 11 Element 12 Element 13 Element 14 Element 15 Element 16 Element 17 Element … Element N
Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..……..…….. Startjaar, risico bij uitstel
Taakstellend Prognose
Benoemen en clusteren activiteiten
Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..……..……..
Taakstellend Prognose
• Maatregel 1• Maatregel 2• Maatregel 3• Maatregel 4• Maatregel 5• Maatregel 6• Maatregel 7• Maatregel 8• Maatregel 9• Maatregel 10• Maatregel 11• Maatregel 12• Maatregel 13• Maatregel 14• Maatregel 15• Maatregel 16• Maatregel 17• Maatregel …• Maatregel N
Afstemming klant
Afstemmen activiteitenclusters
Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..……..……..
Taakstellend Prognose
Cluster 8
Cluster 1
Cluster 2 Cluster 3
Cluster 4Cluster 5
Cluster 6Cluster 7
Maatregel 1 Maatregel 2 Maatregel 3 Maatregel 4 Maatregel 5 Maatregel 6 Maatregel 7 Maatregel 8 Maatregel 9 Maatregel 10 Maatregel 11 Maatregel 12 Maatregel 13 Maatregel 14 Maatregel 15 Maatregel 16 Maatregel 17 Maatregel 18 Maatregel 19 Maatregel … Maatregel N
Keuze software
Weet wat je wilIntegratie in totaal FM concept of enkel gebouwen?FlexibiliteitOndersteuning
Uitbesteden van conditiemetingen: aandachtspunten
Oefening vooraf: Wat willen we bereiken?Prijs recht evenredig met complexiteit en detailniveauSamenstelling projectteamHoe willen we resultaten zien?Wat doen we zelf, wat besteden we uit?Wat is het vervolg?
Uitbesteding van een conditiemeting: aandachtspunten
AangevenWelke gegevens worden gevraagd en hoe gepresenteerdInformatie over te inspecteren object (ligging, grootte, plannen,
onderhoudscontracten, …)Detailniveau en steekproefniveauKwaliteitspolitiekBudgettaire mogelijkheden en beperkingen
Uitbesteding van een conditiemeting: aandachtspunten
Draagvlak bij gebruikersGoede communicatieToegankelijkheid van te inspecteren objectenBasisdataPlannenOnderhoudscontractenVeiligheid (bv inspecties van daken)
Uitbesteding van een conditiemeting: mogelijke selectiecriteria
Aanpak van de opdracht: organiseren en uitvoerenProcedure/proces rondom inspecties en actueel houden van VBIS
Opdrachtgever
Samenstelling Projectteam
Interne en externe communicatie
Borgen van de kwaliteit van de opdracht inhoud van de inspecties
verwerken van de resultaten
innovatief en onderscheidend vermogen met meerwaarde
Uitbesteding van een conditiemeting: mogelijke selectiecriteria
Planning in fasesVoorbereiding
Uitvoeren pilot inspectie, inclusief verwerken data en opstellen planning
Proces herinspecties met verwerken data
Beheersen van onderstaande interne en externe risico’s voor Opdrachtgever aangevuld met tegenmaatregelen.Financieel
Organisatorisch
Tijd
Ontbreken van informatie
Kwaliteit
De inspecteur NEN2767
KennenGrondige kennis van de methodiek NEN2767 Grondige kennis van de werking van de te inspecteren
bouwonderdelenWerking van een softwareprogrammaOpmerking: onderscheid bouwkundig/installaties
De inspecteur NEN2767
KunnenVraag van een klant correct plaatsen en opdracht correct organiseren en
kwalitatief uitvoerenRapportering opstellen volgens de wensen van de klantProcedure/proces rondom inspecties en opstellen en bewaken Juiste inschattingen makenToepassen conditie en risicoparameters ter bepaling van kwaliteitsniveaus
als input voor het behoefteplan en (meerjaren)onderhoudsbegrotingen.
De NEN2767-inspecteurVoor behalen van het certificaat is nodig Voldoen aan selectiecriteriaMinimum niveau bachelorMinimum 3jaar aantoonbare bouwtechnische ervaring (constructie, beheer, inspectie)Slagen in een theoretisch examen cfr. NLSlagen in een praktisch examen (1/2 dag)Onderzoek van een referentiegebouw100% detectie van “zware gebreken” en “einde levensduur” Jaarlijkse bijscholing volgenHet certificaat is 3 jaar geldig
Uitbesteding onderhoud
Wat voorafgaatInventaris te onderhouden elementen + hun conditieBouwkundigInstallatiesPlannenHistoriekLijst meldingen en tussenkomstenLogboeken, keuringsverslagen, …
Uitbesteding onderhoud
Doel bepalenPlaats in vastgoedstrategieKwaliteitsniveau:Prestatie-eisenKPI’s: kritische prestatie indicatoren (bv conditie 3)SLA’s: service level agreements (bv interventies binnen x tijd)Bij NEN2767 als referentieDetailniveau, wanneer steekproef, ..Bijkomende bepalingen
Uitbesteding onderhoud
Open dialoogRedelijke vraagstellingGaranties oneigenlijk gebruikWetswijzigingenVandalisme
…
Conclusies
Patrimonium: zonder onderhoud: waardeverliesOnderhoud: systematische benadering noodzakelijkInvestering in systematiseren loontVerantwoordelijkheden leggen waar ze horen