Download - 07 BAB 7 AKHIR
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Ibukota Kab. Bone Bolango Tahun 2013 - 2033
BAB 7 HAL - VII - 1
77..11.. PPeerraattuurraann ZZoonnaassii
Peraturan zonasi sebagai salah satu dasar dalam pengendalian penataan
ruang dan sekaligus menjadi dasar penyusunan rencana tata bangunan dan
lingkungan bagi zona-zona yang pada rencana detail tata ruang ditentukan sebagai
zona yang penanganannya diprioritaskan.
RDTR Ibukota Kabupaten Bone Bolango disusun bersama-sama dengan
Peraturan Zonasi, dimana akan dihasilkan RDTR yang dilengkapi dengan Peraturan
Zonasi untuk wilayah perencanaan sebagai satu kesatuan yang tidak terpisahkan
77..22.. TTeekkss ZZoonniinngg
77..22..11.. KKeetteennttuuaann KKeeggiiaattaann ddaann PPeenngggguunnaaaann LLaahhaann
Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan adalah ketentuan yang berisi
kegiatan dan penggunaan ruang yang diperbolehkan, diperbolehkan terbatas,
diperbolehkan bersyarat dan tidak diperbolehkan pada suatu zona.
Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan dirumuskan berdasarkan
ketentuan maupun standar yang terkait dengan pemanfaatan ruang, ketentuan
dalam peraturan bangunan setempat dan ketentuan khusus bagi unsur
bangunan/komponen yang dikembangkan, misalnya pompa bensin, base transceiver
station dan sebagainya.
Komponen Ketentuan Teknis Zonasi, terdiri dari :
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Ibukota Kab. Bone Bolango Tahun 2013 - 2033
BAB 7 HAL - VII - 2
Klasifikasi I = Pemanfaatan Diperbolehkan/Diizinkan
Sifatnya sesuai dengan peruntukan ruang yang direncanakan. Hal ini berarti
tidak akan ada peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain dari
pemerintah Kabupaten terhadap pemanfaatan tersebut.
Klasifikasi T = Pemanfaatan Diperbolehkan Secara Terbatas
Pemanfaatan diperbolehkan secara terbatas mengandung arti bahwa
pemanfaatannya mengandung batasan-batasan sebagai berikut:
1) pembatasan pengoperasian, baik dalam bentuk pembatasan waktu
beroperasinya suatu kegiatan di dalam subzona ataupun pembatasan
jangka waktu pemanfaatan lahan untuk kegiatan tertentu yang
diusulkan;
2) pembatasan intensitas ruang, baik KDB,KLB,KDH, jarak bebas,
ataupun ketinggian bangunan. pembatasan ini dilakukan pemerintah
kabupaten dengan menurunkan nilai maksimum dan meninggikan nilai
minimum dari intensitas ruang dalam peraturan zonasi;
3) pembatasan jumlah pemanfaatan, jika pemanfaatan yang diusulkan
telah ada serta mampu melayani dan belum memerlukan tambahan
(contoh, dalam sebuah zona perumahan yang telah cukup jumlah
fasilitas peribadatannya) maka pemanfaatan tersebut tidak boleh
diijinkan atau diijinkan terbatas dengan pertimbangan-pertimbangan
khusus
Klasifikasi B = Pemanfaatan Diperbolehkan Bersyarat
Jika sebuah pemanfaatan ruang memiliki tanda B atau merupakan
pemanfaatan bersyarat, berarti untuk mendapatkan ijin, diperlukan
persyaratan-persyaratan tertentu. Persyaratan ini diperlukan mengingat
pemanfaatan ruang tersebut memiliki dampak yang besar bagi lingkungan
sekitarnya. Persyaratan ini berupa bersyarat umum dan bersyarat spesifik.
Contoh untuk bersyarat umum antara lain:
1) penyusunan dokumen AMDAL;
2) penyusunan Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL) dan Upaya
Pemantauan Lingkungan (UPL);
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Ibukota Kab. Bone Bolango Tahun 2013 - 2033
BAB 7 HAL - VII - 3
3) penyusunan Analisis Dampak Lalu-lintas (ANDALIN);
4) mengenakan biaya dampak pembangunan (development impact fee),
dan/atau aturan disinsentif lainnya.
Contoh untuk bersyarat spesifik yaitu mendapatkan persetujuan dari
tetangga sekitarnya/ketua RT dan lain sebagainya.
Klasifikasi X = Pemanfaatan yang Tidak Diperbolehkan
Karena sifatnya tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang direncanakan
dan dapat menimbulkan dampak yang cukup besar bagi lingkungan
disekitarnya.
Penentuan I,T,B dan X untuk kegiatan dan penggunaan lahan pada suatu
zonasi didasarkan pada :
1) Pertimbangan Umum
Pertimbangan Umum berlaku untuk semua jenis penggunaan lahan, antara
lain yaitu : kesesuaian dengan arahan dalam rencana tata ruang kabupaten,
keseimbangan antara kawasan lindung dan budidaya dalam suatu wilayah,
kelestarian lingkungan (perlindungan dan pengawasan terhadap
pemanfaatan air, udara dan ruang bawah tanah), toleransi terhadap tingkat
gangguan dan dampak terhadap peruntukkan yang ditetapkan, kesesuaian
dengan kebijakan pemerintah daerah kabupaten diluar rencana tata ruang
yang ada.
2) Pertimbangan Khusus
Pertimbangan Khusus berlaku untuk masing-masing karakteristik guna
lahan, kegiatan atau komponen yang akan dibangun dan dapat disusun
berdasarkan rujukan terhadap ketentuan maupun standar yang berkaitan
dengan pemanfaatan ruang, rujukan terhadap ketentuan dalam peraturan
bangunan setempat dan rujukan terhadap ketentuan khusus bagi unsur
bangunan/komponen yang dikembangkan. ketentuan kegiatan pemanfaatan
ruang zonasi di wilayah perencanaan diuraikan pada Lampiran 1.
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Ibukota Kab. Bone Bolango Tahun 2013 - 2033
BAB 7 HAL - VII - 4
77..22..22.. KKeetteennttuuaann IInntteennssiittaass PPeemmaannffaaaattaann RRuuaanngg
Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan mengenai
besaran pembangunan yang diperbolehkan pada suatu zona berdasarkan
batasan:
1) Koefisien Dasar Bangunan Maksimum (KDB Maksimum)
KDB adalah perbandingan antara luas bangunan dengan luas lahan. Nilai
KDB di suatu kawasan menentukan berapa persen luas bangunan di suatu
kawasan yang boleh dibangun. Penentuan KDB ditinjau dari aspek
lingkungan dengan tujuan untuk mengendalikan luas bangunan di suatu
lahan pada batas-batas tertentu sehingga tidak mengganggu
penyerapan air hujan ke tanah. Nilai KDB dapat dihitung melalui debit
infiltrasi air pada suatu daerah sebagai berikut:
= (( − ))/ %dimana : = /OS = luas kawasan yang harus dilestarikanIinf = intensitas infiltrasi (l/detik)
Lalu debit dan intensitas infiltrasi air adalah:
Qinf = C x I x AQinf = debit infiltrasi air (l/detik) C= koefisien infiltrasiI = intensitas infiltrasi minimum (l/detik) A= luas lahan (ha/m2)
dan
Iinf = S x AIinf = intensitasinfiltrasi (l/detik) S = koefisien penyimpananA= luas lahan (ha/m2)
Koefisien infiltrasi (C) tergantung dari jenis bidang yang menutupi di
atasnya, apakah itu dari bahan kedap air ataupun dari rumput masing-
masing mempunyai koefisien tertentu seperti pada tabel berikut:
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Ibukota Kab. Bone Bolango Tahun 2013 - 2033
BAB 7 HAL - VII - 5
No Daerah TangkapanKemiringan Tanah
0-5 % 5-10 % 10-30%
1Sedikit tanah terbuka, sedikit penghijauan, infiltrasinya sedikit
1,8 1,9 2,2
2 Cukup tanah terbuka, 50% penghijauan, infiltrasinya sedang
1,2 1,4 1,7
3Daerah terbuka, penghijauannya banyak/padat, infiltrasinya tinggi
0,8 1,0 1,2
Sumber: Stern, 1979 dalam Suwandono, 1988
Penentuan KDB di wilayah perencanaan akan ditentukan dengan
rumusan di atas dan dijadikan sebagai dasar dalam penentuan KDB
maksimum. KDB di wilayah perencanaan dapat dilihat pada tabel 7.2.
2) Koefisien Lantai Bangunan Maksimum (KLB Maksimum)
Penetapan besar KLB Maksimum didasarkan pada pertimbangan harga
lahan, ketersediaan dan tingkat pelayanan prasarana (jalan) dampak atau
kebutuhan terhadap prasarana tambahan serta ekonomi dan pembiayaan.
3) Ketinggian Bangunan Maksimum
Tinggi bangunan adalah tinggi suatu bangunan atau bagian
bangunan, yang diukur dari rata-rata permukaan tanah sampai setengah
ketinggian atap miring atau sampai puncak dinding atau parapet, dipilih
yang tertinggi. Jarak bangunan adalah jarak yang terkecil, diukur di
antara permukaan-permukaan denah dari bangunan-bangunan atau jarak
antara dinding terluar yang berhadapan antara dua bangunan.
Tabel 7. 1 Persyaratan Ukuran Tinggi dan Jarak Bangunan
Tinggi Bangunan (m) Jarak Bangunan (m)0 s/d 8 38 sd 14 3-6
14 sd 40 6-8>40 >8
Sumber: Departemen Pekerjaan Umum, 1987
Dalam menentukan tinggi bangunan dapat dilihat dari berbagai kriteria
yang dapat diukur sebagai berikut:
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Ibukota Kab. Bone Bolango Tahun 2013 - 2033
BAB 7 HAL - VII - 6
Y = f (X1, X2, X3, …, Xn)
dimana:Y = Tinggi bangunanX1 s/d Xn= Kriteria/pertimbangan yang menentukan tinggi bangunan
X1 = Pertimbangan jalur pesawat terbang. X2 = Pertimbangan terhadap bahaya kebakaran. X3 = Pertimbangan optimum harga X4 = Pertimbangan terhadap FAR/FSI dan LUI X5 = Pertimbangan terhadap SEP dan ALO X6 = Pertimbangan terhadap angin X7 = Pertimbangan terhadap daya dukung tanah. X8 = Pertimbangan terhadap gempa
4) Koefisien Dasar Hijau Minimum (KDH Minimum)
Koefisien dasar Hijau Minimum adalah koefisien yang dapat
digunakan untuk mewujudkan Ruang Terbuka Hijau dan diberlakukan
secara umum pada suatu zonasi. Pertimbangan besar KDH Minimum
didasarkan pada pertimbangan tingkat pengisian/peresapan air, kapasitas
drainase.
Rencana Intensitas Pemanfaatan Ruang dapat dilihat pada
lampiran2.
77..22..33.. KKeetteennttuuaann TTaattaa BBaanngguunnaann
Ketentuan Tata Masa Bangunan adalah ketentuan yang mengatur
bentuk, besaran, peletakan dan tampilan bangunan pada suatu zonasi.
Komponen ketentuan tata masa bangunan minimum terdiri atas :
garis sempadan bangunan minimum dengan mempertimbangkan
keselamatan, resiko kebakaran, kesehatan, kenyamanan dan estetika, tinggi
bangunan maksimum atau minimum yang ditetapkan dengan
mempertimbangkan keselamatan, resiko kebakaran, teknologi, estetika dan
parasarana dan jarak bebas antar bangunan minimum yang harus
memenuhi ketentuan tentang jarak bebas yang ditentukan oleh jenis
peruntukkan dan ketinggian bangunan serta tampilan bangunan (optional)
yang mempertimbangkan warna bangunan, bahan bangunan, tekstur
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Ibukota Kab. Bone Bolango Tahun 2013 - 2033
BAB 7 HAL - VII - 7
bangunan, muka bangunan, gaya bangunan, keindahan serta keserasian
dengan lingkungan sekitarnya
Rencana tata masa bangunan dapat dilihat pada dilihat pada dilihat
pada tabel 7.2.
Tabel 7. 2 Rencana Tata Massa Bangunan Pada Sistem Jaringan Jalan
No. Jaringan Jalan Kecepatan (km/jam)
Lebar Badan
Jalan (m)
Rumaja (m)
Rumija (m)
Ruang Pengawasan
Jalan (m)
GSB (m)
1 Kolektor primer > 40 13 18 19 10 20
2 Kolektor sekunder
> 20 11 16 17 5 14
3 Lokal primer > 20 10 15 16 7 15,5
4 Lokal sekunder > 10 8 13 15 3 11
5 Lingkungan sekunder
> 10 6 9 9,5 2 7
Sumber : Hasil Analisis, 2013
77..22..44.. KKeetteennttuuaann PPrraassaarraannaa ddaann SSaarraannaa MMiinniimmaall KKeetteennttuuaannPPeellaakkssaannaaaann
Ketentuan prasarana dan sarana minimum sebagai kelengkapan
dasar fisik lingkungan dalam rangka menciptakan lingkungan yang nyaman
dengan menyediakan prasarana dan sarana yang sesuai untuk mendukung
berfungsinya zona secara optimal
Prasarana yang diatur dalam peraturan zonasi dapat berupa
prasarana parkir, bongkar muat, dimensi jaringan jalan dan kelengkapan
jalan serta kelengkapan prasarana lainnya yang dianggap perlu untuk
mendukung berfungsinya zona secara optimal.
Materi aturan merujuk pada ketentuan prasarana yang diterbitkan
oleh instansi teknis terkait.
77..22..55.. KKeetteennttuuaann PPeellaakkssaannaaaann
A. Variansi Pemanfaatan Ruang
Ketentuan variansi pemanfaatan ruang yang berkaitan dengan
keluwesan aturan yaitu yang mengatur kelonggaran yang diberikan untuk
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Ibukota Kab. Bone Bolango Tahun 2013 - 2033
BAB 7 HAL - VII - 8
tidak mengikuti aturan zonasi yang telah ditetapkan tanpa perubahan
berarti pada peraturan zonasi
B. Insentif dan Disinsentif
Ketentuan insentif/disinsentif yaitu ketentuan yang memberikan
insentif bagi pembangunan yang sejalan dengan tata ruang dan memberikan
dampak positif bagi masyarakat luas serta ketentuan disinsentif bagi
pembangunan yang menyimpang dan memberikan dampak negatif bagi
masyarakat luas.
Altenatif bentuk insentif antara lain adalah kemudahan izin,
keringanan pajak, kompensasi, imbalan, pola pengelolaan, subsidi prasarana,
pengalihan hak membangun dan ketentuan teknis lainnya, sedangkan
alternatif bentuk disinsentif antara lain adalah perpanjangan prosedur,
perketat persyaratan, pajak tinggi, restribusi tinggi, denda, pembatasan
prasarana dan lain sebagainya
C. Penggunaan Lahan yang Tidak Sesuai
Ketentuan untuk penggunaan lahan yang tidak sesuai dengan
peraturan zonasi dimana penggunaan lahan tersebut sudah ada sebelum
peraturan zonasi ditetapkan.
Ketentuan ini dapat diberlakukan bila penggunaan lahan yang tidak
sesuai tersebut terbukti memiliki izin yang sah, diperbolehkan untuk tidak
sesuai untuk jangka waktu tertentu atau dibatasi perkembangannya atau
ditarik izinnya dengan memberikan ganti rugi sesuai dengan peraturan
perundangan yang berlaku.
77..33.. MMaatteerrii OOppeerraassiioonnaall
77..33..11.. KKeetteennttuuaann TTaammbbaahhaann
Ketentuan Tambahan adalah ketentuan lain yang dapat ditambahkan
pada suatu zonasi dan belum terakomodasi dalam aturan dasar yang
ditujukan untuk melengkapi aturan dasar yang sudah disusun. Ketentuan
tambahan berfungsi memberikan penyelesaian pada kondisi yang spesifik
pada zona tertentu dan belum diatur dalam ketentuan dasar
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Ibukota Kab. Bone Bolango Tahun 2013 - 2033
BAB 7 HAL - VII - 9
77..33..22.. KKeetteennttuuaann KKhhuussuuss
Ketentuan Khusus adalah ketentuan yang mengatur pemanfaatan
zona yang memiliki fungsi khusus dan diberlakukan ketentuan khusus
sesuai dengan karakteristik zona dan kegiatannya. Selain itu, ketentuan pada
zona-zona yang digambarkan di peta khusus yang memiliki pertampalan
dengan zona lainnya dapat pula dijelaskan disini.
Komponen Ketentuan Khusus dapat terdiri dari :
1) Zona Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP)
2) Zona Cagar Budaya/Adat
3) Zona Rawan Bencana
4) Zona Militer
5) Zona Pusat Penelitian
6) Zona Pengembangan Nuklir
7) Zona PLTA, PLTU
8) Zona Gardu Induk Listrik
9) Zona Sumber Air Baku
10) Zona BTS
Aturan Khusus terkait komponen diatas merujuk pada aturan teknis
yang diterbitkan oleh instansi terkait atau peraturan daerah setempat.
Ketentuan ini dapat diberlakukan ketika terjadi perubahan peruntukan
lahan.
77..33..33.. KKeetteennttuuaann SSttaannddaarr TTeekknniiss
Standar Teknis adalah aturan-aturan teknis pembangunan yang
ditetapkan berdasarkan peraturan/standar/ketentuan teknis yang berlaku
dan berisi panduan yang terukur dan ukuran yang sesuai dengan kebutuhan.
Tujuan standar teknis adalah memberikan kemudahan dalam
menerapkan ketentuan teknis yang diberlakukan di setiap zona. Standar
Teknis dirumuskan berdasarkan Standar Nasional Indonesia (SNI) atau
ketentuan-ketentuan lain yang bersifat sektoral dan lokal serta berdasarkan
hasil penelitian untuk aspek yang belum diatur dalam standar
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Ibukota Kab. Bone Bolango Tahun 2013 - 2033
BAB 7 HAL - VII - 10
77..33..44.. KKeetteennttuuaann PPeennggaattuurraann ZZoonnaassii
Teknik Pengaturan Zonasi adalah varian dari zonasi konvensional
yang dikembangkan untuk memberikan keluwesan dalam penerapan aturan
zonasi dan ditujukan untuk mengatasi berbagai persoalan yang terjadi di
lapangan dan penerapan peraturan zonasi dasar.
Teknik Pengaturan Zonasi berfungsi dalam memberikan keluwesan
pada penerapan peraturan dasar yang disesuaikan dengan karakteristik,
tujuan pengembangan dan permasalahan yang dihadapi pada zona tertentu
dan memberikan pilihan penanganan pada lokasi tertentu sesuai dengan
karakteristik dan tujuan pengembangan zona.
Ketentuan yang diberlakukan harus merujuk kepada referensi,
literatur, kesepakatan dan penelitian khusus sesuai kebutuhan.
Teknik pengaturan zonasi ini bersifat optional dalam
penyusunannya tergantung oleh kebutuhan daerah masing-masing
Tabel 7. 1 Persyaratan Ukuran Tinggi dan Jarak Bangunan ................................. 5Tabel 7. 2 Rencana Tata Massa Bangunan Pada Sistem Jaringan Jalan ................. 7