Training Grond- & Gebiedsontwikkeling
MUAD – donderdag 21 februari 2013
Training Gebiedsontwikkeling 2
Programma
Introductie 14:00
Definities en samenhang 14:10
Opbouw van een grondexploitatie 14:45
Kosten en baten 15.15
Casus 15:45
Bespreking casus 16:15
Risico analyse 16:45
Samenwerkingsvormen 17:15
Pauze 16:00
Training Gebiedsontwikkeling 3
Introductie
Persoonsgegevens– Heine van Nieuwenhuijze– HTS weg- en waterbouw en bedrijfskunde– Universiteit van Amsterdam (MRE) en Nijenrode– INSEAD, Lausanne
Werkervaring– Philips Nederland – Ballast Nedam International – Wilma Vastgoed– NS Vastgoed– D&M Properties
Training Gebiedsontwikkeling 4
Planeconomie - Algemeen
Ondersteuning van het ontwikkelproces in financiële zin
Dynamisch rekenen– Kasstromen– Indexering– Financieringskosten
Uniform en transparant rekenen en rapporteren
Training Gebiedsontwikkeling 5
Uniform en transparant rekenen en rapporteren
Communicatie binnen organisatie
Vaste kostenstructuur met bedrijfseigen kostenregels
Vaste grondslagen
Eenduidige wijze structureren van projecten
Training Gebiedsontwikkeling 6
KostenstructuurGrondontwikkeling basisVNG grondproductiekosten
Contracten bestaande grond/opstallenBijkomende verwervingskosten
GrondverwervingskostenBouw- & woonrijp maakkostenBijkomende kostenGrondproductiekostenVooronderzoekskostenTijdelijk beheerInvesteringskosten
Verkoopwaarde uitgeefbaar Verkoopwaarde Terreininrichting Verkoopwaarde infrastructuur Verkoopwaarde overigeGrondwaarde in bouw- en woonrijpe staatBijkomende opbrengstenOpbrengsten
Verevening
Gebouwontwikkeling basisNEN 2631
Grondwaarde in bouw- en woonrijpe staatBijkomende verwervingskosten
GrondkostenBouwkostenBijkomende kostenStichtingskostenVooronderzoekskostenLosse inrichtingskostenNiet terug te vorderen BTWInvesteringskosten
Grondtermijn OpstaltermijnVerkoopwaardeBijkomende opbrengstenNiet af te dragen BTWOpbrengsten
Verevening
Training Gebiedsontwikkeling 7
Verschil tussen grond- en gebouwontwikkeling
Grondontwikkeling Gebouwontwikkeling
Hoewel de Rekenmethode gebaseerd is
op het structureren van activiteiten
analoog aan de structuur van
Gebouwontwikkeling.
De Rekenmethode is gebaseerd op de
zogenaamde “First Estimate”
methodiek.
Dus op basis van… Dus op basis van…
01 - De oppervlakte van het Plangebied
02 - De Datums aankoop grond
- De Waarde van de aangekochte grond
03 - De Terreinoppervlakte
- De datum uitgifte terrein
04 - De Functie
- Het Bouwprogramma van de Functie
- De Verkoopwaarde van de Functie
- De Functie
- Het Bouwprogramma van de Functie
- De Verkoopwaarde van de Functie
05 - De Grondwaarde onder de Functie
06 - Planning - Planning
…wordt op basis van enkele Defaults een
1e berekening opgezet.
…wordt op basis van
‘Referentiewaarden’, een 1e
berekening aangemaakt.
Beperkt aantal Kengetallen Initieel op basis van Kengetallen
Training Gebiedsontwikkeling 8
Proces
Exploitatiegebiedverwervingen, afkoop en tijdelijk beheer
Grondgebruikherverkavelen
Grondontwikkelingsgebied Niet in ontwikkeling genomen terrein
Uitgeefbaar DoorverkopenNiet uitgeefbaar
Bouwrijp maken
Woonrijp makenUitgeefbaar
Mobiliteit Recreëren
Infrastructuur Terreininrichting
Wonen & werken
Training Gebiedsontwikkeling 9
Proces
Exploitatiegebied – Te verwerven kavels
Training Gebiedsontwikkeling 10
Proces
Grondgebruik – Bouwrijp maken
Training Gebiedsontwikkeling 11
Proces
Grondgebruik – Uitgeefbaar terrein
Training Gebiedsontwikkeling 12
Proces
Grondgebruik – woonrijp maken
Training Gebiedsontwikkeling 13
Proces
Grondgebruik – Totale project
Training Gebiedsontwikkeling 14
Overige kenmerken Grondontwikkeling
Invoer veelal op basis van kengetallen
Vrije invoer voor kosten bouw- en woonrijp maakactiviteiten Projectstructuur:
– Project• Deelproject – Fase 1
– Functie-Uitgeefbaar Gebouwfunctie - Kantoor
– Functie-Infrastructuur Onderdeel - Brug
– Functie-Terreininrichting Onderdeel – Groen Onderdeel - Gracht
• Deelproject – Fase 2- Functie-Uitgeefbaar
Gebouwfunctie – TOEK Gebouwfunctie – Combi
- Functie-Infrastructuur Onderdeel - Ontsluiting
- Functie-Terreininrichting Onderdeel – Groen Onderdeel – Water Onderdeel - Park
Training Gebiedsontwikkeling 15
Gebiedsontwikkeling
= relatie tussen Grondontwikkeling en Gebouwontwikkeling
Gebiedsontwikkeling definiëren;
Data grond- en gebouwontwikkeling op samenhang controleren;
Grond- en gebouwontwikkeling consolideren.
Training Gebiedsontwikkeling 16
Grondontwikkeling Gebouwontwikkeling
Definitie
Project 1Deelproject ADeelproject BDeelproject C
Project 2
Project XProject YProject Z
Project …
Training Gebiedsontwikkeling 17
Grondontwikkeling Gebouwontwikkeling
Wat? - Definitie
P-ProjectPV-Projectvariant
DP-DeelprojectFG-InfrastructuurFG-TerreininrichtingFG-Uitgeefbaar
BE-Bouweenheid
P-ProjectPV-Projectvariant
DP-DeelprojectBE-Bouweenheid
F-FunctieT-Type
Training Gebiedsontwikkeling 18
Grondontwikkeling Gebouwontwikkeling
Controle
Grondwaarde
Planning grondtransactie
Bouwprogramma
Training Gebiedsontwikkeling 19
Consolidatie
Gebouwontwikkeling
Grondontwikkeling
Gebiedsontwikkeling
Training Gebiedsontwikkeling 20
Vragen ?
Afsluiting
T: 024 – 3881992E: [email protected]://www.dmproperties.nl
Training Gebiedsontwikkeling 21
Casus – gemeentelijk zwembad
Bestaand openbaar bad, tweede binnen een gemeente, grote
exploitatie tekorten, niet meer nodig, zeer veel emoties;
Scenario’s voor herontwikkeling;
Ruimtelijke vertaling per scenario;
Keuze van meest waarschijnlijke scenario;
Analyse van de kosten en baten;
Aanpak en verwachte uitkomst.
Training Gebiedsontwikkeling 22
Training Gebiedsontwikkeling 23
Training Gebiedsontwikkeling 24
Training Gebiedsontwikkeling 25