Ejendomsadministration
A/B Læssøesgade 53 / Hedemannsgade 208000 Aarhus C
Årsrapport 2013Periode 01-01-2013 - 31-12-2013
CVR-nr. 31799147
J.nr. 1153
Laros A/S • Randersvej 204 • 8200 Aarhus N • CVR 27 75 63 28
Telefon 8730 9740 • Telefax 8730 9749 • [email protected] • www.laros.dk
Indholdsfortegnelse
Foreningsoplysninger 3
Bestyrelsens årsberetning og påtegning 4
Erklæring om gennemgang af årsrapporten 5
Anvendt regnskabspraksis 6
Resultatopgørelse 8
Balance, Aktiver 9
Balance, Passiver 10
Noter 11
Noter iht. bekendtgørelse 1539 af 16-12-2013 16
Noter, Værdiansættelse af andele (andelskronen) 19
Side 2 af 20
Foreningsoplysninger
Foreningen: A/B Læssøesgade 53 / Hedemannsgade 20
Læssøesgade 53 / Hedemannsgade 20
8000 Aarhus C
Stiftet: 01-12-2005
Hjemsted: Aarhus C
CVR-nr.: 31799147
J.nr.: 1153
Formand: Anne Nordenhof
Administrator: Laros A/S
Randersvej 204
8200 Aarhus N
Telefon: 87 30 97 40
E-mail: [email protected]
Pengeinstitut: Sparekassen Kronjylland
Vestergade 11
8000 Aarhus C
Side 3 af 20
Bestyrelsens årsberetning og påtegning
Det regnskabsmæssige resultat:
Balancen:
Begivenheder efter regnskabsårets udløb:
Bestyrelsens påtegning:
Aarhus C, den
I bestyrelsen:
Navn: Anne Nordenhof Navn: Kasper Høeberg
Navn: Kim Pedersen Navn: Steffen Nielsen
Navn: Henrik Nielsen Navn:
Vedtaget på Andelsboligforeningens ordinære generalforsamling, den
____________________________
Bestyrelsen anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således, at årsregnskabet giver et
retvisende billede af Andelsboligforeningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultat.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
Dirigent
Årsrapporten for 2013 udviser et resultat på kr. 68.808 som bestyrelsen foreslår overført til
egenkapitalen.
Egenkapitalen andrager pr. 31-12-2013 kr. 7.008.725,00 mod kr. 6.812.591,00 i forrige regnskabsår.
Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A,
andelsboliglovens § 5, stk. 11, og § 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter.
Der er ikke efter den 31-12-2013 indtruffet begivenheder af væsentlig betydning for
Andelsboligforeningens finansielle stilling.
Bestyrelsen har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 01-01-2013 - 31-12-2013 for
Side 4 af 20
Erklæring om gennemgang af årsrapporten
Til medlemmer af Andelsboligforeningen Læssøesgade 53 / Hedemannsgade 20
Den udførte gennemgang:
Konklusion:
Aarhus C, den 16-04-2013
___________________________Morten Aaen-Larsen, Cand.oecon.
Ud fra en vurdering af væsentlighed og risiko har vi efterprøvet grundlaget og dokumentationen for de i
årsrapporten anførte beløb og øvrige oplysninger.
Vi har tilrettelagt og udført vort arbejde med det formål at assistere Andelsboligforeningen med at
aflægge årsrapporten i overensstemmelse med lovgivningens regler herom og i henhold til regler for god
regnskabsskik.
Årsrapport, resultatopgørelse og balance er opstillet på grundlag af ejerfortegnelse, forbrugsregnskab,
ejendommens driftsbilag og indhentede oplysninger. Bilagene er konteret af os med henblik på edb-
behandling.
Vort arbejde er udført i overensstemmelse med almindeligt anerkendte retningslinier for assistance ved
'ikke reviderede årsregnskaber'.
Vi har ikke udført revision og udtrykker derfor ingen revisionskonklusion om årsrapporten.
Vi har analyseret udvalgte regnskabsposter og sammenhænge i rapporten med henblik på at opnå en
begrundet overbevisning om, at årsrapporten er uden væsentlige fejl og mangler.
Vi har efter aftale udarbejdet årsrapporten for Andelsboligforeningen for regnskabsåret 01-01-2013 - 31-
12-2013.
Foreningens bestyrelse har ansvaret for årsrapporten. Vort ansvar er på grundlag af vor gennemgang at
afgive en konklusion om årsrapporten.
Ved den udførte gennemgang er vi ikke blevet bekendt med forhold der afkræfter, at årsrapporten giver
et retvisende billede af Andelsboligforeningens aktiver, passiver og den finansielle stilling pr. 31-12-2013
samt at resultatet af Andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 01-01-2013 - 31-12-2013 er i
overensstemmelse med årsregnskabsloven.
Side 5 af 20
Anvendt regnskabspraksis
Resultatopgørelsen
Indtægtskriterium:
Finansielle indtægter og udgifter indeholder renter.
Vedligeholdelse:
Balancen
Materielle anlægsaktiver:
Prioritetsudgifter:
Årsregnskabet for Andelsboligforeningen Læssøesgade 53 / Hedemannsgade 20 er aflagt i
overensstemmelse med Årsregnskabslovens bestemmelser for en klasse A-virksomhed med de fravigelser
og tilpasninger, der følger af foreningens særlige forhold, samt lov om andelsboligforeninger og andre
boligfællesskaber.
Boligafgift indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at beløbene forfalder til betaling. Øvrige indtægter
indregnes, når aflevering finder sted.
Der er taget hensyn til finansielle indtægter og udgifter vedrørende det år, som årsrapporten omfatter,
uanset betalingstidspunkt.
Finansiering:
Driftsomkostninger omfatter de direkte omkostninger, der er afholdt vedr. drift af Andelsboligforeningen
og er udgiftsført på betalingstidspunktet.
De samlede terminsydelser udgiftsføres med fradrag for periodens afdrag.
Der henlægges til vedligeholdelse af foreningens ejendom via ejerforeningsbidraget.
Omkostninger vedr. foreningens drift:
Der foretages ikke afskrivning på ejendommen, da den ved normal vedligeholdelse ikke forventes at være
underkastet værdiforringelse.
Ejendommen medtages til anskaffelsesprisen tillagt værdien af forbedringer udført på ejendommen efter
anskaffelsen.
I værdiansættelsen af andelene (andelskronen) medtages ejendommen til anskaffelsesprisen tillagt
værdien af eventuelle forbedringer udført på ejendommen efter anskaffelsen.
Side 6 af 20
Anvendt regnskabspraksis
Omsætningsaktiver:
Langfristet gæld:
Prioritetsgælden er medtaget til pantebrevsrestgælden.
Kortfristet gæld:Kortfristet gæld består af faktisk skyldige beløb samt afsatte omkostninger, der vedrører indeværende
regnskabsår.
Der er ikke afholdt omkostninger vedrørende efterfølgende regnskabsår.
Værdipapirer og kapitalandele, indregnet under omsætningsaktiver, omfatter værdipapirer optaget til
handel på et reguleret marked, der måles til dagsværdien på balancedagen. Dagsværdien opgøres på
grundlag af den senest noterede salgskurs.
Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse
af tab.
I værdiansættelsen af andelene (andelskronen) medtages prioritetsgælden til pantebrevsrestgælden.
Side 7 af 20
Resultatopgørelse Regnskabsperiode 01-01-2013 - 31-12-2013
Årsrapport Årsrapport Forskel fra
2013 2012 2012 til 2013
Note Kr. Kr. Kr.
Indtægter
Boligafgift 943.667 1.122.893 -179.226
Indtægter i alt 943.667 1.122.893 -179.226
Omkostninger
Driftsudgifter 1 256.863 214.267 42.596
Vedligeholdelse, løbende 2 4.896 63.436 -58.540
Administrationsomkostninger 3 6.100 7.837 -1.737
Omkostninger i alt 267.859 285.540 -17.681
Prioritetsudgifter 4 481.659 562.685 -81.026
Finansielle indtægter (-) 5 -1.985 -1.418 -567
Udgifter i alt 747.533 846.807 -99.274
Resultat før skat 196.134 276.086 -79.952
Forslag til resultatdisponering:
Betalte prioritetsafdrag 127.326 121.859 5.467
Overført restandel af årets resultat 68.808 154.227 -85.419
Disponeret i alt 196.134 276.086 -79.952
Side 8 af 20
Balance - Aktiver Regnskabsperiode 01-01-2013 - 31-12-2013
Årsrapport Årsrapport
2013 2012
Note Kr. Kr.
Anlægsaktiver
Grunde og bygninger 6 28.400.000 28.400.000
Anlægsaktiver i alt 28.400.000 28.400.000
Omsætningsaktiver
Sparekassen Kronjylland (driftskonto) 1.048.390 476.421
Kassebeholdning 3.000 3.000
Diverse debitorer 7 5.894 190.055
Omsætningsaktiver i alt 1.057.284 669.476
Aktiver i alt 29.457.284 29.069.476
Offentlig vurdering pr. 01-10-2012 udgør kr.
14.800.000.
Side 9 af 20
Balance - Passiver Regnskabsperiode 01-01-2013 - 31-12-2013
Årsrapport Årsrapport
2013 2012
Note Kr. Kr.
Egenkapital
Indskudskapital 5.680.000 5.680.000
Overført resultat fra tidl. år 1.132.591 856.505
Driftsoverskud/-underskud 68.808 154.227
Betalte prioritetsafdrag 127.326 121.859
Egenkapital i alt 7.008.725 6.812.591
Prioritetsgæld
Nykredit, Var.obl.lån, opr. 17.213.000 DKK 9 17.213.000 17.213.000Nykredit, Kontantlån, opr. 5.680.000 DKK 10 4.794.594 4.921.920Jyske Bank, Sælger pantebrev, opr. 119.965 DKK 11 119.965 119.965
Prioritetsgæld i alt 22.127.559 22.254.885
Kortfristet gæld
Mellemregning (køb/salg andelsboliger) 315.000 0
Vand-/varmedeposita 0 2.000
Varmeregnskab, dette år 12 6.000 0
Vandregnskab, dette år 13 0 0
Kortfristet gæld i alt 321.000 2.000
Passiver i alt 29.457.284 29.069.476
Side 10 af 20
Noter Regnskabsperiode 01-01-2013 - 31-12-2013
Årsrapport Årsrapport Forskel fra
2013 2012 2012 til 2013
Kr. Kr. Kr.
1 Driftsudgifter
Grundskyld til Kommunen 33.780 31.570 2.210
Ejerforeningsbidrag 196.039 156.230 39.809
Honorar, administrationshonorar 27.044 26.256 788
Forplejning på foreningens arbejdsdage 0 211 -211
Driftsudgifter i alt 256.863 214.267 42.596
2 Vedligeholdelse, løbende
Havevedligeholdelse gård-/haveanlæg 1.210 0 1.210
Murerarbejde 0 63.436 -63.436
Tømrerarbejde 399 0 399
Elektrikerarbejde & el-artikler 3.247 0 3.247
Malerarbejde 40 0 40
Vedligeholdelsesudgifter i alt 4.896 63.436 -58.540
3 Administrationsomkostninger
Møder, bestyrelse og generalforsamling 0 1.600 -1.600
ABF-kontingent 3.921 3.889 32
Kontorartikler 0 169 -169
Porto og print 125 125 0
NETS (tidl. Betalingsservice) 1.760 1.760 0
Bankgebyrer 294 294 0
Administrative omkostninger i alt 6.100 7.837 -1.737
4 Prioritetsudgifter
Renter, erhvervslån / pantebrev(e) 2.898 2.898 0
Prioritetsrenter og bidrag, realkreditlån 478.761 559.787 -81.026
Prioritetsudgifter i alt 481.659 562.685 -81.026
5 Finansielle indtægter (-)
Renteindtægter, bank -1.985 -1.418 -567
Finansielle indtægter i alt -1.985 -1.418 -567
Side 11 af 20
Noter Regnskabsperiode 01-01-2013 - 31-12-2013
Årsrapport
2013
Kr.
6 Grunde og bygninger
28.400.000
Regnskabsmæssig værdi pr. 31-12-2013 28.400.000
7 Diverse debitorer
Tilgodehavende vedr. fejlbet. forsikring 5.894
Diverse debitorer ultimo 5.894
9 Nykredit, Var.obl.lån, opr. 17.213.000 DKK
Primosaldo 17.213.000
Prioritetsgæld ultimo 17.213.000
10 Nykredit, Kontantlån, opr. 5.680.000 DKK
Primosaldo 4.921.920
Afdrag, dette år -127.326
Prioritetsgæld ultimo 4.794.594
11 Jyske Bank, Sælger pantebrev, opr. 119.965 DKK
Primosaldo 119.965
Saldo ultimo 119.965
Ejendommens anskaffelsespris
Side 12 af 20
Noter Regnskabsperiode 01-01-2013 - 31-12-2013
Supplerende oplysninger til prioritetsgæld m.v.:
Lån, valuta DKK DKK
Lån, type Kontantlån Var.obl.lån
Hovedstol (opr.) 5.680.000 17.213.000
Renteprocent p.a. ekskl. bidrag 4,4124% Variabel
Restløbetid 22 22
Næste rentetilpasning Fast rente Halvårligt
Pantebrevsrestgæld 4.794.594 17.213.000
Obligationsrestgæld 4.982.470 17.213.000
Officiel kurs 100,000 101,081
Kursværdi 4.982.470 17.399.073
Afdrag 127.326 kr 0 kr
Prioritetsrenter og bidrag 244.303 kr 234.458 kr
Supplerende oplysninger til erhvervslån, pantebrev(e) m.v.:
Lån, valuta DKK
Lån, type
Sælger
pantebrev
Hovedstol (opr.) 119.965
Renteprocent p.a. 2,4100%
Restløbetid 0 år
Restgæld 119.965
Afdrag 0 kr
Renter 2.898 kr
Renteswapaftaler:
Foreningen har pr. 31-12-2013 ingen renteswapaftaler.
Garantistillelser:
Garantistillelser for andelsboliglån i alt 0 kr
Sikkerhed
Nykredit
Jyske Bank
Nedenfor er alle beløb angivet i danske kroner, på nær hovedstolen ved lån i udenlandsk valuta.
Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitut på nom. kr. 22.893,00 samt ejerpantebrev på nom kr.
119.965,00 er der givet pant i andelsboligforeningens ejendom.
Nykredit
Side 13 af 20
Noter Regnskabsperiode 01-01-2013 - 31-12-2013
Årsrapport
2013
Kr.
12 Varmeregnskab, dette år
Varmeregnskab, aconto beboere -84.700
Varmeregnskab, aconto leverandør 78.700
Varmeregnskab, dette år ultimo -6.000
13 Vandregnskab, dette år
Vandregnskab, aconto beboere -48.885
Vandregnskab, aconto leverandør 48.885
Vandregnskab, dette år ultimo 0
Side 14 af 20
Noter Regnskabsperiode 01-01-2013 - 31-12-2013
Energimærke, Tilstandsrapport, Vedligeholdelsesplan:
Energimærke:
Tilstandsrapport:
Vedligeholdelsesplan:
Forsikringsmæssige forhold:
Bygningsbrandforsikring, som indeholder følgende dækninger:
Energimærke for ejendommen er udarbejdet af Just Consult Bsk A/S den 17-07-2009 og er gyldigt i 7
år år fra den dato.
Med hensyn til vilkår samt eventuelle særlige forsikringsbetingelser henvises til policen med
tilhørende forsikringsbetingelser.
Foreningen har pr. 31-12-2013 nedenstående forsikring(er) tegnet gennem Alm. Brand Forsikring A/S.
Brand inkl. El-skade, bygningskasko, glas, sanitet, insekt og svamp, udvidet rørskade, restværdi, hus-og
grundejeransvar, stikledning, jordskade.
Gyldigheden af energimærker udarbejdet i perioden 01-09-2006 - 31-01-2011 er forlænget til 7 år, jf.
§ 49, stk. 11 i bekendtgørelse om energimærkning af bygninger nr. 61 af 27. januar 2011.
Vedligeholdelsesplan for ejendommen er udarbejdet af foreningens bestyrelse. i den tilhørende
ejerforening.
Der er pr. 31-12-2013 ikke udarbejdet Tilstandsrapport for ejendommen.
Side 15 af 20
Noter Regnskabsperiode 01-01-2013 - 31-12-2013
B1
B2
B3
B4
B5
B6
C1
C2
C3
D1
D2
E1
E2
Ja Nej
Hæfter den enkelte andelshaver for mere, end der er betalt for andelen? x
Hvis ja, beskriv hvilken hæftelse der er i foreningen:
År
Foreningens stiftelsesår 2005
Ejendommens opførelsesår 1913
Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse
af boligafgift?x
Hvis andet, beskrives fordelingsnøglen her
Sæt Kryds Boligernes
areal (BBR)
Boligernes
areal
(anden kilde)
Det
oprindelige
indskud
Andet
Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse
af andelsværdien?x
Øvrige lejemål, kældre, garager m.v.
I alt 16 1036
Boliglejemål
Erhvervslejemål
Lovkrævede nøgleoplysninger
I bilag 1 til bekendtgørelse nr. 1539 af 16. december 2013 er opregnet en række nøgleoplysninger om
foreningens økonomi, der skal optages som noter til årsregnskabet. Disse nøgleoplysninger følger her:
Antal BBR Areal, m2
Andelsboliger 16 1036
Erhvervsandele
Side 16 af 20
Noter Regnskabsperiode 01-01-2013 - 31-12-2013
F1
F2
F3
%
F4
G1
G2
G3
H1
H2
H3
J
K1
K2
K3 Teknisk andelsværdi 27.413
Gns. kr. pr.
andels-m2
Andelsværdi 6.765
Gæld ÷ omsætningsaktiver 20.648
2011 2012 2013
Årets overskud (før afdrag), gns. kr. pr. andels-m2
(sidste 3 år)230 266 189
kr. pr. m 2 kr. pr. m 2
Boliglejeindtægter 0
Forrige år Sidste år I år
Gns. kr. pr.
andels-m2 pr. år
Boligafgift 911
Erhvervslejeindtægter 0
Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for
visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. x
Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på forenignens ejendom?x
Reserver i procent af ejendomsværdi 0,00
Ja Nej
Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved
foreningens opløsning)x
Kr Gns. kr. pr. m2
Ejendommens værdi ved det anvendte
vurderingsprincip28.400.000 27.413
Generalforsamlingsbestemte reserver0 0
Sæt Kryds Anskaffelses-
prisen
Valuar-
vurdering
Offentlig
vurdering
Anvendt vurderingsprincip til beregning af
andelsværdienX
kr. pr. m 2
Side 17 af 20
Noter Regnskabsperiode 01-01-2013 - 31-12-2013
M1
M2
M3
P
R
2011 2012 2013
Årets afdrag pr. andels-m2 (sidste 3 år) 117 118 123
%
Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige
værdi) 21
Forrige år Sidste år I år
Vedligeholdelse, genopretning og renovering (gns. kr. pr. m2)
0 0 0
Vedligehold, i alt (kr. pr. m2) 2 61 5
2011 2012 2013
Vedligeholdelse, løbende (gns. kr. pr. m2) 2 61 5
Forrige år Sidste år I år
Side 18 af 20
Noter Regnskabsperiode 01-01-2013 - 31-12-2013
Værdiansættelse af andele (andelskronen):
Metode 1 - Anskaffelsespris:
Metode 2 - Valuarvurdering:
Alternativ tekst start
Alternativ tekst slut
Metode 3 - Offentlig vurdering: gældende pr. den: 01-10-2012
Metode 1 Metode 2 Metode 3
Kr. Kr. Kr.
Egenkapital ifølge balancen (uden opskrivning) 7.008.725 7.008.725
Opskrivning ejendommen:
Regulering af ejendommens værdi 0 -13.600.000
Kursregulering:
Kursregulering af prioritetsrestgæld 0 -373.949
Korrigeret Egenkapital herefter 7.008.725 -6.965.224
Oprindeligt indskud fra andelshavere 5.680.000 5.680.000
Beregnet andelskrone 1,23 -1,23
Bestyrelsen forslår, at andelenes værdi fastsættes ud fra Metode 1.
Andelskronen: 1,23
Andelskronen er gældende i perioden indtil næste generalforsamling.
Ingen
Andelsværdien er beregnet ud fra vedtægternes § , idet værdiansættelsen er baseret på at ejendommen
medtages til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, jf. ABL § 5 stk. 2 litra b.
Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af følgende værdier, der ikke må
overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue:
Den af valuaren foretagende kontante handelsvurdering forudsættes i den forbindelse at være gældende
pr. 31-12-2013.
14.800.000 kr.
28.400.000 kr.
Andelsboligforeningen kan frit vælge mellem disse tre metoder.
Andelsværdien er beregnet ud fra vedtægternes § , idet værdiansættelsen er baseret på at ejendommen
medtages til den seneste ansatte kontante ejendomsvurdering, jf. ABL § 5 stk. 2 litra c.
Ved den senest ansatte værdi forstås værdien ansat ved den almindelige vurdering, seneste årsvurdering
eller § 4 vurdering.
Anvendt på foreningens forhold kan andelskronen opgøres på følgende måder:
Andelsværdien er beregnet ud fra vedtægternes § , idet værdiansættelsen er baseret på at ejendommen
medtages til anskaffelsesprisen med tillæg af værdien af forbedringer fortaget på ejendommen, jf. ABL § 5
stk. 2 litra a.
Side 19 af 20
Noter Regnskabsperiode 01-01-2013 - 31-12-2013
Ny andelsværdi fastsat ud fra en andelskrone på: 1,23
AndelFordelings-
nøgle i pct.
Ny andels-
værdi
Læssøesgade 53 St.tv. 329.000 5,79% 405.963
Læssøesgade 53 St.th 339.000 5,97% 418.302
Læssøesgade 53 1.tv. 329.000 5,79% 405.963
Læssøesgade 53 1.th. 339.000 5,97% 418.302
Læssøesgade 53 2.tv. 329.000 5,79% 405.963
Læssøesgade 53 2.th. 339.000 5,97% 418.302
Læssøesgade 53 3.tv. 319.000 5,62% 393.624
Læssøesgade 53 3.th. 335.000 5,90% 413.367
Hedemannsgade 20 St.tv. 399.000 7,02% 492.338
Hedemannsgade 20 St.th. 329.000 5,79% 405.963
Hedemannsgade 20 1.tv. 439.000 7,73% 541.695
Hedemannsgade 20 1.th. 329.000 5,79% 405.963
Hedemannsgade 20 2.tv. 439.000 7,73% 541.695
Hedemannsgade 20 2.th. 329.000 5,79% 405.963
Hedemannsgade 20 3.tv. 439.000 7,73% 541.695
Hedemannsgade 20 3.th. 319.000 5,62% 393.624
I alt 5.680.000 100,00% 7.008.725
Vi skal endvidere henlede opmærksomheden på, at de enkelte andelshavere herudover ved salg kan
opnå et beløb svarende til de af vedkommende dokumenterede afholdte forbedringsudgifter opgjort
efter de af andelsboligforeningen sædvanligt benyttede retningslinjer.
Oprindeligt
indskud
Pris ved overdragelse/salg af andel
Opmærksomheden henledes på, at der ved overdragelser ikke må kræves en højere pris for andelen
end den der følger af formueberegningen i vedtægterne. Der er altså tale om et maksimal prissystem.
Som følge heraf skal vi meget anbefale de enkelte andelshavere at føre regnskab med de afholdte
udgifter hertil.
Side 20 af 20