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In mancanza di regole, le impugnazioni delle deliberazioni

condominiali possono essere soggette solo alle comuni

norme di procedura

Corrado Sforza Fogliani

presidente Confedilizia

“L’art. 1137 c.c. non disciplina la forma delle impugnazioni delle

delibere condominiali, che vanno pertanto proposte con citazione,

in applicazione della regola dettata dall’art. 163 Codice di proce-

dura civile”. Così hanno stabilito le Sezioni Unite della Cassa-

zione, risolvendo in tal modo un contrasto giurisprudenziale che

riguarda l’individuazione del mezzo tecnico con cui impugnare le

decisioni assunte dall’assemblea di condominio. Secondo una

parte della giurisprudenza, infatti, il termine “ricorso”, che figura

ripetutamente nel citato art. 1137, andava inteso in senso tecnico;

secondo altra parte della giurisprudenza, invece, lo stesso ter-

mine andava letto come sinonimo di istanza giudiziale.

Nella motivazione del provvedimento i Supremi giudici giustifi-

cano la loro decisione sul presupposto che la previsione di cui al-

l’art. 1137 “è inserita in un contesto normativo – il codice civile –

destinato alla configurazione dei diritti e all’apprestamento delle

LE DELIBERECONDOMINIALI,COME IMPUGNARLE

relative azioni sotto il profilo sostanziale” e “non anche sotto quello

procedurale”.

Inoltre, in base alla considerazione che “la prescrizione del ri-

corso, come veste dell’atto introduttivo dei giudizi in determinate

materie, è sempre accompagnata dalla fissazione di varie altre

regole, intese in genere a delineare procedimenti caratterizzati da

particolare snellezza e rapidità”, regole che invece – precisano

ancora i giudici – “mancano del tutto con riguardo alle impugna-

zioni delle deliberazioni condominiali”, le quali, pertanto, non pos-

sono che essere “soggette alle norme comuni di procedura”.

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Euribor e Irs a livelli bassi ma resta l'incognita dello spread pra-

ticato dalle banche

a cura di Anna Carbone

Settembre è in genere un buon mese per chi deve stipulare un

mutuo o rinegoziarlo a condizioni più convenienti. Al ritorno dalle va-

canze, infatti, le banche riformulano le proprie proposte e può capi-

tare che qualcuna, se deve ancora completare il budget per l'anno,

proponga offerte allettanti.

In queste settimane si segnala un ulteriore elemento favorevole per

le famiglie per l'acquisto della casa. Infatti, in una situazione tesa

come quella attuale difficilmente la Banca centrale europea conti-

nuerà ad aumentare il costo del denaro. Anzi, secondo gli analisti,

potrebbe rimanere fissa all'1,5% fino a tutto il 2012. Con evidenti ri-

flessi sugli Euribor e una lunga tregua per chi ha già stipulato un

prodotto a tasso variabile o pensa di farlo: i tassi interbancari (ieri

1,35% la scadenza a un mese, 1,54% quella a 3 mesi) potrebbero

restare su questi livelli o addirittura scendere di 2-3 decimi, secondo

quanto scontano gli operatori di mercato, nei prossimi due anni,

mantenendo quindi relativamente leggere le rate di chi ha optato

per questa soluzione.

Ma anche per chi preferisce la sicurezza si aprono buone opportu-

nità in questo periodo, perché la crisi dei mercati e le attese di un

periodo di stagnazione in Europa hanno provocato la discesa dei

tassi interbancari a medio lungo termine, quegli Irs che sono utiliz-

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zati per determinare una volta per tutte la rata dei prodotti a tasso

fisso. Il valore di questi indicatori si è ridotto mediamente di quasi un

punto percentuale negli ultimi mesi (l'Irs a 20 anni, per esempio, è

passato dal 4,15% di aprile al 3,26% di ieri).

Non siamo tornati ai livelli eccezionali di un anno fa (quando i tassi

Irs erano scesi sotto il 3%) che avevano favorito offerte forse irripe-

tibili, ma si tratta comunque di valori che permettono di siglare un

mutuo fisso a un tasso vicino al 4,5%, storicamente molto basso se

si tiene conto che un finanziamento si protrae per 20-30 anni. L'in-

cognita, in uno scenario che tutto sommato è favorevole per en-

trambe le soluzioni, è rappresentata però dal comportamento delle

banche ovvero dal ricarico (spread) che decideranno di attuare sui

tassi base.

Fonte: Ance

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La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse generale. Non sa-ranno, pertanto, presi in considerazione quesiti né a carattere perso-nale né relativi a questioni già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.

I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200 Associazioniterritoriali aderenti alla stessa e presso le quali è possibile attingereanche ogni ulteriore informazione. Per gli indirizzi delle Associazioniconsultare i siti www.confedilizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefo-nare al numero 06.67.93.489

a cura di Anna Carbone

ALIENAZIONE DI UN BENE CONDOMINIALEIn un condominio l’assemblea ha deliberato, a maggioranza, la venditadi un locale comune inutilizzato. Si domanda se tale delibera sia legit-tima.

No. Per deliberare validamente l’alienazione di un bene comune occorreil consenso della totalità dei condòmini. Lo stabilisce espressamentel’art. 1108 c.c., dettato in tema di comunione ma applicabile anche allamateria condominiale in virtù dell’espresso rinvio operato dall’art. 1139c.c. (cfr. Cass. sent. n. 2585 del 25.3.’88, e Corte di Appello di Milano,sent. n. 1032 del 20.6.’89).

DINIEGO DI RINNOVO ALLA PRIMA SCADENZAED AVVIAMENTO COMMERCIALEIn caso di diniego di rinnovo alla prima scadenza contrattuale di una lo-cazione commerciale, il conduttore ha diritto di ricevere l’indennità diavviamento commerciale?

Essendo il rapporto cessato per iniziativa del locatore, la risposta è ne-cessariamente affermativa (in tal senso, cfr. Cass. sent. n. 15590 del12.7.’07). Naturalmente, perché maturi il diritto di cui trattasi, l’attivitàesercitata nell’immobile locato deve comportare contatti diretti con ilpubblico degli utenti e dei consumatori.

REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E MODIFICA DI UNA CLAUSOLA L’assemblea condominiale può modificare, a maggioranza, una clausolacontenuta in un regolamento contrattuale?

Secondo la giurisprudenza più recente la risposta al quesito è afferma-tiva a condizione, però, che si tratti di una clausola che disciplini l'usodelle cose comuni e purché la relativa delibera sia assunta con la mag-gioranza, tanto in prima quanto in seconda convocazione, di cui all’art.1136, secondo comma, c.c.. Diversamente, ove si tratti di una clausolache limiti i diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o condominialioppure che attribuisca ad alcuni condòmini maggiori diritti rispetto adaltri, occorrerà il consenso unanime dei partecipanti alla comunione(cfr., ex multis, Cass. sent. n. 5626 del 18.4.’02).

INTERESSI LEGALIUn proprietario di un immobile locato ad una pizzeria chiede di cono-scere il saggio degli interessi legali per l’anno 2010.

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