RAPPORT ANNUEL / JAHRESBERICHT
AU 31 MARS /
PER 31. MÄRZ
2015
www.immo56.ch
SOMMAIRE / INHALT
Préface 4 Vorwort
Le fonds en un coup d'œil 5 Der Fonds auf einen Blick
Portrait du fonds 6 Portrait des Fonds
Organisation 8 Organisation
Rapport de gestion 9 Geschäftsbericht
Compte de fortune 12 Vermögensrechnung
Compte de résultat 13 Erfolgsrechnung
Evolution 14 Entwicklung
Inventaire des immeubles 14 Inventarwert der Liegenschaften
Liste des achats et ventes 18 Aufstellung der Käufe und Verkäufe
Détail des dettes 20 Schuldenaufstellung
Informations supplémentaires 21 Ergänzende Informationen
Informations sur les coûts 24 Angaben zu den Kosten
Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015 | 3
PRÉFACE / VORWORT
Mesdames et Messieurs les investisseurs,
Nous avons l’avantage de vous présenter le rapport annuel du fonds
Immobilier-CH pour Institutionnels 56j (ci-après Immo56) pour
l’exercice 2014-2015.
Cette année encore, l’équipe en charge de la gestion du portefeuille
a poursuivi sa politique et s’est attachée à un contrôle strict des
dépenses, à valoriser les bâtiments ou encore à maintenir une
grande proximité avec les régies mandatées.
Au final, ce suivi attentif nous permet aujourd’hui de distribuer
CHF 4.80 par part soit une hausse de 6,66 % par rapport au
dividende versé l’année passée ce qui correspond à un rendement
de placement de 4,52 %.
Notre nouvel outil informatique (programme Immopac) va nous
permettre de poursuivre l’optimisation de la gestion du portefeuille
d'Immo56 que nous a confié SOLUFONDS SA en tant que Direction
de fonds et nous nous réjouissons d’ores et déjà de vous retrouver
l’an prochain, pour la présentation de l’exercice 2015-2016.
Nous vous remercions de votre confiance et nous vous souhaitons
bonne lecture de ce rapport.
Virginie Bordry
Fund Manager, PROCIMMO SA
Sehr geehrte Investorinnen und Investoren
Gerne präsentieren wir Ihnen hiermit den Jahresbericht des Fonds
Immobilier-CH pour Institutionnels 56j (im Folgenden Immo56) für
das Geschäftsjahr 2014-2015.
Auch dieses Jahr hat das mit der Verwaltung des Immobilienparks
beauftragte Team an folgender Politik festgehalten : strikte Ausgaben-
kontrolle, Aufwertung der Gebäude und enge Zusammenarbeit mit
den beauftragten Liegenschaftsverwaltungen.
Dadurch kann eine Dividende von CHF 4.80 pro Anteil ausgeschüttet
werden, was 6,66 % mehr als im Vorjahr ist und was einer
Anlagerendite von 4,52 % entspricht.
Unser neues Informatiktool (Programm Immopac) wird uns dabei
unterstützen, die Verwaltung des uns von SOLUFONDS SA als
Fondsleitung anvertrauten Immobilienparks Immo56 weiter zu
optimieren. Wir freuen uns schon jetzt darauf, Ihnen nächstes
Jahr die Ergebnisse des Geschäftsjahres 2015-2016 präsentieren
zu dürfen.
Wir danken Ihnen für Ihr Vertrauen und wünschen Ihnen eine
angenehme Lektüre.
Virginie Bordry
Fondsmanager, PROCIMMO SA
4 | Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015
LE FONDS EN UN COUP D’ŒIL / DER FONDS AUF EINEN BLICK
31.03.2015 31.03.2014
Fortune brute CHF 319.4 M CHF 314.7 M
Fortune nette CHF 206.9 M CHF 204.7 M
Nombre d’immeubles 35 31
Nombres de baux (hors parkings) 1'138 1’081
VNI CHF 138.60 CHF 137.10
Dividende par part CHF 4.80 CHF 4.50
Performance du fonds depuis son lancement + 53,70 % + 47,04 %
31.03.2015 31.03.2014
Bruttofondsvermögen CHF 319.4 M CHF 314.7 M
Nettofondsvermögen CHF 206.9 M CHF 204.7 M
Anzahl der Immobilien 35 31
Anzahl der Mietverträge (ohne Parkplätze) 1'138 1’081
NIW CHF 138.60 CHF 137.10
Dividende pro Anteil CHF 4.80 CHF 4.50
Performance des Fonds seit seiner Lancierung + 53,70 % + 47,04 %
Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015 | 5
PORTRAIT DES FONDS
Immobilier-CH pour Institutionnels 56j (anschliessend Immo56) ist
ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art « Immobilienfonds »
gemäss Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen vom
23. Juni 2006 (KAG).
Der Fondsvertrag wurde von SOLUFONDS SA als Fondsleitung
mit Genehmigung der Banque Cantonale Vaudoise als Depotbank
erstellt, unterliegt der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA)
und wurde von derselben erstmals am 15. Juni 2009 genehmigt.
Die letzte Fassung des Fondsvertrags von Oktober 2013 ist seit
dem 5. Juli 2013 in Kraft ; sie wurde von der Eidgenössischen
Finanzmarktaufsicht FINMA am 1. Juli 2013 genehmigt.
Den Bedürfnissen der Vorsorgeeinrichtungen entsprechen
Immo56 wurde speziell für die Bedürfnisse von steuerbefreiten
inländischen Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie von nach
Art. 56 Bst. j in Verbindung mit den Bst. e und f des Bundesgesetzes
über die direkte Bundessteuer (DBG) steuerbefreiten inländischen
Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen errichtet.
Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz, deren Anteilsinhaber
ausschliesslich steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen
Vorsorge und steuerbefreite inländische Sozialversicherungs-
und Ausgleichskassen sind, unterliegen nicht der Erwerbs- und
Kapitalertragsteuer. Direktes Immobilieneigentum oder das Eigentum
von Anteilen des Fonds Immo56 ist für diese Einrichtungen steuerlich
gleichwertig.
Jede persönliche Haftung ist ausgeschlossen
Investoren verpflichten sich nur zur Bezahlung des Gegenwerts
der gezeichneten Fondsbeteiligung. Ihre persönliche Haftung für
Verbindlichkeiten des Immobilienfonds ist ausgeschlossen.
PORTRAIT DU FONDS
Immobilier-CH pour Institutionnels 56j (ci-après Immo56) est un
fonds de placement de droit suisse relevant de la catégorie « fonds
immobiliers » au sens de la loi fédérale sur les placements collectifs
de capitaux du 23 juin 2006 (LPCC).
Le contrat de fonds a été établi par SOLUFONDS SA, en sa qualité
de direction du fonds avec l’approbation de la Banque Cantonale
Vaudoise en sa qualité de banque dépositaire, soumis à l’Autorité
fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) et approuvé
la première fois par cette dernière en date du 15 juin 2009. La
dernière version du contrat de fonds daté d’octobre 2013 est en
vigueur depuis le 5 juillet 2013 et a été approuvé par l’Autorité de
surveillance des marchés financiers FINMA le 1er juillet 2013.
Répondre aux besoins des institutions de prévoyance
Immo56 a été spécialement créé pour répondre aux besoins des
institutions de prévoyance professionnelle suisses exonérées
d’impôts ainsi qu’aux besoins des caisses des assurances sociales
et des caisses de compensation suisses exonérées d’impôts au
sens de l’art. 56 let. j en relation avec les let. e et f de la loi fédérale
sur l’impôt fédéral direct (LIFD).
Les fonds immobiliers avec propriété foncière directe dont les
porteurs de parts sont exclusivement des institutions de prévoyance
professionnelle suisses exonérées d’impôts ainsi que des caisses
des assurances sociales et des caisses de compensation suisses
exonérées d’impôts ne sont pas assujettis aux impôts sur le bénéfice
et le capital. La détention d’immeubles en direct ou de parts du
fonds Immo56 est équivalente au niveau fiscal pour ces institutions.
Responsabilité personnelle exclue
Les investisseurs ne s’engagent qu’au versement de la contre-
valeur de la part qu’ils ont souscrite dans le fonds immobilier. Leur
responsabilité personnelle est exclue concernant les engagements
du fonds immobilier.
6 | Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015
AnlagegebietImmobilien in der Schweiz
FondstypVertraglicher, offener Fonds, der dem Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) vom 23. Juni 2006 und den Verordnungen über die kollektiven Kapitalanlagen vom 22. November 2006 (KKV) und 21. Dezember 2006 (KKV-FINMA) unterliegt.
ISIN CH0102905822
Anwendbares RechtSchweiz
AnlegerSteuerbefreite Anleger wie Vorsorgekassen und AHV (gleiche Steuerbehandlung wie bei direkt gehaltenen Immobilien)
Ausgabedatum7. April 2010
Kerndaten zur AnlagepolitikAnteil an Wohnliegenschaften : mindestens 70 %Romandie : mindestens 70 %Wert pro Gebäude : max. 25 % des FondsvermögensBauland, Abbruchobjekte und angefangene Bauten : max. 30 % des FondsvermögensBaurechtsgrundstücke : max. 20 % des Fondsvermögens
Brutto-Vermögen am 31. März 2015 CHF 319.4 M
Netto-Vermögen am 31. März 2015 CHF 206.9 M
Berechnung Gemäss Netto-Inventarwert, berechnet nach der DCF-Methode (Discounted Cash Flow)
Ausschüttung CHF 4.80 pro Anteil
TER (GAV) 0,93 %
TER (NAV) 1,43 %
Performance53,70 % seit Auflegung
FondsleitungSOLUFONDS SA
Depotbank Banque Cantonale Vaudoise
Vermögensverwalterin PROCIMMO SA
RevisionsstellePricewaterhouseCoopers AG
Besteuerung des Fonds0 % auf Vermögen, 0 % auf Erlös
Besteuerung der Anleger0 % auf Vermögen, 0 % auf Erlös
Univers Immobilier Suisse
Type Fonds contractuel ouvert soumis à la Loi sur les Placements Collectifs de Capitaux (LPCC) du 23 juin 2006 et aux Ordonnances sur les Placements Collectifs de Capitaux du 22 novembre 2006 (OPCC) et 21 décembre 2006 (OPC-FINMA).
ISIN CH0102905822
Droit applicable Suisse
Investisseurs Investisseurs exonérés de type caisse de prévoyance et AVS (fiscalité identique à une détention directe)
Date de libération 7 avril 2010
Eléments clefs de la politique d’investissement Part résidentiel : minimum 70 % Suisse romande : minimum 70 % Valeur d’un immeuble : max 25 % de la fortune du fonds Terrains à bâtir, bâtiments à démolir et immeubles en construction : max 30 % de la fortune du fonds Immeubles en droit de superficie : max 20 % de la fortune du fonds
Fortune brute au 31 mars 2015 CHF 319.4 M
Fortune nette au 31 mars 2015 CHF 206.9 M
Valorisation Selon la Valeur Nette d’Inventaire calculée par la méthode DCF (Discounted Cash Flow)
Distribution CHF 4.80 par part
TER (GAV) 0,93 %
TER (NAV) 1,43 %
Performance 53,70 % depuis le lancement
Direction de Fonds SOLUFONDS SA
Banque Dépositaire Banque Cantonale Vaudoise
Gestionnaire PROCIMMO SA
Organe de révision PricewaterhouseCoopers SA
Fiscalité du fonds 0 % sur la fortune ; 0 % sur les revenus
Fiscalité des investisseurs 0 % sur la fortune ; 0 % sur les revenus
Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015 | 7
ORGANISATION / ORGANISATION
Société de direction / Fondsleitung SOLUFONDS SA Rue des Fléchères – Case postale 216 – 1274 Signy-Centre
Conseil d’administration / Verwaltungsrat
Michel DOMINICÉ Président PräsidentMichel ABT Vice-président VizepräsidentFrançois MICHELI Administrateur Verwaltungsratsmitglied (jusqu’au 31 décembre 2014) (bis 31. Dezember 2014)Jean KELLER Administrateur VerwaltungsratsmitgliedPierre MICHEL Administrateur Verwaltungsratsmitglied (dès le 1er janvier 2015) (seit 1. Januar 2015)
Direction / Geschäftsleitung
Eric ROUX Directeur général (jusqu’au 31 août 2014) Generaldirektor (bis 31. August 2014)Claudio MÜLLER Directeur Direktor DIrecteur général (dès le 1er septembre 2014) Generaldirektor (seit 1. September 2014)Laurent MURIER Directeur DirektorNicolas PASSELLO Directeur adjoint Stellvertretender DirektorIsabelle TISSEUR Sous-directrice Vize-DirektorinSabrina MANCINI TRINKLER Sous-directrice Vize-Direktorin
Gestionnaire du fonds par délégation PROCIMMO SAde la Direction de fonds / Von der Geschäftsleitung En Budron H11 – Case postale 413 – 1052 Le Mont-sur-Lausannemit der Verwaltung des Fonds beauftragt
Banque dépositaire / Depotbank Banque Cantonale Vaudoise Place St-François 14 – 1001 Lausanne
Organe de révision / Revisionsstelle PricewaterhouseCoopers SA Avenue Giuseppe-Motta 50 – 1211 Genève 2
Experts chargés des estimations / Ständige Schätzungsexperten
Nabil AZIZ Ingénieur EPF en génie civil, Genève Bauingenieur ETH, GenfOlivier BETTENS Architecte, Lausanne Architekt, LausanneMartin-Paul BROENNIMANN Architecte, Genève Architekt, GenfYves CACHEMAILLE Expert en estimations immobilières Immobilien-Bewerter mit eidgenössischem breveté, Lausanne Fachausweis, LausanneHans ENDERLI Gérant immobilier diplômé, Zürich Eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder, ZürichPaul-Henri JUILLERAT Architecte, Lausanne Architekt, Lausanne
Gérance des immeubles / Liegenschaftsverwaltung
Agence Immobilière et Commerciale S.A. Fidimmobil, Neuchâtel / NeuenburgBernard Nicod SA, LausanneBory & Cie Agence Immobilière SA, Genève / GenfDe Rham Sotheby’s International Realty, LausanneFoncia Geco Chablais SA, AigleFoncia Neuchâtel SA, Neuchâtel / NeuenburgMoser Vernet & Cie, Genève / GenfNaef Immobilier Lausanne SA, LausanneNaef Immobilier Neuchâtel SA, Neuchâtel / NeuenburgRégie Duboux SA, LausanneVERIT Immobilien AG, Berne / BernWeck, Aeby & Cie SA, Fribourg / Freiburg
8 | Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015
GESCHÄFTSBERICHT 2014-2015
ErgebnisEinmal mehr schliesst der Fonds Immobilier-CH pour Institutionnels
56J (nachfolgend Immo56) sein Geschäftsjahr 2014-2015 trotz
eines angespannten Immobilienmarkts mit einem guten Ergebnis
ab. Am 31. März 2015 beträgt der Nettoinventarwert (NIW)
CHF 138.60 pro Anteil (im Vorjahr CHF 137.10). Die Mieteinnahmen
sind von CHF 13'817'166.– im vorhergehenden Geschäftsjahr auf
CHF 15'737’268.– angestiegen. Dies entspricht einer Steigerung um
13,90 %, während sich der Aufwand im gleichen Zeitraum wegen
verschiedener nicht aktivierter Unterhaltsarbeiten um 15,12 %
erhöht (siehe unten). Der Nettoertrag verbessert sich um 4,49 %.
Um ihrer Strategie treu zu bleiben, haben die Fondsleitung und die
Vermögensverwalterin PROCIMMO SA beschlossen, eine Dividende
von CHF 4.80 pro Anteil auszuschütten (im vorangegangenen
Geschäftsjahr CHF 4.50) und einen Rest von CHF 488'629.– für
zukünftige Ausschüttungen auf die neue Rechnung vorzutragen.
Die Mietzinsertragsausfallrate wurde stark verbessert und liegt
Ende Geschäftsjahr bei 2,28 %. Die Verschuldung ist auf 34,04 %
gesunken und der EBIT auf 67,03 % gestiegen. Daraus ergibt sich
ein ROE von 4,34 % und eine Anlagerendite von 4,52 %.
Die Optimierung des Immobilienparks und seine Verwaltung werden
wie geplant fortgesetzt.
Rückblick auf das vergangene JahrKäufeVier vollständig vermietete neue Gebäude haben den Immobilienpark
des Fonds ergänzt. Dabei handelt es sich um zwei Neuenburger
Liegenschaften in Peseux (vollständig renoviert), Gare 8 und
Corcelles 9-11, sowie zwei weitere Gebäude in der Stadt und im
Grossraum Lausanne, Figuiers 1 und Lausanne 61 in Renens. Diese
Objekte sind ideal gelegen und mit den öffentlichen Verkehrsmitteln
gut erschlossen. Sie verfügen über eine interessante Mietreserve.
BauarbeitenEnde 2014 wurden in fünf Liegenschaften der Gemeinde Gilly
Bauarbeiten in Angriff genommen. So werden im Sommer 2016
schliesslich 39 Wohnungen in guter Bauqualität auf den Markt
gebracht. Die Vermögensverwalterin verfolgt die Marktentwicklung
genau und wird entscheiden, ob sie die gebauten Wohnungen ganz
oder teilweise verkaufen oder vermieten will. Diese Entscheidung
wird zu einem grossen Teil von der Entwicklung der Zinssätze
sowie von den allfälligen Massnahmen der SNB und der FINMA
abhängen, um dem weiteren Anstieg der Immobilienpreise und des
Hypothekarvolumens Einhalt zu gebieten.
RAPPORT DE GESTION 2014-2015
RésultatsCette année encore, le fonds Immobilier-CH pour Institutionnels 56j
(ci-après Immo56) boucle son exercice 2014-2015 sur de bons
résultats dans un contexte de marché immobilier tendu. La valeur
nette d'inventaire (VNI) au 31 mars 2015 s’élève à CHF 138.60
contre CHF 137.10 un an plus tôt. Les revenus locatifs s’élèvent à
CHF 15’737’268.– contre CHF 13’817’166.– pour l’exercice pré-
cédent ce qui représente une augmentation de 13,90 % alors que
les charges augmentent sur la même période de 15,12 % ceci en
raison de plusieurs travaux d’entretien non activés (voir ci-dessous).
Le résultat net progresse quant à lui de de 4,49 %.
Afin de rester en ligne avec sa stratégie, la Direction du fonds et le
gestionnaire PROCIMMO SA ont décidé de distribuer un dividende de
CHF 4.80 par part (CHF 4.50 pour le dernier exercice) préférant ainsi
reporter un solde à nouveau de CHF 488’629.– pour les prochaines
distributions.
La quote-part de perte sur loyer a été largement améliorée et se
situe à 2,28 % en fin d’exercice. Le taux d’endettement s’est pour sa
part réduit à 34,04 % alors que l’EBIT est en hausse à 67,03 %. Il en
résulte un ROE de 4,34 % et un rendement de placement de 4,52 %.
L’optimisation du portefeuille et de sa gestion se poursuivent selon
le modèle annoncé.
Retour sur l’exercice écouléLes achatsQuatre nouveaux bâtiments, entièrement loués, sont venus com-
pléter le parc immobilier du fonds. Il s’agit de deux immeubles sur
la région neuchâteloise à Peseux (entièrement rénovés), Gare 8 et
Corcelles 9-11 et de deux autres bâtiments sur Lausanne et pre-
mière couronne, Figuiers 1 et Lausanne 61 à Renens. Idéalement
situés près de toutes les commodités et des moyens de transport,
ces objets disposent d’une réserve locative intéressante.
Les travaux Les travaux de construction de cinq immeubles sur la Commune de
Gilly ont démarré en fin d’année 2014. Au final ce sont 39 appar-
tements de bonne facture qui seront mis sur le marché dans le
courant de l’été 2016. Le gestionnaire suit de près l’évolution du
marché et décidera s’il veut vendre tout ou partie des apparte-
ments construits ou s’il préfère les louer. Cette décision dépendra
en grande partie de l’évolution des taux d’intérêts ainsi que des
mesures que la BNS et la FINMA pourraient encore prendre dans
le but de stopper la progression des prix de l’immobilier et des
volumes hypothécaires.
Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015 | 9
Immeuble de Bussigny 26 à Crissier : après le remplacement des
fenêtres l’an passé, le fonds s’est engagé dans un vaste programme
de rénovations [remplacement des 28 cuisines (en site occupé
avec sas de décontamination amiante), remplacement des portes
palières (mise aux normes anti-feu), réfection complète de la cage
d’escaliers] afin de permettre de sortir du régime subventionné et de
passer sur le marché libre courant de l’été 2015. Pour l’heure ces
travaux ont été financés intégralement par le fonds, mais un fonds
de rénovation de CHF 370’000.– sera utilisé en amortissement de
ces travaux dès que les autorisations nécessaires du service des
communes et de l’office du logement auront été obtenues.
La réfection de deux toitures, l’assainissement des citernes à mazout,
le passage au gaz dans deux immeubles et la rénovation complète
d’appartements lors des rotations des locataires ont également fait
partie du programme de l’année écoulée. Ils ont assuré une hausse
confortable de l’état locatif.
Perspectives pour l’avenirSur le parc existant Immeuble sis à Meyrin, Avenue de Vaudagne 48-50 : les travaux
de surélévation vont débuter d’ici à la fin de l’année. Ces travaux
consistent en la créationde deux étages supplémentaires et en l’as-
sainissement de l’enveloppe du bâtiment existant. Le fait de réaliser
ces travaux conjointement avec les trois autres propriétaires des
entrées de la barre d’immeuble devrait apporter de sérieuses éco-
nomies d’échelle.
Immeuble sis à Neuchâtel, Rue Denis de Rougemont 2, 8-10 et 32-36:
le fonds s’est engagé, en partenariat avec les deux autres proprié-
taires (à savoir Prévoyance NE et la Coopérative Mon Logis) de cette
barre d’immeubles emblématique, à redorer son blason par un pro-
gramme de rénovation de l’ensemble des bâtiments. Il est attendu de
cette stratégie un repositionnement de l’objet.
La deuxième étape de la réfection de la toiture du Centre Commercial
Cap 2000 à Peseux (Place de la Fontaine 4) verra le jour au cours de
ce prochain exercice. Des travaux d'esthétiques sont aussi prévus.
En collaboration avec le département architecture, l’équipe de ges-
tion réfléchit également à la création de nouveaux logements dans
certains immeubles afin entre autres, d’optimiser de futurs travaux
de toiture ; des projets de rénovation sont également envisagés tant
sur les parties communes que sur les parties privatives des bâtiments
afin d’optimiser les rendements.
Liegenschaft Bussigny 26 in Crissier : Nach der Erneuerung der
Fenster im vergangenen Jahr hat der Fonds ein breit angelegtes
Renovationsprogramm [Erneuerung der 28 Küchen (bei ungekündigten
Mietverhältnissen mit Asbest-Dekontaminierungsschleuse), Erneuerung
der Wohnungstüren (Brandschutzvorschriften), vollständige Erneuerung
des Treppenhauses] in Angriff genommen, um im Sommer 2015 die
bisher subventionierten Wohnungen auf den freien Markt bringen zu
können. Bisher wurden diese Arbeiten vollständig vom Fonds finanziert,
aber sobald die nötigen Bewilligungen des Wohnungsamtes vorliegen,
wird zur Abschreibung dieser Arbeiten auf einen Erneuerungsfonds von
CHF 370'000.– zurückgegriffen.
Die Erneuerung von zwei Bedachungen, die Sanierung der
Heizöltanks, der Übergang zu Gas in zwei Liegenschaften und die
vollständige Renovation von Wohnungen bei Mieterwechseln waren
ebenfalls Teil des letztjährigen Programms. Diese Arbeiten führten zu
einer ansehnlichen Erhöhung der Mieteinnahmen.
ZUKUNFTSAUSSICHTENBestehende ImmobilienLiegenschaft in Meyrin, Avenue de Vaudagne 48-50 : Die Auf-
stockungs arbeiten werden bis Ende Jahr in Angriff genommen. Geplant
sind zwei zusätzliche Geschosse und die Sanierung der bestehenden
Gebäudehülle. Da diese Arbeiten gemeinsam mit den drei anderen
Eigentümern der Siedlungszugänge durchgeführt werden, sind
erhebliche Kosteneinsparungen zu erwarten.
Liegenschaft in Neuenburg, Rue Denis de Rougemont 2, 8-10 und
32-36 : Der Fonds hat sich in Zusammenarbeit mit den beiden anderen
Eigentümern (Prévoyance NE und Coopérative Mon Logis) dieser
emblematischen Siedlung dazu verpflichtet, ihr Image mit einem
Renovationsprogramm für sämtliche Gebäude aufzupolieren. Von dieser
Strategie wird eine Neupositionierung des Objekts erwartet.
Die zweite Etappe der Dacherneuerung beim Einkaufszentrum Cap 2000
in Peseux (Place de la Fontaine 4) wird im kommenden Geschäftsjahr
gestartet. Es sind auch ästhetische Arbeiten geplant.
In Zusammenarbeit mit der Architekturabteilung der Vermögens-
verwalterin macht sich das Verwaltungsteam zudem Gedanken
über die Schaffung neuer Wohnungen in gewissen Liegenschaften,
um unter anderem zukünftige Bedachungsarbeiten zu optimieren.
Im Hinblick auf eine Renditeoptimierung sind schliesslich im
gemeinsamen Teil sowie in den privaten Teilen der Gebäude
Renovationsarbeiten geplant.
10 | Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015
Les projets d’acquisition Une réflexion approfondie est menée pour renforcer la présence
d’Immo56 en Suisse allemande. Plusieurs acteurs importants ont
ainsi été consultés afin de définir sa stratégie de développement
outre Sarine afin de tirer le meilleur parti de sa représentation per-
manente sur Zurich.
Au vu de la difficulté à trouver des objets répondant aux critères
d’investissement du fonds, l’équipe de gestion étudie également des
dossiers de construction qui rajeuniront le parc immobilier. Des pro-
jets de construction sur l’Arc lémanique sont actuellement en cours
de négociation et une augmentation de capital pourrait voir le jour
dès que les dossiers se concrétiseront.
Comme le lecteur le constatera, Immo56 reste fidèle à ses principes
directeurs de prudence et de régularité des performances et entend
ainsi poursuivre sa politique des petits pas.
KaufvorhabenEs wurden eingehende Abklärungen durchgeführt, wie die Präsenz von
Immo56 in der deutschen Schweiz gestärkt werden kann. So wurden
mehrere wichtige Akteure konsultiert, um eine Entwicklungsstrategie
für die Deutschschweiz auszuarbeiten und so die ständige Vertretung
in Zürich besser zu nutzen.
Angesichts der Schwierigkeiten, Objekte zu finden, welche die
Anlagekriterien des Fonds erfüllen, arbeitet das Verwaltungsteam auch
an Bauplänen zur Verjüngung des Immobilienparks. Gegenwärtig laufen
Verhandlungen zu einem Bauvorhaben im Genferseegebiet und bei einer
Konkretisierung könnte eine Kapitalerhöhung durchgeführt werden.
Immo56 bleibt also den Grundsätzen treu, Vorsicht walten zu lassen und
eine regelmässige Performance anzustreben. An der Politik der kleinen
Schritte will der Fonds auch in Zukunft festhalten.
Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015 | 11
COMPTE DE FORTUNE / VERMÖGENSRECHNUNG
Actifs / Aktiven 31.03.2015 (CHF) 31.03.2014 (CHF)
Avoirs en banque / Bankguthaben
Avoirs à vue / Guthaben auf Sicht 1’304’701.25 13’821’067.98
Immeubles / Liegenschaften
Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction / Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten 15’660’000.00 14’230’000.00
Immeubles d’habitation / Wohngebäude 169’991’000.00 154’918’999.00
Immeubles à usage mixte / Liegenschaften mit gemischter Nutzung 100’445’000.00 99’032’000.00
Immeubles à usage commercial / Liegenschaften mit kommerzieller Nutzung 30’615’000.00 30’357’000.00
Total immeubles / Total Liegenschaften 316’711’000.00 298’537’999.00
Autres actifs / Sonstige Vermögenswerte 1’412’686.51 2’340’929.37
Total des actifs / Total Aktiven 319'428'387.76 314’699’996.35
Passifs / Passiven
Engagements / Verbindlichkeiten
Dettes hypothécaires / Hypotheken 107’801’300.00 104’457’000.00
Autres engagements / Sonstige Verbindlichkeiten 2’029’144.05 2’273’826.38
Total des passifs / Total Passiven 109'830'444.05 106’730’826.38
Fortune nette avant estimation des impôts dus en cas de liquidation / Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 209’597’943.71 207’969’169.97
Estimation des impôts dus en cas de liquidation / Geschätzte Liquidationssteuern -2’660’282.00 -3’298’934.00
Fortune nette / Nettofondsvermögen 206’937’661.71 204’670’235.97
Variation de la fortune nette du fonds / Veränderung des Nettofondsvermögens 01.04.2014-31.03.2015 01.04.2013-31.03.2014
Fortune nette du fonds au début de la période comptable / Nettofondsvermögen per Beginn der Rechnungsperiode 204’670’235.97 126’548’899.97
Distribution / Ausschüttung -6’718’698.00 -3’322’994.50
Solde des mouvements de parts / Saldo aus dem Anteilverkehr 0.00 70’668’219.77
Résultat total / Gesamterfolg 8’986’123.74 10’776’110.73
Fortune nette du fonds à la fin de la période comptable / Nettofondsvermögen per Ende Rechnungsperiode 206’937’661.71 204’670’235.97
Variation du nombre de parts / Entwicklung der Anzahl Anteile 01.04.2014-31.03.2015 01.04.2013-31.03.2014
Situation en début d’exercice / Stand zu Beginn der Rechnungsperiode 1’493’044 949’427.00
Parts émises / Ausgegebene Anteile 0.00 543’617.00
Parts rachetées / Zurückgenommene Anteile 0.00 0.00
Situation en fin d’année / Stand per Ende Rechnungsperiode 1’493’044 1’493’044
Valeur nette d’inventaire d’une part à la fin de la période, arrondie à CHF 0.10 / Nettoinventarwert eines Anteils per Ende Rechnungsperiode, gerundet auf CHF 0.10 138.60 137.10
12 | Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015
COMPTE DE RÉSULTAT / ERFOLGSRECHNUNG
Revenus / Ertrag 01.04.2014-31.03.2015 (CHF) 01.04.2013-31.03.2014 (CHF)
Intérêts bancaires / Bankzinsen 1’325.21 2’240.38
Revenus locatifs / Mietzinseinnahmen 15’737’267.56 13’817’165.95
Intérêts intercalaires / Bauzinsen 443’097.16 65’520.09
Autres revenus / Übrige Erträge 76’135.51 55’229.29
Participation des souscripteurs aux revenus nets courus / Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0.00 859’134.43
Total des produits / Total Ertrag 16’257’825.44 14’799’290.14
Charges / Aufwand
Intérêts hypothécaires / Hypothekarzinsen 2’100’930.25 1’907’566.45
Intérêts débiteurs / Debitorenzinsen 0.00 148.98
Entretien et réparations / Unterhalt und Reparaturen 1’960’947.39 1’401’015.32
Administration des immeubles : / Liegenschaftsverwaltung :
- Frais concernant les immeubles (eau, électricité, conciergerie, nettoyage, assurances, impôt foncier, etc.) / Liegenschaftskosten (Wasser, Strom, Hausdienst, Reinigung, Versicherungen, Grundsteuer usw.) 1’514’555.87 1’446’120.41
- Frais d’administration (honoraires et frais de gérance) / Verwaltungskosten (Honorare und Kosten der Hausverwaltung) 653’287.54 604’640.15
Frais d’évaluation et de révision / Schätzungs- und Revisionskosten 114’002.20 131’059.57
Frais d’avocats / Anwaltskosten 24’007.10 25’826.15
Frais bancaires / Bankkosten 16’736.47 7’859.46
Frais de publication, d’impression, autres / Kosten für Veröffentlichung, Druck, Sonstiges 9’544.05 10’742.00
Rémunération réglementaire à la direction / Reglementarische Vergütung an die Fondsleitung 2’053’629.38 1’789’215.94
Rémunération réglementaire à la banque dépositaire / Reglementarische Vergütung an die Depotbank 87’279.24 76’041.68
Autres charges / Sonstiger Aufwand 34’072.66 56’065.70
Commission sur distribution annuelle / Kommission auf jährliche Ausschüttung 33’593.50 16’614.95
Total des charges / Total Aufwand 8’602’585.65 7’472’916.76
Résultat net / Nettoertrag 7’655’239.79 7’326’373.38
Gains / Pertes sur investissements réalisés / Realisierte Kapitalgewinne bzw. -verluste 0.00 0.00
Résultat réalisé / Realisierter Erfolg 7’655’239.79 7’326’373.38
Gains / pertes de capital non réalisés (variation) / Nicht realisierte Kapitalgewinne bzw. -verluste (Veränderung) 1’330’883.95 3’449’737.35
Résultat de l’exercice / Erfolg des Rechnungsjahres 8’986’123.74 10’776’110.73
Utilisation du résultat / Verwendung des Erfolges
Résultat réalisé / Realisierter Erfolg 7’655’239.79 7’326’373.38
Virement au compte gain / perte de capital accumulé / Zuweisung an das Kapitalgewinn-/Kapitalverlustkonto 0.00 0.00
Report de gain en capital de l’exercice précédent / Vortrag des Kapitalgewinns aus dem Vorjahr 0.00 0.00
Report du revenu ordinaire de l’exercice précédent / Vortrag des ordentlichen Ertrages aus dem Vorjahr 1’539’052.01 931’376.63
Résultat disponible pour être réparti / Zur Verteilung verfügbarer Betrag 9’194’291.80 8’257’750.01
Distribution gain en capital / Ausschüttung des Kapitalgewinns 0.00 0.00
Distribution revenus / Zur Ausschüttung bestimmter Ertrag 7’166’611.20 6’718’698.00
Résultat prévu pour être versé aux investisseurs / Zur Auszahlung an die Anleger vorgesehener Betrag 7’166’611.20 6’718’698.00
Report à nouveau / Vortrag auf neue Rechnung 2’027’680.60 1’539’052.01
Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015 | 13
ÉVOLUTION / ENTWICKLUNGDate Valeur nette d’inventaire d’une part Parts en Fortune nette du fonds Distribution du revenu net à la fin de la période comptable circulation en millions par part
Datum Nettoinventarwert pro Anteil Anteile im Nettofonds- Ausschüttung des Nettoertrags per Ende Rechnungsjahr Umlauf vermögen in Mio. pro Anteil
31.03.2011 CHF 120.60 217’500 CHF 26.24 CHF 2.30
31.03.2012 CHF 125.70 632’992 CHF 79.55 CHF 3.00
31.03.2013 CHF 133.30 949’427 CHF 126.55 CHF 3.50
31.03.2014 CHF 137.10 1’493’044 CHF 204.67 CHF 4.50
31.03.2015 CHF 138.60 1’493’044 CHF 206.94 CHF 4.80
INVENTAIRE DES IMMEUBLES / INVENTARWERT DER LIEGENSCHAFTEN
Prix de revient Valeur vénale Valeur incendie Revenus bruts Etat locatif Rendement réalisés * théorique * * brut ** *
Gestehungskosten Verkehrswert Brand- Erzielte Sollmietein- Bruttoertrag *** versicherungswert Bruttoeinnnahmen * nahmen * *
en CHF / in CHF en CHF / in CHF en CHF / in CHF en CHF / in CHF en CHF / in CHF
Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction
Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten
Gilly (VD) Le Châtelard 15’050’683 15’660’000 2’012’754 0,00 % 0,00 %
15’050’683 15’660’000 2’012’754 0,00 % 0,00 %
Immeubles d’habitationWohngebäudeLancy ( GE ) Chemin des Semailles 47 7’522’270 7’982’000 7’299’317 396’784 376’728 5,01 % 4,72 %
Meyrin ( GE ) Chemin du Grand-Puits 68-70 6’098’473 6’640’000 5’962’822 366’070 368’280 6,04 % 5,55 %
Meyrin ( GE ) Avenue de Vaudagne 48-50 7’803’872 9’140’000 7’453’528 483’790 489’660 6,27 % 5,36 %
La Chaux-de-Fonds ( NE ) Rue Numa-Droz 196-198-200- 202-204-206-208 15’047’681 14’970’000 20’839’606 849’459 967’601 6,43 % 6,46 %
Neuchâtel ( NE ) Rue Denis-de-Rougemont 2 3’497’803 3’563’645 3’058’000 199’532 196’625 5,62 % 5,52 %
Neuchâtel ( NE ) Rue Denis-de-Rougemont 8-10 5’954’023 6’022’094 5’280’000 318’524 361’552 6,07 % 6,00 %
Neuchâtel ( NE ) Rue Denis-de-Rougemont 32-34-36 8’803’802 9’064’260 8’096’000 489’872 506’237 5,75 % 5,58 %
Peseux (NE) Rue de la Gare 8 1’096’900 1’105’000 1’232’000 41’761 62’640 5,71 % 5,67 %
Peseux (NE) Rue de Corcelles 9-11 2’653’210 2’703’000 1’660’000 97’720 148’260 5,59 % 5,49 %
Granges (SO) Schmelzistrasse 33-35-37-39 5’022’982 5’083’000 5’899’320 283’460 290’640 5,79 % 5,72 %
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Prix de revient Valeur vénale Valeur incendie Revenus bruts Etat locatif Rendement réalisés * théorique * * brut ** *
Gestehungskosten Verkehrswert Brand- Erzielte Sollmietein- Bruttoertrag *** versicherungswert Bruttoeinnnahmen * nahmen * *
en CHF / in CHF en CHF / in CHF en CHF / in CHF en CHF / in CHF en CHF / in CHF
Lausanne ( VD ) Avenue de l’Avant-Poste 9 7’692’373 7’710’000 5’491’350 380’943 391’332 5,09 % 5,08 %
Lausanne ( VD ) Rue de la Borde 37 6’441’916 6’582’000 3’885’979 358’852 357’732 5,55 % 5,44 %
Lausanne ( VD ) Avenue des Figuiers 1 3’303’847 3’223’000 2’849’525 139’727 166’872 5,05 % 5,18 %
Lausanne ( VD ) Av. Frédéric-Recordon 3 / Ch. de Renens 2 11’792’445 13’200’000 9’305’658 723’944 711’092 6,03 % 5,39 %
Montreux ( VD ) Avenue de Belmont 13 10’195’679 10’250’000 7’629’635 540’081 553’488 5,43 % 5,40 %
Prilly ( VD ) Chemin d’Ombreval 3 4’517’159 5’140’000 4’239’071 287’018 293’388 6,49 % 5,71 %
Prilly ( VD ) Rue de la Combette 12-14 11’869’586 12’360’000 8’549’626 591’914 599’064 5,05 % 4,85 %
Prilly ( VD ) Rue de la Combette 16-18-20 9’488’505 9’140’000 6’238’835 475’296 475’296 5,01 % 5,20 %
Renens (VD) Rue de Lausanne 61 6’310’300 6’463’000 4’358’398 83’763 335’292 5,31 % 5,19 %
Martigny (VS) Champs Neufs (Chemin des Follaterres) 26’056’870 29’650’000 25’744’072 1’461’188 1’410’864 5,41 % 4,76 %
161’169’696 169’991’000 145’072’742 8’569’697 9’062’644 5,62 % 5,33 %
Immeubles à usage mixteLiegenschaften mit gemischter NutzungBienne ( BE ) Rue de la Gare 3 6’004’937 5’976’000 4’038’300 305’767 305’172 5,08 % 5,11 %
Bienne ( BE ) Rue de la Gare 6-8-10 15’588’465 15’480’000 11’060’000 736’388 811’025 5,20 % 5,24 %
Bienne ( BE ) Rue de la Gurzelen 37 / Rue du Général-Dufour 147 3’318’360 3’366’000 3’617’800 181’685 186’300 5,61 % 5,53 %
Laufen ( BL ) Rue de la Gare 30 6’425’147 6’375’000 11’226’000 374’416 399’559 6,22 % 6,27 %
Fribourg ( FR ) Rue des Bouchers 5 5’554’955 6’930’000 5’441’000 328’250 319’920 5,76 % 4,62 %
Genève ( GE ) Rue de Richemont 7-9 6’307’223 6’858’000 3’425’436 326’964 340’476 5,40 % 4,96 %
Bex ( VD ) Ruelle du Marché 8 / Rue du Cropt 5’310’478 5’430’000 4’759’625 330’360 330’853 6,23 % 6,09 %
Crissier ( VD ) Route de Bussigny 26 9’541’105 9’910’000 10’248’479 493’282 498’492 5,22 % 5,03 %
Lausanne ( VD ) Chemin des Sauges 1 4’836’312 5’300’000 3’586’619 299’180 301’680 6,24 % 5,69 %
Lausanne ( VD ) Place du Tunnel 19-21 8’947’965 10’710’000 11’094’583 573’072 578’820 6,47 % 5,40 %
Lausanne ( VD ) Rue de Genève 87-89-91 22’849’407 24’110’000 18’246’146 1’239’903 1’231’144 5,39 % 5,11 %
94’684’354 100’445’000 86’743’988 5’189’266 5’303’441 5,60 % 5,28 %
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Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015 | 15
Prix de revient Valeur vénale Valeur incendie Revenus bruts Etat locatif Rendement réalisés * théorique * * brut ** *
Gestehungskosten Verkehrswert Brand- Erzielte Sollmietein- Bruttoertrag *** versicherungswert Bruttoeinnnahmen * nahmen * *
en CHF / in CHF en CHF / in CHF en CHF / in CHF en CHF / in CHF en CHF / in CHF
Immeubles à usage commercialLiegenschaften mit kommerzieller NutzungBienne ( BE ) Collegegasse 17 4’721’976 5’092’000 4’500’000 287’070 290’708 6,16 % 5,71 %
Bienne ( BE ) Rue de la Gurzelen 31 5’013’972 5’233’000 7’398’200 317’752 348’984 6,96 % 6,67 %
Peseux ( NE ) Place de la Fontaine 4 19’821’899 20’290’000 21’860’000 1’373’483 1’395’528 7,04 % 6,88 %
29’557’847 30’615’000 33'758'200 1’978’305 2’035’220 6,89 % 6,65 %
RécapitulationZusammenfassungTerrains à bâtirBauland 15’050’683 15’660’000 2’012’754 0 0 0,00 % 0,00 %
Immeubles d’habitation 161’169’696 169’991’000 145’072’742 8’569’697 9’062’644 5,62 % 5,33 %Wohngebäude
Immeubles à usage mixte 94’684’354 100’445’000 86’743’988 5’189’266 5’303’441 5,60 % 5,28 %Liegenschaften mit gemischter Nutzung
Immeubles à usage commercial 29’557’847 30’615’000 33’758’200 1’978’305 2’035’220 6,89 % 6,65 %Liegenschaften mit kommerzieller Nutzung
300’462’580.00 316’711’000 267’587’684 15’737’268 16’401’305 5,46 % 5,18 %
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CHF 15’660’000.–Terrain à batir / Bauland
CHF 169’991’000.–Immeubles d’habitation / Wohngebäude
CHF 100’445’000.–Immeubles à usage mixte / Liegenschaften
mit gemischter Nutzung
CHF 30’615’000.–Immeubles à usage commercial / Liegenschaften
mit kommerzieller Nutzung
Locataires représentant plus de 5 % de l’ensemble des revenus locatifs : Aucun locataire ne représente plus de 5 % des revenus locatifs. / Mieter, die mehr als 5 % des Gesamtmietertrages des Fonds stellen : Kein Mieter hat einen Anteil von über 5 % am Gesamtmietertrag.
Part des revenus, résidentiel / Ertragsanteil Wohnliegenschaften : 71,73 %Part des revenus, commercial / Ertragsanteil Geschäftsliegenschaften : 24,78 %Part des revenus, autres / Sonstige Ertragsanteile : 3,49 %* Du 01.04.2014 au 31.03.2015 / Von 01.04.2014 bis 31.03.2015** Etat locatif théorique annuel / Jährliche Sollmieteinnahmen*** Sur état locatif théorique annuel / Auf jährliche Sollmieteinnahmen
4,9 %
53,7 %
31,7 %
9,7 %
16 | Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015
Implantation géographique du parc immobilier du fonds
Immo56 avec indication de la valeur vénale par région /
Geografische Verteilung der Liegenschaften des Immobilien-
fonds Immo56 mit Verkehrswert pro Region
VD 46 %
BE 11 %
NE 18 %
VS 9 %
GE 10 %
FR 2 %
BL 2 % SO 2 %
Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015 | 17
LISTE DES ACHATS ET VENTES / AUFSTELLUNG DER KÄUFE UND VERKÄUFE
ACHATS / KÄUFE :
Peseux (NE)
Rue de Corcelles 9-11
Date d’acquisition / Erwerb : 01.08.14
Prix de revient Valeur vénale Valeur incendie Etat locatif théorique * Rendement brut **
Gestehungskosten Verkehrswert Brandversicherungswert Sollmieteinnahmen * Bruttoertrag **
en CHF / in CHF en CHF / in CHF en CHF / in CHF en CHF / in CHF sur prix de revient / sur valeur vénale / auf Gestehungskosten auf Verkehrswert
2’653’210 2’703’000 1’660’000 148’260 5,59 % 5,49 %
Peseux (NE)
Rue de la Gare 8
Date d’acquisition / Erwerb : 01.08.14
Prix de revient Valeur vénale Valeur incendie Etat locatif théorique * Rendement brut **
Gestehungskosten Verkehrswert Brandversicherungswert Sollmieteinnahmen * Bruttoertrag **
en CHF / in CHF en CHF / in CHF en CHF / in CHF en CHF / in CHF sur prix de revient / sur valeur vénale / auf Gestehungskosten auf Verkehrswert
1’096’900 1’105’000 1’232’000 62’640 5,71 % 5,67 %
* Etat locatif théorique annuel / Jährliche Sollmieteinnahmen** Sur état locatif théorique annuel / Auf jährliche Soll-Mieteinnahmen
18 | Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015
Lausanne (VD)
Avenue des Figuiers 1
Date d’acquisition / Erwerb : 27.05.14
Prix de revient Valeur vénale Valeur incendie Etat locatif théorique * Rendement brut **
Gestehungskosten Verkehrswert Brandversicherungswert Sollmieteinnahmen * Bruttoertrag **
en CHF / in CHF en CHF / in CHF en CHF / in CHF en CHF / in CHF sur prix de revient / sur valeur vénale / auf Gestehungskosten auf Verkehrswert
3’303’847 3’223’000 2’849’525 166’872 5,05 % 5,18 %
Renens (VD)
Rue de Lausanne 61
Date d’acquisition / Erwerb : 01.01.15
Prix de revient Valeur vénale Valeur incendie Etat locatif théorique * Rendement brut **
Gestehungskosten Verkehrswert Brandversicherungswert Sollmieteinnahmen * Bruttoertrag **
en CHF / in CHF en CHF / in CHF en CHF / in CHF en CHF / in CHF sur prix de revient / sur valeur vénale / auf Gestehungskosten auf Verkehrswert
6’310’300 6’463’000 4’358’398 335’292 5,31 % 5,19 %
* Etat locatif théorique annuel / Jährliche Sollmieteinnahmen** Sur état locatif théorique annuel / Auf jährliche Soll-Mieteinnahmen
VENTES / VERKÄUFE :
Aucune vente sur la période / Keine Verkäufe im Geschäftsjahr
Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015 | 19
DÉTAIL DES DETTES / SCHULDENAUFSTELLUNG
Taux Début Echéance Montant au Tiré Remboursé Montant au
Zinssatz Anfang Fälligkeit Betrag per Aufgenommen Zurückbezahlt Betrag per
31.03.2014 31.03.2015
Crédit hypothécaire de 1er rang
Erstrangige Hypothek
2,82 % 22.06.2010 22.06.2020 2’910’000 -30’000 2’880’000
2,75 % 30.03.2011 29.03.2019 3’300’000 3’300’000
2,97 % 30.03.2011 31.03.2023 960’000 -80’000 880’000
2,97 % 31.03.2011 31.03.2023 6’000’000 6’000’000
2,55 % 16.12.2011 02.07.2020 3’810’000 -66’200 3’743’800
1,78 % 25.05.2012 24.05.2022 12’720’000 -160’000 12’560’000
1,67 % 31.05.2012 31.05.2022 15’000’000 15’000’000
2,30 % 01.07.2012 30.06.2027 2’280’000 -40’000 2’240’000
2,45 % 01.07.2012 30.06.2027 5’100’000 -50’000 5’050’000
2,65 % 01.07.2012 30.06.2027 2’700’000 2’700’000
2,65 % 01.07.2012 30.06.2027 420’000 -40’000 380’000
1,79 % 15.11.2012 14.11.2022 8’600’000 8’600’000
1,88 % 27.11.2012 25.11.2022 9’839’500 -107’000 9’732’500
1,57 % 13.12.2012 13.12.2019 9’775’000 -180’000 9’595’000
2,59 % 20.09.2013 20.09.2023 2’480’000 -40’000 2’440’000
1,25 % 23.09.2013 31.03.2018 8’900’000 -200’000 8’700’000
2,74 % 23.09.2013 30.09.2028 3’287’500 -50’000 3’237’500
1,78 % 30.09.2013 01.10.2018 2’875’000 -50’000 2’825’000
1,78 % 30.09.2013 01.10.2018 3’500’000 3’500’000
1,40 % 24.12.2014 31.12.2024 430’000 -12500 417’500
1,40 % 24.12.2014 31.12.2024 4’020’000 4’020’000
Total / Gesamt 1,97 % 104’457’000 4’450’000 -1’105’700 107’801’300
20 | Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015
ERGÄNZENDE INFORMATIONEN
Betrag Amortisationskonto :Es wurde kein Betrag für Abschreibungen verwendet.
Betrag der Rückstellungen für künftige Reparaturen :Für das Gebäude in der Route de Bussigny 26 in Crissier wurde bei
der Depotbank ein Regulierungskonto errichtet. Am 31. März 2015
beträgt der Kontostand CHF 360'533.75.
Betrag der vorgesehenen Reinvestitionen :Es sind keine Beträge zur Reinvestition vorgesehen.
Anzahl der auf Ende des nächsten Geschäftsjahres gekündigten Anteile :Die am 31.03.2014 eingereichte Kündigung von 89'000 Anteilen
wurde zurückgezogen.
Gesamtversicherungswert des Vermögens :Brandversicherungswert : CHF 267’587’684.01
« Kennzahlen von Immobilienfonds » berechnet nach SFAMA-Richtlinie :Mietzinsausfallrate (Ertragsverlust) 2,28 %
Fremdfinanzierungsquote 34,04 %
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 67,03 %
Fondsbetriebsaufwandquote TER (GAV) 0,93 %
Fondsbetriebsaufwandquote TER (NAV) 1,43 %
Eigenkapitalrendite (« Return on Equity » - ROE) 4,34 %
Ausschüttungsrendite 3,46 %
Ausschüttungsquote (« Payout ratio ») 93,62 %
Agio / Disagio (ausserbörslich) -1,15 %
Anlagerendite * 4,52 %
Performance * (auf NIW) 5,58 %
Performance des Index SXI Real Estate® Funds TR* 19,94 %
* von 01.04.2014 bis 31.03.2015
Die vergangenen Performances und Renditen sind kein Indikator
für aktuelle oder zukünftige Performances oder Renditen. Die Per-
formance- und Renditedaten wurden ohne Berücksichtigung der
bei Ausgabe und Rücknahme der Anteile erhobenen Kommissionen
und Kosten und auf der Basis der sofortigen Wiederanlage etwaiger
Ausschüttungen berechnet.
Informationen zu Derivaten :Der Fonds enthält keine Derivate.
INFORMATIONS SUPPLÉMENTAIRES
Montant du compte d’amortissement des immeubles :Aucun montant n’a été affecté à l’amortissement.
Montant du compte de provision pour réparations futures :Un compte de régulation pour l’immeuble route de Bussigny 26 à
Crissier est constitué et déposé auprès de la banque dépositaire. Le
solde au 31 mars 2015 se monte à CHF 360’533.75.
Montant du compte prévu pour être réinvesti :Aucun montant n’est prévu pour être réinvesti.
Nombre de parts présentées au rachat pour la fin de l’exercice comptable suivant :La demande de rachat pour 89’000 parts présentée au 31.03.2014
a été retirée.
Valeur totale assurée de la fortune :Valeur d’assurance incendie : CHF 267’587’684.01
Indices calculés selon directive SFAMA « Indices des fonds immobiliers » :Quote-part de perte sur loyer (perte de produit) 2,28 %
Coefficient d’endettement 34,04 %
Marge de bénéfice d’exploitation (marge EBIT) 67,03 %
Quote-part des charges d’exploitation du fonds TER ref (GAV) 0,93 %
Quote-part des charges d’exploitation du fonds TER ref (NAV) 1,43 %
Rendement des fonds propres (« Return on Equity » - ROE) 4,34 %
Rendement sur distribution 3,46 %
Coefficient de distribution (« Payout ratio ») 93,62 %
Agio / disagio (hors bourse) -1,15 %
Rendement de placement * 4,52 %
Performance * (sur la VNI) 5,58 %
Performance de l’indice SXI Real Estate® Funds TR * 19,94 %
* du 01.04.2014 au 31.03.2015
Les références aux performances et aux rendements passés ne sau-
raient être un indicateur de performance et de rendement courants ou
futurs. Les données de performance et de rendement ne tiennent pas
compte des commissions et frais qui peuvent être perçus lors de la
souscription et du rachat de parts et sont calculées en considérant que
le dividende brut payé a été immédiatement réinvesti dans le fonds.
Informations sur les dérivés :Le fonds ne compte pas d’instruments financiers dérivés.
Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015 | 21
Bewertungs- und Berechnungsgrundsätze des Nettoinventarwerts : Gemäss den gesetzlichen Bestimmungen und der Richtlinie der
Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA) vom 2. April
2008 erfolgte die Bewertung der Liegenschaften von unabhängigen
Schätzungsexperten nach der « Discounted Cash Flow Methode »
(DCF). Diese Bewertung beruht auf dem Ertragspotenzial jeder Lie-
genschaft und prognostiziert die künftigen Erträge und Aufwendun-
gen auf einen vorgegebenen Zeitraum. Die so berechneten Cashflows
werden abgezinst, und mithilfe der Summe dieser Beträge sowie des
Residualwertes der Liegenschaft kann der Verkehrswert ermittelt
werden. Dieser entspricht dem fairen Marktwert einer Liegenschaft
zum Zeitpunkt der Bewertung.
Methode von Nabil Aziz – Wüest & PartnerWüest & Partner wendet das Discounted Cash Flow-Modell (DCF-
Modell) für einen bestimmten Zeitraum an, d. h. die Cashflows
werden für einen Zeithorizont in der Grössenordnung der verblei-
benden Nutzungsdauer der Liegenschaft geschätzt. In diesem Fall
entspricht der aktuelle Wert der Liegenschaft der Summe der über
diesen Zeitraum aktualisierten Netto-Cashflows. Im Übrigen wer-
den die erwarteten Cashflows in Echtzeit dargestellt, was den Vor-
teil einer besseren Leserlichkeit der Vorhersagen hat.
Die Ermittlung des anwendbaren Aktualisierungssatzes widerspie-
gelt die Einschätzung des mit der betroffenen Liegenschaft verbun-
denen Risikos. Um diesen Wert festzulegen, berücksichtigt Wüest &
Partner sowohl die spezifischen Merkmale der Liegenschaft als auch
die standort- und marktgebundenen Einflussfaktoren.
Der marktgerechte Diskontsatz wird entsprechend dem Risiko
angepasst und ist auf der Grundlage eines risikofreien Zinssatzes
(langfristige Bundesanleihen), der Prämien für das allgemeine Immo-
bilienrisiko (Illiquiditätsprämie, Marktrisiko) und für die spezifischen
Risiken der Liegenschaft (Mikrosituation, Eigentumsform, Qualität
des Objekts usw.) definiert.
Der Mietertrag der einzelnen Liegenschaften wird für jedes einzelne
Objekt unter Berücksichtigung der gegenwärtigen Situation und der
potenziellen Marktmieten (abgeschlossene Mietverträge und Miet-
zinsen der laufenden Angebote) detailliert analysiert.
Für die Kostenanalyse dienen die Betriebsabrechnungen der Vorjahre
als Arbeitsgrundlage. Sie wird mit den Benchmarks von Wüest & Par-
tner und der Beurteilung des Zustands jeder Liegenschaft ergänzt.
Durch die Prüfung der Mietverträge kann genau festgestellt werden,
ob Nebenkosten, Umbauten zulasten des Mieters und / oder Vermie-
ters usw. bestehen.
Die bei der Schätzung der Liegenschaften angewandten Nettodis-
kontsätze lagen zwischen 4,00 % und 4,80 %.
Principes d’évaluation et de calcul de la valeur nette d’inventaire :Conformément aux dispositions légales et à la directive de la Swiss
Funds & Asset Management Association (SFAMA) du 2 avril 2008,
l’évaluation des biens immobiliers a été effectuée par les experts in-
dépendants au moyen de la méthode « Discounted Cash Flow » (DCF).
Cette évaluation est fondée sur le potentiel de rendement de chaque
immeuble et consiste à projeter les revenus et dépenses futurs sur
une période donnée. Les flux nets de trésorerie, ainsi calculés, sont
actualisés et la somme de ces montants et de la valeur résiduelle
de l’immeuble permettent d’obtenir la valeur vénale. Cette dernière
correspond à la juste valeur de marché de l’immeuble au moment
de l’évaluation.
Méthode de Nabil Aziz – Wüest & PartnerWüest & Partner AG utilise le modèle Discounted Cash Flow (DCF)
à une période : les cash-flows sont estimés sur un horizon-temps
correspondant à la durée d’utilisation restante de l’immeuble, avec
la prise en compte d’une valeur résiduelle de manière implicite. Dans
ce cas, la valeur actuelle de l’immeuble est égale à la somme des
cash-flows nets actualisés sur cet horizon-temps. Par ailleurs, les
projections des cash-flows sont présentées en termes réels, ce qui
a l’avantage d’une meilleure lisibilité des prévisions, mais implique
l’utilisation de taux d’escompte en termes réels, plus bas que ceux
utilisés dans d’autres méthodes (termes nominaux).
La détermination du taux d’escompte applicable reflète l’estimation
du risque inhérent à l’immeuble concerné. Pour définir cette valeur,
Wüest & Partner AG tient compte aussi bien des caractéristiques spé-
cifiques à l’immeuble que des facteurs d’influence liés à l’emplace-
ment et au marché.
Le taux d’actualisation adapté au marché est ajusté en fonction du
risque et est défini sur la base du taux sans risque (obligations à
long terme de la Confédération), des primes pour le risque immobi-
lier général (prime d’illiquidité, risque du marché) et pour les risques
spécifiques de l’immeuble (micro-situation, forme de propriété, qua-
lité de l’objet, etc.).
L’état locatif de chaque immeuble est analysé en détail au niveau de
chaque objet avec la prise en compte de la situation actuelle et des
loyers potentiels du marché (baux conclus et loyers de l’offre).
Pour l'analyse des coûts, les décomptes d’exploitation des années
précédentes servent de base de travail. Cette dernière est complétée
par les benchmarks de Wüest & Partner et par l’appréciation de l’état
de chaque immeuble. L’examen des baux permet de préciser l’exis-
tence ou pas de frais accessoires, d’aménagements à la charge du
locataire et/ou du bailleur.
Les taux d’escompte nets utilisés pour les évaluations des immeubles
ont été de 4,00 % à 4,80 %.
22 | Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015
Méthode de Nabil Aziz – Wüest & Partner, pour les immeubles en construction à GillyLes immeubles étant destinés à être vendus, la méthode DCF n’est
pas appropriée. La valeur du projet après construction est estimée
en utilisant la méthode par comparaison avec les données de l’offre
et les prix des transactions effectives. La valeur de marché du terrain
est ensuite déduite en utilisant la méthode de la valeur résiduelle et
en tenant compte de la durée de réalisation du projet.
Méthode du collège d’expert (O. Bettens, P.-H. Juillerat, M.-P. Broennimann)Cette évaluation est fondée sur le potentiel de rendement de chaque
immeuble et consiste à projeter les revenus et dépenses futurs sur
une période de onze ans. Les revenus nets ainsi calculés sont réduits
de provisions pour travaux futurs estimés selon la formule de Ross.
Dans la formule de Ross, le montant des travaux futurs représente
la dépréciation cumulative d’un immeuble, établie selon l’âge éco-
nomique, et est déterminé selon une sorte de « calcul de la vitesse
de chute ». La vitesse initiale de la dépréciation d’un immeuble aug-
mente de manière progressive au cours de sa durée de vie utile. Les
flux nets de trésorerie sont ensuite actualisés et la somme de ces
montants et de la valeur résiduelle de l’immeuble permettent d’obte-
nir la valeur vénale. Les provisions pour travaux futurs susmention-
nées étant calculées en fonction de l’âge économique de l’immeuble,
celles-ci sont généralement supérieures aux provisions établies se-
lon d’autres méthodes dynamiques de la valeur de rendement.
La détermination du taux d’escompte intègre les spécificités sus-
mentionnées, ce qui explique que les taux d’escompte nets déter-
minées selon la méthode décrite ci-dessus sont généralement infé-
rieurs aux autres méthodes dynamiques de la valeur de rendement.
Les taux d’escompte nets utilisés pour les évaluations des immeubles
ont été de 3,67 % à 4,09 %.
Les avoirs en banque sont évalués à la valeur nominale. En cas de
changements notables des conditions de solvabilité, la base d’éva-
luation des avoirs en banque à terme est adaptée aux nouvelles cir-
constances.
La valeur nette d’inventaire d’une part est obtenue à partir de la va-
leur vénale de la fortune du fonds, réduite d’éventuels engagements
du fonds immobilier ainsi que des impôts afférents à la liquidation
éventuelle dudit fonds, divisée par le nombre de parts en circulation.
Elle est arrondie à CHF 0.10.
Methode von Nabil Aziz – Wüest & Partner für die sich im Bau befindlichen Liegenschaften in GillyDa diese Gebäude zum Verkauf vorgesehen sind, ist die DCF-Methode
nicht geeignet. Um den Wert des fertiggestellten Projekts zu schätzen,
wird die Methode des Vergleichs mit den angebotenen Marktwerten
und den effektiven Transaktionspreisen angewandt. Der Marktwert
des Bodens wird anschliessend unter Anwendung der Methode des
Residualwerts und unter Berücksichtigung der Dauer der Projektrea-
lisation abgezogen.
Methode des Expertengremiums (O. Bettens, P.-H. Juillerat, M.-P. Broennimann)Diese Bewertung beruht auf dem Ertragspotenzial jeder Liegenschaft
und prognostiziert die künftigen Erträge und Aufwendungenauf ei-
nen Zeitraum von elf Jahren. Von den so berechneten Nettoerträgen
werden die Rückstellungen für zukünftige Arbeiten abgezogen, die
nach der Formel von Ross geschätzt werden. In der Formel von Ross
entspricht der Betrag der zukünftigen Arbeiten der kumulativen Wert-
minderung einer Liegenschaft, die sich nach dem wirtschaftlichen
Alter bemisst und nach einer Art « Fallgeschwindigkeitsberechnung »
ermittelt wird. Die Anfangsgeschwindigkeit der Wertminderung einer
Liegenschaft steigt im Laufe ihrer Nutzungsdauer nach und nach.
Die Cashflows werden abgezinst, und mithilfe der Summe dieser Be-
träge sowie des Residualwertes der Liegenschaft kann der Verkehrs-
wert ermittelt werden. Da die oben erwähnten Rückstellungen für
zukünftige Arbeiten nach dem wirtschaftlichen Alter des Gebäudes
berechnet werden, liegen sie in der Regel über den nach anderen
dynamischen Ertragswertmethoden ermittelten Rückstellungen.
Die Ermittlung des Diskontsatzes trägt den oben erwähnten Beson-
derheiten Rechnung, was erklärt, dass die nach der oben beschriebe-
nen Methode ermittelten Nettodiskontsätze in der Regel unter den nach
anderen dynamischen Ertragswertmethoden ermittelten Sätzen liegen.
Die bei der Schätzung der Liegenschaften angewandten Nettodis-
kontsätze lagen zwischen 3,67 % und 4,09 %.
Bankguthaben werden mit ihrem Nominalwert berücksichtigt. Im
Falle nennenswerter Veränderungen der Bonität wird die Bewertungs-
grundlage der Bankguthaben auf Zeit den neuen Umständen angepasst.
Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert
des Fondsvermögens, abzüglich Eventualverbindlichkeiten des Immo-
bilienfonds sowie bei der allfälligen Liquidation des Immobilienfonds
anfallender Steuern, dividiert durch die Anzahl der Anteile im Umlauf.
Er wird auf CHF 0.10 gerundet.
Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015 | 23
INFORMATIONS SUR LES COÛTS
Rémunérations et frais accessoires à la charge de l’investisseur
(§ 18 du contrat de fonds) :
Commission d’émission en faveur de la direction du fonds, de la
banque dépositaire et / ou des distributeurs en Suisse :
Taux maximum 5 % de la valeur nette d’inventaire
des parts nouvellement émises
Taux effectif aucune émission n'a eu lieu sur la période
Commission de rachat en faveur de la direction du fonds, de la
banque dépositaire et / ou des distributeurs en Suisse :
Taux maximum 1,50 % au maximum de la valeur nette
d’inventaire des parts rachetées
Taux effectif aucun rachat n’a eu lieu sur la période
En supplément, les autres rémunérations et frais accessoires
énumérés dans le § 18 du contrat de fonds peuvent être facturés
aux investisseurs.
Rémunérations et frais à la charge de la fortune du fonds (extrait du
§ 19 du contrat de fonds) :
Commission de gestion de la direction du fonds (calculée sur la
valeur nette d’inventaire du fonds) utilisée pour la direction, l’Asset
Management et la commercialisation du fonds :
Taux maximum 1 % p.a.
Taux effectif 1 % p.a.
Commission de la banque dépositaire (calculée sur la valeur nette
d’inventaire du fonds) :
Taux maximum 0,0425 % p.a.
Taux effectif 0,0425 % p.a.
Commission de la direction pour le travail occasionné lors de la
construction, la rénovation et la transformation (calculée sur le coût
des travaux) :
Taux maximum 3 %
Taux effectif 1 %
Commission de la direction pour le travail occasionné lors de l’achat,
de la vente ou de l’échange d’immeubles (calculé sur le prix d’achat,
de vente, respectivement de la valeur de l’immeuble échangé) pour
autant qu’un tiers n’ait pas été mandaté à cet effet :
Taux maximum 2 %
Taux effectif 1,47 % (de 1 % à 2 %)
Commission de la direction à titre d’indemnité pour la gestion des
divers immeubles (calculée sur le montant annuel des loyers bruts
encaissés) :
Taux maximum 6 %
Taux effectif 3,83 %
En supplément, les autres rémunérations et frais accessoires
énumérés dans le § 19 du contrat de fonds peuvent être facturés
au fonds.
ANGABEN ZU DEN KOSTEN
Vergütungen und zusätzliche Gebühren zulasten des Anlegers
(§ 18 des Fondsvertrags) :
Ausgabekommission zugunsten der Fondsleitung, der Depotbank
und / oder der Vertreiber in der Schweiz :
Höchstsatz 5 % des Nettoinventarwerts
der neu ausgegebenen Anteile
Effektiver Satz In diesem Zeitraum gab es keine Ausgabe
Rücknahmenkommission zugunsten der Fondsleitung, der Depotbank
und / oder der Vertreiber in der Schweiz :
Höchstsatz 1,50 % des Nettoinventarwerts der neu
zurückgenommenen Anteile
Effektiver Satz In diesem Zeitraum gab es keine Rücknahmen
Zusätzlich können den Anlegern die in § 18 des Fondsvertrages
angegebenen Vergütungen und Nebenkosten in Rechnung gestellt
werden.
Zusätzliche Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsver-
mögens (gemäss § 19 des Fondsvertrags) :
Verwaltungskommission der Fondsleitung (berechnet nach dem
Nettoinventarwert des Fonds), für Leitung, Asset Management und
Vermarktung des Fonds :
Höchstsatz 1 % p.a. Effektiver Satz 1 % p.a.
Kommission der Depotbank (berechnet nach dem Nettoinventarwert
des Fonds) :
Höchstsatz 0,0425 % p.a. Effektiver Satz 0,0425 % p.a.
Kommission der Fondsleitung für ihren Aufwand bei Bau-, Renovie-
rungs- und Umbauvorhaben (berechnet nach den Baukosten) :
Höchstsatz 3 % Effektiver Satz 1 %
Kommission der Fondsleitung für ihren Aufwand bei Liegen-
schaftskauf, -verkauf oder -tausch (berechnet nach dem Kauf -
oder Verkaufspreis bzw. dem Wert der getauschten Immobilie),
insoweit kein Dritter damit beauftragt wurde :
Höchstsatz 2 %
Effektiver Satz 1,47 % (von 1 % bis 2 %)
Kommission im Sinne einer Entschädigung der Fondsleitung für
die Verwaltung der verschiedenen Immobilien (nach den jährlichen
Brutto-Mieteinnahmen) :
Höchstsatz 6 %
Effektiver Satz 3,83 %
Zusätzlich können dem Fonds die sonstigen in § 19 des Fonds-
vertrags angeführten Vergütungen und Nebenkosten in Rechnung
gestellt werden.
24 | Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015
Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015 | 25
26 | Rapport annuel au 31 mars 2015 / Jahresbericht per 31. März 2015
IMPRESSUM
Rédaction du rapport annuel
SOLUFONDS SA, Signy-Avenex
PROCIMMO SA, Le Mont-sur-Lausanne
Photos
PROCIMMO SA, Le Mont-sur-Lausanne
Pittet Communication SA, Genève
Graphisme
Pittet Communication SA, Genève
Imprimerie
i comme imprimeur SA, Renens
IMPRESSUM
Redaktion des Geschäftsberichts
SOLUFONDS SA, Signy-Avenex
PROCIMMO SA, Le Mont-sur-Lausanne
Fotos
PROCIMMO SA, Le Mont-sur-Lausanne
Pittet Communication SA, Genève
Gestaltung
Pittet Communication SA, Genève
Druck
i comme imprimeur SA, Renens
Direction du fondsImmo56 c/o SOLUFONDS SACase postale 216CH-1274 Signy-CentreT 022 365 20 70 • F 022 365 20 [email protected]
Adresse de correspondanceImmo56Case postale 413CH-1052 Le Mont-sur-LausanneT 021 651 64 [email protected]