-
1
Faculteit Rechtsgeleerdheid
Universiteit Gent
Academiejaar 2015-2016
De gedwongen tenuitvoerlegging op onroerend goed
Masterproef van de opleiding
‘Master in het notariaat’
Ingediend door
Gilles Van Oudenhove
(studentennr. 01003320)
Promotor: Prof. dr. Karen Broeckx
-
2
-
3
VOORWOORD
Het onderwerp dat ik in mijn werkstuk behandel komt uitvoerig aan bod in de rechtsleer. Ik
heb het brede onderwerp (DEEL1) afgebakend naar topics (in DEEL 2) die binnen mijn
interesses lagen en nuttig zijn voor de vakken in het tweede semester van de opleiding master
in het notariaat. Ik ben ervan overtuigd dat dit werkstuk een meerwaarde heeft geleverd aan
mijn kennis ter zake en nuttig zal zijn voor mijn notariële stage die ik zinnens ben aan te
vangen.
Tot slot wil ik professor Karen Broeckx bedanken voor het nalezen van mijn masterproef en
het geven van de nodige tips voor het maken en verbeteren van dit werkstuk.
-
4
-
5
INHOUDSOPGAVE
VOORWOORD 3
INLEIDING 8
DEEL 1: HET UITVOEREND ONROEREND BESLAG EN DE
DAARBIJHORENDE RANGREGELING 9
HOOFDSTUK 1: DE PLICHTPLEGINGEN VÓÓR DE AANSTELLING VAN DE
NOTARIS 9
Inleiding 9
Afdeling 1: De uitvoerbare titel en haar inhoud 9
Afdeling 2: De poging tot minnelijke schikking 10
Afdeling 3: Het bevel tot betalen 11
Afdeling 4: Het beslagexploot 13
HOOFDSTUK 2: DE AANSTELLING VAN DE NOTARIS 16
Inleiding 16
Afdeling 1: Het verzoekschrift tot aanstelling van een notaris 16
Afdeling 2: De ontvangst van het beslagdossier en de taak van de notaris 17
HOOFDSTUK 3: HET LASTENKOHIER EN DE OPENBARE VERKOOP 20
Inleiding 20
Afdeling 1: De clausules in het lastenkohier 21
Afdeling 2: De aanmaning en de geschillen omtrent de verkoopvoorwaarden 22
-
6
Afdeling 3: De openbare verkoop 25
HOOFDSTUK 4: DE VERKOOP UIT DE HAND 27
Inleiding 27
Afdeling 1: De verkoop uit de hand op rechterlijk bevel (art. 1580bis Ger. W.) 28
Afdeling 2: Het initiatief uitgaande van de schuldeiser-beslaglegger (art.1580ter Ger.W.)
30
HOOFDSTUK 5: DE RANGREGELING 32
Inleiding 32
Afdeling 1: De toegelaten schuldeisers 33
Afdeling 2: Het proces-verbaal van rangregeling 34
Afdeling 3: De aanmaning en tegenspraak 35
DEEL 2: ENKELE BIJZONDERE TOPICS VAN BELANG VOOR HET
NOTARIAAT 37
HOOFDSTUK 1: BESLAG TEGEN GEHUWDEN 37
Inleiding 37
Afdeling 1: Echtgenoten gehuwd onder het wettelijk stelsel 38
Afdeling 2: Echtgenoten gehuwd onder het stelsel van zuivere scheiding van goederen 42
Afdeling 3: Het beslag op de gezinswoning 43
Afdeling 4: De verklaring van onbeslagbaarheid van de woning van de zelfstandige 44
HOOFDSTUK 2: BIJZONDERE CLAUSULES IN HET LASTENKOHIER 46
-
7
Inleiding 46
Afdeling 1: Bedingen omtrent de gebruikstoestand van het goed 46
Afdeling 2: Bedingen omtrent de verdeling in loten 51
CONCLUSIE 55
BIBLIOGRAFIE 56
-
8
INLEIDING
Indien een schuldeiser geconfronteerd wordt met een schuldenaar die weigert een verbintenis
na te komen, heeft de schuldeiser de mogelijkheid om dit in rechte af te dwingen. De
schuldeiser kan daarvoor beroep doen op het executierecht. Een onderdeel van het
executierecht is de gedwongen tenuitvoerlegging op onroerend goed.
De gedwongen tenuitvoerlegging op onroerend krijgt vorm in de procedure van het
uitvoerend onroerend beslag (art. 1560 tot 1638 Ger. W.). Kort gezegd bestaat die procedure
erin dat de (onroerende)1 goederen van de schuldenaar worden tengelde gemaakt, waarna de
opbrengst verdeeld wordt tussen de verschillende schuldeisers2. De verdeling van de
opbrengsten gebeurt bij de rangregeling, dat meteen het sluitstuk vormt van de procedure.
In deze procedure is een belangrijk taak voor de notaris weggelegd. De notaris wordt in het
kader van deze procedure bestempeld als een medewerker van het gerecht die steeds de
vereisten van onafhankelijkheid en onpartijdigheid moet eerbiedigen3. Hij zal erop toezien dat
alle aanwezige belangen zo goed mogelijk behartigd worden.
In DEEL 1 van dit werkstuk is het de bedoeling om het procedureverloop van het onroerend
uitvoerend beslag toe te lichten met daarbij telkens de nadruk te leggen op de taak van de
notaris. In DEEL 2 worden dan een aantal bijzondere topics behandeld die van belang zijn
voor de notaris en de notariële medewerkers. De keuze viel daarbij op het beslag tegen
gehuwden en enkele bijzondere bedingen in het lastenkohier (bedingen omtrent de
gebruikstoestand en bedingen omtrent lotenvorming). Twee onderdelen die mijn aandacht
wekten tijdens het huidige academiejaar.
1In de werkstuk wordt enkel het uitvoerend beslag besproken. 2 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 10 3 P. TAELMAN, “De notaris op de schopstoel, bedenkingen bij enkele controversiële aspecten van de opdracht
van de notaris in het raam van het uitvoerend beslag op onroerend goed en de rangregeling”, RW 1997-98, 1192.
-
9
DEEL 1: HET UITVOEREND ONROEREND BESLAG EN DE
DAARBIJHORENDE RANGREGELING
HOOFDSTUK 1: DE PLICHTPLEGINGEN VÓÓR DE AANSTELLING VAN
DE NOTARIS
Inleiding
1. Opdat een schuldeiser kan overgaan tot een uitvoerend beslag moet hij vooreerst
beschikken over een (actuele) uitvoerbare titel én moet hij schuldeiser zijn van een zekere,
opeisbare en vaststaande schuldvordering4. Daarnaast is het belangrijk dat de schuldeiser goed
voor ogen houdt dat hij zich in het kader van de procedure tot uitvoerend onroerend beslag
van bij de aanvang aan strikte regels en termijnen dient te houden. Zoniet loopt hij het risico
dat de procedure later nietig verklaard wordt. Het is onder meer de taak van de notaris die
later door de rechter wordt aangesteld om er nauwkeurig op toe te zien of alle noodzakelijke
(voorafgaande) proceshandelingen door de schuldeiser overeenkomstig de wet werden
gesteld5. Op die voorwaarden en voorafgaande plichtplegingen wordt hieronder kort
ingegaan.
Afdeling 1: De uitvoerbare titel en haar inhoud
2. Zoals hierboven gezegd moet de schuldeiser alvorens hij tot uitvoerend beslag kan
overgaan, over een uitvoerbare titel beschikken. Dit betreft een grondvereiste om tot
gedwongen executie te kunnen overgaan. Een uitvoerbare titel kan omschreven worden als:
“een titel waarin het vorderingsrecht van de schuldeiser belichaamd is en die, voorzien van
het formulier van tenuitvoerlegging, de gedwongen executie mogelijk maakt”6. Twee courante
voorbeelden van een uitvoerbare titel zijn: een definitieve rechterlijke beslissing en een grosse
van een notariële akte.
4 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 10 5 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 527. 6 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 157.
-
10
De inhoud van de uitvoerbare titel zal ook bepalend zijn om tot een uitvoerend beslag te
kunnen overgaan. De titel zal immers een welomschreven betalingsverbintenis moeten
stipuleren.
Tot slot zal de titel steeds actueel moeten zijn, de rechtsverhouding tussen een schuldeiser en
haar schuldenaar kan immers wijzigingen ondergaan7. Zo verliest een titel haar actualiteit
indien er tussen partijen een latere andersluidende rechterlijke beslissing wordt geveld, ook al
is die laatste niet uitvoerbaar8.
Afdeling 2: De poging tot minnelijke schikking
3. Overeenkomstig artikel VII.147. WER. moet elke tenuitvoerlegging of beslag dat
plaats heeft krachtens een vonnis of een andere authentieke akte, in het kader van de
regelgeving op het Hypothecair Krediet, voorafgegaan worden door een poging tot minnelijke
schikking. Meer bepaald zal de hypothecaire schuldeiser, voor hij de uitwinningsprocedure
tegen zijn kredietnemer kan starten, met deze een verzoeningspoging moeten ondernemen.
Het initiatief moet wel degelijk uitgaan van de hypothecaire schuldeiser. De
verzoeningspoging gebeurt voor de beslagrechter. De beslagrechter krijgt hier enkel een
bemiddelingsrol toegewezen 9.
De verzoeningspoging is voorgeschreven op straffe van nietigheid (van de verdere
procedure)10. Het betreft meer bepaald een relatieve nietigheid, waarbij de benadeelde partij
zal moeten aantonen dat er sprake is van een belangenschade opdat de nietigheid kan worden
uitgesproken. Voormelde nietigheid moet evenwel worden opgeworpen binnen de acht dagen
na de aanmaning om inzage te nemen van de verkoopvoorwaarden en aanwezig te zijn bij de
openbare verkoping, overeenkomstig artikel 1582, derde lid, Ger. W. Zo niet wordt die
nietigheid gedekt en kan de kredietnemer/schuldenaar er zich niet meer op beroepen11. Dit
alles volgt uit artikel 1622 Ger.W.
7 M.E STORME en L. DE KEYSER, Notarieel executierecht, Leuven, Acco, 2013, 51. 8 Rb. Gent 8 maart 2011, T. Not 2011, 405. 9 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 532. 10 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 10. 11 D. MICHIELS, “Onroerend beslag, rangregeling en collectieve schuldenregeling”, T. Not. 2002, 417.
-
11
4. De nadien in de procedure aangeduide notaris zal er dus moeten op toezien of de
schuldeiser die verplichte verzoeningspoging heeft ondernomen. Bij miskenning van die
verplichting zal de notaris de hypothecaire schuldeiser dan ook wijzen op die wettelijke
verplichting, alsook op de gevolgen van de miskenning hiervan. Dit volgt uit zijn algemene
informatie- en adviesplicht, overeenkomstig artikel 9 Organieke wet notariaat12. Indien de
notaris dit tijdig opmerkt belet niets de schuldeiser om op dat moment nog de
verzoeningspoging te ondernemen en aldus te ontsnappen aan de mogelijke nietigheid.
Afdeling 3: Het bevel tot betalen
5. De volgende stap die de schuldeiser moet nemen is het laten betekenen van een bevel
tot betalen aan zijn schuldenaar. Dit bevel tot betalen is een cruciale stap en vormt meteen de
eerste daad van tenuitvoerlegging13. Die verplichting wordt opgelegd overeenkomstig art.
1564 Ger. W. Het bevel tot betalen heeft tot doel de schuldenaar aan te manen om zijn
betalingsverbintenis alsnog te voldoen en bepaalt dat bij gebreke hiervan, beslag zal worden
gelegd op zijn onroerende goederen (art.1564, 4de lid Ger.W.). De betekening moet gebeuren
aan de persoon dan wel aan de werkelijke of in de titel der schuldvordering gekozen
woonplaats14. Het bevel bevat tevens de kennisgeving aan de schuldenaar dat hij elk
aankoopbod uit de hand van zijn onroerend goed, binnen de acht dagen vanaf het betekenen
van het exploot van beslaglegging, aan de rechter kan overmaken (art. 1564, 6de lid Ger.W.).
6. Het bevel tot betalen blijft zes maanden geldig. Binnen die termijn moet het bevel tot
betalen noodzakelijkerwijs gevolgd worden door een betekening van een exploot van
beslaglegging. Zo niet houdt het bevel tot betalen van rechtswege op enig gevolg te hebben
(art. 1567 Ger. W). In voorkomend geval zal de schuldeiser een nieuw bevel moeten
betekenen15.
12 P. TAELMAN, “Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel1)” in X. (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat
deel 4, Brugge, die Keure, 2004, 73. 13 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Intersentia, 2010, 76; E. DIRIX en K. BROECKX,
Beslag in A.P.R., Kluwer, 2010, 554. 14 P. TAELMAN, “Uitvoerend beslag op onroerend goed (deel1)” in X. (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat
deel 4, Brugge, die Keure, 2004, 73. 15 P. CLAEYS, Module: gerechtelijk recht – deel 1, Beslag op onroerend goed, Brussel, Koninklijke federatie van
het Belgisch notariaat, 2012, 82.
-
12
7. Indien er meerdere schuldenaars zijn is het in de praktijk niet altijd even duidelijk aan
welke schuldenaars het bevel tot betalen moet worden betekend. R. Eeman pleit in zijn artikel
voor een oplossing op maat van de concrete omstandigheden16. Hij is van mening dat het
bevel tot betalen in bepaalde gevallen niet alleen moet worden betekend aan de schuldenaar
wiens goederen zullen worden uitgewonnen17, maar bijvoorbeeld ook aan de zakelijke borg
die zelf geen schuldenaar is. Steeds volgens R. Eeman dient het begrip “schuldenaar” in
artikel 1564 Ger. W in een zeer ruime betekenis te worden genomen, maar anderzijds moet
men wel kijken naar de concrete situatie: indien bijvoorbeeld slechts één solidaire schuldenaar
eigenaar is van het in beslag te nemen onroerend goed, dan moet het bevel enkel aan deze
schuldenaar worden betekend18.
De schuldeiser heeft ook de mogelijkheid om het bevel te laten overschrijven op het
hypotheekkantoor van de plaats van de ligging van het goed. Deze overschrijving is dus
facultatief, maar heeft wel belangrijke implicaties voor de schuldenaar. Indien deze na de
overschrijving van het bevel toch nog over de onroerende goederen zou beschikken, zoals het
goed vervreemden of met een zakelijk recht bezwaren, dan heeft de overschrijving van het
bevel tot gevolg dat die rechtshandelingen niet tegenwerpelijk zullen zijn aan de schuldeiser-
beslaglegger19. Door het bevel tot betalen over te schrijven op het hypotheekkantoor krijgt het
dus dezelfde consequenties als de overschrijving van het beslagexploot20 (zie infra). In
tegenstelling tot het beslagexploot kunnen meerdere bevelen tot betalen worden
overgeschreven op het hypotheekkantoor.
8. Het Hof van beroep te Gent boog zich in een arrest over een
aansprakelijkheidsprocedure tegen een notaris in het kader van de hierboven vermelde
problematiek21. Op 8 december 1997 werd door een notaris een akte verkoop verleden,
waarna de akte werd overgeschreven op het hypotheekkantoor op 24 december 1997. Op 11
16 R. EEMAN, “Het bevel tot betalen voorafgaand aan uitvoerend beslag op onroerend goed”, T.Not. 1996, 265. 17 R. EEMAN, “Het bevel tot betalen voorafgaand aan uitvoerend beslag op onroerend goed”, T.Not. 1996, 267.
Ook in die zin: E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 534. 18 R. EEMAN, “Het bevel tot betalen voorafgaand aan uitvoerend beslag op onroerend goed”, T.Not. 1996, 265. 19 C. ENGELS, Het Uitvoerende beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen
Kluwer, 1981, 151; C. ENGELS, “De niet beschikbaarheid van het onroerend goed in het vijfde deel van het
Gerechtelijk wetboek”, in Rechtskroniek voor het notariaat deel 4, Brugge, die Keure, 58. 20 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 554. 21 Gent, 27 november 2008, T.Not. 2009, 368.
-
13
december 1997 werd echter een bevel tot betalen overgeschreven op het hypotheekkantoor.
De door de notaris aangevraagde (aanvullende) hypotheekstaat dateerde van 8 december
1997. Door de overschrijving van het bevel op 11 december, was de verkoop niet
tegenwerpelijk aan de uitwinnende schuldeiser. Concreet verweet de appelante de notaris te
lang gewacht te hebben met het overschrijven van de verkoopakte, alsook dat de notaris de
koopsom uitbetaalde, zonder eerst opnieuw de hypothecaire toestand van het onroerend goed
onderzocht te hebben22. Het Hof besloot evenwel dat de notaris geen fout kon verweten
worden. Het Hof stelt dat enkel indien er indicaties zijn dat de verkoper in financiële
moeilijkheden verkeert (wat in casu niet het geval was) en het bijgevolg niet uitgesloten is dat
er beslagen kunnen volgen, de notaris een verhoogde waakzaamheid aan de dag moet leggen
bij het uitbetalen van de koopsom23.
9. De later aangestelde notaris zal controleren of het bevel voldoet aan de vereisten
gesteld door artikel 1564 Ger.W. en de partijen in voorkomend geval wijzen op de
tekortkomingen ervan.
Afdeling 4: Het beslagexploot
10. Het eigenlijke uitvoerend beslag op onroerend goed wordt gelegd via een
deurwaardersexploot. De uitwinnende schuldeiser moet hiervoor een wachttermijn
respecteren van vijftien dagen volgend op het bevel tot betalen, overeenkomstig art. 1566
Ger.W24. De uitwinnende schuldeiser mag echter ook niet te lang stilzitten. Het bevel tot
betalen moet immers door een beslagleggingsexploot worden gevolgd binnen een termijn van
zes maanden na het bevel tot betalen. (art. 1567 Ger.W.)
Het beslagexploot moet eveneens enkele verplichte vermeldingen bevatten. Deze liggen
vervat in de artikelen 43, 1389 en 1568 Ger.W. Het exploot vermeldt onder meer dat de
beslagene de mogelijkheid heeft om binnen acht dagen na de betekening van het
beslagexploot aan de beslagrechter een aanbod tot koop uit de hand ter kennis te brengen.
22 Gent, 27 november 2008, T.Not. 2009, 370. 23 Gent, 27 november 2008, T.Not. 2009, 370. 24 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Kluwer, 2010, 539.
-
14
Het beslagexploot moet uiterlijk binnen vijftien dagen in het daartoe bestemd register worden
overgeschreven op het hypotheekkantoor (art. 1569 Ger. W.). In tegenstelling tot de
overschrijving van het bevel tot betalen, is de overschrijving van beslagexploot dus niet
facultatief maar wel verplicht25. De overschrijving van het beslagexploot geldt voor termijn
van drie jaar, waarna ze hernieuwd kan worden. Eenmaal er een (uitvoerend) beslag werd
overgeschreven is de overschrijving van een tweede uitvoerend beslag niet meer mogelijk
(art. 1571 Ger.W.)26. De hypotheekbewaarder vermeldt de weigering op de kant van het
tweede beslag alsmede de datum van het vroegere beslag, de naam, de voornaam, de
woonplaats en het beroep van de beslaglegger en van de beslagene en de datum van
overschrijving. De tweede beslaglegger kan met die informatie het verloop van de
beslagprocedure blijven volgen en indien daartoe grond bestaat een vordering tot
indeplaatsstelling instellen27.
11. Zoals hiervoor reeds vermeld voor de overschrijving van het bevel tot betalen heeft
ook de overschrijving van het beslagexploot belangrijke implicaties op de
beschikkingsbevoegdheid van de schuldenaar omtrent de door het uitvoerend beslag
geviseerde onroerende goederen (art.1577 Ger.W.). Beschikkende rechtshandelingen van de
beslagene zullen immers niet tegenwerpelijk zijn aan de beslaglegger en andere beschermde
derden, overeenkomstig art. 1575 Ger.W.28. Indien de schuldeiser een bevel tot betalen heeft
laten overschrijven op het hypotheekkantoor dan geldt de onbeschikbaarheid reeds vanaf dat
ogenblik29. Koos de schuldeiser ervoor om het bevel tot betalen niet te laten overschrijven dan
zal de onbeschikbaarheid intreden met de overschrijving van het beslagexploot, die zoals
reeds gezegd, wél verplicht is30.
12. De later aangestelde notaris zal ook controleren of de toewijzing binnen de drie jaar na
de overschrijving van het beslag realiseerbaar is. Hij dient dus na te gaan wanneer de
25 C. ENGELS, Het Uitvoerende beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen
Kluwer, 1981, 151. 26 Dit is het beginsel “Saisie sur saisie ne vaut”. 27 P. CLAEYS, Module: gerechtelijk recht – deel 1, Beslag op onroerend goed, Brussel, Koninklijke federatie van
het Belgisch notariaat, 2012, 93. 28 C. ENGELS, “De niet beschikbaarheid van het onroerend goed in het vijfde deel van het Gerechtelijk wetboek”,
in X. (ed.), Rechtskroniek voor het notariaat deel 4, Brugge, die Keure, 2004, 58. 29 M.E STORME en L. DE KEYSER, Notarieel executierecht, Leuven, Acco, 2013, 68. 30 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Intersentia, 2010, 85.
-
15
overschrijving van het beslag is gebeurd. Een toewijzing buiten die termijn zal immers geen
zuiverende werking hebben en is dan ook ten allen tijde te vermijden31.
31 P. CLAEYS, Module: gerechtelijk recht – deel 1, Beslag op onroerend goed, Brussel, Koninklijke federatie van
het Belgisch notariaat, 2012, 82.
-
16
HOOFDSTUK 2: DE AANSTELLING VAN DE NOTARIS
Inleiding
13. Eens het beslagexploot overgeschreven is, kan de schuldeiser zich tot de beslagrechter
wenden om een notaris te laten benoemen en vanaf dat ogenblik wordt de hoofdrol in de
procedure toebedeeld aan deze notaris.
Afdeling 1: Het verzoekschrift tot aanstelling van een notaris
14. Binnen een maand na de overschrijving van het beslagexploot dient de schuldeiser bij
de rechter een verzoekschrift in tot benoeming van een notaris belast met de veiling of de
verkoop uit de hand van de in beslag genomen goederen en met de verrichtingen tot
rangregeling (art. 1580 en art. 1580ter Ger.W.)32. De termijn van een maand vermeld in art.
1580 Ger.W. is evenwel niet op straffe van verval of nietigheid voorgeschreven en zal in de
praktijk vaak overschreden worden33.
Een belanghebbende derde kan zich eveneens richten tot de beslagrechter indien er om een
verkoop uit de hand wordt verzocht en dit overeenkomstig art.1580bis Ger.W.34. Voorbeelden
van derden met een belang kunnen zijn: een schuldbemiddelaar in het kader van een
collectieve schuldenregeling en een persoon die interesse heeft om het onroerend goed te
kopen35.
Tot slot heeft ook de beslagene de mogelijkheid om een aankoopbod uit de hand over te
maken aan de rechter. Die mogelijkheid put hij uit art. 1568, 4° Ger. W.. Hij heeft hiervoor
(slechts) acht dagen volgend op de betekening van het beslagexploot. Die korte termijn is
voorgeschreven op straffe van niet-ontvankelijkheid.
Uit het hier bovenvermelde blijkt dat zowel een verkoop uit de hand als een openbare verkoop
mogelijk zijn. Het is belangrijk te vermelden dat beide vormen van verkoop een zuiverende
32 Art. 1580 Ger.W. 33 C. ENGELS, Het Uitvoerende beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen
Kluwer, 1981, 203. 34 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 561. 35 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 562
-
17
werking hebben op voorwaarde dat ze voldoen aan de vereisten van het rechterlijk bevel36. De
zuiverende werking en de verschillende vormen van verkoop worden later in de werkstuk
behandeld.
15. Het is de beslagrechter die op een discretionaire manier een notaris aanduidt. Het
principe van de vrije keuze van notaris voor de partijen geldt hier dus niet37. Dit volgt uit art.
9, §1 van de Notariswet: “De akten worden verleden voor een of meer notarissen. Behoudens
de gevallen waarin is voorzien in de aanstelling van de notaris door de rechtbank, kan elke
partij vrij een notaris aanwijzen”.
16. Het is ook in deze stand van de procedure dat de beslagrechter eveneens zal
controleren of aan alle voorwaarden van het uitvoerend onroerend beslag voldaan werd, o.a.:
de vereisten in verband met de uitvoerbare titel, het bevel tot betalen en het beslagexploot.
Afdeling 2: De ontvangst van het beslagdossier en de taak van de notaris
17. De uitgifte van de beschikking tot benoeming van de notaris die belast is met de
veiling of de verkoop uit de hand van de in beslag genomen onroerende goederen, wordt hem
binnen de vijftien dagen na de uitspraak tegen eenvoudig ontvangstbewijs ter hand gesteld
(art. 1581 Ger.W). Deze termijn is niet op straffe van nietigheid voorgeschreven en wordt in
de praktijk vaak overschreden38.
Wat onder een eenvoudig ontvangstbewijs moet worden verstaan is ook niet zo geheel
duidelijk. De praktijk leert ons dat het vaak de uitwinnende schuldeiser is die een kopie van
de beschikking aan de notaris overmaakt. Het opmaken van een neerleggingsakte dringt zich
niet op39.
18. Ingevolge de mogelijkheid voor de beslagene om verzet aan te tekenen tegen de
beschikking van de beslagrechter tot aanstelling van een notaris, is het zeker aan te raden de
beschikking te laten betekenen aan de beslagene. Dit kan door de notaris, dan wel door de
36 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005,528. 37 L. WEYTS, De notariswet, Mechelen, Kluwer, 2012, 100. 38 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 27. 39 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 27.
-
18
vervolgende schuldeiser40. De betekening van de beschikking is van belang voor de aanvang
van de verzetstermijn41 en op die manier een derdenverzet van de beslagene in de
(vergevorderde) executieprocedure te vermijden42. De notaris doet er dan ook goed aan om te
wachten met het organiseren van de verkoop tot na het verlopen van de verzetstermijn. Zo
niet kan de organisatie van de openbare verkoop in het gedrang komen43. Omtrent deze
problematiek, kan tevens verwezen worden naar een arrest van het Hof van Beroep te Luik
van 28 april 2003, waarin een notaris aansprakelijk werd gesteld die verzuimde zijn
aanstellingsbeschikking te laten betekenen44.
19. Een belangrijke verbetering in de procedure is er gekomen met de inwerkingtreding45
van het art. 1581, 3de lid Ger. W.. Op basis van die bepaling zal de griffier de naam van de
aangewezen notaris vermelden op het bericht van beslag. Dit vormt een handig hulpmiddel
voor de schuldeisers die de beslagberichten raadplegen en zo de aangestelde notaris kunnen
contacteren46.
20. De notaris gaat ook na of de beslagene gehuwd is. Is dat inderdaad het geval, dan zal
hij controleren of er aan de vereisten van art. 1562 Ger.W. werd voldaan. (voor een uitvoerige
bespreking daarvoor zie infra randnummer: 48 e.v.)
21. Om het beslagen onroerend goed op de meest efficiënte manier te kunnen verkopen is
het in de praktijk soms noodzakelijk dat voorafgaandelijk bepaalde kosten dienen gemaakt te
worden. Voor buitengewone en soms hoogoplopende kosten (te denken valt aan de kosten van
een oriënterend bodemonderzoek of kosten voor het realiseren van een verkaveling) kan men
niet verwachten dat de notaris deze zou voorschieten en kan de notaris aan de schuldeiser
vragen om zich voor deze kosten te laten provisioneren47. Is de schuldeiser daartoe niet bereid
dan is het de notaris echter niet toegestaan om zijn ambt te weigeren door het loutere gebrek
40 P. TAELMAN, “De notaris op de schopstoel, bedenkingen bij enkele controversiële aspecten van de opdracht
van de notaris in het raam van het uitvoerend beslag op onroerend goed en de rangregeling”, RW 1997-98, 1192. 41 Die bedraagt 1 maand na de betekening van de beschikking. 42 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 530. 43 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 530. 44 Luik 28 april 2003, J.T. 2003, 483. 45 29 februari 2011. 46 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 93. 47 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 529; D. MICHIELS, Uitvoerend
onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 27.
-
19
aan provisie zelf48. De notaris zou dan wel zijn ambt kunnen weigeren op basis van het feit
dat de verkoop in het kader van het uitvoerend beslag niet tot stand kan komen in
overeenstemming met de toepasselijke wetgeving (vb. Bodemdecreet, VCRO)49. (zie infra
randnummer: 61.)
22. Hierboven werd reeds gewezen op de controle die de beslagrechter in de procedure
uitoefent. D. Michiels stelt ter zake vast dat het in de praktijk voorkomt dat een verzoekschrift
leidt tot de aanduiding van een notaris, terwijl de ingezette procedure tot dan niet altijd
regelmatig verlopen is. Het is dan ook belangrijk te vermelden is dat de controle van de
beslagrechter geen afbreuk doet aan de controleverplichting van de aangestelde notaris50.
Doet de notaris dergelijke controle niet, dan riskeert hij daarvoor (mede)aansprakelijk gesteld
te worden51. Naast de controlerende rol van de notaris, moet tevens gewezen worden op de
onpartijdige en onafhankelijke adviesrol die de notaris ook in deze procedure zal moet
bekleden (art. 9, 3de lid Notariswet). Dit werd uitdrukkelijk aangehaald door het Hof van
Cassatie in haar arrest van 16 april 2009. Cassatie stelde dat “de notaris die in rechte is
aangesteld om een pand te verkopen, bij die verkoping moet waken over het belang van de
partijen bij de procedure en hen daartoe alle advies en alle informatie moet geven waarmee
dat belang kan worden gevrijwaard “52. In casu had de notaris nagelaten om de beslagene in
te lichten omtrent het feit dat de beslagene zelf om de verdeling van een opbrengsteigendom
moest verzoeken. De notaris had eveneens nagelaten om aan de beslagleggende partij haar
visie daaromtrent te vragen53. Er is hier derhalve een bijzonder moeilijke taak voor de notaris
weggelegd om het juiste evenwicht tussen vaak strijdige belangen te vinden.
48 Dat de notaris zijn ambt niet kan weigeren op basis van het loutere gebrek aan provisie werd uitdrukkelijk
bevestigd in een arrest van het Hof van Cassatie van 24 oktober 2002 ( Cass. 24 oktober 2002, T.Not. 2003, 617
noot M. DE CLERCQ). 49 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 132. 50 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 27. 51 Zie o.m.: Luik 5 oktober 2000, Rev. not. b., 2001, 119, In dit arrest werd een notaris medeaansprakelijk
gesteld voor de door de koper opgelopen schade. De notaris had namelijk niet opgemerkt dat de overschrijving
van het beslagexploot niet tijdig hernieuwd was, waarop de toewijzing achteraf werd nietig verklaard; Brussel 24
februari 2015, T.Not. 2015, 798-805: In dit arrest was het Hof eveneens van oordeel dat de notaris
verantwoordelijk was voor het niet tijdig laten hernieuwen van de overschrijving van een beslagexploot. 52 Cass. 16 april 2009, T. Not. 2010, 625-631. 53 Cass. 16 april 2009, T. Not. 2010, 625-631.
-
20
HOOFDSTUK 3: HET LASTENKOHIER EN DE OPENBARE VERKOOP
Inleiding
23. Indien de procedure de weg volgt van de openbare verkoop dan zal de notaris moeten
overgaan tot het opstellen van de verkoopvoorwaarden. Dit gebeurt bij een afzonderlijke
notariële akte en wordt in de praktijk aangeduid als het lastenkohier. Het lastenkohier bevat de
bepalingen die de rechtsverhouding tussen de beslagene, de schuldeiser(s) en de koper zullen
vormgeven54 en tekent de lijnen uit waarbinnen de openbare verkoop gerealiseerd zal
worden55. Sinds 1 januari 2013 zijn de “eenvormige algemene verkoopvoorwaarden voor
openbare verkopen” voor heel België van kracht. Deze algemene voorwaarden werden
opgemaakt door een daartoe gespecialiseerde commissie van de Koninklijke Federatie van het
Belgisch Notariaat56. De notaris gaat in de praktijk die algemene verkoopvoorwaarden
combineren met bijzondere verkoopvoorwaarden die eigen zijn aan het te behandelen
dossier57.
De notaris zal bij de redactie van de verkoopvoorwaarden nauwkeurig en precies te werk
gaan, dit om aan de uitvoerbare kracht van de akte een precieze en volledige uitwerking te
kunnen geven58. Het gebruik van de eenvormige algemene voorwaarden zullen hieraan een
belangrijke meerwaarde leveren. De notaris zal bij de opmaak handelen als een
onafhankelijke en onpartijdige medewerker van het gerecht en rekening houden met de
belangen van alle partijen59.
De notaris zal de verkoopvoorwaarden tijdig opstellen zodoende dat de latere toewijzing
binnen de wettelijke termijn kan gebeuren60. Overeenkomstig art. 1587 Ger. W. moet de
54 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 30. 55 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 101. 56 Bericht nr. 8971 e-notariaat. 57 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 30. 58 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 33. 59 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 102 60 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 533.
-
21
toewijzing immers gebeuren binnen de zes maanden na de beschikking tot aanstelling van de
notaris. Bij een zitdag na hoger bod kan die termijn overschreden worden61.
De akte houdende verkoopvoorwaarden kan in aanwezigheid van de uitwinnende schuldeiser
verleden worden. Is dat niet het geval dan is het enkel de notaris die de akte ondertekent en
doet de notaris er goed aan om voorafgaandelijk een ontwerp aan de uitwinnende schuldeiser
te bezorgen62.
Afdeling 1: De clausules in het lastenkohier
24. De verkoopvoorwaarden dienen vooreerst enkele vermeldingen te bevatten die op
straffe van nietigheid zijn voorgeschreven (art. 1582 en art. 1622 Ger. W. ).
Ten eerste moet het lastenkohier de dag van de verkoop vermelden. Zoals hierboven reeds
gezegd zal de verkoopdag binnen de zes maanden na de beschikking tot aanstelling van de
notaris moeten plaatsvinden. De notaris vermeldt uur, dag, maand en jaar van de verkoopdag.
De toewijzing gebeurt nu steeds op één zitdag en dit in de regel onder opschortende
voorwaarde van afwezigheid van hoger bod.
Ten tweede bepalen de verkoopvoorwaarden dat “de prijs wordt overgewezen aan de
ingeschreven schuldeisers en aan de schuldeisers die een bevel hebben doen inschrijven”.
De notaris doet er goed aan meteen de hypothecaire toestand van het onroerend goed te
vermelden. Zo schept hij van in den beginne klaarheid ten aanzien van wie de overwijzing
van de prijs zal plaatsvinden63.
Ten derde moeten de maatregelen die voor de bekendmaking zullen worden genomen, in het
lastenkohier opgenomen zijn. Deze maatregelen moeten op zo’n manier worden opgenomen
dat de beslagene en de schuldeiser zich in kennis kunnen stellen van de publiciteit die de
notaris gaat voeren om dan desgevallend tegenspraak te kunnen voeren bij de beslagrechter
indien zij het hiermee niet eens zijn.
61 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 104. 62 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 533. 63 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 104.
-
22
De notaris mag in de te voeren publiciteit geen melding maken van het feit dat het om een
gedwongen verkoop gaat (art. 1582, 2de lid Ger. W.) omdat de melding ervan een negatieve
invloed zou kunnen hebben op de verkoopprijs64.
25. Daarnaast zijn er nog enkele verplichte vermeldingen, die evenwel niet op straffe van
nietigheid zijn voorgeschreven.
Eerst en vooral moet de notaris de dagen en uren vermelden waarop de potentiële kopers het
goed kunnen bezichtigen (art. 1580, 4de lid Ger. W.).
Vervolgens moet de notaris eveneens de termijn voor betaling van de door de koper te betalen
kosten opnemen in het lastenkohier (art. 1596 Ger. W.).
D. Michiels is van mening dat een beschrijving van de gebruikstoestand eveneens een
verplichte vermelding in het lastenkohier uitmaakt65. Dit leidt hij af uit rechtspraak in die
zin66.
Tot slot worden de verplichte vermeldingen eigen aan elke verkoop in het lastenkohier
opgenomen. Te denken valt onder meer aan de stedenbouwkundige informatieverplichting,
informatieverplichting uit het bodemdecreet, etc.
26. Naast de verplichte vermeldingen zoals hierboven besproken worden er in de praktijk
nog heel wat andere bijzondere bedingen in de verkoopvoorwaarden opgenomen die eigen
zijn aan elk dossier.
Enkele bijzondere clausules zullen worden behandeld in DEEL 2, HOOFDSTUK 2. (zie infra
randnummer: 65 e.v.)
Afdeling 2: De aanmaning en de geschillen omtrent de verkoopvoorwaarden
27. Overeenkomstig art. 1582 Ger. W. moeten de ingeschreven schuldeisers, degene die
een bevel hebben doen overschrijven en de schuldenaar ten minste één maand voor de
64 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 566. 65 D. MICHIELS, “Verkoopsvoorwaarden bij uitvoerend onroerend beslag” in X. (ed.), Zekerheden, beslag- en
faillissementsrecht in de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 1998, 143. 66 Beslagr. Luik 24 september 1990, JLMB 1991, 25; Beslagr. Luik 8 maart 1993, TBBR 1994, 433; Beslagr.
Tongeren 10 maart 1994, Not.Fisc.M. 1997, 150.
-
23
verkoop aangemaand worden, om inzage te nemen van de verkoopvoorwaarden en aanwezig
te zijn bij de toewijzing. De aanmaning gebeurt bij gerechtsdeurwaardersexploot en op
verzoek van de notaris67.
E. Dirix en K. Broeckx stellen dat de aanmaning tot inzage aan volgende personen moet
gebeuren68:
- (Voor zover het geval) de zakelijke borg, de derde-bezitter;
- de schuldeisers die een bewarend beslag hebben laten overschrijven;
- de schuldeiser-beslaglegger;
- de beslagene;
- de schuldeiser die een bevel tot betalen hebben laten overschrijven;
- de ingeschreven schuldeisers (vb. de hypothecaire schuldeisers en schuldeisers die
titularis zijn van een onroerend voorrecht).
28. Het is eveneens mogelijk om de huurder aan te manen inzage te nemen van de
verkoopvoorwaarden. Dit is geen verplichting, maar is in de praktijk toch ten stelligste aan te
raden. Die aanmaning kan een belangrijk middel zijn om eventuele geschillen doeltreffend op
te lossen69. De aanmaning kan tevens nuttig zijn met het oog op een latere uitzetting van de
huurder in het geval een huurcontract niet tegenwerpelijk is aan de koper. De aanmaning op
zich leidt er evenwel niet toe dat de huurder gebonden is door de bepalingen van het
lastenkohier. Het is pas op het moment dat de huurder tegenspraak gaat voeren tegen het
lastenkohier en de grieven door de beslagrechter beslecht worden dat het lastenkohier ook ten
aanzien van hem bindend zal zijn. In de rechtsleer wordt gesteld dat indien een huurder
aangemaand wordt, deze niet verplicht kan worden om tegenspraak te voeren70. (omtrent de
tegenstelbaarheid van huurcontracten zie infra randnummer: 66 e.v. )
De aan te manen partijen kunnen evenwel de notaris vrijstellen een aanmaning tot hen te
richten. Dit kan handig zijn om de kosten te beperken. Zo zal de uitwinnende schuldeiser de
67 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 571, alsook: R. JANSEN en A.
MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 134. 68 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 571.; nog in die zin: R. JANSEN en A.
MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 134. 69 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 571. 70 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 36; E. DIRIX en K.
BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 567.
-
24
notaris in vele gevallen vrijstellen om een aanmaning naar hem te richten, omdat deze toch
reeds in kennis werd gesteld door het toezenden van een voorafgaandelijk ontwerp. Dit geeft
de uitwinnende schuldeiser immers de mogelijkheid om voorafgaandelijk aan de
ondertekening van het lastenkohier zijn opmerkingen aan de notaris over te maken71.
De notaris doet er goed aan vooraleer tot de aanmaningen over te gaan een aanvullende
hypothecaire staat op te vragen. Het is immers niet onmogelijk dat na het opstellen van de
algemene voorwaarden nog bevelen tot betalen of bewarende beslagen op het
hypotheekkantoor zijn overgeschreven, wat dan zal blijken uit deze aanvullende
hypotheekstaat72.
Van de aanmaning tot inzage in de verkoopvoorwaarden wordt op het hypotheekkantoor op
de kant van de overschrijving van het beslag, melding gemaakt. Die kantmelding strekt ertoe
derden op de hoogte te stellen van het stadium waarin de procedure zit73, en heeft als
belangrijk gevolg dat het beslag gemeen wordt aan de ingeschreven schuldeisers. Het beslag
kan dan niet meer worden doorgehaald dan met instemming van diegene die hun bevel
hebben doen overschrijven of krachtens vonnissen tegen hen gewezen (art. 1584, 2de lid Ger.
W.).
29. De aangemaande schuldeisers en beslagene hebben de mogelijkheid om grieven te
formuleren tegen de door de notaris opgestelde voorkoopvoorwaarden. Zij hebben hiertoe een
termijn van acht dagen na de aanmaning. Met de grieven die buiten die termijn aan de notaris
werden overgemaakt kan de beslagrechter geen rekening houden74. De grieven kunnen enkel
betrekking hebben op de verkoopvoorwaarden zelf. Grieven die verband houden met de
regelmatigheid van de procedure zijn dan ook niet toegelaten75.
De grieven zijn vaak gericht tegen: de modaliteiten van de bezichtiging76,
publiciteitsvormen77, de plaats en datum van de openbare veiling, de kavelvorming en het al
71 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 533. 72 C. ENGELS, Het Uitvoerende beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen Kluwer,
1981, 223. 73 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 137. 74 Gent 10 november 1986, T. Not. 1988, 313. 75 Beslagr. Brussel 29 januari 1996, T. Not. 1996, 537. 76 Beslagr. Antwerpen, 18 juni 1996, T. Not. 1996, 544.
-
25
dan niet juist opsplitsen van de te verkopen goederen78. Het is niet ondenkbaar dat de
beslagene grieven formuleert om de procedure enige tijd te rekken. Dit kan evenwel in
bepaalde gevallen als een misbruik worden beoordeeld die tot een schadevergoeding
aanleiding kan geven79.
De notaris die tijdig de grieven ontvangt, schorst alle verrichtingen en maakt een proces-
verbaal op ingevolge het verzet tegen de verkoopvoorwaarden. De notaris moet in dit proces-
verbaal uiteenzetten dat er een geschil is, alsook zijn persoonlijke visie uiteenzetten omtrent
de geformuleerde grieven en dit op een onafhankelijke en onpartijdige wijze80. Zijn opdracht
hier is te vergelijken met de taak die hij heeft bij een gerechtelijke vereffening-verdeling81.
Vervolgens zal hij zijn proces-verbaal op de griffie neerleggen. Het is dan aan de
beslagrechter om het geschil omtrent de verkoopvoorwaarden te beslechten. De beslagrechter
laat hiertoe de partijen oproepen.
Eens de beslagrechter over de geschillen geoordeeld heeft, kan de procedure worden verder
gezet. De beslagrechter bepaalt een nieuwe termijn van toewijzing. De notaris zal
desgevallend de voorheen opgestelde algemene voorwaarden aanpassen en een bijvoeglijk
lastenkohier opmaken82. De notaris brengt de partijen op de hoogte van de nieuwe zitdag. Een
nieuwe aanmaning is niet vereist83.
Afdeling 3: De openbare verkoop
30. Overeenkomstig art. 1586 Ger. W. gaat de notaris, op verzoek van de vervolgende
partij en bij gebreke van deze op verzoek van een ingeschreven schuldeiser of van een
schuldeiser wiens bevel is overgeschreven, over tot de openbare veiling van de in beslag
genomen onroerende goederen. De openbare veiling gebeurt binnen de termijn van zes
77 Beslagr. Luik 24 september 1990, JLMB 1991, 95. 78 M.E STORME en L. DE KEYSER, Notarieel executierecht, Leuven, Acco, 2013, 96. 79 Beslagr. Brussel 5 juni 1986, Rev.not.b. 1986, 549. 80 Beslagr. Antwerpen, 18 juni 1996, T. Not. 1996, 544. 81 C. ENGELS, Het Uitvoerende beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen
Kluwer, 1981, 223. 82 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 550. 83 C. ENGELS, Het Uitvoerende beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen Kluwer,
1981, 223.
-
26
maanden na de beschikking tot aanstelling van de notaris en gebeurt conform de reeds
opgestelde algemene voorwaarden.
Met de komst van de wet van 15 mei 2009 zijn er enkele belangrijke wijzigingen doorgevoerd
omtrent het verloop van de gerechtelijke openbare verkopen. De belangrijkste zijn: de
afschaffing van de tweede zitdag, de mogelijkheid tot het gebruik van een instelprijs én de
mogelijkheid tot aanwending van een instelpremie84. De wetgever wou hiermee de kosten van
de openbare verkoop drukken, de openbare verkoop aantrekkelijker maken en het verloop van
een openbare verkoop uniformiseren85.
De gerechtelijke openbare verkopen moeten worden onderscheiden van de minnelijke
openbare verkopen. Het belangrijkste verschil is dat de notaris bij een gerechtelijke openbare
verkoop een goed kan toewijzen zonder een akkoord van alle verzoekers. Toegespitst op het
uitvoerend beslag zal de notaris kunnen toewijzen van zodra de uitwinnende schuldeiser zijn
fiat geeft. Een akkoord van de andere schuldeisers is niet vereist86.
De toewijzing gebeurt dus in één enkele zitdag, eerst bij opbod. De toewijzing gebeurt
(principieel) onder opschortende voorwaarde van afwezigheid van hoger bod. Het is evenwel
mogelijk om van dergelijk hoger bod af te zien (art. 1592 Ger.W.). Dit is in de praktijk
evenwel af te raden. Bij een procedure van het uitvoerend beslag is het noodzakelijk om de
openbare verkoop alle kansen te geven om de hoogste prijs te bekomen. De notaris die geen
hoger bod toestaat neemt allicht een (te) grote verantwoordelijkheid, rekening houdend met
alle belangen die in een dergelijke procedure spelen87.
Na de toewijzing zal de notaris een uittreksel van de akte van toewijzing aan de beslagene
laten betekenen. De betekening moet gebeuren binnen de vijftien dagen na het verstrijken van
de termijn die in de verkoopvoorwaarden voor de betaling van de in art. 1585 bedoelde kosten
vastgesteld is.
84 A. MICHIELSENS, “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009”, Not Fisc. M. 2010, 22. 85 A. MICHIELSENS, “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009”, Not Fisc. M. 2010, 21. 86 A. MICHIELSENS, “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009”, Not Fisc. M. 2010, 20. 87 A. MICHIELSENS, “De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009”, Not Fisc. M. 2010, 27.
-
27
HOOFDSTUK 4: DE VERKOOP UIT DE HAND
Inleiding
31. Met de wet van 5 juli 1998 werd de mogelijkheid ingevoerd om in het kader van een
uitvoerend beslag, de beslagen onroerende goederen uit de hand te verkopen. De invoering
van de mogelijkheid tot verkoop uit de hand moet worden gekaderd in de algemene tendens
tot humanisering van het beslagrecht88. De onderhandse verkoop heeft tegenover de openbare
verkoop enkele voordelen. Zo brengt een verkoop uit de hand minder kosten met zich mee en
is het voor de beslagene in vele gevallen emotioneel minder zwaar om dragen. Daarnaast kan
de verkoop uit de hand veel meer aangewezen zijn om het hoofd te bieden aan specifieke
praktische problemen89.
Belangrijk hierbij te vermelden is dat de verkoop uit de hand eveneens een gedwongen vorm
van uitwinning betreft en een evenwaardig alternatief is voor de openbare verkoop. Beide
vormen van verkoop zullen immers een zuiverende werking hebben en een overwijzing van
de rechten van de schuldeisers op de prijs tot gevolg hebben90.
Bij een verkoop uit de hand in het kader van een uitvoerend onroerend beslag, zal de
beslagrechter steeds (voorafgaandelijk) zijn machtiging moeten verlenen. De beslagrechter zal
bij het beoordelen van het verzoek tot machtiging waken over de belangen van de partijen. R.
Janssens en A. Michielsens stellen dat de beslagrechter vooral met volgende argumenten zal
rekening houden: in de mate van het mogelijke het behoud van woongelegenheid voor de
schuldenaar-beslagene én de optimalisatie van de verkoopprijs91. Voorts is het van belang te
vermelden dat de beslagrechter de partijen niet kan dwingen tot het sluiten van een
verkoopovereenkomst. De beslagrechter kan enkel een kader (met voorwaarden92) uittekenen
waarbinnen de verkoop uit de hand tot stand kan komen93. De effectieve totstandkoming zal
88 C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen goederen”, RW 1998-1999, 1443. 89 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 175; R. Janssens en A.
Michielsens halen hierbij de verkoop van te saneren gronden als voorbeeld aan. 90 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 560. 91 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 176. 92 Vb. minimumprijs. 93 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 128.
-
28
dan het gevolg zijn van een (latere) wilsovereenstemming tussen partijen. Het sluiten van een
verkoopovereenkomst onder opschortende voorwaarde van het verkrijgen van de rechterlijke
machtiging is hierbij uit den boze. Er kan wel gewerkt worden met een goed gestipuleerd
schriftelijk bod of een aankoopbelofte94.
De verkoop uit de hand kan in het kader van een uitvoerend onroerend beslag via twee wegen
gerealiseerd worden, nl. op basis van art. 1580ter Ger. W. dan wel op basis van art. 1580 bis
Ger.W. Beide procedures worden hieronder uiteengezet.
Van deze twee procedures moet de zuiver minnelijke verkoop worden onderscheiden. Om
deze weg te bewandelen is steeds een akkoord van alle schuldeisers tot opheffing van de in-
en overschrijvingen noodzakelijk. Deze weg wordt in de praktijk vaak gevolgd om de
beslagprocedure te vermijden95.
Afdeling 1: De verkoop uit de hand op rechterlijk bevel (art. 1580bis Ger. W.)
32. Art. 1580bis, 1ste lid Ger. W. stelt dat de beslagrechter steeds de mogelijkheid heeft om
de verkoop uit de hand te bevelen indien hij van oordeel is dat dit de belangen van de partijen
het best zal dienen. Hij zal daartoe zelf het initiatief kunnen nemen. Te denken valt aan in
beslag genomen goederen die niet zo goed in de markt liggen, of waarvan gezien de aard of
de ligging slechts één of slechts enkele kandidaat-kopers zich zullen aanbieden96.
Veelal zal het initiatief echter uitgaan van de beslagene of van een derde belanghebbende.
Zoals hierboven reeds gezegd zal de beslagene van deze mogelijkheid twee maal worden
verwittigd. Zowel het bevel tot betalen als het beslagexploot zullen deze mogelijkheid
uitdrukkelijk vermelden. De beslagene zal hiertoe slechts 8 dagen hebben na de betekening
van het beslag. Belanghebbenden kunnen eveneens dergelijke vraag aan de rechter richten.
(zie supra randnummer: 5 en 10)
33. De wetgever geeft een bijzonder gewicht aan de bescherming van het hoofdverblijf
van de schuldenaar. Overeenkomstig art. 1580bis, 2de lid Ger. W. kan de beslagrechter als
94 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 127. 95 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 175. 96 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 561.
-
29
verkrijger de persoon aanduiden die aan de schuldenaar het gebruik van zijn woning laat. Ook
dit kadert opnieuw in de humanisering van het beslagrecht.
Dit belang kan evenwel niet onbeperkt overhellen. Er zal immers ook gewaakt moeten
worden over de belangen van de schuldeisers, wat er in concreto op neerkomt dat er een
redelijke prijs zal moeten worden geboden door diegene die de beslagene het gebruik van zijn
woning laat97.
34. Overeenkomstig art. 1580bis 3de lid Ger.W. zullen de ingeschreven hypothecaire of
bevoorrechte schuldeisers, degenen die een bevel of een exploot van beslaglegging hebben
laten overschrijven, de beslagene en desgevallend de derde houder moeten worden gehoord of
bij gerechtsbrief behoorlijk worden opgeroepen.
De beschikking zal eveneens de redenen moeten aanhalen waarom de verkoop uit de hand de
voorkeur geniet en, desgevallend, waarom die bepaalde koper het belang van de schuldeisers,
van de schuldenaar en desgevallend van de derde houder dient (art. 1580bis, 4de lid Ger. W.) .
35. De door de beschikking aangestelde notaris zal de verkoopakte moeten verlijden
binnen door de beslagrechter bepaalde termijn (art. 1580bis, 6de lid Ger. W.) Een termijn van
4 maanden lijkt hierbij in de praktijk een goede richttermijn98. Is de oorspronkelijke termijn
verstreken dan zal de notaris de schuldeiser ertoe bewegen een nieuwe machtiging bij de
beslagrechter te bekomen99. De notaris zal er ook op toezien dat de verkoopakte verleden
wordt mits inachtneming van de voorwaarden gesteld door de beslagrechter. Zoniet zal de
verkoop uit de hand niet de zuivering van rechtswege tot gevolg hebben100. Voor zover de
beslagene niet als tussenkomende partij bij de akte is opgetreden, zal de notaris er ook goed
aan doen een uittreksel van de verkoopakte aan de beslagene te betekenen.
36. De notariële akte zal de vorm aannemen van een gebruikelijke verkoopakte. De notaris
zal echter rekening dienen te houden met een aantal aandachtspunten101:
97 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 568. 98 C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen goederen”, RW 1998-1999, 1446. 99 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 569. 100 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 569. 101 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 569.
-
30
- Indien de koper het engagement aangaat om de beslagene het goed verder te laten
bewonen, dan doet de notaris er goed aan een duidelijke en nauwkeurige regeling op
dit punt uit te werken. Gaat de beslagene het goed daarentegen niet langer bewonen
dan voorziet de notaris een wel omschreven uitzettingsbeding.
- De aanwezigheid van de eigenaar van het onroerend goed is niet nodig om de akte te
verlijden. De aanwezigheid van de koper en de beslaglegger is voldoende. De
beslaglegger kan ook vertegenwoordigd worden bij volmacht. Een onderhandse
volmacht is daarbij voldoende102.
- De verkoopakte zal tevens een opsomming geven van de reeds doorlopen procedurele
stappen, alsook het beding dat de verkoop de overwijzing van de koopprijs tot gevolg
zal hebben.
Afdeling 2: Het initiatief uitgaande van de schuldeiser-beslaglegger (art.1580ter
Ger.W.)
37. De beslagleggende schuldeiser heeft evenzeer de mogelijkheid om een machtiging te
vragen aan de beslagrechter om het onroerend goed door middel van een verkoop uit de hand
te gelde te maken. Hij moet hiertoe een verzoekschrift richten tot de beslagrechter. Het
verzoekschrift moet een door een notaris opgestelde ontwerpakte, alsook een uiteenzetting
van de redenen van zijn verzoek bevatten. De vrees dat een openbare verkoop niet de
gewenste verkoopprijs zal halen kan hier opnieuw een goede reden zijn103.
38. De beslagrechter zal ook hier moeten toetsen of de verkoop uit de hand te rijmen valt
met de in de procedure aanwezige belangen. De ingeschreven hypothecaire of bevoorrechte
schuldeisers, diegene die een bevel of een beslag hebben laten overschrijven, de beslagene en
desgevallend de derde houder zullen opnieuw moeten worden gehoord (art. 1580ter, 2de lid
Ger.W.)
39. Indien de beslagrechter het verzoek van de beslagleggende schuldeiser inwilligt, zal de
beschikking de nodige motivatie daartoe bevatten (art. 1580ter, 4de lid Ger.W.). De
102 Vraag van de week consultatiecentrum nummer 1 van 2006. 103 C. ENGELS, “De verkoop uit de hand van de in uitvoerend beslag genomen goederen”, RW 1998-1999, 1446.
-
31
beslagrechter kan tevens een minimumprijs voor het onroerend goed bepalen (art. 1580ter, 5de
lid Ger.W.).
Acht de beslagrechter een verkoop uit de hand niet geschikt, dan moet de procedure
noodzakelijkerwijs worden verdergezet met een openbare veiling van het onroerend goed104.
40. Om de weg van de verkoop uit de hand te volgen is het niet vereist dat er al een
potentiële koper is gekend, noch dat er reeds een aankoopbod werd uitgebracht105. Is er
daarentegen wel een potentiële koper gekend, dan kan de beslagrechter die persoon meteen in
de beschikking aanduiden, op voorwaarde dat dit de belangen dient van zowel de schuldenaar
als de schuldeiser106.
Voor verdere toelichting kan verwezen worden naar de voorgaande afdeling.
104 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 561. 105 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 574. 106 Cass. 20 oktober 2000, RW 2003-2004, 1474.
-
32
HOOFDSTUK 5: DE RANGREGELING
Inleiding
41. De rangregeling wordt opgesteld met als doel de opbrengst van de tegeldemaking van
het onroerend goed te verdelen onder de gerechtigde schuldeisers. Met de rangregeling wordt
het verkochte onroerende goed eveneens gezuiverd van in- en overschrijvingen107. Art. 1639
Ger. W. bepaalt immers dat ten gevolge van de toewijzing van het onroerend goed, de rechten
van de ingeschreven schuldeisers overgaan op de prijs. Dit is noodzakelijk om te vermijden
dat de latere verwerver van het goed met het volgrecht van de bevoorrechte en hypothecaire
schuldeisers geconfronteerd zou worden108. Net zoals bij de vrijwillige verkopen moet een
koper immers het eigendomsrecht van het goed “vrij en onbelast” kunnen verkrijgen109.
Het is de notaris die werd aangesteld om het onroerend goed te gelde te maken die de
rangregeling dient op te maken. De notaris kan daartoe overgaan zonder dat hij door de
partijen moet worden aangemaand. De taak van de notaris bestaat er concreet in, de
samenloop van schuldeisers te organiseren en een voorstel van verdeling op te maken. De
notaris is hierbij echter strikt gebonden aan wettelijke regels die voorschrijven welke
schudeisers tot de rangregeling zijn toegelaten én welke rang zij zullen bekleden. Hij tracht
hierbij de weg te bewandelen van een zogenaamde minnelijke rangregeling. D.w.z dat hij bij
conflicten tussen de schuldeisers zal bemiddelen en hen ertoe probeert te bewegen tot een
akkoord te komen. Wordt er een akkoord bereikt dan zal de notaris overgaan tot het opmaken
van een proces-verbaal van rangregeling. Het beslagdossier kent hiermee een einde.
Indien de schuldeisers evenwel niet tot een akkoord komen zal de notaris eveneens een
proces-verbaal van rangregeling opmaken. De schuldeisers hebben dan wel de mogelijkheid
om hun grieven tegen het voorstel van de notaris te formuleren. Het is dan uiteindelijk aan de
beslagrechter om die geschillen te beslechten110.
107 K. BROECKX, “Rangregeling en evenredige verdeling” in X. (ed.), Zekerheden, beslag-en faillisementenrecht
in de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 1998, 171. 108 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 83. 109 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 209. 110 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 215.
-
33
De rangregeling kan twee vormen aannemen: de minnelijke en de gerechtelijke vorm. De
minnelijke weg kan bewandeld worden indien alle schuldeisers, beslagene en koper bereid
zijn om aan de rangregeling mee te werken. Bij ontstentenis van overeenkomst zal de
gerechtelijke weg moeten bewandeld worden111.
Ook hier zal de notaris nauwkeurig alle plichtplegingen en termijnen moeten respecteren.
Afdeling 1: De toegelaten schuldeisers
42. Een belangrijke vraag die in de rangregeling moet worden beantwoord is welke
schuldeisers nu daadwerkelijk bij de rangregeling moet worden betrokken. De volgende
schuldeisers kunnen daarbij worden onderscheiden112.
- De schuldeisers aan wie het beslag gemeen is geworden: Zoals hierboven gezegd wordt
door de kantmelding van de aanmaning tot inzage van de verkoopvoorwaarden, het beslag
gemeen aan de schuldeiser die een bevel hebben doen overschrijven, de beslaglegger, de
ingeschreven schuldeiser en de schuldeiser die een bewarend beslag liet overschrijven.
- Schuldeisers die verzet hebben gedaan op de prijs. Schuldeisers die over een uitvoerbare
titel beschikken kunnen overeenkomstig art. 1642 Ger. W. verzet doen op de prijs. Dit is
van belang voor de schuldeisers die over een uitvoerbare titel beschikken, maar geen
beslag of bevel lieten overschrijven vóór de overschrijving van het proces-verbaal van
toewijzing. Een beslag of bevel overschrijven is immers na de overschrijving van het
proces-verbaal niet langer mogelijk. Het verzet op de prijs is mogelijk tot de dag waarop
het proces-verbaal van rangregeling wordt opgemaakt 113.
- Schuldeisers die nog tijdig een inschrijving hebben genomen: Dit zijn de schuldeisers die
nog vóór de overschrijving van het proces-verbaal van toewijzing een hypothecaire
inschrijving hebben kunnen nemen.
111 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 581. 112 K. BROECKX, “Rangregeling en evenredige verdeling” in X. (ed.), Zekerheden, beslag-en faillisementenrecht
in de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 1998, 175. 113 H. BLERVACQ, “Rangregeling” in X. (ed.), Vormingsnamiddag onroerend beslag en actualia, Brussel,
Koninklijke federatie van het Belgisch notariaat, 2010, 6.
-
34
- Schuldeisers die nog tijdig een bevel of een bewarend beslag op het onroerend goed lieten
overschrijven: Dit zijn meer bepaald de schuldeisers die nog vóór de overschrijving van
het proces-verbaal van toewijzing een bevel tot betalen of een bewarend beslag hebben
laten overschrijven.
- Schuldeisers die beschikken over een voorrecht zonder publiciteit: Het gaat hier om de
schuldeisers bedoeld in art. 17 Hyp.Wet (gerechtskosten) art. 60 wet
landverzekeringsovereenkomst (premies inzake brandverzekering), art. 150 en 184bis
Wetboek registratierechten (registratierecht op vonnissen) en art. 84-86 Wetboek
successierechten ( occulte hypotheek gedurende 18 maanden).
- Schuldeisers die blijken uit de raadpleging van de beslagberichten: De notaris is verplicht
om voorafgaandelijk aan iedere procedure van verdeling, de beslagberichten te raadplegen
(art. 1391 Ger. W.). In aansluiting daarvan bepaalt art. 1644, 2de lid Ger. W. dat de notaris
de schuldeisers die uit de beslagberichten blijken in de procedure van rangregeling dient te
betrekken, indien zij naar oordeel van de notaris aanspraak kunnen maken op een dividend
bij de verdeling. Is dat niet het geval dan brengt de notaris hen daarvan op de hoogte. Zij
worden dan nog slechts bij de procedure betrokken indien ze dat uitdrukkelijk eisen114. D.
Michiels wijst hier ter zake op de grote verantwoordelijkheid van de notaris. De notaris zal
hier dus de schuldvorderingen van de schuldeisers die blijken uit de raadpleging van de
beslagberichten moeten onderzoeken en aldus een oordeel daaromtrent vellen115.
Met andere schuldeisers dan deze hierboven besproken dient de notaris geen rekening te
houden. Eventueel kunnen zij derdenbeslag leggen in handen van de notaris op het saldo van
de verkoopprijs116.
Afdeling 2: Het proces-verbaal van rangregeling
43. De notaris maakt de rangregeling op in een afzonderlijke authentieke akte, het
zogenaamde proces-verbaal van rangregeling. De akte bevat een opsomming van de
gerechtigde schuldeisers, alsook een voorstel van verdeling van de koopprijs onder de
114 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 90. 115 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 92. 116 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 225.
-
35
verschillende schuldeisers. De notaris zal zich hierbij laten leiden door de bepalingen van de
hypotheekwet117.
44. De benoemde notaris heeft een maand de tijd om het proces-verbaal van rangregeling
op te maken. Die termijn kan ingaan op drie tijdstippen (art. 1643 Ger. W.):
1° bij het verstrijken van de termijn van vijftien dagen, bepaald in artikel 1622, indien de
toewijzing binnen die termijn niet bestreden wordt;
2° Bij het verstrijken van de termijn van een maand na het wijzen van het vonnis waarbij over
de eis tot nietigverklaring is beschikt;
3°ingeval tegen het vonnis hoger beroep is ingesteld, te rekenen van de aanzegging van het
arrest aan de notaris door de meest gerede partij.
De termijn van een maand is evenwel niet op straffe van nietigheid voorgeschreven en wordt
in de praktijk vaak overschreden. De notaris doet er goed aan om voor de ondertekening van
het proces-verbaal van rangregeling een ontwerp aan de schuldeisers over te maken. Dit om
de eventuele tegenspraak van de schuldeisers tot een minimum te herleiden118.
Afdeling 3: De aanmaning en tegenspraak
45. Binnen de vijftien dagen na het proces-verbaal van rangregeling maant de notaris de
beslagene en de schuldeisers aan om binnen de termijn van een maand inzage te nemen van
het proces-verbaal en, indien daartoe grond bestaat, daarop tegenspraak te doen (art. 1644
Ger. W.) . De aanmaning geschiedt bij een deurwaardersexploot. Ook hier kunnen de partijen
de notaris ontslaan om tot aanmaning over te gaan.
46. De beslagene en de schuldeisers hebben de mogelijkheid om hun grieven te
formuleren tegen het proces-verbaal van rangregeling opgemaakt door de notaris. Ze hebben
daartoe een termijn van één maand vanaf de aanmaning. Hebben de partijen de notaris
vrijgesteld om tot aanmaning over te gaan, dan gaat de termijn van één maand in, op de
dagtekening van het proces-verbaal van rangregeling. De tegenspraak moet gebeuren bij
117 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 593. 118 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 594.
-
36
deurwaardersexploot of via een verklaring afgelegd voor de notaris. Zij moet steeds
gemotiveerd zijn119.
Komen de partijen niet tot een vergelijk dan is het uiteindelijk aan de beslagrechter om de
desbetreffende geschillen op te lossen.
Het is dan aan de notaris om binnen de vijftien dagen na het verstrijken van de termijn van
hoger beroep, of in voorkomend geval na kennisgeving van het arrest, het definitieve proces-
verbaal van rangregeling op te maken.
47. De inschrijving die op het onroerend goed rusten worden doorgehaald via een
notarieel getuigschrift van doorhaling. Dit is enkel mogelijk indien de partijen daarmee
instemmen.
Is er geen overeenstemming dan kan de doorhaling alsnog bekomen worden via de
gerechtelijk weg, overeenkomstig art.1641 Ger. W120.
119 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 600. 120 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 601.
-
37
DEEL 2: ENKELE BIJZONDERE TOPICS VAN BELANG
VOOR HET NOTARIAAT
In DEEL 2 van dit werkstuk is het de bedoeling om enkele bijzondere topics te bespreken die
van specifiek van belang zijn voor het notariaat. Vooreerst zal er worden bekeken welke de
implicaties zijn naargelang een schuldenaar al dan niet gehuwd is. Daarnaast zullen enkele
bedingen in het lastenkohier bekeken worden: de bedingen omtrent de gebruikstoestand van
het goed en de bedingen omtrent de verdeling in loten.
HOOFDSTUK 1: BESLAG TEGEN GEHUWDEN
Inleiding
48. De schuldeiser die een beslagprocedure wenst op te starten doet dit in de regel tegen
de schuldenaar. Het is daarbij in eerste instantie voor de procedure van geen belang dat de
geviseerde goederen aan derden toebehoren (bv bij onverdeeldheid). Indien de schuldenaar
gehuwd is moet de schuldeiser bijzondere aandacht schenken aan een aantal zaken. Het is
belangrijk dat de schuldeiser weet onder welk huwelijksvermogensstelsel zijn schuldenaar
gehuwd is en welk statuut de goederen hebben die hij wenst uit te winnen. Een belangrijk
middel voor de schuldeisers zal daarbij het Centraal Register voor Huwelijksovereenkomsten
(afgekort: CRH) zijn121. De notaris is immers sinds 1 september 2011 verplicht om alle
huwelijkscontracten en wijzigingsakten in het CRH te laten registeren. De notaris was tevens
ook verplicht om alle huwelijkscontracten en wijzigingen van huwelijkscontracten die werden
verleden voor zijn ambt en voor het ambt van zijn voorgangers teruggaand tot dertig jaar te
laten bekendmaken in het CRH122. Omtrent de toegang tot het CRH voor schuldeisers bepaalt
het huidige uitvoeringsbesluit echter niets. Het wordt echter wel aanvaard dat een schuldeiser
zich tot een notaris kan wenden die dan een opzoeking kan doen in het CRH om te weten of
de schuldenaar een huwelijkscontract heeft opgemaakt of om na te gaan of de schuldenaar
121 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 22. 122 Art. 5, § 3 KB 21 juni 2011 houdende het beheer van de centrale registers van testamenten en
huwelijksovereenkomsten, BS 24 augustus 2011.
-
38
zijn huwelijksvermogensstelsel heeft gewijzigd123. Belangrijk hierbij te vermelden is dat de
notaris enkel op die vraag zal kunnen ingaan indien dit verzoek van de schuldeiser kadert in
een concreet dossier (vb. een beslagdossier). Zoniet schendt de notaris zijn discretieplicht,
bepaald in art. 13 deontologische code124.
Afdeling 1: Echtgenoten gehuwd onder het wettelijk stelsel
49. Zijn de echtgenoten gehuwd onder het wettelijk stelsel, dan worden de verhaalsrechten
van de schuldeisers bepaald door art. 1409 ev. B.W.
Het wettelijk stelsel bestaat uit drie vermogens. De eigen vermogens van beide echtgenoten
en het gemeenschappelijk vermogen125.
Bij de schulden van echtgenoten gehuwd onder het wettelijk stelsel moeten er twee zaken in
ogenschouw worden genomen. Vooreerst moet de vraag worden gesteld wat het statuut is van
de schuld. Die kan eigen of gemeenschappelijk zijn. Dit is het zogenaamde “definitief
passief”. Daarnaast moet worden bekeken wat de omvang van het verhaalsrecht is van de
schuldeiser. Meer bepaald moet er worden nagegaan op welke vermogens de schuld kan
verhaald worden126. Dit is het zogenaamde “voorlopig passief”.
50. De eigen schulden worden opgesomd in de art. 1406 -1407 B.W.
Die eigen schulden zijn onder andere: de schulden van de echtgenoten die dagtekenen van
vóór het huwelijk en de schulden ten laste van erfenissen en giften die hun toevallen tijdens
het huwelijk (art. 1406 B.W.). Tot die laatste categorie eigen schulden behoort bijvoorbeeld
de schenkbelasting die verschuldigd is naar aanleiding van een akte schenking gedaan aan één
van de echtgenoten tijdens het huwelijk. Dit is een eigen schuld.
De gemeenschappelijk schulden worden nader bepaald in art. 1408 B.W.. Zo hebben de
schulden aangegaan door één der echtgenoten ten behoeve van de huishouding en de
123 S. DEVOS, “De recente wijziging van de bekendmaking van huwelijksvermogenstelsels, wettelijke
samenwoningsovereenkomsten, wijziginsgakten en vonnissen en arresten daarover, T. Not. 2015, 815. 124 S. DEVOS, “De recente wijziging van de bekendmaking van huwelijksvermogenstelsels, wettelijke
samenwoningsovereenkomsten, wijziginsgakten en vonnissen en arresten daarover, T. Not. 2015, 815. 125 Het wettelijk stelsel wordt gekenmerkt door een scheiding van goederen met een gemeenschap van
aanwinsten. 126 G. VERSCHELDEN, Handboek Belgisch familierecht, Brugge, die Keure, 2010, 557.
-
39
opvoeding van de kinderen een gemeenschappelijk statuut (art.1408, tweede streepje B.W.) .
(Bijvoorbeeld de inschrijvingskosten van de schoolgaande kinderen).
Het is hierbij van belang te vermelden dat iedere schuld die tijdens het huwelijk is aangegaan
vermoed wordt gemeenschappelijk te zijn. De schulden waarvan geen bewijs kan worden
geleverd dat zij eigen zijn aan één der echtgenoten, zullen immers overeenkomstig art. 1408,
zevende streepje B.W., als gemeenschappelijk worden beschouwd. Het is aan de echtgenoot-
niet-schuldenaar om aldus het vermoeden te weerleggen en het gepaste tegenbewijs te
leveren127.
51. Wat het verhaalsrecht van de schuldeisers betreft, bepaalt art. 1409 B.W. dat een eigen
schuld in principe slechts verhaald kan worden op het eigen vermogen van de echtgenoot die
de verbintenis heeft aangegaan alsook op diens inkomsten128. In enkele gevallen wordt het
verhaalsrecht van de schuldeisers echter uitgebreid. Bepaalde eigen schulden kunnen dan
eveneens verhaald worden op het gemeenschappelijk vermogen. Dit is bv. het geval met
schulden die krachtens art. 1406 B.W. eigen zijn aan één der echtgenoten, in zoverre het
gemeenschappelijk vermogen verrijkt is door opneming van eigen goederen van de
schuldenaar (art. 1410 B.W.). Het bewijs van de verrijking, dat rust op de schuldeiser, kan
worden geleverd door alle middelen, met inbegrip van getuigenissen en vermoedens.
De schulden met een gemeenschappelijk statuut kunnen dan weer in principe op de drie
vermogens verhaald worden: het gemeenschappelijk vermogen en het eigen vermogen van elk
der echtgenoten (art. 1414 B.W.). In sommige gevallen wordt het verhaalsrecht van de
schuldeisers evenwel beperkt tot twee vermogens: het gemeenschappelijk vermogen en het
eigen vermogen van de echtgenoot-contractant. Het eigen vermogen van de niet-
contracterende echtgenoot wordt dan aan het verhaalsrecht van de schuldeiser onttrokken. Dit
is bv. het geval bij schulden die door één der echtgenoten worden aangegaan bij de
uitoefening van zijn beroep. Beroepsschulden zullen dus enkel op het gemeenschappelijk
vermogen en op het eigen vermogen van de echtgenoot-contractant verhaald kunnen worden.
127 G. VERSCHELDEN, Handboek Belgisch familierecht, Brugge, die Keure, 2010, 557. 128 De inkomsten uit een beroepsactiviteit of uit persoonlijke goederen zijn in het wettelijk stelsel immers
gemeenschappelijk.
-
40
52. De schuldeiser die beslag wenst te leggen, kan naar eigen goeddunken de volgorde
bepalen van de goederen die hij wenst uit te winnen129. Zo is het prefect legitiem om bij een
schuld die verhaalbaar is op meerdere vermogens één welbepaald vermogen uit te winnen130.
Dit geldt evenwel niet voor de hypothecaire schuldeiser. Hij is verplicht eerst die goederen uit
te winnen die het voorwerp zijn van zijn hypotheek. Daarvan kan worden afgeweken indien
de waarde van die onroerende goederen ontoereikend zouden zijn (art. 1563 Ger.W.). De
schuldeiser zal dan toestemming moeten vragen aan de beslagrechter om ook op andere
goederen van de schuldenaar beslag te mogen leggen131.
53. Voor zover hij (onroerende) goederen wenst uit te winnen behorende tot het
gemeenschappelijk vermogen dient de schuldeiser rekening te houden met hetgeen bepaald is
in art. 1562 Ger. W. Dit artikel bepaalt immers het volgende: in afwijking van het gemeen
recht wordt de uitwinning van de onroerende goederen, met het oog op het verkrijgen van de
betaling van een gemeenschappelijke schuld of van een eigen schuld die het
gemeenschappelijk vermogen bezwaart, tegen de echtgenoot en de echtgenote voortgezet. Het
gaat dus om gemeenschappelijke schulden en eigen schulden van de echtgenoten die verhaald
kunnen worden op het gemeenschappelijk vermogen132.
Concreet heeft dit voor de procedure als gevolg dat het bevel, het exploot van beslag, de
beschikking tot aanstelling van de notaris, de aanmaning om kennis te nemen van de
verkoopvoorwaarden en om aanwezig te zijn bij de toewijzing en het uittreksel uit het proces-
verbaal van toewijzing, aan beide echtgenoten afzonderlijk betekend zal moeten worden133.
Voor de schuldeiser die een titel bezit tegen één van de echtgenoten is het dus mogelijk om
een beslagprocedure op te starten op voorwaarde dat de andere echtgenoot in kennis wordt
gesteld van alle procedurehandelingen. Dit zorgt ervoor dat de andere echtgenoot van in den
beginne de mogelijkheid heeft om al zijn rechten te laten gelden134.
129 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 528. 130 G. VERSCHELDEN, Handboek Belgisch familierecht, Brugge, die Keure, 2010, 572. 131 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 529. 132 M.E STORME en L. DE KEYSER, Notarieel executierecht, Leuven, Acco, 2013, 58. 133 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 21. 134 P. CLAEYS, Module: gerechtelijk recht – deel 1, Beslag op onroerend goed, Brussel, Koninklijke federatie
van het Belgisch notariaat, 2011, 62.
-
41
De notaris zal dan ook bij de ontvangst van het beslagdossier controleren of de procedure ten
aanzien van één of beide echtgenoten correct verliep135. Is dat niet het geval dan kunnen die
tekortkomingen volgens R. Jansen en A. Michielsens via twee wegen worden rechtgezet136.
Ten eerste kan de procedure van meet af aan heropgestart worden. Ten tweede kan op het
moment van de vaststelling van de tekortkomingen het bevel en het beslagexploot alsnog aan
de andere echtgenoot worden betekend, alsook kan een nieuwe beschikking tot aanstelling
van een notaris worden bekomen137. Hierbij wijzen de auteurs op het feit dat de wet niet de
vereiste van een gelijktijdige procedure voorschrijft138.
54. Een schuldeiser die onroerend beslag wenst te leggen zal zich in de praktijk beroepen
op het vermoeden van gemeenschappelijkheid der schulden en zal zo beslag kunnen leggen op
de drie vermogens139. Het is hierbij voldoende dat de schuldeiser een uitvoerbare titel bezit
tegen de echtgenoot-schuldenaar140. Deze titel dient wel te worden betekend aan de
schuldenaar en kan (vormvrij) aangezegd worden aan de echtgenoot-niet-schuldenaar.
Gemeenschappelijke schulden zijn immers in de regel verhaalbaar op de drie vermogens (zie
supra). Het is dan aan de echtgenoot-niet-schuldenaar om daartegen in verzet te komen en
aldus het vermoeden te weerleggen. Zo kan de echtgenoot-niet-schuldenaar bewijzen dat het
een gemeenschappelijk schuld betreft die slechts op twee vermogens verhaalbaar is (vb.
beroepsschulden). Daarnaast kan er desgevallend worden aangetoond dat het niet gaat om een
gemeenschappelijke schuld, maar wel om een eigen schuld van de andere echtgenoot. Het
verzet van de echtgenoot moet gebeuren bij de beslagrechter. Dit verzet kan immers als een
executiegeschil bestempeld worden141.
55. Indien een schuldeiser een onroerend goed wenst uit te winnen behorende tot het eigen
vermogen van één van de echtgenoten dan geldt het gemeen recht. De uitwinningprocedure
zal dan louter tegen die echtgenoot moeten gevoerd worden142.
135 C. DE WULF, Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2005, 529. 136 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 72. 137 Contra: Luik 27 april 2006, Rev.not.b. 2006, 664. 138 R. JANSEN en A. MICHIELSENS, Notarieel executierecht, Antwerpen, Intersentia, 2010, 72. 139 G. VERSCHELDEN, Handboek Belgisch familierecht, Brugge, die Keure, 2010, 572. 140 P. CLAEYS, Module: gerechtelijk recht – deel 1, Beslag op onroerend goed, Brussel, Koninklijke federatie
van het Belgisch notariaat, 2011, 62. 141 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in A.P.R., Mechelen, Kluwer, 2010, 103. 142 D. MICHIELS, Uitvoerend onroerend beslag & rangregeling, Mechelen, Kluwer, 2013, 21
-
42
Afdeling 2: Echtgenoten gehuwd onder het stelsel van zuivere scheiding van goederen
56. Voor echtgenoten die een stelsel van zuivere scheiding van goederen hebben
aangenomen is de situatie helemaal anders. In dit geval zijn er slechts twee vermogens:
namelijk de vermogens van de beide echtgenoten. Een gemeenschappelijk vermogen bestaat
in dit stelsel niet. Wel kunnen er tussen de echtgenoten onverdeeldheden ontstaan. Dit is
bijvoorbeeld het geval indien de echtgenoten gehuwd onder het stelsel van zuivere scheiding
van goederen samen een goed verwerven of verkrijgen143. In dit geval behoren de onverdeelde
rechten van elkeen, toe aan het eigen vermogen van elkeen der echtgenoten.
57. Wat de regeling omtrent de schulden in dit stelsel betreft, geldt de regel dat de
schulden van echtgenoten in beginsel eigen zijn. De ene echtgenoot kan dan ook niet worden
aangesproken voor de schulden van de andere echtgenoot144. De uitwinning van de eigen
goederen wordt dan louter tegen die echtgenoot en diens vermogen gericht. Dit stelsel wordt
dan ook in de praktijk vaak bedongen tussen echtgenoten waarvan één of beide echtgenoten
een risicovol beroep uitoefenen om op die manier het vermogen van de andere echtgenoot te
beschermen.
Dit principe moet evenwel worden genuanceerd. In sommige gevallen zal een schuldeiser
toch beide echtgenoten kunnen aanspreken145:
1) Echtgenoten kunnen samen een schuld aangaan. De schuldeiser kan dan iedere echtgenoot
voor zijn deel aanspreken. (art. 1220 B.W.)
2) Echtgenoten kunnen die schuld ook hoofdelijk aangaan, waardoor die schuldeiser elke
echtgenoot kan aanspreken voor de volledige schuld (art.1197 B.W.)
3) Een echtgenoot die een schuld aangaat ten behoeve van de huishouding en de opvoeding
van de kinderen, verbindt de andere echtgenoot hoofdelijk (art. 222 B.W.).
In deze drie gevallen zal het dus (uitzonderlijk) mogelijk zijn om de vermogens van beide
echtgenoten aan te spreken.
143 J. GERLO, Huwelijksvermogensrecht, Brugge, die Keure, 2001, 297. 144 H. CASSMAN, “Schulden en huwelijksvermogensrecht”, TPR 1985, 330. 145 W. PINTENS, B. VAN DER MEERSCH en K. VANWINCKELEN, Inleiding tot het familiaal vermogensrecht,
Leuven, Universitaire pers Leuven, 2002, 285.
-
43
58. Wenst de schuldeiser (onroerende) goederen uit te winnen die in onverdeeldheid aan
de echtgenoten toebehoren dan is het van belang te weten tegen wie de uitvoerbare titel van
de schuldeiser gericht is. Heeft de schuldeiser slechts een titel tegen één echtgenoot dan zal de
schuldeiser alvorens tot beslag te kunnen overgaan, de verdeling van de goederen in
onverdeeldheid moeten vorderen146. Is het daarentegen een titel tegen beide echtgenoten dan
kan het beslag doorgang vinden zonder de vereiste van voorafgaandelijke verdeling147.
De schuldeiser die een uitvoerend beslag wil leggen op een onverdeeld aandeel in een
onroerend goed en die slechts een titel bezit tegen één echtgenoot zal dus overeenkomstig art.
1561 Ger.W. eerst de verdeling of veiling moeten vorderen. De procedure die hier gevolgd
wordt is de procedure van de gerechtelijke verdeling, overeenkomstig art. 1207 Ger.W. en
volgende.
59. De schuldeiser kan in deze situatie echter geconfronteerd worden met een
overeenkomst van onverdeeldheid bijvoorbeeld in het kader van een echtscheiding bij
onderlinge overeenkomst of na echtscheiding. Daarbij kunnen echtgenoten overeengekomen
zijn om in onverdeeldheid te blijven betrekkelijk één of meerdere goederen. Deze
overeenkomst tussen de echtgenoten of ex-echtgenoten is aan de schuldeisers tegenwerpelijk
op voorwaarde dat deze overeenkomst gesloten werd vóór de vordering tot verdeling en deze
overeenkomst tijdig werd overgeschreven op het hypotheekkantoor (art. 815, 3de lid B.W.)148.
60. Heeft de schuldeiser zoals hierboven reeds gezegd een titel tegen beide echtgenoten
dan is een voorafgaandelijke verdeling niet vereist. Een voorbeeld hiervan is een door de
echtgenoten hoofdelijk aangegane schuld. De schuldeiser kan aldus de eigen goederen van
beide echtgenoten aanspreken, alsook de goederen in onverdeeldheid, zonder dat een
voorafgaande verdeling van die goederen in onverdeeldheid noodzakelijk is149.
Afdeling 3: Het beslag op de gezinswoning
146 Gent 12 januari 1985, T.Not. 1985, 135. 147 H. CASSMAN, “Schulden en huwelijksvermogensrecht”, TPR 1985, 330. 148 C. DE WULF, Notarieel familierecht en familiaal vermogensrecht, Het opstellen van Notariële akten,
Mechelen, Kluwer, 2011, 45. 149 W. PINTENS, B. VAN DER MEERSCH en K. VANWINCKELEN, Inleiding tot het familiaal vermogensrecht,
Leuven, Universitaire pers Leuven, 2002, 284.
-
44
61. De vraag rijst of de bescherming van de gezinswoning, overeenkomstig art. 215 B.W.
implicaties heeft voor de schuldeiser en de beslagprocedure. Deze vraag moet ontkennend
worden beantwoord. In de rechtsleer wordt algemeen aangenomen dat art. 215 B.W. niet kan
worden ingeroepen tegen een schuldeiser150. Art. 215, §1 B.W. bepaalt dat de ene echtgenoot
niet zonder instemming van de andere echtgenoot onder bezwarende titel of om niet onder
levenden kan beschikken over de rechten die hij bezit op het onroere