감정의뢰인
건 명
평가서번호
서울남부지방법원사법보좌관 문영균
김유자 소유물건(2014타경29008)
J14-29008
의 뢰 인
건 명
감정평가서번호
서울남부지방법원사법보좌관 문영균
김유자 소유물건(2014타경29008)
J14-29008
감 정 평 가 서
지산감정평가사사무소
지산감정평가사사무소
이 감정평가서는 감정평가 의뢰목적 외의 목적에 사용하거나 타인(의뢰인 또는 담보감정평가시확인은행이 아닌 자)이 사용할 수 없을 뿐 아니라 복사, 개작(改作), 전재(轉載)할 수 없으며이로 인한 결과에 대하여 감정평가업자는 책임을 지지 않습니다.
이 감정평가서는 감정평가에 관한 법규를 준수하고 감정평가이론에 따라 성실하고
감 정 평 가 사(인)
감정평가액
의 뢰 인
소유자(대상업체명)
목 록표 시 근 거
감정평가목적
제 출 처
기 준 시 점
서울남부지방법원사법보좌관 문영균
김유자(2014타경29008)
귀 제시목록
법원경매
경매10계
작 성 일조 사 기 간
2014.12.18~2014.12.29
공 부 ( 의 뢰 ) 사 정 감 정 평 가 액
종 류 면적(㎡) 또는 수량 종 류 단 가 금 액
감
정
평
가
내
용
一金이억육천만원整 (\260,000,000.-)
(아파트)감정평가표
2014.12.29 2014.12.29
J14-29008
면적(㎡) 또는 수량
공정하게 작성하였기에 서명날인합니다.
채 무 자
감정평가조건
-
-
기 준 가 치 시장가치
송 홍 섭
아파트아파트 1개호 1개호 - 260,000,000
이 하 여 백
합 계 \260,000,000
지산감정평가사사무소
감정평가액의 산출근거 및 결정의견
" 별 지 참 조 "
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
- 1 -
Ⅰ. 감정평가 개요
1. 감정평가의 목적
본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재“신강초교”남동측 인근에 위치하는 두원
아파트 제3층 제302호에 대한 서울남부지방법원의 경매 목적을 위한 감정평가임.
2. 감정평가의 근거
본건에 대한 감정평가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」, 「감정평
가에 관한 규칙」 등 제반 감정평가에 관한 법률, 감정평가 일반이론 및「감정평가
실무기준」 등에 의거하여 평가하였음.
3. 감정평가의 방법
1) 본건은 구분건물로서 「감정평가에 관한 규칙」 제12조 및 제16조 등에 의거
구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일체로 하여 거래사례비교
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
- 2 -
법으로 시산가액(비준가격)을 산정한 후 인근 및 동일수급권내 유사물건의 정상적
인 거래가격수준과 평가전례 등 참고 가격자료들을 통해 시산가액의 적정성을 검토
하고 평가목적 등을 종합적으로 고려하여 감정평가액을 결정하였음.
2) 본건 구분건물의 평가시 「감정평가에 관한 규칙」 제12조 제2항의 규정에 의
거 상기 방법에 의해 산출한 시산가액과 다른 감정평가방식으로 산출한 시산가액을
비교하여 합리성을 검토하여야 하나, 구분건물은 구분소유권의 대상이 되는 건물
부분과 대지사용권이 일반적으로 일괄로 거래된다는 점, 본건은 아파트로서 비수
익용 부동산이라는 점 등 대상물건의 특성으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하
는 것이 곤란하다고 판단되는 바,「감정평가에 관한 규칙」 제12조 제2항 단서 규
정에 의거 주된 방법에 의한 시산가액으로 감정평가액을 결정하였음.
3) 구분건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조의 규정에 따라
구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가
되므로 토지·건물의 구분평가는 적정하지 않으나, 귀 요청에 의거 대상 부동산의
평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 구분건물 평가명세표에 기재하였으
니 참고하시기 바람.
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
- 3 -
4) 본건의 명세표상 토지·건물의 가액배분은 집합건물 구분평가시 「토지·건물
의 배분비율에 관한 지침」의 배분비율 등에 의거 배분하였으나, 지역사정 등에 따
라 실제와 다를 수 있으니 참고하시기 바람.
4. 기타사항
1) 본건의 기준시점은 가격조사완료일인 2014년 12월 29일임.
2) 본건 내부는 현장 조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 확인하지 못하여
본건 평가전례, 동일 아파트단지 내 동 평형 평가전례, 탐문조사 등을 참고하였으
니, 경매 진행시 참고하시기 바람.
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
- 4 -
소 재 지서울특별시 양천구 신월동 485-3
두원아파트 제3층 제302호
건 물 의
사용승인일2004.04.22
구 조 철근콘크리트구조
주 용 도 공동주택(아파트) 용도지역 제2종일반주거지역
대지면적 768㎡ 건물연면적 2,070.63㎡
전체층수 지하 1층 / 지상 7층단지
총세대수19세대
물 건
내 역
층호수 이용상황 전유면적 공용면적 분양면적 대지권면적
3층 302호 아파트 84.87㎡ 24.05㎡ 108.92㎡ 40.4㎡
건물설비
및
주차유무
난방
설비
냉방
설비
위생
급배수
소화
설비
화재탐지
설 비
승강기
설 비
도시
가스
주차
유무
● - ● ● - ● ● ●
Ⅱ. 거래사례비교법에 의한 구분건물 가격산정
1. 대상부동산 개요
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
- 5 -
기호 소재지건물
유형동/층/호
전유면적
(㎡)
대지권
(㎡)
거래가격(원) 거래일자
전유면적당
단가(원/㎡)사용승인일
①신월동
485-3아파트
3층/302호
(본건)84.87 40.4
300,000,000 2010.06.15
@3,535,000 2004.04.22
②신월동
485-2아파트 4층/401호 84.99 44.24
258,000,000 2014.05.05
@3,036,000 2004.04.22
③신월동
485-2아파트 7층/701호 84.99 44.24
238,000,000 2013.11.20
@2,800,000 2004.04.22
④신월동
485-2아파트 3층/301호 84.99 44.24
234,000,000 2013.04.12
@2,753,000 2004.04.22
⑤신월동
485-2아파트 3층/301호 84.99 44.24
220,000,000 2013.02.19
@2,589,000 2004.04.22
2. 거래사례의 선정
1) 인근 유사부동산의 거래사례
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
- 6 -
구 분
적용할 거래사례 선정
기호물건유형
소재지 해당 층·호수전용면적(㎡)/
소유권·대지권(㎡)건물
사용승인일
본건 ② 아파트신월동485-2
4층 401호 84.99 / 44.24 2004.04.22
2) 비교 거래사례의 선정
상기 거래사례는 본건 부근 동 평형대 거래사례로서, 사례 모두가 비교가 가능하나
그 중 최근에 거래되어 최근 가격동향이 적정히 반영된 사례②을 적용사례로 선정
함.
3. 사정보정
사정보정이란, 수집된 거래사례 등에 거래당사자의 특수한 사정 또는 개별적인 동
기가 개재되어 있거나 평가선례 등에 특수한 평가조건 등이 반영되어 있는 경우에
그러한 사정이나 조건 등이 없는 상태로 이를 적정하게 보정하는 것을 말하며, 상
기 사례는 특별한 사정이나 개별적 동기가 개입되지 않은 정상적인 거래사례인 바
별도의 사정보정은 불필요함(1.000).
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
- 7 -
기호 매매시점아파트
매매가격지수본건 기준시점
아파트
매매가격지수상승률
② 2014.05.05 96.8 2014.12.29 98.61.860
(1.01860)
4. 시점수정
본건은 아파트로서, 한국감정원에서 발표하는 서울특별시 서남권 양천구 아파트 매
매가격지수를 기준으로 시점수정치를 결정하였음.
※ 한국감정원에서 발표하는 아파트 매매가격지수는 2014년 12월 이후 지수가 미
고시 상태인바, 직전월인 2014년 11월 매매가격지수를 적용함.
5. 가치형성요인비교
1) 가치형성요인
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
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(1) 외부요인비교
조 건 항 목
가로조건 가로의 폭, 구조 등의 상태
접근조건
도심과의 거리, 교통시설의 상태
상가의 배치상태
공공 및 편익시설의 배치상태
환경조건
기상조건 (일조, 습도, 온도, 통풍 등)
자연환경 (조망, 경관, 지반, 지질 등)
사회환경 (거주자의 직업, 연령, 학군 등)
공급 및 처리시설의 상태 (상· 하수도, 도시가스 등)
위험 및 혐오시설 (변전소, 오수처리장 유무 등)
재해발생의 위험도 (홍수, 사태, 절벽붕괴 등)
공해발생의 정도(소음,진동,대기오염 등)
획지조건 획지의 상태 (건물조밀도,획지면적,주변 이용상태 등)
행정조건 행정상의 규제정도 (용도지역,지구,구역 등 기타)
기타조건 기타 (장래의 동향, 기타 등)
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
- 9 -
(2) 건물요인비교
조 건 항 목
시공상태 전체 건물의 기초, 벽체의 방습, 방음, 단열 및 안전성 등
설계/설비설계에 따른 구조상의 양부와 설비의 유무, 종류, 수준
등(방수, 화장실 수, 난방방식,계단식,승강기유무 등)
노후도 준공시점, 입주시점 등 실제경과연수 및 잔존내용연수,
공용시설 주차시설규모, 집회실, 현관시설, 놀이시설, 노인정 등
건물규모/구성비 건물의 층수, 총세대수, 각 평형별 구성비, 전용률 등
건물용도 주상복합용, 주거단일용도 여부
관리체계 및 기타 관리체계 및 관리현황, 브랜드가치
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
- 10 -
조 건 항 목
평형별 효용
사회적 인식 및 소유자의 선호도
환가성
동류집단의식
층별 효용
일조, 채광의 정도
조망, 압박감 등
소음의 영향
엘리베이터, 계단을 이용한 접근성
난방 및 단열
Privacy 및 외부인 침입가능성
재해시 안전(화재, 추락)
위치별·향별 효용
일조, 채광의 정도
조망, 압박감 등
소음의 영향
엘리베이터, 계단으로의 접근성
난방 및 단열
Privacy 보호 등
공용부분의 전용사용권 유무 주차장 등에 대한 전용사용권
부지에 대한 지분면적 대지권의 종류 및 크기
기타조건
배관, 내부 마감재 수선유지상태 등 관리상태
베란다의 유무 및 면적의 대소 등
1층 전용정원 및 최상층의 추가공간 유무 등
(3) 개별요인비교
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
- 11 -
구 분 조 건격차율(%)
(본건/사례)비 고
외부 요인
가로조건
1.00 본건과 사례는 대등함.
접근조건
환경조건
획지조건
행정조건
기타조건
건물 요인
시공상태
1.00 본건과 사례는 대등함.
설계/설비
노후도
공용시설
건물규모/구성비
건물용도
관리체계 및 기타
개별적 요인
평형별 효용
1.00 본건과 사례는 대등함.
층별 효용
위치별·향별 효용
공용부분의 전용사용권 유무
부지에 대한 지분면적
기타조건
누계치 1.000
2) 가치형성비교치
사례 ② / 기호 가
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
- 12 -
기
호
소재
지번
건물
유형
동
/층수호수
전유면적
(㎡)평가액 (원) 기준시점
평가
목적
①신월동
485-2아파트 3층 301호 84.99 260,000,000 2014.08.27
경매
전례
②신월동
485-3아파트 3층
302호
(본건)84.87 280,000,000 2013.03.06
경매
전례
③신월동
485-3아파트 6층 601호 84.99 280,000,000 2012.03.22
경매
전례
6. 비준가격
기호거래단가(원/㎡)
(전유면적 기준)
사정
보정
시점
수정
가치형성
요인비교면적(㎡)
비준가격
산정(원)
비준가격
결정(원)
가 3,036,000 1.000 1.01860 1.000 84.87 262,457,895 260,000,000
Ⅲ. 참고가격 자료 및 감정평가액 결정의 적정성 판단
1. 인근평가전례
가격산출근거 및 그 결정에 관한 의견
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2. 인근 가격수준
인근지역 내에서 본건과 유사한 동 평형대 아파트 가격은 \250,000,000원 ~
\260,000,000원 수준인 것으로 탐문조사됨.
3. 감정평가액 결정의 적정성
상기 가격자료에 의해 거래사례비교법에 의한 비준가격의 적정성이 인정되므로, 상기
감정평가액 결정은 적정하다고 판단됨.
일련번호
소재지 지 번지 목
및용 도
용도지역및
구 조
면 적 (㎡)비 고
공 부 사 정감정평가액
구분건물 감정평가명세표
Page : 1J14-29008
서울특별시 485-3 공동주택 철근
양천구 두원 (아파트) 콘크리트구조
신월동 아파트 평스라브지붕
7층
지하1층 31.08
1층 316.71
2층~ 5층 각 287.19
6층 287.04
7층 287.04
옥탑1 25.2
(연면적제외)
옥탑2 21.98
(연면적제외)
1 동소 485-3 대 768
(내)
가 철근
콘크리트구조
84.87제3층 제302호 비준가격260,000,00084.87
공용면적
(24.05㎡)40.4
40.41.소유권/대지권 포함768x----
768
지산감정평가사사무소
일련번호
소재지 지 번지 목
및용 도
용도지역및
구 조
면 적 (㎡)비 고
공 부 사 정감정평가액
구분건물 감정평가명세표
Page : 2J14-29008
토지·건물 배분내역
토 지 : 156,000,000
건 물 : 104,000,000
합 계 \260,000,000.-
이 하 여 백
지산감정평가사사무소
(1) 위치 및 주위환경 (2) 교통상황 (3) 건물의 구조 (4) 이용상태 (5) 설비내역 (6) 토지의 형상 및 이용상태 (7) 인접 도로상태 등 (8) 토지이용계획 및 제한상태 (9) 공부와의 차이 (10) 기타참고사항(임대관계 및 기타)
구분건물 감정평가요항표Page : 1
J14-29008
지산감정평가사사무소
(1) 위치 및 주위환경 (2) 교통상황 (3) 건물의 구조 (4) 이용상태 (5) 설비내역 (6) 토지의 형상 및 이용상태 (7) 인접 도로상태 등 (8) 토지이용계획 및 제한상태 (9) 공부와의 차이 (10) 기타참고사항(임대관계 및 기타)
구분건물 감정평가요항표Page : 2
J14-29008
지산감정평가사사무소
지산감정평가사사무소
위 치 도
서울특별시 양천구 신월동 485-3 두원아파트 3층 302호 소 재 지
Page : 1
J14-29008
지산감정평가사사무소
위 치 도
서울특별시 양천구 신월동 485-3 두원아파트 3층 302호 소 재 지
Page : 1
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지산감정평가사사무소
내 부 구 조 도
서울특별시 양천구 신월동 485-3 두원아파트 3층 302호 소 재 지
Page : 1
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지산감정평가사사무소
내 부 구 조 도
서울특별시 양천구 신월동 485-3 두원아파트 3층 302호 소 재 지
Page : 1
J14-29008
사 진 용 지Page : 1
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[ 본건 두원아파트 전경 ]
[ 본건 두원아파트 전경 ]
지산감정평가사사무소
사 진 용 지Page : 2
J14-29008
[ 본건 두원아파트 출입문 전경 ]
[ 본건 두원아파트 3층 복도전경 ]
지산감정평가사사무소
사 진 용 지Page : 3
J14-29008
[ 본건 두원아파트 3층 302호 출입문 전경 ]
[ 본건 두원아파트 남동측 주위전경 ]
지산감정평가사사무소
사 진 용 지Page : 4
J14-29008
[ 본건 두원아파트 북서측 주위전경 ]
지산감정평가사사무소