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Fundo Fechado de Investimento Imobiliário Santa Casa 2004
Relatório de Gestão Exercício de 2007
Longa se torna a espera / The long wait
Comité de Investimentos
Carlos de Sottomayor Vaz Antunes Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Ricardo Bruno Cardoso Amantes
Peritos Avaliadores
Abacus Savills Aguirre Newman DTZ J. Curvelo
Auditor
Baptista da Costa & Associados
Carteira
Número de investimentos: 11 Área bruta locável total: 44.000 m² Número de Inquilinos: 35 Localização dos Investimentos: Área Metropolitana de Lisboa
Ambiente de Negócio
Escritórios Em 2007 assistiu-se a uma inversão de tendência no mercado europeu de
investimento, que já estava em marcha quando da eclosão dos incidentes
geralmente designados “subprime crisis”, e que foi por estes significativamente
acentuada.
Ainda antes da crise no mercado hipotecário americano, os ”yields” tinham
parado de cair nos principais mercados europeus. Por exemplo, indícios de
estabilização foram sentidos em Londres desde o segundo trimestre, ainda que
num ambiente de abundância de capital. Depois do Verão, essa abundância
cessou, agravando uma conjuntura que já não era totalmente favorável à
2
apreciação dos activos imobiliários. Em consequência, o imobiliário inglês caiu
1.6% em Setembro, a maior queda mensal dos índices do Investment Property
Databank desde Maio de 1990.
A situação no mercado português foi diversa. Em contraciclo com os mercados
europeus, o pequeno mercado nacional atravessou os últimos anos subjugado
por um stock de espaços vagos apreciável, que muito lentamente foi sendo
consumido pela procura gerada por uma economia sobre o anémico. Em 2007
a nova oferta foi, segunda a Jones Lang LaSalle, de apenas 77.000 m², e a
absorção de 185.000 m². Pela primeira vez desde 2002, o fosso entre “take up”
e nova oferta fechou-se (figura 1). Esta evolução traduziu-se, naturalmente, na
contracção da “vacancy rate”, e na correspondente subida das rendas, cuja
apreciação a aludida JLL situa em cerca de 15% no CBD de Lisboa.
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ano
m2
Supply (m2) Take Up (m2)
Figura 1: Take up e nova oferta no mercado de escritórios de Lisboa (ffonte: CWHB, CBRE,
Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, análise FundBox)
Retalho
Durante o exercício continuou a assistir-se à abertura de unidades a ritmo
assinalável, totalizando 8 centros comerciais - 8ª Avenida (São João da
Madeira), Arena Shopping (Torres Vedras), Dolce Vita Ovar e Funchal, Forum
Castelo Branco, Porto Gran Plaza, Alegro (Alfragide) e Rino & Rino (Batalha) –
e 5 retail parks – City Park Chaves e Torres Novas, Lima Retail Park, Braga
Retail Center e Viseu Retail Park. Esta significativa actividade traduziu-se,
segundo a Cushman & Wakefield, na entrada de cerca de 250.000 m² de área
bruta locável (ABL) neste segmento de mercado (dos quais 180.000 m² em
centros comerciais), fazendo o stock ascender a aproximadamente 2,9 milhões
de m² de ABL (dos quais 2,4 milhões de m²). Fora dos formatos comerciais
3
mais habituais, abriu ainda em 2007 a loja Ikea de Matosinhos, com 36.000 m²
de ABL e a maior da marca na Península Ibérica.
Habitação
De acordo com o Índice Confidencial Imobiliário, a valorização média do
imobiliário residencial português ter-se-á fixado em 1.2% em 2007, sendo que
as propriedades residenciais novas ter-se-ão apreciado 1.5% durante o ano, e
as usadas apenas 1%. Os dados da avaliação bancária à habitação divulgados
pelo Instituto Nacional de Estatística apontam para um crescimento do preço
do metro quadrado no Continente inferior, e fixado em 0.7%, acima do do ano
anterior mas inferior ao de 2005, o último ano em que os preços médios da
habitação cresceram em termos reais (figura 2).
0,00%0,50%1,00%1,50%2,00%2,50%3,00%3,50%
2005 2006 2007
cresc. p/m2 inflação
Figura 2: crescimento dos preços da habitação e do nível geral de preços (fonte: INE, análise
Fundbox)
O “stock” de casas vagas situa-se, segundo o EuroConstruct, no nível elevado
de 689.000, corresponde a 16 anos de absorção aos níveis actuais desta.
Portugal é o segundo país da Europa em fogos por 1000 habitantes (521),
apenas atrás da Espanha. No final do exercício, a taxa média no crédito à
habitação praticada pelos bancos portugueses fixou-se (Banco de Portugal,
Boletim Estatístico) em 5,2%, mais do dobro da taxa de inflação, em marcado
contraste com a conjuntura de taxa real nula verificada no final de 2003. Assim
sendo, não surpreende que o crédito à habitação tenha crescido em 2007
cerca de €9.000 milhões, substancialmente abaixo do máximo histórico de
€12.000 milhões verificado em 2006.
4
Assim sendo, o enquadramento geral no mercado residencial no ano de 2007
não foi propriamente pujante. Tal não foi, no entanto, sinónimo de apatia
generalizada, com vários segmentos muito activos, como as zonas do Chiado,
Príncipe Real, Infante Santo, Junqueira, Ajuda, Belém e Alcântara, em Lisboa,
produtos de gama alta no Algarve, em Oeiras e em Cascais, e a generalidade
da cidade do Porto.
Análise concorrencial
No início do ano, o Santa Casa 2004 posicionava-se, em termos de NAV, no
37º lugar entre os fundos imobiliários portugueses (quadro 1):
Posição Nome do Fundo Soc. Gestora Tipo de Fundo NAV (€ milhões)
1 GESPATRIMÓNIO RENDIMENTO ESAF Aberto 1.292,5
2 FUNDIMO Fundimo Aberto 825,6
3 BPN IMONEGÓCIOS BPN Imofundos Aberto 597,7
(...) (...) (...) (...) (...)
8 IMORENDA TDF Fechado 263,3
9 IMODESENVOLVIMENTO Imopólis Fechado 250,5
(…) (...) (...) (...) (...)
35 CITATION Banif Fechado 55,0
37 SANTA CASA 2004 Fundbox Fechado 53,1
38 OLIMO Millennium Fechado 50,1
Quadro 1: ranking, Dezembro de 2006 (fonte: CMVM, análise fundbox)
Entre os fundos fechados, ocupava a 37ª posição no início do exercício (quadro
2).
Posição Fundo Sociedade Gestora NAV (€ milhões)
1 IMORENDA TDF 263,3
2 IMODESENVOLVIMENTO Imopólis 250,5
3 BPN IMOREAL BPN 212,9
(...) (...) (...) (...)
35 CITATION Banif 55,0
37 SANTA CASA 2004 Fundbox 53,1
38 OLIMO Millennium 50,1
(...) (...) (...) (...)
Quadro 2: ranking dos fundos fechados, Dezembro de 2006 (fonte: CMVM, análise FundBox)
5
No final do exercício, regista-se uma descida de seis posições no “ranking”
geral (quadro 3) e uma subida de quatro no “ranking” dos fundos fechados
(quadro 4).
Posição Nome do Fundo Soc. Gestora Tipo de Fundo NAV (€ milhões)
1 GESPATRIMÓNIO RENDIMENTO ESAF Aberto 1.096,8
2 FUNDIMO Fundimo Aberto 822,1
3 BPN IMONEGÓCIOS BPN Imofundos Aberto 597,4
(...) (...) (...) (...) (...)
5 NOVIMOVEST Santander Fechado 370,8
(…) (…) (…) (…) (…)
8 IMORENDA InterFundos Fechado 263,3
9 IMODESENVOLVIMENTO Imopólis Fechado 260,7
10 IMOSOTTO ACUMULAÇÃO Millennium BCP Fechado 210,5
(…) (...) (...) (...) (...)
42 IMOCAR Norfin Fechado 54,1
43 SANTA CASA 2004 Fundbox Fechado 53,9
44 OLIMO InterFundos Fechado 50,2
Quadro 3: “ranking”, Dezembro de 2007 (fonte: CMVM, análise fundbox)
Posição Fundo Sociedade Gestora NAV (€ milhões)
1 NOVIMOVEST Santander 370,8
2 IMORENDA InterFundos 263,3
3 IMODESENVOLVIMENTO Imopólis 260,7
(...) (...) (...) (...)
32 IMOCAR Norfin 54,1
33 SANTA CASA 2004 Fundbox 53,9
34 OLIMO InterFundos 50,2
(...) (...) (...) (...)
Quadro 4: ranking dos fundos fechados, Dezembro de 2006 (fonte: CMVM, análise FundBox)
6
Actividade do Fundo
2007 foi o terceiro exercício completo do Santa Casa 2004, constituído a 26 de
Novembro de 2004 com uma duração inicial de oito anos.
Durante o exercício, o Fundo não realizou qualquer investimento, e procedeu
ao seu primeiro desinvestimento, tendo alienado, em Agosto, seis edifícios, na
Rua D. Pedro V, em Lisboa, à Eastbanc. Este primeiro desinvestimento ilustra
de forma apropriada o estilo de investimento, centrado no valor acrescentado,
que se tem pretendido imprimir à gestão do Fundo. Tendo este sido constituído
para adquirir uma carteira pré-existente, esta incluía um edifício na Rua D.
Pedro V, de pequena dimensão e arrendado a taxas inferiores às do mercado.
Uma estratégia de valor acrescentado passava, assim, inevitavelmente pelo
ganho de escala para viabilizar uma superior rentabilização do activo. Foi
possível negociar e adquirir, em 2006, cinco edifícios adjacentes ao
inicialmente detido, e, em sequência, libertar vários espaços arrendados a
taxas insatisfatórias nos edifícios adquiridos. O conjunto constituído já
evidenciava a escala indispensável a um projecto de regeneração
potencialmente satisfatório, e motivou oferta de compra da Eastbanc, promotor
norte-americano particularmente activo na área do Príncipe Real. O negócio foi
concretizado em Agosto, tendo o Fundo encaixado €4,2 milhões,
correspondentes a um lucro de €1,1 milhões sobre um investimento de €3,1
milhões. A taxa interna de rentabilidade anualizada do investimento, cujos cash
flows estão patentes na figura 3, fixou-se em 24%.
Figura 3: “Cash flows” do investimento nos edifícios da Rua D. Pedro V (análise Fundbox)
-3,000,000.00
-2,000,000.00
-1,000,000.00
0.00
1,000,000.00
2,000,000.00
3,000,000.00
4,000,000.00
2004 2005 2006 2007
7
Foi ainda assinado, em Dezembro, contrato promessa de compra e venda do
Quartel do Rio Seco com a Chamartin Imobiliária, por €15.95 milhões, operação
cujo calendário de concretização depende do licenciamento do projecto de
loteamento daquela propriedade.
Levando em conta esta operação e a ausência de novos investimentos, o
desinvestimento líquido no exercício atingiu €3.8 milhões, correspondente a
7.3% do valor da carteira imobiliária no início do exercício. O número de
imóveis em carteira desceu 35%, para 11, e o respectivo valor 5.5.%, para
€48.66 milhões (figura 4).
0
3
6
9
12
15
18
2006 2007
#
47
47.5
48
48.5
49
49.5
50
50.5
51
51.5
52
€M
Figura 4: evolução da carteira imobiliária
8
A carteira imobiliária gerou rendimentos de €1.4 milhões (2.7% do respectivo
valor inicial), e implicou desembolsos, relativos a manutenção, conservação e
contrapartidas por rescisões de contratos de arrendamento, de €480 mil.
O Fundo iniciou o exercício com um peso de aplicações imobiliárias de 97%, e
encerrou-o com um peso de 90 % (figura 5).
45.000.000
50.000.000
55.000.000
2006 2007
Carteira Imobiliária NAV
R
Figura 5: carteira imobiliária e NAV, 2006 e 2007
9
A composição da carteira de activos no final do exercício é evidenciada no
quadro 5.
Descrição Valor do Imóvel (em euros)
1. Imóveis situados em Estados da União Europeia 1.2 Projectos de Construção e Reabilitação Habitação
Rua Fernandes Tomás 812,500
ServiçosLargo Conde Barão, nº9 a 12 1,189,060
1.4 Construções Acabadas 1.4.1 Arrendadas Habitação
Rua Actor Taborda, nº20 a 24 727,246
Rua Actor Taborda, nº26 a 34 1,615,500
Palácio Valada da Azambuja 2,416,066
Comércio ServiçosAv. Da Liberdade, nº194/Rua Rodrigues Sampaio,
nº11 a 13 14,020,732
Rua D. Pedro V, nº2 a 6 4,412,386
OutrosRua Calçada Boa-Hora, nº130 12,782,000
1.4.2 Não Arrendadas Habitação
Avenida Casal Ribeiro, nº55 2,987,000
Av. Almirante Reis, nº78 7,343,244
Comércio Outros
Lugar de Aldeia de Juzo 4,054,500
Total 52,360,233
Juros Decorridos7. Liquidez 4,232,539
7.1.2. Depositos à Ordem 10,626
7.2.1. Depósitos com pré-aviso e a prazo 2,391 4,221,913
9. Outros Valores a Regularizar -2,740,564
9.1. Valores Activos 173,321
9.2. Valores Passivos -2,913,886
Total 1,491,974
Valor Líquido Global do Fundo 53,852,207
Quadro 5: composição da carteira a 31.12.07
O valor da UP subiu 1.47% no exercício, fixando-se em €5.3852 a 31 de
Dezembro de 2007 (figura 6).
10
50,000,000.00
51,000,000.00
52,000,000.00
53,000,000.00
54,000,000.00
55,000,000.00
Jan-
07
Fev-
07
Mar-
07
Abr-
07
Mai-
07
Jun-
07
Jul-
07
Ago-
07
Set-
07
Out-
07
Nov-
07
Dez-
07
€
5.3000
5.3200
5.3400
5.3600
5.3800
5.4000
5.4200
5.4400
€
Valor Líquido Global do Fundo Valor da Unidade de Participação
Figura 6: NAV e valor da unidade de participação
Na estrutura da carteira (figura 7), as operações realizadas traduziram-se num
decréscimo de peso dos activos comerciais (2% versus 5% no início do
exercício) bem como do peso dos activos residenciais (28% versus 29% no
inicio do exercício), tendo em contrapartida o peso dos edifícios de escritórios
aumentado ligeiramente (37% versus 36% no início do exercício), continuando
assim a ser a classe de activos predominante na carteira.
Estrutura da carteira (valor)Projectos em
Licenciamento
33%
Escritórios
37%
Comércio
2%
Habitação
28%
figura 7: Estrutura da carteira, em valor, a 31.12.07.
Em número de imóveis, continua a componente residencial a ser predominante.
No entanto, e tal como no exercício transacto, a esmagadora maioria dos
rendimentos provém dos arrendamentos comerciais (figura 8), embora com
peso ligeiramente decrescente (89% versus 92% no exercício transacto).
11
Estrutura da Carteira ( Rendimento)
11%
89%
Habitação Serviços
Figura 8 – Decomposição do Rendimento pelos segmentos da Carteira
O “yield” bruto médio ponderado da carteira era, no final do exercício, de
2.11%, discriminado como consta da figura 9 .
0.00% 1.50% 3.00% 4.50% 6.00% 7.50%
yield bruto
Largo Conde BarãoLargo Calhariz - Palacio de
Av. Casal Ribeiro 55Rua Actor Taborda 20/24Rua Actor Taborda 26/34
Rua Fernandes TomásRua D. Pedro V 2/6Quartel do Rio Seco
Av. da Liberdade/ Rua RRS 11/13Aldeia de Juzo
Almirante Reis 78
edif
ício
Yield Bruto 2007 Yield Bruto 2006
Figura 9: “yields” brutos no final do exercício, 2006 e 2007.
Como é patente, subsistem várias ocorrências de “yields” baixos relativamente
aos níveis correntes, a que os planos de valorização em curso pretendem
obviar.
Os resultados líquidos foram de €782,988, que correspondem, com as regras
contabilísticas aplicáveis, como melhor detalhado na nota 2 ao anexo às
contas, à valorização do fundo. Decompondo esta em rendimentos líquidos da
carteira, custos de estrutura e ganhos de capital (figura 10), verificamos que o
12
crescimento do Fundo se baseou na valorização da carteira, que ficou
ligeiramente abaixo de €1.3milhões. A valorização do Fundo fixou-se a um nível
inferior aos dos ganhos de capital, por força da permanência de um “yield”
ainda baixo na carteira, insuficiente para cobrir, por si só, os custos de
estrutura.
-1,500,000
-1,000,000
-500,000
0
500,000
1,000,000
1,500,000
Rendimentos
líquidos da
carteira
Custos de
estrutura
Ganhos de
capital
Resultado
(pre-g.c.)
Valorização do
fundo
Figura 10: decomposição da valorização do Fundo
Análise propriedade a propriedade
Passamos de seguida em revista a carteira do Fundo, propriedade a
propriedade, de acordo com a categorização introduzida no Relatório de
Actividades semestral de 2005.
13
1. Propriedades parcialmente devolutas
Largo do Conde Barão, 9-12
Encontra-se em execução a obra, com prazo de finalização para Maio de 2008, do
projecto para recuperação das fachadas e cobertura de edifício e remodelação de 4
apartamentos (3T3+1 e 1T2+1), ambos para arrendamento.
Av. Casal Ribeiro, 55 e Rua Actor Taborda, 18-24 e 26-34
Para os actuais quatro edifícios (incluindo o n.º 37 da Casal Ribeiro, propriedade da
SCML), ambos em mau estado, parcialmente devolutos, foi preparado um projecto
relativamente ao qual se encontra em apreciação o pedido de informação prévia na
CML. Este projecto de Arquitectura inclui um edifício residencial, com 94
apartamentos (tipologias T0, T1 e T2), comércio e estacionamento, todos para
arrendamento.
No edifício da Actor Taborda, 20 dado mau o estado em que se encontrava a
cobertura (em perigo de ruptura) houve necessidade de uma intervenção urgente ao
nível do reforço estrutural e da sua impermeabilização.
Rua Fernandes Tomás, 29
Para este edifício, em mau estado e parcialmente devoluto, encontra-se em
aprovação projecto das especialidades na CML. Este projecto consiste numa
renovação do edifício, recuperação das fachadas e cobertura e de 4 apartamentos
(3T3+1 e 1T2+1), todos para arrendamento.
O início da obra está previsto para Maio de 2008.
2. Edifício na Av. da Liberdade
Foi terminado o licenciamento em curso, com a emissão da licença de utilização.
Ficou assim ultrapassado o principal obstáculo à realização da escritura de compra e
venda do edifício, que deverá realizar-se tão cedo quanto for possível concluir os
processos registrais pendentes.
Foram iniciados contactos com o IPJ tendo em vista definir e acordar os termos do
contrato de arrendamento para os pisos 2 a 9.
14
3. Edifícios adquiridos devolutos
Rua D. Pedro V, 2-6
Foram executadas pequenas obras de drenagem e de impermeabilização para
solução de problemas que o edifício evidenciava à data da aquisição pelo Fundo, e
foram executadas, a contento, as correspondentes obras na clarabóia do terraço e
na caixa de elevadores.
Quartel do Rio Seco
Foi celebrado com o Departamento de Jogos da Santa Casa da Misericórdia de
Lisboa contrato de arrendamento, de curto prazo e para uso como armazém,
permitindo rentabilizar o imóvel enquanto o processo de loteamento em curso não é
concluído.
Foi assinado ainda CPCV com a Chamartin, no valor de €15.950.000, operação cujo
calendário de concretização depende do licenciamento do projecto de loteamento
daquela propriedade.
4. Novas aquisições
Aldeia do Juzo
Edifício em mau estado, totalmente devoluto, encontra-se em apreciação junto da
SCML, estudo prévio de projecto para Hospital de Retaguarda / Cuidados Intensivos
(80 pessoas a assistir; 42 quartos), para posterior licenciamento de projecto de
Arquitectura na CMC.
Almirante Reis, 78
Encontra-se em aprovação projecto de Arquitectura na CML para edifício residencial,
para arrendamento e realojamento, que inclui 37 apartamentos com tipologias T1,
T2 e T3, comércio (lojas de rua), estacionamento e arrecadações
Palácio de Valada e Azambuja
Palácio em mau estado, parcialmente devoluto, com projecto de Arquitectura em
apreciação na CML (com aprovação prévia do IGESPAR), que consiste na
recuperação das fachadas e cobertura e construção de 10 apartamentos 4T0 / 3T1 /
3T2 (3º e 4º piso/ cobertura). Durante este ano, foram realizados 11 rescisões de
contratos de arrendamento.
15
Perspectivas para 2008
O conjunto de acções tendente a dar à carteira com que o Fundo foi dotado
uma gestão com rumo definido deu frutos pela primeira vez em 2007, com o
desinvestimento no conjunto de imóveis da Rua D. Pedro V. Espera-se em
2008 concluir uma segunda operação, com a concretização da prometida
alienação do Quartel do Rio Seco.
Não tendo sido possível concretizar em 2007 a aquisição dos dez imóveis
constantes do programa de investimento inicial que, por razões diversas, não
foram ainda adquiridos pelo Fundo, a Sociedade Gestora continuará
empenhada na criação de condições para concretizar esta operação.
Continuará a ser dada especial atenção às oportunidades que o mercado
proporcione e que possam potenciar a rentabilidade da carteira existente.
Agradecimentos
O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os
seus agradecimentos
• À Caixa Geral de Depósitos, pela importante intervenção enquanto
Banco Depositário;
• À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração
prestada;
• Ao Senhor Revisor Oficial de Contas, que acompanhou sempre
prontamente a actividade e formulou valiosas recomendações;
• Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos
a gestão do Fundo muito beneficiou.
Lisboa, 12 de Março de 2008
O Conselho de Administração da Sociedade Gestora
____________________________ Carlos de Sottomayor Vaz Antunes, Presidente
16
____________________________ Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão, Vice-Presidente e Presidente da Comissão Executiva
____________________________ João Paulo Batista Safara, Vogal da Comissão Executiva
__________________________ Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles, Vogal da Comissão Executiva
__________________________ Luís Filipe Rolim de Azevedo Coutinho, Presidente da Comissão de Auditoria
____________________________ Luís Manuel Soares Franco, Vogal da Comissão de Auditoria
____________________________ Isabel Maria Marques Ucha, Vogal da Comissão de Auditoria
__________________________ James Alistair Preston, Vogal
_________________________ Alfonso Cuesta Castro, Vogal
_______________________ Ricardo Bruno Cardoso Amantes, Vogal
17
18
19
20
Anexo às Demonstrações Financeiras
Introdução
As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração
dos Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas
segundo o disposto no Regulamento nº2/2005, de 14 de Abril de 2005, que
estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos Fundos de
Investimento Imobiliário.
O referido Regulamento impõe a divulgação de informação que permita
desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e
ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes dos Fundos de
Investimento.
Nesta perspectiva, as notas omissas não são aplicáveis ou a sua
apresentação não é relevante para a interpretação das referidas
demonstrações financeiras.
A constituição do Fundo de Investimento Imobiliário “Santa Casa 2004”,
foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 31 de Maio
de 2004, tendo iniciado a sua actividade a 26 de Novembro do mesmo ano.
Dos aspectos e políticas contabilísticas mais relevantes, utilizadas na
preparação das demonstrações financeiras, salientam-se os seguintes:
A. Comissão de Gestão
A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título
dos serviços prestados pela sociedade gestora.
De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é
calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 1.5% (um
vírgula cinco por cento) sobre a média aritmética simples, dos valores
líquidos globais do Fundo, cobrada trimestralmente (ver nota 14).
21
B. Comissão de Depósito
Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco
Depositário alusivas aos serviços prestados ao Fundo.
Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada
diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0.5‰ (zero vírgula
cinco por mil) sobre a média aritmética simples dos valores globais do
Fundo. A comissão é cobrada semestralmente e tem um valor mínimo
de €10,000 (dez mil euros).
C. Unidades de Participação
O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o valor
líquido global do Fundo pelo número de unidades de participação em
circulação. O valor líquido do património corresponde ao somatório das
rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação,
variações patrimoniais, resultados transitados, resultados distribuídos e
resultado líquido.
As “Variações Patrimoniais” resultam da diferença entre o valor
de cada subscrição ou resgate de unidades de participação e o seu valor
base, situação não verificável no Santa Casa 2004.
A 31 de Dezembro de 2007 o Capital do Fundo é constituído
apenas pelo valor base das unidades de participação, pelos resultados
transitados e pelo resultado líquido do exercício, conforme dados
apresentados na nota 2.
D. Especialização de exercícios
O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio
da especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida em que
22
são obtidos e incorridos, independentemente do seu recebimento ou
pagamento.
E. Imóveis
Os imóveis adquiridos pelo Fundo são contabilizados pelo valor
de transacção, acrescido dos emolumentos notariais, custos registrais,
imposto de selo, avaliações prévias à aquisição, assim como das obras
de melhoramento e recuperação, quando, pela sua natureza, sejam
considerados capitalizáveis. Nos termos da Lei em vigor, os imóveis não
são amortizados, de modo a espelhar o seu valor venal, definido de
acordo com o melhor preço que poderia ser alcançado, caso fossem
vendidos em circunstâncias normais de mercado.
A política seguida pelo Fundo quanto ao reconhecimento ou
desreconhecimento dos imóveis como um activo toma em consideração
o princípio da “substância sobre a forma”. Nestas circunstâncias,
sempre que os benefícios e os riscos inerentes aos imóveis são
substancialmente transmitidos com a celebração do contrato promessa,
as transacções são normalmente contabilizadas já que a celebração da
respectiva escritura fica apenas pendente de questões de natureza
formal.
Tendo em conta o Decreto-Lei nº 60/2002, de 20 de Março, com
as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 13/2005, de 7 de
Fevereiro, os imóveis adquiridos devem ser precedidos de pareceres de,
pelo menos, dois peritos avaliadores independentes.
Os bens imóveis são avaliados com uma periodicidade mínima
bianual e sempre que ocorram alterações significativas nos seus valores.
A valorização de cada imóvel é definida pela Sociedade Gestora, sendo
examinada em cada exercício por confrontação do seu valor
contabilístico com o resultante da avaliação dos peritos independentes,
23
não podendo o valor contabilístico ser superior ao da média aritmética
simples das avaliações periciais.
As mais-valias (Mv) ou menos-valias (mv) que decorram do
ajustamento do custo dos imóveis ao seu valor venal, ainda que
potenciais, são reconhecidas, respectivamente como ganhos ou perdas
(contas 833 – Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários e
733 – Perdas em operações financeiras e activos imobiliários) por
contrapartida das contas de ajustamentos (conta 38 – Ajustamentos em
activos imobiliários).
O reconhecimento das mais valias relativas ao imóvel prometido
comprar, decorre do facto do fundo dispor de controlo sobre o mesmo.
Nos imóveis destinados a arrendamento, as rendas são
reconhecidas como proveito do ano a que respeitam, sendo as
recebidas antecipadamente contabilizadas na conta “Receitas com
proveito diferido”.
No que respeita às beneficiações de imóveis, as mesmas só serão
objecto de capitalização se alterarem a estrutura do imóvel e a sua
valorização.
Contas de Terceiros
As dívidas de terceiros espelham o valor que se espera realmente
receber. Quando os inquilinos detenham mais de dois meses de renda
em mora, proceder-se-á à constituição do respectivo ajustamento pelo
excedente daquele limite. As situações em contencioso são ajustadas na
totalidade. De referir, que à data de 31 de Dezembro, existem
ajustamentos de dividas a receber de clientes apresentados no passivo
do balanço na rubrica “Ajustamentos de dividas a receber” (Nota 8 e
11)
24
Regime Fiscal
Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português,
à excepção das mais-valias prediais, são tributados á taxa autónoma de
20% (vinte por cento). Tratando-se de mais valias prediais, há lugar a
tributação, autonomamente, à taxa de 25% (vinte e cinco por cento),
que incide sobre 50% (cinquenta por cento) da diferença positiva entre
mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício.
As aplicações financeiras são tributadas a uma taxa de 20%
(vinte por cento) com retenção na fonte (ver nota 12).
De acordo com o Orçamento de Estado para 2007, os imóveis do
fundo ficaram sujeitos a Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e a
Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT),
sendo que as taxas são reduzidas a metade.
NOTAS ÀS CONTAS
Nota 1 – Valia Potencial em Imóveis
ImóveisValor
Contabilístico (A)
Média das Avaliações
(B)Valia Potencial
A-BLargo Conde Barão, 9/12 1,189,060 1,189,059 0
Av. Casal Ribeiro, 55 2,987,000 3,141,500 154,500
Rua Actor Taborda, 20/24 727,246 727,246 0
Rua Actor Taborda, 26/34 1,615,500 1,615,500 0
Rua Fernandes Tomás, 29 812,500 812,500 0
Rua D. Pedro V, 2/6 4,412,385 4,412,385 0
Rua Calçada Boa-Hora, 130 12,782,000 12,782,000 0
Av. Da Liberdade 194; RRS 11/13 14,020,732 14,020,732 0
Aldeia de Juzo - Lg S. Gabriel 4,054,500 4,054,500 0
Av. Almirante Reis, 78 7,343,244 7,343,244 0
Palácio Valada e Azambuja 2,416,066 2,416,066 0
Total 52,360,233 52,514,733 154,500
25
Nota 2 – Unidades de Participação e Capital do Fundo
O Património do Fundo é representado por iguais unidades de
participação com um valor base de €5 cada. A movimentação no Capital do
Fundo, no exercício de 2007, foi a que a seguir se apresenta:
Descrição 1-Jan-07 OutrosResultados
Período31-Dez-2007
(em euros)
Valor Base 50,000,000 50,000,000
Resultados Acumulados 675,982 2,393,237 3,069,219
Ajustamentos em Imóveis 0 0
Resultados do Período 2,393,237 -2,393,237 782,988 782,987
Soma 53,069,219 0 782,988 53,852,207
nº unidades participação 10,000,000 10,000,000
valor unidade participação 5.3069 5.3852
O resultado do período em análise e os resultados acumulados incluem ganhos em ajustamentos de activos imobiliários em
carteira, no valor de €538.743 e €3.155.020, respectivamente.
26
Nota 3 – Inventário dos activos do Fundo a 31/12/2007
Localização Descrição
Área (m2)
Data de Aquisição
Preço de Aquisição
Data da Avaliação
1
Valor da Avaliação
1
Data da Avaliação
2
Valor da Avaliação
2 País Município
Valor do Imóvel (em
euros)
1. Imóveis situados em Estados da União Europeia 1.2 Projectos de Construção e Reabilitação Habitação
Rua Fernandes Tomás 541 29-Nov-04 796,106 21-Jul-06 800,000 21-Jul-06 825,000 Portugal Lisboa 812,500
Serviços
Largo Conde Barão, nº9 a 12 965 29-Nov-04 867,302 29-Nov-06 1,190,000 29-Nov-06 1,188,119 Portugal Lisboa 1,189,059
1.4 Construções Acabadas 1.4.1 Arrendadas Habitação
Rua Actor Taborda, nº20 a 24 674 29-Nov-04 699,515 29-Nov-06 615,000 29-Nov-06 839,492 Portugal Lisboa 727,246
Rua Actor Taborda, nº26 a 34 1193 29-Nov-04 1,323,151 20-Ago-07 1,302,000 20-Ago-07 1,929,000 Portugal Lisboa 1,615,500
Palácio Valada da Azambuja 2455 14-Set-06 2,321,262 14-Jun-06 2,353,133 7-Jun-06 2,479,000 Portugal Lisboa 2,416,066
Serviços
Av. Da Liberdade, nº194/Rua Rodrigues Sampaio, nº11 a 13
5928 31-Out-05 13,224,717 29-Nov-06 14,080,000 29-Nov-06 13,961,463 Portugal Lisboa A) 14,020,732
Rua D. Pedro V, nº2 a 6 3572 29-Nov-04 4,406,370 29-Nov-06 4,420,000 29-Nov-06 4,404,771 Portugal Lisboa 4,412,386
Rua Calçada Boa-Hora, nº130 13640 29-Nov-04 12,137,914 29-Nov-06 12,000,000 29-Nov-06 13,564,000 Portugal Lisboa 12,782,000
1.4.2 Não Arrendadas
Habitação
Avenida Casal Ribeiro, nº55 2566 29-Nov-04 2,477,597 2,675,000 3,299,000 Portugal Lisboa 2,987,000
Av. Almirante Reis, nº78 5507 31-Out-05 6,502,846 3-Out-07 7,036,488 22-Out-07 7,650,000 Portugal Lisboa B) 7,343,244
Outros
Lugar de Aldeia de Juzo 5156 14-Abr-05 3,909,690 3-Abr-07 4,149,000 4-Abr-07 3,960,000 Portugal Cascais 4,054,500
Total 48,666,471 50,620,621 54,129,845 52,360,233
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7. Liquidez Quant. Moeda Cotação Jurros Decorridos Valor Global
7.1. À Vista 7.1.2. Depositos à Ordem EUR 10,626
7.2. A Prazo
7.2.1. Depósitos a prazo EUR 1912.61 4,221,913
Total 4,232,539
A) Aquisição ainda sem escritura celebrada. O valor apresentado inclui despesas incorridas (26,831) e o reconhecimento da valia potencial (796,015) tendo em conta a avaliação existente e o facto do Fundo deter o controlo do imóvel. B) Aquisição ainda sem escritura celebrada. O valor apresentado inclui despesas incorridas (2,846) e o reconhecimento de parte da valia potencial (840,398) tendo em conta a avaliação existente e o facto do Fundo deter
o controlo do imóvel.
28
Em 31 de Dezembro de 2007, o Fundo Santa Casa 2004 detém um
contrato promessa de compra e venda com terceiros para a compra do imóvel
sito na Av. da Liberdade n.º194/Rua Rodrigues Sampaio n.º11, encontrando-
se pago pelo Fundo, a título de adiantamento por compras, 97% do seu valor,
e um contrato promessa de permuta pelo qual é adquirido o imóvel da Av. da
Almirante Reis n.º78 e alienado o imóvel sito Rua Marechal Saldanha n.º3/9,
o qual já se encontra totalmente pago. De um ponto de vista contabilístico, e
conforme decorre do inventário das aplicações, os imóveis foram tratados de
acordo com o referido na nota 13, já que todos os benefícios e riscos
relevantes foram transmitidos com a assinatura dos referidos contratos.
Nota 6 – Critérios e Princípios de Valorização
Os critérios e princípios de valorização estão descritos nas notas iniciais do
Anexo.
Nota 7 – Discriminação da Liquidez do Fundo
Rúbricas Saldo em 01-Jan-07 Aumentos Reduções Saldo em 31-12-07 (em
euros)
Depósitos à Ordem 75,167 10,626
Depósitos a Prazo c/ pré-
aviso 550,000 107,936,973 104,266,973 4,220,000Total 625,167 107,936,973 104,266,973 4,230,625
Durante o mês de Dezembro 2007, foram constituídos dois Depósitos a Prazo,
sendo que um tem vencimento durante o mês de Janeiro de 2008, o outro
liquidará no mês de Dezembro de 2008.
29
Nota 8 – Valor das dívidas de cobrança duvidosa
EntidadesDevedores por
rendas vencidasOutros
DevedoresSoma
Pinto Coelho Lda 3,329 - 3,329
Natalino Marques Amaro 10 - 10
Luis Filipe Pinto Coelho 641 - 641
Mauricio e Miguel Lda 295 - 295Total 4,275 0 4,275
Nota 9 – Comparabilidade com o Exercício Anterior
As políticas contabilísticas seguidas em 2007 são idênticas às adoptadas em
2006, pelo que a informação financeira apresentada é comparável.
Nota 11 – Provisões Acumuladas e Movimentos Ocorridos no Exercício
Contas Saldo Inicial Aumentos Reduções Saldo FinalAjustamentos de dividas a receber 0 4,275 0 4,275
Total 0 4,275 0 4,275
30
Nota 12 – Impostos Retidos na Fonte Relativamente a Rendimentos Obtidos
Impostos Directos 31-Dez-2007 (valor em euros)
Aplicações Financeiras 13,109
Total 13,109
Os Rendimentos Prediais dispensam retenção na fonte ao abrigo do art.º 90.º n.º1 g) do CIRC
Nota 13 – Responsabilidades com e de Terceiros
Em 01-Jan-07 Em 31-Dez-07Operações a prazo de compra - imóveis 19,721,500 19,721,500
Operações a prazo de venda - imóveis 15,950,000 15,950,000
Total 35,671,500 35,671,500
Montantes (em euros)Tipo de Responsabilidade
Em 31 de Dezembro de 2007, o Fundo detinha dois imóveis objecto de
operação a prazo de compra. Correspondem aos imóveis sitos na Avenida da
Liberdade nº194/ Rua Rodrigues Sampaio n.º11 a 13 e Avenida Almirante
Reis n.º 78. Relativamente ao primeiro, do valor de €13,221,500 já se
encontra paga a quantia de €12,823,500. No que se refere ao imóvel da
Avenida Almirante Reis já se encontra paga a quantia total (€6,500,000).
Também em 31 de Dezembro de 2007, o Fundo detinha um imóvel
objecto de operação a prazo de venda. O imóvel em questão, sito na Rua
Calçada da Boa Hora nº 130, está prometido ser vendido pelo valor de
31
€15,950,000, estando prevista a realização da escritura no segundo semestre
de 2008. Na data da assinatura do contrato de promessa de compra e venda,
no dia 21 de Dezembro de 2007, o promitente comprador pagou, a titulo de
sinal e principio de pagamento, o valor de €1,595,000 referente a 10% do
montante total.
Face às políticas contabilísticas seguidas pelo Fundo, as
responsabilidades totais encontram-se evidenciadas no Balanço.
Nota 14 – Comissões do exercício
Comissões 31-Dez-07 (valor em euros)
Comissão de Gestão 802,718
Comissão de Depósito 26,757
Taxa de Supervisão 17,086
Total 846,561
Nota 15 – Outras Informações relevantes para a análise das Demonstrações
Financeiras
Contas de Terceiros (Activo)
Nas contas de terceiros inclui-se apenas a rubrica “Outros valores a
receber” cujo saldo respeita a uma dívida da Companhia de Seguros
32
Fidelidade Mundial, rendas em dívida por parte dos arrendatários e a uma
caução por contrato de electricidade celebrado com a companhia EDP.
Contas de Acréscimos e Diferimentos (Activo)
As contas de acréscimos e diferimentos activos integram: os “Proveitos a
receber” decorrentes da especialização dos juros das aplicações financeiras
existentes a 31 de Dezembro de 2007; as “Despesas com custo diferido”, as
quais incluem o prémio do seguro dos imóveis e os encargos de
financiamento relacionados com uma linha de crédito junto do Banco Espírito
Santo. O saldo da conta “Outros acréscimos e diferimentos” diz respeito a
valores pagos a arquitectos, relativamente aos prédios sitos, na Rua Calçada
da Boa-Hora n.º130, Avenida Casal Ribeiro n.º55, Avenida Almirante Reis
nº.78 e Lugar de Aldeia de Juzo que deverão integrar o valor contabilístico
dos imóveis, após a emissão das licenças de construção.
Contas de Terceiros (Passivo)
Esta rubrica integra as seguintes responsabilidades: “Comissões a
pagar”, nomeadamente, as Comissões de Gestão e Depósito e a Taxa de
Supervisão a regularizar no exercício de 2008; “Outras contas de credores”
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em que os valores mais significativos decorrem i) do reconhecimento do
imóvel prometido comprar (Avenida da Liberdade n.º194), sobre o qual o
Fundo possui o respectivo controlo (€398,000) ii) do valor do IRC/Rendimento
Predial e Mais Valias (€337,199) e iii) serviços diversos, onde se destaca o
reconhecimento de 50% do custo de intermediação acordado com uma
consultora imobiliária, pelo trabalho realizado no processo de venda do imóvel
sito na Rua da Calçada da Boa Hora. A rubrica “Adiantamentos por Venda de
Imóveis” decorre do montante recebido por conta do Imóvel prometido
vender, mas sobre o qual o Fundo detém o controlo.
Contas de Acréscimos e Diferimentos (Passivo)
Os Acréscimos e Diferimentos passivos integram os “Custos a pagar”,
respeitantes ao IRC associado à especialização dos juros das aplicações
financeiras existentes e a outros encargos, e as “Receitas com proveito
diferido” correspondentes às rendas do mês de Janeiro de 2008, recebidas em
Dezembro.
O Técnico Oficial de Contas O Conselho de Administração
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