GESTIÓN URBANÍSTICA

PRINCIPIOS

• CESIÓN

• EQUIDISTRIBUCIÓN

• URBANIZACIÓN

SISTEMAS

• COMPENSACIÓN• COOPERACION• EXPROPIACIÓN• EJECUCIÓN

FORZOSA• (...)

AGENTE URBANIZADOR

Transformación del suelo urbanizable. General

TRANSFORMACIÓN NORMATIVA (Planeamiento

Urbanístico)

TRANSFORMACIÓN FÍSICA

(Urbanización)

→ (Planes de sectorización)

→ Planes Parciales

→ (Estudios detalle, planes especiales, etc.)

TRANSFORMACIÓN PROPIEDAD

(Gestión Urbanística)

COMPENS. EXPROP. URBANIZADOR COOP.

Proyecto de UrbanizaciónCentro Comerc. Resid. Oficinas

Esp. Verd Resid. Dotacio -

nal

PerezS.A.

PerezS.A.

T.L., S.L.

Ayto. T.L.,S.L. Ayto.

Solar Solar Solar

Sistemaslocales Solar Solar

MelonesPerez S.A.

Trigo Limpio

S.L.

++ AYTO.(10%)+ (OTROS)

SUELO URBANIZABLE

PRESUPUESTOS LEGALES GESTIÓN URBANÍSTICA

• Definición de la ordenación pormenorizada

• Definición de la modalidad de gestión urbanística

PRINCIPIO DE CESIÓN OBLIGATORIA Y GRATUITA (Ley 8/07)

• Suelos afectados– Suelo urbano consolidado: actuaciones de dotación– Suelo urbano no consolidado– Suelo urbanizable (delimitado, sectorizado u

ordenado)• Suelo necesario para viales, espacios libres,

zonas verdes y dotaciones públicas– Se elimina conceptos dotación pública

carácter local / sistema general• Suelo correspondiente al 5-15 por 100 del

aprovechamiento del sector correspondiente

CESIONES DE SUELO LSM-01

m2s/100 m2e

Redes públicas supramunicipales

= 20

Redes públicas generales

70

Redes públicas locales

30

Total 120 m2s/100 m2e

PRINCIPIO DE EQUIDISTRIBUCIÓN• División del suelo equidistribución

– Area de reparto• Técnicas equidistribución:

•Aprovechamiento tipo•Aprovechamiento medio•Aprovechamiento unitario de reparto

• Proyecto de equidistribución (reparcelación; compensación)

UNIDADES EJECUCIÓN• Suelos acotados en el interior de sectores para llevar a

cabo la actividad de ejecución del planeamiento• Requisitos terrenos incluidos UE :

– Espacio cerrado continuo o discontínuo– Todos los terrenos pertenecerán al mismo sector (o

ámbito de actuación)– Asegurar idoneidad técnica y viabilidad económica

SISTEMAS DE EJECUCIÓN• Ejecución privada

– Compensación– Concierto– Ejecución empresarial– Concurrencia– Concesión de obra urbanizadora

• Ejecución pública– Cooperación– Expropiación– Ejecución forzoza

ELECCIÓN SISTEMA DE EJECUCIÓN• Libertad de elección

– Coherencia política urbanística– Adecuada ponderación circunstancias

concurrentes:• Objetivos a alcanzar• Necesidades colectivas a satisfacer• Medios económicos disponibles• Capacidad gestión administración

• Preferencia sistemas privados

MODELOS DE GESTIÓN URBANÍSTICA• Modelo puro agente urbanizador

– Valencia (Ley 16/2005)– Castilla-La Mancha (ley 1/2004)

• Agente urbanizador diferenciado compensación y alternativo– Concesión de obra urbanizadora– La Rioja (Ley 5/2006)– Aragón (Ley 5/1999)– Cantabria (Ley 2/2001)

• Agente urbanizador diferenciado compensación y subsidiario– Sistema de concurrencia– Castilla y León (Ley 5/1999)– Murcia (Ley 1/2001)– Galicia (Ley 9/2002)

• Agente urbanizador integrado en compensación– Madrid (Ley 9/2001; derogado por Ley 3/2007)– Canarias (Decreto Legislativo 1/2000)– Asturias (Ley 1/2004)– Andalucía (Ley 7/2002)

INICIATIVA SISTEMA DE COMPENSACIÓN MADRID

• Propietarios > 50 % superficie unidad ejecución• Suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable

sectorizado:– Durante un año desde publicación acuerdo aprobación

definitiva plan general– Transcurrido plazo: iniciativa cualquier persona, aunque

no sea propietaria (derogado Ley 3/2007)• Suelo urbanizable no sectorizado

– Durante dos años desde publicación acuerdo aprobación definitiva plan general

– Transcurrido plazo: iniciativa cualquier persona, aunque no sea propietaria (derogado Ley 3/2007)

PROCEDIMIENTO INICIATIVA COMPENSACIÓN MADRID

• Desestimación iniciativa– Motivación potestad de planeamiento– Determinaciones planeamiento en vigor

• Estimación iniciativa– Aprobación inicial proyecto Plan de sectorización y/o

plan parcial (procedimiento habitual)– Aprobación inicial

• Delimitación de la unidad de ejecución • Estatutos y bases de actuación (o convenio)• Proyecto urbanización presentado• Proyecto reparcelación

– Información pública (mínimo 20 días)– Audiencia propietarios afectados (citación individual)– Aprobación definitiva

• Obligación constitución garantía 10% importe obras de urbanización

INICIATIVA SISTEMA COMPENSACIÓN ANDALUCIA

a) Propietario único (iniciando expediente reparcelación)

b) Totalidad de los propietarios (convenio urbanístico)

c) Propietarios > 50 % superficie unidad ejecución

d) Cualquier persona física o jurídica, pública o privada, propietaria o no de suelo como agente urbanizador

PROCESO CONSTITUCION JUNTA COMPENSACIÓN • Constitución de Comisión Gestora (Grupo Promotor

o equivalente)• Presentación de iniciativa o equivalente

– Planeamiento (plan parcial)– Propuesta de Estatutos y Bases de Actuación

• Aprobación inicial por Ayuntamiento• Información Pública• Aprobación definitiva por Ayuntamiento• Notificación a interesados y afectados• Constitución de Junta de Compensación mediante

escritura pública– Posible escritura de adhesión

• Inscripción en Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras

CARACTERÍSTICAS JUNTA COMPENSACIÓN • Ente corporativo de Derecho público• Personalidad jurídica propia• Plena capacidad de obrar (desde inscripción

administrativa y constitución órganos directivos)• Asume frente a municipio responsabilidad directa

ejecución obras urbanización• Actuación fiduciaria con pleno poder dispositivo

sobre fincas aportadas (salvo limitaciones estatutarias)

• Puede recabar auxilio municipio ejercicio vía de apremio

• Posible incorporación empresa urbanizadora • Gestoras de JC• Comisión Gestora

CONFIGURACIÓN JUNTA COMPENSACIÓN• Representante del Ayuntamiento en la Junta de

Compensación (órgano de gobierno)• Integrada por todos los terrenos unidad ejecución

– Plazo máximo incorporación: Plazo posterior a constitución Junta de Compensación

– En caso contrario, expropiación (beneficiaria JC)– Reparcelación forzosa

• Decisiones Junta recurribles ante Administración (alzada)– Ejercicio competencias públicas

• Recaudación cuotas urbanización vía de apremio• Incumplimiento miembros JC deberes: expropiación

o reparcelación forzosa

ESTATUTOS JUNTA COMPENSACIÓN (166 RG)• Nombre, domicilio, objeto y fines• Duración• Condiciones y requisitos para incorporarse a

la junta (propietarios o urbanizadores)• Órganos de gobierno y facultades• Requisitos convocatoria y forma adopción

acuerdos• Derechos y obligaciones de sus miembros• Medios económicos y reglas aportaciones

BASES JUNTA COMPENSACIÓN (167 RG)• Criterios para valorar fincas aportadas• Criterios de valoración de derechos reales• Criterios de valoración de edificaciones• Procedimiento contratación obras de

urbanización• Criterios valoración fincas resultantes• Reglas adjudicación fincas a los miembros• Reglas distribución beneficios y pérdidas

PROYECTO EQUIDISTRIBUCIÓN (ii)• Instrumento jurídico/técnico de equidistribución mediante el cual

se distribuyen entre los propietarios los beneficios y las cargas derivados de la ejecución del planeamiento en el suelo urbano no consolidado y en el urbanizable.

• Resultado necesario de las Bases de Actuación• Define los derechos aportados• Se valoran las fincas resultantes• Se distribuyen los beneficios y las cargas• Se adjudican a los junteros las fincas de resultado que les

corresponda en función de sus derechos• Se transmite al Ayuntamiento, los suelos y aprovechamiento

edificable que le corresponda (10%)• Ámbito territorial : Unidad de ejecución y terrenos adscritos

PROYECTO COMPENSACIÓN (ii)• Clases:

(i) de propietario único (se limitará a expresar la localización de los terrenos de cesión obligatoria y de las reservas establecidas en el Plan, así como de las parcelas lucrativas) y

(ii) de varios propietarios

PROYECTO COMPENSACIÓN (iii)Contenido:

– Memoria descriptiva de los antecedentes (planeamiento objeto de ejecución, identificación de la unidad, etc)

– Relación y circunstancias físicas y jurídicas de las fincas de origen: descripción de los titulares y de las fincas aportadas, descripción de las cargas Descripción de las fincas resultantes, incluidas las de cesión obligatoria

– Determinación de la correspondencia entre las superficies o aprovechamientos aportados al proyecto y las fincas de resultado adjudicadas

– Determinación de la cuota que se atribuya a cada una de las fincas de resultado en la cuenta de liquidación del proyecto

– Superficies o parcelas que la propia Junta se reserve– Compensaciones en metálico por diferencias de adjudicación

PROYECTO COMPENSACIÓN (iv)Tramitación (RGU):

Elaboración: corresponde a la Junta de Compensación, conforme a las reglas contenidas en las Bases de Actuación..

Aprobación por la Junta de Compensación: acuerdo adoptado por la mayoría de sus miembros que a su vez representen 2/3 de las cuotas de participación.

Información pública Aprobación definitiva por el Ayuntamiento: una vez aprobado

por la Junta, se somete al Ayuntamiento para su aprobación, debiendo aprobarlo si es conforme con la legalidad (acto reglado). El acuerdo de aprobación definitiva se publica en el BOP.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

PROYECTO COMPENSACIÓN (v)Efectos:

Subrogación con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas, siempre que quede claramente establecida la correspondencia entre unas y otras

Constituirá un título de adquisición originaria cuando no exista correspondencia entre las fincas adjudicadas y las antiguas

Extinción de derechos y cargas incompatibles Cesión al Ayuntamiento del pleno dominio y libre de

cargas de los terrenos que sean objeto de cesión obligatoria Las fincas resultantes quedarán afectadas, con carácter

real, al pago del saldo de la cuenta de liquidación del proyecto de reparcelación aprobado