Download - Hipoteka Seminarski Rad
UVOD
Hipoteka je založno pravo na nepokretnim stvarima koje se stiče upisom poveriočevog prava
u javne knjige, a opterećena nepokretnost ostaje i dalje u državini dužnika. Hipotekovana
nepokretnost ostaje i dalje u državini dužbenika, te on može stvar upotrebljavati I pribirati
plodove san je, za vreme dok postoji to založno pravo. Treća lica koja žele da saznaju da li je
nepokretnost opterećena hipotekom, mogu se o tome obavestiti uvidom u sadržinu javnih
knjiga. Hipoteka je redovan način zalaganja nepokretnosti. Ali i pokretne stvari mogu se
hipotekovati. Za to je potrebno da se za pokretne stvari uvedu u javni registari slični
zemljišnim knjigama i drugim javnim knjigama u koje se upisuju nepokretnosti i stvarna
prava na njima.
1. POJAM HIPOTEKE
Reč hipoteka je grčkog porekla. Ona je nastala od dveju reči čija su značenja bila: pod i
stavljam. Otuda je etimološko značenje ove reči podstaviti ili opteretiti, što ukazuje da se time
htelo reći kako hipoteka predstavlja teret na stvari. I danas se reč hipoteka, u prenosnom
značenju, upotrebljava da se njome obeleži svaki neprijatan teret koga bismo se rado
oslobodili. U našoj pravnoj terminologiji za založno pravo na nepokretnstima upotrebljava se
nayiv hipoteka.
Zalaganje nepokretnosti razlikuje se od ručne zaloge pre svega po tome što dužnik ne predaje
stvar u državinu poverioca. Naime, hipotekovana nepokretnostostaje i dalje u državini
dužnika, te on može stvar upotrebljavati i pribirati plodove san je, za vreme dok postoji
založno pravo. Reč je o dragocenoj pogodnosti za dužnika kome je založena nepokretnost
važan, a često i jedini izvor prihoda iz koga on crpi sredstva za isplatu duga. Publicitet
založnog prava koji se kod ručne zaloge postiže posredstvom državine stvari, kod zalaganja
nepokretnosti obezbeđuje se upisom u javne knjige (zemljišne, intabulacione i sl.).
2.NASTANAK HIPOTEKE
Nastanak hipoteke određen je i regulisan Zakonom o hipoteci, prema kome hipoteka nastaje
upisom u „nadležni registar nepokretnosti". To može biti zemljišna knjiga ili katastar u koji je
upisana svojina na nepokretnosti. Upis hipoteke u javnom registru predstavlja konstitutivni
način sticanja.
Upis ugovorne hipoteke vrši se na zahtev:
1)vlasnika nepokretnosti, odnosno njegovog staraoca ili zakonskog zastupnika;
2)dužnika;
3)poverioca.
Prema momentu upisa utvrđuje se rang hipoteke i obezbeđuje pravna sigurnost hipotekarnog
poverioca i trećih lica.
Pored toga, publicitet hipoteke se pojačava i upisom u novoosnovanu Centralnu evidenciju
hipoteka (CEH). Centralna evidencija hipoteka je
jedinstvena elektronska javna baza podataka na nivou Srbije, u koju se evidentiraju hipoteke
upisane u nadležne registre nepokretnosti, radi olakšavanja pretraživanja i prikupljanja
informacija o hipotekama. Pristup podacima iz Centralne evidencije hipoteka je slobodan,
putem elektronskog pristupa, a zainteresovana lica će uz naknadu, moći da dobiju i određene
podatke u pismenoj formi.
Osnov za upis hipoteke u nadležni registar može biti: ugovor ili sudsko poravnjanje, založna
izjava, zakon i sudska odluka.
3. SUBJEKTI HIPOTEKARNOG ODNOSA
Hipoteka (hipotekarni odnos) je akcesornog karaktera (sporedno i nesamostalno pravo) koje je
u funkciji obezbeđenja tražbine (obligacioni odnos) kao glavnog i samostalnog prava. Ona
služi obezbeđenju potraživanja izraženog u novcu, u domaćoj ili stranoj valuti. Potraživanje
treba da bude punovažno, određeno i sadašnje, a samo izuzetno buduće i uslovno.
Hipotekarni poverilac i hipotekarni dužnik mogu biti sva fizička i pravna lica. Hipotekarni
poverilac je ujedno i poverilac potraživanja čije se izvršenje obezbeđuje hipotekom tako da je
uvek subjekt oba pravna odnosa (obligacionopravnog i stvarnopravnog). Samo vlasnik ili
ovlašćeno lice mogu založiti stvar. Za zalaganje stvari hipotekarni dužnik mora biti poslovno
sposobno lice, kao i za prenos svojine (potpuna poslovna sposobnost).
Hipotekarni dužnik je vlasnik hipotekovane nepokretnosti i najčešće je i dužnik potraživanja.
U slučaju kad je vlasnik predmeta hipoteke treće lice, onda je on realni dužnik, a dužnik iz
obligacionog odnosa je lični dužnik. Lični dužnik garantuje založnom poveriocu za isplatu
duga svojom imovinom. Realni dužnik je obavezan da trpi namirenje potraživanja samo iz
vrednosti predmeta hipoteke. Ovo razdvajanje nosioca obaveze može nastati prilikom
konstituisanja hipoteke, a može i naknadno, tako što hipotekarni dužnik prenese pravo svojine
na hipotekovanoj stvari trećem licu ili dužniku, uz saglasnost poverioca, ustupi obavezu
trećem licu.
4.VRSTE HIPOTEKE
Vrste hipoteka se mogu razvrstati prema osnovama za upis hipoteke u nadležni registar. Pa
shodno tome postoje:
1) ugovorna hipoteka (osnov za upis hipoteke u nadležni registar je ugovor ili u sudsko
poravnjanje)
2)jednostrana hipoteka (osnov za upis hipoteke u nadležni registar je založnaizjava),
3)zakonska hipoteka (osnov za upis hipoteke u nadležni registar je zakon),
4)sudska hipoteka (osnov za upis hipoteke u nadležni registar je sudska .odluka).
4.1.Ugovorna hipoteka
Ugovorna hipoteka predstavlja najčešći oblik hipoteke u pravnoj praksi. Pretpostavke za
nastanak ugovorne hipoteke mogu biti:
1) Postojanje svojine, susvojine ili prava raspolaganja (pravo građenja, pravo preče gradnje ili
pravo korišćenja nepokretnosti u dravnoj ili društvenoj svojini i dr.) založnog dužnika
predmetom koji se zalaže. Samo vlasnik može opteretiti stvar hipotekom. Suvlasnik može
opteretiti hipotekom svoj idealni deo na nepokretnosti, ali celokupni objekt susvojine mogu
opteretiti samo svi suvlasnici saglasno. Ugovor o hipoteci na objektu u izgradnji može da
zaključi i investitor i kupac objekta u izgradnji.
2)Postojanje punovažnog pravnog posla (ugovora o hipoteci, izvršnog ugovora, ili izvršne
založne izjave) usmerenog na sticanje hipoteke.
Ugovor o hipoteci mora biti zaključen u pismenoj formi, a potpisi ugovarača moraju biti
overeni u sudu ili kod drugog zakonom ovlašćenog organa za overu potpisa na aktima o
prometu nepokretnosti. Ovaj ugovor jr formalan, teretan i kauzalan pravni posao. Ugovor o
hipoteci treba da sadri bitne elemente, kao što su: podaci o poveriocu, zalogodavcu i dužniku,
ako su to različita lica: podaci o potraživanju koje se obazbeđuje , kamatnoj stopi, valuti
obračuna i valuti plaćanja, o iznosu pojedinih rata i vremenu njihove dospelosti, kao i o mestu
i načinu plaćanja, podatke o predmetu nepokretnosti, uključujući i dokaz o vlasništvu, o
pripatcima i plodovima koje obuhvata, kao i bezuslovnu izjavu vlasnika da pristaje da
poverilac upiše na njegovoj nepokretnosti (clausula intabulandi), a koja se može i posebno
dati.
4.2. Jednostrana hipoteka
Jednostrana hipoteka nastaje na osnovu izjave vlasnika stvari kojom se obavezuje da, ukoliko
dug ne bude isplaćen o dospelosti, poverilac naplati svoje potraživanje iz vrednosti te
nepokretnosti.
Po formi i sadržini ona odgovara ugovoru o hipoteci. Upis se vrši na osnovu zahteva vlasnika
ili poverioca, a opšti uslovi za nastanak su odgovarajući uslovima za nastanak ugovorne
hipoteke.
Jednostrana hipoteka je novi oblik sticanja zaloge koji je regulisan Zakonom o hipoteci. Ali s
obzirom da je hipoteka akcesornopravo, osnov za davanje jednostrane založne izjave je
određeni osnovni (glavni) pravni posao - ugovor kojim se reguliše nastanak potraživanja i
obaveza konstituisanja hipoteke kao sredstva obezbeđenja. Osnov za davanje jednostrane
založne izjave može da bude i zaveštanje u kome se, nasledniku ili isporukoprimaocu koji su
se prihvatili nasleđa, nalae konstituisanja hipoteke na stečenoj nepokretnosti radi
obezbeđivanja određenogOsnov za davanje jednostrane založne izjave može da bude i
zaveštanje u kome se, nasledniku ili isporukoprimaocu koji su se prihvatili nasleđa, nalae
konstituisanja hipoteke na stečenoj nepokretnosti radi obezbeđivanja određenog potraživanja.
Ugovor o hipoteci ukoliko je sastavljen u skladu sa zakonom, ima karakter izvršne isprave i
podoban je da bude osnov izvršenja.
4.3.Sudska hipoteka
Sudska hipoteka se stiče na osnovu pravosnažne i izvršne sudske odluke. Sudska odluka je
pravni osnov, a hipoteka nastaje tek momentom upisa u javni registar.
Ona nastaje po pravilima Zakona o izvršnom postupku, a)kao sudsko založno pravo na
nepokretnosti ili b)sporazumno založno pravo na nepokretnosti ili pokretnim stvarima.
a)Sudska hipoteka radi obezbeđenja je prinudno založno pravo na nepokretnostima koje se
zasniva odlikom suda po zahtevu poverioca koji poseduje izvršnu ispravu. Izvršna isprava
poverioca treba da glasi na novčano potraživanje. Uknjižba ove hipoteke i zabeležba
izvršivosti potraživanja imaju ti dejstvo da se izvršenje na hipotekovanoj nepokretnosti može
sprovesti i prema trećem licu koje je svojina na toj nepokretnosti ranije steklo, i to neposredno
bez podnošenja posebne tužbe. Na sudsku hipoteku se shodno primenjuju odredbe o rangu i
redu namirenja poverioca.
b)Sporazumna hipoteka radi obezbeđenja nastaje na osnovu zajedničkog predloga poverioca i
dužnika o zasnivanju i uknjižbi ove hipoteke. Postojanje potraživanja je uslov njenog
zasnivanja. Poravnjanjem se utvrđuje postojanje saglasnosti stranaka o punovažnosti
potraživanja, o vremenu njegove dospelosti i o zasnivanju i uknjižbi hipoteke. Iako je ovo, u
osnovi, sporazumna hipoteka, ona se tretira kao sudska jer sud razmatra predlog - poravnjanje
poverioca i dužnika, i ceni njegovu dopuštenost, a zatim na osnovu ovog sudskog poravnjanja
donosi rešenje o upisu hipoteke.
Prednosti ovih hipoteka jeste u mogućnosti da nakon ispunjenja uslova za realizaciju hipoteke
zahteva od suda prodaju hipotekovane stvari u izvršnom postupku, bez prethodnog vođenja
parničnog postupka.
U postupku zasnivanja sporazumne hipoteke radi obezbeđenja može učestvovati i treće lice
kao realni dužnik. Na osnovu sudskog poravnjanja sud po službenoj dužnosti donosi rešenje o
sprovođenju uknjižbe.
4.4.Zakonska hipoteka
Zakonska hipoteka nastaje momentom kada se ispune uslovi za njen nastanak. Ona se, po
pravilu, ne upisuje u javni registar i njen publicitet se temelji na pretpostavci poznavanja
zakona. To može ugroziti interese trećih lica i hipotekarnog poverioca. Ovo predstavlja razlog
zbog kojeg je Zakonom o hipoteci predviđeno da i zakonska hipoteka nastaje upisom, ali će ta
odredba biti teško sprovedena s obzirom na slučajeve kada je ona predviđena.
Zakonska hipoteka ima prednost nad ugovornom hipotekom, bez obzira na momenat
nastanka, jer spada u grupu privilegovanih potraživanja.
Zakonska hipoteka je prinudna, a razlog za to je to što za njen nastanak nije potrebna ni
saglasnost dužnika, niti zahtev poverioca.Ova hipoteka nastaje po sili, snazi zakona i ima
svrhu da zaštiti opšti interes.
U našoj pravnoj praksi zakonska hipoteka je predviđena za potraživanja države za neplaćeni
porez na hipotekovanu nepokretnost, dospeo za poslednju godinu.
5. SADRŽINA HIPOTEKE
Sadržinu hipoteke čine prava (ovlašćenja) i obaveze hipotekarnog poverioca i hipotekarnog
dužnika. Za hipotekarnog poverioca hipoteka se manifestuje kao skup prava, a određene
obaveze nastaju tek u fazi gašenja hipoteke. Za hipotekarnog dužnika hipoteka predstavlja
ograničenje svojine i stvari, odnosno on prvenstveno ima određene obaveze, dok su njegova
prava sekundarnog karaktera.
5.1.Prava hipotekarnog poverioca
Hipotekarni poverilac ima sledeća prava: pravo namirenja (odnosno prodaje i naplate), prava
u slučaju smanjenja vrednosti predmeta hipoteke, pravo sledovanja, prvenstva i raspolaganja
hipotekom.
Pravo namirenja je primarno ovlašćenje hipotekarnog poverioca. Pravo namirenja predstavlja
mogućnost hipotekarnog poverioca da izdejstvuje prodaju predmeta hipoteke na zakonom
određeni način i naplati svoje potraživanje iz vrednosti predmeta hipoteke. Uslovi za
relizaciju prava namirenja su: dospelost potraživanja, docnja dužnika i izbor namirenja
tražbine korišćenjem hipoteke. Ostala prava imaju pomoćni karakter i predstavljaju modalitete
prava namirenja koja služe njegovom sigurnijem i uspešnijem realizovanju.
Poverilac ima pravo da zahteva da mu dužnik pruži dodatno obezbeđenje sličnog stepena
sigurnosti ako:
1)je zbog ponašanja, odnosno radnji vlasnika, vrednost predmeta hipoteke smanjena; ili
2)zbog radnji koje vlasnik namerava da preduzme preti opasnost od smanjenja vrednosti
predmeta hipoteke.
Hipoteka najpre podstiče dužnika da ispuni obavezu iz obligacije da bi izbegao prodaju
založene stvari i tek ako ovaj tzv.psihološki pritisak ostane bez efekta, sledi realizacija
hipoteke.
U pravnoj teoriji se ovlašćenja hipotekarnog poverioca razvrstavaju u statičnu i dinamičnu
fazu.
-Statična faza ima funkciju da konzervira vrednost založene stvari i zaštiti je od eventualnih
opasnosti koje mogu ugroziti buduće zadovoljenje poverioca.
-Dinamična faza ima funkciju da pravo namirenja sprovodi prinudnim putem.
5.2.Pravo sledovanja
Pravo sledovanja predstavlja mogućnost titulara stvarnog prava da može realizovati pravo
namirenja protiv svakog trećeg lica u čijoj se svojini ili državini nađe hipotekovana stvar.
Pravo sledovanja je opšta karakterisika stvarnih prava koja je posledica njihovog dejstva
prema svima, ali je njegova sadržina različita kod pojedinih stvarnih prava.
Zalogoprimaocu i vlasniku pravo sledovanja omogućava da zahtevaju povraćaj državine
stvari od lica koje stvar drži bez pravnog osnova ili po slabijem pravnom osnovu. Zbog
specifičnosti kod hipoteke, pravo sledovanja je neophodno izučavati kao posebno ovlašćenje
založnog poverioca.
Realizacija prava sledovanja je omogućena publicitetom hipoteke koji se vrši upisom u
zemljišne ili druge javne registre. Hipotekarni poverilac ima pravo sledovanja ako je upis
hipoteke izvršen pre otuđenja hipotekovane stvari.
5.3.Pravo preuzimanja hipoteke
Pravo preuzimanja hipoteke (ius offerendi) je ovlašćenje hipotekarnog poverioca da isplati
tražbinu hipotekarnom poveriocu koji zahteva prinudnu prodaju predmeta hipoteke i da stupi
na njegovo mesto. Hipotekarni poverioc stupa na mesto poverioca čije je potraživanje isplatio
(lična subrogacija), i to kako u obligacionom odnosu - preuzimajući potraživanje, tako i u
hipotekarnom odnosu - preuzimajući hipoteku.
Hipotekarni poverilac, korišćenjem ovog prava , stiče jop jednu hipoteku, a pritom ne gubi
dosadašnju. Pravo na preuzimanje hipoteke najčešće koristi relni dužnik ili založni poverilac
sa kasnijim i založni poverilac sa ranijim redom prvenstva. Međutim, ovo pravo ima i svako
treće lice koje isplatom duga poveriocu stiče potraživanje prema dosadašnjem dužniku i
hipoteku koja ga obezbeđuje.
5.4.Prava i obaveze hipotekarnog dužnika
Hipoteka za vlasnika predmeta hipoteke ima odložno i eventualno dejstvo. Ona vlasnika ne
lišava svojinskih ovlašćenja, niti mu nameće posebne obaveze do momenta realizacije. Iz
ovoga sledi da prava hipotekarnog dužnika, uslovljena hipotekom, deluju tek u fazi realizacije
hipoteke. Ta prava mogu biti: pravo na povraćaj viška vrednosti, pravo na ispis i pravo
raspolaganja hipotekom.
Hipotekarni dužnik zadržava sve atribute svojine na založenoj stvari npr.da stvar dri, da je
koristi, kao i da sa njom i pravno raspolaže, što znači da može da je proda, da u zakup itd.. Za
preduzimanje tih aktivnosti mu nije potrebna saglasnost hipotekarnog poverioca. Ali, hipoteka
ograničava pravo raspolaganja, odnosno faktičko pravo raspolaganja hipotekovanom stvari je
ograničeno obavezom hipotekarnog poverioca da očuva vrednost stvari.
-Pravo na ostatak vrednosti (hiperocha) je ovlašćenje hipotekarnog dužnika da, po naplati svih
potraživanja iz prodajne cene predmeta hipoteke, preostali deo vrednosti pripadne njemu.
Ostatak vrednosti je omogućen činjenicom da se u poslovnoj praksi, prilikom zasnivanja
hipoteke za predmet hipoteke prihvata dobro koje sa 50%, a samo izuzetno 75% vrednosti
pokriva iznos potraživanja koje obezbeđuje, jer poverilac ne želi da rizikuje nemogućnost
prodaje hipotekovanog dobra po realnoj ceni i nemogućnost naplate pripadajućih kamata i
troškova. Zadržavanje ovog dela vrednosti predstavljalo bi sticanje bez pravnog osnova.
-Pravo raspolaganja rangom hipoteke je pravo hipotekarnog dužnika koje je ustanovljeno
Zakonom o hipoteci. Hipotekarni dužnik može raspolagati: neispisanom hipotekom, izvršiti
zabeležbu prvenstvenog reda i izvršiti predbeležbu nove hipoteke.
Osnovne obaveze hipotekarnog dužnika su:
-Obaveza čuvanja vrednosti hipotekovane stvari, prema kojoj se hipotekarni dužnik obavezuje
da se prema založenoj stvari ponaša ekonomski racionalno kako bi očuvao njenu vrednost. On
mora da se uzdržava od radnji koje predstavljaju neekonomsko i neracionalno postupanje sa
hipotekovanom stvari, na koje bi imao pravo da nije hipoteke. Vlasnik ili držalac
hipotekovane stvari treba da sa njom postupa sa pažnjom „dobrog domaćina", odnosno
„dobrog privrednika".
-Obaveza trpljenja namirenja potraživanja iz vrednosti predmeta hipoteke je obaveza
hipotekarnog dužnika kao vlasnika založene stvari. Ova obaveza podrazumeva da hipotekarni
dižnik dopusti hipotekarnom poveriocu da posredstvom suda proda predmet hipoteke i naplati
potraživanje iz dobijene cene.
6. PRESTANAK HIPOTEKE
Razlozi prestanka hipoteke mogu biti: -Formalnopravni razlozi;
-Materijalnopravni razlozi prestanka potraživanja;
-Materijalnopravni razlozi prestanka hipoteke (odricanje od potraživanja i odricanje od
hipoteke; konfuzija i konsolidacija; propast hipotekovane stvari; amortizacija potraživanja
obezbeđenog hipotekom);
-Eksproprijacija.
-Formalnopravno sticanje hipoteke može prestati samo suprotnim aktom od njenog sticanja.
Iz ovoga proizilazi da je hipoteka pravo koje nastaje uknjižbom (intabulacijom), a prestaje
ispisom (ekstrabulacijom) iz javnog registra. Pravo brisanja hipoteke može zahtevati dužnik,
vlasnik ili poverilac. Uz zahtev za brisanje, vlasnik, odnosno dužnik mora podneti pismenu
izjavu hipotekarnog poverioca da je saglasan da se iizvrši ipis hipoteke (tzv.brisovna dozvola)
ili pravosnažnu odluku kojom se utvrđuje da je potraživanje hipotekarnog poverioca prestalo.
-Materijalnopravni razlozi prestanka potraživanja uslovljavaju prestanak hipoteke kao
sporednog prava. Gašenjem potraživanja , u celosti, gasi se razlog nastanka hipoteke. Razlozi
gašenja potraživanja su regulisani Zakonom o obligacionim odnosima, a to su: prebijanje
(kompenzacija), oproštaj (otpust duga), nemogućnost ispunjenja, protek roka, otkaz itd.
-Materijalnopravni razlozi prestanka hipoteke su: odricanje, konsolidacija, propast
hipotekovane stvari i amortizacija hipoteke.
-Odricanje od potraživanja i odricanje od hipotekeke posledica autonomije volje i
dispozitivnosti građanskih subjektivnih prava. Odricanjem od potraživanja prestaje i
mogućnost realizacije hipoteke. Odricanje se može pobijati samo ako je imalo za cilj
oštećenje poverioca.
-Konfuzija i konsolidacija su razlozi prestanka hipoteke usled okolnosti da prestaje pravni
odnos zbog nedostatka dva lica kao subjekta ovlašćenja i obaveze. Konfuzija nastaje kada isto
lice stekne i potraživanje i dug, odnosno svojstvo poverioca i dužnika. Konsolidacija postoji
kada isti pravni subjekat postane i hipotekarni poverilac i hipotekarni dužnik. Nastaje kada
hipotekarni poverilac stekne svojinu na hipotekovanoj nepokretnosti. (nasleđivanjem,
spajanjem itd.)
-Propašću hipotekovane stvari prestaju i sva stvarna prava povodom te stvari, ukoliko ne dođe
do realne subrogacije.Propađću hipotekovane stvari u celosti nastaje razlog za traženje
prestanka hipoteke (ako izgori kuća, sruši se garaža ili poslovni prostor, dođe do erozije
zemljišta itd.).
-Amortizacija potraživanja obezbeđenog hipotekom je regulisna Zakonom o hipoteci. Ona se
vrši na osnovu pravosnažne sudske odluke donete na predlog vlasnika, suvlasnika ili titulara
zajedničke svojine. Sudska odluka o amortuzaciji se možee doneti ako je prošlo dvadeset
godina dospelosti obezbeđenog potraživanj a, a za koje vreme hipotekarni poverilac ili drugo
lice nisu zahtevali, niti primili isplatu glavnog potraživanja ili kamate.
-Eksproprijacija predstavlja prestanak hipoteke, po Zakonu o hipoteci, koji je u cilju opšteg
interesa. Ona podrazumeva da svojina na predmetu pređe na treće lice. Ispis se vrši na zahtev
novog vlasnika, a hipotekarni poverilac stiče založno pravo na isplaćenoj naknadi.
7.ZAKON O HIPOTECI
Zakon o hipoteci je usvojen od strane Narodne skupštine Srbije i stupio je na snagu
22.12.2005.godine.
Prema Zakonu o hipoteci koji se primenjuje na teritoriji Srbije hipotekarni poverilac može,
ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, da namiri svoje potraživanje iz vrednosti hipotekovane
nepokretnosti, bez obzira u čijoj svojini ili državini se ona nalazi u tom trenutku. Prema ovom
zakonu se reguliše da ukoliko hipotekarni dug isplati lice koje nije dužnik, ono stupa na mesto
hipotekarnog poverioca prema dužniku i trećim licima.
Zakon o hipoteci Republike Srbije reguliše da kada je jedan predmet hipoteke založen
nekolicini hipotekarnih poverilaca, redosled po kome se isplaćuju njihova potraživanja iz cene
dobijene prodajom predmeta hipoteke određuje se prema danu, času i minutu nastajanja
hipoteke, računajući od momenta prve upisane hipoteke. Ako dužnik ne isplati dug o
dospelosti, hipotekarni poverilac iz verodostojne isprave ili izvršne isprave iz člana 15. ovog
zakona, poslaće opomenu u pismenoj formi istovremeno dužniku i vlasniku predmeta
hipoteke (ako su različita lica), čime se pokreće postupak vansudskog namirenja po ovom
zakonu. Ukoliko u roku od 30 dana od dana prijema prve opomene dužnik ne isplati dug,
poverilac će dužniku i vlasniku nepokretnosti uputiti opomenu o prodaji nepokretnosti.
Zakonom o hipoteci regulisana je i ništava odredbi. Ništava je odredba ugovora o hipoteci na
osnovu koje, ako dug ne bude isplaćen o dospelosti:
1)poverilac može da proda nepokretnost suprotno odredbama ovog zakona;
2)nepokretnost po neodređenoj ili unapred određenoj ceni prelazi u svojinu poverioca ili
trećeg lica.
Ništava je odredba ugovora o hipoteci na osnovu koje poverilac ima pravo da upotrebljava
predmet hipoteke, odnosno da pribira plodove koje daje predmet hipoteke.
8. PRIBAVLJANJE I PREDMET HIPOTEKE
8.1. UOPŠTE
Hipoteka se stiče upisom u zemljišnu knjigu na osnovu ugovora koji zaključuju hipotekarni
poverilac i dužnik (ili treće lice koje zalaže nepokretnost za dužnika). Ugovor, predstavlja
pravni osnov za nastanak hipoteke, a uz to je potreban i upis. Hipoteka se upisuje u teretni list
zemljišne knjige. Upis hipoteke, kao i upis ostalih zemljišno-knjižnih prava je kauzalan, što
znači da zavisi od postojanja i punovažnosti pravnog osnova (iustus titulus) na kome počiva.
Da bi se hipoteka konačno mogla steći upisom u zemljišne knjige (ukniženje)potrebni su ovi
uslovi: 1)knjižni predhodnik i 2)isprava za upis. Hipoteka može nastati samo ako lice, koje je
u zemljišnoj knjizi upisano kao sopstvenik, izrečno izjavi u pismenom obliku (clausula
intabulandi) da pristaje da se nepokretnost optereti hipotekom.
Za upis u zemljišne knjige potrebna je naročita zemljišno-knjižna isprava.Isprava treba da
sadrži pravni osnov za uknjiženje. To je najčešće ugovor o zajmu, ali može biti I neki drugi
ugovor. Ugovor treba da je punovažan, a potpisi overeni u sudu.Potraživanje obezbeđeno
hipotekom treba da bude određeno i kad je reč o pravnom osnovu i u pogledu iznosa. Samo
kod kaucione i kreditne hipoteke, dovoljno je da bude određen najviši iznos do koga je
potraživanje obezbeđeno hipotekom. Sem tela na kome se zasniva hipoteka, izrečenu izjavu
knjižnog predhodnika da pristje na uknjižbu hipoteke na njegovoj nepokretnosti.
Načelno, hipoteka se odnosi na nepokretne stvari. Izuzetno, brodovi i vazduhoplovi, na njima
se konstituiše hipoteka kao na nepokretnostima. Hipoteka obuhvata nepokretnosti u celini sa
svim njenim delovima. Ako se vrednost nepokretnosti poveća, hipoteka se odnosi i na
poboljšanje nepokretnosti (takozvani ekstenzivnost hipoteke).
Na području na kome se vode zemljišne knjige, hipoteka ima za predmet zemljišno-knjižno
telo u celini, a to znači da se, po pravilu odnosi na više katastarskih parcela. Ako sopstvenik
hoće hipotekom da optereti samo jednu parcel ili čak deo parcele, potrebno je najpre da se
katastarska parcela otpiše iz dotadašnjeg zemljišno-knjižnog tela u čijem se sastavu nalazila I
da se od nje obrazuje novo zemljišno knjižno telo (sastavljeno sada samo od te izdvojene
katastarske parcele). Ako se na zemljištu nalazi zgrada, hipoteka može postojati na zemljištu
odvojeno od zgrade, a može imati za predmet samo zgradu bez zemljišta. Ovaj slučaj postoji
kada jedno lice ima pravo svojine na zgradi, a zgrada je podignuta na zemljištu u društvenoj
svojini. Tada sopstvenik zgrade, ako uzme zajam odbanke može kao dužnik konstituisati
hipoteku na zgradi. Predmet hipoteke može biti stan koji se nalazi u svojini pojedinca ili
poslovna prostorija.
Kako je zemljišno-knjižno telo precizno određeno katastarskim parcelama, a ove premerom
zemljišta, ta hipoteka ima za predmet određeni deo zemljišne površine, određenu zgradu ili
deo zgrade (načelo specijalnosti). U našem pravu ne može postojati hipoteka na neodređenim
nepokretnostima ili na svim nepokretnostima dužnika, sadašnjim i budućim i za sva
potraživanja koja bi neki poverilac imao prema dužniku (takozvana generalna hipoteka).
8.2.ZAJEDNIČKA (SIMULARNA) HIPOTEKA
Najčešće se za obezbeđenje jednog potraživanja osniva hipoteka na jednom zemljišno-
knjižnom telu. Moguće je konstituisati hipoteku za isto potraživanje na vise zemljišno-
knjižnih tela. Ovako založno pravo na nepokretnostima naziva se zajedniška (simularna)
hipoteka. Zajednička hipoteka se ustanovljava u slučaju kada je vrednost jednog zemljišno-
knjižnog tela manja od iznosa potraživanja, ili kada hipotekarni poverilac nastoji da postigne
što veću sigurnost i traži da dužnik založi vise nepokretnosti, a ne samo jedno zemljišno-
knjižno telo. Zajednička hipoteka se upisuje u zemljine knjige tako što se jedan zemljišno-
knjižni uložak (i zemljišno-knjižno telo koje je u uložak upisano) označava kao glavni, a
ostali zemljišno-knjižni ulošci (sa ostalim zemljišno-knjižnim telima)označavaju se sporedni.
U glavnom ulošku beleže se svi sporedni ulošci u kojima je upisana zajednička hipoteka, a u
svakom sporednom ulošku, zabeleškom se upućuje na glavni uložak. Hipotekarni poverilac
može zahtevati namirenje iz bilo kog zemljišno-knjižnog tela bez obzira da li je ono upisano u
glavni ili sporedni zemljišno-knjižni uložak. Ali, ako zajedničku hipoteku jednog
hipotekarnog poverioca postoje I hipoteke drugih poverilaca postavlja se pitanje kako će se
namiriti poverilac koji ima zajedničku hipoteku? Pravilo je da se u ovakvim slučajevima
potraživanje, obezbezbeđeno zajedničkom hipotekom, namiruje srazmerno iz vrednosti svih
nepokretnosti.
9.ZALOŽNOPRAVNI ODNOS
9.1. HIPOTEKA I POTRAŽIVANJE
Kao i svaki založni poverilac hipotekarni poverilac ima dve vrsta prava: 1)pravo potraživanja
prema dužniku i 2)založno pravo na hipotekarnoj nepokretnosti. Hipotekarni poverilac se
nalazi u obligacionom odnosu sa dužnikom. On ima pravo da zahteva od dužnika da vispuni
obavezu, a ako ovaj to ne učini dobrovoljno, može tražiti da se nameri iz dužnikove
imovinske mase, a to znači iz vrednosti bilo koje dužnikove stvari.
Činjenica, što pored prava potraživanja ima založno pravo na nepokretnosti, ne sprečava ga da
zahteva namirenje iz bilo koje stvari u imovinskoj masi dužnika1.
Na pasivnoj strani, kod hipote najčešće postoji samo jedno lice.Ono je dužnik u obligacionom
odnosu i istovremeno sopstvenik hipotekovane nepokretnosti. Događa se da je jedno lice
dužnik u obligacionom odnosu, a da neko drugo lice pristaje da se hipoteka konstituiše na
njegovoj nepokretnosti. Na primer, sin student želi da uzme kredit od banke za kupovinu (ili
izgradnju) stana. Njegov otac može kao sopstvenik kuće konstruisati hipoteku u korist banke
za sinovljev dug. Banka, kao poverilacc, ima potraživanje prema dužniku, ali ako dužnik ne
ispuni svoju obavezu, banka može zahtevati da svoje potraživanje namiri iz vrednosti
hipotekovane nepokretnosti koja se nalazi u svojini dužnikovog oca.
1 „Sama činjenica,što je tužena tazbina osigurana pravom zaloga na nepokretnostima tuženika, još ne sprečava tužitelju da postigne parnicu za plaćanje dužnog iznosa i da na taj način ishodi izvrši naslov na osnovu kojega će moći realizovati svoju tažbinu“. Presuda Saveznog vrhovnog suda, Rev.1602/60 od 25.oktobra 1960. (iz arhive Suda).
9.2. PRAVA HIPOTEKARNOG POVERIOCA I SOPSTVENIKA HIPOTEKARNE
NEPOKRETNOSTI
Hipotekarni poverilac ima najpre pravo zahtevanja namirenja iz vrednosti hipotekarne
nepokretnosti, ako hipotekarni dužnik ne ispuni svoju obavezu o dospelosti.To je osnovno
pravo hipotekarnog poverioca. Pravo hipotekarnog poverioca da se naplati iz vrednossti
stvari je I jedino ovlašćenje koje on ima kad je reč o hipotekarnoj nepokretnosti. Hipotekarni
poverilac nema ni pravo da upotrebljava nepokretnosti, niti pravo da pribira plodove, niti ima
državinu na stvari. Da bi došlo do realizacije potraživanja, hipotekarni poverilac treba da
dobije izvršnu ispravu. Ako je dužnik istovremeno i sopstvenik hipotekarne nepokretnosti,
hipotekarni poverilac treba da podnese tužbu kojom će od dužnika zahtevati isplatu.
Pravosnažna odluka suda kojom se udovoljava tužbenom zahtevu u parnici, predstavlja izvšnu
ispravu. Na osnovu ovakve ili slične izvršne isprave (platni nalog, sudsko poravnanje itd.)
hipotekarni poverilac podnosi molbu sudu da se izvrši javna prodaja hipotekovane
nepokretnosti.
Hipotekarni poverilac ima pravo prvenstva prilikom naplate svog potraživanja iz vrednosti
hipotekovane nepokretnosti. Ako je vrednost hipotekovane nepokretnosti veća od iznosa
hipotekovanog potraživanja, hipotekarni poverilac će se namiriti u potpunosti, a hirograferni
poverilac će moći da svoja potraživanja naplate iz ostatka vrednosti. Ako je pak, vrednost
hipotekarne nepokretnosti manja, hipotekarni poverilac će naplatiti svoje potraživanje u visini
vrednosti dobijene prodajom nepokretnosti. Preostali deo svog potraživanja, može naplatiti iz
imovinske mase dužnika, ali u tom slučaju on nema pravo prvenstva i namiruje se kao obični
poverilac prema pravilu o srazmernom namirenju.
Hipotekarni poverilac ima pravo prvenstva naplate i u odnosu na sve ostale hipotekarne
poverioce čije je založno pravo docnije upisano u javne knjige. Kad postoji vise hipotekarnih
potraživanja upisanih u zemljišne ili druge javne knjige, namirenje vrednosti hipotekovane
nepokretnosti vrši se prema pravilu prior tempore potior iure.
Hipotekarni poverilac ima pravo da se naplati iz vrednosti koja se dobija prodajom
hipotekarne nepokretnosti bez obzira da li se stvar nalazi u rukama hipotekarnog dužnika ili je
prešla u svojinu trećeg lica (pravo sledovanja).
Kod hipoteke stvar ostaje u državini dužnika, i on je može upotrebljavati i pribirati plodove sa
nje, kao što je može i otuđiti pravnim poslom ili dalje založiti. Da bi hipotekarni poverilac
bio obezbeđen i u slučaju otuđenja hipotekarne nepokretnosti trećem licu, neophodno je da
hipoteka sadrži pravo sledovanja, ato znači da hipotekarni poverilac može da se naplati iz
hipotekarne nepokretnosti bez obzira na to u čijim se ona rukama nalazi. Stoga je za hipoteku
potrebno da se dosledno sprovede načelo upisa (formalno načelo) i načelo pouzdanja u
zemljišne knjige. Pravo sledovanja hipotekarnog poverioca, a s njim i čitava hipoteka, zavise
od toga da li je poštovano načelo upisa.
Od trenutka upisa hipoteke u javne knjige, sopstvenik ne sme smanjivati vrednost
hipotekovane stvari, niti na bilo koji način dovoditi u opasnost poveriočevu mgućnost
namirenja. Ako sopstvenik oštećuje hipotekovanu stvar ili joj na drugi način smanjuje
vrednost, hipotekarni poverilac ima pravo zahtevati da sopstvenik prestane sa ovakvim
postupcima. Ako ovaj nastavi da smanjuje vrednost, poverilac može zahtevati prinudnu naplat
potraživanja i pre dospelosti.
Isto tako hipotekarni poverilac ima pravo da zahteva zaštitu i protiv postupka trećih lica
kojima se nanosi šteta hipotekovanoj nepokretnosti.
10. PRENOS PRAVA I OBAVEZA
10.1.PRENOS HIPOTEKE
Hipotekarni poverilac može preneti svoje pravo potraživanja prema dužniku na treće lice2.
Zajedno sa potraživanjem na treće lice prelazi i hipoteka kao sporedno pravo3. Za to prema
opštim pravilima obligacionog prava nije potreban pristanak dužnika(dovoljno je da dužnik
bude obavešten o prenosu potraživanja)4, ali je zbog prelaza hipoteke na treće lice potreban
upis u zemljišnu knjigu (ili drugu javnu knjigu u koju je hipoteka upisana). Inače se hipoteka
ne može prenositi sama od sebe, odvojeno od potraživanja čije je ispunjenje obezbeđujuće5.
Ugovor o prenosu hipoteke bez potraživanja bio bi ništav. Prenos potraživanja obezbeđenog
hipotekom događa se i u slučaju kada sopstvenik hipotekarne stvari isplati dug hipotekarnom
poveriocu. Na njega prelazi po samom zakonu i potraživanje i hipoteka kao sporedno pravo6.
10.2. NATHIPOTEKA
Među pravima koja mogu biti predmet hipoteke nalazi se i sama hipoteka. Predhodni pojam
nadhipoteke možemo dakle odrediti kao pravo hipoteke na hipoteci. U tom smislu o
2Čl. 463, st. 1. Zakona o obligacionim odnosima.3Čl. 437, st. 1. Zakona o obligacionim odnosima.4Čl. 438, st. 1. Zakona o obligacionim odnosima.5Čl. 66. Zakona o osvovnim svojinsko-pravnim odnosima.6Čl. 300. Zakona o obligacionim odnosima.
nathipoteci se govori u Zakonu o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima7.Naime, kao i svako
drugo, tako se i potraživanje obezbeđeno hipotekom može hipotekovati i tada nadhipotekarni
poverilac dobija obezbeđenje koje se u prvom redu sastoji u potraživanju hipotekarnog
poverioca prema dužniku, a tek u drugom redu uz to potraživanje ide i hipoteka kao
akcesorno pravo.Sobzirom da je reč i o zemljišno-knjiženom pravu, potrebno je, kao i kod
ostalih takvih prava da se upiše u zemljišne knjige.
10.3. PREUZIMANJE DUGA
Sopstvenik može prodati hipotekovanu nepokretnost i preneti pravo svojine na treće lice. U
tom slučaju on ostaje dužnik hipotekarnog poverioca, a hipoteka opterećuje nepokretnost koja
se nalazi u svojini kupca. Međutim, moguće je da se prilikom prodaje ugovornici saglase da
će kupac preuzeti i dug prema hipotekarnom poveriocu. Prema opštim pravilima obligacionog
prava za preuzimanje duga potrebaan je pristanak poverioca. U slučaju preuzimanja duga
obezbeđenog hipotekom, smatra se da je hipotekarni poverilac dao pristanak, ako ga nema na
pismeni poziv sopstvenika-prodavca nije odbio u roku od tri meseca od prijema8.
ZAKLJUČAK
7Uporediti: Čl.66, st. 1.Zakona o osnovnim svojinsko-pravnim odnosima „Hipotekarni poverilac može zasnovati hipoteku na postojećoj hipoteci u korist trećeg lica bez pristanka hipotekarnog dužnika“.8Čl. 447, st. 1. Zakona o obligacionim odnosima.
Prestanak hipoteke može nastati usled prestanka potraživanja i nezavisno od prestanka
potraživanja. Kod prestanka hipoteke usled prestanka potraživanja slučajevi prestanka su:
kada dužnik plati potraživanje obezbeđeno hipotekom, kada jedno lice postane I poverilac i
dužnik(sjedinjenje-konfuzija), izuzetak je u slučaju zastarelosti, jer dužnik ne može tražiti
ispis hipoteke iz zemljišnih knjiga zbog toga što je potraživanje zastarelo. Kod prestanka
hipoteke nezavisno od prestanka potraživanja slučajevi prestanka su: ima nekih slučajeva u
kojima hipoteka nestaje iz nekih drugih razloga, a ne zbog toga što je prestalo potraživanje,
hipotekarni poverilac se može odreći hipoteke jednostavnom izjavom volje, može prestati ako
ne nastupi uslov ili ako protekne rok,jer je bila konstituisana za obezbeđenje uslovnog
potraživanja ili ograničenog roka, konsolidacijom takođe prestaje, prodajom hipotekovane
nepokretnosti u izvršenom postupku, kao i kada propadne hipotekarna nepokretnost.
LITERATURA:
1. Kovačević Kuštrimović Radmila, Lazić Miroslav, Uvod u građansko pravo, Gip Punta, Niš, 2008.
2. Kovačević Kuštrimović Radmila, Lazić Miroslav, Stvarno pravo, Sven, Niš, 2006.
3. Radenković Jocić Dragana, Privredno pravo, SKC, Niš, 2006.
4. Službeni glasnik, 115/05.
5. Stanković O., Orlić M.; Stvarno pravo-deveto izdanje, Beograd, 2001.