Liebe Leser !Traditionell schauen wir zu Beginn eines neuen Jahres zurück und analysieren den Stuttgarter Büro- und Investmentmarkt.
Zahlen lügen nicht, heißt es. Mag sein, aber sie können trügen. So sagt die Dominanz der Büroob-
jekte am Investmentvolumen nichts über die Vorliebe der Investoren aus. Sie spiegelt vielmehr schlicht
das Angebot wider. Der gewerbliche Investmentumsatz, ob-wohl auf Rekordhöhe, hätte auch das Zehn- oder Nochmehr-fache betragen können. Der Markt hätte es aufgenommen, doch
es gab eben nicht mehr Angebot. Inzwischen sind selbst Value-Add-
Objekte mehrfach überzeichnet, vor einigen Jahren traf dies nur auf
Core-Immobilien zu.
Auch der gesunkene Büroflächenumsatz und die niedrigere Spitzenmiete rühren nicht von weniger Nachfrage. Sie sind
vielmehr das Ergebnis eines fehlenden Angebots, vor allem im Neu-
bausegment.
Projekte in der Peripherie und im Stuttgarter Umland sowie Sanie-
rungsmaßnahmen werden vom Flächenmangel profitieren. Trotz-
dem muss die Stadt Stuttgart zusammen mit der Immobilienwirtschaft eine Antwort auf die Frage finden, wie auch in attraktiven City- und Innenstadtlagen neues Angebot entstehen kann. Stuttgart will schließlich als Wirtschaftsstandort attraktiv bleiben.
Die Schaffung von Wohnraum in der Region ist eines der weiteren großen Zukunftsthemen. In den vergangenen Jahren hat sich hier wenig zum Positiven verändert, viel zu wenig, eigentlich gar
nichts. Arbeitskreise und Arbeitspapiere, Absichtserklärungen und Ankündigungen, Worthülsen und
Sonntagsreden en masse, aber kaum Ergebnisse. Dabei drängt die Zeit, bis 2025 benötigen wir im Land bis zu 500 000 Wohnungen. Das klappt niemals, wenn wir weiterlosern wie bisher!
Ärmel hochkrempeln. Wollen wir das Land der Schwätzer oder der Schaffer sein?? Ihnen al-len noch ein gesundes, glückliches und erfolgreiches neues Jahr. Und jetzt gemeinsam in die Hände gespuckt …
Ebenso schaffig wie herzlich grüßt Sie
Ihr
Frank Peter Unterreiner, Herausgeber
ImmobilienbriefSTUTTGARTAusgabe 251 www.immobilienbrief-stuttgart.de 15.01.2019
Inhaltsverzeichnis
Seite 2Rekord am Investmentmarkt• 2,34 Milliarden Euro
in Stuttgart
• Viele und große Transaktionen
• Nachfrage bleibt
ungebrochen
Hotelmarkt Stuttgart• Studie von BNP Paribas
Seite 3SIM wird ausgeweitet• Quote bis 45 Prozent
Seite 6Die größten Deals• 340 Millionen Euro
für Campus Karlshöhe
Wohnen im Theaterviertel• Instone verkauft für über
100 Millionen Euro
Seite 8Büromietmarkt Stuttgart• Angebotsmangel drückt
den Umsatz
• Neubauflächen fehlen
• Kaum große Flächen
verfügbar
• Durchschnittsmiete gestiegen
Seite 12Bündnis für Wohnungsbau• Artenschutz und Bürger-
beteiligung zurückstellen
Seite 14Risiko-Rendite-Ranking• Heilbronn und Pforzheim
sind Hidden Champions
• Geringstes Risiko in Stuttgart
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Stuttgarter Investmentmarkt mit neuem Rekord
Auch Transaktionen im Core-Plus- und Value-Add-Segment mehrfach überzeichnetEin Bilderbuchjahr hat der Stuttgarter Investmentmarkt hinter sich: Ein neuer Rekord bei Gewerbeimmobilien und zahlreiche großvolumige Deals, wie man sie sonst eher von Frankfurt kennt. Die Renditen sind weiter gesunken.
2,34 Milliarden Euro Transaktionsvolumen melden Colliers International, E&G Real Estate und JLL.
Davon entfielen über 2,2 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien, der Rest auf große wohnwirt-
schaftliche Investments. „Noch nie zuvor wurde in Stuttgart und Leinfelden-Echterdingen ein höheres
gewerbliches Transaktionsvolumen bewegt“, freut sich Frank Leukhardt, Geschäftsführer von Colliers In-
ternational in Stuttgart. „Das Transaktionsvolumen von 2017 in Höhe von 1,42 Milliarden Euro wurde schon in den ersten drei Quartalen übertroffen“, weiß Björn Holzwarth, geschäftsführender
Gesellschafter von E&G Real Estate.
2015 wurden insgesamt 2,45 Milliarden Euro umgesetzt
2016 war mit 1,9 Milliarden Euro das bislang beste Jahr bei Gewerbeimmobilien, hinzu kamen
100 Millionen Euro für zwei große wohnwirtschaftliche Transaktionen. 2015 wurden mit Gewerbe-
immobilien rund 1,8 Milliarden Euro umgesetzt, wie 2007 auch. Allerdings wurde 2015 auch von einem
Konsortium unter Führung der Patrizia das wohnwirtschaftliche Südewo-Portfolio erworben. Rechnet man
die Stuttgarter Wohnungen dem gewerblichen Transaktionsvolumen hinzu, betrug der Investmentumsatz
2,45 Milliarden Euro und damit mehr als 2018.
ImmobilienbriefSTUTTGART Ausgabe 251 15.01.2019 Seite 2
MARKTBERICHTE
Hotelmarkt StuttgartBNP Paribas Real Estate analysierte
den Stuttgarter Hotelmarkt. 65 Mil-
lionen Euro betrug demnach 2017
das Transaktionsvolumen, deutlich
weniger als 2016 mit 193 Millionen
Euro und knapp unter dem mittelfris-
tigen Durchschnitt von 67 Millionen
Euro. „Zur Wahrheit gehört allerdings
auch, dass der Stuttgarter Hotelmarkt
noch nicht sehr lange auf dem Radar
der institutionellen Investoren ist und
eine gewisse Volatilität somit nicht
überraschend ist“, heißt es in dem
achtseitigen Report. Für die Robust-
heit des Marktes würde das Ergebnis
der ersten drei Quartale 2018 von fast
100 Millionen Euro sprechen. Vor allem
der Blockverkauf der SI-Suites und des
Dormero-Hotels im SI-Centrum hät-
ten für Aufsehen gesorgt. Durch die
Eröffnung zahlreicher neuer Hotels
mit teils hohem Gestaltungsanspruch
in Verbindung mit dem Markteintritt
einiger namhafter Hotelketten würde
die Stuttgarter Hotellandschaft nun ein
moderneres und facettenreicheres Bild
abgeben. Der „Hotelmarkt Stuttgart
City Report 2018“ ist auf der Home-
page des Immobilienbrief Stuttgart ein-
gestellt unter www.immobilienverlag-
stuttgart.de/reports/hotel .
STANDORT
Stuttgart-Untertürkheim stärkenStuttgart will das Zentrum von Unter-
türkheim stärken. Das größte Potenzial
wird im Postareal gesehen. Wird die-
ses aufgewertet und unterschiedlich
genutzt, belebt es den Ortskern. Die
Verwaltung wird sechs Planungsbüros
beauftragen, Ideen zur Neugestaltung
einzureichen, ein Preisgericht soll im
April die besten Entwürfe auswählen.
Neben neuem Einzelhandel liegt der
Schwerpunkt auf einem inklusiven
Quartier unter dem Motto „Wohnen,
Leben und Arbeiten im Stadtviertel“.
Der CAP-Markt in der Augsburger
Straße soll bestehen bleiben und ein
Boardinghaus mit 40 Zimmern ge-
schaffen werden. Ein neues Ärzte-
haus soll mit Platz für vier Praxen die
ärztliche Versorgung stärken.
2018 hätte kaum besser ausfallen können
Colliers International 2018
Transaktionsvolumen (2009 bis 2018)32
0
420
340
1.13
2
934
1.00
2
1.69
5
1.91
3
1.20
0
2.20
6
423
76 153
755
86
220
136
0 Mio. €250 Mio. €500 Mio. €750 Mio. €1.000 Mio. €1.250 Mio. €1.500 Mio. €1.750 Mio. €2.000 Mio. €2.250 Mio. €2.500 Mio. €
0 Deals10 Deals20 Deals30 Deals40 Deals50 Deals60 Deals70 Deals80 Deals90 Deals
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018Gewerbe Wohnen Deals (Gewerbe)Deals (Wohnen) Ø Gewerbe (in Mio. €)
Transaktionsvolumen im Stadtgebiet Stuttgart und Anzahl der Abschlüsse
1116
ImmobilienbriefSTUTTGART Ausgabe 251 15.01.2019 Seite 3
Das umsatzstärkste Quartal aller Zeiten
Großvolumige Einzelinvestments befeuerten den Wert von 2018 ebenso wie die hohe Anzahl an Deals.
„Mit 75 erfassten Transaktionen konnten überdurchschnittlich viele Abschlüsse verzeichnet wer-den und die hohe Aktivität des Vorjahres von 68 Abschlüssen wurde übertroffen“, sagt Leukhardt.
Insbesondere das Schlussquartal mit einem Volumen von mehr als 910 Millionen Euro war laut Holzwarth
der höchste Quartalswert, der bislang auf dem Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt erfasst wurde. Der
hohe Umsatz habe gezeigt, dass die Nachfrage nach Investments in Stuttgart ungebrochen hoch sei.
„Rendite und Mieten immer noch moderat“
Leukhardt hält das Stuttgarter Rendite- und Mietniveaus im bundesweiten Vergleich immer noch für
moderat. Hinzu kämen der anhaltend niedrige Büroleerstand von aktuell nur zirka 2 Prozent sowie die
geringen Neubaupotenziale. In der Summe würden sich für Investoren in Stuttgart attraktive Investmentgelegenheiten ergeben. „Dementsprechend waren jüngste Transaktionen im Core-Plus-
und Value-Add-Segment mehrfach überzeichnet, wie wir dies im risikoaversen Core-Segment bereits seit
Längerem regelmäßig sehen“, meint er.
Potenzial bei Objekten mit Sanierungsbedarf
„Vor allem die großen institutionellen Investoren suchen Objekte in der Innenstadt, finden aber wenig“, meint Frank Urfer, Niederlassungsleiter von Savills. Aufgrund des extrem angespannten Büro-
mietmarkts sieht er für risikofreudige Investoren ein großes Potenzial bei den zahlreichen Objekten mit
Sanierungsbedarf. Mehr als ein Fünftel aller Büroflächen seien zwischen 20 Jahre und 30 Jahre alt, im
Durchschnitt der sieben deutschen Bürometropolen betrage dieser Wert nur 10 Prozent.
STANDORT
SIM wird ausgeweitetDass die Quote der geförderten Woh-
nungen nach SIM (Stuttgarter Innenent-
wicklungsmodell) von 20 Prozent auf
30 Prozent steigen soll, haben wir
schon berichtet. Jetzt sind weitere De-
tails bekannt: Bei Ersatzmaßnahmen in
einem Radius von einem Kilometer soll
der Anteil der geförderten Wohnungen
von 30 Prozent auf 45 Prozent steigen.
Die Erhöhung soll ausschließlich zu-
gunsten von Sozialmietwohnungen er-
folgen. Weiter soll die Bindungsfristen
bei den Sozialmietwohnungen von
15 Jahre auf 25 Jahre und bei den Miet-
wohnungen für mittlere Einkommens-
bezieher von 15 Jahre auf 20 Jahre ver-
längert werden. Der Gemeinderat soll
bald darüber entscheiden.
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ImmobilienbriefSTUTTGART Ausgabe 251 15.01.2019 Seite 4
Rückgang der Spitzenrendite soll sich fortsetzen
Im Bürosegment würde sich der moderate Rückgang der Spitzenrendite von aktuell 3,4 Prozent demzu-
folge fortsetzen, für innerstädtische Geschäftshäuser hätten jüngst bis zu 3,1 Prozent realisiert werden
können. Im Logistikbereich ließ sich laut Colliers auch weiterhin die Bereitschaft nationaler wie auch
internationaler Investoren beobachten, für die wenigen am Markt verfügbaren Neubauobjekte Anfangs-
renditen von bis zu 4,5 Prozent zu akzeptieren.
Aufgrund des Angebots: Mit 70 Prozent dominierten Büros
Die prominentesten Transaktionen in Stuttgart waren 2018 die Verkäufe der beiden überwiegend von der Allianz genutzten innerstädtischen Büroquartiere Karlshöhe und Uhland Carré durch Officefirst, die gemeinsam ein Transaktionsvolumen von über 560 Millionen Euro auf sich vereinen konn-
ten. Beide Liegenschaften verfügen nach dem in den nächsten Jahren bevorstehenden Umzug der Allianz
nach Stuttgart-Vaihingen über ein signifikantes Entwicklungspotenzial. Weitere großvolumige Verkäufe von
Büroimmobilien trugen dazu bei, dass dieses Segment mit rund 1,48 Milliarden Euro zirka 70 Prozent des
Transaktionsvolumens auf sich vereinen konnte. „Jede Transaktion mit mehr als 100 Millionen Euro ist in Stuttgart schon etwas Besonderes“, meint Alexander Veiel, Niederlassungsleiter von JLL.
PROJEKTE
Quartier am Wiener PlatzDer Stuttgarter Gemeinderat hat
entschieden: Im neuen Quartier am
Wiener Platz am Feuerbacher Bahnhof
können vier Baugemeinschaften ihre
Wohnprojekte mit zusammen rund
35 Wohnungen, Geschäften, einem
Café, Gemeinschaftsräumen, Dach-
gärten und vielem mehr bauen. Das
Quartier am Wiener Platz entsteht
auf der Brachfläche des ehemaligen
Schoch-Areals auf 1,6 Hektar, die nun
im städtischen Eigentum ist. Nach
dem Abbruch der Gebäude und der
Grundwasser- und Bodensanierung soll
hier ein urbanes Quartier mit Modell-
charakter entstehen (Immobilienbrief
Stuttgart Nr. 63).
Areal um die Alte BahndirektionDas Gebiet um die Alte Bahndirekti-
on in Stuttgart soll nach Abschluss der
Bauarbeiten rund um das Gebäude
ein attraktives, urbanes Quartier wer-
den. Grundlage dafür sind die Pläne
vom Büro KSP Jürgen Engel Archi-
tekten, das als Sieger aus dem städ-
tebaulichen Ideenwettbewerb her-
vorging. Im Februar 2018 war es mit
einem anderen Beitrag zusammen auf
Platz zwei gelandet. Das Preisgericht
empfahl eine Überarbeitung, die nun
vorliegt. Neben Büro-, Handels- und
Gastronomieflächen soll auch Wohn-
raum in dem Wettbewerbsgebiet
zwischen Kriegsberg-, Jäger-, Ossietz-
ky- und Heilbronner Straße geschaf-
fen werden. Das Kerngebiet ist rund
13 400 m2 groß.
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Colliers International 2018
in M
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2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
internationaler Verkäufer » internationaler Käuferinternationaler Verkäufer » nationaler Käufernationaler Verkäufer » internationaler Käufernationaler Verkäufer » nationaler Käufer
Anteil nationaler und internationaler Akteure (2009 bis 2018)Kapitalströme nach Nationalität
Colliers International 2018
Gewerbliches Transaktionsvolumen (2014 bis 2018)
4.00
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6
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2.000 Mio. €
4.000 Mio. €
6.000 Mio. €
8.000 Mio. €
10.000 Mio. €
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Stuttgart
2014 2015 2016 2017 2018
Gewerbliches Transaktionsvolumen der Top-6-Standorte
Colliers International 2018
Transaktionsvolumen nach Verkaufsform (2009 bis 2018)
320
403
340
1.12
0
867
932
1.52
8
1.43
1
1.07
6
2.04
7
0 17 0 12 67 70
177
482
124
158
0 Mio. €
400 Mio. €
800 Mio. €
1.200 Mio. €
1.600 Mio. €
2.000 Mio. €
2.400 Mio. €
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Einzelverkauf
Paketverkauf
Portfolio- und Einzeltransaktionen
ImmobilienbriefSTUTTGART Ausgabe 251 15.01.2019 Seite 5
PROJEKTE
IGC Wohnbauin Ostfildern aktivIn Scharnhausen, Ostfildern, errich-
tet IGC Wohnbau acht Doppelhaus-
hälften und ein Bürogebäude, Tenne
Immoservice vermittelte das Grund-
stück von privat.
UNTERNEHMEN
Berlin Hyp unterstützt Olgäle-StiftungDie Stuttgarter Geschäftsstelle der
Berlin Hyp hat anlässlich des 150-jäh-
rigen Bestehens der Bank im vergan-
genen Jahr die Olgäle-Stiftung für das
kranke Kind mit einer Sachspende
unterstützt. Die Wahl fiel auf Bewe-
gungsspiele und große Bausteine für
die Kinder- und Jugendpsychiatrie, die
die Motorik und Kreativität der jungen
Patienten fördern sollen.
DEALS
Catella kauft Focus 21Die Württembergische Lebensversiche-
rung hat das Bürogebäude Focus 21 in
der Presselstraße 10 in der Stuttgarter
Innenstadt an Catella Real Estate veräu-
ßert. Die Immobilie hat 8100 m2 Miet-
fläche und ist voll vermietet, unter ande-
rem an Takkt und die Württembergische
Lebensversicherung selbst. Wir würden
daher von zirka 35 Millionen Euro Kauf-
preis ausgehen. JLL hat vermittelt.
Private-Equity-Fonds und Opportunity-Fonds verkauften am meisten
„Als Käufer waren offene Immobilien-Publikumsfonds und Spezialfonds mit zirka 29 Prozent und Projektentwickler mit rund 27 Prozent Anteil am Transaktionsvolumen die dominierenden Gruppen. Alle weiteren Investorengruppen hatten einen Anteil von jeweils unter 10 Prozent und spiel-
ten nur eine untergeordnete Rolle“, weiß Holzwarth. Auf Verkäuferseite seien Private-Equity-Fonds und
Opportunity-Fonds mit rund 24 Prozent und Projektentwickler mit zirka 23 Prozent Anteil am Trans-
aktionsvolumen am stärksten vertreten gewesen. Auf offene Immobilien-Publikumsfonds und Spezialfonds
entfielen laut E&G Real Estate in Summe etwa 14 Prozent. Weitere Verkäufergruppen spielten nur eine
untergeordnete Rolle.
„Im Vergleich zu 2017 ist der Anteil ausländischer Marktteilnehmer auf Käufer- und Verkäu- ferseite etwas gesunken. Er betrug rund 35 Prozent. Damit beteiligten sich die Marktteilnehmer
sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite im gleichen Umfang am Transaktionsgeschehen“, sagt
Holzwarth. „Der Stuttgarter Immobilienmarkt hat im vergangenen Jahr zahlreichen Akteuren unter-
schiedlicher Risikoklassen interessante Chancen geboten“, urteilt Leukhardt.
2019 eine ungebrochen hohe Nachfrage
„Für das Jahr 2019 ist eine ungebrochen hohe Nachfrage auf dem Stuttgarter Immobilieninvestment-
markt über alle Asset- und Risikoklassen bereits jetzt absehbar“, meint Leukhardt. Bei den Assetklassen Büro und Logistik erwartet er sowohl im Core- wie auch im Core-Plus-Segment einen anhal-tenden, moderaten Rückgang der Spitzenrenditen, im Einzelhandelssegment würden die Renditen
in absoluten Toplagen der Fußgängerzone sowie im Nahversorgungsbereich auf dem derzeit niedrigen
Renditeniveau verharren.
„Angebotsbedingt dürfte das Transaktionsvolumen wohl hinter dem Rekordwert des Vorjahres zurückblei-
ben, wir erwarten für 2019 einen Wert von zirka 1,5 Milliarden Euro“, meint Leukhardt abschließend. Nur vereinzelt würden Eigentümer die gesunkenen Renditen nutzen, um Gewinne zu realisieren. „Zwar
stehen weitere großvolumige Transaktionen noch aus, es ist aber davon auszugehen, dass aufgrund feh-
lender Produkte ein Volumen von unter 2 Milliarden Euro für 2019 zu erwarten ist“, sagt Holzwarth. n
Die Präsentation zum Investmentmarkt Stuttgart von Colliers International ist auf der Homepage des Immo-
bilienbrief Stuttgart eingestellt unter www.immobilienverlag-stuttgart.de/reports/buero-investment .
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ImmobilienbriefSTUTTGART Ausgabe 251 15.01.2019 Seite 6
DEALS
Instone verkauft „Wohnen im Theaterviertel“Die Bayerische Versorgungskammer er-
warb von Instone Real Estate im Rahmen
eines Forward-Deals die 250 Wohnungen,
24 davon sozialpreisgebunden, des Pro-
jekts „Wohnen im Theaterviertel“ am
Stuttgarter Pragsattel (Immobilienbrief
Stuttgart Nr. 199). Insgesamt handelt
es sich um zirka 18 000 m2 Wohnfläche
plus dazugehörige Tiefgaragenstellplät-
ze. Ein Kaufpreis wurde nicht genannt,
doch bei einem angenommenen Kauf-
preis von Richtung 6000 Euro pro m2
wären es über 100 Millionen Euro und
damit eine der größten wohnwirtschaft-
lichen Transaktionen in Stuttgart, wenn
nicht die größte. Das Instone-Projekt
„Stuttgart City Prag“ beinhaltet auf einer
Grundstücksfläche von rund 8700 m2
neben dem Wohnteil noch ein Büroob-
jekt und eine Kita (beide wurden nicht
veräußert) sowie 262 Tiefgaragenstell-
plätze. Die Baugenehmigung für das
Projekt liegt Instone vor, der Wohnent-
wickler plant den Baustart im Frühjahr.
So viele große Transaktionen wie noch nie
Die größten Deals des JahresFür Stuttgart ist das einsame Spitze: 2018 gab es 14 (!) Transaktionen mit einem Volumen von 50 Millionen Euro oder mehr. Und es hätten dramatisch mehr sein können, wenn es denn ein entsprechendes Angebot gegeben hätte. Wir nennen die Deals in absteigender Reihenfolge – und wie immer mit Kaufpreis.
• 340 Millionen Euro hat Hines Immobilien für den Allianz-Campus Karlshöhe in der Reinsburgstraße in
Stuttgart-West bezahlt – darüber haben wir im vorigen Immobilienbrief Stuttgart exklusiv berichtet. Ver-
käufer ist Officefirst, der Assetmanager von Blackstone in Deutschland. Laut German Property Partners
war es der zehntgrößte Deal in Deutschland.
• Für über 220 Millionen Euro erwarb Commerz Real für den offenen Immobilienfonds Hausinvest den
Allianz-Campus in der Uhlandstraße in Stuttgart-Mitte, das Uhland-Carré. Verkäufer ist Officefirst, der
Assetmanager von Blackstone in Deutschland (Immobilienbrief Stuttgart Nr. 242).
• Für zirka 145 Millionen Euro erwarb Brookfield Property von Balandis Real Estate das SI-Centrum in
Stuttgart-Möhringen.
E & G Real Estate GmbH • Börsenplatz 1, 70174 Stuttgart • Tel. 0711/20702-700 • Mail: [email protected] • Web: www.eug-realestate.de
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Der Verkauf des SI-Centrums war einer der größten Deals des Jahres 2018
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• Etwa 105 Millionen Euro entrichtete die P+B-Gruppe an W2 Development und Competo Capital Part-
ners für die Alte Bahndirektion in der Heilbronner Straße in Stuttgart-Mitte (Immobilienbrief Stuttgart
Nr. 230).
• Über 100 Millionen Euro müsste nach unseren Berechnungen Instone von der Bayerischen Versiche-
rungskammer für den Verkauf des Wohnprojekts „Wohnen im Theaterviertel“ erhalten haben (siehe
Deal-Meldung in diesem Immobilienbrief Stuttgart, S. 6).
• Für über 90 Millionen Euro erwarb die Zurich-Gruppe Deutschland von Reiß & Co. das Motel One in
der Kriegsbergstraße in Stuttgart-Mitte im Rahmen eines Forward-Deals. Das Hotel auf dem ehemaligen
EnBW-Areal umfasst 414 Zimmer und eine Tiefgarage mit 150 Stellplätzen. Der Pachtvertrag mit Motel
One läuft über 25 Jahre (Immobilienbrief Stuttgart Nr. 249).
• Für über 90 Millionen Euro veräußerte Bülow an die Deka das Office One nebst Ibis-Hotel in Stuttgart-
Vaihingen in der Schockenriedstraße 1. Das Hotel hat 193 Zimmer, ein Restaurant und einen Konfe-
renzbereich sowie ein Parkhaus mit zirka 320 Stellplätzen. Für das Bürogebäude hat Trelleborg Sealing
Solutions einen Mietvertrag über 20 Jahre abgeschlossen. Das Hotel wird von der HR Group als Ibis
Styles betrieben, der Pachtvertrag läuft ebenfalls über 20 Jahre.
• Zirka 90 Millionen Euro soll der Hamburger Projektentwickler Momeni an J.P. Morgan für das Büroge-
bäude Schöttlestraße 6–10 in Stuttgart-Degerloch bezahlt haben, wie wir aus Marktkreisen erfahren
haben. Colliers soll vermittelt haben. Der Deal wurde bislang noch nicht kommuniziert. J.P. Morgan
hat die Immobilie 2017 für unter 50 Millionen Euro von der Wohninvest erworben (Immobilienbrief
Stuttgart Nr. 208), die sie wiederum 2014 von der SSB erworben hat (Immobilienbrief Stuttgart Nr. 147).
• 79 Millionen Euro bezahlten Continuum Capital und Investcorp für das gemischt genutzte Kodak-Areal
in Stuttgart-Wangen an Beos. Das Areal umfasst neben Büroflächen einen OBI-Markt (Immobilienbrief
Stuttgart Nr. 235).
• Für 73 Millionen Euro sicherte sich La Salle Investment im Auftrag der Schweizer Anlagestiftung Testina
die Königstraße 19a, das sogenannte Salamanderhaus. Verkäufer ist La Française Real Estate (Immobi-
lienbrief Stuttgart Nr. 233).
• Über 60 Millionen Euro bezahlte das Land Baden-Württemberg an Reiß & Co. für den Ledererbau als Teil der
ehemaligen EnBW-Konzernzentrale an der Stuttgarter Kriegsbergstraße (Immobilienbrief Stuttgart Nr. 233).
• Zirka 55 Millionen Euro erzielte die Hannover Leasing für den Verkauf der Weissacher Straße 11 in
Stuttgart-Weilimdorf an Wöhr + Bauer aus München.
• Etwa 50 Millionen Euro bezahlte Hines Immobilien der Eigentümergemeinschaft Wachter für den Büro-
komplex Stuttgarter Tor in der Stresemannstraße 79 am Stuttgarter Pragsattel (Immobilienbrief Stuttgart
Nr. 229).
• Für zirka 50 Millionen Euro veräußerte Doma aus Leonberg das Leitz-Areal in Stuttgart-Feuerbach an
Intown. n
ImmobilienbriefSTUTTGART Ausgabe 251 15.01.2019 Seite 7
VERMIETUNGEN
Aurelis vermietet in Böblingen19 000 m2 Hallen- und Bürofläche hat
Aurelis Real Estate in der Hanns-Klemm-
Straße 24/26 in Böblingen an einen
Automobilhersteller vermietet – mut-
maßlich handelt es sich um Daimler.
6500 m2 werden im Januar übergeben,
12 500 m2 Ende nächsten Jahres nach
dem Auszug des jetzigen Mieters und
der Modernisierung. Vermittelt hat die
Kreissparkasse Böblingen.
Fitnessstudio mietet im NeoPuls Fit & Wellnessclub mietet über
2600 m2 im Büro- und Geschäftshaus
Neo im Gewerbegebiet von Stuttgart-
Vaihingen in der Ruppmannstraße. Pro-
jektentwickler sind W2 Development
und Competo Capital Partners.
Büroetage Wolframstraße482 m2 Bürofläche mietet ein Architek-
turbüro in der Wolframstraße in Stutt-
gart. Vermieter ist eine Privatperson,
Tenne Immoservice vermittelte.
Ingenieurdienstleister zieht in Lange Straße300 m2 Bürofläche mietet der Ingeni-
eur-dienstleister 3Ki in der Langen Stra-
ße 54 in Stuttgart-Mitte. Vermieter ist
MEB Verwaltungen, Immoraum Real
Estate Advisors hat vermittelt.
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ImmobilienbriefSTUTTGART Ausgabe 251 15.01.2019 Seite 8
DEALS
SWSG kauft 38 geförderte MietwohnungenBouwfonds Property Development
veräußerte an die SWSG (Stuttgarter
Wohnungs- und Städtebaugesell-
schaft) 38 geförderte Mietwohnungen
nach SIM (Stuttgarter Innenentwick-
lungsmodell). Insgesamt realisiert
Bouwfonds auf dem ehemaligen
Hansa-Areal in Stuttgart-Möhringen
174 Eigentumswohnungen.
Industrieimmobilie RenningenEin von M7 Real Estate verwaltetes
Investmentvermögen erwarb von
privat eine Produktionsimmobilie in
Renningen, Landkreis Böblingen. Die
4000 m2 große Immobilie ist komplett
vermietet, unter anderem an Bosch.
Frank Immobilien hat vermittelt.
AVE Immobilien kauft in Bad CannstattIm Gewerbegebiet von Stuttgart-Bad
Cannstatt erwarb AVE Immobilien für
den eigenen Bestand von einer Holding
eine Gewerbeimmobilie mit 7200 m2
Büro- und Produktionsfläche auf einem
6500 m2 großen Grundstück.
LC investiert in Bad CannstattDie Geschäfts- und Wohnhäuser Lie-
benzeller Straße 1/Wilhelmstraße 18
in Stuttgart-Bad Cannstatt mit fast
1500 m2 Mietfläche, Stellplätzen und
Garagen erwarb LC Liegenschaft Con-
sulting von privat. Vermittelt hat die Im-
mobilienvermittlung der BW-Bank.
Stuttgarter Büromietmarkt bei hoher Nachfrage schwächer
Angebotsmangel drückt den UmsatzEin Ergebnis unter dem Zehn-Jahres-Wert und vor allem fehlende große Mietabschlüsse: Das Er-gebnis am Büromietmarkt von Stuttgart und Leinfelden-Echterdingen war zwar nicht schlecht, hätte bei mehr Angebot aber deutlich besser ausfallen können.
Einen Flächenumsatz von rund 218 000 Quadratmetern meldet E&G Real Estate, Colliers International
ermittelte 216 100 Quadratmeter und JLL kommt auf 215 300 Quadratmeter. „Das Jahresergebnis lag damit rund 19 Prozent unter dem Vorjahresergebnis von 270 000 Quadratmetern“, weiß Ulrich
Nestel, Leiter Bürovermietung bei E&G Real Estate. „Zurückzuführen sind die niedrigen Umsätze im We-
sentlichen auf das geringe Angebot an verfügbaren Flächen, das bereits seit Jahren nicht mehr ausreicht,
die enorme Nachfrage zu befriedigen. Insbesondere im Flächensegment ab 3000 Quadratmeter finden Mietinteressenten im Stuttgarter Stadtgebiet kaum noch Alternativen“, begründet Ralf
Spieth, Leiter Bürovermietung bei Colliers in Stuttgart, den gesunkenen Flächenumsatz.
Größter Abschluss: Bosch mit 50 000 Quadratmetern
Vier Eigennutzerabschlüsse mit einem Flächenumsatz von etwa 67 000 Quadratmetern und damit einem
Anteil von rund 31 Prozent trugen entscheidend zum Gesamtergebnis bei. Allein 50 000 Quadratmeter
hiervon entfielen auf die bereits im ersten Quartal getroffene Entscheidung von Bosch für ein Neubauvor-
haben am Standort Stuttgart-Feuerbach.
Durch den großen Eigennutzerabschluss von Bosch verzeichnete laut Nestel der Teilmarkt Stuttgart-Feuerbach mit rund 54 600 Quadratmetern den höchsten Flächenumsatz, gefolgt von
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Colliers International 2018
Büroflächenumsatz (2009 bis 2018)
170.500 194.000
284.500
191.000
258.300 278.900 290.500
431.000
268.400
216.100
0 m²50.000 m²
100.000 m²150.000 m²200.000 m²250.000 m²300.000 m²350.000 m²400.000 m²450.000 m²500.000 m²
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Q1 Q2 Q3 Q4 Durchschnitt
Büroflächenumsatz (mit Eigennutzern) in Stuttgart (inkl. Leinfelden-Echterdingen) in m²
10-Jahres-Durchschnitt = 258.300 m²
ImmobilienbriefSTUTTGART Ausgabe 251 15.01.2019 Seite 9
FACHBÜCHER
Architektur in Baden-WürttembergAlle Immobilien, die mit dem Hugo-
Häring-Landespreis 2018, einer Aus-
zeichnung oder dem Nachwuchspreis
ausgezeichnet wurden, stellt der BDA
Bund deutscher Architekten in dem
Werk „Architektur 2018“ vor. 410
Seiten dick, ist es im Karl-Krämer-
Verlag erschienen und kostet 25 Euro.
ISBN 978-3-7828-4057-6
LOB & PREIS
Metzger & Co. erhält EffizienzpreisFür das Büro- und Apartmenthaus Berli-
ner Straße 29 in Esslingen, das auch den
neuen Sitz des Immobilienunternehmens
beheimatet, erhielt Metzger & Co. den
Effizienzpreis Bauen & Modernisieren
des Landes Baden-Württemberg in Gold.
Zehn Jahre IfK-Preis für KooperationswesenHannah Schmid, Absolventin des
Masterstudiengangs Immobilienma-
nagement an der HfWU Hochschule
für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-
Geislingen, untersuchte in ihrer Ab-
schlussarbeit Größeneffekte in der
Wohnungswirtschaft und erhielt dafür
den IfK-Preis des Geislinger Instituts für
Kooperationswesen. Der Preis wurde
vom Institutsleiter Markus Mändle zum
zehnten Mal vergeben und von der Bau-
genossenschaft Bad Cannstatt, der Bau-
genossenschaft Feuerbach-Weilimdorf,
der Baugenossenschaft Zuffenhausen
und der GWF Wohnungsgenossen-
schaft gestiftet.
Stuttgart-Bad Cannstatt mit rund 34 600 Quadratmetern. Hier wurde das Neubauprojekt Löwentorbogen
mit zirka 10 000 Quadratmetern an zwei Nutzer aus dem Bereich Industrie vermietet. Die Stuttgarter
Innenstadt mit 28 400 Quadratmetern lag durch den Eigennutzerabschluss des Landes Baden-Württem-
berg in der Kriegsbergstraße 32 an dritter Stelle.
Neue Teilmärkte rücken in den Fokus
„Standen bislang immer die Innenstadt und Vaihingen-Möhringen im Fokus, rücken nun auch die Teilmärkte
Fasanenhof und Leinfelden-Echterdingen in den Fokus“, sagt Sebastian Treier, Leiter Bürovermietung bei
JLL in Stuttgart. Für einen attraktiven Standort sei die Anbindung ans Verkehrsnetz entscheidend.
Kaum Angebot an neuen Büroflächen
„Insgesamt gab es am Markt mangels fehlenden Angebots nur wenige Abschlüsse in Neubauobjekten“, be-
dauert Nestel. In der Stuttgarter City wurden die kurz vor der Fertigstellung stehenden Eberhardhöfe mit einer
Fläche von rund 4100 Quadratmetern komplett an den Coworking-Anbieter Design Offices vermietet. Im
Projekt Theo 9 wurden die restlichen Freiflächen ebenfalls vergeben. Auch das Lautenschlager-Areal steht kurz
vor der Vollvermietung. Insgesamt wurden in der Stuttgarter City laut E&G Real Estate nur rund 27 400 Qua-
dratmeter umgesetzt. Der Durchschnittswert der vergangenen zehn Jahre liegt bei 49 800 Quadratmetern.
„Mit einem Flächenumsatz von rund 76 000 Quadratmetern zeigten sich Industrieunternehmen 2018 erneut als nachfragestärkste Branche. Allein 82 Prozent hiervon entfielen auf die Automobilbran-
che“, sagt Nestel. Auch wenn sich deren Flächenumsatz nach wie vor auf einem hohen Niveau bewegt,
wohninvest-academy.de
learn and study
ImmobilienbriefSTUTTGART Ausgabe 251 15.01.2019 Seite 10
LOB & PREIS
Effizienzpreis für Cube 11 in LudwigsburgDie Wohnungsbau Ludwigsburg erhielt
den Effizienzpreis Bauen und Moderni-
sieren des Landes Baden-Württemberg
in Gold für das in modularer Holzbau-
weise erstellte Cube 11.
PERSONEN
Jaggy und Hoffmann zu Blue EstateMichael Hoffmann und Uwe Jaggy
sind neben Axel Ramsperger und Götz
Heimerdinger neue geschäftsführende
Gesellschafter bei Blue Estate. Hoff-
mann ist seit 2007 bei Blue Estate,
davor war er bei E&G Immobilien Ma-
nagement zuständig für die Nieder-
lassung Reutlingen/Tübingen. Er soll
jetzt den Bereich Asset-Management
ausbauen. Jaggy war 21 Jahre beim
Strabag-Konzern, zuletzt Bereichsleiter
Stuttgart bei Strabag Real Estate, und
soll nun die Sparte Projektentwicklung
und die Digitalisierung ausbauen.
Hahn folgt Fuchsals CitymanagerSven Hahn wird voraussichtlich zum
1. April neuer Citymanager von Stutt-
gart und damit auch Geschäftsfüh-
rer der City-Initiative Stuttgart (CIS).
Er folgt auf Bettina Fuchs, die das
Amt zum Jahresende aufgegeben
hatte (Immobilienbrief Stuttgart
Nr. 247). Hahn ist Autor der Stuttgar-
ter Nachrichten und hat sich in den
vergangenen Jahren mit den Themen
Einzelhandel und Stadtentwicklung
befasst.
konnte laut E&G Real Estate in den vergangenen Jahren beobachtet werden, dass sich die Nachfrage deut-
lich reduziert hat. 2016 lag der Flächenumsatz der Industrieunternehmen bei etwa 199 000 Quadratmetern
und 2017 bei zirka 109 000 Quadratmetern.
Größter Mietvertrag: 8800 Quadratmeter durch das Land
Mit einem Flächenumsatz von etwa 30 700 Quadratmetern stellte die öffentliche Hand die zweitstärksten Nachfragerin dar. Hier fielen zwei große Abschlüsse ins Gewicht: Zum einen der Eigen-
nutzerabschluss des Landes in der Kriegsbergstraße in der Stuttgarter Innenstadt mit rund 10 800 Qua-
dratmetern sowie eine Anmietung in Leinfelden-Echterdingen über rund 8800 Quadratmeter. Auch die
Nachfrage seitens der IT-Branche hält an. Ihr Anteil am Gesamtumsatz lag bei rund 22 600 Quadratmetern
und damit bei 10 Prozent des Gesamtumsatzes.
Spitzenmiete sinkt nur statistisch
„Fehlende Neubauflächen und dadurch bedingt wenige Mietpreisabschlüsse im hochpreisigen Segment
führten zu einem Rückgang der Spitzenmiete von 24,30 Euro auf 23 Euro. Damit bewegt sie sich wieder auf
dem Niveau von 2016“, bedauert Nestel. „Trotz des geringen Leerstands saß die Preisschraube lange fest,
doch jetzt löst sie sich spürbar, wie wir bei neuen Abschlüssen in hochwertigen Flächen mit mehr als 23 Euro
sehen“, sagt Treier und konstatiert einen Anstieg der Spitzenmiete binnen Jahresfrist von 22 Euro auf 23 Euro.
Wären Neubauflächen in der City verfügbar, würde die Spitzenmiete bei 25 Euro liegen, meint
Colliers. So jedoch würde die neue Spitzenmiete den Mietansatz von revitalisierten Bestandsobjekten wi-
derspiegeln und diese seien nun mal etwas günstiger als Neubauten.
Die größten Abschlüsse 2018• 50 000 Quadratmeter entfallen auf ein Neubauvorhaben von Bosch in der Bregenzer/Steiermärker
Straße in Feuerbach (Eigennutzer). Laut German Property Partners ist dies der größte Abschluss in den
deutschen Top-Sieben-Standorten.
• Das Land Baden-Württemberg bezieht als Eigennutzer den sogenannten Ledererbau mit etwa 10 800
Quadratmetern in der Kriegsbergstraße 32, dem ehemaligen EnBW-Areal, in der Stuttgarter Innenstadt.
• Der größte Mietvertrag des vergangenen Jahres: 8800 Quadratmeter Bürofläche mietet das Land
Baden-Württemberg im Gate Eleven in Leinfelden-Echterdingen von LC Liegenschaft Consulting (Im-
mobilienbrief Stuttgart Nr. 249).
• Bosch Mahle Turbo Systems mietet im Neubauprojekt Büropark Löwentorbogen in Stuttgart-Bad
Cannstatt rund 6600 Quadratmeter. Vermieter ist Dibag.
• Das Land Baden-Württemberg mietet in der Neckartalstraße 131 in Bad Cannstatt zirka 4600 Qua-
dratmeter für über 13 Euro. Die Gieag hat die Immobilie saniert (Immobilienbrief Stuttgart Nr. 236).
• Design Offices nimmt in den Eberhardhöfen in der Eberhardstraße 65, Stuttgart-City, etwa 4100 Qua-
dratmeter ab, die Miete beträgt in dem Projekt von W2 Development und Competo Capital Partners
ungefähr 22 Euro (Immobilienbrief Stuttgart Nr. 233).
ImmobilienbriefSTUTTGART Ausgabe 251 15.01.2019 Seite 11
PERSONEN
Möhrle folgt Jaggybei StrabagAxel Möhrle, bislang Projektleiter bei
Strabag Real Estate (SRE), ist neuer Lei-
ter des Bereichs Stuttgart bei SRE und
folgt damit auf Uwe Jaggy (siehe S. 10
in diesem Immobilienbrief Stuttgart).
Begonnen hat der Diplom-Ingenieur
als Projektleiter beim Baukonzern
Philipp Holzmann. Bevor er vor acht
Jahren als Projektentwickler zur SRE
wechselte, war er als Verkaufs- und
Vertriebsleiter für die LBBW Immobili-
en Management Wohnen tätig.
Durchschnittsmiete ist gestiegen
Für das gesamte Stadtgebiet inklusive Leinfelden-Echterdingen lag die Durchschnittsmiete laut Nestel bei
etwa 13,90 Euro und stieg damit im Vergleich zu 2016 um 1,4 Prozent leicht an. Durch das Umsetzen
von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen konnten hier bei Neuvermietungen teilweise deutliche
Mietpreissteigerungen durchgesetzt werden.
Leerstandsquote liegt bei 2,3 Prozent
Zum Jahresende lag die Leerstandsquote nach Angaben von Spieth bei rund 2,3 Prozent. Bei einem Flä-
chengesamtbestand von 7,95 Millionen Quadratmetern entsprach dies rund 185 400 Quadratmetern
und einer Erhöhung im Vergleich zum Vorjahr von etwa 11 Prozent. In den sieben großen deutschen Büromärkten ist der Leerstand laut Treier nur in Berlin mit 2 Prozent niedriger. „Wie bereits in den
Vorjahren konnte auch 2018 ein erheblicher Nachfrageüberhang nach Büroflächen verzeichnet werden.
Aufgrund der hohen Vorvermietungsquoten bei Neubauprojekten ist nicht zu erwarten, dass die Leer-
standsrate in den kommenden ein bis zwei Jahren signifikant steigen wird“, meint Spieth.
So rechnet Colliers für 2019 mit einem Fertigstellungsvolumen von nur 91 200 Quadratmetern, von denen
bereits 86 Prozent vergeben sind. 2020 soll zwar mit 234 000 Quadratmetern deutlich mehr bezugsfertig
werden, aber auch davon sind schon 54 Prozent belegt. Aufgrund des Flächenmangels rechnet Spieth
auch für 2019 eher mit einem verhaltenen Umsatzvolumen von etwa 200 000 Quadratmetern bei weiter-
hin hohen Mieten. n
Die Präsentation „Bürovermietungsmarkt Stuttgart 1. – 4. Quartal 2018“ von Colliers International ist auf der Home-
page des Immobilienbrief Stuttgart eingestellt unter www.immobilienverlag-stuttgart.de/reports/buero-investment .
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Bündnis für Wohnungsbau: Fast 500 000 Wohnungen bis 2025
„Artenschutz und Bürgerbeteiligung zurückstellen“14 000 Hektar Siedlungsfläche bei 70 Einwohnern je Hektar werden bis 2025 in Baden-Würt-temberg benötigt, um Wohnraum für 1 Million Menschen zu schaffen. Das ist das 3,7-fache der Wohnbaufläche Stuttgarts. Nach Ansicht des Bündnisses für Wohnungsbau ist das nur erreich-bar, wenn der Artenschutz, die direkte Demokratie in der Bauleitplanung und die angestrebte Nettonull zurückgestellt werden.
Die Dachverbände von Kommunen, Wohnungswirtschaft und Haus- und Wohnungseigentümern haben
sich in einem Bündnis für Wohnungsbau zusammengeschlossen. Angesichts des akuten Wohnraum-mangels fordern sie Land und Bund auf, die rechtlichen Hürden abzubauen, die Städte und Gemeinden daran hindern, neue Flächen für Wohnraum auszuweisen.
Die Wohnungsmärkte im Südwesten befänden sich in einem erheblichen Ungleichgewicht von Angebot
und Nachfrage. So stieg zwischen 2011 und 2015 die Nachfrage nach Wohnungen um 4,6 Prozent
(215 000 Wohnhaushalte), während das Angebot nur um 2,5 Prozent (128 000 Wohnungen) anwuchs.
Die Folge sei eine aufgelaufene Baulücke von 88 000 fehlenden Wohnungen. Zu diesem Ergebnis kam
bereits 2017 die im Auftrag der L-Bank erstellte Prognos-Studie.
Wohnungsbedarf ist nur zu 60 Prozent gedeckt
Dies bedeutet, dass der Wohnungsbedarf nur zu 60 Prozent gedeckt ist. Das hängt auch damit zusam-
men, dass das Land in der Vergangenheit nicht rechtzeitig auf das Auslaufen der Belegungsbindungen für
den sozialen Wohnungsbau mit entsprechend ausreichenden Förderangeboten reagiert hat: Während 2002 in Baden-Württemberg noch 137 200 Wohnungen eine Belegungsbindung hatten, waren es 2015 mit 60 300 Wohnungen nicht einmal mehr die Hälfte.
Wo soll Wohnraum für 1 Million Menschen entstehen?
Zwischenzeitlich ist die Bevölkerung von Baden-Württemberg nochmals deutlich gewachsen und liegt
nun erstmals bei über 11 Millionen Menschen – Tendenz weiter steigend. Das heißt, bis 2025 müssen
in Baden-Württemberg 410 000 bis 485 000 Wohnungen gebaut werden. Doch wie und wo soll dieser
Wohnraum für rund 1 Million Menschen entstehen?
„Planungsinstrumente genügen nicht“
Der Präsident des Gemeindetags Roger Kehle findet deutliche Worte: „Mit den Planungsinstrumenten, die
den Kommunen aktuell zur Verfügung stehen, ist es für sie ein Ding der Unmöglichkeit, das notwendige
Maß an Wohnbauflächen auszuweisen. Wenn erst einmal der Bund, dann das Land und anschließend
auch die Regionalverbände festlegen, was nicht geht, dann bleibt wenig von der einstmals bedeutenden
Planungshoheit übrig. Kurz gesagt: So schaffen wir das nicht. Das politische Ziel, den Wohnraum-mangel zu überwinden, droht dann krachend zu scheitern.“
„Mut entwickeln, andere Ziele zurückzustellen“
Die neun Bündnispartner wollen es aber nicht dabei belassen, die Probleme nur zu beschreiben. „Wir
verstehen es als unsere Verantwortung, konkrete Lösungsvorschläge zu unterbreiten. Und diese ste-
hen alle unter der Überschrift‚ Vorfahrt für Wohnungsbau‘. Gleichzeitig gehört zur Ehrlichkeit aber dazu, dass wir den Mut entwickeln müssen, andere Ziele wie den allumfassenden Artenschutz, direkte Demokratie in der Bauleitplanung oder die angestrebte Nettonull auch einmal zurück-zustellen“, sagt Kehle.
ImmobilienbriefSTUTTGART Ausgabe 251 15.01.2019 Seite 12
PERSONEN
Günes Geschäftsführer bei Engel & VölkersCommercial StuttgartKaan Günes ist neben Volker Merk
neues Mitglied der Geschäftsfüh-
rung von Engel & Völkers Süd-West.
Seit 2012 ist Günes für Engel & Völ-
kers Commercial in Stuttgart tätig.
2015 hat er die Leitung der Büroflä-
chenvermietung übernommen und
ist seitdem verantwortlich für die
Steuerung des Immobilienvertriebs
und das Controllings der Vermie-
tungsaktivitäten.
Personelle Veränderungen bei AngermannAnastasia Pok und Ricarda Hagmai-
er sind ab 1. Februar neue Immo-
bilienmaklerinnen bei Angermann
Real Estate Advisors in Stuttgart.
Johannes Welker, seit Jahren Ver-
mieter bei Angermann Hamburg,
wechselte nach Stuttgart. Jawed Sa-
diqi, aktuell Niederlassungsleiter für
den Bereich Investment, übernahm
zum Jahreswechsel zusätzlich die
Verantwortung für den Bereich Ver-
mietung, nachdem die bisherige Lei-
terin Maren Quoos in die Stuttgarter
Niederlassung von Savills wechselte
(Immobilienbrief Stuttgart Nr. 250).
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ImmobilienbriefSTUTTGART Ausgabe 251 15.01.2019 Seite 13
TERMINE
Immobilienforum Stuttgart„Knappe Flächen, umkämpfter Markt:
Die Stuttgarter Immobilienwelt richtet
sich neu aus“, lautet das Thema des
2. Immobilienforums Stuttgart am
29. Januar im Hotel Graf Zeppelin
in Stuttgart. Themen der Veranstal-
tung sind unter anderem Wohnen in
Stuttgart, Büros der Zukunft, Finan-
zierung und digitale Transformation.
www.immobilienforum-stuttgart.de
Problematisch: Artenschutzprüfungen brauchen zu lange
Aus Sicht der Städte stellte das geschäftsführende Vorstandsmitglied des Städtetags, Gudrun Heute-
Bluhm, klar, dass die Mehrzahl der Stadtplanungsämter fachlich mit den Vorgaben sachgerecht umgehen
könnten. Problematisch sei der Zeitfaktor, da Artenschutzprüfungen in der Regel mindestens ein Jahr dau-
ern und eine von den Durchschnittswerten des Statistischen Landesamts abweichende Bedarfsprognose
gut begründet sein müsse.
„Wir brauchen eine ehrliche Diskussion“
„Inhaltlich brauchen wir eine ehrliche Diskussion über den Umfang artenschutzrechtlicher Überprü-
fungen. Bei geschützten Arten, die über eine hohe Population verfügen, müssen Instrumente geschaffen werden, wie Planungen bei der Baulandausweisung gestrafft werden können“, sagt Heute-Bluhm und führt weiter aus:
„Die Erweiterung der direkten Demokratie in der Bauleitplanung durch
Bürgerentscheide stellt sich zunehmend als ein Planverhinderungsin-
strument dar. Den Städten wird damit die Möglichkeit genommen,
denjenigen zu helfen, die dringend eine preisgünstige Wohnung su-
chen.“ Oftmals erscheinen ihr die rechtlich maßgeblichen Argumente
des Artenschutzes nicht als die wahren Beweggründe. Diejenigen, die eine Wohnung haben, würden über die Chancen der Wohnungs-suchenden entscheiden.
Preiswerte Flächen und mehr Geschosswohnungsbau
Für die Verbände der Wohnungswirtschaft und der Hauseigentümer
macht die Verbandsdirektorin des Verbands baden-württember-
gischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Iris Beuerle, deut-
lich: „Zentrale Voraussetzung für mehr Wohnungsbau sind vor allem
ausreichend bebaubare Flächen, insbesondere auch bezahlbare
Flächen.
Zusammenwirken mit den Kommunen
Daher ist uns das Zusammenwirken mit den Gemeinden und Städten
so wichtig. Wir plädieren für Konzeptvergaben und einem Zusammen-
spiel von gemischten Wohnformen aus frei finanziertem und öffentlich
gefördertem Wohnungsbau. Wo die Flächen knapp sind, müssen sie gut genutzt werden. Das schließt Geschosswohnungsbau zwin-
gend ein.“ n
Wenn ein Wohnentwickler auf 27 Jahre Erfahrung zurückgreifen kann, auf ein ge wachsenes Netzwerk, exzellente Mitar beiter und eine gesunde Kapitaldecke, dann ist Vertrauen das richtige Investment.
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DAS FUNDAMENT FÜR GRÖSSE IST TIEFGANG.
BüNDNIS FüR WOHNUNGSBAU
Das Bündnis für Wohnungsbau besteht aus dem Gemeindetag
Baden-Württemberg, dem Städtetag Baden-Württemberg, dem
Landkreistag Baden-Württemberg, dem Verband baden-würt-
tembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen (VBW),
dem Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunterneh-
men Baden-Württemberg (BFW), der Arbeitsgemeinschaft Haus
& Grund Baden-Württemberg, der Vereinigung baden-württem-
bergischer kommunaler Wohnungsunternehmen, der Bauwirt-
schaft Baden-Württemberg und der Arbeitsgemeinschaft baden-
württembergischer Bausparkassen.
ImmobilienbriefSTUTTGART Ausgabe 251 15.01.2019 Seite 14
TERMINE
Stuttgarter ImmobilienpreisAm 24. Januar um 17.30 Uhr wird
der 16. Stuttgarter Immobilienpreis
an Jennifer Happold für ihre Mas-
terthesis „Integrierte Projektab-
wicklungsmodelle im Bauwesen“
verliehen. Den Festvortrag zum
Thema „Endlos steigende Immobili-
enpreise? Die Sicht eines Bewerters“
hält Michael Störrlein von Cush-
man & Wakefield. Die Veranstal-
tung findet im Hörsaal V 47.03 im
Pfaffenwaldring 47 der Universität
Stuttgart statt. Anmeldungen an
Wohngipfel Baden-WürttembergWirtschaftsministerien Nicole Hoff-
meister-Kraut referiert beim ersten
Wohngipfel Baden-Württemberg,
der am 4. Februar in der Motorworld
Region Stuttgart in Böblingen statt-
findet. Ziel ist es, etwa 200 Experten
aus Politik, Verwaltung und Immo-
bilienbranche zusammenzubringen,
um gemeinsam dem Ziel näherzu-
kommen, schnell mehr Wohnraum
in der Region zu schaffen. Es gibt
unter anderem eine Podiumsdis-
kussion, Vorträge zur Mietspie-
gelreform und dem Wohnen im
21. Jahrhundert und Expertenpanels.
www.wohngipfel-bw.de
Risiko-Rendite-Ranking für Investitionen in Wohnimmobilien
Heilbronn und Pforzheim sind Hidden ChampionsGeringstes Standortrisiko in Stuttgart, gute Chancen für Neubauinvestments in Heilbronn, Heil-bronn und Pforzheim mit bestem Risiko-Rendite-Wert bei Bestandsimmobilien.
Beim aktuellen Risiko-Rendite-Ranking 2018 für Baden-Württemberg von Dr. Lübke & Kelber schneiden
Städte aus der Metropolregion Stuttgart hervorragend ab. So sollen laut der Studie Heilbronn und Pforz-
heim neben Heidelberg für Investitionen in Bestandsimmobilien in guten Lagen die attraktivsten Rahmen-
bedingungen im Südwesten aufweisen. Heidelberg ist, gemeinsam mit Karlsruhe und Konstanz, auch in
mittleren Lagen in der Spitzengruppe. Bei Neubauinvestments in guten Lagen sind wiederum Heilbronn,
Heidelberg und Karlsruhe besonders lohnend; in mittleren Lagen belegt Pforzheim vor Heilbronn und
Heidelberg den ersten Platz.
Gute Platzierungen für Städte aus der Metropolregion
Speziell Heilbronn und Karlsruhe konnten gegenüber dem Ranking 2017 einen großen Sprung nach vorne
machen und haben sich zu deutlich attraktiveren Standorten für Investments entwickelt. Insgesamt er-
weisen sich Investitionen in den mittleren Lagen als mindestens ähnlich attraktiv wie in den guten Lagen,
meint die Studie.
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Anfangsrenditen für MFH in mittleren und guten Lagen 2018 (Neubau)
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Quelle: DRLK
ImmobilienbriefSTUTTGART Ausgabe 251 15.01.2019 Seite 15
Impressum
ISSN 1866-1289
Herausgeber:Frank Peter Unterreiner
redaktion@
immobilienverlag-stuttgart.de
Verlagsleitung:Stefan Unterreiner
verlag@
immobilienverlag-stuttgart.de
ImmobilienverlagStuttgart GbRFrank Peter Unterreiner
& Stefan Unterreiner
Urbanstraße 133
D-73730 Esslingen
Telefon 0049/711/3 51 09 10
Telefax 0049/711/3 51 09 13
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darf zu Informationszwecken
kostenlos beliebig ausgedruckt,
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zelner Artikel oder Auszüge auf
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nennen. Der Verlag behält sich
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se generelle Erlaubnis zu ver-
sagen. Eine Verlinkung auf die
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lag Stuttgart sowie ein auch nur
auszugsweiser Nachdruck oder
eine andere gewerbliche Ver-
wendung des Immobilienbrief
Stuttgart bedarf der schriftlichen
Genehmigung des Verlags.
Alle früheren Ausgaben des
Immobilienbrief Stuttgart, die
Mediadaten sowie grundsätz-
liche Informationen befinden
sich im Internet unter www.
immobilienbrief-stuttgart.de.
Gastbeiträge geben die Mei-
nung des Autors und nicht
unbedingt die der Redaktion
wieder.
ImmobilienbriefSTUTTGART
DRLK Mindestrendite und Spanne Eigenkapitalrenditen 2018 (Neubau)
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Spanne EK-Renditen DRLK Mindestrendite (Basis Ø 10-Jahres-Zins) DRLK Mindestrendite (Basis aktueller Zins)Top-7 B-Stadt
Quelle: DRLK
Makler entwickelt Risiko-Scores
Die von Dr. Lübke & Kelber für lohnende Investitionen ermittelten Mindestrenditen, in denen das jeweilige
Standortrisiko berücksichtigt wird, werden in diesen Städten klar übertroffen. Für das Ranking wurden
Daten zum Bevölkerungswachstum, zur sozioökonomischen Entwicklung, zum Wohnungsmarkt sowie zu
den aktuellen Miet- und Kaufpreisen nach Wohnraum von zwölf Städten aus Baden-Württemberg einbe-
zogen. Daraus entwickelte das Maklerunternehmen Risiko-Scores. Aus der Summe der daraus abgeleiteten
standortabhängigen Risikozuschläge und des risikolosen Zinses wurde eine empfohlene Mindestrendite
ermittelt. „So befähigen wir Investoren, Standorte mit möglichst hohen Rendite- und minimalen Risikopotenzialen zu erkennen und auf dieser Basis die besten Investmententscheidungen tref-fen zu können“, meint Steffen Wurst, Leiter Wohninvestments Stuttgart bei Dr. Lübke & Kelber.
Eigenkapitalrenditen bis über 4 Prozent möglich
Für die dem Risiko-Rendite-Ranking zugrunde liegende Investitionsanalyse wurde eine Eigenkapitalquote
von 55 Prozentpunkten bei einem auf zehn Jahre fixierten Zins von 1,25 Prozentpunkten für das Fremdka-
pital angenommen. Dabei zeigte sich, dass in allen der zwölf untersuchten Städte, bis auf die guten Lagen
Stuttgarts, Eigenkapitalrenditen von deutlich über 3 Prozent, teilweise sogar über 4 Prozent erzielt werden
konnten – sowohl im Bestands- als auch Neubausegment. In guten Lagen in Stuttgart liegt die Eigen-kapitalrendite knapp unter 3 Prozent – dennoch ist auch hier nach Meinung von Wurst aufgrund des
geringen Standortrisikos noch ein lohnendes Risiko-Rendite-Verhältnis gegeben.
Niedrigstes Risiko in Stuttgart, Heilbronn, Freiburg und Karlsruhe
Die risikoärmsten Städte im baden-württembergischen Ranking sind Stuttgart, Heilbronn, Frei-burg und Karlsruhe. Dr. Lübke & Kelber ermittelte für Stuttgart und Freiburg Risikozuschläge von jeweils
0,4 Prozentpunkten, in Heilbronn und Karlsruhe sind es jeweils 0,5 Prozentpunkte. Damit liegen die vier
risikoärmsten Städte des Südwestens auch bundesweit in den Top Zehn von 111 untersuchten Orten.
„Die von Dr. Lübke & Kelber empfohlene Mindestrendite für wohnwirtschaftliche Investments wird vor
dem Hintergrund einer langfristig gesicherten Zinsvereinbarung bei Investitionen in Bestandsobjekten in al-
len von uns analysierten Städten in Baden-Württemberg überboten“, meint Wurst. Dies gelte vor allem für
die B-Städte der Region und hierbei vermehrt auch in bislang als weniger attraktiv angesehenen Lagen. n
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DRLK Mindestrendite und Spanne Eigenkapitalrenditen 2018 (Bestand)
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Spanne EK-Renditen DRLK Mindestrendite (Basis Ø 10 Jahres-Zins) DRLK Mindestrendite (Basis aktueller Zins)Top-7 B-Stadt
Quelle: DRLK