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REGRESSIONE SEMPLICE LINEARE 1/3
Se la stima è di tipo monoparametrico si può costruire una regressione
lineare semplice:
P = ax+b dove a rappresenta il prezzo marginale di P al variare del
parametro x, e b un termine noto, uguale al prezzo minimo che non varia al
variare di x.
Es. l’incremento di prezzo a mq al variare del numero di mq è
rappresentato da una relazione del tipo: P = -ax+b
P ( !/mq)
S (mq)
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REGRESSIONE SEMPLICE LINEARE 2/3
P ( !/mq)
La regressione per costruire la retta P = -ax+b utilizza
il principio dei minimi quadrati. La retta che simulameglio l’andamento lineare è quella che minimizza la
somma delle distanze dei punti rilevati dalla retta
stessa
S (mq)
P ( !/mq)
S (mq)
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REGRESSIONE SEMPLICE LINEARE 3/3
P ( !/mq)
In entrambi i casi è possibile costruire una
retta di regressione,
ma nel secondo essa
ha meno significato,
perché i punti sono più
lontani dalla retta.
Bisogna in questo caso
valutare il coefficiente
di regressione R 2.
R 2 varia tra 0 e 1. Più
R 2 sarà prossimo ad 1
tanto più laregressione sarà
valida.
S (mq)
P ( !/mq)
S (mq)
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Stima per punti di merito: un esempio
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)&'& (4 ()2'%)"$,+(.*( 0(- '( )(3%(.*" 2,-,**(-")*"2D(9
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E F' 0-"+& )" *-&$, ". ,-(, %-/,., 2(.*-,'(I +(.*-( "' )(2&.4& ".
,-(, %-/,., 0(-"7(-"2, 4(3-,4,*, ( 2&. %. *,))& +(4"& 4"
2-"+".,'"*JB
E F' )(2&.4& 0-()(.*, %., 1%,'"*J 4(''( 7"."*%-( 0,-" , +(*J-")0(**& , 1%('', 4(''C"++&/"'( 4" -"7(-"+(.*&5
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CARATTERISTICHE RILEVANTI DEI FABBRICATIAD USO RESIDENZIALE
Posizionali estrinseche9
K ,22())"/"'"*J ,' 2(.*-&
K ,22())"/"'"*J ,' 0&)*& 4" ',$&-&
K ),'%/-"*J
K ,+(."*J
K )(-$"8"
Posizionali intrinseche
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K '%+".&)"*J
Tecnologie
K 3-,4& 4" 7"."+(.*&
K "..&$,8"&.(
K (*JK )*,*& 4" +,.%*(.8"&.(
Produttive
- -(3"+( ()(.8"&.( 7")2,'(
K )7"**"
K ".()"3"/"'"*J
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Caratteristiche e pesi
Caratteristiche
Punteggio attribuito
all’immobile di
riferimento
Punteggio attribuito
all’immobile oggetto
di stima
Posizionali estrinseche
prossimità al centro urbano 20 …
accessibilità 15 …
assenza di inquinamento … …
qualità del contesto sociale 15 …
Posizionali intrinseche
luminosità … …
salubrità dell’unità edilizia … …
Tecnologiche
qualità delle finiture 20 …
presenza di ascensore 5 …
dotazioni igienico–sanitarie … …
Totale … …
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Immobile di riferimento
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)%( 2,-,**(-")*"2D( 4($( 4,-( GHH 0%.*" 0(-2(.*%,'"5
Caratteristiche
Punteggio attribuito
all’immobile di
riferimento
Punteggio attribuito
all’immobile oggetto
di stima
Posizionali estrinseche
prossimità al centro urbano 20 …
accessibilità 15 …
assenza di inquinamento … …
qualità del contesto sociale 15 …
Posizionali intrinseche
luminosità … …
salubrità dell’unità edilizia … …
Tecnologiche
qualità delle finiture 20 …
presenza di ascensore 5 …
dotazioni igienico–sanitarie … …
Totale 100 …
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Caratteristiche diverse
Caratteristiche
Punteggio attribuito
all’immobile di
riferimento
Punteggio attribuito
all’immobile oggetto
di stima
Posizionali estrinseche
prossimità al centro urbano 20 …
accessibilità 15 …
assenza di inquinamento … …
qualità del contesto sociale 15 …
Posizionali intrinseche
luminosità … …
salubrità dell’unità edilizia … …
Tecnologiche
qualità delle finiture 20 …
presenza di ascensore 5 …
dotazioni igienico–sanitarie … …
Totale 100 …
LC"++&/"'( &33(**& 4" )*"+, 0-()(.*, ,'2%.( 2,-,**(-")*"2D(
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Caratteristiche simili
Caratteristiche
Punteggio attribuito
all’immobile di
riferimento
Punteggio attribuito
all’immobile oggetto
di stima
Posizionali estrinseche
prossimità al centro urbano 20 …
accessibilità 15 …
assenza di inquinamento … …
qualità del contesto sociale 15 …
Posizionali intrinseche
luminosità … …
salubrità dell’unità edilizia … …
Tecnologiche
qualità delle finiture 20 …
presenza di ascensore 5 …
dotazioni igienico–sanitarie … …
Totale 100 …
M(- 1%,.*& 2&.2(-.( '( -"+,.(.*" 2,-,**(-")*"2D(I
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Valore dell’immobile oggetto di stima
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N+) O P < ?@A5HHH Q GAH = R "OG55. <S")= T R GGH
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4%.1%( -,00&-*,-( "' $,'&-( 4" +(-2,*& 4(''C"++&/"'( 4"
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+(-2,*& 4(''C"++&/"'( &33(**& 4" )*"+, 0(- " +1 4" 1%()*C%'*"+&5
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VALORE COMPLEMENTARE
A B
B A B A V V V
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VALORE DI TRASFORMAZIONE
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STIMA A SITO E CEMENTI
E’ una forma particolare di valore di trasformazione.
In tal caso si ipotizza un eventuale demolizione del fabbricato oggetto di
stima:
IL VALORE A SITO E CEMENTI è dato dal valore dell’area edificabile
(una volta abbattuto l’edificio) + il valore dei materiali di recupero – il
costo della demolizione.
IL VALORE DI RIPRODUZIONE è dato dal valore dell’area di sedime acui si somma il costo tecnico di costruzione “depurato” del coefficiente di
degrado:
Vr = Vs + Ktc (1-D)
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7/24/2019 Valori Di Trasformazione Complementare Surrogazione
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Il coefficiente di vetustà 2 -$(+ -$# 0$44+0(+.0$ #8"(6 -"# .$//0*1$(+ " #$ -'0$($ 1+54#"33*&$
-"# .$//0*1$(+ " -"&" (","0" 1+,(+9
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: -"##+ 3($(+ -* 5$,'(",)*+," -"# .$//0*1$(+7
Il coefficiente di obsolescenza -"&" (","0"1+,(+ -"# -"40"))$5",(+ $ 1$'3$ -"##$ 5*,+0"0$)*+,$#*(6 -"# .$//0*1$(+< *, 0"#$)*+," $##$.',)*+," 3&+#($7
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Tabella dei coefficienti di vetustà
Anni Coef. Anni Coef. Anni Coef. Anni Coef. Anni Coef.
G HI@@H GH HI@HH G@ HIAYH ?A HIZA[ YZ HIZ\H
? HI@AH GG HIA@H ?H HIA?[ ?@ HIZAH YA HIZY[
Y HI@ZH G? HIAAH ?G HIA?H YH HIZZ[ Y@ HIZYH
\ HI@]H GY HIAZH ?? HIAG[ YG HIZZH \H HIZ?[
[ HI@[H G\ HIA]H ?Y HIAGH Y? HIZ][ \G HIZ?H
] HI@\H G[ HIA[H ?\ HIAH[ YY HIZ]H \? HIZG[
Z HI@YH G] HIA\[ ?[ HIAHH Y\ HIZ[[ \Y HIZGH
A HI@?H GZ HIA\H ?] HIZ@[ Y[ HIZ[H \\ HIZH[
@ HI@GH GA HIAY[ ?Z HIZ@H Y] HIZ\[ \[ HIZHH
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