부동산경제론 - eduever.comb0%b3%b7%d0_%c7%d9%bd%c9%c5%d… · ⑤ 하향시장일 때,...

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정동혁 교수의 부동산학개론 핵심테마 특강

1

부동산경제론

1. 수요공급이론

수요량 - 점 - 수요량의 변화 - 가격

수요 - 선 - 수요의 변화 - 가격 外

수요법칙 - 공급법칙

유효수요 - 유효공급

유량 - 저량

본원적수요 - 파생적 수요

사전적 개념 - 사후적 개념

가격효과 - 대체효과/소득효과

균형점의 이동

수요의 변화요인 - 대기소/금보세

공급의 변화요인 - 공기/비세금

대체재 가격↑ - 대체재 안팔린다 - 대체재 불황 - 대체재 수익률↓

개별기업 - 단기/장기

전체기업 - 단기/장기

평균비용 - 규모의 경제와 유관

한계비용 - 추가투자와 유관

2. 수요의 탄력성 = 수요량의변화율가격의변화율 1

비 - 서↑ - 전체수입↑

탄 - 누↓ - 전체수입↑

탄력적 - 노 장 대

비탄력적 - 신 단 소

조세의 전가 수 → 비 → 수

탄

공 → 비 → 공

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2

3. 부동산시장이론

기능 - 배창교도정조

특성 - 비 표동조공

효율적시장 - 약성/준강성/강성

할당효율적시장

정보가치, 정보비용의 존재이유

투기의 존재이유

정보가치 = 100%확실성하에서의 토지현가 - 불확실성하에서의 토지현가

초과이윤 = 정보가치 - 정보비용

4. 경기변동

협의 - 광의 - 최광의

특성

① 경기순환주기가 약 17-18년(한센의 건축주기=재건축주기)으로 일반경기의 2배,

단기순환도 있음.

키친(3년 : 재고소진), 쥬글라(10년 : 기계수명), 쿠즈네츠(20년 : 인구증가),

콘트라티에프(60년 : 대전쟁, 기술혁명)

② 일반경기에 비해 진폭이 큼(저점은 깊고 정점은 높다) - 공급의 시차로 설명

③ 부동산경기는 지역적개별적 현상이 강하다.

④ 일반경기에 비해 순환국면이 일정치 않은 특징이 있다.

⑤ 일반경기와 타성현상을 전제로 하면 병행

독립성을 전제로 하면 역행한다는 견해가 있다.

⑥ 일반경기에 비해 후행한다는 견해와 선행한다는 견해가 있다.(후행이 일반적)

⑦ 주거용부동산경기가 일반경기에 역행한다라는 견해는 신용의 유용성과 관련 有

4국면 - 회복/상향/후퇴/하향

上도下수/上하下상

안정시장

구분 가격 수급상황 사례가격 시장주도 공실률 금리 거래시간(량)

후퇴 하향 하락(△) 초과공급 상한가격 매수자 높아짐 높아짐 길어짐(적다)

회복 상향 상승 초과수요 하한가격 매도자 낮아짐 낮아짐 짧아짐(많다)

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3

수요와 수요량 개념과 가장 관계가 적은 것은? 5

① 사전적(事前的) 개념

② 유량(流量)

③ 유효수요

④ 이자율

⑤ 재산세

수요의 증가요인이 아닌 것은?3

① 핵가족화

② 등록세 인하

③ 유사부동산의 호황

④ 해당 부동산가격 상승의 기대감

⑤ 당해 부동산의 용도의 다양성

자가진단 확인학습

① 수요자와 공급자가 모두 가격상승을 예상할 때 균형가격은 반드시 증가하고 균형량은 감

소할 수도 있고 증가할 수도 있다.

② 부동산 수요는 구매력을 수반하는 유효수요이어야 하는데 이에는 저축 이외에 금융대출

금도 포함된다.

③ 주택소유자가 자기의 집에 사는 대가로 지불하게 되는 비용을 귀속임료라 한다.

④ 가격의 변화에 대한 수요량의 변화를 수요법칙이라 한다.

⑤ 대체재의 가격이 상승하면 수요는 증가하지만 공급은 감소한다.

⑥ 대체재의 수익률이 떨어지면 수요가 증가한다.

⑦ 수요곡선과 공급곡선이 이동하면, 균형가격과 균형량이 변화하는데, 공급이 증가하고 수

요가 불변이면 균형가격은 하락하고 균형량의 수준은 증가한다.

⑧ 부동산공급자에는 생산자뿐만 아니라, 기존의 주택이나 건물의 소유주도 포함된다.

⑨ 주택에 대한 수요는 본원적 수요이며, 택지에 대한 수요는 파생적 수요이다.

⑩ 수요곡선이 변하지 않는 상태에서의 공급의 증가는 균형임대료는 하락, 균형량은 상승시킨다.

⑪ 수요의 감소량이 공급의 증가량보다 클 때, 균형량은 감소한다.

⑫ 거미집 모형은 공급자가 언제나 전기의 가격에 반응하여 금기의 공급량을 결정하며 미래

의 공급량은 현재의 시장임대료에 반응하여 결정된다.

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수요 및 공급의 가격탄력성에 관한 설명 중 틀린 것은? 2

① 탄력성이 2이면 탄력적이다.

② 임대료가 오르면 소득이 감소하고 해당 부동산의 수요가 감소되는데 이는 대

체효과 때문이다.

③ 신규주택의 공급은 비탄력적이며 수요는 탄력적이다.

④ 수요의 가격탄력성이 0.5일 때, 임대료를 올리면 전체 임대료 수입은 증가한다.

⑤ 대체재가 많을 때는 임대료를 인하하면 전체 임대수입이 증가한다.

주택의 수요탄력성과 임대인의 총수입과의 관계에 대한 설명으로 타당하지 않

은 것은? 3

① 수요의 가격탄력성이 중립적일 경우에는 전체 수입은 임대료가 상승하면 임대

인의 총수입은 불변한다.

② 수요의 가격탄력성이 1보다 클 경우에는 전체 수입은 임대료가 상승하면 감소한다.

③ 수요가 가격에 대해 독립적일 때 가격 하락시 총수입은 증가한다.

④ 수요의 가격탄력성이 1보다 작을 경우에는 전체수입은 임대료가 상승함에 따

라 증가한다.

⑤ 수요가 완전탄력적인 경우에는 임대료의 하락은 전체수입을 증가시킨다.

대체효과와 소득효과

① 임대료가 상승할 때, 부동산의 수요량이 줄어드는 것은 대체효과와 소득효과로 설명될

수 있는데, 이 두 효과를 합한 합성효과를 가격효과라 한다.

② 다른 모든 조건이 일정불변일 때 임대료가 하락하면 대체효과와 소득효과를 발생시킨다

고 볼 수 있다.

③ 다른 모든 조건이 일정불변일 때 어느 한 부동산의 임대료가 하락하면 임대료가 불변인

다른 부동산은 상대적으로 비싸지므로 비싸진 부동산의 소비를 상대적으로 싸게 된 부동

산으로 대체하게 되는데, 이를 대체효과라 한다.

④ 다른 조건이 일정불변일 때 한 부동산의 임대료가 하락(상승)하면 소비자의 실질소득을 증대

(감소)시켜 그 재화의 수요량이 증가(감소)하는 효과를 발생시키는데, 이를 소득효과라 한다.

⑤ 다른 조건이 일정불변일 때 한 부동산의 임대료가 하락하면 대체효과는 언제나 그 재화

의 구입량을 증가시키지만 소득효과는 그 재화의 종류에 따라 달라진다.

⑥ 임대료가 상승하면 소득이 하락하는 효과가 있고 수요곡선은 좌하향 이동하게 되어 수요

가 줄게 되는데 이를 소득효과라 하며 이는 수요곡선이 우하향하는 이유가 된다.

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부동산시장의 기능을 설명한 것이다. 틀린 것은? (3, 4)

① 부동산시장은 부동산을 수요자에게 분배하는 기능을 한다.

② 부동산시장은 교환기능이 있다. 부동산시장에서는 부동산과 현금, 부동산과

부동산, 소유권 및 임차권 등이 교환된다.

③ 부동산시장은 거래를 비공개하는 기능이 있다. 이러한 비공개는 정보수집을

어렵게 한다.

④ 부동산시장은 부동산의 양과 질을 조정하는 기능이 있다. 주택의 수요변화는

주택의 질을 개선시킨다.

⑤ 부동산시장은 가격을 창조하는 기능이 있다. 그러나 창조된 가격은 가격변동

등의 원인으로 파괴된다.

부동산시장은 정보제공기능이 있다. 또, 수요변화의 개념에는 수요가 증가하거나

감소하는 것을 모두 포함하는 개념이므로 단순히 수요변화가 주택의 질을 개선시킨

다라고 할 수는 없다.

① 부동산에 대한 수요의 가격탄력성은 장기에 있어 단기보다 더 큰 것이 일반적인데 이는

장기에 있어 대체가능성이 증가하기 때문이다.

② 아파트를 건설하여 분양하는 사업자가 매출액을 증대시키려면 수요의 탄력성이 0.8인 경

우에는 분양가를 올려야 한다.

③ 수요의 가격탄력성이 1보다 작을 경우에는 전체수입은 임대료가 상승함에 따라 증가한다.

④ 부동산의 가격탄력성은 부동산의 유형에 따라 다르며 일반적으로 주거용부동산의 가격탄

력성이 상업용부동산의 가격탄력성보다 크다.

⑤ 대체재가 많을 때는 임대료를 인하하면 전체 임대수입이 증가한다.

⑥ 신규주택에 부과되는 재산세는 기존주택에 부과되는 재산세의 경우보다 임대인이 부담하

는 부분이 많게 된다.

⑦ 임대주택의 공급확충과 누진세는 임차인의 부담을 완화시킬 수 있다.

⑧ 부동산에 대한 임차수요가 임대료에 대해 탄력적일 때에는 임대인은 총임대료 수입을 증

가하기 위해 저임대료 전략을 구사할 수 있다.

⑨ 법적규제가 완화될수록 탄력성이 커진다.

⑩ 수요가 가격에 대해서 ‘독립적’이란 수요가 가격에 대해서 완전비탄력적임을 의미하

고, ‘중립적’이란은 탄력성이 1인 경우를 말한다. 따라서 독립적일 경우는 가격하락시

총수입은 감소한다.

⑪ 신규주택의 공급은 비탄력적이며, 신규주택의 수요는 탄력적이다.

⑫ 동일한 부동산이라면 그 부동산 수요의 가격탄력성은 가격수준이 높으면 탄력성이 크고

낮으면 탄력성이 작다.

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다음 설명 중 옳지 않은 것은? 4

① 할당효율적 시장이란 특정 투자자가 기회비용보다 싼 값으로 정보를 획득할

수 없는 시장이다.

② 할당효율적 시장이란 자원의 할당이 효율적으로 이루어지는 시장이다.

③ 불완전경쟁시장도 초과이윤과 그 이윤이 발생하는데 드는 비용이 동일하다면

할당효율적일 수 있다.

④ 독점시장은 할당효율적 시장이 될 수 없다.

⑤ 부동산 투기가 성립되는 것은 그 시장이 할당효율적이지 못하기 때문이다.

① 부동산은 부증성의 특성으로 인해 부동산시장은 수요와 공급의 조절이 쉽지 않아 단기적으로

가격의 왜곡이 나타나기 쉽고 동시에 부동성 때문에 고도로 국지화되는 경향을 가진다.

② 부분시장별로 공급초과나 수요초과 상태가 지속되기도 하는데 이는 부동산상품이 부동성

으로 인한 국지화, 지역화되기 때문이다.

③ 부동산시장은 거래를 비공개하는 특성이 있다. 이러한 비공개는 정보수집을 어렵게 한다.

④ 부동산거래에 정보비용이 수반되는 것은 시장이 불완전하기 때문이다.

⑤ 부동산시장의 국지성 등으로 시장의 조직화가 곤란하므로 부동산중개시장이 존재한다.

⑥ 부동산 가격은 매수인의 최고제안가격과 매도인의 최저제안가격 사이에서 형성된다.

⑦ 부동산시장은 매도자중심시장의 성격이 강하다. 즉, 매수자경쟁이 일반적이다.

⑧ 부동산시장의 기능은 자원배분, 정보제공, 교환, 가격창조, 양과 질의 조절기능 등이 있다.

⑨ 완전경쟁시장의 요건은 상품의 동질성, 자유로운 진입과 퇴거, 무수한 수요자와 공급자,

정보의 완전성 등이 있다.

⑩ 부동산에는 여러 가지 법적 제한이 많아서 부동산가격이 왜곡되고 시장의 조절기능이 저

하되기도 한다.

⑪ 부동산시장은 개별성 때문에 일물일가의 법칙이 적용될 수 없다.

⑫ 물리적 토지시장은 공급이 완전비탄력적이므로 완전경쟁을 전제로 하는 이론이나 모형으로

분석이 어렵다.

⑬ 토지에 비해 주택은 이질성이 강하지 않아서 용도적으로 동질화된 상품으로 분석할 수도

있다.

⑭ 주택시장은 지역적 경향이 강하고, 지역수요에 의존하기 때문에 적정가격 도출이 어렵다.

⑮ 주택시장의 단기공급곡선은 일정시점에서의 공급량이므로 저량개념을, 장기공급곡선은 일

정기간동안의 공급량이므로 유량개념을 의미한다.

주택시장분석에서 유량의 개념뿐만 아니라 저량의 개념을 파악하는 것은 주택공급이 단기적으로 제한되어 있기 때문이다.

① 부동산투기가 성립하는 것은 시장이 불완전하다라기 보다는 할당효율적이지 못하기 때문이다.

② 시장이 할당효율적이라면 정보가치와 정보비용은 항상 동일하다.

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부동산경기에 대한 설명 중 틀린 것은? 2

① 하향시장은 금리가 높아진다.

② 회복시장은 초과공급이 나타난다.

③ 상향시장은 과거 사례가격이 거래의 하한가가 된다.

④ 후퇴시장은 매수자를 중시해야 한다.

⑤ 택지분양실적은 부동산경기의 선행지표로 활용된다.

③ 할당효율적 시장에서는 정보비용이 존재할 수 있으나, 강성효율적 시장에서는 정보비용

이 존재할 수 없다.

④ 완전경쟁시장에서 정보는 모든 시장참여자에게 완전하다고 가정하므로 정보비용이란 것이 존

재할 수 없지만, 부동산거래에서 정보비용이 수반되는 것은 시장이 불완전하기 때문이다.

⑤ 완전경쟁시장은 할당효율적 시장이지만 할당효율적 시장이라고 모두 완전경쟁시장은 아

니며, 불완전경쟁시장도 정보비용이 누구에게나 동일하다면 할당효율적일 수 있다.

⑥ 독점을 획득하기 위한 기회비용이 모든 투자자에게 동일하다면, 독점시장도 할당효율적

시장이 될 수 있다.

⑦ 어느 지역이 개발된다는 정보가 공표되면 부동산가격이 급등하는 현상을 볼 수 있다.

이 같은 현상을 가장 잘 설명하는 시장은 효율적 시장이다.

① 하향시장은 부동산가격이 하락하고 거래가 줄며, 공실률이 증가하고 금리가 높아진다.

② 상향시장은 부동산경기가 후퇴할 가능성을 내포하는 시장이고, 과거 사례가격이 새로운

거래의 하한선이 된다.

③ 후퇴시장은 상향시장 다음에 오는 국면으로 금리가 상승하기 시작하며, 감정평가시 사례

가격은 상한가가 되며, 중개활동시는 매수자를 많이 확보하여야 한다.

④ 택지의 분양실적도 부동산경기를 측정하는 지표로 이용될 수 있으나 이에는 지역성이나

개별성이 크게 작용하므로 보편적인 지표로서는 유의해야 하며, 따라서 택지분양실적은

부동산경기의 선행지표로 활용된다.

⑤ 하향시장일 때, 감정평가시 사례가격은 가격결정의 상한선이 된다.

⑥ 후퇴시장의 전국면의 시장으로 경기가 후퇴할 가능성을 내포하는 시장은 상향시장이다.

⑦ 안정시장에서의 사례가격은 새로운 거래에 있어서 신뢰할 수 있는 기준이 된다.

⑧ 회복시장에서 과거의 사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 하한선이 된다.

⑨ 협의의 부동산경기는 주거용부동산의 건축경기, 광의는 산업용부동산경기까지, 최광의는

토지경기까지 포함한다.

⑩ 과열투기 후에 하향시장으로 곧바로 이어질 경우에는 소위 경기흐름을 잘 탄 자와 못 탄

자의 상대적 불평등이 사회문제화되기도 한다.

⑪ 후퇴시장은 부동산활동에서 매수자를 중시해야 한다.

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⑫ 안정시장이란 불황에 강한 유형의 시장으로써 경기가 호황일 때에는 불리한 경우가 발생

하기도 하는 것으로 일반시장의 경우에는 나타나지 않는 시장이다.

⑬ 부동산경기는 주기의 순환국면이 일정치 않은 경향이 있다.

⑭ 부동산경기는 일반경기보다 선행하기도 하며, 때로는 후행하기도 한다.

⑮ 부동산경기는 일반경기와 비교하여 팽창국면과 위축국면간의 차이가 큰 특징을 갖는 경

향이 있다.

부동산경기는 부동산의 유형에 따라 각각 다른 변화특성을 나타내기도 한다. 부동산평가에서 지역분석은 인근지역 및 동일수급권을 대상으로 하지만, 부동산경기는 분석대상지역의 인근지역에 한정하여 측정하지 않고 지역은 물론 전국적인 경기까지 측정

한다.

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투자론

1. 위험 - 불확실성, 분산, 표준편차

종류 - 사 금 법 인 유

구분 내용

사업상위험

운영위험 근로자파업, 사무실관리, 경비변동 위험 등

시장위험 수요감소, 경기변동, 인구변화 등

위치위험 주변토지이용의 변화

금융적위험 부채사용 --- 지렛대효과/파산의 위험

법적위험 법적환경 변화, 지역지구제, 규제, 정책변화 등

인플레위험 이자율 상승으로 인한 구매력 위험(∵대출자=변동금리 선호)

비유동성위험 환금의 난이성(현금화 어려움)

위험 - 수익 : 상쇄(비례)관계 ---- 체계적위험

위험 - 가치 : 균형(반비례)관계

위험의 관리(회피)방법

- 위험한 투자 제거방법/보수적예측방법/위험조정률 조정방법/민감도분석/포트폴리오분석

레버리지 효과 - 정/부

2. 수익률 = 순이익가격 × 100 = 산출투입 × 100

기대 - 예상, 내부, 객관적

요구 - 필수, 외부, 기회비용, 주관적

실현 - 실현, 실제, 역사적

구분 내용 투자채택

사전수익률

기대수익률 시장 또는 투자대상 부동산의 예상 수익률

기대수익률>요구수익률

요구수익률

투자자를 충족시킬 수 있는 최소한의 수익률

시간비용과 기회비용의 개념이 포함됨

무위험율+위험할증률+예상인플레율 → 피셔효과

사후수익률 실현수익률 투자결과로 얻어진 실제 수익률

투자균형 - 기대>요구, 기대

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미래가치 현재가치

일시불의

내가계수

( 복 리 종

가)

현재 1원을 이자율 r로 저금했을

때 n년 후 찾게 되는 원리합계

일시불의

현가계수

( 복 리 현

가)

할인율 r일 때,

n년 후 1원의 현재가치

일시불의 미래가치 = 일시불×계수 일시불의 현재가치 = 일시불×계수

연금의

내가계수

( 연 금 종

가)

매년 1원씩 이자율 r로 적립할 때

n년 후 찾게 되는 누적총액 연금의

현가계수

(잔금율)

( 연 금 현

가)

매년 1원씩 n년 동안 받게 될 연금

을 현재 한꺼번에 받을 때의 금액

연금의 미래가치 = 연금×계수

(매년적립액)

연금의 현재가치 = 연금×계수

융자잔고 = 원리금상환액×계수

( 잔 여 기

간)

감채기금

계수

n년 후 1원을 만들기 위해 매년 적

립해야 할 액수 저당상수

이자율 r로 1원을 대출받은 경우,

매년 갚아야 할 원리금상환액

매년 불입액 = 적금총액×계수 원리금상환액 = 대출총액×계수

3. 자본환원계수

현가 ⇔ 내가 일시불 현가계수 일시불 내가계수

총액 ⇔ 연금 연금의 현가계수 연금의 내가계수

총액 ⇔ 연금 저당상수 감채기금계수

4. 운영수지 계산 지분복귀액 계산 영업소득세 계산

과세대상소득 = 순 + 대 - 이 - 감

5. 평균분산 결정법(지배원리)/변이계수

분산투자(포트폴리오이론)

효율적 전선

주어진 위험에서 최고의 수익률을 획득할 수 있는 포트폴리오 구성상태

①

②

④

③

기대수익율

표준편차

⑤ ⑥

③

⑧

⑦

위험선호형

위험회피형

효율적 전선 : 실제 투자가 일어나는 선

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구분어림셈법

비율분석법승수법 수익율법

총투자액

대비

조소득승수총투자액조소득 총자산회전율 조소득부동산가치

순소득승수총투자액순운영소득 종합환원율 순운영소득총투자액 대부비율 대출금부동산가치

지분투자

액 대비

세전승수지분투자액세전현금수지 지분배당율 세전현금수지지분투자액 부채감당율 순운영소득부채서비스액

세후승수지분투자액세후현금수지 세후수익율 세후현금수지지분투자액 채무불이행율 운영경비 부채서비스액유효조소득

작을수록 유리함 클수록 유리함 ※ 부채비율 = 부채지분 × 100

한계 방법간 비교의 일관성 결여

(∵미래의 현금수지를 할인 않기 때문)

① 구성요소의 추계잘못은 비율자체를

왜곡할 수 있음

② 비율자체만으로 好, 不好의 판단이

어려움(평가자가 대출자냐 투자자냐

에 따라 다름)

③ 사용지표에 따라 투자대안 판단이

달라짐

6. 투자준거

할인현금수지분석법 - 순현가법/내부수익률법/수익성지수법

구분 개념 투자채택 재투자할인율 비고

순현가법 현금유입현가 -

현금유출현가 순현가>0 요구수익율

① 순현가법의 결과가 우선

② 순현가법은 부의 극대화 가능

③ 요구수익율은 외부상황에

대처 가능

④ 2개 이상의 내부수익율이

계산될 가능성 있음

내부

수익율법

순현가를 0으로

하는 수익률

IRR>

요구수익율 내부수익율

수익성

지수법

현금유입의현가현금유출의현가 PI>1 초기현금투자가 적은 사업일수록

유리함

비할인현금수지분석법 - 어림셈법(승수법/수익률법)/비율분석법

7. 투자결정

투자채택 투자기각

순현가>0 순현가요구수익률 내부수익률요구수익률 기대수익률시장가치 투자가치

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부동산투자의 위험과 수익에 관한 다음 기술 중 잘못된 것은? 3

① 수익률은 시간에 대한 비용과 위험에 대한 비용으로 구성되어 있다.

② 사업상의 위험에는 시장위험, 운영위험, 위치적 위험 등이 있다.

③ 금융적 위험에는 정의 레버리지는 있지만, 부의 레버리지는 없다.

④ 부동산세제나 감가상각방법의 변경, 부동산의 사용이나 임대료에 관한 법령의

변경도 부동산 수익에 관한 불확실성을 야기시키는 원천이 된다.

⑤ 부동산투자자는 부동산 임대차계약이나 관리계약 등을 통해 예상된 인플레이

션에 대한 헷지효과를 가질 수 있다.


위험의 개념

① 위험이란 어떤 투자의 안으로부터 얻어지게 될 결과에 대해 불확실성이 존재함으로써 발

생하는 변동성, 즉 투자수익이 기대치를 벗어날 변동가능성을 말한다.

② 위험은 분산, 표준편차로 표시된다.

위험의 종류

① 이자율 변동에 따른 위험은 인플레 위험이다.

② 전용허가를 예상하고 매수했으나 허가가 나지 않을 위험은 법적 위험이다.

③ 급매, 저가처분으로 인한 손실은 유동성 위험에 속한다.

④ 이자율변동에 따른 위험은 인플레위험이고, 금융상 위험은 부채를 사용함으로써 나타나

는 파산위험을 의미한다.

위험과 수익-위험과 가치

① 부담하는 위험이 크면 투자자의 요구수익률은 커지는데 이것을 위험과 수익의 상쇄관계

라 하고 이때의 위험은 분산투자를 해도 피할 수 없는 체계적인 위험만을 의미한다.

② 위험과 가치는 균형(반비례) 관계이다.

위험회피(관리) 방법

① 위험한 투자를 제외시키는 방법이 있다. 이는 안전한 곳에만 투자하여 위험을 제거하려

는 전략이다.

② 위험을 회피하는 방법 중 보수적 예측방법이란 투자수익을 가능한 한 낮게 예측하고 그

것을 기초로 투자를 결정하는 것이다. 이 경우, 투자수익을 최대, 중간, 최소로 추계하

고 그 중 최소추계치를 판단기준으로 삼는 것이다.

③ 위험조정 할인율을 사용하는 방법이다. 이는 장래 기대되는 소득을 현재가치로 환원할

때, 위험한 투자일수록 높은 할인율을 적용하는 것이다. 즉, 투자에 대한 요구수익률을

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박개론씨는 차입금을 전혀 사용하지 않고 투자를 하여 수익률을 12%를 내었다. 그러나

이번 기회에 은행에서 차입금을 사용하여 레버리지 효과를 보려고 결심하였다. 은행의

차입금리가 10%이고, 부채비율이 400%라면 박개론씨의 자기자본 수익률은 얼마인가?

부채비율 = (부채/지분) × 100 = 400%

부채 = 80

지분 = 20

자기자본수익률 = (12원 - 8원)/20원 × 100

= 20%

갑은 차입자금을 활용하여 A부동산에 투자한다. A부동산의 투자수익율은 15%이며,

결정하는 데에 있어서, 감수해야 하는 위험의 정도에 따라 위험할증률을 더해가는 방법

이다. 위험할증률을 가산시키는 항목으로는 사업상의 위험, 유동성의 위험 등이 있다.

④ 민감도가 큰 투자대안일수록 순현가의 변동이 크고 상대적으로 더 위험한 투자대안이다.

⑤ 포트폴리오를 구성하면 개별자산이 지니는 많은 불필요한 위험을 제거할 수 있다. 따라

서 포트폴리오를 구성하면 비체계적위험이 제거될 수 있다.

⑥ 민감도분석은 순현가나 내부수익률 또는 가격 등에 영향을 미치는 독립변수를 상정하고

이들 독립변수가 변화함에 따라 종속변수가 변화하는 정도를 분석하는 것을 말한다. 즉,

투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라 그 결과치가 어떠한 영향을 받는

가를 분석하는 것이다.

⑦ 위험을 처리하는 방법 중 위험조정할인율법은 위험한 투자일수록 높은 할인율을 적용한

다.

⑧ 포트폴리오에 편입되는 투자안의 수를 늘리면 늘릴수록 비체계적인 위험이 감소되는 것

을 포트폴리오효과라고 한다.

⑨ 투자자의 요구수익률은 위험이 증대됨에 따라 아울러 상승한다.

⑩ 포트폴리오 구성자산들의 수익률분포가 완전한 음의 상관관계(-1)에 있을 경우, 자산구성

비율을 조정하면 비체계적 위험을 0까지 줄일 수 있다.

⑪ 요구수익률에는 시간에 대한 비용과 위험에 대한 비용이 포함되어 있다.

⑫ 부동산은 다른 자산에 비하여 유동성이 낮은 자산으로 사업추진에 있어 자금조달능력의

사전검증을 위해 투자분석이 필요하다.

⑬ 투자대상건물은 시간경과와 더불어 노후화되므로 감가상각으로 인한 위험의 최소화를 위

해 투자분석이 필요하다.

⑭ 부동산의 수요와 공급, 비용, 가격 등에 관한 정보가 불확실하고 유용하지 못한 경우가

많기 때문에 투자분석이 필요하다.

⑮ 투자분석을 한다고 해서 체계적인 위험이 제거되는 것은 아니다.

공법상 토지이용규제, 건축규제, 환경규제 등 여러 가지 제약요인이 많아 이러한 법률적 위험에 대한 투자분석이 필요하다.

레버리지 효과

① 종합환원율이 지분배당율보다 크면 부(-)의 레버리지효과가 발생한다.

② 종합환원율과 지분배당율이 동일하다면 레버리지 효과는 발생하지 않는다.

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다음 설명 중 사실과 다른 하나는? 4

① 효율적 전선은 우상향 곡선의 형태가 일반적이다.

② 효율적 전선의 좌측점에서 투자를 선택하는 투자자는 우측점에서 선택하는 투

자자에 비해 위험혐오적이라 할 수 있다.

③ 비체계적 위험은 분산투자를 하면 피할 수 있다.

④ 민감도가 큰 투자대안일수록 순현가의 변동이 크고 상대적으로 덜 위험한 투

자대안이다.

⑤ 평균-분산 결정법의 단점을 보완한 것이 포트폴리오 이론이다.

부동산투자와 포트폴리오 이론과의 관계를 설명한 것이다. 옳은 것은? 3

① 최적의 자산포트폴리오는 자금을 부동산, 주식, 예금에 각각 3분의 1씩 투자

한 것이 된다.

② 포트폴리오를 구성한다고 해서, 비체계적 위험까지 제거되는 것은 아니다.

③ 포트폴리오를 구성하는 자산의 수가 많을수록, 불필요한 위험은 통계학적으로

대출금리는 10%이다. 현재 갑이 활용하고 있는 대부비율(loan-to-value ratio)은 50%이다. 만약 갑의 대부비율이 80%로 높아진다면, 갑의 자기자본수익률은 몇 %p 상승하는가? 15%p

학개론씨는 현재 대부비율 50%로 투자를 하여(저당이자율 10%), 총자본수익률 25%의 수익을 올리고 있다. 만일 학개론씨가 자기자본수익률을 10%p 더 올리고자 한다면 대부비율을 몇%p 더 높여야 하는가?(단, 저당이자율은 대부비율이 상승한다 해도 변함없는 것으로 가정한다.) 12.5%p

평균분산결정법

① 수익률이 같으면, 투자자들은 낮은 위험의 자산을 선택한다. 이때 낮은 위험의 자산은

높은 위험의 자산을 지배한다고 표현한다. 이를 지배원리라 한다.

② 수익률이 동일한 경우, 높은 위험의 포트폴리오 자산이 낮은 위험의 자산을 지배한다.

효율적 전선

① 주어진 위험에서 투자자는 이 이상의 수익률을 얻을 수 없기 때문에, 더 높은 수익률을

얻기 위해서는 더 많은 위험을 감수해야 하므로 효율적 전선은 우상향하게 된다.

② 효율적 전선은 우상향 곡선의 형태가 일반적이며 효율적 전선의 좌측점에서 투자를 선택

하는 투자자는 우측점에서 투자를 선택하는 투자자에 비해 위험혐오적이라 할 수 있다.

③ 투자자들이 위험혐오적인 행동을 한다는 것은 수익률이 동일할 경우 위험을 전혀 감수하

려 하지 않는다는 것을 의미하는 것이 아니고, 덜 위험한 쪽을 선택한다는 것을 의미하

는 것이다.

④ 투자자의 위험에 대한 태도는 무차별곡선으로 표시되는데 위험기피자의 투자무차별곡선

은 위쪽으로 많이 굽어지며 위험 선호자일수록 수평에 가깝다.

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기대수익률과 요구수익률과의 관계에 관한 다음 설명 중 잘못된 것은? 1

① 기대수익률이 요구수익률보다 낮으면, 투자자는 기꺼이 대상부동산에 투자한다.

② 투자자의 투자결정은 기대수익률과 요구수익률을 비교함으로써 이루어지는데,

투자에 대한 위험이 크면 투자자는 그만큼 더 많은 대가를 요구한다.

③ 기대수익률이 요구수익률보다 낮으면 대상부동산의 가치는 하락한다.

④ 부동산의 시장가치가 하락함에 따라 대상부동산에 대한 기대수익률은 점차 증

가하게 된다. 부동산의 가치가 충분히 하락하여 기대수익률이 요구수익률과

다시 일치하게 되면 투자자는 대상부동산에 투자를 고려한다.

⑤ 기대수익률이 요구수익률보다 높을 경우에는 대상부동산에 대한 수요가 증가

하여 시장가치의 상승을 가져온다. 대상부동산의 가치가 상승함에 따라 기대

수익률은 점차 하락하게 되고 결국 요구수익률과 기대수익률이 같아지는 선에

서 균형을 이루게 된다.

투자자A의 요구수익률은 12%이다. 무위험율은 4%, 인플레이션율는 5%인 경우 위험할증률은 얼마인가?

요구수익률 = 무위험률 + 위험할증률 + 예상인플레율

위험할증률 = 3%

어떤 투자자가 어느 상업용빌딩에 대해 15%의 수익을 원한다고 하자. 그런데 만약 인플

레이션으로 인해 이 빌딩의 명목가치가 매년 3%씩 상승할 것으로 예상되고 감가상각은

매년 2%씩 진행될 것으로 예측된다면 이 빌딩에 적용될 환원이율은?

환원이율 = 15% - 3% + 2% = 14%

제거된다.

④ 부동산은 위치가 고정되어 있기 때문에 부동산 포트폴리오를 구성한다는 것이

쉽지 않다.

⑤ 최선의 포트폴리오를 선택한다는 것은 분산투자를 함으로써 체계적 위험을 제

거하는 것을 말한다.

포트폴리오 이론

① 포트폴리오 구성자산들의 수익률 분포가 완전한 음의 상관관계에 있을 경우, 자산의 구

성비율을 조정하면 비체계적 위험을 0까지 줄일 수 있다.

② 포트폴리오를 구성하는 자산의 수가 많을수록 불필요한 위험은 통계학적으로 완전히 제거될

수도 있다. 포트폴리오를 구성한다고 해서, 체계적 위험까지 제거되는 것은 아니다.

③ 포트폴리오이론은 평균분산결정법의 결점을 보완해 주는 이론이다.

④ 부동산은 위치가 고정되어 있기 때문에 부동산 포트폴리오를 구성하기가 쉽다.

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㉠ 한 정년퇴직자가 매년 연금으로 1천 만원씩 20년 동안 받게 되어있다. 규정에 의

해 이것을 일시불로 받는다면?

㉡ 월소득 300만원이고 소득의 30%를 월부금으로 사용 가능할 때 이 사람이 받을 수

있는 최대 융자액은?

㉢ 20년간 원리금 균등상환조건으로 1억원을 융자받은 경우, 5년 후 융자잔고는?

㉣ 저당상수와 곱하여 1이 된다.

㉤ 일정기간 후에 1원을 만들기 위해 매기간마다 적립해야 할 액수를 나타내는 자본

환원계수는?

다음 중 연금의 현가계수를 사용해야 하는 경우의 개수는 몇 개인가? 3

① 2개 ② 3개 ③ 4개

④ 5개 ⑤ 없다

① 요구수익률은 시간가치와 기회비용으로 구성되어 있다.

② 위험을 전혀 감수하지 않고 얻을 수 있는 수익률을 무위험율이라 하며, 이는 일반경제

상황과 매우 밀접한 관계가 있다.

③ 기대수익률이란 투자로부터 기대되는 예상수입과 예상지출을 토대로 계산되는 수익률로서

투자사업자체에 내재되어 있는 것으로 내부수익률이라고도 하며 객관적인 수익률이다.

④ 투자가치란 투자시점에서 예상되는 장래유입의 현재가치를 말하므로 투자가치가 시장가

치보다 크면 투자를 해도 된다.

⑤ 장래 수익이 일정하다면 요구수익률이 높을수록 투자가치는 낮다.

⑥ 투자를 하기 위해서는 실현수익률은 고려할 필요가 없다.

⑦ 무위험률 속에는 투자대상의 체계적 위험률까지 포함되어 있는 것은 아니다.

⑧ 일반경제상황과 무위험률의 크기는 관계가 있지만, 투자자들의 개별적인 위험혐오도와

시장의 무위험률과는 상관관계가 없다.

⑨ 체계적 위험이 클수록 요구수익률이 커지기 때문에 투자자들의 위험에 따른 투자자들의

위험에 따른 태도에 따라 투자 여부가 달라진다.

⑩ 기대수익률이 요구수익률보다 크면 투자를 해도 좋다.

투자균형

① 완전경쟁시장에서는 반드시 요구수익률과 기대수익률이 같게 된다.

② 기대수익률이 요구수익률보다 낮을 때는 대상부동산의 가치는 점차 하락하게 될 것이며

이는 대상부동산에 대한 기대수익률의 증가를 초래하게 될 것이다.

③ 요구수익률이 기대수익률보다 높으면 대상부동산에 대한 수요가 줄어들게 되고 대상부동

산의 가치는 하락하며 기대수익률을 요구수익률 수준으로 낮추어서 투자균형을 이루게

된다.

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할인현금수지분석법에 대한 설명 중 틀린 것은? 1

① 두가지 투자대안의 순현가가 모두 0보다 클 때, 두 대안이 상호독립적이면 순

현가가 더 큰 것을 선택하여 투자하고 두 대안이 상호배타적이면 둘 다 선택

하여 이윤의 극대화를 꾀한다.

② 순현가를 0으로 하는 할인율이 내부수익률이다.

③ 순현가가 같더라도 수익성지수는 다를 수 있다.

④ 내부수익률법은 비전통적 사업의 경우 복수의 내부수익율을 가질 수 있다.

⑤ 수익의 극대화를 실현할 수 있는 것은 순현가법이다.

자본환원계수

① 저당대부액 중 미상환된 원금을 잔금이라 하고, 잔금이 차지하는 비율을 잔금비율이라

한다.

② 자본회수율과 자본수익률이 모두 포함된 자본환원계수는 저당상수이다.

③ 기간초에 불입된 일시불에 대하여 일정기간 후 원리금의 합계를 구하기 위한 자본환원계

수는 일시불의 미래가치계수이다.

④ 3년후 1억을 만들기 위해 매기간마다 적립해야 할 적립금을 구하고자 할 경우 활용되는

계수는 감채기금계수이다.

⑤ 연금의 현가계수란 이자율이 r이고 기간이 n일 때 매년 1원씩 n년 동안 받게 될 연금을

환원한 액수를 말하며, 저당상수와 역수관계이다.

⑥ 20년간 원리금 균등상환조건으로 1억원을 융자받은 경우, 5년 후 융자잔고를 계산하는

자본환원계수는 연금의 현가계수이다.

⑦ 월소득 300만원이고 소득의 30%를 월부금으로 사용 가능할 때 이 사람이 받을 수 있는

최대 융자가능액 계산에 쓰이는 계수는 연금의 현가계수이다.

⑧ 부채서비스액은 원금상환분과 이자지급분의 합인데, 이중 원금상환분은 자본의 증가로

처리하여 영업소득세 계산에서 경비로 취급되지 않는다.

⑨ 잔금비율과 상환비율을 더하면 1이 된다.

⑩ 역모기지론에서 매년 받을 수 있는 연금을 계산할 때 사용되는 계수는 감채기금계수이다.

⑪ 저당상수에 관한 공식은 현재가치를 구하기 위한 공식이다.

⑫ 순현가법이란 보유기간동안 기대되는 세후소득의 현재가치 합과 세후지분복귀액의 현가

와 투자비용으로 지출한 지분의 현재가치 합을 비교하는 방법이다.

⑬ 일정기간 후에 1원을 만들기 위해서 적립해야 할 액수를 나타내는 자본환원계수는 감채

기금계수이고, 역수는 연금의 내가계수이다.

⑭ 잔금비율은 저당대출액에 대한 상환해야 될 원리금의 비율을 말하며, 이자율, 만기, 남은

저당기간의 함수이다.

⑮ 할인현금수지분석법은 예상되는 현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 서로 비교하여 투

자하는 방법으로 순현가법과 내부수익률법, 수익성지수법 등이 있다.

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박개론씨는 투자액이 1억인 부동산에 대한 투자를 고려하고 있다. 2년동안 투자하는

조건이라면 순현가는 얼마인가?(단, 요구수익률은 10%이다.)

기간 운영소득 평가가격

1 2,200만원 1억500만원

2 2,100만원 1억

1년 후 운영소득의 현가 : 2,200/1.1 = 2,000만원

2년 후 운영소득 및 처분소득의 현가 : (1억 + 2,100만원)/(1.1)2 = 1억원

순현가 = (1억 + 2천만원) - 1억

= 2천만원

할인현금수지분석법

① 예상된 현금유입의 현가합과 현금유출의 현가합을 서로 같게 만드는 할인율이 내부수익

률이다.

② 요구수익률을 모르더라도 내부수익률은 구할 수 있다.

③ 내부수익률법은 비전통적 사업의 경우 복수의 내부수익률을 가질 수 있다.

④ 어떤 투자안이 복수의 내부수익률을 가지고 있다면 이 투자안은 순현가를 다시 계산하여

투자를 결정한다.

⑤ 내부수익률을 준거로 우선순위를 정하여 투자를 할 경우 이것이 투자자의 부를 반드시

극대화시키는 것은 아니다.

⑥ 순현가법에서는 재투자에 대한 할인율로 요구수익률을 사용하지만 내부수익률법에서는

내부수익률을 재투자율로 사용하고 있다.

⑦ 내부수익률법은 순현가를 계산하기 위한 객관적인 할인율을 결정하기 어려울 경우에 유

용하게 쓰인다.

⑧ 내부수익률이란 예상된 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 서로 같게 만드는

할인율이다.

⑨ 두가지 투자대안의 순현가가 모두 0보다 클 때, 두 대안이 상호배타적이면 순현가가 더

큰 것을 선택하여 투자하고 두 대안이 상호독립적이면 둘 다 선택하여 이윤의 극대화를

꾀한다.

⑩ 내부수익률법은 수익률을 의미하나 순현가법은 부의 증가분을 나타내준다.

⑪ 내부수익률(IRR)은 미래에 예상되는 현금유입의 현가와 예상되는 현금유출의 현가를 동

일하게 하는 할인율을 말하며 만약 내부수익률과 요구수익률이 같은 경우에는 순현가

(NPV)는 ‘0’이 된다.

⑫ 내부수익률은 순현가가 (+)할인률과 (-)인 할인율을 1%사이로 구해놓고, 보간법으로 근

사치를 구할 수 있다.

⑬ 순현가가 동일한 투자안이 2개 있을 때는 초기의 현금투자가 작은 사업을 선택한다.

⑭ 순현가법에서는 가치의 가산원칙이 성립한다.

NPV(A+B) = NPV(A) + NPV(B)

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비율분석의 수단으로 일반적으로 쓰이는 비율 중 잘못된 것은? 2

① 대부비율이란 부동산가치에 대한 융자액의 비율을 말한다. 저당비율이라고도

한다.

② 부채감당률이란 순영업소득이 부채서비스액의 몇 배가 되는가를 나타낸다.

부채감당률이 1보다 작으면, 저당투자자는 저당대부를 긍정적으로 해석해야

한다.

③ 채무불이행률은 유효조소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능

력이 있는가를 측정하는데 사용된다.

④ 총자산회전율이란 투자된 총자산, 즉 부동산가치에 대한 조소득의 비율이다.

⑤ 영업경비비율이란 영업경비가 조소득에서 차지하는 비율을 말한다.

어림셈법과 비율분석법에 대한 설명으로 잘못된 것은? 1

① 비율분석법으로 투자판단을 할 경우에는 동일한 투자대안이라 할지라도 사용

하는 지표에 따라 결정이 다르게 나타나지는 않는다.

② 어림셈법은 미래의 현금수지를 할인하지는 않는다.

③ 어림셈법에서는 한가지 방법에 의해 계산된 비율을, 다른 방법에 의해 계산된

비율과 직접 비교하기가 용이하지 않다.

④ 비율분석법에서 비율을 구성하고 있는 요소들에 대한 추계가 잘못되면, 비율

자체가 왜곡될 수 있다.

⑤ 어림셈법은 화폐에 대한 시간가치를 고려하지 않는다.

⑮ 순현가법은 가치의 가산원칙이 성립하므로 여러 투자안을 동시에 평가할 때 개별투자안

을 독립적으로 판단해 볼 수 있는 반면, 내부수익률법은 가치의 가산원칙이 성립하지 않

아 두 투자안의 수익률 평균이 두 투자안을 합쳐서 구한 수익률과 달라진다. 따라서 내

부수익률법을 사용하게 되면 전체와 각각을 따로 평가할 수 없다.

수익성지수법은 어떤 투자안의 상대적 수익성을 나타낼 뿐 투자자의 부의 증가를 측정하지 못하며, 가치의 가산원칙에도 부응하지 않는다.

수익성지수법은 투자규모가 다른 여러 투자안의 상대적 성과비교가 가능하다. 즉, 투자의 상대적 효율성 평가시 사용가능하다.

어림셈법① 어림셈법에는 승수법과 수익률법이 있다. 승수는 작을수록 좋고, 수익률은 클수록 좋다.

② 순소득승수는 순영업소득에 대한 총투자액의 배수이다. 이를 자본회수기간이라고도 한다.

③ 세후현금수지승수 또는 세후승수란 세후현금수지에 대한 지분투자액의 배수이다.

④ 지분배당률이란 지분투자액에 대한 세전현금수지의 비율이다. 지분배당률을 세전수익률

이라 한다.

⑤ 지분배당률과 지분수익률은 다른 개념이다. 지분배당률은 (세전현금수지÷지분투자액)이

며, 지분수익률은 기간 초의 지분투자액의 현가와 장래 기대되는 지분소득의 현가(세전

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투자자 박개론씨는 다음 어느 경우에 부동산투자를 결정하겠는가? 3

① 순현가가 -2인 경우

② 수익성지수가 0.9인 경우

③ 내부수익률이 15%이고, 무위험율이 5%, 위험할증률이 6%, 인플레율이 2%인 경

우

④ 시장가치는 3억이고 투자가치는 2억 5천인 경우

⑤ 기업의 목표회수기간은 5년이고, 투자대안의 회수기간은 7년인 경우

예상총수익 매년 9천만원, 예상총비용 매년 5천만원, 자본수익률 6%, 경제적 잔존내용년수 25년, 직선법으로 감가상각 한다면 수익가치는?

P = 환원이율순이익

= 천만 천만

= 4억

수지)를 같게 만드는 내부수익률이다.

⑥ 어림셈법에서는 한 가지 방법에 의해 계산된 비율을, 다른 방법에 의해 계산된 비율과

직접 비교하기가 용이하지 않다.

⑦ 지분배당률은 모두 한해의 소득으로 계산되지만 지분수익률은 여러 해의 소득으로 계산

되며, 지분배당률은 비할인방식이고, 지분수익률은 할인하는 방식이다.

⑧ 자본회수기간법에서 기업이 정한 목표회수기간보다 짧은 것을 선택한다.

⑨ 짧은 회수기간일수록 미래의 불확실성을 감소시킨다.

⑩ 어림셈법은 화폐에 대한 시간가치를 고려하지 않는다.

비율분석법 ① 대부비율이란 부동산가치에 대한 융자액의 비율을 말한다. 저당비율이라고도 한다.

② 부채감당률이 1보다 작으면, 순영업소득이 원금과 이자도 제대로 감당할 수 없음을 나타

낸다. 저당투자자들은 통상적으로 부채감당률이 1.4 ~ 1.6 정도 이상이 되어야 저당대부

를 긍정적으로 생각한다.

③ 채무불이행률은 유효조소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는가

를 측정하는데 사용된다.

④ 총자산회전율이란 투자된 총자산, 즉 부동산가치에 대한 조소득의 비율이다.

⑤ 영업경비비율이란 영업경비가 조소득에서 차지하는 비율을 말한다.

⑥ 비율분석법으로 투자판단을 할 경우에는 사용하는 지표에 따라 동일한 투자대안이라고

할지라도 투자결정이 다르게 나타날 수 있다.

⑦ 비율분석법에서 비율을 구성하고 있는 요소들에 대한 추계가 잘못되면, 비율 자체가 왜

곡될 수 있다.

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박개론씨가 5억원의 대출이 있는 부동산에 투자하려고 한다. 그 부동산의 첫해 순수익은 3천만원으로 예상된다. 현재 이자율이 년 4%이고, 수익률 프리미엄이 년 8%라면, 세금을 전혀 고려하지 않는다면 매년 2%씩 가격상승이 기대되는 이 부동산의 투자가치는 얼마인가?

투자가치 = 3천만/(4%+8%-2%)

= 3억원

유효조소득 1억원, 영업경비 4천만원, 저당대부액 5천만원, 저당상수와 지분배당율이 각각 0.4라면 지분투자액은 얼마인가? 지분배당률 = 세전현금수지 ÷ 지분투자액

세전현금수지 = 순영업소득 - 저당지불액

= (1억원-4천만원) - 5천만원×0.4

= 4천만원

지분투자액 = 세전현금수지 ÷ 지분배당률

= 4천만원/0.4

= 1억원

다음은 영업수지를 계산한 것이다. 유효총소득은 얼마인가? 자기자본 : 5천만원 공실 및 불량부채 : 1,000만원

타인자본 : 1억 5천만원 년부상환액 : 2,000만원

영업경비 : 1,000만원 영업소득세 : 200만원

세후현금수지 : 1,800만원

유효총소득 = 1,800만 + 200만 + 2,000만 + 1,000만

= 5,000만원

다음은 타당성분석에 관한 설명이다. 세후수익률은 얼마인가?

① 투자가치는 주관적 가치이고, 시장가치는 객관적 가치이다.

② 투자가치가 시장가치보다 크면 투자를 채택한다.

③ 투자가치는 순이익을 요구수익률로 환원한다.

④ 시장가치는 순이익을 기대수익률 또는 환원이율로 환원한다.

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22

총투자액 : 10억원 임대단위수 : 오피스텔 20세대

예상임대료 : 세대당 1천만원 예상공실률 : 5%

기타수입 : 1천만원 영업경비 : 1억원

저당금액 : 5억원 부채서비스액 : 5천만원

영업소득세 : 5백만원

지분투자액 = 5억원

가능총소득 = 20×1천만 = 2억원

유효총소득 = 2억원 - (2억원×0.05) + 1천만원 = 2억원

순영업소득 = 2억원 - 1억원 = 1억원

세전수지 = 1억원 - 5천만원 = 5천만원

세후수지 = 5천만원 - 5백만원 = 4,500만원

세후수익률 = 세후수지/지분투자액 = 4,500만/5억 ×100 = 9%

박개론씨는 어느 지역이 개발된다는 확실한 정보를 2,000만원의 정보비용으로 알게 되었다. 당해 토지의 현재가치는 4,000만원이고 이 지역이 개발된다면 1년 후의 토지가치는 8,800만원이 될 것으로 예상된다. 이 경우 박개론씨가 얻게 되는 초과수익은 얼마인가?(단, 박개론씨의 요구수익률은 10%이다.) 정보가치 = 8,800만원/(1.1) - 4000만원

= 4,000만원

초과수익 = 정보가치 - 정보비용

= 4,000만원 - 2,000만원

= 2,000만원

1년 후 대상필지를 포함한 지역이 개발되면 대상필지는 8,800만원이 되고, 개발되지 않으면 5,500만원이 될 것으로 예상된다. 단, 요구수익률은 10%이고, 개발될 확률은 80%이다. 대상필지의 현재가치와 정보가치는 얼마인가? 토지의 현가 = {8800만×(8/10) + 5500만×(2/10)}/(1.1) = 7400만

정보가치 = 8000만 - 7400만

= 600만

박개론씨는 1년 후 개발될 가능성이 매우 큰 구룡마을에 토지를 소유하고 있다. 그러나 급전이 필요한 그는 이 토지를 팔려고 한다. 그러나 개발정보의

정보가치 = (100% 확실성하에서의 토지현가) - (불확실성하에서의 토지현가)

초과이윤 = 정보가치 - 정보비용

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확실성에 따라 토지의 값은 많은 차이를 보이므로 박개론씨는 어떻게든 정보를 얻기 위해 노력하고 있다. 박개론씨가 이 정보에 대해 지불가능한 최대금액은 얼마인가?(단, 박개론씨의 요구수익률은 10%이고, 1년 후 구룡마을이 개발되면 토지의 값이 5억7,200만원, 개발이 안되면 2억8,600만원으로 예상된다.) 토지의 현가 = (5억7200만 + 2억8600만)/2×1.1 = 3억9000만

정보가치 = 5억2천 - 3억9천

= 1억3천

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구분 내용

금융

직접금융

자금의 최종수요자와 공급자가 직접 거래하는 방식,

주식시장에서의 주식발행에 의한 자금조달

------> 증권화의 문제

간접금융

자금의 중개기관(금융기관)을 사이에 두고 자금의 수요공급

이 이루어지는 방식, 은행대부를 통한 자금조달

----> 상환방법과 이자율 문제 발생

부동산금융

토지금융 토지의 매입, 조성 등과 관련된 자금의 대출

주택금융

주택의 구입, 개보수, 건설 등 주택관련사업에 대한

자금의 대출과 관리 등을 포괄하는 특수금융

(주택소요→주택에 대한 유효수요로 전환시키는 역할)

주택금융주택소비금융 주택담보 대출, 소비자금융/주택보조금 지급

주택개발금융 건설업자에 대한 대부, 공급자금융/건축대부/선분양제도

주택금융시장

제도권시장 주택금융기관, 일반은행, 보험회사 등 제도권금융기관의

자금중개과정을 거치는 시장

비제도권시장 자금수요자와 공급자 사이에 직접 주택자금이 거래되는 시

장, 임차부동산의 매매/우리나라는 이 시장이 크다.

부동산증권

부채증권

부채금융 = 저당을 설정하거나 사채를 발행하여

타인자본을 조달하는 것

부채증권 = ABS나 MBS처럼 부채금융을 조달할

목적으로 발행하는 증권

지분증권

지분금융 = 지분권을 팔아 자기자본을 조달하는 것

지분증권 = 리츠(부동산투자회사)나 뮤추얼펀드(개발회사)

등의 지분금융을 얻을 목적으로 발행하는 증권

저당

재래적저당 정부지원저당에 비해 기간이 짧고, 대부비율도 낮다.

건축대부 토지를 소유하고 있는 건설업자나 개발업자가 건축을 할 때,

건축자금을 대출하기 위해 제공되는 저당

금융론

1. 금융기초

대출자 --- 저당권자 --- 은행

차입자 --- 저당권설정자 --- 소비자

증권 - 채권/소구금융 - 비소구금융/재융자 - 포괄융자/시장이자율 - 약정이자율

조기상환 - 잔고할인/콜옵션 - 콜방어/명목이자율 - 실질이자율

장기모기지론 - 역모기지론

2. 저당의 유동화 및 시장구조

저당의 유동화 - 매각/증권화

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구분 내용

원리금

상환방식

원금 균등상환 원금만 균등상환/ 월부금은 초기에 많고, 후기는 적

음

원리금 균등상환 꾸준한 소득이 있는 경우(융자총액×저당상수)

부분원리금상환 변제만기일 지나도 완전상환 않는 특별금융

이자매월상환 이자는 매월 지불, 원금은 만기에 일시불로

체증식 융자금상환 점점 많이 상환, 젊은층에게 유리

이자율

조정방식

고정이자율저당 이자율 고정, 대출자에게 인플레 위험 있음.

가격수준 조정저당

이자율은 고정, 대출잔액(저당 잔금)을 조정하는 방

안

이자율 조정방식이 아님....

변동

이자율

저당

변동이자율저당 변동금리 적용

조정이자율저당 변동금리 적용, 대출자에게 재량권 부여

재협정이자율저당 일정기간(3-5년)마다 차입자와 대출자간에 재협상에

의해 이자율 결정

1차 저당시장 - 2차 저당시장/MBS - 참여증서

3. MBS의 종류

구분 MPTS MPTB(CMO) MBB 비고

자본시장 성숙도 성숙 성숙 미성숙

저당권 투자자

Off-BS

유동화회사

On-BS

유동화회사

On-BS

저당 위탁관리 × ○ ○

원금이자 수취권

이자율 위험투자자 투자자 유동화회사 원리금수취지분권 보유

조기상환 위험부담 투자자 투자자 유동화회사 신용보강회사와 분담

초과담보율

없음

저당대부액=이

체증권발행액

中

大

저당대부액>저

당채권발행액

125~240%

수익률 & 위험율 大中小

만기 & 이자율 일정 일정 일정CMO는 트랜치별로 차별화

예, Z채권

연대보증 or

지급보증주택금융공사 주택금융공사 주택금융공사

자기자본의 50배이내

지급보증 가능

4. 저당상환방법

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5. 자금조달방법

1) 부동산 신디케이트

2) 부동산 투자회사(리츠)

구분 일반리츠 CR-리츠

회사형태위탁관리 리츠(명목회사형)

자기관리 리츠(실체회사형)구조조정 리츠(명목회사)

자본금 250억원 이상 좌동

1인당

주식보유

한도

30% 이하 제한 없음

현물출자 설립시 총자본금의 50% 이내 좌동

투자대상 모든 부동산 및 부동산관련 유가증권

구조조정 부동산

- 부채상환목적 부동산

- 약정체결기업, 법정관리, 화의기업

부동산

자산구성

요건

①총자산의 70% 이상을 부동산으로

구성 ②총자산의 80% 이상을 부동산

및 관련유가증권, 현금으로 구성

①총자산의 70% 이상을 구조조정 부동

산에 투자 ②자산구성에 관한 의무규정

없음

배당 배당가능이익의 90%이상을 현금배당배당제한 요건은 없으나, 법인세 감면

을 위해서는 90% 이상 배당해야 함

업무범위

부동산의 매입, 개발, 관리, 처분

(단, 개발의 경우 주주총회 특별결의만

으로 가능)

좌동

투자규모 총자산의 30%까지 가능 좌동

인가감독

실체회사형과 자산관리회사는 투자자

보호를 위해 준법감시인제도 도입,

건교부와 금감위 공동감독

- 건교부 인가

- 건교부, 금감위 공동감독

회계기준

일반기업회계기준으로는 리츠의 정확

한 정보가 투자자에 전달되기 어렵다.

따라서 별도의 회계기준을 계정토록

하여 투명성을 제고함.

좌동

세제혜택

①명목회사형은 법인세 면제

②실체회사형은 법인세 면제 안됨

③취득세, 등록세는 50% 감면

④종토세 및 배당소득은 분리과세

①법인세 면제(90% 이상 배당시)

②취득세, 등록세는 100% 감면

③종토세 및 배당소득은 분리과세

3) 프로젝트 파이낸싱 - 건축대부

담보형태/대출기간/자금용도/이자율, 위험/자금공급/상환/결제구좌/소구방법

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구분 프로젝트 파이낸싱 기업 금융

차주 프로젝트 회사 모기업 또는 프로젝트 회사

담보 프로젝트 현금 흐름 및 자산 사업주의 전체 자산 및 신용

상환 재원 프로젝트 현금 흐름 사업주의 전체 재원

자금 관리 대주단의 위탁계좌에 의한 관리 차주가 임의로 관리

소구권 행사 모기업에 대한 소구권 행사가 제한 모기업에 대한 소구권 행사가 가능

여신관리제한 부외금융으로 회피가능 적용

채무 수용능력 부외금융으로 채무 수용능력 제고 부채비율 등 기존차입에 의한 제약

사후 관리엄격한 사후 관리가 사업 성패의

중요한 요인임채무 불이행시 상환 청구권의 행사

주적용

사업 분야

자원개발, SOC민자사업,

부동산 개발 사업, 플랜트 사업일반 사업 부문

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저당담보채권(다계층채권, CMO)에 대한 설명으로 부적당한 것은? 3

① 저당담보채권이란 저당채권의 총발행액을 몇 개의 그룹으로 나눈 후, 각 그룹

마다 상이한 이자율을 적용하고 원금이 지급되는 순서를 다르게 정하는 것이

다.

② 트랜치(tranche)의 수명은 저당차입자의 만기전 변제율에 따라 좌우되고, 만

기전 변제율은 저당이자율과 시장이자율과의 관계에서 좌우된다.

③ CMO는 저당차입자의 원금과 이자를 트랜치별로 직접 지급하고 있기 때문에 이

자기진단 확인학습

테마1. 장기모기지론

① 저당대부의 신청자격으로는 만20세 이상 65세 이하의 무주택자 또는 1주택 소유자로서

소득능력이 있는 자이다.

② 차주 연대보증인이 될 수 없는 자는 신용불량자, 개인신용평가 최하등급자 등이며 차주

연령은 대출기간과 합산하여 75세를 넘을 수 없다.

③ 원리금균등상환방식으로 명목소득이 증가하는 일반적인 경우 시간이 지날수록 상환부담

은 다소 줄어들게 된다.

④ 저당대부의 대상주택으로 제외되는 경우는 근린생활시설, 상가주택, 오피스텔, 다가구주

택, 재개발 또는 재건축 예정인 주택 등은 제외된다.

⑤ 저당대부의 대상주택은 등기부상 및 실제상의 주택을 대상으로 하여 주택크기의 제한은

없으나 집값이 6억원 이하의 주택으로 한정하며, 이때 집값은 감정평가가격으로 한다.

⑥ 모기지론이란 주택을 담보로 20년 이상의 장기주택자금을 대출받을 수 있는 제도로서 집

값의 30% 정도만 가지고도 주택을 구입할 수 있으므로 목돈 없이도 내집을 장만할 수 있

는 선진화된 제도이다.

⑦ 역모기지론은 금융기관으로부터 목돈을 미리 받는 것이 아니라 연금의 형식으로 규칙적

으로 받고, 만기가 되었을 때, 주택을 처분하여 그 금액을 갚는 형식이다.

⑧ 고정금리를 사용하고, 매월 원리금균등상환방식을 채택한다.

⑨ 무주택자와 1주택 소유자 포함되며 부분적인 콜방어를 인정하고 있다.

(1년이내=2%, 3년이내=1.5%, 5년이내=1%)

⑩ 대출한도는 3억원 이내이며, 단, 매월 대출상환액이 소득의 1/3 이내여야 하며, 대출비

율(대부비율)은 집값의 70% 이하여야 한다.

⑪ 모기지론은 은행, 보험사, 농협 등 모든 회사에서 취급할 수 있다.

⑫ 모기지론은 기존대출의 전환에도 사용할 수 있다.

⑬ 원래 건축 중인 주택은 이용할 수 없도록 규정되어 있다.

⑭ 건축 중인 주택은 등기시점까지 원칙적으로 이용할 수 없으나 등기후 모기지론으로 자동

전환을 조건으로 중도금 모기지론이 시행되고 있다.

테마2. MBS(저당담보증권)의 종류

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체증권의 성질을 지니고 있다고 보기는 어렵다.

④ CMO는 여러 개의 트랜치 중 적어도 마지막 한 개는, 중간에 이자와 원금을 전

혀 지불하지 않고, 만기 때에 누적된 원금과 이자를 한꺼번에 지급받는 것으

로 하고 있다.

⑤ CMO는 트랜치의 규모와 수를 조정함으로써 저당채권처럼 그 존속기간을 다양

하게 하여, 장기 투자자들이 원하는 콜방어를 실현시키고 있다.

① 이체증권(MPTS)은 발행기관이 자신의 자산을 매각하므로 발행액만큼 자산이 감소하는 대

신 현금이 증가하여 자산 크기에는 변화가 없게 되어 저당총액과 이체증권발행액이 같아

진다.

② 저당직불채권이란 저당 풀을 담보로 발행되는 채권으로서, 저당권은 발행기관이 원리금

수취권은 투자자가 보유하는 형태로 이체증권과 저당채권의 혼합형태의 증권이다.

③ 다계층채권은 저당차입자의 원금과 이자를 트랜치별로 직접 지급하며, 마지막 트랜치는

중간에 이자와 원금의 지급없이 만기때에 누적된 원금과 이자를 한꺼번에 지급받는다.

④ 참여증서를 산다는 것은 모저당에 대한 공동소유권을 사는 것으로 모저당이 저당 풀일

필요는 없다.

⑤ 저당채권(MBB)은 주택저당을 담보로 하되, 발행기관의 신용으로 발행되는 채권형 증권으

로, 발행기관은 투자의 안전성을 높이기 위해 초과담보를 확보하며, 주택저당대부액보다

저당채권의 발행액이 작다.

⑥ 이체증권은 매월을 단위로 원금과 이자를 지불받는 형태를 띤다.

⑦ 1차 저당대출기관과 2차 저당대출기관이 공동으로 증권을 발행하는 참여증서는 여러 기

관이 공동으로 발행하므로 일반적으로 위험이 감소하게 된다.

⑧ 참여증서는 2차 저당기관이 매수자금이 충분하지 않을 때, 1차 저당기관과 함께 저당담

보증권을 만들고 매수대금을 증권으로 지불하는 형태이다.

⑨ 이체증권은 매월을 단위로 원금과 이자를 지불받는 형태를 띤다. 저당 풀에 있는 저당이

전부 원금상환되면 조기에 끝난다.

⑩ 담보저당채권(CMO)은 저당채권의 총 발행액을 몇 개의 그룹(트랜치)으로 나눈 후 각 그

룹마다 상이한 이자율을 적용하고 원금과 이자가 지급되는 순서를 다르게 정한다.

⑪ MBB는 이체증권보다 수명이 길다.

⑫ MBB는 이자율위험, 조기상환위험, 채무불이행위험 등 모든 위험을 발행기관이 진다.

⑬ 이체증권(MPTS)은 저당채권(MBB)보다 위험이 높으므로 수익률이 높다.

⑭ 일반적으로 MPTS의 수명은 원래의 저당만기보다 약간 짧다.

⑮ 저당직불채권에서는 원리금이 모두 투자자에게 직불되기 때문에 만기전 변제위험은 투자

자가 지게 된다.

저당담보증권의 매수자가 발행자의 만기전 변제에 대해 방어하는 것을 콜방어라 한다. 대개는 부분적인 콜방어를 허용하고 있다.

담보저당채권(CMO)은 저당차입자의 원금과 이자를 직접 지급한다는 점에서 이체증권의 성질을 지니고 있다고 볼 수 있다.

MBB에서는 발행기관이 원리금을 수취하고 투자자와의 사전약속에 따라 원리금을 지불한다.

MPTB는 원차입자의 상환금이 그대로 투자자에게 전달되는 구조이다.

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MPTS는 발행기관이 원리금 지급을 보증하고 투자자는 이자율위험과 만기전 변제위험을 부담하게 되어 매수자의 콜방어가 실현되지 않는다.

테마3. 저당시장의 구조

① 2차 저당시장은 저당을 담보로 채권을 발행하려는 자산보유자와 투자자로 구성되는 시장

이다.

② 자산보유자가 보유자산을 담보로 채권을 유동화할 경우, 유동화자산을 유동화전문회사에

양도한다.

③ 2차 저당기관은 주택자금 수요자에게 자금을 직접 대출하지는 않는다.

④ 주택저당대출채권의 집합(pool)으로부터 유가증권을 발행할 때 대출채권의 상환기간보다

단기에 원금과 이자의 상환이 완료되는 채권은 만들 수 있다.

⑤ 1차 저당시장은 저당의 발행시장이라 할 수 있고, 2차 저당시장은 저당대출 또는 저당

담보증권의 유통시장이라 할 수 있다.

⑥ 1차 저당시장에서 형성된 저당권과 2차 저당시장에서 유통되는 채권은 별개의 것이다.

⑦ 2차 저당시장은 1차 저당시장에서 생성된 저당이 원래의 형태대로 또는 저당담보증권으

로 변환되어 매매 또는 유통되는 시장을 말한다.

⑧ 1차 대출기관과 2차 대출기관은 저당권을 채권으로 유동화하는 것이 의무사항은 아니다.

⑨ 저당의 유동화는 2차저당시장에서 행해지며, 저당의 증권화는 저당의 유동화의 한 방법

이라 할 수 있다.

⑩ 주택저당채권의 유동화제도 하에서는 금융기관들이 유동성위험과 금리변동위험이 증가하

지 않는다.

⑪ 저당권부 채권이 거래되는 시장은 2차 저당시장이고, 저당권이 설정되는 시장은 1차 저

당시장이다.

⑫ 1차 저당대출자들은 자금의 여유가 있으면 저당을 자신들의 자산포트폴리오의 일부로 보

유할 수도 있다.

⑬ 2차 저당시장에서 매매되는 채권의 수익률은 1차 저당시장에서 형성되는 저당권의 수익

률보다 낮은 것이 일반적이다.

⑭ 2차 저당시장은 부동산을 담보로 제공하여 자금을 차입하는 원래의 차입자의 신용과 관

련이 없다.

⑮ MBS를 발행하면 주택수요자에게 안정적으로 장기대출을 해줄 가능성이 증가한다.

MBS를 발행하면 금융기관은 보유하고 있는 주택담보대출채권을 유동화하여 자금을 조달할 수 있다.

MBS를 발행하면 채권투자자는 안정적인 장기투자를 할 수 있는 기회를 가진다. 정부가 주택저당채권을 발행한다고 하여 즉각 주택가격이 하락하는 것은 아니다. 정부가 주택저당채권을 발행하는 주된 이유는 주택가격 조절이 아니라 자금조달을 원활하게 해

주기 위함이다.

MBS를 발행하면 주택금융자금의 수급불균형을 해소할 수 있다.

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저당대부에 대한 만기전변제(조기상환)에 대한 설명으로 적당한 것은? 4

① 실질이자율>계약이자율

② 계약이자율>실질이자율

③ 명목이자율>저당이자율

④ 저당이자율>시장이자율

⑤ 시장이자율>실질이자율

테마4. 금융기초

① 부동산 유동화는 부동산의 특성 중 고정성, 불가분성을 채권발행을 통해 지분으로 나눌

수 있게 함으로써 부동산을 현금과 같이 유동성을 높이는 제도이다.

② 재래적 저당은 정부지원저당에 비해 기간이 짧고, 대부비율도 낮다.

③ 저당이 유동화되면 대출기관인 금융기관은 한정된 재원으로 많은 자금 수요자에게 필요

한 자금을 공급할 수 있다.

④ 저당의 유동화는 주식시장과 같은 다른 자본시장이 침체되어 있을 때 자금 흐름의 왜곡

을 막을 수 있는 유용한 제도적 장치가 될 수 있다.

⑤ 매수금저당이란 현재의 주택 뿐만아니라 미래의 주택을 담보로 저당대부가 이루어지는

것을 말한다.

⑥ 융자비율이 높을수록 원리금 상환의 부담이 커지므로 채무불이행의 가능성도 높아지고

이자율도 상승한다.

⑦ 상업용부동산이나 후순위 추가융자의 경우에는 위험도가 높아서 융자기간이 짧아지게 된

다.

⑧ 저당대부에 대한 만기전 변제는 저당이자율>시장이자율 인 경우 항상 발생하지는 않고

만기전 변제벌금 등을 고려하여 그래도 이익이 있을 경우에 발생한다.

⑨ 상환기간이 길어질수록 매기의 상환금은 적어진다.

⑩ 포괄융자는 기존의 융자가 있는 상태에서 추가로 융자를 받는 경우, 양자를 포괄하는 하

나의 융자로 구성하는 것을 말한다.

⑪ ABS나 MBS 등은 대표적인 부채증권에 속한다.

⑫ 건축대부는 건축시 수반되는 위험이 많으므로 이자율도 높고 대부기간도 짧다.

⑬ 부동산자금이 저당시장에 원활하게 공급되기 위해서는 저당수익률이 투자자들의 요구수

익률을 만족시켜야 한다.

⑭ 시장이자율이 약정이자율보다 낮아지면 고정금리대출 차입자에게 조기상환할 유인(誘因)

이 생긴다.

⑮ 주택금융은 주택의 구입, 개보수, 건설 등 주택관련사업에 대한 자금의 대출과 관리 등

을 포괄하는 특수금융이다.

건축대부에 있어 자금의 제공은 단계적으로 제공되고 대출자금의 상환은 건축과 더불어 일시불로 이루어진다.

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저당대부의 상환방법에 관한 설명으로 부적당한 것은?4

① 가변이자율 저당은 이자율이 인플레 감응지수에 의해 변화한다. 그러나 조정

한도와 횟수가 정해져 있는 수가 많다.

② 조정이자율 저당도 이자율이 지수에 따라 변화한다. 그러나 지수는 전통적인

가변이자율 저당의 인플레 감응지수보다 다양하여, 대출자에게 더 많은 재량

을 부과하는 점에서 차이가 난다.

③ 재협상이자율 저당에서는 이자율이 미리 정해진 지수에 의해 결정되는 것이

아니라, 일정 기간마다 차입자와 대출자간의 재협상에 의해 결정된다.

④ 가격수준 조정저당에서는 인플레율이 높다고 하더라도, 초중기까지는 명목상

잔금액이 원금을 초과하지 못한다.

⑤ 가격수준 조정저당에서 매년의 저당상환액을 구하기 위해서는 명목이자율이

아니라 실질이자율을 적용해야 한다.

테마5. 저당의 상환방식

① 변동이자율 저당은 이자율이 인플레 감응지수에 의해 변화한다. 그러나 조정한도와 횟수

가 정해져 있는 수가 많다.

② 조정이자율 저당도 이자율이 지수에 따라 변화한다. 그러나 지수는 전통적인 가변이자율

저당의 인플레 감응지수보다 다양하여, 대출자에게 더 많은 재량을 부과하는 점에서 차

이가 난다.

③ 재협상이자율 저당에서는 이자율이 미리 정해진 지수에 의해 결정되는 것이 아니라, 일

정 기간마다 차입자와 대출자간의 재협상에 의해 결정된다.

④ 변동이자율 저당은 대출기관을 인플레 위험으로부터 보호해 준다.

⑤ 부분원리금 상환방법은 차주와 대주 간에 변제 만기일이 되어도 완전히 상환되지 않음을

합의한 특별금융이다.

⑥ 원금균등상환방법에서의 월부금은 초기에 많고 후기에 적어지는 특성이 있어서 체감식

융자금 상환방법이라고도 한다.

⑦ 점증상환대출(GPM：Graduated Payment Mortgage)은 주택의 보유예정기간이 짧은 사람에

게 유리하다.

⑧ 가격수준 조정저당에서 매년의 저당상환액을 구하기 위해서는 명목이자율이 아니라 실질

이자율을 적용해야 한다.

⑨ 고정이자율 저당은 변동이자율 저당에 비해 초기 이자율이 높다.

⑩ 대출기관의 명목이자율은 인플레율에 따라 다르게 나타나는데 이는 실질이자율에 인플레

율을 가산하여 결정된다.

⑪ 원리금균등분할상환(CPM：Constant Payment Mortgage Loan)에 의하면 대출기간 중 매월

납부하는 원리금상환액 중 대출원금분할상환액의 규모는 점점 커진다.

⑫ 가격수준조정저당은 인플레율에 따라 이자율은 고정시키고 융자잔고를 변동시켜 대출금

상환액을 결정하는 방식이다.

⑬ 무이자저당이란 애초에 저당액수를 할인하여 적게 받고, 그 대신에 이자를 물지 않고 원

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금만 상환하는 저당을 말한다.

⑭ 가격수준 조정저당에서는 인플레율이 높다면, 초중기까지는 명목상 잔금액이 원금을 초

과할 수도 있다.

테마6. 금융의 조달방법

① 리츠는 소액투자자들에게도 대규모 부동산 소유의 기회를 제공하여 토지를 골고루 가지

게 하는 토지공개념이나 형평성에도 기여한다.

② 프로젝트 파이낸싱에서 사업시행자의 원리금상환은 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐

름에 의존한다.

③ 프로젝트 파이낸싱은 비소구금융이다.

④ 프로젝트 파이낸싱은 다양한 사업주체가 참여하므로 이해당사자간에 위험배분이 가능하

다.

⑤ 건축대부는 담보대출이지만, 프로젝트 파이낸싱은 부동산담보대출이 아니다.

⑥ 건축대부는 토지구입 자금을 빌릴 수 없다.

⑦ 프로젝트 파이낸싱은 금융기관이 자금관리를 직접 한다.

⑧ 리츠는 설립자본금이 250억이다.

⑨ 현물출자를 모든 리츠가 총자본금의 50% 이내에서 가능케 하였다.

⑩ 일반리츠는 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자해야 하며, 총자산의 80% 이상은 반드시

현금이나 부동산, 부동산관련 유가증권으로 구성되어 있어야 하며, 구조조정리츠는 70%

이상을 구조조정부동산에 투자해야 하지만, 자산구성의무는 없다.

⑪ 투자자 보호를 위해 준법감시인 제도를 도입하여 실체형 리츠만 반드시 준법감시인을 두

도록 하였다.

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Ⅰ. 부동산기초이론

1. 부동산의 개념

부동산의 복합개념 - 복합부동산 - 복합건물 합법성-효율성-형평성

법적(협의, 광의)/경제적/기술적(위치, 공간, 환경, 자연, 지역)

설비의 판단기준---정착물의 판단

- 건물의 효용을 제한하는가

- 제거시 건물에 손상을 주는가

- 주문제작된 것인가

- 설치자가 누구인가

2. 부동산학의 개념

부동산문제 - 부동산활동 - 능률화원리, 그 응용기술

부동산현상(직접접근, 간접접근)/부동산환경

3. 용어

건부증가 - 건부감가 건폐율(수평적규제), 용적률(수직적규제)

나지 - 건부지 - 공지

부지 - 택지 - 대지

한계지 - 후보지 - 이행지

필지 - 택지

휴한지 - 공한지

법지 - 빈지

포락지 - 선하지

맹지 - 준맹지 - 자루형토지

성숙지 - 미성숙지

4. 특성

자연적 특성 - 부동성, 부증성, 영속성, 인접성, 개별성

부동성 = 지역분석/위치/부동산과 동산구별/지역화,국지화,세분화/외부효과

부증성 = 생산비법칙 no/토지공개념/부동산문제/자연/가격파동

영속성 = 소유와 이용분리/임대차시장발달/가격의 하방경직성/물리적감가 no/공간

인문적 특성 - 다용도성, 분합성, 위치의 가변성, 지역성

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다음은 부동산 개념에 관한 설명이다. 가장 올바른 것은? 3① 준부동산의 개념은 실생활의 필요에 따라 구분하는 것으로 이것을 학문의 대상으로

삼을 필요는 없다.

② 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 광의의 부

동산 이라 하며, 이러한 개념상의 구분은 경제적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다.

③ 토지소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 수익 처분할 수 있으며, 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상 하에 미친다.

④ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태

로 다루어져 부동산 활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합개념의 부동산 이라 한다.

⑤ 부동산학의 이념은 경제적 원리로서 ‘형평성’을, 법적 원리로서 ‘효율성’을 의미

한다.

부동산의 공간개념에 관한 설명 중 틀린 것은? 4① 공중공간은 공중을 향하여 끝없이 연장되는 입체공간이다.

② 부동산은 3차원의 공간으로 수평, 공중 및 지중의 공간으로 구성된다.

③ 부동산의 공간개념은 건물의 고층화, 집합건물의 등장으로 그 중요성이 높아진다.

④ 원주획지, 한계심도, 열주획지, 모래자갈지하수 등은 지하권과 관련이 있는 개념이

다.

⑤ 공중, 지표, 지하의 3공간은 각각 분리되어 독립적으로 거래될 수 있다.


① 지하수도 토지의 구성부분이기 때문에 지하수를 이용하는 권리도 토지소유권의 내용에

포함된다.

② 단위 체적당 공간가치는 용적률 크기보다 위치상 차이에 의해 높고 낮음이 결정된다.

③ 부동산의 현재 위치에서의 용도사용이나 다른 용도로의 전환은 토지이용의 주체로 판단

하기보다는 주변의 토지이용의 상태에 의하여 많은 영향을 받게 된다.

④ 대상물건이 위험이나 혐오의 대상이 아니라면, 근접성이 좋다고 언제나 위치로서 유리한

것은 아니다.

⑤ 협의의 부동산을 포함한 공시수단을 갖춘 독립된 거래의 객체로 인정되는 것을 ‘광의의

부동산’이라 하며, 이러한 개념상의 구분은 법적 측면에서의 구분 개념이라 할 수 있다.

⑥ 개개의 부동산은 환경으로부터 절대 독립할 수 없다.

⑦ 공중, 지표, 지하의 3공간은 각각 분리되어 독립적으로 �

부동산경제론 - eduever.comb0%b3%b7%d0_%c7%d9%bd%c9%c5%d… · ⑤ 하향시장일 때,...

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