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ISSN 1409-214X • #256 • Octubre-Diciembre 2015

¿EL PROPUESTO REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS Y

URBANIZACIONES RESOLVERÍA PROBLEMAS URBANOS?

Revista trimestral sobre la actualidad ambiental

Editorial¿El propuesto Reglamento de

Fraccionamientos y Urbanizaciones resolvería problemas urbanos?

Mario ArceMitos y verdades del urbanismo

costarricense: a propósito del propuesto nuevo Reglamento de

Fraccionamientos y Urbanizaciones

Jessica MartínezLa razón de ser de la propuesta de

Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones

Francisco RodríguezPlanificación urbana en Costa Rica:

una técnica o un arma en el debate ideológico

Eduardo BrenesEl condominio en el desarrollo urbano:

su potencial y sus efectos reales

Tomás MartínezCondominios verticales,

compacidad urbana y centralidades densas integrales. Estrategia de

sustentabilidad urbana en la Gran Área Metropolitana

Vladimir KlotchkovEcologización urbana y los

reglamentos del Instituto Nacional de Vivienda

y Urbanismo

Manuel ArgüelloLas sinrazones del Reglamento

sobre Fraccionamientos y Urbanizaciones

Guillermo CarazoCrítica al propuesto Reglamento

de Urbanizaciones


Director y editor: Eduardo MoraConsejo editor: Manuel Argüello, Wilberth Jiménez, Sergio Molina, Luis PovedaAsistencia y administración: Rebeca BolañosDiseño, diagramación e impresión: Programa de Publicaciones, UNAFotografía de portada: Alfredo Huerta. Urbanización de condominios en Heredia, Costa Rica.Teléfono: 2277-3688. Fax: 2277-3289 Apartado postal: 86-3000, Costa Rica Correo electrónico: [email protected] web: www.ambientico.una.ac.cr


Ambientico, revista trimestral sobre la actualidad ambiental costarricense, nació en 1992 como revis-ta impresa, pero desde hace varios años también es accesible en internet. Si bien cada volumen tiene un tema central, sobre el que escriben especialis-tas invitados, en todos ellos se trata también otros temas. Ambientico se especializa en la publicación de análisis de la problemática ambiental costa-rricense -y de propuestas sobre cómo enfrentarla- sustentados en información primaria y secunda-ria, aunque asimismo se le da cabida a ejercicios meramente especulativos. Algunos abordajes de temas que trascienden la realidad costarricense también tienen lugar.

¿EL PROPUESTO REGLAMENTO DE FRACCIONAMIENTOS Y

URBANIZACIONES RESOLVERÍA PROBLEMAS URBANOS?

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Revista Trimestral sobre la Actualidad Ambiental


Editorial

Sumario

Editorial¿El propuesto Reglamento

de Fraccionamientos y Urbanizaciones resolvería

problemas urbanos?

Mario ArceMitos y verdades del urbanismo

costarricense: a propósito del propuesto nuevo Reglamento

de Fraccionamientos y Urbanizaciones

Jessica MartínezLa razón de ser de la propuesta de Reglamento para el Control

Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones

Francisco RodríguezPlanificación urbana en Costa

Rica: una técnica o un arma en el debate ideológico

Eduardo BrenesEl condominio en el desarrollo

urbano: su potencial y sus efectos reales

Tomás MartínezCondominios verticales,

compacidad urbana y centralidades densas integrales.

Estrategia de sustentabilidad urbana en la Gran Área

Metropolitana

Vladimir KlotchkovEcologización urbana y los

reglamentos del Instituto Nacional de Vivienda y

Urbanismo

Manuel ArgüelloLas sinrazones del Reglamento

sobre Fraccionamientos y Urbanizaciones

Guillermo CarazoCrítica al propuesto Reglamento

de Urbanizaciones

Normas mínimas para la presentación de artículos a Ambientico

ISSN 1409-214X. Ambientico 256, Editorial |Pp. 2-3|


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¿El propuesto reglamento de fraccionamientos y

urbanizaciones resolvería problemas urbanos?

En Costa Rica, la vivienda en régimen de condominio tiene como inmediato e importante antecedente aque-llos edificios de varios pisos, con muchos apartamen-

tos para igual número de familias, que el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (Invu) construyó a mediados del siglo pasado en el barrio Calderón Muñoz. Esas edificaciones fueron conocidas como “multifamiliares” y el Invu erigió al-gunas más en otros lugares de la capital, imperando en ellas un régimen de propiedad parecido al del condominio. Pero el empeño institucional en esa línea no fue suficientemente vigoroso y/o se hizo de maneras desacertadas, obteniéndose como resultado que las viviendas en edificios de varios pisos, con múltiples propietarios, construidas con el estímulo y apo-yo de esa institución son muy escasas. Escasas en relación con la cada vez más sentida necesidad de densificar nuestros centros urbanos y detener, o por lo menos aminorar, la acele-rada expansión de la mancha urbana.

En los años sesenta del siglo pasado, la iniciativa pri-vada empezó a construir, en San José, edificios de varios pi-sos con apartamentos en régimen de condominio o afín, pero fueron numéricamente insignificantes hasta el final de esa centuria. Es apenas hace poco más de 10 años que la cons-trucción de edificios de varios pisos, con apartamentos y loca-les en régimen de propiedad condominal, arrancó, y arrancó con fuerza, especialmente en la capital –aunque no en el mero centro- y también, pero con retraso, en Heredia y en zonas costeras. La vivienda condominal horizontal (una casa al lado de otra y no una sobre otra), nacida después de la ver-tical en Costa Rica, se inició débilmente en los años setenta del siglo XX y se expandió vertiginosamente desde los años noventa de ese mismo siglo, y no para. Se expande a expen-sas de suelos tradicionalmente dedicados a la agricultura: en

áreas que bordean asentamientos huma-nos previos y en pequeñas áreas verdes re-manentes rodeadas de la mancha urbana.

Ante la agudización de varios pro-blemas urbanos acarreados por la ex-pansión de vastas urbanizaciones donde la propiedad es condominal (unas casas al lado de otras), recientemente el Invu propuso un nuevo Reglamento de Frac-cionamientos y Urbanizaciones con el fin de regular mejor esa expansión y eludir o mitigar los problemas que representa, pero, apenas dado a conocer al público como propuesta, suscitó la animadver-sión de las grandes empresas constructo-ras y de los gremios de los profesionales

de la construcción que en parte viven de la expansión condominal. Tal propuesta de Reglamento -“archivado” ya por la re-pulsa recibida- tiene como predecesor al Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, vi-gente desde 1983.

¿Es atinado y necesario el propuesto Reglamento de Fraccionamientos y Urba-nizaciones? ¿Va en procura de un medio urbano más habitable, y entonces en bien de la ciudadanía, o, antes que eso, apun-ta a dañar la libertad de los condóminos actuales y de los que pronto lo serán? A la discusión de esto viene dedicada la pre-sente edición de Ambientico.

A. Huerta. Barriada pobre, no condominal, en Pavas, San José.

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Mitos y verdades del urbanismo costarricense: a propósito del propuesto nuevo Reglamento de Fraccionamientos y UrbanizacionesRevista Trimestral sobre la Actualidad Ambiental4

Mitos y verdades del urbanismo costarricense: a

propósito del propuesto nuevo Reglamento de Fraccionamientos

y Urbanizaciones

ISSN 1409-214X. Ambientico 256, Artículo 1 |Pp. 4-12|

La divulgación, hace pocos meses, de una nueva pro-puesta normativa para remplazar el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Ur-

banizaciones, aprobado por el Instituto Nacional de Vivien-da y Urbanismo (Invu) en 1983, que se aplica prácticamente en todo el territorio nacional 1, suscitó una serie de manifes-taciones, por parte de distintos sectores, que sobrepasaron lo previsto por el equipo que la elaboró. Lo sorprendente de las reacciones, difundidas con amplitud por prensa y tele-visión 2, no fue que revelaran la existencia de sectores cla-ramente contrarios a la iniciativa, sino fue la falsedad de sus argumentos, ajenos a los principios más elementales del derecho urbanístico. Argumentos apoyados en interpreta-ciones jurídicas sin ningún apego al orden legal existente, lo que se confirma revisando los textos legales aludidos y la literatura especializada relativa a los principios y prácticas

1 Si bien no hay datos oficiales, solo de las municipalidades de San José y de Montes de Oca se conoce reglamentación específica en la materia.

2 Ver http://www.nacion.com/opinion/foros/Reglamento-urbanizaciones-ConstitucionPolitica_0_1493850604.html, http://www.nacion.com/opinion/columnistas/Reglamento-condominios_0_1491250886.html, entre otros artículos.

urbanísticos ampliamente aceptados en el mundo desarrollado.

Ante temas poco conocidos por los cos-tarricenses en general -e incluso también por los actores directamente involucrados en ellos (políticos, técnicos, abogados, etc.)-, a los sectores adversarios de la propuesta del nuevo Reglamento les ha sido fácil es-tablecer una serie de creencias torcidas y mitos en el imaginario colectivo nacional. Y esto se ha visto reflejado en el proceder del Gobierno y en el apoyo que parte de la ciudadanía ha brindado a tales posiciona-mientos risibles.

La estrategia desplegada por estos sectores, intensificada sobre todo a partir de la aprobación del Reglamento a la Ley de Condominios, hace poco más de diez años, ha mutado para constituirse en una verdadera mitología urbanística que es preciso derribar de forma fulminante, si es que se pretende rescatar al territorio nacional de lo que en los últimos tiempos ha empezado a denominarse la “esqui-zofrenia urbanística” costarricense. Y es que, actualmente, en cuestiones urbanís-ticas los ya referidos sectores de mayor influencia defienden como verdades lo que son evidentes falsedades y hacen caso omiso de realidades fácilmente constata-bles, logrando convencer a la población nacional de la coherencia de una realidad urbana y de una serie de normas que son totalmente ilusorias.

La experiencia vivida con el falli-do proceso de implementación del nuevo Reglamento motiva y da base para una reflexión sobre el hecho de que ninguna

modificación importante del orden esta-blecido en esa materia será legal y polí-ticamente viable en tanto no cuente con el manifiesto apoyo de los y las costarri-censes. Por tanto, es preciso empezar a derribar, uno por uno, los principales mitos erigidos en torno al marco jurídico nacional en materia urbanística. De tal manera, y tomando como punto de parti-da la propuesta de Reglamento aludida, a continuación se analiza las principales afirmaciones adversas al contenido de tal propuesta, con el objetivo de mostrar al lector la realidad del modelo urbano que se pretende modificar, por qué es necesa-rio hacerlo y realmente qué se propone implementar mediante la iniciativa re-glamentaria aludida.

Sobre la afirmación de que el Invu pre-tende arrogarse competencias que no le corresponden, pudiendo imponer regla-mentos e incluso instrumentos a las mu-nicipalidades y violentando así la auto-nomía municipal en materia urbanística: El capítulo segundo de la sección primera de la Ley de Planificación Urbana (LPU) hace referencia a la creación de la Direc-ción de Urbanismo y a la definición de sus funciones. Dicho órgano es concebido como el máximo órgano técnico en materia de Planificación Urbana del Invu, y bien po-dría decirse del país en general, dada la importancia de las funciones asignadas en el texto legal de referencia. En ese sentido, cabe recordar que el artículo 7 de la Ley indica que la Dirección de Urbanismo será

Mario ArceAbogado especialista en derecho urbanístico y medio ambiente ([email protected]).

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Octubre-Diciembre 2015. Número 256

Mitos y verdades del urbanismo costarricense: a propósito del propuesto nuevo Reglamento de Fraccionamientos y UrbanizacionesMario Arce

el órgano encargado, entre otras funciones, de asesorar a las mu-nicipalidades y demás organismos públicos en materia de planifi-cación y, finalmente, de ejercer la vigilancia y autoridad para el de-bido cumplimiento de las normas de interés nacional comprendidas en la LPU y en los re-glamentos de desarro-llo urbano. Por ejemplo, todo plan regulador, incluidos sus reglamen-tos, debe ser aprobado por dicha Dirección previo a su entrada en vigencia.

Además, la misma Ley, en su tran-sitorio II, le confiere de forma expresa al Invu la potestad de elaborar planes re-guladores y sus respectivos reglamentos si las municipalidades son omisas o no logran desarrollar su propia normativa. Todos estos aspectos están incluidos en la LPU desde hace poco menos de 50 años, por lo que puede afirmarse que estaría más que justificado que dicho Instituto procediera a elaborar la normativa res-tante a nivel nacional.

La potestad del Invu de desarro-llar estos instrumentos municipales ha sido además ratificada por la misma Sala Constitucional, que en su voto 4205-96 dispuso lo siguiente: “De todo lo señalado, queda claro que la competencia del Invu en materia urbanística … y, en segundo

lugar, como competencia residual, la fa-cultad de dictar las normas urbanísticas -reglamentos y planes reguladores- en ausencia de normas urbanísticas dicta-das por las respectivas municipalidades. Lo anterior encuentra su fundamento en el hecho de que negarle esta competencia a esta institución autónoma implica crear un vacío en el ordenamiento jurídico que provoca un serio perjuicio en la seguridad jurídica nacional” (Resolución 4505-96 de las catorce horas treinta y tres minutos del veinte de agosto de mil novecientos noventa y seis).

Lo cierto es que, en un principio, el legislador previó que el Invu, a través de su Dirección, debía ser el ente por jerar-quía y recursos que estableciera las nor-mas marco para permitir la articulación del territorio, mientras las municipalida-des adquirían las capacidades necesarias

para establecer su propia normativa. En ese espíritu, es que se emiten en los años ochenta los reglamentos de construccio-nes y de fraccionamientos vigentes. No obstante, casi 50 años después, todavía la mitad de los cantones del territorio nacio-nal carecen de plan regulador, por lo que la única normativa reglamentaria de la cual disponen para regular la expansión urbana en sus territorios son los llamados reglamentos Invu.

De tal manera, es más que eviden-te que la labor de esta entidad debe ser asesorar y actualizar su normativa que, de forma indirecta, es la normativa mu-nicipal de aplicación nacional. No existe ningún fortalecimiento de atribuciones dados a la Dirección de Urbanismo o al Invu como tal en el nuevo Reglamento, sino simplemente una actualización de la forma en que dicha institución debe velar por que se cumplan, entre otros, los prin-cipios legales de uso eficiente del suelo.

En ese sentido, por ejemplo, la discu-tida categorización que se establece para definir los tipos de suelo y, por ende, esta-blecer en qué parte del territorio local se podrán dar las transformaciones permiti-das (fraccionamientos y urbanizaciones), a través de la definición de un mapa base, no son zonificaciones encubiertas ni nada por el estilo. La categorización establecida, am-parada en al menos siete criterios técnicos (ambiental, servicios, infraestructura, etc.), tiene el único fin de determinar, por prime-ra vez en Costa Rica de forma sistemática, aquellos terrenos que podrán ser sometidos a los procesos de transformación del suelo,

en el entendido de que esos, cuya finalidad es urbanística, deben darse en suelos urba-nos o urbanizables. Nada de lo anterior tie-ne que ver con los usos de suelo, los cuales seguirán siendo comerciales, residenciales, mixtos, etc., según lo determine la munici-palidad respectiva.

Sobre la afirmación del rol de las municipalidades y su potestad para li-mitar la propiedad privada: “La imposi-ción de limitaciones a la propiedad con fines urbanísticos resulta imprescindi-ble para la convivencia en sociedad, no tratándose de una actividad expropiato-ria que requiera de indemnización pre-via, según los términos fijados -y en los considerandos anteriores analizados- en el párrafo segundo del artículo 45 de la Constitución Política. Tales limitaciones al derecho de propiedad son producto del hecho mismo de formar parte de una co-lectividad, la misma que garantiza ese derecho, pero que lo somete a ciertas re-gulaciones con la finalidad de alcanzar un disfrute óptimo y armónico de los de-rechos de todos los individuos” (Resolu-ción 4505-96 de las catorce horas treinta y tres minutos del veinte de agosto de mil novecientos noventa y seis). Esta sentencia de principio citada deja clara la potestad de limitar la propiedad pri-vada con fines urbanísticos. En ese sen-tido, las municipalidades tienen amplias potestades, de conformidad con el marco legal establecido en la LPU, para regu-lar y limitar la propiedad. En materia de fraccionamientos y urbanizaciones, el artículo 32 de la citada Ley define que el

Alfredo Huerta. Urbanización de condominios en Moravia, San José.

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transformaciones obedecen a dos técnicas claramente definidas, los fraccionamien-tos y las urbanizaciones.

El hecho de que el régimen de con-dominio es un régimen de propiedad 3, no una técnica de transformación del suelo, implica que la inmensa mayoría de los condominios, por no decir todos 4, son, en cuanto a su configuración urbanística, fraccionamientos o urbanizaciones, pero bajo un régimen de propiedad especial, el régimen en condominio. Lo anterior quiere decir, finalmente, y aquí se llega al punto espinoso de la discusión, que las obligaciones urbanísticas que conllevan

3 Ver dictámenes C-313-2005 y C- 290-2006 de la Procuraduría General de la Republica.

4 Las definiciones de urbanización y, particularmente, de fraccionamiento contenidas en la LPU son tan amplias que incluso la localización de derechos es concebido como un fraccionamiento.

esas transforma-ciones del suelo lógicamente deben aplicarse a las ur-banizaciones y frac-cionamientos que se organicen bajo el régimen de propie-dad en condominio.

En materia de planificación y configuración urba-na del suelo existe una única ley de referencia que es la Ley de Planifi-cación Urbana de

1968. Esta, entre muchos otros aspectos, establece como una carga urbanística su-jeta a desarrollo reglamentario la obliga-ción de ceder un porcentaje de los terrenos que se pretende urbanizar o fraccionar, cuando dicha transformación del suelo quiera realizarse en suelo no urbanizado previamente. Lo anterior para poder des-tinar dichas cesiones a continuidades via-les, áreas verdes y facilidades comunales.

Dichas cesiones permitieron que en los años setenta, ochenta y noventa se pu-dieran crear zonas residenciales al mismo tiempo que la cuadricula vial crecía, al ge-nerarse nuevas calles que conectaban los nuevos desarrollos, y, además, que se cons-truyeran espacios verdes necesarios para la práctica de actividades físicas y el disfrute de actividades culturales. Dicha obligación sigue vigente hoy, pero sucede que desde hace ya más de 15 años no se tramitan y no

objeto del Reglamento es precisamente puntualizar las condiciones para permi-tir los fraccionamientos, urbanizaciones o ambas operaciones, con lo que las po-testades son amplias en la materia.

Por tanto, nada impide pasar de la casuística y la voluntad del técnico mu-nicipal de turno que define conceptos, autoriza operaciones -como sucede ac-tualmente- y también interpreta concep-tos indeterminados como los de “áreas previamente urbanizadas” y “fracciona-mientos simples y complejos”, pasar, sí, a un sistema objetivo basado en criterios técnicos que deben llevar al levantamien-to de un mapa base, lo que lógicamente permitiría una mayor protección de los recursos naturales locales y una adecua-da planificación para que se construya donde se beneficie a la colectividad.

Sobre la afirmación de que el Re-glamento pretende modificar la Ley Re-guladora de la Propiedad en Condominio, concretamente permitiendo el ingreso de cualquier persona, la apertura de sus vías internas, el uso de las áreas comunes por el público, eliminando los muros y tapias de los condominios: Antes de analizar esta afirmación, hay que despejar la terrible confusión conceptual que se ha generado en Costa Rica en lo que respecta al con-cepto mismo de condominio como figura jurídica y a su ligamen con las técnicas de transformación del suelo reconocidas por nuestro ordenamiento urbanístico.

Contrario a lo que se ha querido im-pulsar en Costa Rica, el condominio, como instituto jurídico sumamente antiguo,

con orígenes en la Antigua Babilonia y más recientemente en el Derecho Roma-no, es y siempre ha sido un régimen de co-propiedad, un dominio compartido de un bien que puede ser una propiedad inmue-ble, pero que también se refiere a bienes muebles (Quesada, 2011). Si se quiere ser más preciso, es cierto que dicho régi-men de copropiedad alude en particular a un tipo de tenencia de bienes inmuebles caracterizado por articular, de forma si-multánea, la existencia de unidades des-tinadas a la propiedad privada y de áreas o estructuras destinadas a un uso com-partido entre los detentores de las unida-des privativas.

La concepción moderna de la pro-piedad en condominio surge en el siglo XVIII, cuando se configuran, en las comu-nidades de Rennes y Grenoble, las prime-ras formas históricamente reconocidas de este tipo de propiedad, que tienen como denominador común la construcción en vertical, dado que el evento generador para aprobar este tipo de propiedad es, principalmente, la falta de espacio hori-zontal disponible para construir y expan-dirse la población. Si bien el modelo de condominio como forma de copropiedad ha evolucionado en la actualidad para incluir también desarrollos urbanísticos horizontales, el régimen de propiedad en condominio es precisamente eso: un régi-men de propiedad. El régimen de propie-dad en condominio, por lo tanto, no tiene absolutamente nada que ver con la for-ma de transformar el suelo para generar estructuras urbanas, siendo que dichas

Alfredo Huerta. Urbanización de condominios en Heredia.

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en relación con las vías cantonales primarias, existentes o proyectadas; si un condominio (que es un frac-cionamiento o una urbanización) se pretende instaurar en medio de una vía pública, no podrá cerrar esa vía -cosa que sucede hoy día-, tal y como las urbanizaciones estricto sensu no pueden cerrar esas vías.

• No es cierto que las áreas comunes serán de libre acceso para todas las personas. Lo que se les pretende exigir, conforme al artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana, es que estos desarrollos cedan, tal y como se le pide a las urbanizaciones y fraccionamientos (los condominios son uno u otro), los porcentajes de ley correspondientes a áreas públi-cas “extramuros” del desarrollo pro-yectado, para mejoras viales, áreas verdes y facilidades comunales. Las áreas comunes son para disfrute de los condóminos y nada cambia en ese sentido con el Reglamento.

• Por último y en relación con el tema del aislamiento de los condominios detrás de sus muros cerrados, cabe precisar que no es tampoco cierto que los condominios serán abiertos y no se podrán cerrar y protegerlos. Lo que se pide en el Reglamento es que las áreas comunes, cuando den a la calle, deberán preservar las continuidades visuales, pudiendo hacer un muro de un metro y des-pués colocar verjas de 5,10 m o 15 m, si así lo desean. En vez de producir

se construyen urbaniza-ciones o fraccionamien-tos, sino “condominios”.

La Ley Regulado-ra de la Propiedad en Condominio, de 1999, como bien se puede leer en su articulado, no contiene una sola dis-posición relativa a las cargas urbanísticas apli-cables a los proyectos, ni se menciona otra cues-tión que no tenga rele-vancia con el régimen de propiedad como tal. Es posteriormente, con el Reglamento a la Ley Reguladora de la Pro-piedad en Condominio (Decreto 32303 del 2-3-2005), cuando sorpresi-vamente se encuentra varias disposiciones que no solo se introducen en una materia ajena al concepto mismo del con-dominio, como son las disposiciones urbanísticas, sino que además se pretende, mediante este Reglamento, eli-minar la obligación de ceder terreno por par-te de los desarrollos proyectados bajo este tipo de copropiedad, con lo cual se pretende modificar la Ley de Planificación, lo que a to-das luces es inconstitucional.

En efecto, mediante una redac-ción confusa, los artículos 54 a 56 del Reglamento a la Ley Reguladora de la

Propiedad en Condominio confunden la cesión de terreno establecida por manda-to legal -en el artículo 40 de la LPU- con las disposiciones relativas a las áreas co-munes de los condominios, elementos que nada tienen que ver con lo que se estable-ce en la Ley citada. Es preciso tener claro que la cesión para beneficio de la colecti-vidad se hace antes de emprender el de-sarrollo, y las áreas comunes, reservadas

para disfrute exclusivo de los condóminos, son construidas después de la cesión, de tal forma que son reservadas únicamente para que las aprovechen estas personas.

El nuevo Reglamento lo único que pretende es que, de forma expresa, se es-tablezca que a los desarrollos sometidos al régimen de propiedad en condominio también se les aplique las cargas urba-nísticas contempladas en el artículo 40 de dicha Ley. Lo anterior para detener la proliferación exponencial de urbani-zaciones o fraccionamientos que, además de no ceder espacios para el crecimiento de la infraestructura urbana, atrofian las redes viales de este país al cerrar calles mediante la colocación de muros o tapias (figura 1). Dichas prácticas son realizadas con la complacencia de las municipalida-des respectivas, dado que los gobiernos locales de forma sistemática, y sin siquie-ra fijarse en la forma urbanística del pro-yecto, no piden las cesiones de ley cuando se tramita bajo la figura del condominio 5.

De la anterior argumentación en contra de las principales críticas lanzadas a la propuesta de nuevo Reglamento en cuan-to al tema de condominios, se puede resu-mir lo siguiente:

• El Reglamento no permite el acceso vehicular por la libre a los condomi-nios. Las continuidades viales son

5 La Municipalidad de Mora es la única que exige el cumplimiento de la normativa legal.

Figura 1. Complejo condominial cerrado que rompe la continuidad vial (véasele en la parte derecha de la imagen: delimitado por una línea de puntos que es interrumpida por tres círculos que son las entradas al complejo).

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13Revista Trimestral sobre la Actualidad AmbientalMario Arce

inseguridad, esto contribuye a gene-rar un tejido urbano agradable para el disfrute de todos. La criminali-dad, más bien, está asociada a esa inequidad social6 concomitante de los desarrollos “amurallados”. En Colombia, con más altos índices de violencia, dicha disposición ha teni-do excelentes resultados.

Muchos intereses se han configura-do en torno a los mitos urbanos que han sido expuestos en estas líneas. No obs-tante, mas allá de discutir las razones de fondo que han impulsado a esos intereses a desconocer la normativa nacional y los principios fundamentales del urbanismo en lo que respecta a la planificación del territorio, es preciso interrogarnos sobre si estamos dispuestos a seguir respetan-do esos mitos, esa realidad inventada,

6 Sobre criminalidad, violencia y distribución del ingreso ver http://www.ilanud.or.cr/

por el miedo a enfrentar un nuevo para-digma urbanístico.

Ha llegado el momento de llevar al debate nacional el modelo de desarrollo territorial vigente, irracional, técnica-mente inviable y solo justificable por los beneficios que produce a ciertos grupos de gran influencia política y económica. Modelo que nos sume, día a día, en una hipertrofia territorial, impidiendo el cre-cimiento nacional y disminuyendo de forma sustancial la calidad de vida de la inmensa mayoría de habitantes del país “más feliz del mundo”.

Referencias

Quesada, Y. (2011). Desarrollos condominiales y prehor-

izontalidad en Costa Rica, problemática jurídica

y soluciones. Tesis de Licenciatura en Derecho,

Facultad de Derecho, Universidad de Costa Rica.

San José: UCR. Pp. viii y 118.

La razón de ser de la propuesta de Reglamento

para el Control Nacional de Fraccionamientos y

Urbanizaciones

Para juzgar la pertinencia de la reciente propuesta de Reglamento para el Control Nacional de Frac-cionamientos y Urbanizaciones, es necesario antes

conocer la base legal que da sustento a esa iniciativa im-pulsada por la Dirección de Urbanismo y Vivienda del Instituto Nacional de Vi-vienda y Urbanismo (Invu). Ese conocimiento facilita la comprensión de la urgencia técnica de esa herramienta en el marco actual de nues-tro entorno urbano.

La Ley de Planifica-ción Urbana, en su artí-culo 21, establece que las municipalidades deberán incorporar dentro de sus planes reguladores al me-nos cinco reglamentos: de


Jessica MartínezArquitecta urbanista y especialista en diseño urbano. Exdirectora de Urbanismo y Vivienda del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo. Profesora de la Universidad Internacional de las Américas ([email protected]).

Alfredo Huerta. Sede del Invu en San José centro.

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La razón de ser de la propuesta de Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y UrbanizacionesJessica Martínez

zonificación, de construcciones, de frac-cionamientos y urbanizaciones, de re-novación urbana y el mapa oficial. Sin embargo, el Transitorio II 1 de la citada

1 “Transitorio II. – El Instituto dictará las normas de desarrollo relativas a las materias a que se refiere el artículo 21 de esta Ley. Podrá, además, confeccionar los planes reguladores y delimitar los distritos urba-nos y demás áreas sujetas a control urbanístico, en tanto las municipalidades no hubieren promulgado en la respectiva materia, o parte de ella, sus propias disposiciones locales con ajuste a esta Ley. / Los pre-ceptos y reglamentos que dicte el Instituto regirán en los territorios jurisdiccionales o en la parte de ello que las normas señalen, a partir de su publicación en el Diario Oficial”. (Así reformado este transitorio por Resolución de la Sala Constitucional N.º 4205-96 del 20 de agosto de 1996.

Ley establece que, en ausencia de esa normativa específica para cada cantón, será el Invu el llamado a redactar la re-glamentación necesaria para dotar al país -concretamente a las municipalidades- de las normas que garanticen el adecuado y ordenado uso del territorio.

Teniendo conocimiento de ese marco legal, que data de 1968 y que se mantiene vigente pues la Ley no ha sido modificada ni existe ninguna disposición contraria de igual jerarquía en esta materia, el Invu no solo está claramente facultado sino también obligado a realizar la labor de ordenamiento del territorio que garanti-ce el desarrollo equilibrado y sostenible.

Es precisamente en este contexto que se inscribe la reciente iniciativa de actuali-zación reglamentaria.

En 1983 se publicaron por primera vez los reglamentos de Construcciones y de Fraccionamientos y Urbanizaciones que se encuentran vigentes hoy día; es decir, desde hace exactamente 32 años existe reglamentación en Costa Rica sobre esta materia. Esta aclaración es

importante puesto que el debate genera-do en torno a la propuesta de Reglamento hace creer que se trata de una nueva re-glamentación dada donde había un vacío total, y no es así. En su momento el Invu, mediante acuerdo de Junta Directiva, aprobó un Reglamento cuya aplicación se hizo obligatoria en todo el territorio na-cional, exceptuándose de ella solo los can-tones que cuenten con una norma expresa

Alfredo Huerta. “Multifamiliares” construidos por Invu en San José a mediados del siglo XX.

Alfredo Huerta. Edificios de condominios en oeste de San José.

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17Revista Trimestral sobre la Actualidad AmbientalJessica Martínez

que regule esa materia en particular, sea a través de un reglamento contenido den-tro de un plan regulador, o sea a través de reglamentos especiales o lineamientos determinados por el Concejo Municipal del cantón. Es innegable la importancia de que la normativa responda a las reali-dades actuales de los distintos territorios, pues una reglamentación actualizada constituye una herramienta para el de-sarrollo equilibrado de las comunidades; de lo contrario, se convierte en un marco poco flexible que dificulta el avance lógico del desarrollo urbano y territorial.

La problemática que pretende resol-ver el Reglamento consta fundamental-mente de cinco aspectos: (1) crecimiento extensivo de la ciudad a lo largo de las “calles públicas”, (2) desarticulación de los nuevos desarrollos con la trama vial existente y falta de configuración de pa-trones (cuadrantes urbanos) que facili-ten la redundancia vial y garanticen un mejor diseño geométrico de la ciudad, (3) ausencia de espacios para la ubicación de equipamientos colectivos -de salud, de educación, de seguridad, de recreación, culturales, etc., (4) sub-utilización de los espacios donde ya existe infraestructura instalada y (5) trasgresión de los recursos naturales y agrícolas producto de la pre-sión del desarrollo urbano.

A través de la categorización del suelo, propuesta desde los primeros artí-culos del nuevo Reglamento, se procura establecer en cuáles áreas es posible per-mitir el desarrollo, en cuáles debe existir previamente alguna herramienta de pla-nificación para permitir la construcción inmobiliaria, cuáles suelos deben preser-varse para protección y cuáles presentan una connotación rural y, a partir de esa division, ordenar los requerimientos aso-ciados a cada categoría. De esta forma, en las áreas urbanas y con potencial de ur-banización se impulsaría el control para el desarrollo ordenado de los núcleos ur-banos, se articularían armoniosamente los nuevos proyectos al tejido urbano de la ciudad y a su red vial, se garantizarían los espacios para la dotación de servicios básicos y equipamientos colectivos para los nuevos asentamientos, se promovería un uso intensivo de los sectores con in-fraestructura instalada y, finalmente, se procuraría un uso racional del suelo y un desarrollo sostenible.

Esos son los objetivos esenciales de la propuesta de Reglamento, que, evi-dentemente, no solo resultan consecuen-tes con una política social de equidad necesaria en cualquier país, sino que, además, resultan urgentes en nuestra realidad actual.

Planificación urbana en Costa Rica: una técnica

o un arma en el debate ideológico


La discusión dada en diversos medios de opinión so-bre el proyecto de nuevo Reglamento de Fracciona-mientos y Urbanizaciones, planteado en días recien-

tes por la Dirección de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (Invu), se enmarca en el debate sobre la visión imperante –y las alternativas- del modelo de ciudad y la funcionalidad del espacio habitado.

El hasta hoy vigente Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones rige desde 1982 y es uno de los principales instrumentos normativos utilizados por las municipalidades para regular construcciones o reparaciones de edificaciones en su jurisdicción territorial. Representa la visión del Estado cen-tral imperante en la época de su promulgación, donde los go-biernos locales no tenían todavía un empoderamiento pleno de sus capacidades para ejercer el ordenamiento del territorio y la planificación urbana. Fue visionario dado que empalmaba el ámbito de ejecución municipal con cierto orden a nivel nacional, promoviendo el desarrollo de nuevas construcciones ampara-das en la Ley de Planificación Urbana -N.º 4240- vigente des-de 1968. En dicha Ley se indica que cada municipalidad debe

Geógrafo. Profesor en la Universidad Nacional ([email protected]).

Francisco Rodríguez

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1918




Planificación urbana en Costa Rica: una técnica o un arma en el debate ideológicoFrancisco Rodríguez

contar con un plan regu-lador que oriente local-mente los criterios para el desarrollo de nuevas urbanizaciones y activi-dades urbanas. Aspec-tos como usos oficiales, nuevas infraestructuras viales, terrenos para el crecimiento futuro y zo-nas no urbanizables por razones de conveniencia ambiental, urbana y eco-nómica deberían quedar establecidos en los regla-mentos de cada uno de los 81 cantones.

En la actualidad, la mayoría de las municipalidades carecen de planes regula-dores cantonales vigentes (más del 60 % según datos de Mideplan) que hayan sido elaborados según lo establecido por la Ley de Planificación y que, además, cuenten con reglamentos de Fraccionamiento y Ur-banización acordes para un control y creci-miento urbano adecuado. Por tal motivo, se podría interpretar que lo establecido como norma general desde 1982 fue visionario y avanzado para su época. En cumplimiento del artículo 169 de la Constitución Políti-ca -que indica que la administración de los intereses y servicios locales en cada can-tón estará a cargo del gobierno local-, se promulgaron criterios para los gobiernos locales que, además, dan operatividad a la de Ley Planificación Urbana en su Capítu-lo II, artículo 21, sobre el Reglamento de Desarrollo Urbano.

Luego de 33 años, el panorama del país ha cambiado grandemente. Los pro-blemas urbanos acumulados son cada vez más evidentes y sentidos por la po-blación. La gestión urbana requiere nue-vas herramientas técnicas y jurídicas que consideren las variaciones del modelo de desarrollo y, para ello, debe tenerse en cuenta tres aspectos muy relevantes: (a) los gobiernos locales han logrado niveles de empoderamiento mayores en cuanto a sus competencias y capacidades legales; la autonomía municipal surge como un factor reconocido en votos recientes de la Sala Constitucional, donde el derecho y deber de actuar en materia de gestión y ordenamiento del territorio son faculta-des indelegables de cada gobierno local; (b) de cara a la gran expansión urbana, es evidente la necesidad de tomar muy en cuenta y respetar la variable ambiental:

preservar espacios ecológicamente sanos y habitables y conservar cuidadosamen-te áreas naturales frágiles, y (c) es muy importante lograr y mantener la funcio-nalidad de la ciudad en la generación de espacios para el crecimiento económico, permitiendo actividades de inversión pú-blica y privada y flujos y localizaciones con mayor rendimiento del suelo, evitan-do procesos de expoliación urbana.

Ante tales realidades, la institucio-nalidad encargada de generar normativas de apoyo técnico para enfrentar los cre-cientes problemas urbanos en Costa Rica inició un proceso de revisión y elabora-ción técnica del Reglamento Nacional de

Fraccionamientos y Urbanizaciones. En la propuesta de Reglamento recientemente hecha se recogen principios urbanísticos modernos y aceptados en otros países sin importar el modelo ideológico de gobierno. Los cambios en las estructuras urbanas son necesarios, tanto en países con eco-nomías liberales basadas en la propiedad privada y la libertad de empresa, como en los países con economías centralizadas y modelos ideológicos dictatoriales y de poca intervención del sector privado.

La técnica y puesta en práctica de la planificación urbana y sus estrategias de intervención se encuentran en discusión debido a la incorporación de normas que intentan organizar la propiedad privada. En nuestro país, la inviolabilidad de esta se encuentra consagrada en el artículo 45 de la Constitución Política: “la propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmen-te comprobado, previa indemnización con-forme a la ley”. Sin embargo, en el mismo artículo se incluye la siguiente disposición: “Por motivos de necesidad pública podrá la Asamblea Legislativa, mediante el voto de los dos tercios de la totalidad de sus miem-bros, imponer a la propiedad limitaciones de interés social”, con lo cual podría inter-pretarse que algunas leyes pueden estable-cer limitaciones al derecho de propiedad. Además, en la discusión jurídica cabe to-mar en cuenta lo establecido en el artículo 50 constitucional: “El Estado procurará el mayor bienestar a todos los habitantes del país, organizando y estimulando la pro-ducción y el más adecuado reparto de la


Alfredo Huerta. Edificio de condominios en San José.

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Planificación urbana en Costa Rica: una técnica o un arma en el debate ideológicoFrancisco Rodríguez

riqueza. Toda per-sona tiene derecho a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado. Por ello, está legitima-da para denunciar los actos que in-frinjan ese derecho y para reclamar la reparación del daño causado. El Estado garantizará, defen-derá y preservará ese derecho”.

En el proceso consultivo -impulsado por funcionarios del Invu y algunas institucio-nes públicas del sector vivienda- en torno a la reciente propuesta de Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones, se expresaron varios actores con intereses económicos particulares que, histórica-mente, han venido evitando nuevas for-mas de gestión y ordenamiento del terri-torio en Costa Rica, como –para citar un caso reciente- el fallido Proyecto de Pla-nificación Urbana y Regional (Prugam). La planificación urbana, que es potestad del Estado, ha venido debilitándose pau-latinamente en las últimas tres décadas. Los intereses de cámaras empresariales inmobiliarias (Cámara Costarricense de la Construcción, Codi y Uncaep), de gre-mios profesionales (Colegio de Ingenieros y Arquitectos) que lucran con cada metro construido por medio de cobros, y también

los intereses de partidos políticos minori-tarios conservadores representados en el Congreso de la República (Movimiento Libertario y otros de carácter religioso), han hecho frente común contra cualquier propuesta de cambio para mejorar la ges-tión urbana.

Llevar una discusión técnica profe-sional al plano ideológico no es la vía para mejorar al habitante urbano su espacio de vida. Posturas ideológicas radicales que imposibilitan consensos disminuyen y anulan la posibilidad de adoptar nuevas normas. El interés en no cambiar el mo-delo de nuestras ciudades disfuncionales, con herramientas técnicas modernas y comprobadas en ciudades europeas, nor-teamericanas y suramericanas, consolida ese modelo de ciudad caótica y anárqui-ca en su estructuración y gestión. Impo-ner el derecho a la propiedad privada sin

considerar la función social de ella impo-sibilita la consideración y respeto de las necesidades ambientales, sociales y eco-nómicas de manera equilibrada y en fun-ción de las mayorías.

La ciudad caótica, carente de planifi-cación, representa pérdidas considerables en competitividad y dinamismo económico para la inversión privada. Por lo que la pe-riferia de nuestras ciudades sigue siendo la mejor opción para ella. Y es justamente en esto en lo que trata de incidir la reciente propuesta del Reglamento de Fracciona-mientos y Urbanizaciones. Las construc-ciones ya desarrolladas no serían afectadas por este, por contar con derechos adquiri-dos, pero a las nuevas tierras urbanas sí se les aplicarían orientaciones urbanísticas tendientes a una ciudad integrada y regida por principios de diseño urbano, con inter-vención del Estado y sus profesionales.

Entre estas orientaciones vale la pena destacar las siguientes: (1) Procu-rar la continuidad vial que permita re-dundancia en conectividad para el flujo vehicular, lo que podría significar plani-ficar espacios privados, por norma, que deberán ser cedidos a la administración pública y previamente aprobados por la municipalidad o la Dirección de Urba-nismo del Invu sin expropiación o pago directo alguno. (2) Ceder espacios públi-cos de manera integrada, sujetos a apro-bación institucional previa, para generar

continuidad entre terrenos privados y espacios públicos como parques o zonas verdes. Ambas orientaciones tienden a generar ciudades amigables, funcionales e integradas (como en Londres, París, Washington, Bogotá, Curitiva, Bruselas, Antigua y Granada, entre otras). Pero, en nuestro caso, al estar ellas incorporadas en la propuesta del nuevo Reglamento, su discusión resulta contaminada por posi-ciones ideológicas que invocan el encare-cimiento de los desarrollos inmobiliarios y el indeseable intervencionismo estatal en el ámbito de la propiedad privada.

En el contexto del modernismo de inicios del siglo XX, pero válido hasta hoy día y para nuestra realidad, el ur-banista franco-suizo Le Corbusier (1981, pp. 64-65) dijo que “la ciudad debe estar concebida para las dimensiones de la es-cala humana”. Han pasado muchos años desde que pensar la ciudad para las per-sonas era una utopía. La búsqueda de buena calidad de vida en las ciudades ha de basarse en la asociación entre técnica y política, pero esa asociación debe partir del principio urbanístico de favorecer a la mayoría de la población satisfaciendo sus necesidades, no los intereses particulares de los inversionistas.

Referencias

Le Corbusier. (1981). Los tres establecimientos humanos.

Barcelona: Poseidón.

Alfredo Huerta. Urbanización de casas en condominio, San José.

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El condominio en el desarrollo urbano: su potencial y sus efectos realesRevista Trimestral sobre la Actualidad Ambiental22

El condominio en el desarrollo urbano: su

potencial y sus efectos reales


Arquitecto. Ex director del programa de Planificación Regional y Urbana del Gran Área Metropolitana (Prugam) ([email protected]).

Eduardo Brenes

La expansión urbana de la Gran Área Metropolitana (Gam) es un tema que forma parte de la historia reciente del crecimiento de las ciudades de Costa

Rica. Este artículo reflexiona sobre algunos resultados del modelo seguido por ese crecimiento urbano y el efecto que en él causa la construcción de condominios, principalmen-te en la Gam.

Hace un par de años, comentamos (Brenes & Mo-lina, 2013) el ya añejo proceso de suburbanización dado hacia la periferia intercantonal de la Gam, que constitu-ye un claro alejamiento del desarrollo urbano basado en el fortalecimiento de las ciudades. Así fue, precisamen-te, como hace ya varias décadas surgió la ciudad satélite de Hatillo, desapareciendo todo concepto de ciudad, ten-dencia a la que rápidamente se sumó el sector inmobilia-rio y las políticas institucionales. La ciudad extendida de baja densidad es una realidad a partir de entonces, a raíz de la construcción de urbanizaciones abiertas en las zonas suburbanas y, más tarde, por el estableci-miento de urbanizaciones cerradas, entre muros, bajo

el régimen de propiedad en condominio en todas sus modalidades.

¿Cómo se ha llegado a esta situa-ción? Recordamos los tiempos de la Cos-ta Rica tranquila y segura, de puertas abiertas y ventanas libres de rejas; de casas urbanas con antejardines sin va-llas ni carros; con comercios que cerra-ban sus puertas en la noche luciendo sus productos en las vitrinas; con caminatas tranquilas a escuelas, colegios y lugares de trabajo sin inseguridad alguna... Así fue hasta los años sesenta y setenta del siglo pasado. Hasta ese momento, la Gam y sus cantones mostraban una condición producto de un modelo de crecimiento urbano orgánico y funcional. El transpor-te y la flota vehicular eran manejables; de hecho, esta, en 1985, se componía de 185.000 unidades (hoy hay cerca de 2 mi-llones de automotores).

Es a partir de entonces que el cre-cimiento urbano es como una mancha de aceite que se expande: “el uso del suelo en la Gam se ha caracterizado por un de-sarrollo descontrolado y sin planificación, provocando expansión lineal a lo largo de carreteras y caminos, creación de asenta-mientos sin infraestructura adecuada o suficiente para satisfacer las necesidades básicas de sus habitantes, sistemas viales sin redundancia que favorecen el conges-tionamiento, invasión de zonas agrícolas y forestales, destrucción de recursos na-turales, entre otros, que ha deteriorado la calidad de vida de las personas que viven o trabajan ahí” (Proyecto Prugam, 2008). De núcleos urbanos unidos por una red

vial hasta inicios de los ochenta, la Gam se ha expandido en todas direcciones.

En 2008, quedaban 9.151 ha sin construirse en las áreas de potencial ur-bano de la Gam. Sin embargo, en tres ocasiones (años 2001, 2007 y 2010) la tendencia y los intereses inmobiliarios, con el apoyo de las autoridades compe-tentes, presionaron para extender el ani-llo de contención urbana, límite impuesto a través del Plan Gam de 1982. Pese a la declaración de inconstitucionalidad de esos tres intentos, se ha construido en más de 10.200 ha fuera del límite dicho y muchas de las construcciones están en zonas de muy alta y alta amenaza, al ex-tremo de que un 20 % de la población de la Gam vive en esas condiciones (Astor-ga, 2011). La presión por la expansión suburbana irá convirtiendo tierras agrí-colas en suelo urbanizado.

¿Cómo se atrae a los compradores a los nuevos desarrollos condominales? En primer lugar, porque no hay proyec-tos en zonas centrales y, entonces, la construcción de vivienda suburbana casi es la única oferta. Y, en segundo lugar, los desarrolladores, para consolidar sus proyectos, insisten ante el público en la inseguridad ciudadana y en la decaden-cia social y ambiental de las ciudades. En efecto, se ha sabido atraer a la gen-te a proyectos que se dicen ecológicos y ambientalmente agradables; maneján-dose lo “social” como símbolo de status. Por el contrario, la ciudad representa lo opuesto a dichas “bondades”, además de que no han existido políticas públicas ni

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El condominio en el desarrollo urbano: su potencial y sus efectos realesEduardo Brenes

proyectos de vivienda urbana que conduz-can a la densificación de las ciudades ex-plotando sus ventajas.

La existencia de la ley de condominios, aplicable a programas de repoblamiento y rescate de zonas urbanas es de suma importancia, al igual que lo son las pro-puestas de planificación urbana, como el

proyecto Prugam. De similar interés debe ser la modernización del marco jurídico correspondiente para posibilitar el logro de dichos objetivos; de ahí la necesidad de plantearse una actualización de los regla-mentos respectivos, como el de Fracciona-mientos y Urbanizaciones.

¿Por qué resulta de la mayor im-portancia la existencia de una ley de propiedad en condominio? Este concepto se remonta a civilizaciones tan antiguas como la babilónica, la palestina, la egip-cia y la fenicia. En épocas medievales, las ciudades de Nantes, Rennes, Grono-ble y otras, en Francia, impulsaron este régimen de propiedad horizontal, como respuesta a necesidades sociales, eco-

nómicas y geográficas que impedían la expansión urbana ante la presencia de accidentes geográficos como montañas, el mar y otras limitantes físicas, permi-tiendo de esta manera poder crecer hacia arriba (Montejo, 2006). Es decir, este tipo de régimen de la propiedad horizontal na-ció para densificar las ciudades a través

de un mejor aprovechamiento del suelo urbano, siempre limitado.

Pero la experiencia nacional en edi-ficaciones o proyectos en forma condomi-nal es reciente. Después de varias leyes y reglamentos (ley 3670 de 1966, su re-forma mediante ley 6890 de 1983, y el decreto ejecutivo N.º 26259 Mivah-MP, de 1997), el 25 de noviembre de 1999 se publicó la Ley Reguladora de la Propie-dad en Condominio (N.º 7933), y en 2005 su Reglamento, mediante el decreto N.º 32303-Mivah-Maic-Tur.

El conflicto suscitado recientemente entre el sector inmobiliario y los propo-nentes de un nuevo Reglamento de Urba-nizaciones y Fraccionamientos no radica en la existencia del régimen de propiedad horizontal o condominios (ley 7933), pues sin este no podríamos impulsar vivienda urbana de alta densidad y altura en las ciudades. El conflicto parece basarse en que, según el sector inmobiliario, dicho cambio en la reglamentación constituye una ley independiente del marco jurí-dico urbano. Aunque los proponentes y defensores del nuevo Reglamento inter-pretan, según la legislación, que la ley 7933 es en efecto un régimen de propie-dad pero no una técnica de urbanización o fraccionamiento del suelo, por lo que los condominios deben cumplir con la Ley de Planificación Urbana (N.º 4240) y sus reglamentos.

La ley 7933 no es muy clara res-pecto al tema urbano y sus normas. Por ejemplo, en el inciso c) del artículo 1 es-tablece que la Ley se aplica “a los bienes

inmuebles aptos para la construcción, tanto para los lotes o las fincas rurales en que se divida el terreno, como para las construcciones que se levanten en ellos”. Si la Ley no es clara sobre el tér-mino “aptos para la construcción”, es de suponerse que dichos aspectos técnicos del suelo rural o urbano, así como el tema ambiental, deben ser aplicados a través del correspondiente marco jurídico que les da respaldo. De otra manera, se po-dría interpretar que se pueden construir condominios prácticamente en cualquier sitio sin analizar si los terrenos forman parte de un área urbana, si están aleja-dos de ella o si tienen o no infraestructura de servicios que los respalden, entre otros aspectos.

Pese a ser limitada en temas de le-gislación urbana o de ordenamiento te-rritorial, dicha Ley tiene varios artículos donde sí cabe dicha interpretación. En el artículo 2, inciso d), se dice “[q]ue el nota-rio ha tenido a la vista los planos de cons-trucción debidamente aprobados por las instituciones competentes”. En el artículo 3 se dice que “la finca matriz y las filiales serán descritas con base en un antepro-yecto debidamente aprobado por el Insti-tuto Nacional de Vivienda y Urbanismo (Invu), el Ministerio de Salud y la muni-cipalidad respectiva”.

De igual manera, en el Reglamen-to de la Ley, para lograr la aprobación de planos constructivos, se exige cumplir con todos los requerimientos: “plantas de distribución a nivel de terreno entre ellas: acceso común al conjunto, ancho de calle,

E. Brenes. Condominios extensos, en zonas suburbanas, cuyo único acceso es a través de la vía pública. La ausencia de cuadrante o retícula vial posibilita el desarrollo lineal por un lado y por otro y el conges-tionamiento cuando esté todo habitado y seguido de otros desarrollos.

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El condominio en el desarrollo urbano: su potencial y sus efectos realesEduardo Brenes

accesos particula-res, área de estacio-namiento, línea de construcción, aco-tamiento de aceras, rampa de acceso vehicular, rampas de acceso para per-sonas con discapa-cidad; en caso de que proceda, según el presente regla-mento, caseta de vigilancia, espacio cubierto para de-pósito de basura, zonas verdes, zonas recreativas, zonas de juegos infanti-les, zonas de par-que, áreas verdes y recreativas, iluminación especial exte-rior, verjas, rejas y tapias de cerramiento externo entre unidades que garanticen la privacidad y seguridad del condominio y, en general, cualquier otra afectación a la propiedad”; es decir, se debe cumplir con la normativa urbana existente, incluyen-do instalaciones eléctricas y mecánicas, sea para uno o varios pisos, todo lo cual deberá ser visado por el Invu, el Ministe-rio de Salud y la municipalidad respecti-va. En el artículo 21 del Reglamento de la Ley nuevamente se afirma que “[u]na vez obtenidas las autorizaciones previstas en el artículo anterior, el concesionario de-berá someter a trámite los planos ante las entidades respectivas, presentando

los planos del anteproyecto o proyecto del condominio ante la ventanilla única ubi-cada en la Dirección de Urbanismo del Invu, a fin de obtener su aprobación”.

Además de lo señalado, en el ar-tículo 42 del capítulo VIII de dicho Reglamento, que trata acerca de las con-diciones funcionales y estructurales de los condominios, se dice que “[e]n el dise-ño y construcción de condominios verti-cales, horizontales, mixtos y combinados de edificaciones, deberá observarse en lo conducente, de acuerdo con la natura-leza de la propiedad en condominio, las disposiciones del Plan Regulador de la municipalidad respectiva, cuando exis-ta, las del Plan Regional Metropolitano

(Gam), la Ley de Construcciones y su Reglamento, la Ley General de Salud, la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, la Ley Orgánica del Ambiente, la Ley de Aguas, la Ley Forestal y cualesquiera otras nor-mativas sobre la materia”.

Ante estos requisitos, parece evi-dente que un proyecto de condominio es la base de un proceso de urbanización o fraccionamiento, sobre todo si tomamos en cuenta que la ley 7933 no modificó el marco jurídico de la Ley de Planificación Urbana y sus respectivos reglamentos. En ese sentido, el proyecto de condominio, además de cumplir con normas de diseño y aspectos condominales, debe cumplir con la Ley de Planificación Urbana. En-cima, el artículo 54 del Reglamento de la ley 7933, respecto a la dotación de zonas verdes y áreas para servicios públicos, reafirma que “[e]l equipamiento y dise-ño del núcleo de juegos infantiles y otras áreas comunes considerará lo tradicional-mente establecido en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones”.

Entonces, ¿debe el Invu aplicar la normativa urbanística vigente (Ley de Planificación Urbana y sus reglamentos) en todos sus alcances? ¿Puede exigírsele a un proyecto condominal la previsión o construcción de calles que contribuyan a la redundancia vial, extra muros, de la zona donde se ubica? ¿Por qué se ha inter-pretado que la ley de condominios y su Re-glamento, además de un régimen especial de propiedad horizontal, se convierten en

una técnica de urbanización y fracciona-miento distinta a la legislación nacional vigente? La interpretación y análisis de algunos de estos cuestionamientos se pue-den encontrar en la jurisprudencia nacio-nal (Documentos: C-178-97 de la PGR; C-290-2006 de la PGR; OJ-036-2008 del Procurador Asesor; Sentencia 14117 de la PGR; Voto Expediente N.º 0282-E-92 y N.º 4205-96 de la Sala Constitucional).

En todo caso, la visión empresa-rial para implantar estos enclaves en el territorio, y la forma cómo se ha venido actuando, no están contribuyendo a la ca-lidad de vida de sus habitantes y menos a la calidad de las ciudades. La importancia de contar con un instrumento legal como la ley de condominios, para generar ciu-dades densas, compactas y multifuncio-nales a través de la propiedad horizontal, pareciera no estar dando sus frutos. Por el contrario, los desarrollos inmobiliarios condominales han contribuido a un mo-delo de ciudad extendida en el territorio, que exige mayor flota vehicular y más extensos tiempos de viaje, que conlleva colapso de la vialidad y desmembramien-to de las ciudades existentes. Todo esto debido a la preferencia empresarial por seguir construyendo, con menores costos, en terrenos de la periferia urbana y por la imagen de decadencia de las ciudades ac-tuales (inseguridad ciudadana, ambiente insalubre, etc.).

¿Podrán revertirse los efectos ne-gativos de esta tendencia, y repoblar las ciudades y vivir de forma más cercana a la provisión de servicios y funciones? Por

E. Brenes. Edificio Solera, en San José centro: ejemplo del tipo de edificación que ayuda a construir y mantener el concepto de ciudad y de vida urbana.

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29Revista Trimestral sobre la Actualidad AmbientalEduardo Brenes

supuesto, la ciudad requiere de las inver-siones del sector privado, pero la colec-tividad no puede estar sujeta a la única oferta que dicho sector en estos momentos propone y ofrece por omisión del Estado. Hay que buscar los mecanismos legales, políticos, económicos, financieros y técni-cos que puedan hacer de los centros ur-banos las ciudades que merecemos. De manera que discutir este tema bajo un enfoque parcializado o sectorizado podría llevarnos a un punto muerto y a la preva-lencia de ciertos intereses, como de hecho ya se dio. Por el contrario, reflexionar so-bre nuevas formas de construir y rescatar

nuestras ciudades podría resultar vital para la población e interesante para todos los actores y sus inversiones particulares.

Referencias

Astorga, A. (2011). “El fracaso del Invu en la planificación

urbana”. Diario Extra.

Brenes, E. y Molina, W. (2013). “Regeneración urbana y

repoblamiento de San José aún no llegan”. Am-

bientico 234.

Montejo, A. (2006). Aproximación a un marco teórico de

referencia en torno a la propiedad en condominio.

San José: Instituto de Investigaciones Jurídicas,

UCR.

Proyecto Prugam. (2008). Diagnóstico punto 2.3 Situa-

ción Actual de la Gam [con datos del Estudio de

Produs]. San José.

E. Brenes. Cuando la masa edilicia, independientemente de su arquitectura, tradicional o moderna, se alía con el es-pacio público y este a su vez genera áreas agradables que invitan a caminar, sentarse o simplemente formar parte del paisaje urbano, entonces se está generando ciudad.

Condominios verticales, compacidad urbana y centralidades densas

integrales. Estrategia de sustentabilidad urbana en

la Gran Área Metropolitana


La primera necesidad de un territorio o una región para asegurar su desarrollo sustentable y eficiente es definir una visión o modelo territorial objetivo a

partir del cual se puedan articular las acciones y los esfuer-zos interinstitucionales, públicos y privados en busca de su materialización. Esta partitura, esta carta de navegación, esta referencia insoslayable se convierte entonces en el ins-trumento que asegura una consistencia de criterios entre todos los actores involucrados en el desarrollo urbano. Esta visión tiene varios requerimientos: ser factible, tener con-senso, lograr aprobación oficial, poder ser monitoreada en sus avances y responder a las necesidades y condiciones propias de la región.

Esta primera fase (la visión objetivo) es el primer paso, fundamental, y en el caso de la Gran Área Metropolitana (Gam), la zona de mayor concentración urbana del territo-rio nacional, está ya dado, a través del Plan Gam 2013-2030 (Mivah & Tec, 2014), aprobado oficialmente mediante los decretos ejecutivos N.º 38145-Plan-Minae-Mivah-Mopt-S-Mag -de oficialización del Plan Gam 2013-2030- y N.°

Arquitecto urbanista. Profesor en el Instituto Tecnológico de Costa Rica. Director del Plan Gam 2013-2030 y exsecretario ejecutivo del Plan Nacional de Desarrollo Urbano. Funcionario de la Compañía Nacional de Fuerza y Luz ([email protected]).

Tomás Martínez

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Condominios verticales, compacidad urbana y centralidades densas integrales. Estrategia de sustentabilidad urbana en la Gran Área Metropolitana

Tomás Martínez

38334-Plan-Minae-Mi-vah-Mopt-Mag -publica-ción de Reglamento Plan Gam 2013-2030 del 30 de abril de 2014.

El objetivo del mo-delo urbano propuesto a través de centralidades densas integrales es direc-cionar el crecimiento en función de lo estipulado en el artículo 31 de la Ley Orgánica del Ambiente: “Desarrollo Urbanístico: Se promoverá el desarro-llo y reordenamiento de las ciudades mediante el uso intensivo del espacio urbano, con el fin de libe-rar y conservar recursos para otros usos o para la expansión residencial”. El esquema en red arti-culada de centralidades densas integrales busca la regeneración de los cen-tros urbanos y la reversión del crecimiento expansi-vo, así como el desarrollo promotor de la calidad de vida y la reducción de la huella ecológica de la ciu-dad. (Huella ecológica se refiere al área de territo-rio apropiado para que los asentamientos humanos mantengan un nivel de desarrollo, producción y

asimilación de residuos que satisfaga sus necesidades y garantice una adecuada ca-lidad de vida.)

A partir de esta premisa y de la meta de alcanzar la carbono-neutralidad en el 2021, se plantea un sistema urbano me-tropolitano fundamentado en el concepto de centralidades densas e integrales. Es-tas consideran la vivienda de construcción vertical el centro de un sistema urbano, que se fundamenta en la densidad y en la mezcla de usos de suelo. Los usos y servi-cios mixtos cerca de las viviendas logran aumentar la eficiencia de las redes de ser-vicios públicos, el valor y el atractivo de las propiedades dentro del sistema y, por consiguiente, aumentan la recaudación de impuestos locales, contribuyendo a la

economía del terreno y a un aumento de la densidad.

Este aumento en la densidad, integran-do -dentro de un radio de acción razonable para sus habitantes- un conjunto de servicios, actividades sociales y comerciales, permi-te conformar ciudades densas y socialmente diversas, con una ma-yor integración de la comunidad en su vecin-dario y con significativa reducción de los viajes en automóvil y promo-

ción de los viajes a pie y en bicicleta. La movilidad se completa con el apoyo del transporte masivo, que aumenta su ren-tabilidad en función de las altas densida-des que hacen viables las frecuencias de servicio y financian la modernización de la flota para ser sustentada, preferible-mente, por fuentes de energía limpia.

Sobre la configuración de este modelo urbano, surge el análisis de brecha, o gap analysis, para medir el desempeño actual en función de alcanzar centralidades den-sas integrales y el desempeño requerido o deseado. Para realizar esta valoración y entender las barreras a superar y los requerimientos a cumplir para reducir la

Alfredo Huerta. Torres de condominios en San José.

T. Martínez. Cartago, Costa Rica.

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Condominios verticales, compacidad urbana y centralidades densas integrales. Estrategia de sustentabilidad urbana en la Gran Área Metropolitana

Tomás Martínez

brecha, hay que tomar en cuenta seis con-sideraciones importantes:

Los modelos de zonificación son ob-soletos: La planificación urbana basada en el zooning, o zonificación monofuncio-nal, no ha alcanzado buenos resultados y, por lo tanto, ha mostrado una evolución en fases. Primero, hacia la necesidad de trabajarse mayormente en la definición de usos mixtos y, posteriormente, ha sur-gido la tendencia de form based code, o planificación basada en la forma urba-na, que busca una regulación urbanísti-ca más dinámica y consecuente con las transformaciones endógenas de la ciudad, donde el objetivo es asegurar un resulta-do tridimensional de la ciudad y de la ca-lidad del espacio público y su relación con los edificios. En este concepto, prevalece el resultado de la forma física de los edifi-cios sobre los rígidos usos de suelo. Preva-lece una dinámica de transformación de los usos, señalando posibles incompatibi-lidades sobre la lógica de definir un único o dos únicos usos de suelo. No se condena a un propietario a ceñirse a un único uso, sino que se brinda la posibilidad de po-der reaccionar ante posibles sobreofertas de comercio, oficina, vivienda u otro uso y generar usos alternativos que aseguren una utilización intensiva del suelo y no la subutilización que impera en muchas de nuestras cabeceras de cantón. Sobre esta situación, un reglamento de fracciona-miento y urbanización pierde posibilida-des reales de incidencia mientras no esté coordinado con una modernización de los criterios de zonificación urbana.

Los condominios verticales son ne-cesarios para compacidad: Si bien la pro-liferación de condominios horizontales de gran magnitud resulta negativa para la compacidad y la continuidad de la trama urbana, y los condominios verticales pue-den ser un recurso estratégico para ha-cer un uso intensivo del suelo y moldear las centralidades densas integrales, la clave del éxito de este modelo radica en la compacidad, es decir, en las variables adicionales a la densidad necesarias para adecuadas condiciones de habitabilidad urbana; o sea, infraestructuras de tra-tamiento de desechos líquidos y sólidos, movilidad, espacio público y áreas verdes, entre otros. Considerando esto, la sola modificación del Reglamento de Fraccio-namiento y Urbanización pierde efecto si no se hace en forma paralela con el regla-mento de condominios.

Los reglamentos no son produc-tos aislados sino parte de un objetivo orientado: Un reglamento es una parte de un sistema jurídico–normativo na-cional que, en la medida en que esté fundamentado en los mismos principios -constitucionales, legales, técnicos y ur-banísticos-, debe ser consistente con él. Cada artículo de un reglamento tiene relaciones, vinculaciones o eventuales contraposiciones con el marco normativo nacional. De allí la importancia de que las referencias técnicas, las políticas na-cionales de ordenamiento y los modelos urbanos regionales y locales sean refe-rencias en la actualización de la norma-tiva, en vez de que la normativa de un

reglamento institucional pretenda va-riar criterios de índole superior.

Existen efectos colaterales y efectos no deseados de regulaciones draconia-nas: Por lo general, la orientación en pos de un objetivo ideal puede llevar a la imposición de medidas cuyos efectos es necesario prever. La evaluación de cada proyecto solo tiene en cuenta el impacto en caso de construirse, y no prevé, por ejemplo, el impacto de ser rechazado y de que sea construido en otra zona con regulaciones locales más flexibles. Tam-poco, por ejemplo, se prevé el impacto de la elección de soluciones individua-les, respecto a desarrollos más compac-tos en condominio, por el afán de contar

con áreas verdes privadas y eva-dir los obstáculos a su construcción. Esto podría ser un efecto acumulativo contrario al obje-tivo deseado. Las palabras claves en este tipo de medi-das son: análisis integrales de los efectos y equilibrio en las medidas.

Tan impor-tante como los con-tenidos técnicos es la concertación con actores estratégi-cos, los mecanis-mos y metodologías

participativas y la adecuada difusión y comunicación de las propuestas: La pla-nificación dejó de ser un ejercicio rígido, top-down, diseñado y construido hegemó-nicamente desde una oficina de Gobierno en estructuras técnico-burocráticas, y ha pasado a demandar metodologías flexibles y participativas que implican a los bene-ficiarios afectados (Tommasoli, 2003). También están en auge los movimientos de transición (Transition Towns), que plantean esquemas de transformación de sociedades desigualitarias y dependien-tes de recursos energéticos fósiles a una sociedad social y ecológicamente más jus-ta, resiliente y comunitaria. Es así como un reglamento no puede dejar de lado a

Emmanuel Salazar y Nicole Thames. Proyecto Tropika TEC, 2014.

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35Revista Trimestral sobre la Actualidad AmbientalTomás Martínez

sectores o actores claves en los procesos de intervención urbana.

De igual forma, las asociaciones público-privadas han sido una respuesta exitosa y de comprobadas virtudes en paí-ses de economías emergentes, como Chi-le, Brasil, México y Colombia. El impulso al desarrollo urbano se logra en gran me-dida a través de empresas públicas y pri-vadas: la Empresa de Desarrollo Urbano de Medellín, el Transmilenio en Bogotá, la Empresa del Centro Histórico de Qui-to y la Corporación para el Desarrollo de Santiago, entre otras, son ejemplos de la necesidad de concertar intereses y alinear expectativas urbanas.

Las iniciativas exitosas en otras latitudes no necesariamente serán igual de exitosas si se trasladan a un contexto bastante diferente: En este sentido, los promocionados éxitos en herramientas de gestión del suelo en Brasil y Colom-bia, la clasificación de suelos española o los ejercicios de transferencia de derechos de construcción utilizados en diversos países, pueden chocar con estructuras de Gobierno aún muy centralizadas que re-querirán ajustes graduales para avanzar hacía esos objetivos de ampliar las posi-bilidades de intervención en la dinámica del suelo urbano.

Como conclusión, debe señalarse que, ante las claras señales de agotamiento de los instrumentos tradicionales de pla-nificación, aumenta la importancia de la actualización normativa y regulatoria. Sin embargo, esta debe efectuarse de una manera abierta, participativa, concerta-da, sistemática y basada en los modelos urbano-territoriales oficiales. Su objeti-vo no debe ser estrictamente restrictivo sino tendiente a la construcción de un modelo urbano sustentado en los modelos oficiales.

Para lograr estos objetivos hay que trabajar en mejoras estructurales en el desarrollo de competencias organizativas dentro del sector de ordenamiento terri-torial del Gobierno. Se requiere lideraz-go político, sólida y unificada posición del sector, técnicos con capacidades espe-cializadas, con capacidad de interacción horizontal, con habilidad negociadora y comunicativa y con respeto a la diversi-dad de agentes urbanos.

Referencias

Mivah & Tec. (2014). Plan Gam 2013-2030. San José.

Tommasoli, M. (2003). El Desarrollo Participativo. Ma-

drid: Iepala.

Ecologización urbana y los reglamentos del Instituto Nacional de

Vivienda y Urbanismo


La orientación ecológica en el desarrollo urbano es un reto y una obligación en la planificación de ciudades, porque la sostenibilidad de estas a muy largo plazo

puede asegurarse solo en la medida en que los sistemas na-turales las pueden soportar. Para lograrlo, es necesario ver la ciudad misma como un sistema compuesto por dos sub-sistemas, o conjuntos dinámicos, que son el medio ambiente urbano y la sociedad que lo habita. De este modo, la me-todología de planificación urbana puede aprovechar, como propios, algunos principios de organización de los sistemas ecológicos. En otras palabras, se trata de los ecosistemas urbanos y, por ende, se puede hablar de la “ecologización” de las ciudades.

Aceptando lo anterior, lo que procede es hacer una especie de “examen ecológico” a la legislación urbana cos-tarricense, incluyendo en ella las últimas iniciativas regla-mentarias del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (Invu) en el campo de renovación urbana y urbanizaciones. Para lograrlo, es necesario disponer de ejemplos de ecolo-gización y estos pueden ser recogidos en las experiencias

Arquitecto urbanista. Jefe del Departamento de Gestión Urbana de la Municipalidad de San José ([email protected]).

Vladimir Klotchkov

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Ecologización urbana y los reglamentos del Instituto Nacional de Vivienda y UrbanismoVladimir Klotchkov

urbanas conocidas como exitosas a lo lar-go de la historia del urbanismo.

La preocupación por urbanizar en armonía con la naturaleza existe desde siempre en todas las culturas. Se conoce muchos nombres de urbanistas y políti-cos, capaces de concebir la ciudad a partir de su marco natural (Klotchkov, 2011). Estos ejemplos históricos van, desde la adoración de la naturaleza en los tiempos antiguos, hasta su eliminación premedi-tada en algunas propuestas conceptuales de la “ciudad máquina” del primer tercio del siglo pasado, pasando por el periodo de uso de la naturaleza para atender ne-cesidades básicas, en el Medioevo, y por el de uso de ella para mitigar los efectos de la contaminación en la era industrial.

Después del periodo corto de nega-ción de la naturaleza como parte de la ciu-dad, la demanda por ella surge de nuevo, sea para su uso con los fines prácticos de “el cuerpo y el espíritu: salud, educación, esparcimiento”, de acuerdo a los postu-lados del urbanismo del movimiento mo-derno, sea para introducir el concepto de clima y paisaje dentro de la metodología de diseño urbano (Ruano, 1999), o en su aplicación a la planificación urbana y el ordenamiento territorial en general, de acuerdo a la Agenda 21 y otros textos so-bre el desarrollo sostenible.

Para el caso específico de la Munici-palidad de San José, son muy didácticas las experiencias de 20 años de aplicación del Plan Director Urbano 1995-2015, así como el trabajo actual de su actualización, donde se pretende aprovechar también las

experiencias de otras ciudades de América Latina y del mundo por medio de su par-ticipación en la “Iniciativa de Ciudades Emergentes y Sostenibles”, promovida por el Banco Interamericano de Desarrollo y el programa “Urbanización en Centroaméri-ca”, desarrollado por el Banco Mundial. En lo que corresponde a los niveles del diseño urbano y arquitectónico y la construcción de edificios amigables con la naturaleza, las experiencias nacionales se reflejan en el documento denominado Requisitos para Edificaciones Sostenibles en el Trópico (In-teco et al., 2012).

Todas estas experiencias presentan una gran riqueza de ejemplos, pero tam-bién reflejan una dispersión de visiones y técnicas de planificación y diseño, debido, principalmente, a las características de cada momento histórico, a los enfoques ideológicos y disciplinarios de sus autores, así como a los objetivos planteados en cada caso; podría escribirse una lista muy larga y heterogénea de posibles recomendacio-nes. Para simplificar y sistematizarlas, se propone concretar el concepto de ciudad como un eco-sistema y asociar esas reco-mendaciones con sus diferentes compo-nentes, con el apoyo del siguiente gráfico.

De acuerdo con el gráfico expuesto, los dos conjuntos de la ciudad –físico y so-cial- figuran como objetos de análisis en cada una de las tres etapas de planifi-cación urbana -diagnóstico, pronóstico y formulación de la propuesta- y reciben sus correspondientes recomendaciones de

ecologización, en forma de los criterios de valoración para la primera etapa, los prin-cipios de organización para la segunda y las técnicas metodológicas para la última. Las recomendaciones que se presentan a continuación son solo las más significati-vas y que pueden ser útiles para examinar la legislación urbanística nacional y para explicar las razones del fracaso de las úl-timas iniciativas reglamentarias del Invu.

Diagnóstico y sus criterios de análisis sistémico: Esta eta-pa de planificación se ocupa del análisis del medio urbano y de la sociedad urbana. En lo rela-tivo al medio, es indispensable que este análisis se haga con el criterio del mayor respeto al valor y el rol sistémico de cada uno de los componentes, natu-rales y construidos; y para el análisis de la sociedad urbana es preciso reconocer el derecho de todos los actores urbanos de decidir sobre su futuro. Detalla-remos este segundo punto, don-de lo más importante es tomar en cuenta a los actores urbanos desde el principio, en la etapa de diagnóstico, y verlos agrupa-dos en tres sectores distintos: civil, técnico y político, de igual importancia los tres pero cada uno con un rol particular.

Así, el grupo civil repre-senta a ciudadanos y empresas, gremios y sindicatos, residentes y visitantes de la ciudad. Son

ellos quienes asignan y/o sufren el proble-ma y, asimismo, se benefician de su so-lución. Son también ellos quienes eligen o contratan a los miembros de los otros dos grupos: el grupo técnico, que es el de los especialistas a cargo de la formulación de las propuestas más convenientes, y el grupo político, cuyos representantes son los responsables finales en la toma de de-cisiones y distribución de recursos.

Gráfico. Ciudad como ecosistema y las recomendaciones de ecologiza-ción urbana.

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No obstante lo anterior, en el caso de los reglamentos del Invu, los únicos actores activos en la redacción de ellos fueron sus propios funcionarios, acompa-ñados por algunos técnicos de otras insti-tuciones, identificadas por el mismo Invu. De este modo, se ignoró la necesidad de equilibrio entre la opinión de los tres gru-pos decisorios de actores y, en concreto, se dejó por fuera de la discusión a la so-ciedad civil, incluyendo en esta a los gre-mios inmobiliarios. También se omitió el criterio del grupo político: ministros y alcaldes. Por eso, no es de extrañar que los reglamentos fueran retirados de la consulta.

Pronóstico y sus principios de or-ganización del sistema eco-urbano: Esta etapa se dedica a visualizar el modelo de la ciudad, o sea, la organización racional de sus principales elementos con la visión a muy largo plazo (50-100 años), en for-ma de dos estructuras, una urbana y otra socioeconómica. En lo que corresponde a la estructuración urbana, es primordial el respeto al principio de visión conjun-ta y equilibrada de sus componentes na-turales, construidos y mixtos: el marco natural de la ciudad se compone de los principales ríos, sus zonas de protección y demás áreas naturales en forma de una trama verde urbana; y el marco construi-do lo organiza la red de movilidad. En efecto, y tratándose -al menos- de las ciu-dades construidas, como es el caso de San José, las redes de ríos y de movilidad son los principales estructuradores del terri-torio. A esta organización físico-espacial

se suma el tejido urbano localizado en for-ma de barrios en medio de los dos marcos estructurales antes descritos; tejido de barrios que es mixto, compuesto por com-ponentes de todo tipo de material (natu-ral, construido y social) y de diferentes tipologías (urbanizaciones, condominios, casas individuales, edificios, etc.).

Como la estructura socioeconómica de la ciudad es el principal condicionan-te de la estructuración urbana, en el pro-ceso de pronóstico debe considerarse de manera armoniosa las tres dimensiones de desarrollo urbano: social, económica y político–institucional: La dimensión social comprende la combinación de las relaciones de la colectividad urbana, y su criterio eco-urbano es la equidad entre distintos grupos de usuarios de la ciudad y de sus barrios, expresada en el grado de su participación en la toma de decisiones y en el disfrute de la infraestructura de servicios y ambiente urbanos. La dimen-sión económica de desarrollo se relaciona con el potencial del territorio de generar riquezas, y su criterio eco-sistémico es la competitividad económica. Y, por último, la dimensión político-institucional de de-sarrollo se sustenta en la capacidad de las instituciones públicas y sus sistemas de regulación urbana, conducentes a la co-rrección de desequilibrios socio-espacia-les y a la gestión de localización espacial de las actividades humanas; su criterio eco-urbano es la estabilidad del sistema a lo largo del tiempo.

Según nuestro parecer, los re-glamentos del Invu prestaron especial

atención a lo social, por ejemplo con la cesión de más áreas urbanizables para el uso público y la asignación de cuotas de vivienda de interés social a todo tipo de desarrollo, pero sin contemplar otras dos variables: la rentabilidad y competi-tividad del desarrollo, y la oportunidad política para aplicar este tipo de cambios en este momento de atomización política de la sociedad.

Formulación de las propuestas ur-banas y técnicas de ecologización: En esta última etapa de planificación se trata de políticas, estrategias y programas de desarrollo a mediano (5-10 años) y largo plazo (20-30 años), donde cabe aplicar las técnicas de ecologización urbana. Tres ti-pos de ellas se presentan a continuación, agrupadas según su relación con las me-todologías de formulación de propuestas y con los componentes del medio urbano,

tanto naturales como cons-truidos y mixtos.

En cuanto a lo meto-dológico, es muy importan-te el modo de definición del problema. En primer lugar, como ya se señaló, esta ta-rea debe hacerse entre to-dos los actores urbanos; y, en segundo lugar, hay que tener en cuenta que la for-mulación del problema debe reflejar las causas de este y no su efecto. De este modo, la solución es lo opuesto al problema. Así, el deterioro y la falta de inversiones en

los centros urbanos de la Gran Área Me-tropolitana (Gam) no es un problema en términos metodológicos, sino el efecto de algunos problemas internos de esos cen-tros, como podrían ser la falta de limpie-za y seguridad, el congestionamiento, la contaminación, etc.; y también de otros problemas externos como, por ejemplo, la abundancia de opciones de inversión privada fuera de esos centros en los te-rrenos más competitivos (por ahora) de la periferia de la Gam. Por consiguiente, los programas de gestión deben dirigirse di-rectamente a las causas del deterioro de los centros históricos: asegurar su limpie-za y seguridad, reducir congestionamien-to y contaminación, etc., así como hacer sus terrenos más competitivos por medio, por ejemplo, de algunos incentivos para la inversión.

Alfredo Huerta. Edificio de condominios de los años setenta en San José centro.

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Al respecto, los regla-mentos del Invu no analizan toda la complejidad del pro-blema, sino solo proponen unos cuantos instrumentos nuevos de gestión de suelo que, según sus autores, de-ben servir como incentivos. Se trata de los procedimien-tos de reajuste de suelo, re-cuperación de plusvalías y transferencia de derechos de construir. Pero estas propuestas, además de que no apuntan a las verdade-ras causas de deterioro de los centros urbanos que se esbozaron anteriormente, tampoco pueden conside-rarse incentivos para la inversión priva-da, porque son demasiado complejas para su implementación práctica por parte de las municipalidades e, inclusive, hay du-das sobre su sustento jurídico.

El segundo grupo de técnicas de ecologización urbana se refiere al trata-miento de los componentes naturales de la ciudad. Entre ellas están la de respeto a los ciclos ecológicos de la zona donde se ubica la ciudad y la de respeto a los fac-tores bióticos que deben sobrevivir dentro o a la par del ambiente abiótico (el cons-truido). También está la técnica de iden-tificación de los rasgos individuales del territorio de la ciudad, en función de lo-grar mejores productos en la planificación y diseño urbanos -lo que algunos urbanis-tas llaman “primero el territorio”-.

En relación con lo anterior, hay que decir que el tema de la integración de la naturaleza en la ciudad no está presen-te en los reglamentos del Invu, pero está atendido por el Decreto 32967-Minae, que ofrece los “Instrumentos Técnicos para el proceso de Evaluación de Impac-to Ambiental” (IFAs), los cuales, según la opinión de muchos, ya probaron su inefi-cacia, debido principalmente a su visión sectorial (geológica) y a su carácter me-canicista (no sistémico), y actualmente están en revisión no se sabe por parte de quiénes, por lo que el producto final po-dría correr la misma suerte de los regla-mentos del Invu, o sea, que no prosperen.

El tercer grupo de técnicas de eco-logización urbana es relativo a los compo-nentes construidos y mixtos de la ciudad.

Estas exigen el uso racional de superficie, transparencia de la forma urbana y diver-sidad de la oferta urbana inmobiliaria, particularmente de una buena oferta de soluciones para residencia. Al respecto, los reglamentos del Invu atienden bastante bien lo relativo al tratamiento de la super-ficie y la forma urbanas, pero su posición es confusa en torno a la oferta urbana de tipologías de vivienda y revela cierto pre-juicio de sus autores frente al condominio, lo mismo que a la vivienda unifamiliar.

Hasta aquí se ha examinado la lista de criterios, principios y técnicas de ecologi-zación urbana y su relación con algunos puntos de los reglamentos de renovación y urbanización del Invu, así como con la me-todología de incorporación de la variable ambiental dentro de la planificación urba-na por medio de IFAs. Con este examen de tipo eco-urbano se pretendió dar cierta ob-jetividad a las críticas a esos documentos y también contribuir a la definición de los objetivos de sus próximas reformas. Estos objetivos debieran incluir los criterios de igualdad de derecho de decidir de todos los actores urbanos sobre el futuro desarrollo, los principios de integralidad de los com-ponentes sociales, económicas y político-institucionales de desarrollo, así como las técnicas de ecologización; por ejemplo, la definición del problema desde la visión sis-témica, la individualización urbana a par-tir de las particularidades del territorio y el aseguramiento de la diversidad de la oferta urbana inmobiliaria.

En lo que corresponde a una posible apreciación eco-urbana del marco urba-nístico nacional en su conjunto, hay que tener presente que en este tema no existe una ley macro, sino muchas leyes, regla-mentos, decretos y manuales, todos ellos con enfoques específicos y promovidos a lo largo de los últimos 66 años (empezando con la Ley de Construcciones, de 1949). Se puede discutir mucho en torno a cada uno de esos instrumentos de planifica-ción urbana, pero el autor de este artículo considera que estos son suficientes para sustentar el reto planteado de ecologiza-ción de las ciudades costarricenses, sin necesidad de promover una ley marco nueva, máxime en la situación actual de atomización y radicalización de la política nacional. Solo que para enfrentar exitosa-mente ese reto es necesario conocer a pro-fundidad todo ese bagaje técnico-jurídico y tener presente el concepto de ciudad ecológica, como una especie de filtro para su correcta aplicación.

Referencias

Inteco (Instituto de Normas Técnicas de Costa Rica), Co-

legio de Arquitectos de Costa Rica & Instituto de

Arquitectura Tropical. (2012). Requisitos para

Edificaciones Sostenibles en el Trópico. San José:

Inteco. Disponible en: http://www.uia.archi/sites/

default/files/RESET_V16.pdf.

Klotchkov, V. (2011, noviembre 14). Insostenibilidad

urbana. La Nación. Disponible en: http://www.

nacion.com/archivo/Insostenibilidad-urba-

na_0_1232076828.html

Ruano, M. (1999). Ecourbanismo: Entornos Humanos Sos-

tenibles, 60 Proyectos. Barcelona: Gustavo Gili.

Alfredo Huerta. Edificio de condominios en San José centro.

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Las sinrazones del Reglamento sobre Fraccionamientos y UrbanizacionesRevista Trimestral sobre la Actualidad Ambiental42

Las sinrazones del Reglamento sobre

Fraccionamientos y Urbanizaciones


Sociólogo y planificador urbano. Catedrático -jubilado- de la Universidad Nacional ([email protected]).

Manuel Argüello

Aparte de las razones jurídicas o constitucionales que se pueda tener para objetar partes sustanciales del articulado del Reglamento propuesto por la Direc-

ción de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Ur-banismo (Invu) en relación con la construcción de viviendas en propiedad de tipo condominal, hay dos aspectos básicos relativos al Reglamento, de carácter más general, que tie-nen que ver con concepciones teóricas y con la experiencia histórica, los cuales –tales aspectos- también constituyen elementos esenciales en la objeción tan generalizada a él.

Algo de lo que más se ha discutido en público y han planteado tanto cámaras de constructores y desarrollado-res urbanos como expertos en temas legales, específicamen-te relacionado con códigos de construcción y de propiedad del suelo, se refiere a su legalidad relativa y sus impactos sobre la propiedad en condominio en sus diversas formas, extensiva y en altura, así como su relación con la propiedad pública (calles públicas, acceso a las zonas públicas de las playas en mega proyectos turísticos…). Los otros aspectos en discusión, relacionados con el uso público de la propiedad

privada, se basan en suposiciones a todos luces falsas: la primera es que la renta del suelo tiene como esencia o única ex-plicación la inversión pública en infraes-tructuras y, la segunda, que los terrenos determinados como “comunales” en las urbanizaciones son de uso público en el sentido más general.

En relación con la suposición refe-rente a la renta del suelo, se ha sostenido que “en teoría” el precio del suelo que los propietarios pueden obtener al urbanizar tiene como esencial componente la inver-sión pública que se hace en infraestructu-ra y, por lo tanto, ellos deben contribuir a la sociedad que financia esa infraestruc-tura. Sería una forma de resarcimiento a la sociedad entera que financia con sus impuestos las obras que les permitirían incrementar los ingresos producto de la venta de tierras urbanizadas. En conse-cuencia, estaría más que justificado que un porcentaje de la tierra por urbanizar pasase a ser de uso público. Es decir, que el propietario que antes tenía una tierra de menor precio y que, gracias a la in-versión pública, alcanza más precio, en correspondencia retribuya entregando parte de esa extra ganancia o parte de esa tierra. Como esto difícilmente se ha-ría voluntariamente, el Estado mediante sus instituciones especializadas lo haría y, en este caso específico, mediante el nuevo Reglamento de urbanizaciones o construcción en condominio, que amplía el porcentaje ya anteriormente existente (desde hace décadas) relativo al área co-mún de las urbanizaciones.

Estas afirmaciones y sustentos para ampliar la expropiación son solo parcial-mente ciertas y, en muchos casos concre-tos, podrían ser totalmente falsas. Por un lado, no son las infraestructuras públicas el principal componente del precio relati-vo del suelo, sino un compuesto múltiple de factores muy diversos según las situa-ciones. En algunos casos lo que priva es la disponibilidad de recursos como agua, o la topografía, o -y esto es esencial- la se-guridad relativa, y otros aspectos como el paisaje: terrenos frente al mar o atracti-vos paisajísticos como volcanes. Todo ello constituye un conjunto de componentes de la renta del suelo que no tiene relación con la inversión pública. De hecho, exis-ten muchísimos megaproyectos totalmen-te construidos por la inversión privada donde los propietarios de grandes fincas (de cientos o miles de hectáreas) lo menos que quieren es una calle pública o cual-quier otra inversión pública.

Este supuesto que critico hace caso omiso de, precisamente, toda la “teoría” relativa a la renta del suelo y las rentas de localización, que contienen un compo-nente relativo a los medios colectivos de consumo, pero que no es el único ni el más importante, en particular en grandes ciu-dades o en conglomerados comerciales como los inmensos centros comerciales o megaproyectos turísticos o urbanísticos. Las rentas de aglomeración han sido es-tudiadas y explicadas desde hace siglos y son un componente esencial de la com-prensión de la dinámica urbana, pues ex-plican cómo es que numerosas inversiones

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Las sinrazones del Reglamento sobre Fraccionamientos y UrbanizacionesManuel Argüello

tienden a concentrar-se en algunos puntos del territorio, dejando abandonados otros pun-tos, o cómo, en ciertos momentos o periodos, algunas zonas o regio-nes, y hasta pequeños espacios de una ciudad, se convierten en sitios de altísimo costo, mien-tras que otros, aunque estén muy cerca, a ve-ces separados tan solo por una calle o un ria-chuelo, permanecen con bajísimos precios.

Así que asumir un supuesto falso para justificar “por justi-cia” la expropiación del suelo es dañino para la seguridad jurídica y, además, una demostración de ignorancia crasa; ignorancia de la teoría general sobre la formación de las rentas de localización e ignorancia de las especificidades relati-vas a la formación de la renta del suelo en condiciones históricas concretas, con cambios según la historia de la ciudad, su proceso de conformación y su utilidad relativa en función de las dinámicas de ocupación o técnico-constructivas, e in-cluso según modas o tendencias en las pautas de consumo y hasta en las pautas relativas a la arquitectura y el urbanis-mo. Así, es muy distinto lo que sucede en antiguas ciudades, como las colonia-les todavía vivas, que lo que acontece en aquellas que no han sido restauradas y

están en decadencia, o lo que ocurre en un megaproyecto turístico que en pocos años convierte tierras ganaderas en con-glomerados de hoteles, marinas y centros recreativos con opulentas residencias, mientras que en otros sitios los mismos centros comerciales gigantes, que fueron durante una década las zonas más diná-micas -y más caras-, son después sim-plemente arqueología urbana, enormes edificios que ya no se utilizan y son demo-lidos u ocupados y desmantelados progre-sivamente con un valor cero, es decir sin renta alguna.

Por otro lado, en relación con la su-posición de que los terrenos determinados como “comunales” en las urbanizaciones son de uso público -abiertos a todos los habitantes-, hay que decir que es una su-posición totalmente falsa. Por un lado, es

un hecho que la legislación no establece cuáles deben ser las características de los terrenos que los urbanizadores asig-nen como el porcentaje de tierras de uso público que deben dejar en cada urbani-zación; en consecuencia, depende de la voluntad del urbanizador, desarrollador o diseñador o inversionista. Así, lo que se puede observar en muchísimos casos es que los terrenos con mayor dificultad de utilizar en vivienda o edificios recreativos son los que se dejan para “uso público”, y todos hemos visto o vivimos en sitios don-de el área comunal se parte en pedazos pequeños, algunos al lado de acequias con pendientes que prácticamente impiden caminar (o sea, barrancos), o que son muy quebrados y pedregosos, o al lado de au-topistas peligrosas, ríos o manglares que las hacen poco útiles para el uso del pú-blico por su peligrosidad, suelo pantanoso o sujeto a inundaciones.

La subdivisión del porcentaje exigi-do en pequeños espacios hace que estos terminen siendo utilizados para estacio-narse o queden sin uso alguno, llenos de basura o apropiados por grupos violentes o indigentes, dado que no tienen seguri-dad alguna y los vecinos terminan por no utilizarlos del todo.

Al contrario, en urbanizaciones cu-yas comunidades están organizadas, es-tos “espacios públicos” se convierten en espacios “comunitarios”. De hecho, se privatizan, de la misma forma en que se privatizan calles públicas en urbanizacio-nes en las que los vecinos ponen retenes y “agujas” metálicas con guardas privados

que impiden la circulación de vehículos y exigen identificación a los visitantes. Este uso privado de la calle pública en urba-nizaciones ha sido reclamado ante muni-cipios, pero ha sido respaldado por entes judiciales, incluso a nivel constitucional.

La organización comunitaria per-mite proteger algunas partes del porcen-taje de la urbanización asignado a “uso comunal”, las más utilizables (por estar en terrenos menos quebrados o lejos de pendientes hacia las acequias), y las con-vierte también en exclusivas para el uso de los vecinos del barrio (como sus calles, aunque sean “públicas”), las protege con cercas de malla metálica y alambre o con tapias, construye edificios comunitarios y pequeños parques de diversión para ni-ños o canchas de deportes pequeñas, les da seguridad contratando guardias priva-dos y cerrándolos de noche, para lo que los vecinos aportan cuotas y financian el mantenimiento y la seguridad con el alquiler de algunas de las instalaciones como centros para fiestas familiares o las mismas canchas. Así, el llamado espacio “público” o no se puede utilizar o se pri-vatiza; es decir se le cerca y se restringe el acceso por parte de las organizaciones de vecinos que se preocupan por tener un parquecito con la seguridad de que sus niños estarán protegidos y no podrán ser objeto de ataques, robos o violencia por personas ajenas a la comunidad.

Consecuentemente, la justificación de que el área pública es algo histórica-mente real es falsa: se basa nada más en la idealización absurda de diversidad de


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Las sinrazones del Reglamento sobre Fraccionamientos y UrbanizacionesManuel Argüello

situaciones específicas que todos los veci-nos de los barrios conocemos: o cerramos y cuidamos pagando por el mantenimien-to y la seguridad de nuestras áreas públi-cas o se convierten en basureros o sitios utilizados por pandillas e indigentes. Ba-sureros donde se tiran desechos sólidos no convencionales que no recogen las em-presas de recolección que trabajan para los municipios, o sitios donde los indigen-tes revuelcan las bolsas de basura y las tiran luego de conseguir lo que buscan. Esto sucede específicamente en aquellas partes utilizables que no están cercadas, porque lo más común es que el área comu-nal sea un guindo peligroso que colinda con acequias que la hacen inestable y que se llena de basuras con las crecidas esta-cionales, crecidas que, también, eventual-mente se llevan los desechos cada tantos meses. Las municipalidades no tienen la capacidad financiera ni institucional para mantener la limpieza ni, mucho menos, la seguridad en las zonas públicas de los barrios, urbanizaciones o comunidades; como tampoco la tendrán para las zonas que queden por fuera de las tapias de los condominios, no importa si a esos lotes se les llama “zona comunal pública”.

Además, se ha dado por supuesto que ese espacio público tendría un uso predominantemente social, para esparci-miento y deleite de la comunidad de me-nores ingresos, la de quienes no pueden disfrutar los espacios comunes privados por carecer de recursos suficientes para pagar sus costos, algo que también es con-tradicho por la terca realidad cotidiana.

Pues no es cierto, en la experiencia de ya varias décadas, que los vecinos de comuni-dades pobres puedan dar mantenimiento y utilizar esas zonas públicas o comuna-les: de hecho, la historia conocida es que esas zonas, que al inaugurarse los proyec-tos -públicos o privados- están sembradas, adornadas y con instalaciones de juegos para niños, pronto son abandonadas y las instalaciones se deterioran o desaparecen y son destruidas por vándalos o ladrones.

En relación con los aspectos legales y constitucionales, los cambios propues-tos en el borrador de Reglamento del Invu tienen alcances, en diversos aspectos, que requieren una discusión a ese nivel. In-cluso hay algunos aspectos que implican una confiscación de la propiedad equiva-lente a expropiación, justificada como una forma de “contribución del propietario/ur-banizador” al patrimonio público, lo que sería de hecho una forma de impuesto que afectaría seriamente no solo la renta del suelo sino también el marco legal gene-ral vigente en el país, e incluso parte del articulado de convenios internacionales, como el propio TLC.

Muchos desarrollos habitacionales serían inviables si se les aumentara sig-nificativamente lo que deben tributar. El supuesto de que los condominios son dedi-cados a sectores sociales de altos ingresos es exagerado; un alto porcentaje de ellos se hacen para familias jóvenes de ingre-sos medios que no pueden subir los costos un diez o quince por ciento, quedando fue-ra del mercado solvente.

Por otro lado, no se puede cambiar la institucionalidad y legislación vigente en múltiples aspectos que modifican el ordenamiento del suelo y la planificación urbana, así como la jurisdicción institu-cional y municipal, con un simple y po-bremente sustentado Reglamento, que es emitido por una Junta Directiva –del Invu- sin potestad alguna para modificar lo establecido por la Constitución, por leyes calificadas y por el régimen muni-cipal. Un Reglamento no puede cambiar un decreto ni una ley y menos la Cons-titución, cuyo artículo 45 es rotundo: la “propiedad privada es inviolable”, y solo la puede modificar una ley calificada, nunca un decreto y menos un Reglamen-to. Solo es modificable por razones ex-traordinarias y plenamente justificadas. Es un desaguisado pretender obligar a

los desarrolladores privados a un cambio sustantivo y radical en diseños (algunos obtusos y arbitrarios) y costos producto de acciones que, de he-cho, son confiscatorias y que harían prohibi-tiva mucha de la po-tencial inversión.

Que el actual Gobierno se propu-siera hacer cambios reglamentarios y re-gulatorios sobre la urbanización y las ins-tituciones sería fan-

tástico, siempre que fuera parte de una estrategia integral del sector vivienda y asentamientos humanos completo. Pero un plan o proyecto para eso no existe ni fue nunca parte del programa de gobier-no del partido gobernante. Ahora surgen ideas e iniciativas, pero no en el marco general de un diseño conjunto del sector institucional, de la política general ha-cia el sector o de un plan escalonado y de mediano plazo para hacer los cambios le-gales, regulatorios e institucionales, guia-dos por esa política que sigue esperando que alguien la diseñe.

Lo correcto sería fortalecer al Invu y respetar las leyes (la de creación del Invu y la 4240, de Planificación Urbana), y no ce-rrarlo aun más por la incapacidad de quie-nes dirigen secciones técnicas, complejas y diversas, sin tener la menor experiencia ni

Alfredo Huerta. Urbanización de condominios en Escazú, San José.

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49Revista Trimestral sobre la Actualidad AmbientalManuel Argüello

el conocimiento teórico, técnico ni empírico para regir esas secciones, como la Direc-ción de Urbanismo del Invu.

Más que reglamentos antojadizos y absurdamente justificados, se requie-re una reorganización de todo el sector: cerrar el Ministerio de Vivienda y hacer del Banco de la Vivienda de verdad un banco de segundo piso, con el Invu coor-dinando lo de la vivienda –asignación de bonos y vigilancia del trabajo de mutua-les-; a la vez, desarrollar y convertir a la Dirección de Urbanismo en una organi-zación moderna de planificación terri-torial, con suficiente personal calificado de altísimo nivel técnico. En todo caso, podría dejarse un instituto técnico sobre temas de urbanismo y vivienda, con un ministro rector político del sector con un fuerte brazo financiero.

Adicionalmente, hay acuerdos inter-nacionales que tienen que ver con el tema de la propiedad de la tierra y las expro-piaciones. Específicamente, esto es trata-do en detalle en el articulado del TLC-EU/CA/RD, y esa es precisamente una razón por la cual no debió haberse aprobado ese TLC, pero ya es ley de la República. El asunto es que no se puede expropiar la propiedad privada sin un específico in-terés público, justificado en cada caso; y,

de hacerse la expropiación, esta debe ser pagada no con una valoración oficial, sino con una sujeta a los usos posibles y en re-lación con aspectos como el lucro cesante. El concepto de expropiación utilizado en el TLC así lo establece. El articulado de este Tratado trata lo concerniente a las posibilidades y restricciones de la pla-nificación y el ordenamiento territorial; varias cláusulas restringen seriamente el control del uso del territorio por los cambios que traería en la concepción de la propiedad y los derechos de los propie-tarios y similares.

En nuestro país, en juicios concre-tos todavía no se ha argumentado contra municipios, o el Estado, con base en el articulado del TLC referente a expropia-ciones y propiedad de la tierra. Pero en el futuro sí podrían utilizarse esas disposi-ciones en contra de las posibilidades de planes de ordenamiento, gestión de ries-go o planificación urbana, o contra regla-mentos específicos sobre la propiedad y limitaciones a su disfrute o al lucro que podría obtenerse con su urbanización.

El Reglamento de marras duerme ahora el sueño de los justos, pero en al-gún momento podría de nuevo ser puesto a despacho y, entonces, lo justo sería de nuevo ponerlo a dormir...

Crítica al propuesto Reglamento de Urbanizaciones


La Cámara Costarricense de la Construcción conside-ra que el retiro de la apurada consulta pública del proyecto de Reglamento de Fraccionamientos y Ur-

banizaciones da una luz de esperanza al sector construc-ción. De los 101 artículos que contiene tal propuesta de Re-

glamento, por lo menos 89 tienen un vicio de inconstitucionalidad.

En ese Reglamento, el Institu-to Nacional de Vivienda y Urbanis-mo se impone competencias que no le corresponden, regulando los usos de suelos y definiendo qué terrenos se pueden desarrollar y cuáles no; olvidándose de su competencia re-sidual urbanística delimitada por la Sala Constitucional en su voto 4205-96. Asimismo, tal propuesta de Reglamento supera el ámbito de aplicación que expresamente le establece la Ley de Planificación

Ingeniero. Presidente de la Cámara Costarricense de la Construcción ([email protected]).

Guillermo Carazo

Alfredo Huerta. Edificio de condominios en San José centro.

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Octubre-Diciembre 2015. Número 256 Revista Trimestral sobre la Actualidad Ambiental

Normas mínimas para la presentación de artículos a AmbienticoGuillermo Carazo

Urbana, violan-do la autonomía exclusiva de las municipalidades en cuanto a su or-denamiento terri-torial y el derecho de propiedad.

Es grave cómo el proyec-tado Reglamento afecta los costos de los futuros de-sarrollos inmobi-liarios: obligando a los condominios a ceder hasta un 45 % de su área para parques y calles, manteniendo siempre el porcenta-je de terreno destinado a áreas comunes, aumentando los anchos de las calles para los nuevos desarrollos, incrementando entre 30 y 40 % el costo directo de cons-trucción y ampliando en entre 30 y 40 % el área adicional requerida.

Todo lo anterior repercute en in-crementos importantes en el precio final de las viviendas, frustrando así el sueño de las familias de clase media de tener casa propia. Adicionalmente, afectaría sustancialmente el valor de las vivien-das de interés social, lo que imposibili-taría la realización de los programas que en este campo quiere realizar la actual Administración.

Se presentan graves violaciones de principios y normas constitucionales,

claramente articulados en nuestra Cons-titución Política: (1) el de legalidad pú-blica, (2) el de igualdad, (3) el de de no confiscación y el de propiedad privada in-violable, (4) el de organización y estímulo de la producción, denominado también principio de “fomento” o “acceso al merca-do”, (5) el de autonomía municipal y (6) el de reserva de ley.

La Cámara Costarricense de la Construcción considera que los proble-mas urbanos no se pueden solucionar con un reglamento; pensar esto es iluso. Real-mente necesitamos buscar soluciones consensuadas con la participación tanto del sector público como del privado.

Alfredo Huerta. Empresa constructora de condominios, San José

1. Modo de entregaEl artículo ha de ser presentado en Word y entregado vía internet.

2. Tamaño, elementos gráficos y separaciones internasEl artículo no debiera exceder las 2.000 palabras (se consi-dera excepciones).Cada figura e ilustración que contenga debe ser entregada en alta resolución. Es importante que en el texto se señale, entre corchetes, los lugares en que deben aparecer. Asimismo, se requiere una fotografía del rostro del autor.Los cuadros sí pueden ser incluidos en el mismo archivo del texto en Word.Ambientico no usa subtítulos para destacar apartados, sino que, donde claramente se cierra o suspende un tema para pa-sar a otro, se deja un doble espacio antes del párrafo siguiente.

3. Citas textualesLas citas textuales, que se ruega no excedan las 60 palabras, no han de ponerse en cursivas, ni usando sangría ni en pá-rrafo aparte, sino entrecomilladas, y entreveradas en el texto.

4. Referencias bibliográficasA partir del Manual de la American Psychological Association (APA) (2010), seguimos los siguientes lineamientos respecto a citación de fuentes bibliográficas. Hay dos modalidades de presentación de las referencias bibliográficas intercaladas en el texto. En una, el autor/a citado es el sujeto de la oración; en la otra, el autor citado, en tanto tal, no es parte de la oración, sino que lo que es parte de la oración es solo lo dicho o aporta-do por él. Ejemplo del primer caso: “ … Acuña (2008) asegura que el sistema de áreas protegidas…”. Ejemplo del segundo: “… Los problemas ambientales han resultado el principal foco de conflicto (Morales, 2009)…”.

Obra con un autor Entre paréntesis, se coloca el apellido del autor al que se hace referencia, separado por una coma del año de publica-ción de la obra. Ejemplo: “… (Pacheco, 1989) …”.

Obra con más de un autorCuando la obra tiene dos autores, se cita a ambos, separados por la conjunción “y”. Ejemplo: “… (Núñez y Calvo, 2004) …”.Cuando la obra es de más de dos autores, se cita a todos en la primera referencia pero, posteriormente, solo se coloca el ape-llido del primer autor seguido de “et al.”, sin cursiva y con pun-to después de la contracción “al.”. Ejemplo: “… (Pérez, Chacón, López y Jiménez, 2009) …” y, luego: “… (Pérez et al., 2009) …”.

Obra con autor desconocido o anónimoSi la obra carece de autor explícito, hay que consignar en vez de él, y entre comillas, las primeras palabras del títu-lo (entre paréntesis). Ejemplo: “… (“Onu inquieta”, 2011)


…”; o, alternativamente, el nombre de la obra y, después de una coma, la fecha de publicación. Ejemplo: “… La Na-ción (2011) …”.Solo cuando se incluye una cita textual debe indicarse la(s) página(s). Ejemplo: “… (Pérez, 1999, p. 83) …”.

5. Presentación de las obras referenciadasAl final del artículo, debajo del subtítulo Referencias, ha-brá de consignarse todas las obras referenciadas, en letra de tamaño menor a la del texto.

LibroPrimero se anotará el apellido del autor, luego, precedido de una coma, la inicial de su nombre; después, e inmedia-tamente luego de un punto, el año de publicación de la obra entre paréntesis; seguidamente, y en cursivas, el título de la obra; posteriormente, y después de un punto, el lugar de publicación de la obra (si la ciudad es internacionalmente conocida no hace falta señalar el país, pero, si no, solo se consigna el país), y, finalmente, antecedido por dos puntos, el nombre de la editorial. Ejemplo: Pérez, J. (1999) La fic-ción de las áreas silvestres. Barcelona: Anagrama.

Artículo contenido en un libro En este caso, se enuncia el apellido del autor seguido de una coma, luego se pone la inicial del nombre de pila seguida de un punto; inmediatamente, entre paréntesis, la fecha. Ense-guida ha de ponerse la preposición “En”, y, luego, el apellido seguido de una coma y la inicial del nombre de pila del editor o compilador de la obra; indicando a continuación entre pa-réntesis “Ed.” o “Comp.”, como sea el caso; inmediatamente se señala el nombre del libro en cursivas y, entre paréntesis, las páginas del artículo precedidas por la abreviatura “p.” o “pp.” seguido de un punto; posteriormente, el lugar de publi-cación de la obra, y, antecedido por dos puntos, la editorial. Ejemplo: Mora, F. (1987). Las almitas. En Ugalde, M. (Ed.) Cuentos fantásticos (pp. 12-18). Barcelona: Planeta.

Artículo contenido en una revista En este caso, se indica el apellido del autor y, luego precedi-do por una coma, se coloca la letra inicial de su nombre de pila; luego de un punto, y entre paréntesis, la fecha; después el título del artículo y un punto. Enseguida, va el nombre de la revista, en cursivas; inmediatamente, se indica el número de la edición o del volumen separado por una coma de las páginas que constituyen el artículo, luego se coloca el punto final. Ejemplo: Fernández, P. (2008, enero) Las huellas de los dinosaurios en áreas silvestres protegidas. Fauna pre-histórica 39, 26-29.

Artículo contenido en un periódicoSi la referencia fuera a un diario o semanario, habría de procederse igual que si se tratara de una revista, con la

ISSN 1409-214X. Ambientico 255, Normas |Pp. 51-52|

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diferencia de que la fecha de publicación se consignará com-pleta iniciando con el año, separado por una coma del nom-bre del mes y el día, todo entre paréntesis. Antes de indicar el número de página, se coloca la abreviatura “p.” o “pp.”. Ejemplo: Núñez, A. (2017, marzo 16). Descubren vida inteli-gente en Marte. La Nación, p. 3A.

Material en líneaEn caso de que el artículo provenga de un periódico o una revista en línea, se conserva el formato correspondiente y, al final, se coloca la frase “Disponible en” seguido de la dirección electrónica, sin punto al final. Ejemplo: Brenes, A. y Ugalde, S. (2009, noviembre 16). La mayor amenaza ambiental: dra-gado del río San Juan afecta el río Colorado y los humedales de la zona. La Nación. Disponible en: http://wvw.nacion.com/ln_ee/2009/noviembre/16/opinion2160684.html

Autores múltiplesCuando el texto referenciado tenga dos autores, el apelli-do de cada uno se separa con una coma de la inicial de su nombre de pila; además, entre un autor y otro se pondrá la conjunción “y”. Ejemplo: Otárola, A. y Sáenz, M. (1985). La enfermedad principal de las vacas. San José: Euned.Tratándose de tres o más autores, se coloca el apellido de cada autor separado por una coma de la inicial de su nom-bre de pila, luego de la que va un punto; y, entre uno y otro autor media una coma. Antes del último autor se coloca la conjunción “y”. Ejemplo: Rojas, A., Carvajal, E., Lobo, M. y Fernández, J. (1993). Las migraciones internacionales. Ma-drid: Síntesis.

Sin autor ni editor ni fechaSi el documento carece de autor y editor, se colocará el título del documento al inicio de la cita. Al no existir una fecha, se especificará entre paréntesis “s.f.” (sin fecha). La fuente se indica anteponiendo “en”. En caso de que la obra en línea haga referencia a una edi-ción impresa, hay que incluir el número de la edición entre paréntesis después del título. Ejemplo: Heurístico. (s.f.). En diccionario en línea Merriam-Webster’s (ed. 11). Disponible en http://www.m-w.com/dictionary/heuristic . Otro ejemplo: Titu-lares Revista Voces Nuestras. (2011, febrero 18). Radio Dig-nidad, 185. Disponible en http://www.radiodignidad.org/index.php?option=com_content&task=view&id=355&Itemid=44Puede utilizarse corchetes para aclarar cuestiones de forma, colocándolos justo después del título, y poniendo en mayús-cula la primera letra: [Brochure] , [Podcast de audio], [Blog], [Abstract], etcétera. Ejemplo: Cambronero, C. (2011, marzo 22). La publicidad y los cantos de sirena. Fusil de chispa [Blog]. Disponible en http://www.fusildechispas.com

6. Comunicaciones personales o entrevistasLa mención en el texto de comunicaciones personales o en-trevistas se hará así: luego de una apertura de paréntesis se consigna la inicial del nombre de pila del entrevistado, después se coloca un punto y, enseguida, el apellido del en-trevistado. A continuación, se pone una coma y, posterior-mente, la frase “comunicación personal”; luego se coloca el nombre del mes y el día, que se separa con una coma del año

en que se efectuó la comunicación; finalmente, se pone el pa-réntesis de cierre. Ejemplo: “… (L. Jiménez, comunicación personal, septiembre 28, 1998) …”.Las comunicaciones personales no se consignan en la sec-ción de Referencias.

7. Notas a pie de páginaPodrá usarse notas a pie de página para aclarar o ampliar información o conceptos, pero solo en los casos en que, por su longitud, esos contenidos no puedan insertarse entre pa-réntesis en el texto.

8. Uso de cursivas y de comillasSe usará cursivas –nunca negritas ni subrayado- para enfa-tizar conceptos. Vocablos en otras lenguas no aceptados por la Real Academia Española de la Lengua, y neologismos, han de escribirse también en cursivas. Asimismo, irán en cursivas nombres de obras de teatro y cinematográficas, de libros, de folletos, de periódicos, de revistas y de documentos publicados por separado. Capítulos de libros y artículos de publicaciones periódicas se pondrán entrecomillados.

9. Uso de números y unidades de medidaCuando las cantidades sean escritas numéricamente ha de usarse un punto para separar los grupos de tres dígitos en la parte entera del número. Antes de los decimales ha de usarse coma (¡atención en los cuadros!).Las unidades de medida, en caso de consignarse abreviada-mente, habrán de escribirse en singular y en minúsculas.

10. Uso de acrónimosLos acrónimos lexicalizados (convertidos en palabra) y devenidos nombres propios (como Unesco y Minae, por ejemplo) se escriben con solo la letra inicial en mayúscula. Los acrónimos lexicalizados que son nombres comunes (como ovni, oenegé y mipyme, por ejemplo) se escriben con todas las letras minúsculas. Los acrónimos no lexicalizados y que, por tanto, se leen destacando cada letra por separa-do (como UCR y EU, por ejemplo), se escriben con todas las letras mayúsculas.

11. Información del autorEn la página de apertura de cada artículo hay una muy bre-ve presentación del autor con la siguiente información: cam-po de formación académica, especialidad dentro de ella, ins-titución o entidad donde se labora o con la que se colabora y cargo que se ejerce. Además, el articulista debe adjuntar una fotografía de su rostro (o de cara y hombros) en soporte digital y en buena resolución, y su correo electrónico. En caso de varios autores, la anterior información debe ser pro-vista para cada uno de ellos. Cuando el autor es institucio-nal, en vez de fotografía se envía el logotipo.

12. Palabras claveSi bien Ambientico no publica las palabras clave de cada artículo, se le solicitan al autor no más de cinco para usarlas en el buscador del sitio web.

¿el propuesto reglamento de fraccionamientos y ... · compacidad urbana y centralidades densas...

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