emlak konut gayrİmenkul yatirim ortakliĞi a.Ş....Ümranİye değerleme uzmanı 400544 05.12.2011...

/

Berrin KURTULUŞ SEVERLisans No : Lisans No :

REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.

ÜMRANİYE

Değerleme Uzmanı

400544

05.12.2011

DEĞERLEME TARİHİ 20.09.2011- 05.12.2011-06.12.2011

SÖZLEŞME TARİHİ 05.12.2011

Ali YERTUT

RAPOR TARİHİ

2 İŞ GÜNÜ

EMLAK KONUT

GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL İLİ ÜMRANİYE İLÇESİ'NDE YER ALANSARPHAN FİNANSPARK PROJESİ

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

SARPHAN FİNANSPARK PROJESİ

GİZLİLİK DERECESİ HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ.

HAZIRLAYAN KURUM

KULLANIM AMACI PAZAR DEĞERİ TESPİTİ

TALEP TARİHİ - NO

DEĞERLEME SÜRESİ

401732

Sorumlu Değerleme Uzmanı

DEĞERLEME ADRESİSİTE MAHALLESİ BATI ATAŞEHİR MEVKİİ ŞENOL GÜNEŞ BULVARI SİTE SOKAK 3317 ADA 5 PARSEL (SARPHAN FİNANSPARK PROJESİ)

İSTANBUL

06.12.2011

RAPOR NO EML-1112001

DEĞERLEME KONUSU

1 EML-1112001 ÜMRANİYE

1 -1.1 -1.2 -1.3 -1.4 -1.5 -

2 -2.1 -2.2 -2.3 -

3 -3.1 -3.2 -3.3 -3.4 -

4 -4.1 -4.2 -4.3 -4.4 -

5 -5.1 -5.2 -5.3 -

6 -6.1 -6.2 -6.3 -6.4 -6.45 -

7 -

Ek 1 -Ek 2 -Ek 3 -Ek 4 -Ek 5 -Ek 6 -Ek 7 -Ek 8 -

Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya)

Yapı Ruhsatı (kopya)

Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

Değerleme Hizmeti Bilgileri

Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

Tanımı

Değerleme Hizmetinin Amacı Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi

Eklerİçindekiler

İÇİNDEKİLER

Taşınmazı gösteren fotoğraflar

Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme Yöntemleri

Taşınmazın Fiziki Özellikleri

Değerleme İle İlgili Analizler

Değeri Etkileyen Faktörler

Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri

Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler

Tapu KayıtlarıTakyidat Bilgileri

Ulaşım ÖzellikleriKonumu ve Yakın Çevre Özellikleri

Piyasa Değeri Yaklaşımı

Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

İmar durum yazısı(kopya)

Bağımsız Bölüm Anahtar Teslimi Değer Listesi

Piyasa Değeri YaklaşımıNakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler


En Etkin ve Verimli Kullanımı

Sonuç

Bilgilerin Kaynağı

Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin ÖzellikleriDeğerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler

Verilerin Değerlendirilmesi

Değerleme Rapor Özeti

Çarşaf Liste (kopya)Mahal Listesi(kopya)

Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya)


1.1 -

1.2 -

-

*

-

*

Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şuşekilde tanımlanmaktadır:Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsızistekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlamaolmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlaraltında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri biranlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gerekentahmini tutardır.

1.2.1

1.2.2

Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

K: 1-2-3-4-5-6-7-8

Hizmeti Alan Kurum Bilgisi

1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ

Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan 1 adet taşınmazındeğerleme tarihindeki pazar değerinin belirlenmesi amacı ilehazırlanmıştır.

Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B

Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Değerleme Hizmetinin Amacı

Ayrıca gerekli olduğu durumlarda, taşınmaz/taşınmazların SermayePiyasası Kurulu (SPK) mevzuatına göre gayrimenkul yatırımortaklıkları portföyüne alınmasının uygunluğunun belirlenmesi deamaçlanmaktadır.

Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatıçerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

Hizmeti Veren Kurum Bilgisi

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılıTicaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiğiüzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmaküzere kurulmuştur.

Büyükdere Caddesi Raşit Rıza Sokak Ahmet Esin İş Merkezi No: 4Kat: 2 Mecidiyeköy / İstanbul

İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655


1.3 -

1.4 -Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler - (Aynı Gayrimenkul İçin Son Üç Yıl İçerisinde Hazırlanan Raporlar)

Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

Söz konusu taşınmaz için 06.12.2011 tarih ve EML-1112001numaralı rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır. Ali YERTUT ve Berrin KURTULUŞ SEVER değerleme işlemindegörev almış olup, raporun nihai değeri 80.215.000.-TL' dir. (KDV hariç) Eren KURT raporun hazırlanmasında yardımcı olmuştur. raporunhazırlanmasında yardımcı olmuştur. 20.09.2011 tarih, EML-1109001 Ümraniye nolu rapor şirketimiztarafından hazırlanmıştır. Halil İbrahim AKYILDIZ ve Berrin KURTULUŞ SEVER değerlemeişleminde görev almış olup, raporun nihai değeri 79.215.000.-TL'dir.(KDV hariç) Eren KURT raporun hazırlanmasında yardımcı olmuştur. Bu rapor, taşınmazın onaylı mimari projesindeki kat planlarındaki Cblokta yer alan 12 adet bağımsız bölümde yapılmış olan değişikliğeistinaden müşterinin talebi üzerine taşınmazın yeniden değerlenmesiüzerine hazırlanmıştır. Bu değerlemede değerin bulunmasına ilişkinolan tüm veriler, 20.09.2011 tarihinde ve 06.12.2011 tarihinde yapılanincelemeler ve araştırmalar neticesinde elde edilmiş olan veriler olup,taşınmazın 06.12.2011 tarihli değerinin belirlenmesi sırasında buverilerden yararlanılmıştır.

Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan 1 adet taşınmazın( 1/1 hisseli ), değerleme tarihindeki Pazar Değeri'nin belirlenmesitalebi bulunmaktadır.


1.5 -

İMAR DURUMU

06.12.2011

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ

TAPU BİLGİLERİ

İSTANBUL İLİ, ÜMRANİYE İLÇESİ, KÜÇÜKBAKKALKÖY MAHALLESİ, ADA: 3317, PARSEL: 5, ALANI: 20.714,48 m² ,

VASFI: ARSA, MALİK: EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ

MEVCUT KULLANIM

PARSEL ÜZERİNDE HALİ HAZIRDA YAPI BULUNMAMAKTA OLUP ARAZİDE HAFRİYAT ALIMINA

BAŞLANMIŞ OLDUĞU GÖRÜLMÜŞTÜR

PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ 322.809.256,00 TL

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

RAPORU HAZIRLAYAN KURUM REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.

RAPOR TARİHİ

80.215.000,00 TL

Değerleme Rapor Özeti

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ

DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİİSTANBUL ÜMRANİYE 1.ETAP ARSA SATIŞ KARŞILIĞI

GELİR PAYLAŞIMI İŞİ

78.715.000,00 TL PROJENİN ARSA DEĞERİ

PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ

PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDE EMLAK KONUT GYO A.Ş HİSSESİNE DÜŞEN

DEĞER 121.053.471,00 TL

TAŞINMAZ 12.07.2010 TASDİK TARİHLİ ÜMRANİYE İLÇESİ SİTE MAHALLESİ ATAŞEHİR TOPLU KONUT ALANI DOĞU BÖLGESİNE İLİŞKİN 1/5000 VE 1/1000

ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI VE UYGULAMAİMAR PLANI İÇERİSİNDE, EMSAL 2,5, H SERBEST TİCARET ALANI

İMARLIDIR.

DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)


2.1 -

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

Tapu Cinsi

Tapu Tarihi 09.07.2010

18400

1/1

Sayfa No

Sahibi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Hisse Oranı

ANA GAYRİMENKUL

Cilt No 1

Yevmiye No

Bucağı

Mevkii

27

KÜÇÜKBAKKALKÖY

5

Pafta No

20.714.48 m²

3317Ada No

Alanı

ÜMRANİYE

Sınırı PLANINDADIR

Vasfı ARSA

İli

Parsel No

Tapu Kayıtları

3317 ADA 5 PARSEL

İSTANBUL

Köyü

Mahallesi

İlçesi

Sokağı

2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ


2.2 -

-

2.3 -

-

2.2.1

Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan araştırmalarda şubilgilere ulaşılmıştır. Taşınmaz 12.07.2010 tasdik tarihli Ümraniyeİlçesi Site Mahallesi Ataşehir toplu Konut Alanı Doğu Bölgesine ilişkin1/5000 ve 1/1000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve Uygulamaİmar Planıiçerisinde, emsal 2,5, h serbest ticaret alanı imarlıdır.Son üç yıllık değişiklikler incelendiğinde parselin 14.08.2009 tarihliplanda Merkezi İş Alanında yer aldığı, daha önceki planda ise konutalanında yer aldığı belirtilmiştir.

Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri

İmar Durumuna İlişkin Veriler

Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

* Ümraniye Tapu Sicil Müdürlüğü'nde 20.09.2011 tarihinde tarihindealınmış olan taşınmazın mülkiyet ve takyidat bilgilerini gösteren takbisbelgeleri ekte sunulmuştur.**Taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

Takyidat Bilgileri

2.3.1

Yapılan incelemelerde son üç yıllık dönemde taşınmazın mülkiyetindeherhangi bir değişiklik olmadığı belirlenmiştir. Taşınmaz 3317 ada 2parselin ifraz edilmesi sonucu oluşmuştur.


-

-

C Blok için 24.08.2011 tarih 2011-18377 sayılı yapı ruhsatıdüzenlenmiştir.Bu ruhsata ve mimari projeye istinaden 4 B yapısınıfında 123 adet ofis 15 adet dükkan için 4 bodrum-zemin-7Normal kattan oluşan 22.094 m² alanlı yapı için izin alınmıştır. İlk yapıruhsatı hazırlanırken matematiksel hata yapıldığı, 31.298 m² lik yapıiçin ruhsat düzenlendiği tesbit edilmiştir. Bu hatanın 25.11.2011 tarih,2011/26733 nolu yapı ruhsatı düzenlenerek giderildiği görülmüştür.

D Blok için 24.08.2011 tarih 2011-18377 sayılı yapı ruhsatıdüzenlenmiştir.Bu ruhsata ve mimari projeye istinaden 3 B yapısınıfında 10 adet dükkan için 7 bodrum -zemin kattan oluşan 16.885m² alanlı yapı için izin alınmıştır.

E Blok için 24.08.2011 tarih 2011-18377 sayılı yapı ruhsatıdüzenlenmiştir.Bu ruhsata ve mimari projeye istinaden 3 B yapısınıfında 17 adet dükkan için 6 bodrum -zemin kattan oluşan 15.530m² alanlı yapı için izin alınmıştır.

F Blok için 24.08.2011 tarih 2011-18377 sayılı yapı ruhsatıdüzenlenmiştir.Bu ruhsata ve mimari projeye istinaden 3 B yapısınıfında 4 adet dükkan için 4 bodrum -zemin kattan oluşan 8270 m²alanlı yapı için izin alınmıştır.

Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş

2.3.2 Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi

2.3.3

Parsel üzerinde yapımına başlanmak üzere olan yapılara ait mimariprojeler ve ruhsatlar incelenmiştir. Proje bünyesinde A-B Blok(B1-B2olmak üzere çift girişlidir)-C-D-E-F Blok olmak üzere toplam 7 bloktasarlanmıştır. A Blok Otel, B Blok Residance-C Blok Ofis-D-E-FBloklar ticari üniteler olarak tanımlanmıştır. Tüm ruhsat projeleri24.08.2011 tarihinde onaylanmıştır. Bu projelere istinaden

A Blok için 24.08.2011 tarih 2011-18377 sayılı yapı ruhsatıdüzenlenmiştir.Bu ruhsata ve mimari projeye istinaden 5C yapısınıfında Otel nitelikli 7 bodrum-zemin-11 Normal kattan oluşan46.033 m² alanlı yapı için izin alınmıştır.

B Blok için (B1-B2 Bloklar tek bina olup iki girişlidir) 24.08.2011 tarih2011-18377 sayılı yapı ruhsatı düzenlenmiştir.Bu ruhsata ve mimariprojeye istinaden 5A yapı sınıfında 340 adet daire 7 adet dükkan için10 bodrum-zemin-43 Normal kattan oluşan 66.361 m² alanlı yapı içinizin alınmıştır.

Parseller üzerinde hali hazırda yapı bulunmamakta olup arazidehafriyat alımına başlandığı ve devam ettiği görülmüştür.


-

-

Konu ile ilgili yazı Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Yapı İşleri Genel Müdürlüğü'nün B.09.0.YİG.0.15.00.07/1248 sayılı yazısında geçen; "Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin ilgili mevzuatı gereği kamu kuruluşu olduğu ve gerek Kamu İhale Kurumu gerekse Yüksek Denetleme Kurumu tarafından kamu kurumu olarak kabul edildiği belirtildiğinden, anılan kuruluşça yaptırılacak olan yapıların fenni mesuliyetinin 15.12.2003 tarih ve 1837/12372 sayılı yazımızda da belirtildiği üzere 3194 sayılı imar kanununun 26.maddesi uyarınca kuruluşça ve kuruluşta görevli meslek adamlarının ayrı ayrı üstlenilmesi ve bu hususun T.S.8737 Yapı Ruhsatı ve T.S. 10970 Yapı Kullanma İzin Belgesi'ne işlenmesi gerekmektedir." görüş verildiği anlaşılmıştır.

Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler

2.3.5Taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Alınması, Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup /Olmadığı Hakkında Görüş

2.3.4

Yapılan araştırmalarda,Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede; değerlemesi yapılantaşınmazların Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesineengel bir husus olmadığı, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüneproje olarak alınmasında sakınca bulunmayacağı kanaatinevarılmıştır.İmar bilgilerinde yapılan incelemede ise; taşınmazların SermayePiyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı,gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne proje olarak alınmasındasakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.


3.1 -

3.2 -

3.3 -

Değerlemeye konu olan proje; İstanbuİli, Ümraniye İlçesi, SiteMahallesi Batı Ataşehir Mevkii Şenol Güneş Bulvarı Site Sokaküzerinde yer alan 3317 ada 5 Parselde kain arsa vasıflı 20.714,48 m²alanlı arsa üzerinde yer tanımlanmıştır.

Tanımı

Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri

Ulaşım Özellikleri

Özel araçlarla, toplu taşıma araçları ile Ataşehir den ve Ümraniye densağlanmaktadır.

Değerlemesi yapılan proje, İstanbul 'un Finans Merkezi olarak tanıtımıyapılan ve prestijli konut ve karma projelerin, ve yapımına başlanacakolan projelerin bulunduğu kentsel gelişim alanında yer almaktadır.Yakın konumda nitelikli siteler, boş arsalar yer almaktadır. Bölgedeyer alan konut siteleri Varyap Meridian Sitesi, Kent Plus Sitesi, Up-HillCourt Sitesi, Ağaoğlu Projeleri, Soyak Yenişehir sitesi yer almaktadır.

3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER


VARYAP MERIDIAN

KENT PLUS

UPHILL COURT

AĞAOĞLU PROJELERİ

ATA BLOKLARI

İSTANBUL FİNANS MERKEZİ

SARPHAN FİNANSPARK


3.4 -

-

Değerlemeye konu olan projenin yer aldığı 3317 ada 5 parsel sayılıarsa vasıflı taşınmaz 20.714,48 m² alana sahiptir. Parsel eğimli birtopoğrafyaya sahip olup dikdörtgenimsi bir formu andırmaktadır.Parselin batı cephesinde 3317 ada 4 parsel yer almakta olup buparsele yaklaşık 70 m, kuzey cephesinde park alanı yer almakta olupbu parsele yaklaşık 440 m, doğu cephesinde imar yolu yer almakta bualana yaklaşık 51 m, güney cephesinde imar yolu yer almakta olup bualana yaklaşık 124 m cephesi bulunmaktadır. Parsel üzerinde otel-residance-ofis ve alışveriş merkezifonksiyonlarını içeren ve toplam 6 bloktan oluşan lüks nitelikte birproje tasarlanmıştır. Tasarlanan projede;A Blok Otel bloğu olarak tanımlanmıştır. Bu blok 7 bodrum-zemin-11Normal kat ve toplam 46.033 m² alanlı olarak tasarlanmıştır. Bodrumkatlar otopark otelin ortak alanları zemin kat resepsiyon, otel girişiortak alanlar,restaurant diğer katlar odel odaları ve ortak alanlar olarak tasarlanmıştır.B Blok (B1-B2 Bloklar tek bina olup iki girişlidir) residance bloğuolarak tanımlanmıştır. Bu blok 10 bodrum-zemin-43 Normal kat vetoplam 66.361 m² alanlı olarak tasarlanmıştır. Blok içerisinde 340adet daire 7 adet dükkan tanımlanmıştır. Bodrum katlar ortak alanlarve otoparklar-depolar, zemin katta dükkanlar normal katlarda konutbirimleri olarak tasarlanmıştır.

3.4.1

C Blok ofis bloğu olarak tanımlanmıştır. Bu blok 4 bodrum-zemin-7Normal kat ve toplam 22.094 m² alanlı olarak tasarlanmıştır. Blokiçerisinde 123 adet ofis 15 adet dükkan tanımlanmıştır. Bodrum katlarortak alanlar ve otoparklar-depolar, zemin katta dükkanlar normalkatlarda ofis birimleri olarak tasarlanmıştır. D Blok dükkan bloğu olarak tanımlanmıştır. Bu blok 7 bodrum-zeminkat ve toplam 16.885 m² alanlı olarak tasarlanmıştır. Blok içerisinde10 adet dükkan tanımlanmıştır. Bodrum katlar ortak alanlar veotoparklar- zemin katta dükkanlar olarak tasarlanmıştır.E Blok dükkan bloğu olarak tanımlanmıştır. Bu blok 6 bodrum-zeminkat ve toplam 15.530 m² alanlı olarak tasarlanmıştır. Blok içerisinde17 adet dükkan tanımlanmıştır. Bodrum katlar ortak alanlar veotoparklar- zemin katta dükkanlar olarak tasarlanmıştır.F Blok dükkan bloğu olarak tanımlanmıştır. Bu blok 4bodrum-zeminkat ve toplam 8.270 m² alanlı olarak tasarlanmıştır. Blok içerisinde 4adet dükkan tanımlanmıştır. Bodrum katlar ortak alanlar ve otoparklar-zemin katta dükkanlar olarak tasarlanmıştır.

Genel Özellikleri

Taşınmazın Fiziki Özellikleri


Proje bünyesinde toplam 175.173 m² inşaat alanı tasarlanmış olup bualanın toplam 54.979,33 m² lik kısmı satılabilir alan olarakprojelendirilmiştir. Mevcut durumda parsel üzerinde herhangibir yapıbulunmamakta olup hafriyat çalışmalarına başlandığı, bu çalışmalarındevam ettiği ve inşaat şantiyelerinin kurulduğu gözlenmiştir.


4.1 -

-

Ülkedeki endüstriyel kuruluşlarının %38'i, ticari işletmelerin %55'iİstanbul'da bulunmakta olup, vergi gelirlerinin %40'ı bu şehirdensağlanmaktadır. Ülke çapında kişi başına GSMH (gayri safi millihasıla) yaklaşık $ 2,000 iken İstanbul'da $ 6,000 düzeyindedir.

4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER

2000 yılında yapılan nüfus sayımının sonuçlarına göre İstanbul’unnüfusu 10.018.735 kişi olup bu nüfusun % 65’i kentin Avrupayakasında, % 35’i Asya yakasında yaşamaktadır. 5712 km² alanasahip İstanbul’da nüfus yoğunluğu 1753 kişi/km²’dir. Son 40 yılda1 milyondan 10 milyona artan kentin nüfusuna her yıl ortalama500.000 kişi eklenmektedir.

İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, yıllık %0 33.1 nüfus artışı ve 10 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir. İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.

Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri

4.1.1 İstanbul İli İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda ÇatalcaYarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. KuzeydeKaradeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndanoluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'abağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'abağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra,doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebzeilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan ÇatalcaAvrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındakiİstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih SultanMehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar.İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'ninkuzeybatısında kurulmuştur.

Harita 1 - İstanbul'un Konumu


-

İstanbul için 2010 yılındaki nüfus 15.4 milyon, istihdam 6 milyon olaraköngörülmüştür. Nüfusun %34’ünün, istihdamın ise %33’ünün kentinAsya yakasında yerleşmesi öngörülmüştür.

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2010 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 13.255.685 kişidir. Toplam nüfus içerisinde 13.120.596 (% 98,98) kent nüfusu, 135.089 da (% 1,02) kırsal nüfusudur.İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır. İstanbul'un 39 ilçesi nüfus sayısı bakımından 2010 yılı verilerine göre incelendiğinde en yüksek nüfusa sahip ilçesi Bağcılar, en az nüfusa sahip ilçesi de Adalar olmuştur.

4.1.2 Ümraniye İlçesi İstanbul Metropoliten alan sınırları içerisinde doğu yakasında bulunanÜmraniye 1970’ li yıllarda sanayi faaliyetlerinin yoğunlaşmayabaşlamasıyla hızlı bir gelişim göstermiştir. İlçe ve belediye statüsükazanmadan önce Üsküdar İlçesi’ ne bağımlı gelişen Ümraniyeyerleşim süreci içinde; sanayi, hizmet ve ticaret sektörlerindekigelişimi ile çevre yerleşmelere hizmet verir konumuna gelmiştir.Ümraniye; doğu yakasının %11.5’ lik kısmını, İstanbul genelinin %3’ünü oluşturmaktadır. Ümraniye İlçesi’ nde 1970 yılı itibariyle; tarımdaçalışan 912 kişi, sanayide çalışan 33.017, hizmet sektöründe çalışan38.793 kişidir. İlçede %53.4 ile hizmet sektörü birinci sırayı alırken%1.2 ile tarım sektörü en son sırada yer almaktadır. 1960 yılına kadarköy olarak kalan Ümraniye, Organize Sanayi Bölgesi olarak ilanedilmesinden sonra yoğun göçlere maruz kalmıştır. Belediye ilk defa1963 yılında kurulmuştur. İstanbul' un en hızlı kentleşen ve nüfusuhızla artan; köy ve yöre geleneklerinin de aynen muhafaza edildiğiilginç bir kentleşme örneğidir Ümraniye.... 1980 ihtilali ile ÜmraniyeBelediyesi fes edilerek Üsküdar' a bağlı şube müdürlüğünedönüştürülmüştür. 1987 yılında ilçe olan Ümraniye' de ilk yerel seçim1989 yılında yapılmıştır. İlçe 14 mahalle ve 650.000 (Belediye Nüfusu450.000) Nüfusuyla Anadolu şehirlerinin pek çoğundan büyük biryerleşim Ümraniye alanıdır. 153 km² yüzmlçümüne sahiptir. Ümraniye,ekonomik çeşitlilik açısından zengin bir yöredir. Küçük imalatsanayisinden konfeksiyona, yedek parça ve ağaç ürünleri üretiminekadar çeşitlilik göstermektedir.


-

2006 yılı ilk aylarında doruk noktasına ulaşan sektör, Mayıs ayıortalarında başlayan faiz oranlarındaki artış, dövizlerin yükselişinedeni ile bu özelliğini yitirmiş, genel bir bekleme süreci oluşmasındandolayı düşüş yönünde eğilim göstermeye başlamıştır. Yıl sonunadoğru alım-satım işlemlerinin ciddi oranda azaldığı piyasada, talebinfazla olduğu dönemlerde çok yükselen taşınmaz değerleri reeldeğerlere doğru düşmüştür.

2007 yılında ise korunaklı sitelerde ve yeni yapılan yapılarda taşınmazdeğerlerinde yükseliş gözlemlenmektedir. Ancak genel olarak, 2006yılının ilk aylarında gözlenen artış hızına göre, 2007 yılındaki artış hızıdaha yavaştır.Yeni yapılaşma trendlerinde genellikle toplu yapılara ( site, alış verişmerkezi, kompleksler, vb ) eğilim görülmektedir. 2008 yılında, küresel bağlamda süren ekonomik krizin etkileriningayrimenkul sektöründe de hissedildiği, gayrimenkul alım-satımlarında yavaşlama görüldüğü gözlemlenmiştir.

Ülkemizdeki gayrimenkul sektörü, kriz dönemlerinde talebin hızlıdüşüş yaşadığı, büyüme dönemlerinde ise uzun vadede ve yavaşarttığı sektör niteliğindedir. Bu nedenle ekonomideki kısa vadeliolumlu gelişmeler sektörün büyümesinde hızlı bir hareketlenmeyaratamamaktadır.

Ancak, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren; ekonomik göstergelerdegözlenen olumlu gelişme, düşen enflasyon oranı, istikrarı sağlananekonomi ve düşük gayrimenkul fiyatları ile deprem düşüncesininolumsuzluğuna rağmen ( özellikle İstanbul’da ) gayrimenkulsektöründe ciddi oranda hareketlenme görülmüştür. 2005 yılındagündeme gelen mortgage uygulaması, düşük konut kredileri, dövizinbeklenen getiriyi sağlamaması gayrimenkul sektörünün, özellikle dekonut sektörünün beklenmeyen bir yükselişine neden olmuş ve busektör yatırım araçlarında ilk sıraya oturmuştur.

Değerlemesi yapılan taşınmazın bulunduğu bölgede genelde siteşeklinde yapılmış yapılar bulunmaktadır. Orta üst ve üst gelirgrubunun konut yerleşimi olarak kullanılan ve büyük ölçekli müteahhidfirmaların genelde inşaat yaptığı lüks konutların bulunduğu birbölgedir. Taşınmaz yapılması planlanan Finans Merkezi alanıiçerisinde iyi bir lokasyonda konumlanmış durumdadır.

Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi

2009 yılında başlayan daralma ile ekonomi kötü bir dönemden geçmişolsa da bu dönem içerisinde özellikli gayrimenkul projelerinin iskontoluimkanlar sunması nedeniyle yabancı yatırımcıların Türkiye'ye olanilgisi devam etmiştir. 2010 yılında, durağan olan gayrimenkul piyasasıdünya genelinde ekonomideki iyiye gidiş ile birlikte az da olsayükselen bir ivme kazanmıştır. 2011 yılının ilk yarısında genel olarak dengeli bir piyasanın oluştuğugözlemlenmiş olup, ikinci yarısında ise global olarak dünyayı etkileyenekonomik gelişmelerin Türkiye'yedeki taşınmaz değerlerine vearz/talep oranına da olumsuz olarak etki ettiği görülmektedir.

4.1.3


4.2 -

4.3 -

4.4 -

-

-

*

Olumsuz Faktörler

*

Algılanabilirliği yüksektir.

* Gelişen bir bölgede yer almaktadırlar.

Arazinin topoğrafik yapısının oldukça eğimli olması hafriyatıgüçlendirmekte ve inşaat maliyetini arttırıcı etkenniteliğindedir.

İmar yolları henüz açılmamıştır.

*

*

Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Ümraniye Belediyesi,Ümraniye Tapu Sicil Müdürlüğü, Kadastro Müdürlüğü ile yerindeyapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifai bilgilersonucu oluşmuştur.

Bilgilerin Kaynağı

Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler

*

*

Yakın çevresindeki parsellerde tamamlanmış projebulunmamaktadır.

Yakın çevrelerinde nitelikli konut projelerinin bulunduğugözlemlenmiştir.

Değeri Etkileyen Faktörler

4.4.1 Olumlu Faktörler

Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.

4.4.2

Finans Merkezi olarak lanse edilen bölgede yer almaktadır.

Parsel üzerinde oldukça nitelikli ve çok fonksiyonlu bir projetasarlanmıştır.

*


5.1 -

5.2 -

5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı


Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur.Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmeninmaliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesindenkaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Anaprensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zamanyeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir.Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır.Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birimmaliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesindekullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunandeğer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde isedeğerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler,işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkandeğerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.


Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlardakullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecekfaydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeribelirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelirkatsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direktkapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise;götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabuledilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerekgayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.

Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecekgayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmazile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konudaen önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin eldeedilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihiitibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzenive arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyatya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılantaşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklısonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.

5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ


6.1 -

Arsa Emsalleri:

Tel :


* Taşınmaza yakın konumda yer alan , emsal 2.5 ticaret imarına sahip57.461.73 m² alanlı parsel 2008 yılında 223.467.518 TL bedelle HalkBankasına satılmıştır.( m² bedeli 3.889 TL/m²)

*Taşınmaza yakın konumda yer alan , emsal 2.5 ticaret imarına sahip54.384.47 m² alanlı parsel 2008 yılında 211.500.000 TL bedelle ZiraatBankasına satılmıştır.( m² bedeli 3.889TL/m²)

* Batı Ataşehir Bölgesinde yer alan emsal 2.07 konut alanı imarınasahip 5.905,94 m² alanlı parsel 2009 yılında 20.626.400 TL bedelleTeknik Yapı Firmasına satılmıştır. (m² bedeli 3.490 TL/m²)

* Batı Ataşehir Bölgesinde yer alan emsal 2.07 konut alanı imarınasahip 17.193.84 m² alanlı parsel 2009 yılında 53.631.400 TL bedelleTeknik Yapı Firmasına satılmıştır. (m² bedeli 3.120 TL/m²)

* Doğu Ataşehir bölgesinde yer alan emsal 1.5 merkezi İş Alanıimarına sahip 99.108,08 m² alanlı parsel 2010 yılında Varyap-GAPortak girişimi tarafından 1.161.000.000-TL proje hasılatı elde edileceğitaahhüt edilip arsa karşılığı %43,15 oran karşılığında 500.971.500 TLbedel ödeneceğini taahüt etmiştir.

* Goldmann Gayrimenkul216 5674611

Ataşehir merkezde Towerland civarında ticaret imarlı olduğu belirtilen27.000m² arsa için 90.000.000-USD istenmektedir.(m² bedeli 3333USD/m²)

Medyadan

Sarphan Finanspark Projesine ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında;-Projenin mevcut durum değerinin tespitinde Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı yöntemi,-Projenin tamamlanması durumundaki Pazar değerinin tespitinde ise Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yöntemi kullanılmıştır. - Piyasa Değeri Yaklaşımı , arsa değerinin tespitinde ve Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yönteminde kullanılan ortalama birim m² satış değerlerinin(ofis, dükkan, konut) takdir edilmesinde kullanılmıştır. Ayrıca Emlak Konut GYO A.Ş.'nin isteği doğrultusunda proje bünyesinde yer alan ve yine aynı kurum tarafından tarafımıza ibraz edilen projenin çarşaf listesi dikkate alınarak bölümlerin anahtar teslimi haliyle satış değerleri belirlenmiştir. Listede belirtilmiş olan her bir bölümün kullanım alanı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından İmar Yönetmeliği'ne göre hesaplanmıştır.

*

6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER


Tel :

Tel :

Tel :

Tel :

Tel :

Tel :

Up Hill Tower iş merkezinde 117 m² alanlı ofis için 585.000-TListenmektedir.(m² bedeli 5000 TL/m²)

* My Shop Ticaret merkezinde 3 normal katta konumlu 176.66 m²alanlı ofis 2010 yılında 950.000-TL bedelle satılmıştır.(m² bedeli 5377TL/m²)

* My Shop Ticaret merkezinde 5 normal katta konumlu 64.58 m² alanlıofis 2010 yılında 354.000-TL bedelle satılmıştır.(m² bedeli 5640TL/m²)

* My Shop Ticaret merkezinde 9 normal katta konumlu 105.32m²alanlı ofis 2010 yılında 627.000-TL bedelle satılmıştır.(m² bedeli 5954TL/m²)

Esta Mark Emlak

My Prestije iş merkezinde 74 m² alanlı ofis için 485.000-TListenmektedir.(m² bedeli 6554 TL/m²)

0 216 688 29 99

Remax Fores

0 216 456 66 50

Artur Miller

0 216 688 66 88

Up Hill Tower iş merkezinde 119 m² alanlı ofis için 525.000-TListenmektedir.(m² bedeli 4411 TL/m²)

*

0216 688 71 70Ağaoğlu My Office iş merkezinde 213 m² alanlı ofis için 1.750.000-TListenmektedir.(m² bedeli 8.215 TL/m²)

Esta Mark Emlak

My Prestije iş merkezinde 80 m² alanlı ofis için 490.000-TListenmektedir.(m² bedeli 6125 TL/m²)

*

*

216 4459222Ataşehirin girişinde konut bölgesi içerisinde yer alan Emsal 1 ticaret-konut imarlı 6035 m² arsa için 25.000.000-TL istenmektedir.(m² 4142TL/m²)

Medyadan

*

* Erol Şen Gayrimenkul

0 216 688 29 99

* Remax ABC

Ofis Emsalleri

*


Tel :

Tel :

Tel :

Engin Emlak

0216 302 16 36Up Hill Court projesinde 4 oda salon 200 m² residance için 850.000TL- istenmektedir. ( m² bedeli 4 250 TL/m²)

*

* Meridian projesinde 1+1 61 m² daire için 386.000-TL istenmektedir.(m² bedeli 6327 TL/m²)

* Meridian projesinde 2+1 171 m² daire için 1.100.000-TListenmektedir.(m² bedeli 6432 TL/m²)

* Meridian projesinde 3+1 177 m² daire için 1.088.000-TListenmektedir.(m² bedeli 6146 TL/m²)

* Meridian projesinde 4+1 253 m² daire için 1.834.000-TListenmektedir.(m² bedeli 7.250 TL/m²)

Ağaoğlu My Towerland projesinde 3 oda salon 138 m² residance için718.000 TL- 185 m² daire için 813.000-TL 246 m² daire için 1.100.000-TL istenmektedir. ( Ortalama m² bedeli 5000TL/m²)

*

* My Shop Ticaret merkezinde zemin katta konumlu 434.3 m² alanlıdükkan 2010 yılında 3.338.000-TL bedelle satılmıştır.(m² bedeli 7685TL/m²)

* My Shop Ticaret merkezinde zemin katta konumlu 138.2 m² alanlıdükkan 2010 yılında 1.560.000-TL bedelle satılmıştır.(m² bedeli11.305 TL/m²)

** My Shop Ticaret merkezinde zemin katta konumlu 54 m² alanlıdükkan 2010 yılında 1.280.000-TL bedelle satılmıştır.(m² bedeli11.305 TL/m²)

* My Shop Ticaret merkezinde zemin katta konumlu 70.45 m² alanlıdükkan 2010 yılında 960.000-TL bedelle satılmıştır.(m² bedeli13.625TL/m²)

0216 688 48 05

* Towerland Satış ofisi

0216 444677

Konut Emsalleri

Dükkan Emsalleri

* Medyadan

Varyap Meridian Satış ofisi


Tel :

Tel :

Tel :

Century 21 Beta

0216 3153990Ağaoğlu Diamond VİP projesinde 5 oda salon 255 m² residance için1.100.000 TL istenmektedir. ( m² bedeli 4313 TL/m²)

0216 4561212Varyap Meridian projesinde 3+1 205 m² daire için 1.100.000-TListenmektedir.(m² bedeli 5.365 TL/m²)

*0216 455 11 88

Varyap Meridian projesinde 4+1 194 m² daire için 1.300.000-TListenmektedir.(m² bedeli 6 700 TL/m²)

* Hüryap Emlak

* Coldwell Banker


Tel :

Tel :

Tel :

Tel :

Tel :

Tel :

0216 5856060Pendik bölgesinde yer alan 5 yıldızlı otel statüsündeki otelde gecelikoda fiyatı kahvaltı dahil 120 Euro+ KDV dir

* Ağaoğlu My City Otel

0216 420 34 34Ümraniye bölgesinde yer alan 4 yıldızlı otel statüsündeki oteldegecelik oda fiyatı kahvaltı dahil 120 Euro+ KDV dir

* Divan Otel

0216 625 00 00Pendik bölgesinde yer alan 5 yıldızlı otel statüsündeki otelde gecelikoda fiyatı kahvaltı dahil 115 Euro+ KDV dir

* Crowne Plaza Asia

* The Green Park Otel

0 216 585 21 21Pendik bölgesinde yer alan 5 yıldızlı otel statüsündeki otelde gecelikoda fiyatı kahvaltı dahil 150 Euro+ KDV dir

*Oteller Hakkında Bilgiler

0216 420 34 34Kadıköy bölgesinde yer alan 5 yıldızlı otel statüsündeki otelde gecelikoda fiyatı kahvaltı dahil 350 Euro+ KDV dir

* Double Tree by Hilton Otel

Merriot Otel

0 216 570 00 00Ataşehir bölgesinde yer alan 5 yıldızlı otel statüsündeki otelde gecelikoda fiyatı kahvaltı dahil 129 Euro+ KDV dir


-6.1.1 Emsallerin Değerlendirilmesi


.-TL/M² X M² =

=

=TAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞER(USD) 43.250.013

Değerleme konusu projenin bulunduğu bölgede bulunan arsa birim m²değerlerinin 3000 - 4000 TL/m² ofis birim m² değerlerinin 5.500.-TL ile6.500.-TL aralığında değiştiği, konut birim m² değerlerinin 5.000.-TLile 6.000.-TL aralığında değiştiği, dükkan birim m² değerlerinin ise,9.000 - 12.000 TL/m² aralığında olduğu gözlemlenmiştir.Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerinkarşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların, mevkii konum,parsel büyüklüğü dikkate alındığında, 3317 ada 5 parselin arsa birimm² değeri 3.800.-TL takdir edilmiştir

.-USD

TAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞER 78.715.024 .-TL

3.800 20.714,48 78.715.024 .-TL3317 ADA 5 PARSEL


6.2 -

■

Ayrıca Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yöntemi ile bulunan projenin tamamlanması durumundaki değerde Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'ye ait olan % 37,50 hasılat payının değeri geliştirilmiş arsa değeri olarak kabul edilmiştir. Buna göre her blok için düzenlenmiş olan ve aşağıda sunulan Nakit akımları tablolarından elde edilen toplam değerin %37,50' si dikkate alındığında geliştirilmiş olan arsa değeri olarak 121.053.471.-TL sonucuna ulaşılmıştır.


Arsa değeri için bölgede piyasa yaklaşımı için kullanılabilecekemsaller araştırılmıştır. Projenin, çevresinden alınan emsallerinincelenmesi sonucunda boş arsa birim değerinin, değerleme konusuparsel için 3.800.-TL/M² olabileceği kabul edilmiştir.

Maliyet Yaklaşımına göre;Projenin mevcut durum değeri 80.215.000.-TL (44.074.189.-USD) olarak hesaplanmıştır.

Arsa değeri için kullanılan iki yöntem arasında farklılık olduğu görülmektedir. Taşınmaz değerlerinin piyasa koşullarına ve arz/talep oranına bağlı olarak değişiklik göstermesi de dikkate alındığında arsa değerinde piyasa değeri yaklaşımından elde edilen değerin kullanılmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır.

Rapor tarihi itibariyle arsa değeri için; 78.715.024.-TL (43.250.013.-USD) takdir edilmiştir. Arsa üzerinde yapılacak proje için düzenlenmiş ve onaylanmış yapı ruhsatları, mimari projeler, hali hazırda yapılmış olan ve devam eden hafriyat çalışmaları gibi unsurlar ve Yeni Sarp İnş. Madeni Yağlar Petrol Ürünleri Turizm İthalat İhracat Ticaret ve Sanayii Lim. Şirketi Ortak Girişimi yetkilileri ile yapılan görüşmeler de dikkate alınarak mevcut durum için arsa değeri üzerine eklenecek olan maliyet tutarının 1.500.000.-TL olduğu kanaatine varılmıştır.


6.3 -

-

■

■

■

■

■

■

■

■

■

■

■

Tesisin yenileme giderlerinin tesisin toplam yıllık gelirlerin %3 üoranında ödeneceği varsayılmıştır.

Tesisin kar marjının (GOP) ilk yıl % 32 olacağı, ikinci yıl % 35 olacağı3. Yıldan itibaren %40 olup yıllar itibariyle bu değerde sabit kalacağıvarsayılmıştır.

A BLOK (OTEL BLOĞU) İÇİN

Doluluk oranları bölgede konumlu otellerin ortalama doluluk oranlarınaistinaden takdir edilmiştir. Otelin faaliyete gireceği ilk yıl % 30, ikinci yıl% 35, üçüncü % 40, dördüncü yıl % 60 , kalan 6 yılda ise % 75 dolulukoranında olacağı kabul edilmiştir.

Tesisin doluluk oranı ve yıllık yatak kapasitesi 365 gün esasına göreyıllık olarak hesaplanmıştır. İşletmenin halihazırda 365 gün faaldurumda olacağı kabul edilmiştir.

Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar

Otel içinde yer alan restaurant, yeme –içme diğer gelirler kalemlerindeyer alacağı varsayılmıştır. Diğer gelirlerin konaklama gelirlerinin %10'u oranında olacağı ve konaklama gelirlerindeki artışa paralel olarakartacağı varsayılmıştır.

Oda kahvaltı sisteminde ekstra harcama olarak nitelendirilen çamaşır,güzellik, masaj, doktor, fitness,sauna vs. harcamalar ayrıca gelirlereilave edilmiştir. Ekstra gelirlerin, konaklama gelirlerinin %10’uoranında olacağı varsayılmıştır.

Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

Otelin toplam 131 oda, 626 yatak kapasiteli olabileceği, yıllık yatakkapasitesinin 114.245 olabileceği kabul edİlmiştir.

Otel fiyatları, oda -kahvaltı sistemde olacak şekilde öngörülmüştür.Bölgede yer alan diğer oteller ( geçmiş dönemde yapılan değerlemeçalışmaları ışığında) oda başı fiyatının ilk yıl için 180 USD olacağı veyıllar itibariyle %2,5 oranında artarak 10. yılında 224,80 USD’yeyükseleceği ve bu rakamda sabit kalacağı varsayılmıştır.

2040 yılı vadeli Eurobond Verimi olan %5,98 “risksiz getiri oranı”olarak kabul edilmiştir.

6.3.1

Çalışmalar sırasında USD kullanılmış olup, 1 USD=1,82 TL kabuledilmiştir.

Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığıvarsayılmıştır.


-

■

■

■

■

■

■

■

■

B BLOK RESİDANCE BLOĞU

Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında)vergi ve KDV dahil edilmemiştir.

2040 yılı vadeli Eurobond Verimi olan % 5,98 “risksiz getiri oranı”olarak kabul edilmiştir.

Toplam satılabilir ticari alan her bir ticari bölümün brüt alanlarınıntoplamı dikkate alınarak 783,78 m², Toplam satılabilir konut alanı iseher bir bölümün brüt alanlarının toplamı dikkate alınarak 26.869,15 m²olarak kabul edilmiştir.

Taşınmazlar için yatırım süreci 24 ay olarak kabul edilmiştir. Nakitakışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1dönem olarak kabul edilmiştir. Bu kabule istinaden konutların1.dönemde %75'inin, 2.dönemde ise %25' inin satışlarının, ticaribölümlerin ise 1.dönemde %80' inin, 2.dönemde ise %20' sininsatışlarının gerçekleşeceği varsayılmıştır.

Konutların satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 2.850.-USD/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda %5 oranında artacağıvarsayılmıştır. Ticari bölümlerin ise satış birim değerlerinin 1.dönemdeortalama 5.640.-USD/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda %5oranında artacağı varsayılmıştır.

Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , ÖngörülemeyenDiğer Giderlerin % 0 olacağı varsayılmıştır.

Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığıvarsayılmıştır.Çalışmalar sırasında USD kullanılmış olup, 1 USD=1,82 TL kabuledilmiştir.

6.3.1 Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar


-

■

■

■

■

■

■

■

■





C BLOK OFİS BLOĞU

6.3.1 Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar

Toplam satılabilir ticari alan her bir ticari bölümün brüt alanlarınıntoplamı dikkate alınarak 1209,26 m², Toplam satılabilir ofis alanı iseher bir bölümün brüt alanlarının toplamı dikkate alınarak 9,616,35 m²olarak kabul edilmiştir.

Taşınmazlar için yatırım süreci 24 ay olarak kabul edilmiştir. Nakitakışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1dönem olarak kabul edilmiştir. Bu kabule istinaden ofislerin1.dönemde %75'inin, 2.dönemde ise %25' inin satışlarının, ticaribölümlerin ise 1.dönemde %80' inin, 2.dönemde ise %20' sininsatışlarının gerçekleşeceği varsayılmıştır.

Ofis satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 3.112.-USD/M² ilegerçekleşeceği, izleyen yıllarda %5 oranında artacağı varsayılmıştır.Ticari bölümlerin ise satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama5.640.-USD/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda %5 oranındaartacağı varsayılmıştır.


-

■

■

■

■

■

■

■

■


D-E-F BLOKLAR TİCARİ BLOK6.3.1 Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar

Toplam satılabilir ticari alan üç bloktaki her bir ticari bölümün brütalanlarının toplamı dikkate alınarak 1886,16 m² olarak kabul edilmiştir.

Taşınmazlar için yatırım süreci 24 ay olarak kabul edilmiştir. Nakitakışı tablosunda, değerleme tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1dönem olarak kabul edilmiştir. Bu kabule istinaden ticari bölümlerin1.dönemde %80' inin, 2.dönemde ise %20' sinin satışlarınıngerçekleşeceği varsayılmıştır.Ticari bölümlerin satış birim değerlerinin 1.dönemde ortalama 5.640.-USD/M² ile gerçekleşeceği, izleyen yıllarda %5 oranında artacağıvarsayılmıştır.





-

■

-

Değerleme konusu 3317 ada 5 nolu parselin en etkin ve verimlikullanımının, onaylanmış projesine ve ruhsatına uygun olan projeninyapılmasının olacağı düşünülmektedir.

6.4 En Etkin ve Verimli Kullanımı

6.3.3 Nakit Akışı Yaklaşımına Göre Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri

Yukarıda belirtilen varsayımlar doğrultusunda oluşturulan nakit akıştablosundan da görüleceği üzere, elde edilen nakit akımları 3 farklıindirgeme oranı ile indirgenerek, gelecekteki risklerin, taşınmazlarındeğerine olan etkisinin gözlenmesi amaçlanmıştır. Daha sonra,edinilen tecrübeler ve verilerin gözönünde bulundurulması sonucunda,projenin net bugünkü değeri için %10,50 indirgeme oranı kabuledilmesi uygun görülmüş olup, değer olarak da tüm blokların toplamısonucunda 322.809.256.-TL (177.367.723.-USD) olarak takdiredilmiştir.

Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri (USD) 177.367.723 .-USD

Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Değeri (TL) 322.809.256 .-TL


6.5 -

-

Sonuç olarak; Değerlemesi yapılan projenin mevcut durumdeğeri olarak : Projenin değeri 80.215.000.-TL takdir edilmiştir.

Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Değerleme konusu projenin bulunduğu bölgede bulunan konut birimm² değerlerinin konutların tip, alan, bulundukları kat vb. özelliklerebağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir. Yine ticari mülklerde birim m²değerlerinin taşınmazların bulundukları kat, konum, alan gibi unsurlara bağlı olarak değiştiği gözlemlenmiştir.Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerinkarşılaştırılması sonucu söz konusu taşınmazların tamamlanmışdurumdaki değerleri için her birinin, bulundukları kat, alan, tip gibiunsurları dikkate alındığınarak birim m² değerleri takdir edilmiştir. Herbir bölümün tamamlanmış durum için birim m² değeri ekteki listedebelirtilmiştir. Listede belirtilmiş olan her bir bölümün kullanım alanıEmlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından İmarYönetmeliği'ne göre hesaplanmıştır.Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m²’den küçük konutlar için%1, 150 m²’den büyük konutlar ile işyerleri için %18 olarakhesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir.

Verilerin Değerlendirilmesi

Toplam Değer;

6.5.1


-

-

-

Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde,taşınmazların hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi birkayda rastlanmamıştır.

Değerlemesi yapılan 3317 Ada 5 nolu parsel bünyesindeki proje içinyapı ruhsatı alınmış ve projeleri onaylanmıştır. Hafriyat çalışmalarınabaşlanmıştır.

6.5.4Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

6.5.3 Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

6.5.2 Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Sarphan Finanspark Projesi 3317 ada 5 parsel üzerinde inaşaedilmektedir. Proje için 11.08.2010 tarihli Arsa Satışı Karşılığı GelirPaylaşımı sözleşmesi yapılmış olup, bu sözleşmeye göre164.000.000.-TL + K.D.V. satış toplam gelirinden yüklenici firmatarafından şirkete teklif edilen % 37,50 satış payı gelir oranınınkarşılığında Asgari Şirket Payı Toplam Geliri 61.500.000.-TL + K.D.V.taahhüt edilmiştir. Ayrıca, Arsa Satışı Karşılığı Satış Toplam Gelirininartması halinde ise sadece Artan Arsa Satış Karşılığı Satış ToplamGelirine uygulanmak üzere, Artan Arsa Satış Karşılığı Şirket Payı GelirOranı olarak % 37,51 oranı karşılığına tekabül eden Arsa SatışıKarşılığı Asgari Şirket Payı Toplam Geliri Tutarını + K.D.V. sini, ArsaSatışı Karşılığı Asgari Şirket Payı Toplam Gelirine ilave olarak Şirketeödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir.


-6.5.5Taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Alınması,Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Devrinde Bir Engel Olup/Olmadığı Hakkında Görüş

Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve GayrimenkulünHukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi,Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarındaaçıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.

İmar bilgilerinde yapılan incelemede; 3317 ada 5 parsel üzerindebulunan değerlemesi yapılan projenin , ruhsatları ve projelerininonaylanmış olması dikkate alındığında taşınmazların SermayePiyasası Mevzuatının Seri VI No: 11 Tebliği'nin 25 Maddesikapsamında "proje" olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünealınmasında sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede ise; Sermaye PiyasasıMevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı,gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasında sakıncabulunmadığı kanaatine varılmıştır.


tarihli toplam değeri için ;

.-TL

Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;

.-TL

( % )

1 USD = .-TL

1 EURO = .-TL

Berrin KURTULUŞ SEVER: Lisans No :

* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır. *

*

* Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.

USD EURO TL

Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıstır.

94.653.700

Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.

( KDV HARİÇ ) ( KDV HARİÇ )

1,8200

2,4500

Sorumlu Değerleme Uzmanı

Ali YERTUT

Değerleme Uzmanı

Lisans No

(SeksenmilyonikiyüzonbeşbinTürkLirası)

401732 400544

18

PROJENİN DEĞERİ

TL( KDV DAHİL )

44.074.176 32.740.81680.215.000

Bu bilgiler doğrultusunda;

kıymet takdir edilmiştir.

80.215.000

94.653.700

( KDV HARİÇ )

rapor konusu projenin

06.12.2011

7 - SONUÇ

Rapor konusu projenin değerinin belirlenmesi aşamasında;yerinde yapılan incelemesi, konumu, mimari özelliği, inşaikalitesi, altyapı ve ulaşım olanakları, binanın ya da arsanınkullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüzgayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmış ve taşınmazınhukuki, mali bir problemi bulunmadığı varsayımı göz önündebulundurulmuştur.


EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.SARPHAN FİNANS PARK PROJESİ BÜNYESİNDEKİ

517 ADET BÖLÜMÜN ANAHTAR TESLİM DEĞER LİSTESİ

Blok No Kapı No Bulunduğu Kat Oda Sayısı Bağ. Böl. Brut

M2 AlanıNet M2 Alanı

Konut Yönü

Birim Değeri

(TL/m²)

Toplam Değer KDV Hariç (TL)

Toplam Değer KDV Dahil (TL)


A 01 Zemin B 14614,63 13200,22 K-G-D-B 6.900 100.840.947,00 118.992.317,46 118.992.000B 01 Zemin B 236,79 228,04 K-GB 8.000 1.894.320,00 2.235.297,60 2.235.000B 02 Zemin B 81,90 77,18 GB 10.000 819.000,00 966.420,00 966.000B 03 Zemin B 82,86 77,17 GB 10.000 828.600,00 977.748,00 978.000B 04 Zemin B 88,02 81,63 GB 10.000 880.200,00 1.038.636,00 1.039.000B 05 Zemin B 84,86 80,40 GB 10.000 848.600,00 1.001.348,00 1.001.000B 06 Zemin B 84,96 80,45 GB 10.000 849.600,00 1.002.528,00 1.003.000B 07 Zemin B 124,39 118,31 GB-GD 9.000 1.119.510,00 1.321.021,80 1.321.000B 08 2. Kat 2+1 139,17 95,30 KB-GB 3.234 450.075,78 454.576,54 455.000B 09 2. Kat STUDYO 40,62 27,04 GB 3.368 136.808,16 138.176,24 138.000B 10 2. Kat 1+1 65,40 43,32 GB 3.368 220.267,20 222.469,87 222.000B 11 2. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.368 220.267,20 222.469,87 222.000B 12 2. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.368 220.267,20 222.469,87 222.000B 13 2. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.368 220.267,20 222.469,87 222.000B 14 2. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.368 220.267,20 222.469,87 222.000B 15 2. Kat 1+1 65,58 42,39 G 3.368 220.873,44 223.082,17 223.000B 16 2. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.368 210.668,40 212.775,08 213.000B 17 2. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.368 210.668,40 212.775,08 213.000B 18 2. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.368 210.668,40 212.775,08 213.000B 19 2. Kat 1+1 62,55 41,22 GB 3.359 210.105,45 212.206,50 212.000B 20 2. Kat 1+1 62,55 41,22 GB 3.359 210.105,45 212.206,50 212.000B 21 2. Kat 2+1 116,56 78,56 GB-GD 3.218 375.090,08 378.840,98 379.000B 22 3. Kat 2+1 127,20 86,62 KB-GB 3.142 399.662,40 403.659,02 404.000B 23 3. Kat STUDYO 40,62 27,04 GB 3.518 142.901,16 144.330,17 144.000B 24 3. Kat 1+1 65,40 43,32 GB 3.419 223.602,60 225.838,63 226.000B 25 3. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.443 225.172,20 227.423,92 227.000B 26 3. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.443 225.172,20 227.423,92 227.000B 27 3. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.443 225.172,20 227.423,92 227.000B 28 3. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.443 225.172,20 227.423,92 227.000B 29 3. Kat 1+1 65,58 42,39 G 3.443 225.791,94 228.049,86 228.000B 30 3. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.443 215.359,65 217.513,25 218.000B 31 3. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.443 215.359,65 217.513,25 218.000B 32 3. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.443 215.359,65 217.513,25 218.000B 33 3. Kat 1+1 62,55 41,22 GB 3.419 213.858,45 215.997,03 216.000B 34 3. Kat 1+1 62,55 41,22 GB 3.419 213.858,45 215.997,03 216.000B 35 3. Kat 2+1 103,21 69,26 GB-GD 3.443 355.352,03 358.905,55 359.000B 36 4. Kat 3+1 165,56 113,41 KB-GB 3.143 520.355,08 525.558,63 526.000B 37 4. Kat 1+1 65,40 43,32 GB 3.502 229.030,80 231.321,11 231.000B 38 4. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.518 230.077,20 232.377,97 232.000B 39 4. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.518 230.077,20 232.377,97 232.000B 40 4. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.518 230.077,20 232.377,97 232.000B 41 4. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.518 230.077,20 232.377,97 232.000B 42 4. Kat 1+1 65,58 42,39 G 3.518 230.710,44 233.017,54 233.000B 43 4. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.518 220.050,90 222.251,41 222.000B 44 4. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.518 220.050,90 222.251,41 222.000B 45 4. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.518 220.050,90 222.251,41 222.000B 46 4. Kat 1+1 62,55 41,22 GB 3.502 219.050,10 221.240,60 221.000B 47 4. Kat STUDYO 40,82 27,15 GB 3.502 142.951,64 144.381,16 144.000B 48 4. Kat 2+1 128,33 87,39 GB-GD 3.493 448.256,69 452.739,26 453.000B 49 5. Kat 3+1 151,93 103,59 KB-GB 3.188 484.352,84 489.196,37 489.000B 50 5. Kat 1+1 65,40 43,32 GB 3.557 232.627,80 234.954,08 235.000B 51 5. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.593 234.982,20 237.332,02 237.000B 52 5. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.593 234.982,20 237.332,02 237.000B 53 5. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.593 234.982,20 237.332,02 237.000B 54 5. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.593 234.982,20 237.332,02 237.000B 55 5. Kat 1+1 65,58 42,39 G 3.593 235.628,94 237.985,23 238.000B 56 5. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.593 224.742,15 226.989,57 227.000B 57 5. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.593 224.742,15 226.989,57 227.000B 58 5. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.593 224.742,15 226.989,57 227.000B 59 5. Kat 1+1 62,55 41,22 GB 3.557 222.490,35 224.715,25 225.000B 60 5. Kat 3+1 170,68 116,97 GB-GD 3.326 567.681,68 573.358,50 573.000B 61 6. Kat 2+1 134,20 91,59 KB-GB 3.234 434.002,80 438.342,83 438.000B 62 6. Kat 1+1 65,40 43,32 GB 3.659 239.298,60 241.691,59 242.000B 63 6. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.667 239.821,80 242.220,02 242.000






Konut Yönü

Birim Değeri

(TL/m²)




B 64 6. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.667 239.821,80 242.220,02 242.000B 65 6. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.667 239.821,80 242.220,02 242.000B 66 6. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.667 239.821,80 242.220,02 242.000B 67 6. Kat 1+1 65,58 42,39 G 3.667 240.481,86 242.886,68 243.000B 68 6. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.667 229.370,85 231.664,56 232.000B 69 6. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.667 229.370,85 231.664,56 232.000B 70 6. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.667 229.370,85 231.664,56 232.000B 71 6. Kat 1+1 62,55 41,22 GB 3.659 228.870,45 231.159,15 231.000B 72 6. Kat 3+1 151,01 102,74 GB-GD 3.280 495.312,80 500.265,93 500.000B 73 7. Kat 2+1 119,89 81,58 KB-GB 3.308 396.596,12 400.562,08 401.000B 74 7. Kat 1+1 65,40 43,32 GB 3.724 243.549,60 245.985,10 246.000B 75 7. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.742 244.726,80 247.174,07 247.000B 76 7. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.742 244.726,80 247.174,07 247.000B 77 7. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.742 244.726,80 247.174,07 247.000B 78 7. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.742 244.726,80 247.174,07 247.000B 79 7. Kat 1+1 65,58 42,39 G 3.742 245.400,36 247.854,36 248.000B 80 7. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.742 234.062,10 236.402,72 236.000B 81 7. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.742 234.062,10 236.402,72 236.000B 82 7. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.742 234.062,10 236.402,72 236.000B 83 7. Kat 1+1 62,55 41,22 GB 3.724 232.936,20 235.265,56 235.000B 84 7. Kat 2+1 132,72 90,70 GB-GD 3.331 442.090,32 446.511,22 447.000B 85 8. Kat 3+1 146,48 99,82 KB-GB 3.317 485.874,16 490.732,90 491.000B 86 8. Kat STUDYO 40,62 27,04 GB 3.973 161.383,26 162.997,09 163.000B 87 8. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.817 249.631,80 252.128,12 252.000B 88 8. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.817 249.631,80 252.128,12 252.000B 89 8. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.817 249.631,80 252.128,12 252.000B 90 8. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.817 249.631,80 252.128,12 252.000B 91 8. Kat 1+1 65,58 42,39 G 3.817 250.318,86 252.822,05 253.000B 92 8. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.817 238.753,35 241.140,88 241.000B 93 8. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.817 238.753,35 241.140,88 241.000B 94 8. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.817 238.753,35 241.140,88 241.000B 95 8. Kat 1+1 62,55 41,22 GB 3.807 238.127,85 240.509,13 241.000B 96 8. Kat 2+1 117,59 79,74 GB-GD 3.664 430.849,76 435.158,26 435.000B 97 9. Kat 2+1 129,46 88,31 KB-GB 3.557 460.489,22 465.094,11 465.000B 98 9. Kat STUDYO 40,62 27,04 GB 4.042 164.186,04 165.827,90 166.000B 99 9. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.892 254.536,80 257.082,17 257.000B 100 9. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.892 254.536,80 257.082,17 257.000B 101 9. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.892 254.536,80 257.082,17 257.000B 102 9. Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.892 254.536,80 257.082,17 257.000B 103 9. Kat 1+1 65,58 42,39 G 3.892 255.237,36 257.789,73 258.000B 104 9. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.892 243.444,60 245.879,05 246.000B 105 9. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.892 243.444,60 245.879,05 246.000B 106 9. Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.892 243.444,60 245.879,05 246.000B 107 9. Kat STUDYO 40,82 27,15 GB 4.042 164.994,44 166.644,38 167.000B 108 9. Kat 3+1 146,53 99,66 GB-GD 3.742 548.315,26 553.798,41 554.000B 109 10.Kat 3+1 151,65 102,88 KB-GB 3.604 546.546,60 552.012,07 552.000B 110 10.Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.967 259.441,80 262.036,22 262.000B 111 10.Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.967 259.441,80 262.036,22 262.000B 112 10.Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.967 259.441,80 262.036,22 262.000B 113 10.Kat 1+1 65,40 43,32 G 3.967 259.441,80 262.036,22 262.000B 114 10.Kat 1+1 65,58 42,39 G 3.967 260.155,86 262.757,42 263.000B 115 10.Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.967 248.135,85 250.617,21 251.000B 116 10.Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.967 248.135,85 250.617,21 251.000B 117 10.Kat 1+1 62,55 41,22 G 3.967 248.135,85 250.617,21 251.000B 118 10.Kat STUDYO 40,82 27,15 GB 4.112 167.851,84 169.530,36 170.000B 119 10.Kat 3+1 135,03 91,59 GB-GD 3.817 515.409,51 520.563,61 521.000B 120 11.Kat 3+1 141,38 95,63 KB-GB 3.696 522.540,48 527.765,88 528.000B 121 11.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.042 264.346,80 266.990,27 267.000B 122 11.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.042 264.346,80 266.990,27 267.000B 123 11.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.042 264.346,80 266.990,27 267.000B 124 11.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.042 264.346,80 266.990,27 267.000B 125 11.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.042 265.074,36 267.725,10 268.000B 126 11.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.042 252.827,10 255.355,37 255.000B 127 11.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.042 252.827,10 255.355,37 255.000






Konut Yönü

Birim Değeri

(TL/m²)




B 128 11.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.042 252.827,10 255.355,37 255.000B 129 11.Kat STUDYO 40,82 27,15 GB 4.191 171.076,62 172.787,39 173.000B 130 11.Kat 2+1 119,58 81,36 GB-GD 3.892 465.405,36 470.059,41 470.000B 131 12.Kat 3+1 147,76 100,74 KB-GB 3.705 547.450,80 552.925,31 553.000B 132 12.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.116 269.186,40 271.878,26 272.000B 133 12.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.116 269.186,40 271.878,26 272.000B 134 12.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.116 269.186,40 271.878,26 272.000B 135 12.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.116 269.186,40 271.878,26 272.000B 136 12.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.116 269.927,28 272.626,55 273.000B 137 12.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.116 257.455,80 260.030,36 260.000B 138 12.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.116 257.455,80 260.030,36 260.000B 139 12.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.116 257.455,80 260.030,36 260.000B 140 12.Kat STUDYO 40,82 27,15 GB 4.264 174.056,48 175.797,04 176.000B 141 12.Kat 2+1 105,17 71,10 GB-GD 3.967 417.209,39 421.381,48 421.000B 142 13.Kat 2+1 132,27 90,49 KB-GB 3.714 491.250,78 496.163,29 496.000B 143 13.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.191 274.091,40 276.832,31 277.000B 144 13.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.191 274.091,40 276.832,31 277.000B 145 13.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.191 274.091,40 276.832,31 277.000B 146 13.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.191 274.091,40 276.832,31 277.000B 147 13.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.191 274.845,78 277.594,24 278.000B 148 13.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.191 262.147,05 264.768,52 265.000B 149 13.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.191 262.147,05 264.768,52 265.000B 150 13.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.191 262.147,05 264.768,52 265.000B 151 13.Kat 3+1 146,75 99,83 GB-GD 3.927 576.287,25 582.050,12 582.000B 152 14. Kat 2+1 121,01 82,39 KB-GB 3.724 450.641,24 455.147,65 455.000B 153 14. Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.266 278.996,40 281.786,36 282.000B 154 14. Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.266 278.996,40 281.786,36 282.000B 155 14. Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.266 278.996,40 281.786,36 282.000B 156 14. Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.266 278.996,40 281.786,36 282.000B 157 14. Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.266 279.764,28 282.561,92 283.000B 158 14. Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.266 266.838,30 269.506,68 270.000B 159 14. Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.266 266.838,30 269.506,68 270.000B 160 14. Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.266 266.838,30 269.506,68 270.000B 161 14. Kat 3+1 131,57 89,24 GB-GD 3.973 522.727,61 527.954,89 528.000B 162 15. Kat 2+1 113,70 77,09 KB-GB 3.733 424.442,10 428.686,52 429.000B 163 15. Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.341 283.901,40 286.740,41 287.000B 164 15. Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.341 283.901,40 286.740,41 287.000B 165 15. Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.341 283.901,40 286.740,41 287.000B 166 15. Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.341 283.901,40 286.740,41 287.000B 167 15. Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.341 284.682,78 287.529,61 288.000B 168 15. Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.341 271.529,55 274.244,85 274.000B 169 15. Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.341 271.529,55 274.244,85 274.000B 170 15. Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.341 271.529,55 274.244,85 274.000B 171 15. Kat 2+1 116,42 79,10 GB-GD 4.066 473.363,72 478.097,36 478.000B 172 16.Kat 2+1 106,86 71,99 KB-GB 3.742 399.870,12 403.868,82 404.000B 173 16.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.416 288.806,40 291.694,46 292.000B 174 16.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.416 288.806,40 291.694,46 292.000B 175 16.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.416 288.806,40 291.694,46 292.000B 176 16.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.416 288.806,40 291.694,46 292.000B 177 16.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.416 289.601,28 292.497,29 292.000B 178 16.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.416 276.220,80 278.983,01 279.000B 179 16.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.416 276.220,80 278.983,01 279.000B 180 16.Kat STUDYO 40,82 27,15 G 4.565 186.343,30 188.206,73 188.000B 181 16.Kat 3+1 148,28 101,10 GB-GD 4.158 616.548,24 622.713,72 623.000B 182 17.Kat 2+1 130,78 89,37 KB-GB 3.751 490.555,78 495.461,34 495.000B 183 17.Kat STUDYO 40,62 27,04 G 4.640 188.476,80 190.361,57 190.000B 184 17.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.491 293.711,40 296.648,51 297.000B 185 17.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.491 293.711,40 296.648,51 297.000B 186 17.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.491 293.711,40 296.648,51 297.000B 187 17.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.491 294.519,78 297.464,98 297.000B 188 17.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.491 280.912,05 283.721,17 284.000B 189 17.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.491 280.912,05 283.721,17 284.000B 190 17.Kat STUDYO 40,82 27,15 G 4.640 189.404,80 191.298,85 191.000B 191 17.Kat 2+1 132,70 90,59 GB-GD 4.204 557.870,80 563.449,51 563.000






Konut Yönü

Birim Değeri

(TL/m²)




B 192 18.Kat 2+1 122,75 83,72 KB-GB 3.751 460.435,25 465.039,60 465.000B 193 18.Kat STUDYO 40,62 27,04 G 4.715 191.523,30 193.438,53 193.000B 194 18.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.565 298.551,00 301.536,51 302.000B 195 18.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.565 298.551,00 301.536,51 302.000B 196 18.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.565 298.551,00 301.536,51 302.000B 197 18.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.565 299.372,70 302.366,43 302.000B 198 18.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.565 285.540,75 288.396,16 288.000B 199 18.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.565 285.540,75 288.396,16 288.000B 200 18.Kat STUDYO 40,82 27,15 G 4.715 192.466,30 194.390,96 194.000B 201 18.Kat 2+1 120,03 81,68 GB-GD 3.751 450.232,53 454.734,86 455.000B 202 19.Kat 2+1 106,80 72,06 KB-GB 3.765 402.102,00 406.123,02 406.000B 203 19.Kat STUDYO 40,62 27,04 G 4.790 194.569,80 196.515,50 197.000B 204 19.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.640 303.456,00 306.490,56 306.000B 205 19.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.640 303.456,00 306.490,56 306.000B 206 19.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.640 303.456,00 306.490,56 306.000B 207 19.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.640 304.291,20 307.334,11 307.000B 208 19.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.640 290.232,00 293.134,32 293.000B 209 19.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.640 290.232,00 293.134,32 293.000B 210 19.Kat 3+1 146,60 99,92 GB-GD 3.973 582.441,80 588.266,22 588.000B 211 20.Kat 3+1 158,41 108,55 G-B 3.967 628.412,47 634.696,59 635.000B 212 20.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.715 308.361,00 311.444,61 311.000B 213 20.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.715 294.923,25 297.872,48 298.000B 214 20.Kat 3+1 157,47 107,88 G-D 3.967 624.683,49 630.930,32 631.000B 215 21.Kat 3+1 147,78 100,97 G-B 4.042 597.326,76 603.300,03 603.000B 216 21.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.753 310.846,20 313.954,66 314.000B 217 21.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.753 310.846,20 313.954,66 314.000B 218 21.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.753 310.846,20 313.954,66 314.000B 219 21.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.753 311.701,74 314.818,76 315.000B 220 21.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.753 297.300,15 300.273,15 300.000B 221 21.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.753 297.300,15 300.273,15 300.000B 222 21.Kat 3+1 144,89 98,93 G-D 4.042 585.645,38 591.501,83 592.000B 223 22.Kat 3+1 137,53 93,66 G-B 4.042 555.896,26 561.455,22 561.000B 224 22.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.775 312.285,00 315.407,85 315.000B 225 22.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.775 312.285,00 315.407,85 315.000B 226 22.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.775 312.285,00 315.407,85 315.000B 227 22.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.775 313.144,50 316.275,95 316.000B 228 22.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.775 298.676,25 301.663,01 302.000B 229 22.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.775 298.676,25 301.663,01 302.000B 230 22.Kat 3+1 132,80 90,37 G-D 4.042 536.777,60 542.145,38 542.000B 231 23.Kat 2+1 127,04 86,83 G-B 4.116 522.896,64 528.125,61 528.000B 232 23.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.790 313.266,00 316.398,66 316.000B 233 23.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.790 313.266,00 316.398,66 316.000B 234 23.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.790 313.266,00 316.398,66 316.000B 235 23.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.790 314.128,20 317.269,48 317.000B 236 23.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.790 299.614,50 302.610,65 303.000B 237 23.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.790 299.614,50 302.610,65 303.000B 238 23.Kat 3+1 121,24 82,21 G-D 4.191 508.116,84 513.198,01 513.000B 239 24.Kat 2+1 118,88 81,04 G-B 4.266 507.142,08 512.213,50 512.000B 240 24.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.805 314.247,00 317.389,47 317.000B 241 24.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.805 314.247,00 317.389,47 317.000B 242 24.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.805 314.247,00 317.389,47 317.000B 243 24.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.805 315.111,90 318.263,02 318.000B 244 24.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.805 300.552,75 303.558,28 304.000B 245 24.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.805 300.552,75 303.558,28 304.000B 246 24.Kat 2+1 111,35 75,94 G-D 4.304 479.250,40 484.042,90 484.000B 247 25.Kat 2+1 111,13 77,46 G-B 4.304 478.303,52 483.086,56 483.000B 248 25.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.820 315.228,00 318.380,28 318.000B 249 25.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.820 315.228,00 318.380,28 318.000B 250 25.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.820 315.228,00 318.380,28 318.000B 251 25.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.820 316.095,60 319.256,56 319.000B 252 25.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.820 301.491,00 304.505,91 305.000B 253 25.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.820 301.491,00 304.505,91 305.000B 254 25.Kat 2+1 102,55 69,58 G-D 4.341 445.169,55 449.621,25 450.000B 255 26.Kat 3+1 131,52 89,05 G-B 4.266 561.064,32 566.674,96 567.000






Konut Yönü

Birim Değeri

(TL/m²)




B 256 26.Kat STUDYO 40,62 27,04 G 4.903 199.159,86 201.151,46 201.000B 257 26.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.828 315.751,20 318.908,71 319.000B 258 26.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.828 315.751,20 318.908,71 319.000B 259 26.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.828 316.620,24 319.786,44 320.000B 260 26.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.828 301.991,40 305.011,31 305.000B 261 26.Kat STUDYO 40,82 27,15 G 4.903 200.140,46 202.141,86 202.000B 262 26.Kat 2+1 120,88 81,83 G-D 4.304 520.267,52 525.470,20 525.000B 263 27.Kat 2+1 124,55 84,67 G-B 4.304 536.063,20 541.423,83 541.000B 264 27.Kat STUDYO 40,62 27,04 G 4.925 200.053,50 202.054,04 202.000B 265 27.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.850 317.190,00 320.361,90 320.000B 266 27.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.850 317.190,00 320.361,90 320.000B 267 27.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.850 318.063,00 321.243,63 321.000B 268 27.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.850 303.367,50 306.401,18 306.000B 269 27.Kat STUDYO 40,82 27,15 G 4.925 201.038,50 203.048,89 203.000B 270 27.Kat 2+1 111,31 75,00 G-D 4.326 481.527,06 486.342,33 486.000B 271 28.Kat 2+1 116,34 78,77 G-B 4.326 503.286,84 508.319,71 508.000B 272 28.Kat STUDYO 40,62 27,04 G 4.954 201.231,48 203.243,79 203.000B 273 28.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.865 318.171,00 321.352,71 321.000B 274 28.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.865 318.171,00 321.352,71 321.000B 275 28.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.865 319.046,70 322.237,17 322.000B 276 28.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.865 304.305,75 307.348,81 307.000B 277 28.Kat 3+1 149,16 100,78 G-D 4.266 636.316,56 642.679,73 643.000B 278 29.Kat 3+1 154,57 105,31 G-B 4.274 660.632,18 667.238,50 667.000B 279 29.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.880 319.152,00 322.343,52 322.000B 280 29.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.880 319.152,00 322.343,52 322.000B 281 29.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.880 320.030,40 323.230,70 323.000B 282 29.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.880 305.244,00 308.296,44 308.000B 283 29.Kat 3+1 140,55 94,58 G-D 4.266 599.586,30 605.582,16 606.000B 284 30.Kat 3+1 147,08 99,92 G-B 4.274 628.619,92 634.906,12 635.000B 285 30.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.887 319.609,80 322.805,90 323.000B 286 30.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.887 319.609,80 322.805,90 323.000B 287 30.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.887 320.489,46 323.694,35 324.000B 288 30.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.887 305.681,85 308.738,67 309.000B 289 30.Kat 3+1 134,84 91,10 G-D 4.274 576.306,16 582.069,22 582.000B 290 31.Kat 3+1 139,93 94,74 G-B 4.274 598.060,82 604.041,43 604.000B 291 31.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.894 320.067,60 323.268,28 323.000B 292 31.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.894 320.067,60 323.268,28 323.000B 293 31.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.894 320.948,52 324.158,01 324.000B 294 31.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.894 306.119,70 309.180,90 309.000B 295 31.Kat 3+1 127,29 85,61 G-D 4.281 544.928,49 550.377,77 550.000B 296 32.Kat 3+1 133,08 89,81 G-B 4.274 568.783,92 574.471,76 574.000B 297 32.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.903 320.656,20 323.862,76 324.000B 298 32.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.903 320.656,20 323.862,76 324.000B 299 32.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.903 321.538,74 324.754,13 325.000B 300 32.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.903 306.682,65 309.749,48 310.000B 301 32.Kat 3+1 121,14 81,25 G-D 4.281 518.600,34 523.786,34 524.000B 302 33.Kat 3+1 126,54 85,03 G-B 4.288 542.603,52 548.029,56 548.000B 303 33.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.910 321.114,00 324.325,14 324.000B 304 33.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.910 321.114,00 324.325,14 324.000B 305 33.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.910 321.997,80 325.217,78 325.000B 306 33.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.910 307.120,50 310.191,71 310.000B 307 33.Kat 2+1 108,66 71,88 G-D 4.894 531.782,04 537.099,86 537.000B 308 34.Kat 3+1 120,34 80,64 G-B 4.288 516.017,92 521.178,10 521.000B 309 34.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.918 321.637,20 324.853,57 325.000B 310 34.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.918 321.637,20 324.853,57 325.000B 311 34.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.918 322.522,44 325.747,66 326.000B 312 34.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.918 307.620,90 310.697,11 311.000B 313 34.Kat 2+1 104,39 68,88 G-D 4.296 448.459,44 452.944,03 453.000B 314 35.Kat 3+1 118,70 79,90 G-B 4.288 508.985,60 514.075,46 514.000B 315 35.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.925 322.095,00 325.315,95 325.000B 316 35.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.925 322.095,00 325.315,95 325.000B 317 35.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.925 322.981,50 326.211,32 326.000B 318 35.Kat 1+1 62,55 41,22 G 4.925 308.058,75 311.139,34 311.000B 319 35.Kat 2+1 102,42 67,58 G-D 4.296 439.996,32 444.396,28 444.000






Konut Yönü

Birim Değeri

(TL/m²)




B 320 36.Kat 2+1 113,39 76,26 G-B 4.296 487.123,44 491.994,67 492.000B 321 36.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.932 322.552,80 325.778,33 326.000B 322 36.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.932 322.552,80 325.778,33 326.000B 323 36.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.932 323.440,56 326.674,97 327.000B 324 36.Kat 3+1 173,47 117,90 G-D 3.892 675.145,24 681.896,69 682.000B 325 37.Kat 2+1 109,16 73,27 G-B 4.304 469.824,64 474.522,89 475.000B 326 37.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.940 323.076,00 326.306,76 326.000B 327 37.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.940 323.076,00 326.306,76 326.000B 328 37.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.940 323.965,20 327.204,85 327.000B 329 37.Kat 3+1 168,30 114,16 G-D 3.930 661.419,00 668.033,19 668.000B 330 38.Kat 2+1 104,46 70,11 G-B 4.311 450.327,06 454.830,33 455.000B 331 38.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.947 323.533,80 326.769,14 327.000B 332 38.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.947 323.533,80 326.769,14 327.000B 333 38.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.947 324.424,26 327.668,50 328.000B 334 38.Kat 3+1 163,57 110,72 G-D 3.930 642.830,10 649.258,40 649.000B 335 39.Kat 2+1 98,50 65,88 G-B 4.311 424.633,50 428.879,84 429.000B 336 39.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.954 323.991,60 327.231,52 327.000B 337 39.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.954 323.991,60 327.231,52 327.000B 338 39.Kat 1+1 65,58 42,39 G 4.954 324.883,32 328.132,15 328.000B 339 39.Kat 3+1 159,25 107,58 G-D 3.937 626.967,25 633.236,92 633.000B 340 40.Kat 3+1 161,55 109,26 G-B 3.937 636.022,35 642.382,57 642.000B 341 40.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.962 324.514,80 327.759,95 328.000B 342 41.Kat 3+1 158,41 107,02 G-B 3.937 623.660,17 629.896,77 630.000B 343 41.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.962 324.514,80 327.759,95 328.000B 344 42.Kat 3+1 155,51 104,94 G-B 3.941 612.864,91 618.993,56 619.000B 345 42.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.969 324.972,60 328.222,33 328.000B 346 43.Kat 3+1 152,55 103,04 G-B 3.941 601.199,55 607.211,55 607.000B 347 43.Kat 1+1 65,40 43,32 G 4.978 325.561,20 328.816,81 329.000C 01 Zemin B 67,92 44,30 GD 10.000 679.200,00 801.456,00 801.000C 02 Zemin B 82,16 55,23 GD 9.800 805.168,00 950.098,24 950.000C 03 Zemin B 82,16 55,23 GD 9.800 805.168,00 950.098,24 950.000C 04 Zemin B 81,72 55,23 GD 10.000 817.200,00 964.296,00 964.000C 05 Zemin B 113,94 76,56 GD-KD 9.500 1.082.430,00 1.277.267,40 1.277.000C 06 Zemin B 83,88 55,97 KD 9.800 822.024,00 969.988,32 970.000C 07 Zemin B 151,46 102,80 KD-GB 8.500 1.287.410,00 1.519.143,80 1.519.000C 08 Zemin B 48,46 31,71 KB 11.000 533.060,00 629.010,80 629.000C 09 Zemin B 61,08 40,43 B 10.500 641.340,00 756.781,20 757.000C 10 Zemin B 76,73 51,65 B 10.000 767.300,00 905.414,00 905.000C 11 Zemin B 76,73 51,65 B 10.000 767.300,00 905.414,00 905.000C 12 Zemin B 77,12 51,65 B 10.000 771.200,00 910.016,00 910.000C 13 Zemin B 54,97 34,36 B 10.000 549.700,00 648.646,00 649.000C 14 Zemin B 77,92 51,65 B 10.500 818.160,00 965.428,80 965.000C 15 Zemin B 73,01 47,87 GB 10.000 730.100,00 861.518,00 862.000C 16 1. Kat B 67,12 43,50 GD 5.380 361.105,60 426.104,61 426.000C 17 1. Kat B 82,52 53,89 GD 5.380 443.957,60 523.869,97 524.000C 18 1. Kat B 82,52 53,89 GD 5.380 443.957,60 523.869,97 524.000C 19 1. Kat B 82,23 53,84 GD 5.380 442.397,40 522.028,93 522.000C 20 1. Kat B 112,95 75,32 GD-KD 5.380 607.671,00 717.051,78 717.000C 21 1. Kat B 86,42 56,58 KD 5.360 463.211,20 546.589,22 547.000C 22 1. Kat B 83,63 53,89 KD 5.360 448.256,80 528.943,02 529.000C 23 1. Kat B 84,64 54,61 KD 5.360 453.670,40 535.331,07 535.000C 24 1. Kat B 118,73 79,49 KD-KB 5.250 623.332,50 735.532,35 736.000C 25 1. Kat B 58,64 37,15 KB 5.350 313.724,00 370.194,32 370.000C 26 1. Kat B 62,61 40,42 B 5.370 336.215,70 396.734,53 397.000C 27 1. Kat B 77,22 50,40 B 5.370 414.671,40 489.312,25 489.000C 28 1. Kat B 77,26 50,37 B 5.370 414.886,20 489.565,72 490.000C 29 1. Kat B 77,30 50,37 B 5.370 415.101,00 489.819,18 490.000C 30 1. Kat B 58,20 35,77 B 5.370 312.534,00 368.790,12 369.000C 31 1. Kat B 78,02 50,25 B 5.370 418.967,40 494.381,53 494.000C 32 1. Kat B 72,09 47,03 GB 5.380 387.844,20 457.656,16 458.000C 33 1. Kat B 97,04 65,13 G 5.400 524.016,00 618.338,88 618.000C 34 2. Kat B 65,33 42,42 GD 5.390 352.128,70 415.511,87 416.000C 35 2. Kat B 82,52 53,89 GD 5.390 444.782,80 524.843,70 525.000C 36 2. Kat B 82,52 53,89 GD 5.390 444.782,80 524.843,70 525.000






Konut Yönü

Birim Değeri

(TL/m²)




C 37 2. Kat B 82,23 53,84 GD 5.390 443.219,70 522.999,25 523.000C 38 2. Kat B 112,18 75,68 GD-KD 5.390 604.650,20 713.487,24 713.000C 39 2. Kat B 86,42 56,58 KD 5.370 464.075,40 547.608,97 548.000C 40 2. Kat B 83,63 53,89 KD 5.370 449.093,10 529.929,86 530.000C 41 2. Kat B 84,66 54,61 KD 5.370 454.624,20 536.456,56 536.000C 42 2. Kat B 111,53 74,51 KD-KB 5.300 591.109,00 697.508,62 698.000C 43 2. Kat B 56,98 35,83 KB 5.360 305.412,80 360.387,10 360.000C 44 2. Kat B 59,78 38,66 B 5.380 321.616,40 379.507,35 380.000C 45 2. Kat B 76,04 49,40 B 5.380 409.095,20 482.732,34 483.000C 46 2. Kat B 75,78 49,36 B 5.380 407.696,40 481.081,75 481.000C 47 2. Kat B 76,91 49,39 B 5.380 413.775,80 488.255,44 488.000C 48 2. Kat B 57,05 34,92 B 5.380 306.929,00 362.176,22 362.000C 49 2. Kat B 76,58 49,37 B 5.380 412.000,40 486.160,47 486.000C 50 2. Kat B 68,77 44,54 GB 5.390 370.670,30 437.390,95 437.000C 51 2. Kat B 89,67 59,97 G 5.500 493.185,00 581.958,30 582.000C 52 3. Kat B 61,89 40,06 GD 5.395 333.896,55 393.997,93 394.000C 53 3. Kat B 82,29 53,63 GD 5.395 443.954,55 523.866,37 524.000C 54 3. Kat B 82,29 53,64 GD 5.395 443.954,55 523.866,37 524.000C 55 3. Kat B 81,98 53,63 GD 5.395 442.282,10 521.892,88 522.000C 56 3. Kat B 106,13 71,51 GD-KD 5.395 572.571,35 675.634,19 676.000C 57 3. Kat B 86,42 56,28 KD 5.375 464.507,50 548.118,85 548.000C 58 3. Kat B 83,63 53,89 KD 5.375 449.511,25 530.423,28 530.000C 59 3. Kat B 84,66 54,61 KD 5.375 455.047,50 536.956,05 537.000C 60 3. Kat B 104,68 69,53 KD-KB 5.305 555.327,40 655.286,33 655.000C 61 3. Kat B 56,58 35,67 KB 5.365 303.551,70 358.191,01 358.000C 62 3. Kat B 58,37 37,74 B 5.400 315.198,00 371.933,64 372.000C 63 3. Kat B 75,86 49,33 B 5.390 408.885,40 482.484,77 482.000C 64 3. Kat B 75,06 48,85 B 5.390 404.573,40 477.396,61 477.000C 65 3. Kat B 75,60 49,31 B 5.390 407.484,00 480.831,12 481.000C 66 3. Kat B 56,84 34,85 B 5.390 306.367,60 361.513,77 362.000C 67 3. Kat B 76,41 49,31 B 5.390 411.849,90 485.982,88 486.000C 68 3. Kat B 67,74 44,29 GB 5.390 365.118,60 430.839,95 431.000C 69 3. Kat B 82,61 54,75 G 5.550 458.485,50 541.012,89 541.000C 70 4. Kat B 60,43 39,30 GD 5.400 326.322,00 385.059,96 385.000C 71 4. Kat B 82,52 53,88 DG 5.400 445.608,00 525.817,44 526.000C 72 4. Kat B 82,52 53,89 DG 5.400 445.608,00 525.817,44 526.000C 73 4. Kat B 82,15 53,76 DG 5.400 443.610,00 523.459,80 523.000C 74 4. Kat B 100,04 67,29 DG-KD 5.300 530.212,00 625.650,16 626.000C 75 4. Kat B 86,42 56,58 KD 5.275 455.865,50 537.921,29 538.000C 76 4. Kat B 83,63 53,89 KD 5.275 441.148,25 520.554,94 521.000C 77 4. Kat B 84,56 54,61 KD 5.275 446.054,00 526.343,72 526.000C 78 4. Kat B 118,45 79,96 KD-KB 5.300 627.785,00 740.786,30 741.000C 79 4. Kat B 54,39 34,95 KB 5.300 288.267,00 340.155,06 340.000C 80 4. Kat B 57,05 36,61 B 5.400 308.070,00 363.522,60 364.000C 81 4. Kat B 74,96 48,79 B 5.400 404.784,00 477.645,12 478.000C 82 4. Kat B 74,74 48,66 B 5.400 403.596,00 476.243,28 476.000C 83 4. Kat B 74,84 48,78 B 5.400 404.136,00 476.880,48 477.000C 84 4. Kat B 56,44 34,56 B 5.400 304.776,00 359.635,68 360.000C 85 4. Kat B 75,74 48,84 GB 5.410 409.753,40 483.509,01 484.000C 86 4. Kat B 69,64 41,90 GB 5.410 376.752,40 444.567,83 445.000C 87 4. Kat B 73,73 53,17 G 5.560 409.938,80 483.727,78 484.000C 88 5. Kat B 88,31 58,15 GD 5.500 485.705,00 573.131,90 573.000C 89 5. Kat B 82,29 53,63 GD 5.500 452.595,00 534.062,10 534.000C 90 5. Kat B 82,29 53,64 GD 5.500 452.595,00 534.062,10 534.000C 91 5. Kat B 81,98 53,63 GD 5.500 450.890,00 532.050,20 532.000C 92 5. Kat B 93,98 63,01 GD-KD 5.500 516.890,00 609.930,20 610.000C 93 5. Kat B 86,47 56,57 KD 5.300 458.291,00 540.783,38 541.000C 94 5. Kat B 83,63 53,89 KD 5.300 443.239,00 523.022,02 523.000C 95 5. Kat B 84,56 54,61 KD 5.300 448.168,00 528.838,24 529.000C 96 5. Kat B 110,50 74,44 KD-KB 5.350 591.175,00 697.586,50 698.000C 97 5. Kat B 53,42 34,34 KB 5.350 285.797,00 337.240,46 337.000C 98 5. Kat B 54,92 35,41 B 5.550 304.806,00 359.671,08 360.000C 99 5. Kat B 74,48 48,43 B 5.500 409.640,00 483.375,20 483.000C 100 5. Kat B 73,63 47,73 B 5.500 404.965,00 477.858,70 478.000






Konut Yönü

Birim Değeri

(TL/m²)




C 101 5. Kat B 74,30 48,42 B 5.500 408.650,00 482.207,00 482.000C 102 5. Kat B 55,99 34,25 B 5.550 310.744,50 366.678,51 367.000C 103 5. Kat B 75,17 48,46 GB 5.560 417.945,20 493.175,34 493.000C 104 5. Kat B 94,57 62,31 GB 5.560 525.809,20 620.454,86 620.000C 105 6. Kat B 80,07 52,21 GD 5.580 446.790,60 527.212,91 527.000C 106 6. Kat B 82,29 53,63 GD 5.580 459.178,20 541.830,28 542.000C 107 6. Kat B 82,29 53,64 GD 5.580 459.178,20 541.830,28 542.000C 108 6. Kat B 80,36 52,29 GD 5.580 448.408,80 529.122,38 529.000C 109 6. Kat B 87,09 58,15 GD-KD 5.600 487.704,00 575.490,72 575.000C 110 6. Kat B 86,47 56,57 KD 5.570 481.637,90 568.332,72 568.000C 111 6. Kat B 83,63 53,89 KD 5.570 465.819,10 549.666,54 550.000C 112 6. Kat B 84,56 54,61 KD 5.570 470.999,20 555.779,06 556.000C 113 6. Kat B 100,76 67,63 KD-KB 5.570 561.233,20 662.255,18 662.000C 114 6. Kat B 52,41 33,57 KB 5.570 291.923,70 344.469,97 344.000C 115 6. Kat B 52,12 33,53 B 5.630 293.435,60 346.254,01 346.000C 116 6. Kat B 73,67 47,86 B 5.600 412.552,00 486.811,36 487.000C 117 6. Kat B 72,26 47,47 B 5.600 404.656,00 477.494,08 477.000C 118 6. Kat B 73,56 47,83 B 5.600 411.936,00 486.084,48 486.000C 119 6. Kat B 55,43 33,90 B 5.630 312.070,90 368.243,66 368.000C 120 6. Kat B 74,42 47,88 GB 5.640 419.728,80 495.279,98 495.000C 121 6. Kat B 85,89 55,87 GB 5.640 484.419,60 571.615,13 572.000C 122 7. Kat B 73,95 46,62 GD 5.650 417.817,50 493.024,65 493.000C 123 7. Kat B 82,29 53,63 GD 5.650 464.938,50 548.627,43 549.000C 124 7. Kat B 82,29 53,64 GD 5.650 464.938,50 548.627,43 549.000C 125 7. Kat B 80,36 52,29 GD 5.650 454.034,00 535.760,12 536.000C 126 7. Kat B 82,22 54,37 GD-KD 5.670 466.187,40 550.101,13 550.000C 127 7. Kat B 86,47 56,57 KD 5.630 486.826,10 574.454,80 574.000C 128 7. Kat B 83,63 53,89 KD 5.630 470.836,90 555.587,54 556.000C 129 7. Kat B 84,56 54,61 KD 5.630 476.072,80 561.765,90 562.000C 130 7. Kat B 93,38 62,43 KD-KB 5.630 525.729,40 620.360,69 620.000C 131 7. Kat B 51,75 33,07 KB 5.630 291.352,50 343.795,95 344.000C 132 7. Kat B 50,62 33,10 B 5.680 287.521,60 339.275,49 339.000C 133 7. Kat B 73,01 47,47 B 5.660 413.236,60 487.619,19 488.000C 134 7. Kat B 72,19 46,87 B 5.660 408.595,40 482.142,57 482.000C 135 7. Kat B 73,01 47,47 B 5.660 413.236,60 487.619,19 488.000C 136 7. Kat B 57,52 35,56 B 5.670 326.138,40 384.843,31 385.000C 137 7. Kat B 73,77 47,48 GB 5.680 419.013,60 494.436,05 494.000C 138 7. Kat B 78,55 49,98 GB 5.680 446.164,00 526.473,52 526.000D 01 Zemin B 125,53 115,25 K-GD 8.500 1.067.005,00 1.259.065,90 1.259.000D 02 Zemin B 52,32 46,35 K-GD 10.000 523.200,00 617.376,00 617.000D 03 Zemin B 42,31 36,88 K-G 10.000 423.100,00 499.258,00 499.000D 04 Zemin B 87,27 78,60 K-G 9.500 829.065,00 978.296,70 978.000D 05 Zemin B 111,07 97,17 K-G-D-B 9.000 999.630,00 1.179.563,40 1.180.000D 06 Zemin B 100,90 92,26 KB-G 9.000 908.100,00 1.071.558,00 1.072.000D 07 Zemin B 73,73 67,40 KB 9.700 715.181,00 843.913,58 844.000D 08 Zemin B 71,46 65,52 G 9.700 693.162,00 817.931,16 818.000D 09 Zemin B 60,81 54,74 KD 9.800 595.938,00 703.206,84 703.000D 10 Zemin B 70,46 63,66 G 9.700 683.462,00 806.485,16 806.000E 11 Zemin B 60,79 54,51 K 9.700 589.663,00 695.802,34 696.000E 12 Zemin B 70,34 63,51 G 9.700 682.298,00 805.111,64 805.000E 13 Zemin B 51,83 46,62 K 10.000 518.300,00 611.594,00 612.000E 14 Zemin B 72,65 66,24 G 9.700 704.705,00 831.551,90 832.000E 15 Zemin B 50,43 43,45 K-GD 10.000 504.300,00 595.074,00 595.000E 16 Zemin B 45,76 40,05 K-GB 10.000 457.600,00 539.968,00 540.000E 17 Zemin B 49,32 44,37 K 10.000 493.200,00 581.976,00 582.000E 18 Zemin B 50,67 45,75 GB 10.000 506.700,00 597.906,00 598.000E 19 Zemin B 37,80 33,66 KD 10.500 396.900,00 468.342,00 468.000E 20 Zemin B 43,40 39,07 G 10.400 451.360,00 532.604,80 533.000E 21 Zemin B 39,44 35,38 KD 10.500 414.120,00 488.661,60 489.000E 22 Zemin B 38,35 34,37 G 10.600 406.510,00 479.681,80 480.000E 23 Zemin B 32,79 29,14 GB 10.650 349.213,50 412.071,93 412.000E 24 Zemin B 46,32 41,51 KD 10.000 463.200,00 546.576,00 547.000E 25 Zemin B 36,19 31,66 KD 10.100 365.519,00 431.312,42 431.000E 26 Zemin B 31,93 28,30 GB 10.800 344.844,00 406.915,92 407.000






Konut Yönü

Birim Değeri

(TL/m²)




E 27 Zemin B 49,06 43,26 KD-GD-DB 10.000 490.600,00 578.908,00 579.000F 28 Zemin B 26,21 22,19 B-KD 11.000 288.310,00 340.205,80 340.000F 29 Zemin B 97,28 88,37 KD-G 9.000 875.520,00 1.033.113,60 1.033.000F 30 Zemin B 85,48 77,70 KD-GB 9.500 812.060,00 958.230,80 958.000F 31 Zemin B 74,26 67,00 KD-GB 9.700 720.322,00 849.979,96 850.000

54979,33 40620,37 301.909.678,82 337.343.026,03 337.334.000


FOTOĞRAFLAR

PROJEDEN VE ÇEVRESİNDEN GÖRÜNÜMLER


emlak konut gayrİmenkul yatirim ortakliĞi a.Ş....Ümranİye değerleme uzmanı 400544 05.12.2011...

Documents