變更永和都市計畫

（部分機關用地及電信專用區為行政園區特

定專用區部分機關用地為文化園區特定專

用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及

加油站用地為商業區及公園用地）書

擬定機關新北市政府

中華民國 103 年 6 月

新 北 市 變 更 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱

變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行

政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專

用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園

用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業

區及公園用地）案

變更都市計畫

法令依據

都市更新條例第8條第1項

都市計畫法第27條第1項第4款

變更都市計畫機關 新北市政府

自擬細部計畫或申

請變更都市計畫之

機關名稱或土地權

利關係人姓名

新北市政府

公開展覽

刊登日報 本案公開展覽

起訖日期

公開說明會

人民及團體對

本案之反映意見

市 級

本案提交各級

都市計畫委員會

審核結果 部 級

目 錄

壹計畫緣起1

貳上位及相關計畫4

叁原計畫概要9

肆變更位置及都市計畫現況分析 14

伍發展現況分析 20

陸變更理由 40

柒發展構想與變更範圍界定 41

捌變更內容 46

玖細部計畫規劃原則 51

拾變更回饋 56

拾壹實施進度及經費 59

附件一 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專

用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住

宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加

油站用地為商業區及公園用地）範圍土地清冊

目錄-1

圖 目 錄

圖 1 瓦磘溝整治暨環境營造計畫規劃示意圖 8

圖 2 交通及相關建設示意圖8

圖 3 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)土地使用計畫示意圖 10

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部

分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部

分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）

案位置圖 14

圖 5 永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)計畫範圍示意圖 16

圖 6 福和戲院周邊地區(計畫範圍 2) 計畫範圍示意圖 17

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖 18

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖 24

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖 25

圖 10 永和區工廠登記資料說明 25

圖 11 計畫範圍土地使用現況圖 27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖 28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖 29

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖 32

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖 35

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖 37

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖 39

圖 18 變更調整機能示意圖 40

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖 41

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖 42

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖 43

圖 22 變更範圍示意圖 45

圖 23 永和區公所周邊地區(計畫範圍 1) 都市計畫變更示意圖 47

圖 24 福和戲院周邊地區(計畫範圍 2) 都市計畫變更示意圖 48

目錄-2

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖 49

圖 26 細部計畫範圍示意圖 52

圖 27 實施方式範圍示意圖 59

目錄-3

目錄-4

表 目 錄

表1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表 12

表2 主要計畫內容一覽表 15

表3 計畫範圍內土地使用分區表 19

表4 新北市及永和區歷年人口分析表 21

表5 永和區歷年自然與社會成長分析表 22

表6 永和區人口分佈統計表 23

表7 永和區人口結構統計表 24

表8 計畫範圍土地權屬一覽表 31

表9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表 34

表10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表 38

表11 變更計畫內容一覽表 44

表12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更內容綜理表 46

表13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表 50

壹計畫緣起

一前言

永和區北以新店溪為界與臺北市相鄰屬於新北市較早開發

之地區雖於民國 44 年永和都市計畫中期望以花園城市理念進行規

劃亦規劃六個大型公園但其區位使然於臺北市核心區域迅速

發展過程中逐漸蛻變為其重要衛星都市加上捷運中和線開通後

更吸引大量人口移入人口密度不斷攀升在人口稠密情形下原

有公園綠地空間逐漸因應變更為其他分區或用地造成公共設施及

開放空間嚴重缺乏當前亟需重新整體規劃考量提升公共設施品

質進而改善都市環境

永和都市計畫「機一」用地現為永和區公所新北市政府警

察局永和分局消防局救護大隊永和分隊永和區戶政事務所新

北市立圖書館永和分館永和國父紀念館等行政機關所在地為永

和區的行政核心由於現況建物老舊辦公空間狹小不敷使用加

上停車開放空間不足為改善公共服務品質須透過更新打造

完善的區政服務中心另永和都市計畫「機二」用地位於永利路

永利路 322 巷所圍街廓管理機關為國防部軍備局現況為國防部

福利總處秀朗福利站及聯勤聯合後勤指揮部秀朗副供站使用因地

區道路封閉加上周邊永和運動中心進駐週邊不相容使用情形嚴

重亟待搬遷以符周邊使用機二用地東側「市三」用地原為福

和戲院成功市場使用於民國 69 年興建完成但由於消費習慣的

轉變市場用地使用受限不符合目前都市機能之需求目前除周

邊 45 層樓公寓尚有現住戶外成功市場及福和戲院均已荒廢無人

使用環境髒亂生活品質不佳亦有更新之急迫性以調整使用

機能符合都市發展需求此外永和都市計畫「機九」用地現

為永和抽水站及商業使用周邊「公五」用地新北市所有部分已開

闢另南側「油一」用地現為臨時建物作為汽車保養廠使用該

1

區交通便利但為低度使用期透過更新提高土地使用效益

藉由永和行政園區再發展及永和國民運動中心所帶動周邊開發

的契機本案擬就永和區公所福和戲院及「機九」用地周邊土地

由都市再發展的角度將公私有土地一起納入考量進行中長程

發展之整體規劃提出新的土地使用構想進行都市更新整體規劃

及開發評估並透過變更主要計畫細部計畫及擬定都市更新計畫

等工作以利後續招商投資及更新事業推動達到活化公有土地

利用閒置資產提昇環境品質促進地區發展之目的爰依據都市

更新條例第 8 條第 1 項都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款迅行辦理

都市計畫變更

2

3

二法令依據

（一）都市更新條例第 8條

更新地區之劃定及都市更新計畫之擬定或變更未涉及都

市計畫之擬定或變更者送各級主管機關遴聘（派）學者專

家熱心公益人士及相關機關代表審議通過後公告實施之

其涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更者依都市

計畫法規定程序辦理主要計畫或細部計畫得一併辦理擬定或

變更

故本案涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更

得依都市計畫法規定程序辦理併同劃定本案範圍為更新地區

（二）都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款

都市計畫經發布實施後遇有左列情事之一時當地直轄

市縣（市）（局）政府或鄉鎮縣轄市公所應視實際情況

迅行變更

1因戰爭地震水災風災火災或其他重大事變遭受損壞

時

2為避免重大災害之發生時

3為適應國防或經濟發展之需要時

4為配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施時

貳上位及相關計畫

一上位計畫

有關上位計畫對本計畫之指導摘述如下

(一)國土綜合開發計畫（行政院經建會1996)）

國土綜合開發計畫有關都會地區生活圈之發展策略中與

本案較具相關性之項目主要包括(一)建設大眾捷運系統改善

公共運輸設施解決道路交通擁塞問題(二)推動都市更新及

土地再開發利用計畫改善中心都市景觀及各項用地不足問

題(三)實施都市設計制度塑造人性化及多樣性的都市風格

(四)增加居民休閒遊憩空間

(二)台灣北部區域計畫（第一次通盤檢討）（行政院經建會1995）

1永和區屬台北生活圈其都市階層體系屬一般市鎮

2臺北縣 94 年人口總量推估約 358 萬人且台北生活圈未來發

展應朝向多核心發展以紓解大台北地區人口成長之壓力

惟永和區都市發展已飽和未來人口成長以穩定為主

(三)台北都會區實質規劃（內政部營建署1992）

1永和區於台北都會區之空間規劃單元屬橋和地區（含板橋

中和永和土城樹林鶯歌三峽）

2永和區都市發展在空間規劃上所扮演的角色為板橋次都心之

依存區應著重社區形態發展及健全各空間規劃功能區之機

能故本案因配合捷運之開發整體規劃強化地方發展機能

(四)修訂臺北縣綜合發展計畫（臺北縣政府1990）

1永和區於地區發展計畫係屬海山地區（含板橋中和永和）

2永和區都市發展定位維持作為台北市衛星市鎮之功能但

4

配合台北都會區國際化的發展應提昇都市居住環境品質及

綠美化條件

3與本案較具相關性之項目主要包括(1)增加綠地公園等開

放空間公共設施改善都市景觀(2)調整路網結構減少過

境性交通進入市區加強市區大眾運輸效能建立良好交通

系統(3)成長管理與都市再發展政策的制定

(五)全國區域計畫（內政部2013）

全國區域計畫主要為整併北中南東部 4 個區域計畫

並調為行政計畫性質與本案較具相關性之項目主要包括 1透

過都市更新方式改造地區環境品質 2依據大眾運輸導向土地

使用規劃原則提高場站及周邊土地使用強度已提供可及性 3

建立綠運輸環境

(六)新北市區域計畫(草案)（新北市政府1990）

1永和區屬溪南都心生活商務區（含板橋東區中和永和

土城新店北區）

2與本案較具相關性之項目主要包括(1)公共設施土地多元與

活化發展(2)都市更新整體開發區優先發展(3)生態機能基

盤化增加公園綠地及綠化面積

二相關計畫

(一)相關重大交通建設計畫

1新北環河快速道路

從民國 87 年 6 月動工路線自三重區龍門路起沿淡水

河西側經新北大橋與華翠大橋至板橋區並沿新店溪西側經

中和區永和區新店區最終止於新店區安祥路其中安

和路至安祥路段又稱為五重溪段永和次系統已於民國 102

5

年 1 月 28 日完工通車

2捷運系統

(1)捷運中和線

為台北捷運營運中的路線屬於高運量系統全線

皆為地下化路線路線南起中和的南勢角站共設 4站

（頂溪永安市場景安南勢角）直通行駛蘆洲線

新莊線（橘線）目前已通車

(2)捷運萬大-中和-樹林線第一階段

台北捷運萬大-中和-樹林線為台北捷運興建中的路

線路線由樹林端點的迴龍站可與台北捷運橘線（興建

中）以及桃園捷運棕線（規劃中）轉乘進入新莊地區

及桃園地區在台北端點的中正紀念堂站可與台北捷運

綠線及紅線轉乘全線共分為三期工程位於永和地區

為第一期工程 LG05 仁愛公園站屬地下化路線預計完

工日期為 107 年年底

(3)捷運南北線

本路線採用中運量系統全線為地下路線路線自

劍南路站起向南沿敬業三路光復南北路至基隆路續

沿辛亥路新生南路思源路經永福橋旁過新店溪進

永和區於永福橋南側沿環河東路而行至福和橋附近

沿永和區成功路一段二段及中和區成功路至景平路

路口止路線長約 171 公里目前屬規劃中路線

(4)捷運環狀線第一階段

路線採用中運量系統環狀線西環段自新店大坪林

站以地下沿新店民權路過中正路後出土續以高架沿中

和景平路中山路板南路板橋板新路縣民大道至

板橋火車站新莊思源路終於五工路（自新店線大坪

林站交會站起至新莊新北產業園區段）共 14 車站(地下

6

1 站高架 13 站)預計完工日期為 105 年年底

(二)基地周邊開發計畫及空間再造計畫

1大陳義胞更新地區

大陳義胞更新地區位於永和區西北側緊鄰新店溪畔及

仁愛公園位居臺北市前往永和區之重要門戶且坐擁雙捷

運及充足的教育資源卻因其社群結構特殊及產權結構複雜

等因素導致民間整合開發及重建困難而呈現發展停滯之

現象隨著其環境品質未見改善與永和區其他地區發展差

異逐漸擴大形成都市發展障礙

該地區透過新北市政府公開甄選方式辦理進行都市更新

事業採權利變換方式進行都市更新事業開發與執行經劃

定為更新單元之地區採重建方式處理至於剔除於更新單

元外之地區則採整建或維護方式處理以保持更新地區整

體環境品質

2新北市瓦磘溝整治暨環境營造計畫

近年中永和高度開發都市逕流增加家庭汙水的排放

造成瓦磘溝水質汙染低窪地區積淹水問題為免除洪患

水利局近年持續推動瓦磘溝防洪瓶頸段改善及老舊護岸修復

工程惟礙於沿線多為私有地環境營造成效受限新北市

政府於民國 102 年提出「新北市瓦磘溝整治暨環境營造計

畫」以期未來逐步取得綠地範圍土地進行整體規劃再造親

水環境該計畫將辦理先期景觀綠美化工程改善護岸及沿

線景觀同時結合都市景觀再造以瓦磘溝沿線都市計畫

綠地為範圍研擬整體營造計畫以期再造瓦磘溝為雙和最美

的帶狀公園

7

圖 1 瓦磘溝整治暨環境營造計畫規劃示意圖

圖 2 交通及相關建設示意圖

8

叁原計畫概要

一計畫沿革

永和區最早之都市計畫溯及民國 44 年尚未與中和分治之計

畫並於民國 61 年發布實施「修訂永和都市計畫」於民國 65 年發

布實施變更永和都市計畫第一次公共設施通盤檢討於民國 74 年發

布實施變更永和都市計畫第二次公共設施通盤檢討於民國 80 年發

布實施變更永和都市計畫第一期公共設施保留地專案通盤檢討並

於 98 年發布實施變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)案之後辦理

4 次個案變更及 2 次部分地區通盤檢討並於 100 年訂定永和都市

計畫土地使用分區管制要點

二計畫範圍面積及年期

永和都市計畫範圍與現有永和區行政區域相同東北西三

面隔新店溪與台北市古亭區景美區為界南側隔瓦磘溝與中和區

相接計畫面積為 5829233 公頃

變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫以民國 101 年為計畫

目標年

三計畫人口及密度

計畫人口為 230000 人居住密度為每公頃約 750 人

四土地使用分區計畫

住宅區劃設面積為 2896 公頃商業區為 4598 公頃並劃

設加油站專用區古蹟保存區私立學校用地河川區及河川區兼

供道路使用各使用分區劃設與分布情形參見圖 1 及表 1

9

10

圖3 變

更永

和都

市計

畫(第

一次

通盤

檢討

)土

地使

用計

畫示

意圖

五公共設施計畫

劃設機關用地 9處學校用地（文小用地 6處文中用地 2 處）

公園用地 3 處市場用地 7處廣場用地 6處捷運系統用地 4 處

加油站用地 2 處變電所用地消防用地綠地及自來水用地污

水處理廠用地等

六道路系統計畫

道路系統有聯外道路（路寬 40362418 公尺）9 條主要

道路（路寬 361815 公尺）13 條次要道路（路寬 815 公尺）

18 條出入道路（按計畫區之鄰里單位劃設出入道路其路寬分別

為 6810 公尺）及大眾捷運系統等

11

表 1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後

項目 原計畫面

積(公頃) 變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

住宅區 2896028 -10547 -00714 -01300 2883467 4947 6293

商業區 459871 09492 01608 470971 808 1028

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 00000 09521 09521 016 021

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

行水區 00000 00000 000 ---

河川區 1230371 -00075 1230296 2111 ---

河川區兼供道路

使用 16908 16908 029 ---

土

地

使

用

分

區

小計 4637977 -01055 00894 -00075 08221 00000 4645962 7970 7418

機關用地 36656 00263 00123 -02600 -03899 30543 052 067

體育場用地 00000 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 00000 000 000

公園用地 71849 71849 123 157

廣場用地 00000 00499 00499 001 001

綠地用地 49771 00140 -00019 49892 086 109

污水處理廠用地 00000 00000 000 000

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 03990 007 009

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

電信用地 05621 -05621 00000 000 000

公

共

設

施

用

地

停車場用地 01559 00153 -01559 00153 000 000

12

13

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後 原計畫面

項目 積(公頃)

變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

抽水站用地 04384 00453 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河

川使用 49872 00075 49947 086 109

道路用地 663192 -01656 661536 1135 1444

小計 1191256 01055 -01099 00075 -08221 1183066 2030 2582

總計 5829233 - -00205 - 5829028 10000 10000

註1變更案(一)為 981225 變更永和都市計畫(部分住宅區為商業區廣場用地機關用地停車場用地綠地用地)

案變更案(二)為 991028 變更永和都市計畫(中永和都市計畫界及部分道路用地調整專案通盤檢討)變更

案(三)為 1000412 變更永和都市計畫(部分河川區為道路用地兼供河川使用)案變更案(四)為 1000512 變更

永和都市計畫(電信事業土地專案通盤檢討)案變更案(五)為 1020321 變更永和都市計畫(部分機關用地為體育

場用地及停車場用地為機關用地)(配合興建國民運動中心)

2表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

3表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積

4百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比

5百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比

6都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積

資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

肆變更位置及都市計畫現況分析

一計畫位置

本案位於「變更永和都市計畫（第二次通盤檢討）計畫」內

本案計畫範圍分成三區計畫範圍 1 屬永和區公所周邊地區鄰近

電信專用區計畫範圍 2 屬福和戲院周邊地區鄰近住宅區體育

場用地及機關用地最後為機九周邊地區鄰近污水處理廠用地

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區

為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用

地為商業區及公園用地）案位置圖

14

二計畫範圍

本案計畫範圍係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範

圍進行都市計畫調整故其範圍涵蓋三區

本案計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及

電信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北

側警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋

機關用地住宅區及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西

側永元路北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊

地區涵蓋機關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南

側保順路西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃

表 2 主要計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分比

()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 2582

電信專用區 59534 559 153

永和區公所周邊地區

(國光段 89-1 地號等

14 筆土地) 小計 1064705 10000 2735

機關用地 849132 6305 2181

市場用地 488159 3625 1254

住宅區 9453 070 024

福和戲院周邊地區(林

森段 349-1 地號等 31

筆土地) 小計 1346744 10000 3459

機關用地 535156 3612 1375

公園用地 548069 3699 1408

加油站用地 398280 2688 1023

機九周邊地區(保生段

262 地號等 29筆土地)

小計 1481505 10000 3806

總計 3892954 -- 10000 註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

15

圖

5 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1)計

畫範

圍示

意圖

16

圖6 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 計

畫範

圍示

意圖

17

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

新 北 市 變 更 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱

變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行

政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專

用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園

用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業

區及公園用地）案

變更都市計畫

法令依據

都市更新條例第8條第1項

都市計畫法第27條第1項第4款

變更都市計畫機關 新北市政府

自擬細部計畫或申

請變更都市計畫之

機關名稱或土地權

利關係人姓名

新北市政府

公開展覽

刊登日報 本案公開展覽

起訖日期

公開說明會

人民及團體對

本案之反映意見

市 級

本案提交各級

都市計畫委員會

審核結果 部 級

目 錄

壹計畫緣起1

貳上位及相關計畫4

叁原計畫概要9

肆變更位置及都市計畫現況分析 14

伍發展現況分析 20

陸變更理由 40

柒發展構想與變更範圍界定 41

捌變更內容 46

玖細部計畫規劃原則 51

拾變更回饋 56

拾壹實施進度及經費 59

附件一 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專

用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住

宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加

油站用地為商業區及公園用地）範圍土地清冊

目錄-1

圖 目 錄

圖 1 瓦磘溝整治暨環境營造計畫規劃示意圖 8

圖 2 交通及相關建設示意圖8

圖 3 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)土地使用計畫示意圖 10

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部

分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部

分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）

案位置圖 14

圖 5 永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)計畫範圍示意圖 16

圖 6 福和戲院周邊地區(計畫範圍 2) 計畫範圍示意圖 17

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖 18

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖 24

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖 25

圖 10 永和區工廠登記資料說明 25

圖 11 計畫範圍土地使用現況圖 27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖 28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖 29

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖 32

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖 35

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖 37

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖 39

圖 18 變更調整機能示意圖 40

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖 41

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖 42

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖 43

圖 22 變更範圍示意圖 45

圖 23 永和區公所周邊地區(計畫範圍 1) 都市計畫變更示意圖 47

圖 24 福和戲院周邊地區(計畫範圍 2) 都市計畫變更示意圖 48

目錄-2

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖 49

圖 26 細部計畫範圍示意圖 52

圖 27 實施方式範圍示意圖 59

目錄-3

目錄-4

表 目 錄

表1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表 12

表2 主要計畫內容一覽表 15

表3 計畫範圍內土地使用分區表 19

表4 新北市及永和區歷年人口分析表 21

表5 永和區歷年自然與社會成長分析表 22

表6 永和區人口分佈統計表 23

表7 永和區人口結構統計表 24

表8 計畫範圍土地權屬一覽表 31

表9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表 34

表10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表 38

表11 變更計畫內容一覽表 44

表12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更內容綜理表 46

表13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表 50

壹計畫緣起

一前言

永和區北以新店溪為界與臺北市相鄰屬於新北市較早開發

之地區雖於民國 44 年永和都市計畫中期望以花園城市理念進行規

劃亦規劃六個大型公園但其區位使然於臺北市核心區域迅速

發展過程中逐漸蛻變為其重要衛星都市加上捷運中和線開通後

更吸引大量人口移入人口密度不斷攀升在人口稠密情形下原

有公園綠地空間逐漸因應變更為其他分區或用地造成公共設施及

開放空間嚴重缺乏當前亟需重新整體規劃考量提升公共設施品

質進而改善都市環境

永和都市計畫「機一」用地現為永和區公所新北市政府警

察局永和分局消防局救護大隊永和分隊永和區戶政事務所新

北市立圖書館永和分館永和國父紀念館等行政機關所在地為永

和區的行政核心由於現況建物老舊辦公空間狹小不敷使用加

上停車開放空間不足為改善公共服務品質須透過更新打造

完善的區政服務中心另永和都市計畫「機二」用地位於永利路

永利路 322 巷所圍街廓管理機關為國防部軍備局現況為國防部

福利總處秀朗福利站及聯勤聯合後勤指揮部秀朗副供站使用因地

區道路封閉加上周邊永和運動中心進駐週邊不相容使用情形嚴

重亟待搬遷以符周邊使用機二用地東側「市三」用地原為福

和戲院成功市場使用於民國 69 年興建完成但由於消費習慣的

轉變市場用地使用受限不符合目前都市機能之需求目前除周

邊 45 層樓公寓尚有現住戶外成功市場及福和戲院均已荒廢無人

使用環境髒亂生活品質不佳亦有更新之急迫性以調整使用

機能符合都市發展需求此外永和都市計畫「機九」用地現

為永和抽水站及商業使用周邊「公五」用地新北市所有部分已開

闢另南側「油一」用地現為臨時建物作為汽車保養廠使用該

1

區交通便利但為低度使用期透過更新提高土地使用效益

藉由永和行政園區再發展及永和國民運動中心所帶動周邊開發

的契機本案擬就永和區公所福和戲院及「機九」用地周邊土地

由都市再發展的角度將公私有土地一起納入考量進行中長程

發展之整體規劃提出新的土地使用構想進行都市更新整體規劃

及開發評估並透過變更主要計畫細部計畫及擬定都市更新計畫

等工作以利後續招商投資及更新事業推動達到活化公有土地

利用閒置資產提昇環境品質促進地區發展之目的爰依據都市

更新條例第 8 條第 1 項都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款迅行辦理

都市計畫變更

2

3

二法令依據

（一）都市更新條例第 8條

更新地區之劃定及都市更新計畫之擬定或變更未涉及都

市計畫之擬定或變更者送各級主管機關遴聘（派）學者專

家熱心公益人士及相關機關代表審議通過後公告實施之

其涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更者依都市

計畫法規定程序辦理主要計畫或細部計畫得一併辦理擬定或

變更

故本案涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更

得依都市計畫法規定程序辦理併同劃定本案範圍為更新地區

（二）都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款

都市計畫經發布實施後遇有左列情事之一時當地直轄

市縣（市）（局）政府或鄉鎮縣轄市公所應視實際情況

迅行變更

1因戰爭地震水災風災火災或其他重大事變遭受損壞

時

2為避免重大災害之發生時

3為適應國防或經濟發展之需要時

4為配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施時

貳上位及相關計畫

一上位計畫

有關上位計畫對本計畫之指導摘述如下

(一)國土綜合開發計畫（行政院經建會1996)）

國土綜合開發計畫有關都會地區生活圈之發展策略中與

本案較具相關性之項目主要包括(一)建設大眾捷運系統改善

公共運輸設施解決道路交通擁塞問題(二)推動都市更新及

土地再開發利用計畫改善中心都市景觀及各項用地不足問

題(三)實施都市設計制度塑造人性化及多樣性的都市風格

(四)增加居民休閒遊憩空間

(二)台灣北部區域計畫（第一次通盤檢討）（行政院經建會1995）

1永和區屬台北生活圈其都市階層體系屬一般市鎮

2臺北縣 94 年人口總量推估約 358 萬人且台北生活圈未來發

展應朝向多核心發展以紓解大台北地區人口成長之壓力

惟永和區都市發展已飽和未來人口成長以穩定為主

(三)台北都會區實質規劃（內政部營建署1992）

1永和區於台北都會區之空間規劃單元屬橋和地區（含板橋

中和永和土城樹林鶯歌三峽）

2永和區都市發展在空間規劃上所扮演的角色為板橋次都心之

依存區應著重社區形態發展及健全各空間規劃功能區之機

能故本案因配合捷運之開發整體規劃強化地方發展機能

(四)修訂臺北縣綜合發展計畫（臺北縣政府1990）

1永和區於地區發展計畫係屬海山地區（含板橋中和永和）

2永和區都市發展定位維持作為台北市衛星市鎮之功能但

4

配合台北都會區國際化的發展應提昇都市居住環境品質及

綠美化條件

3與本案較具相關性之項目主要包括(1)增加綠地公園等開

放空間公共設施改善都市景觀(2)調整路網結構減少過

境性交通進入市區加強市區大眾運輸效能建立良好交通

系統(3)成長管理與都市再發展政策的制定

(五)全國區域計畫（內政部2013）

全國區域計畫主要為整併北中南東部 4 個區域計畫

並調為行政計畫性質與本案較具相關性之項目主要包括 1透

過都市更新方式改造地區環境品質 2依據大眾運輸導向土地

使用規劃原則提高場站及周邊土地使用強度已提供可及性 3

建立綠運輸環境

(六)新北市區域計畫(草案)（新北市政府1990）

1永和區屬溪南都心生活商務區（含板橋東區中和永和

土城新店北區）

2與本案較具相關性之項目主要包括(1)公共設施土地多元與

活化發展(2)都市更新整體開發區優先發展(3)生態機能基

盤化增加公園綠地及綠化面積

二相關計畫

(一)相關重大交通建設計畫

1新北環河快速道路

從民國 87 年 6 月動工路線自三重區龍門路起沿淡水

河西側經新北大橋與華翠大橋至板橋區並沿新店溪西側經

中和區永和區新店區最終止於新店區安祥路其中安

和路至安祥路段又稱為五重溪段永和次系統已於民國 102

5

年 1 月 28 日完工通車

2捷運系統

(1)捷運中和線

為台北捷運營運中的路線屬於高運量系統全線

皆為地下化路線路線南起中和的南勢角站共設 4站

（頂溪永安市場景安南勢角）直通行駛蘆洲線

新莊線（橘線）目前已通車

(2)捷運萬大-中和-樹林線第一階段

台北捷運萬大-中和-樹林線為台北捷運興建中的路

線路線由樹林端點的迴龍站可與台北捷運橘線（興建

中）以及桃園捷運棕線（規劃中）轉乘進入新莊地區

及桃園地區在台北端點的中正紀念堂站可與台北捷運

綠線及紅線轉乘全線共分為三期工程位於永和地區

為第一期工程 LG05 仁愛公園站屬地下化路線預計完

工日期為 107 年年底

(3)捷運南北線

本路線採用中運量系統全線為地下路線路線自

劍南路站起向南沿敬業三路光復南北路至基隆路續

沿辛亥路新生南路思源路經永福橋旁過新店溪進

永和區於永福橋南側沿環河東路而行至福和橋附近

沿永和區成功路一段二段及中和區成功路至景平路

路口止路線長約 171 公里目前屬規劃中路線

(4)捷運環狀線第一階段

路線採用中運量系統環狀線西環段自新店大坪林

站以地下沿新店民權路過中正路後出土續以高架沿中

和景平路中山路板南路板橋板新路縣民大道至

板橋火車站新莊思源路終於五工路（自新店線大坪

林站交會站起至新莊新北產業園區段）共 14 車站(地下

6

1 站高架 13 站)預計完工日期為 105 年年底

(二)基地周邊開發計畫及空間再造計畫

1大陳義胞更新地區

大陳義胞更新地區位於永和區西北側緊鄰新店溪畔及

仁愛公園位居臺北市前往永和區之重要門戶且坐擁雙捷

運及充足的教育資源卻因其社群結構特殊及產權結構複雜

等因素導致民間整合開發及重建困難而呈現發展停滯之

現象隨著其環境品質未見改善與永和區其他地區發展差

異逐漸擴大形成都市發展障礙

該地區透過新北市政府公開甄選方式辦理進行都市更新

事業採權利變換方式進行都市更新事業開發與執行經劃

定為更新單元之地區採重建方式處理至於剔除於更新單

元外之地區則採整建或維護方式處理以保持更新地區整

體環境品質

2新北市瓦磘溝整治暨環境營造計畫

近年中永和高度開發都市逕流增加家庭汙水的排放

造成瓦磘溝水質汙染低窪地區積淹水問題為免除洪患

水利局近年持續推動瓦磘溝防洪瓶頸段改善及老舊護岸修復

工程惟礙於沿線多為私有地環境營造成效受限新北市

政府於民國 102 年提出「新北市瓦磘溝整治暨環境營造計

畫」以期未來逐步取得綠地範圍土地進行整體規劃再造親

水環境該計畫將辦理先期景觀綠美化工程改善護岸及沿

線景觀同時結合都市景觀再造以瓦磘溝沿線都市計畫

綠地為範圍研擬整體營造計畫以期再造瓦磘溝為雙和最美

的帶狀公園

7

圖 1 瓦磘溝整治暨環境營造計畫規劃示意圖

圖 2 交通及相關建設示意圖

8

叁原計畫概要

一計畫沿革

永和區最早之都市計畫溯及民國 44 年尚未與中和分治之計

畫並於民國 61 年發布實施「修訂永和都市計畫」於民國 65 年發

布實施變更永和都市計畫第一次公共設施通盤檢討於民國 74 年發

布實施變更永和都市計畫第二次公共設施通盤檢討於民國 80 年發

布實施變更永和都市計畫第一期公共設施保留地專案通盤檢討並

於 98 年發布實施變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)案之後辦理

4 次個案變更及 2 次部分地區通盤檢討並於 100 年訂定永和都市

計畫土地使用分區管制要點

二計畫範圍面積及年期

永和都市計畫範圍與現有永和區行政區域相同東北西三

面隔新店溪與台北市古亭區景美區為界南側隔瓦磘溝與中和區

相接計畫面積為 5829233 公頃

變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫以民國 101 年為計畫

目標年

三計畫人口及密度

計畫人口為 230000 人居住密度為每公頃約 750 人

四土地使用分區計畫

住宅區劃設面積為 2896 公頃商業區為 4598 公頃並劃

設加油站專用區古蹟保存區私立學校用地河川區及河川區兼

供道路使用各使用分區劃設與分布情形參見圖 1 及表 1

9

10

圖3 變

更永

和都

市計

畫(第

一次

通盤

檢討

)土

地使

用計

畫示

意圖

五公共設施計畫

劃設機關用地 9處學校用地（文小用地 6處文中用地 2 處）

公園用地 3 處市場用地 7處廣場用地 6處捷運系統用地 4 處

加油站用地 2 處變電所用地消防用地綠地及自來水用地污

水處理廠用地等

六道路系統計畫

道路系統有聯外道路（路寬 40362418 公尺）9 條主要

道路（路寬 361815 公尺）13 條次要道路（路寬 815 公尺）

18 條出入道路（按計畫區之鄰里單位劃設出入道路其路寬分別

為 6810 公尺）及大眾捷運系統等

11

表 1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後

項目 原計畫面

積(公頃) 變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

住宅區 2896028 -10547 -00714 -01300 2883467 4947 6293

商業區 459871 09492 01608 470971 808 1028

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 00000 09521 09521 016 021

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

行水區 00000 00000 000 ---

河川區 1230371 -00075 1230296 2111 ---

河川區兼供道路

使用 16908 16908 029 ---

土

地

使

用

分

區

小計 4637977 -01055 00894 -00075 08221 00000 4645962 7970 7418

機關用地 36656 00263 00123 -02600 -03899 30543 052 067

體育場用地 00000 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 00000 000 000

公園用地 71849 71849 123 157

廣場用地 00000 00499 00499 001 001

綠地用地 49771 00140 -00019 49892 086 109

污水處理廠用地 00000 00000 000 000

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 03990 007 009

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

電信用地 05621 -05621 00000 000 000

公

共

設

施

用

地

停車場用地 01559 00153 -01559 00153 000 000

12

13

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後 原計畫面

項目 積(公頃)

變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

抽水站用地 04384 00453 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河

川使用 49872 00075 49947 086 109

道路用地 663192 -01656 661536 1135 1444

小計 1191256 01055 -01099 00075 -08221 1183066 2030 2582

總計 5829233 - -00205 - 5829028 10000 10000

註1變更案(一)為 981225 變更永和都市計畫(部分住宅區為商業區廣場用地機關用地停車場用地綠地用地)

案變更案(二)為 991028 變更永和都市計畫(中永和都市計畫界及部分道路用地調整專案通盤檢討)變更

案(三)為 1000412 變更永和都市計畫(部分河川區為道路用地兼供河川使用)案變更案(四)為 1000512 變更

永和都市計畫(電信事業土地專案通盤檢討)案變更案(五)為 1020321 變更永和都市計畫(部分機關用地為體育

場用地及停車場用地為機關用地)(配合興建國民運動中心)

2表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

3表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積

4百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比

5百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比

6都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積

資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

肆變更位置及都市計畫現況分析

一計畫位置

本案位於「變更永和都市計畫（第二次通盤檢討）計畫」內

本案計畫範圍分成三區計畫範圍 1 屬永和區公所周邊地區鄰近

電信專用區計畫範圍 2 屬福和戲院周邊地區鄰近住宅區體育

場用地及機關用地最後為機九周邊地區鄰近污水處理廠用地

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區

為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用

地為商業區及公園用地）案位置圖

14

二計畫範圍

本案計畫範圍係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範

圍進行都市計畫調整故其範圍涵蓋三區

本案計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及

電信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北

側警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋

機關用地住宅區及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西

側永元路北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊

地區涵蓋機關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南

側保順路西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃

表 2 主要計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分比

()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 2582

電信專用區 59534 559 153

永和區公所周邊地區

(國光段 89-1 地號等

14 筆土地) 小計 1064705 10000 2735

機關用地 849132 6305 2181

市場用地 488159 3625 1254

住宅區 9453 070 024

福和戲院周邊地區(林

森段 349-1 地號等 31

筆土地) 小計 1346744 10000 3459

機關用地 535156 3612 1375

公園用地 548069 3699 1408

加油站用地 398280 2688 1023

機九周邊地區(保生段

262 地號等 29筆土地)

小計 1481505 10000 3806

總計 3892954 -- 10000 註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

15

圖

5 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1)計

畫範

圍示

意圖

16

圖6 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 計

畫範

圍示

意圖

17

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

目 錄

壹計畫緣起1

貳上位及相關計畫4

叁原計畫概要9

肆變更位置及都市計畫現況分析 14

伍發展現況分析 20

陸變更理由 40

柒發展構想與變更範圍界定 41

捌變更內容 46

玖細部計畫規劃原則 51

拾變更回饋 56

拾壹實施進度及經費 59

附件一 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專

用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住

宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加

油站用地為商業區及公園用地）範圍土地清冊

目錄-1

圖 目 錄

圖 1 瓦磘溝整治暨環境營造計畫規劃示意圖 8

圖 2 交通及相關建設示意圖8

圖 3 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)土地使用計畫示意圖 10

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部

分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部

分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）

案位置圖 14

圖 5 永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)計畫範圍示意圖 16

圖 6 福和戲院周邊地區(計畫範圍 2) 計畫範圍示意圖 17

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖 18

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖 24

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖 25

圖 10 永和區工廠登記資料說明 25

圖 11 計畫範圍土地使用現況圖 27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖 28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖 29

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖 32

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖 35

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖 37

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖 39

圖 18 變更調整機能示意圖 40

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖 41

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖 42

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖 43

圖 22 變更範圍示意圖 45

圖 23 永和區公所周邊地區(計畫範圍 1) 都市計畫變更示意圖 47

圖 24 福和戲院周邊地區(計畫範圍 2) 都市計畫變更示意圖 48

目錄-2

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖 49

圖 26 細部計畫範圍示意圖 52

圖 27 實施方式範圍示意圖 59

目錄-3

目錄-4

表 目 錄

表1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表 12

表2 主要計畫內容一覽表 15

表3 計畫範圍內土地使用分區表 19

表4 新北市及永和區歷年人口分析表 21

表5 永和區歷年自然與社會成長分析表 22

表6 永和區人口分佈統計表 23

表7 永和區人口結構統計表 24

表8 計畫範圍土地權屬一覽表 31

表9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表 34

表10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表 38

表11 變更計畫內容一覽表 44

表12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更內容綜理表 46

表13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表 50

壹計畫緣起

一前言

永和區北以新店溪為界與臺北市相鄰屬於新北市較早開發

之地區雖於民國 44 年永和都市計畫中期望以花園城市理念進行規

劃亦規劃六個大型公園但其區位使然於臺北市核心區域迅速

發展過程中逐漸蛻變為其重要衛星都市加上捷運中和線開通後

更吸引大量人口移入人口密度不斷攀升在人口稠密情形下原

有公園綠地空間逐漸因應變更為其他分區或用地造成公共設施及

開放空間嚴重缺乏當前亟需重新整體規劃考量提升公共設施品

質進而改善都市環境

永和都市計畫「機一」用地現為永和區公所新北市政府警

察局永和分局消防局救護大隊永和分隊永和區戶政事務所新

北市立圖書館永和分館永和國父紀念館等行政機關所在地為永

和區的行政核心由於現況建物老舊辦公空間狹小不敷使用加

上停車開放空間不足為改善公共服務品質須透過更新打造

完善的區政服務中心另永和都市計畫「機二」用地位於永利路

永利路 322 巷所圍街廓管理機關為國防部軍備局現況為國防部

福利總處秀朗福利站及聯勤聯合後勤指揮部秀朗副供站使用因地

區道路封閉加上周邊永和運動中心進駐週邊不相容使用情形嚴

重亟待搬遷以符周邊使用機二用地東側「市三」用地原為福

和戲院成功市場使用於民國 69 年興建完成但由於消費習慣的

轉變市場用地使用受限不符合目前都市機能之需求目前除周

邊 45 層樓公寓尚有現住戶外成功市場及福和戲院均已荒廢無人

使用環境髒亂生活品質不佳亦有更新之急迫性以調整使用

機能符合都市發展需求此外永和都市計畫「機九」用地現

為永和抽水站及商業使用周邊「公五」用地新北市所有部分已開

闢另南側「油一」用地現為臨時建物作為汽車保養廠使用該

1

區交通便利但為低度使用期透過更新提高土地使用效益

藉由永和行政園區再發展及永和國民運動中心所帶動周邊開發

的契機本案擬就永和區公所福和戲院及「機九」用地周邊土地

由都市再發展的角度將公私有土地一起納入考量進行中長程

發展之整體規劃提出新的土地使用構想進行都市更新整體規劃

及開發評估並透過變更主要計畫細部計畫及擬定都市更新計畫

等工作以利後續招商投資及更新事業推動達到活化公有土地

利用閒置資產提昇環境品質促進地區發展之目的爰依據都市

更新條例第 8 條第 1 項都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款迅行辦理

都市計畫變更

2

3

二法令依據

（一）都市更新條例第 8條

更新地區之劃定及都市更新計畫之擬定或變更未涉及都

市計畫之擬定或變更者送各級主管機關遴聘（派）學者專

家熱心公益人士及相關機關代表審議通過後公告實施之

其涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更者依都市

計畫法規定程序辦理主要計畫或細部計畫得一併辦理擬定或

變更

故本案涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更

得依都市計畫法規定程序辦理併同劃定本案範圍為更新地區

（二）都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款

都市計畫經發布實施後遇有左列情事之一時當地直轄

市縣（市）（局）政府或鄉鎮縣轄市公所應視實際情況

迅行變更

1因戰爭地震水災風災火災或其他重大事變遭受損壞

時

2為避免重大災害之發生時

3為適應國防或經濟發展之需要時

4為配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施時

貳上位及相關計畫

一上位計畫

有關上位計畫對本計畫之指導摘述如下

(一)國土綜合開發計畫（行政院經建會1996)）

國土綜合開發計畫有關都會地區生活圈之發展策略中與

本案較具相關性之項目主要包括(一)建設大眾捷運系統改善

公共運輸設施解決道路交通擁塞問題(二)推動都市更新及

土地再開發利用計畫改善中心都市景觀及各項用地不足問

題(三)實施都市設計制度塑造人性化及多樣性的都市風格

(四)增加居民休閒遊憩空間

(二)台灣北部區域計畫（第一次通盤檢討）（行政院經建會1995）

1永和區屬台北生活圈其都市階層體系屬一般市鎮

2臺北縣 94 年人口總量推估約 358 萬人且台北生活圈未來發

展應朝向多核心發展以紓解大台北地區人口成長之壓力

惟永和區都市發展已飽和未來人口成長以穩定為主

(三)台北都會區實質規劃（內政部營建署1992）

1永和區於台北都會區之空間規劃單元屬橋和地區（含板橋

中和永和土城樹林鶯歌三峽）

2永和區都市發展在空間規劃上所扮演的角色為板橋次都心之

依存區應著重社區形態發展及健全各空間規劃功能區之機

能故本案因配合捷運之開發整體規劃強化地方發展機能

(四)修訂臺北縣綜合發展計畫（臺北縣政府1990）

1永和區於地區發展計畫係屬海山地區（含板橋中和永和）

2永和區都市發展定位維持作為台北市衛星市鎮之功能但

4

配合台北都會區國際化的發展應提昇都市居住環境品質及

綠美化條件

3與本案較具相關性之項目主要包括(1)增加綠地公園等開

放空間公共設施改善都市景觀(2)調整路網結構減少過

境性交通進入市區加強市區大眾運輸效能建立良好交通

系統(3)成長管理與都市再發展政策的制定

(五)全國區域計畫（內政部2013）

全國區域計畫主要為整併北中南東部 4 個區域計畫

並調為行政計畫性質與本案較具相關性之項目主要包括 1透

過都市更新方式改造地區環境品質 2依據大眾運輸導向土地

使用規劃原則提高場站及周邊土地使用強度已提供可及性 3

建立綠運輸環境

(六)新北市區域計畫(草案)（新北市政府1990）

1永和區屬溪南都心生活商務區（含板橋東區中和永和

土城新店北區）

2與本案較具相關性之項目主要包括(1)公共設施土地多元與

活化發展(2)都市更新整體開發區優先發展(3)生態機能基

盤化增加公園綠地及綠化面積

二相關計畫

(一)相關重大交通建設計畫

1新北環河快速道路

從民國 87 年 6 月動工路線自三重區龍門路起沿淡水

河西側經新北大橋與華翠大橋至板橋區並沿新店溪西側經

中和區永和區新店區最終止於新店區安祥路其中安

和路至安祥路段又稱為五重溪段永和次系統已於民國 102

5

年 1 月 28 日完工通車

2捷運系統

(1)捷運中和線

為台北捷運營運中的路線屬於高運量系統全線

皆為地下化路線路線南起中和的南勢角站共設 4站

（頂溪永安市場景安南勢角）直通行駛蘆洲線

新莊線（橘線）目前已通車

(2)捷運萬大-中和-樹林線第一階段

台北捷運萬大-中和-樹林線為台北捷運興建中的路

線路線由樹林端點的迴龍站可與台北捷運橘線（興建

中）以及桃園捷運棕線（規劃中）轉乘進入新莊地區

及桃園地區在台北端點的中正紀念堂站可與台北捷運

綠線及紅線轉乘全線共分為三期工程位於永和地區

為第一期工程 LG05 仁愛公園站屬地下化路線預計完

工日期為 107 年年底

(3)捷運南北線

本路線採用中運量系統全線為地下路線路線自

劍南路站起向南沿敬業三路光復南北路至基隆路續

沿辛亥路新生南路思源路經永福橋旁過新店溪進

永和區於永福橋南側沿環河東路而行至福和橋附近

沿永和區成功路一段二段及中和區成功路至景平路

路口止路線長約 171 公里目前屬規劃中路線

(4)捷運環狀線第一階段

路線採用中運量系統環狀線西環段自新店大坪林

站以地下沿新店民權路過中正路後出土續以高架沿中

和景平路中山路板南路板橋板新路縣民大道至

板橋火車站新莊思源路終於五工路（自新店線大坪

林站交會站起至新莊新北產業園區段）共 14 車站(地下

6

1 站高架 13 站)預計完工日期為 105 年年底

(二)基地周邊開發計畫及空間再造計畫

1大陳義胞更新地區

大陳義胞更新地區位於永和區西北側緊鄰新店溪畔及

仁愛公園位居臺北市前往永和區之重要門戶且坐擁雙捷

運及充足的教育資源卻因其社群結構特殊及產權結構複雜

等因素導致民間整合開發及重建困難而呈現發展停滯之

現象隨著其環境品質未見改善與永和區其他地區發展差

異逐漸擴大形成都市發展障礙

該地區透過新北市政府公開甄選方式辦理進行都市更新

事業採權利變換方式進行都市更新事業開發與執行經劃

定為更新單元之地區採重建方式處理至於剔除於更新單

元外之地區則採整建或維護方式處理以保持更新地區整

體環境品質

2新北市瓦磘溝整治暨環境營造計畫

近年中永和高度開發都市逕流增加家庭汙水的排放

造成瓦磘溝水質汙染低窪地區積淹水問題為免除洪患

水利局近年持續推動瓦磘溝防洪瓶頸段改善及老舊護岸修復

工程惟礙於沿線多為私有地環境營造成效受限新北市

政府於民國 102 年提出「新北市瓦磘溝整治暨環境營造計

畫」以期未來逐步取得綠地範圍土地進行整體規劃再造親

水環境該計畫將辦理先期景觀綠美化工程改善護岸及沿

線景觀同時結合都市景觀再造以瓦磘溝沿線都市計畫

綠地為範圍研擬整體營造計畫以期再造瓦磘溝為雙和最美

的帶狀公園

7

圖 1 瓦磘溝整治暨環境營造計畫規劃示意圖

圖 2 交通及相關建設示意圖

8

叁原計畫概要

一計畫沿革

永和區最早之都市計畫溯及民國 44 年尚未與中和分治之計

畫並於民國 61 年發布實施「修訂永和都市計畫」於民國 65 年發

布實施變更永和都市計畫第一次公共設施通盤檢討於民國 74 年發

布實施變更永和都市計畫第二次公共設施通盤檢討於民國 80 年發

布實施變更永和都市計畫第一期公共設施保留地專案通盤檢討並

於 98 年發布實施變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)案之後辦理

4 次個案變更及 2 次部分地區通盤檢討並於 100 年訂定永和都市

計畫土地使用分區管制要點

二計畫範圍面積及年期

永和都市計畫範圍與現有永和區行政區域相同東北西三

面隔新店溪與台北市古亭區景美區為界南側隔瓦磘溝與中和區

相接計畫面積為 5829233 公頃

變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫以民國 101 年為計畫

目標年

三計畫人口及密度

計畫人口為 230000 人居住密度為每公頃約 750 人

四土地使用分區計畫

住宅區劃設面積為 2896 公頃商業區為 4598 公頃並劃

設加油站專用區古蹟保存區私立學校用地河川區及河川區兼

供道路使用各使用分區劃設與分布情形參見圖 1 及表 1

9

10

圖3 變

更永

和都

市計

畫(第

一次

通盤

檢討

)土

地使

用計

畫示

意圖

五公共設施計畫

劃設機關用地 9處學校用地（文小用地 6處文中用地 2 處）

公園用地 3 處市場用地 7處廣場用地 6處捷運系統用地 4 處

加油站用地 2 處變電所用地消防用地綠地及自來水用地污

水處理廠用地等

六道路系統計畫

道路系統有聯外道路（路寬 40362418 公尺）9 條主要

道路（路寬 361815 公尺）13 條次要道路（路寬 815 公尺）

18 條出入道路（按計畫區之鄰里單位劃設出入道路其路寬分別

為 6810 公尺）及大眾捷運系統等

11

表 1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後

項目 原計畫面

積(公頃) 變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

住宅區 2896028 -10547 -00714 -01300 2883467 4947 6293

商業區 459871 09492 01608 470971 808 1028

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 00000 09521 09521 016 021

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

行水區 00000 00000 000 ---

河川區 1230371 -00075 1230296 2111 ---

河川區兼供道路

使用 16908 16908 029 ---

土

地

使

用

分

區

小計 4637977 -01055 00894 -00075 08221 00000 4645962 7970 7418

機關用地 36656 00263 00123 -02600 -03899 30543 052 067

體育場用地 00000 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 00000 000 000

公園用地 71849 71849 123 157

廣場用地 00000 00499 00499 001 001

綠地用地 49771 00140 -00019 49892 086 109

污水處理廠用地 00000 00000 000 000

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 03990 007 009

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

電信用地 05621 -05621 00000 000 000

公

共

設

施

用

地

停車場用地 01559 00153 -01559 00153 000 000

12

13

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後 原計畫面

項目 積(公頃)

變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

抽水站用地 04384 00453 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河

川使用 49872 00075 49947 086 109

道路用地 663192 -01656 661536 1135 1444

小計 1191256 01055 -01099 00075 -08221 1183066 2030 2582

總計 5829233 - -00205 - 5829028 10000 10000

註1變更案(一)為 981225 變更永和都市計畫(部分住宅區為商業區廣場用地機關用地停車場用地綠地用地)

案變更案(二)為 991028 變更永和都市計畫(中永和都市計畫界及部分道路用地調整專案通盤檢討)變更

案(三)為 1000412 變更永和都市計畫(部分河川區為道路用地兼供河川使用)案變更案(四)為 1000512 變更

永和都市計畫(電信事業土地專案通盤檢討)案變更案(五)為 1020321 變更永和都市計畫(部分機關用地為體育

場用地及停車場用地為機關用地)(配合興建國民運動中心)

2表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

3表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積

4百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比

5百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比

6都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積

資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

肆變更位置及都市計畫現況分析

一計畫位置

本案位於「變更永和都市計畫（第二次通盤檢討）計畫」內

本案計畫範圍分成三區計畫範圍 1 屬永和區公所周邊地區鄰近

電信專用區計畫範圍 2 屬福和戲院周邊地區鄰近住宅區體育

場用地及機關用地最後為機九周邊地區鄰近污水處理廠用地

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區

為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用

地為商業區及公園用地）案位置圖

14

二計畫範圍

本案計畫範圍係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範

圍進行都市計畫調整故其範圍涵蓋三區

本案計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及

電信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北

側警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋

機關用地住宅區及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西

側永元路北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊

地區涵蓋機關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南

側保順路西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃

表 2 主要計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分比

()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 2582

電信專用區 59534 559 153

永和區公所周邊地區

(國光段 89-1 地號等

14 筆土地) 小計 1064705 10000 2735

機關用地 849132 6305 2181

市場用地 488159 3625 1254

住宅區 9453 070 024

福和戲院周邊地區(林

森段 349-1 地號等 31

筆土地) 小計 1346744 10000 3459

機關用地 535156 3612 1375

公園用地 548069 3699 1408

加油站用地 398280 2688 1023

機九周邊地區(保生段

262 地號等 29筆土地)

小計 1481505 10000 3806

總計 3892954 -- 10000 註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

15

圖

5 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1)計

畫範

圍示

意圖

16

圖6 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 計

畫範

圍示

意圖

17

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

圖 目 錄

圖 1 瓦磘溝整治暨環境營造計畫規劃示意圖 8

圖 2 交通及相關建設示意圖8

圖 3 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)土地使用計畫示意圖 10

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部

分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部

分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）

案位置圖 14

圖 5 永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)計畫範圍示意圖 16

圖 6 福和戲院周邊地區(計畫範圍 2) 計畫範圍示意圖 17

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖 18

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖 24

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖 25

圖 10 永和區工廠登記資料說明 25

圖 11 計畫範圍土地使用現況圖 27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖 28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖 29

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖 32

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖 35

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖 37

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖 39

圖 18 變更調整機能示意圖 40

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖 41

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖 42

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖 43

圖 22 變更範圍示意圖 45

圖 23 永和區公所周邊地區(計畫範圍 1) 都市計畫變更示意圖 47

圖 24 福和戲院周邊地區(計畫範圍 2) 都市計畫變更示意圖 48

目錄-2

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖 49

圖 26 細部計畫範圍示意圖 52

圖 27 實施方式範圍示意圖 59

目錄-3

目錄-4

表 目 錄

表1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表 12

表2 主要計畫內容一覽表 15

表3 計畫範圍內土地使用分區表 19

表4 新北市及永和區歷年人口分析表 21

表5 永和區歷年自然與社會成長分析表 22

表6 永和區人口分佈統計表 23

表7 永和區人口結構統計表 24

表8 計畫範圍土地權屬一覽表 31

表9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表 34

表10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表 38

表11 變更計畫內容一覽表 44

表12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更內容綜理表 46

表13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表 50

壹計畫緣起

一前言

永和區北以新店溪為界與臺北市相鄰屬於新北市較早開發

之地區雖於民國 44 年永和都市計畫中期望以花園城市理念進行規

劃亦規劃六個大型公園但其區位使然於臺北市核心區域迅速

發展過程中逐漸蛻變為其重要衛星都市加上捷運中和線開通後

更吸引大量人口移入人口密度不斷攀升在人口稠密情形下原

有公園綠地空間逐漸因應變更為其他分區或用地造成公共設施及

開放空間嚴重缺乏當前亟需重新整體規劃考量提升公共設施品

質進而改善都市環境

永和都市計畫「機一」用地現為永和區公所新北市政府警

察局永和分局消防局救護大隊永和分隊永和區戶政事務所新

北市立圖書館永和分館永和國父紀念館等行政機關所在地為永

和區的行政核心由於現況建物老舊辦公空間狹小不敷使用加

上停車開放空間不足為改善公共服務品質須透過更新打造

完善的區政服務中心另永和都市計畫「機二」用地位於永利路

永利路 322 巷所圍街廓管理機關為國防部軍備局現況為國防部

福利總處秀朗福利站及聯勤聯合後勤指揮部秀朗副供站使用因地

區道路封閉加上周邊永和運動中心進駐週邊不相容使用情形嚴

重亟待搬遷以符周邊使用機二用地東側「市三」用地原為福

和戲院成功市場使用於民國 69 年興建完成但由於消費習慣的

轉變市場用地使用受限不符合目前都市機能之需求目前除周

邊 45 層樓公寓尚有現住戶外成功市場及福和戲院均已荒廢無人

使用環境髒亂生活品質不佳亦有更新之急迫性以調整使用

機能符合都市發展需求此外永和都市計畫「機九」用地現

為永和抽水站及商業使用周邊「公五」用地新北市所有部分已開

闢另南側「油一」用地現為臨時建物作為汽車保養廠使用該

1

區交通便利但為低度使用期透過更新提高土地使用效益

藉由永和行政園區再發展及永和國民運動中心所帶動周邊開發

的契機本案擬就永和區公所福和戲院及「機九」用地周邊土地

由都市再發展的角度將公私有土地一起納入考量進行中長程

發展之整體規劃提出新的土地使用構想進行都市更新整體規劃

及開發評估並透過變更主要計畫細部計畫及擬定都市更新計畫

等工作以利後續招商投資及更新事業推動達到活化公有土地

利用閒置資產提昇環境品質促進地區發展之目的爰依據都市

更新條例第 8 條第 1 項都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款迅行辦理

都市計畫變更

2

3

二法令依據

（一）都市更新條例第 8條

更新地區之劃定及都市更新計畫之擬定或變更未涉及都

市計畫之擬定或變更者送各級主管機關遴聘（派）學者專

家熱心公益人士及相關機關代表審議通過後公告實施之

其涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更者依都市

計畫法規定程序辦理主要計畫或細部計畫得一併辦理擬定或

變更

故本案涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更

得依都市計畫法規定程序辦理併同劃定本案範圍為更新地區

（二）都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款

都市計畫經發布實施後遇有左列情事之一時當地直轄

市縣（市）（局）政府或鄉鎮縣轄市公所應視實際情況

迅行變更

1因戰爭地震水災風災火災或其他重大事變遭受損壞

時

2為避免重大災害之發生時

3為適應國防或經濟發展之需要時

4為配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施時

貳上位及相關計畫

一上位計畫

有關上位計畫對本計畫之指導摘述如下

(一)國土綜合開發計畫（行政院經建會1996)）

國土綜合開發計畫有關都會地區生活圈之發展策略中與

本案較具相關性之項目主要包括(一)建設大眾捷運系統改善

公共運輸設施解決道路交通擁塞問題(二)推動都市更新及

土地再開發利用計畫改善中心都市景觀及各項用地不足問

題(三)實施都市設計制度塑造人性化及多樣性的都市風格

(四)增加居民休閒遊憩空間

(二)台灣北部區域計畫（第一次通盤檢討）（行政院經建會1995）

1永和區屬台北生活圈其都市階層體系屬一般市鎮

2臺北縣 94 年人口總量推估約 358 萬人且台北生活圈未來發

展應朝向多核心發展以紓解大台北地區人口成長之壓力

惟永和區都市發展已飽和未來人口成長以穩定為主

(三)台北都會區實質規劃（內政部營建署1992）

1永和區於台北都會區之空間規劃單元屬橋和地區（含板橋

中和永和土城樹林鶯歌三峽）

2永和區都市發展在空間規劃上所扮演的角色為板橋次都心之

依存區應著重社區形態發展及健全各空間規劃功能區之機

能故本案因配合捷運之開發整體規劃強化地方發展機能

(四)修訂臺北縣綜合發展計畫（臺北縣政府1990）

1永和區於地區發展計畫係屬海山地區（含板橋中和永和）

2永和區都市發展定位維持作為台北市衛星市鎮之功能但

4

配合台北都會區國際化的發展應提昇都市居住環境品質及

綠美化條件

3與本案較具相關性之項目主要包括(1)增加綠地公園等開

放空間公共設施改善都市景觀(2)調整路網結構減少過

境性交通進入市區加強市區大眾運輸效能建立良好交通

系統(3)成長管理與都市再發展政策的制定

(五)全國區域計畫（內政部2013）

全國區域計畫主要為整併北中南東部 4 個區域計畫

並調為行政計畫性質與本案較具相關性之項目主要包括 1透

過都市更新方式改造地區環境品質 2依據大眾運輸導向土地

使用規劃原則提高場站及周邊土地使用強度已提供可及性 3

建立綠運輸環境

(六)新北市區域計畫(草案)（新北市政府1990）

1永和區屬溪南都心生活商務區（含板橋東區中和永和

土城新店北區）

2與本案較具相關性之項目主要包括(1)公共設施土地多元與

活化發展(2)都市更新整體開發區優先發展(3)生態機能基

盤化增加公園綠地及綠化面積

二相關計畫

(一)相關重大交通建設計畫

1新北環河快速道路

從民國 87 年 6 月動工路線自三重區龍門路起沿淡水

河西側經新北大橋與華翠大橋至板橋區並沿新店溪西側經

中和區永和區新店區最終止於新店區安祥路其中安

和路至安祥路段又稱為五重溪段永和次系統已於民國 102

5

年 1 月 28 日完工通車

2捷運系統

(1)捷運中和線

為台北捷運營運中的路線屬於高運量系統全線

皆為地下化路線路線南起中和的南勢角站共設 4站

（頂溪永安市場景安南勢角）直通行駛蘆洲線

新莊線（橘線）目前已通車

(2)捷運萬大-中和-樹林線第一階段

台北捷運萬大-中和-樹林線為台北捷運興建中的路

線路線由樹林端點的迴龍站可與台北捷運橘線（興建

中）以及桃園捷運棕線（規劃中）轉乘進入新莊地區

及桃園地區在台北端點的中正紀念堂站可與台北捷運

綠線及紅線轉乘全線共分為三期工程位於永和地區

為第一期工程 LG05 仁愛公園站屬地下化路線預計完

工日期為 107 年年底

(3)捷運南北線

本路線採用中運量系統全線為地下路線路線自

劍南路站起向南沿敬業三路光復南北路至基隆路續

沿辛亥路新生南路思源路經永福橋旁過新店溪進

永和區於永福橋南側沿環河東路而行至福和橋附近

沿永和區成功路一段二段及中和區成功路至景平路

路口止路線長約 171 公里目前屬規劃中路線

(4)捷運環狀線第一階段

路線採用中運量系統環狀線西環段自新店大坪林

站以地下沿新店民權路過中正路後出土續以高架沿中

和景平路中山路板南路板橋板新路縣民大道至

板橋火車站新莊思源路終於五工路（自新店線大坪

林站交會站起至新莊新北產業園區段）共 14 車站(地下

6

1 站高架 13 站)預計完工日期為 105 年年底

(二)基地周邊開發計畫及空間再造計畫

1大陳義胞更新地區

大陳義胞更新地區位於永和區西北側緊鄰新店溪畔及

仁愛公園位居臺北市前往永和區之重要門戶且坐擁雙捷

運及充足的教育資源卻因其社群結構特殊及產權結構複雜

等因素導致民間整合開發及重建困難而呈現發展停滯之

現象隨著其環境品質未見改善與永和區其他地區發展差

異逐漸擴大形成都市發展障礙

該地區透過新北市政府公開甄選方式辦理進行都市更新

事業採權利變換方式進行都市更新事業開發與執行經劃

定為更新單元之地區採重建方式處理至於剔除於更新單

元外之地區則採整建或維護方式處理以保持更新地區整

體環境品質

2新北市瓦磘溝整治暨環境營造計畫

近年中永和高度開發都市逕流增加家庭汙水的排放

造成瓦磘溝水質汙染低窪地區積淹水問題為免除洪患

水利局近年持續推動瓦磘溝防洪瓶頸段改善及老舊護岸修復

工程惟礙於沿線多為私有地環境營造成效受限新北市

政府於民國 102 年提出「新北市瓦磘溝整治暨環境營造計

畫」以期未來逐步取得綠地範圍土地進行整體規劃再造親

水環境該計畫將辦理先期景觀綠美化工程改善護岸及沿

線景觀同時結合都市景觀再造以瓦磘溝沿線都市計畫

綠地為範圍研擬整體營造計畫以期再造瓦磘溝為雙和最美

的帶狀公園

7

圖 1 瓦磘溝整治暨環境營造計畫規劃示意圖

圖 2 交通及相關建設示意圖

8

叁原計畫概要

一計畫沿革

永和區最早之都市計畫溯及民國 44 年尚未與中和分治之計

畫並於民國 61 年發布實施「修訂永和都市計畫」於民國 65 年發

布實施變更永和都市計畫第一次公共設施通盤檢討於民國 74 年發

布實施變更永和都市計畫第二次公共設施通盤檢討於民國 80 年發

布實施變更永和都市計畫第一期公共設施保留地專案通盤檢討並

於 98 年發布實施變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)案之後辦理

4 次個案變更及 2 次部分地區通盤檢討並於 100 年訂定永和都市

計畫土地使用分區管制要點

二計畫範圍面積及年期

永和都市計畫範圍與現有永和區行政區域相同東北西三

面隔新店溪與台北市古亭區景美區為界南側隔瓦磘溝與中和區

相接計畫面積為 5829233 公頃

變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫以民國 101 年為計畫

目標年

三計畫人口及密度

計畫人口為 230000 人居住密度為每公頃約 750 人

四土地使用分區計畫

住宅區劃設面積為 2896 公頃商業區為 4598 公頃並劃

設加油站專用區古蹟保存區私立學校用地河川區及河川區兼

供道路使用各使用分區劃設與分布情形參見圖 1 及表 1

9

10

圖3 變

更永

和都

市計

畫(第

一次

通盤

檢討

)土

地使

用計

畫示

意圖

五公共設施計畫

劃設機關用地 9處學校用地（文小用地 6處文中用地 2 處）

公園用地 3 處市場用地 7處廣場用地 6處捷運系統用地 4 處

加油站用地 2 處變電所用地消防用地綠地及自來水用地污

水處理廠用地等

六道路系統計畫

道路系統有聯外道路（路寬 40362418 公尺）9 條主要

道路（路寬 361815 公尺）13 條次要道路（路寬 815 公尺）

18 條出入道路（按計畫區之鄰里單位劃設出入道路其路寬分別

為 6810 公尺）及大眾捷運系統等

11

表 1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後

項目 原計畫面

積(公頃) 變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

住宅區 2896028 -10547 -00714 -01300 2883467 4947 6293

商業區 459871 09492 01608 470971 808 1028

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 00000 09521 09521 016 021

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

行水區 00000 00000 000 ---

河川區 1230371 -00075 1230296 2111 ---

河川區兼供道路

使用 16908 16908 029 ---

土

地

使

用

分

區

小計 4637977 -01055 00894 -00075 08221 00000 4645962 7970 7418

機關用地 36656 00263 00123 -02600 -03899 30543 052 067

體育場用地 00000 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 00000 000 000

公園用地 71849 71849 123 157

廣場用地 00000 00499 00499 001 001

綠地用地 49771 00140 -00019 49892 086 109

污水處理廠用地 00000 00000 000 000

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 03990 007 009

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

電信用地 05621 -05621 00000 000 000

公

共

設

施

用

地

停車場用地 01559 00153 -01559 00153 000 000

12

13

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後 原計畫面

項目 積(公頃)

變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

抽水站用地 04384 00453 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河

川使用 49872 00075 49947 086 109

道路用地 663192 -01656 661536 1135 1444

小計 1191256 01055 -01099 00075 -08221 1183066 2030 2582

總計 5829233 - -00205 - 5829028 10000 10000

註1變更案(一)為 981225 變更永和都市計畫(部分住宅區為商業區廣場用地機關用地停車場用地綠地用地)

案變更案(二)為 991028 變更永和都市計畫(中永和都市計畫界及部分道路用地調整專案通盤檢討)變更

案(三)為 1000412 變更永和都市計畫(部分河川區為道路用地兼供河川使用)案變更案(四)為 1000512 變更

永和都市計畫(電信事業土地專案通盤檢討)案變更案(五)為 1020321 變更永和都市計畫(部分機關用地為體育

場用地及停車場用地為機關用地)(配合興建國民運動中心)

2表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

3表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積

4百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比

5百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比

6都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積

資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

肆變更位置及都市計畫現況分析

一計畫位置

本案位於「變更永和都市計畫（第二次通盤檢討）計畫」內

本案計畫範圍分成三區計畫範圍 1 屬永和區公所周邊地區鄰近

電信專用區計畫範圍 2 屬福和戲院周邊地區鄰近住宅區體育

場用地及機關用地最後為機九周邊地區鄰近污水處理廠用地

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區

為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用

地為商業區及公園用地）案位置圖

14

二計畫範圍

本案計畫範圍係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範

圍進行都市計畫調整故其範圍涵蓋三區

本案計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及

電信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北

側警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋

機關用地住宅區及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西

側永元路北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊

地區涵蓋機關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南

側保順路西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃

表 2 主要計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分比

()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 2582

電信專用區 59534 559 153

永和區公所周邊地區

(國光段 89-1 地號等

14 筆土地) 小計 1064705 10000 2735

機關用地 849132 6305 2181

市場用地 488159 3625 1254

住宅區 9453 070 024

福和戲院周邊地區(林

森段 349-1 地號等 31

筆土地) 小計 1346744 10000 3459

機關用地 535156 3612 1375

公園用地 548069 3699 1408

加油站用地 398280 2688 1023

機九周邊地區(保生段

262 地號等 29筆土地)

小計 1481505 10000 3806

總計 3892954 -- 10000 註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

15

圖

5 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1)計

畫範

圍示

意圖

16

圖6 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 計

畫範

圍示

意圖

17

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖 49

圖 26 細部計畫範圍示意圖 52

圖 27 實施方式範圍示意圖 59

目錄-3

目錄-4

表 目 錄

表1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表 12

表2 主要計畫內容一覽表 15

表3 計畫範圍內土地使用分區表 19

表4 新北市及永和區歷年人口分析表 21

表5 永和區歷年自然與社會成長分析表 22

表6 永和區人口分佈統計表 23

表7 永和區人口結構統計表 24

表8 計畫範圍土地權屬一覽表 31

表9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表 34

表10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表 38

表11 變更計畫內容一覽表 44

表12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更內容綜理表 46

表13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表 50

壹計畫緣起

一前言

永和區北以新店溪為界與臺北市相鄰屬於新北市較早開發

之地區雖於民國 44 年永和都市計畫中期望以花園城市理念進行規

劃亦規劃六個大型公園但其區位使然於臺北市核心區域迅速

發展過程中逐漸蛻變為其重要衛星都市加上捷運中和線開通後

更吸引大量人口移入人口密度不斷攀升在人口稠密情形下原

有公園綠地空間逐漸因應變更為其他分區或用地造成公共設施及

開放空間嚴重缺乏當前亟需重新整體規劃考量提升公共設施品

質進而改善都市環境

永和都市計畫「機一」用地現為永和區公所新北市政府警

察局永和分局消防局救護大隊永和分隊永和區戶政事務所新

北市立圖書館永和分館永和國父紀念館等行政機關所在地為永

和區的行政核心由於現況建物老舊辦公空間狹小不敷使用加

上停車開放空間不足為改善公共服務品質須透過更新打造

完善的區政服務中心另永和都市計畫「機二」用地位於永利路

永利路 322 巷所圍街廓管理機關為國防部軍備局現況為國防部

福利總處秀朗福利站及聯勤聯合後勤指揮部秀朗副供站使用因地

區道路封閉加上周邊永和運動中心進駐週邊不相容使用情形嚴

重亟待搬遷以符周邊使用機二用地東側「市三」用地原為福

和戲院成功市場使用於民國 69 年興建完成但由於消費習慣的

轉變市場用地使用受限不符合目前都市機能之需求目前除周

邊 45 層樓公寓尚有現住戶外成功市場及福和戲院均已荒廢無人

使用環境髒亂生活品質不佳亦有更新之急迫性以調整使用

機能符合都市發展需求此外永和都市計畫「機九」用地現

為永和抽水站及商業使用周邊「公五」用地新北市所有部分已開

闢另南側「油一」用地現為臨時建物作為汽車保養廠使用該

1

區交通便利但為低度使用期透過更新提高土地使用效益

藉由永和行政園區再發展及永和國民運動中心所帶動周邊開發

的契機本案擬就永和區公所福和戲院及「機九」用地周邊土地

由都市再發展的角度將公私有土地一起納入考量進行中長程

發展之整體規劃提出新的土地使用構想進行都市更新整體規劃

及開發評估並透過變更主要計畫細部計畫及擬定都市更新計畫

等工作以利後續招商投資及更新事業推動達到活化公有土地

利用閒置資產提昇環境品質促進地區發展之目的爰依據都市

更新條例第 8 條第 1 項都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款迅行辦理

都市計畫變更

2

3

二法令依據

（一）都市更新條例第 8條

更新地區之劃定及都市更新計畫之擬定或變更未涉及都

市計畫之擬定或變更者送各級主管機關遴聘（派）學者專

家熱心公益人士及相關機關代表審議通過後公告實施之

其涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更者依都市

計畫法規定程序辦理主要計畫或細部計畫得一併辦理擬定或

變更

故本案涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更

得依都市計畫法規定程序辦理併同劃定本案範圍為更新地區

（二）都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款

都市計畫經發布實施後遇有左列情事之一時當地直轄

市縣（市）（局）政府或鄉鎮縣轄市公所應視實際情況

迅行變更

1因戰爭地震水災風災火災或其他重大事變遭受損壞

時

2為避免重大災害之發生時

3為適應國防或經濟發展之需要時

4為配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施時

貳上位及相關計畫

一上位計畫

有關上位計畫對本計畫之指導摘述如下

(一)國土綜合開發計畫（行政院經建會1996)）

國土綜合開發計畫有關都會地區生活圈之發展策略中與

本案較具相關性之項目主要包括(一)建設大眾捷運系統改善

公共運輸設施解決道路交通擁塞問題(二)推動都市更新及

土地再開發利用計畫改善中心都市景觀及各項用地不足問

題(三)實施都市設計制度塑造人性化及多樣性的都市風格

(四)增加居民休閒遊憩空間

(二)台灣北部區域計畫（第一次通盤檢討）（行政院經建會1995）

1永和區屬台北生活圈其都市階層體系屬一般市鎮

2臺北縣 94 年人口總量推估約 358 萬人且台北生活圈未來發

展應朝向多核心發展以紓解大台北地區人口成長之壓力

惟永和區都市發展已飽和未來人口成長以穩定為主

(三)台北都會區實質規劃（內政部營建署1992）

1永和區於台北都會區之空間規劃單元屬橋和地區（含板橋

中和永和土城樹林鶯歌三峽）

2永和區都市發展在空間規劃上所扮演的角色為板橋次都心之

依存區應著重社區形態發展及健全各空間規劃功能區之機

能故本案因配合捷運之開發整體規劃強化地方發展機能

(四)修訂臺北縣綜合發展計畫（臺北縣政府1990）

1永和區於地區發展計畫係屬海山地區（含板橋中和永和）

2永和區都市發展定位維持作為台北市衛星市鎮之功能但

4

配合台北都會區國際化的發展應提昇都市居住環境品質及

綠美化條件

3與本案較具相關性之項目主要包括(1)增加綠地公園等開

放空間公共設施改善都市景觀(2)調整路網結構減少過

境性交通進入市區加強市區大眾運輸效能建立良好交通

系統(3)成長管理與都市再發展政策的制定

(五)全國區域計畫（內政部2013）

全國區域計畫主要為整併北中南東部 4 個區域計畫

並調為行政計畫性質與本案較具相關性之項目主要包括 1透

過都市更新方式改造地區環境品質 2依據大眾運輸導向土地

使用規劃原則提高場站及周邊土地使用強度已提供可及性 3

建立綠運輸環境

(六)新北市區域計畫(草案)（新北市政府1990）

1永和區屬溪南都心生活商務區（含板橋東區中和永和

土城新店北區）

2與本案較具相關性之項目主要包括(1)公共設施土地多元與

活化發展(2)都市更新整體開發區優先發展(3)生態機能基

盤化增加公園綠地及綠化面積

二相關計畫

(一)相關重大交通建設計畫

1新北環河快速道路

從民國 87 年 6 月動工路線自三重區龍門路起沿淡水

河西側經新北大橋與華翠大橋至板橋區並沿新店溪西側經

中和區永和區新店區最終止於新店區安祥路其中安

和路至安祥路段又稱為五重溪段永和次系統已於民國 102

5

年 1 月 28 日完工通車

2捷運系統

(1)捷運中和線

為台北捷運營運中的路線屬於高運量系統全線

皆為地下化路線路線南起中和的南勢角站共設 4站

（頂溪永安市場景安南勢角）直通行駛蘆洲線

新莊線（橘線）目前已通車

(2)捷運萬大-中和-樹林線第一階段

台北捷運萬大-中和-樹林線為台北捷運興建中的路

線路線由樹林端點的迴龍站可與台北捷運橘線（興建

中）以及桃園捷運棕線（規劃中）轉乘進入新莊地區

及桃園地區在台北端點的中正紀念堂站可與台北捷運

綠線及紅線轉乘全線共分為三期工程位於永和地區

為第一期工程 LG05 仁愛公園站屬地下化路線預計完

工日期為 107 年年底

(3)捷運南北線

本路線採用中運量系統全線為地下路線路線自

劍南路站起向南沿敬業三路光復南北路至基隆路續

沿辛亥路新生南路思源路經永福橋旁過新店溪進

永和區於永福橋南側沿環河東路而行至福和橋附近

沿永和區成功路一段二段及中和區成功路至景平路

路口止路線長約 171 公里目前屬規劃中路線

(4)捷運環狀線第一階段

路線採用中運量系統環狀線西環段自新店大坪林

站以地下沿新店民權路過中正路後出土續以高架沿中

和景平路中山路板南路板橋板新路縣民大道至

板橋火車站新莊思源路終於五工路（自新店線大坪

林站交會站起至新莊新北產業園區段）共 14 車站(地下

6

1 站高架 13 站)預計完工日期為 105 年年底

(二)基地周邊開發計畫及空間再造計畫

1大陳義胞更新地區

大陳義胞更新地區位於永和區西北側緊鄰新店溪畔及

仁愛公園位居臺北市前往永和區之重要門戶且坐擁雙捷

運及充足的教育資源卻因其社群結構特殊及產權結構複雜

等因素導致民間整合開發及重建困難而呈現發展停滯之

現象隨著其環境品質未見改善與永和區其他地區發展差

異逐漸擴大形成都市發展障礙

該地區透過新北市政府公開甄選方式辦理進行都市更新

事業採權利變換方式進行都市更新事業開發與執行經劃

定為更新單元之地區採重建方式處理至於剔除於更新單

元外之地區則採整建或維護方式處理以保持更新地區整

體環境品質

2新北市瓦磘溝整治暨環境營造計畫

近年中永和高度開發都市逕流增加家庭汙水的排放

造成瓦磘溝水質汙染低窪地區積淹水問題為免除洪患

水利局近年持續推動瓦磘溝防洪瓶頸段改善及老舊護岸修復

工程惟礙於沿線多為私有地環境營造成效受限新北市

政府於民國 102 年提出「新北市瓦磘溝整治暨環境營造計

畫」以期未來逐步取得綠地範圍土地進行整體規劃再造親

水環境該計畫將辦理先期景觀綠美化工程改善護岸及沿

線景觀同時結合都市景觀再造以瓦磘溝沿線都市計畫

綠地為範圍研擬整體營造計畫以期再造瓦磘溝為雙和最美

的帶狀公園

7

圖 1 瓦磘溝整治暨環境營造計畫規劃示意圖

圖 2 交通及相關建設示意圖

8

叁原計畫概要

一計畫沿革

永和區最早之都市計畫溯及民國 44 年尚未與中和分治之計

畫並於民國 61 年發布實施「修訂永和都市計畫」於民國 65 年發

布實施變更永和都市計畫第一次公共設施通盤檢討於民國 74 年發

布實施變更永和都市計畫第二次公共設施通盤檢討於民國 80 年發

布實施變更永和都市計畫第一期公共設施保留地專案通盤檢討並

於 98 年發布實施變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)案之後辦理

4 次個案變更及 2 次部分地區通盤檢討並於 100 年訂定永和都市

計畫土地使用分區管制要點

二計畫範圍面積及年期

永和都市計畫範圍與現有永和區行政區域相同東北西三

面隔新店溪與台北市古亭區景美區為界南側隔瓦磘溝與中和區

相接計畫面積為 5829233 公頃

變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫以民國 101 年為計畫

目標年

三計畫人口及密度

計畫人口為 230000 人居住密度為每公頃約 750 人

四土地使用分區計畫

住宅區劃設面積為 2896 公頃商業區為 4598 公頃並劃

設加油站專用區古蹟保存區私立學校用地河川區及河川區兼

供道路使用各使用分區劃設與分布情形參見圖 1 及表 1

9

10

圖3 變

更永

和都

市計

畫(第

一次

通盤

檢討

)土

地使

用計

畫示

意圖

五公共設施計畫

劃設機關用地 9處學校用地（文小用地 6處文中用地 2 處）

公園用地 3 處市場用地 7處廣場用地 6處捷運系統用地 4 處

加油站用地 2 處變電所用地消防用地綠地及自來水用地污

水處理廠用地等

六道路系統計畫

道路系統有聯外道路（路寬 40362418 公尺）9 條主要

道路（路寬 361815 公尺）13 條次要道路（路寬 815 公尺）

18 條出入道路（按計畫區之鄰里單位劃設出入道路其路寬分別

為 6810 公尺）及大眾捷運系統等

11

表 1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後

項目 原計畫面

積(公頃) 變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

住宅區 2896028 -10547 -00714 -01300 2883467 4947 6293

商業區 459871 09492 01608 470971 808 1028

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 00000 09521 09521 016 021

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

行水區 00000 00000 000 ---

河川區 1230371 -00075 1230296 2111 ---

河川區兼供道路

使用 16908 16908 029 ---

土

地

使

用

分

區

小計 4637977 -01055 00894 -00075 08221 00000 4645962 7970 7418

機關用地 36656 00263 00123 -02600 -03899 30543 052 067

體育場用地 00000 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 00000 000 000

公園用地 71849 71849 123 157

廣場用地 00000 00499 00499 001 001

綠地用地 49771 00140 -00019 49892 086 109

污水處理廠用地 00000 00000 000 000

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 03990 007 009

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

電信用地 05621 -05621 00000 000 000

公

共

設

施

用

地

停車場用地 01559 00153 -01559 00153 000 000

12

13

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後 原計畫面

項目 積(公頃)

變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

抽水站用地 04384 00453 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河

川使用 49872 00075 49947 086 109

道路用地 663192 -01656 661536 1135 1444

小計 1191256 01055 -01099 00075 -08221 1183066 2030 2582

總計 5829233 - -00205 - 5829028 10000 10000

註1變更案(一)為 981225 變更永和都市計畫(部分住宅區為商業區廣場用地機關用地停車場用地綠地用地)

案變更案(二)為 991028 變更永和都市計畫(中永和都市計畫界及部分道路用地調整專案通盤檢討)變更

案(三)為 1000412 變更永和都市計畫(部分河川區為道路用地兼供河川使用)案變更案(四)為 1000512 變更

永和都市計畫(電信事業土地專案通盤檢討)案變更案(五)為 1020321 變更永和都市計畫(部分機關用地為體育

場用地及停車場用地為機關用地)(配合興建國民運動中心)

2表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

3表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積

4百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比

5百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比

6都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積

資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

肆變更位置及都市計畫現況分析

一計畫位置

本案位於「變更永和都市計畫（第二次通盤檢討）計畫」內

本案計畫範圍分成三區計畫範圍 1 屬永和區公所周邊地區鄰近

電信專用區計畫範圍 2 屬福和戲院周邊地區鄰近住宅區體育

場用地及機關用地最後為機九周邊地區鄰近污水處理廠用地

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區

為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用

地為商業區及公園用地）案位置圖

14

二計畫範圍

本案計畫範圍係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範

圍進行都市計畫調整故其範圍涵蓋三區

本案計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及

電信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北

側警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋

機關用地住宅區及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西

側永元路北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊

地區涵蓋機關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南

側保順路西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃

表 2 主要計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分比

()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 2582

電信專用區 59534 559 153

永和區公所周邊地區

(國光段 89-1 地號等

14 筆土地) 小計 1064705 10000 2735

機關用地 849132 6305 2181

市場用地 488159 3625 1254

住宅區 9453 070 024

福和戲院周邊地區(林

森段 349-1 地號等 31

筆土地) 小計 1346744 10000 3459

機關用地 535156 3612 1375

公園用地 548069 3699 1408

加油站用地 398280 2688 1023

機九周邊地區(保生段

262 地號等 29筆土地)

小計 1481505 10000 3806

總計 3892954 -- 10000 註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

15

圖

5 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1)計

畫範

圍示

意圖

16

圖6 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 計

畫範

圍示

意圖

17

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

目錄-4

表 目 錄

表1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表 12

表2 主要計畫內容一覽表 15

表3 計畫範圍內土地使用分區表 19

表4 新北市及永和區歷年人口分析表 21

表5 永和區歷年自然與社會成長分析表 22

表6 永和區人口分佈統計表 23

表7 永和區人口結構統計表 24

表8 計畫範圍土地權屬一覽表 31

表9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表 34

表10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表 38

表11 變更計畫內容一覽表 44

表12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更內容綜理表 46

表13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表 50

壹計畫緣起

一前言

永和區北以新店溪為界與臺北市相鄰屬於新北市較早開發

之地區雖於民國 44 年永和都市計畫中期望以花園城市理念進行規

劃亦規劃六個大型公園但其區位使然於臺北市核心區域迅速

發展過程中逐漸蛻變為其重要衛星都市加上捷運中和線開通後

更吸引大量人口移入人口密度不斷攀升在人口稠密情形下原

有公園綠地空間逐漸因應變更為其他分區或用地造成公共設施及

開放空間嚴重缺乏當前亟需重新整體規劃考量提升公共設施品

質進而改善都市環境

永和都市計畫「機一」用地現為永和區公所新北市政府警

察局永和分局消防局救護大隊永和分隊永和區戶政事務所新

北市立圖書館永和分館永和國父紀念館等行政機關所在地為永

和區的行政核心由於現況建物老舊辦公空間狹小不敷使用加

上停車開放空間不足為改善公共服務品質須透過更新打造

完善的區政服務中心另永和都市計畫「機二」用地位於永利路

永利路 322 巷所圍街廓管理機關為國防部軍備局現況為國防部

福利總處秀朗福利站及聯勤聯合後勤指揮部秀朗副供站使用因地

區道路封閉加上周邊永和運動中心進駐週邊不相容使用情形嚴

重亟待搬遷以符周邊使用機二用地東側「市三」用地原為福

和戲院成功市場使用於民國 69 年興建完成但由於消費習慣的

轉變市場用地使用受限不符合目前都市機能之需求目前除周

邊 45 層樓公寓尚有現住戶外成功市場及福和戲院均已荒廢無人

使用環境髒亂生活品質不佳亦有更新之急迫性以調整使用

機能符合都市發展需求此外永和都市計畫「機九」用地現

為永和抽水站及商業使用周邊「公五」用地新北市所有部分已開

闢另南側「油一」用地現為臨時建物作為汽車保養廠使用該

1

區交通便利但為低度使用期透過更新提高土地使用效益

藉由永和行政園區再發展及永和國民運動中心所帶動周邊開發

的契機本案擬就永和區公所福和戲院及「機九」用地周邊土地

由都市再發展的角度將公私有土地一起納入考量進行中長程

發展之整體規劃提出新的土地使用構想進行都市更新整體規劃

及開發評估並透過變更主要計畫細部計畫及擬定都市更新計畫

等工作以利後續招商投資及更新事業推動達到活化公有土地

利用閒置資產提昇環境品質促進地區發展之目的爰依據都市

更新條例第 8 條第 1 項都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款迅行辦理

都市計畫變更

2

3

二法令依據

（一）都市更新條例第 8條

更新地區之劃定及都市更新計畫之擬定或變更未涉及都

市計畫之擬定或變更者送各級主管機關遴聘（派）學者專

家熱心公益人士及相關機關代表審議通過後公告實施之

其涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更者依都市

計畫法規定程序辦理主要計畫或細部計畫得一併辦理擬定或

變更

故本案涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更

得依都市計畫法規定程序辦理併同劃定本案範圍為更新地區

（二）都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款

都市計畫經發布實施後遇有左列情事之一時當地直轄

市縣（市）（局）政府或鄉鎮縣轄市公所應視實際情況

迅行變更

1因戰爭地震水災風災火災或其他重大事變遭受損壞

時

2為避免重大災害之發生時

3為適應國防或經濟發展之需要時

4為配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施時

貳上位及相關計畫

一上位計畫

有關上位計畫對本計畫之指導摘述如下

(一)國土綜合開發計畫（行政院經建會1996)）

國土綜合開發計畫有關都會地區生活圈之發展策略中與

本案較具相關性之項目主要包括(一)建設大眾捷運系統改善

公共運輸設施解決道路交通擁塞問題(二)推動都市更新及

土地再開發利用計畫改善中心都市景觀及各項用地不足問

題(三)實施都市設計制度塑造人性化及多樣性的都市風格

(四)增加居民休閒遊憩空間

(二)台灣北部區域計畫（第一次通盤檢討）（行政院經建會1995）

1永和區屬台北生活圈其都市階層體系屬一般市鎮

2臺北縣 94 年人口總量推估約 358 萬人且台北生活圈未來發

展應朝向多核心發展以紓解大台北地區人口成長之壓力

惟永和區都市發展已飽和未來人口成長以穩定為主

(三)台北都會區實質規劃（內政部營建署1992）

1永和區於台北都會區之空間規劃單元屬橋和地區（含板橋

中和永和土城樹林鶯歌三峽）

2永和區都市發展在空間規劃上所扮演的角色為板橋次都心之

依存區應著重社區形態發展及健全各空間規劃功能區之機

能故本案因配合捷運之開發整體規劃強化地方發展機能

(四)修訂臺北縣綜合發展計畫（臺北縣政府1990）

1永和區於地區發展計畫係屬海山地區（含板橋中和永和）

2永和區都市發展定位維持作為台北市衛星市鎮之功能但

4

配合台北都會區國際化的發展應提昇都市居住環境品質及

綠美化條件

3與本案較具相關性之項目主要包括(1)增加綠地公園等開

放空間公共設施改善都市景觀(2)調整路網結構減少過

境性交通進入市區加強市區大眾運輸效能建立良好交通

系統(3)成長管理與都市再發展政策的制定

(五)全國區域計畫（內政部2013）

全國區域計畫主要為整併北中南東部 4 個區域計畫

並調為行政計畫性質與本案較具相關性之項目主要包括 1透

過都市更新方式改造地區環境品質 2依據大眾運輸導向土地

使用規劃原則提高場站及周邊土地使用強度已提供可及性 3

建立綠運輸環境

(六)新北市區域計畫(草案)（新北市政府1990）

1永和區屬溪南都心生活商務區（含板橋東區中和永和

土城新店北區）

2與本案較具相關性之項目主要包括(1)公共設施土地多元與

活化發展(2)都市更新整體開發區優先發展(3)生態機能基

盤化增加公園綠地及綠化面積

二相關計畫

(一)相關重大交通建設計畫

1新北環河快速道路

從民國 87 年 6 月動工路線自三重區龍門路起沿淡水

河西側經新北大橋與華翠大橋至板橋區並沿新店溪西側經

中和區永和區新店區最終止於新店區安祥路其中安

和路至安祥路段又稱為五重溪段永和次系統已於民國 102

5

年 1 月 28 日完工通車

2捷運系統

(1)捷運中和線

為台北捷運營運中的路線屬於高運量系統全線

皆為地下化路線路線南起中和的南勢角站共設 4站

（頂溪永安市場景安南勢角）直通行駛蘆洲線

新莊線（橘線）目前已通車

(2)捷運萬大-中和-樹林線第一階段

台北捷運萬大-中和-樹林線為台北捷運興建中的路

線路線由樹林端點的迴龍站可與台北捷運橘線（興建

中）以及桃園捷運棕線（規劃中）轉乘進入新莊地區

及桃園地區在台北端點的中正紀念堂站可與台北捷運

綠線及紅線轉乘全線共分為三期工程位於永和地區

為第一期工程 LG05 仁愛公園站屬地下化路線預計完

工日期為 107 年年底

(3)捷運南北線

本路線採用中運量系統全線為地下路線路線自

劍南路站起向南沿敬業三路光復南北路至基隆路續

沿辛亥路新生南路思源路經永福橋旁過新店溪進

永和區於永福橋南側沿環河東路而行至福和橋附近

沿永和區成功路一段二段及中和區成功路至景平路

路口止路線長約 171 公里目前屬規劃中路線

(4)捷運環狀線第一階段

路線採用中運量系統環狀線西環段自新店大坪林

站以地下沿新店民權路過中正路後出土續以高架沿中

和景平路中山路板南路板橋板新路縣民大道至

板橋火車站新莊思源路終於五工路（自新店線大坪

林站交會站起至新莊新北產業園區段）共 14 車站(地下

6

1 站高架 13 站)預計完工日期為 105 年年底

(二)基地周邊開發計畫及空間再造計畫

1大陳義胞更新地區

大陳義胞更新地區位於永和區西北側緊鄰新店溪畔及

仁愛公園位居臺北市前往永和區之重要門戶且坐擁雙捷

運及充足的教育資源卻因其社群結構特殊及產權結構複雜

等因素導致民間整合開發及重建困難而呈現發展停滯之

現象隨著其環境品質未見改善與永和區其他地區發展差

異逐漸擴大形成都市發展障礙

該地區透過新北市政府公開甄選方式辦理進行都市更新

事業採權利變換方式進行都市更新事業開發與執行經劃

定為更新單元之地區採重建方式處理至於剔除於更新單

元外之地區則採整建或維護方式處理以保持更新地區整

體環境品質

2新北市瓦磘溝整治暨環境營造計畫

近年中永和高度開發都市逕流增加家庭汙水的排放

造成瓦磘溝水質汙染低窪地區積淹水問題為免除洪患

水利局近年持續推動瓦磘溝防洪瓶頸段改善及老舊護岸修復

工程惟礙於沿線多為私有地環境營造成效受限新北市

政府於民國 102 年提出「新北市瓦磘溝整治暨環境營造計

畫」以期未來逐步取得綠地範圍土地進行整體規劃再造親

水環境該計畫將辦理先期景觀綠美化工程改善護岸及沿

線景觀同時結合都市景觀再造以瓦磘溝沿線都市計畫

綠地為範圍研擬整體營造計畫以期再造瓦磘溝為雙和最美

的帶狀公園

7

圖 1 瓦磘溝整治暨環境營造計畫規劃示意圖

圖 2 交通及相關建設示意圖

8

叁原計畫概要

一計畫沿革

永和區最早之都市計畫溯及民國 44 年尚未與中和分治之計

畫並於民國 61 年發布實施「修訂永和都市計畫」於民國 65 年發

布實施變更永和都市計畫第一次公共設施通盤檢討於民國 74 年發

布實施變更永和都市計畫第二次公共設施通盤檢討於民國 80 年發

布實施變更永和都市計畫第一期公共設施保留地專案通盤檢討並

於 98 年發布實施變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)案之後辦理

4 次個案變更及 2 次部分地區通盤檢討並於 100 年訂定永和都市

計畫土地使用分區管制要點

二計畫範圍面積及年期

永和都市計畫範圍與現有永和區行政區域相同東北西三

面隔新店溪與台北市古亭區景美區為界南側隔瓦磘溝與中和區

相接計畫面積為 5829233 公頃

變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫以民國 101 年為計畫

目標年

三計畫人口及密度

計畫人口為 230000 人居住密度為每公頃約 750 人

四土地使用分區計畫

住宅區劃設面積為 2896 公頃商業區為 4598 公頃並劃

設加油站專用區古蹟保存區私立學校用地河川區及河川區兼

供道路使用各使用分區劃設與分布情形參見圖 1 及表 1

9

10

圖3 變

更永

和都

市計

畫(第

一次

通盤

檢討

)土

地使

用計

畫示

意圖

五公共設施計畫

劃設機關用地 9處學校用地（文小用地 6處文中用地 2 處）

公園用地 3 處市場用地 7處廣場用地 6處捷運系統用地 4 處

加油站用地 2 處變電所用地消防用地綠地及自來水用地污

水處理廠用地等

六道路系統計畫

道路系統有聯外道路（路寬 40362418 公尺）9 條主要

道路（路寬 361815 公尺）13 條次要道路（路寬 815 公尺）

18 條出入道路（按計畫區之鄰里單位劃設出入道路其路寬分別

為 6810 公尺）及大眾捷運系統等

11

表 1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後

項目 原計畫面

積(公頃) 變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

住宅區 2896028 -10547 -00714 -01300 2883467 4947 6293

商業區 459871 09492 01608 470971 808 1028

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 00000 09521 09521 016 021

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

行水區 00000 00000 000 ---

河川區 1230371 -00075 1230296 2111 ---

河川區兼供道路

使用 16908 16908 029 ---

土

地

使

用

分

區

小計 4637977 -01055 00894 -00075 08221 00000 4645962 7970 7418

機關用地 36656 00263 00123 -02600 -03899 30543 052 067

體育場用地 00000 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 00000 000 000

公園用地 71849 71849 123 157

廣場用地 00000 00499 00499 001 001

綠地用地 49771 00140 -00019 49892 086 109

污水處理廠用地 00000 00000 000 000

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 03990 007 009

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

電信用地 05621 -05621 00000 000 000

公

共

設

施

用

地

停車場用地 01559 00153 -01559 00153 000 000

12

13

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後 原計畫面

項目 積(公頃)

變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

抽水站用地 04384 00453 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河

川使用 49872 00075 49947 086 109

道路用地 663192 -01656 661536 1135 1444

小計 1191256 01055 -01099 00075 -08221 1183066 2030 2582

總計 5829233 - -00205 - 5829028 10000 10000

註1變更案(一)為 981225 變更永和都市計畫(部分住宅區為商業區廣場用地機關用地停車場用地綠地用地)

案變更案(二)為 991028 變更永和都市計畫(中永和都市計畫界及部分道路用地調整專案通盤檢討)變更

案(三)為 1000412 變更永和都市計畫(部分河川區為道路用地兼供河川使用)案變更案(四)為 1000512 變更

永和都市計畫(電信事業土地專案通盤檢討)案變更案(五)為 1020321 變更永和都市計畫(部分機關用地為體育

場用地及停車場用地為機關用地)(配合興建國民運動中心)

2表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

3表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積

4百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比

5百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比

6都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積

資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

肆變更位置及都市計畫現況分析

一計畫位置

本案位於「變更永和都市計畫（第二次通盤檢討）計畫」內

本案計畫範圍分成三區計畫範圍 1 屬永和區公所周邊地區鄰近

電信專用區計畫範圍 2 屬福和戲院周邊地區鄰近住宅區體育

場用地及機關用地最後為機九周邊地區鄰近污水處理廠用地

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區

為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用

地為商業區及公園用地）案位置圖

14

二計畫範圍

本案計畫範圍係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範

圍進行都市計畫調整故其範圍涵蓋三區

本案計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及

電信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北

側警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋

機關用地住宅區及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西

側永元路北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊

地區涵蓋機關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南

側保順路西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃

表 2 主要計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分比

()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 2582

電信專用區 59534 559 153

永和區公所周邊地區

(國光段 89-1 地號等

14 筆土地) 小計 1064705 10000 2735

機關用地 849132 6305 2181

市場用地 488159 3625 1254

住宅區 9453 070 024

福和戲院周邊地區(林

森段 349-1 地號等 31

筆土地) 小計 1346744 10000 3459

機關用地 535156 3612 1375

公園用地 548069 3699 1408

加油站用地 398280 2688 1023

機九周邊地區(保生段

262 地號等 29筆土地)

小計 1481505 10000 3806

總計 3892954 -- 10000 註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

15

圖

5 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1)計

畫範

圍示

意圖

16

圖6 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 計

畫範

圍示

意圖

17

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

壹計畫緣起

一前言

永和區北以新店溪為界與臺北市相鄰屬於新北市較早開發

之地區雖於民國 44 年永和都市計畫中期望以花園城市理念進行規

劃亦規劃六個大型公園但其區位使然於臺北市核心區域迅速

發展過程中逐漸蛻變為其重要衛星都市加上捷運中和線開通後

更吸引大量人口移入人口密度不斷攀升在人口稠密情形下原

有公園綠地空間逐漸因應變更為其他分區或用地造成公共設施及

開放空間嚴重缺乏當前亟需重新整體規劃考量提升公共設施品

質進而改善都市環境

永和都市計畫「機一」用地現為永和區公所新北市政府警

察局永和分局消防局救護大隊永和分隊永和區戶政事務所新

北市立圖書館永和分館永和國父紀念館等行政機關所在地為永

和區的行政核心由於現況建物老舊辦公空間狹小不敷使用加

上停車開放空間不足為改善公共服務品質須透過更新打造

完善的區政服務中心另永和都市計畫「機二」用地位於永利路

永利路 322 巷所圍街廓管理機關為國防部軍備局現況為國防部

福利總處秀朗福利站及聯勤聯合後勤指揮部秀朗副供站使用因地

區道路封閉加上周邊永和運動中心進駐週邊不相容使用情形嚴

重亟待搬遷以符周邊使用機二用地東側「市三」用地原為福

和戲院成功市場使用於民國 69 年興建完成但由於消費習慣的

轉變市場用地使用受限不符合目前都市機能之需求目前除周

邊 45 層樓公寓尚有現住戶外成功市場及福和戲院均已荒廢無人

使用環境髒亂生活品質不佳亦有更新之急迫性以調整使用

機能符合都市發展需求此外永和都市計畫「機九」用地現

為永和抽水站及商業使用周邊「公五」用地新北市所有部分已開

闢另南側「油一」用地現為臨時建物作為汽車保養廠使用該

1

區交通便利但為低度使用期透過更新提高土地使用效益

藉由永和行政園區再發展及永和國民運動中心所帶動周邊開發

的契機本案擬就永和區公所福和戲院及「機九」用地周邊土地

由都市再發展的角度將公私有土地一起納入考量進行中長程

發展之整體規劃提出新的土地使用構想進行都市更新整體規劃

及開發評估並透過變更主要計畫細部計畫及擬定都市更新計畫

等工作以利後續招商投資及更新事業推動達到活化公有土地

利用閒置資產提昇環境品質促進地區發展之目的爰依據都市

更新條例第 8 條第 1 項都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款迅行辦理

都市計畫變更

2

3

二法令依據

（一）都市更新條例第 8條

更新地區之劃定及都市更新計畫之擬定或變更未涉及都

市計畫之擬定或變更者送各級主管機關遴聘（派）學者專

家熱心公益人士及相關機關代表審議通過後公告實施之

其涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更者依都市

計畫法規定程序辦理主要計畫或細部計畫得一併辦理擬定或

變更

故本案涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更

得依都市計畫法規定程序辦理併同劃定本案範圍為更新地區

（二）都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款

都市計畫經發布實施後遇有左列情事之一時當地直轄

市縣（市）（局）政府或鄉鎮縣轄市公所應視實際情況

迅行變更

1因戰爭地震水災風災火災或其他重大事變遭受損壞

時

2為避免重大災害之發生時

3為適應國防或經濟發展之需要時

4為配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施時

貳上位及相關計畫

一上位計畫

有關上位計畫對本計畫之指導摘述如下

(一)國土綜合開發計畫（行政院經建會1996)）

國土綜合開發計畫有關都會地區生活圈之發展策略中與

本案較具相關性之項目主要包括(一)建設大眾捷運系統改善

公共運輸設施解決道路交通擁塞問題(二)推動都市更新及

土地再開發利用計畫改善中心都市景觀及各項用地不足問

題(三)實施都市設計制度塑造人性化及多樣性的都市風格

(四)增加居民休閒遊憩空間

(二)台灣北部區域計畫（第一次通盤檢討）（行政院經建會1995）

1永和區屬台北生活圈其都市階層體系屬一般市鎮

2臺北縣 94 年人口總量推估約 358 萬人且台北生活圈未來發

展應朝向多核心發展以紓解大台北地區人口成長之壓力

惟永和區都市發展已飽和未來人口成長以穩定為主

(三)台北都會區實質規劃（內政部營建署1992）

1永和區於台北都會區之空間規劃單元屬橋和地區（含板橋

中和永和土城樹林鶯歌三峽）

2永和區都市發展在空間規劃上所扮演的角色為板橋次都心之

依存區應著重社區形態發展及健全各空間規劃功能區之機

能故本案因配合捷運之開發整體規劃強化地方發展機能

(四)修訂臺北縣綜合發展計畫（臺北縣政府1990）

1永和區於地區發展計畫係屬海山地區（含板橋中和永和）

2永和區都市發展定位維持作為台北市衛星市鎮之功能但

4

配合台北都會區國際化的發展應提昇都市居住環境品質及

綠美化條件

3與本案較具相關性之項目主要包括(1)增加綠地公園等開

放空間公共設施改善都市景觀(2)調整路網結構減少過

境性交通進入市區加強市區大眾運輸效能建立良好交通

系統(3)成長管理與都市再發展政策的制定

(五)全國區域計畫（內政部2013）

全國區域計畫主要為整併北中南東部 4 個區域計畫

並調為行政計畫性質與本案較具相關性之項目主要包括 1透

過都市更新方式改造地區環境品質 2依據大眾運輸導向土地

使用規劃原則提高場站及周邊土地使用強度已提供可及性 3

建立綠運輸環境

(六)新北市區域計畫(草案)（新北市政府1990）

1永和區屬溪南都心生活商務區（含板橋東區中和永和

土城新店北區）

2與本案較具相關性之項目主要包括(1)公共設施土地多元與

活化發展(2)都市更新整體開發區優先發展(3)生態機能基

盤化增加公園綠地及綠化面積

二相關計畫

(一)相關重大交通建設計畫

1新北環河快速道路

從民國 87 年 6 月動工路線自三重區龍門路起沿淡水

河西側經新北大橋與華翠大橋至板橋區並沿新店溪西側經

中和區永和區新店區最終止於新店區安祥路其中安

和路至安祥路段又稱為五重溪段永和次系統已於民國 102

5

年 1 月 28 日完工通車

2捷運系統

(1)捷運中和線

為台北捷運營運中的路線屬於高運量系統全線

皆為地下化路線路線南起中和的南勢角站共設 4站

（頂溪永安市場景安南勢角）直通行駛蘆洲線

新莊線（橘線）目前已通車

(2)捷運萬大-中和-樹林線第一階段

台北捷運萬大-中和-樹林線為台北捷運興建中的路

線路線由樹林端點的迴龍站可與台北捷運橘線（興建

中）以及桃園捷運棕線（規劃中）轉乘進入新莊地區

及桃園地區在台北端點的中正紀念堂站可與台北捷運

綠線及紅線轉乘全線共分為三期工程位於永和地區

為第一期工程 LG05 仁愛公園站屬地下化路線預計完

工日期為 107 年年底

(3)捷運南北線

本路線採用中運量系統全線為地下路線路線自

劍南路站起向南沿敬業三路光復南北路至基隆路續

沿辛亥路新生南路思源路經永福橋旁過新店溪進

永和區於永福橋南側沿環河東路而行至福和橋附近

沿永和區成功路一段二段及中和區成功路至景平路

路口止路線長約 171 公里目前屬規劃中路線

(4)捷運環狀線第一階段

路線採用中運量系統環狀線西環段自新店大坪林

站以地下沿新店民權路過中正路後出土續以高架沿中

和景平路中山路板南路板橋板新路縣民大道至

板橋火車站新莊思源路終於五工路（自新店線大坪

林站交會站起至新莊新北產業園區段）共 14 車站(地下

6

1 站高架 13 站)預計完工日期為 105 年年底

(二)基地周邊開發計畫及空間再造計畫

1大陳義胞更新地區

大陳義胞更新地區位於永和區西北側緊鄰新店溪畔及

仁愛公園位居臺北市前往永和區之重要門戶且坐擁雙捷

運及充足的教育資源卻因其社群結構特殊及產權結構複雜

等因素導致民間整合開發及重建困難而呈現發展停滯之

現象隨著其環境品質未見改善與永和區其他地區發展差

異逐漸擴大形成都市發展障礙

該地區透過新北市政府公開甄選方式辦理進行都市更新

事業採權利變換方式進行都市更新事業開發與執行經劃

定為更新單元之地區採重建方式處理至於剔除於更新單

元外之地區則採整建或維護方式處理以保持更新地區整

體環境品質

2新北市瓦磘溝整治暨環境營造計畫

近年中永和高度開發都市逕流增加家庭汙水的排放

造成瓦磘溝水質汙染低窪地區積淹水問題為免除洪患

水利局近年持續推動瓦磘溝防洪瓶頸段改善及老舊護岸修復

工程惟礙於沿線多為私有地環境營造成效受限新北市

政府於民國 102 年提出「新北市瓦磘溝整治暨環境營造計

畫」以期未來逐步取得綠地範圍土地進行整體規劃再造親

水環境該計畫將辦理先期景觀綠美化工程改善護岸及沿

線景觀同時結合都市景觀再造以瓦磘溝沿線都市計畫

綠地為範圍研擬整體營造計畫以期再造瓦磘溝為雙和最美

的帶狀公園

7

圖 1 瓦磘溝整治暨環境營造計畫規劃示意圖

圖 2 交通及相關建設示意圖

8

叁原計畫概要

一計畫沿革

永和區最早之都市計畫溯及民國 44 年尚未與中和分治之計

畫並於民國 61 年發布實施「修訂永和都市計畫」於民國 65 年發

布實施變更永和都市計畫第一次公共設施通盤檢討於民國 74 年發

布實施變更永和都市計畫第二次公共設施通盤檢討於民國 80 年發

布實施變更永和都市計畫第一期公共設施保留地專案通盤檢討並

於 98 年發布實施變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)案之後辦理

4 次個案變更及 2 次部分地區通盤檢討並於 100 年訂定永和都市

計畫土地使用分區管制要點

二計畫範圍面積及年期

永和都市計畫範圍與現有永和區行政區域相同東北西三

面隔新店溪與台北市古亭區景美區為界南側隔瓦磘溝與中和區

相接計畫面積為 5829233 公頃

變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫以民國 101 年為計畫

目標年

三計畫人口及密度

計畫人口為 230000 人居住密度為每公頃約 750 人

四土地使用分區計畫

住宅區劃設面積為 2896 公頃商業區為 4598 公頃並劃

設加油站專用區古蹟保存區私立學校用地河川區及河川區兼

供道路使用各使用分區劃設與分布情形參見圖 1 及表 1

9

10

圖3 變

更永

和都

市計

畫(第

一次

通盤

檢討

)土

地使

用計

畫示

意圖

五公共設施計畫

劃設機關用地 9處學校用地（文小用地 6處文中用地 2 處）

公園用地 3 處市場用地 7處廣場用地 6處捷運系統用地 4 處

加油站用地 2 處變電所用地消防用地綠地及自來水用地污

水處理廠用地等

六道路系統計畫

道路系統有聯外道路（路寬 40362418 公尺）9 條主要

道路（路寬 361815 公尺）13 條次要道路（路寬 815 公尺）

18 條出入道路（按計畫區之鄰里單位劃設出入道路其路寬分別

為 6810 公尺）及大眾捷運系統等

11

表 1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後

項目 原計畫面

積(公頃) 變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

住宅區 2896028 -10547 -00714 -01300 2883467 4947 6293

商業區 459871 09492 01608 470971 808 1028

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 00000 09521 09521 016 021

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

行水區 00000 00000 000 ---

河川區 1230371 -00075 1230296 2111 ---

河川區兼供道路

使用 16908 16908 029 ---

土

地

使

用

分

區

小計 4637977 -01055 00894 -00075 08221 00000 4645962 7970 7418

機關用地 36656 00263 00123 -02600 -03899 30543 052 067

體育場用地 00000 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 00000 000 000

公園用地 71849 71849 123 157

廣場用地 00000 00499 00499 001 001

綠地用地 49771 00140 -00019 49892 086 109

污水處理廠用地 00000 00000 000 000

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 03990 007 009

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

電信用地 05621 -05621 00000 000 000

公

共

設

施

用

地

停車場用地 01559 00153 -01559 00153 000 000

12

13

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後 原計畫面

項目 積(公頃)

變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

抽水站用地 04384 00453 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河

川使用 49872 00075 49947 086 109

道路用地 663192 -01656 661536 1135 1444

小計 1191256 01055 -01099 00075 -08221 1183066 2030 2582

總計 5829233 - -00205 - 5829028 10000 10000

註1變更案(一)為 981225 變更永和都市計畫(部分住宅區為商業區廣場用地機關用地停車場用地綠地用地)

案變更案(二)為 991028 變更永和都市計畫(中永和都市計畫界及部分道路用地調整專案通盤檢討)變更

案(三)為 1000412 變更永和都市計畫(部分河川區為道路用地兼供河川使用)案變更案(四)為 1000512 變更

永和都市計畫(電信事業土地專案通盤檢討)案變更案(五)為 1020321 變更永和都市計畫(部分機關用地為體育

場用地及停車場用地為機關用地)(配合興建國民運動中心)

2表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

3表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積

4百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比

5百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比

6都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積

資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

肆變更位置及都市計畫現況分析

一計畫位置

本案位於「變更永和都市計畫（第二次通盤檢討）計畫」內

本案計畫範圍分成三區計畫範圍 1 屬永和區公所周邊地區鄰近

電信專用區計畫範圍 2 屬福和戲院周邊地區鄰近住宅區體育

場用地及機關用地最後為機九周邊地區鄰近污水處理廠用地

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區

為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用

地為商業區及公園用地）案位置圖

14

二計畫範圍

本案計畫範圍係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範

圍進行都市計畫調整故其範圍涵蓋三區

本案計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及

電信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北

側警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋

機關用地住宅區及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西

側永元路北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊

地區涵蓋機關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南

側保順路西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃

表 2 主要計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分比

()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 2582

電信專用區 59534 559 153

永和區公所周邊地區

(國光段 89-1 地號等

14 筆土地) 小計 1064705 10000 2735

機關用地 849132 6305 2181

市場用地 488159 3625 1254

住宅區 9453 070 024

福和戲院周邊地區(林

森段 349-1 地號等 31

筆土地) 小計 1346744 10000 3459

機關用地 535156 3612 1375

公園用地 548069 3699 1408

加油站用地 398280 2688 1023

機九周邊地區(保生段

262 地號等 29筆土地)

小計 1481505 10000 3806

總計 3892954 -- 10000 註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

15

圖

5 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1)計

畫範

圍示

意圖

16

圖6 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 計

畫範

圍示

意圖

17

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

區交通便利但為低度使用期透過更新提高土地使用效益

藉由永和行政園區再發展及永和國民運動中心所帶動周邊開發

的契機本案擬就永和區公所福和戲院及「機九」用地周邊土地

由都市再發展的角度將公私有土地一起納入考量進行中長程

發展之整體規劃提出新的土地使用構想進行都市更新整體規劃

及開發評估並透過變更主要計畫細部計畫及擬定都市更新計畫

等工作以利後續招商投資及更新事業推動達到活化公有土地

利用閒置資產提昇環境品質促進地區發展之目的爰依據都市

更新條例第 8 條第 1 項都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款迅行辦理

都市計畫變更

2

3

二法令依據

（一）都市更新條例第 8條

更新地區之劃定及都市更新計畫之擬定或變更未涉及都

市計畫之擬定或變更者送各級主管機關遴聘（派）學者專

家熱心公益人士及相關機關代表審議通過後公告實施之

其涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更者依都市

計畫法規定程序辦理主要計畫或細部計畫得一併辦理擬定或

變更

故本案涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更

得依都市計畫法規定程序辦理併同劃定本案範圍為更新地區

（二）都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款

都市計畫經發布實施後遇有左列情事之一時當地直轄

市縣（市）（局）政府或鄉鎮縣轄市公所應視實際情況

迅行變更

1因戰爭地震水災風災火災或其他重大事變遭受損壞

時

2為避免重大災害之發生時

3為適應國防或經濟發展之需要時

4為配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施時

貳上位及相關計畫

一上位計畫

有關上位計畫對本計畫之指導摘述如下

(一)國土綜合開發計畫（行政院經建會1996)）

國土綜合開發計畫有關都會地區生活圈之發展策略中與

本案較具相關性之項目主要包括(一)建設大眾捷運系統改善

公共運輸設施解決道路交通擁塞問題(二)推動都市更新及

土地再開發利用計畫改善中心都市景觀及各項用地不足問

題(三)實施都市設計制度塑造人性化及多樣性的都市風格

(四)增加居民休閒遊憩空間

(二)台灣北部區域計畫（第一次通盤檢討）（行政院經建會1995）

1永和區屬台北生活圈其都市階層體系屬一般市鎮

2臺北縣 94 年人口總量推估約 358 萬人且台北生活圈未來發

展應朝向多核心發展以紓解大台北地區人口成長之壓力

惟永和區都市發展已飽和未來人口成長以穩定為主

(三)台北都會區實質規劃（內政部營建署1992）

1永和區於台北都會區之空間規劃單元屬橋和地區（含板橋

中和永和土城樹林鶯歌三峽）

2永和區都市發展在空間規劃上所扮演的角色為板橋次都心之

依存區應著重社區形態發展及健全各空間規劃功能區之機

能故本案因配合捷運之開發整體規劃強化地方發展機能

(四)修訂臺北縣綜合發展計畫（臺北縣政府1990）

1永和區於地區發展計畫係屬海山地區（含板橋中和永和）

2永和區都市發展定位維持作為台北市衛星市鎮之功能但

4

配合台北都會區國際化的發展應提昇都市居住環境品質及

綠美化條件

3與本案較具相關性之項目主要包括(1)增加綠地公園等開

放空間公共設施改善都市景觀(2)調整路網結構減少過

境性交通進入市區加強市區大眾運輸效能建立良好交通

系統(3)成長管理與都市再發展政策的制定

(五)全國區域計畫（內政部2013）

全國區域計畫主要為整併北中南東部 4 個區域計畫

並調為行政計畫性質與本案較具相關性之項目主要包括 1透

過都市更新方式改造地區環境品質 2依據大眾運輸導向土地

使用規劃原則提高場站及周邊土地使用強度已提供可及性 3

建立綠運輸環境

(六)新北市區域計畫(草案)（新北市政府1990）

1永和區屬溪南都心生活商務區（含板橋東區中和永和

土城新店北區）

2與本案較具相關性之項目主要包括(1)公共設施土地多元與

活化發展(2)都市更新整體開發區優先發展(3)生態機能基

盤化增加公園綠地及綠化面積

二相關計畫

(一)相關重大交通建設計畫

1新北環河快速道路

從民國 87 年 6 月動工路線自三重區龍門路起沿淡水

河西側經新北大橋與華翠大橋至板橋區並沿新店溪西側經

中和區永和區新店區最終止於新店區安祥路其中安

和路至安祥路段又稱為五重溪段永和次系統已於民國 102

5

年 1 月 28 日完工通車

2捷運系統

(1)捷運中和線

為台北捷運營運中的路線屬於高運量系統全線

皆為地下化路線路線南起中和的南勢角站共設 4站

（頂溪永安市場景安南勢角）直通行駛蘆洲線

新莊線（橘線）目前已通車

(2)捷運萬大-中和-樹林線第一階段

台北捷運萬大-中和-樹林線為台北捷運興建中的路

線路線由樹林端點的迴龍站可與台北捷運橘線（興建

中）以及桃園捷運棕線（規劃中）轉乘進入新莊地區

及桃園地區在台北端點的中正紀念堂站可與台北捷運

綠線及紅線轉乘全線共分為三期工程位於永和地區

為第一期工程 LG05 仁愛公園站屬地下化路線預計完

工日期為 107 年年底

(3)捷運南北線

本路線採用中運量系統全線為地下路線路線自

劍南路站起向南沿敬業三路光復南北路至基隆路續

沿辛亥路新生南路思源路經永福橋旁過新店溪進

永和區於永福橋南側沿環河東路而行至福和橋附近

沿永和區成功路一段二段及中和區成功路至景平路

路口止路線長約 171 公里目前屬規劃中路線

(4)捷運環狀線第一階段

路線採用中運量系統環狀線西環段自新店大坪林

站以地下沿新店民權路過中正路後出土續以高架沿中

和景平路中山路板南路板橋板新路縣民大道至

板橋火車站新莊思源路終於五工路（自新店線大坪

林站交會站起至新莊新北產業園區段）共 14 車站(地下

6

1 站高架 13 站)預計完工日期為 105 年年底

(二)基地周邊開發計畫及空間再造計畫

1大陳義胞更新地區

大陳義胞更新地區位於永和區西北側緊鄰新店溪畔及

仁愛公園位居臺北市前往永和區之重要門戶且坐擁雙捷

運及充足的教育資源卻因其社群結構特殊及產權結構複雜

等因素導致民間整合開發及重建困難而呈現發展停滯之

現象隨著其環境品質未見改善與永和區其他地區發展差

異逐漸擴大形成都市發展障礙

該地區透過新北市政府公開甄選方式辦理進行都市更新

事業採權利變換方式進行都市更新事業開發與執行經劃

定為更新單元之地區採重建方式處理至於剔除於更新單

元外之地區則採整建或維護方式處理以保持更新地區整

體環境品質

2新北市瓦磘溝整治暨環境營造計畫

近年中永和高度開發都市逕流增加家庭汙水的排放

造成瓦磘溝水質汙染低窪地區積淹水問題為免除洪患

水利局近年持續推動瓦磘溝防洪瓶頸段改善及老舊護岸修復

工程惟礙於沿線多為私有地環境營造成效受限新北市

政府於民國 102 年提出「新北市瓦磘溝整治暨環境營造計

畫」以期未來逐步取得綠地範圍土地進行整體規劃再造親

水環境該計畫將辦理先期景觀綠美化工程改善護岸及沿

線景觀同時結合都市景觀再造以瓦磘溝沿線都市計畫

綠地為範圍研擬整體營造計畫以期再造瓦磘溝為雙和最美

的帶狀公園

7

圖 1 瓦磘溝整治暨環境營造計畫規劃示意圖

圖 2 交通及相關建設示意圖

8

叁原計畫概要

一計畫沿革

永和區最早之都市計畫溯及民國 44 年尚未與中和分治之計

畫並於民國 61 年發布實施「修訂永和都市計畫」於民國 65 年發

布實施變更永和都市計畫第一次公共設施通盤檢討於民國 74 年發

布實施變更永和都市計畫第二次公共設施通盤檢討於民國 80 年發

布實施變更永和都市計畫第一期公共設施保留地專案通盤檢討並

於 98 年發布實施變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)案之後辦理

4 次個案變更及 2 次部分地區通盤檢討並於 100 年訂定永和都市

計畫土地使用分區管制要點

二計畫範圍面積及年期

永和都市計畫範圍與現有永和區行政區域相同東北西三

面隔新店溪與台北市古亭區景美區為界南側隔瓦磘溝與中和區

相接計畫面積為 5829233 公頃

變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫以民國 101 年為計畫

目標年

三計畫人口及密度

計畫人口為 230000 人居住密度為每公頃約 750 人

四土地使用分區計畫

住宅區劃設面積為 2896 公頃商業區為 4598 公頃並劃

設加油站專用區古蹟保存區私立學校用地河川區及河川區兼

供道路使用各使用分區劃設與分布情形參見圖 1 及表 1

9

10

圖3 變

更永

和都

市計

畫(第

一次

通盤

檢討

)土

地使

用計

畫示

意圖

五公共設施計畫

劃設機關用地 9處學校用地（文小用地 6處文中用地 2 處）

公園用地 3 處市場用地 7處廣場用地 6處捷運系統用地 4 處

加油站用地 2 處變電所用地消防用地綠地及自來水用地污

水處理廠用地等

六道路系統計畫

道路系統有聯外道路（路寬 40362418 公尺）9 條主要

道路（路寬 361815 公尺）13 條次要道路（路寬 815 公尺）

18 條出入道路（按計畫區之鄰里單位劃設出入道路其路寬分別

為 6810 公尺）及大眾捷運系統等

11

表 1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後

項目 原計畫面

積(公頃) 變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

住宅區 2896028 -10547 -00714 -01300 2883467 4947 6293

商業區 459871 09492 01608 470971 808 1028

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 00000 09521 09521 016 021

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

行水區 00000 00000 000 ---

河川區 1230371 -00075 1230296 2111 ---

河川區兼供道路

使用 16908 16908 029 ---

土

地

使

用

分

區

小計 4637977 -01055 00894 -00075 08221 00000 4645962 7970 7418

機關用地 36656 00263 00123 -02600 -03899 30543 052 067

體育場用地 00000 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 00000 000 000

公園用地 71849 71849 123 157

廣場用地 00000 00499 00499 001 001

綠地用地 49771 00140 -00019 49892 086 109

污水處理廠用地 00000 00000 000 000

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 03990 007 009

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

電信用地 05621 -05621 00000 000 000

公

共

設

施

用

地

停車場用地 01559 00153 -01559 00153 000 000

12

13

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後 原計畫面

項目 積(公頃)

變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

抽水站用地 04384 00453 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河

川使用 49872 00075 49947 086 109

道路用地 663192 -01656 661536 1135 1444

小計 1191256 01055 -01099 00075 -08221 1183066 2030 2582

總計 5829233 - -00205 - 5829028 10000 10000

註1變更案(一)為 981225 變更永和都市計畫(部分住宅區為商業區廣場用地機關用地停車場用地綠地用地)

案變更案(二)為 991028 變更永和都市計畫(中永和都市計畫界及部分道路用地調整專案通盤檢討)變更

案(三)為 1000412 變更永和都市計畫(部分河川區為道路用地兼供河川使用)案變更案(四)為 1000512 變更

永和都市計畫(電信事業土地專案通盤檢討)案變更案(五)為 1020321 變更永和都市計畫(部分機關用地為體育

場用地及停車場用地為機關用地)(配合興建國民運動中心)

2表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

3表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積

4百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比

5百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比

6都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積

資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

肆變更位置及都市計畫現況分析

一計畫位置

本案位於「變更永和都市計畫（第二次通盤檢討）計畫」內

本案計畫範圍分成三區計畫範圍 1 屬永和區公所周邊地區鄰近

電信專用區計畫範圍 2 屬福和戲院周邊地區鄰近住宅區體育

場用地及機關用地最後為機九周邊地區鄰近污水處理廠用地

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區

為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用

地為商業區及公園用地）案位置圖

14

二計畫範圍

本案計畫範圍係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範

圍進行都市計畫調整故其範圍涵蓋三區

本案計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及

電信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北

側警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋

機關用地住宅區及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西

側永元路北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊

地區涵蓋機關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南

側保順路西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃

表 2 主要計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分比

()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 2582

電信專用區 59534 559 153

永和區公所周邊地區

(國光段 89-1 地號等

14 筆土地) 小計 1064705 10000 2735

機關用地 849132 6305 2181

市場用地 488159 3625 1254

住宅區 9453 070 024

福和戲院周邊地區(林

森段 349-1 地號等 31

筆土地) 小計 1346744 10000 3459

機關用地 535156 3612 1375

公園用地 548069 3699 1408

加油站用地 398280 2688 1023

機九周邊地區(保生段

262 地號等 29筆土地)

小計 1481505 10000 3806

總計 3892954 -- 10000 註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

15

圖

5 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1)計

畫範

圍示

意圖

16

圖6 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 計

畫範

圍示

意圖

17

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

3

二法令依據

（一）都市更新條例第 8條

更新地區之劃定及都市更新計畫之擬定或變更未涉及都

市計畫之擬定或變更者送各級主管機關遴聘（派）學者專

家熱心公益人士及相關機關代表審議通過後公告實施之

其涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更者依都市

計畫法規定程序辦理主要計畫或細部計畫得一併辦理擬定或

變更

故本案涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更

得依都市計畫法規定程序辦理併同劃定本案範圍為更新地區

（二）都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款

都市計畫經發布實施後遇有左列情事之一時當地直轄

市縣（市）（局）政府或鄉鎮縣轄市公所應視實際情況

迅行變更

1因戰爭地震水災風災火災或其他重大事變遭受損壞

時

2為避免重大災害之發生時

3為適應國防或經濟發展之需要時

4為配合中央直轄市或縣（市）興建之重大設施時

貳上位及相關計畫

一上位計畫

有關上位計畫對本計畫之指導摘述如下

(一)國土綜合開發計畫（行政院經建會1996)）

國土綜合開發計畫有關都會地區生活圈之發展策略中與

本案較具相關性之項目主要包括(一)建設大眾捷運系統改善

公共運輸設施解決道路交通擁塞問題(二)推動都市更新及

土地再開發利用計畫改善中心都市景觀及各項用地不足問

題(三)實施都市設計制度塑造人性化及多樣性的都市風格

(四)增加居民休閒遊憩空間

(二)台灣北部區域計畫（第一次通盤檢討）（行政院經建會1995）

1永和區屬台北生活圈其都市階層體系屬一般市鎮

2臺北縣 94 年人口總量推估約 358 萬人且台北生活圈未來發

展應朝向多核心發展以紓解大台北地區人口成長之壓力

惟永和區都市發展已飽和未來人口成長以穩定為主

(三)台北都會區實質規劃（內政部營建署1992）

1永和區於台北都會區之空間規劃單元屬橋和地區（含板橋

中和永和土城樹林鶯歌三峽）

2永和區都市發展在空間規劃上所扮演的角色為板橋次都心之

依存區應著重社區形態發展及健全各空間規劃功能區之機

能故本案因配合捷運之開發整體規劃強化地方發展機能

(四)修訂臺北縣綜合發展計畫（臺北縣政府1990）

1永和區於地區發展計畫係屬海山地區（含板橋中和永和）

2永和區都市發展定位維持作為台北市衛星市鎮之功能但

4

配合台北都會區國際化的發展應提昇都市居住環境品質及

綠美化條件

3與本案較具相關性之項目主要包括(1)增加綠地公園等開

放空間公共設施改善都市景觀(2)調整路網結構減少過

境性交通進入市區加強市區大眾運輸效能建立良好交通

系統(3)成長管理與都市再發展政策的制定

(五)全國區域計畫（內政部2013）

全國區域計畫主要為整併北中南東部 4 個區域計畫

並調為行政計畫性質與本案較具相關性之項目主要包括 1透

過都市更新方式改造地區環境品質 2依據大眾運輸導向土地

使用規劃原則提高場站及周邊土地使用強度已提供可及性 3

建立綠運輸環境

(六)新北市區域計畫(草案)（新北市政府1990）

1永和區屬溪南都心生活商務區（含板橋東區中和永和

土城新店北區）

2與本案較具相關性之項目主要包括(1)公共設施土地多元與

活化發展(2)都市更新整體開發區優先發展(3)生態機能基

盤化增加公園綠地及綠化面積

二相關計畫

(一)相關重大交通建設計畫

1新北環河快速道路

從民國 87 年 6 月動工路線自三重區龍門路起沿淡水

河西側經新北大橋與華翠大橋至板橋區並沿新店溪西側經

中和區永和區新店區最終止於新店區安祥路其中安

和路至安祥路段又稱為五重溪段永和次系統已於民國 102

5

年 1 月 28 日完工通車

2捷運系統

(1)捷運中和線

為台北捷運營運中的路線屬於高運量系統全線

皆為地下化路線路線南起中和的南勢角站共設 4站

（頂溪永安市場景安南勢角）直通行駛蘆洲線

新莊線（橘線）目前已通車

(2)捷運萬大-中和-樹林線第一階段

台北捷運萬大-中和-樹林線為台北捷運興建中的路

線路線由樹林端點的迴龍站可與台北捷運橘線（興建

中）以及桃園捷運棕線（規劃中）轉乘進入新莊地區

及桃園地區在台北端點的中正紀念堂站可與台北捷運

綠線及紅線轉乘全線共分為三期工程位於永和地區

為第一期工程 LG05 仁愛公園站屬地下化路線預計完

工日期為 107 年年底

(3)捷運南北線

本路線採用中運量系統全線為地下路線路線自

劍南路站起向南沿敬業三路光復南北路至基隆路續

沿辛亥路新生南路思源路經永福橋旁過新店溪進

永和區於永福橋南側沿環河東路而行至福和橋附近

沿永和區成功路一段二段及中和區成功路至景平路

路口止路線長約 171 公里目前屬規劃中路線

(4)捷運環狀線第一階段

路線採用中運量系統環狀線西環段自新店大坪林

站以地下沿新店民權路過中正路後出土續以高架沿中

和景平路中山路板南路板橋板新路縣民大道至

板橋火車站新莊思源路終於五工路（自新店線大坪

林站交會站起至新莊新北產業園區段）共 14 車站(地下

6

1 站高架 13 站)預計完工日期為 105 年年底

(二)基地周邊開發計畫及空間再造計畫

1大陳義胞更新地區

大陳義胞更新地區位於永和區西北側緊鄰新店溪畔及

仁愛公園位居臺北市前往永和區之重要門戶且坐擁雙捷

運及充足的教育資源卻因其社群結構特殊及產權結構複雜

等因素導致民間整合開發及重建困難而呈現發展停滯之

現象隨著其環境品質未見改善與永和區其他地區發展差

異逐漸擴大形成都市發展障礙

該地區透過新北市政府公開甄選方式辦理進行都市更新

事業採權利變換方式進行都市更新事業開發與執行經劃

定為更新單元之地區採重建方式處理至於剔除於更新單

元外之地區則採整建或維護方式處理以保持更新地區整

體環境品質

2新北市瓦磘溝整治暨環境營造計畫

近年中永和高度開發都市逕流增加家庭汙水的排放

造成瓦磘溝水質汙染低窪地區積淹水問題為免除洪患

水利局近年持續推動瓦磘溝防洪瓶頸段改善及老舊護岸修復

工程惟礙於沿線多為私有地環境營造成效受限新北市

政府於民國 102 年提出「新北市瓦磘溝整治暨環境營造計

畫」以期未來逐步取得綠地範圍土地進行整體規劃再造親

水環境該計畫將辦理先期景觀綠美化工程改善護岸及沿

線景觀同時結合都市景觀再造以瓦磘溝沿線都市計畫

綠地為範圍研擬整體營造計畫以期再造瓦磘溝為雙和最美

的帶狀公園

7

圖 1 瓦磘溝整治暨環境營造計畫規劃示意圖

圖 2 交通及相關建設示意圖

8

叁原計畫概要

一計畫沿革

永和區最早之都市計畫溯及民國 44 年尚未與中和分治之計

畫並於民國 61 年發布實施「修訂永和都市計畫」於民國 65 年發

布實施變更永和都市計畫第一次公共設施通盤檢討於民國 74 年發

布實施變更永和都市計畫第二次公共設施通盤檢討於民國 80 年發

布實施變更永和都市計畫第一期公共設施保留地專案通盤檢討並

於 98 年發布實施變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)案之後辦理

4 次個案變更及 2 次部分地區通盤檢討並於 100 年訂定永和都市

計畫土地使用分區管制要點

二計畫範圍面積及年期

永和都市計畫範圍與現有永和區行政區域相同東北西三

面隔新店溪與台北市古亭區景美區為界南側隔瓦磘溝與中和區

相接計畫面積為 5829233 公頃

變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫以民國 101 年為計畫

目標年

三計畫人口及密度

計畫人口為 230000 人居住密度為每公頃約 750 人

四土地使用分區計畫

住宅區劃設面積為 2896 公頃商業區為 4598 公頃並劃

設加油站專用區古蹟保存區私立學校用地河川區及河川區兼

供道路使用各使用分區劃設與分布情形參見圖 1 及表 1

9

10

圖3 變

更永

和都

市計

畫(第

一次

通盤

檢討

)土

地使

用計

畫示

意圖

五公共設施計畫

劃設機關用地 9處學校用地（文小用地 6處文中用地 2 處）

公園用地 3 處市場用地 7處廣場用地 6處捷運系統用地 4 處

加油站用地 2 處變電所用地消防用地綠地及自來水用地污

水處理廠用地等

六道路系統計畫

道路系統有聯外道路（路寬 40362418 公尺）9 條主要

道路（路寬 361815 公尺）13 條次要道路（路寬 815 公尺）

18 條出入道路（按計畫區之鄰里單位劃設出入道路其路寬分別

為 6810 公尺）及大眾捷運系統等

11

表 1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後

項目 原計畫面

積(公頃) 變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

住宅區 2896028 -10547 -00714 -01300 2883467 4947 6293

商業區 459871 09492 01608 470971 808 1028

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 00000 09521 09521 016 021

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

行水區 00000 00000 000 ---

河川區 1230371 -00075 1230296 2111 ---

河川區兼供道路

使用 16908 16908 029 ---

土

地

使

用

分

區

小計 4637977 -01055 00894 -00075 08221 00000 4645962 7970 7418

機關用地 36656 00263 00123 -02600 -03899 30543 052 067

體育場用地 00000 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 00000 000 000

公園用地 71849 71849 123 157

廣場用地 00000 00499 00499 001 001

綠地用地 49771 00140 -00019 49892 086 109

污水處理廠用地 00000 00000 000 000

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 03990 007 009

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

電信用地 05621 -05621 00000 000 000

公

共

設

施

用

地

停車場用地 01559 00153 -01559 00153 000 000

12

13

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後 原計畫面

項目 積(公頃)

變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

抽水站用地 04384 00453 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河

川使用 49872 00075 49947 086 109

道路用地 663192 -01656 661536 1135 1444

小計 1191256 01055 -01099 00075 -08221 1183066 2030 2582

總計 5829233 - -00205 - 5829028 10000 10000

註1變更案(一)為 981225 變更永和都市計畫(部分住宅區為商業區廣場用地機關用地停車場用地綠地用地)

案變更案(二)為 991028 變更永和都市計畫(中永和都市計畫界及部分道路用地調整專案通盤檢討)變更

案(三)為 1000412 變更永和都市計畫(部分河川區為道路用地兼供河川使用)案變更案(四)為 1000512 變更

永和都市計畫(電信事業土地專案通盤檢討)案變更案(五)為 1020321 變更永和都市計畫(部分機關用地為體育

場用地及停車場用地為機關用地)(配合興建國民運動中心)

2表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

3表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積

4百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比

5百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比

6都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積

資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

肆變更位置及都市計畫現況分析

一計畫位置

本案位於「變更永和都市計畫（第二次通盤檢討）計畫」內

本案計畫範圍分成三區計畫範圍 1 屬永和區公所周邊地區鄰近

電信專用區計畫範圍 2 屬福和戲院周邊地區鄰近住宅區體育

場用地及機關用地最後為機九周邊地區鄰近污水處理廠用地

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區

為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用

地為商業區及公園用地）案位置圖

14

二計畫範圍

本案計畫範圍係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範

圍進行都市計畫調整故其範圍涵蓋三區

本案計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及

電信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北

側警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋

機關用地住宅區及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西

側永元路北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊

地區涵蓋機關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南

側保順路西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃

表 2 主要計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分比

()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 2582

電信專用區 59534 559 153

永和區公所周邊地區

(國光段 89-1 地號等

14 筆土地) 小計 1064705 10000 2735

機關用地 849132 6305 2181

市場用地 488159 3625 1254

住宅區 9453 070 024

福和戲院周邊地區(林

森段 349-1 地號等 31

筆土地) 小計 1346744 10000 3459

機關用地 535156 3612 1375

公園用地 548069 3699 1408

加油站用地 398280 2688 1023

機九周邊地區(保生段

262 地號等 29筆土地)

小計 1481505 10000 3806

總計 3892954 -- 10000 註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

15

圖

5 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1)計

畫範

圍示

意圖

16

圖6 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 計

畫範

圍示

意圖

17

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

貳上位及相關計畫

一上位計畫

有關上位計畫對本計畫之指導摘述如下

(一)國土綜合開發計畫（行政院經建會1996)）

國土綜合開發計畫有關都會地區生活圈之發展策略中與

本案較具相關性之項目主要包括(一)建設大眾捷運系統改善

公共運輸設施解決道路交通擁塞問題(二)推動都市更新及

土地再開發利用計畫改善中心都市景觀及各項用地不足問

題(三)實施都市設計制度塑造人性化及多樣性的都市風格

(四)增加居民休閒遊憩空間

(二)台灣北部區域計畫（第一次通盤檢討）（行政院經建會1995）

1永和區屬台北生活圈其都市階層體系屬一般市鎮

2臺北縣 94 年人口總量推估約 358 萬人且台北生活圈未來發

展應朝向多核心發展以紓解大台北地區人口成長之壓力

惟永和區都市發展已飽和未來人口成長以穩定為主

(三)台北都會區實質規劃（內政部營建署1992）

1永和區於台北都會區之空間規劃單元屬橋和地區（含板橋

中和永和土城樹林鶯歌三峽）

2永和區都市發展在空間規劃上所扮演的角色為板橋次都心之

依存區應著重社區形態發展及健全各空間規劃功能區之機

能故本案因配合捷運之開發整體規劃強化地方發展機能

(四)修訂臺北縣綜合發展計畫（臺北縣政府1990）

1永和區於地區發展計畫係屬海山地區（含板橋中和永和）

2永和區都市發展定位維持作為台北市衛星市鎮之功能但

4

配合台北都會區國際化的發展應提昇都市居住環境品質及

綠美化條件

3與本案較具相關性之項目主要包括(1)增加綠地公園等開

放空間公共設施改善都市景觀(2)調整路網結構減少過

境性交通進入市區加強市區大眾運輸效能建立良好交通

系統(3)成長管理與都市再發展政策的制定

(五)全國區域計畫（內政部2013）

全國區域計畫主要為整併北中南東部 4 個區域計畫

並調為行政計畫性質與本案較具相關性之項目主要包括 1透

過都市更新方式改造地區環境品質 2依據大眾運輸導向土地

使用規劃原則提高場站及周邊土地使用強度已提供可及性 3

建立綠運輸環境

(六)新北市區域計畫(草案)（新北市政府1990）

1永和區屬溪南都心生活商務區（含板橋東區中和永和

土城新店北區）

2與本案較具相關性之項目主要包括(1)公共設施土地多元與

活化發展(2)都市更新整體開發區優先發展(3)生態機能基

盤化增加公園綠地及綠化面積

二相關計畫

(一)相關重大交通建設計畫

1新北環河快速道路

從民國 87 年 6 月動工路線自三重區龍門路起沿淡水

河西側經新北大橋與華翠大橋至板橋區並沿新店溪西側經

中和區永和區新店區最終止於新店區安祥路其中安

和路至安祥路段又稱為五重溪段永和次系統已於民國 102

5

年 1 月 28 日完工通車

2捷運系統

(1)捷運中和線

為台北捷運營運中的路線屬於高運量系統全線

皆為地下化路線路線南起中和的南勢角站共設 4站

（頂溪永安市場景安南勢角）直通行駛蘆洲線

新莊線（橘線）目前已通車

(2)捷運萬大-中和-樹林線第一階段

台北捷運萬大-中和-樹林線為台北捷運興建中的路

線路線由樹林端點的迴龍站可與台北捷運橘線（興建

中）以及桃園捷運棕線（規劃中）轉乘進入新莊地區

及桃園地區在台北端點的中正紀念堂站可與台北捷運

綠線及紅線轉乘全線共分為三期工程位於永和地區

為第一期工程 LG05 仁愛公園站屬地下化路線預計完

工日期為 107 年年底

(3)捷運南北線

本路線採用中運量系統全線為地下路線路線自

劍南路站起向南沿敬業三路光復南北路至基隆路續

沿辛亥路新生南路思源路經永福橋旁過新店溪進

永和區於永福橋南側沿環河東路而行至福和橋附近

沿永和區成功路一段二段及中和區成功路至景平路

路口止路線長約 171 公里目前屬規劃中路線

(4)捷運環狀線第一階段

路線採用中運量系統環狀線西環段自新店大坪林

站以地下沿新店民權路過中正路後出土續以高架沿中

和景平路中山路板南路板橋板新路縣民大道至

板橋火車站新莊思源路終於五工路（自新店線大坪

林站交會站起至新莊新北產業園區段）共 14 車站(地下

6

1 站高架 13 站)預計完工日期為 105 年年底

(二)基地周邊開發計畫及空間再造計畫

1大陳義胞更新地區

大陳義胞更新地區位於永和區西北側緊鄰新店溪畔及

仁愛公園位居臺北市前往永和區之重要門戶且坐擁雙捷

運及充足的教育資源卻因其社群結構特殊及產權結構複雜

等因素導致民間整合開發及重建困難而呈現發展停滯之

現象隨著其環境品質未見改善與永和區其他地區發展差

異逐漸擴大形成都市發展障礙

該地區透過新北市政府公開甄選方式辦理進行都市更新

事業採權利變換方式進行都市更新事業開發與執行經劃

定為更新單元之地區採重建方式處理至於剔除於更新單

元外之地區則採整建或維護方式處理以保持更新地區整

體環境品質

2新北市瓦磘溝整治暨環境營造計畫

近年中永和高度開發都市逕流增加家庭汙水的排放

造成瓦磘溝水質汙染低窪地區積淹水問題為免除洪患

水利局近年持續推動瓦磘溝防洪瓶頸段改善及老舊護岸修復

工程惟礙於沿線多為私有地環境營造成效受限新北市

政府於民國 102 年提出「新北市瓦磘溝整治暨環境營造計

畫」以期未來逐步取得綠地範圍土地進行整體規劃再造親

水環境該計畫將辦理先期景觀綠美化工程改善護岸及沿

線景觀同時結合都市景觀再造以瓦磘溝沿線都市計畫

綠地為範圍研擬整體營造計畫以期再造瓦磘溝為雙和最美

的帶狀公園

7

圖 1 瓦磘溝整治暨環境營造計畫規劃示意圖

圖 2 交通及相關建設示意圖

8

叁原計畫概要

一計畫沿革

永和區最早之都市計畫溯及民國 44 年尚未與中和分治之計

畫並於民國 61 年發布實施「修訂永和都市計畫」於民國 65 年發

布實施變更永和都市計畫第一次公共設施通盤檢討於民國 74 年發

布實施變更永和都市計畫第二次公共設施通盤檢討於民國 80 年發

布實施變更永和都市計畫第一期公共設施保留地專案通盤檢討並

於 98 年發布實施變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)案之後辦理

4 次個案變更及 2 次部分地區通盤檢討並於 100 年訂定永和都市

計畫土地使用分區管制要點

二計畫範圍面積及年期

永和都市計畫範圍與現有永和區行政區域相同東北西三

面隔新店溪與台北市古亭區景美區為界南側隔瓦磘溝與中和區

相接計畫面積為 5829233 公頃

變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫以民國 101 年為計畫

目標年

三計畫人口及密度

計畫人口為 230000 人居住密度為每公頃約 750 人

四土地使用分區計畫

住宅區劃設面積為 2896 公頃商業區為 4598 公頃並劃

設加油站專用區古蹟保存區私立學校用地河川區及河川區兼

供道路使用各使用分區劃設與分布情形參見圖 1 及表 1

9

10

圖3 變

更永

和都

市計

畫(第

一次

通盤

檢討

)土

地使

用計

畫示

意圖

五公共設施計畫

劃設機關用地 9處學校用地（文小用地 6處文中用地 2 處）

公園用地 3 處市場用地 7處廣場用地 6處捷運系統用地 4 處

加油站用地 2 處變電所用地消防用地綠地及自來水用地污

水處理廠用地等

六道路系統計畫

道路系統有聯外道路（路寬 40362418 公尺）9 條主要

道路（路寬 361815 公尺）13 條次要道路（路寬 815 公尺）

18 條出入道路（按計畫區之鄰里單位劃設出入道路其路寬分別

為 6810 公尺）及大眾捷運系統等

11

表 1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後

項目 原計畫面

積(公頃) 變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

住宅區 2896028 -10547 -00714 -01300 2883467 4947 6293

商業區 459871 09492 01608 470971 808 1028

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 00000 09521 09521 016 021

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

行水區 00000 00000 000 ---

河川區 1230371 -00075 1230296 2111 ---

河川區兼供道路

使用 16908 16908 029 ---

土

地

使

用

分

區

小計 4637977 -01055 00894 -00075 08221 00000 4645962 7970 7418

機關用地 36656 00263 00123 -02600 -03899 30543 052 067

體育場用地 00000 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 00000 000 000

公園用地 71849 71849 123 157

廣場用地 00000 00499 00499 001 001

綠地用地 49771 00140 -00019 49892 086 109

污水處理廠用地 00000 00000 000 000

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 03990 007 009

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

電信用地 05621 -05621 00000 000 000

公

共

設

施

用

地

停車場用地 01559 00153 -01559 00153 000 000

12

13

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後 原計畫面

項目 積(公頃)

變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

抽水站用地 04384 00453 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河

川使用 49872 00075 49947 086 109

道路用地 663192 -01656 661536 1135 1444

小計 1191256 01055 -01099 00075 -08221 1183066 2030 2582

總計 5829233 - -00205 - 5829028 10000 10000

註1變更案(一)為 981225 變更永和都市計畫(部分住宅區為商業區廣場用地機關用地停車場用地綠地用地)

案變更案(二)為 991028 變更永和都市計畫(中永和都市計畫界及部分道路用地調整專案通盤檢討)變更

案(三)為 1000412 變更永和都市計畫(部分河川區為道路用地兼供河川使用)案變更案(四)為 1000512 變更

永和都市計畫(電信事業土地專案通盤檢討)案變更案(五)為 1020321 變更永和都市計畫(部分機關用地為體育

場用地及停車場用地為機關用地)(配合興建國民運動中心)

2表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

3表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積

4百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比

5百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比

6都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積

資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

肆變更位置及都市計畫現況分析

一計畫位置

本案位於「變更永和都市計畫（第二次通盤檢討）計畫」內

本案計畫範圍分成三區計畫範圍 1 屬永和區公所周邊地區鄰近

電信專用區計畫範圍 2 屬福和戲院周邊地區鄰近住宅區體育

場用地及機關用地最後為機九周邊地區鄰近污水處理廠用地

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區

為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用

地為商業區及公園用地）案位置圖

14

二計畫範圍

本案計畫範圍係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範

圍進行都市計畫調整故其範圍涵蓋三區

本案計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及

電信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北

側警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋

機關用地住宅區及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西

側永元路北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊

地區涵蓋機關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南

側保順路西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃

表 2 主要計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分比

()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 2582

電信專用區 59534 559 153

永和區公所周邊地區

(國光段 89-1 地號等

14 筆土地) 小計 1064705 10000 2735

機關用地 849132 6305 2181

市場用地 488159 3625 1254

住宅區 9453 070 024

福和戲院周邊地區(林

森段 349-1 地號等 31

筆土地) 小計 1346744 10000 3459

機關用地 535156 3612 1375

公園用地 548069 3699 1408

加油站用地 398280 2688 1023

機九周邊地區(保生段

262 地號等 29筆土地)

小計 1481505 10000 3806

總計 3892954 -- 10000 註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

15

圖

5 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1)計

畫範

圍示

意圖

16

圖6 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 計

畫範

圍示

意圖

17

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

配合台北都會區國際化的發展應提昇都市居住環境品質及

綠美化條件

3與本案較具相關性之項目主要包括(1)增加綠地公園等開

放空間公共設施改善都市景觀(2)調整路網結構減少過

境性交通進入市區加強市區大眾運輸效能建立良好交通

系統(3)成長管理與都市再發展政策的制定

(五)全國區域計畫（內政部2013）

全國區域計畫主要為整併北中南東部 4 個區域計畫

並調為行政計畫性質與本案較具相關性之項目主要包括 1透

過都市更新方式改造地區環境品質 2依據大眾運輸導向土地

使用規劃原則提高場站及周邊土地使用強度已提供可及性 3

建立綠運輸環境

(六)新北市區域計畫(草案)（新北市政府1990）

1永和區屬溪南都心生活商務區（含板橋東區中和永和

土城新店北區）

2與本案較具相關性之項目主要包括(1)公共設施土地多元與

活化發展(2)都市更新整體開發區優先發展(3)生態機能基

盤化增加公園綠地及綠化面積

二相關計畫

(一)相關重大交通建設計畫

1新北環河快速道路

從民國 87 年 6 月動工路線自三重區龍門路起沿淡水

河西側經新北大橋與華翠大橋至板橋區並沿新店溪西側經

中和區永和區新店區最終止於新店區安祥路其中安

和路至安祥路段又稱為五重溪段永和次系統已於民國 102

5

年 1 月 28 日完工通車

2捷運系統

(1)捷運中和線

為台北捷運營運中的路線屬於高運量系統全線

皆為地下化路線路線南起中和的南勢角站共設 4站

（頂溪永安市場景安南勢角）直通行駛蘆洲線

新莊線（橘線）目前已通車

(2)捷運萬大-中和-樹林線第一階段

台北捷運萬大-中和-樹林線為台北捷運興建中的路

線路線由樹林端點的迴龍站可與台北捷運橘線（興建

中）以及桃園捷運棕線（規劃中）轉乘進入新莊地區

及桃園地區在台北端點的中正紀念堂站可與台北捷運

綠線及紅線轉乘全線共分為三期工程位於永和地區

為第一期工程 LG05 仁愛公園站屬地下化路線預計完

工日期為 107 年年底

(3)捷運南北線

本路線採用中運量系統全線為地下路線路線自

劍南路站起向南沿敬業三路光復南北路至基隆路續

沿辛亥路新生南路思源路經永福橋旁過新店溪進

永和區於永福橋南側沿環河東路而行至福和橋附近

沿永和區成功路一段二段及中和區成功路至景平路

路口止路線長約 171 公里目前屬規劃中路線

(4)捷運環狀線第一階段

路線採用中運量系統環狀線西環段自新店大坪林

站以地下沿新店民權路過中正路後出土續以高架沿中

和景平路中山路板南路板橋板新路縣民大道至

板橋火車站新莊思源路終於五工路（自新店線大坪

林站交會站起至新莊新北產業園區段）共 14 車站(地下

6

1 站高架 13 站)預計完工日期為 105 年年底

(二)基地周邊開發計畫及空間再造計畫

1大陳義胞更新地區

大陳義胞更新地區位於永和區西北側緊鄰新店溪畔及

仁愛公園位居臺北市前往永和區之重要門戶且坐擁雙捷

運及充足的教育資源卻因其社群結構特殊及產權結構複雜

等因素導致民間整合開發及重建困難而呈現發展停滯之

現象隨著其環境品質未見改善與永和區其他地區發展差

異逐漸擴大形成都市發展障礙

該地區透過新北市政府公開甄選方式辦理進行都市更新

事業採權利變換方式進行都市更新事業開發與執行經劃

定為更新單元之地區採重建方式處理至於剔除於更新單

元外之地區則採整建或維護方式處理以保持更新地區整

體環境品質

2新北市瓦磘溝整治暨環境營造計畫

近年中永和高度開發都市逕流增加家庭汙水的排放

造成瓦磘溝水質汙染低窪地區積淹水問題為免除洪患

水利局近年持續推動瓦磘溝防洪瓶頸段改善及老舊護岸修復

工程惟礙於沿線多為私有地環境營造成效受限新北市

政府於民國 102 年提出「新北市瓦磘溝整治暨環境營造計

畫」以期未來逐步取得綠地範圍土地進行整體規劃再造親

水環境該計畫將辦理先期景觀綠美化工程改善護岸及沿

線景觀同時結合都市景觀再造以瓦磘溝沿線都市計畫

綠地為範圍研擬整體營造計畫以期再造瓦磘溝為雙和最美

的帶狀公園

7

圖 1 瓦磘溝整治暨環境營造計畫規劃示意圖

圖 2 交通及相關建設示意圖

8

叁原計畫概要

一計畫沿革

永和區最早之都市計畫溯及民國 44 年尚未與中和分治之計

畫並於民國 61 年發布實施「修訂永和都市計畫」於民國 65 年發

布實施變更永和都市計畫第一次公共設施通盤檢討於民國 74 年發

布實施變更永和都市計畫第二次公共設施通盤檢討於民國 80 年發

布實施變更永和都市計畫第一期公共設施保留地專案通盤檢討並

於 98 年發布實施變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)案之後辦理

4 次個案變更及 2 次部分地區通盤檢討並於 100 年訂定永和都市

計畫土地使用分區管制要點

二計畫範圍面積及年期

永和都市計畫範圍與現有永和區行政區域相同東北西三

面隔新店溪與台北市古亭區景美區為界南側隔瓦磘溝與中和區

相接計畫面積為 5829233 公頃

變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫以民國 101 年為計畫

目標年

三計畫人口及密度

計畫人口為 230000 人居住密度為每公頃約 750 人

四土地使用分區計畫

住宅區劃設面積為 2896 公頃商業區為 4598 公頃並劃

設加油站專用區古蹟保存區私立學校用地河川區及河川區兼

供道路使用各使用分區劃設與分布情形參見圖 1 及表 1

9

10

圖3 變

更永

和都

市計

畫(第

一次

通盤

檢討

)土

地使

用計

畫示

意圖

五公共設施計畫

劃設機關用地 9處學校用地（文小用地 6處文中用地 2 處）

公園用地 3 處市場用地 7處廣場用地 6處捷運系統用地 4 處

加油站用地 2 處變電所用地消防用地綠地及自來水用地污

水處理廠用地等

六道路系統計畫

道路系統有聯外道路（路寬 40362418 公尺）9 條主要

道路（路寬 361815 公尺）13 條次要道路（路寬 815 公尺）

18 條出入道路（按計畫區之鄰里單位劃設出入道路其路寬分別

為 6810 公尺）及大眾捷運系統等

11

表 1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後

項目 原計畫面

積(公頃) 變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

住宅區 2896028 -10547 -00714 -01300 2883467 4947 6293

商業區 459871 09492 01608 470971 808 1028

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 00000 09521 09521 016 021

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

行水區 00000 00000 000 ---

河川區 1230371 -00075 1230296 2111 ---

河川區兼供道路

使用 16908 16908 029 ---

土

地

使

用

分

區

小計 4637977 -01055 00894 -00075 08221 00000 4645962 7970 7418

機關用地 36656 00263 00123 -02600 -03899 30543 052 067

體育場用地 00000 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 00000 000 000

公園用地 71849 71849 123 157

廣場用地 00000 00499 00499 001 001

綠地用地 49771 00140 -00019 49892 086 109

污水處理廠用地 00000 00000 000 000

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 03990 007 009

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

電信用地 05621 -05621 00000 000 000

公

共

設

施

用

地

停車場用地 01559 00153 -01559 00153 000 000

12

13

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後 原計畫面

項目 積(公頃)

變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

抽水站用地 04384 00453 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河

川使用 49872 00075 49947 086 109

道路用地 663192 -01656 661536 1135 1444

小計 1191256 01055 -01099 00075 -08221 1183066 2030 2582

總計 5829233 - -00205 - 5829028 10000 10000

註1變更案(一)為 981225 變更永和都市計畫(部分住宅區為商業區廣場用地機關用地停車場用地綠地用地)

案變更案(二)為 991028 變更永和都市計畫(中永和都市計畫界及部分道路用地調整專案通盤檢討)變更

案(三)為 1000412 變更永和都市計畫(部分河川區為道路用地兼供河川使用)案變更案(四)為 1000512 變更

永和都市計畫(電信事業土地專案通盤檢討)案變更案(五)為 1020321 變更永和都市計畫(部分機關用地為體育

場用地及停車場用地為機關用地)(配合興建國民運動中心)

2表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

3表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積

4百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比

5百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比

6都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積

資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

肆變更位置及都市計畫現況分析

一計畫位置

本案位於「變更永和都市計畫（第二次通盤檢討）計畫」內

本案計畫範圍分成三區計畫範圍 1 屬永和區公所周邊地區鄰近

電信專用區計畫範圍 2 屬福和戲院周邊地區鄰近住宅區體育

場用地及機關用地最後為機九周邊地區鄰近污水處理廠用地

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區

為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用

地為商業區及公園用地）案位置圖

14

二計畫範圍

本案計畫範圍係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範

圍進行都市計畫調整故其範圍涵蓋三區

本案計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及

電信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北

側警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋

機關用地住宅區及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西

側永元路北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊

地區涵蓋機關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南

側保順路西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃

表 2 主要計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分比

()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 2582

電信專用區 59534 559 153

永和區公所周邊地區

(國光段 89-1 地號等

14 筆土地) 小計 1064705 10000 2735

機關用地 849132 6305 2181

市場用地 488159 3625 1254

住宅區 9453 070 024

福和戲院周邊地區(林

森段 349-1 地號等 31

筆土地) 小計 1346744 10000 3459

機關用地 535156 3612 1375

公園用地 548069 3699 1408

加油站用地 398280 2688 1023

機九周邊地區(保生段

262 地號等 29筆土地)

小計 1481505 10000 3806

總計 3892954 -- 10000 註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

15

圖

5 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1)計

畫範

圍示

意圖

16

圖6 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 計

畫範

圍示

意圖

17

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

年 1 月 28 日完工通車

2捷運系統

(1)捷運中和線

為台北捷運營運中的路線屬於高運量系統全線

皆為地下化路線路線南起中和的南勢角站共設 4站

（頂溪永安市場景安南勢角）直通行駛蘆洲線

新莊線（橘線）目前已通車

(2)捷運萬大-中和-樹林線第一階段

台北捷運萬大-中和-樹林線為台北捷運興建中的路

線路線由樹林端點的迴龍站可與台北捷運橘線（興建

中）以及桃園捷運棕線（規劃中）轉乘進入新莊地區

及桃園地區在台北端點的中正紀念堂站可與台北捷運

綠線及紅線轉乘全線共分為三期工程位於永和地區

為第一期工程 LG05 仁愛公園站屬地下化路線預計完

工日期為 107 年年底

(3)捷運南北線

本路線採用中運量系統全線為地下路線路線自

劍南路站起向南沿敬業三路光復南北路至基隆路續

沿辛亥路新生南路思源路經永福橋旁過新店溪進

永和區於永福橋南側沿環河東路而行至福和橋附近

沿永和區成功路一段二段及中和區成功路至景平路

路口止路線長約 171 公里目前屬規劃中路線

(4)捷運環狀線第一階段

路線採用中運量系統環狀線西環段自新店大坪林

站以地下沿新店民權路過中正路後出土續以高架沿中

和景平路中山路板南路板橋板新路縣民大道至

板橋火車站新莊思源路終於五工路（自新店線大坪

林站交會站起至新莊新北產業園區段）共 14 車站(地下

6

1 站高架 13 站)預計完工日期為 105 年年底

(二)基地周邊開發計畫及空間再造計畫

1大陳義胞更新地區

大陳義胞更新地區位於永和區西北側緊鄰新店溪畔及

仁愛公園位居臺北市前往永和區之重要門戶且坐擁雙捷

運及充足的教育資源卻因其社群結構特殊及產權結構複雜

等因素導致民間整合開發及重建困難而呈現發展停滯之

現象隨著其環境品質未見改善與永和區其他地區發展差

異逐漸擴大形成都市發展障礙

該地區透過新北市政府公開甄選方式辦理進行都市更新

事業採權利變換方式進行都市更新事業開發與執行經劃

定為更新單元之地區採重建方式處理至於剔除於更新單

元外之地區則採整建或維護方式處理以保持更新地區整

體環境品質

2新北市瓦磘溝整治暨環境營造計畫

近年中永和高度開發都市逕流增加家庭汙水的排放

造成瓦磘溝水質汙染低窪地區積淹水問題為免除洪患

水利局近年持續推動瓦磘溝防洪瓶頸段改善及老舊護岸修復

工程惟礙於沿線多為私有地環境營造成效受限新北市

政府於民國 102 年提出「新北市瓦磘溝整治暨環境營造計

畫」以期未來逐步取得綠地範圍土地進行整體規劃再造親

水環境該計畫將辦理先期景觀綠美化工程改善護岸及沿

線景觀同時結合都市景觀再造以瓦磘溝沿線都市計畫

綠地為範圍研擬整體營造計畫以期再造瓦磘溝為雙和最美

的帶狀公園

7

圖 1 瓦磘溝整治暨環境營造計畫規劃示意圖

圖 2 交通及相關建設示意圖

8

叁原計畫概要

一計畫沿革

永和區最早之都市計畫溯及民國 44 年尚未與中和分治之計

畫並於民國 61 年發布實施「修訂永和都市計畫」於民國 65 年發

布實施變更永和都市計畫第一次公共設施通盤檢討於民國 74 年發

布實施變更永和都市計畫第二次公共設施通盤檢討於民國 80 年發

布實施變更永和都市計畫第一期公共設施保留地專案通盤檢討並

於 98 年發布實施變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)案之後辦理

4 次個案變更及 2 次部分地區通盤檢討並於 100 年訂定永和都市

計畫土地使用分區管制要點

二計畫範圍面積及年期

永和都市計畫範圍與現有永和區行政區域相同東北西三

面隔新店溪與台北市古亭區景美區為界南側隔瓦磘溝與中和區

相接計畫面積為 5829233 公頃

變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫以民國 101 年為計畫

目標年

三計畫人口及密度

計畫人口為 230000 人居住密度為每公頃約 750 人

四土地使用分區計畫

住宅區劃設面積為 2896 公頃商業區為 4598 公頃並劃

設加油站專用區古蹟保存區私立學校用地河川區及河川區兼

供道路使用各使用分區劃設與分布情形參見圖 1 及表 1

9

10

圖3 變

更永

和都

市計

畫(第

一次

通盤

檢討

)土

地使

用計

畫示

意圖

五公共設施計畫

劃設機關用地 9處學校用地（文小用地 6處文中用地 2 處）

公園用地 3 處市場用地 7處廣場用地 6處捷運系統用地 4 處

加油站用地 2 處變電所用地消防用地綠地及自來水用地污

水處理廠用地等

六道路系統計畫

道路系統有聯外道路（路寬 40362418 公尺）9 條主要

道路（路寬 361815 公尺）13 條次要道路（路寬 815 公尺）

18 條出入道路（按計畫區之鄰里單位劃設出入道路其路寬分別

為 6810 公尺）及大眾捷運系統等

11

表 1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後

項目 原計畫面

積(公頃) 變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

住宅區 2896028 -10547 -00714 -01300 2883467 4947 6293

商業區 459871 09492 01608 470971 808 1028

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 00000 09521 09521 016 021

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

行水區 00000 00000 000 ---

河川區 1230371 -00075 1230296 2111 ---

河川區兼供道路

使用 16908 16908 029 ---

土

地

使

用

分

區

小計 4637977 -01055 00894 -00075 08221 00000 4645962 7970 7418

機關用地 36656 00263 00123 -02600 -03899 30543 052 067

體育場用地 00000 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 00000 000 000

公園用地 71849 71849 123 157

廣場用地 00000 00499 00499 001 001

綠地用地 49771 00140 -00019 49892 086 109

污水處理廠用地 00000 00000 000 000

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 03990 007 009

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

電信用地 05621 -05621 00000 000 000

公

共

設

施

用

地

停車場用地 01559 00153 -01559 00153 000 000

12

13

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後 原計畫面

項目 積(公頃)

變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

抽水站用地 04384 00453 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河

川使用 49872 00075 49947 086 109

道路用地 663192 -01656 661536 1135 1444

小計 1191256 01055 -01099 00075 -08221 1183066 2030 2582

總計 5829233 - -00205 - 5829028 10000 10000

註1變更案(一)為 981225 變更永和都市計畫(部分住宅區為商業區廣場用地機關用地停車場用地綠地用地)

案變更案(二)為 991028 變更永和都市計畫(中永和都市計畫界及部分道路用地調整專案通盤檢討)變更

案(三)為 1000412 變更永和都市計畫(部分河川區為道路用地兼供河川使用)案變更案(四)為 1000512 變更

永和都市計畫(電信事業土地專案通盤檢討)案變更案(五)為 1020321 變更永和都市計畫(部分機關用地為體育

場用地及停車場用地為機關用地)(配合興建國民運動中心)

2表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

3表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積

4百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比

5百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比

6都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積

資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

肆變更位置及都市計畫現況分析

一計畫位置

本案位於「變更永和都市計畫（第二次通盤檢討）計畫」內

本案計畫範圍分成三區計畫範圍 1 屬永和區公所周邊地區鄰近

電信專用區計畫範圍 2 屬福和戲院周邊地區鄰近住宅區體育

場用地及機關用地最後為機九周邊地區鄰近污水處理廠用地

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區

為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用

地為商業區及公園用地）案位置圖

14

二計畫範圍

本案計畫範圍係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範

圍進行都市計畫調整故其範圍涵蓋三區

本案計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及

電信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北

側警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋

機關用地住宅區及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西

側永元路北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊

地區涵蓋機關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南

側保順路西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃

表 2 主要計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分比

()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 2582

電信專用區 59534 559 153

永和區公所周邊地區

(國光段 89-1 地號等

14 筆土地) 小計 1064705 10000 2735

機關用地 849132 6305 2181

市場用地 488159 3625 1254

住宅區 9453 070 024

福和戲院周邊地區(林

森段 349-1 地號等 31

筆土地) 小計 1346744 10000 3459

機關用地 535156 3612 1375

公園用地 548069 3699 1408

加油站用地 398280 2688 1023

機九周邊地區(保生段

262 地號等 29筆土地)

小計 1481505 10000 3806

總計 3892954 -- 10000 註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

15

圖

5 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1)計

畫範

圍示

意圖

16

圖6 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 計

畫範

圍示

意圖

17

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

1 站高架 13 站)預計完工日期為 105 年年底

(二)基地周邊開發計畫及空間再造計畫

1大陳義胞更新地區

大陳義胞更新地區位於永和區西北側緊鄰新店溪畔及

仁愛公園位居臺北市前往永和區之重要門戶且坐擁雙捷

運及充足的教育資源卻因其社群結構特殊及產權結構複雜

等因素導致民間整合開發及重建困難而呈現發展停滯之

現象隨著其環境品質未見改善與永和區其他地區發展差

異逐漸擴大形成都市發展障礙

該地區透過新北市政府公開甄選方式辦理進行都市更新

事業採權利變換方式進行都市更新事業開發與執行經劃

定為更新單元之地區採重建方式處理至於剔除於更新單

元外之地區則採整建或維護方式處理以保持更新地區整

體環境品質

2新北市瓦磘溝整治暨環境營造計畫

近年中永和高度開發都市逕流增加家庭汙水的排放

造成瓦磘溝水質汙染低窪地區積淹水問題為免除洪患

水利局近年持續推動瓦磘溝防洪瓶頸段改善及老舊護岸修復

工程惟礙於沿線多為私有地環境營造成效受限新北市

政府於民國 102 年提出「新北市瓦磘溝整治暨環境營造計

畫」以期未來逐步取得綠地範圍土地進行整體規劃再造親

水環境該計畫將辦理先期景觀綠美化工程改善護岸及沿

線景觀同時結合都市景觀再造以瓦磘溝沿線都市計畫

綠地為範圍研擬整體營造計畫以期再造瓦磘溝為雙和最美

的帶狀公園

7

圖 1 瓦磘溝整治暨環境營造計畫規劃示意圖

圖 2 交通及相關建設示意圖

8

叁原計畫概要

一計畫沿革

永和區最早之都市計畫溯及民國 44 年尚未與中和分治之計

畫並於民國 61 年發布實施「修訂永和都市計畫」於民國 65 年發

布實施變更永和都市計畫第一次公共設施通盤檢討於民國 74 年發

布實施變更永和都市計畫第二次公共設施通盤檢討於民國 80 年發

布實施變更永和都市計畫第一期公共設施保留地專案通盤檢討並

於 98 年發布實施變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)案之後辦理

4 次個案變更及 2 次部分地區通盤檢討並於 100 年訂定永和都市

計畫土地使用分區管制要點

二計畫範圍面積及年期

永和都市計畫範圍與現有永和區行政區域相同東北西三

面隔新店溪與台北市古亭區景美區為界南側隔瓦磘溝與中和區

相接計畫面積為 5829233 公頃

變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫以民國 101 年為計畫

目標年

三計畫人口及密度

計畫人口為 230000 人居住密度為每公頃約 750 人

四土地使用分區計畫

住宅區劃設面積為 2896 公頃商業區為 4598 公頃並劃

設加油站專用區古蹟保存區私立學校用地河川區及河川區兼

供道路使用各使用分區劃設與分布情形參見圖 1 及表 1

9

10

圖3 變

更永

和都

市計

畫(第

一次

通盤

檢討

)土

地使

用計

畫示

意圖

五公共設施計畫

劃設機關用地 9處學校用地（文小用地 6處文中用地 2 處）

公園用地 3 處市場用地 7處廣場用地 6處捷運系統用地 4 處

加油站用地 2 處變電所用地消防用地綠地及自來水用地污

水處理廠用地等

六道路系統計畫

道路系統有聯外道路（路寬 40362418 公尺）9 條主要

道路（路寬 361815 公尺）13 條次要道路（路寬 815 公尺）

18 條出入道路（按計畫區之鄰里單位劃設出入道路其路寬分別

為 6810 公尺）及大眾捷運系統等

11

表 1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後

項目 原計畫面

積(公頃) 變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

住宅區 2896028 -10547 -00714 -01300 2883467 4947 6293

商業區 459871 09492 01608 470971 808 1028

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 00000 09521 09521 016 021

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

行水區 00000 00000 000 ---

河川區 1230371 -00075 1230296 2111 ---

河川區兼供道路

使用 16908 16908 029 ---

土

地

使

用

分

區

小計 4637977 -01055 00894 -00075 08221 00000 4645962 7970 7418

機關用地 36656 00263 00123 -02600 -03899 30543 052 067

體育場用地 00000 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 00000 000 000

公園用地 71849 71849 123 157

廣場用地 00000 00499 00499 001 001

綠地用地 49771 00140 -00019 49892 086 109

污水處理廠用地 00000 00000 000 000

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 03990 007 009

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

電信用地 05621 -05621 00000 000 000

公

共

設

施

用

地

停車場用地 01559 00153 -01559 00153 000 000

12

13

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後 原計畫面

項目 積(公頃)

變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

抽水站用地 04384 00453 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河

川使用 49872 00075 49947 086 109

道路用地 663192 -01656 661536 1135 1444

小計 1191256 01055 -01099 00075 -08221 1183066 2030 2582

總計 5829233 - -00205 - 5829028 10000 10000

註1變更案(一)為 981225 變更永和都市計畫(部分住宅區為商業區廣場用地機關用地停車場用地綠地用地)

案變更案(二)為 991028 變更永和都市計畫(中永和都市計畫界及部分道路用地調整專案通盤檢討)變更

案(三)為 1000412 變更永和都市計畫(部分河川區為道路用地兼供河川使用)案變更案(四)為 1000512 變更

永和都市計畫(電信事業土地專案通盤檢討)案變更案(五)為 1020321 變更永和都市計畫(部分機關用地為體育

場用地及停車場用地為機關用地)(配合興建國民運動中心)

2表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

3表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積

4百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比

5百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比

6都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積

資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

肆變更位置及都市計畫現況分析

一計畫位置

本案位於「變更永和都市計畫（第二次通盤檢討）計畫」內

本案計畫範圍分成三區計畫範圍 1 屬永和區公所周邊地區鄰近

電信專用區計畫範圍 2 屬福和戲院周邊地區鄰近住宅區體育

場用地及機關用地最後為機九周邊地區鄰近污水處理廠用地

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區

為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用

地為商業區及公園用地）案位置圖

14

二計畫範圍

本案計畫範圍係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範

圍進行都市計畫調整故其範圍涵蓋三區

本案計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及

電信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北

側警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋

機關用地住宅區及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西

側永元路北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊

地區涵蓋機關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南

側保順路西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃

表 2 主要計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分比

()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 2582

電信專用區 59534 559 153

永和區公所周邊地區

(國光段 89-1 地號等

14 筆土地) 小計 1064705 10000 2735

機關用地 849132 6305 2181

市場用地 488159 3625 1254

住宅區 9453 070 024

福和戲院周邊地區(林

森段 349-1 地號等 31

筆土地) 小計 1346744 10000 3459

機關用地 535156 3612 1375

公園用地 548069 3699 1408

加油站用地 398280 2688 1023

機九周邊地區(保生段

262 地號等 29筆土地)

小計 1481505 10000 3806

總計 3892954 -- 10000 註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

15

圖

5 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1)計

畫範

圍示

意圖

16

圖6 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 計

畫範

圍示

意圖

17

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

圖 1 瓦磘溝整治暨環境營造計畫規劃示意圖

圖 2 交通及相關建設示意圖

8

叁原計畫概要

一計畫沿革

永和區最早之都市計畫溯及民國 44 年尚未與中和分治之計

畫並於民國 61 年發布實施「修訂永和都市計畫」於民國 65 年發

布實施變更永和都市計畫第一次公共設施通盤檢討於民國 74 年發

布實施變更永和都市計畫第二次公共設施通盤檢討於民國 80 年發

布實施變更永和都市計畫第一期公共設施保留地專案通盤檢討並

於 98 年發布實施變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)案之後辦理

4 次個案變更及 2 次部分地區通盤檢討並於 100 年訂定永和都市

計畫土地使用分區管制要點

二計畫範圍面積及年期

永和都市計畫範圍與現有永和區行政區域相同東北西三

面隔新店溪與台北市古亭區景美區為界南側隔瓦磘溝與中和區

相接計畫面積為 5829233 公頃

變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫以民國 101 年為計畫

目標年

三計畫人口及密度

計畫人口為 230000 人居住密度為每公頃約 750 人

四土地使用分區計畫

住宅區劃設面積為 2896 公頃商業區為 4598 公頃並劃

設加油站專用區古蹟保存區私立學校用地河川區及河川區兼

供道路使用各使用分區劃設與分布情形參見圖 1 及表 1

9

10

圖3 變

更永

和都

市計

畫(第

一次

通盤

檢討

)土

地使

用計

畫示

意圖

五公共設施計畫

劃設機關用地 9處學校用地（文小用地 6處文中用地 2 處）

公園用地 3 處市場用地 7處廣場用地 6處捷運系統用地 4 處

加油站用地 2 處變電所用地消防用地綠地及自來水用地污

水處理廠用地等

六道路系統計畫

道路系統有聯外道路（路寬 40362418 公尺）9 條主要

道路（路寬 361815 公尺）13 條次要道路（路寬 815 公尺）

18 條出入道路（按計畫區之鄰里單位劃設出入道路其路寬分別

為 6810 公尺）及大眾捷運系統等

11

表 1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後

項目 原計畫面

積(公頃) 變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

住宅區 2896028 -10547 -00714 -01300 2883467 4947 6293

商業區 459871 09492 01608 470971 808 1028

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 00000 09521 09521 016 021

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

行水區 00000 00000 000 ---

河川區 1230371 -00075 1230296 2111 ---

河川區兼供道路

使用 16908 16908 029 ---

土

地

使

用

分

區

小計 4637977 -01055 00894 -00075 08221 00000 4645962 7970 7418

機關用地 36656 00263 00123 -02600 -03899 30543 052 067

體育場用地 00000 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 00000 000 000

公園用地 71849 71849 123 157

廣場用地 00000 00499 00499 001 001

綠地用地 49771 00140 -00019 49892 086 109

污水處理廠用地 00000 00000 000 000

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 03990 007 009

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

電信用地 05621 -05621 00000 000 000

公

共

設

施

用

地

停車場用地 01559 00153 -01559 00153 000 000

12

13

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後 原計畫面

項目 積(公頃)

變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

抽水站用地 04384 00453 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河

川使用 49872 00075 49947 086 109

道路用地 663192 -01656 661536 1135 1444

小計 1191256 01055 -01099 00075 -08221 1183066 2030 2582

總計 5829233 - -00205 - 5829028 10000 10000

註1變更案(一)為 981225 變更永和都市計畫(部分住宅區為商業區廣場用地機關用地停車場用地綠地用地)

案變更案(二)為 991028 變更永和都市計畫(中永和都市計畫界及部分道路用地調整專案通盤檢討)變更

案(三)為 1000412 變更永和都市計畫(部分河川區為道路用地兼供河川使用)案變更案(四)為 1000512 變更

永和都市計畫(電信事業土地專案通盤檢討)案變更案(五)為 1020321 變更永和都市計畫(部分機關用地為體育

場用地及停車場用地為機關用地)(配合興建國民運動中心)

2表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

3表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積

4百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比

5百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比

6都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積

資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

肆變更位置及都市計畫現況分析

一計畫位置

本案位於「變更永和都市計畫（第二次通盤檢討）計畫」內

本案計畫範圍分成三區計畫範圍 1 屬永和區公所周邊地區鄰近

電信專用區計畫範圍 2 屬福和戲院周邊地區鄰近住宅區體育

場用地及機關用地最後為機九周邊地區鄰近污水處理廠用地

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區

為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用

地為商業區及公園用地）案位置圖

14

二計畫範圍

本案計畫範圍係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範

圍進行都市計畫調整故其範圍涵蓋三區

本案計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及

電信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北

側警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋

機關用地住宅區及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西

側永元路北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊

地區涵蓋機關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南

側保順路西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃

表 2 主要計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分比

()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 2582

電信專用區 59534 559 153

永和區公所周邊地區

(國光段 89-1 地號等

14 筆土地) 小計 1064705 10000 2735

機關用地 849132 6305 2181

市場用地 488159 3625 1254

住宅區 9453 070 024

福和戲院周邊地區(林

森段 349-1 地號等 31

筆土地) 小計 1346744 10000 3459

機關用地 535156 3612 1375

公園用地 548069 3699 1408

加油站用地 398280 2688 1023

機九周邊地區(保生段

262 地號等 29筆土地)

小計 1481505 10000 3806

總計 3892954 -- 10000 註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

15

圖

5 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1)計

畫範

圍示

意圖

16

圖6 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 計

畫範

圍示

意圖

17

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

叁原計畫概要

一計畫沿革

永和區最早之都市計畫溯及民國 44 年尚未與中和分治之計

畫並於民國 61 年發布實施「修訂永和都市計畫」於民國 65 年發

布實施變更永和都市計畫第一次公共設施通盤檢討於民國 74 年發

布實施變更永和都市計畫第二次公共設施通盤檢討於民國 80 年發

布實施變更永和都市計畫第一期公共設施保留地專案通盤檢討並

於 98 年發布實施變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)案之後辦理

4 次個案變更及 2 次部分地區通盤檢討並於 100 年訂定永和都市

計畫土地使用分區管制要點

二計畫範圍面積及年期

永和都市計畫範圍與現有永和區行政區域相同東北西三

面隔新店溪與台北市古亭區景美區為界南側隔瓦磘溝與中和區

相接計畫面積為 5829233 公頃

變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫以民國 101 年為計畫

目標年

三計畫人口及密度

計畫人口為 230000 人居住密度為每公頃約 750 人

四土地使用分區計畫

住宅區劃設面積為 2896 公頃商業區為 4598 公頃並劃

設加油站專用區古蹟保存區私立學校用地河川區及河川區兼

供道路使用各使用分區劃設與分布情形參見圖 1 及表 1

9

10

圖3 變

更永

和都

市計

畫(第

一次

通盤

檢討

)土

地使

用計

畫示

意圖

五公共設施計畫

劃設機關用地 9處學校用地（文小用地 6處文中用地 2 處）

公園用地 3 處市場用地 7處廣場用地 6處捷運系統用地 4 處

加油站用地 2 處變電所用地消防用地綠地及自來水用地污

水處理廠用地等

六道路系統計畫

道路系統有聯外道路（路寬 40362418 公尺）9 條主要

道路（路寬 361815 公尺）13 條次要道路（路寬 815 公尺）

18 條出入道路（按計畫區之鄰里單位劃設出入道路其路寬分別

為 6810 公尺）及大眾捷運系統等

11

表 1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後

項目 原計畫面

積(公頃) 變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

住宅區 2896028 -10547 -00714 -01300 2883467 4947 6293

商業區 459871 09492 01608 470971 808 1028

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 00000 09521 09521 016 021

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

行水區 00000 00000 000 ---

河川區 1230371 -00075 1230296 2111 ---

河川區兼供道路

使用 16908 16908 029 ---

土

地

使

用

分

區

小計 4637977 -01055 00894 -00075 08221 00000 4645962 7970 7418

機關用地 36656 00263 00123 -02600 -03899 30543 052 067

體育場用地 00000 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 00000 000 000

公園用地 71849 71849 123 157

廣場用地 00000 00499 00499 001 001

綠地用地 49771 00140 -00019 49892 086 109

污水處理廠用地 00000 00000 000 000

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 03990 007 009

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

電信用地 05621 -05621 00000 000 000

公

共

設

施

用

地

停車場用地 01559 00153 -01559 00153 000 000

12

13

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後 原計畫面

項目 積(公頃)

變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

抽水站用地 04384 00453 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河

川使用 49872 00075 49947 086 109

道路用地 663192 -01656 661536 1135 1444

小計 1191256 01055 -01099 00075 -08221 1183066 2030 2582

總計 5829233 - -00205 - 5829028 10000 10000

註1變更案(一)為 981225 變更永和都市計畫(部分住宅區為商業區廣場用地機關用地停車場用地綠地用地)

案變更案(二)為 991028 變更永和都市計畫(中永和都市計畫界及部分道路用地調整專案通盤檢討)變更

案(三)為 1000412 變更永和都市計畫(部分河川區為道路用地兼供河川使用)案變更案(四)為 1000512 變更

永和都市計畫(電信事業土地專案通盤檢討)案變更案(五)為 1020321 變更永和都市計畫(部分機關用地為體育

場用地及停車場用地為機關用地)(配合興建國民運動中心)

2表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

3表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積

4百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比

5百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比

6都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積

資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

肆變更位置及都市計畫現況分析

一計畫位置

本案位於「變更永和都市計畫（第二次通盤檢討）計畫」內

本案計畫範圍分成三區計畫範圍 1 屬永和區公所周邊地區鄰近

電信專用區計畫範圍 2 屬福和戲院周邊地區鄰近住宅區體育

場用地及機關用地最後為機九周邊地區鄰近污水處理廠用地

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區

為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用

地為商業區及公園用地）案位置圖

14

二計畫範圍

本案計畫範圍係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範

圍進行都市計畫調整故其範圍涵蓋三區

本案計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及

電信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北

側警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋

機關用地住宅區及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西

側永元路北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊

地區涵蓋機關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南

側保順路西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃

表 2 主要計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分比

()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 2582

電信專用區 59534 559 153

永和區公所周邊地區

(國光段 89-1 地號等

14 筆土地) 小計 1064705 10000 2735

機關用地 849132 6305 2181

市場用地 488159 3625 1254

住宅區 9453 070 024

福和戲院周邊地區(林

森段 349-1 地號等 31

筆土地) 小計 1346744 10000 3459

機關用地 535156 3612 1375

公園用地 548069 3699 1408

加油站用地 398280 2688 1023

機九周邊地區(保生段

262 地號等 29筆土地)

小計 1481505 10000 3806

總計 3892954 -- 10000 註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

15

圖

5 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1)計

畫範

圍示

意圖

16

圖6 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 計

畫範

圍示

意圖

17

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

10

圖3 變

更永

和都

市計

畫(第

一次

通盤

檢討

)土

地使

用計

畫示

意圖

五公共設施計畫

劃設機關用地 9處學校用地（文小用地 6處文中用地 2 處）

公園用地 3 處市場用地 7處廣場用地 6處捷運系統用地 4 處

加油站用地 2 處變電所用地消防用地綠地及自來水用地污

水處理廠用地等

六道路系統計畫

道路系統有聯外道路（路寬 40362418 公尺）9 條主要

道路（路寬 361815 公尺）13 條次要道路（路寬 815 公尺）

18 條出入道路（按計畫區之鄰里單位劃設出入道路其路寬分別

為 6810 公尺）及大眾捷運系統等

11

表 1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後

項目 原計畫面

積(公頃) 變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

住宅區 2896028 -10547 -00714 -01300 2883467 4947 6293

商業區 459871 09492 01608 470971 808 1028

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 00000 09521 09521 016 021

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

行水區 00000 00000 000 ---

河川區 1230371 -00075 1230296 2111 ---

河川區兼供道路

使用 16908 16908 029 ---

土

地

使

用

分

區

小計 4637977 -01055 00894 -00075 08221 00000 4645962 7970 7418

機關用地 36656 00263 00123 -02600 -03899 30543 052 067

體育場用地 00000 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 00000 000 000

公園用地 71849 71849 123 157

廣場用地 00000 00499 00499 001 001

綠地用地 49771 00140 -00019 49892 086 109

污水處理廠用地 00000 00000 000 000

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 03990 007 009

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

電信用地 05621 -05621 00000 000 000

公

共

設

施

用

地

停車場用地 01559 00153 -01559 00153 000 000

12

13

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後 原計畫面

項目 積(公頃)

變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

抽水站用地 04384 00453 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河

川使用 49872 00075 49947 086 109

道路用地 663192 -01656 661536 1135 1444

小計 1191256 01055 -01099 00075 -08221 1183066 2030 2582

總計 5829233 - -00205 - 5829028 10000 10000

註1變更案(一)為 981225 變更永和都市計畫(部分住宅區為商業區廣場用地機關用地停車場用地綠地用地)

案變更案(二)為 991028 變更永和都市計畫(中永和都市計畫界及部分道路用地調整專案通盤檢討)變更

案(三)為 1000412 變更永和都市計畫(部分河川區為道路用地兼供河川使用)案變更案(四)為 1000512 變更

永和都市計畫(電信事業土地專案通盤檢討)案變更案(五)為 1020321 變更永和都市計畫(部分機關用地為體育

場用地及停車場用地為機關用地)(配合興建國民運動中心)

2表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

3表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積

4百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比

5百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比

6都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積

資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

肆變更位置及都市計畫現況分析

一計畫位置

本案位於「變更永和都市計畫（第二次通盤檢討）計畫」內

本案計畫範圍分成三區計畫範圍 1 屬永和區公所周邊地區鄰近

電信專用區計畫範圍 2 屬福和戲院周邊地區鄰近住宅區體育

場用地及機關用地最後為機九周邊地區鄰近污水處理廠用地

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區

為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用

地為商業區及公園用地）案位置圖

14

二計畫範圍

本案計畫範圍係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範

圍進行都市計畫調整故其範圍涵蓋三區

本案計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及

電信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北

側警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋

機關用地住宅區及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西

側永元路北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊

地區涵蓋機關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南

側保順路西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃

表 2 主要計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分比

()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 2582

電信專用區 59534 559 153

永和區公所周邊地區

(國光段 89-1 地號等

14 筆土地) 小計 1064705 10000 2735

機關用地 849132 6305 2181

市場用地 488159 3625 1254

住宅區 9453 070 024

福和戲院周邊地區(林

森段 349-1 地號等 31

筆土地) 小計 1346744 10000 3459

機關用地 535156 3612 1375

公園用地 548069 3699 1408

加油站用地 398280 2688 1023

機九周邊地區(保生段

262 地號等 29筆土地)

小計 1481505 10000 3806

總計 3892954 -- 10000 註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

15

圖

5 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1)計

畫範

圍示

意圖

16

圖6 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 計

畫範

圍示

意圖

17

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

五公共設施計畫

劃設機關用地 9處學校用地（文小用地 6處文中用地 2 處）

公園用地 3 處市場用地 7處廣場用地 6處捷運系統用地 4 處

加油站用地 2 處變電所用地消防用地綠地及自來水用地污

水處理廠用地等

六道路系統計畫

道路系統有聯外道路（路寬 40362418 公尺）9 條主要

道路（路寬 361815 公尺）13 條次要道路（路寬 815 公尺）

18 條出入道路（按計畫區之鄰里單位劃設出入道路其路寬分別

為 6810 公尺）及大眾捷運系統等

11

表 1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後

項目 原計畫面

積(公頃) 變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

住宅區 2896028 -10547 -00714 -01300 2883467 4947 6293

商業區 459871 09492 01608 470971 808 1028

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 00000 09521 09521 016 021

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

行水區 00000 00000 000 ---

河川區 1230371 -00075 1230296 2111 ---

河川區兼供道路

使用 16908 16908 029 ---

土

地

使

用

分

區

小計 4637977 -01055 00894 -00075 08221 00000 4645962 7970 7418

機關用地 36656 00263 00123 -02600 -03899 30543 052 067

體育場用地 00000 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 00000 000 000

公園用地 71849 71849 123 157

廣場用地 00000 00499 00499 001 001

綠地用地 49771 00140 -00019 49892 086 109

污水處理廠用地 00000 00000 000 000

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 03990 007 009

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

電信用地 05621 -05621 00000 000 000

公

共

設

施

用

地

停車場用地 01559 00153 -01559 00153 000 000

12

13

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後 原計畫面

項目 積(公頃)

變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

抽水站用地 04384 00453 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河

川使用 49872 00075 49947 086 109

道路用地 663192 -01656 661536 1135 1444

小計 1191256 01055 -01099 00075 -08221 1183066 2030 2582

總計 5829233 - -00205 - 5829028 10000 10000

註1變更案(一)為 981225 變更永和都市計畫(部分住宅區為商業區廣場用地機關用地停車場用地綠地用地)

案變更案(二)為 991028 變更永和都市計畫(中永和都市計畫界及部分道路用地調整專案通盤檢討)變更

案(三)為 1000412 變更永和都市計畫(部分河川區為道路用地兼供河川使用)案變更案(四)為 1000512 變更

永和都市計畫(電信事業土地專案通盤檢討)案變更案(五)為 1020321 變更永和都市計畫(部分機關用地為體育

場用地及停車場用地為機關用地)(配合興建國民運動中心)

2表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

3表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積

4百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比

5百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比

6都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積

資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

肆變更位置及都市計畫現況分析

一計畫位置

本案位於「變更永和都市計畫（第二次通盤檢討）計畫」內

本案計畫範圍分成三區計畫範圍 1 屬永和區公所周邊地區鄰近

電信專用區計畫範圍 2 屬福和戲院周邊地區鄰近住宅區體育

場用地及機關用地最後為機九周邊地區鄰近污水處理廠用地

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區

為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用

地為商業區及公園用地）案位置圖

14

二計畫範圍

本案計畫範圍係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範

圍進行都市計畫調整故其範圍涵蓋三區

本案計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及

電信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北

側警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋

機關用地住宅區及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西

側永元路北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊

地區涵蓋機關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南

側保順路西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃

表 2 主要計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分比

()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 2582

電信專用區 59534 559 153

永和區公所周邊地區

(國光段 89-1 地號等

14 筆土地) 小計 1064705 10000 2735

機關用地 849132 6305 2181

市場用地 488159 3625 1254

住宅區 9453 070 024

福和戲院周邊地區(林

森段 349-1 地號等 31

筆土地) 小計 1346744 10000 3459

機關用地 535156 3612 1375

公園用地 548069 3699 1408

加油站用地 398280 2688 1023

機九周邊地區(保生段

262 地號等 29筆土地)

小計 1481505 10000 3806

總計 3892954 -- 10000 註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

15

圖

5 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1)計

畫範

圍示

意圖

16

圖6 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 計

畫範

圍示

意圖

17

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

表 1 變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)及歷次變更案土地使用面積表

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後

項目 原計畫面

積(公頃) 變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

住宅區 2896028 -10547 -00714 -01300 2883467 4947 6293

商業區 459871 09492 01608 470971 808 1028

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 00000 09521 09521 016 021

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

行水區 00000 00000 000 ---

河川區 1230371 -00075 1230296 2111 ---

河川區兼供道路

使用 16908 16908 029 ---

土

地

使

用

分

區

小計 4637977 -01055 00894 -00075 08221 00000 4645962 7970 7418

機關用地 36656 00263 00123 -02600 -03899 30543 052 067

體育場用地 00000 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 00000 000 000

公園用地 71849 71849 123 157

廣場用地 00000 00499 00499 001 001

綠地用地 49771 00140 -00019 49892 086 109

污水處理廠用地 00000 00000 000 000

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 03990 007 009

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

電信用地 05621 -05621 00000 000 000

公

共

設

施

用

地

停車場用地 01559 00153 -01559 00153 000 000

12

13

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後 原計畫面

項目 積(公頃)

變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

抽水站用地 04384 00453 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河

川使用 49872 00075 49947 086 109

道路用地 663192 -01656 661536 1135 1444

小計 1191256 01055 -01099 00075 -08221 1183066 2030 2582

總計 5829233 - -00205 - 5829028 10000 10000

註1變更案(一)為 981225 變更永和都市計畫(部分住宅區為商業區廣場用地機關用地停車場用地綠地用地)

案變更案(二)為 991028 變更永和都市計畫(中永和都市計畫界及部分道路用地調整專案通盤檢討)變更

案(三)為 1000412 變更永和都市計畫(部分河川區為道路用地兼供河川使用)案變更案(四)為 1000512 變更

永和都市計畫(電信事業土地專案通盤檢討)案變更案(五)為 1020321 變更永和都市計畫(部分機關用地為體育

場用地及停車場用地為機關用地)(配合興建國民運動中心)

2表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

3表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積

4百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比

5百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比

6都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積

資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

肆變更位置及都市計畫現況分析

一計畫位置

本案位於「變更永和都市計畫（第二次通盤檢討）計畫」內

本案計畫範圍分成三區計畫範圍 1 屬永和區公所周邊地區鄰近

電信專用區計畫範圍 2 屬福和戲院周邊地區鄰近住宅區體育

場用地及機關用地最後為機九周邊地區鄰近污水處理廠用地

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區

為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用

地為商業區及公園用地）案位置圖

14

二計畫範圍

本案計畫範圍係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範

圍進行都市計畫調整故其範圍涵蓋三區

本案計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及

電信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北

側警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋

機關用地住宅區及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西

側永元路北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊

地區涵蓋機關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南

側保順路西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃

表 2 主要計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分比

()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 2582

電信專用區 59534 559 153

永和區公所周邊地區

(國光段 89-1 地號等

14 筆土地) 小計 1064705 10000 2735

機關用地 849132 6305 2181

市場用地 488159 3625 1254

住宅區 9453 070 024

福和戲院周邊地區(林

森段 349-1 地號等 31

筆土地) 小計 1346744 10000 3459

機關用地 535156 3612 1375

公園用地 548069 3699 1408

加油站用地 398280 2688 1023

機九周邊地區(保生段

262 地號等 29筆土地)

小計 1481505 10000 3806

總計 3892954 -- 10000 註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

15

圖

5 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1)計

畫範

圍示

意圖

16

圖6 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 計

畫範

圍示

意圖

17

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

13

歷次變更增減面積(公頃) 歷次變更後 原計畫面

項目 積(公頃)

變更案

(一)

變更案

(二)

變更案

(三)

變更案

(四)

變更案

(五)

現行計畫面

積(公頃)

百分比

(一)

百分比

(二)

抽水站用地 04384 00453 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河

川使用 49872 00075 49947 086 109

道路用地 663192 -01656 661536 1135 1444

小計 1191256 01055 -01099 00075 -08221 1183066 2030 2582

總計 5829233 - -00205 - 5829028 10000 10000

註1變更案(一)為 981225 變更永和都市計畫(部分住宅區為商業區廣場用地機關用地停車場用地綠地用地)

案變更案(二)為 991028 變更永和都市計畫(中永和都市計畫界及部分道路用地調整專案通盤檢討)變更

案(三)為 1000412 變更永和都市計畫(部分河川區為道路用地兼供河川使用)案變更案(四)為 1000512 變更

永和都市計畫(電信事業土地專案通盤檢討)案變更案(五)為 1020321 變更永和都市計畫(部分機關用地為體育

場用地及停車場用地為機關用地)(配合興建國民運動中心)

2表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

3表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積

4百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比

5百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比

6都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積

資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

肆變更位置及都市計畫現況分析

一計畫位置

本案位於「變更永和都市計畫（第二次通盤檢討）計畫」內

本案計畫範圍分成三區計畫範圍 1 屬永和區公所周邊地區鄰近

電信專用區計畫範圍 2 屬福和戲院周邊地區鄰近住宅區體育

場用地及機關用地最後為機九周邊地區鄰近污水處理廠用地

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區

為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用

地為商業區及公園用地）案位置圖

14

二計畫範圍

本案計畫範圍係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範

圍進行都市計畫調整故其範圍涵蓋三區

本案計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及

電信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北

側警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋

機關用地住宅區及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西

側永元路北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊

地區涵蓋機關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南

側保順路西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃

表 2 主要計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分比

()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 2582

電信專用區 59534 559 153

永和區公所周邊地區

(國光段 89-1 地號等

14 筆土地) 小計 1064705 10000 2735

機關用地 849132 6305 2181

市場用地 488159 3625 1254

住宅區 9453 070 024

福和戲院周邊地區(林

森段 349-1 地號等 31

筆土地) 小計 1346744 10000 3459

機關用地 535156 3612 1375

公園用地 548069 3699 1408

加油站用地 398280 2688 1023

機九周邊地區(保生段

262 地號等 29筆土地)

小計 1481505 10000 3806

總計 3892954 -- 10000 註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

15

圖

5 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1)計

畫範

圍示

意圖

16

圖6 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 計

畫範

圍示

意圖

17

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

肆變更位置及都市計畫現況分析

一計畫位置

本案位於「變更永和都市計畫（第二次通盤檢討）計畫」內

本案計畫範圍分成三區計畫範圍 1 屬永和區公所周邊地區鄰近

電信專用區計畫範圍 2 屬福和戲院周邊地區鄰近住宅區體育

場用地及機關用地最後為機九周邊地區鄰近污水處理廠用地

圖 4 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區

為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用

地為商業區及公園用地）案位置圖

14

二計畫範圍

本案計畫範圍係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範

圍進行都市計畫調整故其範圍涵蓋三區

本案計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及

電信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北

側警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋

機關用地住宅區及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西

側永元路北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊

地區涵蓋機關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南

側保順路西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃

表 2 主要計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分比

()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 2582

電信專用區 59534 559 153

永和區公所周邊地區

(國光段 89-1 地號等

14 筆土地) 小計 1064705 10000 2735

機關用地 849132 6305 2181

市場用地 488159 3625 1254

住宅區 9453 070 024

福和戲院周邊地區(林

森段 349-1 地號等 31

筆土地) 小計 1346744 10000 3459

機關用地 535156 3612 1375

公園用地 548069 3699 1408

加油站用地 398280 2688 1023

機九周邊地區(保生段

262 地號等 29筆土地)

小計 1481505 10000 3806

總計 3892954 -- 10000 註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

15

圖

5 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1)計

畫範

圍示

意圖

16

圖6 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 計

畫範

圍示

意圖

17

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

二計畫範圍

本案計畫範圍係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範

圍進行都市計畫調整故其範圍涵蓋三區

本案計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及

電信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北

側警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋

機關用地住宅區及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西

側永元路北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊

地區涵蓋機關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南

側保順路西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃

表 2 主要計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分比

()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 2582

電信專用區 59534 559 153

永和區公所周邊地區

(國光段 89-1 地號等

14 筆土地) 小計 1064705 10000 2735

機關用地 849132 6305 2181

市場用地 488159 3625 1254

住宅區 9453 070 024

福和戲院周邊地區(林

森段 349-1 地號等 31

筆土地) 小計 1346744 10000 3459

機關用地 535156 3612 1375

公園用地 548069 3699 1408

加油站用地 398280 2688 1023

機九周邊地區(保生段

262 地號等 29筆土地)

小計 1481505 10000 3806

總計 3892954 -- 10000 註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

15

圖

5 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1)計

畫範

圍示

意圖

16

圖6 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 計

畫範

圍示

意圖

17

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

圖

5 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1)計

畫範

圍示

意圖

16

圖6 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 計

畫範

圍示

意圖

17

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

圖6 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 計

畫範

圍示

意圖

17

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

18

圖 7 機九周邊地區(計畫範圍 3)計畫範圍示意圖

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

三都市計畫現況

本案變更範圍都市計畫現況如圖 3~5 所示包含下列分區及用

地其現況建蔽率與容積率如表 4 所示

表 3 計畫範圍內土地使用分區表

土地使用分區種類 建蔽率 容積率

機關用地 50 250

電信專用區 50 250

住宅區 50 300

市場用地 50 240

加油站用地 40 120

公園用地 15 30

19

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

20

伍發展現況分析

一自然環境

(一)地形地勢

永和區東北西三面鄰新店溪地勢平坦無山脈丘陵

一望皆為平原地勢由東南向西北逐漸降低其海拔高度平均

約 10 公尺本案範圍並無高程

(二)氣候

計畫區屬北部氣侯區大體而言雨量充沛氣侯溫和

冬季受大陸性氣侯影響氣壓極高反之夏季氣壓極低因

計畫區內無測候站以台北測候站所測資料分析計畫區氣候環

境介於普通及良好之氣候環境間

(三)水文及排水

1新店溪

為淡水河支流地理區位於永和區東側於民國 62 經濟

部提出「台北地區防洪計畫建議方案」以 200 年洪水頻率作

為設計保護基準並沿兩岸興建堤防並於 85 年完工且有部

份範圍規劃為河堤公園可供民眾休憩使用

2瓦磘溝（原潭墘溝）

原為灌溉溝渠其地理區位於永和區西側隨著都市發

展成為永和區及中和市間之天然排水溝原先之整治計畫因

用地徵收及整治費用過於龐大遂無法進行至 86 年時改採

容積移轉方式取得瓦磘溝整治所需之用地目前瓦磘溝於沿

岸設有永和瓦瑤秀朗三抽水站並每年辦理一次疏濬

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

二社會經濟發展現況

(一)人口概況

1人口成長

民國 100 年底新北市人口已超過 390 萬人為全臺人口

最多之縣市但新北市人口成長率近年開始呈緩慢速度成長

趨勢而永和區近十年人口由民國 91 年底之 230660 人持續

增加至民國 100 年底之 232386 人共增加 1726 人雖然

平均每年成長率 008但從民國 99 年開始人口成長率開始

轉為負成長顯示永和區人口近 10 年成長可能已趨近飽和

永和區近十年人口年平均自然增加率約為 013而在

社會增加率方面91 年至 100 年間大都為負成長年平均增

加率約為-013由自然成長與社會成長人口數觀之自然

成長人口數由民國 91 年的 853 人減少至民國 100 年的 486

人其中主要係為出生人數逐年減少所致而社會成長方面

民國 91 至民國 100 年間成長率逐年減少至民國 97 年遷出

數已大於遷入之人口數

表 4 新北市及永和區歷年人口分析表

新北市 永和區 民國

人口數(人) 成長率() 人口數(人) 佔新北市比例() 成長率()

91 年 3641446 000 230660 633 000

92 年 3676533 096 231816 631 050

93 年 3708099 086 233384 629 068

94 年 3736677 077 235059 629 072

95 年 3767095 081 235967 626 039

96 年 3798015 082 236413 622 019

97 年 3833730 094 236598 617 008

98 年 3873653 104 236812 611 009

99 年 3897367 061 234536 602 -096

100 年 3916451 049 232386 593 -092

資料來源都市及區域發展統計彙編

21

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

表 5 永和區歷年自然與社會成長分析表

自然成長 社會成長 總成長 總成長率

小計 出生 死亡 成長率 小計 遷入 遷出 成長率民國

(人) () (人) (人) (人) () (人) (人) (人) ()

91 年 1277 055 853 1803 950 037 424 17686 17262 018

92 年 1156 050 537 1586 1049 023 619 16264 15645 027

93 年 1568 068 530 1541 1011 023 1038 16427 15389 045

94 年 1675 073 496 1542 1046 022 1179 17031 15852 051

95 年 908 039 530 1542 1012 023 108 17526 17418 005

96 年 446 019 550 1618 1068 024 166 14800 14634 007

97 年 185 008 630 1736 1106 027 -445 15126 15571 -019

98 年 214 009 797 1933 1136 035 -583 15649 16232 -025

99 年 -2276 -099 579 1720 1141 025 -2855 14052 16907 -124

100 年 -2150 -093 486 1738 1252 021 -2636 12942 15578 -114

資料來源新北市統計要覽

2人口密度

永和區人口密度為全台灣人口密度最高之鄉鎮由民國

79 年每平方公里 43550 人降至 100 年每平方公里 43701

人但其人口密度仍為台北市人口密度的 43 倍為新北市

平均人口密度的 226 倍因此人口高密度之現象對永和區都

市發展與環境品質之影響甚鉅在人口分佈方面永和區共

分成 62 個里其中以保順里人口數 10780 人為最高其次

為保安里 7825 人而以忠義里人口數 879 人最低

本案範圍永和區公所周邊地區位於光明里豫溪里鄰

近永和商業軸帶竹林路及永和區公所為永和主要發展軸帶

之一福和戲院周邊地區位於秀林里秀朗里屬早期發展

地區機九周邊地區則位於保順里就區位條件保順里因鄰

近新北環河快速道路新店溪水岸及仁愛公園屬於永和新

建地區人口成穩定正成長

22

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

表 6 永和區人口分佈統計表

人口數 人口數 里別 戶數

男 女 合計 里別 戶數

男 女 合計

網溪里 513 656 652 1308 和平里 2068 2474 2744 5218

光復里 767 865 995 1860 水源里 1679 2108 2312 4420

復興里 978 1235 1305 2540 保平里 1935 2425 2676 5101

上林里 1523 1806 1959 3765 雙和里 1706 1912 2239 4151

桂林里 1475 1911 2129 4040 安和里 1749 1995 2264 4259

竹林里 1560 1923 2048 3971 秀和里 2030 2571 2799 5370

福林里 1456 1828 1898 3726 永福里 1184 1522 1574 3096

勵行里 522 610 662 1272 河濱里 1378 1739 1808 3547

中興里 1287 1489 1725 3214 福和里 2351 2698 3010 5708

永興里 1339 1687 1836 3523 永元里 1995 2480 2873 5353

正興里 974 1100 1275 2375 得和里 1861 2240 2488 4728

豫溪里 2654 2650 2532 5182 永貞里 1469 1791 1978 3769

大新里 1202 1293 1560 2853 秀林里 1504 1994 2077 4071

光明里 1305 1504 1738 3242 秀朗里 1609 2146 2194 4340

永成里 428 543 548 1091 秀元里 1265 1641 1763 3404

新部里 993 1212 1239 2451 秀得里 1101 1435 1542 2977

頂溪里 1057 1303 1372 2675 民生里 1576 2170 2317 4487

河堤里 1429 1551 1667 3218 秀成里 1199 1590 1626 3216

文化里 1088 1298 1424 2722 民樂里 1951 2510 2644 5154

上溪里 932 984 1155 2139 民本里 1606 2038 2306 4344

後溪里 781 916 971 1887 民富里 1164 1661 1719 3380

仁愛里 1093 1330 1439 2769 店街里 1883 1987 2386 4373

信義里 1185 1247 1524 2771 永安里 1839 2114 2507 4621

下溪里 1544 2093 2177 4270 永樂里 1172 1285 1488 2773

忠義里 330 454 425 879 潭墘里 1953 2405 2684 5089

新生里 383 505 463 968 潭安里 2035 2520 2780 5300

大同里 444 553 532 1085 民治里 1261 1503 1761 3264

中溪里 2077 2710 2768 5478 智光里 1447 1872 1986 3858

保安里 2960 3743 4082 7825 民權里 1773 2369 2563 4932

保順里 4277 5133 5647 10780 民族里 1913 2455 2757 5212

前溪里 961 1017 1158 2175

協和里 1300 1541 1635 3176 總計 90473 110340 120405 230745

資料來源永和區戶政事務所102 年 1 月

23

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

-1500

-1000

-500

000

500

1000

1500

下溪里

上林里

上溪里

大同里

大新里

中溪里

中興里

仁愛里

文化里

水源里

正興里

民本里

民生里

民治里

民族里

民富里

民樂里

民權里

永元里

永安里

永成里

永貞里

永福里

永樂里

永興里

光明里

光復里

安和里

竹林里

秀元里

秀成里

秀和里

秀林里

秀朗里

秀得里

協和里

和平里

店街里

忠義里

河堤里

河濱里

信義里

保平里

保安里

保順里

前溪里

後溪里

桂林里

得和里

頂溪里

復興里

智光里

新生里

新部里

福和里

福林里

網溪里

潭安里

潭墘里

豫溪里

勵行里

雙和里

圖 8 永和區民國 96 年 1 月至 102 年 1 月各里人口成長趨勢圖

3年齡結構

民國 100 年底新北市幼年人口占全市 1504青壯年人

口占 7669老年人口占 827係以青壯年為主之人口組

成型態但觀察其近十年人口結構發展幼年人口逐年下降

與老年人口逐年上升在老化指數逐年遞增之趨勢下未來

青壯年人口的扶養負擔將亦發沉重永和區的年齡結構亦呼

應上述新北市整體發展趨勢惟永和區人口老化較新北市情

形嚴重民國 100 年底老年人口占全區 1067青壯年人口

占 7462幼年人口占 1431老化指數高達 75顯示本

區年齡結構老化之特性

表 7 永和區人口結構統計表 永和性別結構 永和年齡結構

民國 男生 女生 0-14 歲 15-64 65 已上

老化指數

91 年 112516 118144 42784 167635 19892 46

92 年 112897 118919 41754 169453 20184 48

93 年 113412 119972 41116 171145 20615 50

94 年 114073 120986 40475 172825 21200 52

95 年 114078 121619 39389 173930 21789 55

96 年 114086 122327 38795 174701 22321 58

97 年 113959 122639 37704 175315 22944 61

98 年 113827 122985 36871 175576 23648 64

99 年 112579 121957 34979 174577 24203 69

100 年 111416 120970 33271 173413 24800 75

資料來源新北市統計要覽

24

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

(二)產業概況

新北市第三級產業就業人口自民國 79 年起即呈穩定增長

趨勢第二級產業則為持平狀態至民國 100 年底第三級產業

就業人口已占新北市總就業人口 6351第二級產業占

3594第一級產業僅占 055而永和區三級產業成長模式

跟新北市相似於民國 99 年三級產業登記家數及資本額首次超

越二級產業第三級產業佔總產業家數比例也從 4106躍進為

9162高於新北市 8638顯示永和區已轉型為服務業為主

之地區

圖 9 三級產業家數與資本額比例圖

資料來源新北市工商登記服務網本計畫整理

另永和區民國 99 年工廠登記資料顯示工廠登記家數主要

為批發及零售業(約佔 61)次要為運輸及倉儲(8)及營造業

(6)工廠登記資本額與家數比例並無太大差異顯示大部分

為中小型企業

圖 10 永和區工廠登記資料說明

25

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

三使用現況

(一)土地使用

1永和區公所周邊地區(變更範圍 1)

永和區公所位於機一用地街廓中央西側為戶政事務

所北側為警察局永和分局消防局救護大隊永和分隊南

側為國父紀念館而西南側為新北市立圖書館永和分館及調

查處

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)

機二用地現況為國防部聯勤副供中心及國防部秀朗福利

站使用機二用地街廓北側為永和運動中心預定地現況以

綠美化手法處理待工程啟動另市三用地原為福和戲院佔

地現今已停業多年目前為零售餐飲及住宅使用

3機九周邊地區(變更範圍 3)

機九用地目前部分用地作為永和抽水站使用其餘為閒

置空地及零售餐飲業使用油一用地目前為停車場使用及汽

車維修服務廠公五用地目前主要為公園使用其餘為閒置

空地

(二)建物樓層及建物結構

1永和區公所周邊地區(變更範圍1)現有建物2-4層樓之鋼筋

混凝土造及加強磚造建物少部分為 1 層臨時性建物

2福和戲院周邊地區(變更範圍 2)街廓內多為 4至 5層之樓鋼

筋混凝土建築物

3機九周邊地區(變更範圍 3)街廓內均為臨時性鐵皮造建物

26

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

圖11 計

畫範

圍土

地使

用現

況圖

27

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

圖 12 計畫範圍建物樓層現況圖

28

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

圖 13 計畫範圍建物構造現況圖

29

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

四土地權屬

(一)永和區周邊地區

機一用地及電信專用區土地面積為 10647 公頃主要為新

北市所有約佔總面積 8464其餘為中華電信及中華民國所

有

(二)福和戲院周邊地區

本地區主要範圍跨兩個街廓其一為機二及其周邊部分住

宅區土地面積為 08586 公頃主要為中華民國(國防部軍備局)

所有約佔總面積 9871其餘為私人及國產署所有市三用

地土地面積為 04882 公頃土地所有權人多達 300 餘人主要

為私人所有約佔總面積 9706其餘為中華民國(國產署所

有)

(三)機九周邊地區

機九周邊地區涵蓋三種分區機九用地土地部分為 05352

公頃主要為私有(約 40 人左右)所有約佔總面積 5096

其次為中華民國(國產署所有)佔總面積 4490剩餘為新北

市所有土地公五用地土地面積為 05481 公頃主要為新北市

所有約佔總面積 7428剩餘為中華民國(國產署)所有約

佔總面積 2465最後為油一用地土地面積為 398280 公頃

均為私人所有

30

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

表 8 計畫範圍土地權屬一覽表

地區 原分區 所有權人 管理者 持分面積

(公頃) 百分比()

財政部國有財產署 00033 031中華民國

新北市政府警察局永和分局 00200 188

新北市永和區公所 06067 5699

新北市立圖書館 00682 641新北市

新北市政府警察局永和分局 02029 1906

機關用地

小計 09012 8464

電信專用區 私有(中華電信股份有限公司) 01635 1536

永和區公

所周邊地

區(國光段

89-1 地號

等 14 筆土

地)

地區總計 10647 10000

國防部軍備局 08460 9854中華民國

財政部國有財產署 00014 016

其他私人 00017 020機關用地

小計 08491 9890

中華民國 國防部軍備局 00014 017

其他私人 00080 093住宅區

小計 00095 110

機關用地及住宅區小計 08586 10000

中華民國 財政部國有財產署 00143 294

其他私人 04738 9706

福和戲院

周邊地區

(林森段

349-1 地

號等 31 筆

土地)

市場用地

小計 04882 10000

財政部國有財產署 02403 4490中華民國

新北市政府水利局 00004 007

新北市政府工務局 00107 200新北市

新北市政府水利局 00111 207

私人 02727 5096

機關用地

小計 05352 10000

財政部國有財產署 01351 2465中華民國

新北市政府綠美化環境景觀處 00059 107

新北市 新北市政府綠美化環境景觀處 04071 7428公園用地

小計 05481 10000

加油站用地 私人 03983 10000

機九周邊

地區(保生

段 262 地

號等 29 筆

土地)

地區總計 14815 --

註 保生段 262 地號謄本面積為 250305 惟其土地使用分區為部份道路用地部分機

關用地故以電腦套繪地籍圖及都市計畫圖剔除道路用地部分 27421 剩餘機

關用地面積為 222884 正確數據仍以定樁測量數值為準

31

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

圖 14 計畫範圍土地權屬示意圖

32

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

五交通系統現況

(一)道路系統

本計畫區屬永和區位於台北盆地東南隅與台北市以新店

溪為界依靠中正橋永福橋福和橋等三座聯外橋樑聯繫台

北市區茲說明如后

1新北環河快速道路永和段

為永和區之外環道路路寬平均為 36 公尺路名由西至

東分別為環河西路二段及一段環河東路一段至四段於環

河西路二段與福祥路口至保生路口佈設雙向各 3 車道於

環河西路二段及保生路口至環河西路一段中正橋間平面道

路現寬約 22 公尺佈設雙向各 2 車道另高架橋路寬約 12

公尺佈設西向 3 車道於環河東路一段至四段大部分佈設

雙向各 2 車道惟環河東路二段佈設西向 3 車道東向 2 車

道環河東路四段近永和與中和區界佈設雙向各 3 車道另

除環河東路四段部分開放路邊停車其餘路段皆禁止路邊停

車

2保生路

道路呈南北走向往北銜接新北環河快速道路下閘道

路寬 36 公尺分隔島路型路段佈設雙向 3車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

3保順路

道路呈西北東南走向往北銜接新北環河快速道路路

寬 15 公尺標線分隔路型路段佈設雙向 1車道兩側劃設

路邊停車格位兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

4福和路

33

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

道路呈東西走向往東銜接永福橋路寬 18 公尺標線

分隔路型大部分佈設雙向各 1 車道於永和路至自由街路

段佈設西向 2 車道東向 1 車道另除自由街至中正路部分

有劃設路邊停車位其餘禁止路邊停車兩側佈設人行道寬

度約 15 公尺

5竹林路

呈南北走向之道路南北兩端分別連接福和路與永和

路路寬 15 公尺佈設雙向 1 車道標線分隔路型於竹林

國小前至永和路路段佈設北向 2 車道南向 1 車道又竹林

路路邊皆為禁止路邊停車兩側佈設人行道寬度約 15 公

尺南側無格位亦不禁止路邊停車

6林森路

為銜接福和橋之聯外道路通往臺北市公館地區路寬

24 公尺佈設南向 3 車道北向 2車道之不平衡車道中央

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺禁止路邊停車

7成功路

道路呈南北走向北至環河東路並有上匝道可上福和

橋路寬 18 公尺成功路一段及二段大部分佈設北向 2車道

南向 1 車道於成功路二段與 102 巷129 巷路口至中和區

成功路佈設雙向各 2 車道配置且皆為禁止路邊停車標線

分隔路型兩側佈設人行道寬度約 15 公尺

表 9 永和都市計畫主要幹道幾何特性整理表

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

新北環河快速道路 永和段

聯外道路 36 46 分隔島 15 允許禁止

保生路 主要道路 36 6 分隔島 15 允許禁止

保順路 主要道路 15 2 標線 15 允許禁止

福和路 聯外道路 18 23 標線 15 允許禁止

34

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

路名 功能分類 寬度(公尺) 車道數 分隔型態 人行道寬(公尺) 停車管制

竹林路 主要道路 15 23 標線 15 不禁止

林森路 聯外道路 24 5 標線 15 禁止

成功路 聯外道路 18 34 標線 15 禁止

圖 15 計畫範圍周邊交通現況示意圖

35

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

(二)大眾運輸系統

1捷運系統

現行計畫中永和地區捷運系統直接服務且已通車者為

捷運中和線中和線於民國 87 年底通車營運全長 45 公里

設 4 個車站及一座機廠捷運路線貫穿本計畫區其中頂溪

站與永安市場站可直接服務永和地區此外目前規劃中之「台

北捷運系統環狀線」路線串連八條捷運路線與中和線於景

安站交會距離永和區南側約 700 公尺未來本計畫區使用

捷運系統將更為便利另規劃中之捷運萬大線主要服務新

莊樹林土城板橋中永和及台北市萬華中正區之通勤旅

次餘永和區西南側永平國小旁設置一站未來本計畫區通

往台北市萬大地區將更為便利

2公車系統

永和區共有 9 家客運公司之 31 條公車路線區內各主次

要道路皆有公車路線經過服務範圍周密使用應屬便利

而環河道路已開闢完成未來應規劃相關交通設施及公車路

線以提昇行的便利

36

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

37

圖 16 計畫範圍周邊捷運系統示意圖

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

六周邊公共設施

本計畫鄰近地區(自基地為中心半徑 500 公尺範圍)之公共設施

進行檢討其永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)公共設施範圍內周

邊包含網溪國小私立育才國小福和國中永和國中及私立復興

商工皆已開闢福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)公共設施範圍內周

邊包含福和國中及福和公園皆已開闢而永和運動中心預定地尚

未開闢機九周邊地區(計畫範圍 3)公共設施範圍內周邊包含瓦窯

溝抽水站永愛公園永平國小及及永平國中皆已開闢

表 10 計畫範圍周邊公共設施面積檢討表

項目 編號 計畫面積

(公頃)

已開闢面積

(公頃)

開闢率

() 備註

機一 10043 10043 10000 行政中心(市公所)

機二 13691 13691 10000 國防部秀朗福利站

機九 07794 01934 2481 永和抽水站

機關

用地

機 04232 04232 10000 瓦窯溝抽水站

文一 22482 22482 10000 網溪國小

文五 36769 36769 10000 永平國小 國小用地

文小 02116 02116 10000 私立育才國小

文二 70553 70553 10000福和國中

永和國中 國中用地

文七 39936 39936 10000 永平國中

學校用地

文高用地 09793 09793 10000 私立復興商工

公六 62461 62461 10000 仁愛公園

公一 05671 05671 10000 公五公園 公園用地

公 01189 01189 10000 福和公園

市場用地 市三 04811 04811 10000 --

加油站用地 油一 03982 000 000 --

體育場用地 05455 000 10000 永和運動中心

註表內各項面積僅供參考實施時應以依據核定圖實施分割測量面積為準

資料來源1新北市政府變更永和都市計畫（第一次通盤檢討）計畫書

2本研究整理

38

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

39

圖 17 計畫範圍鄰近公共設施分布現況圖

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

陸變更理由

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位

本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置

重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性

交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地

區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國

父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩

氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位

二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間

永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期

透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊

辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施

土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

圖 18 變更調整機能示意圖

40

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

柒發展構想與變更範圍界定

一土地使用規劃構想

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

於永和區公所周邊地區位於商業氛圍及車流過往之重要廊

帶原本的永和區公所退縮帶給帶狀商業軸帶有呼吸的空間

故更新後將其功能予以保留並透過量體集中拉高創造出集中

的開放空間廣場留下商業氛圍之駐留空間

另將現有分散行政機關整合集中配置綜合行政大樓正

面面對竹林路空間強化行政效能意象並引入民間資金興建

住商大樓延續帶狀商業氛圍

圖 19 永和區公所周邊地區土地使用規劃構想示意圖

41

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

永和地區人口密度高及老化嚴重加上所屬永和地區東南

側之國防部副供中心周邊地區建物老舊缺乏大型開放空間

故將現有之副供中心遷移留設大型開放空間創造基地東西

向綠色軸線連接

而空間規劃上可藉由大規模公園綠地結合基地北側之運動

中心加上由機一用地移入之圖書館及永和國父紀念館展演空

間規劃為圖書館及藝術展場或劇場創造文化休閒運動

等機能綜效之空間藉以提昇環境品質帶動周邊更新發展

而針對周邊市三用地因周邊有良好開放空間系統加上鄰近永

和運動中心及展演空間為提升整體環境考量原已依公共設

施多目標使用興建住商使用故未來考量解除市三用地不得作

住宅限制以加速更新改建動能

圖 20 福和戲院周邊地區土地使用規劃構想示意圖

42

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

(三)機九周邊地區(計畫範圍 3)

永和區西北側之機九周邊地區緊臨新北環河快速道路及

36 米保生路惟考量配置新北環河快速道路及保生路下交流道

之位置將由機二用地遷移之副供中心配置於基地公有之公五

用地及機九用地上透過雙向進出道路提供交通便捷性並考

量於副供中心非使用時段能與周邊開放空間整合使用而其

他私有公共設施保留地則合併規劃並將位於捷運萬大線之人

行軸線規劃為商業區將現有未有使用計畫之公共設施保留

地合理利用留設集中開放空間

圖 21 機九周邊地區土地使用規劃構想示意圖

43

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

二變更範圍界定

依循變更理由及整體發展構想計畫範圍內有部分範圍不涉及

變更計畫內容其中包含福和戲院周邊地區(計畫範圍二)之市場用

地及機九周邊地區(計畫範圍三)之部分機關用地將維持原土地使用

分區故於於變更內容中剔除詳表 5

表 11 變更計畫內容一覽表

地區 用地 面積() 佔各區百分

比()

佔總計百分

比()

機關用地 1005171 9441 3110

電信專用區 59534 559 184

永和區公所周邊地

區(國光段 89-1地號

等 14 筆土地) 小計 1064705 10000 3294

機關用地 849132 9890 2627

住宅區 9453 110 029

福和戲院周邊地區

(林森段 349-1 地號

等 14 筆土地) 小計 858585 10000 2656

機關用地 362409 2769 1121

公園用地 548069 4188 1696

加油站用地 398280 3043 1232

機九周邊地區(保生

段 262 地號等 29 筆

土地) 小計 1308758 10000 4049

總計 3232048 -- 10000註表內面積應依據核定圖實地分割測量並以地籍謄本登記面積為準

44

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

圖 22 變更範圍示意圖

45

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

捌變更內容

本變更內容分為三區永和區公所周邊地區原土地使用分區為機關

用地及電信專用區擬將機關用地及部分電信專用區變更為行政園區特

定專用區面積約為 10647 公頃福和戲院周邊之國防部福利總處秀

朗福利站及聯勤副食供應中心秀朗副供站原土地使用分區為機關用

地擬將機關用地變為文化園區特定專用區及公園用地周邊部分住宅

區變為公園用地面積約為 08586 公頃機九周邊地區原土地使用分

區為公園用地加油站用地及機關用地擬將公園用地變更為機關用

地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地面積約為 14815

公頃有關本次變更內容說明如表 5所示

表 12 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用

區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為

公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為

商業區及公園用地）案變更內容綜理表 變更內容

編號 變更位置 原計畫 （公頃）

新計畫 （公頃）

變更理由

機關用地(一)

機關用地 （10051）

1 電信專用

區 電信專用區 （00595）

行政園區特定專用區（10647）

機關用地(二)

機關用地(08491)

文化園區特定專用區(03000) 2

住宅區 住宅區(00094)

公園用地 (05285)

機關用地(九)

機關用地 (02228)

3 公園用地(五)

公園用地 (05480)

機關用地 （07709）

機關用地(九)

機關用地 (03122)

公園用地 (03122)

4 加油站用地(一)

加油站用地 (03990)

商業區 (03990)

一重新配置公共設施用地提供合理適宜區位 本案範圍皆有不同機關及公共設施使用未來期透過空間配置重新調整機關適宜區位將原國防部副供中心屬較為封閉之環狀性交通區位搬遷至鄰新北環河快速道路開放性路網之機九周邊地區另配合機二即將興建之永和運動中心將原有位於機一之有國父紀念館及圖書館及原有公五公園移至機二結合運動及文藝休憩氛圍提供各該公共設施用地合理適宜區位 二改善老舊及低度使用公設土地集中留設開放空間 永和人口稠密都市發展用地飽和欠缺都市發展動能故期透過原有老舊及低度使用之公有土地更新活化除可改善原有老舊辦公廳舍集中留設開放性空間更能將低度使用或私有公共設施土地引導開發集中留設公園綠地增加透水面積

註表內面積應以都市計畫核定圖實地釘樁測量後之地籍分割面積為準

46

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

圖

23 永

和區

公所

周邊

地區

(計

畫範

圍1) 都

市計

畫變

更示

意圖

47

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

圖

24 福

和戲

院周

邊地

區(計

畫範

圍2) 都

市計

畫變

更示

意圖

48

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

圖 25 機九周邊地區(計畫範圍 3)都市計畫變更示意圖

49

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

50

表 13 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區

部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地

部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用

地）案變更前後土地使用面積對照表

本次變更後 項目

原有計畫面積

(公頃)

本次變更增減

面積（公頃） 面積（公頃） 百分比(一) 百分比(二)

住宅區 2883467 -00095 2883372 4947 6293

商業區 470971 03990 474961 815 1037

行政園區特定專用區 - 10647 10647 018 023

文化園區特定專用區 - 03000 03000 005 007

加油站專用區 01061 01061 002 002

電信專用區 09521 -00595 08926 015 019

古蹟保存區 01674 01674 003 004

私立學校用地 32064 32064 055 070

河川區 1230296 1230296 2111 -

河川區兼供道路使用 16908 16908 029 -

土地

使用

分區

小計 4645962 4662909 7999 7455

機關用地 30543 -16185 14358 025 031

體育場用地 05458 05458 009 012

學校用地 272069 272069 467 594

市場用地 00000 - - -

公園用地 71849 03228 75077 129 164

廣場用地 00499 00499 001 001

綠地用地 49892 49892 086 109

污水處理場用地 19305 19305 033 042

加油站用地 03990 -03990 - - -

變電所用地 03002 03002 005 007

自來水用地 03857 03857 007 008

停車場用地 00153 00153 000 000

抽水站用地 04837 04837 008 011

捷運系統用地 02412 02412 004 005

消防用地 00963 00963 002 002

溝渠用地 02754 02754 005 006

道路用地兼供河川使用 49947 49947 086 109

道路用地 661536 661536 1135 1444

公共

設施

用地

小計 1183066 1166119 2001 2545

總計 5829028 5829028 10000 10000註1表內面積應依據核定圖實地分割測量之面積為準

2表內「本次通盤檢討前面積」為都市計畫圖重製前面積 3百分比(一)係指佔都市計畫總面積之百分比 4百分比(二)係指佔都市發展用地總面積之百分比 5都市發展用地面積不包括河川區河川區兼供道路使用之面積 資料來源新北市政府變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)計畫書民國 98 年 3 月

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

玖細部計畫規劃原則

一功能定位

(一)永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

鄰永和商業軸帶竹林路之永和區公所周邊地區未來將結

合行政商務及居住機能定位為「複合行政商務園區」

(二)福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

位於次要道路永利路及永亨路之封閉性路網於地理區位

上位於永和區東南側公園綠地嚴重不足欠缺都市更新發展

動能未來將提供公園綠地及文化展演空間與周邊永和運動

中心結合將其定位為「文創綠活園區」

(二)機九周邊地區(計畫範圍 3)

位於保生路及保順路之機九用地周邊地區鄰近 LG05 仁愛

公園站及新北環河快速公路雙重交通優勢加上緊臨仁愛公園

之優勢未來除提供國防部副供中心便捷交通路網更引導私

有公共設施保留地開發提供連接捷運商業軸帶空間集中留

設公共設施用地故將其定位為「便捷樂活空間」

二計畫範圍

本計畫係針對永和閒置老舊及低度使用建物所在範圍進行

都市計畫調整故其範圍涵蓋三區與主要計畫範圍相同

本計畫範圍分成三區永和區公所周邊地區涵蓋機關用地及電

信專用區其東側鄰竹林路南側國光路西側國光路 12 巷北側

警光街所圍之街廓面積約 10647 公頃福和戲院周邊地區涵蓋機

關用地及市場用地其東側鄰永亨路南側秀朗路西側永元路

北側永利路所圍之街廓面積約 13467 公頃機九周邊地區涵蓋機

51

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

關用地公園用地及市場用地其東側鄰保生路西南側保順路

西北側環河西路所圍之街廓面積約 14815 公頃如圖 11 所示

圖 26 細部計畫範圍示意圖

三使用強度

(一)行政園區特定專用區之建蔽率不得大於 50基準容積率為

250

(二)文化園區特定專用區之建蔽率不得大於 60基準容積率為

220

(三)商業區之建蔽率不得大於 70基準容積率為 510

(四)市場用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 240

(五)公園用地之建蔽率不得大於 15基準容積率為 30

(六)機關用地之建蔽率不得大於 50基準容積率為 250

52

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

四使用性質

(一)行政園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於行政園區特定專用區總樓地板面積之 50且提

供第六組(住宅設施)使用之樓地板面積不得大於行政園區特

定專用區總樓地板面積之 30但經新北市都市更新審議委員

會同意者得提高至 40

(二)文化園區特定專用區得為本細部計畫案土地使用分區管制要點

第三點所列之各種使用但提供第一組(公務機關)第二組(公

共服務設施)或第三組(文教設施及展演設施)使用之樓地板面

積不得小於文化園區特定專用區總樓地板面積之 50

(三)商業區作住宅使用之基準容積率不得超過永和都市計畫住宅區

之基準容積率

(四)本案範圍市場用地臨開放空間及永和運動中心為鼓勵加速更

新發展得依都市計畫公共設施用地多目標使用辦法規定做作

住宅使用

五計畫人口

依據『都市計畫通盤檢討基礎調查及規劃技術手冊』之評估方

式計畫人口應依每人 50 平方公尺之居住樓地板面積推算然因「98

年都市及區域發展統計彙編」資料指出新北市住宅狀況實際建坪

為 943 坪人(3117 平方公尺人)爰此作為本計畫之計畫人口估

算標準依據前述標準推算本計畫之計畫人口及戶數計算如下

(一)永和區公所周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150 (人平方公尺)

53

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

＝1330881 divide 3150≒423 人

(二)福和戲院周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝3300 divide 3150≒105 人

(三)機九周邊地區計畫人口估算

計畫人口＝居住樓地板面積 divide 3150(人平方公尺)

＝1194840 divide 3150≒380 人

(四)總計

423 人+105 人+380 人=908 人

六基地空間配置原則

(一)建築物配置

基地開發時應考量各種使用項目間相互影響之關係並

以分棟方式配置為原則

(二)交通動線

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

未來車道出入口原則避免設置在竹林路避免直接增加

主要道路交通負荷

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

未來公園用地應提供通道連接東西向道路引入公車系

統並指定退縮增加車行寬度而展演中心車道出入口則設

於永利路 322 巷避免直接增加主要道路交通負荷

3機九用地周邊地區(計畫範圍 3)

54

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

55

為考量其副供中心通行動線便捷性將採雙進雙出避免

影響其車行動線影響周邊住宅區使用

(三)建築退縮及公共開放空間留設

1永和區公所周邊地區(計畫範圍 1)

(1)建築基地臨接警光街及國光路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)建築基地臨竹林路之部分應自基地線退縮淨寬 6公尺

以上建築

(3)為提供竹林路商業停等空間建築基地沿竹林路及警光

街應留設至少 3000 開放空間供公眾使用

2福和戲院周邊地區(計畫範圍 2)

(1)建築基地臨接永利路永亨路及永利路 322 巷之部分

應自基地線退縮淨寬 4 公尺以上建築

(2)為串連東西向綠色運輸軸線至展演中心市場用地之建

築基地臨機關用地之部分應自基地線退縮淨寬 6 公尺

以上建築

3機九周邊地區(計畫範圍 3)

(1)建築基地臨接保生路及保順路部分應自基地線退縮淨

寬 4 公尺以上建築

(2)為提供商業停等空間建築基地沿保生路及保順路應留

設 500 之開放空間供公眾使用

(3)為提供連接仁愛公園及周邊法定開放空間於本計畫範

圍機關用地指定範圍內需留設 30M 橫向連接空地不得興

建(可兼供停車場使用)

(五)更新地區之劃定

應於細部計畫劃定更新地區

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

拾變更回饋

一訂定依據

「變更新店都市計畫（電信事業土地專案通盤檢討）案」係變

更機關用地為電信專用區其建蔽率維持 50容積率維持 250

如依「都市計畫法台灣省施行細則」第 30 條之 1 第 1項第 1款至第

4 款之規定使用無須回饋依「都市計畫法台灣省施行細則」第

30 條之 1第 1 項第 5 款規定之使用時使用第 5 款之樓地板面積

不得超過該電信專用區總樓地板面積之 50且須辦理回饋應捐

贈變更範圍內 20之土地或以捐贈土地當期公告現值加 4 成折算

代金繳納

本計畫變更回饋內容比照「變更新店都市計畫（電信事業土地

專案通盤檢討）案」之精神規定符合原機關用地性質之使用項目

如供公務機關公共服務電信事業設施及文教設施等使用之樓地

板面積不得小於總樓地板面積 50其餘得為商業設施及住宅設施

使用另行政園區特定專用區及文化園區特定專用區內土地維持原

計畫之使用強度及允許使用項目無須回饋但如依本計畫申請開

發或變更使用時應回饋因本案行政園區特定專用區與電信專用區

使用強度相符而文化園區特定專用區相較於電信專用區使用強度

較低故比照其回饋內容辦理

二回饋方式

(一)變更基地應以下列公式計算回饋金額並以等值樓地板面積捐

贈予新北市政府

1應回饋金額＝變更基地土地面積20（1+40）V

2V建築基地申請開發或變更使用當期之公告土地現值

(二)如申請基地無法提供適當之樓地板面積經本府同意得改以代

金方式繳納

56

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

(三)回饋價值未來將納入都市更新共同負擔由各該所有權人依更新

前價值比例分擔捐贈於本府

(四)回饋時機

1捐贈之樓地板面積應於領得使用執照並完成水電及相關設

施設備及裝修後移交接管並應於建築物興建完成後將產

權登記為本市所有其不足之差額應於產權登記前以現金方

式繳納

2以代金方式繳納者應於申請開發或變更使用時一次全部回

饋完竣

(五)採行都市更新權利變換方式開發時變更回饋方式應納入權利

變換計畫執行依其他方式開發者應由地主與本府簽訂協議

書後始得申請開發或變更使用

二機關用地及加油站用地變更為商業區

依據變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)暫予保留已審議完

竣尚未報核」第一案本案範圍油一用地已有相關附帶條件故本

案範圍之私有機關用地將比照辦理並依決議內容擬定細部計畫回

饋 35土地作為公共設施用地並針對超額回饋之公園面積以容積

調配方式分配回商業區其容積率計算公式如下

(一)部份機九及油一所需回饋公共設施面積

【3990 (私有油一用地面積)+3122 (私有機九用地

面積)】times35 =248920

(二)超額回饋公共設施面積

3122 -248920 =63280

(三)商業區變更後容積率

57

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

440times【(3990 +63280 )3990 】≒510

58

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

拾壹實施進度及經費

一實施方式及經費

本計畫範圍以土地權屬及開發內容分為兩種實施方式其一

為公有土地為主體其範圍為永和區公所周邊地區全部範圍福和

戲院周邊地區之文化園區特定專用區及公園用地範圍及機九周邊地

區之機關用地範圍其實施方式擬依都市更新條例第 9 條由本府公

開評選實施者進行更新事業開發實施經費將由公開評選之實施者

自行籌措

另剩餘福和戲院周邊地區之市三用地範圍及部分私有機九用地

及油一用地將劃定更新地區未來分別由私有土地所有權人依都市

更新條例第 10 條進行更新事業開發實施經費由實施者自行籌措

圖 27 實施方式範圍示意圖

59

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

二實施進度

本計畫目標年為民國 115 年預計於民國 104 年辦理招商民

國 105 年進行都市更新事業計畫擬定與審議民國 106 年完成更新

事業審議惟依實際辦理進度予以調整

依都市更新條例第 9 條實施範圍更新時程起算時間以市府與實

施者簽訂委託實施契約之日起算而依都市更新條例第 10 條自辦實

施範圍更新時程起算時間以實施者擬訂更新事業計畫報核之日起

算

60

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

附件一 准予個案變更公文

61

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

附件二 變更永和都市計畫（部分機關用地及電信專用區為行政園區特定專用區部分機關用地為文化園區特定專用區及公園用地部分住宅區為公園用地部分公園用地為機關用地部分機關用地及加油站用地為商業區及公園用地）案土地清冊

永和區公所周邊地區

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 國光段 89-1 4412 中華民國 新北市政府警察局永和分局

2 國光段 91 96220 新北市 新北市政府警察局永和分局

3 國光段 95 540042 新北市 新北市永和區公所

4 國光段 96 15558 中華民國 新北市政府警察局永和分局

5 國光段 97 26153 新北市 新北市政府警察局永和分局

6 國光段 98 20148 新北市 新北市政府警察局永和分局

7 國光段 99 48927 新北市 新北市政府警察局永和分局

10 國光段 107 11494 新北市 新北市政府警察局永和分局

9 國光段 109 68216 新北市 新北市立圖書館

10 國光段 110 7152 新北市 新北市永和區公所

11 國光段 110-1 59534 新北市 新北市永和區公所

12 國光段 100 118384 中華電信股

份有限公司

13 國光段 106 3346 中華民國 財政部國有財產署

14 國光段 108 45119 中華電信股

份有限公司

合計 1064705

福和戲院周邊地區(機二及部分住宅區)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 林森段 454 8012 王金火王光雄

2 林森段 454-1 1456 王金火王光雄

3 林森段 455 229 史亞民王斐如

4 林森段 456 690133 中華民國 國防部軍備局

5 林森段 456-1 1441 中華民國 國防部軍備局

6 林森段 456-7 89466 中華民國 國防部軍備局

7 林森段 637 33132 中華民國 國防部軍備局

8 林森段 637-1 28592 中華民國 國防部軍備局

9 林森段 638 917 中華民國 國防部軍備局

10 林森段 639 1447 中華民國 國防部軍備局

11 林森段 640 2362 中華民國 國防部軍備局

12 林森段 644 1271 中華民國 財政部國有財產署

13 林森段 645-1 122 中華民國 財政部國有財產署

14 林森段 645-2 005 中華民國 財政部國有財產署

小計 858585

62

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

福和戲院周邊地區(市三)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

15 林森段 349 781 高美等 19 人

16 林森段 350 797 林松等 21 人

17 林森段 351 35237 程雄等 19 人

18 林森段 352 19474 辛蔡語等 6人

19 林森段 353 12624 高美等 6人

20 林森段 354 12577 陳華等 7人

21 林森段 355 21722 張豪等 5人

22 林森段 356 212833 林財等 295 人

23 林森段 357 19384 陳志等 300 人

24 林森段 358 28824 陳志等 300 人

25 林森段 359 6058 陳志等 300 人

26 林森段 360 101748 陳志等 300 人

27 林森段 460-2 3390 中華民國 財政部國有財產署

28 林森段 460-3 171 中華民國 財政部國有財產署

29 林森段 461 8843 中華民國 財政部國有財產署

30 林森段 462 1934 中華民國 財政部國有財產署

31 林森段 463 1762 大總建設股份有

限公司 --

小計 488159

機九周邊地區(公五)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

1 保生段 262-1(部分) 135074 中華民國 財政部國有財產署

2 保生段 284-1 3874 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

3 保生段 285-1 5532 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

4 保生段 286-1 7700 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

5 保生段 287-1 188560 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

6 保生段 303-1 180540 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

7 保生段 304-1 5880 中華民國 新北市政府綠美化環境景觀處

8 保生段 305-1 3013 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

9 保生段 306-1 2635 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

10 保生段 307-1 15261 新北市 新北市政府綠美化環境景觀處

合計 548069

機九周邊地區(機九)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

11 保生段 262(部分) 222884 中華民國 財政部國有財產署

12 保生段 287 11067 新北市 新北市政府水利局

63

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280

64

機九周邊地區(機九)續

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人 管理者

13 保生段 288 14425 林男等 3人

14 保生段 289 75372 張榮

15 保生段 290 47507 王美等 29 人

16 保生段 294 37258 郭櫻等 33 人

17 保生段 295 17414 中華民國 財政部國有財產署

18 保生段 296 62866 郭櫻等 33 人

19 保生段 301 10095 林孝等 4人

20 保生段 302 25183 林孝等 4人

21 保生段 303 10699 新北市 新北市政府工務局

22 保生段 304 386 中華民國 新北市政府水利局

合計 528446

機九周邊地區(油一)

編號 地段 地號 面積(平方公尺) 所有權人

23 保生段 311 20850 張梅等 3人

24 保生段 311-1 77539 林木等 9人

25 保生段 311-2 74392 張隆等 9人

26 保生段 311-3 125242 林溪等 13 人

27 保生段 311-4 5952 林溪等 12 人

28 保生段 323 66504 台灣中油股份有限公司等 16 人

29 保生段 324 15106 台灣中油股份有限公司等 16 人

30 保生段 333-1 12695 台灣中油股份有限公司

小計 398280