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Gemeinde Altendorf Gestaltungsplan "öffentliche Zone Dorf" 301-19 4. Juni 2009* Erlä uterungsberic ht R + K Remund + Kuster Churerstrasse 47 Telefon 055 415 00 15 8808 pfäffikon SZ Telefax 055 415 00 16 Büro für Raumplanung AG E-Mail [email protected] Internet www.remund-kuster.ch

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Gemeinde Altendorf

Gestaltungsplan "öffentliche Zone Dorf"

301-194. Juni 2009*

Erläuterungsbericht

R+ K Remund + Kuster

Churerstrasse 47 Telefon 055 415 00 158808 pfäffikon SZ Telefax 055 415 00 16

Büro für Raumplanung AG

E-Mail [email protected] www.remund-kuster.ch

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1.

1.1

Gestaltungsplan "Dorf"; Erläuterungsbericht

Ausgangslage

Konzept

3

Parzelle 209 und 171 6

Oberdorfstrasse 5

In der Gemeinde Altendorf ist ein hoher Bedarf an geeignetem Wohnraumfür ältere Leute vorhanden. Herr Emil Keller-Deuber ist Grundeigentümervon zwei Parzellen (209/1716), welche arrondiert mit den östlich angren­zenden Parzelle (1021) im Eigentum von Herr Karl Marty für den Bau vonAlterswohnungen optimal gelegen sind. Grundsätzlich sind die Grundei­gentümer bereit in Zusammenarbeit mit der politischen Gemeinde Alters­wohnungen zu erstellen. Herr Emil Keller möchte im bestehenden Umfangweiterhin seinen privat genutzten Wohnraum und seine Gewerberäumebehalten. Mit dem Gestaltungsplan geht es nun einerseits darum, mit denGrundeigentümern eine Einigung zu finden und andererseits die planungs­rechtlichen Aspekte zu bereinigen.

Das bestehende Wohnhaus im Eigentum von Herr Emil Keller an der Ober­dorfstrasse wird wie folgt genutzt:Private Nutzung BGF Total ca. 265 m2

Der Gestaltungsplan beansprucht gegenüber der Normalbauweise fol­gende Ausnahmen:

• In der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (OE) sollen privateNutzflächen im bestehenden Umfang in einem neuen Gebäudeermöglicht werden.

Der Gestaltungsplan hat zum Zweck:

• Die Erstellung von Alterswohnungen im Dorfkern zu ermöglichen.

• Den Standort für einen möglichen Kindergarten oder Kinderhort11 Dorfkern ll zu ermöglichen.

• Den Bestand der vorhandenen Wohn- und Gewerbenutzung aufder Parzelle KTN 209 im Umfang der bestehenden Privatnutzungzu gewährleisten.

• Die Bebauung und die Freiflächen aufeinander abzustimmen.

• Den Fahrzeug- und den Langsamverkehr frühzeitig zu trennen.

• Die öffentlichen Zugänge zum Sportplatz sicherzustellen.

X;\RP\301 Altendorf\19 GP öffentliche Zone Dorf\Bericht\Erläuterungsbericht.doc

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Gestaltungsplan "Dorf"; Erläuterungsbericht 4

KTN Eigentümer Fläche

113Gemeinde Altendorf (12'547 m2

)

-7 Anteil im Perimeter 2308 m2

209 Emil Keller-Deuber, Altendorf 369 m 2

742 Pfarrpfrundstiftung Altendof 562 m 2

1021 Karl Marty 6'751 m 2

1716 Emil Keller-Deuber, Altendorf 278 m2

Total Fläche Gestaltungsplan 10'268 m2

Ausschnitt Situationsplan Gestaltungsplan

X:\RP\301 Altendorf\ 19 GP öffentliche Zone Dorf\Bericht\Erläuterungsbericht.doc

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1.2

Gestaltungsplan "Dorf"; Erläuterungsbericht

Zonenplan

5

OE

AusschnittZonenplanGemeinde

Altendorf

KIGBO - Objekt18022

PerimeterGestaltungsplan

Der Perimeter des Gestaltungsplanes liegt gemäss Zonenplan in der Zonefür öffentliche Bauten und Anlagen.

Legende OE Zone für öffentlicheBauten und Anlagen

X:\RP\301 Altendorf\ 19 GP öffentliche Zone Dorf\Bericht\Erläuterungsbericht.doc

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2.

2.1

2.1.1

Zone für öffentlicheBauten und Anlagen

OE

BaureglementArt. 47

Baureglement

2.1.2

Planungs- undBaugesetz

§ 60

Gestaltungsplan "Dorf"; Erläuterungsbericht

Baurechtliche Grundlagen

Grundmasse

Baureglement

Gemäss Bauregleement (BR) und Zonenplan der Gemeinde Altendorfgelten für das Gebiet Dorf folgende Vorschriften.

I Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist für öffentliche und öffentlichen Zweckendienende Bauten und Anlagen bestimmt wie Kirchen, Friedhöfe, Schulhäuser, Spitäler, Woh­nungsbau für überwiegend soziale Zwecke, Anlagen öffentlicher Dienste, Gemeindezentren,Mehrzweckhallen, Sport- und Freizeitanlagen.

Im Baureglement der Gemeinde Altendorf sind gemäss Artikel 48 (Tabelleder Grundmasse) für die OE-Zone keine Maximalmasse für die Gebäudedefiniert.

kantonale Vorschriften

Nach dem kantonalen Planungs- und Baugesetz gelten folgende Ab­standsvorschriften:Mass und ErmittlungI Für Bauten bis und mit 20 m Gebäudehöhe beträgt der Grenzabstand 50 %der Gebäude­höhe, mindestens aber 3 m.

2 Als Gebäudehöhe gilt das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassa­denmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flachdächern bis zur Ober­kante des Dachabschlusses.

6

§ 62

3 Nicht berücksichtigt werden:0) die Höhe des Giebeldreiecks bei Giebelfassaden:b) Aufbauten bei Schräg- und Flachdächern, sofern sie nicht mehr als einen Drittel der Fas­sodenlänge einnehmen:c) Attikageschosse und Dachbrüstungen, sofern ihre Fassaden auf der Schmalseite innerhalbeines Giebeldreiecks von 45° liegen sowie auf der Längsseite mit Ausnahme von maximaleinem Drittel dieser Fassadenlänge um das Mass ihrer Höhe von der Fassade des darunterliegenden Geschosses zurückversetzt sind.

4 Bei Dachneigungen über 45 Grad wird das Mehrmass, das sich bei einem 45 Grad geneig­ten Dach ergäbe, zur Gebäudehöhe gerechnet.

5 Bei in der Höhe gestaffelten Bauten wird die Gebäudehöhe jedes Baukörpers gesondertbestimmt.

Ungleiche Verteilung des GrenzabstandesBei Einhaltung des Gebäudeabstandes können die Grenzabstände durch einen Dienstbar­keitsvertrag unter den Grundeigentümern ungleich verteilt werden. Die Dienstbarkeit ist imGrundbuch einzutragen: sie kann nur mit Zustimmung der Bewilligungsbehörde gelöschtwerden.

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2.2

Art. 54 (ßR)Gestaltungsplan

Voraussetzungen

Gestaltungsplan "Dorf"; Erläuterungsbericht

Vorgaben für Gestaltungsplan

1 Soweit nicht, gestützt auf dieses Reglement oder den Zonenplan, eine Gestal­tungspianpflicht besteht, können in allen Bauzonen Gestaltungspläne erlassenwerden, wenn die Mindestfläche nach Art. 3 Abs. 4 BR / § 54 PBG Abs. 1 erreichtwird.

7

Art. 55(ßR)Abweichungen ge­

genüber der Grund­ordnung

2 Gestaltungspläne haben eine bessere Gestaltung und Überbauung als die Nor­malbauweise zu gewährleisten. Dies trifft insbesondere zu, wenn0) sich die Bauten architektonisch besonders auszeichnen und als Gesamtes har­

monisch in ihre Umgebung einfügen;b) eine besonders grosszügige und zweckmässige Anlage der Frei-, Spiel- und

Abstellflächen vorgesehen ist;c) Fussgänger- und Fahrverkehr getrennt oder verkehrsberuhigende Massnahmen

getroffen werden;d) die Garagen möglichst unter Terrain oder am Rande der Siedlung angelegt

und die Umgebung der Wohnbauten von Verkehrsanlagen freigehalten wer­den;

e) preisgünstiger Wohnraum für Familien geschaffen wird;f) durch eine verdichtete Bauweise eine haushälterische Nutzung des PIangebie­

tes erreicht wird;g) ein dem aktuellen Stand der Technik entsprechendes wirtschaftliches und um­

weltfreundliches Energiekonzept vorgesehen ist oder andere im öffentlichen In­teresse liegende Mehrleistungen ausgewiesen werden;

h) der ökologische Ausgleich gefördert und weitgehend erreicht wird.

1 Im Gestaltungsplan kann von den Bauvorschriften des Kantons und der Gemein­de abgewichen werden. Die Durchmischung der Nutzung ist zulässig, sofern Zweckund Charakter der betreffenden Zone grundsätzlich gewahrt bleiben.

2 Je nach dem Masse, in dem die Kriterien nach Art. 54 erfüllt sind, kann der Ge­meinderat namentlich folgende Ausnahmen von den Zonenvorschriften bewilligen:0) Erhöhung der Ausnützungsziffer gemäss der Tabelle der Grundmasse in Art. 48

und der Geschosszahl um ein Geschoss. In den Zonen LI, L2 und W2 darf dieGeschosszahl nicht erhöht werden;

b) Vergrösserung der Gebäude- und Firsthöhen sowie der Gebäudelängen;c) Reduktion der internen Grenz- und Gebäudeabstände;d) Aufhebung oder Reduktion des Mehrlängenzuschlages zwischen Gebäuden

innerhalb der Überbauung.

3 Die Ausnützungsziffer kann um weitere 5% erhöht werden bei einem Gestaltungs­pion, der alle Kriterien von Art. 54 erfüllt und0) der aus einem Wettbewerb hervorging, bei dessen Durchführung der Gemein­

derat beteiligt war, oderb) der im Rahmen des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes realisiert wer­

den soll.

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3.

ErschliessungIndividualverkehr

Gestaltungsplan "Dorf"; Erläuterungsbericht

Verkehrstechnische Erschliessung

Die Zufahrt zur Tiefgarage wird direkt an die Dorfstrasse angeschlossen.

8

Fusswegverbindung Die bestehende Fusswegverbindung vom Pausenplatz zum Eingang desKindergartens und zum südlichen Eingang der Gemeindeverwaltung bleibtbestehen. Die bestehende Fusswegverbindung vom Pausenplatz zu denParkplätzen an der Oberdorfstrasse wird verlegt. Diese Verbindung führtneu über die Treppe zum Sportplatz östlich der Baubereiche 1a und 1bzum Parkplatz.

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Gestaltungsplan "Dorf"; Erläuterungsbericht

4. Naturgefahren

4.1 Gefahrenkarfe

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AusschnittGefahrenkarte

(Januar 2008)

PerimeterGestaltungsplan

Legende

4.2

Gefahrenkarte

Die Beurteilung über mögliche Naturgefahren erfolgt auf der Grundlageder Integralen Naturgefahrkarte ,Jos March" Blatt 1 (Altendorf) . Diese Kar­te liegt im Entwurf mit Datum Januar 2008 vor.

erhebliche Gefährdung

mittlere Gefährdung

geringe Gefährdung

Restgefährdung

Gefährdungspotenzial

Der westliche Bereich des Gestaltungsplangebietes ist mit einer geringenGefährdung betroffen. Der östliche Teil ist mit IIRestgefährdung" eingestuft.Aufgrund des prognostizierten Gefährdungspotenzials sind im Gestaltungs­plan keine Massnahmen nötig.

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-Gestaltungsplan "Dorf"; Erläuterungsbericht 10

5.

5.1

Baubereich4a und 4b

Schnittdurch Turnhallenge­bäude an der Nord­

fassade

Baubereiche für bereits ausgeführte Gebäude

Bestehendes Turnhallen- und Schadenwehrgebäude

Der Baubereich 4a und 4b umfasst die Grundfläche des bestehendenTurnhallen- und Schadenwehrgebäudes, Die Abgrenzungen sind so ge­wählt, dass der Bestand dieser Gebäude gewährleistet ist. Ein Ausbau die­ser Gebäude ist nicht vorgesehen,

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Die in den Sonderbauvorschriften definierten maximalen Höhenkoten ent­sprechen den bestehenden Dimensionen des Gebäudes,

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Gestaltungsplan "Dorf"; Erläuterungsbericht

6. Ausnahmen und Vorteile

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Den im Gestaltungsplan vorgesehenen Ausnahmen stehen Vorteile im Sin­ne von Art. 54 BR gegenüber.

6.1 Ausnahmen

Gemäss dem Baureglement (BR) der Gemeinde Altendorf kann im Gestal­tungsplan von den Bauvorschriften des Kantons und der Gemeinde ab­gewichen werden.

Im Gestaltungsplan Dorf werden namentlich folgende Ausnahmen bean­sprucht:

• In der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen wird im Umfang derbestehenden Nutzung private Nutzung in einem Neubau ermöglicht.

6.2 Vorteile

Gestaltungspläne haben eine bessere Gestaltung und Überbauung als dieNormalbauweise zu gewährleisten. Der Gestaltungsplan "Dorf" weist fol­gende Vorteile auf:

• Sicherstellen einer Umgebungsschutzfläche um das KIGBO-Objekt18022

• Regelung der Nutzung

• Regelung der Erschliessung;

Fussgänger- undFahrverkehr getrennt

Garagen unter Terrain'\.

Aufgrund der zentral und direkt bei den Groberschliessungsstrassen ange­legten Tiefgaragen wird der motorisierte Verkehr vom Fussgängerverkehrgetrennt.

Die Abstellplätze werden alle unter Terrain in Tiefgaragen angeordnet.

X:\RP\301 Altendorf\ 19 GP öffentliche Zone Dorf\Bericht\Erläuterungsbericht.doc