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Gemeinde Altendorf
Gestaltungsplan "öffentliche Zone Dorf"
301-194. Juni 2009*
Erläuterungsbericht
R+ K Remund + Kuster
Churerstrasse 47 Telefon 055 415 00 158808 pfäffikon SZ Telefax 055 415 00 16
Büro für Raumplanung AG
E-Mail [email protected] www.remund-kuster.ch
1.
1.1
Gestaltungsplan "Dorf"; Erläuterungsbericht
Ausgangslage
Konzept
3
Parzelle 209 und 171 6
Oberdorfstrasse 5
In der Gemeinde Altendorf ist ein hoher Bedarf an geeignetem Wohnraumfür ältere Leute vorhanden. Herr Emil Keller-Deuber ist Grundeigentümervon zwei Parzellen (209/1716), welche arrondiert mit den östlich angrenzenden Parzelle (1021) im Eigentum von Herr Karl Marty für den Bau vonAlterswohnungen optimal gelegen sind. Grundsätzlich sind die Grundeigentümer bereit in Zusammenarbeit mit der politischen Gemeinde Alterswohnungen zu erstellen. Herr Emil Keller möchte im bestehenden Umfangweiterhin seinen privat genutzten Wohnraum und seine Gewerberäumebehalten. Mit dem Gestaltungsplan geht es nun einerseits darum, mit denGrundeigentümern eine Einigung zu finden und andererseits die planungsrechtlichen Aspekte zu bereinigen.
Das bestehende Wohnhaus im Eigentum von Herr Emil Keller an der Oberdorfstrasse wird wie folgt genutzt:Private Nutzung BGF Total ca. 265 m2
Der Gestaltungsplan beansprucht gegenüber der Normalbauweise folgende Ausnahmen:
• In der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (OE) sollen privateNutzflächen im bestehenden Umfang in einem neuen Gebäudeermöglicht werden.
Der Gestaltungsplan hat zum Zweck:
• Die Erstellung von Alterswohnungen im Dorfkern zu ermöglichen.
• Den Standort für einen möglichen Kindergarten oder Kinderhort11 Dorfkern ll zu ermöglichen.
• Den Bestand der vorhandenen Wohn- und Gewerbenutzung aufder Parzelle KTN 209 im Umfang der bestehenden Privatnutzungzu gewährleisten.
• Die Bebauung und die Freiflächen aufeinander abzustimmen.
• Den Fahrzeug- und den Langsamverkehr frühzeitig zu trennen.
• Die öffentlichen Zugänge zum Sportplatz sicherzustellen.
X;\RP\301 Altendorf\19 GP öffentliche Zone Dorf\Bericht\Erläuterungsbericht.doc
Gestaltungsplan "Dorf"; Erläuterungsbericht 4
KTN Eigentümer Fläche
113Gemeinde Altendorf (12'547 m2
)
-7 Anteil im Perimeter 2308 m2
209 Emil Keller-Deuber, Altendorf 369 m 2
742 Pfarrpfrundstiftung Altendof 562 m 2
1021 Karl Marty 6'751 m 2
1716 Emil Keller-Deuber, Altendorf 278 m2
Total Fläche Gestaltungsplan 10'268 m2
Ausschnitt Situationsplan Gestaltungsplan
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1.2
Gestaltungsplan "Dorf"; Erläuterungsbericht
Zonenplan
5
OE
AusschnittZonenplanGemeinde
Altendorf
KIGBO - Objekt18022
PerimeterGestaltungsplan
Der Perimeter des Gestaltungsplanes liegt gemäss Zonenplan in der Zonefür öffentliche Bauten und Anlagen.
Legende OE Zone für öffentlicheBauten und Anlagen
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11
2.
2.1
2.1.1
Zone für öffentlicheBauten und Anlagen
OE
BaureglementArt. 47
Baureglement
2.1.2
Planungs- undBaugesetz
§ 60
Gestaltungsplan "Dorf"; Erläuterungsbericht
Baurechtliche Grundlagen
Grundmasse
Baureglement
Gemäss Bauregleement (BR) und Zonenplan der Gemeinde Altendorfgelten für das Gebiet Dorf folgende Vorschriften.
I Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist für öffentliche und öffentlichen Zweckendienende Bauten und Anlagen bestimmt wie Kirchen, Friedhöfe, Schulhäuser, Spitäler, Wohnungsbau für überwiegend soziale Zwecke, Anlagen öffentlicher Dienste, Gemeindezentren,Mehrzweckhallen, Sport- und Freizeitanlagen.
Im Baureglement der Gemeinde Altendorf sind gemäss Artikel 48 (Tabelleder Grundmasse) für die OE-Zone keine Maximalmasse für die Gebäudedefiniert.
kantonale Vorschriften
Nach dem kantonalen Planungs- und Baugesetz gelten folgende Abstandsvorschriften:Mass und ErmittlungI Für Bauten bis und mit 20 m Gebäudehöhe beträgt der Grenzabstand 50 %der Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m.
2 Als Gebäudehöhe gilt das Mass vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut, bei Flachdächern bis zur Oberkante des Dachabschlusses.
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§ 62
3 Nicht berücksichtigt werden:0) die Höhe des Giebeldreiecks bei Giebelfassaden:b) Aufbauten bei Schräg- und Flachdächern, sofern sie nicht mehr als einen Drittel der Fassodenlänge einnehmen:c) Attikageschosse und Dachbrüstungen, sofern ihre Fassaden auf der Schmalseite innerhalbeines Giebeldreiecks von 45° liegen sowie auf der Längsseite mit Ausnahme von maximaleinem Drittel dieser Fassadenlänge um das Mass ihrer Höhe von der Fassade des darunterliegenden Geschosses zurückversetzt sind.
4 Bei Dachneigungen über 45 Grad wird das Mehrmass, das sich bei einem 45 Grad geneigten Dach ergäbe, zur Gebäudehöhe gerechnet.
5 Bei in der Höhe gestaffelten Bauten wird die Gebäudehöhe jedes Baukörpers gesondertbestimmt.
Ungleiche Verteilung des GrenzabstandesBei Einhaltung des Gebäudeabstandes können die Grenzabstände durch einen Dienstbarkeitsvertrag unter den Grundeigentümern ungleich verteilt werden. Die Dienstbarkeit ist imGrundbuch einzutragen: sie kann nur mit Zustimmung der Bewilligungsbehörde gelöschtwerden.
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2.2
Art. 54 (ßR)Gestaltungsplan
Voraussetzungen
Gestaltungsplan "Dorf"; Erläuterungsbericht
Vorgaben für Gestaltungsplan
1 Soweit nicht, gestützt auf dieses Reglement oder den Zonenplan, eine Gestaltungspianpflicht besteht, können in allen Bauzonen Gestaltungspläne erlassenwerden, wenn die Mindestfläche nach Art. 3 Abs. 4 BR / § 54 PBG Abs. 1 erreichtwird.
7
Art. 55(ßR)Abweichungen ge
genüber der Grundordnung
2 Gestaltungspläne haben eine bessere Gestaltung und Überbauung als die Normalbauweise zu gewährleisten. Dies trifft insbesondere zu, wenn0) sich die Bauten architektonisch besonders auszeichnen und als Gesamtes har
monisch in ihre Umgebung einfügen;b) eine besonders grosszügige und zweckmässige Anlage der Frei-, Spiel- und
Abstellflächen vorgesehen ist;c) Fussgänger- und Fahrverkehr getrennt oder verkehrsberuhigende Massnahmen
getroffen werden;d) die Garagen möglichst unter Terrain oder am Rande der Siedlung angelegt
und die Umgebung der Wohnbauten von Verkehrsanlagen freigehalten werden;
e) preisgünstiger Wohnraum für Familien geschaffen wird;f) durch eine verdichtete Bauweise eine haushälterische Nutzung des PIangebie
tes erreicht wird;g) ein dem aktuellen Stand der Technik entsprechendes wirtschaftliches und um
weltfreundliches Energiekonzept vorgesehen ist oder andere im öffentlichen Interesse liegende Mehrleistungen ausgewiesen werden;
h) der ökologische Ausgleich gefördert und weitgehend erreicht wird.
1 Im Gestaltungsplan kann von den Bauvorschriften des Kantons und der Gemeinde abgewichen werden. Die Durchmischung der Nutzung ist zulässig, sofern Zweckund Charakter der betreffenden Zone grundsätzlich gewahrt bleiben.
2 Je nach dem Masse, in dem die Kriterien nach Art. 54 erfüllt sind, kann der Gemeinderat namentlich folgende Ausnahmen von den Zonenvorschriften bewilligen:0) Erhöhung der Ausnützungsziffer gemäss der Tabelle der Grundmasse in Art. 48
und der Geschosszahl um ein Geschoss. In den Zonen LI, L2 und W2 darf dieGeschosszahl nicht erhöht werden;
b) Vergrösserung der Gebäude- und Firsthöhen sowie der Gebäudelängen;c) Reduktion der internen Grenz- und Gebäudeabstände;d) Aufhebung oder Reduktion des Mehrlängenzuschlages zwischen Gebäuden
innerhalb der Überbauung.
3 Die Ausnützungsziffer kann um weitere 5% erhöht werden bei einem Gestaltungspion, der alle Kriterien von Art. 54 erfüllt und0) der aus einem Wettbewerb hervorging, bei dessen Durchführung der Gemein
derat beteiligt war, oderb) der im Rahmen des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes realisiert wer
den soll.
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3.
ErschliessungIndividualverkehr
Gestaltungsplan "Dorf"; Erläuterungsbericht
Verkehrstechnische Erschliessung
Die Zufahrt zur Tiefgarage wird direkt an die Dorfstrasse angeschlossen.
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Fusswegverbindung Die bestehende Fusswegverbindung vom Pausenplatz zum Eingang desKindergartens und zum südlichen Eingang der Gemeindeverwaltung bleibtbestehen. Die bestehende Fusswegverbindung vom Pausenplatz zu denParkplätzen an der Oberdorfstrasse wird verlegt. Diese Verbindung führtneu über die Treppe zum Sportplatz östlich der Baubereiche 1a und 1bzum Parkplatz.
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Gestaltungsplan "Dorf"; Erläuterungsbericht
4. Naturgefahren
4.1 Gefahrenkarfe
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AusschnittGefahrenkarte
(Januar 2008)
PerimeterGestaltungsplan
Legende
4.2
Gefahrenkarte
Die Beurteilung über mögliche Naturgefahren erfolgt auf der Grundlageder Integralen Naturgefahrkarte ,Jos March" Blatt 1 (Altendorf) . Diese Karte liegt im Entwurf mit Datum Januar 2008 vor.
erhebliche Gefährdung
mittlere Gefährdung
geringe Gefährdung
Restgefährdung
Gefährdungspotenzial
Der westliche Bereich des Gestaltungsplangebietes ist mit einer geringenGefährdung betroffen. Der östliche Teil ist mit IIRestgefährdung" eingestuft.Aufgrund des prognostizierten Gefährdungspotenzials sind im Gestaltungsplan keine Massnahmen nötig.
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-Gestaltungsplan "Dorf"; Erläuterungsbericht 10
5.
5.1
Baubereich4a und 4b
Schnittdurch Turnhallengebäude an der Nord
fassade
Baubereiche für bereits ausgeführte Gebäude
Bestehendes Turnhallen- und Schadenwehrgebäude
Der Baubereich 4a und 4b umfasst die Grundfläche des bestehendenTurnhallen- und Schadenwehrgebäudes, Die Abgrenzungen sind so gewählt, dass der Bestand dieser Gebäude gewährleistet ist. Ein Ausbau dieser Gebäude ist nicht vorgesehen,
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Die in den Sonderbauvorschriften definierten maximalen Höhenkoten entsprechen den bestehenden Dimensionen des Gebäudes,
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Gestaltungsplan "Dorf"; Erläuterungsbericht
6. Ausnahmen und Vorteile
11
Den im Gestaltungsplan vorgesehenen Ausnahmen stehen Vorteile im Sinne von Art. 54 BR gegenüber.
6.1 Ausnahmen
Gemäss dem Baureglement (BR) der Gemeinde Altendorf kann im Gestaltungsplan von den Bauvorschriften des Kantons und der Gemeinde abgewichen werden.
Im Gestaltungsplan Dorf werden namentlich folgende Ausnahmen beansprucht:
• In der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen wird im Umfang derbestehenden Nutzung private Nutzung in einem Neubau ermöglicht.
6.2 Vorteile
Gestaltungspläne haben eine bessere Gestaltung und Überbauung als dieNormalbauweise zu gewährleisten. Der Gestaltungsplan "Dorf" weist folgende Vorteile auf:
• Sicherstellen einer Umgebungsschutzfläche um das KIGBO-Objekt18022
• Regelung der Nutzung
• Regelung der Erschliessung;
Fussgänger- undFahrverkehr getrennt
Garagen unter Terrain'\.
Aufgrund der zentral und direkt bei den Groberschliessungsstrassen angelegten Tiefgaragen wird der motorisierte Verkehr vom Fussgängerverkehrgetrennt.
Die Abstellplätze werden alle unter Terrain in Tiefgaragen angeordnet.
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