OTP Lakingatlanrtktrkp

2014/2

2A KNLAT S A KERESLET SSZEVETSE

Orszgos tlagban jval magasabb volt 2014 harmadik negyedvben az ppen eladsra knlt ingatlanok tlagra, mint az elmlt idszakban tnylegesen rtkestett ingatlanok derl ki a friss OTP Lakingatlan rtktrkp elemzsbl, amely az ingatlanpiaci knlatot vetette ssze a kereslettel. A laksok esetben 34 szzalk, mg a csaldi hzaknl 39 szzalk volt a klnbsg az adott terleten megvalsult ingatlanpiaci tranzakcik, valamint a hirdetsek tlagra kztt. Joglls szerint vizsglva a legnagyobb diff erencia a kzsgeknl addik. rdekessg, hogy az ingatlanok mretnl is hasonl eltrseket lthatunk: jval kisebb az eladott ingatlanok tlagos alapterlete, mint az ingatlanhirdetsben szerepl laksok, hzak. Mindez azt is jelentheti, hogy az ingatlanpiaci knlat nincs felttlenl sszhangban a kereslettel. Br egy adott idszak hirdetsi adatbzisa semmikppen sem vethet ssze egy az egyben az aktulis forgalmi statisztikkkal, s a knlat felmrse szmos nehzsget tmaszt az elemzsi munka sorn, a regionlis klnbsgek vizsglata sok rdekessggel szolgl.

Az OTP Lakingatlan rtktrkp jelenlegi szmban a piaci knlatot vetjk ssze a megvalsult tranzakcikkal, azaz lnyegben a kereslettel. Arra keressk a vlaszt, hogy az eladsra knlt s a megvsrolt ingatlanok tlagrai hogyan viszonyulnak egymshoz klnbz terleti szinteken, illetve ugyanezt az tlagmretnl is megvizsgltuk. Melyik megykben, megyeszkhelyeken, fvrosi kerletekben, vagy jrsokban van a legnagyobb eltrs a hirdetett s a megvsrolt lakingatlanok paramterei kztt, s ezeknek mi lehet az oka? Egyltaln, mennyire hasznlhatk a piaci r elzetes becslshez irnyadknt a hirdetsi tlagrak? Emellett az OTP Laktelep rtktrkp aktulis elemzsben orszgos kitekintst adunk a laktelepi laksok vlsgban bekvetkezett rvltozsrl s az egyes laktelepek aktulis rszintjeirl.

OTP Lakingatlan rtktrkp 2014/2

A knlati s a forgalmi adatok sszehasonltsnak mdszertanrl rviden

Knlati adatainkat a legnagyobb ingatlanhirdetsi gyjtportlokrl gyjtttk be, mg a forgalmi adatok kizrlag megvalsult piaci lakingatlan-tranzakcikon alapulnak, forrsuk a Nemzeti Ad- s Vmhivataltl (NAV) megvsrolt, a jogszablyi elrsoknak megfelelen szrt adatbzis. Budapesten a 23 kerlet, mg az orszg egszn a tavaly jon-nan kialaktott fvrosi kerletekkel egytt 198 jrs, illetve a 19 megye s a 18 megyeszkhely kpeztk elemzsnk terleti alapjt. A knlati adatbzis tiszttsa sorn tbb lpcsben prbltuk kiszrni az egyszerre tbb hirdetsben is szerepl ingatlanokat. Mind a hirdetsi, mind a tranzakcis adatok feldolgozhatv ttelhez terleti limiteket alkotva, illetve tapasztalati ton kiszrtk a hibsan, vagy hinyosan rgztett tteleket. A terleti tlagrak kpzshez szk-sgesnek tartott esetszm elrshez az adathinyos terleteken statisztikai adatptlssal egsztettk ki az rtket. Elemzsnkbe a NAV adatbzisbl csak a teljes (1/1) tulajdoni hnyadot rint adsvteleket vontuk be. Vizsglatunk sorn az aktulis viszonyokra fkuszlunk, gy a hirdetseknl a 2014. III. negyedvnek egy pillanatnyi helyzetkpt, mg a forgalmi adatoknl gyelembe vve, hogy az rakban ezen idszak alatt csak minimlis elmozdulst lthattunk az utols adatteljes vet, 2013-at a 2014. els fl vben regisztrlt adsvtelekkel egytt elemezzk.

3Elemzsnk sorn prekoncepcink, miszerint a knlati tlagr egy-egy terleten magasabb, mint a vals piaci r, nhny knnyen magyarzhat kivteltl eltekintve bizonytst nyert, az eltrs mrtke viszont meglep rszeredmnyekkel szolglt. Fontos tudatostani azonban, hogy az albbi okok miatt az eredmnyl kapott, szmszer eltrs a knlati s a piaci rak kztt nem vagy csak nagyon kis rszben a vsrlsok sorn ltalnoss vlt alkufolyamat kvetkezmnye: Egyrszt a kt vizsglt adatbzis nem ugyanazokat az ingatlanokat tartalmazza, teht innentl a kett kz tett relci

inkbb elmleti skon rtelmezhet. Msrszt az elemzst nehezti a knlati adatbzisok, azaz a hirdetsi gyjtportlok jellegzetessge, miszerint ott egy-egy

lakingatlan szmtalan kln hirdetsben, akr eltr r s mret adatokkal megjelenhet, torztva a terleti adatokat. Hiba az adattisztts mellett tbb lpsben vgzett duplikciszrs, az ismtldseket sajnos nem lehet teljes kren trlni.

Harmadrszt az internetes ingatlanhirdetsi portfolik sszettele (regionlis, illetve minsgi, s gy r szerinti megoszlst tekintve) vlheten nem reprezentatv, azokban a legolcsbb kategrik kevss vannak jelen. Ugyanakkor, br a jogszablyi (adatvdelmi) elrsok miatt az ltalunk feldolgozott NAV adatbzis sem teljes kr, az valsznleg jobban lekpezi a laksllomny sszettelt.

A NAV adatbzisa tartalmazza a Nemzeti Eszkzkezel ltal a hitelket zetni nem tudktl, jogszablyban elrt mdon szablyozott, de a piacinl jval nyomottabb rszinten megvsrolt ingatlanokat is. Ez tovbb nveli a kt sszehasonltott adatbzis tlagrai kztti eltrst.

Kzsgekben, csaldi hzaknl mrhet a legnagyobb klnbsg a knlat s az aktulis kereslet kztt

Orszgos tlagban, a laksok esetben 34 szzalkkal, mg a hzaknl 39 szzalkkal magasabb az ppen eladsra knlt, ingatlanos portlokon hirdetett ingatlanok tlagra az adott terleten az aktulis idszakban tnylegesen rtkestett ingatlanoknl. Teleplsi jogllsonknt kln vizsglva bizonytst nyer a fentebb mr emltett vlemnynk, miszerint a knlati adatbzisokbl vlheten a legolcsbb, ltalban kzsgi ingatlanok forgalmukhoz kpest alulreprezentltak. Mg kzsgeknl ugyanis 39 szzalkkal alacsonyabbak a tranzakcis rak a hirdetsi rakhoz kpest, addig a megyeszkhelyeknl s megyei jog vrosoknl ez az eltrs 25 szzalk, az egyb vrosoknl 27 szzalk, Budapesten pedig 31 szzalk. rdekes ez annak fnyben, hogy ezek a mutatk b ktszeresen meghaladjk az tlagos alkuszintekrl a nagy ingatlangynksgek piaci elemzseiben idnknt megjelen szmokat. Az eltrs rszben magyarzhat a bevezetben taglalt elemzsi nehzsgekkel, melyek nagyrszt a knlati adatbzisok sszettelbl addnak. Annyiban viszont most teljesebb kpet kapunk a valsgrl, hogy az ltalunk vizsglt knlati adatbzis nem csak az ingatlangynksgeknl lv portflit tartalmazza, hanem a magnhirdetseket is, azaz az ingatlanok gynksghez kerlst megelz letszakaszt is lefedi.

Az 1. s 2. trkpen egytt brzoljuk a megyei knlati (hirdetsi) s tranzakcis (eladsi) tlagrakat. Azrt, hogy minl szembetnbbek legyenek az eltrsek, direkt azonos kategrikat alkalmaztunk, mg ha gy az egyes csoportokba igen eltr darabszm terleti egysg kerlt. Els rnzsre is jl ltszik (sttebb sznezs) a hirdetsi rak ltalnosan magasabb szintje.

41. trkp

2. trkp

Megyei tlagr - KNLAT (2014. III. n., Ft/m2)

190 000 /JPEG2000GrayImageDict > /AntiAliasMonoImages false /CropMonoImages true /MonoImageMinResolution 1200 /MonoImageMinResolutionPolicy /OK /DownsampleMonoImages true /MonoImageDownsampleType /Bicubic /MonoImageResolution 1200 /MonoImageDepth -1 /MonoImageDownsampleThreshold 1.50000 /EncodeMonoImages true /MonoImageFilter /CCITTFaxEncode /MonoImageDict > /AllowPSXObjects false /CheckCompliance [ /None ] /PDFX1aCheck false /PDFX3Check false /PDFXCompliantPDFOnly false /PDFXNoTrimBoxError true /PDFXTrimBoxToMediaBoxOffset [ 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 ] /PDFXSetBleedBoxToMediaBox true /PDFXBleedBoxToTrimBoxOffset [ 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 ] /PDFXOutputIntentProfile () /PDFXOutputConditionIdentifier () /PDFXOutputCondition () /PDFXRegistryName () /PDFXTrapped /False

/CreateJDFFile false /Description > /Namespace [ (Adobe) (Common) (1.0) ] /OtherNamespaces [ > /FormElements false /GenerateStructure false /IncludeBookmarks false /IncludeHyperlinks false /IncludeInteractive false /IncludeLayers false /IncludeProfiles false /MultimediaHandling /UseObjectSettings /Namespace [ (Adobe) (CreativeSuite) (2.0) ] /PDFXOutputIntentProfileSelector /DocumentCMYK /PreserveEditing true /UntaggedCMYKHandling /LeaveUntagged /UntaggedRGBHandling /UseDocumentProfile /UseDocumentBleed false >> ]>> setdistillerparams> setpagedevice