essentielle immo du 10 mars 2012
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Namur rendez vous du boisTRANSCRIPT
N° 96SUPPLÉMENT GRATUIT SAMEDI 10 MARS 2012
IMMOArchitecture
Subway Architecture Zoom
Namur, rendez-vous bois Table ronde
MIPIM 2012
Immobilier Près de 300 biens à vendre et à louer
Dossier spécial
Salon MIPIM 2012
à Cannes
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ZoomNamur, rendez-vous bois
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Dossier MIPIM 2012Retour à la raison
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Table ronde MIPIMLe temps des opportunités ?
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21 85 91essentielle immo 96Photo cover > Serge Anton / Ont collaboré à ce numéro : Serge Anton, Philippe Golard, Thierry Laffineur et Marie Pok / Commercialisation > Véronique Le Clercq 02 211 27 64 – [email protected], Daphné Mertens 02 211 29 85 – [email protected] et Didier Winnepenninckx 02 211 27 46 – [email protected] /Assistante commerciale > Virginie Lambert 02 211 30 36 / Conception graphique > Dominique Hambÿe 0486 83 62 96 / Pré-presse annonces > Ligne [email protected] / Coordination technique > Luc Deknudt [email protected] / Impression > Sodimco / Éditeur responsable > François le Hodey / Directeur des ventes publicitaires > Emmanuel Denis
ArchitectureSubway Architecture
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04–Portrait
Lorsque Sébastien Mouffe et Nicolas Janssensdécident d’unir leurs talents, en 2006, tous deuxont déjà accompli un bout de chemin au sein dedifférents bureaux et se sont déjà très spontané-ment tournés vers la recherche d’économiesd’énergie, à travers le recours à des matériauxinnovants et une réflexion sur l’architecture biocli-matique : orientation, déclivité, compacité… Lepremier est diplômé en architecture à Saint-Luc(Liège) en 98, le second, ingénieur-architecte,est sorti de l’UCL en 2001. Lorsqu’ils décidentde mettre en commun leurs expériences respec-tives, ils composent un petit fascicule où les dif-férents projets sont représentés par un réseau delignes qui rappelle un plan de métro. Le nom étaittout trouvé. Le bureau Subway s’établit à Namur.
DiversitéDepuis sa fondation, Subway croule littéralementsous les projets de rénovations et d’extensions,ce qui prouve que l’on peut aussi faire de l’archi-tecture avec une certaine ambition à petiteéchelle. Mais les deux jeunes architectes s’enga-gent aussi dans des constructions neuves, descommerces, des typologies aussi diversesqu’une maison médicale, un centre de fitness ouun atelier pour enfants, et s’offrent même occasion-nellement un concours. Subway a ainsi remportéun projet de logements sociaux à Malonnes, unensemble de neuf appartements groupés(phase ?). Un point commun ? Pas de principe
arrêté, pas de dogme mais un constant souci deréduire la consommation énergétique et de fairedes choses « sympathiques », comme le souligneSébastien Mouffe, peu enclin aux grandes théories.Il explique que lorsqu’il débute dans le métier, les menuisiers avec qui il travaille ne sont guèrespécialisés dans les techniques de développe-ment durable. Il parvient pourtant à s’entourer deprofessionnels compétents et s’inspire de ce quise pratique en Allemagne depuis longtemps. « J’ai fait mes premiers projets sur le modèle desconcepts de différentes entreprises spécialisées,notamment en Autriche et en Allemagne. Je mesuis pris au jeu et passionné pour le bois. C’estun matériau qui permet des audaces que laconstruction traditionnelle n’autorise pas : desporte-à-faux, des courbes, des accrochages debardages très divers. Le bois atteint aussi desperformances thermiques de haut niveau. » Mais on ne peut plus aujourd’hui revendiquer lanorme basse énergie comme un leitmotiv. Cettenotion est devenue une exigence, un minimumrequis complètement intégré dans la plupart des programmes, et non plus le signe distinctif ou la revendication politique d’un bureau. «Siaujourd’hui les ossatures bois se sont standardi-sées, ce n’est pas une mauvaise chose car celaincite les candidats à la construction à aller trouverdes bureaux pour leur créativité architecturale etnon plus pour la seule raison qu’ils sont étiquetésconstruction bois ».
Avec le recul, le bureau reconnaît que le bois entredans une période délicate puisque se révèlentaujourd’hui toutes les faiblesses que l’inexpériencedes premières constructions basse énergie etpassives n’a pas permis d’éviter : la surchauffe,bien plus difficile à maîtriser que la déperditionde chaleur, le manque d’un système de ventila-tion (mécanique ou naturel) performant et bienentretenu, l’absence de programmes de tempé-ratures distincts dans les différentes pièces, lerendement parfois décevant des technologiessolaires, le vieillissement de certains matériauxisolants. Des maladies de jeunesse que Subwaypense avoir évitées en soumettant aux entre-prises des cahiers des charges très précis. Maisaujourd’hui, les techniques étant plus maîtrisées,l’attention se porte davantage sur la qualité archi-tecturale des projets. Ainsi, la couleur s’invitesouvent dans les projets du bureau namurois.Ces accents chromatiques lui permettent d’inté-grer par la même occasion des matériaux variés enextérieur comme à l’intérieur. De nombreux exem-ples colorent ainsi leur portfolio. Exit la morosité,les boîtes et les bardages ajourés horizontaux :l’avenir est à la personnalisation. Installés dans unancien séminaire, Sébastien Mouffe et NicolasJanssens se sont entourés de créatifs issus demilieux divers (musique, graphisme, cinéma) ce quiouvre leurs horizons, délie les langues sur lessujets les plus divers et leur offre un regard distan-cié sur l’ensemble de leurs travaux.
Alors que primes et déductions fiscales octroyées aux projets de construction durable viennent de passer à la trappe, certains continuent à défendre les mérites de l’architecture bioclimatiqueet des matériaux plus respectueux de l’environnement. Subway Architecture avait intégré ces notions dès sa fondation.
Texte Marie Pok – Photos Serge Anton
Subway Architecturerue de l’Arsenal, 95000 NamurInfos 081 87 97 87www.subwayarchitecture.be
Subwayarchitecture
basse énergie et plus encore
06 – Architecture
La nature du terrain imposait un socle en maçon-nerie traditionnelle. Ce bloc s’élève directementsur la dalle et supporte un étage construit, lui, enossature bois, coiffant d’une certaine légèretéune assise plutôt massive. Cette constructionmixte s’habille d’un bardage ajouré de lattes hori-zontales en cèdre qui emballe toute la partiesupérieure. Côté jardin, profitant d’une expositionau Sud-Est, la maison s’ouvre généreusement àla lumière du jour, tout en s’en protégeant grâceà la volumétrie même de la maison. En effet,l’étage en bois est en léger ressaut par rapport àla façade. La partie saillante offre une protectionnaturelle contre les rayons du soleil d’été. Unegrande partie de la longueur de cette boîte enossature bois a été « creusée » de façon à pour-voir les trois chambres d’enfants et le bureaud’un balcon protégé. Les surchauffes sont ainsiévitées sans recours à d’autres artifices. Lesfaçades de cette partie de l’habitation sont cou-vertes de panneaux Trespa noirs. L’espace des
parents, comprenant chambre et salle de bain, jouitd’une baie horizontale panoramique, partiellementprotégée par le bardage extérieur dont l’ajouragepartiel préserve l’intimité tout en invitant la lumièreextérieure. L’angle sud-est de la maison a étécreusé et théâtralise ainsi son entrée principale. Lafaçade nord-ouest est entièrement fermée, à l’ex-ception d’une ouverture verticale, ajourée sur lapartie supérieure et illuminant l’escalier.
S’approprier l’espaceL’ intérieur témoigne d’une grande rationalisationde l’espace. Un bloc central allongé sépare le halld’entrée du séjour. Il abrite les différentes fonc-tions : vestiaire, W.C., cuisine. Les espaces de
séjour se distribuent autour de ce bloc : espacemulti media, salon, salle-à-manger, cuisine. Le solde ces pièces à vivre est en béton lissé. Sur lesrecommandations des architectes, les proprié-taires ont ponctué l’espace de touches de couleurvive et se sont ainsi approprié l’espace en optantpour un fuchsia qui tranche sur le gris anthracitedominant. Pour monter à l’étage, on emprunte unescalier dont les marches sont légèrement déta-chées des murs latéraux, un décrochement souli-gné par un éclairage de LEDs. A l’étage, la qualitédes pièces tient à leur orientation et à leur contactavec l’extérieur. Si le rez-de-chaussée est chauffépar un chauffage par sol, l’étage a reçu une isola-tion suffisante de laine de bois (23 cm) et sepasse de tout apport de chaleur supplémentaire.
Construire en zone inondable est un défi auquel l’architecture doit aujourd’hui se confronter de façon consciente et responsable.
Cette maison a été construite sur un terrain où le risque d’inondation, certes faible, a jeté les bases
d’une création architecturale réfléchie et travaillée.
Mixte
Les propriétaires se sont approprié l’espace par quelques touches de couleurs. La dalle en verre
fait profiter le rez-de-chaussée de lalumière du lumineux palier.
La façade nord-est est complètement fermée, à l’exception d'une ouverture
verticale au niveau de l’escalier.
Cuisine Ikea et sol en béton lissé.
L’étage supérieur, en léger ressaut, protège le rez-de-chaussée
des rayons du soleil d’été.
La maison se compose d’une assise en maçonnerie traditionnelle
et un étage en ossature bois.
Les extensions réalisées par Subway sont nombreuses. Celle-ci se caractérise par la mise en place d’un bardage qui s’applique aussi à la toiture en pente.
Une boîtequi change tout
08 – Architecture
A cette maison trois façades s’était déjà ajoutée laconstruction d’un garage. Les briques de couleursdifférentes n’offraient aucune homogénéité.Subway a donc pris le parti d’uniformiser l’ensem-ble en enveloppant l’extension et sa toiture dans unbardage de bandes de cèdre. Cette boîte sculptéevient se poser sur la toiture plate du garage etabrite le salon qui prolonge la cuisine. Son toit, également recouvert de bardage, prolonge la pentede la toiture principale. Son volume en porte-à-fauxoffre un espace terrasse couvert. Un grand châssisen aluminium laqué noir sépare ce balcon du salon.
L’intérieur de ses faces est habillé de panneauxTrespa noirs. Le volume contient également unemezzanine qui dote la chambre des parents d’unepartie bureau. Dans la foulée, la cuisine a été rénovée. Elle se compose d’un îlot central avecplan de cuisson, Tepan Yaki et coin à déjeuner, etun plan contenant l’évier et le lave-vaisselle. Lesplans de travail sont en pierre reconstituée de typeCaesar Stone en Corian®. L’ancien carrelage a été recouvert d’une résine époxy. Par cette exten-sion modeste mais où chaque geste est justifié, lamaison accède à une nouvelle vie.
Un nouveau volume en bois est venu coiffer le garage.
Bardage en cèdre, faces intérieures en panneaux Trespa.
L’escalier pénètre dans le volume en bois et jouit des jeux graphiques
du bardage ajouré.
Une nouvelle cuisine avec îlot central et plans de travail
en pierre reconstituée de type Caesar Stone en Corian®.
Sol recouvert de résine époxy.
10 – Architecture
A Charleroi, un centre médical a été agrandi par une nouvelle aile tout en bois. Dans la foulée, les châssis de la maison abritant
le centre ont été remplacés et sa façade de brique repeinte en gris. Les abords en brique ont été peints en noir, créant un nouveau
repère architectural dans le quartier.
Bois & cuivre
Cette extension avait été pré-fabriquée en atelier,ou plutôt en salon ! En effet, les éléments avaientété fabriqués et pré-montés dans un espace dédiédu salon Bois et Habitat en 2008. Ce nouveauvolume a permis de doter le centre médical dedeux nouveaux cabinets, d’une réception, d’unesalle d’attente, d’un local pour les infirmiers et desanitaires. L’ancienne maison est connectée àcette extension par un passage couvert d’une ver-rière qui offre un puits de lumière. De l’extérieur cesont surtout les cadres des fenêtres en cuivre quiinterpellent le regard. Tout en créant un rythme, ilspermettent d’isoler chaque fenêtre du voisinage.
La nouvelle entité a été construite en ossature boisavec un bardage extérieur de planches larges(moins onéreux à mettre en place) en cèdre rougeet des panneaux de Fermacel pour le travail inté-rieur. Bien que décroché du corps principal, cevolume devait cependant se greffer sur le systèmede chauffage existant. Grâce à son isolation, il ne
constitue pas un besoin en consommation énergé-tique important. Le bloc intérieur contenant laréception se démarque par sa couleur verte trèsmarquée. Devenue une véritable référence dans leréseau des clients de Subway, l’intégration decouleur vive dynamise les espaces et les qualifie àmoindres frais.
L’orientation des cadres des fenêtres en cuivre permet de préserver la confidentialité des cabinets. Bardage en cèdre.
Une façade repeinte et une aile en bois ont donné un nouveau
visage à ce centre médical.
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12 – Zoom
Fin mars, le salon annuel Bois & Habitat investitpatio, hall et palais de Namur Expo à Salzinnes. Sur 12 000 m2, quelque 210 exposants y proposeront toutes les déclinaisons de la filièrebois : (sous-)systèmes constructifs, rénovations,déco et ameublements comme produits traitants, innovations et matériaux les plus divers.
Par Philippe Golard
Salon Bois & Habitat 2012 du 23 au 26 mars 2012à Namur Expo, av. Sergent Vrithoff, 2 5000 Namur. Vendredi (journée professionnelle, 18 €), de 10 à 21h; w-e et lundi (tous publics, adulte : 7 €avec bon de réduction téléchargeable), de 10 à 19h.Infos : 081 32 19 22 et www.bois-habitat.be
rendez-vous bois Namur
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14 – Zoom PRÊTS À L’EMPLOIAllégeant les fondations, le système constructif innovant à caissons ouverts (T) ou fermés (H) de la coopérative finnoise Metsäliitto est constitué de placages d’épicéa, nervures et panneaux en lamibois Kerto-Ripa. Un tel outil permet de réaliser toitures faible pente et planchers intermédiaires de belles portées : 20 ou 12 m, sans appui. Sa préfabrication en grandes dimensions garantit une pose rapide (1 000 m2/jour). L’usine peut intégrer isolations phoniques et acoustiques,et parement feu stabilisé à 60 min. Empreinte carbone inférieure aux charpentes béton et métal. Infos palais 1 stand 301 – www.finnforest.fr
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AU PRIX DU TRADITIONNELPuutalokymppi et un trio d’usines finlandaises proposent des maisonspassives à des prix comparables à ceux du bâti traditionnel. Pour ce faire,ils ont raccourci la préfabrication de grands éléments de leurs enveloppespour maisons et fermettes (PEFC à croissance très lente et à très bonnerésistance), adapté l’étanchéité à l’air en bannissant bandes autocollanteset moussage complémentaire, intégré aussi portes et fenêtres directement.Infos palais 1 stand 1830 – www.ackymppi.com
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NOUVELLE ESSENCE Depuis janvier, Architecture du Bois et ses 37 franchises commercialisentune nouvelle essence : le kebony. Représentant exclusif Belgique,DomiWood présentera l’avant-première à Namur : le bois – du pin USradiata ou insigne, exempt de nœuds et en provenance de forêts certifiées(FSC et PEFC). Imprégné sous haute pression, entre autres, de sucre decanne mêlé à un liquide à base d’alcool furfurylique, il est ensuite chauffépour être densifié et stabilisé (polymérisation). Infos palais 2 stand 312 –www.architecturedubois.fr
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18 – Design
Deux rendez-vous auront suffi à convaincre leprésident d’Habitat et l’actionnaire principal dugroupe Cafom de faire de lui le nouveau directeurartistique de l’enseigne Habitat (hors Royaume-Uni). Jeune encore (il est né en 79), PierreFavresse s’est construit une personnalité artis-tique solide. Formé à l’école Boulle d’abord, puisà l’Ecole Nationale Supérieure des ArtsDécoratifs de Paris, il a ensuite été le bras droitde Mathieu Lehanneur, autre étoile filante de la scène française. Depuis plus d’un an, il s’étaitlancé à son compte, et l’on avait vu déjàquelques produits signés Pierre Favresse expo-sés et édités (notamment par la marque belgeObjekten). L’année 2012 sera une année deconsécration car plusieurs projets du créateurferont leur entrée en magasin sous les labelsLigne Roset, Super-ette et La Chance. Après unpassage par la Belgique, ce natif de Saint-Nazaire s’est finalement posé à Paris, nouveausiège d’Habitat Europe, où il gère une équipe de6 designers et médite une vision globale pourcette marque mythique, fondée en 1964 parTerence Conran. Malgré sa longue et forte tradi-tion, la marque avait connu une importante désaf-fection de la part de sa clientèle. C’est à Pierreque revient la mission de regagner le cœur desadeptes de la première heure ou de conquérircelui d’un public nouveau, qu’il estime éduqué etsensibilisé à la qualité de son environnement parla presse et le web. Entretien.
Quelle est la nouvelle stratégie que vousavez mise en place avec la haute directiondu groupe Habitat-Cafom ? Il serait insensé devouloir bouleverser toutes les collections enplace. Soyons clair : il y a 4500 références au
catalogue, nous n’allons pas tout redessiner.Habitat a une longue tradition et j’entends la res-pecter. En revanche, j’ai le devoir de renouvelerson image en commençant par un retour auxbasiques, à la simplicité. Si l’on veut un jour réin-troduire de l’émotion dans les collections, il fautd’abord passer par une épure. Je veux débarras-ser Habitat du côté trop « tendance » (qui a viréà la tendance dépassée, NDLR).
Quel sera votre rôle au sein de la nouvelleorganisation, dorénavant basée à Paris ? Jesuis chargé de développer une vision globale dela marque, et de diriger l’équipe de designinterne, en dialogue avec les autres services.
Concrètement, quels sont les moyens mis àvotre disposition ? Il faut d’abord comprendrele fonctionnement d’Habitat. Il existe trois façonsde faire entrer des objets dans les collections :les concevoir en interne, les faire « designer » àl’extérieur ou les sélectionner. Pour cette dernièrecatégorie, le groupe dispose d’un team d’ache-teurs et de consultants. J’ai recruté une équipede six designers, tous âgés de moins de 32 ans,ayant chacun une spécialisation (le graphisme, lepackaging, le design industriel, textile ou mobi-lier) mais faisant aussi preuve de flexibilité et depolyvalence. Un team qui va amener une certainefraîcheur aux nouveaux produits.
Allez-vous réitérer la collection VIP mise enplace par Tom Dixon ? Pas de la même façon. Jecomprends parfaitement l’objectif poursuivi parTom Dixon lorsqu’il invite Carla Bruni à imaginer unhamac ou aux Daft Punk de signer une table basse.Mais je ne pense pas que cela soit encore pertinentaujourd’hui. Par contre, je serais personnellementplus intéressé par l’expertise d’un chef qui nousindique où l’on pourrait ajouter plus de qualité dansles objets qui entourent la table et les fourneaux.
Vous avez été lauréat du concours Révé-lateurs de Talents CINNA en 2008 et reçu leNew Designer Award 2012 décerné par leElle Déco britannique, tandis que plusieursde vos projets sont exposés ou sont enpasse de sortir. Cette nomination n’arrive-t-elle pas un peu tôt dans votre carrière etvous laissera-t-elle le temps de continuervotre cheminement personnel ? Je pense quecette opportunité arrive à un bon moment dans lamesure où j’étais indépendant et n’étais pasencore à la tête d’un grand bureau où j’aurais étéresponsable du sort de plusieurs employés. Masituation était encore flexible. Je continuerai àcréer des choses plus personnelles, je n’ai pasde contrat d’exclusivité, mais je crois que cetteproduction risque d’être mise entre parenthèseces deux premières années. Le défi est énorme.Et passionnant.
Récemment repris par le Groupe Cafom, acteur européen de la distribution traditionnelle et du e-commerce d’équipement
de la maison, Habitat prend une nouvelle direction, s’appuyant sur la vision d’un jeune designer prometteur, Pierre Favresse.
Texte Marie Pok
Pierre Favresse : la jeunesse aux commandes
d’Habitat©
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Pierre Favresse, horologe Jean, Super-ette
Infos www.habitat.be – www.pierrefavresse.com
Pierre Favresse, lampe Tidelight
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SMEG BELGIUM SA Zoning Industriel Puurs Schoonmansveld 12 2870 Puurs Tél. 03 8609696 Fax 03 8860666 www.smeg.be [email protected]
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20 – Avant/Après
Ce projet de reconversion d’une ancienne cliniqueen immeuble résidentiel (127 appartements) s’ap-puiera sur deux axes :– Une remise en valeur de ses abords par la créa-tion d’un large espace vert autour de l’immeuble;– Une conception énergétique performante com-prenant :
– une valeur K de 35 et un E de 75 ;– un chauffage centralisé avec cogénération;– une production d’eau chaude sanitaire com-plétée par panneaux solaires;– une ventilation assurée par des terminaux indi-viduels double flux avec récupération de chaleur;– une récupération de l’eau de pluie réutiliséevia un réseau alimentant les chasses d’eaux etles communs.
GénériqueAdresse_Avenue Circulaire Groeselenberg 1180 Bruxelles
Maître de l’ouvrageBEAUFORT HOUSEArchitecteDDS & Partners Architects
SurfaceHors-sol 15 204 m2
Sous-sol 7 150 m2
EstimationTotal 24 000 000,00 eurosExécution2011 – 2013Nombre de logements_127Nombre emplacements parking_168
T. L.
Avant Après
Park Residence2 ALICE
IMMO
ALBERTPLEIN 10 - 8300 KNOKKE-ZOUTE - Tel 050 60 10 20 - Fax 050 60 30 60 - [email protected] - www.cambierdenil.be
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Sablon . Rue des Sablons, 19 . 1000 Bruxelles . Tél. : +32 (0)2 256 07 77 . [email protected] Jaco . Chaussée de Waterloo 1354 . 1180 Bruxelles . Tél. +32(0)2 256 07 17 . [email protected]
Bruxelles - Centre : Au 3e ét. d’un immeuble des années ‘20, lumineux appartement de ± 110 m² habitables, grands espaces et hauteur sous plafond. Gd salon, sàm, 2 ch., sdb, cuisine équipée, vaste hall avec vestiaire et buan-derie. Cet appartement combine calme, confort, sécurité et un emplacement central exceptionnel. W-00S1HV - 355.000 € - Sablon 02 256 07 77
Bruxelles - Sablon : Cette maison (1675) a été rénovée par l’architecte Mario Serra di Migni en 1995. Un puits de lumière apporte une ambiance lumineuse d’un étage à l’autre. Elle offre un studio s’ouvrant vers la terrasse et le jardin, salon avec fo, sàm, cuisine et une gde chambre avec sdb. Ascenseur, placards intégrés et spacieux sous-sol. W-00QMDA - 770.000€ - Sablon 02 256 07 77
Bruxelles - Dansaert : Rénové en 2005, ce RDC commercial de ± 125 m² offre du caractère, un style épuré et une gde visibilité. Il offre : hauteur sous plafond, dble vitrine, mur en briques et puits de lumière orienté vers le sous-sol décoratif et exploitable. 3.800 €/mois - Pas de porte : 70.000€. Toute activité commerciale ou libérale est admise sauf Horeca. W-00SLZT - Sablon 02 256 07 77
Rhode-St-Genèse : Charmante villa de ± 370 m² datant des années ‘30 située sur un terrain de ± 9,90 ares. Au rez-de-chaussée : hall, vestiaire, bureau, sàm avec fo, grand salon, cuisine séparée super équipée. Au 1er étage : 4 chambres, 2 sdb et atelier. Grand grenier aménageable. Au sous-sol, buanderie, garage et débarras. 750.000 € - W-00S8D7 - Fort Jaco 02 256 07 17
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Uccle - Observatoire : Ravissante villa tot. rénovée en 2009 sur terr. ± 7,5 ares et de ± 473 m² hab. Au rez, salon, sàm, family room, cuis. sup. équ. Gar. 1 voit et 2 empl. ext. Au 1er étage, suite parentale (bureau, terrasse et sdb), 3 ch., 1 sdb et 1 sdd. Au 2e étage : grenier isolé de ± 100 m². Caves, buanderie, chaufferie et cave à vin. 1.495.000 € - W-00SHV2 - Fort Jaco 02 256 07 17
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Uccle - Vivier d’Oie : Ravissante maison 3 façades (1920) de ± 330 m², rénovée en 2005 et située sur un terrain S-O de 5,60 ares. Au rez, salon avec fo et bow window, sàm, cuisine américaine sup. équ. et second salon avec belle cheminée. Au 1er étage : 2 ch., une sdb et une sdd. Au 2e étage, 3 ch. et une sdd. Caves, buan-derie et garage une voiture. 750.000 € - W-00S7W3 - Fort Jaco 02 256 07 17
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Bruxelles : Situé à deux pas du “Jardin du Roi”, cet appartement de ± 200 m² en parfait état et de grande qualité sis dans un immeuble prestigieux offre une très belle vue. Il se compose de belles pièces de réceptions de ± 81 m², 3 ch., 3 sdb, 1 cuisine super équipée et 1 emplacement de parking. Chauffage indivi-duel. 1.050.000 € - W-00R39D - Bois de la Cambre 02 373 60 00
Bruxelles : Magnifi quement situé en face de la Forêt de Soignes, ce très lumineux appartement ± 142 m² entouré de terrasses de ± 69 m² offre un cadre reposant et un excellent état d’entretien. Il se compose de : 2 grandes pièces de réception, 1 cuisine super équipée, 2 ch., 2 sdb, 1 cave et 1 emplace-ment de parking. 650.000 €- W-00RUTB - Bois de la Cambre 02 373 60 00
Ixelles : Idéalement située et à prox. immédiate des transports en commun, cette charmante maison de ± 311 m² vous offre un espace idéal pour recevoir une famille. Sur 3 étages elle se compose de pièces de réceptions, 5 ch., 4 sdb et 1 cuisine équipée. Jardin de ± 56 m² et 2 terrasses de ± 16m². Poss. de pkg aux alentours. 785.000 € - W-00NUY6 - Bois de la Cambre 02 373 60 00
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Uccle - Messidor : Joli appartement de ± 75 m² complètement remis à neuf en 2011. Il comprend un salon lumineux avec un feu ouvert, une cuisine neuve hyper équipée, 1 chambre avec placards intégrés, une salle de douche de qualité et deux terrasses de 7 m² chacune. Première occupation depuis sa rénovation. 210.000 € - W-00PW8Q - Place Brugmann 02 340 19 40
Uccle - Coghen : Maison de 1927 de ± 210 m² à remettre au goût du jour. Elle se compose de trois pièces en enfi lade, d’une cuisine donnant accès vers le jardin de ± 216 m² et vers une cour intérieure, de 6 chambres, de 2 salles d’eau, d’un bureau, d’une buanderie, de plusieurs caves et d’un grand garage. 690.000 € - W-00CXC6 - Place Brugmann 02 340 19 40
Ixelles - Place Brugmann : Bel appartement lumineux de ± 110 m² situé dans un immeuble classique de 1951. Il comprend de grandes réceptions avec une belle rotonde et un parquet en chevrons, 2 chambres, 1 salle de bains, 1 cuisine avec balcon, 1 chambre de bonne au rez-de-chaussée et 1 cave. 375.000 € - W-00RKDV - Place Brugmann 02 340 19 40
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Woluwe-St-Pierre : A proximité de la Place Dumon, belle maison de maître datant de 1913 et offrant ± 400 m² habitables. Elle se compose de belles récep-tions, cuisine semi-équipée, 5 chambres et 2 salles de bains. Caves et grenier aménageable. Emplacement de parking et très beau jardin exposé sud-ouest. 1.095.000 € - W-00DSPN - Place Dumon 02 256 07 27
Wezembeek - Oppem : Villa de conception originale offrant ± 185 m² habitables de plain pied. Elle se compose de magnifi ques réceptions de ± 80 m², une cuisine super équipée, 3 chambres, 1 dressing, 1 salle de bains et 1 salle de douche. Très beau terrain de ± 15 ares. Garage 1 voiture et caves. 595.000 € - W-00NY9B - Place Dumon 02 256 07 27
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Woluwe-St-Pierre - St-Michel : Maison “Art Déco” extrêmement lumineuse construite en 1929 et bénéfi ciant de ± 280 m² habitables. Hall d’entrée, belles réceptions, 4 chambres, 1 sdb, 2 sdd et 1 dressing. Petit jardin exposé plein sud, garage une voiture, emplacement et cave. Nombreux éléments décoratifs d’époque. 890.0000 € - W-00RGB2 - Square Montgomery 02 403 28 86
Wezembeek - Oppem : Située dans un clos, belle maison de ± 200 m² sur un terrain de ± 7 ares. Elle offre, au rez-de chaussée, de lumineuses réceptions, un bureau et une cuisine super équipée. A l’étage : 3 chambres (poss. 4), 1 sdb et 1 sdd. Grenier, caves de ± 100 m² et garage. Jardin et terrasse plein sud. 655.000 € - W-00K7WM - Place Dumon 02 256 07 27
Etterbeek - Merode : Sur la prestigieuse Avenue de Tervuren, au 3e étage d’un immeuble classique de de 1960, bel appartement de ± 190 m². Hall d’entrée, grand living très lumineux de ± 41 m², salle à manger attenante ou bur. ou ch. sup. (± 22 m²), grande cuisine équipée avec coin à déjeuner, 2-3 ch., sdb, sdd, garage et cave. 560.000 € - W-00KO20 - Square Montgomery 02 403 28 86
Woluwe-St-Pierre - Square Léopold : Au 7e et dernier étage superbe penthouse de ± 200 m² agrémenté d’une grande terrasse de ± 45 m² avec belle vue sur le palais Stocklet. Hall d’entrée, vaste living ± 63 m², gde cuisine hyper équipée, offi ce, hall de nuit, 2 ch. + bureau (13-17-13 m²), sdb, sdd, garage et cave. 840.000 € - W-00LNYI Square Montgomery 02 403 28 86
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Wavre . Rue du Pont du Christ, 15 . 1300 WavreTél. : +32 (0)10 475 000 . [email protected] . www.engelvoelkers.be
Wavre : Magnifi que propriété de ± 521 m² sur un terrain de ± 70 ares, com-posée d’un salon très cosy avec feu ouvert et mezzanine, jolie salle à man-ger, cuisine équipée avec coin à déjeuner, 5 chambres et 3 salles de bains. Bâtiment annexe composé de 3 bureaux et remise. Très belle maison parfai-tement orientée. 995.000 € - W-00OIZF
Chaumont-Gistoux : Jolie villa de style sur un terrain de ± 66 ares. Salon avec feu ouvert et magnifi que vue sur le jardin, sàm, cuisine à équiper et bureau avec fo. A l’étage, 4 chambres avec placards ainsi qu’une gde sdb et grenier de rangement. Studio avec entrée sép. pouvant convenir pour une profession libérale ou une fi lle au pair. 745.000 € - W-00ROY6
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Maleves - Ste-Marie : Dans un très bon quartier résidentiel, villa située au calme et à 5 minutes de la E411, construite en 1979 et en excellent état. L’habi-tation de + de 220 m² possède 4 ch., une sdb, un salon en L avec fo, une cuisine et un garage. Le jardin de ± 17 ares offre une jolie vue sur les champs voisins. Ce bien est à découvrir pour son excellente situation. 385.000 € - W-00S7BG
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Chaumont-Gistoux : Splendide propriété sur ± 35 ares bien orientée. La maison est scindée en 2 entités indép. Vaste salon avec fo, sàm, cuisine hyp. équ. bureau, 6 ch., 1 sdb et 2 sdd. 2e entité actuellement chambres d’hôtes avec bel espace bien-être (sauna infrarouge et jacuzzi), 2 ch., mezzanine, 1 sdb et 1 sdd. Beau jardin, agréable terrasse et 2 garages. 1.395.000 € - W-00SHP4
Limal : Propriété d’exception sur ± 2 ha composés de prairies et d’un terrain à bâtir. Cette magnifi que villa offre une cuisine hyp. équ., une sàm et un gd salon avec fo. Gdes pièces de réception et piscine intérieure. Chambre des maîtres, dressing et sdb, 6 autres chambres dont une avec sdb et dressing, ainsi que 3 sdb. Beau jardin avec piscine, dbl garage et caves. 2.600.000 € - W-00RLC6
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ETTERBEEKDerrière le Collège Saint-Michel, superbe maison 3 faç. d’une superfi cie de 345 m² habitables. Belle luminosité et fi nitions de qualité. Elégantes réceptions avec parquet et fo, cuisine entièrement équipée, 6 chambres, salle de bains, salle de douche, grenier aménagé, caves et garage 2 voitures. Terrasse et jardin. Localisation exceptionnelle. Ref. 6840
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AUDERGHEM : Longeant la Promenade VerteSituation d’exception pour cette villa lovée dans un parc arboré et clos de 18 ares. Très belles réceptions, 7 cham-bres, 3 salles d’eau, spacieux sous-sols. Quelques travaux de rajeunissement sont à prévoir. Magie et charme pour ce domaine. Possibilité d’acquérir 7 ares suppl. à bâtir. Ref. 6674
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WOLUWE-SAINT-PIERREQuartier Sainte-Alix, cette maison d’une superfi cie de 180 m² habitables, rénovée en 2007 avec de très beaux matériaux, vous offre de belles réceptions, très grande cuisine super-équipée avec coin à déjeuner, 4 cham-bres, salle de bains, grenier aménageable, terrasse et joli jardin sud-est sans vis-à-vis. Maison «coup de coeur»! Ref. 6914
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En retrait de l’avenue jolie villa classique française 1970 bâtie sur un terrain de ± 25 a 90. ± 380 m2, surface construite ± 500 m2. Grandes réceptions, cuisine équi-pée, grand bureau, 4 chambres, dressing, salle de bain, salle de douche. Garage 2 voitures.
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Très belle demeure de caractère et de charme de 1930 sise dans un beau jardin ± 16 ares privatif dans un cadre protégé. Elégantes réceptions au décor raffi né. Grande terrasse. Très grande cuisine équipée, 6 chambres à coucher, 3 salles de bains. Garage. Piscine intérieure.
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Superbe propriété de charme du début du 20°siècle de style Anglo-normand dans un parc de 80 ares avec magnifi que piscine +pool house. Entièrement rénovée en profondeur par dé-coratrice de grand renom, surface habitable de l’ordre ± 650 m2, grande terrasse ± 100 m2. Très belles réceptions, superbe cuisine, 5 ch, 5 sdb., car port pour 8 voit. + garage.
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Ce hall particulièrement typé des années 30 mène à un bel appartement de caractère ± 160 m², partiellement ré-nové, élégant salon, 3 chambres, cuisine super équipée, salle de bains. cave.
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— 3 —
MIPIM 2012Cannes
du 6 > 9 mars 2012
SOMMAIRE
Retour à la raison . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Investissements stables ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Obligation de réussite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Bruxelles, autorégulation
vs vacance locative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Immobilier en mutation . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Mipim Awards : 3 nominés belges . . . . . . . . . 16
Responsabilité citoyenne,
responsabilité financière . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Table ronde :
Le Temps des opportunités . . . . . . . . . . . . . . . 26
350 Professionnels de l’immobilier . . . . . . . . 30
Dossier réalisé par la Régie Générale de Publicité
Editeur responsable : Emmanuel Denis - Directeur Adjoint des Ventes Publicitaires : Henry Visart - Commercialisation : Véronique Le Clercq, Daphné Mertens et Didier Winnepenninckx
Rédaction : Thierry Laffineur - Mise en page : Ligne Claire s.a. 02 374 99 99 - Imprimerie : Sodimco - RGP s.a. : Rue des Francs, 79 à 1040 Bruxelles - www.rgp.be
En se plaçant sous le thème des ‘opportu-
nités mondiales’, l’édition 2012 du MIPIM
(Marché International des Professionnels de
l’Immobilier), se concentre principalement sur
la tension qui existe désormais entre les déve-
loppeurs immobiliers et le monde de la finance
soucieux de limiter ses risques. En effet, selon les
prévisions annuelles du secteur publiées par PwC
et Urban Land Institute (ULI), dans le rapport
Emerging Trends in Real Estate® Europe 2012 :
« La crise économique crée de l’incertitude sur le
marché immobilier européen et pose la question
du financement des investissements. En effet, les
perspectives d’un redressement en 2012 dépen-
dent de deux facteurs :
L’impact des récentes mesures réglementaires
(Bâle 3, Solvabilité 2 et AIFM) sur la propension
des banques à proposer des prêts commerciaux ;
La santé du système financier face aux problèmes
de dette souveraine et le risque d’une libéra-
tion massive d’actifs par les banques auprès des
investisseurs.
En conséquence le choix des marchés privilégiés
dépendra davantage de leur potentiel de sécurité
que de leur potentiel de croissance. »
AVANTAGE AUX ‘FONDS PROPRES’
Dans leurs commentaires, les auteurs de l’étude
précisent encore :
L’instabilité économique affecte les prêteurs et les
investisseurs. L’incertitude quant au niveau d’ex-
position des banques à un défaut de paiement
de la dette souveraine, conjuguée à une incerti-
tude réglementaire, tend à paralyser les marchés
financiers inquiétés par une possible récession
économique ;
Le financement immobilier sera probablement
l’une des principales victimes des mesures bancai-
res prises en réponse aux pressions règlementai-
res et macroéconomiques; la réduction du niveau
d’endettement ne libérera pas de capital pour les
nouveaux prêts immobiliers; la dette sera envisa-
gée à plus court terme et son cout augmentera.
La nécessité de trouver des solutions de finance-
ment alternatives deviendra indispensable ;
La dette constituera le thème principal de 2012.
Seuls 6 % des banquiers estiment que la dispo-
nibilité des dettes financières d’emprunt sera
la même qu’en 2011, contre 42 % qui estiment
qu’elle sera légèrement inférieure, et 52 % qu’elle
sera bien plus faible qu’en 2011.
Par contre, cette situation est aussi une source
d’opportunités à deux niveaux :
• pour les investisseurs pouvant tirer parti
des opportunités du désengagement des
banques ;
• pour les investisseurs en fonds propres, moins
dépendant de la dette ;
A cet égard, les prévisions des investisseurs ins-
titutionnels (ils agissent en fonds propres) sont
MIPIM 2012 RETOUR A LA RAISON
plus optimistes que celles des banquiers : 75 %
d’entre eux estiment en effet que la disponibilité
de fonds propres sera plus élevée en 2012 qu’en
2011.
Si la recherche de ‘sécurité’ n’est pas nouvelle face
aux incertitudes du marché, elle semble parti-
culièrement forte pour 2012 et devrait favoriser
les investissements dans les pays nordiques et
en Allemagne davantage qu’en France (même
si Paris, Marseille et Lyon demeurent de bons
compromis entre liquidité, volatilité et risques)
ou qu’au Royaume-Uni (pénalisé par la forte
dépendance de Londres au secteur des servi-
ces financiers). Enfin, les investisseurs pourraient
aussi se tourner vers des zones moins liquides
mais à forte croissance comme la Turquie ou la
Pologne.
TOP CINQ
Selon cette approche, les cinq premiers marchés
du classement sont :
Istanbul : La capitale turque est en tête du clas-
sement en matière de promotions et d’investisse-
ment immobiliers. Une popularité principalement
due à ses perspectives de croissance économique
et démographique ;
Munich : la ville affiche l’un des taux de chômage
les plus faibles en Allemagne ;
Varsovie : les investisseurs anticipent l’impor-
tance croissante de la ville en tant que centre
financier de l’Europe de l’Est, favorisant le secteur
des bureaux de la ville.
Berlin : la capitale allemande présente le marché
le plus attractif d’Europe en matière d’investisse-
ment résidentiel. Son atout, comme pour Munich,
est sa stabilité dans l’environnement économique
actuel.
Stockholm : la ville est considérée comme l’un
des marchés les plus solides d’Europe, en raison
d’un financement public fort et d’une solide éco-
nomie basée sur les exportations.
BELGIQUE : LOGISTIQUE ET RETAIL DEVANT LES BUREAUX
Dans sa dernière analyse des différents marchés
belges de l’immobilier d’entreprise, Jones Lang
LaSalle met en évidence les éléments positifs/
négatifs qui conditionneront l’évolution des prin-
cipaux secteurs en 2012. Parmi ceux-ci on citera :
L’important volume d’activités dans le secteur
«Industrial & Logistic» (en croissance de 8% entre
2010 et 2011);
La bonne tenue du secteur «Retail» en termes de
valeur et en termes d’activités (volume et nombre
de transaction respectivement en hausse de 21 et
7% entre 2010 et 2011) ;
La contraction du marché de bureaux qui entraine
une baisse significative de l’offre et une stabilisa-
tion du taux de vacance locative. A Bruxelles
Légende cover : La Tour Warsaw Spire (Varsovie – Pologne).
Actuellement en cours de construction, cette tour de bureaux d’une
hauteur de 220 m a remporté le Eurobuild Award en Pologne.
Maître de l’Ouvrage : Ghelamco Poland
Architecte : Jaspers-Eyers (Architecte du Projet : Gilles Bollens)
Bâtiment de l’Agence Européenne pour la Sécurité Alimentaire
Parme - Italie. Architecte : Art & Build. Photo : Serge Brison
MIPIM 2012 LLB 235x335.indd 3 2/03/12 12:47:02
— 4 —
(environ 75% du marché national), la prise en
occupation en 2011 enregistre un niveau his-
toriquement bas (300.000m2 par rapport à une
moyenne de 510,000 m2 au cours de ces cinq
dernières années). Le secteur le plus touché par
cette baisse d’activité est celui des Entreprises.
Seule la prise en occupation par les institutions
européennes a augmenté en 2011. On enregistre
également une diminution de la prise en occupa-
tion au niveau des villes régionales.
CHIFFRES 2011 ET TENDANCES 2012
Logistique et semi-industriel : le bon effet de la centralisation
Commentaires
Les bons résultats de ce segment sont principa-
lement liés à la centralisation d’activités, l’optimi-
sation des infrastructures logistiques et dans une
plus faible mesure, à une expansion d’activités.
Les loyers haut de gamme pour les surfaces
logistiques sont restés stables tout au long de
l’année 2011 à 50€ par m2 par an. Quant au semi-
industriel , la prise en occupation totale (fin 2011)
s’élève à un peu moins de 750.000 m2, soit une
augmentation de 8% par rapport à 2010 et de
25% par rapport à la moyenne sur cinq ans de
603.000 m2. La moitié des prises en occupation
a été réalisée par des acquisitions pour usage
propre pour des PME dont beaucoup semblent
disposer d’une trésorerie solide. Ces acquisitions
sont en outre encouragées par l’avantage que
représente le coût annuel de financement de
l’achat d’un bâtiment neuf par rapport au coût
d’un loyer annuel. Le triangle « Bruxelles – Anvers
– Gand » reste la région la plus attractive, enregis-
trant 76% des transactions.
Prespectives 2012 :
Avec un taux de vacance dans les espaces logis-
tiques estimé à moins de 2% et une pénurie
de développements logistiques spéculatifs dans
les années à venir, le marché ne peut répondre
immédiatement à des demandes de grandes
surfaces. S’il existe bien des terrains disponibles
pour le développement, les conditions économi-
ques actuelles encouragent les développements
« clé en main » plutôt que ceux à risque. En ce
Commentaires
L’arrivée et l’expansion des marques anglo-amé-
ricaines telles que Abercrombie & Fitch, Hollister,
Disney Store, Primark, River Island et Forever 21
ont dynamisé le paysage belge du retail ; tous
les nouveaux arrivants importants tentent, avec
beaucoup d’efforts et à grands frais, de s’établir
dans les meilleures localisations.
Cette croissance est principalement liée à l’aug-
mentation du nombre de transactions dans le
secteur du Retail Warehousing où la disponibilité
d’espace est importante grâce à la perspective de
construction de nouveaux projets. A contrario, le
manque de disponibilité combiné à des niveaux
élevés de pas de porte et de loyers pour les surfa-
ces AAA ont modéré l’activité dans le secteur des
High Streets (rues commerçantes) et maintenu le
nombre de transactions des Shopping Centres.
Les loyers haut de gamme des High Street et
Shopping Centres sont restés globalement sta-
bles sur base annuelle à un niveau de 1.800
€/m2/an pour la rue Neuve à Bruxelles et le Meir
à Anvers et 1.600 €/m2/an pour les Shoppings
Centres de Woluwe et Wijnegem. Pression à la
hausse sur les pas de portes.
Perspectives 2012
2012 devrait connaître un dynamisme comparable
à 2011 avec une attractivité toujours grande du
marché belge dans le contexte européen actuel
(indicateurs économiques globalement positifs).
Bâtiment Lavoisier. Nominé aux Mipim Awards. Architecte : Assar. MO : SDRB. Photo : Marc Detiff e
Take-up (m2) Prime Rents
2010 2011 Dec5-year
averageTrend ‘12 (€/m2/yr) Trend ‘12
Logistics 783.000 757.000 50
Semi-industrial 685.000 745.000 603.000 55
Total 938.000 1.528.000 1.360.000
Source : Jones Lang LaSalle
Take-up (m2/transactions) Prime Rents
2010 2011 Dec5-year
averageTrend ‘12 (€/m2/yr) Trend ‘12
High Street87.000
33374.000
31280.000
1.800(Rue Neuve)
Shopping Centre
28.000121
35.000123
51.0001.600
(Woluwe SC)
Retail Wareh.125.000
95181.000
151124.000
175(Rue de Stalle)
Total 240.000 290.000 256.000
Source : Jones Lang LaSalle
qui concerne le marché semi-industriel, le niveau
d’activité en 2012 sera en grande partie dépen-
dant de la demande des PME pour les acquisitions
de biens.
Retail : les anglo-américaines dynamisent le marché
MIPIM 2012 LLB 235x335.indd 4 2/03/12 12:51:38
— 5 —
Nicolas Orts, 44 ans, CEO CBRE S.A., licencié en sciences
économiques ICHEC, Master Boulder University et Execu-
tive Education programme Harvard, a travaillé chez Blaton
et DTZ.
Gaétan Clermont, 40 ans, CEO de CBRE S.A. et adminis-
trateur de CBRE Europe Moyen Orient Afrique, ingénieur de
gestion Solvay Business School et Executive Education pro-
gramme Harvard, a travaillé chez Accenture, à la Banque
Indosuez (M&A) et DTZ.
CBRE Belgique, repris dans une situation critique
en 1999 par Nicolas Orts et Gaétan Clermont, est
aujourd’hui leader du marché belge sur base d’un
chiffre d’affaires de 35 millions € en 2011 et dis-
pose de 135 collaborateurs actifs dans la maison
mère et ses filiales, CBRE Retail, CBRE Valuation,
CBRE Luxembourg, CBRE Suisse, CBRE Facility
Management et Sogesmaint-CBRE.
CBRE S.A. dispose de bureaux à Anvers, Bruxelles,
Luxembourg et en Suisse. CBRE S.A. est adossé
au groupe CBRE Inc. coté en bourse à New York
générant un chiffre d’affaires de 5.9 milliards USD
en 2011.
L’AVANTAGE DE L’EFFET DE TAILLEPar sa position de leader mondial de conseil en
immobilier d’entreprise (deux fois la taille de
son premier concurrent), CBRE occupe une place
privilégiée dans un monde immobilier désor-
mais totalement internationalisé. Comme le pré-
cise Nicolas Orts : « Cette position, son effet de
taille et une présence dans toutes les grandes
métropoles internationales permet à CBRE de
capter rapidement les tendances du marché. Cet
avantage concurrentiel assure au groupe d’of-
frir des conseils spécialisés relatifs à l’immobilier
détenu ou occupé par les grandes entreprises
(Pfizer, Citibank, BMW, L’Oréal, Nokia, American
Express, HP, General Motors, Shell, Exxon Mobile,
NYSE-Euronext, IBM,…) et investisseurs belges
et internationaux (Cofinimmo, Befimmo, Allianz,
Bank of Ireland, Commerzbank, UBS,…) que sont
ses clients».
PLATE-FORME MULTISERVICEPour Gaétan Clermont (CEO CBRE S.A.) : « En
Belgique, où ce leadership est également
confirmé, notre approche repose sur deux axes.
D’une part, nous agissons dans tous les secteurs
: bureaux, commerces, logistique, hôtels, maisons
de repos, et grands programmes résidentiels et,
d’autre part, nous disposons des compétences
permettant un ‘conseil à 360°’ auprès de tous les
acteurs (promoteurs, investisseurs, entreprises,
retailers, organismes publics,…). Cette double
maîtrise, qui symbolise le principe du ‘One Stop
Shopping’, constitue la plus-value apportée au
client. »
CORPORATE SOLUTIONSLe département de conseil en stratégie immobi-
lière (‘Corporate Services’) est leader au niveau
international et compte, parmi ses clients, tant
des entreprises que des organismes publics avec
qui elle entretient une relation long terme. Nous
conseillons et mettons en œuvre les solutions les
mieux adaptées pour optimaliser les performan-
ces de nos clients telles que réduction des coûts
d’occupation, choix de localisation, renégociation
de bail, optimalisation de l’espace de travail et
sale & lease back. Nous attachons également une
grande importance à notre empreinte carbone et
celle de nos clients.
CONSEIL AUX DEVELOPPEURS ET INVESTISSEURS
CBRE conseille tant les développeurs que les
investisseurs. Nous avons accès au plus grand
réseau d’investisseurs internationaux et dispo-
sons actuellement en portefeuille de plus de 40
missions de vente pour la Belgique pour plus d’1
milliard d’euros. Notre équipe de consultants a,
non seulement une expérience professionnelle
en immobilier, mais également un background
en architecture, en fiscalité, au niveau légal et
financier. »
EVOLUTION DE MARCHEL’incertitude parmi les corporates et les proprié-
taires a grandi en même temps que les inquiétu-
des quant à la zone euro et l’impact potentiel des
mesures d’austérité mises en place. Elle a résulté
en des marchés immobiliers de plus en plus polari-
sés. Alors que la plupart des sociétés ont mis leurs
décisions immobilières en « stand by » et que la
demande des investisseurs se concentre sur les
meilleures localisations, de nombreuses opportu-
nités font surface. De bons produits immobiliers
sont mis en vente à des prix raisonnables et les
sociétés sont en mesure d’obtenir des loyers très
favorables dans le marché actuel. C’est pourquoi
nous nous attendons à ce que les acteurs dans le
secteur immobilier tirent avantage de ces oppor-
tunités dans les mois à venir.
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Solvay: Lors de la vente de son site historique (2 ha de terrain comprenant 5 immeubles d’une superfi cie totale d’environ
40.000 m2) à Ixelles, Solvay a été séduit par la qualité du projet d’Allfi n/CFE (acquéreur) et notamment par le souci d’intégra-
tion des éléments correspondant aux valeurs de l’entreprise : mixité, durabilité et intégration du projet dans le tissu urbain.
Cargill: Ayant connu une croissance exponentielle depuis son installation
dans le Mechelen Offi ce Park (de 3.000 à près de 10.000m2), Cargill a pro-
fi té de la fi n de son bail pour reconsidérer son immobilier tant au niveau
de l’environnement de travail que de la localisation. Après une analyse
détaillée et une négociation en parallèle des diff érentes options, Cargill
a fi nalement décidé de renouveler son contrat sur leur site actuel et de
procéder à une réorganisation interne afi n de rentabiliser au mieux son
espace de bureau.
BSB s’installera prochainement dans l’imposant immeuble de 7.000 m2
du Boulevard Baudouin 1er (Louvain-La- Neuve) pour une durée de 11 ans.
MIPIM 2012 LLB 235x335.indd 5 1/03/12 17:10:04
— 6 —
La pénurie de projets de Shopping Centres à
l’horizon 2012/2013 amplifiera un peu plus la
pression sur les localisations Prime déjà marqués
par une forte demande liée à un manque d’es-
pace vacant. Toutefois, avec l’affaiblissement d’in-
dicateurs conjoncturels tels que la confiance des
consommateurs à travers l’Europe ou la pression
sur le chiffre d’affaire des retailers, une interro-
gation demeure : En 2012 le secteur du retail en
Belgique sera-t-il soutenu par l’indexation des
salaires comme ce fut le cas de manière inatten-
due en 2008 ?
Bureaux (Bruxelles) : période de convalescence
Commentaires
Le volume de livraisons pour 2011 et les faibles
perspectives de développements livrables en
2012 et 2013 sont principalement dus au manque
de possibilités de financement pour les projets
spéculatifs. Cet état de fait se traduit aujourd’hui
par une diminution de la disponibilité de 7.3% à
6.8% dans le CBD (Central Business District). A
terme, il pourrait engendrer un manque d’im-
meubles neufs de qualité. La disponibilité dans
le CBD (de 7.3% à 6.8%) et à terme, il pourrait
engendrer un manque d’immeubles neufs de
qualité. La disponibilité future sera vraisemblable-
ment influencée par la réorganisation du secteur
bancaire.
La reconversion d’immeubles de bureaux en
hôtels, immeubles résidentiels, maisons de repos
ou écoles se confirme (130,000 m2 en 2010 et
180,000 m2 en 2011). Il existe dans la zone décen-
tralisée un grand potentiel de reconversion des
immeubles de bureaux en raison du vide structu-
rel et de la baisse des valeurs. Cette tendance à la
reconversion est également observée cette année
dans la périphérie. En ce qui concerne le CBD, les
opportunités existent mais elles sont dictées par
une approche urbanistique et la volonté de la
politique régionale.
Les valeurs faciales des loyers sur base annuelle
ont diminué dans le Quartier Léopold (-3.2% à
EUR 300 m2 / an) et le Quartier Nord (-4.9% à
EUR 195 m2/an) et sont restées stables dans les
autres quartiers. Les incentives atteignent des
sommets inégalés dans la zone décentralisée et
la Périphérie en raison des niveaux de disponi-
bilité qui restent élevés (respectivement 16.8%
et 21.4%).
Perspectives 2012 :
Malgré la prévision d’une prise en occupation
probablement limitée en 2012, le degré de dis-
ponibilité/vacances devrait diminuer, principa-
lement dans le CBD. Cette évolution est liée à
plusieurs facteurs :
un faible taux de livraisons spéculatives ;
l’évolution de la reconversion ;
la rénovation suite à un vieillissement accéléré
des immeubles sous l’impulsion de la tendance
« green ». On observe en effet une volonté des
propriétaires de mettre au plus vite leurs immeu-
bles en conformité avec les nouvelles normes
afin d’en garantir pour l’avenir sa valeur et son
potentiel locatif.
INVESTISSEMENTS : STABLES ?
Le volume d’investissement en immobilier non-
résidentiel en Belgique pour l’année 2011 est
estimé à 1.7-1.8 milliard EUR, soit une hausse de
20 à 30% par rapport à 2010 (1.4 milliard EUR). Ce
niveau reste néanmoins inférieur de 3.0 milliard
EUR à la moyenne sur cinq ans. Pour 2012, compte
tenu de la situation économique et de l’Eurozone,
on peut s’attendre à ce que cette croissance reste,
dans le meilleur des cas, stable.
Investissements et rendements par segments de marché
Bureaux : opportunistes
Le volume d’investissement ‘bureaux’ est estimé à
875 – 900 Million EUR pour 2011. C’est un niveau
comparable au volume de 2010 mais 50% sous la
moyenne sur cinq ans.
Les investisseurs, soucieux d’éviter les risques,
se concentrent principalement sur des produits
“super” core (= des biens de qualité avec des
baux à long terme) pour lesquels l’offre sur le
marché est limitée, ce qui entraine une diminu-
tion du volume d’investissement. Par ailleurs,
arrivent également sur le marché des dossiers
opportunistes (ventes forcées) pour lesquels des
développeurs ou des acquéreurs privés montrent
de l’intérêt.
Les rendements Prime pour des immeubles avec
des durées de bail standard sont restés stables
à Bruxelles (6.00% dans le quartier Léopold/
Pentagone) et 6.50% dans le quartier Louise et
Nord. En-dehors du CBD, le rendement Prime de
la zone Décentralisée a été révisé de 25 points
de base à la hausse pour atteindre 7.00% tandis
qu’il est resté stable en Périphérie à 7.25%. Les
bâtiments bien situés avec des baux à long terme
indexés et des locataires de qualité continuent à
être vendus à un rendement initial de 5%.
Industrie : rendement confirmé
En 2011, le volume d’investissement ‘industrie’
est estimé à 200 million EUR, soit plus du dou-
ble du montant investi en 2010 et au-delà de
la moyenne sur dix ans. Les plus grandes tran-
sactions, qui représentent près de la moitié du
volume total, sont des achats pour propre usage.
Par ailleurs, le marché d’investissement a été
dominé par les investisseurs belges. Intervest
Offices et Warehouses et WDP sont les plus grands
investisseurs pour le marché de l’industriel en
2011, représentant 70 million EUR à travers 5
transactions. Enfin, le rendement Prime pour la
Belgique s’élève à 7.00%. Lors de la crise de 2009,
les rendements étaient montés jusqu’à 7.75%
avant de redescendre à leurs niveaux actuels,
confirmés en 2011.
Retail : un certain appétit
Ce secteur, confronté à une pénurie de produits
d’investissement, subit une forte demande des
institutionnels et des privés pour des localisations
triple A où les rendements sont égaux ou inférieurs
à 5%. Les rendements restent sous pression bais-
sière pour les Shopping Centres ainsi que les Retail
Warehousing. A l’opposé du marché de bureau, il
existe un fort appétit des investisseurs pour les
actifs retail, qu’ils soient core ou moins core.
Bruxelles 2010 2011e 12 Month Outlook
Stock million m2 13,0 13,0
Take-up Total (m2) 469,000 300,000e
Taux de disponibilité (%)
11.2% 11.1%
CBD 7.3 6.8
Hors CBD 18.2 18.8
Livraison (m2) 281,000 111,000
Prime Rent (€/m2/yr) 310 300
Top Quartile Rent (€/m2/yr)
218 222
Weighted Average Rent (€/m2/yr)
171 177
Source : Jones Lang LaSalle
Centre culturel ‘Het Perron’ Ypres (Belgique) - Architecte : BURO II & ARCHI+I et BURO Interior – Photo : Klaas Verdru
MIPIM 2012 LLB 235x335.indd 6 2/03/12 12:52:05
— 7 —
DDS & Partners : De g à d : Grégoire de Jerphanion, Dirk Bigaré,
Dominique Delbrouck, Olivier Callebaut et Christian Sibilde
Fondé en 2006 autour de Dominique Delbrouck,
Christian Sibilde et Grégoire de Jerphanion, DDS
& Partners (membre du G30) réunit aujourd’hui
45 collaborateurs et s’inscrit parmi les principaux
bureaux d’architecture de Belgique.
EFFETS D’UN RESSERREMENT ECONOMIQUE
Sur un marché immobilier soumis à un res-
serrement général des conditions d’attribution
du crédit, quelles conséquences majeures sont
perceptibles ?
Ch. Sibilde / G. de Jerphanion : «Nous en identi-
fions trois :
Le durcissement de l’environnement économi-
que fait évoluer le marché et le ‘sécurise’ dans
la mesure où il conforte le rôle des acteurs
professionnels fiables et pousse à la dispari-
tion des ‘opportunistes’. Réussir un projet c’est
réussir un calcul de rentabilité préalable
Pour les développeurs, contraints d’accroître
leurs mises de fonds propres jusqu’à hauteur
de 40 voire 50% du budget, l’exigence qua-
litative globale des programmes s’est accrue
et est devenue très sensible tout au long de
la procédure d’élaboration et de construction
(délai, sécurité, permis,..) ;
Cette exigence se retrouve naturellement
dans l’accroissement de la performance du
construit et profite donc à l’acquéreur ou utili-
sateur final. Ces derniers raisonnent désormais
prioritairement en termes de budget – il déter-
minera la surface accessible - et d’un rapport
qualité/prix optimal.
Parallèlement, les contractions financières tou-
chent également les candidats acquéreurs de
biens moyens (150.000 > 250.000 €). Face à une
demande accrue de logements, ce facteur est
favorable à une extension du marché locatif
‘d’entrée de gamme’ sur lequel les investisseurs
portent aujourd’hui un regard très attentif. Enfin,
l’équation économique qui équilibre le rapport
entre coût des surfaces et coût des performances
énergétiques (*) pousse à une réduction des
superficies. Celle-ci, soumise aux contraintes du
RRU, imposant des surfaces minimales à cer-
taines pièces d’habitation, est aussi un facteur
de créativité pour les architectes (concepteurs)
tenus de sortir des schémas traditionnels au
profit de réponses innovantes. Paradoxalement,
les contraintes financières et réglementaires, ini-
tialement perçues comme restrictives, favorisent
donc la valeur de l’intervention architecturale
conditionnée à une obligation de réussite. »(*) Ex. : Pour un même budget on acquerra un bien de
75m2 énergétiquement effi cace plutôt qu’un bien de 85 m2
moins performant.
OBLIGATION DE MIXITE
Comment associer l’obligation de réussite à
celle de la mixité ?
« Qu’il s’agisse de constructions neuves (Rive
Gauche – Charleroi, Genève Park - Bruxelles) ou
de reconversions/rénovations de sites/immeubles
DDS OBLIGATION DE REUSSITE
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Av. Louise 251 – b.7 - 1050 Bruxelles
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anciens (Papeteries de Genval, Projet Smartsol –
Bruxelles, Bara De Lijn – Bruxelles), chaque démar-
che doit désormais impérativement s’envisager
comme un programme de redéveloppement
urbain d’un quartier (mixte et multifonctionnel)
et non se limiter à un projet immobilier. Faute
d’une telle approche toute initiative orientée
mono fonctionnalité, mono typologie ou mono
segment social contribuera inexorablement à la
création de ‘ghettos’. A Bruxelles, les autorités
publiques, désormais conscientes de cette néces-
sité, s’orientent vers la définition d’un nouveau
cadre légal dans lequel les obligations de mixité
(= impératifs de quotas par programme) seront
stipulées dans la loi. »
Papeteries de Genval : Construction d’espaces publics, de bâtiments (rez commerciaux + étages résidentiels), d’un
complexe associant résidence service et maison de repos. En association avec l’Atelier de Genval. Maître de l’ouvrage :
SUPALI s.a. Répartition des fonctions : Appartements : 390 unités / Commerces : 15.000 m2 / Services : 11.000 m2. Exécution :
2012 > 2017(prévisions)
Smartsol : Pôle d’associations culturelles et solidaires. Projet
urbanistique à vocation sociale, culturelle et internationale
au coeur de Saint-Gilles (Bruxelles). Cet ancien ensemble de
bureaux et d’ateliers, représentant une surface de 6.000 m2
sera entièrement rénové de façon durable .
Maître de l’Ouvrage : SMartBe
Exécution : 2012 > 2014.
Genève Park : Ce projet de 357 appartements à Evere,
sis en zone de bureau/logement remplace un projet
de bureau jamais réalisé. Le site s’inscrit dans une zone
récemment urbanisée au cours du siècle passé et crée une
limite entre la zone administrative et la zone d’habitat.
Cette localisation caractérise l’actuelle hétérogénéité
urbanistique et architecturale de l’environnement du site.
Le projet termine le développement du dernier îlot en friche
et assure la transition entre les immeubles résidentiels de ce
quartier et les immeubles de bureaux de la rue de Genève.
Maître de l’ouvrage : SKYLINE PROJECTS
Surfaces : Hors-sol : 31 300 m2 / Sous-sol : 12 890 m2
Emplacements parking : 357 places. Budget : 38 millions €
Exécution: 2009 – 2013 en plusieurs lots
MIPIM 2012 LLB 235x335.indd 7 1/03/12 17:11:13
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2012 : LE TEMPS DE LA COMPRESSION ?
Les volumes d’investissement en 2012 devraient
(normalement) atteindre un niveau comparable à
2011. En ce qui concerne les bureaux en 2012, les
transactions sont attendues dans les deux seg-
ments extrêmes du marché mais très peu, voire
pas du tout, dans le segment intermédiaire en rai-
son du manque de liquidités. Ce seront d’une part
des transactions pour des produits super core et
d’autre part des ventes opportunistes (forcées).
Entre 2012 et 2014, beaucoup de bâtiments qui
ont été achetés il y a 5-7 ans (pendant les années
de boom), devront être refinancés. Dans le même
temps, les banques sont face au défi de créer une
réserve de capital de 9% afin de se conformer
aux normes de Bâle III en 2012. Cela limitera leurs
moyens de financement alloués aux emprunts.
Cette conjonction d’éléments va compliquer les
refinancements et pourrait conduire à des ven-
tes forcées. Ce phénomène toucherait surtout
le marché de bureaux sans (trop) impacter les
segments du retail ou de la logistique. Enfin, les
rendements Prime pour les bureaux du segment
super core pourraient encore se comprimer vu la
forte demande. En ce qui concerne le segment
logistique, on s’attend plutôt à une stabilisation
des rendements en 2012 tandis que ceux du retail
devraient rester sous pression, en lien avec la
forte demande et la grande liquidité des actifs.
MIPIM : DIALOGUES ET INITIATIVES
Soucieux d’affirmer sa place de première plate-
forme mondiale de l’immobilier , le MIPIM organi-
sera plusieurs événements réunissant les acteurs
de l’investissement. Parmi ceux-ci on notera :
‘Dialogue’ - Mercredi 7 mars à 14h30, un dialogue
entre un expert de l’analyse des marchés interna-
tionaux, Jean-Michel Six, Chef économiste pour
l’Europe Standard and Poor’s, et un des acteurs
majeurs de l’investissement immobilier, Bernhard
Berg, Managing Director IVG Institutional Funds
GmbH, donnera des pistes aux participants sur les
meilleures opportunités d’investissement dans le
contexte économique actuel.
‘Building Innovation’ : ce nouveau programme/
pavillon , qui place le bâtiment au cœur du sec-
teur, mettra en scène des initiatives innovantes
destinées à renforcer la valeur d’un portefeuille
immobilier. Pour assurer une meilleure rentabilité
de leurs biens, les investisseurs ne se contentent
plus d’une gestion purement financière de leurs
actifs immobiliers. L’enjeu est désormais d’accroî-
tre la rentabilité du bâtiment en mettant l’accent
aussi bien sur ses qualités intrinsèques - fonction-
nalité, sobriété de consommation, durabilité - que
sur sa gestion rationnelle et efficace.
‘Building Innovation’ donnera également la parole
aux architectes, en première ligne pour répondre
aux enjeux du développement urbain durable.
Ces concepteurs de projets immobiliers auront
l’opportunité de partager leur vision des bâti-
ments de demain et l’évolution des modes de
construction avec l’ensemble des acteurs de la
chaîne de valeur.
Un cycle de trois conférences sera également
consacré aux enjeux économiques, sociaux et
environnementaux auxquels doivent répondre
les constructions d’aujourd’hui. Afin d’enrichir le
programme ‘Building Innovation’ et l’inscrire dans
la durée, le MIPIM a noué un partenariat académi-
que avec la chaire immobilier et développement
durable de l’école de commerce internationale
l’ESSEC.
‘Invité d’honneur’ – jeudi 8 mars à 10h00 -
Joschka Fischer, ancien ministre des Affaires
étrangères de l’Allemagne entre 1998 et 2005,
envisagera les enjeux de la crise financière euro-
péenne, déterminants pour le futur du secteur
immobilier. L’avenir de l’immobilier est intime-
ment lié aux évolutions économiques actuelles.
Au cœur de la crise financière, l’Europe cristallise
les doutes et incertitudes des professionnels du
secteur immobilier. Reconnu pour son implica-
tion et son rôle clé dans les affaires européennes
depuis des années, Joschka Fischer aidera les
acteurs et dirigeants du secteur à mieux cerner les
perspectives d’évolution de la zone euro. Partisan
d’une Europe fédérale, J. Fischer reviendra sur
la nécessité d’adopter une politique commune
pour garantir la stabilité et stimuler la croissance.
Il insistera également sur le rôle déterminant de la
monnaie unique pour sauver le système financier
de la zone euro. A noter que cette édition du
Mipim portera un regard tout particulier sur
l’Allemagne (pays invité d’honneur). En effet, por-
tée par l’économie la plus solide de la zone euro,
l’Allemagne affiche une résilience toute particu-
lière dans le contexte économique actuel.
‘Re-Invest’ – mardi 6 mars – Sommet des inves-
tisseurs institutionnels. Réunissant les investis-
seurs institutionnels les plus influents pour le
secteur immobilier, dont GIC (Singapour), Teacher
Retirement System of Texas (Etats-Unis), MN
Services (Pays-Bas), First Swedish National Pension
Fund (AP1) (Suède), Dutch Railway Pension Fund
(SPF) (Pays-Bas), cette séance posera notamment
la question de l’ avenir de la gestion de fonds et
de la nécessité d’un nouveau modèle ?
‘Immobilier logistique’ : une première
Pour sa 23ème édition, le MIPIM consacrera
un large volet à l’immobilier logistique. Parmi
les temps forts de ce nouveau programme, un
pavillon situé dans la zone d’exposition ainsi
qu’un cycle de conférences seront dédiés à un
secteur actuellement en pleine expansion.
Afin d’aider les professionnels à décrypter les
dernières tendances de ce secteur et mettre
en avant les opportunités qui en découlent, le
MIPIM propose une série de conférences pro-
grammées les trois premiers jours du salon à
11h30. Des experts du secteur comme Philip
Dunne, Président HYPERLINK Prologis Europe,
Ranald Hahn, Managing Director chez GSE, et
Rob Wilkinson, Chief Investment Officer d’AEW
Europe, partageront leurs points de vue sur les
évolutions du marché et reviendront notamment
sur les nouvelles exigences de rentabilité, de
fonctionnalité, d’optimisation des flux et de prise
en compte de l’aménagement du territoire aux-
quelles ils doivent faire face. La logistique urbaine
est en première ligne pour répondre aux enjeux
de la concentration des populations et de l’acti-
vité économique dans les villes. En effet, de plus
en plus d’infrastructures logistiques doivent être
connectées aux cœurs des agglomérations tout
en respectant le milieu urbain et l’environne-
ment. L’offre logistique fluviale est ainsi de plus
Port Sud (Bruxelles) : Projet de rénovation d’un ancien bâtiment industriel en Centre de découverte et d’innovation (Arch. + doc. : Bogdan & Van Broeck Architects)
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en plus prisée par les villes qui y voient le cumul d’atouts économiques et
écologiques.
‘Conférences’ : parmi les 60 conférences prévues, de nombreuses sessions
seront consacrées aux investissements considérés sous différents aspects.
Tous les principaux pays verront leurs spécificités analysées lors de sessions
dédiées. On peut citer notamment :
• L’Asie et les meilleures opportunités d’investissement ;
• Une session, co-organisée par IPD, analysera les particularités du marché
britannique, un marché à deux vitesses entre Londres et le reste du pays.
• Une conférence sur les risques engendrés par la situation de la zone euro avec
le Chef économiste pour l’Europe de Standard and Poor’s.
• Une session sur l’Espagne, dont les législations ont évolué avec le changement
de gouvernement.
Parmi les conférences thématiques, des sessions seront consacrées à :
• L’immobilier médical, un secteur porteur en Europe, mais qui n’est pas sans
risque.
• Le sport, comme moteur de développement urbain.
• L’immobilier résidentiel, ou comment construire des logements abordables,
durables et rentables pour les investisseurs.
• L’impact de la Directive européenne AIFM (Alternative Investment Fund
Managers) qui réglementera les fonds d’investissement alternatifs. Cette
session est co-organisée avec HYPERLINK «http://www.juridim.org/» Juridim,
le Cercle des Directeurs et Responsables Juridiques de l’Immobilier.
EVOLUTION MONDIALE DES LOYERS
Le tableau ci-dessous indique les villes et métropoles internationales
ayant connu la plus forte croissance de leurs meilleurs loyers en
2011.
A noter que pour l’Europe, les villes d’Athènes, Lisbonne, Dublin,
Madrid, Barcelone et Milan ont connu une diminution, oscillant
entre 2 et 14% de ces mêmes loyers
Europe’s cities with largest prime rental growth 2011
Location Submarket Rental change
1 Moscow CBD 41.18 %
2 Oslo CBD 15.15 %
3 Helsinki CBD 12.00 %
4 Stockholm Birger Jarls Gatan 9.52 %
5 Gothenburg CBD 9.09 %
6 Aarhus CBD 9.09 %
7 London West End 7.89 %
Source: Cushman & Wakefield 2012
Bâtiment de l’Agence Européenne pour la Sécurité Alimentaire – Parme – Italie
Arch. : Art & Build – Photo Serge Brison
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En effet, chez HIB, nous mettons l’accent sur la
fait que notre business-modèle relève avant tout
d’un ‘processus’ dont les phases successives sont
l’acquisition de biens, leur gestion et leur revente
à terme.
La performance de ce processus repose alors sur
trois piliers :
Assurer la croissance du portefeuille en étant
performant au niveau des achats de biens exis-
tants ET le développement de projets propres ;
bien acheter est la base de tout !
Garantir la qualité de la gestion journalière des
biens détenus et optimaliser leur taux d’occupa-
tion ;
Opérer une stratégie d’arbitrage performante, à
savoir vendre à bon escient certains biens déte-
nus au terme de +/- 20 ans de présence au sein
du portefeuille.
Dans ce schéma, le risque de voir les marchés immo-
biliers altérés et faussés par des ventes ‘à la casse’
d’actifs détenus par des banques, je distinguerai
deux éléments :
Au niveau du marché belge d’abord : chez nous
les organismes bancaires sont toujours restés
relativement prudents au niveau de leurs formu-
les de crédit. Selon le principe qui veut que faire
crédit, c’est faire confiance, les prêts n’ont été
attribués que sur base d’une solvabilité avérée
des emprunteurs. Le risque d’assister à des liqui-
dations en grand nombre est donc très faible ;
Au niveau du marché international par contre,
il existe une inquiétude réelle quant au niveau
d’endettement global des acteurs privés et
publics et à ses conséquences. Le risque est donc
présent.
HOME INVEST BELGIUM
PERFORMANCE ET CROISSANCE CONSTANTES
Sicafi résidentielle créée en juin 1999 sur base
d’un patrimoine de 40 millions €, le portefeuille
immobilier de Home Invest Belgium (1.200
biens) atteint aujourd’hui la valeur de 250 mil-
lions €. Cotée en bourse (Euronext) son action-
nariat est composé à 50% d’institutionnels et de
groupes familiaux. Son taux d’endettement est
de 34% (le plus bas de l’ensemble des 15 sicafis
belges), soit un peu plus de la moitié de la limite
légale de 65% (voir encadré : HIB, les chiffres de
l’efficience).
Dans son analyse du marché immobilier, Xavier
Mertens (CEO – Home Invest Belgium), consi-
dère l’avenir du secteur selon différents angles
d’analyse, parmi lesquels on retiendra : les incer-
titudes liées aux aléas économiques, la généra-
lisation du principe de Sale & Lease Back et les
performances affichées par la sicafi.
UN PROCESSUS ET TROIS PILIERS
« Contrairement à ce que pense généralement
le marché, une stratégie de développement de
notre patrimoine via des opérations de recon-
version de biens existants, à savoir acquérir des
biens tertiaires, ou autres, obsolètes pour les
transformer en logements, nous intéresse. Ce
segment est porteur et nous analysons actuelle-
ment la faisabilité de plusieurs dossiers.
Boulevard de la Woluwe 60 bte 4
1200 Bruxelles
Tél.: 02/740.14.50 - Fax: 02/740.14.59
www.homeinvestbelgium.be
Xavier Mertens CEO Home Invest Belgium
Ce constat doit toutefois être nuancé. L’Europe
a pris conscience - parfois brutalement (ex. :
Grèce, Italie, Irlande, …) - de ce risque, alors que
dans l’absolu son taux d’endettement n’est pas
gigantesque dès lors qu’on le compare à d’autres
dont les USA ou encore le Japon endetté à hau-
teur de 190% de son PIB ! En outre, cette prise
de conscience s’assortit de mesures, telles celles
inscrites dans ‘Solvency II’, ‘Bâle III’ ou ‘SEC 95’. Elles
poursuivent un double objectif. D’une part, il
s’agit de renforcer la solidité du secteur financier,
et d’autre part, de freiner l’endettement des Etats
et des entités régionales »
SALE & LEASE BACK : A CHACUN SON METIER
« L’accroissement perceptible des opérations de
S&LB ne doit pas être systématiquement ramené
à la seule analyse des bilans d’entreprises péna-
lisés par la détention d’actifs immobiliers. Nous
nous inscrivons là dans une logique qui veut que
chacun fasse son vrai métier. La gestion immo-
bilière s’est considérablement complexifiée au
cours des dernières années. Elle requiert dès lors
une approche très professionnelle – rarement le
‘cœur de métier’ des entreprises à la fois pro-
priétaires et occupantes – et favorise donc la
mutation induite par les S&LB : passer du statut
de propriétaire à celui de locataire dégagé des
contraintes de gestion immobilière.
Ce raisonnement peut être poussé plus avant et
concerner notamment les logements sociaux.
Au sein de telles opérations il convient en effet
de distinguer le ‘hardware’ (les immeubles et
leur gestion technique qui peuvent relever des
compétences d’une sicafi ou d’autres investis-
seurs) et le ‘software’ (la prise en location à long
terme par les pouvoirs publics qui fixent libre-
ment les conditions et modalités d’attribution
des logements). Si l’objectif général est d’accroître
le nombre de logements, dont les logements sub-
ventionnés, la formule S&LB est alors efficiente en
ce qu’elle permet de scinder et d’optimaliser les
fonctions de chacun ».
City Gardens Leuven : 138 unités, surface de 5.236 m2 (Photo : Marc Detiff e)
Lambermont : 131 unités, surface de 14.110 m2
(photo : Yves Fonck)
Gent Zuid : 18 unités, 2.346 m2 (Photo : The Image Company)
MIPIM 2012 LLB 235x335.indd 11 1/03/12 17:11:53
— 12 —
BRUXELLES, AUTOREGULATION vs VACANCE LOCATIVE ?Dans sa dernière édition ‘l’Observatoire
du Bureau’ (Région de Bruxelles-Capitale)
remarque que contrairement aux inquiétu-
des, et malgré les incertitudes qu’engendre
une période économique difficile, le pour-
centage de vacance en Région de Bruxelles-
Capitale est resté stable en 2011.
Est-ce à dire que tout va bien ?Oui, dans la mesure où le pourcentage de
vacance dans le parc immobilier de bureaux
situé dans trois des cinq quartiers centraux
équivaut à celui que les courtiers considè-
rent comme normal. Seul celui enregistré
dans le Quartier Louise dépasse la moyenne
régionale.
Non, puisque la disponibilité est toujours
trop importante et qu’aucune amélio-
ration notable n’est apparue depuis cinq
ans dans plusieurs quartiers décentralisés.
Globalement, le pourcentage de vacance
reste trop élevé et la prudence s’impose
face à d’importants projets qui devraient se
concrétiser dans les années à venir.
Certes la situation est moins critique qu’en
périphérie où la vacance dans le stock de
bureaux dépasse toujours les 30%.
Circonspection Cette étude est également l’occasion de
comparer l’évolution permanente du stock
et de la disponibilité en son sein. A cet
égard, la circonspection est de rigueur : le
nombre de projets autorisés laisse entrevoir
une aggravation à terme de la disponibi-
lité immobilière alors qu’aucun scénario de
reprise économique rapide en Belgique n’est
envisagé en 2012 ou 2013. Le marché pour-
rait néanmoins se réguler et les promoteurs
ne pas réaliser les projets pour lesquels ils
ont reçu un permis.
l’importance de la vacance persistante
(qui se prolonge depuis au moins 2 ans)
atteint la moitié des superficies de bureaux
disponibles.
Vacance par quartierLe stock de bureaux en Région de Bruxelles-
Capitale a très peu diminué entre fin 2010 et
fin 2011 : -3.840 m2, soit -0,03%.
Le pourcentage de surfaces disponibles et
commercialisées s’élève fin 2011 à 9,2% et
représente peu de différence d’une année à
l’autre : 9,8% fin 2007 et 8,9% en 2008, 9,8%
à nouveau en 2009 et 9,5% en 2010.
Le centre ville reste dans la partie basse
de la fourchette des pourcentages qui y
ont été relevés depuis cinq ans tandis que
les quartiers Nord et Européen enregistrent
une diminution significative des leurs, les
meilleurs depuis 2007.
Le Décentralisé attire de moins en moins
et la vacance cumulée (13,9%) dans ses
bureaux devient préoccupante. Mais les pro-
jets qui seront disponibles en 2012 sont très
peu nombreux, les plus gros d’entre eux
ayant été postposés.
Projets et reconversionsLes disponibilités annoncées à moyen terme
(2013 et 2014) et déjà proposées sur le mar-
ché dépassent les 250.000 m2. Les prévisions
économiques étant assez pessimistes pour
l’année 2012 et 2013, la commercialisation
de superficies aussi considérables semble
peu opportune.
Les promoteurs immobiliers préféreront-ils
postposer leurs projets pour éviter les dif-
ficultés rencontrées avec la commercialisa-
tion de la tour Zenith ? Certains l’ont déjà fait
pour être directement confrontés aux effets
de la crise financière.
Par ailleurs, la (re)conversion en logements
d’immeubles administratifs devenus obsolè-
tes ne constituera pas la panacée pour résor-
ber la sur-offre de bureaux. Au rythme pris
par ces opérations depuis cinq ans (62.000
m2 en moyenne par an), il faudrait 20 ans
pour résorber les 1,2 million de m2 toujours
vacants !
590.000 m2 vides depuis 2 ans Au vu du contexte économique général, le
secteur immobilier semble tirer son épingle
du jeu à Bruxelles. Il le doit surtout au faible
nombre de projets qui ont été développés
ces dernières années et lui ont évité l’ac-
croissement d’un vide locatif aux propor-
tions alarmantes. Cela n’est pas le cas dans
la proche périphérie.
La question d’une suroffre persistante se
pose avec plus d’acuité en recensant les
superficies de bureaux qui restent vides de
plus en plus longtemps.
Près de 590.000 m2 n’ont pas trouvé d’occu-
pants depuis plus de deux ans. Ces surfaces,
dont l’inoccupation prolongée devient com-
mercialement embarrassante, représentent
la moitié (49% exactement) de la vacance.
En 2012, les surfaces nouvelles ou réno-
vées qui deviendront disponibles seront
peu nombreuses. Pas d’inquiétude donc. La
prise en occupation, qui pourrait encore se
contracter, devrait assurer la conservation
d’un taux de vacance globalement accepta-
ble, sinon le diminuer.
Mais la situation du marché immobilier
de bureaux pourrait devenir plus difficile
dans les années qui suivront. Les projets en
attente de concrétisation et les importantes
surfaces supplémentaires alors mises à dis-
position perturberaient un fragile équilibre.
En effet, la suroffre – stabilisée jusqu’ici
grâce à la rareté des superficies nouvelles
– augmenterait alors dans des proportions
inopportunes. Le report de la mise en œuvre
de quelques permis importants accordés
en 2009 ou en 2010 semble confirmer
l’application du principe d’autorégulation.
Question : Combien de temps ce principe
pourra-t-il tenir ?
Blue Boulevard, Hasselt - Belgique [en cours] - Masterplan et mission d’architecture pour environ 300 unités d’habitation donnant sur la bassin du canal de Hasselt
Architecte : BURO II & ARCHI+I et Urban Planning
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Immeuble Jourdan 85 – Bruxelles (propriété de Home Invest Belgium) : 26 unités, surface de 2814 m2 (Photo : Damienne de Harlez)
Les très bons résultats affichés par HIB au 31 décembre 2011 sont mis en évidence par 6 données :
Un résultat net courant hors IAS 39 en progression de 5 %;Le résultat distribuable affiche un bond de 19,9% ;Un dividende de € 3 par action, soit une nouvelle augmentation de 9% ;Une valeur nette d’inventaire de € 57,58, en progression de 5,3% ;Un taux d’occupation moyen en hausse à 95,4% ;Un taux d’endettement limité à 34%
Ces résultats témoignent de la capacité de
Home Invest Belgium à profiter, malgré un
contexte général difficile, des opportunités
offertes par le secteur de l’immobilier rési-
dentiel locatif (appartements et maisons
unifamiliales), qui est son core business,
lesquelles lui permettent de créer de la
valeur supplémentaire dans l’intérêt de ses
actionnaires. Parmi ces opportunités, HIB a
ainsi réalisé en 2011 de nouveaux investis-
sements parmi lesquels on citera :
L’opération d’apport par voie de scission par-
tielle d’une grande partie des actifs immobi-
liers de la SA MASADA. Le patrimoine ainsi
acquis comprend une série d’immeubles
très bien situés dans diverses communes
bruxelloises dont Ixelles, Bruxelles-Ville et
Uccle ;
Le projet Belliard/Industrie, dont la récep-
tion provisoire de l’ensemble est prévue
pour le premier semestre 2012. Pour rappel,
il s’agit du développement d’une résidence
hôtelière de 109 chambres par Nexity IG
pour le compte de Belliard 21, filiale à 100%
de la Sicafi, et de la rénovation en six appar-
tements d’une ancienne maison de maî-
tre ; l’ensemble est situé à l’angle de la rue
Belliard et de la rue de l’Industrie, en plein
quartier européen à Bruxelles ;
La quatrième et dernière phase de la rénova-
tion du complexe immobilier City Gardens,
à Louvain, acheté fin 2009. Le rendement
locatif brut initial dégagé sur l’ensemble de
cette opération s’élève en effet à +/- 6,8%
du montant total investi, contre les 6,29 %
prévus initialement ;
Opération de scission partielle de la sa
V.O.P. Suite à cette opération Home Invest
Belgium est devenue titulaire des droits
emphytéotiques de 60 ans sur 4 immeubles
de rapport situés dans la région de Bruxelles-
Capitale, ainsi que de la pleine propriété
d’un projet en état de futur achèvement à
Jette, à l’angle de l’avenue Odon Warland
et de la rue Bulins. Le projet comporte 34
appartements et 1 commerce au rez-de-
chaussée, pour une surface locative totale
de +/- 3 123 m2 et 34 emplacements de
parking couverts. L’immeuble sera équipé
de techniques de pointe en matière de per-
formance énergétique. L’évaluation totale
de ces acquisitions s’élève à € 7 454 000 frais
inclus. En rémunération de cet apport, 118
491 actions nouvelles ont été émises ;
Opération de scission de URBIS sa, permet-
tant d’acquérir un complexe résidentiel com-
portant 18 appartements, situé Wilsonplein
à Gand, au-dessus du centre commercial
« Gent-Zuid ». La partie résidentielle, d’une
superficie locative nette de +/- 2 346 m2, a
été acquise pour € 3 200 000 frais inclus ;
compte tenu de l’apport concomitant d’une
dette à concurrence de € 2 800 000, cet
apport a été rémunéré par l’émission de
6.318 actions nouvelles ;
Acquisition en date du 14 novembre 2011
d’un immeuble à appartements, situé à
Liège, Quai de Rome 45-46 ; il comporte
25 appartements, 2 bureaux et vingt-qua-
tre emplacements de parking ; le prix de
cette acquisition s’est élevé à € 2 787 000
frais compris. Il s’agit d’un produit locatif
classique bénéficiant d’une des meilleures
localisations à Liège.
HOME INVEST BELGIUM, LES CHIFFRES D’UNE EFFICIENCE
Info. : w w w.homeinvestbelgium.be
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ANIXTONIMMOBILIER EN MUTATION
Créée en 2006 par Vincent Gérin et Cedric Liénart
de Jeude, ANIXTON se positionne comme une
société de conseil en immobilier d’entreprise tota-
lement indépendante et dégagée d’une trop
grande structure. Cette indépendance fondamen-
tale garantit l’objectivité des missions prestées
et évite tout conflit d’intérêts. En 2010, selon
l’analyse établie par le magazine indépendant
‘Expertise News’, Anixton, désormais articulée
autour des compétences de 10 collaborateurs, a
occupé la 2ème place au classement des consul-
tants en investissements immobiliers.
‘ERASME’ : SALE & LEASE BACK INTELLIGENT
Comme le précise Vincent Gérin et Cedric Liénart
de Jeude (Adm. Dél. Anixton) : « Dans le cadre des
mutations qui touchent désormais les marchés
immobiliers et dont les effets sont à la fois ceux
d’une financiarisation des valeurs et d’une conso-
lidation des acteurs au sein de quelques grandes
entités, l’opération de S&LB que nous menons en
2012 pour compte de l’Hôpital Erasme (Hôpital
Académique de l’Université Libre de Bruxelles)
doit être perçue comme « intelligente ».
Cela signifie que, contrairement à des opérations
similaires initiées par des entreprises confrontées
à l’urgence de faire face à des difficultés financiè-
res (redresser un bilan) – il ne s’agit plus
De gauche à droite : Vincent Gérin & Cédric Liénart de Jeude,
Managing Directors & Co-Fondateurs d’Anixton.
Leuvensesteenweg, 369 - 1932 Zaventem
Tel. : +32 2 721 99 19 - Fax. : +32 2 721 99 20
[email protected] - www.anixton.com
alors d’un choix stratégique mais bien d’une
obligation de survie –, le processus initié par
Erasme (aujourd’hui quasi en équilibre financier)
répond d’une stratégie sur le long-terme : dispo-
ser des fonds nécessaires à la transformation d’un
hôpital actuel en un centre de soins performant
du XXIème siècle.
Les liquidités ainsi dégagées par l’opération
seront réinvesties à hauteur de 50% , d’une part,
dans l’équipement et la rénovation de l’entité
existante (performance de l’outil de production)
et d’autre part, dans la construction de nouvel-
les infrastructures qui permettront, entre autres,
d’accueillir tout ou partie de l’Hôpital Bordet. La
volonté sous-jacente étant d’établir un centre
d’excellence oncologique.
DES ‘VALEURS’ COMME CONDITION
Il est évident que ce positionnement, de par la
stratégie qu’il poursuit autant que par le bilan
financier affiché par l’hôpital, intéresse de nom-
breux investisseurs (le montant demandé se situe
entre 150 et 170 millions €).
Par ailleurs, l’intelligence de la démarche réside
aussi dans sa forme juridique. S’agissant d’un
S&LB non acquisitif - l’hôpital vend une emphy-
téose et redevient propriétaire au terme de celle-
ci (+/- 35 ans) - il n’y a pas ‘d’appauvrissement’
patrimonial du vendeur.
« Enfin, l’hôpital a fixé comme condition de réa-
lisation de l’opération de traiter avec un investis-
seur dont les valeurs sont compatibles avec celles
qu’il défend. Exit donc les fonds d’investissement
en provenance de pays ne respectant pas les
droits de l’homme. Contrairement à l’adage, l’ar-
gent aura bien dans ce cas une odeur ! » explique
Vincent Gérin.
AU-DELA DES TURBULENCES
« Quant au risque de voir des banques – confron-
tées à un défaut de paiement – inonder le mar-
ché des biens immobiliers (garanties) qu’elles
détiennent, il nous semble maintenant quasi nul.
Aucune vente forcée n’a eu lieu en Belgique à ce
jour.
L’opération que nous avons menée sur l’immeuble
‘Waterside’ (zone canal) - longtemps suspecté de
liquidation – est révélatrice de ce fait. L’immeuble
a été vendu à un prix de marché et est désor-
mais occupé par un locataire AAA (La Régie
des Bâtiments) après avoir été entièrement
(ré)aménagé.
Sans doute avons-nous dépassé la zone des turbu-
lences critiques du marché immobilier. Cela posé,
il reste qu’un des problèmes majeurs de Bruxelles
est celui de la reconversion de son parc tertiaire
actuellement en vacance (1,2 millions m2), notam-
ment parce que de telles opérations ne peuvent
être entreprises sans une analyse globale de leurs
conditions d’implantation, en ce compris l’amé-
nagement d’un tissu socio-économico-culturel. »
Erasme, devenir un pôle d’excellence via une opération de S&LB (Doc. : Anixton)
Waterside (Arch. Jaspers-Eyers)
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NOUVEL HÔTEL DE POLICE ET
EXTENSION DE CHARLEROI/DANSES
Nominé pour les MIPIM Awards 2012 dans la
catégorie ‘Best Futura Project’.
Fin 2011, la Ville de Charleroi a mandaté le
groupe CFE pour la conception, la construc-
tion, le financement et la maintenance de ce
projet de type DBFM conçu par les Ateliers
Jean Nouvel et MDW Architecture.
Outre la préservation de deux ailes des bâti-
ments de la caserne Defeld et leur adaptation
pour satisfaire aux standards basse-énergie, ce
projet durable inclut une troisième “aile” verti-
cale : une tour passive elliptique de 75 mètres
recouverte de briques bleues qui hébergera les
bureaux et les locaux très flexibles de la Police.
L’extension de Charleroi/Danses comprendra
des studios de danse et des residences pour
artistes, situés dans de petits bâtiments en
brique afin de conserver l’échelle humaine
du lieu. Sur le toit, une tente abritera le nou-
veau foyer-belvédère. Tous les éléments de
l’ensemble sont reliés entre eux par un espace
extérieur accessible depuis la rue et agrémenté
d’une brasserie ouverte à tous. Ce projet inha-
bituel donne un nouveau point de repère
« vert » pour la Ville de Charleroi.
MIPIM AWARDS : TROIS NOMINÉS BELGESHôtel de Police - Charleroi/Danses Performing
Arts Center / Belgique
Promoteurs : Ville de Charleroi - Groupe CFE
Architectes : Ateliers Jean Nouvel and MDW
Architecture
Bâtiment Lavoisier - Photo Marc Detiff e
LAVOISIER, LE CACHET INDUSTRIEL
ET LA MODERNITÉ AU SERVICE DES
ENTREPRISES (SDRB)
Le bâtiment Lavoisier, réalisé avec le concours
de Assar Architects, consiste en la rénova-
tion d’un ancien bâtiment industriel situé à
Molenbeek, utilisé pendant de longues années
par la British American Tobacco.
De nouvelles circulations verticales, dont 2
ascenseurs visibles le long de la façade avant,
ont permis de garder le cachet industriel du
bâtiment tout en lui donnant la flexibilité d’uti-
lisation requise par la demande des occupants
de ce type d’immeuble. La création d’un par-
king paysager a également permis d’améliorer
l’environnement de tout un quartier tout en
permettant des extensions futures sur le site
de manière à créer un outil évolutif pour les
entreprises venant s’installer sur le site.
Le bâtiment a été rénové selon les principes
du développement durable avec un indice K
de 42 et un indice E de 65. Aujourd’hui, il déve-
loppe 13.900 m2 de surfaces pour des activités
économiques.
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BURO II & ARCHI+I est né de la fusion en 2011 de
BURO II, fondé en 1978 à Roeselare par Hendrik
Vermoortel et d’ARCHI+I (architecture et ingénie-
rie), créé en 1983 par Philémon Wachtelaer. Le
bureau s’affiche aujourd’hui comme un groupe
solide. Il dispose d’une expertise nationale et
internationale de 30 ans et compte plus de 140
collaborateurs répartis sur les sites de Bruxelles,
Roeselare et Gent.
Fort d’une activité nationale et internationale
dont la réalisation du Guangzhou Baiyun
International Conference Center – Chine , auteur
d’une architecture et d’un urbanisme résolument
orientés vers la mise en œuvre de concepts et de
technologies durables appliqués à tous les seg-
ments de la construction (bureaux, logements,
hôpitaux, équipements publics, écoles, etc.)
BURO II & ARCHI+I est un entité multidisciplinaire.
Ses différents départements internes (urbanisme
et paysagisme, architecture, ingénierie, architec-
ture d’intérieur, assistance à la maîtrise d’ouvrage
et quantity surveying) lui assurent une organisa-
tion d’entreprise performante et une disponibilité
de l’ensemble des compétences nécessaires à la
production ‘intégrée’ de tout programme.
« Dès l’entame d’un projet, un directeur de projet,
un architecte de conception et un architecte de
projet sont désignés. Le directeur de projet est l’in-
terlocuteur du client. Les architectes de conception
et de projet suivent le dossier tout au long de sa
concrétisation. Les deux suivent le projet de A à Z et
se chargent de la coordination des différentes disci-
plines internes et externes. Un groupe de réflexion
dénommé Integrated Design (ID) placé sous la direc-
tion d’Herman Jult, stimule le développement du
savoir-faire et la cohérence en matière de contenu.
Le client obtient ainsi la garantie d’une approche
intégrée dès les premières ébauches du projet. »
VISION : ENTRE EMOTION ET RAISON
Chaque développement de project s’établit
autour d’une vision structurée par trois axes :
Le processus : soit l’analyse de l’ensemble des
solutions spécifiques permettant de définir ‘la’
réponse architecturale unique et optimale;
Un partenariat avec le client : la demande du
client constitue le point de départ. Le proces-
sus est toujours un parcours commun auquel
participe le maître d’ouvrage et un réseau de
partenaires stratégiques ;
Une multidiciplinarité : elle fait appel aux
différentes disciplines nécessaires à la produc-
tion d’une synthèse aboutie (projet final). Elle
repose sur un travail d’équipe, un profession-
nalisme et des compétences.
« Nos projets vont au-delà de l’attente : ils sont plus réfléchis, plus étonnants, plus fonctionnels, plus durables ou plus rentables. Très souvent, ils combi-
nent ces caractéristiques. Ils ont mûri. Ils sont l’abou-
tissement de diverses pistes de réflexions, tenant
compte des divers facteurs environnementaux. Ils
sont le résultat de la confrontation entre imagina-
tion et expérience, entre recherche et attente, entre
émotion et raison »
VALEURS : CRÉER EST UN ENGAGEMENT RESPONSABLE
Les valeurs qui animent toute démarche du
bureau se déclinent autour de plusieurs dimen-
sions : l’attention, la responsabilité, l’engagement
social, le respect et la participation.
Valeur sociétale: donner de l’espace au vécuL’espace revêt une signification sociétale. La dura-
bilité s’exprime sous tous ses aspects: intégration
sociale, aspects ‘win-win’ entre les communautés,
etc. Construire consiste à rassembler des acteurs.
Valeur du vécu: donner de l’espace au maître d’ouvrageLes rêves et les attentes du maître de l’ouvrage
forment le point de départ du projet. La créati-
vité est un processus, la réponse à la question
n’est pas connue à l’avance, elle se développe
au travers d’un travail sur mesure pour avant de
se traduire en solutions uniques. Construire c’est
vivre, expérimenter et concrétiser ses rêves.
Valeur technique: donner de l’espace à
l’expertiseAu-delà de la dimension technique et afin qu’ 1 + 1
puissent faire 3, le bureau compose des équipes
d’experts de disciplines très diverses : histoire,
sociologie, économies, art,… ; Construire c’est
aussi générer une expertise pour aujourd’hui et
pour demain.
Valeur économique: donner de l’espace à la
faisabilitéLes projets ne sont pas seulement réalisés dans
un contexte spatial et social, ils le sont également
dans un contexte économique. Il importe donc de
veiller à l’équilibre entre le rêve et la réalité, entre
souhait et faisabilité. Un bon projet est celui qui,
pour toutes les parties concernées, est faisable et
réalisable. Construire consiste à planifier, optima-
liser, calculer et compter.
BURO II & ARCHI+I:Un partenaire et une structure fiables
Hendrik Vermoortel et Philémon Wachtelaer
sont accompagnés de quatre associés : Rita
Agneessens, Geert Blervacq, Tom Vandorpe et
Pieterjan Vermoortel.
Rita Agneessens en tant que CEO prend e.a. en
charge l’organisation générale des projets, Geert
Blervacq est responsable des flux opération-
nels, Tom Vandorpe supervise la conception et
Claude Labeeuw la partie exécution. Ils forment
le « management team ».
Gaëtan Beague, Herman Jult, Claude Labeeuw,
Christian Troosters, Joke Vandromme et Michel
Van der Beken sont partenaires associés et secon-
dent le management.
140 collaborateurs, les compétences nécessaires à la
production ‘intégrée’ de tout programme.
Projet lauréat (en cours de réalisation) de la rénovation du Casino de Knokke-Heist – 50.000 m2 (Belgique) – Team : Steven Holl Archi-tects [New York, USA] en collaboration avec BURO II & ARCHI+I (Doc. : Steven Holl en collaboration avec BURO II & ARCHI+I)
Baiyun International Convention Center Guangzhou (Chine) –
270.000 m2 (Photo : Philippe Van Gelooven) Lauréat catégorie bâtiments
publics au World Architecture Festival awards 2008 à Barcelone.
Grand hotel Casselbergh à Bruges. Rénovation et construction d’un
hôtel (10.207 m2 / 2010) Team : BURO II & ARCHI+I [architecture] &
BURO Interior [étude d’implantation zone de restauration et nouvelle
construction] Architecte d’intérieur Frederic Declercq [zone de restaura-
tion et nouvelle construction] (Photo: Kris Vandamme)
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Une Résidence-Services pourétudiants au coeur de la cité ardente.
LiègeProjet “Meuse Campus”
Les axes forts de ce projet sont :
• Studios 1 ou 2 pers. (de 18 à 35 m2)• Logements design, entièrement équipés• Divers services mis à disposition des locataires (conciergerie, agence locative
sur place, buanderie, local vélos, …)• Espaces communs (salles d’étude) et de détente (fitness, sauna, terrasse
solarium, billard, …)• Haute qualité environnementale
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Eckelmans Immobilier (IGE sa) a été créé en 1963 et se qualifie aujourd’hui despécialiste du logement urbain et estudiantin. Présent sur pratiquement chaque siteuniversitaire belge, il possède aujourd’hui un know-how tout particulier en matièrede développements immobiliers et de gestion locative.
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Photo d’ambiance - Non contractuelle
MIDI-SUÈDE, PREMIER ENSEMBLE DE LOGEMENTS PASSIFS À BRUXELLES(SDRB)
Situé près de la gare du Midi et signé par les
architectes d’Urban Platform, le projet Midi-
Suède est le premier ensemble de logements
passifs initié par le secteur public à Bruxelles.
Cet ensemble passif se singularise par son
intégration urbaine. Lorsqu’on oriente le
regard vers la gare du Midi avec ses immeubles
de bureaux de moyenne hauteur, Midi-Suède
dévoile de grandes baies horizontales. Dans la
direction opposée, c.-à-d. vers le tissu urbain
historique composé de petits immeubles, le
bâtiment laisse apparaître des petites loggias
verticales qui réinterprètent les fenêtres
en saillie. Ce projet offre donc une double
perception urbaine : elle fait écho à la fois à la
ville moderne et historique. Midi-Suède est, de
plus, un exemple en termes de développement
durable. Il comprend 30 logements qui répon-
dent parfaitement aux normes de durabilité et
de passivité. Promoteur : SDRB
Midi-Suède / Belgique
Promoteur : BPI - SDRB
Architecte : Urban Platform
Photo Marc Detiff e
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ART & BUILDRESPONSABILITE CITOYENNE ET LEGITIMITE FINANCIERE
Fondé en 1989, Art & Build est né de l’idée
qu’entre art et construction existait une synergie
capable de créer les conditions d’une architecture
de qualité, propice à l’épanouissement individuel,
social, culturel et pleinement respectueuse de
l’environnement.
Art & Build rassemble aujourd’hui une centaine
de collaborateurs autour de 11 associés, et répar-
tit ses activités sur 4 agences : Bruxelles, Paris,
Toulouse et Luxembourg. Son mode opératoire
s’appuie sur des pôles de compétences internes
qui nourrissent chaque projet d’une expertise
thésaurisée depuis plus de 20 ans, tandis que son
organisation privilégie l’excellence des presta-
tions et la pérennité du groupe.
La multidisciplinarité ainsi développée au cours
de ces dernières années permet à Art & Build
d’appréhender tous les sujets, sans exclusive. En
témoigne la diversité des secteurs d’intervention :
bureaux, hôpitaux, laboratoires, aménagement
du territoire, logements, commerces, loisirs et
équipements publics.
LA 3ème COMPTABILITE : 10 – 30 – 300
Comme l’explique Luc Deleuze (Architecte
Associé) : « La situation économique actuelle dans
laquelle nous sommes acteurs – nous l’accompa-
gnons davantage que nous la subissons – ne doit
pas nécessairement être vécue comme restrictive
mais bien comme une opportunité d’efficience
(faire plus et mieux dans des enveloppes budgé-
taires limitées).
De cette efficience découle alors la performance
du construit qui se traduit à différents niveaux :
La qualité du produit final devenu plus efficace
en termes d’organisation intérieure, de préoc-
cupations environnementales (p.ex. : passif ),
de santé des occupants, etc. ;
La rentabilité de l’investissement de départ, en
termes de valeur immobilière ;
La rentabilité de fonctionnement et de
maintenance du bâtiment ;
La rentabilité du facteur humain. C’est ce qu’on
appelle aujourd’hui la ‘3ème comptabilité’. Elle
touche à l’identification des occupants par
rapport au bâtiment et à son utilisation. Elle
agit sur la motivation et donc la productivité
des collaborateurs.
Cette 3ème comptabilité doit s’envisager dans
la perspective d’une équation dont les termes
s’illustrent dans le rapport 10 – 30 – 300.
Explications :Si le budget de construction d’un bâtiment vaut
10, ses coûts d’exploitation/fonctionnement sur
une période de 30 ans vaudront 30 et les salai-
res distribués durant cette même période aux
occupants du bâtiment vaudront 300 !
On perçoit dés lors clairement qu’une productivité
accrue de 5% jouant sur la masse salariale grâce à
la qualité de conception du bâtiment représente
15, soit 1,5 fois le budget de sa construction ! »
PARTAGE DES RESSOURCES
« Schématiquement, le processus de développe-
ment immobilier fait intervenir deux acteurs :
Les pouvoirs publics : garant de l’intérêt public
(responsabilité citoyenne) ;
Le secteur privé : en charge du fonctionnement
de l’outil économique (légitimité financière).
Cette nouvelle équation, dont on peut par
ailleurs inverser les termes en parlant de légiti-
mité citoyenne et de responsabilité financière,
est la condition sine qua non du bon dérou-
lement de toute opération. Concrètement elle
signifie que celui qui a des responsabilités finan-
cières doit s’inscrire dans le cadre d’une légitimité
citoyenne.
Exemple : Pour introduire un permis d’urbanisme
mieux vaut connaître les règlements, porteurs de
l’intérêt public afin d’y inscrire l’ambition privée !
Or, aujourd’hui les objectifs de l’intérêt public,
garants de cette responsabilité citoyenne, rési-
dent dans le partage des ressources auquel
participe l’efficience des bâtiments : l’économie
d’énergie, la santé, les processus de contrôle de la
production des bâtiments, etc, soit un ensemble
de facteurs qui confortent la légitimité financière
des acteurs, par l’économie des moyens et la res-
ponsabilité sociétale des entreprises basées sur
le relais des valeurs collectives que portent ses
préoccupations.
Face aux objectifs actuels de développements
durables on perçoit alors que seule l’interaction
entre responsabilité et légitimité est porteuse de
résultats. Ainsi, les taxes carbones ont poussé des
investisseurs à acquérir des forêts (placements et
légitimité financière) mais aussi et surtout à les
entretenir (responsabilité citoyenne).
L’approche d’Art & Build est calquée sur ce prin-
cipe général d’équilibre qui veut, qu’outre un
devoir d’innovation (une architecture porteuse
de sens et performante), nous ayons pris comme
engagement celui d’une responsabilité financière
vis-à-vis de nos donneurs d’ordre, afin d’inscrire
leurs ambitions dans le contexte de la légitimité
citoyenne, portée par les pouvoirs publics.
Exemple : Le projet Covent Garden (Bruxelles)
illustre ce principe. Le permis préalable qui auto-
risait la construction de 50.000 m2 ne rencontrait
pas les attentes de l’investisseur privé. Nous avons
proposé aux pouvoirs publics (avec l’accord du
propriétaire) d’augmenter cette superficie à la
condition de respecter la même empreinte écolo-
gique et un budget correspondant aux normes du
marché (ne pas être impayable). Notre interven-
tion (trouver de nouveaux concepts techniques et
architecturaux et innover en matière d’économies
des ressources) a alors permis la construction
d’un immeuble de 74.000 m2 avec le même « foot-
print » écologique! En conclusion, l’efficience de
l’immeuble se retrouve dans l’accroissement de sa
valeur (légitimité financière) et de son empreinte
écologique limitée (responsabilité citoyenne) !
En combinant ce contrôle des moyens et ce
support aux valeurs collectives, nous avons
comme ambition de proposer une architecture
traductrice des valeurs sociétales au travers d’une
attention soutenue à l’utilisation contrôlée des
ressources, au bénéfice de l’Homme.
C’est ce que traduit notre « maître mot » :
« A humanistic approach to Architecture » !
Les associés présents au MIPIM : de gauche à droite : Char-
lotte Pijcke / Luc Deleuze / Bruno Caballe / David Roulin.
Immeuble de bureaux, Porte d’Ivry à Paris – 6050 m2 SHON
pour la SEMAPA / Client : Buelens / concours remporté en
décembre 2011 / spécifi cité : 1er immeuble de bureaux à
ossature bois à Paris / image : Quick-it
Immeuble de bureaux « Belliard 40 », Quartier européen
de Bruxelles - 20.000 m2 / Client : Cofi nimmo / spécifi -
cité : Nommé « Bâtiment exemplaire » 2011 par Bruxelles-
Environnement / image : Quick-it
< Covent Garden : Client : Immobilière du Royal Rogier
/ spécifi cité : 1er bâtiment de ce type a être équipé d’une
station d’épuration biologique / photo : S. Brison
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— 20 —
Afin d’être plus représentatif de la diver-
sité des segments de l’immobilier et tenir
compte de l’évolution du secteur, de nou-
velles catégories ont été ajoutées aux
MIPIM Awards. Elles concernent l’immo-
bilier ‘logistique’ (marqué par des spé-
cificités techniques particulières) et les
‘immeubles de bureaux rénovés’.
Catégorie Meilleur hôtel et centre touristique
- Six Senses Con Dao / Vietnam
Architectes : AW2 / Stéphanie Ledoux & Réda
Amalou
Promoteur : Indochina Land
- The Bulgari Hotel & Residences / Royaume-Uni
Promoteur : Prime Development Ltd
Architecte du concept/ Architecte d’intérieur
: Antonio Citterio, Patricia Viel and Partners /
Architecte du projet : Squire & Partners
- Victoria Tower Hotel / Suède
Architecte : Wingardh Arkitektkontor AB /
Architecte d’intérieur : Kiil Interiör
Promoteur : Arthur Buchard, Call Tower Invest AB
Catégorie Meilleur projet industriel et logistique
- Distribution Park Dutra / Brésil
Promoteur : Hines Brazil
Architecte : Dupré Arquitetura
- Lavoisier / Belgique Promoteur : SDRB - GOMB - BRDA
Architecte : ASSAR Architects
- McLaren Production Centre / Royaume-Uni
Consultant en planification urbaine et Architecte
urbaniste : Terence O’Rourke Ltd
Architecte : Foster + Partners
Catégorie Meilleur centre d’affaires - Heron Tower / Royaume-Uni
Architecte : Kohn Pedersen Fox Associates
Promoteur : Heron International
- Main Point Karlin / République Tchèque
Promoteur : PSJ INVEST, a.s.
Architecte : DaM, spol. s r.o.
- TNT Centre / Pays-Bas
Promoteur : OVG Real Estate BV
Architecte : Paul de Ruiter BV
Catégorie Meilleur immeuble rénové
- Palazzo Aporti / Italie
Promoteur : Hines Italia SGR S.p.A.
Architecte : Antonio Citterio Patricia Viel and
Partners
- Refurbishment “Alte Post” / Allemagne
Project corporation : alstria VII. Hamburgische
Grundbesitz GmbH & Co. KG
Promoteur : Quantum Projektentwicklung GmbH
Architecte : Alk Arwed Friedrichsen
- “The Library” - New Community Center and
Library / Danemark
Promoteur : Copenhagen City Properties
Architecte : Cobe and Transform
Catégorie Meilleur projet résidentiel
- Midi-Suède / Belgique Promoteur : BPI - SDRB
Architecte : Urban Platform
- Reflections at Keppel Bay / Singapour
Promoteur : Keppel Land Limited
Architect concepteur : Studio Daniel Libeskind
Architecte du projet : DCA Architects Pte Ltd
- ‘Residence le 19’ in the Claude Bernard area in
Paris / France
Promoteur immobilier : BNP Paribas Real Estate
Architecte : Atelier Zundel & Christea
LES FINALISTES DES MIPIM AWARDS 2012
North Light GDF SUEZ - Bruxelles (Arch. + Doc.: Jaspers-Eyers)
MIPIM 2012 LLB 235x335.indd 20 2/03/12 12:59:47
— 21 —
DE CONYNCK IMMOBILIER
QUALITE ET PERFORMANCE DU RESIDENTIEL
Exclusivement consacré à la construction et pro-
motion de biens résidentiels – principalement des
appartements – le groupe De Conynck Immobilier
– fondé en 2008 par l’intégration verticale de mul-
tiples compétences (*) – assure une production
annuelle d’environ 100 biens (150 à partir de 2013
et 200 à partir de 2015) inscrits dans les segments
milieu et haut de gamme et déploie l’essentiel de
ses activités à Bruxelles et en Wallonie.
LES CERCLES DES SUPERFICIES
Comme le précise Luc Messens (Administrateur) :
« Sur un marché résidentiel devenu demandeur et
porteur, à la fois par le fossé créé entre l’accrois-
sement de la population et le manque de biens
disponibles, voire leur vétusté, les impératifs envi-
ronnementaux définissent une ligne stratégique.
Parallèlement, à Bruxelles, les superficies des
biens doivent être envisagées au vu de leur locali-
sation. En procédant par cercles concentriques on
constate que de petites entités sont parfaitement
adaptées à l’hyper centre (premier cercle) et à ses
pôles (universités, UE, etc.). La raison en est que
leurs occupants sont souvent ‘nomades’.
A contrario, le second cercle (Auderghem, Woluwe,
Uccle,...) est davantage celui d’une population
‘sédentaire’ dont les logements requièrent une
qualité d’équipement, un espace et un confort
accrus. Traduites en chiffres ces analyses mon-
trent que la superficie d’un appartement 2 cham-
bres du cœur de ville avoisinera les 80 m2, alors
que le même bien inscrit dans le second cercle
atteindra ± 90 m2 voire plus et celui du troisième
cercle (Brabant wallon) 100 m2 et plus . »
INTEGRER LES COMPETENCES ET ANTICIPER LES NORMES
« Notre mission se structure autour d’une démar-
che complète. Elle s’échelonne de la recherche du
terrain à la commercialisation des biens construits
en passant par le choix des architectes et l’établis-
sement des programmes (au vu de leur localisa-
tion). Cette intégration verticale à laquelle répond
le groupe permet, d’une part, une très grande
souplesse d’intervention (faire du ‘sur-mesure’)
et, d’autre part, de gérer et contrôler chaque
phase du processus de construction dont l’inves-
tissement, le développement, la promotion, la
construction et la commercialisation.
Chaussée de Waterloo,835 - bte 12
B-1180 Brussels
T : +32 476 21 58 13 - F : +32 2 743 07 77
www.deconynck.be
Dans ce schéma, notre production se distingue
notamment par sa performance énergétique.
Tous les biens sont construits selon le mode basse
énergie et disposent d’une isolation renforcée de
l’enveloppe, d’une ventilation double flux, d’une
isolation acoustique, etc. L’objectif est clairement
de mettre à disposition du marché des biens
dont les performances anticipent et dépassent
les normes futures (Ex. : la promotion développée
à Nivelles affiche une valeur K = 29, alors que la
norme actuelle en Wallonie est de K = 45).
Assurer cette qualité à la fois architecturale
(esthétique) et technique (performance) repose
également sur le choix des architectes auxquels
nous faisons appel, parmi lesquels on citera les
Bureaux A.D.E et MDW.
Les collaborations et synergies ainsi établies nous
permettent d’inscrire nos productions dans un
excellent rapport qualité/prix (Ex. : un dévelop-
pement à Uccle sera vendu autour de 2.700 €/m2
- hors frais - pour des biens dont les superficies
oscillent de 90 à 140 m2). »
(*) Architecte, Urbaniste, Ingénieurs, Investisseurs
Luc Messens – Administrateur – De Conynck Immobilier
Conçu par ADE sprl architecture de Marc Stryckman, cet immeuble résidentiel de 32 unités et 2 villas, construit en basse
énergie (K29) se situe à 10 minutes à pied de la gare de Nivelles et 15 minutes du centre ville. 70% est vendu.
Vue virtuelle du futur immeuble développé à Uccle et conçu par ADE
sprl. Les superfi cies oscillent entre 90 et 140 m2. ce projet comprendra des
appartements de 2 et chambres ainsi que des duplex, pour un prix de
2.700 €/m2 (hors frais)
Vue virtuelle d’un développement en cours à Mouscron. Conçu par le
bureau d’architecte Leman sprl de Peruwez, ce projet se réalisera en
plusieurs phases . il est composé de 104 appartements , principalement
des deux chambres de ± 90 m2. les travaux viennent de débuter.
commercialisation fi n mai 2012. Le prix moyen sera de 1.900 € /m2
Vue virtuelle du futur immeuble qui sera développé à Liège (quartier
du Laveu au pied de la colline de Cointe) ce projet conçu par le bureau
d’architecture ODM comprendra 24 logements composés principalement
de deux chambres. Les travaux viennent de débuter début janvier 2012. Le
prix moyen sera de 2.150 € /m2
MIPIM 2012 LLB 235x335.indd 21 1/03/12 17:20:44
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Catégorie Meilleur centre commercial
- Cubus / Hong Kong
Architecte : Woods Bagot
Promoteur : Great Felicity Ltd
- D-Cube City /Corée du Sud
Architecte : Samoo Architects & Engineers
Promoteur : Daesung Industrial co., LTD
- Morocco Mall / Maroc
Architecte et consultant principal : Design
International
Promoteur : Al Amine
Catégorie Meilleur projet futur
- Air-Floating Villas & Suites / Qatar
Architecte : FPA Franzina+Partners Architettura
- Hôtel de Police - Charleroi/Danses Performing Arts Center / Belgique
Promoteurs : Ville de Charleroi - Groupe CFE
Architectes : Ateliers Jean Nouvel and MDW
Architecture
- IN/OUT / France
Promoteur : Société Foncière Lyonnaise (SFL)
Architecte : DTACC
Catégorie Meilleur mega projet futur
- Express Rail Link West Kowloon Terminus /
Hong Kong
Architecte : Aedas Limited
Promoteur : MTR Corporation Limited
- Jeju Airest City / Corée du Sud
Promoteur et Creative PM Firm: Berjaya Jeju Resort
Limited and Planning Korea
Architectes: Planning Korea and Baum Architects
- Marina South / Singapour
Promoteur : M+S Pte Ltd
Architectes : Ingenhoven Architects and A61
Architects Pte Ltd
Le Jury des MIPIM Awards est composé des
personnalités suivantes :
Président du Jury : Mr. Michael Strong, Chairman
& CEO – EMEA, CBRE, UK
Thomas BEYERLE, Managing Director and Head
of CS & Research, IVG Immobilien AG,
Emmanuel COMBAREL, Fondateur et Architecte,
Emmanuel Combarel Dominique Marrec archi-
tectes, France
Paolo GENCARELLI, Directeur immobilier
Groupe, Unicredit Group, Italie
Ann HEYWOOD, Directrice, The College of Estate
Management, Royaume-Uni
Frank KHOO, Directeur Général Asie, Axa Real
Estate, Singapour
See Lian ONG, Président, RICS, Malaisie
« Sculpter, c'est écrire en trois dimensions »
Stéphane Guiran
« 4-Dimensional Circle »,
Ouvre de l’artiste danois Jeppe Hein, «4-
Dimensional Circle » est présente à Cannes durant
le MIPIM et exposée sur le parvis de l’immeuble
65, Boulevard de la Croisette.
L’œuvre est constituée de quatre miroirs rectan-
gulaires qui, entrecroisés, présentent une ouver-
ture semi-circulaire laissant apparaître un cercle
au centre de la sculpture. Ce cercle est souligné
par une série de LED installée de part et d’autre
des miroirs, illuminant la sculpture de nuit.
« 65 Croisette »
Ce développement immobilier exceptionnel
couvre 1.800 m2 de surfaces de vente, entièrement
louées, via des baux de long terme, à des marques
de luxe renommées : Brioni, Burberry, Balenciaga,
Bottega Veneta, Paule Ka, Jimmy Choo, Pucci et
Yves Saint Laurent. La SAS Codinvest Croisette,
filiale de Codic France et Finamas, ont tout récem-
ment cédé l’ensemble commercial 65 Croisette au
fonds d’investissement KanAm Grund, pour un
montant d’environ 75 millions d’euros.
« Laetitia de Caritat »
Conseillère en art contemporain, spécialisée dans
la sculpture monumentale L. de Caritat, précise sa
démarche : « Le principe de notre approche est de
créer le lien entre le parti architectural et l’oeuvre
d’art; que l’un valorise l’autre et vice versa.
Nous travaillons généralement sur des com-
mandes individualisées (pièce unique) afin de
répondre au mieux aux attentes de nos clients ,
en terme d’intégration, d’esthétique, de valeur,
d’investissement et défiscalisation pour offrir une
singularité et une complémentarité
artistique (jeune talent / artiste de renom) dans
la cadre de la promotion immobilière ou de la
mise en valeur des actifs à l’occasion de leur
rénovation. »
Info. : www.ldcadvisory.com
ART & ARCHITECTURE
LES FINALISTES DES MIPIM AWARDS 2012
MIPIM 2012 LLB 235x335.indd 22 2/03/12 13:00:06
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d’appartements se poursuit à Uccle, au n°23 de l’avenue latérale.Le chantier de construction est à présent en cours, en collaboration avec l’entreprise de construction DEDEYNE dont l’excellente réputation n’est plus à démontrer.La livraison des appartements est prévue dans un délai maximum de 18 mois.La société RAINBOW PROPERTIES détient l’exclusivité de la commercialisation. 20% ont déjà été vendus sur plans à des ménages qui ont pu créer leur logement « sur mesure ».Une maquette du projet est visible au siège de la Société RAINBOW PROPERTIES 37, avenue de Tervueren à Etterbeek - Mérode, qui est également en mesure de vous faire visiter un appartement témoin dans un projet similaire achevé.
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MIPIM 2012 LLB 235x335.indd 23 1/03/12 17:21:08
— 24 —
Source: Emerging Trends in Real Estate Europe 2012 survey.
Real Estate Business in 2011 and 2012
0% 20% 40% 60% 80% 100%
2012
2011
Capital Deployed inReal Estate Investments
2012
2011
Business Headcount
2012
2011
Business Profitability
2012
2011
Business Confidence
Increase Stay the Same Decrease
22.0% 40.6% 37.4%
26.1% 47.8% 26.1%
34.2% 38.6% 27.2%
39.2% 40.1% 21.1%
29.5% 45.3% 25.1%
29.6% 48.8% 21.6%
35.2% 42.5% 22.2%
46.3% 37.8% 15.9%
Source: Emerging Trends in Real Estate Europe 2012 survey.
EXHIBIT 1 12
Views on the Impact of Sustainability on Real Estate Businesses in 2012, by Business Type
Increase Stay the Same Decrease
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Bank, Lender, or Securitized Lender
Real Estate Service Firm
Fund/Investment Manager
Private Property Company or Developer
Publicly Listed Property Company or REIT
Institutional/Equity Investor
59% 41%
59% 34% 7%
59% 40% 1%
53% 44% 3%
47% 47% 6%
28% 69% 3%
(source : PwC)
Projet de l’hôpital de Knokke – (Belgique)
Architecte: Association momentanée : Aaprog – Boeckx – Buro II & Archi + I
Immeuble de bureaux ‘Ducat Place III’ (Moscou) - Développeur – Propriétaire : Hines
Architecte : Skidmore, Owings & Merrill (London) - Photo : www.hines.com
MIPIM 2012 LLB 235x335.indd 24 2/03/12 13:26:01
— 25 —
Bureau d’avocats essentiellement actif dans le
Benelux (également présent à Londres et
New York), NautaDutilh concentre ses activités
autour des pratiques bancaires, financières et
immobilières.
MOINS DE CREDITS, DAVANTAGE DE FONDS PROPRES
Dans l’entretien ci-dessous, Didier De Vliegher
et François Tulkens (avocats partenaires) posent
comme préalable qu’il ne peut désormais exis-
ter d’immobilier sans réflexions financières
parallèles.
« Cette affirmation, reflétée par les conférences/
débats qui animeront l’édition 2012 du MIPIM, est
à mettre en perspective avec la crise actuelle. La
difficulté d’accession au crédit – notamment illus-
trée par la réduction des financements immobiliers,
aujourd’hui souvent limités à 50 - 60% de la valeur
vénale du bien, a une triple conséquence :
Elle tend à faire disparaître les investisseurs
opportunistes, souvent contraints à la vente for-
cée ;
Elle modifie les pratiques usuelles de la plupart
des acteurs immobiliers désormais soucieux de
travailler en fonds propres ou sur base d’émis-
sions d’actions/obligations ;
Elle place la majorité des acteurs institution-
nels (banques, assurances, sicafi, fonds de pen-
sions,…) disposant de fonds propres à investir,
devant un impératif de diversification, à savoir
développer moins de fonctions tertiaires pour
davantage de fonctions résidentielles.
A un autre niveau, les effets de la contraction écono-
mique se signalent également par :
Un accroissement relatif des opérations de Sale &
Lease Back. Toutefois, si ces opérations sont rela-
tivement faciles à mener pour des immeubles
de bureaux, il en va différemment des unités de
production industrielle difficiles à inscrire dans
ce principe ;
La vente, par des entreprises présentes en
Belgique, de réserves foncières initialement
prévues pour des extensions. »
PPP : SOLUTION A NUANCER
Face à ces mouvements, il convient toutefois de
noter que les autorités publiques ont adopté une
série de mesures, dont celles de grands projets
(écoles, autoroutes, prisons, entrepôts..) structu-
rés en PPP (Partenariats Publics/Privés) ayant pour
effet de redynamiser voire de recréer une activité
immobilière.
« Cette stratégie requiert toutefois une nuance.
Aujourd’hui la Région bruxelloise s’oriente vers
une ‘course aux logements’, soit un virage à 180°
par rapport à la situation antérieure. La question
qui se pose est alors de savoir ce qu’il adviendra
de l’indispensable présence d’un tissu économi-
que au sein de cette même région.
Pour ces PPP – auxquels nous collaborons par la
négociation/rédaction des contrats DBFMO (*)
qui y sont associés – on ajoutera trois facteurs :Leur mise en oeuvre se heurte souvent au
contrôle du foncier. Il sera donc (très) difficile à
établir si celui qui l’initie n’est pas propriétaire
du terrain (c’est notamment le
cas des écoles et des logements
publics) ;
Pour les investisseurs privés, ils
génèrent un revenu (= paiement
de mise à disposition) dont la
valeur et la régularité sont assu-
rées par la fiabilité et la solidité
financière du commanditaire ;
Pour les autorités publiques,
contraintes de réduire leur
endettement (SEC 95 (**)), ils
constituent une opportunité
d’investissement dont les coûts
sont transformés en loyers. »
REDUCTION DES SUPERTICIES
Si la tendance à la réduction des superficies, tant
des bureaux (effet du home office) que des loge-
ments (besoin de densification et de performan-
ces énergétiques) apparaît comme inévitable,
les deux segments se distinguent toutefois par
les réglementations dont ils dépendent. Ainsi,
le RRU (Règlement Régional d’Urbanisme) qui
impose des superficies minimales aux pièces d’un
habitat semble se trouver en porte-à-faux avec
l’évolution actuelle.
« Nous sommes passés d’une absence de règle-
mentation à une imposition vers le haut (qualité et
superficie des pièces). Dès lors qu’on estimera que
l’équation économique qui sous-tend ce principe est
difficilement viable (revenu des ménages >< coût
immobilier), il conviendra alors de revoir les objec-
tifs et trouver un nouvel équilibre entre superficies
et qualité du construit. C’est un choix politique. On
comprendra que les autorités rechignent à détri-
coter ce qui a été établi sachant qu’elles s’exposent
alors au risque d’une multiplication des ‘cages à
poules’ pour les personnes à revenus faibles et/ou
moyens. »
EVOLUTION
« La rigueur imposée au marché immobilier quant
à son endettement et ses risques (voir notamment
les mesures Solvency et Bale III) pose certes un
problème de financement via le crédit mais ouvre
aussi des perspectives quant à un marché plus
sain et consolidé (via des fusions) autour d’acteurs
majeurs.
Enfin, 2012 est l’année de deux élections présiden-
tielles importantes (France et USA). Or, l’Histoire
montre que de telles élections ont toujours un effet
dynamisant par la mise en œuvre de programmes
nouveaux. Si l’on ajoute à cela l’apparition des
prémices d’une reprise économiques aux USA, nous
réunissons là les conditions d’un optimisme relatif. »
NAUTADUTILH : ACTIVITES ET AWARDS
Parmi les dossiers importants traités en 2011 par
Nautadutilh, on retiendra, outre la négociation de
contrats liés aux PPP :
Conseil d’ AG Real Estate dans l’opération
de rachat du Westland Shopping Center
(> 100 millions €) ;
Conseil de Cofinimmo dans l’opération
d’acquisition de City Link sa/nv propriétaires
de 4 immeubles de bureaux à Anvers ;
Conseil de la Région Bruxelles Capitale pour
la sécurisation urbanistique du système ‘Villo’
(vélos urbains publics) ;
Etc.
En 2011, Nautadutilh a également obtenu un
Belgian Legal Award (Banking and Finance).
(*) DBFMO (Design –Build – Finance – Maintain – Operate)(**) Une directive de 1995 impose à l’Etat fédéral, aux régions et aux communautés de respecter un base comptable com-mune à l’Europe, soit le « SEC 95 », qui signifi e « Système euro-péen des comptes », un standard comptable commun pour s’assurer du suivi des critères de convergence européens. Il est ainsi plus facile d’évaluer correctement si les Etats membres respectent bien les objectifs de stabilité budgétaire fi xés par la Commission européenne. Jusqu’à présent, les entités loca-les ne sont pas concernées mais, dès l’horizon 2013, se po-sera obligatoirement la question du type d’application aux
communes de cette nouvelle méthode comptable.
NAUTADUTILH LES EFFETS DE LA FINANCIARISATION DE L’IMMOBILIER
Chaussée de La Hulpe, 120
1000 Bruxelles
Tel. : +32/2/566.81.40 - Fax. : +32/2/566.81.41
www.nautadutilh.com
De gauche à droite : Didier De Vliegher et François Tulkens
Villo’ ! Source : Wikimedia Commons
MIPIM 2012 LLB 235x335.indd 25 1/03/12 17:23:05
— 26 —
En plaçant son édition 2012 sous le thème
‘Building Innovation’, le MIPIM souhaite
mettre en évidence « les initiatives destinées
à renforcer la valeur d’un portefeuille immobilier.
L’enjeu est d’accroître la rentabilité d’un bâtiment
en mettant l’accent aussi bien sur ses qualités de
fonctionnalité, de sobriété et de durabilité que sur
sa gestion rationnelle et efficace » Selon cette pers-
pective, on s’interrogera donc quant à :
la vision des bâtiments de demain (archi-
tecture et techniques) et l’évolution de leurs
modes de construction dans la recherche d’un
immobilier durable ;
L’incidence d’un contexte économique difficile
sur les développements et ventes ;
Les opportunités (constructions neuves, réno-
vations énergétiques, reconversion) offertes
par l’évolution du marché.
Pour y répondre, la présente Table Ronde réunis-
sait Philippe Antoine – Dir. Gén. – SDRB / Jean
Corman – Adm. Dél – VICTOIRE / Nicolas Orts
– Adm. Dél – CBRE / Renaud Chevalier – Adm.
Dél – ASSAR / Thibaut Dumortier – Managing
Dir. – BURCO.
L’INCERTITUDE ET SES RISQUES
Face à l’incertitude économique – dont les
défauts de paiement - existe-t-il un risque réel
de liquidation massive de biens immobiliers ?
N. Orts : Face au risque de défaut de paiement,
celui d’assister à la mise sur le marché d’un nom-
bre important d’actifs immobiliers détenus par
les banques est faible. En effet, d’une part, aucun
signe tangible d’une telle évolution n’est actuel-
lement perceptible sur le marché belge (il n’en
va pas de même pour tous les pays européens)
et, d’autre part, ouvrir la porte des liquidations
immobilières aurait un impact non négligeable
sur des valeurs alors tirées vers le bas.
Par contre, la multiplication des opérations de
Sale & Lease Back (S&LB), tant dans le secteur
public que privé, est une réalité. Tout laisse pré-
voir qu’elle s’accentuera en 2012. Les acquisitions
étant alors réalisées par les investisseurs tradi-
tionnels (sicafis, fonds de pension, assureurs,..).
Débutée il y a une quinzaine d’années, cette
tendance, par laquelle les entreprises cherchent à
alléger leur bilan en passant du statut de proprié-
taire à celui de locataire, se généralise.
Si nous mettons ce phénomène en parallèle avec
les pratiques des pays anglo-saxons, on relève
en effet que le taux d’immeubles détenus par les
entreprises belges (privées et/ou publiques) est
toujours anormalement élevé.
Th. Dumortier : La période que nous connaissons
est aussi celle d’un ajustement nécessaire des
valeurs immobilières. Sans négliger le risque de
‘ventes à la casse’ qui fausseraient le marché
par un apport de biens à prix sacrifiés - on peut
raisonnablement penser que cette adéquation se
passera de façon ordonnée.
RECONVERSION ET MIXITE
Selon les contraintes économiques et environ-
nementales, comment envisager l’immeuble de
demain ?
R. Chevalier : Il doit s’envisager au-delà de sa
seule dimension d’objet construit ‘isolé’ pour être
pensé dans un rapport à l’urbanité, c’est-à-dire à
son contexte socio-économique et culturel.
Quant à la reconversion, un potentiel existe et
doit être exploité mais le principe ne peut être
généralisé (tout immeuble ne se prête pas à de
telles opérations). Les chiffres actuels montrent
d’ailleurs que cette stratégie demeure ‘marginale’.
Sur les 5 dernières années 310.000 m2 ont ainsi
été reconvertis, soit +/- 60.000 m2/an. Ce volume
reste limité lorsqu’on le met en perspective avec la
vacance du parc (+/- 1,2 millions m2 à Bruxelles)
N. Orts : La reconversion d’immeubles de bureaux
est un phénomène qui gagne en importance
(+/- 100.000 m2 en 2011) comme en témoigne les
exemples récents suivants :
- La vente du siège Solvay à reconvertir en
résidentiel ;
- L’ex siège Rossel qui sera reconverti en hôtel.
R. Chevalier : Parce que celles-ci ne se feront pas
uniquement au départ d’immeubles de bureau.
L’exemple du bâtiment ‘Lavoisier’ (nominé au
Mipim Awards), ancien site industriel urbain a
été rénové pour accueillir – dans un souci de
mixité - de nouvelles activités économiques et du
logement. Cette démarche participe d’un phéno-
mène de réappropriation de l’espace urbain par
la population et est favorisé par les difficultés de
mobilité/accessibilité de la ville.
Ph. Antoine : Si en termes d’investissement la
SDRB joue le rôle de ‘petit poucet’, elle s’inscrit
toutefois résolument dans ce mouvement de
reconversion. En effet, le problème de la mobilité,
passé du niveau stratégique à celui de critique,
incite des entreprises émigrées de la ville à y
revenir dès lors qu’elles disposent d’une locali-
sation urbaine couplée à une offre de transport
public. C’est ainsi que le site ‘Da Vinci’, au départ
dévolu à des activités industrielles, est devenu un
‘parc d’affaires’ sur lequel sont présents de grands
groupes (Mobistar, Electrolux, Décathlon,..)
CONSIDERATIONS HOLISTIQUES
La qualité d’un tissu urbain relève de son appro-
priation par ses habitants et des dynamiques
(flux) qu’il permet. Quelles en sont les condi-
tions et les exemples ?
J. Corman : Pour revenir à la conception archi-
tecturale des nouveaux immeubles (ou ceux
récemment rénovés), on perçoit effectivement
MIPIM 2012 : LE TEMPS DES OPPORTUNITES ?
Texte Thierry Laffineur - Photos Stéphanie Lecocq
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une volonté d’intégration et de participation de
ces bâtiments à leur environnement. Cela rejoint
l’idée de réinvestir la ville.
Un premier bon exemple est celui de la rénova-
tion de la ‘Tour des Finances’, désormais ouverte
sur la ville à travers la présence de fonctions
commerciales.
Un second est celui de la future tour ‘Upsite’
(canal) qui procède d’une réflexion préalable
quant aux possibilités du site.
A contrario, le bâtiment de la KBC (avenue du Port),
posé tel un coffre-fort sur le bord du canal, ne par-
ticipe absolument pas à cette réappropriation.
R. Chevalier : En d’autres mots, sans réflexion
globale préalable définissant la vision et le cadre
légal clair d’un aménagement urbain, il n’existe
pas de possibilités de réappropriation de l’espace
public.
J. Corman : Ce qui a été fait pour les centres com-
merciaux, pensés et localisés en fonction d’une
accessibilité, se retrouve aujourd’hui comme
préalable à tout développement.
Ainsi, réfléchir logement c’est aussi réfléchir trans-
ports en commun, écoles, services, commerces
de proximité… Si ces éléments n’existent pas ils
devront être intégrés.
A un autre niveau, ce que fait la Région wallonne
à travers le concept de ‘noyaux d’habitats’ est
une réaction à l’urbanisation anarchique illustrée
par les maisons 4 façades en bordure d’axes rou-
tiers. Une telle urbanisation ‘étalée’ est chère en
termes d’équipements/services (égouts, voiries,
poste) et ne contribue pas à une réappropria-
tion de l’espace. Le nouveau positionnement
des autorités consiste alors a partir du schéma
suivant : intensifions la densité où elle existe et
procédons par ‘discrimination positive’ : ceux qui
adhèreront à ce principe seront ‘aidés’ (primes,
réduction du revenu cadastral, exonération fiscale
temporaire,…)
A Bruxelles nous disposons à la fois d’une marge
de densification importante (la densité de Paris
est de 200 habitants/hectare contre 60 à Bruxelles)
et des sites pour l’appliquer. Utilisons ce qui
existe, densifions-le afin d’en faire des ‘quartiers’
et évitons les cités dortoirs (ex. : Val D’or) ou les
‘coffres-forts’
Ph. Antoine : Se réapproprier l’espace signifie
l’équiper de toutes les fonctions nécessaires à
son fonctionnement/développement. Selon cette
définition, le programme ‘Tivoli’ (Bruxelles Ville)
n’est pas un projet de ‘comblement d’une dent
creuse’ mais bien la reconstitution d’un quartier
(un morceau de ville) pensé dès le départ en
termes de mixité.
Dans ce cas, la procédure suivie en amont (permis
de lotir) passe par des concertations avec tous
les acteurs (opérateurs, pouvoirs publics et habi-
tants). Elle définit à la fois une trame et crée des
synergies sur base d’une approche holistique.
Concrètement dans ce projet, la volonté de den-
sifier s’illustre par des constructions en rez +4 ou
+5, voire, sous certaines conditions, en rez +6
ou +7. Quant à la volonté de mixité elle s’établit
dans la multiplicité des composants du site : 450
logements, 1 parc public, des équipements col-
lectifs, des commerces et 12.000 m2 de surfaces
réservées aux activités économiques (notamment
celles ayant trait à l’Eco-Construction) .
Th. Dumortier : Je suis d’accord avec vous mais le
succès de ce type d’opération est aussi lié au coût
des logements proposés qui n’excède pas 1.200 €/
m2 hors frais. C’est une excellente opération pour
les acquéreurs. Elle pose toutefois une question :
celle de savoir si le budget ainsi consacré par la
SDRB au développement de logements (+/- 200
logements / an pour +/- 10 millions €) ne peut
être ‘mieux utilisé’. Une réduction des avantages
consentis aux acquéreurs (p.ex. : en fixant le coût
d’acquisition à 1.500 €/m2 et non à 1.200 €/m2)
permettrait alors de constituer une réserve bud-
gétaire utilisable pour la construction d’un plus
grand nombre de logements.
FLUX, EFFET CISEAUX ET ELASTICITE
J. Corman : Il y a un risque : Bruxelles connaît une
‘élasticité de l’offre’. Cela signifie qu’à tout accrois-
sement des coûts des logements correspond
une alternative extra-urbaine moins onéreuse….
même si celle-ci se fait au prix de trajets plus
longs.
Th. Dumortier : En parallèle ajoutons que
Bruxelles a ‘peur’ du RER dans la mesure où ce
dernier est perçu comme un facteur d’exode des
entreprises. Cette appréciation me semble erro-
née. Le RER représente une opportunité et est un
facteur d’attractivité des entreprises vers la ville.
Sauf à vouloir imaginer Bruxelles sans entreprises,
c’est-à-dire économiquement moribonde, le prin-
cipe du RER est fondamental.
N. Orts : Pour ce qui concerne les mouvements
des entreprises, entre celles qui quittent la Région
et celles qui s’y implantent, existe un effet ciseaux :
celles qui reviennent s’installent dans l’hyper-
centre (nœud de communication multimodal)
ou dans la grande périphérie, laissant l’espace
‘décentralisé’ en déshérence.
Or, ce n’est pas en se protégeant et en faisant
l’impasse sur les conditions d’une bonne mobilité
(transports en commun performants, tissu urbain
agréable et sécurisé, signalétique claire, aména-
gements verts, propreté, implantation d’équipe-
ments collectifs) qu’on favorisera le développe-
ment harmonieux et multifonctionnel de la ville
qui repose toujours sur un équilibre dynamique
de ses flux.
Ph. Antoine : Les flux sont difficiles à analyser.
Sans entrer dans une guerre des chiffres nous
constatons que 200 sociétés sont aujourd’hui en
attente d’une localisation urbaine. Cette demande
ne peut être satisfaite faute de disponibilités/
infrastructures/services ad hoc.
Parmi ces entreprises demandeuses 70% sont
déjà implantées dans la ville, souhaitent y rester
mais sont contraintes de se ‘relocaliser’ sous l’effet
de leur croissance.
Il importe donc de mettre à leur disposition des
parcs d’activités économiques. Certes nous ne
pourrons jamais aligner nos prix sur ceux de la
grande périphérie mais nous pouvons justifier
le surcoût bruxellois par un apport de services :
une desserte performante de nos sites par des
transports publics, l’implantation d’équipements
collectifs (crèches, restos,...), etc.
Par ailleurs, assurer une faisabilité élargie des
reconversions d’immeubles suppose de raison-
ner en termes d’obsolescence programmée.
Ainsi nous songeons notamment à répondre à
la demande des entreprises de disposer d’empla-
cements de stationnement par la construction
de tours de parkings. Leur hauteur sous plafond
serait de 2,80 m, soit une dimension propice à
une reconversion vers des fonctions résidentielles
ou autres.
R. Chevalier : Une réflexion similaire existe quant
aux normes à appliquer aux nouveaux immeu-
bles de bureaux (profondeur, hauteur d’étage,…).
L’objectif est identique : faciliter leur reconversion
au terme de 20 ou 30 ans.
Philippe Antoine Thibaut Dumortier Jean Corman Renaud Chevalier Nicolas Orts
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GESTION RATIONNELLE ET EFFICACE
Que doit-on comprendre par une gestion
efficace ?
N. Orts : Il faut comprendre que les promoteurs
sont désormais très attentifs à une utilisation
rationnelle de l’espace (les besoins des entre-
prises ont changé) en ce qu’elle impacte le coût
d’occupation global de l’immeuble (loyers, char-
ges, assurances, consommations énergétiques.. ).
Comme dans l’industrie automobile ce qui compte
aujourd’hui c’est la production d’un immeuble
dont l’architecture est ‘porteuse de sens’ et les
performances techniques appréciables.
Th. Dumortier : Tant pour le neuf que pour la
rénovation, l’amélioration des performances éner-
gétiques doit être associée à une flexibilité d’utili-
sation maximale des espaces (grands plateaux) et
une densité d’occupation accrue (moins de m2 par
occupant). Cette souplesse d’utilisation permet
une plus grande rationalisation de l’espace et une
adaptation des surfaces louées en fonction de
l’évolution des besoins des entreprises.
R. Chevalier : La flexibilité que vous évoquez est
aussi à considérer dans le temps. Les pièces occu-
pées à raison de 2 heures/jour ne demandent
pas à être ventilées/chauffées en permanence.
C’est du ressort d’une bonne Gestion Technique
Centralisée (=GTC).
Si l’on pousse le raisonnement plus avant, les
opérations de S&LB participent aussi – financiè-
rement - de la gestion rationnelle et efficace de
l’immobilier en dégageant les entreprises de leurs
contraintes de propriétaires.
‘VERT’ : UN PRE-REQUIS
Ph. Antoine : On peut se poser une autre question.
Pourquoi les nouveaux immeubles ‘verts’ (green
buildings) récemment apparus sur le marché et
annoncés comme énergétiquement performants
n’ont-ils pas suscité l’engouement escompté ?
Th. Dumortier : Le fait d’être ‘vert’ est devenu un
argument nécessaire ; tous les candidats locatai-
res intègrent de façon explicite cette exigence
dans leur cahier des charges. Ceci étant, ce n’est
pas un élément suffisant pour emporter une
décision, au regard de l’ensemble des paramètres
qui motivent une implantation (localisation,
dimension des plateaux, coûts, architecture, …)
N. Orts : Le ‘vert’ est aujourd’hui un pré-requis.
Il est désormais inimaginable de proposer un
immeuble à une entreprise sans considérer ses
coûts énergétiques. Ce qui explique le succès
très relatif évoqué doit être analysé au regard
du ‘surcoût’ demandé aux locataires et dont peu
acceptaient de payer le prix.
Par ailleurs d’autres facteurs ont pénalisé ces
bâtiments :
- Un timing délicat : ils ont été mis sur le marché
à un mauvais moment (crise).
- Leur surcoût est essentiellement dans le prix
de la construction et les économies ne pro-
fitent pas au locataire. En effet, on estime
qu’une durée d’occupation de 9 à 12 ans
est nécessaire pour percevoir les bénéfices
de leurs performances. Or ce délai n’est pas
synchrone avec celui des baux, généralement
établis pour des périodes plus courtes.
En conclusion, au-delà du marketing et de l’image,
ces bâtiments doivent être commercialisés à un
niveau de loyer de marché (être un standard
qualitatif ) et les normes utilisées pour évaluer
leurs performances doivent être précises. Elles
sont actuellement multiples (Breeam, Valideo,
HQE,..) et ne permettent pas de comparaisons
objectives
BASIQUE POUR TOUS
Comment généraliser au mieux les performan-
ces énergétiques ?
R. Chevalier : Au niveau du bâtiment il s’agira de
s’attacher prioritairement aux postes d’isolation
et d’étanchéité à l’air. C’est sans doute ‘basique’
mais très efficace dans la mesure où une enve-
loppe isolée et compacte influence à elle seule
plus de 50% de la performance énergétique du
construit. Il s’agit donc d’un (sur)investissement
minime pour un gain maximum.
Ce n’est qu’une fois cette première étape assurée
qu’on considérera l’installation des technologies
d’optimisation (solaire, géothermie ..)
Par ailleurs, dans un avenir proche, il ne suffira
plus d’annoncer qu’un immeuble consomme
moins, il s’agira aussi de donner des garanties de
ces performances dans le temps.
J. Corman : D’accord avec cette approche qui
concerne aussi le résidentiel. Concentrons-nous
sur le ‘basique’ dont les effets porteront sur 99%
du parc existant relativement vétuste et n’im-
posons pas au 1% de nouveaux immeubles des
performances que les autres n’atteindront pas !
Aujourd’hui, il est quelque peu aberrant que
des bâtiments publics (administrations, loge-
ments sociaux, écoles, …) aient des contraintes
énergétiques très fortes (100% passif ) alors que
l’immense majorité du parc pèche par un man-
que élémentaire d’isolation. Il y a des réparti-
tions d’enveloppes budgétaires à rationnaliser.
Construisons davantage de mitoyens et inspirons
nous du passif, mais n’en faisons pas un absolu
systématique.
R. Chevalier : Si nous mettons ce principe en
rapport avec la classification des certificats PEB, il
s’agirait de faire passer la majorité du parc de ‘G’ à
‘C’ et non de se prévaloir de quelques immeubles
affichant ‘A’
J. Corman : Le marché de la location est d’ailleurs
très peu sensible au certificat PEB (qui manque
encore de transparence, voire de professionna-
lisme) et davantage enclin à sacrifier la perfor-
mance énergétique au profit d’un espace plus
grand ou d’un équipement (cuisine, sdb,..) plus
élaboré. Certes le coût de l’énergie modifiera cette
approche mais à ce jour ce n’est pas encore le cas.
Th. Dumortier : Rappelons-nous également que
nous ne disposons pas encore du recul suffisant
pour juger de tous les effets du passif. Faut-il dès
lors anticiper le standard passif à l’horizon 2015,
comme souhaite le faire la Région Bruxelloise,
alors que la Commission Européenne prévoit 5
années de plus (2020) ? Ce délai devrait permet-
tre la mise au point de techniques permettant
d’atteindre un tel standard, sans en subir les
inconvénients.
Ph. Antoine : Ce manque de recul (retour sur
expérience) est incontestable mais les pouvoirs
publics se sont inscrits dans une politique d’exem-
plarité de la rénovation urbaine, sous-tendue par
une volonté de tirer le marché vers un plus qua-
litatif. La question demeure quant à savoir si le
délai de 2015 (il imposera que tous les bâtiments
neufs soient passifs et les rénovations réalisées en
mode basse énergie) est utopique ou non.
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Laurence de
Hemptinne réunit
350 professionnels de l’immobilier
Tout le gratin de l’immobilier assistait le 14 février
dernier à un séminaire organisé et animé par Laurence
de Hemptinne, journaliste spécialisée dans les questions
immobilières, sur le thème « PRAS démographique et
grands projets résidentiels » dont l’un des temps forts fut
l’exposé du Ministre-Président bruxellois Charles Picqué sur
la toute récente modification du Plan Régional d’Affectation
du sol (PRAS), un outil capital pour les professionnels
de l’immobilier. Après les exposés de divers courtiers,
architectes et développeurs immobiliers, la matinée fut
clôturée par un débat très animé entre le Secrétaire d’Etat
bruxellois au Logement Christos Doulkéridis (Ecolo) et le
député bruxellois-bourgmestre d’Etterbeek Vincent De
Wolf (MR) sur le thème de la qualité de la politique menée
par le Gouvernement bruxellois en matière de logement.
Plus de photos sur www.editionsetseminaires.be
Laurence de Hemptinne, organisatrice du colloque, entourée par « les débatteurs » Vincent De Wolf, chef de groupe MR au Parlement bruxellois et Christos Doulkéridis, Secrétaire d’Etat bruxellois au Logement
Le Ministre-Président bruxellois Charles Picqué et l’avocate Monique Kestemont (Stibbe) qui évoquèrent tous deux l’importante modifi cation du PRAS
Vincent De Wolf, Nathalie Gilson, échevine de l’Urbanisme d’Ixelles et Jean Corman (Victoire Properties) qui fut l’un des orateurs
de la matinée
Marnix Galle CEO d’Allfi n qui dévoila les grands projets résidentiels qu’il mène à Bruxelles et l’architecte Philippe Verdussen qui évoqua
la reconversion des immeubles de bureaux en logements
Stéphan Sonneville, CEO d’Atenor qui évoqua les ambitieux projets qu’il développe le long du Canal à Bruxelles, dont la fameuse Tour Up-site
et Nicolas Orts (CBRE) qui a fait le point sur les nombreux projets résidentiels en gestation à Bruxelles
Etienne Dewulf, nouveau président de l’Union Professionnelle du Secteur Immobilier (UPSI) et Philippe Blaton (Amart)
Véronique Le Clercq (La Libre Belgique), Laurence de Hemptinne et Florence Legein (FL Consult)
Laurence de Hemptinne, l’architecte Marie Moignot (MDW) et Guido Eckelmans (Eckelmans Immobilier)
Baudouin le Hardy de Beaulieu (IBW), Guillaume Botermans (Home Invest) et Réginald Rotsart (Amart)
Michel Shames (BPI) et Anne-Marie Van Pévenage, échevine de l’Urbanisme d’Anderlecht
L’architecte Jean Mathieu (Montois) et Sandrine Blaton (Immobilière SEM)
Benoît Forgeur (Winssinger & Asociés) et Rodolphe d’Oultremont (Gesti-Conseils)
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QUELS SONT LES PRINCIPAUX ATOUTS DU PROJET PARK LANE ?
Ce projet sera exceptionnel à plusieurs points de vue. Au niveau de sa localisation d’abord, tant le quartier nommé « Le Bourdon » dans lequel s’inscrit le projet a des airs champêtres, et ce à quelques minutes de la gare Calevoet – arrêt du futur RER – proche des autres transports en commun, du ring et de nombreux commerces. La liaison directe avec le parc du Geleytsbeek et la zone verte du Keyembempt confère en effet de grandes qualités paysagères au projet qui s’intègre avec douceur dans le tissu urbain existant et donne une impulsion nouvelle à ce quartier à haut potentiel. Vient ensuite sa qualité architecturale. La conception de ce programme à taille rée l lement humaine comprenant 72 logements, une crèche, un espace de bureau et des surfaces commerciales a été confiée à l’architecte Jan De Four. Sobres et contemporains, les deux bâtiments, qui seront construits par des entreprises belges, sont déployés de façon à combiner un excellent
ensoleillement avec une vue sur les espaces verts environnants grâce aux larges baies vitrées. Les appartements entre mitoyens sont par ailleurs traversants, ce qui amène la lumière naturelle généreusement jusqu’aux centres des logements qui disposent de balcons et de confortables terrasses de chaque côté.
LES AMÉNAGEMENTS PEUVENT-ILS ÊTRE PERSONNALISÉS ?
Oui, acheter sur plan avant la pose de la première pierre représente un réel avantage!En effet, le candidat acquéreur peut donner un cachet unique à son intérieur en personnalisant son logement pour qu'il corresponde au mieux à ce qu'il a imaginé. Nos conseillers sont toujours disposés à proposer des solutions les plus adaptées aux besoins des acquéreurs. Bien entendu, nous conseillons toujours d'acquérir un bien avant le démarrage des travaux afin de pouvoir effectuer toutes les modifications souhaitées.
QU’EN EST-IL DES ÉQUIPEMENTS ?
Tous les équipements fournis sont bien entendu de standing, avec des cuisines hyper équipées, des sanitaires haut de gamme, du parquet en chêne semi-massif, des isolations phonique et thermique performantes, ainsi que des accès sécurisés, y compris aux caves et parkings en sous-sol.
QUEL SERA LE NIVEAU ÉNERGÉTIQUE DU PROJET ?
La conception architecturale a été étudiée de sorte à favoriser la réduction des coûts énergétiques pour chaque logement. Son approche bioclimatique est basée sur une orientation favorable aux apports thermiques solaires, un apport maximal de lumière naturelle, ainsi qu’une excellente isolation extérieure au niveau des façades, des châssis et de la toiture. Les bâtiments basse consommation du projet sont ainsi conçus pour atteindre un niveau énergétique inférieur à E70, avec des valeurs obtenues par logement se situant entre E55 et E70. A titre de comparaison, la consommation énergétique d’un logement ancien de plus de 10 ans dépasse les 350 KWh/m2/an. A Park Lane, ces valeurs calculées sont en moyenne proches de 100KWh/m2/an, ce qui donne une diminution des consommations énergétiques proche des 70% !
EST-CE QUE LE PROJET COMPORTE UN ATOUT PARTICULIER AU NIVEAU DU PRIX ?
Tout à fait. Nous sommes ici dans un mode d’acquisition de terrain avec « renonciation au droit d’accession ». Cela signifie en clair que la vente du terrain est séparée de la vente de la construction. L’acquéreur final ne paiera donc sur le terrain que les 12,5% de droits d’enregistrement, et non pas les 21% de TVA comme c’est le cas depuis le 1er janvier 2011, ce qui fait une grande différence à son avantage !
LA COMMERCIALISATION SUR PLANS A-T-ELLE DÉJÀ COMMENCÉ ?
Oui, et nous avons déjà à ce jour quelque 25% de ventes fermes, alors que le chantier de la première phase débute en avril prochain. Les prix au m2 se situent en-dessous des 3000 euros. Nous sommes donc dans des prix tout à fait raisonnables qui n’atteignent pas ceux d’autres quartiers d’Uccle, ou de communes voisines comme les deux Woluwe ou Ixelles. Il s’agit donc là d’une excellente opportunité qui s’adresse aussi aux investisseurs qui peuvent tabler sur un rendement locatif très compétitif.
Des appartements lumineux et confortables blottis dans un environnement champêtre, une architecture bien dessinée et un quartier à haut potentiel. Voilà le cadre du projet PARK LANE développé par BOUYGUES IMMOBILIERBELGIUM et qui a bien plus d’un atout dans ses murs. ENTRETIEN AVEC LAURENT MALARD, DIRECTEUR GÉNÉRAL ET THOMAS ANDRÉ, DIRECTEUR COMMERCIAL
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