estate lokaler 03-16

# 03 JUNI 2016estatelokaler.no

Valle

Sentralen: Fra sparebank til idébank.

Aktuelt område: Oslo syd

• OPPDATERTE LEIEPRISER | SLIK FLYTTER DU | EIENDOMSOVERSIKTEN | LEIEPRISER OG STATISTIKK •

#03/2016 | estate LOKALER 02

Gudmund Harlem+47 92 22 71 [email protected]

Jan W. Roll+47 90 53 33 [email protected]

SUVEREN MULIGHET, SUVEREN BELIGGENHETLEDIG OMGÅENDE!

Nå er muligheten her!

I Støperigaten 2 (Fondbygget) har Newsec nå fra 1.000 - 4.644 m2 kontorlokaler ledig forfremleie frem til oktober 2018. Lengre leieperiode kan også vurderes.

Aker Brygge

THE FULL SERVICEPROPERTY HOUSE

Hva får du:• Lokaler du kan flytte rett inn i• Ferdig møblert• Normal god standard• Midt på Aker Brygge• Kort gangavstand til all offentlig kommunikasjon

Aker Brygge tilbyr ellers alt man trenger av butikker, restauranter, kultur og tjenestetilbud!

03

Vibecke Falster+47 90 78 42 [email protected]

TORDENSKIOLDS GATE 6B300 - 1.200 M2

I Tordenskiolds gate 6B – midt mellom Rådhuset og Stortinget – har vi ledig fra 300-1.200 m2. Eiendommen ligger innenfor CBD, som er regnet som det mest attraktive området for kontorlokaler i Oslo.

Kontor i sentrum


Hva får du:• Lyse fine lokaler i 3. og 5. etasje• Består i dag av åpent landskap og cellekontor, men kan lett tilpasses

leietakers behov• God belysning fra gaten og atrium• Kan flyttes rett inn• 3 minutter unna Nationaltheateret stasjon og Aker Brygge (båt)• Innendørs sykkelparkering• Leieperiode fra 3-5 år• Ledig nå


Uendelige muligheter– Et øyeblikk unna

Frithjof Foss 900 89 559 [email protected]

816 - 5700 kvm til leie Les mer på: www.tordenskioldsgate2.no

TORDENSKIOLDS GATE 2

05

Uendelige muligheter– Et øyeblikk unna

Frithjof Foss 900 89 559 [email protected]

816 - 5700 kvm til leie Les mer på: www.tordenskioldsgate2.no

TORDENSKIOLDS GATE 2


Se snp.no for mer info. Ta kontakt med utleieansvarlig Linn Hege Aas for pristilbud eller uforpliktende visning: T: 452 24 330, [email protected]

Nyoppussede lokaler i grønne omgivelser – Oslo syd

VEKSTSENTERET Totalpakke for etablerte bedrifter

Du skal fokusere på din virksomhet og dine mål – alt annet overlater du til oss. En rekke fasiliteter og aktivitetstilbud

inngår i leiekontrakten.

RADIOFABRIKKEN Tilrettelagt for aktivitet, helse og velværeTandbergs solide radiobygg er nå fyllt med kompetanse fra topp til tå. Virksomheter innenfor helse utfyller hverandre

og skaper vekst. Bli med på laget du også!

PIONÉRBYGGET Perfekt start for gründere og kreative

Norsk Data sådde sine frø her. Nå spirer det av skapervilje og gründerånd. Jobber du kreativt eller er i startgropen for

en nyetablering? Da er dette stedet å begynne.

Da Anders Opsahl begynte å kjøpe tilbake eiendommene kommunen eksproprierte fra familiegården på 60-tallet, så han to ting. Først et enormt potensiale, deretter en rekke kontorbygg med store oppgra-deringsbehov. Nå kan både gamle og nye leietakere i Skullerud Park glede seg over at transformasjonen er i gang.

– I dag har vi en god miks av leietakere, forteller Opsahl. Rundt 150 bedrifter fordelt på våre ulike forretningsbygg, som tidligere har huset storheter som Norsk Data, Tandberg og Primus Norge. Etter omfattende oppgraderinger av lokaler og fasiliteter, kan vi endelig gå ut å fortelle omverdenen hvorfor Skullerud Park er verdt et besøk.

– Vi ønsker å gi våre leietakere de aller beste forutsetninger for å lykkes med deres virksomheter. Akkurat som det er i idrettsverdenen, hvor et godt støtteapparat er helt avgjørende for utøvernes resultater. Det handler altså om mye mer enn arealer og kvadratemeterpriser. Enhver leietaker skal oppleve vår nærhet og tilstedeværelse i form av tett oppfølging og høy grad av service. I tillegg vil våre fem strategiske satsningsområder styrke vår posisjon, og gjøre Skullerud Park tydelig når det kommer til valg av lokaler. Disse er:

Fleksibilitet: Det skal være enkelt å være leietaker – vi tilpasser og finner løsninger i fellesskap.

Aktivitet: Stor satsning på aktiviteter, sommer som vinter. For bedre helse, trivsel og økt motivajon.

Fokus: En rekke fasiliteter inkludert. Slik at du kan fokusere på din virksomhet og dine mål.

Beliggenhet: Utenfor den trafikkerte sentrums- kjernen, men likevel med kort reisetid til og fra jobb. Frisk luft og grønne omgivelser.

Samarbeid: Skape miljøer og arenaer for samarbeid og kunnskapsutveksling mellom bedrifter.

Om Skullerud Park

• Etablert næringspark Oslo syd• Eies av Anders Opsahl Eiendom, en del av Opsahlgruppen• 85 000 m2 – flere forretningsbygg• Kun 10 min med bil fra Oslo S• Skullerud T-bane rett ved• Østmarka like inntil parken• Fri parkering for ansatte• En rekke fasiliteter inkludert• Mange aktivitetstilbud

Transformasjonen er i gang!

Siden 2004 har vi vokst og utvidet fire ganger,

helt knirkefritt.

Øyvind Robert Thorsen, EcoOnline AS

– Planene fremover er mange og ambisjonene høye, bokstavelig talt. I den tidligere Tandberg-fabrikken har vi nemlig startet byggingen av det som skal bli et Europas største klatresentre. I tillegg har vi prosjekter som lysløyper i marka, treningsfasiliteter, kantiner og fellesområder. Vi er med andre ord godt i gang – og bare gleder oss til fortsettelsen.

“Vi startet med kun to kontorplasser – nå er vi snart 20. Parken har vært fleksible og lydhøre i prosessene rundt våre utvidelser”.

Anders og Linn har mye spennende å vise frem til potensielle leietakere.

ANNONSE

TELL Reklamebyrå

07

Se snp.no for mer info. Ta kontakt med utleieansvarlig Linn Hege Aas for pristilbud eller uforpliktende visning: T: 452 24 330, [email protected]

Nyoppussede lokaler i grønne omgivelser – Oslo syd

VEKSTSENTERET Totalpakke for etablerte bedrifter

Du skal fokusere på din virksomhet og dine mål – alt annet overlater du til oss. En rekke fasiliteter og aktivitetstilbud

inngår i leiekontrakten.

RADIOFABRIKKEN Tilrettelagt for aktivitet, helse og velværeTandbergs solide radiobygg er nå fyllt med kompetanse fra topp til tå. Virksomheter innenfor helse utfyller hverandre

og skaper vekst. Bli med på laget du også!

PIONÉRBYGGET Perfekt start for gründere og kreative

Norsk Data sådde sine frø her. Nå spirer det av skapervilje og gründerånd. Jobber du kreativt eller er i startgropen for

en nyetablering? Da er dette stedet å begynne.

Da Anders Opsahl begynte å kjøpe tilbake eiendommene kommunen eksproprierte fra familiegården på 60-tallet, så han to ting. Først et enormt potensiale, deretter en rekke kontorbygg med store oppgra-deringsbehov. Nå kan både gamle og nye leietakere i Skullerud Park glede seg over at transformasjonen er i gang.

– I dag har vi en god miks av leietakere, forteller Opsahl. Rundt 150 bedrifter fordelt på våre ulike forretningsbygg, som tidligere har huset storheter som Norsk Data, Tandberg og Primus Norge. Etter omfattende oppgraderinger av lokaler og fasiliteter, kan vi endelig gå ut å fortelle omverdenen hvorfor Skullerud Park er verdt et besøk.

– Vi ønsker å gi våre leietakere de aller beste forutsetninger for å lykkes med deres virksomheter. Akkurat som det er i idrettsverdenen, hvor et godt støtteapparat er helt avgjørende for utøvernes resultater. Det handler altså om mye mer enn arealer og kvadratemeterpriser. Enhver leietaker skal oppleve vår nærhet og tilstedeværelse i form av tett oppfølging og høy grad av service. I tillegg vil våre fem strategiske satsningsområder styrke vår posisjon, og gjøre Skullerud Park tydelig når det kommer til valg av lokaler. Disse er:

Fleksibilitet: Det skal være enkelt å være leietaker – vi tilpasser og finner løsninger i fellesskap.

Aktivitet: Stor satsning på aktiviteter, sommer som vinter. For bedre helse, trivsel og økt motivajon.

Fokus: En rekke fasiliteter inkludert. Slik at du kan fokusere på din virksomhet og dine mål.

Beliggenhet: Utenfor den trafikkerte sentrums- kjernen, men likevel med kort reisetid til og fra jobb. Frisk luft og grønne omgivelser.

Samarbeid: Skape miljøer og arenaer for samarbeid og kunnskapsutveksling mellom bedrifter.

Om Skullerud Park

• Etablert næringspark Oslo syd• Eies av Anders Opsahl Eiendom, en del av Opsahlgruppen• 85 000 m2 – flere forretningsbygg• Kun 10 min med bil fra Oslo S• Skullerud T-bane rett ved• Østmarka like inntil parken• Fri parkering for ansatte• En rekke fasiliteter inkludert• Mange aktivitetstilbud

Transformasjonen er i gang!

Siden 2004 har vi vokst og utvidet fire ganger,

helt knirkefritt.

Øyvind Robert Thorsen, EcoOnline AS

– Planene fremover er mange og ambisjonene høye, bokstavelig talt. I den tidligere Tandberg-fabrikken har vi nemlig startet byggingen av det som skal bli et Europas største klatresentre. I tillegg har vi prosjekter som lysløyper i marka, treningsfasiliteter, kantiner og fellesområder. Vi er med andre ord godt i gang – og bare gleder oss til fortsettelsen.

“Vi startet med kun to kontorplasser – nå er vi snart 20. Parken har vært fleksible og lydhøre i prosessene rundt våre utvidelser”.

Anders og Linn har mye spennende å vise frem til potensielle leietakere.

ANNONSE

TELL Reklamebyrå

50 6428

Sentralen, den ærverdig

bankbygning i Kvadraturen,

er Oslos nye scene og landets største

verksted for kreative krefter innen

kultur og innovasjon.

16

• INNHOLD •


12 Leder: Innovér eller dø

16 Hovedsak: Sentralen

32 The Edge

38 En vellykket arbeidsplass

75 – Synes du ikke, finnes du ikke

80 Nybygg: Valle

Markedet

86 Nybygg

88 Markedspuls: Ledigheten faller

95 Oslo syd

Faste spalter

28 Interiør: Mer enn kontor

44 Morgendagens arbeidsplass

50 På kontoret til Christian Borch

54 Ta teknisk drift på alvor

60 Internkontroll og HMS

64 Utleier har ordet: R8 Property

69 Fleksibel arbeidsdag

# 03 JUNI 2016IN

NHOLD

ESTATE MEDIA ASRådhusgata 26, 0151 OsloTlf: (+47) 2242 [email protected]

REDAKTØRSilje RønneTlf: 9082 [email protected]

CEO / PARTNER Trond ValleTlf: 9112 3334 [email protected]

LAYOUT Estate Reklame:Marion Nævestad,grafisk designer, Tlf: 93239282 [email protected]

SALGJan Erik PedersenTlf: 9015 8211 [email protected]

Joakim NessemTlf: 9583 5865 [email protected]

Ola BoisenTlf: 9513 7283 [email protected]

Camilla Skouverøe MathesonTlf: 9513 7283 [email protected]

FOR BESTILLING AV [email protected]

TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

DISTRIBUSJON: Posten Norge ASOPPLAG: 10.000Copyright: Estate mediaUTGIVER: Estate media ASwww.estatemedia.no

Forside: Marianne Lyse

NESTE UTGAVE: 13.mars 2016

09


www.mustadeiendom.noTlf. 22 73 63 00

BROBYGGERMELLOM OSLO

OG BÆRUM

BROBYGGERMustad Eiendom

Mustad Eiendom er en solid familieeid aktør i eiendomsmarkedet i Oslo. Selskapet har sitt utspring fra industriselskapet O. Mustad & Søn, men er i dag et selvstendig konsern med fokus på eiendomsutvikling i Oslo Vest.

Gjennom aktiv byutvikling de siste 20 år har selskapet bygget opp en betydelig og allsidig eiendomsportefølje i Lysakerbyen, på begge sider av Lysakerelva i Oslo og Bærum kommuner.

Mustad Eiendom har i dag 310.000 m2 BTA under forvaltning, fortrinnsvis næringseiendommer, herunder Granfos Næringspark, kjøpesenteret CC Vest Stormarked og hovedkontorer for Statkraft og PGS. Selskapet har i 2015 utarbeidet forslag til ny Masterplan for sine byområder på Lilleaker og Granfos som gir grunnlag for utvikling av ytterligere ca 150.000 m2 BTA hotell, forretningslokaler, kontorer og boliger.

Mustad Eiendom er et ledende, veldrevet, seriøst og ansvarlig eiendomsselskap, kjent for sin langsiktighet og samfunnsbyggende rolle. Selskapet har en liten men kreativ og kompetent organisasjon til å utvikle og forvalte næringseiendom. Selskapets kjennemerke er nærhet til kunden, høy fagmessig kvalitet og servicegrad. Selskapet har i 2015 scoret høyest på kundetilfredshet i Oslo.

Mustad Eiendom er opptatt av miljøet, og legger stor vekt på å oppføre energie� ektive bygninger med arkitektur godt tilpasset landskapet. Selskapet har tatt ansvar for gammel bygningskultur i egne områder, og ikke minst de særegne naturområdene langs Lysakerelva. Gjennom aktiv utvikling er tidligere lukkede industriområder åpnet for allmenheten.

Mustad Eiendom har en utmerket økonomi og fi nansiell stilling med leieinntekter på 400 mill. kr. i 2016.

11

www.mustadeiendom.noTlf. 22 73 63 00

BROBYGGERMELLOM OSLO

OG BÆRUM

BROBYGGERMustad Eiendom

Mustad Eiendom er en solid familieeid aktør i eiendomsmarkedet i Oslo. Selskapet har sitt utspring fra industriselskapet O. Mustad & Søn, men er i dag et selvstendig konsern med fokus på eiendomsutvikling i Oslo Vest.

Gjennom aktiv byutvikling de siste 20 år har selskapet bygget opp en betydelig og allsidig eiendomsportefølje i Lysakerbyen, på begge sider av Lysakerelva i Oslo og Bærum kommuner.

Mustad Eiendom har i dag 310.000 m2 BTA under forvaltning, fortrinnsvis næringseiendommer, herunder Granfos Næringspark, kjøpesenteret CC Vest Stormarked og hovedkontorer for Statkraft og PGS. Selskapet har i 2015 utarbeidet forslag til ny Masterplan for sine byområder på Lilleaker og Granfos som gir grunnlag for utvikling av ytterligere ca 150.000 m2 BTA hotell, forretningslokaler, kontorer og boliger.

Mustad Eiendom er et ledende, veldrevet, seriøst og ansvarlig eiendomsselskap, kjent for sin langsiktighet og samfunnsbyggende rolle. Selskapet har en liten men kreativ og kompetent organisasjon til å utvikle og forvalte næringseiendom. Selskapets kjennemerke er nærhet til kunden, høy fagmessig kvalitet og servicegrad. Selskapet har i 2015 scoret høyest på kundetilfredshet i Oslo.

Mustad Eiendom er opptatt av miljøet, og legger stor vekt på å oppføre energie� ektive bygninger med arkitektur godt tilpasset landskapet. Selskapet har tatt ansvar for gammel bygningskultur i egne områder, og ikke minst de særegne naturområdene langs Lysakerelva. Gjennom aktiv utvikling er tidligere lukkede industriområder åpnet for allmenheten.

Mustad Eiendom har en utmerket økonomi og fi nansiell stilling med leieinntekter på 400 mill. kr. i 2016.

INNOVÉR ELLER DØHvorvidt oljens glansdager er over, vet jeg ikke. Men, at den «oljesmurte økonomien» har gjort ting enklere for oss, er vanskelig å fornekte – kanskje til og med litt late. I dag står vi ovenfor en av de største innovasjonsbølgene på 100 år, der automatisering og globalisering er to tydelige megakrefter. Denne vil ganske enkelt endre måten vi vil leve, bo og jobbe på. For at vi skal få muligheten til å tilpasse oss, holde tritt med utviklingen, og til og med sitte i forsete – ikke kun implementere andres teknologi og tjenester, må vi omstille oss nå.

I en undersøkelse Respons har gjort for Aftenposten og Bergens Tidende, sier 65 prosent at de ikke tror teknologiske endringer vil føre til at de mister jobben. Kun 1 prosent tror i stor grad at dette er en sannsynlig utvikling, skriver Aftenposten i en artikkel. Derimot viser en karlegging, initiert av Kunnskaps- departementet i fjor, at én av tre jobber i Norge trolig bli utsatt for automatisering i løpet av de neste 20 årene.

Det er ingen tvil om at det vil bli enorme forandring i årene som kommer. Alt vil skje raskere og vi må kunne omstille oss fortere. Det å ha en gjeng kompetente folk fra oljenæringen, som nå må benytte de intelligente hodene sine på nye felt – er jeg takknemlige for.

Til og med regjeringen har forstått alvoret, og satser på økt innovasjon, kunnskap og teknologiutvikling. De skriver på sine nettsider at «Dette er nødvendig for å styrke omstillingsevnen og konkurransekraften i norsk økonomi.» Derfor skal de prio-ritere forskning som kan gi ny kunnskap og grunnlag for nye ideer og gründervirksomhet, og utvikle virkemidler som i større grad stimulerer til innovasjon og entreprenørskap. Herav vil næringslivet få flere goder, som økt bevilling til næringsrettet forskning og innovasjon, inkludert realisert skattefradrag for skattefunnordningen – for å nevne noen.

Ikke vent til kroken er på døren, start omstillingen nå. Mest sann-synlig er bedriften din allerede sent ute. Begynn på arbeidsplassen, det er der verdiskapningen skjer. Det er selvfølgelig avgjørende med dyktige medarbeidere, trivsel og effektive kontormiljøer med rom for ulikt arbeid. Vel så viktig er innovasjon, og omgivelser som får deg til å tenke nytt. For det å kunne omstille seg raskt og omsette ny kunnskap blir avgjørende for å overleve fremover.

Vi er allerede blitt svært gode på den aktivitetsbaserte arbeids-plassen. Jeg tror imidlertid ikke stillerom, sosiale soner eller trendy kaffebarer er tilstrekkelig for nytekning alene. Heller ikke sakkosekker og spillerom er svaret, men mennesker, med deres kontraster og ulikheter.

Kinnarps tror en av nøklene til en vellykket arbeidsplass, er å la medarbeidere med kunnskap innen helt forskjellige felt sitte sammen for naturlig samarbeid og tilbakemelding. Gjerne å blande ulike miljøer, eller se hva andre med forskjellige roller i selskapet gjør. Liv Tveten, administrerende direktør i Kinnarps AS, referer til Harvard Business School i denne utgaven av Estate Lokaler, der mengder av innovasjon og ulik kunnskap har blitt koblet sammen i kantinen, der de ulike studentmiljøene og fagretningene treffes. Hun bruker universiteter som et eksempel på effektiv bruk av lo-kaler. Ingen har egne plasser, men undervisningen foregår i store auditorium, med studenter som varerier mellom å jobbe i mindre grupperom, stillesaler, kantinen og på hybelen sin.

Forsking.no intervjuet førsteamanuensis og dekan Kjell-Åge Got-vassli ved Høgskolen i Nord-Trøndelag, om innovasjon i moderne organisasjoner. Han mener også det først og fremst er en prosess som skjer i fellesskapet. At den enkelte medarbeider sitter med både taus og eksplisitt kunnskap knyttet til arbeidet. I artikkelen står det at når taus kunnskap hos personer med ulik bakgrunn bringes sammen og deles i et arbeidsfellesskap, ligger forholdene til rette for nyskaping og innovasjon.

Det betyr at vi bør fokusere mer på menneskene, og verdsette deres ulikheter – være seg bakgrunn, utdannelse og generasjon. Samarbeid på tvers av dette kan skap gode synergier og innovasjon. Forskjeller styrker oss!

• LEDER • INNOVÉR ELLER DØ •


NY BYDELVingparken er Moss sitt ledende utviklingsprosjekt og skaper en ny bydel. Vingparkenligger på Høyden rett ved Rygge Storsenter, midt i den nye kommunen MOSS RYGGE. 2 min fra E6, 10 min fra Syden, 30 min til Vestfold og 30 min til Oslo.

Moss seiler opp som et av de mest attraktive og sentrale områdene i Osloregionen. Mosseregionen vil bli en motor for vekst og utvikling for bosetting og næringsliv i Oslofjordregionen de kommende årene.

VINGPARKEN I MOSS

Lilleeng Helsepark er allerede regionens største og mest moderne helsepark med sine 7.000 kvm beliggende sentralt i Moss. Her finner du legesenter, spesialister, plastikkirurgi, tannlegesenter, psykolog/psykiatrisenter, fysikalsk klinikk, bedriftshelsetjeneste, apotek, helhetsbehandling, trening og velvære. Du finner også et lekkert konferansesenter og den nyåpnede fransk/italienske Restaurant Ro.

Topp moderne lokaler for klinikker ledig i fase 2. Planlegging pågår.

• Østfolds største private helsehus• Bygget som et “kjøpesenter” av klinikker• Velvære, trening og basseng i bygget• Restaurant og konferansesenter i bygget• LEDIG PLASS TIL UTVALGTE KLINIKKER• Kontakt: Finn Grønseth, tlf: 917 24 514

vingparken.no

Espen Klevmarktlf: 900 23 111

[email protected]

• Ny lekker restaurant åpnet• Nybygget konferansesenter• BADELAND I ANBUDSPROSESS• HOTELL UNDER PLANLEGGING

• 4 - 5 nye kontorbygg 2 - 6.000 m2 hver

• Lekkert konferansesenter• Restaurant, trening og velvære• EGEN ETASJE FRA 300 m2

• EGET BYGG FRA 2.000 m2

• Kontakt: Finn Sundby, tlf: 901 79 360

Enata Eiendom har transformert TrioVing-eiendommen på 110 mål til enmoderne bydel med 280 boliger, stort helsesenter, stort handelssenter,lekker restaurant, state-of-the-art konferansesenter og en nydelig park.

”Growing Gold” av Hanne Friis


Fra sparebank til idébank. På Sentralen forenes historie og innovasjon, sammen fyller de et kulturelt tomrom i hovedstaden.

av: silje rønne foto: lars petter pettersen

17

• LOKALER • SENTRALEN •

D et er 115 år siden åpningen av Christiania Sparebank, og nå fremstår de ærverdige bankbyggene i moderne drakt – den-ne gangen som kultur- og innovasjonshuset Sentralen. I 2007 kjøpte Sparebankstiftelsen DNB byggene fra banken DNB, som i dag eier og finansierer huset.

De gamle bygningene i Øvre Slottsgate 3 og Tollbugata 30 i Kvadraturen, er renovert og slått sammen, og de totalt 12.000 utsøkte kvadratmeterne inneholder blant annet flere scener, produksjonsrom, kontorer og saler, restaurant, bar og kafé.

– Bygget er arbeidsted for over 350 kreative mennesker, som produserer ulike kulturuttrykk eller jobber med å finne nye løsninger på utfordringer i samfunnet, sier Steffen Aagedal, kommunikasjonsrådgiver hos Sentralen.

Blant leietakerne finner du kulturaktører som: Det Norske Kammerorkester, Det Norske Barokkorkester, Risør Kammer-musikkfest, flere festivaler, men også start-ups som JM Norway, Irrgrønn Productions, Konsertforeninga og Norsk Smakskule. Sentralen skal fungere som en storstue for sosialinnovasjon, kunst og kultur.

KULTURENTREPRENØRENE

Sentralen er et flerfunksjonelt kulturhus, som lever gjennom døgnet. Der ulike kulturuttrykk og sjangre står i dialog.

– Målet er at Sentralen skal bli en av hovedstade s mest levende møteplasser for alle som elsker å gå på konserter, disku-tere samfunnets utfordringer eller nyte et skikkelig godt måltid. I tillegg til å være et hus for formidling av kultur og gode ideer,

har vi moderne øvings- og produksjonsrom og attraktive møte- og konferanselokaler til utleie, forteller Aagedal.

I byggets første etasje er det også restaurant og kafé, som drives av kokkekollektivet LAVA, bestående av de profilerte kokkene: Anders Braathen, Even Ramsvik, Tom Victor Gausdal og Stian Floer. Konseptet er uformelt, det er ingen hvite duker på bordet. Det er lagt til rette for en sosial og rustikk atmosfære, der gjestene må delta i måltidet med å dele, skjære og skjenke. Det tilberedes gode norske råvarer og kontinentale smaker, der man kan velge mellom ulike retter – menyen endrer seg hyppig med sesongene. Interiøret er nordisk og robust, med innslag av to glassmalerier av Are Mokkelbost, som setter sitt lyspreg på serveringsstedene. De heldekkende glassbildene er på to av de store vinduene på gateplan, og er transparente slik at man kan se gjennom dem og inn i Sentralen.

Fuglen bar har også etablert en vintage lounge, noe som gjør bygget fullkomment, enten du vil drikke en kaffe, ta en øl eller nyte en bedre middag.

ET KUNSTVERK I SEG SELV

– Seks norske kunstnere fikk utfordringen: Fordel Sentralen mellom dere og utsmykk! Resultatene kan du se over hele huset, i trappeløpet fra Vinterhagen, i restauranten og kafeteriaen, i Marmorsalen, i Gullhallen og galleriet i 4. etasje, forteller Aagedal.

Hanna Friis, Camilla Løw, Are Mokkelbost, Marius Dahl, Jan Christensen og Vanessa Baird, har alle prydet Sentralen på hver sin helt spesielle måte.

– Når du beveger deg opp trappeløpet fra Vinterhagen i 1. etasje, ser du installasjonen til Jan Christensen og Marius Dahl. De har laget et verk som aktivt tar i bruk arkitekturen og som har en innebygd bruksfunksjon.



Event space #03/2016 | estate LOKALER 20

Event space

Verket kan ved første øyekast se ut som en del av trappe-verket og er i samme materiale som gelenderet. Installasjonen følger rekkverket oppover, men løsriver seg etter hvert og tar flere og egne veier oppover mot taket, forklarer kommunika-sjonsrådgiveren.

Camilla Løw har satt sitt særpreg på Marmorsalen. Hun laget tre lysinstallasjoner i neonrør, der lampene er formet som tre meter lange lyn og henger over baren. Det minimalistiske og rene uttrykket står i sterk kontrast til byggets massive, barokke arkitektur. Verket har fått tittelen Oscillations, og Løw knytter det til sangen med samme navn av Silver apples. Bygget har også flere andre spennende kunstinstallasjoner.

FRA TO TIL ÉN

Noen hundre millioner er brukt til å omskape Christiania Sparebank fra 1901 til et innovasjonshus og kulturscene. KIMA Arkitektur i samarbeid med Atelier Oslo har stått for restaure-ringen, i nært dialog med byantikvar Janne Wilberg. Arkitekt-kontorene vant den offentlige konkurransen mellom 100 ulike kontorer, grunnet sin relevante erfaring innen rehabilitering av bygg, samt moderne og innovative løsninger.

– Vi kom med en interessant tilnærmingen, ikke et ferdig prosjekt, for dette var noe vi måtte lage sammen med alle involverte parter. Bygget ble til gjennom en prosess med byantikvar, brukere, eiere og kunstnere. Det ble flere møter mellom ulike mennesker med mange behov, som resulterte i en dyptgående analyse i forkant, sier Martin Dietrichson, arkitekt i KIMA Arkitektur.

De eldste delene av bankbyggene går tilbake til 1850-tallet, men ble bygget om til sin nåværende form etter tegninger av arkitekt Henrik Nissen og innviet i 1901.

SKATTEJAKT

– Byggenes premisser var ganske triste og stusselige, med gjengrodde himlinger og alt det gamle fine var pakket inn – vi gikk på skattejakt. De fleste kvalitetene var skjult og vi gravde frem disse, for så å dyrke dem. Samtidig gjennomførte vi en omfattende analyse av alle rom, understreker Dietrichson.

Etter hvert kom den monumentale bankens soliditet til uttrykk gjennom materialer og form og er det nye kulturhu-sets base.

Dietrichson poengterer at prosjektet har blitt til gjennom en bruker, og en behovsorientert prosess, slik at man har sikret at de prosjekterte løsningene virkelig er noe som trengs i byen og målgruppen for huset.

21


Sentralen vant nylig Oslos beste nykommer,

i Oslobys årlige kåring av byens

beste restauranter.


Bygningen er også blir delt mellom åpne publikumsarealer og interne arealer for den daglige brukeren. Arbeidsplasser og møterom er lagt mot Tollbugata, mens delen mot Øvre Slottsgate er fylt med produksjonslokaler og fremvisningsrom. I lokalene på gateplan mot Tollbugata fremstår fasaden noe mer åpen og bygget har her fått publikumsrettet aktivitet for å skape vitalitet på gateplan.

– Hvert rom inneholder noe nytt, og det er rikdommen som gjør det spennende, fremfor at det er en rød tråd som går fra rom til rom. Her er det i stedet masse variasjon. Interiøret har en kombinasjon av historie og det rå, og i mange av rommene har vi bevart det originale flotte, mena andre er rensket. Funksjonen har også vært styrende i flere av rommene, avslutter han.

OM PROSJEKTET

Prosjektet Sentralen begynte med at Sparebankstiftelsen DNB i 2007 kjøpte bygningene av banken DNB. Etter hvert kom ideen om å bruke huset som en del av stiftelsens allmennyttige virksomhet. Sentralens funksjon og hvem som skulle bruke huset ble kartlagt i samråd med bruker- og fokusgrupper og gjennom mer enn 200 intervjuer.

Resultatet av disse kartleggingene viste at Oslo hadde et behov for en åpen møte- og arbeidsplass for kulturprodusenter. Videre i proses-sen ble det også bestemt at Sentralen skulle bli et hus for innovatører som arbeider med å finne nye løsninger på utfordringer i samfunnet.

For å kartlegge potensielle behov og utfordringer med drift av et slikt hus, etablerte Sparebankstiftelsen DNB i 2013 et pilotprosjekt der kulturprodusenter og samfunnsinnovatører fikk sitte i åpent landskap. Pilotprosjektet foregikk først i Marmorsalen i Øvre Slottsgate 3, og ble flyttet til Tjersland-gården i Skippergata 22 når totalrenoveringen av bankbygningen startet i juni 2014.

Ved inngangen til 2016 satt det i Skippergata 120 kulturprodu-senter og samfunnsinnovatører som sammen utgjorde de fremtidige beboerne som i februar 2016 flyttet inn i Sentralen.

Kilde: Sentralen

23

• LOKALER • MESH •

HISTORIE

Christiania Sparebank ble etablert i 1822. Banken var først og fremt et sosialt tiltak som et tilbud til byens arbeiderklasse

og var Norges første sparebank. Store deler av bankens overskudd

ble brukt på sosiale prosjekter i hovedstaden. Overskuddet bidro

til å finansiere blant andre Slottet, Stortinget, Universitetet, Børsen, Norges Bank, Logen og Oscars-

hall, i tillegg til bankens eget hovedkontor som ble reist i 1898.

Kilde: Sentralen


HOLBERGS GATE 21Sentralt beliggende kontorlokaler ved Slottsparken

491–2.634 KVM KONTOR

Kontakt: Tanja Waldeland | T: 22 33 05 50 | M: 91 18 11 06 | E: [email protected]

• 491 kvm BTA i 4. etasje• 983 kvm BTA i 5. etasje• 848 kvm BTA i 6. etasje• 312 kvm BTA i 7. etasje• Ledigstilles 01.02.2017

• Sentral beliggenhet• Representativt kontorbygg• Store og fleksible etasjeplan• 5 min. til Nationaltheatret stasjon• Felles kantine

• Ca. 60 p-plasser i eiendommen• Sykkelparkering• Moderne, totalrehabilitert bygg• Gode tekniske kvaliteter• Eget driftsapparat


HOLBERGS GATE 21Sentralt beliggende kontorlokaler ved Slottsparken

491–2.634 KVM KONTOR

Kontakt: Tanja Waldeland | T: 22 33 05 50 | M: 91 18 11 06 | E: [email protected]

• 491 kvm BTA i 4. etasje• 983 kvm BTA i 5. etasje• 848 kvm BTA i 6. etasje• 312 kvm BTA i 7. etasje• Ledigstilles 01.02.2017

• Sentral beliggenhet• Representativt kontorbygg• Store og fleksible etasjeplan• 5 min. til Nationaltheatret stasjon• Felles kantine

• Ca. 60 p-plasser i eiendommen• Sykkelparkering• Moderne, totalrehabilitert bygg• Gode tekniske kvaliteter• Eget driftsapparat

25

SANDAKERVEIEN 116614 + 739 M2

Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser. Her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen.

BI-Bygget


Hva får du:• 4.etg. 614 m2 BTA• 5.etg. 739 m2 BTA• Takterrasse og felles kantine• Lokalene holder høy teknisk standard• Kort vei til all offentlig kommunikasjon• Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum• BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m.



SANDAKERVEIEN 116614 + 739 M2

Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser. Her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen.

BI-Bygget


Hva får du:• 4.etg. 614 m2 BTA• 5.etg. 739 m2 BTA• Takterrasse og felles kantine• Lokalene holder høy teknisk standard• Kort vei til all offentlig kommunikasjon• Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum• BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m.



Meget sentralt på Skøyen, i Verkstedveien 1, kan vi tilby fra ca. 800 – 1.840 m2 kontorlokaler. Lokalene befinner seg i 6. etasje. Egnet for bedrifter med ca. 40-80 ansatte.


Hva får du:• Parkering• Miljøbygg med A-ratning• Fellesresepsjon• Kantine• Heis• Alarm• Bredbåndstilknytning• Høy arealeffektivitet


TOPPETASJE MEDTAKTERRASSEMONIER-BYGGET

Skøyen

• INTERIØR • TREND •

Jeg behøver ingen krystallkule for å mene det. Trendutviklingen taler sitt tydelige språk. Markedet foretrekker spennende og levende arbeidsplasser fremfor de laboratorieaktige landskapene.

Når det gjelder utforming av arbeidsplasser, er min filosofi ganske enkel: Mennesker er ikke arbeidsroboter, og medarbeiderne kan derfor ikke be-handles som om de var det. Skal man være best når det gjelder, må man være motivert og kjenne arbeidsglede. Det skjer ikke av seg selv. Motivasjon og glede må dyrkes frem, blant annet ved at arbeidsgiver tilrettelegger for trivsel og samhandling. Vi påvirkes av våre omgivelser. Arbeidsplasser som bare oppleves som kontor, fungerer ikke. Den må gjøres komfortabel, variert og invitere til relasjonsbygging. Jeg har lenge vært talsmann for at den må «hjemliggjøres». Slik jeg tolker trendene, er det samme tenkning som ligger til grunn for den utviklingen vi nå ser.

av: trond ramsøskar

– Det hvite, upersonlige kontorlandskapets tid er snart forbi.

MER ENN KONTOR


Dette interiøret skaper en illusjon av at vi er uten-dørs. Grønt gulv, rikelig med grønne planter og grønne foliesirkler på glassveggene gir en luftig og lett atmosfære. Sirkelmønsteret gjentas i de runde takplatene som myker opp den åpne himlingen. Variert møblering gjør det mulig å jobbe slik man vil; enten ved møtebordet eller i behagelige, avskjermete båser.

(Foto: Peter Würmli. Interiør: Camenzind Evolution)

TROND RAMSØSKAR

Ramsøskar Interiørarkitekter er et firma med solid

og bred erfaring innen interiør-arkitektur og design.

www.ramsoskar.no

29


Lekent og multifunksjonelt Øverst: Ulike stiler og farger i fin blanding gir et delikat helhetsinn-trykk. De fantasifulle taklampene utgjør et morsomt og overras-kende blikkfang. Bildet viser et mingleområde – kall det gjerne en lounge slik man gjør på hotellspråket. Sittegruppene i forgrunnen har mye til felles med en stue.(Foto: Bruce Damonte. Interiør: Design Blitz)

Over: Alle regnbuens farger har fått plass i dette interiøret. Legg spesielt merke til den gressgrønne veggen; den er eksempel på en egen trend der skillet mellom ute og inne oppheves. Interiøret viser at behagelige møbler, tekstiler og farger er det som skal til for å skape en komfortabel atmosfære på arbeidsplassen.(Foto: Malcolm Brown. Interiør: Mapos (www.studiomapos.com)

Akkurat som hjemme Øverst: Arbeids- og spisesonen på bildet minner om et kjøkken. Glassveggen i bakgrunnen gjør at den både er atskilt fra og del av kontorlandskapet. Sonen rammes inn av den kraftige rødfargen som er brukt på gulvet, møblene, skapene og i taket. Hvitt og sort sørger for balanse i interiøret og hindrer at rødfargen blir for dominerende. Man kan velge hvordan man vil arbeide; på en bar-krakk ved vinduet eller i den komfortable sofaen. Legg merke til lampene – de ser ut til å være fjerne slektninger av Norgesglasset.(Foto: Peter Würmli. Interiør: Camenzind Evolution)

Over: Denne pausekroken kunne ha vært hentet fra et privat hjem. Tunge, røffe møbler mot gammel tegl og resirkulert tre gir et traust og solid preg. Interiøret mykes opp av en mengde pendel-lamper og logoen We Are Social i lysende skrift på veggen.(Interiør: Homepolish. Fotograf ikke oppgitt, men brukt med god-kjennelse fra Interiørarkitektene)


Farger som organiseringsprinsipp Bildet viser en kombinert arbeids- og spisesone som avgrenses ved hjelp av rolige gule og grønne fargetoner. Utsikt, lys og luft preger lokalet. Man kan ligge og jobbe, man kan sitte ved bardisken, i sofabenken til venstre eller ved bordet som skimtes i bakgrunnen. Den åpne himlingen kunne ha gitt et hardt inntrykk. Dette dempes av gule og hvite takplater og lamper med samme form, men i ulike materialer. Motivet på veggen har stoppeffekt: Er det spiseredskaper, eller er det hoder og hender? (Foto: Peter Würmli. Interiør: Camenzind Evolution)

Utsikt, lys og luft31


The EdgeDeloittes kontorbygg i Amsterdam, The Edge, er for øyeblikket ver-dens mest miljøvennlige kontorbygg. Det har fått mye omtale for sin BREEAM score «outstanding», men det er også mye mer enn det.

Dette er et inviterende bygg, som gir alle mulighet til å forme sin arbeidsdag og tilrette-legge for at tid ens er mest effekt, inspirerende og utviklende.

Atmosfæren slår en umiddelbart i inngangspartiet der man ankommer et romslig atrium i flere plan. De ulike nivåene innbyr til varierte uformelle møteplasser, arbeids-plasser, sosiale plasser og snackplasser. På ankomstplanet blir man umiddelbart tatt i mot av karakterfulle blå møbler og delikate eikevegger som danner rammen om en kafé. Her kan man velge seg en intim plass i et Arne Jacobsens egg eller slå seg ned på langbordet. Baristaene serverer som sine kolleger i byens fortauskafeer nydelig kaffe, og disken rommer et delikat utvalg av fristelser.

Overdimensjonerte lamper gir humor til stemningen og selv om de fleste tydelig er på jobb, med sin laptop eller dokumenter, er det en avstressende stemning i rommet. Brede trapper fører opp til neste nivå av fellesarealer. Trær som en naturlig del av møbleringen, bringer naturen inn i arbeidsdagen. Det er gitt plass til noen mindre butikker, med et tilbud tilpasset et kontorbygg slike som renseri, delikatesser, og enkle gaveartikler.

VARIASJON I HVERDAGEN

Deloittehuset praktiserer en aktivitetsbasert arbeidskultur. Her har ingen fast plass og alle standard arbeidsplasser er i prinsippet like, men ligger ulikt plasser og arrangert i ulike grupperinger. Gevinsten for arbeidstagerne er å kunne jobbe på et nytt sted hver dag, istedenfor alltid å forholde seg til det samme arbeidsbordet. En annen nabo, en annen utsikt, andre møbler, andre ideer? Med en laptop og smarttelefon kan du finne deg en plass, lete frem kollegaer du ønsker å samhandle med denne dagen eller finne prosjektgruppen du skal jobbe med.

tekst: heide tjøm foto: ronald tilleman

33

Gevinsten for arbeidstagerne er å kunne jobbe på et nytt sted hver dag, istedenfor alltid å forholde seg til det samme arbeidsbordet.

The Edge

35

Det er ikke alltid man har behov for et tradisjonelt arbeidsbord for å lese og svare på e-post mellom møter, en prosjektgjennomgang, opplæring, et møte – hvorfor ikke gjennomføre noen av disse i en lenestol med utsikt mot omgivelsene? Det har de gjort i Deloittehuset.

ROM FOR VERDISKAPNING

Den nederste etasjen har en forbindelse over atriet, slik at man kan vandre rundt i hele bygget. De innvendige glassfasadene gir en spennende transparent opplevelse av alle aktivitetene i huset – det er fylt med energi.

Forbindelsesarealene er benyttet til uformelle soner og hver har sin egen stemning, med generøse møbler for varierende sitte-stillinger. Store planter, trær som skaper en spennende dynamikk mot glass og stål. Store lamper er også benyttet i scenografien og gir en følelse av raushet og at arkitekten har et glimt i øyet. De ulike sonene tilbyr både single uformelle plasser for egen konsentrasjon, og møteplasser for grupper som kan la seg inspirere av å holde møter i det åpne rommet. Litt som i korridoren på Universitetet eller på torvet i byen.

Luftigheten og variasjonen både i type møbler og farger og ma-terialer, skaper plasser som inspirerer til åpne møter uten at man lar seg forstyrre av omgivelsene.

TILRETTELAGT

Det jobber nærmere 2500 Deloitteansatte i The Edge, og de deler ca. 1000 standard arbeidsbord. Ingen har en fast arbeidsplass. Arbeids-plassmiljøet er basert på en naturlig variasjon gjennom arbeidsdagen. Ståbord, sitte ved bord, avlukke, møterom, konsentrasjonsrom, prosjektområde. Smarttelefonen er adgangskortet ditt til The Edge. En app registrer at du ankommer bygget og gir deg tilgang til alle fasiliteter. På denne søker man opp kollegaer, reserverer møterom, regulerer varmen, lysnivået, bestiller matvarer som venter på deg når du går for dagen, ordner trening og mye mer. Alle arbeidsbord har en innebygget trådløs lader, slik at telefonen lader seg selv. Ap-pen har registrert alle dine foretrukne innstillinger og justerer ditt lys og temperatur. Når du skal ha pause, vil kaffemaskinen huske hvordan du foretrekker kaffen din. Møter lagt inn kalenderen vil du få en påminnelse om og et råd om korteste vei til møterommet fra der du befinner deg.

En annen spennende detalj er hev/ senk arbeidsbord. De er manuelle med en liten sveiv på siden av bordet, som signaliserer

mer enn bare en besparelse av elektrisk energi. Ved innkjøringen til parkeringskjelleren registreres bilskiltet og sjekkes mot ditt ansatte ID. Gratis ladning av elbil og egen garasje for sykler.

HØYE MILJØKRAV

Utvendig er fasaden mot syd dekket av solpanel, der det ikke er vinduer. Panelene skjermer arbeidsplassene på innsiden, i mens nordfasaden slipper dagslyset behagelig inn. Himlingen er paneler trukket med vannledninger som fører vann frem og tilbake fra de underjordiske lagrene, som sørger for oppvarming og kjøling. Opp-samling av regnvann benyttes til toalettene og vanning av havene.

Små renholdsroboter patruljerer bygget på natten. Dersom alar-men går, registrerer roboten raskt om det er falsk alarm eller noe som må varsles videre. Disse kan også fjernstyres. For å effektivisere rengjøringen, registrere sensorer hvilke deler av bygget som har vært mest i bruk og konsentrerer renholdet der.

Byggets treningsfasiliteter oppmuntrer til trening i eller rundt arbeidstiden. Appen på telefonen holder styr på treningsfremdriften. Og flere av trimapparatene tar vare på den opparbeidede energien du legger igjen ved trening og fører den tilbake til byggets energisystem.

Forståelig nok tiltrekker bygget seg rekrutter, Deloitte opplever en tilstrømning av arbeidssøkende som ønsker å jobbe i deres inn-ovative miljø og fremtidsrettede arbeidsplasslokaler.

Verdens mestmiljøvennlige kontorbygg

HEIDE TJØM

Alder: 52Aktuell: Partner i IARK

Utdannelse: Diplom fra Kunsthøyskolen i Oslo,

Masters Advanced Architecture University of North London, Masters i arkitekturvern fra Arkitekthøyskolen i Oslo.



LYSAKER TORG 6-12FRA 345 - 1.100 M2

Eiendommen ligger meget sentralt til på Lysakerlokket, der du i løpet av et minutts gange har alt av tilbud for offentlig kommunikasjon og servicetilbud. Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov.

Lysakerlokket


Hva får du:• 2. etasje: 500-1.100 m2 BTA• 2. etasje: 345 m2 BTA• 4. etasje: 435 m2 BTA• Kantine og god parkeringsdekning innendørs• Lokalene oppgraderes etter ønske til pris-gunstige løsninger• Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom• Lysaker Torg ligger svært sentralt, kun en trapp ned til Lysaker stasjon• En rekke servicetilbud i nærområdet: restauranter, butikker, tannleger, fysioterapi m.m.• Enkel adkomst til E18



LYSAKER TORG 6-12FRA 345 - 1.100 M2

Eiendommen ligger meget sentralt til på Lysakerlokket, der du i løpet av et minutts gange har alt av tilbud for offentlig kommunikasjon og servicetilbud. Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov.

Lysakerlokket


Hva får du:• 2. etasje: 500-1.100 m2 BTA• 2. etasje: 345 m2 BTA• 4. etasje: 435 m2 BTA• Kantine og god parkeringsdekning innendørs• Lokalene oppgraderes etter ønske til pris-gunstige løsninger• Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom• Lysaker Torg ligger svært sentralt, kun en trapp ned til Lysaker stasjon• En rekke servicetilbud i nærområdet: restauranter, butikker, tannleger, fysioterapi m.m.• Enkel adkomst til E18


I Kronprinsens gate 17 får man topp lokaler med tilgang til unik takterrasse! Eiendommen er et sjeldent og bevaringsverdig bygg, og et monument for sin tid. De arkitektoniske særpregene kan sees både på husets fasade og ikke minst i byggets interiør.


Hva får du:• 3. etasje: 205 m2 BTA• 5. etasje: 729 m2 BTA• Renoverte og nyoppussede lokaler • Mulighet for tilpasninger til leietakers ønsker og behov• Fleksible kontorlokaler med en rekke fellesfunksjoner• Felles takterasse i 10. etasje, med 360-graders utsikt over hele byen• All offentlig kommunikasjon, utallige kaféer, restauranter og butikker i gåavstand• Kort vei til/fra påkjørsel til E18

INGENIØRENES HUS / KRONPRINSENS GATE 17

205 - 729 M2

Oslos beste beliggenhet

Det er ingen tvil om at arbeidsmiljøet i en bedrift kan stimulere og redusere ansattes kreativitet. Liv Tveter, administrerende direktør i Kinnarps AS, gir råd om hvordan du kan skape et miljø for kreativitet, innovasjon og trivsel.

– Det er viktig å ha fokus på arbeidsmiljøer som inviterer til økt samhandling. Bedre arealutnyttelse og økonomiske løsninger, tvinges frem gjennom behovet for smarte løsninger og samarbeid på tvers av nivå og fag. Av oss kreves det at vi kontinuerlig ser på innholdet av «Activity Based Working», og hvordan vi best kan utnytte ressurser og lokaler, sier Tveter.

«Activity Based working» ser på oppgaver og men-nesker og dets samspill, ikke arbeidsplassen i seg selv.

– De nye generasjonene har ikke samme nesegruse respekt for arbeidsplassen som man har hatt tidligere. For dem skal det ganske enkelt fungere, være fleksibelt og få dem til å trives, opplever Tveter.

Organisasjoner som forstår dette, kommer ifølge Kinnarps til å ha en konkurransefordel når det gjelder å rekruttere og holde på nye talenter.

– De dyktigste menneskene, såkalt «new talent», ønsker attraktive lokaler, det skal se bra ut, samtidig som selskapet bør være innovativt og spennende – det

er dette de drømmer om. Får du tak i disse folkene kommer kreativiteten av seg selv, mener hun.

TILBY ET HOLDEPUNKT

Jo mer mobile vi blir, jo viktigere blir den personlige interaksjonen. De mest kreative foretakene skaper uformelle møteplasser som styrker båndet mellom mennesker.

– Vi har alle behov for å være en del av en gruppe, og føle samhørighet. Derfor er det viktig å møblere slik at alle treffer noen hver dag, selv for de introverte. Det må ikke være noen man kjenner veldig godt, men bare det å utveksle et par ord ved kaffemaskinen er av betydning, forklarer hun.

Disse små hendelsene i hverdagen tror Tveter fører til et bedre miljø, der folk blir flinkere til å hjel-pe hverandre og vise empati. Hun referer til ulike forskningsforsøk på området.

– Mange undervurderer et fint lunsjrom, eller et sted der man kan ta en pause fra hverdagen. Vi har alle behov for å senke skuldrene, stresse ned og bearbeide tanker, mener hun.

BLANDER ULIKE PERSPEKTIVER

Kinnarps tror en av nøkkelene til en vellykket arbeids-

En vellykket arbeidsplass

– Du trenger ikke å fylle kontoret med saccosekker og

videospill for å få ideene til å strømme.

av: silje rønne foto: kinnarps

• AKTUELT • ARBEIDSPLASSEN •



plass, er å la medarbeidere med kunnskap innen helt forskjellige felt sitte sammen for naturlig samarbeid og tilbakemelding.

– Sett ulike fagmiljøer sammen, for vi har en tendens til å bli litt like av å jobbe lenge sammen. Bland ulike miljøer, eller se hva andre med forskjellige roller i selskapet gjør. Det kan være fornuftig å se sin egen rolle i en større sammenheng, sier Tveter og referer til Harvard Business School og at alt handler om kantinen.

– Det er der de ulike studentmiljøene og fagretningene treffes, mengder av innovasjon og ulik kunnskap har blitt koblet sammen der, påpeker hun.

Tveter bruker universiteter som et eksempel på effektiv bruk av lokaler. Ingen har egne plasser, men undervisningen foregår i store auditorium, med studenter som varerier mellom å jobbe i mindre grupperom, stillesaler, kantinen og på hybelen sin.

– Slik må bedrifter tenke etter hvert, og fokusere på delingsøko-nomi. Alt vil bli mer transparent, og vi må bruke ressursene helt optimalt, sier hun.

Når arbeidsplassene krymper, kommer vi til å se flere smarte løs-ninger som ikke-hierarkiske kontorer der man deler skrivebord, jobber hjemmefra eller sitter på rekke omtrent som på en benk.

– Det blir en mottrend, der vi må snu på «activity based working», vi må bruke ressursene våre, og ikke la lokalene stå tomme, fortsetter hun.

STØTTER ULIKE ARBEIDSMÅTER

– De mest vellykkede foretakene har ofte en meny av ulike arbeidsrom for ulike behov, for eksempel romslige lokaler for å jobbe over en kopp kaffe, et mellommåltid eller et måltid ved siden av atskilte rom der man kan jobbe individuelt i stillhet, sier hun.

Det å tilrettelegge for ulike oppgaver og arbeidssituasjoner er av-gjørende ifølge Tveter. Derimot er multitasking lite effektivt, hverken for unge eller eldre.

– Når du skal løse enkelte oppgaver bør du ha det helt stille og ikke la deg forstyrre av telefoner, meldinger eller mailer. En god teknikk er å sortere ulike arbeidsoppgaver, å bestemme deg for hva de krever av omgivelsene, og deretter velge arbeidsted ut i fra dette, sier hun.

– Et effektivt møte bør heller ikke være lenger enn 45 minutter, da bør du ta en pause og reise deg, forsetter hun.

HA ET HELHETLIG SYN PÅ HELSE

De beste foretakene vil at de ansatte skal ha det bra. Jo tettere vi jobber sammen, jo viktigere blir det å verne om inneklimaet – både for helsa og produktiviteten. Det handler også om for eksempel å bruke ergo-nomiske møbler og verktøy som ikke inneholder skadelige stoffer, å bruke mer dagslys og å senke eller fjerne skillevegger.

– Det mentale og kroppen henger mer sammen enn det man tidli-gere var klar over. Ikke sitt lenger enn i 90 minutter, ta en pause, gå til kaffemaskinen, eller opp og ned noen trapper. Det er utrolig viktig med daglys – se solen minst 30 minutter hver dag. Det er også bevist at det å se på noe fint, gjerne noe grønt og naturlig gir effekt på øyet. Søvn er også helt unnværlig, understreker hun.

Mange kontor har fått egne meditasjonsrom, eller steder der man kan ta en rask power nap eller utføre mindfullness.

– Det kan være så enkelt som å høre på en fin sang, puste rolig og senke skuldrene. Da får du hjernen til å slappe av og du jobber bedre, påpeker hun.

Dersom man skal ha egne avslapningssoner på arbeidsplassen, er det avgjørende med tydelige regler ifølge eksperten. Dette i kombinasjon med kontormøbler som er uten giftstoffer og avgasser.

– Sunt kosthold og godt humør er også av betydning. Smil og motta smil, det gir en god atmosfære på arbeidsplassen, sier Tveter.

Dette har sammenheng med hvordan kontoret skal kommunisere som foretak. Apples butikker er et godt eksempel på hvordan miljøet gjenspeiler varemerket. På samme måte kan en arbeidsplass gjenspeile foretakets historie, nyheter og verdier.

– Ønsker du å fremstå som en miljøbevisst organisasjon, bør du gjøre det i alle ledd – lev som du lære. Kontoret er bedriftens identitet, poengterer hun.

GJØR KONTORET TILPASNINGSDYKTIG

Den teknologiske utviklingen er den sterkeste kraften bak arbeidsplas-sens evolusjon.

– Det gjelder å engasjere eksperter som kan gi et glimt av hvor tek-nologien er på vei, og skape et kontor som lett kan tilpasses til raske forandringer. Plutselig blir det oppgangstider igjen, og du trenger plass til flere, eller motsatt – ha fleksibilitet på kontoret. Ha minst mulig fastmontert, slik at du kan ommøblere og flytte på ting raskt, og tilpasse deg den nye hverdagen, avslutter hun.

Blander ulike perspektiver

Liv Tveter, administrerende direktør i Kinnarps AS.

SHOWROOM • LAGER DATAHALL • LETT PRODUKSJON

KONTOR

2-8

7.936 KVM

MELLOMBYGGNR. 6 NR. 81.011 KVM 3.819 KVM

SOV Eiendomsinvest ved:

LEDIGE AREALER: LAGER, SHOWROOM OG KONTOR

ASTRI VARMO ANDRESENT: + 47 909 58 891E: [email protected]

HANS JACOB HARALDSONT: + 47 934 41 541E: [email protected]

W: 60grader.no


SHOWROOM • LAGER DATAHALL • LETT PRODUKSJON

KONTOR

2-8

7.936 KVM

MELLOMBYGGNR. 6 NR. 81.011 KVM 3.819 KVM

SOV Eiendomsinvest ved:

LEDIGE AREALER: LAGER, SHOWROOM OG KONTOR

ASTRI VARMO ANDRESENT: + 47 909 58 891E: [email protected]

HANS JACOB HARALDSONT: + 47 934 41 541E: [email protected]

W: 60grader.no

41

BIBLIOTEK

En stille sone på en arbeidsplass. Et bibliotek kan brukes som en konsentrert plass, der en ansatt kan sitte i ro for å løse arbeidsoppgaver som krever stillhet og fokus. Det kan også brukes som en pause plass. I hyggelige og motiverende atmosfære kan ansatte nyte en pause, lese en avis og hente inspirasjon og krefter. Et bibliotek har lange tradisjoner, og i dagens arbeidsliv kombineres bruken til lesing, lounge, konsentrasjon og inspirasjon.

LOUNGE

Dette er en sosial sone. Et møtested for kolleger. Du skal kunne sitte godt i gode omgivelser, ta en kaffe og prat. En hyggesone der man skaper kultur og knyttes mot kolleger. Den kan være stor og liten, en kaffekrok eller noe større som også kan fungere som kantine. Viktig er at sonen bygger oppunder det miljø og kultur bedriften ønsker å bygge, og at de ansatte trives og motiveres til samhandling.

«TOUCH-DOWN»

En av de mest varierte arbeidsplassene. Det er her du setter deg ned for å løse en arbeidsoppgave. Det kan være ulike karakter og omgivelser. Noen gan-ger sitter du sammen med kolleger for å diskutere

en problemstilling, mens du andre ganger ønsker konsentrasjon. En «touch-down» er en plass du setter deg ned, der og da, for å gjøre en oppgave. Kanskje du ønsker å sitte i mer kreative omgivelser og annen type motiverende innredning. Hvilken type arbeidsplass du velger, avhenger av antall personer og arbeidsoppgave. Det er en perfekt løsning for de som vil bryte av og skape et «rom i rommet».

MØTEROM

Møterom blir mer og mer brukt, til prosjektgrupper, til samtaler, til interne prosjekt, og selvsagt til møtet med kunden. De kan være store, små, formelle og uformelle, og har som oppgave å samle en gitt gruppe mennesker. Det mindre møterommet er meget an-vendelig, både til prosjektmøter, kreative samtaler og konsentrasjons oppgaver. Her kan man være en liten gruppe som sammen løser oppgaver mer effektivt. Det store møterommet er ofte mer tradisjonelt og formelt, gjerne med fokus på tekniske løsninger til å støtte større forsamlinger.

KANTINE

Kantinen er en uformell sone. Samtale med kolleger, et avbrudd og en velfortjent pause. Vi ser flere som bruker kantine til flere gjøremål enn selve maten,

og at det er høy fokus på å ha en hyggelig sone der ansatte trives.

«CHAT-BOKS»

Mange ønsker et helt stille sted for å ta telefoner. Diskresjon, privatliv, konfidensielle samtaler eller bare stillhet – et stillerom for telefonsamtaler. Noen «chat-bokser» er kun «god stolen», mens andre kan utstyres med enklere versjoner av bord og stoler, slik at man kan gjøre arbeidsoppgaver som krever mer enn en telefon. Et sted du kan gå inn og ta de samtaler du ønsker stillhet rundt.

PERSONLIG ARBEIDSPLASS

Enhver bedrift kan ha ansatte som har behov for den personlige arbeidsplassen. Det kan være ar-beidsoppgaver, utstyr som kreves til jobben, lagrings muligheter, eller personlige behov for best prestasjon. Variantene her er også flere. Vil du sitte ved et skri-vebord eller i mer kreative omgivelser? Ergonomi er viktig for at du skal utføre oppgavene best mulig, og noen motiveres av innovativ design. Den personlige plassen skal være din, et sted du finner motivasjon og presterer.

SAMLINGSPLASS

Dette er ikke det samme som kantine, men en sosial sone. På engelsk ofte kalt «home-base» fordi det er en samlingsplass. Ikke bare for mennesker, men ofte en oppbevaringsplass for flere ting i bedriften. En samlingsplass kan ofte kombineres med en lounge, slik at samlingsplassen blir som bedriftens «oase», der man henter krefter, kaffe og informasjon. Et uformelt sted. Men, noen velger å separere de to også.

ROM I ROMMET

Å skape et avbrekk, et rom i rommet med annen design og funksjon enn sonene som er rundt, skaper ofte produktivitet og motivasjon. Det er soner som bryter, og som gjør at ansatte kan løse flere arbeids-oppgaver på samme areal. En samtale, et uformelt møte, en kreativ prosess, ta en telefon – rommet du skaper kan løse flere oppgaver dine kolleger har gjennom en arbeidsdag. Rom i rommet skaper ofte en differensiering både i design, innovasjon og ar-beids-mønster.

«Dette er en sosial sone. Et møtested for kolleger. Du skal kunne sitte godt i gode

omgivelser, ta en kaffe og prat. En hyggesone der man skaper kultur

og knyttes mot kolleger. »

NÅR DU SKAL PLANLEGGE DITT NESTE KONTOR, ER DET NI TYPER SONER DU BØR VURDERE IFØLGE KINNARPS:



• Ledige lokaler i Bygg A1:1: 230 kvm 1. etasje2: 213 kvm 4. etasje3: 352 kvm 4. etasje

• God teknisk standard

• Enkel adkomst fra Ring 2

Sandakerveien 24 C

Tlf: 2287 1900Epost: [email protected]

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen0401 OSLO

• Sentralt beliggende nær offentlig kommunika sjon

• God parkeringsdekning

• Midt i en pulserende næringspark

MYRENSVERKSTED

Bygg A1#

#

#

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

& &

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&&

&

&

&

& &

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

& &

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

& &

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

& &

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&&

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

# #

#

#

#

#

#

#

##

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

## ##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

####

##

##

##

##

##

##

##

##

##

####

##

##

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

##

#

42

42

42

42

42

42

42

42

42

42

42

42

42

ULLEVÅL

SAGENE

TORSHOVSINSEN

GREFSEN

GRÜNER-LØKKA

BLINDERN

BJØLSEN

DISEN

ILA

HASLE

SOGN

LOFTHUS

LØREN

FAGERBORG

SØNDRE HOVIN

Gamle Aker

Vestre Aker

Grefsen

Grefsen

Berg Tåsen

Ullevål stadion

St Hans-haugen

Storoveien

Trondheimsveien

Be

rgljots vBerg

sli

a

Biskop Heuchs vei

Blåsbortveien

Christian Michelsens gate

Colletts

gate

Dælenenggata

Einars v

ei

Fagerheimgata

Faye

s gt

Gre

fsen

allé

Grefse

nkollv

eien

Gre

fsen

veie

n

Gøte

borg

gata Haslevangen

Hasleveien

Hek

kvn

Helgesens

Holtegat

a

Industrigata

Irisveien

Jacob Aalls gate

Kaj Munks vei Kapellvei

Kirkeveien

Kj

Kyrre

Gre

pps

gate

Lillogata

Lofthusveien

Markveien

Mogata

Nils Bays veiNordlys ve

ien

Nyd

alsv

n

Ogm

unds

v

Ol a

Olaf Scho u

s

Oscars gatePi

lest

rede

t

Probl

Sagvn

Sannergata

Sinse

n

So�enberggata

So�es gateSognsveien

Sorgenfrig

ata

Stavan gergata

Thorleifs allé

Toftes g ate

Uelands gate

Uglevn

Ullevålsveien

Åke

røve

ien

Åsengt

Åsensvingen

Thulstrups g

ate

150

© Kartagena / Statens kartverk0 1 km

Sandakerveien

RING 3

RING 2

43


MORGENDAGENS ARBEIDSPLASS Hva skal til for å skape en god arbeidsplass

der folk trives, blir inspirert og tiltrekker

seg kunder?

av: scenario interiørarkitekter foto: gatis rozenfelds


FAKTA«Interiørarkitektur er rammen rundt

folks hverdag.» Scenario interiørarkitek-ter er opptatt av at rom skal kommun-isere identitet gjennom ulike opplevelser

og funksjonelle løsninger. Interiørarkitek-tens viktigste oppgave er å forstå

kundenes behov og visjoner for å skape gode omgivelser.

45

M ed naturlig letthet beveger vi oss inn og ut av et stort antall digitale rom mange ganger daglig. Vi endrer væremåte og sjargong i de ulike digitale rommene, til tross for at disse rommene mangler

fysiske attributter. Vi legger inn arbeidsøkter når som helst og hvor som helst. Med dagens tekno-logi trenger vi knapt mer enn en smarttelefon for effektivt å utføre vårt arbeid. Om arbeidsplassen ikke lenger er stedbundet, hva handler da «kon-toret» om?

I vår moderne hverdag, hvor lite avhenger av det fysiske rom, kan det synes som om de arkitekto-niske rammene blir desto viktigere. En av interiør-arkitektens oppgaver i denne digitale hverdagen, er å skape et fysisk sted der ansatte ønsker å være, et funksjonelt sted de kan være stolt av og føle tilhørighet til.

MER UT AV LITE

Interiørarkitekten «skreddersyr» interiørløsninger etter behov. Vi etablerer fysiske rom og rammer som understøtter arbeidet som skal utføres. De fleste av oss er innom ulike former for arbeid i løpet av arbeidsdagen. Det være seg individuelt arbeid, konsentrasjonsarbeid som bør utføres i en stillesone, teamarbeid, uformelle møter over kaffemaskinen, samt formelle møter, presentasjo-ner og workshops. For at vi skal kunne fortsette å være effektive og produktive når rammene for arbeid skifter raskt, må også rommene vi arbeider i være tilrettelagt tilsvarende.

Morgendagens arbeidsplass må tilby noe mer enn en stol, en pult og en datamaskin for å fortsette å være relevant. Men hva blir det viktigste behovet som skal dekkes i en arbeidshverdag hvor alle vil ha mer fra mindre?

Det er blitt sagt at arbeidsplassen er vårt nye «the third place», hvorav «the first place» er hjemmet og «the second place» er jobben. «The third place» er

et fristed hvor man kan møtes utenom de to viktige møteplassene hjem og jobb. Det interessante er at en av definisjonene på «the third place» er at man ikke er forpliktet til å være der. Man kan komme og gå som man vil. Starbucks har for eksempel som sitt mål å bli vårt «the third place». Morgendagens arbeidsplass må altså kunne bringe frem mange av de samme følelsene som en kafé, en park eller lystbetont trening har gjort tidligere. «The third place» skal også imøtekomme så mange av bru-kernes ønsker at de føler at alle deres behov blir ivaretatt. Ingen liten oppgave å ta på seg hverken for arbeidsgivere eller oss interiørarkitekter.

IDENTITET OG MERKEVARE

Interiørarkitektens rolle i utviklingen av mor-gendagens arbeidsplass kan sies å være todelt. På den ene siden er vårt fokus å skape funksjonelle løsninger tilpasset brukergruppen innenfor gitte økonomiske rammer. En stor del av vårt arbeid dreier seg om effektivisering. Både økonomisk- og arealmessig sett. Flere mennesker skal inn på mindre plass. Flere og bedre resultater skal presses ut av mindre penger. Transportetapper skal kortes ned, og avstander mellom medarbeidere og

funksjoner skal minimeres. Interiørarkitekten er trent til å se muligheter i disse utfordringene og er en ekspert i arealeffektivisering.

Samtidig skal man forstå organisasjonens kultur, overordnede mål, identitet og merkevare for å på best mulig måte kunne bidra til et identitetsskapen-de interiør. Det handler ikke kun om å analysere dagens situasjon, men også ha en bred forståelse for hvordan både mennesket og teknologien kom-mer til å utvikle seg i fremtiden. Morgendagens arbeidsplass skal ha tilleggsfunksjoner som gir organisasjonen det lille ekstra. Det som gjør at medarbeiderne føler eierskap til og stolthet over organisasjonen de er en del av. Det som gjør ak-


Den rosa resepsjonen hos Megaprint er kontorets

blikkfang og gir en skikkelig wow-faktor.

I kontorene til Aker Solutions har Scenario plassert frittstående møterom utformet som telt i det åpne volumet. Foto: Kjetil Alsvik


Morgendagens arbeidsplass må altså kunne bringe frem mange av de samme følelsene som en kafé, en park eller lystbetont trening har gjort tidligere.

47


PROFIL

Navn: Kristine Aassved StoreideAlder: 35

Stilling: Interiørarkitekt MNILMin setning:

”Mange produsenter viste en spennende blanding av stramme,

funksjonelle møbler mot lekne, dekorative elementer.

Det likte jeg godt.”

kurat deres organisasjon annerledes, og gir den særegenhet.

MANGE OPPGAVER

Arbeidsplassen skal bidra til trivsel i organisa-sjonen, den skal stimulere og inspirere, og først og fremst bidra til produktivitet. Morgendagens arbeidsplass handler om samspillet mellom men-nesker, og hva som kan skapes gjennom direkte kommunikasjon og samarbeid. Morgendagens arbeidstakere er bevisste på hvor-dan bedriften fremstår, hva slags arbeidskultur arbeidsplassen har og hvordan dette kommer til syne gjennom interiør og arkitektur. I en arbeids-hverdag som stadig er i endring, blir «kontoret» da den viktigste arenaen for direkte samhandling?

Mange organisasjoner som omlokaliserer, har stor grad av fleksibilitet høyt oppe på sin ønskeliste over kvaliteter det nye arbeidsstedet må besitte. Lokalet må kunne tilby en planløsning som kan endre seg over tid, og som kan følge både den teknologiske og den menneskelige utviklingen. Dette kan være utfordrende i rehabilitering av eldre bygningsmasse, hvor andelen fellesareal og transportsoner gjerne er høyere. I utgangspunktet kan dette fremstå som en utfordring, men med dagens aktivitetsbaserte arbeidsform, kan dette i mange tilfeller være en fordel.

Neste på listen er gjerne et ønske fra oppdragsgiver om å påvirke hvordan arbeidsplassen skal se ut. Å kunne ha innflytelse på sin egen organisasjons nye lokaler er av stor betydning. Det handler om å skape en ramme rundt organisasjonen og følelsen av mening i arbeidshverdagen.For å få til dette kan det være lurt å ta med en in-teriørarkitekt tidlig i prosessen. Gjerne så tidlig at lokalene kan evalueres i samarbeid med megler før kontraktsinngåelse med leietaker. Interiørarkitek-

ten har også et trent øye for å se både utfordringer og muligheter i eksisterende bygg og nybygg.

FUNKSJONALITET ER VIKTIG

Det er mange ulike holdninger til hva en arbeids-plass skal være. Fra det ene ytterpunktet hvor målet er flest mulig ansatte på færrest mulig kva-dratmeter, hvor hverken stemning, funksjon eller ergonomi er av større betydning, til det å ha et mer bevisst forhold til at omlokalisering har stor sam-menheng med endringer i organisasjonen. Disse

endringene kan og bør utnyttes til det bedre for organisasjonen. Balanse mellom arealeffektivi-sering og funksjonalitet er viktig. Det hjelper lite å oppnå et godt kvadratmeterregnskap, om behovene i organisasjonen ikke er dekket. For eksempel er rekorden for flest antall mennesker samtidig i en Volkswagen Boble sytten, men Bobla kan ikke lenger utføre jobben sin; nemlig å være et fremkomstmiddel.

Når vi like gjerne kan sitte i pysjamas i vår egen stue og utføre arbeidet vårt effektivt, må det være andre elementer som trekker oss mot «kontoret». Tidlig i mitt studieløp ble jeg fortalt at jeg måtte være tilstede på skolen, for det var lite inspirasjon å hente i kjøleskapet. Kan det være noe så enkelt som det morgendagens arbeidsplass handler om? Å kommunisere og samhandle med hverandre og på den måten skape bedre flyt i arbeidsprosessene og heve produktiviteten? For å oppnå dette er vår vik-tigste rolle i morgendagens arbeidsplass å skape prestasjonsfremmende arealer.

Arbeids- plassen skal bidra

til trivsel


49

MED DESIGN I FOKUS

Kontoret er ikke bare et sted å jobbe, men et sted å møtes som rommer mangfoldet.

Kontoret skal fremme god kommunikasjon, nettverksbygging og kompetansedeling.

Sammen med våre rådgivere, arkitekter og designere ønsker vi å skape et produktivitets-

fremmende og effektivt miljø for våre leietakere.

Les mer på www.wergelandsveien7.no

Ledige lokaler:1. etasje: 531 kvm BTA5. etasje: 580 kvm BTA7. etasje: 521 kvm BTA

Hans Olav JohannessenUtleiesjef, Höegh Eiendom M: 952 35 159

Rune ArvesenSeniorrådgiver, Akershus Eiendom M: 915 35 567

• AKTUELT • PÅ KONTORET •

på KONTORET

Jeg har jo skrevet tretten bøker, to av dem her, og de er ganske smarte, synes nå jeg

“”

av: silje rønne foto: margrethe myhrer


• AKTUELT • PÅ KONTORET •

– Hvordan representerer kontoret deg? – Ganske bra, et staffeli i det ene hjørnet, pluss et forhenværende klesskap med hyller fylt av grenseløse mengder arkiverte foredrag, manuskripter, notatbøker, pluss bøtter-og-spann med bakgrunnsmateriale og et virvar av minner. Skrivbordet er ganske personlig – med blant annet et antikt arabisk blekkhus i mess-ing, flere hundre år gammelt, som jeg fikk av min avdøde første kone da jeg tok første skritt inn i journalistikken.

– Hva har du i skrivebordsskuffen? – Mye rot der også, er jeg redd – et mislyk-ket forsøk på å holde orden i et arkiv, kvit-teringer, legeattester, korrespondanse, noen manuskripter fra min datter som er en av de mest bereiste globetrotterne jeg kjenner. Rotet har en tendens til vokse seg innpå meg, selv om jeg har fylt kjelleren og kjørt unna kasser med saker jeg har samlet opp gjennom årene. – Hva er noe av det smarteste du har klekket ut her? – Jeg har jo skrevet tretten bøker, to av dem her, og de er ganske smarte, synes nå jeg. Des-suten har jeg komponert flere hundre fore-dragsmanuskripter her. Men smart…? Vel, hvis smart betyr lønnsomt, er det ikke stort å skryte av. Man blir ikke særlig rik av det jeg har drevet med.

– Hva savner eller ønsker du deg? – Mer plass. Det er ikke så galt det jeg har, men man har jo en tendens til å bruke den plassen man har og trenger straks mer. Men utsikten er jo ganske enestående. Du ser til Drøbaksundet, og det er fint å kunne heve blikket og følge cruise- og lasteskip stevne inn mot byen.

– Hva bør man absolutt ikke gjøre som gjest på kontoret ditt?– Det har lagret seg mye personlig i dette rom-met, blant annet en stabel mislykkede forsøk på malerier. De er pakket bort av en grunn, så keep off. Ellers har jeg lite å skjule. – Cellekontor, åpent landskap eller brukertil-passet løsning? – Jeg har vært i den skarpe enden av nyhets-bransjen i omtrent 400 år, og har hatt ulike type kontorer opp gjennom årene. Omstendighetene endrer seg og man lærer å leve med det meste. Utenriksredaksjonen i NRK, der jeg tilbragte det meste av livet når jeg var hjemme, besto av mange små enkeltkontorer, men da jeg ble nyhetsanker i Dagsrevyen opererte jeg i et kjempelokale der flere nyhetsredaksjoner var samlokalisert. Første tanken er at dette er umulig, men du venner deg til det. Det blir som da Fornebu flyplass skulle flyttes til Gardemoen. Jeg gruet meg i fire år til å måtte kjøre én time, men så viste det seg å ikke være noe problem, slik er det med kontor også.

SEKS KJAPPE

foto: morten eik


foto: morten eik

CHRISTIAN BORCH

Han var ansatt i NRK fra 1978 til 2014, først i tyve år som som utenriksre-porter, kommentator og -redaktør.

Fra 2000 var han fast nyhetsanker i Dagsrevyen, og fra 2010 nyhetsank-

er i Urix. Har utgitt 13 bøker, blant annet Salig velstand (2001), Reiser i maktens grenseland (2003), Ramis vei (2005), Sannhetens kår (2009), og i år Banalitetens tyranni. Han har mottatt en lang rekke priser og ut-

merkelser, blant annet Gullruten som Norges beste nyhetsanker.

53

• AKTUELT • KONTOR •

TA TEKNISK DRIFT PÅ

ALVOR

– Ved å velge gode og seriøse utleiere, som enten i egen regi, eller

gjennom kompetente leverandører, tar teknisk drift og forvaltning på

alvor, vil du få et problemfritt leieforhold.

av: silje rønne foto: vegard breie

• AKTUELT • TEKNISK DRIFT •

– Vi skal ta matopplevelsen til et nytt nivå


Alle bedrifter med ansatte er underlagt internkontroll-forskriften. Ser man nærmere på denne, er det mange bestemmel-ser som omhandler selve lokalet, eller forhold knyttet til eiendommen.

55


I jakten på nye lokaler, vil alle bedrifter ha ulike behov og krav. Det er naturlig å vurdere belig-genhet, funksjonalitet, standard, fasiliteter og

tjenestetilbud. – Det mange ikke er like opptatt av, spesielt de små

og mellomstore selskapene som skaffer seg lokaler på egenhånd, er den tekniske tilstanden til bygget. Den har svært stor betydning for den enkelte leietaker, og muligens mer enn det de fleste er klar over eller vektlegger, sier Ståle Lilledahl, daglig leder i TBB Eiendomsdrift.

Alle bedrifter med ansatte er underlagt internkon-trollforskriften. Ser man nærmere på denne, er det mange bestemmelser som omhandler selve lokalet, eller forhold knyttet til eiendommen.

– Internkontrollforskriften er knyttet til en rek-ke lovverk. Arbeidsmiljøloven er nok den flest har et forhold til, og har omfattende bestemmelser om hvordan det skal være på arbeidsplassen. En av disse bestemmelsene handler om inneklima. Innemiljø

består av mange aspekter, blant annet lysforhold, støy, renhold og luftkvalitet, forklarer Lilledahl, som til daglig jobber med å drifte og utvikle bygg og eiendom.

MER ENN ET VAKKERT YTRE

Lilledahl mener at bedriften kan påvirke mange av disse forholdene, men for å tilfredsstille kravene til et godt inneklima må de tekniske anleggene være funksjonelle, og driftes på en skikkelig måte. – Temperatur, trekk, «brukt luft», høyt CO2-nivå og forurensing utenfra som biltrafikk og industri, eller innvendig fra maskiner, mennesker eller prosesser, er forhold som påvirker luftkvaliteten, understreker han.

Dårlig luftkvalitet kan fører til helseplager og høyt sykefravær i arbeidslivet. Derfor oppfordrer Lilledahl leietakere å undersøke det tekniske nøye, når de ser etter nye lokaler.

– Du må sjekke byggets tilstand, at luftmengden er i henhold til dagens krav, bruk av omluft, filterkvalitet i forhold til beliggenhet, kjøling, moderne styringsau-

tomatikk og solavskjerming, sier han. Et annet forhold knyttet til innemiljø, som også

omtales i strålevernloven, er radon. – Arbeidsgiver er nå forpliktet til å undersøke

radonnivået på arbeidsplassen. Dette gjøres ved lokal øyeblikksmåling og utsett av sporfilm som fanger opp nivået over tid. Dersom det er forhøyede verdier av radon kan det være en omfattende prosess å utbedre, og vanskelig for den enkelte leietaker å gjøre noe med. Det vil derfor være viktig å ha et forhold til dette før leiekontrakt inngås, understreker Lilledahl.

ARBEIDSGIVERS ANSVAR

– I internkontrollforskriften finner vi henvisninger til blant andre lov om tilsyn av elektriske anlegg og elektrisk utstyr. Som arbeidsgiver plikter du å sørge for at de ansatte arbeider i trygge lokaler, og at det elektriske anlegget i så måte ikke representerer noe fare. Det elektriske anlegget skal jevnlig undersøkes, og el-tavler termograferes. Dette kan avdekke potensielle

“I jakten på nye lokaler, vil alle bedrifter ha ulike behov og krav.”


farer for støt samt mulige branntilløp. Spesielt vil dette gjelde eldre bygg og lokaler for verksted og industri, forklarer Lilledahl.

– Sørg for at det elektriske anlegget er i stand før inngåelse av leiekontrakt, så vil det være opp til deg som leietaker å vedlikeholde det i leieperioden, legger han til.

En av de viktigste bestemmelsene i internkon-trollforskriften er Brann- og eksplosjonsvernloven. Nyere undersøkelser viser at elektrisitet er årsaken til rundt 31 prosent av brannene i offentlige bygg og næringsbygg i Norge.

– Når man inngår en leiekontrakt må det grunn-leggende være på plass, som passiv brannsikring, slukkeposter og varsling, samt rømningsveier og do-kumentasjon. Som arbeidsgiver må du selvsagt sørge for at lokalene er i forskriftsmessig stand. I tillegg er det bestemmelser rundt internt brannvern, opplæring og slukkeøvelser, det er nødvendig å ha rutiner på, råder Lilledahl.

INTERNKONTROLL

Som leietaker må du ha et forhold til rutiner for av-fallshåndtering, spesielt med hensyn til farlig avfall. Spørsmål bedriften bør stille seg er: Hvilken type virksomhet driver jeg knyttet til forurensing? Trenger vi spesielle løsninger for avfall, oljeutskiller og lignende?

– Som arbeidsgiver på utkikk etter nye lokaler, er det altså mange ting å forholde seg til, knyttet til internkontrollforskriften og den tekniske tilstanden på lokalene. Dersom man ikke selv er teknisk kyndig, vil det være nødvendig å få hjelp til å kontrollere alle disse forholdene, i forbindelse med forhandling om nye lokaler, understreker daglig leder i TBB.

Etter at lokalene er på plass og tatt i bruk, er det viktig å fortsette arbeidet med internkontrollen. Ar-beidet med internkontrollen kan dokumenteres i egne elektroniske systemer og således være under kontinuerlig oppdatering.

Lilledahl opplever at Internkontroll ofte bli sett på som et onde som bare koster penger.

– Dersom man arbeider med dette kontinuerlig og kobler det samtidig opp mot teknisk drift og service samt miljøarbeid, vil dette kunne bli både nyttig og lønnsomt for bedriften. Dette kan vi oppnå ved å se hele sammenhengen mellom lokalene, effektivitet, sykefravær, energiforbruk og miljøbelastning, sier han.

– Drift og teknisk eiendomsforvaltning av næ-ringseiendom må utføres av profesjonelle og seriøse aktører, avslutter Lilledahl.

Ståle Lilledahl, daglig leder i TBB Eiendomsdrift.



59

Det rette Utendørsmiljø - bli inspirert

Kontakt oss på 23 00 66 03 Eller besøk ambius.no

§• AKTUELT • JUSS •

INTERNKONTROLL OG HMS

For alle varer og tjenester som produseres, gjelder ulike krav til sikkerhet og

kvalitet som skal oppfylles. I tillegg finnes det også et bredt spekter av regler

som skal ivareta det ytre miljø, og ikke minst gi trygge forhold for de som har

jobben med å produsere dem.

av: erling m. timm og mathias borch


§ S amlebetegnelsen for dette regelverket er «HMS» – hel-se, miljø og sikkerhet. De fleste har hørt om HMS-ar-beid og internkontroll i ulike sammenhenger, men hva

ligger egentlig i disse kravene, og hvilken betydning kan de ha i relasjon til leieforhold og valg av lokaler?

INTERNKONTROLLFORSKRIFTEN

Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter («Internkontrollforskriften») er regelverket som omhandler hvordan virksomheter selv skal gå frem for å ivareta relevante helse-, miljø- og sikkerhetskrav.

I forskriften er denne «internkontrollen» nærmere definert som virksomhetens ansvar for å gjennomføre; «[s]ystematiske tiltak som skal sikre at virksomhetens aktiviteter planlegges, organiseres, utføres og vedlikeholdes i samsvar med krav fastsatt i eller i medhold av helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen».

Hovedformålet er altså å sikre bevisstgjøring og kompetanse om de krav som gjelder, og at virksomhetene etablerer rutiner for å følge dem opp.

HVEM GJELDER INTERNKONTROLLFORSKRIFTEN FOR?

Plikten til å utøve internkontroll gjelder alle som omfattes av helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen – HMS-lovgivningen. Denne HMS-lovgivningen omfatter på sin side alt fra helt generelle bestemmelser om arbeidsmiljø, inneklima og brannsikkerhet til områdespesifikke regelverk om for eksempel håndtering av forurensede masser, radioaktive stoffer, genmaterialer m.v.

Slik vil plikten til å føre internkontroll være aktuell for nær sagt all virksomhet, men i praksis innebære vidt forskjellige behov for tiltak og fokus fra bedrift til bedrift.

HVA LIGGER I PLIKTEN TIL Å FØRE INTERNKONTROLL?

Hvilke tiltak som må gjennomføres for å oppfylle kravene til intern-kontroll vil variere veldig fra bedrift til bedrift; enten det er tale om alminnelig «kontorvirksomhet», eller industri i lokaler hvor de ansatte håndterer brannfarlig eller miljøskadelige materialer.

Internkontrollforskriftenes utgangspunkt er da også at kon-trollen «skal tilpasses virksomhetens art, aktiviteter, risikoforhold og størrelse i det omfang som er nødvendig for å etterleve krav i eller i medhold av helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen».

For mange virksomheter vil det være tilstrekkelig med enkel dokumentasjon for at slike analyser og vurderinger rent faktisk er gjennomført, eventuelt supplert med noen retningslinjer for håndtering av noen ekstraordinære omstendigheter, så som brann. For andre vil det være nødvendig å nedfelle detaljerte rutiner og prosedyrer, og sørge for at arbeidstakere får nødvendig kursing både for de daglige aktivitetene og for ekstraordinære ulykker m.v. Det kan med andre ord være så enkelt som en vurdering av behovet for brannøvelser og merking av nødutganger i ett lokale, og så komplisert som detaljerte sikkerhetsforskrifter for behandling av radioaktivt materiale i et annet.

Kjernen i kontrollplikten, og det som er felles for alle virksom-hetene, er at de enkelte skal foreta og dokumentere selvstendige analyser og vurderinger av de aktivitetene de utøves, og hvilke risikoforhold disse innebærer. På grunnlag av disse analysene skal virksomhetene danne seg et bevisst forhold til hvilke HMS-regler som dermed gjelder, og nedfelle prosedyrer og rutiner for hvor-dan ulike risiki skal håndteres i lys av det aktuelle regelverket.

DEN DOKUMENTASJONEN SOM IMIDLERTID ALLTID SKAL

UTARBEIDES, MÅ OMFATTE FØLGENDE;

• Fastsatte mål for helse, miljø og sikkerhet • Oversikt over virksomhetens organisasjon, herunder hvordan ansvar, oppgaver og myndighet for arbeidet med helse, miljø og sikkerhet er fordelt• Kartlegging av farer og problemer og vurderinger av risiko, og tilhørende planer og tiltak for å redusere risikoforholdene• Rutiner for å avdekke, rette opp og forebygge overtredelser av krav fastsatt i eller i medhold av helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen• Rutiner for systematisk overvåkning og gjennomgåelse av internkontrollen for å sikre at den fungerer som forutsatt

Hovedformålet er altså å sikre bevisstgjøring og kompetanse om de krav som gjelder, og at virksomhetene

etablerer rutiner for å følge dem opp.

61

Et formål med internkontrollplikten er også å bidra til ryddighet og etablering av et gjennomtenkt system på arbeidsplassene. Forskriften pålegger derfor også virksomhetene å sikre at alle som arbeider der er kjent med hvordan internkontroll på helse-, miljø- og sikkerhetsområdet praktiseres.

ANSVARET FOR INTERNKONTROLL – FORHOLDET MELLOM

PARTENE I EN LEIEKONTRAKT

Ansvaret for å gjennomføre internkontrollen påhviler «den som er ansvarlig» for den aktuelle virksomheten. Internt i den enkelte bedrift vil dette typisk være ledelsen i virksomheten, men ulike måter virksomheter er organisert på vil også kunne tilsi at i hvert fall deler av arbeidet involverer flere eller alle nivåer.

I relasjon til virksomheter som er i leieforhold er det sentralt å merke seg at både utleier og leietaker hver har et selvstendig ansvar for å oppfylle kravene i internkontrollforskriften og helse-, miljø og sikkerhetslovgivningen. Eksempelvis legger regelverket om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr; kontroll- og tilsynsansvar både på eier (typisk utleier) og bru-ker (typisk leietaker) av anleggene. Dette innebærer at verken den ene eller den andre kan avtale seg bort fra dette ansvaret i leiekontrakten. Den praktiske gjennomføringen av de tiltak som måtte være nødvendige derimot, kan man imidlertid fint avtale en ansvarsfordeling for. Eksempelvis kan avtalen være at utleier kontraherer et selskap til å føre tilsyn med el-anlegget og fakturerer dette over felleskostnadene.

For leietakere er det også viktig å være oppmerksom på at man som regel også vil ha et selvstendig kontraktsansvar overfor utleier for at internkontroll og relevant HMS-regelverk følges. I standardavtalen til Huseiernes landsforbund, som ligger til grunn

for de fleste næringsleieforhold, er det uttrykkelig angitt at leietaker plikter «på utleiers forespørsel å dokumentere at det foreligger et internkontrollsystem som oppfyller de til enhver tid gjeldende krav». Uten slik dokumentasjon vil en dermed også kunne komme i mislighold av leiekontrakten, på samme måte som f.eks. manglende overholdelse av vedlikeholds- og betalingsplikten. Det er derfor viktig å ha den påkrevde dokumentasjonen, det være seg sikkerhets- og arbeidsrutiner, sertifikater eller annet, lett tilgjengelig.

En annen side ved dette er at omfanget og innholdet i de tiltakene virksom-heter må gjennomføre/dokumentere, skal hensynta de konkrete forholdene på arbeidsplassen. Dermed vil også egenskapene ved og kvaliteten på de lokalene man leier påvirke hvilke tiltak som må gjennomføres. Svakheter ved lokalene knyttet til rømningsveier, inneklima, og lignende vil følgelig kunne tilsi skjerpede handlingsplikter for leietakeren etter HMS-lovgivningen. Etter omstendighetene kan det innebære betydelige merkostnader i forhold til hva man opprinnelig forutsatte.

Hvilke berettigede forventninger leietakeren kan ha til lokalene/leieob-jektet i denne sammenhengen, vil bero på leiekontraktens krav til lokalene som sådan, og særlig variere avhengig av om det er tale om nytt/rehabilitert bygg eller et brukt bygg som leies «som det er». Ettersom leietaker også som regel selv har risikoen for offentligrettslige krav til virksomheten som ikke er av bygningsteknisk karakter, er det sjeldent gitt at leietaker vil kunne kreve eventuelle uforutsette kostnader til internkontroll og HMS-tiltak dekket av utleier. Det er dermed viktig at leietakere også har in mente de særlige HMS-krav som gjelder for virksomheten når en vurderer nye lokaler for virksomheten.

• AKTUELT • JUSS •

PROFIL

Erling M. Timm Stilling: Partner

Selskap: Advokatfirmaet Haavind

Mathias Borch (t.h.)Stilling: Fast advokat

Selskap: Advokatfirmaet Haavind


63

Kontaktinfo: Markedssjef Hans Petter Hauge, Mobil: 909 12 267 Epost: [email protected]

Eiendomssjef Carl Magnus Hegde Næss, Mobil: 934 31 838Epost: [email protected]

Velkommen til Portalen Lillestrøm. Et topp moderne næringsbygg som skal bygges med tanke på gode arbeidsforhold, tilgjengelighet, lys og luft. Pluss litt til.

Den en gang søvnige småbyen Lillestrøm har vokst til noe helt unikt på Østlandsområdet i kraft av sin gode beliggenhet. Lillestrøm er et knutepunkt og innfallsporten til Oslo fra nord. På Lillestrøms mest sentrale tomt, rett ved siden av Lillestrøm jernbanestasjon bygger vi Portalen Lillestrøm. Her kommer hotell, flotte leiligheter, forretninger og et kontorbygg på ca 17 000 kvm på hele 10 etasjer. Her er det plass til både store og mindre bedrifter. Kanskje din bedrift er en av de nye leietakerne. Beliggenhet er viktigere enn noen gang. Reisetiden skal være så kort som mulig, og det skal være enkelt å komme fra A til B. Toget fra Lillestrøm til Oslo S bruker 11 minutter! Til Gardermoen bruker du 14 minutter.

Portalen Lillestrøm – i umiddelbar nærhet.

Tenk stort, tenk smart– tenk Lillestrøm17 000 m2 fordelt over 10 etasjer

Lillestrøm - Oslo S 11 min.Lillestrøm - Gardermoen 14 min.

www.portalen-lillestrom.no

LEDIG NÅ:

12 750 m2

• UTLEIER HAR ORDET • EMIL ERIKSRØD •


Aldri har noe eiendomsselskap scoret

høyere enn R8 Property på Undersøkelsen

Norsk Leietakerindeks.

- ALLTID LEIETAKEREN

I FOKUS

av: silje rønne - foto: max emanuelson

PROFIL

EMIL ERIKSRØD

Emil Eriksrød,konserndirektør for R8 Gruppen. Eier 100 prosent av R8 Group AS, som er morselskapet i R8 konsernet.

Morselskapet har eierinteresser i R8 Prop-erty, R8 Management AS, R8 Consulting

AS, R8 Profil AS, Edison Menlo AS og Valore AS, samt flere andre investeringer.

Utdannet statsautorisert revisor på NHH. Har jobbet i Ernst & Young AS og som økonomi- og finanssjef for Hathon Holding AS. Startet første selskap i R8

Gruppen i 2010.Bor i Skien.

65

– Hva bør være avgjørende kriterier for valg av lokaler?– Vi mener leietakerne bør fokusere på «morgendagens medar-beidere». Beliggenhet vil alltid være veldig viktig og vi ser her at stadig flere ønsker å ligge mer sentralt, og i nærhet til knute-punkter. Videre blir leietakerne stadig mer opptatt av branding og ønsker å assosiere seg med moderne og miljøeffektive bygg. Jeg vil også nevne at inneklimaet betyr mye og det er viktig å ta hensyn til dette for å optimalisere effektiviteten hos de ansatte. – Hvor fleksible er utleierne når det gjelder å møte leietakerens behov?– Her er det veldig store forskjeller blant utleierne. Vi mener det er ekstremt viktig å se på leietakerne som «kunder» og således være imøtekommende for å tilfredsstille leietakernes ønsker og behov. Vi har en langsiktig tankegang på leieforholdene våre og dette åpner for at vi kan være mer fleksible med tilpasninger for å møte behovene til leietakerne våre.

– Hva kan leietaker forvente av gårdeier?– Leietakeren er selve substansen og soliditeten til gårdeieren. Således bør leietaker forvente en aktiv og fremoverlent gårdeier som er tilstede for leietakeren ved behov. Gårdeier bør være proaktiv og sørge for at leietaker får rask og god respons etter den enkelte leietakers behov og ønske.

– Hva er grunnen til at dere scoret høyest på Undersøkelsen Norsk Lei-etakerindeks i fjor, med 88 poeng, noe som slår alle tidligere rekorder?– Årsaken til dette er nok at vi fokuserer ekstremt mye på og alltid være tilstede for leietakeren. Vi har alltid leietakeren i fokus. Det faktum at vi har etablert et internt forvaltningsorgan mener vi er helt avgjørende for å få til dette på best mulig måte. Vi har en sterk standing i de markedene vi er i og jobber mye med branding av konsernet og vår miljøtankegang.

– Hva er fremtidens kontorlokaler og hvordan jobber dere med dette?– Fremtidens kontorlokaler ligger sentralt på eller nær knutepunkter. Lokalene er energieffektive og innredet på en slik måte at man enkelt kan gjøre endringer i kontorlandskapet. Mange mennesker er mye på arbeidsplassen, så konsepter som «live, work & play» står i fokus; I tillegg til å jobbe på kontoret skal man ha muligheter til å ha det moro på arbeidsplassen, drikke god kaffe i kaffebaren eller å kunne slappe av og ta en telefon eller høre på musikk i «loungen». Vi tror også at morgendagens kontorlokaler blir mer inndelt i soner hvor arbeidstakerne kan flytte mer på seg i lokalene etter hvilke arbeids-oppgaver de skal utføre. Dette er en effektivisering av leieforholdene som resulterer i at leietakeren kan klare seg med mindre leieareal.

– Hvilket området i Oslo er mest spennende fra et byutviklings perspektiv, og hvorfor?– Området rundt Rådhusgata og ned mot Bjørvika synes vi er veldig spennende. Rådhusgata er bindeleddet mellom Aker Brygge og Bjørvika. I hele dette området er det mye eldre eiendommer og mye ledige lokaler. Her er det mange eiendommer som bør oppgraderes (totalrenoveres) og det vil skje mye spennende i dette området frem-over. Beliggenheten er også meget god og sentral.

– Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot?– Skal man flytte i dag bør man tenke fremtidsrettet. Infrastruktur og fremkomstmidler endrer seg raskt og det er viktig å finne en lokasjon som er riktig for selskapet i et langt perspektiv.

– Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste medarbeiderne?– Vi tror de dyktigste medarbeiderne er opptatt av imaget til arbeids-giveren, og kontorbygget man har arbeidsplass er således viktig. Det å sitte i et moderne miljøeffektivt bygg mener vi helt klart er viktig for våre leietakere i denne kampen.

• UTLEIER HAR ORDET • EMIL ERIKSRØD •


Beliggenhet vil alltid være veldig viktig67

• AKTUELT • FLEKSIBEL ARBEIDSDAG •

PROFIL

JAN KRISTIAN KARLSEN

Aktuell: Han har stor kunnskap om den fleksible og effektive arbeidsdagen, samt metoder for utvikling av gode

arbeidsplasser, i både private og offentlige virksomheter i inn-og utland.

Arbeid: Daglig leder i analyse- og rådgivingsselskapet Company Pulse

AS, og forfatter av boken «Tid til arbeid, tid til overs».


FLEKSIBEL ARBEIDSDAG

Bør vi jobbe hjemme eller på kontoret?

av: jan kristian karlsen illustrasjon: shutterstock

69


ER FJERNARBEID EFFEKTIVT?

Fjernarbeid i sammenheng med produktivitet er viet liten oppmerk-somhet innen forskning og analyse. Undersøkelser om temaet bærer også preg av dette. Det stilles gjerne spørsmål til ledere om hvor deres medarbeidere er mest effektive – i kontorlokalene eller fra hjemme-kontor? Ledere svarer helst at medarbeidere er mest effektive i kon-torlokalene. Når medarbeidere blir spurt oppgir de fleste å være mest effektive når de jobber hjemmefra. Slike undersøkelser er imidlertid subjektivt innrettet og bør forstås ut ifra ulike motiver og preferanser. Ledere med personalansvar ønsker gjerne at medarbeidere er tilgjen-gelig i kontorlokalene hvor det er best muligheter for tilsyn. Mange medarbeidere ønsker seg mer hjemmearbeid. Imidlertid finnes det også objektive undersøkelser som avdekker tidsbruk og produktivitet. En undersøkelse blant 4500 kvinnelige og mannlige medarbeidere viste at det i gjennomsnitt utføres 3,4 timer fjernarbeid per uke. Forholdet mellom årsaken til og virkningen av effektivt fjernarbeid påviste en positiv sammenheng mellom høy arbeidsmengde og lange arbeidsdager.

De som jobbet gjennomsnittlig arbeidstid (8.3 timer) eller lengre, var mindre på etterskudd med arbeidsoppgaver når de fjernarbeidet. Imidlertid ble arbeidstiden forlenget med i gjennomsnitt 0,3 timer per virkedag (Company Pulse 2014). De som jobbet mindre enn gjennom-snittlig arbeidstid, ble hverken mer eller mindre på etterskudd med arbeidsoppgaver når de fjernarbeidet. Dette kan ikke generaliseres fordi det er store forskjeller mellom bransjer og bedrifter.

FORDELER OG ULEMPER VED HJEMMEBASERT FJERNARBEID

Jeg har gjennom mange år spurt arbeidstakere om hva de opplever som fordeler og ulemper med å jobbe hjemmefra. Svarene viser at det er fire sentrale argumenter for hjemmearbeid versus å jobbe på kontorarbeidsplassen: Bedre muligheter for arbeidsro og fordypning.Reduksjon i arbeidsreiser. Bedre balanse mellom jobb og privatliv.Økt produktivitet.

D en amerikanske sosiologen, forfatteren, redaktøren og professoren ved Harvard, Daniel Bell, hevdet allere-de i 1970-årene at ordninger med faste arbeidstider

gikk mot slutten. Bell var utvilsomt framsynt, men det viser seg at slike endringer kan ta lang tid. Dessuten er det fortsatt stor forskjell på det amerikanske og norske arbeidslivet. I Nor-ge følger omlag to tredjedeler av den norske arbeidsstokken normalarbeidsdagens tidsrytme, og det har vært ganske stabilt de siste ti-årene. Dette er lett synlig i trafikkbildet på hver-dager hvor det hoper seg opp pendlerkøer om morgenen og

om ettermiddagen. Imidlertid er det endringer å spore. Pend-lertrafikken har avtatt i vesentlig grad på fredager og noe på mandager. Dette skyldes i liten grad fleksibel arbeidstid, men at flere praktiserer hjemmebasert fjernarbeid på dagtid. Dette gjelder særlig ledere, fordi de i stor grad kan styre sin egen arbeidsdag. Det er også andre endringer å spore. Stadig flere av oss som til daglig jobber «08:00 til 16:00», tar i bruk kvel-der og helger til arbeid. Mye av dette kveldsarbeidet skjer etter klokken 21:00, som paradoksalt nok er nattarbeid i henhold til Arbeidsmiljøloven.

DET FINNES FORSKJELLIGE VARIANTER AV FJERNARBEID. HER

ER EN OVERSIKT OVER DE FIRE VANLIGSTE:

Hjemmebasert fjernarbeid er definert som lønnet arbeid som skjer i hjemmet til arbeidstakerne. Fjernarbeideren bruker gjerne et definert område i eget hjem som arbeidsplass, eller at fjernar-beidet foregår på ulike steder i hjemmet ved bruk av datautstyr.

Mobilt fjernarbeid innebærer å jobbe fra nær sagt «hvor som helst». Det foregår også mye mobilt fjernarbeid på ferier og fritidsreiser, noe som er med på å bryte opp skillet mellom arbeid og privatliv.

Fjernarbeidssenter er et kontorfellesskap der arbeidstakere fra flere ulike virksomheter/arbeidsgivere arbeider i samme bygning. De de-

ler gjerne på fellesressurser som møterom, kantine, sentralbord og kontor- og IT-systemer.

Fjernkontor kan defineres som et fysisk kontorsted der kunnskapsar-beideren benytter kontorlokaler eller sekundære arbeidsplasser i andre enheter i virksomheten enn ved den primære kontorarbeidsplassen.

Det finnes ikke eksakte tall for hvor mange som fjernarbeider i Norge, men anslagsvis dreier det seg om 40-50 prosent av den totale arbeidsstok-ken. De aller fleste fjernarbeider kun av og til og i korte tidssekvenser.

HVA ER FJERNARBEID OG HVOR STORT ER OMFANGET?


www.engebretsen.no

BORA benkeventilator gir deg den perfekte kjøkkenopplevelsen. Stillegående og effektivt trekker den av dampen direkte fra koketoppen, slik at klær og hår ikke lukter av stekeos fra grytene. Du slipper også en ventilasjonshette som forstyrrer utsikten.

Noe for deg som eiendomsutvikler å tenke på i ditt neste prosjekt?

VIS MEG VIFTEN DIN OG JEG SKAL SI DEG HVEM DU ER!

71

Spørsmål: «Du skriver i artikkelen at det er rom for å komme med spørsmål til neste utgave. Tema i det nummeret ser jeg er effektiv arbeidsdag og tidstyver. Jeg synes det er spennende lesning og ser for meg at dine prognoser om fremtidige ar-beidsplasser helt sikkert i stor grad innfrir. Mitt spørsmål er mer av menneskelig karakter. Jeg opplever at ikke alle er like innstilt på fremtidige arbeidsformer, økt fleksibilitet i arbeidstid, men foretrekker den gode gamle 09:00-16:00, og er rett og slett ikke tilgjengelig utenfor dette tidsrommet. Hvordan håndterer man dette? Og hvor mye kan man kreve både som arbeidsgiver og arbeidstaker at man skal følge med i tiden?»

Svar: Du har mange gode poenger. Mange arbeidstakere vil fortsatt ønske å jobbe til faste klokkeslett, for eksempel i tidsrommet 8/9-16/17. Imidlertid er trenden at flere ønsker seg bedre tidsfleksibilitet, blant annet fordi de må levere og hente barn i barnehage eller har andre gjøremål. Andre kan tenke seg å reise i tidsrom hvor det er mindre køer for å spare tid og få en bedre balanse mellom arbeid og privatliv. Imidlertid får ikke alle som ønsker det muligheten til dette, fordi en del yrker fordrer faste arbeidstider og faste arbeidssteder. Det er særlig IT-basert kontorarbeid og feltarbeid som er enklest og mest naturlig å organisere som fjernarbeid.Når det gjelder de som foretrekker den gode gamle 09:00-16:00, og slett ikke ønsker å være tilgjengelig utenfor dette tidsrommet, så bør dette respekteres i de fleste tilfeller. Her må det imidlertid inngås tydelige avtaler mellom arbeidsgiver og arbeidstaker, og det bør utarbeides rutiner som er enkelt å forholde seg til. En del av dette vil dreie seg om å avklare forventinger til tilgjengelighet og respons i en hverdag hvor det finnes stadig flere måter å kontakte hverandre på.

SPØR EKSPERTEN

Etter forrige artikkel i Estate Lokaler har Jan

Kristian Karlsen mottatt henvendelser og

spørsmål, han svarer på ett av dem under:

I neste utgave av Estate Lokaler vil Jan Kristian Karlsen skrive om IT og organisering.

Har du spørsmål om temaet send disse til: [email protected], og han vil besvare de i neste utgave.

Dette er ikke en sortert rekkefølge. For medarbeidere som har lang reisetid, vil reduksjon i reiser kunne oppleves som den største fordelen. De som opplever hyppige avbrytelser og støy på arbeidsplassen, vil ønske seg mer arbeidsro. Noen arbeidstakere ser også for seg at fjernarbeid kan tilby tilgang til et større arbeidsmarked. Det vil si å kunne jobbe for flere arbeidsgivere, variere innsatsen periodevis, samt å frigjøre tid til etterutdanning og andre typer prosjekter. Blant ulempene oppgis mindre nærkontakt med arbeidskolleger, og at mye fjernarbeid på dagtid kan bli en ensom tilværelse. Mye bruk av fjernarbeid kan også skape sosial og faglig isolasjon og svekke den enkeltes muligheter for kompetanse- og karriereutvikling.

Arbeidsgiverne finner fordeler ved fjernarbeid i form av økt produktivitet og mer motiverte arbeidstakere, samt redusert sykefravær. Noen bedrifter ser også på fjernarbeid som et virkemiddel for å beholde og tiltrekke seg attraktiv arbeidskraft, også fra et større geografisk område. Imidlertid gjør fjernarbeid det vanskeligere å føre kontroll med medarbeiderne, og dette uroer mange arbeidsgivere. Fjernarbeid kan øke risikoen for at bedriftsin-formasjon kommer på avveie som følge av sikkerhetshull i datasystemene, og det fører med seg økte IKT-kostnader for å høyne datasikkerheten. Det finnes flere drivere for fjernarbeid. Et sentralt tema er å begrense utgifter til næringsbygg i pressområder. En rekke virksomheter tar konsekvensen av dette, og reduserer størrelsen på arbeidslokalene slik at det ikke arbeidsplass til alle medarbeiderne samtidig. Dette fører til et større press på å organi-sere arbeid som fjernarbeid. Denne utviklingen har bidratt til utsagnet om «kontorløse» bedrifter. Dette forekommer, men hovedsakelig i små bedrifter. Imidlertid er det påregnelig at bedriftenes arealbruk vil reduseres signifikant i framtidens arbeidsliv, drevet fram av ulike former for fleksibilitet.

KOSTBAR REISEVIRKSOMHET

Det brukes mye tid på jobbreiser og pendlerreiser i Norge. Ifølge Trans-portøkonomisk institutt er en gjennomsnittlig pendlerreise i Norge på 24 minutter. Personer bosatt i og omkring Oslo bruker i gjennomsnitt 30 minutter. Dette skal jo helst ganges med to, og det vil si en time om dagen per sysselsatt. I tillegg kommer arbeid- og tjenestereisene. Ved opphoping av arbeidsplasser inne i byene eskalerer reisetiden. Dette er en svært kost-bart for både samfunn og arbeidsliv. Imidlertid jobbes det stadig mer på disse reisene. Å unngå unødvendige reiser er selvsagt det beste tiltaket for å spare tid og penger.

FRAMTIDENS FLEKSIBLE ARBEIDSLIV?

På tross av ulik praksis og ulikt syn på fjernarbeid i dagens arbeidsliv, er det min hypotese at anvendelsen av fjernarbeid vil øke signifikant i årene fram-over. Mer fjernarbeid vil også påvirkes av kontortrender. Fortsatt satsing på etablering av arealeffektive bygg og arbeidslokaler og en videre innskrenking i arealbruk til parkering av medarbeidernes privatbiler, er faktorer som vil bidra til mer fjernarbeid. Hypotesen kan imidlertid slå feil. Myndighetene, partene i arbeidslivet og den enkelte arbeidsgiver kan også velge å gå i motsatt retning. Dette opplevde ansatte i Yahoo i 2012, da ledelsen trakk tilbake hjemmebaserte fjernarbeidsordninger for alle sine ansatte.



Kinnarps Insight er den digitale versjonen av Next Office, vårt verktøy som sørger for at din nye kontorløsning blir et reelt forandrings-prosjekt, ikke bare et innredningsprosjekt. Gjennom å samle og systematisere kunnskap fra hele bedriften oppnår vi den relevante innsikten som trengs for å skape en moderne kontorløsning som faktisk dekker bedriftens reelle behov, både i dag og i morgen. Vi påvirkes av omgivelsene våre og resultatet kan bli mer fornøyde, kreative og effektive medarbeidere, et lavere sykefravær og større fleksibilitet. Kort sagt: Et moderne arbeidsmiljø ser bra ut på bunnlinjen også.

Du velger ikke god design bare fordi den ser bra ut.

Making life better at workWe believe in making life better at work. At Kinnarps, we do more than just sell furniture. With products and services to match your needs, we deliver inspiring and e�ective workspace solutions to help your organisation prosper.

DU ER KLAR FOR FREMTIDENS UTFORDRINGER. HVA MED KONTORET DITT?

Hvilket arbeidsmiljø

passer for deg?Test deg selv på

kinnarps.no:

73

• AKTUELT • TEKNOLOGI •

AdWiser drives av partner og daglig leder, Aleksander Akerjordet, og partner og teknisk ansvarlig Leo A. J. Brunvoll.


H va gjør du etter å ha hørt om et produkt eller et firma for først gang? Vi slår ikke opp i telefon-katalogen og vi oppsøker heller ikke en konto-radresse for å si «hei». Vi søker umiddelbart opp firmaets nettside eller en profil i sosiale

medier for å finne ut mer om selskapet.Folk forventer selvsagt at du har en nettside, men de

forventer også å finne relevant og godt innhold, innpakket i en grafisk profil som holder mål i 2016. Førsteinntrykket er som kjent viktig.

Nettsiden er ansiktet ditt utad og grunnmuren for kom-munikasjon til nye og gamle kunder - og den skal behandles deretter.

Holder ikke nettsiden din en god standard blir du fort avskrevet og nedprioritert. Folk har blitt kravstore når det kommer til brukervennlighet og informasjonsflyt på nett. Kommer de inn på en nettside som ikke oppfyller kravene forsvinner de rett ut igjen, og kommer ikke tilbake med det første.

VÆR TILGJENGELIG DIGITALT

I 2016 er det helt avgjørende å være tilgjengelig digitalt, og spesielt i sosiale medier.

Når det er sagt så trenger du ikke nødvendigvis være så veldig sosial, dele masse innhold, twittre, blogge eller delta i debatten. Det viktigste er at du har en tilstedeværelse, og at du er tilgjengelig dersom folk søker deg opp. Med andre ord; synes du ikke, finnes du ikke.

SÅ HVILKE KANALER SKAL DU PRIORITERE?

Prioriter de kanalene bransjen din og kundene dine beveger seg i. Dersom du er en aktiv bruker som poster linker og innlegg, analyser hvilke kanaler som gir best respons og legg trykket deretter.

Husk at ingenting kommer gratis. Du må betale for oppmerk-somheten, med mindre du er en mester i å skape engasjerende innhold som sprer seg viralt. Har du et kommersielt budskap holder det ikke å poste en link på Facebook som reelt kun når ut til noen få prosent av dine følgere. Det koster å bli sett.

Kundereisen er blitt digital, og med det har også

kundenes forventinger endret seg dramatisk.

– SYNES DU IKKE, FINNES DU IKKE

av: leo a. j. brunvoll og aleksander akerjordet

75

HVA DU ENN GJØR, PRIORITER FACEBOOK

Facebook har blitt grunnpilaren for digital kommunika-sjon enten du liker det eller ei. 3,2 millioner nordmenn over 18 år er aktive på Facebook, og 70 prosent av den norske internettbefolkningen sjekker Facebook i gjennomsnitt tre ganger daglig. Ingen andre medier eller sosiale plattformer er i nærheten.

Når det kommer til målrettet markedsføring er det få kanaler som kan måle seg med Facebook. Etter å ha jobbet med markedsføring i over ti år kan vi trygt si at vi aldri har sett tilsvarende resultater som vi oppnår her, men som med alt annet gjelder det å gjøre det riktig.

Hvis du ikke dukker opp blant de øverste søkeresulta-tene på Google mister du kunder. Derfor bør du ha en fast tilstedeværelse med Google AdWords, betalte søk. I tillegg bør du registrere deg på Google ”Min Bedrift”, da blir du langt mer tilgjengelig når kundene søker deg opp, med kontaktinformasjon, åpningstider, kart og veibeskrivelse.

Hva angår de øvrige sosiale mediene så skader det ikke å ha en firmaside på LinkedIn. De aller fleste i arbeidsmarke-det har en profil her, men det er stort sett fordi vi vil være tilgjengelige for potensielle arbeidsgivere. Kun tre prosent av oss bruker LinkedIn daglig, så prioriter det deretter, med mindre bransjen din og kundene dine hyppig frekventerer tjenesten.

Twitter blir mye brukt av folk i mediebransjen, politi-kere, kjendiser og middelaldrende menn med en vridning mot venstresiden. Vil du påvirke opinionslederne er dette kanalen å være på, ellers er det kommersielt sett lite å hente denne veien.

Instagram? Ja, hvis du har veldig gode bilder å vise frem. Hvis ikke, dropp det. Ungdommen treffer du gjen-nom Snapchat og YouTube, din neste kone venter på Tinder.

OPPSUMMERT

Bedriftens nettside er ditt ansikt utad mot kunder og bran-sjen din. Sørg for at den holder designmessig høy kvalitet og møter folks forventninger til godt innhold og funksjonalitet. Godt bildemateriell er veldig viktig.

Nettsiden er ansiktet ditt utad og grunnmuren for kommunikasjon til nye og gamle kunder - og den skal

behandles deretter.

FAKTA

ADWISER

AdWiser er et nyetablert digitalbyrå som tilbyr rådgivning for digi-

tal markedsføring, med fokus på eiendomsbransjen. AdWiser bistår bedrifter med utvikling av digital

markedsstrategi, mediekjøp, operativ gjennomføring av kampanjer og an-alyse, samt teknisk implementering

av nettsider

I tillegg er det en selvfølge at nettsiden din fungerer sømløst over alle plattformer, og aller viktigst er mobil.

Vær tilgjengelig digitalt og i sosiale medier, og prioriter de kanalene som kunder og bransjen din beveger seg i. Det viktigste er å være tilgjengelig for kundene dine. Facebook er en selvfølge, og husk at du må betale for oppmerksomheten.

Flere tips om digital markedsføring får du på adwiser.no

• AKTUELT • TEKNOLOGI •


TLF: 815 70 360 WWW.SELTOR.NO

Seltor har levert krevende løsninger innen anlegg, bygg og bolig siden 1938. Leietakertilpasning i alle typer bygg er ett av områdene vi har spesialisert oss på. Vi har god erfaring fra å delta på idéstadiet og tar ansvar for hele prosessen på vei mot nye lokaler. Noe av det vi vektlegger tyngst er samspillet mellom økonomi, design og miljø.

I samarbeid med våre egne håndverkere som har høy fokus på sikkerhet, detaljstyrt gjennomføring og finish, er både byggherre og leietaker garantert en god prosess og et godt resultat.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Og vi leverer kvalitet.

LEIETAKERTILPASNING?NÅR DU SAMARBEIDER MED OSS, FÅR DU 75 ÅRS ERFARING MED PÅ KJØPET.

Ny pizzaresturant på Frogner før Villa Paradiso. Prosjektet ble gjennomført med fokus på byggetekniske detaljer og krav til finish. Levert til avtalt tid og i henhold til budsjett.

77


TRIVSEL OG ENTUSIASME PÅ ARBEIDSPLASSEN BIDRAR TIL GOD LØNNSOMHET!Det er enkelt å flytte en bedrift fra et sted til et annet, men det viktigeste er resultatet av flyttingen. Ingen bedrifter er like og vi mener derfor at de ikke skal behandles likt. Vi skaper morgendagens arbeidsplass utfra hvilken bedrift det er, hvilken kultur de har, hvordan selskapet arbeider og bruker lokalene.

Vi mener at det er viktig at lokalene tilpasses bedriften – over hele leieperioden. Trivsel og entusiasme på arbeidsplassen bidrar til god lønnsomhet. Det er målet hver gang vi flytter en bedrift. Vi har flyttet flere bedrifter enn noen andre i vår bransje, vi har løst alle utfordringer minst en gang tidligere, og er desidert markedsleder.

Derfor kan vi trygt si Totalreform utgjør den store forskjellen.

Utgjør den store forskjellen

Ole 31 år - selgerDe nye lokalene har optimalt inneklima med god ventilasjon og akustikk.

Jan 45 år - daglig lederDe nye lokalene har frem-tidsrettede teknologiske løsninger noe som gjør oss mere effektive i vårt daglige arbeid.

Mona 33 år - sekretærI de nye lokalene er det deilig lunsj og en kaffe-bar på høyde med byens beste!

Nina 30 år - prosjektlederDet er motiverende med et interiør-design som bygger opp under vår kultur og som ser skikkelig fint ut!

Heidi 40 år - regnskapFlyttegjennomføringen gikk knirkefritt, ingen driftsforstyrrelser for de ansatte!

79

TRIVSEL OG ENTUSIASME PÅ ARBEIDSPLASSEN BIDRAR TIL GOD LØNNSOMHET!Det er enkelt å flytte en bedrift fra et sted til et annet, men det viktigeste er resultatet av flyttingen. Ingen bedrifter er like og vi mener derfor at de ikke skal behandles likt. Vi skaper morgendagens arbeidsplass utfra hvilken bedrift det er, hvilken kultur de har, hvordan selskapet arbeider og bruker lokalene.

Vi mener at det er viktig at lokalene tilpasses bedriften – over hele leieperioden. Trivsel og entusiasme på arbeidsplassen bidrar til god lønnsomhet. Det er målet hver gang vi flytter en bedrift. Vi har flyttet flere bedrifter enn noen andre i vår bransje, vi har løst alle utfordringer minst en gang tidligere, og er desidert markedsleder.

Derfor kan vi trygt si Totalreform utgjør den store forskjellen.

Utgjør den store forskjellen

Ole 31 år - selgerDe nye lokalene har optimalt inneklima med god ventilasjon og akustikk.

Jan 45 år - daglig lederDe nye lokalene har frem-tidsrettede teknologiske løsninger noe som gjør oss mere effektive i vårt daglige arbeid.

Mona 33 år - sekretærI de nye lokalene er det deilig lunsj og en kaffe-bar på høyde med byens beste!

Nina 30 år - prosjektlederDet er motiverende med et interiør-design som bygger opp under vår kultur og som ser skikkelig fint ut!

Heidi 40 år - regnskapFlyttegjennomføringen gikk knirkefritt, ingen driftsforstyrrelser for de ansatte!


En ny attraksjon på Valle HovinAv: Silje Rønne/ Illustrasjon: Lund + Slaatto arkitekter


– Dette næringsbygget skal fungere som en attraksjon i området og

invitere til bruk.

Hovinbyen er utpekt som et av de viktigste arealgrepene og satsingsområdene i kommuneplanen 2015, på grunn av høyt nærings- og boligutviklingspotensial og

god strategisk beliggenheten. NCC utvikler nå fem miljø-sertifiserte kontorbygg på Valle Hovin. Byggene er designet av Lund + Slaatto arkitekter, og vil til sammen bestå av 60.000 kvadratmeter kontor, service og ulike forretninger. Forventet byggestart i trinn én er 2016.

– Vårt mål er at Valle Hovin med ny stadion, nytt boligområde, barnehage, skole og nye arbeidsplasser vil bli en bærekraftig og levende bydel, sier Christian Hvass, utviklingssjef i NCC Pro-perty Development, og understreker at Valle Hovin er en viktig destinasjon i Hovinbyen, både som arena for idrett og konserter.

TENK UT AV BOKSEN NCC har kjøpt tomteområdet på Valle Hovin av Vålerenga

Kultur og Idrettspark AS for å utvikle fem moderne kontorbygg. Gjennom kjøpet har også NCC gjort det mulig for Vålerenga å realisere sin drøm om egen stadion.

– Vi skal ikke kun bygge kontor, men vi ønsker å bidra til å gjøre området mer attraktivt. Det må være fem gode grunnen for å dra et sted, i dag har Hovinbyen kun én – det må mer liv til området, understreker Hvass.

Derfor planlegger NCC ulike handels- og servicetilbud på gateplan i de nye byggene. De fire bygningsvolumene danner til sammen en større kvartalsfigurasjon; en fasettert rotasjon av volumer som i høyde stiger opp fra 10 til 13 etasjer gjennom de tre første byggene, med tårnbygget på 17 etasjer lengst syd. «Diamantbygget», det femte bygget midt på plassen førsøker vi å få utadrettet virksomhet.

– Dette næringsbygget skal fungere som en attraksjon i områ-det og invitere til bruk, det skal være noe mer enn et bygg du går inn i, men ha muligheten til å bevege deg på gjennom utvendige trapper, takterrasse og vinterhage, forklarer han.

Gatedraget mellom byggenevil få en spoiler over første eta-sje, som blir et utvidet grønt tak, der man kan ha urtehage og andre vekster. Det grønne taket vil være synlig fra gateplan og forsterke miljøfokuset.

– Vi har også vurdert vindmøller på taket, vi har gjort noe lignende i Sverige, men nå har det kommet mindre vindmøller som er bedre egnet for å stå på tak, understreker utviklingssjefen, og legger til at solcellepanel på bygget også kan være aktuelt.

83

INNGANGSP

ARTI

– Ved å velge et miljøsertifisert kontor

tar du som leietaker ansvar for en bærekraftig

utvikling.


SÆRPREG OG IDENTITET«Diamantbygget» skal også ha et annerledes kontorkonsept,

med plass til co-working og gründerbedrifter, samt møterom og konferansesaler.

– Vi arbeidet hardt for å få inn en ungdomsskole i bygget, en idrettslinje, men det var ikke mulig ifølge kommunen, uten at vi omregulerte bygget, sier Hvass.

Ettersom en diamant er noe verdifullt, flott og hardt ønsker NCC og «myke opp» arkitekturen gjennom naturmaterialet. De har vurdert ulike tresorter til fasaden i førsteetasje, som det også kan være aktuelt og bruke igjen til interiør og vinduer. For å skape et nordisk og natur uttrykk.

– Dette sammen med tilbudene i stadion, store grøntområ-der, og et hyggelig uteområde på «torget» mellom stadion og kontorbyggene vil gjøre området attraktivt for kontorbrukere og beboere, tror Hvass.

MORGENDAGENS KONTORDe nye kontorbyggene vil få god eksponering mot motorveien

og har en sentral beliggenhet med nærhet til kollektivknutepunk-tet Helsfyr, som også skal videreutvikles og forsterkes. Samtidig som de har høy grad av fleksibilitet, gode lysforhold og moder-ne standard. Byggene skal sertifiseres i henhold til BREEAM, et miljøsertifiseringssystem med en helhetlig miljøtankegang gjennom hele byggets livsløp.

– Ved å velge et miljøsertifisert kontor tar du som leietaker ansvar for en bærekraftig utvikling. Miljøhensyn genererer lønn-somhet i form av lavere energikostnader, et sterkt varemerke og friske og fornøyde medarbeidere, understreker utviklingssjefen.

– Med umiddelbar nærhet til nye Vålerenga stadion sammen med nye boliger som utvikles i området blir Valle en ny og spen-nende destinasjon, avslutter Hvass.

FAKTA

Byggestart: 2016Innflytningsdato: 2018

Kontorlokaler: 60.000 kvmBREEAM NOR ambisjon:

Excellent

85

• NYBYGG • STATISTIKK •

REDUKSJON I ANTALL NYBYGG

av: ingrid elisabeth moe, analytiker i dnb næringsmegling as

I 2016 og 2017 forventes noe reduksjon i

ferdigstilte arealer sammenlignet med 2015, og

dette vil «redde» kontormarkedet.


Adresse/prosjektnavn Størrrelse

(kontor)Område År ferdig Utbygger Bruker Ledig?

Fridtjof Nansens vei 16 8 600 Majorstuen 2015 Reimers-familien POD Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 16 000 Økern 2015 Höegh Eiendom Bymiljøetaten Ja

Lysaker Polaris BT 1 18 000 Lysaker 2015 NCC Technip Ja

Munkedamsveien 62 5 000 Sentrum Vika-Aker Brygge

2015 RS Platou & Fabritius

RS Platou Nei

Nesøyveien 4-6 20 000 Slependen-Bil-lingstad

2015 Varner Gruppen Varner Gruppen Nei

USAs Ambassade Huseby 5 000 Oslo ytre vest 2015 Amerikas Forente Stater USA Nei

Fornebuporten bygg A 29 500 Fornebu 2016 Aker AKSO+Kværner Nei

Veritasveien 1 30 000 Høvik 2016 Det Norske Veritas Veritas Ja

Schweigaardsgate 16 12 900 Sentrum øst 2015 Entra Eiendom Statoil Fuel & Retail Nei

Drammensveien 134 26 000 Skøyen 2015 Norwegian Property ASA Statens Pensjonskasse Minimalt

Silurveien 2 18 000 Ullern 2015 Selvaag Selvaag + Ja

Fornebuporten, trinn 1 30 000 Fornebu 2015 Fornebuporten AS Ja

Ullernchausseen 56 20 000 Ullern 2015 Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Ja

Aller Media 10 000 Hasle 2015 Höegh Eiendom Aller Media Nei

Frontbygget 16 000 Hasle 2015 Höegh Eiendom Bymiljøetaten + Ja

Portalbygget 13 000 Hasle 2016 Höegh Eiendom Cowi Ja

Fornebuporten, trinn 2 29 500 Fornebu 2016 Fornebuporten AS Ja

Storgata 12-14 8 500 Sentrum 2016 Olav Thon Gruppen Riksrevisjonen Ja

Diagonale 12 000 Sentrum øst 2018 Hav Eiendom/ Olav Thon Gruppen

TV2 Ja

Philip Pedersens vei 9, PP9 11 000 Lysaker 2017 NCC Ja

HasleLinje - Bøkkerveien 5,Lamell B

15 000 Hasle 2018 Höegh Eiendom Securitas Ja

Eufemia 30 000 Bjørvika Oslo S Utvikling Ja

Youngstorget 3 3 925 Sentrum 2018 Olav Thon Gruppen Ja

Nye større kontorbygg i Oslo 2015-2018

N ybyggingsvolumene svinger veldig fra år til år, og dette påvirker kontorledigheten. Heldigvis er nybyggingsvolumene lave

nå som økonomien er usikker. Vi ser sjelden at utbyggere igangsetter nybygg på spekulasjon. Et-ter et lavt nybyggingsvolum i 2014, økte volumet i 2015 til om lag 150.000 kvm. I inneværende år og neste år venter vi lave volumer på henholdsvis 70.000 og 60.000 kvm, og dette «redder» kontor-markedet i stor grad. Med dagens situasjon, med høy kontorledighet på den ene siden og usikkerhet og fallende arealetterspørsel på den andre siden kunne ledigheten blitt svært høy om nybyggings-

volumene også var høye. Situasjonen i dag er deri-mot at ledigheten har falt grunnet lav nybygging og høy andel konvertering, og vi venter faktisk negativ netto tilførsel av areal de nærmeste to årene.

MEST AKTIVITET PÅ ØST

Nybyggingsaktiviteten i nærmeste fremtid er i stor grad sentralisert rundt Hasle/Økern/Ulven-området, samt i sentrum øst. I sentrum øst kommer nye kva-dratmetere både i forbindelse med Riksrevisjonens innflytting hos Olav Thon i Storgata, samt i Entra og Skanskas nybygg Sundtkvartalet. I tillegg har OSU nettopp ført opp et mindre nybygg på spekulasjon

i Bjørvika, som i våres ble kjøpt av Wahl Eiendom. Vestover bygges det også, men denne gangen ikke for oljeselskaper, slik vi har sett mye av de siste åre-ne. Skatt Øst flytter inn i nybygg i Sandvika høsten 2016, og i Asker bygger Ferd Eiendom et nybygg for Indra Media som skal stå ferdig neste år. Noe lenger frem i tid er mulighetene for nybygg store i nær sagt alle områder, men her må det signeres leiekontrakter før byggingen igangsettes. Vi antar at nybyggingsvolumene vil øke fra 2018-19 i takt med økonomisk oppsving og at det blir flere store leiekontrakter som løper ut.

Kilde: Akershus Eiendom

87

For første gang på tre år er ledigheten

i kontormarkedet på vei ned.

av: ingrid elisabeth moe

• MARKEDSPULS • LEIEMARKED •

PROFIL

INGRID ELISABETH MOE

Stilling: AnalytikerSelskap:

DNB Næringsmegling AS


Fra i høst er ledigheten redusert med 24.000 kvm til 840.000 kvm, som tilsvarer 8,7 %. Dette til tross for at enkelte store bygg er med i tellingen for første gang. Hovedårsaken til at ledigheten er i en fallende tendens, er at nybyggingen er svært lav i inneværende og neste år. Dermed kommer det få arealer som fraflyttes med i tellingen. Samtidig er konverteringsvolumene høye, godt hjulpet av kresne kontor-leietakere og høye boligpriser. Vi ser også konvertering til annen bruk som asylmottak.

LEIETAKERS MARKED

Det er god aktivitet i leiemarkedet i mange områder, med en under-liggende god etterspørsel fra mange andre bransjer enn den utsatte oljenæringen. Samtidig er ledigheten relativt sett på høye nivåer, og det gir «leietakers marked».

Oljenedtur og usikkerhet rundt dens ringvirkninger på økono-mien generelt, har skapt økt usikkerhet hos bedriftene. Flere er nå forsiktige med tanke på egen vekst og fremtidig arealbehov, og ønsker stor grad av fleksibilitet ved inngåelse av ny leiekontrakt, både i form av løpetid, men også på mulighet for reduksjon av areal.

Bruk av leiefritak har vært økende gjennom året, nå for lengre perioder enn vi har sett før. Vi ser også en økende grad av fremleie, som er negativt for markedet. Fremleieobjektene tilbys ofte til en svært rabattert pris, men med en ulempe; leietaker kan i liten grad få tilpasset lokalene til sitt bruk. For brukere som ikke har høye krav til dette, er det imidlertid mulig å få lokaler i de fleste områder til en godt rabattert leiepris.

KONTORYRKER VIL RAMMES

De siste ti årene har sysselsettingen i kontoryrker steget mer enn sysselsettingen generelt i Norge. I tillegg har kontor-sysselsettingen i Oslo, Asker og Bærum, som anslagsvis utgjør en knapp tredjedel av kontorsysselsettingen i Norge, steget mer enn kontorsysselset-tingen i landet generelt. Nå tror vi bildet blir annerledes. I følge DNB Markets, vil trolig sysselsettingen i kontornæringene vokse mindre enn sysselsettingen samlet sett de neste tre årene.

Årsaken er at sysselsettingsveksten spås å komme i næringer som ikke er kontorintensive, som helse, omsorg og utdanning. For kontorintensive næringer som oljenæringen, bank og media venter at veksten i arealetterspørselen vil bli redusert sammenlignet med tidligere år.

For Stor-Oslo sin del tror vi utviklingen ikke blir sterkere enn for landet samlet sett fremover, da oljesmellen først og fremst har rammet Sør- og Vestlandet til nå. Denne effekten er ventet å vri seg og ramme landet bredere, herunder også Stor-Oslo. Sør- og Vestlandet har vært gjennom tilpasninger vi ikke har vært tvunget til å ta i Oslo. Videre har historikken vist at flyttestrømmen til Oslo bremser i lavkonjunkturtider grunnet færre tilgjengelig ledige jobber.

MULIGE RINGVIRKNINGER

Vi i DNB Næringsmegling oppfatter så langt at det er god aktivitet i kontormarkedet, med god interesse fra leietakere innen både of-fentlig og halvoffentlig virksomhet, samt private næringer utenom oljenæringen. Nedturen har så langt vært oljespesifikk, og det store

1 000 000

800 000

600 000

400 000

200 000

0

2005

926

00

0

412

00

0

633

00

0

730

00

0

770

00

0

845

00

0

806

00

0

647

00

0

759

00

0

570

00

0

708

00

0

864

00

0

868

00

0

453

00

0

705

00

0

677

00

0

745

00

0

841 0

00

755

00

0

735

00

0

787

00

0

446

00

0

731 0

00

682

00

0

840

00

0

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

SAMLET KONTORLEDIGHET (KVM.) I OSLO, ASKER OG BÆRUM 1. kvartal 3. kvartal

89

• MARKEDSPULS • LEIEMARKED •

spørsmålet er hvor store ringvirkninger det vil bli på andre næringer. Oljeinvesteringene fortsetter å synke frem i tid. De falt 15 % i fjor, og det pågår nå flere utbygginger som er ventet å bli avsluttet i løpet av de neste to årene. Med få nye prosjekter som vil bli igangsatt, ligger det an til en vesentlig nedjustering av investeringsnivået på sikt. Vi anslår nye 15 % nedgang i oljeinvesteringene i 2016 og ytterligere 10 % nedgang i 2017. Disse anslagene baserer seg på DNB Markets’ hovedscenario om at oljeprisen stiger i år og videre fremover til 70 dollar per fat i 2018. Med disse forutsetningene antar vi en svak, men positiv arealetterspørsel i 2016, og en gradvis bedring i 2017 og 2018.

UTLØP OG SØK

Volumet av leiekontrakter som løper ut i år og neste år er lavt, særlig for store leiekontrakter over 5.000 kvm. Det har bidratt til færre signeringer i nybygg og lave nybyggingsvolumer. Arealstatistikk sin oversikt over utløp frem i tid viser imidlertid at utløpsvolumene bedrer seg i 2019.

I perioder som nå, med økt usikkerhet, registrerer vi en økende andel av reforhandlinger. Flere bedrifter er usikre på egen vekst fremover, og velger en avventende holdning, gjerne ved å refor-handle dagens lokaler på en kort kontrakt. For andre bedrifter kan det imidlertid nå være en god mulighet til å sikre seg arealer i attraktive områder til en redusert pris sammenlignet med hva man måtte betale for halvannet års tid siden.

De fleste store leietakere annonserer sine leiesøk i markeds-kanaler som eiendomsbransjen har tilgang på. Ved kartlegging av

både offisielle bransjesøk, samt uoffisielle søk DNB Næringsmeg-ling har i egne databaser, ser vi at en økende andel av leietakerne søker seg til sentrum, samt at nærhet til tog/flytog vurderes som spesielt attraktivt.

KONVERTERING

Kresne kontorbrukere og tilbudsoverskudd av kontorarealer medfører at enkelte eiendommer ikke lenger er attraktive nok som kontorei-endommer, og får et nytt liv ved konvertering til annen bruk. Oftest utenom de etablerte kontorklyngene fordi beliggenheten vurderes som lite attraktiv for kontorbrukerne, f.eks. fordi det er langt til nærmeste kommunikasjonsknutepunkt, eller at arealløsningene er lite hensiktsmessige. Slike utrangerte kontoreiendommer blir gjerne konvertert til bolig, eller til barnehager, eller skole.

Det siste halvåret har vi også sett at kontoreiendommer blir konver-tert til asylmottak. Dette gjelder Philip Pedersens vei 20 på Lysaker, hvor vi har bistått Oslo Areal med å leieut 7.500 kvm til midlertidig asylmottak for 2-3 år. Høy konkurranse og overkapasitet i kontormarkedet vil antagelig legge grunnlag for et høyt konverteringsvolum også fremover. Re-kordhøye boligpriser og rekordhøyt salg av nye boliger underbygger også dette. Vi tror på fortsatt godt salg av nye boliger fremover, da vilkårene ligger til rette for dette enn så lenge nyboligprisene ikke er vesentlig høyere enn prisene på nyere brukte boliger.

180 000

160 000

140 000

120 000

100 000

80 000

60 000

40 000

20 000

0

LEIESØK 2013 - YTD


GI ET GODT FØRSTEINNTRYKK!

Medarbeidere som trives og et på alerten, kunder som får en bra start på møtet, leverandører som elsker å komme til deg. Det finnes mange grunner til å ha en pauseløsning som leverer de samme verdiene som ditt varemerke.Vi vet av erfaring at et møte nesten alltid starter med ”vil du ha en kopp kaffe?”, og det innebærer at det første inntrykket av deres bedrift veldig ofte oppståri tilknytning til kaffemaskinen. Sørg for at det blir et godt inntrykk!

WWW.KAFFEKNAPPEN.NO | [email protected]: 22 51 10 10 | STAVANGER: 51 56 00 8091

• OMRÅDE • KART •

ASKER OG BÆRUM

+ Opplever en positiv utvikling som kontorom-råde. En høyt utdannet befolkning, Billingstad og Sandvika skal fornyes. God togdekning og flytoget stopper i Asker og Sandvika. Bransjekluster for oljenæringen.÷ Kan oppleves usentralt, fragmentert. Store lei-etakere: Kongsberg Gruppen, Aibel, Asplan Viak, Norconsult, Telecomputing.

FORNEBU

Vil ha rundt 25.000 arbeidsplasser og mellom 12 og 15.000 beboere innen 2020.+ Nytt kjøpesenter åpnet høsten 2014. Hotell med konferansefasiliteter. Kort avstand til Lysak-er Stasjon og hyppige bussavganger. Fine omgivel-ser. Bransjekluster.÷ Mye frem og tilbake rundt den planlagte t-ba-nen. Rushtidstrafikk. Store leietakere: Statoil, Telenor, Aker Solutions, Accenture, HP.

LYSAKERI en radius på 800 meter fra Lysaker stasjon ligger rundt 2.000 bedrifter og 25.000 arbeidsplasser. Ytterligere 5.000 arbeidsplasser er planlagt.+ God adkomst og meget god kollektivdekning. Flytog. Bransjekluster.÷ Homogent kontorområde som mangler puls et-ter kontortid. Store Leietakere: Microsoft, Oracle, Statkraft, Wilh. Wilhelmsen, Storebrand, Petrole-um Geo-Services.

DRAMMEN+ Logistikknutepunkt for Buskerud. Revitalisert sentrum og moderne Kunnskapspark på Papir-bredden. God kollektivdekning og flytog.÷ Lav ledighet i sentrumsnære lokaler med god standard. Store leietakere: Toyota Norge, Eltek, Nofas, ABB Kraft, Aas Bryggeri. Leiemarkedet preges av lokale aktører.

OSLO VESTSkøyen · Ullern · Frogner · Majorstuen

+ Sentralt. Byliv med handel, serverings- og spis-esteder. Meget god kollektivdekning. Flytoget stopper på Skøyen. Over 10.000 arbeider i umid-delbar nærhet til stasjonsområdet på Skøyen.÷ Lav ledighet og press på de beste lokalene Store leietakere: Orkla, Yara, KPMG, NHO, Politidirek-toratet, Dark Arkitekter, Rambøll, Multiconsult.

CBDAker Brygge · Tjuvholmen · Vika

Prestisjeområde preget av en del mindre leietak-ere og lokaler på opp til 1500 kvm. Lav nybyggak-tivitet i området, men noen store rehabiliterings-prosjekter er igangsatt.+ Alle fasiliteter i umiddelbar nærhet. Mange representative lokaler. ÷ Lite og dyr parkering. Høyt leieprisnivå. Store leietakere: Arctic Securities, Blystad Gruppen, Handelsbanken, BA-HR, Danske Bank, Wiersholm.

sentrum

Oslo sydRyen · Oppegård · Skullerud · Ski

Topp standard/beliggenhet: 1800- 1900 kr/kvm Normalt god standard: 1500-1700 kr/kvm

Arealledighet: 8 %

Ryen har blitt tilført flere nye kontorbygg hvor leiekon-trakter har blitt inngått på gunstige avtaler. Arbeidet med å legge dobbelt jernbanespor til Ski har begynt.

Dette åpner nye muligheter for regionen.+ Ryen har enkel tilgang fra E6 og Ring 3. Buss- og

T-banedekning. Godt tilbud av kombinasjons-lokaler og mange logistikkvirksomheter.

÷ Utspredt område, Siggerud – Ski uten bykvaliteter. Store leietakere: GK Norge, Schneider

Electrics, Canon Norge, IBM.


OSLO ØSTGamlebyen · Tøyen

Flere bygg i Gamlebyen og på Tøyen står foran større oppgraderinger.+ Byutviklingsgrep knytter nå området bedre sammen med resten av sentrum. God kollek-tivdekning med buss og t-bane. ÷ Mange opplever området som belastet. Store leietakere: NAV, SV, Skattedirektoratet.

SENTRUMSentrum · Kvadraturen · Bjørvika

Flere nybygg reises nær Oslo S. Bjørvika har flere store hovedkontor og boliger. 30.000 vil bo eller jobber her når utbyggingen er ferdig i 2025. Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid.+ Adkomst og kollektivdekning. Alle byfunksjon-er i umiddelbar nærhet. ÷ Lite parkering. Få store lokaler. Stigende leiepriser. Store leietakere: Tine, YS, NSB, PWC, DNB, KLP, Norges Bank, SSB, Oslo Børs og flere departementer.

ROMERIKERomerike/Gardermoen

De fleste kontorarbeidsplassene ligger i Lill-estrøm, Lørenskog og Jessheim. På Gardermoen er store utviklingsprosjekter i støpeskjeen og i Lillestrøm er flere nye kontorbygg på planleg-gingsstadiet.+ Attraktivt for bedrifter med lager- og produksjons-virksomhet. God togdekning og nærhet til flyplass.÷ Kan oppleves usentralt. Store leietakere: DHL Express, TNT Norge, Coca Cola Norge, Norges Varemesse.

OSLO NORDØkern · Hasle · Ulven · Løren

+ Infrastrukturen utbedres og ny t-banelinje åpner i 2017. Store utviklingsplaner i områdene Hasle, Økern og Groruddalen. Godt tilbud av kombinasjonsbygg.÷Mange bygg med dårlig standard. Store deler av området vil preges av høy byggeaktivitet fremover. Store leietakere: Siemens Norge, Nets, Lånekass-en, Tele2, Miljødirektoratet, Statens vegvesen.

NYDALENRundt 200 bedrifter holder til i Nydalen, og ca. 18.000 mennesker har sitt daglige virke her.Halvparten er tilknyttet BI som student eller ansatt. Flere byggeprosjekter er planlagt.+ God infrastruktur med tog, t-bane og buss. Kon-tor- og bransjekluster. Bygges flere boliger.÷ Mangler bylivet man får ellers i sentrum. Store leietakere: BI, Egmont, Tv2, TvNorge, Get, Net-Com, PST, Statnett.

93

T: 917 37 394fb: Blake and friends


OSLO SYDEt området i vekst, der etterspørselen vil øke i takt med flere nybyggprosjekt.

av: silje rønne

95


Oslo ytre syd strekker seg fra området syd for Gamle Oslo, via Ryen, til Skullerud, Mastemyr og ut mot Kolbotn.

– Ryen og Skullerud har tettest andel av forretningsbygg, med Ryen som det naturlige knutepunktet for de fleste kontor-virksomheter med sin sentrumsnære beliggenhet, sier Christian Høgebøl, leder av utleieavdelingen i CBRE.

Ryen er også det området som har blitt tilført nye kontorbygg de seneste årene.

– Ferdigstillelse av cirka 14.000 kvadratmeter kontor i Ry-enstubben 10, 11.500 kvadratmeter kontor i Ryensvingen 5.-7. og nærmere 10.000 kvadratmeter i Sandstuveien 68, er gode eksempler på dette. Området har historisk vært tilholdssted for flere teknologiselskaper, ettersom store deler av bygningsmassen har vært kombinasjonslokaler av kontor og industri, sier Høgebøl.

Slik er det til en viss grad fortsatt ifølge Høgebøl, men i kjølvannet av de ovennevnte utbyggingsprosjektene har flere av disse eiendommene blitt rehabilitert eller konvertert til enten handel eller kontorbygg.

– Vi har tro på at denne utviklingen vil fortsette, og at Ryen om noen år vil fremstå mer moderne og attraktivt for leietakere av kontorbygg. Hvor attraktivt vil avhenge av hvilken grad det satses på andre typer tilbud, som spisesteder, fritids- og handels-tilbud, understreker han.

ET SATSNINGSOMRÅDE– Områdene syd for Oslo har båret preg av å være lokale mar-

keder. Historisk har vi ikke sett så mye tilflyttinger til området fra andre deler av Oslo, men vi opplever vel at mange av leietakerne i området er trofaste, og dersom de flytter så er det normalt til omkringliggende eiendommer, sier Høgebøl.

Imidlertid har de siste årenes nybyggprosjekter vist at der-som tilbudet er godt nok, så har området kvaliteter som kan tiltrekke seg leietakere. Enkel tilgang fra E6 og Ring 3, god buss og T-banedekning er viktige elementer som både har bidratt og vil bidra til etterspørselssiden.

– Videre er Oslo syd et område som både har vært gjennom en betydelig fortetting og utbygging av nye boliger over mange år og som fra politisk hold pekes på som et videre satsningsområde for å kunne ta imot mye av den store veksten som forventes i Oslo området, sier han.

I 2008 påla Stortinget, Oslo kommune og Akershus fylkes-kommune å utarbeide en felles regional plan for areal og transport i Oslo området. Formålet med planen var å skape et rammeverk som la til rette for en miljømessig og arealeffektiv samfunnsut-vikling, hvor større bruk av offentlig kommunikasjon sto i fokus.

– Planen ble vedtatt høsten 2015 og bygger på prinsippene om en flerkjernet utvikling med fortetting rundt definerte region-byer. Disse regionbyene er Asker og Sandvika i vest, Jessheim og Lillestrøm i nord og Ski og Ås i syd. Felles for disse byene er at de er knutepunkter med et allerede utbygget kommunikasjonstilbud, men med rom fortetting, forklarer utleiesjefen.

– Tanken er at man ved å satse på kjerneområdene legger grunnlag for bedre lokale tilbud av handel, tjenester, kultur- og fritidstilbud, som igjen gir flere lokale arbeidsplasser og reduserer behovet for reisevirksomhet, påpeker Høgebøl.

Han har tro på at man på sikt vil se at dette får en effekt for sydkorridoren, i form av flere nye bygg og økt attraktivitet blant leietakere.

– Skal man tro tiltakene i planen vil disse primært komme i Ski og Ås, utenfor bygrensen, men vi har som tidligere nevnt tro på at også Ryen vil fremstå som et attraktivt område å etablere sin virksomhet, gjentar han.

ØKENDE ETTERSPØRSEL– Vi jobber selv med Ryenstubben 3, et sentralt beliggende

kontorbygg på Ryen som er under totalrehabilitering. Dette bygget er på 4.000 kvadratmeter, og vi opplever god etterspørsel fra markedet. Mange forskjellige interessenter, men vi opplever spesielt interesse fra selskaper mellom 10 og 50 ansatte, innenfor bransjer som helse, bygg og anlegg og teknologi, sier Høgebøl.

Store leietakere med kontorlokaler i Oslo syd er: GK Norge,

Schneider Electrics, Canon Norge og IBM – for å nevne noen. – Leieprisen for kontorbygg med god standard og beliggenhet

i området ligger på 1.500-1.700 kroner kvadratmeteren. Nybygg ligger noe høyere, rundt 1.800-1.900 kroner kvadratmeteren, mens snittleieprisen ligger i området er på kroner 1.400 kr. Arealledig-heten er noe usikker, men antas å ligge på 8 prosent, sier han.

Det er ikke registrert ytterligere nybyggprosjekter i området den siste tiden og Høgebøl forventer en relativt flat utvikling på leieprisene.

SKULLERUD NÆRINGSPARK VOKSERDet største kontor-clusteret i Oslo syd er Skullerud Park, som

består av en kontorpark på til sammen 85.000 kvadratmeter. Disse er oppgradert og bygd ut gjennom de siste årene, hvor flere av dem har gjennomgått en omfattende transformasjon. Målet er at hele næringsparken skal fremstå topp moderne, med gode løsninger og et bredt utvalg fasiliteter.

Anders Opsahl Christian Høgebøl

97

– Vi har jobbet lenge for å utviklet et helhetlig område, der alle de ulike selskapene kan dra nytte av hverandre. Blant bransjer finnes alt i fra teknologi og data, til kreative virksom-heter og servicenæringer, sier Anders Opsahl, grunnlegger av Opsahlgruppen og eier av Skullerud Park.

FLEKSIBEL KONTORLANDSBYHovedsakelig består næringsparken av små og mellomstore

bedrifter, der byggene er tilrettelagt til en bransje eller type virksomhet. En rekke gode fasiliteter er inkludert, som blant annet flere kantiner, betjent resepsjon, varemottak, fri parkering og gratis lån av el-bil.

– Vi yter en høy grad av service og tilrettelegger for at alle ansatte skal trives i et større fellesskap. I tillegg satser vi på et bredt tilbud av aktiviteter, blant annet flere treningssentre, egen putting-green og løyper for tur og mosjon i marka. I 2017 åpner vi også et av Europas største klatresentre her – dette blir stort, sier Opsahl.

Selv om pionérer som Norsk Data og Tandberg Radiofabrikk for lengst er historie, lever fortsatt en sterk gründerånd på Skullerud. Mange virksomheter har startet, satset og vokst.

– Vi har laget et community- system der vi har samlet ulike bedrifter, som kan ha gleden av å samarbeide med hverandre. Her har de også mulighet til å vokse, med fleksible løsninger og en rekke fasiliteter. I bygget er det også fokus på gode sosiale soner med fellesområder rundt kaffe-maskinen, der man kan treffes og utveksle ideer – mer som et «forretnings kollektiv», sier han.

Skullerud er kun 10 minutter unna Oslo Sentrum med bil, og er et knutepunkt for kollektivtransport med både buss- og T-banestasjon.

– Det er kort vei til sentrum, samtidig som du får mye for pengene dine, med kvadratmeterpriser fra kroner 1.000-1.600, poengter han.

Skullerud Næringspark jobber kontinuerlig med å heve standarden i byggene.

– Vi oppgraderer jevnlig slik at lokalene skal bli enda mer moderne og fremtidsrettet. I tillegg løfter vi frem våre flotte grøntarealer og utemiljøer, sier Opsahl.

– Vi opplever stor interesse for vårt konsept i grønne omgi-velser. I dag står 8.000 kvadratmeter ledig, men det skrives nye leieavtaler hver uke, avslutter han.

– Det er kort vei til sentrum, samtidig som du får mye for pengene dine.

Oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER

LEIEPRISER

KONTORLEDIGHET OG LEIEPRIS

KILDE: UNION

Leiepriser (NOK/m2/år) Toppleie Moderat standard Ledighet i %

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen 4 500 2 500 9,7 %

Bjørvika 3 200 N/A 2,7 %

Øvrige sentrum 2 900 1 750 7,2 %

Oslo Vest 2 800 1 500 5,3 %

Indre Nord 2 200 1 250 4,3 %

Indre øst 2 300 1 150 8,0 %

Skøyen 2 900 1 850 8,3 %

Lysaker 2 100 1 400 13,3 %*

Fornebu 1 900 1 300

Nydalen 2 200 1 450 6,1 %

Bryn / Helsfyr 2 100 1 300 9,0 %

Ytre Vest 2 100 1 200 15,5 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven 1 800 1 350 2,6 %

Ytre Nord og øst 1 700 1 150 9,3 %

Ytre syd 1 700 1 150 5,5 %

Asker & Bærum 1 900 1 200 6,9 %

-

400

800

12 00

16 00

20 00

24 00

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017E2 019E

Kontorledighet Nominell leiepris (høyre akse)


Nå kan vi tilby flere mulige kontorstørrelser i Widerøeveien 5.Et effektivt og fleksibelt kontorbygg ved Fornebuporten.


Hva får du:• 340m2 – 2800 m2

• Tilbud om servicetjenester i FORNEBUPORTEN• Sentralt plassert på Fornebu like ved Telenor Arena• Gode eksponeringsmuligheter mot Snarøyveien• Gode lysforhold• Enkel og direkte adkomst med bil fra E-18• Kort vei fra f. eks. Oslo, Lysaker, Skøyen og Sandvika

KONTORLOKALER / SHOWROOM340 - 2.800 M2

Fornebu



KILDE: UNION 99

• SLIK FINNER DU • TIPS •

SLIK FINNER DU NYE LOKALER

Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler?

Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen

som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du?

av: tore årdal


D et nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administre-rende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre

annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

POSITIVE ENDRINGER?

Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

INVOLVER DE ANSATTE.

Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten. Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN.

Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent

INA GRIEG EIDE, MULTICONSULT

i forhold til offentlig kommunikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbudet i nærområdet?Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult.For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensikts-messig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun.

HA GOD TID.

Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibilitet å være tidlig ute. Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun.Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstan-den, men også for å stille de riktige spørsmålene. I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris.En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

101

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt. ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten.

Se www.confidon.no for referanser.

MV-Panorama Alu MV-Trespiler

Modulvegger– din komplette innredningsleverandør fra A til Å

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller [email protected]

• SLIK FINNER DU • TIPS •

LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst.

Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finan-skrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i

lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret

av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et auditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det

gjelder alt fra våtrom til kantinen.

INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere trivsel og lavere effektivitet.

Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energisparing? Når bare en person er på

jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et

eget datarom med servere etc?

SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsanalyse? Hvem skal ha adgang til de

ulike delene av bygget?

Dette sjekker du på visning :

103

av: silje rønne, kilde: andreas irgens i totalreform

FLYTTEPROSESSEN STEG FOR STEGNår en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og kommer på toppen av

andre primæroppgaver. Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målset-ningen? Identifiser dette tidlig, det vil legge føringen til et godt pro-sjektet.

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle?Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor?

Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften behov for?Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT.Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og frem-tidige behov.

IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må plan-legges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte.Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest.Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt.

Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris.Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme.

Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken kompetanse og ansvars-områder de ulike deltagerne skal ha, og målsettingen. Et hvert flyt-teprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister.

Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan.Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt virksomheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte. Hvilket behov har dere?Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesi-

fikasjon.

3 ÅR FØR LØFT BLIKKET

1,5 ÅR FØR signer ny leiekontrakt

Signer ny leiekontrakt

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Avtal tidspunkt for overtagelse

Bestem layout av kontorlokalene

Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet. Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere re-elle behov, og dermed utforme lokalene på en hensiktsmessig måte.

Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gårdeier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

9 MNDFØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle avdelinger er plassert.

Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for tilba-kestillinger og hovedrenhold.

0102

03


Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang le-veringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – be-still i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

6 MÅNEDER FØR INNFLYTTING

Leveranseperioden: Levring og montering av nytt utstyr.Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pak-ke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag.

Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksa-men i prosjektet.

Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og par-keringstillatelse ved behov.

1-3 UKER FØR INNFLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold. Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder. Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

2 UKERETTER FLYTTING08

06

04 3 MÅNEDER FØR INNFLYTTING

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Kast og rydd i egne lokaler

Forbefaring

To uker før overtagelse

Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status.Tips: avtal denne ved overtagelse.

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold)

– den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt.

Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

05

07

09

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN:

1. Bedriften tror de kan flytte inn

samme dag som overtagelse.

2. Kommer for sent i gang med prosessen

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt

uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

105


VI SERVERER DEG LEDIGE LOKALERPÅ ET SØLVFAT.

GRATIS.

ESTATE REALINFORM

Å finne ledige lokaler er tidkrevende og legger beslag på bedriftens interne ressurser. Registrer deg kostnadsfritt i vår database, så vil utleiere som har passende lokaler kontakte deg direkte.

Ønsker du anonym oppføring er det mulig.

For mer informasjon, kontakt Per Haaheim på 90 55 87 05

www.realinform.no


GRATIS.

ESTATE REALINFORM




www.realinform.no

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næ-

ringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER

107


GRATIS.

ESTATE REALINFORM




www.realinform.no

BRYN EIENDOM AS

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: [email protected]

Største utleier på Bryn!

BRAATHEN EIENDOM

Haakon VIIs gt. 2Vika Oslo24/7 + 47 23 12 23 12E-mail: [email protected]

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER


ADVOKAT

ADVOKAT

ADVOKAT

BANK

ARNTZEN LEGAL

P.O. Box 7051St. Olavs plass, 0130 OsloTlf: 982 07 111www.arntzenlegal.com

Rådgiver for norske og multinas-jonale konsern.

arntzenlegal

HAMMERVOLL PINDOsloHolbergs gate 19, 0166 OsloSentralbord 22 94 40 00

BergenBryggen 3-5, 5003 BergenPostboks 343 Sentrum, 5804 BergenSentralbord 55 69 99 50

[email protected] - www.hammervollpind.no Kunnskap. Engasjement. Resultater.

EY AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

DNB NÆRINGSEIENDOM AS

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika0021 OsloTlf: 815 44 100 E-mail: [email protected]

Din suksess er vår suksess

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering.de får mye mer enn det.Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.24 02 81 20 • [email protected]

ADVOKATFIRMAET GRETTE DA

Besøksadresse: Filipstad Brygge 2Postboks 1397 Vika, 0114 OsloTlf.: 22 34 00 00Epost: [email protected]

Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

EIENDOMSAKTØRER

ADVOKAT



SOSIALE ENTREPENØRER

FERD EIENDOM

Strandveien 501366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00E-mail: [email protected] www.ferd.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirk-somhet i Ferd-konsernet.

EIENDOMSSPAR AS

Fridtjof Nansens plass 4Postboks 1350 Vika0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50E-mail: [email protected]

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

FORTIN AS

Sommerrogata 13-15Pb. 2500 Solli, 0202 OsloTlf: 23 08 41 60E-mail: [email protected]

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

FABRITIUS GRUPPEN AS

Ulvenveien 1110504 OsloTlf: 23 17 24 50E-mail: [email protected]

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

FRAM EIENDOM

Karenslyst Alle 20278 OsloTlf: 22 12 25 [email protected]

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

HÖEGH EIENDOM

Parkveien 550256 Oslo Tlf: 22 22 10 00www.hoegheiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

LOE UTVIKLING AS

Sjølyst Plass 4, 0278 OsloTlf: 911 91 669 eller 991 11 090E-mail: [email protected]

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte!Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteut-vikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

EIENDOMSAKTØRER








109

THON EIENDOM

Stenersgata 20105 OsloTlf: 23 08 00 00E-mail: [email protected]

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er le-dende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor bolig-prosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2014 var på kr 4,6 milliarder kroner.

TELENOR EIENDOM HOLDING AS

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

STOR-OSLO EIENDOM

Kirkegata 17, 0153 OsloPostadresse: Postboks 666, Sentrum0106 OsloTlf: 21 60 52 20Fax: 21 60 52 21E-mail: [email protected]

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjeneste- spekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

OXER EIENDOM

Asker PanoramaDrengsrudbekken 12, 1383 AskerPostboks 420, 1373 Askerwww.oxer.no Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

MYREN EIENDOM AS

Sandakervn. 24C, Bygg B,0401 OsloTlf: 22 87 19 00E-mail: [email protected] www.myreneiendom.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

ROM EIENDOM AS

Schweigaards gate 230048 OsloTlf: 47 62 05 00 E-mail: [email protected] www.romeiendom.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

SPAREBANK1 FORSIKRING ASKAPITALFORVALTNING - EIENDOM

Hammersborggate 20106 OsloTlf: 21 02 50 [email protected]

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

EIENDOMSAKTØRER




EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLEREIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER



MUSTAD EIENDOM Mustads vei 10, 0283 Oslo22 73 63 [email protected]: Mustads vei 10Besøksadresse : Mustads vei 10www.mustadeiendom.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringsei-endom på Lysaker.



EIENDOMSAKTØRER


FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

Stranden 3A,0250 Oslo Email: [email protected]: 23012121www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

BRAATHEN EIENDOM

Haakon VIIs gt. 2Vika Oslo24/7 + 47 23 12 23 12E-mail: [email protected]

En annen standard.

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

Henrik Ibsens gate 100, 0230 OsloTlf: 22 01 27 00E-mail: [email protected], www.aberdeen-asset.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en be-tydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eien-domsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

BASALE AS

Trondheim – OsloStavanger – BergenTlf: 06760E-mail: [email protected]

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER EIENDOMSFORVALTER

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

Hegdehaugsveien 310352 OsloTlf: 22 06 62 80E-mail: [email protected]

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

FORVALTNINGSCOMPAGNIET AS

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen0195 OsloTlf: 815 55 100E-mail: [email protected] www.fcas.no

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

EIENDOMSFORVALTER

UNION EIENDOMSKAPITAL AS UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi nærings- eiendom for 11 milliarder kroner.

Vi skaper verdier av eiendom


SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

Parkveien 330258 OsloTlf: 2411 5656E-mail: [email protected] www.scd.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsut-viklingsselskaper

111

Hvem Leverer Hva

Besparende mellomledd

ANSKAFFELSESBISTAND

EIENDOMSSERVICE

BRANNVERN

EIENDOMSRÅDGIVERE

CONFIDON AS

Besøksadresse:Bogstadveien 6, 0355 OsloTlf. +47 47 35 48 [email protected]

Markedsekspertise: KontormøblerConfidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

FIRESAFE AS

Robsrudskogen 15,1470 LørenskogTlf: 09110e-post: [email protected]

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer bran-ntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

HJELLNES CONSULT AS

Plogveien 1, 0679 OsloTlf: 22 57 48 00www.hjellnesconsult.noe-post: [email protected]

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som ar-beider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

GK NORGE AS

Ryenstubben 12Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.Tlf: +47 22 97 47 00e-post: [email protected]

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige ener-gi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtte-apparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

EIENDOMSAKTØRER

UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS UNION Norsk Næringsmegling ble etablert i 1984, og er en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Siden 2002 har vi omsatt eiendom for 52 milliarder kroner, og de seks siste årene har vi leid ut 700 000 m2.

Vi skaper verdier av eiendom

NÆRINGSMEGLERE

NÆRINGSMEGLER

BASALE NÆRINGSMEGLING AS

Trondheim – OsloStavanger – BergenTlf: 06760E-mail: [email protected]

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

ON PROPERTY AS

Askerveien 611384 AskerTlf: 66 98 72 40E-mail: [email protected]

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

EIENDOMSFORVALTER

MUSTAD EIENDOM Mustads vei 10, 0283 Oslo22 73 63 [email protected]: Mustads vei 10Besøksadresse : Mustads vei 10www.mustadeiendom.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringsei-endom på Lysaker.

EIENDOMSFORVALTER


EIENDOMSSERVICE

Hvem Leverer Hva

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

GÅRDPASS AS

Verkseier Furulundsv. 120668 OsloTlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10e-post: [email protected]

Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge hender året rundt...

EIENDOMS SERVICE

SNØRYDDING - STRØING

FEIING - SPYLING

GRESS - GRØNTANLEGG

ENTREPRENØRTJENESTER

CONTAINERUTLEIE

VAKTMESTERTJENESTER

Tlf. 982 83 605 www.gaardpass.no

SNØRYDDING - STRØINGFEIING - SPYLINGGRESS - GRØNTANLEGGCONTAINERUTLEIEVAKTMESTERTJENESTER

• • • ••

www.gaardpass.no23 17 85 00

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med [email protected]

ÅNGTVÄTTBILEN

Ullern Alle 20 0311 OsloTlf: 22 52 21 00e-post: [email protected] Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

ISS

Kundesenter 05155Sentralbord 815 55 155www.isst.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere aveiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje,fordelt på mer enn 6.500 bygg.

HØYDEN AS

Hasleveien 15E, 0571 OSLOTlf: +47 22 22 66 00e-post: [email protected] Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

ENERGIRÅDGIVNING

ENERGIRÅDGIVNING

NEAS

Haslevangen 150579 OsloTlf: 67 40 11 00www.neasdrift.no

Teknisk Drift • FasaderenholdLandscaping • Håndverk

Norges ledende facility management selskap!

HJELLNES CONSULT AS

Plogveien 1, 0679 OsloTlf: 22 57 48 00www.hjellnesconsult.noe-post: [email protected]

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infras-truktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

GK NORGE AS

Ryenstubben 12Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.Tlf: +47 22 97 47 00e-post: [email protected]

GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige ener-gi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtte-apparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

CAVERION NORGE

Ole Deviks vei 10, 0666 OsloTlf: 22 87 40 00E-post: [email protected]

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Cave-rion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagom-råder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

113

Hvem Leverer HvaEr du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med [email protected]

HÅNDVERKSTJENESTER

HÅNDVERKSTJENESTER

ÅNGTVÄTTBILEN

Ullern Alle 20 0311 OsloTlf 22 52 21 00e-post: [email protected] Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

RADONTILTAK AS

www.radontiltak.org [email protected]: 22699200Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak med maksimal effekt utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for befaring og pristilbud.

HÅNDVERKSTJENESTER

HÅNDVERKSTJENESTER

ALLIERO

Nydalsveien 30B 0484 OsloTlf: 23 26 54 00e-post: [email protected] Totalleverandør av kvalitetshåndverk

HØYDEN AS

Hasleveien 15E, 0571 OSLOTlf: +47 22 22 66 00e-post: [email protected] Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, [email protected], www.efg.no

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring.

Innredning til møterom og sosiale soner.


AMBIUS ASEn del av Rentokil Initial Norge AS

Frysjaveien 400884 OsloPostboks 24 Økern/0508 OsloTlf. 23 00 66 00e-post: [email protected]

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

FLYTTETJENESTER

RELOKATOR AS

Sandakerveien 138, 0484 OsloTlf:40 49 03 00e-post: [email protected]

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av le-verandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

ENERGIRÅDGIVNING

CAVERION NORGE

Ole Deviks vei 10, 0666 OsloTlf: 22 87 40 00E-post: [email protected]

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Cave-rion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagom-råder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.


Hvem Leverer HvaEr du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med [email protected]

MERKEVAREBYGGING


MODULVEGGER OSLO AS

Gladengveien 14Tlf. 23 24 22 00E-mail: [email protected] www.modulvegger.no Glassvegger – kontorskillevegger – himlingerSe våre produkter på www.modulvegger.no

Fra ledig til utleid

merkevarebygging av bygg

www.kominn.comtlf 22 74 17 71

MILJØTILTAK

MILJØTILTAK

MILJØTILTAK

RADONLAB AS

[email protected]: 21 96 03 50Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kartlegging eller tiltak i deres bygg!

ENVIROPAC AS

Kakkelovnskroken 1 0954 OsloTlf: 06130E-mail: [email protected]

Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

NORSK GJENVINNING

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: [email protected]://www.norskgjenvinning.no

Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

TAKSERING

NITO TAKST SERVICE AS

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: [email protected] Nettside: www.nitotakst.no NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisa- sjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

MERKEVAREBYGGING

RELOKATOR AS

Sandakerveien 138, 0484 OsloTlf:40 49 03 00e-post: [email protected]

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av le-verandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.


KINNARPS AS

P.B. 93, 1332 ØsteråsGrinidammen 4, 1359 EiksmarkaTel: 67 16 71 [email protected]

Vi gjør arbeidsdagen lettereVi går gjennom alle punktene i tilbudet steg for steg. Sammen med deg gjør vi en grundig analyse av dine behov og skaper effektive og inspirerende miljøer. Grunnlaget for en god dag på jobben.

Du får ikke røde tall av å tenke grønt.

Det er mye god økonomi i et bærekraftig kontormiljø. Å investere i god møbeldesign handler ikke bare om å skape et vakkert arbeids- miljø. God design er bærekraftig og tar hensyn til miljøet i alle ledd av produksjonsprosessen. Den har en kvalitet og fl eksibilitet som gjør at møblene varer ekstra lenge. Den er ergonomisk utformet for å holde folk friske. Og ikke minst, den gir økt trivsel og velvære, som igjen fører til en mer kreativ og e� ektiv arbeidsplass. Kort sagt: God møbeldesign er en vinn-vinn-vinn-vinn-situasjon.

Kinnarps er Europas største leverandør av helhetlige interiørløsninger for kontor. Vår jobb er å gjøre din arbeidsdag bedre. Les mer på kinnarps.no.

Foto: Catharina C

aprino

115

ANNONSE

MED FORVALTNING

AV OVER 1 000 000 KVM

BYGNINGS MASSE ER VI MED

PÅ Å FORME MER ENN

INFRASTRUKTUR

Med flere attraktive eiendommer i sentrale strøk er Telenor Eiendom en av Norges mest spennende eiendomsaktører. Les mer på telenoreiendom.no

ReturadresseEstate MediaRådhusgata 260151 Oslo

B

estate lokaler 03-16

Documents