estudio económico financiero. - langreo

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TEXTO REFUNDIDO DE LA APROBACION DEFINITIVA.

TOMO VIII.

Estudio Económico Financiero.

Oficina PGO

ENERO 2011

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ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO

Texto Refundido de la Aprobación Definitiva.

Equipo Redactor

Ignacio García Matamoro. Arquitecto municipal. Área de Urbanismo Luis Mangas Villa. Geógrafo. Coordinador Oficina PGO.

Ana Piquero García. Arquitecta. Ana I. Pardo San Martín. Geógrafa.

Salvador Álvarez García. Lcdo. en Derecho.

Delineación

Sara M. Gutiérrez García. Delineante Industrial Mª del Pilar Martín García. Delineante Industrial

Álvaro Vega Díaz. Ingeniero T. Industrial. Oscar Laserna Cocina. Ingeniero T.Topógrafo

Colaboración

Julio Cepedal González. Jefe Servicio Informática

Oficina PGO. Enero 2011

Texto Refundido de la Aprobación definitiva. Plan General de Ordenación del Concejo de Langreo.

Estudio Económico- financiero. Oficina PGO. Ayuntamiento de Langreo. Enero 2011.

1

ÍNDICE

ESTUDIO ECONÓMICO- FINANCIERO ...................................................................................... 2

CRITERIOS GENERALES ............................................................................................................ 2

SISTEMAS GENERALES- SISTEMAS LOCALES ....................................................................... 3

RED DE SERVICIOS BÁSICOS ................................................................................................... 4

INFRAESTRUCTURAS DE TRANSPORTE ................................................................................. 4

ZONAS VERDES .......................................................................................................................... 6

EQUIPAMIENTOS ........................................................................................................................ 6

EL PLANEAMIENTO INCORPORADO ........................................................................................ 8

LA REVISIÓN PARCIAL Y EL PLANEAMIENTO ESPECIAL (RP/ PE) ....................................... 8

Suelo residencial y Equipamientos ......................................................................................... 14

Suelo Industrial.......................................................................................................................... 15

PLAN TERRITORIAL ESPECIAL DE LOS TERRENOS DE HUNOSA (PTE) ........................... 16

VALORACIÓN AMBIENTAL ....................................................................................................... 18



2

ESTUDIO ECONÓMICO- FINANCIERO

CRITERIOS GENERALES

Se presenta este Estudio Económico- Financiero de acuerdo con el “Texto Refundido de las

disposiciones legales vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo” (decreto

Legislativo 1/2004 de 22 de abril) que en su artículo 65 determina que el mismo “(...)contendrá

la evaluación del coste de ejecución de las dotaciones urbanísticas públicas al servicio de la

población y de las actuaciones públicas, con indicación del carácter público o privado de la

iniciativa de financiación, justificando las previsiones que hayan de realizarse con recursos

propios del Ayuntamiento”. Sin embargo, no establece de una manera específica o

pormenorizada el contenido o alcance del Estudio. Sí lo hace, y de manera definitiva, el

Reglamento que desarrolla la Ley (decreto 278/ 2007, de 4 de diciembre) en su artículo 183:

“1.—El estudio económico y financiero, de carácter orientativo, contendrá, además de las

determinaciones establecidas en el epígrafe d) del artículo 65 del texto refundido:

a) La evaluación económica de la ejecución de las obras de urbanización correspondientes a

los sistemas generales, en particular, a la implantación de las redes de servicios.

b) La misma evaluación referida a las dotaciones urbanísticas públicas que, a nivel de sistema

general o local, se hayan propuesto por el Plan General de Ordenación y no vayan a obtenerse

por cesión.

c) La determinación del carácter público o privado de las inversiones a realizar para la

ejecución de las previsiones del Plan General expresadas en los apartados anteriores, e

indicación, en el primer caso, de los organismos o entidades públicas que asumen el importe

de la inversión.

d) La valoración de las medidas correctoras que se deriven de su evaluación Ambiental.

Es importante subrayar el carácter orientativo del Estudio, lo que implica que los agentes

intervinientes no quedan vinculados por dichas estimaciones. Máxime si tenemos en cuenta

que tales evaluaciones tienen un alcance limitado en el tiempo, pues la validez de dichas

previsiones no puede prolongarse más allá de los dos años de su establecimiento.

Por otra parte, y teniendo en cuenta el carácter potestativo del Programa de Actuación, este

Plan no establece plazos concretos para el desarrollo del Plan General, o para aspectos

concretos del mismo (suelos urbanizables, sistemas generales, etc) entendiendo que el

cumplimiento de sus objetivos se hará a lo largo de su vigencia que, aunque ésta sea

indefinida, no debería superar los seis- ocho años, al menos en lo que se refiere a los

elementos estructurantes y estratégicos del territorio.



3

SISTEMAS GENERALES- SISTEMAS LOCALES

A la luz de la Memoria de Ordenación y de la normativa correspondiente puede advertirse que

las nuevas áreas de desarrollo residencial que este Plan General propone se localizan

generalmente en Suelos Urbanos No consolidados (SUNC), definidos así no tanto por la falta

de las redes básicas de servicios (abastecimiento de agua, saneamiento, electricidad….) sino

por su falta de ordenación interna y de conexión con el resto del suelo urbano, con inexistencia

de una red viaria adecuada capaz de estructurarlas.

En todos los casos, el Plan plantea una gestión de carácter privado por medio del

establecimiento de Unidades de Actuación, por tanto será la iniciativa privada y las empresas

de distribución correspondientes las que deban ejecutar o completar las obras de urbanización

de los diferentes ámbitos.

Con respecto a los suelos urbanizables, tampoco tienen adscritos sistemas generales, siendo

su desarrollo dependiente de la iniciativa privada. Esto en el caso de los suelos urbanizables de

carácter residencial (baja densidad).

En lo referente a los suelos urbanizables industriales, Riaño IV y Cuarteles de Peñarrubia, el

primero tiene aprobado por el IDEPA (Bopa, nº 40; 18-02-08) la contratación de los

correspondientes estudios urbanísticos y económicos para su desarrollo, por lo que no parece

prudente exponer una valoración económica orientativa, cuando en el plazo de diez meses

dicha evaluación se establecerá de manera definitiva.

En todo caso, la iniciativa de ejecución será pública, sin tener determinado en la actualidad el

papel de cada administración.

En cuanto al ámbito denominado Cuarteles de Peñarrubia, se ha presentado al Ayuntamiento

por iniciativa particular la propuesta de revisión parcial con el fin de transformar un Suelo No

Urbanizable en Urbanizable y su conversión en Urbano por medio de la redacción del

correspondiente Plan Parcial; dicha revisión se encuentra en tramitación con Aprobación Inicial

de 24 de Abril de 2008. De iniciativa privada, el proyecto de urbanización presenta la siguiente

evaluación de costes para una superficie de 33.450 m2:

Concepto (IVA incluido) Sistema general viario Resto de polígono PLANEAMIENTO / GESTION 40.661 €. 105.339 €.

URBANIZACION 536.036 €. 528.686 €.

TOTAL (1.210.722) 576.697 €. 634.025 €.

La mayor parte de los suelos industriales localizados en Suelo Urbano No Consolidado se

encuentran regulados por el Plan Territorial Especial de los Suelos de HUNOSA (PTE) y su

correspondiente valoración económica se hace más adelante, en el apartado correspondiente a

Planeamiento Incorporado. Dicho Plan determina una gestión privada, por medio del sistema

de compensación, para todos los ámbitos.



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De igual manera, el ámbito denominado Barros Industrial viene regulado por la Revisión Parcial

y Planeamiento Especial de dos ámbitos del Concejo de Langreo (RP/ PE), avanzando más

adelante los costes de adquisición de suelo y urbanización en el apartado correspondiente, así

como el establecimiento del carácter público de su desarrollo.

Para el resto de los ámbitos industriales en Suelo Urbano No Consolidado, en el caso de

Meriñán, el Plan General determina que su desarrollo deberá realizarse por medio de un Plan

Especial a desarrollar por la iniciativa privada, momento que entendemos es el adecuado para

hacer la correspondiente evaluación de costes. Con respecto al área de Peñarrubia, el Plan

también determina su desarrollo por medio de Plan Especial. El IDEPA (Bopa, nº 40; 18-02-08)

ha contratado los estudios urbanísticos y económicos pertinentes, con un plazo de diez meses,

para evaluar la posibilidad de su desarrollo. Si bien no se ha determinado el papel que ha de

jugar cada administración, es evidente que la iniciativa ha de ser enteramente pública dada la

complejidad de gestión que ofrece: infraestructura ferroviaria, traslado y realojo de residentes,

etc.

RED DE SERVICIOS BÁSICOS

La empresa mixta Aguas de Langreo, constituida en 2006, tiene un programa de inversiones a

cumplir en cinco años, referidas tanto a la distribución de agua como a la red de saneamiento:

OBRA IMPORTE (€)

Parque de contadores 700.000

Automatizaciones, limpieza, caudalímetros 1.000.000

Reparar red de saneamiento y limpiar 10 Km 500.000

Reponer 40 a 50 Km. de red de agua en zona rural

1.700.000

Expropiar depósitos 420.000

Redacción de proyectos y dirección de obra 250.000

Completar saneamiento en zona rural 1.000.000

Varios, imprevistos 80.000

TOTAL 5.650.000

INFRAESTRUCTURAS DE TRANSPORTE

El Plan General recoge tres actuaciones de gran alcance, si bien dos de ellas no corresponden

a previsiones del mismo.

En un caso se trata del soterramiento de las vías de FEVE a su paso por La Felguera, entre la

actual estación de Vega (La Felguera) y la de Sama; en proceso de tramitación, la obra se

enmarca en un “Acuerdo de colaboración entre el Ministerio de Fomento, el Principado de

Asturias, el Ayuntamiento de Langreo y FEVE para la integración de la línea Gijón- Laviana en



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La Felguera y Sama”, firmado en Oviedo el 12 de Febrero de 2007. La obra tiene financiación,

con un montante total de 56 M €, de los cuales cincuenta son aportados por fondos mineros y

los restantes por el Principado. El coste de ejecución material (infraestructuras, urbanización,

estaciones...) según el proyecto de construcción será de 39.843.501 €..

La segunda actuación se corresponde con el proyecto denominado “Duplicación de calzada de

la carretera AS-17: Avilés- Puerto de Tarna. Tramo: San Miguel de la Barreda- Riaño.”,

aprobado en Consejo de Gobierno de 23 de Abril de 2008. Con una longitud de ocho

kilómetros, tiene un presupuesto global de 127 millones de euros, de los cuales 109 son

destinados al proyecto de construcción.

El tramo correspondiente a Langreo tiene una longitud de 3,3 Kms. y un presupuesto de

ejecución material de 63.632.582 €, coste elevado debido a la complejidad técnica de una obra

que incluye el desdoblamiento de túneles, salvar desniveles y cruzar la autovía minera.

La tercera actuación es una propuesta del propio Plan General: la denominada variante de La

Moral, con conexión por el norte con los ejes transversales que estructuran el área central de la

región. La propuesta no tiene programación ni ha sido asumida, hasta el momento, por ninguna

administración, salvo el Ayuntamiento. Debería estudiarse su posible inclusión en futuros

Planes de Infraestructuras de carreteras.

No se determina el carácter de la vía: autovía o carretera convencional. En el primer caso y

utilizando la experiencia de otras obras de similares características, se estima un coste de 12 M € por Km en superficie; mientras que en túnel el coste alcanzaría los 32 M €. Resultando que,

si la longitud de los tramos que se corresponde con territorio langreano alcanza los 5,1Kms., de

los cuales tres discurren por túnel, el coste de ejecución del proyecto alcanzaría los 122 M €. De tratarse de una carretera convencional (C-100 con sección 7/ 12), el coste estimado por

Km. (sin túnel) es de 7 M €, mientras que el coste de Km. de túnel se establece en 16 M €,

dando un resultado final de 63 M €. Otra actuación con carácter estratégico es el traslado de la Subestación eléctrica de Lada,

propiedad de Red Eléctrica Española, compañía que tiene programado dicho traslado con una

evaluación económica global de 40-50 M €. Con respecto a la mejora en la ordenación de tráficos en la Felguera, el Plan diseña la nueva

construcción de una rotonda en la confluencia de Melquíades Alvarez y Bonifacio Glz. Carreño:

990 m2 y un coste de 296.370 € , bien a financiar por el Ayuntamiento, bien a convenir dentro

de las obras de soterramiento de FEVE.

También redimensiona la actual rotonda de acceso a La Felguera, que sirve a la vez de acceso

a Barros ( confluencia C/ S. Sánchez Cabricano- Higinio Carrocera) y que ha de jugar un papel

estructurante en el momento de desarrollo de los suelos de Nitrastur; el agente inversor no está

definido: bien puede ser el ayuntamiento con participación de los agentes intervinientes en el

desarrollo de Nitrastur. Para 3.293 m2, se calcula un coste de 296.370 m2.



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ZONAS VERDES

Si bien todos los suelos y urbanización de las zonas verdes en Suelo Urbano No Consolidado

se obtienen por cesión, podemos hacer una evaluación económica estimativa, estableciendo

como módulo 50 €/ m2:

Ámbito Superficie (m2) Coste (€)

Parque de El Sutu 17.822 891.100

Parque Lada 6.381 320.000

El Puente 2.539 126.950

Meriñán 6.964 348.200

Otero- Avda. Gijón 660 19.800

TOTAL 34.366 1.706.050

En cuanto a los correspondientes a Suelos Urbanizables (UZ) de carácter residencial, los

cuales se obtienen también por cesión:

Ámbito Superficie (m2) Coste (€)

Gurugú 19.500 975.000

Pando 5.500 275.000

TOTAL 25.000 1.250.000

A estas áreas de SUNC y UZ, es necesario añadir las zonas verdes correspondientes a los

ámbitos de la RP/ PE y PTE, analizados en el apartado correspondiente a Planeamiento

Incorporado.

EQUIPAMIENTOS

Los equipamientos que se proponen en el marco de este Plan General tienen una alcance o

área de influencia supramunicipal e incluso supraregional:

- Centro de discapacitados - Ampliación del Museo de la Siderurgia (MUSI) - Ecomuseo del valle del Samuño.

Respecto del primero, un proyecto relacionado con el desarrollo de la Ley de Dependencia,

implicando en su desarrollo a las tres administraciones, ya tiene localización precisa y

evaluación económica global: la adquisición de suelo, realizada por el Ayuntamiento, ha tenido

un coste de 875.302 € para una parcela de 16.182 m2; por su parte, el proyecto ha salido con

un precio de licitación de 11.962.490 €. En cuanto a la ampliación del MUSI, se propone la incorporación de dos edificios situados en

Valnalón y provenientes de las antiguas instalaciones de Duro Felguera ( hoy pertenecientes a

Arcelor): el Taller de Ajuste y el grupo Ilgner. El primero tiene una superficie construida de



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3.435 m2, estimándose su valor de adquisición en 588.312,45 € (171,27 €/ m2) y su

acondicionamiento (coste de reparación de estructuras, revestimientos, cerramientos...) en

1.992.300 (580 €/ m2); el segundo, con una superficie de 1788 m2, alcanzaría un valor de

adquisición de 225.770,76 € (126,27 €/ m2) y un coste de acondicionamiento de 1.117.500 (625

€/ m2). De iniciativa municipal, el Ayuntamiento tiene solicitadas ayudas, por el valor total

anterior, a los fondos mineros. No se ha hecho evaluación económica de su acondicionamiento

para museo por cuanto no existe programa que defina las circunstancias del mismo.

El Ecomuseo, por su parte, cuenta con financiación derivada de las ayudas provenientes de

fondos mineros: 6,5 M €. De iniciativa municipal y redactado por Sadim, el proyecto tiene

cerrado el coste global del mismo: 6.442.409,73 €; de los cuales, 4.667.060 €, corresponden a

la ejecución material del proyecto:

OBRA COSTE(€)

Acondicionamiento Senda peatonal 554.287,07

Vía férrea. Cadavíu- Socavón Emilia 1.030.458,04

Vía férrea. Socavón Emilia 1.185.889,66

Pozo San Luis- Plano Tilano 667.770,38

Vía férrea 401.705,00

Transporte 443.900,00

Instalación eléctrica y alumbrado exterior 105.475,25

Aprovechamiento aguas interior mina 39.534,68

Sistema control de accesos 148.770,00

Seguridad y salud 89.270,00

TOTAL EJECUCIÓN MATERIAL 4.667.060,08

COSTE GLOBAL 6.442.409,73

Otro equipamiento importante que se propone, si bien de alcance local, es el nuevo

Equipamiento de Justicia; un edificio de nueva construcción que debe resolver la dispersión de

los actuales juzgados, a la vez que su implantación en el antiguo barrio de La Nalona debe

servir como elemento dinamizador del mismo. De iniciativa pública, implica la colaboración

entre el Principado de Asturias y el Ayuntamiento: este último cedería el suelo necesario,

mientras que la administración autonómica construiría el edificio.

Con respecto a la adquisición de suelo, el ayuntamiento tiene previsto iniciar un proceso de

expropiación, con una valoración inicial de 911.200 € y un coste de ejecución material,

siguiendo los módulos proporcionados por la Dirección General de Justicia (1.300 €/ m2 y 1.000

€/ m2, sobre y bajo rasante respectivamente), para una superficie construida de 4.200 m2 de:

4.953.636,5.



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CUADRO RESUMEN. EQUIPAMIENTOS SINGULARES

Equipamiento Superficie (m2) Adquisición de suelo Coste global Centro de discapacitados 16.182 875.302 € 11.962.490 €

Museo de la siderurgia 5.223 814.083,21 € 3.109.800 €

Ecomuseo del Samuño 6.442.409 € Palacio de Justicia 1.139 911.200 € 6.838.000 €

Por otra parte, en las nuevas áreas de desarrollo, que tienen regulado tanto la localización

concreta de las áreas de cesión para nuevos equipamientos como la superficie resultante, no

cabe hacer una evaluación económica de los mismos por cuanto no tienen asignado un uso

específico y los usos posibles son de características muy variadas y diferentes, según

impliquen edificación o no (deportivo, cultural, social, sanitario, etc.).

EL PLANEAMIENTO INCORPORADO

LA REVISIÓN PARCIAL Y EL PLANEAMIENTO ESPECIAL (RP/ PE)

Se ha venido reiterando en la Memoria de Ordenación que el Plan General incorpora dos

documentos redactados y tramitados a lo largo de la redacción del mismo: la Revisión parcial y

Planeamiento especial de dos ámbitos urbanos de Langreo (RP/PE) y el Plan Territorial

Especial de los terrenos de HUNOSA (PTE).

En el primer caso, se determina el alcance específico del estudio económico-financiero en los

siguientes términos:

“Las circunstancias del territorio al ámbito reducido a una revisión parcial y la vinculación de la

ordenación a objetivos y acciones específicas posibilitan y recomiendan que el desarrollo

concreto de estas cuestiones es decir, el estudio económico y financiero y el programa, y su

plasmación en datos se realice de una forma unificada evaluando los siguientes apartados:

- Coste de ejecución de las dotaciones públicas.

- Coste de ejecución de las actuaciones públicas

- Determinación del carácter público o privado de iniciativa de financiación.

- Justificación de las previsiones que hayan de realizarse con recursos propios del

Ayuntamiento. Cuestión, que aquí se extendería a otras Administraciones y entidades

urbanísticas.

- Fijación de las previsiones temporales de desarrollo

- Determinación de los plazos de aprobación del planeamiento de ejecución.

La distribución se realiza por ámbitos de planeamiento completado por la referencia de

actuaciones singulares. Estas últimas, si bien pudieran formar parte de un ámbito concreto,

serían susceptibles de desglosarse de las mismas.

Si bien se expresan cifras concretas, los datos, ajustados y realistas, son orientativos. En

cualquier caso deben ser pormenorizados, analizados o variados por los correspondientes



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planeamientos de desarrollo. Todo ello, además de aquellos proyectos que contasen con el

presupuesto específico así como las fases y la periodificación de la actuación.”

En cuanto a la programación de las actuaciones, se delimitan los posibles plazos de ejecución

entendiendo que son plazos indicativos y máximos: el corto plazo tendría un alcance de hasta

18 meses, el medio hasta 42, mientras que el largo define un horizonte temporal de hasta 72

meses.

El cuadro siguiente es una transcripción literal del que recoge el documento de la RP/PE:



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Si atendemos al desarrollo de las diferentes actuaciones, debemos considerar tanto el cambio

de algunas determinaciones, como el programa; también la ejecución de algunas de ellas.

En este último sentido, se ha completado la construcción y puesta en funcionamiento del

complejo deportivo- cultural en Langreo Centro, así como la remodelación del estadio de fútbol

del Ganzábal; ubicadas ambas actuaciones en Langreo Centro (8 ESC y 14 UMX, en

documento de referencia).

En cuanto al traslado y construcción del Cuartel de la Guardia Civil, ya ha sido concedida

licencia a Sogepsa con fecha de 18 de Octubre de 2007, con un presupuesto global de

2.282.301, 84 € (ejecución material: 1.792.430 €). Dicha obra se debe financiar con la

edificabilidad asignada a la parcela en que antes se ubicaba el cuartel; tanto la edificabilidad,

programa y valoración de la intervención están por determinar por la sociedad mixta.

Suelo residencial y Equipamientos Respecto a los talleres del Conde (11 PET), descartada la implantación de un centro comercial,

el Ayuntamiento ha optado por dar una nueva asignación de usos a la parcela existente: se

trataría de una reutilización y adecuación de las naves industriales existentes para usos

múltiples: centro ferial, cultural y tecnológico. En 2008, al Ayuntamiento se le han concedido 6 millones de euros de los fondos de la minería, destinados a la adquisición de terrenos y al

proyecto de ejecución.

El proyecto presenta dificultades extremas derivadas de la complejidad de construir las

conexiones viarias adecuadas. Por otra parte, no existe proyecto de adecuación y rehabilitación

de las naves, cuestiones ambas que imposibilitan hacer la estimación de costes

correspondiente. En un principio, la iniciativa se plantea desde el propio Ayuntamiento a través

del sistema de expropiación como mecanismo de adquisición del suelo.

El Área de rehabilitación integrada (9 ARI) ha sido redimensionada por este Plan General,

resultando afectada una superficie aproximada de 26.604 m2 ( 19.968 m2 del Barrio de La

Talamera y 6.636 de La Cahecía); los costes de urbanización se han estimado en 1.330.200 €

(998.400 y 331.800, respectivamente). Se ha utilizado un módulo estimativo de 50 € / m2, que

aumentaría considerablemente si el alcance de la intervención afectase a las redes básicas de

servicios ( 90 € / m2 ): 2.394.360 €. El documento de Sogepsa establece una participación

paritaria entre el Principado de Asturias y el Ayuntamiento.

La complejidad del desarrollo y gestión de los terrenos de Nitrastur ( PEB 3 sector mixto

Barros) y Barros Industrial (PEB 1) hacen difícil una valoración adecuada de las actuaciones a

realizar; es por ello que el propio documento de Sogepsa no recoge ninguna estimación.

Los agentes implicados (privados y públicos) así como los diferentes escenarios de actuación

de los mismos, complican la cuantificación de las inversiones a realizar, así como el papel a

jugar por cada uno de aquellos.

Además, en el caso de Nitrastur las actuaciones vienen muy determinadas y condicionadas por

el grado de contaminación de los suelos; cuestión hoy en estudio por parte del Principado que,



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por resolución de la Consejería de Medio Ambiente (25-01-08), ha iniciado el expediente para

la declaración, si procediese, de suelo contaminado.

Por otra parte, será el propio Plan Especial quien deba decidir la conservación o no de loas

diferentes elementos catalogados y pertenecientes al DOCOMOMO, en función de su grado de

deterioro, contaminación y posibilidades de reutilización. Tal cuestión abunda en la complejidad

de las estimaciones económicas; no tanto en el caso de su demolición, sino de decidirse su

consolidación y conservación con asignación de nuevos usos.

Como pude advertirse, se trata de considerar diferentes escenarios y alternativas; la valoración

de cada una de ellas implica estimaciones económicas muy extremas, con horquillas que

pueden alcanzar desde los 10- 25 M € en el caso de la descontaminación de suelo; o la propia

adquisición de los terrenos, entre 5 y 15 M €, según el grado de contaminación del mismo; de

ser este máximo, podríamos estimar un valor similar al obtenido en la subasta: 2 M €. En cuanto a los costes de urbanización, la estimación sólo puede ser orientativa por cuanto no

conocemos la red viaria resultante; en todo caso, podríamos establecer un porcentaje en torno

al 40% del área, con un coste del m2 de 100 €.: 9.000.000 M €. La complejidad de la estimación de costes tiene su lógico correlato en el cálculo de la

plusvalías capaces de hacer viable la actuación. Y ello, porque está por determinar los

porcentajes de suelo destinados a usos residenciales, sus correspondientes edificabilidades; la

conservación o no de los elementos catalogados, así como el destino de los mismos, o de su

parcela resultante, de ser aquellos demolidos. Y, sobre todo, el coste final de la

descontaminación.

En todo caso, de considerar un escenario medio- extremo, deberíamos establecer una horquilla

entre 1.300-1.800 viviendas (con una densidad de 75-100 viviendas/ Ha.), con un porcentaje

entre el 30-50 % de vivienda protegida concertada. Y una repercusión por vivienda de 24.000 o 20.000 € según sean libres o no. En cuanto al desarrollo de la actuación, dada su complejidad

de gestión, el alcance del coste económico y el carácter estratégico del área, aconsejan la

preeminencia de la iniciativa pública, con participación del Principado y el Ayuntamiento.

Suelo Industrial En cuanto al área denominada Sector Industrial Barros (PEB 1), la valoración que se presenta

es la elaborada por el Ayuntamiento con el fin de solicitar una subvención a los Fondos Mineros

para la adquisición del suelo.

Según este informe, los proyectos de expropiación redactados para la obtención de suelos en

los últimos polígonos industriales desarrollados en este Concejo no contemplan valores de

suelo por encima de los 35 € m2.

En cuanto al precio en venta de naves industriales, los precios oscilan entre los 650 y 800 €/m2.

El criterio de valoración utilizado es el método residual ante la inadecuación de la ponencia de

valores catastrales, al que se renuncia en este caso por la falta de datos suficientemente

precisos en los que basar el cálculo.



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Considerando las referencias anteriores se adoptan inicialmente los siguientes valores unitarios

de suelo considerando una horquilla entre 70 y 80 €. Se debe de tener en cuenta que una

parte sustancial del suelo que ha de adquirirse ( 8.800 m2) es actualmente suelo residencial

consolidado.

Valoración de Suelo

66.807 m2 70 € 4.676.490€

66.807 m2 80 € 5.344.560€

Es necesario además valorar las preexistencias, 42 edificios destinados a uso residencial,

correspondiendo la gran mayoría a la tipología de vivienda unifamiliar, de 1 o 2 plantas

frecuentemente agrupadas en pequeñas hileras. Asimismo, se contempla la demolición de 2

naves industriales, junto con algún edificio destinado a cochera y alguna instalación de carácter

agrícola ( invernaderos y establos).

El resultado de valoración media es de 102.000 € por inmueble.

En cuanto a los realojos, en otro inmueble de semejantes características se estima un coste

medio de 120.000 € ( vivienda en bloque).

Valoración de realojos y preexistencias

102.000 € 4.284.000€

120.000 € 5.040.000€

La valoración anterior se debe de incrementar en una cantidad tanto alzado de 3.000 € por

construcción.

Coste Adquisición

suelo vivienda indemnización total

4.676.490€ 4.284.000€ 200.000 € 9.160.490€

5.344.560€ 5.040.000€ 200.000 € 10.584.560€

A la vista de los datos anteriores se considera que el coste de adquisición del suelo sería de

9.872.525 €. A lo que cabría añadir una estimación de costes de urbanización, para lo que utilizamos la

experiencia de los últimos años de Sogepsa en este campo, que establece una media de 38-40

€ / m2: 2.600.000 €.

PLAN TERRITORIAL ESPECIAL DE LOS TERRENOS DE HUNOSA (PTE)

Presenta un cuadro resumen con la estimación de los costes de urbanización, entendiendo por

tales: “los costes típicos de explanación, ejecución de viales y nuevas superficies industriales, y

dotación de servicios urbanos, abastecimiento, saneamiento, electricidad, telefonía y



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alumbrado, aunque particularizados para las especiales circunstancias de los ámbitos

valorados, entre ellas:

- Repercusión por la necesidad de nuevos accesos o reforma de los existentes en muchos

casos.

- Tratamiento específico de cauces de agua en deficiente estado que atraviesan actualmente

los ámbitos en estudio.

Evidentemente, a este nivel de concreción, la valoración económica ha de hacerse a tanto

alzado, estimando, con un módulo económico aproximado por superficie de cada ámbito,

ponderado según sus características específicas, el total de costes referenciados.

Además, incluye en los mismos: “los referidos a regeneración de espacios degradados

(escombreras) así como aquellos relacionados con las afecciones de tipo hidrológico en los

diferentes ámbitos.

Las inversiones previstas para aquellos activos que se encuentran actualmente con actividad

extractiva son estimativas pudiendo variar en el momento, aún por determinar, de su eventual

cese.”

CUADRO RESUMEN. PTE Terrenos Uso principal Superficie

(m2) Costes (euros)

POZO. MOSQUITERA 2 INDUSTRIAL 38.591 709.900

POZO SAMUÑO EQUIPAMENTAL 9.951 112.000

POZO SAN LUIS EQUIPAMENTAL 17.649 164.341

INST. CAMELLERA EQUIPAMENTAL 12.550 169.880

CARGADEROS CADAVÍU INDUSTRIAL 54.579 1.609.980

POZO CANDIN 1 INDUSTRIAL 29.172 1.390.709

POZO CANDIN 2 INDUSTRIAL 78.433 3.943.020

POZO Mª LUISA INDUSTRIAL 52.786 2.916.000

LAVADERO MODESTA INDTL/ EQUIP. 434.231 5.371.643

TOTAL 14.777.493

Como puede apreciarse no se ofrece evaluación económica de la propuesta denominada

Parque Metropolitano de las Cuencas, donde quedan afectados terrenos pertenecientes a los

concejos de Langreo y Mieres: Matona, El Cantil y Mozquita.

Los sistemas de gestión establecidos son el de Compensación para los terrenos industriales y

el de Cooperación para los equipamentales, con participación del Principado y Ayuntamiento.



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VALORACIÓN AMBIENTAL

Muchas de las medidas que el Informe de Sostenibilidad Ambiental recomienda para prevenir y

reducir los efectos del PGO están contenidos en los objetivos y actuaciones urbanísticas a

desarrollar por el planeamiento; así como en la Normativa correspondiente.

Por otra parte, es evidente que para dar cumplimiento a dichas medidas preventivas la

vigilancia debe hacerse a la hora de desarrollar cada proyecto o actuación. Dada la

multiplicidad de factores y agentes que intervienen en cada uno de éstos, no parece posible

alcanzar una estimación económica de los mismos; ni tan siquiera orientativa.

Sin embargo, sí es posible valorar la propuesta de Plan de seguimiento que el ISA propone:

carácter anual de la revisión de los indicadores establecidos durante los tres primeros años.

Pude estimarse en 15.000 €/año.

Ese Plan debería contener, al menos, la elaboración de un Estudio Integral de tráfico que

abarcase no sólo los problemas de ordenación sino sobre todo los efectos que el mismo tiene

sobre la atmósfera. Dicho estudio podría tener un coste aproximado entre 60.000 y 80.000 €. También debería realizarse la elaboración de un Mapa de ruidos y el correspondiente

establecimiento de zonas acústicas; tanto para dar cumplimiento a la legislación sectorial que

lo regula, como para intervenir adecuadamente sobre las áreas a desarrollar. El coste estimado

es de 90.000 - 100.000 €. Es decir, que el coste medio del Plan de seguimiento podría alcanzar la cifra de 210.000 €.

En Langreo, Enero 2011

El Arquitecto El Técnico Jurídico.

IGNACIO GARCÍA MATAMORO SALVADOR ÁLVAREZ GARCÍA.

estudio económico financiero. - langreo

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