evaluarea bunurilor imobile curs6-7

7/30/2019 Evaluarea Bunurilor Imobile Curs6-7

1/17

1

1

Evaluarea bunurilor imobile

Cursurile nr. 6-7

FAZELE PROCESULUI DE

EVALUARE

2

Cursurile nr. 6-7

Aciunea de evaluare se deruleaz n trei fazesuccesive:

I. Faza iniialA. CUNOATEREA PRELIMINAR

B. PREGTIREA ACIUNIIII. Faza de realizareC. DIAGNOSTICUL

D. Determinarea activului net corijati a capacitiibeneficiare

E. Evaluarea propriu-zis

III. Faza concluziilorF. RAPORTUL DE EVALUARE

G. DOCUMENTAIA DE PREZENTARE


2/17

2

3

I. Faza iniial va cuprinde dou module:A. Cunoaterea preliminar - const ntr-oprim luare de contact cu factorii decizionali ai

ntreprinderii i primirea de la acetia ainformaiilori documentelor prevzute n listanegociata, anex la contractul de asisten despecialitate.B. Pregtirea aciunii- cuprinde definirea

operaiunilor care caracterizeaz planning-uldetaliat al diagnosticului i al evaluriicontractate (Anexa 1), precum i planning-ulfiecrui consultant n parte (Anexa 2).

4

MODEL DE PLANNING DETALIATAnexa1

Firma de consultan.

Contract de consultanPLANNING DETALIAT privind analiza-diagnostic i evaluarea intreprinderii

I-III3

Vizitare intreprinderii, discutarea aspecteloreseniale cu administraia ntreprinderii,contactarea cenzorilori compartimentul decontrolfinanciar de gestiune

A. 2.

I1

CUNOATEREA PRELIMINARPrimirea informaiilori documentelor dinpartea Intreprinderii conform listei anex lacontract

A

A. 1.

Cod

consultant

Timp

Necesar

om/zi

Determinarea obiectivului i actiunii

Referina

i

obiectivul


3/17

3

5

continuareanexa1

vidual fiecrui membru al echipei.

I-IV5ntocmirea i nmnarea planning-uluiindi-

ntocmirea planning-ului detaliat al aciunii;B. 3.

iilor de evaluare a ntreprinderii.

I1/2Definirea modalitilor de abordare a condi-B. 2.ntreprinderii.

ilor, riscurilori sectorul de activitate al

I-IV5mentelor primite, cunoaterea particularit-

Inventarierea, sortarea informaiilori docu-B. 1.

PREGTIREA ACIUNIIB

structurii chestionarelor de documente.

I1/2ntocmirea fiei descrierii ntreprinderii i aA. 4.

clieni etc., dup caz).

tutelar,ANP, statistic,Administrativ-financiar,

IV-V2Documentarea n afara ntreprinderii, (forA. 3.

6

MODELUL DE PLANING INDIVIDUALAnexa2

Firma de consultan .CONTRACT DE CONSULTAN

PLANNING INDIVIDUAL al domnului consultant .

15.10.20..1ntocmirea planning-ului detaliat al aciunii;ntocmirea i nmnarea planning-ului individualfiecrui membru al echipei

B.3.

15.10.20..1Inventarierea, sortarea, informaiiloridocumentelor primite, cunoatereaparticularitilor, riscurilori sectorului deactivitate al ntreprinderilor

B.1

14.10.20..1Vizitarea ntreprinderii, discutatrea aspecteleor

eseniale cu administraia intreprinderii,contactarea cenzorilori compartimentului c.f.g.

A.2.

Datarealizarii

Timpnecesarom/zi

Denumirea obiectivului si actiuniiReferinai

obiectivul


4/17

4

7

I. FAZA INITIALA

A. Cunoaterea preliminarAre drept scop definirea modalitilor de abordare a aciunii idiscutarea cu factorii de decizie a aspectelor eseniale.Trebuie s se analizeze urmtoarele:

activitatea i caracterul ntreprinderii/proiectului; natura problemelor prezentate de conducerea ntreprinderii,

necesare definirii planning-ului detaliat i al desfurrii aciunii. rapoartele i procesele verbale ncheiate cu ocazia verificrii

cenzorilori auditorilor interni i externi.Procedeele de lucruconstau n principal n pregtireantrevederilor cu conducerea ntreprinderii prin redactarea nprealabil a unor chestionare care s cuprind ntrebarile prin care sse lamureasc cunoaterea preliminar a ntreprinderii. Pentruconsemnarea informaiei obinute n afara rspunsurilor lantrebarile chestionarului se pot utiliza "foi de lucru.

8

B. Pregtirea aciunii Obiective:

inventarierea datelor, documentelori a sistemelor elementelor patrimoniale, cunoaterea i definirea particularitilor sectorului de activiti din care face

parte ntreprinderea, a riscurilor acesteia i a condiiilor de desfurare aaciunii.

Mijloacele de realizare se vor analiza toate documentele i informrile primite din partea

ntreprinderii(Anexa 3) precum i toate clauzele prevzute n contractul-convenie, ncheiat cu ntreprinderea i n mod deosebit cu termenele deefectuare i de livrare a documentelor de evaluare ctre beneficiar.

Se va realiza planning-ul detaliat de desfurare a aciunii dediagnostic/evaluare (anexa nr.1)

Se ntocmeste planning-ul individual al fiecrui consultant ce alctuieteechipa (Anexa2).

Procedee de lucru: se va ntocmi plannig-ul detaliat care rmne laseful echipei, iar planning-urile individuale se nmaneaz sub semnturafiecrui consultant.


5/17

5

9

Anexa 3

DICIONAR DE ABREVIAIUNI I TERMENI1. AE = activul de exploatare

2. ANE = activul n afara exploatrii3. ANc = activul net contabil

4. ANC = activul net corijabil

5. BW = bad will (proasta recunoatere a ntreprinderii)

6. CB = capacitatea beneficiar7. CF = cash-flow (flux de disponibiliti)8. CNPE =capitaluri permanente necesare exploatrii9. DCF = dicontinued cash-flow (flux ntrerupt) de disponibiliti

10. EBE = excedent brut de exploatare11. ENE = excedent net de exploatare

12. GW = goodwill (buna recunoatere a ntreprinderii de ctre pian legtur cu modul n care aceasta a obinut un superprofit peseama elementelor intangibile).

13. i = rata de plasament a disponibilitilor pe piaa-rat de baz

10

14. PER = price earning (raportul pre-beneficiar);15. VBS = valoarea substanial brut;16. VBSr= valoarea substanial brut redus;17. VSN = valoarea substanial net;18. Vr= valoarea rezidual;19. Conturi anuale = documente pe care orice comerciantpersoan fizic sau juridic trebuie s le ntocmeasc la sfritulunui exerciiu financiar;

20. Averea, bogia unei ntreprinderi = totalitatea capitalurilorproprii ale ntreprinderilor, precum i profiturile nerepartizate;21. Capitaluri proprii = capitalul social, primele legate de capital,rezervele, provizioanele, rezultatul reportat i alte fonduri proprii;22. Capitalul permanent = capitalurile proprii plus datoriile petermen lung i mediu;23. Audit contabil = revizia, verificarea i controlul conturilorefectuate de experi independeni, n vederea exprimrii unei opiniiasupra regularitii i sinceritii lor;


6/17

6

11

24. Obligaii financiare = datorii bancare (de regul pe termenscurt);

25. Obligaii nefinanciare = datorii nebancare, de regulnepurttoare de dobnzi (buget, salariai, furnizori, creditori etc.);26. Active de exploatare = valoarea de exploatare plus valorirealizabile;

27. Valori de exploatare = stocuri de tot felul (materiale, produsesemifabricate, producie n curs etc.)

28. Valori realizabile = debitori, clieni i alte creane;

29. Valori disponibile = disponibiliti bneti i conturi n tranzit;30. Active curente = active circulante;

31. Active rapide = active curente-stocuri, cheltuieli anticipate;

32. Pasive curente = totalitatea obligatiilor financiare pe termenscurt i nefinanciare.

12

II. FAZA DE REALIZARE

Cuprinde 3 module:C. Diagnostic

Are drept obiect identificarea punctelor forte i slabe ale ntreprinderiin scopul aprecierii rezultatelor realizate i poteniale.n cadrul diagnosticelor sale, consultantul evaluator se va limita numaila a determina punctele forte i slabe, pornind de la criterii obiective.D. Determinarea activului net corijati a capacitii beneficiareCuprinde calcule ce se fac prealabil evalurii i const n a determinaactivul net corijat (reevaluat), adic valoarea patrimoniala antreprinderii i n a defini un rezultat trecut, dar orientat ctre viitor,adic reproductibil (capacitatea ntreprinderii de a produce beneficii).E. Evaluarea propriu-zisCuprinde operaiile ce se efectueaz n vederea determinrii unei scride valori ale ntreprinderilor, putnd servi ca baza nceperii uneinegocieri.


7/17

7

13

C. Diagnostic

Notiunea de diagnostic provine de la cuvntul grec diagnostinos =apt de a discerne, de a delimita cu obiectivitate un subiect oarecaredup manifestrile acestuia.

Diagnosticul este o apreciere fcut asupra unei ntreprinderi sauasupra unei activiti a acesteia. n mod obinuit, calitativ,diagnosticul se bazeaz pe date cantitative.

Una dintre metodele utilizate pentru efectuarea unui diagnosticconst n a aprecia modalitile de manifestare a funciilor" acestuiai de a depista: concluziile favorabile (oportuniti) oferite de mediul economic

nconjurator precum i atuurile - puncte forte - ale ntreprinderii i maiales potenialul promitor de dezvoltare a acesteia;

concluziile nefavorabile (riscuri sau pericole datorate mediuluieconomic inconjurtor, deficientele, puncte slabe ale ntreprinderi);

14

Funciile ntreprinderii care fac obiectul diagnosticului sunt: Funcia juridic patrimonial, care asigur cadrul legal al aciunii; Funcia comercial: cumpar, stocheaz, vinde; Funcia tehnic de producie, prestaii - fabric, produce,

presteaz; Funcia de organizare, conducere, personal - organizeaz,

conduce i gestioneaz personalul. Funcia financiar-contabil: gsirea de resurse financiare i

administrarea lor.

Orice evaluare se realizeaz n dou etape: diagnosticul deevaluare i evaluarea propriuzis. diagnostic juridic

diagnostic comercial

diagnostic de producie i exploatare

diagnostic de organizare, conducere, personal

diagnostic financiar contabil


8/17

8

15

n cadrul procesului de evaluare trebuie redateurmatoarele aspecte:

Istoricul ntreprinderii i al activitii ce sedesfoarn aceasta: studiul trecutului ajut lantelegerea prezentului i conduce la detectarea unuiviitor diferit de prezent, se urmrete identificareaelementelor de schimb;

Acionariatul i personalul: acionariatul reprezintmodul n care e organizat i condusntreprinderea(este diferit, ntr-un fel la firmele cu capital de stat, n cu

totul alt fel n sistemul privat).Personalul se analizeaz sub urmtoarele aspecte:structura (vrsta, experiena, pregtirea); organizareaintern, productivitate i performante; politica desalarizare; comunicarea intern, politica de salarizare etc.

16

Organizarea i gestiunea se subordoneaz urmatoarelorpuncte: dac deciziile se iau centralizat sau descentralizat; dac ntreprinderea se sprijin pe unul sau mai multe cadre

cheie.

Analiza strategica legat de piaa produsului, concurenta itehnologii: clieni, volume i tendine, metode de distribuie,factorii de reuit, analiza cifrei de afaceri, performante .

Diagnosticul financiar contabil urmrete: rentabilitatea ntreprinderii. structura resurselori destinaia acestora. nevoile financiare pentru investiii si creterea fondului de

rulment. fiscalitatea.


9/17

9

17

Inputuri: dependena fa de furnizori, ponderea consumurilorextreme n cifra de afaceri, existent unor furnizori cheie, profituldependent de o anumita politic de aprovizionare.

Dependena fa de administraie sau de politica de stat,incidentele unor legi, importana unor comenzi de stat dacactivitatea sectorului este reglementat.

Calitatea previziunilor: dac exist riscuri n privina strategieiviitoare a ntreprinderii, respectiv dac ntreprinderea poate s-ipun n aplicare strategia sa sau nu.

Sinteza diagnosticului de evaluare precizeaz punctele forte(atuurile) i cele slabe (vulnerabilitile) ntreprinderii.

Exemple de puncte forte: avans tehnologic, notorietatea firmei,calitatea serviciilor, pian cretere, fora reelei comerciale. Exemple de puncte slabe: piaa n declin, reglementri legislative

(protecia mediului i a consumului), produse demodate, dependena depiat externa, talia firmei, calitatea produselor etc.

18

D. Determinarea activului net corijat i acapacitii beneficiare.

Aceasta faza cuprinde calcule ce se fac prealabil evalurii i const

n

a determina: activul net corijat (reevaluat), adic valoarea patrimoniala a

ntreprinderii capacitatea ntreprinderii de a produce beneficii un rezultat trecut,

dar orientat ctre viitor, adic reproductibil.Activul net corijatmpreun cu capacitatea beneficiar, suntconsiderate componente de baz ale oricrei metode de evaluare.


10/17

10

19

Etapele de calcul pentru activul net neevaluat vor fi :

calculul activ net contabil;

analiza rezultatului bilanului; determinarea activului net reevaluat;

Etapele calculului pentru determinarea capacitii beneficiare vor fi: analiza rezultatelor trecute;

examinarea previziunilor

combaterea celor dou elemente n scopul definirii capacitiibeneficiare.

Etapele mai sus menionate se nscriu n succesiunea lor ncadrul unor foi de lucru, n finalul crora se consemneaz concluziileobinute.

20

D.1. Metodologia determinrii activului net corijat.Activul reevaluat (corijat) rezult din reevaluarea tuturor elementelor

de activ (imobilizri + stocuri) innd seama de deprecierea monetar,modalitile de amortizare, evoluia preurilor, utilitatea i ali factori care potantrena distorsiuni importante ntre bilanul contabil i bilanul economic.

Activul net corijat nseamn activul reevaluat, corijat, mai puindatoriile.

nainte de a se proceda la evaluarea propriu-zis a activului estenecesar s se disting elementele necesare exploatrii de cele care nusunt necesare exploatrii (n afara exploatrii).

Elementele de activ n afara exploatrii pot fi: terenuri, construcii, mainisi utilaje, titluri de plasament etc.

Activul net de exploatare.Activele fixe cuprind bunuri destinates rmn n mod durabil n ntreprindere i se compun din urmtoarelegrupe: activele necorporale care cuprind: fondarea societii; active intangibile

(brevete, mrci, licene etc); cheltuieli de firm. activele corporale - constau n terenuri, construcii, maini i utilaje, instalaii,

s.a.


11/17

11

21

Evaluarea cldirilori construciilor se face ca bunuriindependente n scopul vnzrii sau pentru a construi aport decapital, ce trebuie avute n vedere urmtoarele reguli: Ca metode de evaluare se pot aplica:

a) Metoda patrimonial.b) Metode bazate pe randament pornind de la chirii. n cazulcelor de locuit i profit pentru cele industriale.

c) Metode combinate

La particularitile imobilului se va urmri:- calitatea construciilori a instalaiilor;

- terenul i amenajrile aferente- randamentul

-specificitatea imobilului

22

- multi- sau uni- funcionalitatea;

- securitatea imobilului;

- costuri de punere n folosin;- poziia geografic fa de factori de utilitate.

Estimarea deprecierii acumulate a unei cldiri se face innd

seama de urmtoarele trei grupe mari de deprecieri:a) Deprecierea fizic, reprezint pierderea valorii proprietii datorit

uzurii, dezintegrrii, folosirii n serviciu a altor factori fizici carereduc viaa i funcionalitatea proprietii.

b) nvechirea funcional, este pierderea valorii proprietii cauzat deincapacitatea proprietii de a ndeplini funcionalitatea acestuia.nvechirea funciei este legat de: superproporionalitatea icosturile de operare excesive.


12/17

12

23

c) nvechirea economic, este o pierdere a valorii cauzat defore externe de tipul:

- schimbrilor din relaia cerere ofert;- decizii legislative;

- ali factori externi.

D.2. Metodologia determinrii capacitii beneficiare.

Capacitatea beneficiara, nseamn aptitudinea unei ntreprinderide a degaja un beneficiu dat n viitorul apropiat n condi ii normale,identice cu cele din ultimii ani, dac nici o schimbare semnificativnu are loc.

Capacitatea beneficiar - se exprim ciclic sub form de beneficiunet, de dividende etc.

24

Determinarea capacitii beneficiare presupune treietape:

Studiul rezultatelor trecute - se recomand s se fac pe minimtrei ani anteriori.

Examenul previziunilor- n msura n care exist. Acest

examen conduce la dou situaii:previziunile sunt credibile pentru c sunt coerente cu

rezultatele trecute dei pot prezenta modificri carepot fi explicate prin elemente noi ca: decizii luatepentru reducerea costurilor, creteri ale productivitii,investiii noi, evoluia pieei, etc;

previziunile sunt nerealiste - n acest caz previziunilepot sa nu fie reinute pentru evaluare i evaluatorultrebuie s le modifice sau s le refac.


13/17

13

25

Calculul capacitii beneficiare cifrele finale ce vor fireinute de evaluator se vor situa ntre rezultatele trecute npreviziunile stabile de societate sau evaluator. Se va putea facemedia mai mult sau mai puin ponderat pentru a gsi valoareabun.

Rezultate n-3 n-2 n-1 n n+1 n+2corijate 6910 5780 5660 5700 5690 5620

Capacitatea beneficiar = 35.360 : 6 = 5890

Dac unul din ani pare a fi aberant atunci se elimin din calculeconsiderndu-l nesemnificativ (ex. anul n-3), n acest cazcapacitatea beneficiar devine: 28450 : 5 = 5690

26

E. Evaluarea propriu-zisCuprinde operaiile ce se efectueaz n vedereadeterminrii unei scri de valori ale ntreprinderilor,putnd servi ca baza nceperii unei negocieri.Metodele clasice de evaluare sunt:

Metoda de evaluare patrimonial; Metoda de evaluare prin contabilitate sau capacitate

beneficiar (abordeaz ntreprinderea sub aspectulprofitabilitii);

Metoda de evaluare combinat.


14/17

14

27

III. FAZA CONCLUZIILOR

Raportul de evaluare. Documentaia de prezentare

Sfritul aciunii de evaluare trebui s cuprindi urmtoareleaciuni:

- elaborarea unui chestionar;

- redactarea unei scrisori de afirmare;

- elaborarea unei note de sintez. Elaborarea unui chestionari utilizarea lui permite consultanilor

s i asigure toate elementele necesare formulrii notei de sintez

i s aib certitudinea c dosarul este complet. Chestionarulcomport o serie de ntrebri privind documentele i informaiileprimite i utilizate de beneficiarul evalurii, dac au fost suficienteinterviurile cu conducerea i efii ntreprinderilor,dac sintezadiagnosticelor pune n eviden puncte tari i slabe alentreprinderilori dac metoda de evaluare aleas este justificat.

28

Scrisoarea de afirmare este un document care completeaz lasfritul lucrrii unele declaraii importante ce au fost date pe parcur-sul lucrrii de unii conductori sau salariai, declaraii ce au inciden- cu elaborarea concluziilor. Scrisoarea de afirmare se adreseazechipei de consultani-evaluatori i se semneaz de conducereantreprinderii. Scrisoarea de afirmare permite clasificarea

responsabilitilor ntre conductorii ntreprinderii i echipa deconsultani evaluatori, precum i conducerii ntreprinderii de a luacunotin de consecinele datelori informaiilor pe care ea nsile genereazi le administreaz.

Elaborarea notei de sintez, se va face pe o foaie de lucru icomport:

- o descriere sumar a elementelor respective din not;- opinia consultantului asupra elementului respectiv.


15/17

15

29

n funcie de natura contractului, de solicitrilestabilite prin comanda beneficiarului sau prin caietul desarcini, se pot distinge urmtoarele situaii:

- Contractele de evaluare avnd ca obiect numaievaluarea unei societi;

- Contractele de consultann care societatea

consultant elaboreaz direct sau sprijin beneficiarul nelaborarea tuturor documentelor pn la realizareadocumentului de privatizare.

30

FAZA CONCLUZIILOR

F. Raportul de evaluare

Raportul de evaluare are urmtoareastructur

:

Cap I - Rezumatul principalelor concluziiirecomandri

Cap II - Prezentri: Prezentarea societii sau a activului;

Obiectul i scopul evalurii;

Prezentarea evaluatorilor, persoane fizice sau afirmei de evaluare.


16/17

16

31

Cap III - Diagnosticul de evaluare:

Comercial;

Juridic;

Financiar - contabil;

Tehnic si tehnologic;

Management, organizare i resurse umane;

Sinteza diagnosticelor sectoriale, evidena

punctelor tari i a punctelor slabe ale

societii sau activului.

32

Cap IV - Bazele lucrrii de evaluare: Expertize;

Ipoteze de evaluare (macroeconomic i microeconomic);

Factori de risc (interni si externi),

Bibliografie.

Cap V- Metode de evaluare aplicate:

Metode patrimoniale;

Metode prin rentabilitate;

Metode combinate;

Alte metode;

Metode privind rezultatul evalurii.


17/17

33

G. Documentaia de prezentare concretizeaz oferta de vnzare icuprinde informaii necesare eventualului investitor pentru a-ipermite angajarea unei negocieri.Documentaia de prezentare va conine urmtoarele elemente:

Rezumatul documentaiei. Scurt istoric, descrierea societii i a sectorului. Informaii de pia. Politica de marketing i vnzri. Informaii despre activitatea de producie. Organizare, conducere, personal.

Sistemul financiar-contabil al societii, Investiii realizate sau necesare. Informaii privind dreptul de proprietate. Analiza punctelor slabe, avantaje, oportuniti i riscuri etc. Cadrul economic i politic, oportunitatea comercial a investiiilor n

Romnia.

evaluarea bunurilor imobile curs6-7

Documents