evaluation fonciere propriete

7/26/2019 Evaluation Fonciere Propriete

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Lvaluation foncirede votre proprit

Document lintention des citoyens

Mai 201


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Ce document a t ralis par le ministre des Affaires municipales et de lOccupation du territoire (MAMOT).

Il est publi en version lectronique ladresse suivante :www.mamrot.gouv.qc.ca.

Gouvernement du Qubec, ministre des Affaires municipales et de lOccupation du territoire, 2014

ISBN 978-2-550-70629-8 (PDF)

Dpt lgal2014 Bibliothque et Archives nationales du Qubec Bibliothque et Archives Canada

La reproduction partielle ou totale de ce document est autorise condition de mentionner la source.
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Au Qubec, lvaluation foncire sert de base dimposition pour le financement dune partie importante ducot des services municipaux et scolaires. Annuellement, ce sont environ 10 milliards de dollars qui sontprlevs par les municipalits au moyen de ce rgime fiscal. Pour leur part, les commissions scolairesperoivent au moins 1,5 milliard de dollars sur cette mme base.

Vous dsirez dmystifier ce que constitue lvaluation foncire? Ce document sadresse vous! Il prsente

lessentiel du systme qubcois dvaluation foncire servant tablir la valeur foncire de votre proprit.

Note importante au lecteurCe document sert fournir de brves explications sur le systme qubcois dvaluation foncire.Destin tre consult par toute personne intresse par le sujet, il prsent e linformation sur lessituations gnrales et vite volontairement les cas particuliers, les exceptions et les considrations caractre technique. Il ne peut en aucun cas tenir lieu davis juridique.

1. Lvaluation foncire au Qubec : un systme dcentralis

L'valuation immobilire aux fins d'imposition foncire repose sur un systme dcentralis o la valeur des

proprits est tablie localement par des organismes municipaux responsables de lvaluation. Legouvernement du Qubec veille quant lui optimiser la performance de ces organisations dans cedomaine. Ainsi, le milieu municipal et le gouvernement du Qubec agissent en complmentarit afindassurer le bon fonctionnement et lvolution de ce systme.

Les organismes municipaux responsables de lvaluation

La Loi sur la fiscalit municipale confre la comptence en matire dvaluation foncire aux organismesmunicipaux responsables de lvaluation. Au nombre de 180, ces organismes1 sont constitus de85 municipalits rgionales de comt (MRC) et de 95 municipalits locales, surtout les villes plus populeuses. Ilsont la responsabilit de concevoir et de maintenir jour tout rle dvaluation de leur ressort, den justifier lecontenu auprs des citoyens et, le cas chant, devant les tribunaux. Ces organismes sacquittent de leurs

tches en :

se dotant dun service permanent dvaluation foncire et en ralisant les travaux en rgie interne;

confiant, en tout ou en partie, lexcution des travaux une entreprise prive;

dlguant un autre organisme municipal responsable lexcution des travaux en cause.

Lvaluateur municipal, un professionnel impartial

Tout organisme municipal responsable de lvaluation dispose dun valuateur, lequel est membre delOrdre des valuateurs agrs du Qubec. De ce fait, ses gestes sont encadrs par des normes depratique professionnelle rigoureuses et un code de dontologie. De plus, lvaluateur sengage sousserment remplir ses fonctions impartialement, dans le respect de la lgislation en vigueur.

Pour quil puisse exercer efficacement ses fonctions, la Loi sur la fiscalit municipale accorde lvaluateurcertains pouvoirs. Ainsi, lvaluateur ou son reprsentant peut :

examiner votre proprit, entre 8 h et 21 h, du lundi au samedi, sauf un jour fri;

exiger lobtention de tout renseignement relatif votre proprit dont il pourrait avoir besoin aumoyen dun questionnaire ou autrement.

1 Pour savoir quel est votre organisme municipal responsable de lvaluation (OMRE), vous tes invits vousrfrer laListe des OMRE au Qubecpublie sur le site Web du Ministre.
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Le rle du gouvernement du Qubec dans ce systme

Le gouvernement du Qubec confie au ministre des Affaires municipales et de l'Occupation du territoire lemandat d'assurer que ce systme permet ltablissement de valeurs quitables de faon efficace,transparente et uniforme. Le Ministre assume ainsi ses responsabilits au sein de ce systme en :

rvisant, au besoin, les lois et les rglements qui l'encadrent;soutenant les services municipaux d'valuation foncire dans l'exercice de leurs fonctions;stimulant lexcution correcte des travaux par lexamen des rsultats et par des interventionsprventives.

2. La confection du rle dvaluation foncire et sa tenue jour

Le rle dvaluation foncire en bref

Confectionn par lvaluateur municipal, le rle dvaluation foncire regroupe des renseignements2 surchacun des immeubles situs sur le territoire de votre municipalit. En vigueur pendant trois exercices

financiers municipaux, le rle dvaluation est dabord un instrument de partage de la charge fiscale entreles propritaires fonciers. Il sert galement rpartir le financement des dpenses entre diffrentsorganismes publics (communauts mtropolitaines, MRC, etc.). Le rle dvaluation foncire a troisfonctions officielles, lesquelles consistent :

indiquer les renseignements exigs aux fins de la taxation foncire municipale et scolaire;

assurer la transparence de la fiscalit foncire qubcoise en permettant toute personneintresse daccder ces renseignements;

permettre tout contribuable de comparer les inscriptions relatives sa proprit avec cellesdautres immeubles semblables.

La valeur relle et la date de rfrence au march

Le rle dvaluation foncire de votre municipalit indique, notamment, lvaluation foncire de chaqueimmeuble, qui servira principalement comme base dimposition pour la taxe foncire municipale ou scolaire.Cette valuation est tablie en fonction de la valeur rellede limmeuble, que lon dfinit comme tant la valeurdchange sur un march libre et ouvert la concurrence, en dautres termes, le prix le plus probable qui peuttre pay lors dune vente de gr grentre un vendeur et un acheteur dans les conditions suivantes :

le vendeur et lacheteur dsirent respectivement vendre et acheter lunit dvaluation, mais nysont pas obligs;

le vendeur et lacheteur sont raisonnablement informs de ltat de lunit dvaluation, delutilisation qui peut le plus probablement en tre faite et des conditions du march immobilier.

Afin d'assurer l'quit entre toutes les valuations inscrites un mme rle d'valuation, lvaluateur tientcompte des conditions du march immobilier telles qu'elles existaient dix-huit mois avant lentre en vigueurdu rle dvaluation, laquelle atoujours lieu un 1erjanvier. titredexemple, si le rle dvaluationfoncire de votre municipalit est

Rle d'valuation foncire1erjuillet 2012

2013 2014 2015 20162011 2012

2Pour en savoir davantage sur le contenu du rle dvaluation foncire, vous pouvez consulterle documentLe rledvaluation foncire et son contenupubli sur le site Web du Ministre.
http://www.mamrot.gouv.qc.ca/fileadmin/publications/evaluation_fonciere/documentation/role_evaluation_contenu.pdfhttp://www.mamrot.gouv.qc.ca/fileadmin/publications/evaluation_fonciere/documentation/role_evaluation_contenu.pdfhttp://www.mamrot.gouv.qc.ca/fileadmin/publications/evaluation_fonciere/documentation/role_evaluation_contenu.pdfhttp://www.mamrot.gouv.qc.ca/fileadmin/publications/evaluation_fonciere/documentation/role_evaluation_contenu.pdfhttp://www.mamrot.gouv.qc.ca/fileadmin/publications/evaluation_fonciere/documentation/role_evaluation_contenu.pdfhttp://www.mamrot.gouv.qc.ca/fileadmin/publications/evaluation_fonciere/documentation/role_evaluation_contenu.pdf


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entr en vigueur le 1erjanvier 2014, lensemble des valeurs inscrites a t tabli en fonction des conditionsdu march immobilier au 1erjuillet 2012.

Lorsquun nouveau rle dvaluation est dpos par lvaluateur, un avis dvaluation est transmis tousles propritaires fonciers au plus tard le 1er mars suivant lentre en vigueur du rle. Cet avis vous permetde prendre connaissance des principaux renseignements y tant inscrits relativement votre proprit, de

vous informer des recours dont vous disposez et de la faon de les exercer correctement.

La pertinence de la valeur relle comme base dimposition

Largement utilis tant en Amrique du Nord quen Europe occidentale, l'impt foncier bas sur la valeur relle desimmeubles constitue un des plus anciens modes d'imposition. Quoique parfois dcrie, cette forme dimpositionreste un mode de financement des services publics locaux accepte par la plupart des contribuablescontemporains. En effet, elle permet gnralement dassurer une rpartition efficace et quitable de la chargefiscale entre les contribuables. Voici au moins cinq avantages de cette base de rpartition :

1. L'assiette d'imposition est bien circonscrite et prvisible : Dabord, les immeubles sont immobiles etcirconscrits sur un territoire clairement dfini. Ensuite, comme l'assiette de taxation est constitue d'unesomme de valeurs connues avant le dbut de l'exercice financier plutt que d'un flux de revenus estimer,

les revenus de taxes foncires sont relativement faciles prvoir.2. L'vasion fiscale est pratiquement nulle: Vous conviendrez quun immeuble est bien difficile dissimuler.

3. Le cot d'tablissement des valuations est peu lev : La confection et la tenue jour des rlesd'valuation seffectuent un cot trs peu lev si l'on considre le rendement financier qui en est tir.

4. Une telle base dimposition reflte l'effet des forces socio -conomiques agissant l'intrieur dunemunicipalit : C'est ainsi qu'un quartier dfavoris sera soulag du poids des impts fonciers pendant lapriode ncessaire sa rgnration, alors qu'un secteur mieux nanti contribuera davantage aux revenusmunicipaux pendant sa priode de prosprit.

5. La pertinence de chaque valuation est objectivement vrifiable: D'une faon gnrale, la valeur relled'une proprit est une base d'imposition objective qui, lorsque adquatement documente, peut faire lobjetdune dmonstration. Il vous est galement possible de vrifier, en connaissant le prix de propritscomparables achetes rcemment, si vous tes traits quitablement.

La consultation du rle dvaluation foncire

La Loi sur la fiscalit municipale vous accorde le droit de prendre connaissance des inscriptions apparaissant tout rle dvaluation qui a t dpos. Cette volont du lgislateur de rendre le rle dva luation accessiblerpond avant tout une ncessit de transparence. En effet, il apparat lgitime quun contribuable dont laproprit est inscrite au rle puisse consulter les renseignements qui sy rapportent et prendre connaissancede ceux relatifs dautres proprits situes dans la mme municipalit.

Pour rpondre efficacement ce besoin, il importe que linformation consulter soit comprhensible. Ainsi,la prsentation publique du rle est assujettie des rgles3dont lapplication permet notamment de :

transformer certains renseignements codifis au fichier du rle afin de les rendre facilementintelligibles;structurer lensemble des renseignements selon un ordonnancement visuellement convivial;

assurer une uniformit terminologique lchelle du Qubec.

3Pour en savoir davantage sur les rgles de prsentation publique du rle dvaluation, vous pouvez consulter ledocumentPrsentation publique des renseignements inscrit au rle dvaluationpubli sur le site Web du Ministre.
http://www.mamrot.gouv.qc.ca/fileadmin/publications/evaluation_fonciere/documentation/presentation_renseignements_role.pdfhttp://www.mamrot.gouv.qc.ca/fileadmin/publications/evaluation_fonciere/documentation/presentation_renseignements_role.pdfhttp://www.mamrot.gouv.qc.ca/fileadmin/publications/evaluation_fonciere/documentation/presentation_renseignements_role.pdfhttp://www.mamrot.gouv.qc.ca/fileadmin/publications/evaluation_fonciere/documentation/presentation_renseignements_role.pdf


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Le rle dvaluation foncire peut tre consult au bureau du greffier de la municipalit locale. Bien quellesny soient pas tenues, certaines municipalits le diffusent galement sur le Web. Toutefois, peu importe lelieu de consultation ou le support utilis, les rgles de prsentation prescrites doivent tre respectes.

La tenue jour du rle dvaluation foncire

La tenue jour du rle dvaluation foncire consiste en lensemble des oprations ncessaires pourmaintenir lactualit des renseignements qui y sont inscrits. Quelques circonstances prvues par lalgislation contraignent lvaluateur modifier un rle dvaluation foncire dj dpos. Ainsi, lvaluateurmodifie le rle pour tenir compte, entre autres, des circonstances suivantes :

le changement de propritaire;

la subdivision ou le regroupement dun terrain;la construction, la dmolition ou la destruction dun btiment;

lamlioration dun btiment existant.

Dans certains cas, il est prvu que l'valuationdpose initialement soit refaite pour tenir

compte de la situation (ex. : dmolition dunbtiment, ajout dun garage, etc.). ce sujet, ilimporte de prciser que la nouvelle valuation esthabituellement tablie comme si cette situationavait t connue lors du dpt du rle, c'est--dire en considrant la mme date de rfrenceau march et les mmes paramtres que ceuxayant servi confectionner l'ensemble du rle. Lemaintien de l'quit du rle en dpenddirectement.

De plus, les modifications effectues dans lecadre de la tenue jour du rle peuvent treapportes avant, pendant ou mme aprs lapriode o le rle est en vigueur. Cependant, ladate de prise d'effet de ces changements peutvarier selon l'objet de la modification, mais ne peut pas tre antrieure au 1erjanvier de l'exercice financierprcdant celui au cours duquel la modification est faite.

titre dexemple, si vous procdez lagrandissement de votre proprit, lvaluateur devra dterminer sicette amlioration a un effet sur sa valeur foncire. Dans laffirmative, il devra procder la modification dela valeur inscrite au rle dvaluation. Supposons que les travaux menant lagrandissement se sontachevs le 15 aot 2012 et que lvaluateur procde la modification du rle le 20 novembre 2013, il

pourra fixer le 15 aot 2012 comme tant la date de prise deffet. Toutefois, sil procde la modification le12 fvrier 2014, cette date de prise deffet ne pourra tre antrieure au 1erjanvier 2013.

Lorsque lvaluateur modifie des inscriptions au rle dvaluation concernant votre proprit, la municipalittransmet votre intention un avis de modification vous avisant des inscriptions ainsi modifies et du motifpour lequel elles lont t.

Exemple de tenue jour du rle d'valuation

Nouvelle construction (ajout d'un garage)

Dmolition d'un btiment existant

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3. Ltablissement des valuations foncires

Le dossier de proprit : la description de votre proprit

Pour tablir lvaluation foncire de votre proprit selon les rgles de lart, lvaluateur municipal dispose

dune multitude de renseignements la concernant, allant de la topologie du terrainjusquau type deparement extrieur du btiment. Il les recueille gnralement au moyen dune inspection et il les consignedans un dossier dit dossier de proprit . Lexactitude de ces renseignements doit tre vrifie au moinsune fois tous les neuf ans, conformment la lgislation.

Lors de ltablissement delvaluation foncire de votreproprit, lvaluateurconsidre plusieurs desrenseignements ainsirelevs. Toutefois, puisquilstendent influencer

davantage la valeur duneproprit, lvaluateur porteune attention particulire auxlments suivants : lasuperficie du terrain, lesdimensions du btiment, sescaractristiques physiques etle nombre dannes quilparat avoir (ge apparent).

Il importe de souligner quen tant que propritaire, vous pouvez consulter le dossier de proprit de vosimmeubles en vous rendant au bureau de votre valuateur municipal. Lvaluateur est tenu de vous fournirtoute lassistance ncessaire sa bonne comprhension.

Les mthodes dtablissement de lavaleur relle

Lvaluation foncire repose sur un principe selon lequel personne nest dispos verser, pour lachatdune proprit dans des dlais raisonnables, un montant plus lev que :

le prix pay ou demand pour des proprits similaires;

le prix quil en coterait pour reconstruire une proprit semblable, mais en tenant compte de sadtrioration;le prix acceptable sur un march libre pour lobtention de revenus nets que lon peut normalementattribuer une proprit.

Par consquent, trois mthodes permettent ltablissement dune valeur relle, chacune fonde sur lun deces noncs :

la mthode de comparaison : elle consiste tablir la valeur de limmeuble en se basant surlobservation des conditions de transaction pour des immeubles similaires et en procdant auxajustements ncessaires;

Principaux lments considrs par l'valuateur

Superficie du terrain Caractristiques physiques du btiment

ge apparent du btiment Dimensions du btiment

2008 20092006 2007 2012 2013 20142010 2011


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la mthode du cot : elle consiste tablir la valeur de limmeuble en ajoutant la valeur duterrain (valu comme sil tait vacant) le cot de remplacement du btiment duquel on a soustraittoute forme de dprciation;

la mthode du revenu : elle consiste tablir la valeur de limmeuble en actualisant les flux derevenus quil gnre ou est destin gnrer.

Mthode de comparaison

Mthode du cot Mhtode du revenu

$

Immeuble sujet

Immeuble comparable 1 Immeuble comparable 2

Ajustements ncessaires

VENDUE

VENDUE

Lvaluateur fonde ainsi son opinion motive de la valeur de votre proprit en ayant recours lune ouplusieurs de ces mthodes. Il oriente son choix de la mthode privilgier en considrant le type deproprit dont il est question et les conditions du march immobilier la date de rfrence.

4. En dsaccord avec la valeur dune proprit? Vous disposezde recours!

La lgislation reconnat au contribuable un droit fondamental d'intervention quant toute inscription quiapparat au rle de faon que des erreurs ou omissions qui auraient chapp l'valuateur puissent trecorriges, ce qui garantit l'quit et la crdibilit de la base d'imposition foncire. Vous disposez de troisrecours pour faire valoir vos droits en matire dvaluation foncire.

La rvision administrative

Pralable tout recours devant les tribunaux, la rvision administrative s'exercesous la responsabilit de l'organisme municipal responsable de l'valuation et deson valuateur. Elle permet une personne ayant un intrt demander lacorrection dune inscription quelle juge errone. Ainsi, il nest pas ncessaire dtrepropritaire pour dposer une demande de rvision au sujet dune proprit. Leseul fait de payer une taxe la municipalit ou la commission scolaire utilisant lerle dvaluation est suffisant.

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A V R I L

Le 30 avril reprsente

gnralement la dernire

date pour dposer une

demande de rvision lors de

l'entre en vigueur d'un

nouveau rle d'valuation.

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Toutefois, seules quatre situations vous donnent le droit de demander une telle rvision et chacune dellesdispose dun dlai strict :

Situations donnant droit au dpt dune demande Dlai fix pour dposer la demande

1.

Le dpt du rle dvaluation foncire La plus tardive des chances entre :

Avant le 1ermai qui suit lentre en vigueur du rle

60jours suivant lexpdition de lavis dvaluation

2. La modification du rle effectue par lvaluateur La plus tardive des chances entre :Avant le 1ermai qui suit lentre en vigueur du rle

60jours suivant lexpdition de lavis de modification

3.

La rception dun avis de correction doffice vousinformant dune correction projete

La plus tardive des chances entre :Avant le 1ermai qui suit lentre en vigueur du rle

60jours suivant lexpdition de lavis de correctiondoffice

4. Lomission, par lvaluateur, de procder lamodification du rle malgr une circonstance quiaurait d entraner une telle modification

Avant la fin de lexercice financier qui suit celuiau cours duquel est survenue la circonstancejustifiant la modification

Pour quune demande de rvision soit recevable par votre organisme municipal responsable de lvaluation,elle doit en outre remplir les conditions suivantes :

tre faite sur le formulaire prescrit cette fin. Ce document est tenu votre disposition par votreorganisme municipal responsable de lvaluation ou par votre municipalit;

tre dpose lendroit dtermin par votre organisme municipal responsable de lvaluation ou luitre envoye par courrier recommand;

tre accompagne, le cas chant, de la somme dargent exigible, laquelle est tablie parlorganisme municipal responsable de lvaluation en fonction des montants maximums fixs par legouvernement du Qubec.

La rvision effectue par l'valuateur consiste vrifier le bien-fond de la contestation. Selon la nature etla prcision des motifs que vous avez invoqus mme le formulaire dpos, l'valuateur peut procder la rvision demande par les moyens qu'il juge appropris. Lors de cet exercice, il peut notamment :

vrifier les diffrents paramtres de calcul qui ont men ltablissement de la valeur;vous rencontrer ou visiter la proprit concerne;rviser linventaire descriptif de la proprit.

Au terme du processus de rvision, l'valuateur doit vous fournir une rponse crite lintrieur des dlaisprciss au tableau de la page suivante, et ce, quelle que soit la position quil adopte. Ainsi, l'valuateurpeut vous proposer une ou des modifications qu'il apporterait au rle, auquel cas vous disposez de 30 jourssuivant lexpdition de la rponse pour accepter cette proposition. Il peut toutefois vous informer quil naaucune modification proposer.


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Situations donnant droit au dptdune demande

Dlai allou lvaluateur pour formulerune rponse

1.

Le dpt du rle dvaluation foncire Le 1er septembre suivant lentre en vigueur durle4

2.

Tous les autres cas La plus tardive des chances entre :4 mois compter du dpt de la demande

Le 1erseptembre suivant lentre en vigueur du rle

Le Tribunal administratif du Qubec

Un recours devant le Tribunal administratif du Qubec peut tre exerc si vous avez dabord dpos unedemande de rvision. Ce recours doit toutefois porter sur les mmes objets que la demande de rvision et ildoit tre exerc dans les 60 jours suivant la date de transmission de la rponse de lvaluateur. Silvaluateur na produit aucune rponse, vous disposez alors dun dlai de 30 jours aprs la date limiteindique sur le formulaire de demande de rvision.

Pour en savoir davantage sur le Tribunal administratif du Qubec, vous tes invits consulter son siteWeb ladresse suivante :www.taq.gouv.qc.ca.

LOrdre des valuateurs agrs du Qubec

Selon sa mission, lOrdre des valuateurs agrs du Qubec protge l'intrt du public en garantissant laqualit des actes professionnels poss par ses membres. Puisque tout valuateur municipal doit tremembre de cet ordre pour exercer ses fonctions, il se trouve assujetti lensemble des rgles applicablesen matire de dontologie, de pratiques professionnelles et de formation.

LOrdre des valuateurs agrs du Qubec constitue un organisme auquel vous pouvez faire appel si vouscroyez que le travail d'un valuateur municipal n'a pas t effectu selon les normes de la profession et ses

rgles dontologiques.Pour en savoir davantage sur les recours offerts par lOrdre, vous tes invits consulter son site Web ladresse suivante :www.oeaq.qc.ca.

4Puisque cette chance peut tre prolonge jusquau 1eravril suivant, vous tes invits vous informer auprs devotre organisme municipal responsable de lvaluation pour vous assurer du dlai qui sapplique.
http://www.taq.gouv.qc.ca/http://www.taq.gouv.qc.ca/http://www.taq.gouv.qc.ca/http://www.oeaq.qc.ca/http://www.oeaq.qc.ca/http://www.oeaq.qc.ca/http://www.oeaq.qc.ca/http://www.taq.gouv.qc.ca/


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