excelentÍssimo a senhor a doutor a juiz a de … · laudo de avaliaÇÃo ... para conferir o...

Marcos Mansour Chebib Awad

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA

EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA

5ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE JUNDIAÍ – SP

PROCESSO N°: 1009835-48-2017.8.26.0309

CARTA PRECATÓRIA

MARCOS MANSOUR CHEBIB AWAD, brasileiro, casado,

Engenheiro Civil inscrito no CREA/SP sob o n° 5062265096/D,

portador do RG n° 32.754.357-7, e inscrito no CPF/MF sob o n°

309.000.408-90, com endereço profissional na Rua Sepetiba, n°

416, Sala 03, Bairro Vila Romana, São Paulo/SP, Membro Titular e

Coordenador da Câmara Técnica de Avaliações do IBAPE/SP -

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São

Paulo, Pós-graduado em Economia, Professor e Coordenador do

Curso de Pós Graduação em Perícias de Engenharia e Avaliações, na Universidade Presbiteriana Mackenzie em parceria com o Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo –

IBAPE/SP, Perito Judicial devidamente compromissado nos autos da

ação em epígrafe, vem, mui respeitosamente, à presença de Vossa

Excelência, apresentar seu trabalho, consubstanciado no seguinte:

LAUDO DE AVALIAÇÃO

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Eng° Marcos Mansour Chebib Awad – Sócio Diretor da Validar Engenharia de Avaliações Ltda. Rua Sepetiba, n° 416, 1° andar, sala 3 Lapa – São Paulo/SP

Contato: (11) 2387-3610 Celular: (11) 9 6400-6511 Email: [email protected]

Site: www.validarengenharia.com.br

1. PREMILINARES

Trata-se de Carta Precatória, extraída de Cumprimento de Sentença,

originária de Ação de Cobrança, proposta por Associação dos Amigos do

Reserva da Serra contra Eutek Indústria e Comércio Importação e

Exportação de Máquinas Ltda., em virtude do inadimplemento de

contribuições associativas (taxas associativas e limpeza do lote), vencidas

à partir de fevereiro de 2014, incidentes sobre bem imóvel.

Segundo termo de penhora acostado às folhas 35 (Ação de Cumprimento

de Sentença), este signatário teve a honra de ser nomeado, folhas 06

(Carta Precatória), para proceder a avaliação do imóvel penhorado:

“Imóvel de matrícula 80.791 do Cartório do 1º Oficial de Registro de

Imóveis da Comarca de Jundiaí – SP, descrito como um lote de terreno

sob número quinze (15) da quadra D do loteamento denominado Reserva

da Serra, situado nesta cidade e comarca, com a área de 666,77 metros

quadrados, que assim se descreve: mede vinte metros e sessenta e oito

centímetros (20,68) em curva de frente para a Rua Nove (09); nos

fundos mede onze metros e quarenta e sete centímetros (11,47m) em

curva confrontando com o lote número vinte e três (23); pelo lado direito

de quem da rua olha para o terreno, mede quarenta e dois metros e nove

centímetros (42,09m), confrontando com o lote número quatorze (14); e

pelo lado esquerdo, mede quarenta metros e cinquenta e nove

centímetros (40,59m) confrontando com o lote número dezesseis (16).”

Patronos das partes devidamente notificados para possibilidade de

acompanhamento da vistoria por e-mail e telefone, em 26/07/2017.

Vistoria realizada em 28/07/2017.

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2. LOCALIZAÇÃO

Situação

O imóvel em estudo está localizado na Rodovia Dom Gabriel Paulino

Bueno Couto (SP-300), km 72,5, Condomínio Reserva da Serra, Quadra

D, Lote 15, Jundiaí - SP. Como pontos de referência, podemos citar que

a propriedade em estudo dista aproximadamente:

1,30 km do acesso ao Condomínio Reserva da Serra (Rodovia

Dom Gabriel Paulino Bueno Couto – SP-300);

6,30 km da Rodovia Prefeito Hermenegildo Tonoli;

8,00 km do centro do município de Itupeva/SP;

9,80 km da Rodovia dos Bandeirantes (SP-348);

11,30 km da Rodovia Anhanguera (SP-330); e

14,70 km do centro de Jundiaí/SP.

Mapa de Localização da Propriedade em Estudo:

Fonte: Google maps

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Ocupação Circunvizinha

A região é formada predominantemente por residências uni e

multifamiliares de baixo e médio padrão construtivo, além de imóveis

comerciais (ao longo da Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto –

SP-300). As opções de serviços de âmbito local e geral são

diversificadas.

A região possui como principal via de acesso a Rodovia Dom Gabriel

Paulino Bueno Couto (SP-300), entre outras vias de acesso secundário.

Transportes

A localização do imóvel é favorecida pela proximidade com a Rodovia

Dom Gabriel Paulino Bueno Couto (SP-300), que conecta a região a

diversos bairros de Jundiaí, via transporte privado (automóveis em

geral) e público (ônibus municipal e intermunicipal).

Melhoramentos Públicos

A região é dotada de energia elétrica, ruas pavimentadas, transporte

coletivo, rede de telefonia, coleta de resíduos sólidos, rede de

distribuição de água, comunicação e televisão, esgotamento sanitário,

águas pluviais e serviços postais.

A Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto (SP-300), no trecho de

acesso ao Condomínio Reserva da Serra, é uma via de sentido duplo

com 2 (duas) faixas de rolamento em cada sentido, separadas por

canteiro central. A via apresenta pavimentação em asfalto.

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A Rua Nove (atual Rua Benedito Ralph Jahnel Crispim), que abriga o imóvel

avaliando (Quadra D, Lote 15), é uma via de sentido duplo com 1 (uma)

faixa de rolamento em cada sentido. A via apresenta pavimentação em

asfalto.

Vista da SP 300 no trecho do Condomínio Reserva da Serra

Fonte: Arquivo próprio

Vista da Rua Nove (Quadra D, Lote 15) (atual Rua Benedito

Ralph Jahnel Crispim)

Fonte: Arquivo próprio

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3. ZONEAMENTO

Legislação Municipal

A legislação que rege os parâmetros de Uso e Ocupação do Solo e dá

outras providências no Município de Jundiaí é determinada pela Lei n.º

8.683/2016.

De acordo com essa legislação, o imóvel objeto de avaliação, está

inserido em perímetro de Zona de Desenvolvimento Periurbano -

1. Deve, desta forma, obedecer aos critérios de uso e ocupação

admitidos nesta zona de uso.

Fonte: Elaborado pelo autor com base no mapa de macrozoneamento de Jundiaí/SP.

Nos termos do artigo 22, da retro descrita legislação a Zona de

Desenvolvimento Periurbano - 1, localizada em áreas de bacias

hidrográficas nas franjas urbanizadas do território, caracteriza-se pela

ocupação predominantemente horizontal dispersa no território,

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7

configurando grandes vazios intraurbanos, com áreas de

remanescentes de vegetação natural.

Nesse limiar, nos ditames do artigo 23, os objetivos específicos da

Zona de Desenvolvimento Periurbano - 1 são:

“I - proteção e conservação dos mananciais; II -

contenção da expansão urbana e do adensamento

construtivo e demográfico nas áreas próximas às áreas

ambientalmente frágeis e de abastecimento hídrico,

gerando uma região de amortecimento para áreas de

proteção; III - melhoria das condições urbanísticas e

ambientais dos bairros existentes com oferta adequada

de serviços, equipamentos e infraestruturas; IV -

compatibilização de usos e tipologias de parcelamento

do solo com as condicionantes geológico-geotécnicas e

de relevo. V - proteção e apoio à manutenção e

expansão das atividades rurais existentes; VI - garantia

da proteção e preservação dos fragmentos florestais de

Cerrado e da Mata Atlântica como os já demarcados no

Mapa 3, sendo que a preservação estágios médio e

avançado de regeneração se dará na forma do art. 209

desta Lei e serão definidos pelo órgão licenciador

competente; VII - garantia de recuperação e

conservação da permeabilidade do solo; VIII -

adequação da ocupação às disposições contidas no

Decreto Estadual nº 43.284, de 1998; IX - estímulo à

arborização urbana; X - melhoria das condições de

circulação de pedestres nas áreas com urbanização

consolidada, garantindo acessibilidade universal e

segurança nas travessias viárias, especialmente no

entorno das paradas de transporte coletivo.”

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Na tabela a seguir, pode-se observar os parâmetros urbanísticos de uso e ocupação do solo

para a referida Zona de Desenvolvimento Periurbano 1.

Obs.: Destaca-se que nos termos do “Manual de Procedimentos para Aprovação de

Projetos e Execução de Obras”1, da Associação dos Amigos Reserva da Serra, item

10.11, alínea “b”, o coeficiente de aproveitamento é 1,0 (idêntico aos parâmetros

estabelecidos pela legislação municipal retro descrita) e o recuo lateral para lotes

com área inferior à 1.000,00 m² é de 1,5 m de cada lado, conforme item 11.3.

1 Datado em novembro/2016

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9




4. DESCRIÇÃO DA PROPRIEDADE

TERRENO

Foi coletado na Prefeitura Municipal de Jundiaí/SP, o Mapa de Quadra e

Lote, para aferição dos limites e confrontações do imóvel avaliando,

conforme pode ser observado a seguir.

Fonte.: Mapa de Quadra e Lote (fornecido pela Prefeitura Municipal de Jundiaí/SP).

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Fonte.: Elaborado pelo autor com base no Mapa de Quadra e Lote (fornecido pela Prefeitura Municipal de Jundiaí/SP) e

Google Earth Pro.

Fonte.: Elaborado pelo autor com base no Mapa de Quadra e Lote (fornecido pela Prefeitura Municipal de Jundiaí/SP) e

Google Earth Pro.

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Área do terreno: 666,77 m² (nos termos da matrícula n° 80.791, do

1° Oficial de Registro de Imóveis de Jundiaí/SP);

Frente: 20,68 m; Fundos: 11,47 m

Lateral direita: 42,09 m; Lateral esquerda: 40,59 m;

Formato: Irregular; Situação: meio de quadra;

Topografia2: aclive até 10%.

Fonte.: Google Earth Pro.

2 Estimada por meio de medidas do Google Earth Pro.

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5. DOCUMENTAÇÕES

Matrícula n° 80.791, do 1° Oficial de Registro de Imóveis de

Jundiaí/SP. De acordo com o referido documento, o imóvel

avaliando possui 666,77 m² de terreno (sendo vinte metros e

sessenta e oito centímetros (20,68m) em curva de frente para a

Rua Nove (09); nos fundos mede onze metros e quarenta e sete

centímetros (11,47m) em curva confrontando com o lote número

vinte e três (23); pelo lado direito de quem da rua olha para o

terreno, mede quarenta e dois metros e nove centímetros

(42,09m), confrontando com o lote número quatorze (14); e pelo

lado esquerdo, mede quarenta metros e cinquenta e nove

centímetros (40,59m) confrontando com o lote número dezesseis

(16)).

Obs.: Para fins de cálculos foi utilizada a área de terreno

constante na Matrícula n° 80.791, do 1° Oficial de Registro de

Imóveis de Jundiaí/SP, qual seja 666,77 m², por condizer com a

realidade observada in loco.

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6. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:

Este Laudo foi desenvolvido de acordo com as seguintes ressalvas e

condições:

O resultado desta avaliação fundamenta-se no fato de que não

existem restrições quanto à comercialização da propriedade, ou

seja, não existem dívidas nem matrículas com impedimentos

jurídicos, irregularidades tributárias, entre outros;

Não faz parte do escopo do presente trabalho a verificação da

efetiva propriedade do imóvel;

Estudos e laudos ambientais e de contaminação do solo não

fazem parte do escopo deste trabalho;

Para fins de cálculos foi utilizada a área de terreno

constante na Matrícula n° 80.791, do 1° Oficial de

Registro de Imóveis de Jundiaí/SP, qual seja 666,77 m²,

por condizer com a realidade observada in loco;

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7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

O imóvel avaliando está localizado na Rodovia Dom Gabriel Paulino

Bueno Couto (SP-300), km 72,5, Condomínio Reserva da Serra, Quadra

D, Lote 15, Jundiaí - SP, em região de ocupação residencial uni e

multifamiliar, de médio padrão construtivo. Destaca-se a presença de

imóveis comerciais na Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto (SP-

300) e região circunvizinha. O loteamento Reserva da Serra é formado

por 728 lotes, churrasqueira, piscina, pista de cooper, playground,

campo de futebol, quadra de tênis, quadra poliesportiva, academia,

sauna, salão de jogos, salão de festas, hípica, lago e áreas verdes que

totalizam mais de 417.000 m².3

As perspectivas negativas da economia nacional, apontam para um

momento de retração nos investimentos no mercado em geral.

De acordo com as pesquisas realizadas para o Método Comparativo

Direto de Dados de Mercado, constatamos que imóveis com

características semelhantes ao imóvel avaliando apresentam preços

pedidos no patamar de R$ 600,00/m² de área de terreno.

Destaca-se que os sete elementos que compuseram o universo

amostral estão situados no Condomínio Reserva da Serra e em região

semelhante ao imóvel avaliando, por essa característica não foi

necessário a utilização do fator localização.

Nos termos da averbação n° 01, da matrícula n° 80.791, do 1° Oficial

de Registro de Imóveis de Jundiaí/SP, o imóvel ora avaliado possui

uma faixa de servidão destinada à passagem de esgoto, localizada ao

longo da lateral esquerda do lote com largura de um metro e

comprimento de quarenta metros e cinquenta e nove centímetros.

3 http://www.reservadaserra.com.br/about.aspx

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Ocorre que, nos termos de informações obtidas com os corretores

locais, que forneceram os dados de mercado para cálculo do presente

laudo de avaliação, como por exemplo, a Sra. Sandra, da imobiliária AC

Mais (tel.: 11-2709-5833), bem como informações obtidas na

administração do Reserva da Serra, através da Sra. Aline (Tel.: 11-

4525-1730), tal faixa de servidão não impacta no valor dos terrenos,

uma vez que a referida passagem de esgoto, além de estar inserida por

todo o loteamento, está em perímetro “non aedificandi”, nos termos do

“Manual de Procedimentos para Aprovação de Projetos e Execução de

Obras”4.

Para definição da situação paradigma, foi observada a zona de

classificação do imóvel ora avaliado, publicada pelo Instituto

Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo –

Ibape/SP, conforme abaixo:

Para cálculo do valor do imóvel em estudo foram estudados os

seguintes fatores: fator frente e fator topografia.

O presente laudo parte de informações médias de mercado, não

sendo utilizadas ou inferidas percepções individuais de determinados

interessados na aquisição do imóvel.

4 Datado em novembro/2016

Frente de

referênciaProf. Mínima Prof. Máxima Mínimo Máximo

"Fr" Pmi Pma "f" "p" "Ce" "Ca" m² m² m²

3ª Zona

Residencial

Horizontal Alto

3 15 30 60 0,15 0,50 Não se aplica

Não se aplica

dentro do

intervalo

600,00 400,00 1.000,00

Intervalo característico de

áreas

Zona

Situação paradigma

Expoente e

Fator

Profundidade

Expoente e

Fator

Profundidade

Múltiplas

frentes ou

esquina

Coef. De área

Referências Área de

referência do

lote

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8. METODOLOGIA

A metodologia aplicada no trabalho está fundamentada na NBR-

14653:1 2001 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 1 –

Procedimentos Gerais), na NBR-14653:2 2011 (Norma Brasileira para

Avaliação de Bens - Parte 2 – Imóveis Urbanos) e nas Normas para

Avaliações de Imóveis Urbanos publicadas pelo IBAPE/SP

(Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São

Paulo).

Existem diversos métodos de avaliação de imóveis reconhecidos pelas

normas. A aplicação de cada método depende das características físicas

da propriedade em estudo, da finalidade da avaliação e das informações

disponíveis levantadas no mercado, as quais são tratadas

adequadamente para serem utilizadas na determinação do valor do

respectivo imóvel e demais análises.

É possível que mais de um método seja utilizado para avaliação de um

mesmo imóvel. Quando isso acontece, cada abordagem é julgada

segundo sua aplicabilidade, confiabilidade, qualidade e quantidade de

informações. O resultado da avaliação tanto pode corresponder ao valor

de um dos métodos, quanto a uma correlação de alguns deles ou de

todos.

Devido as características do imóvel em estudo, optamos pelo emprego

do “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado” com base

na utilização do Tratamento por Fatores para a definição do valor de

mercado do mesmo.

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.

fls. 167



17




8.1. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

De acordo com o artigo 8.2.1 da ABNT NBR 14653:1, o Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado identifica o valor de mercado

do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos

comparáveis, constituintes da amostra.

No tratamento de dados da amostra, podem ser utilizados,

alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e

informações disponíveis, os seguintes procedimentos:

Tratamento por fatores (utilizado neste trabalho):

homogeneização por fatores e critérios fundamentados por

estudos e posterior análise estatística dos resultados

homogeneizados.

Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo

uso de metodologia científica que leva à indução de modelo

validado para o comportamento do mercado, como, por exemplo,

modelos de regressão linear.

O Método Comparativo é baseado no levantamento de mercado e

análise de imóveis semelhantes em oferta, ou transacionados

recentemente, em função das características específicas de cada um,

8.2. Valor do Terreno

Conforme pesquisa de mercado e, após o devido tratamento dos

elementos, o valor básico unitário de terreno para a região é de R$

632,55/m², atingindo, a avaliação do terreno em questão à quantia de

R$ 421.765,43, conforme demonstrado abaixo e apresentado no ANEXO

- Memorial de Cálculos e Pesquisa de Mercado.

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18




Para a avaliação da área em questão aplica-se a equação:

Vt = At x qu

onde,

Vt = valor total do terreno (R$)

At = área do terreno: 666,77 m²

qu = Valor Unitário do Terreno R$ 632,55/m²

ou seja:

Vt = 666,77 m² x R$ 632,55/m² = R$ 421.765,43

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.

fls. 169



19




9. CONCLUSÃO DE VALORES

Após todas as considerações e análises das tendências de mercado da

região a qual o imóvel está inserido, concluímos o seguinte valor, na

data de 22 de agosto de 2017:

Valor de Mercado para Compra/Venda: R$ 422.000,00

Válido para agosto de 2.017

Válido para as condições pressupostas neste trabalho, e obtido por

pesquisa de mercado local, através de elementos semelhantes ou

comparáveis, com aplicação de critérios preconizados em normas

vigentes de avaliação.

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20




10. ENCERRAMENTO

Dá-se por encerrado o laudo, que se compõe de 20 (vinte) folhas

escritas de um lado só, indo esta datada e assinada, e mais os

seguintes anexos:

Anexos

Memorial de cálculos e pesquisa de mercado

Documentação fotográfica do imóvel avaliando

Documentação do imóvel avaliando

São Paulo, 22 de agosto de 2017


Engenheiro Civil

CREA - 5062265096

Membro Titular do IBAPE-SP

Profissional Certificado em Avaliações pelo IBAPE Nacional

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21




MEMORIAL DE

CÁLCULOS E PESQUISA

DE MERCADO

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22




INTRODUÇÃO

Para a presente avaliação foram considerados os conceitos da

Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos publicada pelo

IBAPE/SP (2011), com base no tratamento por fatores.

A região onde está localizado o imóvel em estudo é caracterizada

como 3ª zona Residencial Horizontal Alto, seguindo assim os

critérios de cálculo para referida zona.

A seguir apresenta-se tabela com a descrição da situação paradigma

para região do imóvel em estudo conforme a Norma para Avaliação

de Imóveis Urbanos publicadas pelo IBAPE/SP (2011):

A seguir pode-se observar os elementos comparativos e tratamento de

dados para avaliação do imóvel em estudo.

Frente de

referênciaProf. Mínima Prof. Máxima Mínimo Máximo

"Fr" Pmi Pma "f" "p" "Ce" "Ca" m² m² m²

3ª Zona

Residencial

Horizontal Alto

3 15 30 60 0,15 0,50 Não se aplica

Não se aplica

dentro do

intervalo

600,00 400,00 1.000,00

Intervalo característico de

áreas

Zona

Situação paradigma

Expoente e

Fator

Profundidade

Expoente e

Fator

Profundidade

Múltiplas

frentes ou

esquina

Coef. De área

Referências Área de

referência do

lote

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CÁLCULOS

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23




PESQUISA DE MERCADO

Planilha de Elementos Pesquisados

Setor

Código

(Face de

Quadra)

Frente de

referência (Fr)

Frente projetada

(Fp)

1

Rodovia Dom Gabriel Paulino

Bueno Couto, km 72,5,

Condomínio Reserva da

Serra, Quadra U2, Lote 11,

Jundiai - SP

Im. Delgado & Rodrigues - Sr. William

- Tel.: (11) 4522-7889Reserva da Serra 350.000,00 315.000,00 626,24 503,00 15,00 13,00 38,69 Normal 0,90 81 18 138,64

2




Serra, Quadra O, Lote 24,

Jundiai - SP

Im. Delgado & Rodrigues - Sr. William

- Tel.: (11) 4522-7889Reserva da Serra 330.000,00 297.000,00 564,64 526,00 15,00 15,00 35,07 Normal 0,90 81 18 138,64

3




Serra, Quadra D, Lote 28,

Jundiai - SP

Im. AC Mais - Sra. Sandra - Tel.: (11)

98262-1015Reserva da Serra 370.000,00 333.000,00 616,67 540,00 15,00 14,00 38,57 Normal 0,90 81 18 138,64

4





Jundiai - SP

Im. AC Mais - Sra. Sandra - Tel.: (11)

98262-1015Reserva da Serra 305.000,00 305.000,00 622,45 490,00 15,00 13,00 37,69 Transação 1,00 81 18 138,64

5




Serra, Quadra I, Lote 5,

Jundiai - SP

Im. 2 House Imóveis - Sr. Senna -

Tel.: (11) 4586-0290Reserva da Serra 320.000,00 288.000,00 522,69 551,00 15,00 15,00 36,73 Normal 0,90 81 18 138,64

6





Jundiai - SP

Im. JD Brokers - Sra. Maristela - Tel.:

(11) 2449-4194Reserva da Serra 365.000,00 328.500,00 631,73 520,00 15,00 14,00 37,14 Normal 0,90 81 18 138,64

7




Serra, Quadra E, Lote 23,

Jundiai - SP

Im. Pedro Garcia - Sr. Descuma - Tel.:

(11) 4525-0093Reserva da Serra 400.000,00 360.000,00 571,43 630,00 15,00 14,00 45,00 Normal 0,90 81 18 138,64

Avaliando

Rodovia Dom Gabriel

Paulino Bueno Couto, km

72,5, Condomínio

Reserva da Serra,

Quadra D, Lote 15,

Jundiai - SP

- Reserva da Serra - - - 666,77 15,00 20,68 32,24 - - 81 18 138,64

Profundidade

Equivalente

(Pe)

Nº do item Endereço Contato Bairro Preço (R$)

Preço descontado fator

oferta (R$) e FAM p/

im. Com benf.

AT - Valor

Unitário

descontado fator

oferta (R$/m²)

Área de terreno

total (m²)Especulação

Fator

oferta

Frente (m)

Índice Fiscal

(R$/m²)

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em 1

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/201

8 às

18:

10 .fls. 174



24




Planilha de Elementos Pesquisados – continuação

1




Serra, Quadra U2, Lote 11,

Jundiai - SP

Zona de Desenvolvimento

Periurbano 1CAM: 1,0 10,00 Não Em aclive até 10% 1,05 21-ago

23°12'22.99"S

47° 0'54.73"O

Topografia conforme estimativas realizadas por

meio do Google Earth Pro.

2




Serra, Quadra O, Lote 24,

Jundiai - SP


Periurbano 1CAM: 1,0 10,00 Não Declive até 5% 1,05 21-ago

23°12'17.80"S

47° 0'55.27"O



3





Jundiai - SP



23°12'1.19"S

47° 1'9.69"O



4





Jundiai - SP



23°11'59.24"S

47° 1'7.14"O


meio do Google Earth Pro. Imóvel vendido em

meados de março/2017.

5





Jundiai - SP


Periurbano 1CAM: 1,0 10,00 Não Declive de 5% até 10% 1,11 21-ago

23°12'9.49"S

47° 1'1.50"O



6





Jundiai - SP



23°12'17.25"S

47° 0'53.19"O



7




Serra, Quadra E, Lote 23,

Jundiai - SP



23°11'57.61"S

47° 1'10.73"O



Avaliando

Rodovia Dom Gabriel

Paulino Bueno Couto, km

72,5, Condomínio

Reserva da Serra,

Quadra D, Lote 15,

Jundiai - SP


Periurbano 1CAM: 1,0 10,00 Não Em aclive até 10% 1,05

23°11'59.47"S

47° 1'5.96"O



Nº do item Endereço ObservaçõesEsquina TopografiaFator Topografia

(IBAPE)Data

Coordenadas

GeográficasZona

Zoneamento

Índice de

Aproveitamento

máximo

Nota

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6/01

/201

8 às

18:

10 .fls. 175



25




Planilha de Homogeneização de Valores – Situação Paradigma

Frente de referência (Fr) Frente projetada (Fp)

1

Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto, km 72,5,

Condomínio Reserva da Serra, Quadra U2, Lote 11,

Jundiai - SP

350.000,00 503,00 626,24 1,0000 0,00 626,24 1,02 13,59 639,83 15,00 13,00 1,00 0,00 626,24

2


Condomínio Reserva da Serra, Quadra O, Lote 24,

Jundiai - SP

330.000,00 526,00 564,64 1,0000 0,00 564,64 1,00 0,00 564,64 15,00 15,00 1,00 0,00 564,64

3


Condomínio Reserva da Serra, Quadra D, Lote 28,

Jundiai - SP

370.000,00 540,00 616,67 1,0000 0,00 616,67 1,01 6,41 623,08 15,00 14,00 1,00 0,00 616,67

4



Jundiai - SP

305.000,00 490,00 622,45 1,0000 0,00 622,45 1,02 13,51 635,95 15,00 13,00 1,00 0,00 622,45

5


Condomínio Reserva da Serra, Quadra I, Lote 5,

Jundiai - SP

320.000,00 551,00 522,69 1,0000 0,00 522,69 1,00 0,00 522,69 15,00 15,00 1,00 0,00 522,69

6



Jundiai - SP

365.000,00 520,00 631,73 1,0000 0,00 631,73 1,01 6,57 638,30 15,00 14,00 1,00 0,00 631,73

7


Condomínio Reserva da Serra, Quadra E, Lote 23,

Jundiai - SP

400.000,00 630,00 571,43 1,0000 0,00 571,43 1,01 5,94 577,37 15,00 14,00 1,00 0,00 571,43

Média

Frente (m)

Fator profundidade

Cp

Variação Monetária Cp

(R$)

AT - Valor Unitário

descontado fator oferta

(R$/m²) descontado cf

Fator frente

Cf

Variação Monetária Cf

(R$)




Fator Área

Ca

Variação

Monetária Área

(R$)

Nº do item Endereço Preço (R$)Área de terreno

(m²)


descontado fator

oferta (R$/m²)


descontado fator

oferta (R$/m²)

descontado fator

área

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/201

8 às

18:

10 .fls. 176



26




Planilha de Homogeneização de Valores – Situação Paradigma - continuação

Fator Localização

Variação Monetária

Fator Transposição

(R$/m²)


descontado fator

oferta (R$/m²)

descontado fator

transposição

Esquina

Fator

esquina

Ce

Variação

Monetária Fator

esquina



(R$/m²) descontado

fator esquina

Fator TopografiaVariação Monetária Fator

topografia



(R$/m²) descontado

fator topografia

1



Jundiai - SP

1,0000 0,00 626,24 Não 1,00 0,00 626,24 1,05 31,31 657,55

2



Jundiai - SP

1,0000 0,00 564,64 Não 1,00 0,00 564,64 1,05 28,23 592,87

3



Jundiai - SP

1,0000 0,00 616,67 Não 1,00 0,00 616,67 1,05 30,83 647,50

4



Jundiai - SP

1,0000 0,00 622,45 Não 1,00 0,00 622,45 1,05 31,12 653,57

5



Jundiai - SP

1,0000 0,00 522,69 Não 1,00 0,00 522,69 1,11 57,50 580,18

6



Jundiai - SP

1,0000 0,00 631,73 Não 1,00 0,00 631,73 1,05 31,59 663,32

7



Jundiai - SP

1,0000 0,00 571,43 Não 1,00 0,00 571,43 1,05 28,57 600,00

Média

Fator Localização Deduzido no Mercado

Nº do item Endereço

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6/01

/201

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18:

10 .fls. 177



27




Desvio Padrão 39,86

Saneamento +30% 824,76

Saneamento -30% 444,10

Coeficiente de variação

inicial6,96%

Coeficiente de variação

final6,28%

Valor unitário Saneado

(R$/m²)634,43

Planilha de Homogeneização de Valores – Situação Paradigma - continuação

Fator ZoneamentoVariação Monetária Fator

Zoneamento



(R$/m²) descontado

fator zoneamento

1



Jundiai - SP

1,00 0,00 626,24 626,24 44,90 671,14 1,07 671,14

2



Jundiai - SP

1,00 0,00 564,64 564,64 28,23 592,87 1,05 592,87

3



Jundiai - SP

1,00 0,00 616,67 616,67 37,25 653,91 1,06 653,91

4



Jundiai - SP

1,00 0,00 622,45 622,45 44,63 667,08 1,07 667,08

5



Jundiai - SP

1,00 0,00 522,69 522,69 57,50 580,18 1,11 580,18

6



Jundiai - SP

1,00 0,00 631,73 631,73 38,16 669,89 1,06 669,89

7



Jundiai - SP

1,00 0,00 571,43 571,43 34,52 605,94 1,06 605,94

Média 634,43 - 634,43

Fator acumuladoValor Saneado

(R$/m²)Nº do item Endereço

Valor unitário


Variação Monetária final

(R$/m²)

Valor Homogeneizado

(R$/m²)

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/2017

às 13

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JAI17

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18:

10 .fls. 178



28




Planilha de Homogeneização de Valores (Resumo) – Imóvel Avaliando

Na determinação do valor de mercado do imóvel em estudo para Venda

adotamos o Valor Médio do intervalo de confiança:

R$ 632,55 / m² x 666,77 m² = R$ 421.765,43

Arredondamento = R$ 422.000,00

Fator Topografia

Variação

Monetária

Fator

topografia

Valor unitário saneado -

situação paradigma

(R$/m²) descontado

fator topografia



Jundiai - SP

666,77 634,43 0,95 604,60 1,05000 31,72 666,15 634,43 1,89 632,55 0,9970




421.765,43

EndereçoÁrea de terreno

(m²)



(R$/m²)

Valor de mercado

(R$)

Variação

Monetária final

(R$/m²)

Valor

Homogeneizado

(R$/m²)

Fator

acumulado

Valor

unitário

descontado

fator oferta

Fator frente

Cf

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10 .fls. 179



29




Mapa de Localização dos elementos pesquisados em relação ao imóvel avaliando

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10 .fls. 180



30




IMAGENS DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS

Foto 01: Elemento Comparativo 01 Foto 02: Elemento Comparativo 02


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31





Foto 06: Elemento Comparativo 07

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32




ESPECIFICAÇÃO

Para determinarmos o valor de mercado para venda do imóvel atingimos o

Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão, segundo a NBR

14653/11.

Tabela – Graus de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores

Item Descrição Grau

III II I

1 Caracterização do imóvel

avaliando

Completa quanto a

todas as variáveis

analisadas

Completa quanto

aos fatores

utilizados no

tratamento

Adoção de situação

paradigma

2 Quantidade mínima de dados

de mercado 12 5 3

3 Identificação dos dados de

mercado

Apresentação de

informações relativas a

todas as características

dos dados analisadas,

com foto e

características

observadas pelo autor

do laudo

Apresentação de

informações

relativas a todas as

características dos

dados analisadas

Apresentação de

informações

relativas a todas as

características dos

dados

correspondentes aos

fatores utilizados

4

Intervalo admissível de ajuste

para cada fator e para o

conjunto de fatores

0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50ª

ª - No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25,

pois é desejável que, com um numero menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea

Total de Pontos = 09

Tabela – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de tratamento por fatores

Graus III II I

Pontos mínimos 10 06 04

Itens obrigatórios no grau

correspondente

Itens 2 e 4 no Grau III

com os demais no

mínimo no Grau II

Itens 2 e 4 no mínimo

no Grau II e os

demais no mínimo no

Grau I

Todos, no mínimo no

grau I

Grau adotado: II

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.

fls. 183



33




Tabela – Grau de precisão

Descrição

Grau

III II I

1

Amplitude do intervalo de

confiança de 80% em torno

da estimativa de tendência

central

≤30% ≤40% ≤50%

Grau adotado: III 6,84% (≤30%)

Cálculo da amplitude do intervalo de confiança para a presente avaliação:

Distribuiução t 1,440

Desvio Padrão 39,86

(1/2) ^ y 2,65

e 21,69

Amplitude do intervalo de confiança

Amplitude do intervalo

de confiança6,84%

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fls. 184

34




DOCUMENTAÇÃO

FOTOGRÁFICA – IMÓVEL

AVALIANDO

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.

fls. 185

35




Foto 01: Rod. Dom Gabriel Paulino Bueno

Couto trecho do imóvel avaliando

Foto 02: Acesso ao Cond. Reserva da Serra

Foto 03: Rua Nove (atual Rua Benedito

Ralph Jahnel Crispim)

Foto 04: Imóvel vizinho (lateral esquerda)

Foto 05: Detalhe do Imóvel vizinho (lateral

Esquerda – Quadra D – Lote 16)

Foto 06: Vista geral do imóvel avaliando

(Fachada)

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fls. 186

36




Foto 07: Faixa de Servidão Foto 08: Vista Geral

Foto 09: Fundos Foto 10: Atual denominação da Rua 09

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fls. 187

37




DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL

AVALIANDO

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fls. 190

40




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