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MARÇO 2015

RAQUEL ROLNIK

AUP 268 - PLANEJAMENTO DE ESTRUTURA URBANAS E REGIONAIS I

FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO

UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO

INSTRUMENTOS “TRADICIONAIS” DE PLANEJAMENTO URBANO NO BRASIL

• Lei de parcelamento do solo

• Lei de perímetro urbano

• Zoneamento / Plano Diretor

LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO

• DECRETO 58/1937lotes em prestação

• LEI LEHMANN 6766/1979

Loteamentos

Loteamentos

Zona consolidada

Loteamentos

FRAGMENTAÇÃO

LEI DE PERÍMETRO URBANO

• Aprovação pela Câmara Municipal

• Aprovação sem critérios

(não legislação que regule)

PLANO DIRETOR E LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO: uma relação complexa

• Estabelece os usos permitidos e os parâmetros de ocupação para cada área da cidade;

• Fixar parâmetros como coeficientes de aproveitamento máximo, gabarito, taxa de ocupação, taxa de permeabilidade, recuos, etc.;

• Fixa as regras para usos permitidos e proibidos.

LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLOou ZONEAMENTO

ELEMENTOS BÁSICOS DA LEGISLAÇÃO DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

CLASSIFICAÇÃO DE USOS E ATIVIDADES

• Residencial

• Comercial

• Serviços

• Industrial

• Institucional

E SUAS INFINITAS SUBCATEGORIAS

Para cada uso pode ser definido um conjunto de subcategorias em função da tipologia da edificação

EXEMPLO: USO RESIDENCIAL

- horizontal• unidade isolada no lote• casas geminadas• conjuntos residenciais (vilas)

- vertical• edificio de apartamentos• conjuntos de edificios

CLASSIFICAÇÃO DE USOS E ATIVIDADES

uma unidade habitacional por lote

Lote mínimo

recuos laterais e de fundos a partir de 6,00 m de altura

RESIDENCIAL HORIZONTAL

USO RESIDENCIAL HORIZONTAL

USO RESIDENCIAL VERTICAL

Exemplo de quadro - parâmetros urbanísticos

PARÂMETROS URBANÍSTICOS

• tamanhos dos lotes

• densidade construtiva (através do coeficiente de aproveitamento)

• número de unidades por lote

• características da edificação no lote:• recuos (frontais e laterais)• taxa de ocupação da edificação no lote• taxa de permeabilidade• gabarito de altura

QUADRO DOS PARÂMETROS URBANÍSTICOS

Lei de Zoneamento de São Paulo - 1972

Zoneamento São Paulo – 1949

Cidadania ambígua e incompleta dos moradores de assentamentos urbanos informais, irregulares e ilegais;

Expansão e adensamento das periferias urbanas distantes desprovidas de infraestrutura urbana e equipamentos públicos;

Padrão de urbanização excludente e predatório

Novos eixos de expansão para a classe média e alta: geração de vazios urbanos e áreas sub-utilizadas;

Paradoxo entre a escassez de terras e infraestrutura para os mais pobres e a existência de terras e imóveis ociosos em áreas consolidadas;

Padrão de urbanização excludente e predatório

Planejamento e controle do uso e ocupação do solo

• Planejamento, regulação e controle do uso e ocupação do solo dialogam somente com os mercados da “cidade formal” e, portanto, excluem o mercado popular (exemplo: zoneamento exclusivamente residencial unifamiliar, tamanho mínimo de lote);

• Incapacidade para romper os ciclos de expansão periférica e ocupação das áreas ambientalmente frágeis;

• Opera no sentido de concentrar renda e oportunidades na mão de quem já tem;

LOTEAMENTOS IRREGULARES

Usos residenciais horizontais de baixo padrão

Loteamentos irregulares

Periferia – tecido urbano fragmentado – São Paulo, Zona Leste

Curitiba – Paraná

PRODUÇÃO CONJUNTOS HABITACIONAIS

Conjuntos habitacionais periféricos

COHAB JD SÂO LUIS, São Paulo, SP

São Paulo – Cidade Tiradentes

Viagens iniciadas em Cidade Tiradentes 1997

Zonas exclusivamente residenciais

Zonas centrais

Zonas mistas

Zonas industriais

Fórmula de Adiron

Morfologias resultantes da lei de Zoneamento

Zonas industriais

Zonas Mistas de alta densidade

Zonas mistas

Zonas exclusivamente

residenciais

• tamanho mínimo de lote (grandes glebas)• Taxas de ocupação (alta)• Zonas com uso exclusivo

Zonas industriais

Zonas industriais

Recife - Boa viagem

• Lotes de tamanhos variados• Taxas de ocupação alta• Coeficiente de aproveitamento alto• Usos permitidos variados

Zonas Centrais

Zonas Centrais

Zonas residenciais (vertical)

Zonas mistas • Lotes de tamanhos variados• Taxas de ocupação alta• Coeficiente de aproveitamento baixo• Usos permitidos variados• Número de edificações por lote (possibilidade de mais de uma unidade)

Zonas mistas

Zonas mistas

Eixo comercial

Zona mista

Áreas verdes

Equipamentos públicos

Democratização (anos 80/90)

Movimento pela Reforma Urbana (década de 80)

• Formulação de novas políticas públicas, includentes, no nível local;

• Reconhecimento dos direitos de posse e de integração à cidade de favelas e ocupações;

• Combate à retenção especulativa de terrenos;

Constituição Federal (1988)

• Direito à moradia adequada;

• Controle do uso e ocupação do solo - possibilitar o acesso à terra, democratizando o solo urbano;

• Reconhecimento do direito de Posse e da função social da propriedade;

• Usucapião especial urbano e concessão de uso;

Estatuto da Cidade:

Plano Diretor

Zonas Especiais de Interesse – ZEIS

Usucapião especial de imóvel urbano (individual e coletiva) Art. 9º a 14º

Direito de Superfície (pode ser usado também nas áreas rurais)

Medida Provisória 2.220/01:

Concessão de uso especial para fins de moradia (individual e coletiva) - CUEM

Autorização de uso (para fins comerciais)

Outros instrumentos legais:

Concessão do direito real de uso (decreto-lei 271/67)

Demarcação urbanística (lei 11.907/09)

Legitimação de posse (lei 11.907/09)

INSTRUMENTOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

Obs.: Os instrumentos de regularização fundiária previstos no Estatuto da Cidade podem ser combinados com outros instrumentos, por

exemplo, ZEIS e Operações Urbanas Consorciadas.

ZEIS – JARDIM EDITH

ESTATUTO DA CIDADE

CONCEITOS E INSTRUMENTOS

Artigo 2º

IX – justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes doprocesso de urbanização.

...

XI – recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenharesultado a valorização imobiliária.

REDISTRIBUIÇÃO DA VALORIZAÇÃO FUNDIÁRIAESTATUTO DA CIDADE

1. Instrumentos tributários:

• Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU);

• Taxas (esgoto, limpeza urbana e etc);

2. Instrumentos urbanísticos:

• Outorga Onerosa do Direito de Construir;

• Operação Urbana;

• Direito de Preempção ;

• Consórcio Imobiliário;

3. Gestão democrática e participativa.

GESTÃO SOCIAL DA VALORIZAÇÃO DA TERRA

-Separação entre o direito de propriedade e o direito de construir

-Regularização Fundiária-Programas e Projetos H.I.S-Reserva Fundiária-Ordenamento da Expansão Urbana-Equipamentos Urbanos e Comunitários-Áreas de Lazer-Conservação Ambiental-Proteção de Áreas de Interesse Histórico, Cultural e Paisagístico

OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR

VENDA DO POTENCIAL CONSTRUTIVO

TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR

Art. 123. Fica autorizada a transferência do potencial construtivo de imóveis urbanos privados ou públicos, para fins de viabilizar:I - a preservação de bem de interesse histórico, paisagístico, ambiental, social ou cultural;II - a execução de melhoramentos viários para a implantação de corredores de ônibus;III - a implantação de parques planejados situados na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana;IV - a preservação de áreas de propriedade particular, de interesse ambiental, localizadas em ZEPAM, situadas na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, que atendam os parâmetros estabelecidos na LPUOS;V - programas de regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda;VI - programas de provisão de Habitação de Interesse Social.

TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR

Art. 128. Nos casos de transferência do direito de construir com ou sem doação, previstos nos arts. 125 e 127 desta lei, o potencial construtivo a ser transferido para o imóvel receptor será calculado segundo a equação a seguir: PCr = (PCpt x VTcd) / (Cr x CAmaxcd)

onde:PCr - potencial construtivo equivalente a ser recebido no imóvel receptor;PCpt - potencial construtivo passível de transferência, conforme consta da declaração expedida pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano;VTcd - valor unitário, valor por 1m2 (um metro quadrado), do terreno cedente ou doado deacordo com o Cadastro de Valor de Terreno para fins de Outorga Onerosa vigente na datade referência ou doação, conforme consta da declaração expedida pela Secretaria Municipalde Desenvolvimento Urbano; Cr - valor unitário, valor por 1m2 (um metro quadrado), da contrapartida da outorga onerosa no imóvel receptor; CAmaxcd - coeficiente de aproveitamento máximo do imóvel cedente ou doado, vigente nadata de referência ou de doação, conforme consta da declaração expedida pela SecretariaMunicipal de Desenvolvimento Urbano.

TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIRo caso do Parque Augusta

• Localizado na Macroárea de Urbanização Consolidada• Parque proposto no Plano Diretor (Quadro 7)


Art. 70. Ficam mantidos os coeficientes de aproveitamento básico e máximo, as taxas de ocupação e permeabilidade e demais índices e parâmetros relativos às ZEPAM estabelecidos na Lei nº 13.885, de 2004, até a sua revisão.

Art. 71. Com o objetivo de promover e incentivar a preservação das ocorrências ambientais que caracterizam as áreas demarcadas como ZEPAM, poderão ser aplicados os seguintes instrumentos:

I - transferência do potencial construtivo nas ZEPAM localizadas na Macrozona de Estruturação e Qualifi cação Urbana, segundo as condições estabelecidas no art. 122 e seguintes desta lei;

II - pagamento por serviços ambientais nas ZEPAM localizadas na Macrozonade Proteção e Recuperação Ambiental, segundo as condições estabelecidas no art. 158 e seguintes desta lei.


Art. 127§ 1º Segundo a finalidade de transferência, ficam definidos os seguintes fatores de incentivo à doação:I - 2,0 (dois) para melhoramentos viários para implantação de corredores de ônibus;

II - 1,9 (um e nove décimos) para programas de construção de Habitação de Interesse Social;

III - 0,8 (oito décimos) para programas de regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda;

IV - 1,4 (um e quatro décimos) para implantação de parques.

-O poder público municipal tem preferência na aquisição de imóvel urbano colocado à venda no mercado. Poderá ser exercido sempre que o poder público necessitar de áreas para:

-Regularização Fundiária

-Programas de H.I.S.

-Reserva Fundiária

-Expansão Urbana

-Equipamentos Urbanos

-Espaços Públicos

-Preservação Ambiental

-Preservação Patrimônio

Histórico

PODER PÚBLICO TEM PREFERÊNCIA

DE COMPRA

DIREITO DE PREEMPÇÃO

-Tem por objetivo alcançar transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental

Poder público + Proprietários + Usuários permanentes + Investidores

Perímetro Descontínuo da Op. Urbana

OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS

OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS

Arco Tamanduateí(Mooca – Vila Carioca)

-O Consórcio Imobiliário é facultativo. Pode ser realizado emparceria com os proprietários destas áreas e/ou com loteadores ouconstrutores

INVESTIMENTO

PÚBLICO

CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO

-Uma área da cidade é denominada ZEIS quando fica reservada

para moradia de interesse social;

-Os limites da área têm de ser bem demarcados dentro da área

urbanizada, no Plano Diretor ou em lei municipal específica;

- A lei deve conter regras claras para a gestão, urbanização e

regularização dos assentamentos informais ocupados pela

população de baixa renda.

ZEIS: ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL

- Assegurar a permanência das famílias de baixa renda no local;

- Viabilizar a regularizar dos assentamentos informais utilizandoparâmetros especiais de uso, ocupação e parcelamento do solo;

- Facilitar a regularização de áreas encortiçadas, vilas, favelas e loteamentos clandestinos;

- Assegurar as condições legais para a urbanização da área;

- Reservar terrenos ociosos ou subutilizados para novas moradias;

- Destinar prédios vazios ou subutilizados para moradia popular.

AS ZEIS SERVEM PARA:

Obs.: Os instrumentos de regularização fundiária previstos no Estatuto da Cidade podem ser combinados com outros instrumentos, por

exemplo, ZEIS e Operações Urbanas Consorciadas.



• No final da 2002, a inserção das áreas remanescentes de favelas comoZEIS na Lei da Operação foi considerada pelos moradores uma grandevitória;

• Uma ação civil pública evitou que o restante da favela fosse removida,obtendo um acordo provisório que definiu a realização de umempreendimento de HIS (Romero, 2010, p. 77).

• A decisão judicial que ordenou a construção das habitações no localvaleu-se da justificativa de tratar-se de uma ZEIS, em um contexto depressão intensa da população organizada em conjunto com a DefensoriaPública.

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