fasteignamarkaður á krossgötum dr. Ásgeir jónsson – forstöðumaður greiningardeildar
DESCRIPTION
Fasteignamarkaður á krossgötum Dr. Ásgeir Jónsson – Forstöðumaður Greiningardeildar. 21. nóvember 2007. Kólnun en ekki frost á fasteignamarkaði. 1. Fólksfjölgun og kaupmáttur styðja við íbúðaverð. 2. Hærri vextir vinna gegn fasteignaverði. 3. Hefur framboð þegar náð hámarki?. 4. - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
Fasteignamarkaður á krossgötum
Dr. Ásgeir Jónsson – Forstöðumaður Greiningardeildar
21. nóvember 2007
Kólnun en ekki frost á fasteignamarkaði
23
Fólksfjölgun og kaupmáttur styðja við íbúðaverð
Hærri vextir vinna gegn fasteignaverði
Hefur framboð þegar náð hámarki?
1
4 Íbúðaverð heldur áfram að hækka á næstu árum
5 Niðurstaða
Fólksfjölgun og kaupmáttur styðja við íbúðaverð
Fasteignamarkaður sneri við á þessu ári
Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu- breyting frá fyrra ári
Heimildir: Fasteignamat ríkisins
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
jan.95 mar.96 maí.97 júl.98 sep.99 nóv.00 jan.02 mar.03 maí .04 júl.05 sep.06
Íbúðaverð hefur hækkað um 17% milli ára
Árið 2007 hefur verið veltiár á fasteignamarkaði
0
200
400
600
800
1.000
1.200
jan feb mars aprí l maí júní júlí ágúst sept okt nóv des
Kólnun 2006
Góður gangur 2005
Innkoma bankanna 2004
2007
Umsvif á fasteignamarkaði– mæld með fjölda kaupsamninga á höfuðborgarsvæðinu
Heimild: Fasteignamat ríkisins
Húsnæðisverð fylgir kaupmætti
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%Ráðstöfunartekjur á mann (v.ás)Húsnæðisverð (h.ás) spá
Ráðstöfunartekjur heimila og húsnæðisverð– raunbreyting frá fyrra ári
Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Fasteignamat ríkisins, Hagstofa Íslands
Vinnumarkaður færist nær jafnvægi
Fólksfjölgun og atvinnuleysi
Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Hagstofa Íslands, Vinnumálastofnun
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
3,5%
4,0%
4,5%
Fólksfjölgun (v.ás) Skráð atvinnuleysi (h.ás, öfugur kvarði)
spáTekið að hægja á fólksfjölgun
Kólnun vinnumarkaðar hægir enn frekar á fólksfjölgun
Kólnun en ekki frost
Þensla á vinnumarkaði er einn af þeim þáttum sem hefur stutt við hækkun fasteignaverðs hérlendis bæði vegna hækkunar launa og innflutnings á erlendu vinnuafli.
Gangi spá Greiningardeildar um kólnun vinnumarkaðar eftir mun stuðningur þessara þátta við íbúðaverð hins vegar dvína nokkuð en ekki bresta þar sem ekki er gert ráð fyrir því að kaupmáttur launa gefi verulega eftir á næstu árum.
Nýir kjarasamningar og nýjar skattalækkanir gætu þó breytt þessari mynd. Íbúðaverð á landsbyggðinni hefur hækkað u.þ.b. 5% meira en á
höfuðborgarsvæðinu s.l. 2 ár og er leiðandi í verðbólguþróun á þessu ári. Landsbyggðin elta miklar hækkanir á höfuðborgarvæðinu á árunum 2004-2005. Þá hefur það einnig færst í vöxt að fólk eigi tvö heimili – eitt úti á landi en hitt á
höfuðborgarsvæðinu – og það hefur aukið mjög eftirspurn eftir húsnæði á landsbyggðinni.
Hærri vextir vinna gegn fasteignaverði
2
Seðlabankanum tekst loks að hífa upp íbúðalánavexti
Útlánavextir Íbúðalánasjóðs og innlánastofnana
Heimildir: Íbúðalánasjóður, Seðlabanki Íslands
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
sep.04 jan.05 maí.05 sep.05 jan.06 maí.06 sep.06 jan.07 maí.07 sep.07
Vegnir vextir íbúðalána innlánastofnanna vextir Íbúðalánasjóðs
Seðlabankanum tekst loks að hífa upp íbúðalánavexti
Útlánavextir Íbúðalánasjóðs og innlánastofnana
Heimildir: Íbúðalánasjóður, Seðlabanki Íslands
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
sep.04 jan.05 maí.05 sep.05 jan.06 maí.06 sep.06 jan.07 maí.07 sep.07
Vegnir vextir íbúðalána innlánastofnanna vextir Íbúðalánasjóðs
Útlánavextir taka að hækka – 24 mánaða töf
Seðlabankanum tekst loks að hífa upp íbúðalánavexti
Útlánavextir Íbúðalánasjóðs og innlánastofnana
Heimildir: Íbúðalánasjóður, Seðlabanki Íslands
3,5%
4,0%
4,5%
5,0%
5,5%
6,0%
6,5%
sep.04 jan.05 maí.05 sep.05 jan.06 maí.06 sep.06 jan.07 maí.07 sep.07
Vegnir vextir íbúðalána innlánastofnanna vextir Íbúðalánasjóðs
Útlánavextir taka að hækka – 24 mánaða töf
Seðlabankinn neyddur til þess að bregðast við verðbólgu
0%1%
2%3%4%5%
6%7%8%9%
10%
1F 2006 3F 2006 1F 2007 3F 2007 1F 2008 3F 2008 1F 2009 3F 2009 1F 2010 3F 2010
Vísitala neysluverðsVísitala neysluverðs án húsnæðisliðarspá
Verðbólguspá Greiningardeildar- breyting frá fyrra ári
Fasteignaverð myndar akkeri fyrir framskrið verðbólgunnar
Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Hagstofa Íslands
Háir vextir vara eitthvað áfram
Vaxtahækkanir Seðlabankans hafa nú staðið yfir í rúmlega þrjú ár en það var þó ekki fyrr en 24 mánuðum eftir að vaxtahækkunarferli Seðlabankans hófst að það tók að skila sér í hærri íbúðalánavöxtum.
Í dag eru íbúðalánavextir um 2,25 prósentustigum hærri en þegar þeir fóru lægst haustið 2004 með innkomu bankanna á íbúðalánamarkað.
Greiningardeild gerir ráð fyrir að vaxtalækkunarferill Seðlabankans verði grunnur og að stýrivextir nái lágmarki í u.þ.b. 8% um mitt árið 2009 þegar hagkerfið gengur í gegnum nýja uppsveiflu.
Þetta er byggt á þeirri spá að efnahagslífið muni áfram halda nokkuð góðum dampi á næstum árum.
Að mati Greiningardeildar er því allt útlit fyrir að vextir íbúðalána haldist fremur háir út spátímabilið.
Hefur framboð náð hámarki?
3
Framboðsaukning heldur aftur af verðhækkunum á árinu
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Hafin smíðiFullgerðar íbúðirSpá Greiningardeildar - fullgerðar íbúðir
Framboð nýrra íbúða í Reykjavík, Kópavogi og Garðabæ- hafin smíði íbúða og fullgerðar íbúðir
Heimildir: Skipulags- og byggingarsvið hvers sveitarfélags
Framboð atvinnuhúsnæðis tekur við
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
1F2001
3F2001
1F2002
3F2002
1F2003
3F2003
1F2004
3F2004
1F2005
3F2005
1F2006
3F2006
1F2007
Verðvísitala Verslunar- og skrifstofuhúsnæðis
Vísitala íbúðaverðs
Verðþróun íbúðar- og atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu-ársfjórðugnsbreyting, miðað við 3. ársfjórðunga hlaupandi meðaltal
Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Fasteignamat ríkisins
Hefur framboð náð hámarki?
Vísbendingar eru um að framboð á íbúðamarkaði hafi þegar náð hámarki. Svo virðist sem margir verktakar hafi snúið sér að byggingu verslunar- og
skrifstofuhúsnæðis á árinu 2006. Það léttir nokkrum þrýstingi af fasteignamarkaði næstu 1-2 árin. Að vísu hefur töluverð framleiðslugeta byggst upp í byggingargeiranum með vélum,
fólki og skipulögðu byggingarlandi. Hins vegar mun yfirvofandi niðursveifla án efa hægja á framkvæmdum. Aukinheldur mun fyrirsjáanleg aukning í opinberum framkvæmdum gefa verktökum
nóg að starfa á næstu 2-3 árum.
Íbúðaverð heldur áfram að hækka á næstu árum
4
Nafnverðslækkun ekki í spilunum
Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu– breyting frá fyrra ári
-10%-5%
0%5%
10%15%20%
25%30%
35%40%
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Nafnverð Raunverðspá
Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Fasteignamat ríkisins
Nafnverðslækkun ekki í spilunum
Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu– breyting frá fyrra ári
-10%-5%
0%5%
10%15%20%
25%30%
35%40%
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Nafnverð Raunverðspá
Raunlækkun 2008
Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Fasteignamat ríkisins
Viðsnúningur markaðarins uppúr 2009
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
Þjóðarútgjöld (v.ás) Húsnæðisverð (h.ás) spá
Þjóðarútgjöld og húsnæðisverð– miðað við raunbreytingu frá fyrra ári
Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Fasteignamat ríkisins, Hagstofa Íslands
Fasteignaverð í kringum jafnvægi 2009
-50%-40%-30%-20%-10%
0%10%20%30%40%50%
1F'94
1F'95
1F'96
1F'97
1F'98
1F'99
1F'00
1F'01
1F'02
1F'03
1F'04
1F'05
1F'06
1F'07
1F'08
1F'09
Raunverð fasteigna m.v. laun og vaxtakjörRaunverð fasteigna m.v. laun, fjármagnstekjur og vaxtakjör
spá
Raunverð fasteigna– frávik frá jafnvægi m.v. heildartekjur heimila og vaxtaþróun íbúðalána
Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Fasteignamat ríkisins, Hagstofa Íslands, Seðlabanki Íslands
Fasteignaverð í kringum jafnvægi 2009
-50%-40%-30%-20%-10%
0%10%20%30%40%50%
1F'94
1F'95
1F'96
1F'97
1F'98
1F'99
1F'00
1F'01
1F'02
1F'03
1F'04
1F'05
1F'06
1F'07
1F'08
1F'09
Raunverð fasteigna m.v. laun og vaxtakjörRaunverð fasteigna m.v. laun, fjármagnstekjur og vaxtakjör
spá
Raunverð fasteigna– frávik frá jafnvægi m.v. heildartekjur heimila og vaxtaþróun íbúðalána
Heimildir: Greiningardeild Kaupþings, Fasteignamat ríkisins, Hagstofa Íslands, Seðlabanki Íslands
Jafnvægi fasteignaverðs
Óvissuþættir: Meiri óvissa til lækkunar
Óvissa til lækkunar
Dýpri og langvinnari niðursveifla Snöggkólnun á hlutabréfamarkaði Gengislækkun krónunnar Offramboð íbúðarhúsnæðis
Óvissa til hækkunar
Áframhaldandi spenna á vinnumarkaði Afnám stimpilgjalda
Niðurstaða
5
Fasteignamarkaður á krossgötum
Íbúðaverð heldur áfram að hækka á næstu árum – það hægir þó verulega á hækkunarhraðanum
Háir vextir, erfiðara aðgengi að lánsfé og kólnandi vinnumarkaður eru þeir þættir sem draga úr eftirspurn á markaði
Framboð virðist þegar hafa náð hámarki - sem léttir nokkrum þrýstingi af fasteignamarkaði næstu 1-2 árin
Fasteignamarkaðurinn stendur nú á krossgötum og talsverð óvissa ríkir um þróun næstu ár― sem endurspeglast í mismunandi sýn greiningaraðila um þá hagþróun sem er framundan
Eins og staðan er núna eru hins vegar óvissuþættir frekar til lækkunar en hækkunar frá okkar spá