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Willkommen Öffentliche Veranstaltung

Nachhaltigkeit und Mieterträge von Immobilien: empirische

Ergebnisse für die Schweiz

25.5.2016, 16.15 - 17.30 Uhr

Programm

2

16:15 Was ist eine nachhaltige Immobilie und gibt es dazu in der Schweiz Daten?

Christian Bächinger, CCRS

Gibt es Prämien in Form von zusätzlichen Mietererträgen für nachhaltige

Immobilien?

Dr. Rudolf Marty

Koreferat

lic.phil. Christoph Müller, Leiter Anlagekommission, Nest Sammelstiftung

Welche Nachhaltigkeitsmerkmale von Immobilien sind mit ihren Mieter-

trägen systematisch korreliert?

Dr. Rudolf Marty

Diskussion

17.30 Fazit

Dr. Rudolf Marty

Apéro

Was ist eine nachhaltige Immobilie und gibt es dazu in der Schweiz Daten? Christian Bächinger, CCRS Universität Zürich

Weiterbildungsveranstaltung | 25. Mai 2016

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Nachhaltige Immobilien

Auswirkungen des Klimawandels

mehr Überschwemmungen

mehr Erdrutsche mehr Hitzeperioden

5


Auswirkungen demografischer Wandel

1860

2000

Quelle: aetas / Swiss Foundation for Ageing

Research

2050

Weniger Familien mit kleinen Kindern

Mehr über 65 Jährige

Weniger Erwerbstätige

Messung Nachhaltigkeit von Immobilien

aus Investitionssicht

Ordinales Mass zwischen -1 und +1,

bestehend aus 5 Teil-Indikatoren (ESI-

Nachhaltigkeits-Merkmalen)

Relatives Risiko bzw. Chancen einer

Immobilie aufgrund langfristiger Ent-

wicklungen an Wert zu verlieren bzw. zu

gewinnen

Nutzungstypen: MFH, Büro und Verkauf

Am CCRS an der Uni Zürich mit Praxis

und Hochschule erarbeitet


Economic Sustainability Indicator ESI®

Bewerterverbände

SEK/SVIT, RICS

Private

Ernst Basler + Partner, Implenia/

Reuss Engineering, InRate, Max

Pfister Baubüro, Meta-Sys, pom+,

QualiCasa, Steiner, SUVA,

Swisscanto, Swiss Life Property

Management, Wüest und Partner,

Versicherungseinrichtung FP

Swissair, Zürcher Kantonalbank

Öffentliche

Bundesämter für Energie und

Umwelt (BAFU und BFE), Stadt

und Kanton Zürich

Hochschulen

ETH (Lehrstuhl für Nachhaltiges

Bauen und Novatlantis),

Universität Stuttgart (Institut für

Bauökonomie)

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ESI-Rating und Finanz-Kennzahlen von Immobilien

Immobiliendaten mit

ESI-Rating:

total 442 Immobilien aus

4 Portfolios mit 3’125

Wohnungen, wovon

- 385 MFH u. gemischte

Nutzung

- 57 Büro und Verkauf

Immobiliendaten REIDA:

total 261 Immobilien, wovon

- 240 MFH und gemischte

Nutzung

Aggregiertes Immobiliendaten- Portfolio:

total 261 Immobilien aus 2 Portfolios mit

3’125 Wohnungen

7

Forschung I: Nachhaltigkeit und finanzielle Performance von Immobilien

Verteilung

Verteilung Bruttomietertrag/m2 p.a.

Verteilung ESI-Indikator

8

• Stichprobe: 261 Immobilien mit Finanz- und Nachhaltigkeitsindikatoren

• Korrelation zwischen Mieterträgen und ESI-Indikator: 0.046 (nicht signifikant)

Forschung I: Nachhaltigkeit und finanzielle Performance von Immobilien

Räumliche Verteilung Immobilien / Verteilung nach Grösse

Verteilung nach Standort-Kanton

Verteilung nach Grösse

9



Statistische Kennzahlen wichtigste Immobilienmerkmale


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Quelle: CCRS

Immobilien-Merkmale Median Minimum Maximum

Baujahr 1972 1893 2014

Marktwert, Mio. CHF 15 0.01882 237

Brutto-Mietertrag pro m2, CHF p.a. 198.3 61.6 533.10

Betriebs- und Instandhaltungs-

kosten pro m2, CHF p.a.

1.1 41.9 221.0

Mietausfall-Quote, in % 1.8 -0.8 70.3

Vermietete Fläche, in m2 2‘796 310 41‘750

Distanz zu Eisenbahnlinie, in km 0.33 0.01 4.01

Mikrolage-Rating (Anteil in %) Klasse 4-6 (23%) Klasse 1-3 (12%) Klasse 7-9 (9%)

Makrolage-Rating (Anteil in %) Klasse 12-22 (47%) Klasse 1-11 (8%) Klasse 23-33 (45%)

ESI-Rating 0.19 -0.59 0.88

Gibt es Prämien in Form von zusätzlichen Mieterträgen für nachhaltige Immobilien? Dr. Rudolf Marty, CCRS Universität Zürich

Weiterbildungsveranstaltung | 25.5.2016

I. Mieterträge und Nachhaltigkeit von Immobilien

Was ist ein hedonisches Immobilienmodell?

• Zusammenhang zwischen Miete bzw. Preis und Merkmalen einer

Immobilie lässt sich durch hedonische Gleichung abbilden:

log(Miete bzw. Preis) = Preis einer Einheit Wohnfläche*log(Wohnfläche)

+ Preis der Alterung*log(Alter Immobilie)

+ Preis einer Minute Fahrzeit ins Zentrum*log(Fahrzeit ins Zentrum)

+ …

+ Preis eines Dezibels über Grenzwert*log(Anzahl Dezibel über GW)

+ Preis einer Einheit eines NH-Zertifikates*Anzahl Einheiten des NH-

Zertifikates

+ zufällige, unsystematische Einflussfaktoren

• Darstellung: bekannt ; mit statistischen Methoden zu bestimmen (β-Koeffizienten)

• log ( ) : Logarithmus (d.h. Modell ist in log-linearer Form spezifiziert)

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Zusammenhang zwischen Mieten und ESI-Indikator

• Erweitertes hedonisches Modell (für Immobilien bzw. Wohnungen):

log(Bruttojahresmiete/m2) =

+ βWo*FixedEffectMFH + βBü*FixedEffectBüro + βVer*FixedEffectVerkauf

+ β1*log(FlächeVermietet)+β2*log(Alter)+β3/4*Makro-/MikroLage+β5*ZimmerZahl

+ β6*Stock + β7* Mietausfall-Quote + β8* log(Mietdauer) +

+ β9*log(DistanzEisenbahnLinie) + β10*log(Betriebskosten)

+ β11 * ESI-Rating bzw. β11 * Flexibilität + β12 * Ressourcenverbrauch

+ β13 * Standort + β14 * Sicherheit + β15 * Gesundheit,Komfort

MakroLage: ordinales MS-Regionenrating (1: ungünstig; 9: günstig)

MikroLage: ordinales Rating innerhalb MS-Region

SteuerRanking: Steuerbelastung Standortgemeinde Immobilie für natürliche

Person, verheiratet, 2 Kinder

DistanzEisenbahnLinie: Distanz Immobilie zu nächster Eisenbahnlinie in km

Betriebskosten: mieter- und eigentümerseitige Betriebskosten p.a., in CHF/m2

13

Klassische

Merkmale

NH-

Merkmale

II. Mieterträge und Nachhaltigkeit von Immobilien

Schätzresultate: Immobilien - Schweiz

Erweitertes hedonisches Modell:

• Klassische Immobilienmerkmale

(Fläche, Alter, Lage, Betriebskosten):

plausible Vorzeichen, wobei Mieterträge

sehr makro-lagesensitiv sind.

• Nachhaltigkeitsindikatoren:

Positive, signifikante Korrelation von

ESI-Indikator mit Mieterträgen (1 ESI-

Punkt entspricht CHF 31 mehr Miete).

Positive, signifikante Korrelation von

ESI-Teilindikatoren Gesundheit, Re-

ssourcenverbrauch, Standort mit

Mieterträgen bzw. signifikante neg-

ative Korrelation von ESI-Teilindikator

Flexibilität mit Mieterträgen.

Ziel-Variable Jahres-Bruttomiete pro m2

Merkmale β-Koeffizienten

Fixed Effect MFH/Büro/ Ver 176**/ 202**/218* 5.6**/5.7**/5.8**

log(Fläche) -0.0009 -3.5%

log(Alter) -0.11 -6.5%**

Makrolage-Rating 36.5** 18.2%***

Mikrolage-Rating 5.3* 2.1%*

Mietausfall-Quote -0.9*** -0.6%*

DistanzEisenbahnLInie 9.1* 2.0%

Betriebskosten 0.03 2.5%**

ESI-Indikator 30.9** 13.2%**

Flexibilität und Polyval. -19.3*** -2.2%

Ressourcenverbrauch 4.9* -4.1%

Standort und Mobilität 18.9*** 4.9%**

Gesundheit und Komfort 33.9*** 15.3%***

R2 0.96 0.99

Anzahl Beobachtungen 261 261

• bzw. ** bzw. ***:10% bzw. 5% bzw. 1%-Signifikanzniveau; Methode:RLS

Quelle: CCRS, REIDA

14


Schätzresultate: Wohnungen - Schweiz

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Erweitertes hedonisches Mietmodell:

• «Klassische» Immobilienmerkmale (Alter,

Fläche, Lage, Stockwerk): plausible Vorzeichen.

Beispiel: Zunahme um ein Stockwerk erhöht

Mietertrag pro m2 um CHF 2.5 bzw. um 1%.

• Nachhaltigkeitsindikatoren:

Positive und signifikante Korrelation von ESI-

Indikator mit Brutto-Mieten (1 ESI-Punkt

Zunahme bedeutet CHF 48.4 bzw. 17.8%

höhere Brutto-Mieten)

Vier von fünf ESI-Teilindikatoren signifikant

positiv mit Brutto-Mieten korreliert, wobei

Koeffizient von Ressourcenverbrauch auch

(eigentümerlastige) Betriebskosten abbildet

Nachhaltigkeits-Koeffizienten bei Wohnungen

höher als bei Immobilien (ordinale Indikatoren)

Ziel-Variable Jahres-Bruttomiete/m2

Fixed Effect MFH 336.4** 7.69**

Fixed Effect Büro 302.0** 7.50***

log(Fläche) -1.27*** -4.05%***

log(Alter) -0.58*** -8.83%***

Makrolage-Rating 13.06** 5.22%***

Mikrolage-Rating 0.07** 0.5%***

Zimmerzahl -0.30 4.8%***

Stockwerk 2.51*** 1.01%***

Mietausfall-Quote -0..34*** -0.14%**

log(Mietdauer) -0.004*** -4.97%**

Steuer-Ranking 1.15*** 0.28%

log(Distanz Eisenbahn) 29.89*** 3.42%***

ESI-Indikator 48.40*** 17.8%***

Flexibilität -24.74*** -7.82%***

Ressourcenverbrauch 93.78*** 35.68%***

Standort und Mobilität 28.45*** 9.86%***

Sicherheit 19.56*** 5.98%***

Gesundheit, Komfort 48.87*** 16.69%***

R2 ; Zahl Beobachtungen 0.49 ; 2’781 0.98 ; 2’527

* / ** / *** / : 10%- / 5% / 1%-Signifikanzniveau; Methode:restricted LS

II: Mieterträge und Nachhaltigkeit von Immobilien

Schätzresultate: nach Region (Deutsch- vs. übrige Schweiz)

Erweitertes hedonisches Modell nach Region:

Nachhaltigkeitskoeffizienten

nach Regionen:

• Höhere Sensitivität von Mieten

in Bezug auf ESI-Indikator in

Deutsch- im Vergleich zu

übriger Schweiz

• Hohe Heterogenität der Nach-

haltigkeitskoeffizienten bei ESI-

Teilindikatoren

• Mittelwerte (µ) ESI-Indikatoren

und Mieten nach Regionen:

µ-ESI (Deutschschweiz): 0.16

µ-ESI (übrige Schweiz): 0.20

µ-Miete (Deutschschweiz): 198.-

µ-Miete (übrige Schweiz): 223.-

16

Quelle: CCRS, REIDA

-11.0 14.0

ESI-Indikator

Flexibilität und Polyvalenz*

Ressourcenverbrauch*

Standort*

Sicherheit*

Gesundheit und Komfort*

β-Koeffizienten Deutsch- vs. übrige Schweiz

β-Koeffizienten übrige Schweiz* β-Koeffizienten Deutschschweiz* *: signifikant voneinander verschieden auf 5%-Signifikanzniveau

%

log(Bruttomiete/m2)i,j = Σ βj*Xi,j + βNH,j*ESI-Indikatoreni,j

Bruttomietei,j: Miete i-te Immobilie in Deutsch- bzw. übriger Schweiz

βNH,j: Nachhaltigkeitskoeffizient Immobilie in Deutsch- vs. übrige Schweiz

Fazit: • Höhere Sensitivität von Miete

in Bezug auf ESI-Indikator bei

älteren Immobilien (Baujahr<

93) im Vergleich zu jüngeren

Immobilien (Baujahr > 1992)

• Unterschiedliche Vorzeichen

von Ressourcenverbrauch

bei älteren vs. jüngere Immo.

• Mittelwerte (µ) ESI-

Indikatoren und Mieten nach

Baujahr:

µ-ESI (älter 1993) : 0.11

µ-Miete (älter 93): CHF 199.8

µ-ESI (jünger 1992): 0.31

µ-Miete (jünger 92): CHF 210

17

Quelle: CCRS, REIDA

-15.0 10.0

ESI-Indikator



Standort*

Sicherheit*


β-Koeffizienten nach Baujahr

β-Koeffizienten Immobilien Baujahr 1992 oder älter*

β-Koeffizienten Immobilien Baujahr 1993 oder jünger* *: nicht signifikant voneinander verschieden

%


Schätzresultate: nach Baujahr

Erweitertes hedonisches Mietmodell nach Baujahr:


Bruttomietei,j: Miete i-te Immobilie in j-ter Altersklasse (vor bzw. nach 1992)

Fazit: • Signifikant höhere Sensitivität in

Bezug auf ESI-Indikatoren von

Immobilien mit unter- im

Vergleich zu Immobilien mit

überdurchschnittlicher Fläche

• Mittelwerte (µ) von ESI-

Indikatoren und Mieten nach

Fläche:

µ-ESI (Fläche < 2’711 m2) :0.14

µ-Miete(Fläche<2711m2):CHF 207

µ-ESI (Fläche > 2’711 m2): 0.19

µ-Miete(Fläche>2711m2):CHF198

18

Quelle: CCRS, REIDA

-20.0 5.0 30.0

ESI-Indikator



Standort*

Sicherheit*


β-Koeffizienten nach vermieteter Fläche

β-Koeffizienten Immobilien mit Fläche über Median*

β-Koeffizienten Immobilien mit Fläche unter Median* *: signifikant voneinander verschieden auf dem 1%-Signifikanzniveau

%


Schätzresultate: nach Fläche

Erweiterte hedonische Mietmodelle nach Fläche:


Bruttomietei,j: Miete i-te Immobilie in j-ter Grössenklasse (unter bzw. über

Median)


Stabilität der Nachhaltigkeitskoeffizienten im Zeitablauf

• Untersuchung von Meins et al. (2012):

basierend auf 240 Immobilien bzw. 2’450

Wohnungen von denselben Investoren (Re-

ferenzjahr: 2009)

• Vergleich β-Koeffizienten von 2009 mit

denjenigen von 2014:

o Identisches Vorzeichen: 3 Teil-

indikatoren

o Wechsel des Vorzeichens: Ressourcen-

verbrauch sowie Standort und Mobilität

• Fazit: Signifikanz und Stabilität der

β-Koeffizienten (Ausnahmen: Ressourcen-

verbrauch, Erreichbarkeit bzw. Standort)

o Begründungen: Veränderung Energie-

preise (Strom 09-14: 9%, Gas:-5.7%,

Heizöl: -2.3%), steigende Bedeutung

von öV

19

-9% -4% 1% 6% 11%

5. Gesundheit undKomfort***

4. Sicherheit***

3. Erreichbarkeit bzw.Standort und Mobilität***

2. Ressourcenverbrauch***

1a. Nutzerflexibilität***

1b. Nutzungsflexibilität***

1. Flexibilität undPolyvalenz*

β-Koeffizienten ESI-Teilindikatoren,

Zielvariable: log(Mietertrag/m2 und Jahr)

β-Koeffizient Referenzjahr 2014

β-Koeffizient Referenzjahr 2009

**** bzw. *:Signifikanz auf 1%- bzw. 10%-Niveau

Quellen: Meins et al. (2012); CCRS, REIDA

Renditen nachhaltiger Immobilien CCRS, Zürich, 25.5.2016

Christoph Müller, Nest Anlagekommission

(Präsident)

20

Die zwei Seiten eines Investments

21

Erwartung an Nachhaltigkeitsbeurteilung

• Zusammenhang der Wirkungen auf die Allgemeinheit und des

wirtschaftlichen Erfolg:

• Relevanz der Nachhaltigkeitsfaktoren auf die Anlage und in

welchem Ausmass

• Relevanz in welchem Bereich: Kosten (welche), Erträge,

Einfluss auf Marktbewertung der Immobilie (Rahmen: DCF)

• Ausmass des Einflusses auf die Umwelt (Umweltkapital) und die sozialen

Verhältnisse (Sozialkapital), die nicht über die Marktpreise abgegolten werden

(Externe Effekte)

22

Immobilienertrag hängt an der Lage und

…

Immobilie als Anlageobjekt: DCF (Wert ergibt sich durch laufende Erträge und

Kosten, Risikofaktor, risikofreiem Zins, Zeithorizont, Erstellungskosten)

Faktor Lage auf die Preisbestimmung

• Klassische: Lage (β3 Mikro/Makro-Lage)

• Nachhaltig: Standort (β13)

Nachhaltigkeit und Standort/Lage: Induzierte Mobilität (abhängig von der

Siedlungsstruktur und der Infrastruktur)

23

Lage bestimmt Immobilienwert und …

24

Zentrale Lage: Viel induzierter Verkehr - hohe Belastung durch Verkehrsemissionen (CO2 etc.)

Agglomeration: Reduktion des induzierten Verkehrs - Möglichkeit auf gemischte Nutzung Wohnen und Arbeiten

Peripherie: Viel induzierter Verkehr - hohe Belastung durch lange Wege

… ist wichtiger Faktor bei der Bestimmung der Nachhaltigkeit

Welche ESI-Nachhaltigkeitsindikatoren von Immobilien sind mit ihren Mieterträgen systematisch korreliert? Dr. Rudolf Marty, Universität Zürich

Weiterbildungsveranstaltung | 26.5.2016

IV. Desaggregierte Analyse ausgewählter Nachhaltigkeitsindikatoren

1. Flexibilität und Polyvalenz

• Desaggregation ESI-Teilindikator «Flexibilität & Polyvalenz» (13.5%)

besteht aus insgesamt 12 Einzelindikatoren

Subindikator «Raumeinteilung»

Subindikator «Geschosshöhe» :Proxy für Nutzungsflexibilität

Subindikator «Zugänglichkeit Kabel/Leitungen/Haustechnik»

Subindikator «Reservekapazität Kabel/Leitungen/Haustechnik»

Subindikator «Vorhandensein rollstuhlgängiger Lift»

Subindikator «Überwindbare Höhendifferenzen innen und aussen»

Subindikator «Genügend breite Türen»

Subindikator «Genügend breite Korridore»

Subindikator «Sanitärräume rollstuhlgängig»

Subindikator «Flexibilität Grundriss Küche»

Subindikator «Abstellplatz für Gehhilfe/Kinderwagen»

Subindikator «Nutzbarkeit Aussenraum» :Proxy für Nutzerflex.

26

Nutzungs-

flexibilität

Nutzer-

flexibilität

IV. Desaggregierte Analyse ausgewählter ESI-Teilindikatoren

1. Flexibilität und Polyvalenz

- ESI-Modell aggr. mit Teilindikator «Flexibilität»:

log(Jahres-Bruttomiete pro m2) = FixedEffect +

+ b1*log(Fläche) + b2*log(Alter)+b3*MakroRating

+ b4*MikroRating+ + b5*Mietausfall-Quote

+ b6*log(DistanzEisenbahnLinie) +

+ b7*log(Betriebskosten)

+ b8*Flexibilität und Polyvalenz

+ b9*Ressourcenverbrauch + b10*Standort

+ b11*Sicherheit + b12*Gesundheit

- Modell desaggr. mit 2 Sub-Indikatoren anstelle

von Teilindikator «Flexibilität»:

aggr. ESI-Modell +

+ b5*Nutzungsflexibilität (Geschosshöhe)

+ b6*Nutzerflexibilität (Nutzbarkeit Aussen-

raum)

(anstelle von ESI-Teilindikator «Flexibilität»)

27

-7.5 -2.5 2.5 7.5 12.5 17.5

Flexibilität*

Nutzungsflexibilität

Nutzerflexibilität**

Ressourcenverbrauch

Standort

Sicherheit***

Gesundheit***

β-Koeffizienten: ESI-Modell aggr. vs.

ESI-Modell desaggregiert

ESI-Modelldesaggr.

ESI-Modellaggr.

Quellen: CCRS, REIDA; *** / ** / *: Signifikanz auf 1%- / 5%- / 10%-Niveau

Fazit: Nutzerflexibilität (d.h. gemeinsam

nutzbarer Aussenraum) dominiert Negativ-

Einfluss des ESI-Teilindikators “Flexibilität”.

%


2. Gesundheit und Komfort

• Disaggregation ESI-Teilindikator «Gesundheit und Komfort» (30.6%):

bestehend aus insgesamt 12 Einzelindikatoren:

ESI-Indikator «Raumluftqualität»: Vorhandensein Komfortlüftung

ESI-Indikator «Lärmbelastung»: bestehend aus Subindikatoren «Aussen-

lärm», «Innenlärm (Luftschall/Trittschall)», «Geräusche Haustechnik»

ESI-Indikator «Tageslichtanteile»: Dauer Tageslicht

ESI-Indikator «Belastung durch Strahlung»: bestehend aus «elektro-

magnetische Strahlung durch Mobilfunk bzw. durch Stromversorgung»

ESI-Indikator «Radon»: geringes bzw. mittleres bzw. hohes Radonrisiko

ESI-Indikator «Baumaterialien»: ökologische Baumaterialien bei Neubauten

bzw. gesundheitsschädigende Materialien bei Altbauten

ESI-Indikator «Altlasten»

28


2. ESI-Teilindikator «Gesundheit und Komfort»

• ESI-Modell mit desaggregiertem Teil-

indikator «Gesundheit und Komfort»:



+ b4*MikroRating + b5*Mietausfall-Quote

+ b6*log(DistanzEisenbahnLinie) + b7*log(Betriebsko.)

+ b8*Ressourcenverbrauch + b9*Standort

+ b10*Sicherheit

+ b11*Tageslichtanteile + b12*Raumluftqualität

+ b13*Altlasten + b14*Radon

+ b15*Elektromag. Felder + b16*Aussenlärm

+ b17*Innenlärm

(anstelle von ESI-Teilindikator «Gesundheit, Komf.)

• Fazit: Raumluftqualität (Komfortlüftung) mit signifikant

negativer Korrelation, Radonbelastung mit signifikant

positiver Korrelation mit Bruttomieterträgen

29

-7.5% -2.5% 2.5% 7.5%

Tageslichtanteil

Raumluftqualität**

Altlasten

Radon***

ElektromagnetischeFelder (Strom)

Aussenlärm

Innenlärm (Luftschall)

β-Koeffizienten von ESI-Modell mit desaggregiertem Teilindikator

“Gesundheit und Komfort”

β-Koeffizient

Quellen: CCRS, REIDA; *** / ** / *: Signifikanz auf 1%- / 5%- / 10%-Niveau

%


Einfluss Erfüllung Minergie-Anforderungen auf Mieterträge

• Minergie-Anforderungen:

Energieverbrauch (Heizung, Warmwasser) für Wohnbauten max. 38 kWh/m2p.a. (für

Neubauten, entspricht in etwa MuKEn 2014-Vorschrift)

und

Mechanische Lufterneuerung (Komfortlüftung)

• Abbildung Minergie-Anforderungen in ESI:

ESI-Subindikator «Heizwärmebedarf» ist maximal 90% von SIA-Norm 380/1

und

ESI-Subindikator «Raumluftqualität» ist als 1 codiert, d.h. Komfortlüftung ist vorhanden

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Schätzergebnisse ESI-Koeffizient vs. Minergie-Koeffizient

• ESI-Model versus Minergie-Modell:



+ b4*Mietausfall-Quote+ + b5*SteuerRanking

+ b6*log(DistanzEisenbahnLinie) +

+ b7*log(Betriebskosten)

+ b11* ESI-Indikator

bzw.

+b11 * Minergie-Indikator

• Fazit:

ESI-Indikator ist positiv und signifikant mit

Mieterträgen korreliert.

Immobilien, die Minergie-Anforderungen

erfüllen, haben keine signifikante Miet-

prämie.

31

-15.0% -5.0% 5.0% 15.0% 25.0%

log(Fläche)**

log(Alter)***

Makro-Rating***

Mikro-Rating*

Mietausfall-Quote***

log(DistanzEisenbahnLin…

log(Betriebskosten)***

ESI-Indikator**

Minergie-indikator

β-Koeffizienten von ESI- vs. Minergie-Modell

β-Koeffizienten ESI-Indikator

β-Koeffizienten Minergie-Modell

Quellen: CCRS, REIDA; *** / ** / *: Signifikanz auf 1%- / 5%- / 10%-

Niveau

%

Nachhaltigkeit und Mieterträge von Immobilien

Fazit

• Zusammenhang zwischen Nachhaltigkeitsindikatoren von Immobilien

und ihren Mieterträgen auf aggregierter Ebene:

signifikant positiv mit Ausnahme eines Nachhaltigkeitsmerkmales

(«Flexibilität und Polyvalenz»)

positiver Einfluss dominiert durch ein Nachhaltigkeitsmerkmal

(«Gesundheit und Komfort»)

stabil im Zeitablauf bei «Flexibilität und Polyvalenz», «Gesundheit und

Komfort», «Sicherheit»

instabil bei «Ressourcenverbrauch und Treibhausgase» sowie «Standort

und Mobilität»

• Bei welchen Immobilien haben Nachhaltigkeitsindikatoren einen über-

durchschnittlich hohen Einfluss auf die Mieterträge:

Immobilien in Kantonen der Deutsch-Schweiz

Immobilien mit unterdurchschnittlicher (vermieteter) Fläche

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Desaggregierte Analyse ausgewählter ESI-Teilindikatoren

Fazit

• Desaggregation ESI-Teilindikator «Flexibilität und Polyvalenz»:

negativer Einfluss auf Mieterträge hauptsächlich auf Nutzerflexibilität, insbe-

sondere auf den Subindikator «Verfügbarkeit gemeinsam nutzbarer

Aussenraum» zurückzuführen

• Desaggregation ESI-Teilindikator «Gesundheit und Komfort»:

Positiver Einfluss auf Mieterträge hauptsächlich auf Subindikator «Radon»

und «Innenlärm» zurückzuführen

33

Öffentliche veranstaltung nachhaltigkeit und mieterträge ...de9915df-bec5-47d9-8f2a... · •...

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