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*HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings) es una institución calificadora de valores registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) de los Estados Unidos de Norteamérica como una NRSRO para este tipo de calificación. El reconocimiento de HR Ratings como una NRSRO está limitado a activos gubernamentales, corporativos e instituciones financieras, descritos en la cláusula (v) de la sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act of 1934.

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Fibra Hotel Fideicomiso F/1596

HR AA- HR1

Corporativos 13 de mayo de 2020

Calificación Fibra Hotel LP HR AA- Fibra Hotel CP HR1 Perspectiva Negativa

Contactos Heinz Cederborg Subdirector de Deuda Corporativa / ABS [email protected] Francisco Medina Analista de Corporativos [email protected] Luis Miranda Director Ejecutivo Senior de Deuda Corporativa / ABS [email protected]

HR Ratings revisó a la baja la calificación de HR AA+ a HR AA- modificando la Perspectiva de Estable a Negativa y ratificó la calificación de HR1 para Fibra Hotel La baja de la calificación se basa principalmente en los impactos reflejados en el portafolio de Fibra Hotel como consecuencia del COVID-19, mismos que se han empezado a ver reflejados desde el 1T20 con un factor de ocupación de 49.7% (-650pbs. vs. 56.1% en la última revisión realizada por HR Ratings). De igual manera, la Empresa se ha visto en la necesidad de cerrar temporalmente 84 de los 86 hoteles que tiene en el portafolio, esperando reanudar operaciones a partir del mes de junio. Esto se ha visto reflejado en ingresos totales para el 2020 de P$2,663m (-45.0% vs. P$4,844m en la última revisión), y una caída acumulada de 18.1% para el período 2020-2022 contra el escenario base anterior. Dentro de las estrategias para hacer frente a la contingencia, la Empresa cuenta con una caja al cierre del 1T20 de P$970m, lo que permitiría continuar las operaciones del portafolio en su actual estado por un aproximado de seis a siete meses, basado en datos estimados por Fibra Hotel. De igual manera se han dispuesto de dos líneas de crédito con la finalidad de contar con la suficiente liquidez para afrontar posibles inconvenientes derivados de la actual situación. La Perspectiva Negativa se debe a la incertidumbre en cuanto al período de recuperación, el cual podría impactar la generación de Flujo Libre de Efectivo (FLE) por debajo de niveles de P$213m en nuestro escenario estrés, ajustando la calificación a la baja.

Expectativas para Periodos Futuros / Comparativo vs. Proyecciones

Cierre Temporal de Hoteles. Debido a las medidas tomadas por el COVID-19, la

Empresa ha tenido que realizar el cierre temporal de 84 hoteles de su portafolio, dejando en operación 2 hoteles. Se espera que el portafolio continúe de esta manera durante la mayor parte del 2T20, teniendo una apertura gradual de sus propiedades a partir del mes de junio. Debido a lo anterior, se espera que el 2020 refleje un factor de ocupación de 50.9% (-1,300pbs vs. 63.9% en nuestra última revisión), regresando gradualmente a sus niveles de ocupación normales por arriba del 60% durante el 2021.

Caída en NOI. Como consecuencia de la caída en el factor de ocupación observado durante el 1T20, el NOI UDM al 1T20 cerró en 30.9% (-190pbs vs. 32.8% UDM al 1T19) debido a los gastos fijos de la Empresa. Se espera que este comportamiento siga

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durante el 2020 como resultado del cierre temporal de los hoteles, generando un NOI de 21.1% (-1,210pbs vs. 33.2% en nuestras últimas proyecciones). Se tiene contemplado que Fibra Hotel muestre una recuperación paulatina del margen NOI alcanzando niveles de 32.9% en 2022 (vs. 33.4% en la revisión anterior).

Disposición de líneas de crédito. Con la finalidad de tener suficiente liquidez para hacer frente a la situación actual, la Empresa dispuso de dos financiamientos, el primero por un monto de P$200m de una línea de crédito comprometida que tiene disponible, y el segundo por P$166m de un crédito adicional. Lo anterior impulsó los niveles de caja a P$970m al 1T20 (+48.3% vs. P$654m al 1T19), con lo que Fibra Hotel podría continuar la operación de su portafolio en la situación actual por un aproximado de seis a siete meses, basados en información proporcionada por la Empresa.

Factores adicionales considerados

Reestructura de deuda. La Empresa llegó a un acuerdo con instituciones bancarias con las que mantiene líneas de crédito para obtener un período de gracia en pago del capital de sus financiamientos, trasladando el pago al final de este año, o al vencimiento del crédito en algunos casos. Lo anterior disminuyó la presión financiera de la Empresa durante el 2T20 y 3T20 con la finalidad de trasladar los pagos a cuando el portafolio se encuentre de nuevo en operación.

Disminución de DSCR. Como resultado de las líneas de crédito adicionales

solicitadas debido a las presiones operativas, el calendario de deuda de la Empresa para los siguientes años reflejó un incremento, lo que se ve traducido en un DSCR promedio de 1.1x para los años 2020-2022 (vs. 2.0x para el mismo período en la última revisión).

Suspensión de distribuciones. El Comité Técnico determinó que no habrá distribución durante el 1T20 y que definirá el monto a ser pagado cada trimestre, siempre cumpliendo con el monto mínimo establecido por la Ley del ISR.

Factores que podrían subir la calificación

Recuperación por arriba de las estimaciones. En el supuesto que la Empresa logre una recuperación de sus operaciones por arriba de nuestras proyecciones, alcanzando un factor de ocupación por arriba del 60% para el 2020, se podría observar una mayor absorción de costos y gastos, incrementando el flujo operativo.

Disminución del servicio de deuda. Si la Empresa logra una reestructura de sus líneas de crédito a un mayor plazo, disminuyendo el servicio de la deuda e incrementando los niveles de DSCR por arriba de 1.5x para los siguientes años, la calificación podría verse beneficiada.

Factores que podrían bajar la calificación

Extensión del cierre de hoteles. En el supuesto que la Empresa se vea en la

necesidad de extender el cierre de sus hoteles hacía finales del 3T20, mostrando un factor de ocupación anual por debajo del 45%, la recuperación esperada de la Empresa podría verse presionada, por lo que la calificación pudiera revisarse a la baja.

Dificultad para refinanciar deuda. En el supuesto que la Empresa tuviera dificultad para realizar el refinanciamiento de los vencimientos esperados por las líneas de crédito adicionales, las métricas de deuda se verían presionadas y la calificación pudiera revisarse a la baja.

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Eventos Relevantes

Para la presente acción de calificación, HR Ratings actualizó los escenarios presentados con la información actualmente disponible tanto por parte de la Entidad como lo observado en el mercado. El escenario base considera condiciones económicas y de mercado probables o esperadas, donde existe una fuerte contracción durante el 2T20 y posteriormente comienza una curva de recuperación paulatina. Por su parte, el escenario de estrés asume una mayor contracción económica y/o una mayor afectación en términos de temporalidad por el COVID-19. A continuación se muestra un comparativo entre los escenarios proyectados anteriormente para los años 2020, 2021 y 2022, así como los escenarios actuales.

Escenario Base Dentro de las proyecciones del escenario base se tiene contemplado que el cierre temporal de los 84 hoteles continúe durante la mayor parte del 2T20, teniendo una reapertura paulatina a partir del mes de junio. No obstante, se tiene contemplado que la Empresa cumpla con los gastos necesarios para continuar su operación sin caer en ningún incumplimiento gracias a diferentes estrategias adoptadas para proteger el portafolio. Con la finalidad de reducir las presiones financieras de corto plazo, Fibra Hotel logró un período de gracia en los financiamientos del 2T20 y 3T20, trasladando así los pagos de capital hasta el vencimiento de sus créditos, con la finalidad de mantener la liquidez de la Empresa durante el período del cierre temporal de los hoteles. Después de esto se tiene contemplado que la Empresa incremente gradualmente su factor de ocupación para cerrar el 2020 con 50.9% (-1,300pbs vs. 63.9% en nuestra última revisión), regresando a niveles históricos durante los siguientes años, alcanzando un factor de 62.8% en 2022 (vs. 63.5% al cierre de 2019). Bajo estos supuestos, se esperan ingresos acumulados para el período de 2020-2022 por P$12,508m (-18.1% vs. P$15,280m en el escenario base de la última revisión.) En línea con lo anterior, se espera que el cierre de hoteles dificulte la absorción de costos y gastos del portafolio, por lo que se tendrían presiones en los márgenes operativos de la Empresa. Esto se espera que sea contrarrestado por diversas técnicas para la disminución de gastos no esenciales asociados al cierre de los hoteles. Con lo anterior

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se tendría un margen NOI de 21.1% para 2020 y un margen EBITDA ajustado de 11.7%

(vs. 33.2% y 27.9% respectivamente en la última revisión). Como resultado de lo anterior, el flujo operativo de la Empresa disminuiría, contrarrestado ligeramente mediante las provisiones de algunos gastos, como es el fee del administrador con la finalidad de proteger la generación de flujo durante los trimestres afectados, al igual que una eficiente cobranza, reflejando un FLE de P$286m (-54.5% vs. P$628m en la revisión anterior). Se tiene contemplado que los niveles de endeudamiento de la Empresa incrementen como resultado de la disposición de líneas de crédito adicionales para generar una mayor liquidez y hacer frente a contingencias no esperadas. Esto se vería reflejado en una deuda de P$4,943m al cierre de 2020 (+15.1% vs. P$4,293m en el escenario base de la última revisión). La disposición de estas líneas adicionales se vería reflejado en una presión del servicio de deuda para los siguientes períodos, contrarrestado ligeramente mediante el plazo de gracia pactado con las instituciones financieras para las amortizaciones del 2T20 y 3T20, reduciendo la presión de corto plazo. Debido a lo anterior, se tiene contemplado que la Empresa muestre un DSCR promedio de 1.1x para el período de 2020-2022 (vs. 2.0x para el mismo período en las últimas proyecciones).

Escenario Estrés Dentro del escenario estrés se considera que el cierre temporal de hoteles se prolongue durante el 2T20, mostrando una reapertura escalonada de los hoteles durante el 3T20, mostrando un factor de ocupación de 48.6% para el 2020 (vs. 59.1% en el escenario estrés de la última revisión). Como resultado de estos supuestos, la Empresa mostraría un ingreso total de P$2,505m (-44.5% vs. P$4,513m en el escenario estrés anterior), seguido de una recuperación más lenta como consecuencia de un escenario económico adverso que impacte el sector de turismo, reflejando una disminución acumulada de 14.7% para los ingresos 2020-2022 comparado con nuestro escenario estrés anterior. La disminución mencionada en ingresos, al igual que el factor de ocupación, impactaría de manera negativa los márgenes operativos de la Empresa debido a una mayor dificultad de incorporar los costos y gastos fijos del portafolio, cerrando el 2020 en un margen NOI de 20.6% y un margen EBITDA ajustado de 10.7% (vs. 30.0% y 24.3% respectivamente en nuestra última revisión). Las presiones en los márgenes operativos se verían reflejados en una disminución en el flujo operativo de la Empresa, aunado a presiones en el capital de trabajo, generando un FLE de P$213m (-62.5% vs. P$568m en el escenario estrés anterior) y un DSCR de 0.6x para 2020 (vs. 2.1x en la última revisión). Derivado de una menor generación de flujo, se tiene contemplado que la Empresa realicé el refinanciamiento de las líneas de crédito solicitadas para hacer frente a la contingencia, al igual que ayudar a la operación de la Empresa, cerrando el 2022 con una deuda total de P$4,398m (+33.1% vs. P$3,303m en el último escenario de estrés), reflejando un DSCR promedio de 1.0x (vs. 1.3x en la revisión anterior).

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Anexo - Escenario Base

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Anexo - Escenario de Estrés

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Nota Técnica

HR Ratings modificó el cálculo del Flujo Libre de Efectivo (FLE), incorporando en el cálculo del pago de las distribuciones obligatorias a los fideicomitentes. Estas distribuciones se refieren al 95.0% que debe repartir la FIBRA a partir del Resultado Fiscal Neto generado durante el periodo de cálculo. Lo anterior, debido a la subordinación que por ley mantiene el pago de amortizaciones de deuda a las distribuciones hacia los Fideicomitentes. El FLE para efectos de nuestro análisis se calcula de la siguiente manera: FLE. Flujos Netos de Efectivo de Actividades de Operación – Distribuciones Obligatorias a los Fideicomitentes + Diferencia en Cambios + Ajustes Especiales al FLE. El cálculo de FLE no incorpora el CAPEX de Mantenimiento, debido a que, por la naturaleza del activo, dicho rubro ya se incluye en los gastos de operación de la FIBRA.

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HR Ratings Contactos Dirección

Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General

Presidente del Consejo de Administración Vicepresidente del Consejo de Administración

Alberto I. Ramos +52 55 1500 3130 Aníbal Habeica +52 55 1500 3130

[email protected] [email protected]

Director General

Fernando Montes de Oca +52 55 1500 3130

[email protected]

Análisis

Dirección General de Análisis Dirección General Adjunta de Análisis

Felix Boni +52 55 1500 3133 Pedro Latapí +52 55 8647 3845


Finanzas Públicas Quirografarias / Soberanos Finanzas Públicas Estructuradas / Infraestructura

Ricardo Gallegos +52 55 1500 3139 Roberto Ballinez +52 55 1500 3143


Álvaro Rodríguez +52 55 1500 3147 Roberto Soto +52 55 1500 3148


Instituciones Financieras / ABS

Deuda Corporativa / ABS

Angel García +52 55 1253 6549 Luis Miranda +52 55 1500 3146

[email protected] [email protected] Metodologías José Luis Cano + 52 55 1500 0763

[email protected] Alfonso Sales +52 55 1253 3140 [email protected]

Regulación

Dirección General de Riesgos Dirección General de Cumplimiento

Rogelio Argüelles +52 181 8187 9309 Alejandra Medina +52 55 1500 0761


Negocios

Dirección General de Desarrollo de Negocios

Francisco Valle +52 55 1500 3134

[email protected]

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México: Guillermo González Camarena No. 1200, Piso 10, Colonia Centro de Ciudad Santa Fe, Delegación Álvaro Obregón, C.P. 01210, Ciudad de México. Tel 52 (55) 1500 3130. Estados Unidos: One World Trade Center, Suite 8500, New York, New York, ZIP Code 10007, Tel +1 (212) 220 5735.

Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores.

Calificación anterior Fibra Hotel LP: HR AA+ Fibra Hotel CP: HR1

Fecha de última acción de calificación Fibra Hotel LP: 20 de agosto de 2019 Fibra Hotel CP: 20 de agosto de 2019

Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación.

3T13-1T20

Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas

Información trimestral interna y anual dictaminada por un tercero (Deloitte), a excepción de 2019.

Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso).

N/A

HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso)

N/A

HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas públicas, corporativos e instituciones financieras, según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA) por la European Securities and Markets Authority (ESMA).

La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis y (iv) las escalas de calificación y sus definiciones. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas se emiten en nombre de HR Ratings y no de su personal directivo o técnico y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las “Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores”. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, al alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda).

La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora:

Evaluación de Riesgo Crediticio de Deuda Corporativa, mayo de 2014 Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar https://www.hrratings.com/es/methodology

http://www.hrratings.com/

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