fideicomisos aplicados en el sector inmobili
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Fideicomisos aplicadosen el sector inmobiliarioen el sector inmobiliario
Cr. Daniel Porcaro, MBA
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INTRODUCCIÓN
Fideicomisos aplicados en el sector inmobiliario
Diploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay2
Preparación delnegocio
Ejecución delnegocio
Terminación delnegocio
• Compra del terreno.
• Búsqueda de inversores.
• Construcción del edificio.
• Financiamiento
• Venta.
• Alquiler.
La cadena de valor del negocio inmobiliario
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• Estructura de asociación. • Loteo.
Los inversores en general se dividen en quienes priorizan:i. la conservación del capital y de un rédito corriente, que aunque de escaso rendimiento tenga
poco riesgo,
ii. la valorización del capital como el objetivo básico de sus programas de inversión, por lo cualel énfasis de éstos está en el resultado de la venta de sus acciones o de sus inmuebles
Cuando entro? Como entro?3
La incidencia fiscal en los negocios inmobiliarios
Producciòn Comercializaciòn Inversión o consumo
PersonasFìsicas
PersonasFìsicas
PersonasFìsicas
InsumosMano de obraMateriales
Honorariosy servicios
Financiamiento
Localización
Diploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios
PromotorPromotorPromotor IntermediariosIntermediariosIntermediarios
VehículosJurìdicosVehículosJurìdicosVehículosJurìdicos
Sociedades
Fideicomisos
Fondos de inversiòn
Residentes No Residentes
Financiamiento
Margen
Total de costos
Precio de venta Comisiòn+ = Inversiòn
4Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay
Fideicomisos: Porque son útiles?
Atributos
Seguridad
Confianza
Transparencia
Mejoras
En la inversión
En el financiamiento
En el ahorro
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Flexibilidad
CONTRATO DE CONFIANZA
5Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay
Definición de Fideicomiso
” ..negocio jurídico en virtud del cual una persona,
(fiduciante o fideicomitente),
transmite la propiedad fiduciaria de determinados bienes a otra
(fiduciario),
para que la ejerza de acuerdo con la finalidad determinada por el fideicomitente, en
Art. 1 Ley No. 17.703
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para que la ejerza de acuerdo con la finalidad determinada por el fideicomitente, en
beneficio de la persona que éste designe en el acto de constitución
(beneficiario),
y si, correspondiere, los trasmita al cumplimiento de un plazo o condición al
fideicomitente o al beneficiario".
6Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay
Posee la propiedad fiduciariade los bienes cedidosDerecho RealDominio Imperfecto
FIDUCIARIO
BENEFICIARIOSFIDUCIANTE FIDEICOMISO
Esquema de funcionamiento
Diploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios Universidad ORT Uruguay – Facultad de Arquitectura
Recibe el beneficio dela propiedadDerecho personal
Transmite la propiedadfiduciaria de bienes :
Con que intención?
Patrimonio de afectación
FIDEICOMISARIO
Recibe el bien al finalizar el fideicomisoEs o no fiduciante?
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Incompatibilidades
Fiduciante-Fiduciario (sólo permitido en el caso de entes autónomos ypersonas públicas no estatales).
Fiduciario – Beneficiario (salvo fideicomisos de garantía constituídos afavor de una entidad financiera).
Art.9 Ley No. 17.703
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favor de una entidad financiera).
Fiduciario-Fideicomisario (adquirir para sí los bienes fideicomitidos).
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Patrimonio de afectaciòn
Bien o conjunto de bienes que se afectan a un destino en un acto entrevivos o testamentario.
No es sujeto de derecho sino que es administrado por un sujeto dederecho (el fiduciario).
NO puede ser agredido por los acreedores del:
fiduciante,
fiduciario,
beneficiario,
Art. 7 y 8 Ley No. 17.703
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beneficiario,
fideicomisario.
Salvo acción de fraude.
Se rompe con el principio del patrimonio único.
Puede ser constituído sobre bienes de cualquier naturaleza presentes ofuturos.
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Diferencias con otras figuras
El TRUST inglès no es un contrato sino una instituciòn del derecho depropiedad.
Common Law (propiedad formal) versus Equity Law (propiedad material ode goce).
El Fideicomiso carece de personería jurídica lo que lo distingue de lassociedades comerciales.
En el caso de las sociedades comerciales, los titulares del capital social son
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En el caso de las sociedades comerciales, los titulares del capital social sonquienes poseen además de los derechos económicos y la totalidad de losderechos políticos
Los beneficiarios de un Fideicomiso, en cambio, poseen solamentederechos de índole patrimonial careciendo de los derechos políticos.
10Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay
Clases de Fideicomisos
La Ley sólo distingue dos tipos de fideicomisos:
Fideicomisos Financieros
Fideicomisos Ordinarios
Atendiendo la función que pretenden cumplir los fideicomisosordinarios pueden ser:
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de administración,
de garantía,
de inversión.
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Fideicomisos Financieros
Es el fideicomiso ordinario en el cual:
Beneficiarios: son titulares de certificados de participación en eldominio fiduciario, títulos de deuda garantizados con los bienes delfideicomiso o títulos mixtos.
Fiduciario: solamente pueden ser las entidades de intermediaciónfinanciera o las sociedades administradoras de fondos de inversión.
Art. 25 y 28 Ley No. 17.703
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financiera o las sociedades administradoras de fondos de inversión.
Dentro de los financieros, se pueden distinguir los:
con objeto de inversión específico en créditos, es decir aquellos que sonconstituidos con conjuntos homogéneos o análogos de derechos de crédito,
que tienen otros objetos de inversión diversos a los créditos (inmuebles,patentes de invención, derechos de autor, etc).
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Es el fideicomiso creado con la finalidad de gestionar un conjunto de bienes
para llevar adelante un fin conservatorio o de multiplicación.
Su finalidad natural es lograr no perder el patrimonio administrado.
Es el padre del Fideicomiso de Inversiòn, administraciòn con fines de
multiplicaciòn.
Fideicomiso de Administración
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multiplicaciòn.
13Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay
Es el fideicomiso creado con la finalidad de garantizar o asegurar con los bienes
fideicomitidos y/o con su producido el cumplimiento de determinadas
obligaciones a cargo del fiduciante o un tercero
El beneficiario es el acreedor o un tercero en cuyo favor, en caso de
incumplimiento, se pagará una vez realizados los bienes, el valor de la obligación
o el saldo impago de ella, de acuerdo a los establecido en el contrato.
Fideicomiso de Garantía
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o el saldo impago de ella, de acuerdo a los establecido en el contrato.
14Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay
Fideicomisos aplicadosen el sector inmobiliario
Como aplicar lafigura en el sectorinmobiliario?
en el sector inmobiliario
15Diploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay
Importancia del instrumento
Pocas veces en nuestro país un vehículo jurídico habilitó tantos formatos de negocios amedida de cada necesidad.
La posibilidad de proyectar en nuestra mente un esquema de negocios que respondaexactamente a lo queríamos, que resulte ley entre las partes, con un tercero responsable
y de buena fe que lo administre; se encuadraba casi en la ingenuidad...
Dr. Nestor Kreimer
Diploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios
Dr. Nestor Kreimer
16Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay
Que tipo de Fideicomisos aplicar?
¿Quién lo pregunta?
Desarrollistas
Inversores
Compradores
Constructores
Comercializadores
Entidades financieras
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Cuál es el negocio subyacente?
Cómo se financia? Capital propio, inversores, preventas, bancos?
Los compradores son inversores o consumidores finales?
Hay posibilidad de canje por mt2?
17Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay
Posibilidades de aplicación en el sector
Fideicomisosde Administraciòn
Fideicomisosde Administraciòn
al Costo
Fideicomisosde Garantía
Creatividad
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FideicomisosPrivados de Inversiòn
Inmobiliaria
FideicomisosFinancieros de
Inversiòn Inmobiliaria
CreatividadFlexibilidad
18Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay
Elección de alternativas - Mercado
AgropecuarioOficinas
Residencial
Fideicomiso
Diploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios
AgropecuarioOficinas
Renta en general
HotelesCondoteles
Fideicomiso?
19Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay
Elección de alternativas - Financiamiento
Inversores Inversores
Inversoresinstitucionales
Fideicomiso
Diploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios
Inversoreslocales
Inversoresextranjeros
Bancos
Fideicomiso?
20Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay
Fideicomisos aplicadosen el sector inmobiliarioen el sector inmobiliario
Fideicomisos deGarantía
21Diploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay
Fiduciante Beneficiario
Fiduciario
2. Cede inmuebleen garantía
3. Ejecuta garantía enCaso de incumplimiento de la
Relación crediticia
Fideicomiso de Garantía
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FiducianteDeudor
FideicomisoGarantía
BeneficiarioAcreedor
1. Relación crediticia
4. Cancelado el crédito el remanenteRetorna al fiduciante
22Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay
Fideicomisos aplicadosen el sector inmobiliarioen el sector inmobiliario
Fideicomisos deAdministración
23Diploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay
Emisión de ONs con garantía fiduciariaAeropuerto de Carrasco
Posee la propiedad fiduciariade los créditos y el dineroFIDUCIARIO
Administrador
Fideicomiso deIntegrò dinero de
Control deObra
Autoriza losdesembolsos
Fideicomiso de
Diploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios
Compran los títulos
INVERSORES(BENEFICIARIOS)
Puerta del SurSA
$
Emite ObligacionesNegociables
Fideicomiso deAdministración
Integrò dinero dela emisiòn
para el pago de la obra
Fideicomiso deGarantìa
Cedió tasa deembarque yaterrizaje
24Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay
Fideicomisos aplicadosen el sector inmobiliarioen el sector inmobiliario
FideicomisosFinancieros
25Diploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay
FIDUCIARIO
FIDUCIANTEDESARROLLISTA
FIDEICOMISOFINANCIERO
INVERSORES
Títulos de deuda
Cede Flujo de Fondosdel emprendimiento por
U$S 10 M
Fideicomiso Financiero Inmobiliario
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DESARROLLISTA
U$S 10 M U$S 10 M
Fideicomiso deGarantía x 50%
Cede Flujo de Fondos deOtro Emprendimiento
26Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay
Fideicomisos aplicadosen el sector inmobiliarioen el sector inmobiliario
Fideicomisos deAdministración alCosto
27Facultad de Arquitectura- Universidad ORT UruguayDiploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios
Diferencias entre el sistema tradicional y el Fid. de Adm. Al Costo
Sistema Tradicional
El desarrollista busca su máxima utilidad.
Sistema al Costo
El desarrollista “vende” todo previamente.
Riesgo
Retorno
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El desarrollista busca su máxima utilidad.
Fija precio y el riesgo “ataca” su margen.
El desarrollista “maneja” la velocidad de ventas. El vehìculo utilizado en general son sociedadesComerciales. Estas sociedades parten del “affecto societatis”. Están reguladas por la Ley de Socs. Comerciales.
El desarrollista “vende” todo previamente. Sacrifica rentabilidad por riesgo mercado. El fiduciante asume el riesgo “performance”. El fiduciante asume el riesgo “mercado”. A cambio de “parte” de la ganancia deldesarrollista. El desarrollista cambia utilidades por honorarios. Es un administrador de fondos de terceros. El Fideicomiso es un medio que aisla los riesgospropios de las partes relacionadas. El Fideicomiso no es una persona jurìdica. El Fideicomiso es un contrato privadoautoregulado.
28Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay
Como se compone el precio
Sistema Tradicional Sistema al Costo
Terreno+ Costos de Obra+ Costos Financieros+ Gastos de Comercializaciòn
Terreno+ Costos de Obra+ Honorarios+ Impuestos
Diploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios
+ Gastos de Comercializaciòn+ Honorarios+ Margen empresario+ ImpuestosPrecio de venta
+ ImpuestosCosto de entrega
29Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay
Relación trilateral
DESARROLLISTA: FIDUCIANTE / INVERSOR:
Busca localizaciòn, vende terreno. Elabora proyecto y consigue habilitaciones. Estructura y planifica la gestión comercial. Estructura los aspectos financieros y jurìdicos. Contrata al fiduciario. Arma el prospecto de venta. Contrata la obra. Gestiona la obra.
Deposita confianza en el desarrollista. Confìa en la localizaciòn y el producto. Confìa en el “saber hacer” del desarrollista. Se compromente a pagar un precio. Asume riesgo mercado y performance. Su relaciòn es con el desarrollista, no con el restode fiduciantes.
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FIDUCIARIO:
Gestiona la obra. Entrega las unidades.
Recibe un encargo fiduciario en base a la confianzade las otras dos partes. Obligación de resultados, no de medios. Debe actuar como un buen hombre de negocios. Rendir cuentas. Ser imparcial. Ajustarse a lo que dice el contrato.
VENDE UN SERVICIO NO COMPRA UN DEPARTAMENTO
EL FIDEICOMISOES UN VEHICULONO UN NEGOCIO
30Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay
Aspectos a considerar para aplicar la figura
Quien soy?
En que momento estamos? Inflaciòn, crèditobancario, predio de la tierra, público objetivo.
Cuantos somos?
Quien comercializa?
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Quien comercializa?
Son “ansiosos” nuestros compradores?
Bases fundamentales (en las buenasy en las malas):
Informaciòn Evitar el caos comercial
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Cuando sirve?
Poco crèdito bancario
Altos precios de la tierra
Precios de construcciòn al alza
Disponibilidad de ahorro en los agentes.
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Poca atracciòn de alternativas de inversiòn financieras.
Desconfianza.
Productos “Premium” no masivos.
32Facultad de Arquitectura- Universidad ORT Uruguay
Fideicomisos aplicadosen el sector inmobiliarioen el sector inmobiliario
Fideicomisos deInversiónInmobiliaria
33Facultad de Arquitectura- Universidad ORT UruguayDiploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios
Fideicomisos Privados de Inversión Inmobiliaria (FPII)
La actividad principal de los FPII es la de constituir patrimonios de afectaciónintegrados por inmuebles que se exploten comercialmente mediante la compraventao alquiler de los mismos.
Para ello se necesita captar ahorro privado y, con estos fondos, adquirir los terrenos,desarrollar, construir y comercializar los inmuebles que son objeto de inversión.
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El argumento básico para proponer esta forma operativa a los inversores es constituirpatrimonios de calidad, diversificados y, sobre todo, muy bien gestionados.
Los resultados de los FPII derivan de la revalorización que se produzca en losinmuebles por el transcurso del tiempo o el producido de los desarrollos inmobiliariosque se efectúen.
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Fideicomisos Privados de Inversión Inmobiliaria (FPII)
Promotor
Fiduciario
GestorServicios
Profesionales
Titulos de participación **
$
Fideicomiso deInversión
Fideicomiso Financierode Inversión
Inmobiliaria
Inversores*Promotor
Fiduciario
ServiciosProfesionales
$
$
Diploma de Especialización en Desarrollos Inmobiliarios
Participaciones enREITsParticipaciones enSociedadesLocales o extranjeras
InmueblesConstruidosTierra localUrbana y Sub urbana
Locales
Tierra
Locales***Rural
* Inversores locales o del exterior que poseen sus inversiones en el sistema financiero extranjero.
** Los títulos son custodiados en el sistema bancario local.
*** Si bien el Fondo puede invertir en esta clase de tierras debería hacerlo mediante una emisión pública de valores.
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