LAUDO DE AVALIAÇÃO MODELO SIMPLIFICADO

N.º DE IDENTIFICAÇÃO

Número

1 - DATA DA VISTORIA

2 - TIPO

BAIRRO

3 - FOTOS DO IMÓVEL

4 - QUADRO DE ÁREAS / CARACTERISTICAS DA EDIFICAÇÃOTerreno (m2)Área Topografia Acesso Averbada Não averbada Idade

Útil/privativa Comum Total Andar Vagas Idade

5 - AVALIAÇÃOTotal

Área terreno = m2 X Valor / m2 x =Área útil / privativa = m2 X Valor / m2 x =Área construída = m2 X Valor / m2 x =

TOTAL

VALOR DO IMÓVEL (MERCADO)

VALOR DO IMÓVEL (LIQUIDAÇÃO FORÇADA)

6 - CONSIDERAÇÕES GERAIS

Considerando-se as atuais condições do mercado imobiliário local e liquidez do imóvel avaliando, o mesmo constitui uma boa garantia ?

7 - COMENTÁRIOS (Documentação utilizada, áreas irregulares, reserva legal, contaminação, etc.)

8 - DADOS DA EMPRESA

NOME DA EMPRESA : CREA N.º ENGENHEIRO AVALIADOR RESPONSÁVEL PELA VISTORIA/LAUDO

LOCAL/ DATA CREA N.º

O imóvel possui visualmente vícios de construção ? Em caso afirmativo justifique.

Qual segmento ?Ocupação: Proprio ?

Foi realizado vistoria interna?

O imóvel é tombado?

R$ 2.843.239,44

R$ 2.850.000,0060% R$ 1.700.000,00

R$ 2.358,92 R$ 2.248.048,01

R$ 1.349,64 R$ 595.191,43

953,00

441,00

ENDEREÇO DO IMÓVEL COMPLEMENTO

953,00 Plana Via secundária

Padrão Estado de conservação

441,000 Casa Médio 20 (b) Entre Novo e Regular

06/12/2017

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULOCOMARCA DE SÃO PAULOFORO REGIONAL XI- PINHEIROS5ºVARA CÍVELPROCESSO DIGITAL Nº1011095-21.2016.8.26.0011CLASSE-ASSUNTO: EXECUÇÃO DE TITULO EXTRAJUDICIAL- ESPÉCIES DE TITULOS DE CRÉDITO.EXEQUENTE: SILVIO ROBERTO ISOLAEXECUTADO: SANDRA VERGUEIRO PORTO FISCHBERG

Construção (m²)

ButantãCEP CIDADE ESTADO ZONA

Rua Doutor Queiroz Guimarães, 167 (Matricula 96.745) Residência

ZONEAMENTO

Para efeito de cálculo utilizamos área de terreno de 953,00 m² e área construída de 441,00 m², conforne matrícula 96.745 do 18º CRI de São Paulo/SP (áreas aparentemente coincidem com o existente no local).

Por orientação do contratante, a vistoria foi externa.

Pontos positivos do imóvel em estudo:

- Boa localização.

Pontos egativos do imóvel em estudo:

- Atual crise do setor imóbiliario.- Muitos imóveis residênciais a venda no bairro.- Violência do bairro afastando moradores.

Atribuimos regular liquidez para o imóvel em estudo.

Vistoria externa

Locado:Qual empresa?

Vistoria externa

Imóvel é operacional ? Trata-se do imóvel principal para a contribuição da geração da receita?

5060563873/DSanto André, 05 de dezembro de 2017.

Tales R. S. GalacheGalache Engenharia Ltda. 1009817

de habitalidade ?

O imóvel possui indícios de contaminação?

O imóvel sofre alguma influência de favela, inundação ou invasão ? Em caso afirmativo justifique se é uma boa garantia

Vistoria externaConsiderando-se o estado de conservação do imóvel e sua localização, o mesmo apresenta visualmente condições

Apartamento/ Conjunto Comercial/ LojaBox/ Depósito Padrão Estado de conservação

FOTO DO IMÓVEL AVALIANDO FACHADA PRINCIPAL FOTO DO LOGRADOURO DO AVALIANDO

05609-000 São Paulo SP

NãoSim

NãoSim

NãoSim

NãoSim

Não

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Sim Não

Sim NãoSim Não

Sim Não

Sim

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9 - CROQUI DE LOCALIZAÇÃO MAPA DE RUAS

10 - MAPA DE ZONEAMENTO

Zona Taxa de Ocupação Coeficiente de Aproveitamento Máximo

Gabarito de Altura Usos Permitidos Operação Urbana/Especificações

11 - CARACTERÍSTICAS GERAIS DA REGIÃO

OCUPAÇÃO PADRÃO DA REGIÃO DEMOGRÁFICO DISTÂNCIA DA CAPITAL POPULAÇÃO

Residencial Baixo Baixo

Comercial Médio Médio

Industrial Alto Alto

MELHORAMENTOS PÚBLICOS

Rede de água Rede de águas pluvias Rede telefônica Guias e sargetas

Rede de esgoto Iluminação pública Pavimentação Fossa

Rede elétrica Rede de gás Passeio Intertravado/Paralelepipedo

12 - CARACTERÍSTICA DO EMPREENDIMENTO (LOTEAMENTO)

Lançamento

Número de Lotes

Início das Obras

Entrega

Total de Lotes

Área média dos lotes

Topografia Predominante

13 - CARACTERÍSTICAS GERAIS DA EDIFICAÇÃON.º de Unidades por Pavimento N.º de Pavimentos Nº de vagas N.º de Box / depósito N.º de Subsolos

N.º de Elevadores Nº de Blocos

PADRÃO CONSTRUTIVO

Estrutura Fechamento Cobertura

13,1 - PRINCIPAIS ACABAMENTOSCARACTERÍSTICAS GERAIS DO AVALIANDO

Piso Parede Teto

Esquadria Descrição do imóvel

14 - INFRAESTRUTURA

Sala de descanso Forno de pizza Lojas de conveniência Lavanderia coletiva

Sala de informática Gazebo Acadêmia de ginástica

Sauna Quadra esportiva Depósito indiviual Vigilância Eletrônica

Ducha Apto. do zelador Coleta seletiva Gerador

Pista de corrida Guarita Sistema de telefôniaChurrasqueira Home Theater

TV a cabo

Jardins Sala de ginástica

Play Ground Recreação infantil

Piscina adulto Salão de festas

Piscina infantil Salão de jogos

Pontos negativos

Pontos positivos

Valor unitário médio

Principais concorrentes

12 km 45,15 milhões

EM ANEXO EM ANEXO EM ANEXO

EM ANEXO EM ANEXO EM ANEXO

IMÓVEL

IMÓVEL

2 Par

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Data

UF

Zoneamento

M. Pub.

R$ / m²

VagasId. Ap - anos

Dorm.

R$ / m²

Data

UF

Zoneamento

M. Pub.

R$ / m²

VagasId. Ap - anos

Dorm.R$ / m²

Data

UF

ZoneamentoM. Pub.R$ / m²Vagas

Id. Ap - anosDorm.R$ / m²

Data

UF

Zoneamento

M. Pub.

R$ / m²

Vagas

Id. Ap - anos

Dorm.

R$ / m²

Data

UF

Zoneamento

M. Pub.

R$ / m²

Vagas

Id. Ap - anos

Dorm.

R$ / m²

Obs.:

Foto

Foto

Valor - R$ R$ 417.745,85 Condição

Suites

Valor - R$ R$ 1.377.817,69 Condição á vista 4.784,09

275 AT-m²

AT Terreno-m² 288,00 Frentes Topografia

AC Enquadramento CASA MÉDIO +

AU-m² AC-m²

1.519,08

Máximo Estado Cons.(e) Necessitando de

Reparos Simples20Padrão

Andares Und. / and.

Oferta

Fonte: Corretor - Sr. Oliveira Telefone (11) 2594-0828

Bairro: Butantã Cidade: São Paulo SP

R$ 1.795.563,54 Tipo: Residência Status

Amostra n° 5

Endereço: Rua José Ferreira Guimarães, 186 -

Condição 1.729,41

Obs.:

AC

AU-m²

Valor - R$ R$ 570.705,10

Enquadramento CASA SUPERIOR Padrão Médio Estado Cons.(e) Necessitando de

Reparos SimplesSuites

AC-m²

Andares Und. / and.

330

20

Butantã Cidade: São Paulo

AT Frentes Topografia

Tipo: Residência Status Oferta

Terreno-m² 680,00

Valor - R$

Fonte: Corretor - Sra. Luisa Telefone (11) 94842-1717

R$ 2.586.618,63 Condição 3.803,85

Valor R$ 3.157.323,73

Amostra n° 4 06/12/2017

Foto

AC

AC-m²

Andares

Tipo:879,00 Frentes

Oferta

São Paulo

Valor - R$

Residência StatusTopografia

R$ 2.128.078,23

Condição 1.519,08

Obs.:

Amostra n° 3 06/12/2017Endereço: Avenida Comendador Adibo Ares, 1515 -

Bairro: Butantã SPFonte: Corretor - Sr. Oliveira Telefone (11) 2594-0828

Valor R$ 3.385.615,65

AT Terreno-m²

AC

AU-m²Enquadramento Padrão

Andares Und. / and.CASA MÉDIO +

Valor - R$ R$ 634.973,69

Máximo

06/12/2017

SP

Endereço: #REF!Bairro: Butantã Cidade: São Paulo SP

Bairro:Fonte:

Tipo:

AC-m² AT-m²330AU-m²

AT

AC

Condição á vista 2.705,53

EnquadramentoAndares

15 - ELEMENTOS COMPARATIVOS COM FOTOS

Residência Valor

Imóveis morumbi - Sr. Ibanêz (11)3755-9999

OfertaStatus R$ 2.559.252,23

TelefoneCidade:

1Rua Dr. Queiroz Guimarães, 200 -

Butantã São Paulo

CASA FINO

Frentes

AT-m²

Médio (c) Regular

á vista

Padrão Estado Cons. 10

Condição

Cidade:

á vista 2.421,02

AC-m²Estado Cons.

418 AT-m²

2.927,87

Oferta Valor R$ 1.841.256,58

06/12/2017

(e) Necessitando de

Und. / and.

20Suites

AU-m²Estado Cons.

694 AT-m²Enquadramento CASA SUPERIOR

Valor - R$ R$ 1.206.282,89 Condição á vista

Topografia

Suites

R$ 962.991,07

Telefone (11) 99988-2103

Und. / and. Suites15Padrão Médio

1.812,01

Obs.:

Valor - R$ R$ 1.257.537,42 Condição

Endereço: Rua Alvorada do Sul, 285 -

Bairro:

2.918,15

590,00

Valor - R$

Terreno-m² Topografia

R$ 1.596.261,16

SP

06/12/2017

2

Corretor - Sr. Oliver

412,00 Frentes

(e) Necessitando de

Valor

METODOLOGIA Comparativo Direto

Foto

Amostra n°

Fonte:

AT

Valor - R$ Condição

Foto

Obs.:

Amostra n°Endereço:

Terreno-m²

Tipo: Residência Status

5 Par

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16 - PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - HOMOGENEIZAÇÃO

Amostra Valor Terreno Área terrenoFator Oferta

Fator Topografia

Fator frenteFator

profundidade

Fator Pavimentação do

terreno

Fator de Homogeneização

V.U. Homog. V.U.Saneado

Avaliando - 953,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1 1.596.261,16 590,00 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1.947,98 1.947,98

2 1.206.282,89 412,00 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 2.109,20 2.109,20

3 2.128.078,23 879,00 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1.936,82 1.936,82

4 2.586.618,63 680,00 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 2.738,77 2.738,77

5 1.377.817,69 288,00 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 3.061,82 3.061,82

Média = 2.358,92 2.358,92

2.358,92

HOMOGENIZAÇÃOÁrea

construída (m²)

Custo Unitário R$ /m²

Depreciação

Limite superior (+30% ): 3.066,59 Edificação 1 441,00 1.836,60 73%Limite inferior (-30% ): 1.651,24 Edificação 2

Intervalo proposto 30% Edificação 3

Número de elementos: 5 Edificação 4

Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²): 2.358,92 Edificação 5SANEAMENTO Edificação 6Limite superior: 2.750,44 Edificação 7

Limite inferior: 1.967,39 Edificação 8

Amplitude do Intervalo de Confiança: 28,47% TOTAL 441,00

Desvio Padrão: 511,80

Distr. "t" Student: 1,53

Coeficiente (Desvio/MAs): 21,70% Valor do terreno (R$/m²)Número de elemetos após saneamento: 5 Valor da Construção (R$)Unitário Médio Saneado (R$/m²): 2.358,92 Fator de Comercialização

Valor de Mercado para Venda (R$)FORMAÇÃO DE VALORESUnitário Médio (R$/m²): 2.358,92

Área útil/ privativa0,00

Legenda (fatores):

2.248.048,01 595.191,43

1,00 2.843.239,44

VALOR DE MERCADO VENDA (R$):

Observação:

595.191,43

VALOR DE MERCADO PARA VENDA (R$):

Descrição Padrão Construtivo Valor Depreciado (R$)

595.191,43

VALOR DE MERCADO PARA CONSTRUÇÃO (R$):

0,90 1,00

R$ 2.421,02 1,00 1,00

0,90 1,00

R$ 4.784,09 0,80 1,00

Fator Área Fator Localização

1,00 1,00

R$ 2.705,53 0,90 1,00

V. Unit. Terreno

R$ 2.927,87

R$ 3.803,85

Unitário Médio (R$/m²): R$ 3.328,47

Unitário Médio Saneado (R$/m²):

IMÓVEL

3 Para

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fls. 146

QUADRO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS

N PREÇO ÍNDICE DATA

VIA No FONTE FONE CONTATO (R$) FISCAL IDADE Conserv nº VIDA RESIDUAL PADRÃO ÁREA (m²) ÁREA (m²)

1 Rua Dr. Queiroz Guimarães 200 Imóveis morumbi (11)3755-9999 Sr. Ibanêz 2.800.000,00 1,00 10 2,00 26 60 20% 2,436 330,00 590,00 06/12/17

2 Rua Dr. Queiroz Guimarães 477 Corretor (11) 99988-2103 Sr. Oliver 2.000.000,00 1,00 20 3,00 21 70 20% 1,560 418,00 412,00 06/12/17

3 Avenida Comendador Adibo Ares 1515 Corretor (11) 2594-0828 Sr. Oliveira 3.700.000,00 1,00 15 3,00 23 70 20% 1,776 694,00 879,00 06/12/17

4 Rua Alvorada do Sul 285 Corretor (11) 94842-1717 Sra. Luisa 3.300.000,00 1,00 20 3,00 23 70 20% 1,776 330,00 680,00 06/12/17

5 Rua José Ferreira Guimarães 186 Corretor (11) 2594-0828 Sr. Oliveira 1.900.000,00 1,00 20 3,00 21 70 20% 1,560 275,00 288,00 06/12/17

TERRENOENDEREÇO DO IMÓVEL INFORMAÇÕES CONSTRUÇÃO

Para

con

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mero

WPI

N187

0020

1545

.

fls. 147

DADOS DOS ELEMENTOS DA AMOSTRA

SITUAÇÃO PARADIGMA N VALOR DO V. Unit. VALOR VALOR

IMÓVEL (R$) BENF (R$/m²) BENF (R$) TERRENO (R$) IF At Fórmula Grandeza

Fr = 10,00 1 2.800.000,00 2.918,15 962.991,07 1.596.261,16 1,00 590,00 0,94

Pmi = 25,00 2 2.000.000,00 1.519,08 634.973,69 1.206.282,89 1,00 412,00 0,90

Pma = 40,00 3 3.700.000,00 1.812,01 1.257.537,42 2.128.078,23 1,00 879,00 0,98

Ft = 1,00 4 3.300.000,00 1.729,41 570.705,10 2.586.618,63 1,00 680,00 0,92

Fc = 1,00 5 1.900.000,00 1.519,08 417.745,85 1.377.817,69 1,00 288,00 0,86

HOMOGENEIZAÇÃO DA AMOSTRAPLANTA GENÉRICA

N Vun

SETOR F. oferta F. frente F. profundidade F. Pavimentação do terreno F. Grandeza F. Topografia F. Homog (R$)

QUADRA 1 0,80 1,000 1,000 1,00 0,90 1,00 0,90 1.947,98 1.947,98 1.947,98

IF 1,00 2 0,80 1,000 1,000 1,00 0,90 1,00 0,90 2.109,20 2.109,20 2.109,20

3 0,80 1,000 1,000 1,00 1,00 1,00 1,00 1.936,82 1.936,82 1.936,82

4 0,80 1,000 1,000 1,00 0,90 1,00 0,90 2.738,77 2.738,77 2.738,77

5 0,80 1,000 1,000 1,00 0,80 1,00 0,80 3.061,82 3.061,82 3.061,82 ÁREA DO TERRENO

953,00

SANEAMENTO DA AMOSTRA

TESTE ITERAÇÃO

II III

MÉDIA 2.358,92 2.358,92

+30 % 3.066,59 3.066,59

-30% 1.651,24 1.651,24

MÉDIA ADOTADA = R$ 2.358,92

QUADRO RESUMO

valor total (R$) valor total imóvel (R$)

AT (m²) Vu terr (R$/m²) 2.358,92 2.248.048,01

AC (m²) Vu constr (R$/m²) 1.349,64 595.191,43

1.651,24

953,00

2.843.239,44441,00

1,00

1,00

1,00

I

2.358,92

3.066,59

1,00

418,00 2.927,8711

694,00 2.421,0219

330,00 3.803,8509

275,00 4.784,0892

FATORES

F. localização

1,00

330,00 2.705,5274

PLANTA GENÉRICA

A. Constr. (m²) V. unit. Não homog. (R$/²)

Para

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WPI

N187

0020

1545

.

fls. 148

Ross & Heideck

Condições Físicas Est. Coef.

Não sofreu nem requer reparos 1 0,000%

1,5 0,032%

Requer/recebeu pequenos reparos 2 2,520%

2,5 8,090%

Requer reparacões simples 3 18,100%

3,5 33,200%

Requer reparações importantes 4 52,600%

4,5 75,200%

Valor de demolição (residual) 5 100,00% R8N 1.325,11

Item Endereço

Idad

e (a

no

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Vid

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Est

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Res

idu

al

Área constr. (m²)

PadrãoUnitário

(R$)Valor Novo (R$)

Dep

reci

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Valor Depreciado

(R$)

Valor unit. Depreciado

(R$/m²)

Avaliando Rua Doutor Queiroz Guimarães, 167 (Matricula 96.745) 20 70 3,0 20% 441,00 1,386 1.836,60 809.941,68 73,5% 595.191,43 1.349,64

comparativo 01 Rua Dr. Queiroz Guimarães, 200 10 60 2,0 20% 330,00 2,436 3.227,97 1.065.229,43 90,4% 962.991,07 2.918,15 Vu terr (R$/m²) 2.358,92comparativo 02 #REF! 20 70 3,0 20% 418,00 1,560 2.067,17 864.077,73 73,5% 634.973,69 1.519,08 Vu constr (R$/m²) 1.349,64

comparativo 03 Avenida Comendador Adibo Ares, 1515 15 70 3,0 20% 694,00 1,776 2.353,40 1.633.256,38 77,0% 1.257.537,42 1.812,01 2.843.239,44

comparativo 04 Rua Alvorada do Sul, 285 20 70 3,0 20% 330,00 1,776 2.353,40 776.620,47 73,5% 570.705,10 1.729,41

comparativo 05 Rua José Ferreira Guimarães, 186 20 70 3,0 20% 275,00 1,560 2.067,17 568.472,19 73,5% 417.745,85 1.519,08

DEMOLIÇÃO

Total IMÓVEL

DEFICIENTE

MAU

MUITO MAU

BOM

INTERMÉDIO

REGULAR

Classificação

ÓTIMO

MUITO BOM

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.

fls. 149

DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA FOTOS DO AVALIANDO

Vista parcial do logradouro Outra vista parcial do logradouro

Outra vista parcial do logradouro Outra vista parcial do logradouro

Outra vista parcial da fachada Outra vista parcial da fachada

Vista parcial do imóvel Vista parcial da fachada

F

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PIN

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0201

545

.

fls. 150

18 - DELIMITAÇÃO COORDENADA/ GPS

19 - GOOGLE - VISÃO MACRO

IMAGEM DE LOCALIZAÇÃO DO GOOGLE EARTH

IMÓVEL

IMÓVEL

6

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fls. 151

Planta quadra

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fls. 152

Zoneamento

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fls. 153

22 - CREA ENGENHEIRO AVALIADOR RESPONSÁVEL PELA VISTORIA/LAUDO

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fls. 154